Vesteda. appartementen. ontwikkeling. circa. Amsterdam. gestart. opgeleverd. gebied. Eind. architect. twee. aantal. begin. blok. gebouw. plaats

Vesteda Project bv Verslag 2008

medio

begin

opgeleverd gebied

gestart

Noord

doelstelling

circa

Céramique

blokken

duurzaamheid

Eind architect

aantal

Commerciële

Amsterdam gebouw gere

ultime

hogere

ontwikkelt

wonen

fase

bv

twee

koop

locatie

binnen

Wijk

centrum

ligt

uitvoeringsfase

projec

totaal Onderdeel

markt aanbouw

blok

mln

Zuid

Maastricht

jaren

Vesteda

ontwikkeling appartementen

stedenbouwkundige

plaats

ontwerp koopwoningen

verhuur

staat

gemeenten

nieuwe

eigen huur

start

werken

boren diverse

bouw

boren

voormalige ontwikkeld

inmiddels

jaar

oplevering

plint

plan Architecten

voorzieningen

basis

Project

kwaliteit

gemeente

cten

t

eerste

huurwoningen

pijplijn

m ealiseerd

voorzien

gewerkt

Groep

waar één

Naast

genomen

huurders

Woningen realisatie gebiedsontwikkeling

Vesteda Project bv Verslag 2008

Inhoud

3

vesteda project bv verslag 2008 4

Profiel en strategie

5

Profiel

6

Strategie

9

Verhuur en beheer door Vesteda Groep

10

Opgeleverde projecten

28

Ontwikkelingsportefeuille

30

Projecten in uitvoeringsfase

40 Projecten in voorbereidingsfase 48

Projecten in ontwikkelingsfase

52

Gebiedsontwikkelingen

58

Personeel en organisatie

60 Financiering, resultaat en vooruitzicht 61

Financiering

62

Resultaat

63

Vooruitzicht

Vesteda Project bv Verslag 2008 maakt onderdeel uit van Vesteda Groep Jaarverslag 2008

Profiel en strategie

Profiel

5

Het binnen kwaliteits- en rendementseisen ontwikkelen en verwerven van woningen in de hogere huursector, waardoor Vesteda Groep wordt voorzien van nieuwe beleggingsobjecten. Dat is de missie van Vesteda Project bv.

Onderdeel van Vesteda Groep beleggingsfonds met circa 28.000 woningen

Vesteda Project bv maakt deel uit van Vesteda Groep. Vesteda Groep ontwikkelt, financiert, verhuurt, be heert en verkoopt woningen en woonconcepten. Daarmee bouwt Vesteda Groep voortdurend aan de kwaliteit van zijn woningportefeuille, die is ondergebracht in een eigen beleggingsfonds. Met dit fonds biedt Vesteda vastgoedbeleggers toegang tot de Nederlandse woningmarkt. Met de comfortabele tot luxe woningen voorziet Vesteda huishoudens in hun kwalitatieve woonbehoefte. Vesteda is dus een ondernemend vastgoedbeleggingsfonds, actief in de vastgoedsector ‘wonen’. Met een omvang van circa 28.000 woningen en een balanstotaal van meer dan € 5 mrd. is Vesteda één van Nederlands grootste woningbeleggingsfondsen. Hogere huursector

met name voor vijftigplussers, alleenstaanden en tweeverdieners

Vesteda richt zich op de hogere huursector. Die begint bij een huurprijs van € 600 per maand. Het zijn met name de kleine huishoudens die klant zijn bij Vesteda: vijftigplussers, alleenstaanden en tweeverdieners. Deze doelgroep woont hoofdzakelijk binnenstedelijk, zowel in grote als middelgrote gemeenten. Vesteda biedt hen comfortabel, zorgeloos wonen met oog voor detail en design. Daartoe ontwikkelt en realiseert Vesteda moderne en duurzame appartementen en eengezinswoningen. Naast reguliere woningen ontwikkelt Vesteda ook bijzondere woonconcepten, zoals serviced apartments, woon/werk-woningen en zorgwoningen. Dat is de taak van Vesteda Project bv. Kwaliteit op de eerste plaats

duurzame woonproducten in hoogwaardige architectuur

In korte tijd heeft Vesteda Project bv een vooraanstaande positie ingenomen als ontwikkelaar. Het specia lisme ligt daarbij in de realisatie van duurzame woonproducten in hoogwaardige architectuur. Acquisities worden zorgvuldig beoordeeld op de kwaliteit van de locatie en de inbedding in de stedelijke infrastructuur alvorens ze worden geselecteerd en tot ontwikkeling en uitvoering gebracht.

langjarige betrokkenheid

De langjarige betrokkenheid van Vesteda Groep als exploitant en de directe betrokkenheid van Vesteda Groep door de aanwezigheid van eigen lokale vestigingen voor verhuur en beheer borgen óók op termijn de kwaliteit. Alleen zo kan Vesteda Groep zijn huurders een bovengemiddelde woonkwaliteit bieden én op lange termijn een bovengemiddelde waardegroei realiseren. Resultaatverantwoordelijke opdrachtgever

binnen Vesteda Groep een zelfstandige onderneming

Vesteda Project bv verwerft en ontwikkelt woningbouwprojecten en laat deze projecten door derden bouwen, waarbij zij de rol van opdrachtgever vervult. Binnen Vesteda Groep is Vesteda Project bv een zelfstandige onderneming met een eigen resultaatverantwoordelijkheid. Gebieds- en projectontwikkeling

diverse vormen van ontwikkeling, meerdere productconcepten

Vesteda Project bv ontwikkelt op diverse manieren. Het liefst als partner in een gebiedsontwikkeling. Be trokken vanaf de start van de ontwikkeling, kan zo maximale invloed worden uitgeoefend op de kwaliteit van een omvangrijke hoeveelheid woningen in een hoogwaardige publieke ruimte en infrastructuur. Maar ook worden autonome locaties verworven en eigenhandig tot ontwikkeling gebracht. Tot slot worden dan nog (in ontwikkeling zijnde) projecten aangekocht die, al dan niet in gewijzigde vorm, tot een eindproduct worden gebracht. Alle vormen van ontwikkeling leiden tot luxe huurwoningen, waaraan hoge eisen worden gesteld ten aanzien van stedenbouw, infrastructuur, openbare ruimte, architectuur, woningindeling, afwerkingskwaliteit, voorzieningen én rendement. Specialistische organisatie

kantoren in West- en Zuid-Nederland

Bij Vesteda Project bv werken 37 specialisten, vanuit locaties in Maastricht en Amsterdam.

Strategie

6

Het samenwerken met gemeenten en marktpartijen, (her)ontwikkelen van (binnenstedelijke) gebieden, ontwikkelen van projecten en aankopen van projecten zijn de verschillende routes die Vesteda Project volgt om tot ontwikkeling van projecten te komen. De meeste projecten zijn voor de verhuurportefeuille van Vesteda Groep, maar Vesteda Project bv ontwikkelt ook voor de koopmarkt. Op basis van de modelportefeuille van Vesteda Groep en eigen demogra fische en economische marktanalyses hanteert Vesteda Project bv een regionale benadering. Doelstelling is daarbij het opleveren van huurwoningen in de categorie van circa € 600 tot € 1.200, met name in de als regio 1 gedefinieerde gebieden.

doelstelling

Voorzien in de portefeuille-instroom van Vesteda Groep modelportefeuille is leidend

Op basis van in- en extern onderzoek heeft Vesteda Groep een modelportefeuille vastgesteld, die kaders aangeeft voor het beleggingsbeleid tot 2015. De snelle toename van het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, in het bijzonder in de 50+ categorie, betekent in de visie van Vesteda een fundamentele verandering in de woningmarkt en met name in de vraag naar het middeldure en dure huursegment. Het grootste deel van het belegd vermogen van Vesteda Groep zal daardoor op termijn zijn geïnvesteerd in de categorie huurwoningen van circa € 600 tot € 1.200. Daarnaast zoekt Vesteda ook expansie in de hogere prijscategorieën boven € 1.200, waar het aanbod structureel achterblijft en eveneens een sterk toenemende vraag zal ontstaan. Ontwikkelingen voor huur én koop

flexibiliteit tot in de fase van oplevering

In (binnen)stedelijke ontwikkelingsprojecten worden in toenemende mate huur- en koopwoningen ge combineerd. In deze situaties neemt Vesteda Project bv beide categorieën woningen voor zijn rekening en risico. Zo werken gemeenten en andere partijen met één ontwikkelaar, wat het werken gemakkelijker maakt. Een voordeel van het ontwikkelen van zowel huur- als koopwoningen voor Vesteda is dat – afhankelijk van de conjuncturele omstandigheden – uitwisseling tussen de koop- en de huursector in een laat stadium kan plaatsvinden. Gezien de vaak lange ontwikkelcycli van projecten kan zo de verhouding tussen koop en huur in de fase van oplevering worden aangepast aan de dan geldende marktomstandigheden. Voor Vesteda vergroot dit de flexibiliteit in producten, waarmee kan worden ingespeeld op de conjuncturele omstandigheden. Voor de huurwoningen heeft Vesteda geen voorverhuur nodig en kan er dus altijd gestart worden met de bouw. Productievolume huurwoningen conform roll over-strategie Vesteda Groep

600-1.000 huurwoningen per jaar

De ambitie van Vesteda Project bv is te voldoen aan de behoefte aan huurwoningen van Vesteda Groep. Dit aantal is ingegeven door de roll over-strategie van Vesteda Groep: de structurele jaarlijkse verkoop van een gering gedeelte van 2 tot 5 procent van de portefeuille, waarbij de waarde van de instroom van woningen over de jaren heen in balans is met de uitstroom. Deze uitstroom zal de komende jaren zo’n 1.000 woningen per jaar bedragen. Een instroom van circa 600 woningen per jaar houdt de portefeuillewaarde ongeveer gelijk. De ambitie voor Vesteda Project bv is dan ook het opleveren van minimaal circa 600 woningen per jaar. Dit aantal kan oplopen tot 1.000 indien markten financieringscondities mogelijkheden bieden tot aanvullende waardecreatie. Productievolume koopwoningen

300-500 koopwoningen per jaar

Met betrekking tot de ontwikkeling van koopwoningen ligt het ambitieniveau op circa 300-500 woningen per jaar. Het ambitieniveau voor koop zal, naar verwachting, in de periode 2011-2015 worden bereikt.

vesteda project bv verslag 2008 | profiel en strategie | strategie

Pijplijn wordt gevuld opbouw voorraad ‘onder handen projecten’

Binnenstedelijke ontwikkelingsprojecten zijn vaak gecompliceerd van structuur. Na de start van zo’n ontwikkeling kan het nog vele jaren duren alvorens de eerste woningen worden opgeleverd. Derhalve is het voor Vesteda Project bv belangrijk om een voorraad ‘onder handen projecten’ op te bouwen. Gezien de doorlooptijd dient een dergelijke pijplijn circa 10.000 woningen te bevatten om het gestelde ambitie niveau behalen: circa 7.500 huurwoningen en circa 2.500 koopwoningen. Een overzicht van de pijplijn is op pagina 62 weergegeven.

werkwijze

Samenwerking met gemeenten langetermijnbetrokkenheid maakt samenwerking voor gemeenten aantrekkelijk

Vesteda Groep onderscheidt zich door de langetermijnbetrokkenheid bij de gerealiseerde projecten. Dat maakt samenwerking met Vesteda Project bv voor gemeenten aantrekkelijk. Plannen op stedenbouwkundig niveau, gericht op duurzaamheid, stedenbouwkundige kwaliteit en hoogwaardige architectuur, bieden hierbij langetermijnoplossingen voor huisvestingsvraagstukken binnen de geldende rendements criteria. Vesteda kijkt daarbij verder dan alleen naar woningen: de kwaliteit en tijdige aanleg van openbare ruimte, de infrastructuur en de ligging ten opzichte van stadscentrum en voorzieningen zijn immers ook bepalend voor de woonkwaliteit van toekomstige huurders. Vesteda wil daarin een (mede)sturende rol hebben. Het aangaan van langdurige relaties met gemeenten is daarbij een belangrijk streven om de samenwerking te versterken, waarbij de gemeente zekerheid verkrijgt ten aanzien van de productie en Vesteda Project bv zijn pijplijn vult. In Amsterdam en Den Haag heeft dit geleid tot het aangaan van een langjarige samenwerkingsovereenkomst. In Amsterdam is dat een raamovereenkomst voor de realisatie van 2.500 woningen in tien jaar in het middensegment. In Den Haag is sprake van een intentieovereenkomst voor de realisatie van minimaal 1.500 woningen in tien jaar in diverse segmenten. Gebiedsontwikkeling

vroegtijdig instappen betekent medebepalen doelstellingen

Doordat Vesteda Project bv in staat is om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te stappen, kunnen doelstellingen (mede) worden bepaald. Uit ervaringen bij diverse gemeenten is gebleken dat Vesteda’s specifieke kennis op het gebied van huurders en hun wensen kan worden ingebracht in de beleidskaders die de gemeente ontwikkelt. Hiertoe beschikt Vesteda over databases waarmee de toekomstige vraag naar middeldure en dure huurwoningen kan worden bepaald en de effecten van lokale gemeentelijke doelstellingen kunnen worden gekwantificeerd. Geplande bouwprogramma’s zijn hierbij input voor woningmarktsimulaties. Een vroegtijdige participatie is voor Vesteda belangrijk omdat zij dan de uitgangspunten van de nieuwe ontwikkeling kan meebepalen. Voor een gemeente is een vroegtijdige participatie prettig omdat zij gedurende de gebieds- en planontwikkeling, realisatie en exploitatie met dezelfde partij werkt en haar taak gedeeltelijk kan overlaten aan een marktpartij. Vesteda vult met het bieden van een exclusieve woonomgeving immers een deel van het gemeentelijk beleid in. De bewoners met hogere inkomens blijven hierdoor voor de stad behouden, wat belangrijk is voor de stedelijke ontwikkeling en de doorstroom op de woningmarkt. Tevens heeft dit een aantrekkende werking op de middenen hogere inkomens om terug te keren naar de stad, wat voor de economische versterking van de steden van levensbelang is. Deze conclusies worden bevestigd door onderzoeken bij opgeleverde projecten. Projectontwikkeling

alsnog aangepassing aan specifieke klantwensen

Door projectontwikkeling of door aankoop – soms gevolgd door herontwikkeling / aanpassing van het project – worden woningen gebouwd en gereed gemaakt die voldoen aan de hoge eisen. Aankoop van projecten in ontwikkeling Ook het aankopen van projecten in de ontwikkelingsfase is een manier om projecten te verwerven. Hierbij worden dezelfde criteria gehanteerd als bij eigen ontwikkelingen. Vaak worden de projecten na aankoop alsnog aangepast aan de specifieke wensen van de toekomstige huurders, waarbij vooral veel aandacht uitgaat naar de woonkwaliteit en levensloopbestendigheid van de woningen. Maar ook de wensen vanuit beheeroptiek bepalen vaak dat de afwerking geschiedt in een meer duurzame uitvoering. Vanuit de markt wordt nog steeds een groot aantal projecten voor geheel of gedeeltelijke overname aangeboden.

7

vesteda project bv verslag 2008 | profiel en strategie | strategie

Allemaal worden ze getoetst aan de strenge criteria die Vesteda stelt met betrekking tot locatie, indeling, bouwkwaliteit, voorzieningen en rendement. Vesteda Project bv begeleidt in dergelijke gevallen de voorbereidings- en uitvoeringsfase met eigen projectleiders en kosten-kwaliteitsdeskundigen. Ook in deze gevallen ligt de opdrachtgeversrol tijdens de ontwikkelings- en uitvoeringsfase en de daarbij behorende risico’s bij Vesteda Project bv.

aandachtspunten

Toenemende functiemenging omgevingsfactoren bepalen meerwaarde

In toenemende mate omvatten projecten niet meer alleen woningen, maar vindt er een functiemenging plaats met winkels en kantoren. De invulling van dergelijke omgevingsfactoren is belangrijk omdat het woongenot van huurders sterk wordt beïnvloed door de locatie. Met name in de binnensteden is de rol van een levendige plint groot te noemen. Commerciële en culturele voorzieningen zorgen hier immers voor een levendig stadsdeel. Vesteda Project bv neemt vaak het initiatief om, samen met gemeenten en andere partijen, te investeren in dergelijke voorzieningen. Doelstelling van Vesteda daarbij is om de invulling van de plint zo te realiseren dat dit een meerwaarde voor de omgeving oplevert en uiteraard ook voor het gebouw zelf. Duurzaamheid

hoog op agenda

Alle onderhanden projecten zijn onderzocht op duurzaamheid en voldoen ruim aan de minimumeisen gesteld in het Bouwbesluit. Met name op het gebied van woonkwaliteit scoren de projecten buitengewoon hoog. Duurzaamheid staat hoog op de agenda en er wordt een rekenmodel voor de bepaling van de duurzaamheid ingevoerd, waarbij vergaande ambities het uitgangspunt zijn. Daarnaast zal de uitwerking van een energievisie ter verbetering van de energieprestatie en co 2-reductie centraal staan. In een aantal in ontwikkeling en uitvoering zijnde projecten wordt inmiddels concreet invulling gegeven aan de toepassing van duurzame energievoorzieningen (warmte-/koudeopslag), al dan niet in eigen beheer.

regionale aanpak acquisitiedoelstelling naar regio: met name in de Randstad, in Noord-Brabant, het kan-gebied en delen van Limburg

Op basis van de modelportefeuille en de demografische en economische marktanalyse van de verschil-

lende Corop-regio’s en stedelijke agglomeraties heeft Vesteda een aantal kerngebieden benoemd. De resultaten van deze analyse laten zien dat er niet gesproken kan worden van één landelijke woningmarkt, maar dat regionale verschillen het functioneren van de markt duidelijk beïnvloeden. Vanuit de investeringspotentie betekent dit dat sommige regio’s interessanter zijn dan andere. Ook binnen regio’s zijn er aanzienlijke verschillen. Geconcludeerd kan worden dat de doelgroep van Vesteda structureel aanwezig is in de (grotere) stedelijke agglomeraties. Dit zijn tevens de gebieden die een continue vraagdruk in het dure huursegment kennen: de regio’s in de Randstad, in Noord-Brabant, het kan-gebied en delen van Limburg. Buiten deze regio’s worden de steden Groningen, Leeuwarden, Heerenveen, Emmen en Alkmaar ook tot kerngebied gerekend. In onderstaande kaart zijn de kerngebieden weergegeven.

Kerngebieden Acquisitiedoelstelling kerngebied regio 1, doelstelling 3/4 volume regio 2, doelstelling 1/4 volume regio 3, doelstelling, geen acquisitie

8

Verhuur en beheer door Vesteda Groep Met het opleveren van de projecten door Vesteda Project bv houdt de betrokkenheid van Vesteda niet op. Voor het commercieel, administratief en technisch en beheer van woningen heeft Vesteda Groep, als enige woningbeleggingsfonds van een dergelijke omvang in Europa, eigen vastgoedmanagement in huis.

Vesteda Woongalerie persoonlijk klantcontact

Vanuit diverse locaties zorgen de woongalerieën met hun ondersteunende lokale kantoren voor verhuur en voor persoonlijk klantcontact tijdens de huurperiode. Een eigen centraal callcenter en back office zorgen voor ondersteuning. Huurders bellen het callcenter om onderhouds- en reparatieverzoeken aan te melden. Van hieruit worden de contractleveranciers voor onderhoud aangestuurd en wordt de huurder een terugkoppeling gegeven van de termijn waarbinnen zijn onderhoudsverzoek wordt verholpen. Het callcenter zorgt daarbij actief voor de bewaking van deze termijnen.

van grote toegevoegde waarde

Met het gekozen marktsegment en de daarmee samengaande groeiende behoefte aan service biedt alleen een eigen vastgoedmanagementorganisatie voldoende waarborgen voor klantgerichtheid en adequate dienstverlening. Primaire argumenten hiervoor zijn de verhoogde grip op het resultaat én de klanttevredenheid. Daarnaast leveren eigen vestigingen een grotere beheersbaarheid en een betere sturingsmogelijkheid. Tot slot zorgen de directe klantcontacten voor markten projectkennis, die direct wordt teruggekoppeld naar het programma van eisen dat Vesteda Project bv hanteert voor gebieds- en projectontwikkelingen.

Property management regio Randstad-Noord regio Randstad-Zuid regio Zuid-Oost extern

9

Opgeleverde projecten

Side by Side, Almere 12 Blok 7, IJburg/Amsterdam 16 De Ontdekking, IJburg/ Amsterdam 18 New Amsterdam, Zuidas/ Amsterdam 20 Terminus, Maastricht 24 Roomhaeve, Leiden 26

vesteda project bv verslag 2008 | opgeleverde projecten | side by side, almere

13

In 2008 zijn zes projecten door Vesteda Project bv opgeleverd en in verhuur genomen door Vesteda Groep bv. Het betreft in totaal 344 woningen.

side by side, almere

Het project Side by Side ligt aan het Weerwater, nabij het nieuwe stadshart met het stadhuis en het bestaande winkelcentrum. Architectenbureau oma heeft het stedenbouwkundig plan voor deze ontwikkeling gemaakt. Naast een aanzienlijke uitbreiding van het winkelbestand is inmiddels in het stadshart ook een megabioscoop, een entertainmentcentrum, een bibliotheek en een theater gerealiseerd. Voor Side by Side tekende architect Frits van Dongen van de Architecten Cie. Het plan bestaat uit twee woontorens met in totaal 154 appartementen. In de onderbouw zijn leisure-activiteiten voor de bewoners zoals een lounge en een zwembad, sauna en fitnessruimte gesitueerd. Ook is er een kantoor van de Vesteda woongalerie Amsterdam gerealiseerd. In 2007 is reeds een toren in verhuur genomen. In 2008 is de tweede toren van dit project met 82 woningen opgeleverd en is in beide torens extra koelvoorziening aangebracht.


ontmoetings-/bewonersruimte, toren 1

fitnessruimte

14


centrale hal, toren 2

interieur appartement

zwembad, toren 2

centrale hal, toren 1

15

vesteda project bv verslag 2008 | opgeleverde projecten | blok 7, ijburg / amsterdam

17

blok 7, ijburg / amsterdam

Op IJburg, de nieuwe uitbreidingswijk aan het IJ, is Vesteda intensief betrokken bij de realisatie van meerdere woongebouwen op Haveneiland West. Een aantal hiervan is reeds opgeleverd. De realisatie van twaalf eengezinswoningen als onderdeel van het zogenaamde Blok 7 is begin 2006 gestart en in 2008 opgeleverd. Architect is Geurst en Schulze.

vesteda project bv verslag 2008 | opgeleverde projecten | de ontdekking, ijburg / amsterdam

19

de ontdekking, ijburg / amsterdam

Ook op IJburg wordt een project met 43 appartementen ontwikkeld met de naam De Ontdekking (Blok 28a). De woningen liggen langs de IJburglaan en hebben aan de achterzijde zicht op een waterloop. Het project is een ontwerp van Dana Ponec van het bureau Soeters, Van Eldonk, Ponec. Eind 2005 is de officiële starthandeling verricht met een daadwerkelijke start bouw in 2006. De oplevering vond plaats begin 2008.

vesteda project bv verslag 2008 | opgeleverde projecten | new amsterdam, zuidas / amsterdam

21

new amsterdam, zuidas / amsterdam

De Zuidas is hét nieuwe zakelijk centrum van Nederland, waar naast de vestiging van internationale bedrijven ook wonen een belangrijke rol moet gaan spelen. Een van de eerste woongebouwen aan de Zuidas is de door Vesteda verworven woontoren New Amsterdam, onderdeel van het gebied Mahler4. De Architecten Cie met als architecten Branimir Medi c´ en Pero Puljiz verzorgden het ontwerp van de toren. De woontoren beslaat 24 verdiepingen, gebouwd op meerdere parkeerlagen. Vesteda heeft in New Amsterdam 174 appartementen in verhuur genomen, terwijl de overige woningen, ruime penthouses op de bovenste verdiepingen, door de ontwikkelaar individueel zijn verkocht. Van de 174 huurwoningen zijn er naast reguliere woningen ook ruim 100 serviced apartments en een aantal woon/werkwoningen opgeleverd. Een servicemanager staat ten dienste van de bewoners, die gebruik gaan maken van leisure-faciliteiten zoals een zwembad, sauna en fitness. In de onderbouw is 2.800 m2 commerciële ruimte gerealiseerd. De oplevering heeft medio 2008 plaats gevonden.


centrale hal, zuidzijde

service center

kleedruimte health club

22


interieur serviced apartment

interieur serviced apartment

zwembad

centrale hal, noordzijde

fitnessruimte

23

kunstwerk van Fons Haagmans in centrale hal

detail kunstwerk

25

vesteda project bv verslag 2008 | opgeleverde projecten | terminus, maastricht

terminus, maastricht

In de zeer gewilde woonwijk Sint Pieter zijn op een mooie locatie zeven woningen en appartementen in het plan Terminus gerealiseerd, een ontwerp van architect Gulikers. Een medisch centrum op de begane grond is onderdeel van het plan.

wachtruimte en balies medisch centrum op begane grond

straatgevel

achterzijde Terminus

vesteda project bv verslag 2008 | opgeleverde projecten | roomhaeve, leiden

27

roomhaeve, leiden

In de uitbreidingswijk Roomburg is project Roomhaeve gerealiseerd: 26 woningen verdeeld over twee urban villa’s, gelegen aan een plas. Architectenbureau Inbo is verantwoordelijk voor het ontwerp van deze twee gebouwen. Deze woningen zijn rond de zomer opgeleverd.

Ontwikkelings portefeuille

Projecten in uitvoeringsfase

Projecten in voorbereidingsfase



Blok 8, IJburg/Amsterdam

Puntenburg, Amersfoort

Overhoeks, Amsterdam

can, Amsterdam

30

40

48

52

Steigereiland, Noordbuurt/

Elzenhagen Noord/can,

Vijzelstraat, Amsterdam


Amsterdam

Amsterdam

48

52

30

40

Ravel, Zuidas/Amsterdam

Amstelstation, Amsterdam

De Stadhouder, Apeldoorn


48

52

32

40

Marckhoek, Breda

Mirandastrook, Amsterdam

Rosorum, Arnhem

Steigereiland/Noordbuurt,

48

52

32

Amsterdam

Akkerstraat, Schrijversbuurt/

Rijnboog, Arnhem

Laguna, Bergse Plaat/

42

Eindhoven

54

Bergen op Zoom

Vredenberg, Breda

50

Kijkduin, Den Haag

32

42

Havanna, Wilhelminapier/

54

Vredenberg, Breda

Den Hertogh, 3 Hoefijzers/Breda

Rotterdam

roc/Houtkwartier, Leiden

32

42

50

54

Hubertusstaete, Den Haag

has, Den Bosch

Polfermolen, Valkenburg

Céramique, Maastricht

32

42

50

54

Cassandraplein, Eindhoven

Jheronimus, Paleiskwartier/

Wilhelminapier, Rotterdam

34

Den Bosch

56

Kloosterdreef, Eindhoven

42

Zitterd Revisited Sittard

34

Leyweg, Den Haag

56

Reitdiep, Groningen

44

Leidsche Rijn Centrum, Utrecht

34

Meerrijk, Eindhoven

56

Neherpark, Leidschendam-

44

Voorburg

Estate of the Art, Hilversum

34

44

Op Buuren, Maarssen

Op Buuren, Maarssen

34

44

Poort Waerachtig, Maastricht

Markthal, Laurenskwartier/

36

Rotterdam

Maison Céramique, Céramique/

46

Maastricht

Zitterd Revisited, Sittard

36

46

Huize Ernst Casimir, Roermond

Nobelpark, Wageningen

36

46

New Orleans, Wilhelminapier/ Rotterdam 36 Parkkwartier Katendrecht/ Rotterdam 36 Parktoren, Prinsenland/ Rotterdam 38 Haagsteeg, Wageningen 38 Beekpoort, Weert 38 De Graaf (Heeren van Woerden), Woerden 38

Projecten in uitvoeringsfase Vesteda Project bv heeft ultimo 2008 1.184 woningen in uitvoering, die naar verwachting in de periode tot en met 2011 zullen worden opgeleverd. Amsterdam Op IJburg Haveneiland West, naast het opgeleverde Blok 7, komen in het als Blok 8 aangegeven plan zo’n 120 appartementen in het middeldure huursegment, aangevuld met commerciële ruimte in de plint. Dit blok is ontworpen door het Antwerpse bureau awg architecten van B0b van Reeth, met als project-architect Christine de Ruijter. Door het uitgekiende ontwerp worden zowel het zicht op het water als de bezonning optimaal ervaren. Begin 2009 is de oplevering van dit project voorzien. Op de aantrekkelijke locatie Steigereiland Noordbuurt aan het water van het IJ is gestart met de eerste drie blokken van het totale plan van 450 woningen. Als architecten zijn vmx, dkv en Marx en Steketee met het ontwerpen van deze wijk bij de entree van IJburg belast. De eerste twee blokken van vmx zijn medio 2007 gestart. Hierin zijn 118 huurwoningen opgenomen, waarvan 102 in het middensegment op basis van de raamovereenkomst met de gemeente Amsterdam. In deze blokken worden naast de parkeerplaatsen voor de woningen ook de parkeerplaatsen voor de kavels voor de waterwoningen gerealiseerd. Het eerste blok van Marx en Steketee is eind 2007 gestart. Dit blok bestaat uit 37 woningen, waarvan 11 dijkwoningen voor de koop zijn en de overige 26 in de vrije sector en middensegment huur gaan. Alle drie de blokken worden in 2009 opgeleverd. In 2008 is verder nog gestart met twee blokken voor de koop en de sociale huur met als architecten dkv en Marx en Steketee. Voor de koopwoningen draagt Vesteda Project bv voor de helft het risico.

30

vesteda project bv verslag 2008 | ontwikkelingsportefeuille | projecten in uitvoeringsfase

Overzicht blokken, Steigereiland, Noordbuurt/Amsterdam (vmx Architects, dkv en Marx en Steketee Architecten)

Klipper (blok c), Steigereiland, Noordbuurt/Amsterdam (vmx Architects)

Tjalk (blok a), Steigereiland, Noordbuurt/Amsterdam (Marx en Steketee Architecten)

Schoener (blok f), Steigereiland, Noordbuurt/Amsterdam (vmx Architects)

blok 8, IJburg/Amsterdam (awg architecten/ Christine de Ruijter)

31


De Stadhouder, Apeldoorn (Rijnboutt Van der Vossen Rijnboutt)

Rosorum, Arnhem (verbouwing: Van Ouwerkerk Geesink Weusten)

Vredenberg, Breda (Architectenwerkgroep Tilburg)

Hubertusstate, Den Haag (wvdw architecten)

Laguna, Bergse Plaat/Bergen op Zoom (Marx en Steketee Architecten, Christian Kiekens en Jo Janssen Architecten)

32


33

Apeldoorn Aan de Koning Stadhouderlaan, de Zuidwestpoort van Apeldoorn, is in de nabijheid van het stadscentrum het plan De Stadhouder ontwikkeld met drie woongebouwen waarin Vesteda 90 appartementen realiseert. De bouwwerkzaamheden zijn begin 2007 gestart. De architect van dit ontwerp is architectenbureau Rijnboutt van der Vossen Rijnboutt. Begin 2009 wordt het project naar verwachting opgeleverd. Arnhem Het karakteristieke gebouw Rosorum aan de Amsterdamseweg is door Vesteda aangekocht ten behoeve van een herontwikkeling naar 20 luxe appartementen met particuliere zorgen verpleegfaciliteiten. Enkele van de appartementen worden bestemd voor huurders met een tijdelijke zorgbehoefte. Medio 2008 heeft de start van de bouw plaatsgevonden en in de loop van 2009 wordt dit project naar verwachting opgeleverd. Bergen op Zoom Op de ‘Bergse Plaat’, direct aan het water, zijn zes urban villa’s in het deelplan Laguna gerealiseerd, waarvan Vesteda er drie voor de huursector heeft afgenomen. Om de attractiviteit van het gebied een hoog niveau te geven, wordt gewerkt met drie verschillende architecten te weten Marx en Steketee, Kieckens en Jo Janssen. De 50 appartementen liggen in een parkachtige omgeving die als privétuin wordt ingericht. Eind 2006 is dit project in aanbouw genomen. Twee urban villas met in totaal 33 woningen worden in huur genomen en één villa met 17 woningen wordt verkocht. Begin 2009 worden de eerste woningen betrokken. Hiermee heeft Vesteda zijn laatste woningen op de Bergse Plaat opgeleverd en komt deze gebiedsontwikkeling tot een afronding. Breda In 2001 kocht Vesteda het vijftig jaar oude woonzorgcomplex Vredenberg met het doel dit te her ontwikkelen. Door de Architectenwerkgroep Tilburg is een plan ontwikkeld voor 102 zorgappartementen en een circa 1.700 m2 additionele zorgvoorzieningen, waaronder een restaurant voor de stichting Vredenberg. Daarnaast zullen 124 appartementen worden verhuurd aan gegadigden die in een aantrekkelijk vormgegeven woongebouw een luxueus appartement wensen met een mogelijkheid van service- en verzorgdiensten op maat. De 102 zorgappartementen zijn bedoeld voor huurders die een permanente zorgbehoefte hebben. De realisatie zal in delen worden uitgevoerd, zodat aan de huidige bewoners continuïteit in wonen en zorg geboden wordt. In 2006 is gestart met het slopen van het eerste plandeel en begin 2007 zijn de 102 zorgappartementen in aanbouw genomen. Deze eerste fase wordt in 2009 opgeleverd en voor verhuur ter beschikking gesteld aan de stichting Vredenberg. Den Haag In het Benoordenhout in het project Hubertusstaete zijn 24 woningen verworven. De oplevering van dit prestigieuze project staat gepland voor eind 2009. De architect is wvdw architecten.


Eindhoven Aan het Cassandraplein, waar momenteel het winkelcentrum wordt vernieuwd, worden ook een tweetal torens De Ranken gerealiseerd: één in de koop en één in de huur. Architect is Arn Meijs. In de huurtoren zijn 30 appartementen ondergebracht en op de begane grond bevindt zich een gezondheidscentrum. Dit project is eind 2008 bouwkundig afgerond en opgeleverd aan Vesteda Groep en zal per 1 januari in verhuur worden genomen. Aan de Kloosterdreef is de realisatie van twee woonblokken met daarin naast 13 koopwoningen 36 voor huurders van Vesteda bestemde appartementen opgeleverd. De huurwoningen zijn gesitueerd in een toren van dertien verdiepingen. De architect van dit woongebouw is de Bever Architecten. Dit project is eind 2008 bouwkundig afgerond en opgeleverd aan Vesteda Groep en is per 1 januari 2009 in verhuur genomen. Groningen Aan de rand van Groningen, aan een waterpartij nabij de universiteitsgebouwen wordt het plan Reitdiep ontwikkeld. In dit gebied komt een gebouw met 47 appartementen specifiek voor de vrije huursector. De bouw is gestart in het vierde kwartaal van 2008. Leidschendam-Voorburg In het project Neherpark, in het voormalige Dr. Neher-laboratorium van kpn research, neemt Vesteda 30 appartementen af als onderdeel van een groter project. Van Heerden en Partners hebben de woningen in dit gemeentelijke monument ontworpen. Binnen het project worden ook een zwembad, fitnessruimte en een restaurant gerealiseerd. De oplevering staat gepland voor medio 2009. Maarssen Aan de oevers van de Vecht, nabij Oud Zuilen op de voormalige dsm-locatie, wordt het nieuwe Vecht-dorp Op Buuren gerealiseerd. Dit plan omvat circa 665 woningen, waarvan Vesteda in Op Buuren-dorp 182 appartementen voor zijn rekening neemt. Het beeldkwaliteitplan waarborgt de authentieke sfeer voor de ontwikkeling van een echt Vecht-dorp. Vanuit een hoog ambitieniveau zal een waardige woonomgeving worden gerealiseerd. De 23 woningen in blok 7 (eerste fase) zijn eind 2007 in aanbouw genomen. Om de karakteristiek van het Vechtdorp te kunnen realiseren zijn verschillende architecten verantwoordelijk voor de woningen in één blok. Het tweede blok met 18 woningen (blok 3) dat uitkijkt op de Vecht, is eind 2008 in aanbouw genomen.

34


35

Reitdiep haven, Groningen (Gulikers Architecten)

De Ranken, Cassandraplein/Eindhoven (ama Group /Arn Meijs)

Neherpark, Leidschendam-Voorburg (Van Heerden en Partners)

Kloosterdreef, Eindhoven (de Bever Architecten)

Blok 10a, Op Buuren/Maarssen (Bruno Albert architecten & associés, Mulleners en Mulleners Architecten, dok Architecten, Arcas Groep)

Blok 7, Op Buuren/Maarssen (Mulleners en Mulleners Architecten en Bruno Albert architecten & associés)

Hoekpand blok 7, Op Buuren/Maarssen (Mulleners en Mulleners Architecten)


Poort Waerachtig, Maastricht (Henket en Partners)

Modelwoning Poort Waerachtig

New Orleans, Wilhelminapier/Rotterdam (Álvaro Siza) Maison Céramique (blok 30a), Céramique/Maastricht (Charles Vandenhove et Associés)

Huize Ernst Casimir, Roermond (Engelman Architecten)

Parkkwartier Katendrecht/Rotterdam (Geurst en Schulze Architecten)

36


37

Maastricht Aan de zuidzijde van het centrum van Maastricht ligt Poort Waerachtig, het voormalige kantoor van de Waterleiding Maatschappij Limburg. Het gebouw is dominant aanwezig en heeft een karakteristieke jaren ’30 uitstraling. Onder architectonische leiding van architect Henket en Partners wordt het riante pand omgevormd tot een woongebouw met 25 huurappartementen. De bouw is eind 2007 gestart. Het gebouw en de twee bijbehorende stadswoningen worden begin 2009 opgeleverd. De wijk Céramique heeft zich, mede dankzij een zorgvuldige ontwikkeling, ontpopt tot een spraakmakende en zeer gewilde woonwijk. In het zuidelijke deel van de wijk is het laatste bouwblok in uitvoering genomen: Maison Céramique. Architect Charles Vandenhove et Associés ontwierp het bouwblok aan de Avenue Céramique, tegenover de karakteristieke Wiebengahal. Er komt een bijzondere commerciële in vulling voor de plint met daarboven 33 ruime en goed afgewerkte appartementen. De bouw is begin 2008 gestart en de oplevering is in het tweede halfjaar van 2009 voorzien. Roermond Huize Ernst Casimir is een prachtig rijksmonument uit 1908, gelegen op een dominante locatie. Naast deze villa wordt een nieuwbouwvolume toegevoegd met daarin 59 ruime en luxe huurappartementen. In 2007 is de bouw van start gaan. Ontwerper van deze nieuwbouw is Engelman Architecten. Oplevering staat gepland voor eind 2009. Rotterdam Op de Wilhelminapier wordt naast het in 2005 opgeleverde hoogste woongebouw van Nederland, Montevideo, de iets hogere toren New Orleans gerealiseerd. In een toren van 158 meter hoog komen 234 huur- en koopwoningen. Het ontwerp is van de Portugese architect Álvaro Siza. In de plint van het gebouw komt het Art House, een cultureel centrum. De officiële start van de bouw vond plaats in juni 2007. Na de bouwvak is in volle vaart doorgaan met de bouw. Vesteda Project bv zal minimaal 162 en maximaal 234 woningen afnemen. De woningen worden in 2010 opgeleverd. In de wijk Katendrecht is spraken van een grootscheepse herstructurering. In het Parkkwartier wordt ten behoeve van de huur een appartementengebouw met 27 woningen gerealiseerd. De architect van dit project is Geurst en Schulze.


Op de locatie Prinsenland is eind 2006 gestart met de bouw van het project Parktoren, een woontoren met circa 80 appartementen en bedrijfsruimte in de plint, naar een ontwerp van architectenbureau Marge. Vesteda zal hier 47 woningen in de huur realiseren. Oplevering staat gepland voor medio 2009. Wageningen In het nieuwe uitbreidingsplan Haagsteeg worden twee urban villa’s ontwikkeld met in totaal 28 appartementen. Architect van dit plan is Marx en Steketee. Eind 2008 is de bouw gestart. De oplevering is voorzien voor in 2010. Weert Op de locatie Beekpoort, de voormalige locatie van het Landbouwbelang aan de Zuid-Willemsvaart, vindt een herontwikkeling plaats waar in de eerste fase 74 appartementen worden gerealiseerd. Vesteda participeert in dit project met 40 huurappartementen. Dit eerste project is van de hand van Maccreanor Lavington en is in 2007 met een eerste paal in aanbouw genomen. De oplevering zal medio 2009 zijn. Woerden Aan de rand van de binnenstad van Woerden wordt in het plan de Heeren van Woerden woon gebouw de Graaf gerealiseerd. In dit project komen 46 appartementen voor de verhuur. De oplevering staat gepland voor begin 2010.

38


Parktoren, Prinsenland/Rotterdam (Marge Architecten)

Beekpoort, Weert (Maccreanor Lavington Architects)

De Graaf (Heeren van Woerden), Woerden (Griffioen Architecten)

Haagsteeg, Wageningen (Marx en Steketee Architecten)

39

vesteda project bv verslag 2008 | ontwikkelingsportefeuille | projecten in voorbereidingsfase

Puntenburg, Amersfoort (Rudy Uytenhaak Architecten)

Overhoeks (blok B11), Amsterdam (Álvaro Siza)

Overhoeks (blok A12 + A14), Amsterdam (Álvaro Siza)

14 appartementen, Elzenhagen Noord/can, Amsterdam (Jeanne Dekkers Architectuur)

Singelblokken, Elzenhagen Noord/can, Amsterdam (Claus en Kaan Architecten)

40


41

Vesteda Project bv heeft, verspreid over geheel Nederland, circa 1.200 woningen in voorbereiding. Amersfoort Ten noorden van het station in het Eemkwartier wordt het plan Puntenburg ontwikkeld. Met Rudy Uijtenhaak als architect is een project met 121 appartementen ontworpen. De start bouw zal begin 2009 plaatsvinden en de oplevering is begin 2011 voorzien. Amsterdam In het deelgebied Elzenhagen Noord van de grote gebiedsontwikkeling Centrum Amsterdam Noord (can) wordt gewerkt aan een woongebouw met circa 14 appartementen van architect Jeanne Dekkers. Dit is het eerste gebouw in een reeks die uiteindelijk 250 huurwoningen voor Vesteda gaat opleveren in dit gebied. In 2009 wordt gestart met de bouw. Het tweede deelplan in het Centrum Amsterdam Noord (can) in het deelgebied Elzenhagen Noord zijn twee singelblokken met ieder 28 appartementen en 4 eengezinswoningen. Architect van dit project is Claus en Kaan. Dit plan zal in 2009 van start gaan. Overhoeks, het voormalige Shellterrein aan het IJ in Amsterdam Noord oogt momenteel niet aantrekkelijk, maar heeft door zijn ligging aan het water veel potentie. Er vindt een gebiedsontwikkeling plaats waarin een hoogstedelijke woonomgeving wordt gecreëerd met wonen, werken, commerciële en culturele voorzieningen. Vesteda doet mee in deze gebiedsontwikkeling en gaat hier zo’n 350 woningen aan zijn portefeuille toevoegen. Álvaro Siza ontwerpt in de eerste fase in de zogenaamde ‘blokkenstad’ 123 woningen voor Vesteda, verdeeld over drie blokken. Begin 2009 start de bouw van het grote blok met 79 appartementen op de parkeergarage, die inmiddels in aanbouw is. De twee kleinere blokken met 44 woningen komen eind 2009 in aanbouw.


Op de aantrekkelijke locatie Steigereiland Noordbuurt aan het IJ wordt in de volgende fasen nog gewerkt aan de laatste vijf blokken, waarvan er twee – bestemd voor de koop en sociale huur – in het eerste halfjaar van 2009 zullen starten en twee – sociale huur en vrije sectorhuur – in 2010. Voor het laatste blok met een beperkt aantal vrije sector huurwoningen en een school is de ontwikkeling net opgestart. Als architecten zijn vmx, dkv, en Marx en Steketee met het ontwerpen van deze nieuwe wijk bij de entree van IJburg belast. Breda Het vijftig jaar oude woonzorgcomplex Vredenberg is in 2001 aangekocht door Vesteda en wordt herontwikkeld. Architectenwerkgroep Tilburg ontwikkelde een plan voor 102 zorgappartementen en circa 1.700 m2 additionele zorgvoorzieningen, waaronder een restaurant voor de stichting Vredenberg. Daarnaast komen er 124 appartementen waarbij bewoners kunnen kiezen voor service- en verzorgdiensten op maat. De bouw van de 124 appartementen tellende 2e fase gaat in mei 2009 van start met een geplande oplevering in 2011. Op de plek waar voorheen de Oranjeboom bierfabrieken waren gevestigd is nu het plan de 3 Hoefijzers ontwikkeld. Op deze nabij het station van Breda gelegen plek realiseert Vesteda 42 appartementen. De start bouw is voorzien voor mei 2009. Den Bosch Op de locatie van de voormalige Hogere Agrarische School (has), gelegen aan de IJzeren Vrouw, worden 126 woningen ontwikkeld naar een ontwerp van Liesbeth van der Pol van Atelier Zeinstra van der Pol. Daarvan zijn 84 woningen voor de huur bestemd. Over de hoogte van de drie torens is overeenstemming bereikt met de gemeente en het voorbereidingsproces is in volle gang. Eind 2009 zal gestart worden met de bouw. Het Paleiskwartier, gelegen aan de achterkant van het station, is in de afgelopen jaren omgevormd tot een nieuw stadscentrum. Zestig procent van deze nieuwe wijk is inmiddels gerealiseerd. De gezichts bepalende toren, Jheronimus, die aan de kop van de rij van tien Armada’s wordt ontwikkeld, zal 85 apparte menten gaan bevatten. De Oostenrijkse architecten Baumschlager Eberle hebben het ontwerp getekend. Ligging van de toren en aansluiting op het openbaar gebied is inmiddels vastgesteld. Start bouw is begin 2010 voorzien.

42


blokken b, d, g en h, Steigereiland/Noordbuurt, Amsterdam (vmx Architects, dkv, Marx en Steketee Architecten)

Den Hertogh, 3 Hoefijzers/Breda (Gulikers Architecten)

Jheronimus, Paleiskwartier Den Bosch (Baumschlager Eberle Architekten)

Vredenberg, Breda (Architectenwerkgroep Tilburg)

has, Den Bosch (dok Architecten/ Liesbeth van der Pol)

43


Leyweg, Den Haag (Rudy Uytenhaak Architecten)

Meerrijk, Eindhoven (Bedaux de Brouwer Architecten)

Estate of the Art, Hilversum (Architectenbureau Beˇcka | Van Wilsum)

Op Buuren, Maarssen (Bruno Albert architecten & associés, Mulleners + Mulleners Architecten, dok Architecten, Arcas Groep)

44


45

Den Haag In de herstructureringswijk Den Haag Zuid West wordt aan de Leyweg het nieuwe stadsdeelkantoor voor deze wijk gerealiseerd. Bovenop dit spectaculaire stadsdeelkantoor vanaf laag 10 worden nog 49 appartementen toegevoegd ten behoeve van de vrije sector huur. Dit pyramidevormige icoon is ontworpen door Rudy Uytenhaak. De bouw is eind 2008 gestart en Vesteda verwacht de overeenkomsten begin 2009 te tekenen, waardoor dit project in uitvoering zal worden genomen. Eindhoven In het centrum van de nieuwe uitbreidingswijk Meerhoven wordt het winkel- en voorzieningencentrum Meerrijk gerealiseerd. Onderdeel van dit plan is de realisatie van enkele honderden woningen, waarvan Vesteda er 67 in één blok in portefeuille neemt. Architect van dit blok is Bedaux de Brouwer Architecten. Hilversum De voormalige kro-studio wordt getransformeerd tot het project Estate of the Art, een project met hoogwaardige appartementen in kleinschalige eenheden, met een gevarieerde verschijningsvorm. Het monumentale entreegebouw blijft behouden en zal gaan functioneren als hart van het ge bouw. Hier komen 2 appartementen en voorzieningen voor het hele plan, zoals een fitnessruimte, sauna etc. Naast dit entreegebouw zullen nog 20 huurappartementen worden gerealiseerd als onderdeel van een plan van 46 appartementen. De verwachting is dat er medio 2009 wordt gestart met de bouw. Maarssen Aan de oevers van de Vecht, nabij Oud Zuilen op de voormalige dsm-locatie, worden circa 665 woningen gerealiseerd in het project Op Buuren, waarvan Vesteda 182 appartementen voor zijn rekening neemt. De eerste fasen zijn in aanbouw genomen en aan de volgende fase wordt nu gewerkt om deze ook weer de komende jaren in fases in aanbouw te kunnen nemen. In totaal betreft het zo’n 130 woningen.


Rotterdam Naast het station Blaak in het Laurenskwartier wordt een spectaculair woongebouw gerealiseerd als schil van de eerste overdekte markthal in Nederland. Van deze appartementen in de Markthal worden er 102 in de huur gerealiseerd. Dit architectonische hoogstandje is van de hand van mvrdv. Sittard In een eerste fase van de stedenbouwkundige ontwikkeling Zitterd Revisited, waarin Vesteda een leidende rol vervult, is inmiddels een drietal deelprojecten benoemd die Vesteda zal realiseren. Voor deze woningen zijn drie architecten actief, te weten Theo Teeken voor 37 woningen, Cruz y Ortiz uit Spanje voor 54 woningen en Grosfeld en van der Velde voor 20 woningen. Met het plandeel van Theo Teeken wordt eind 2009 gestart. Wageningen In het Nobelpark is een plan ontwikkeld voor circa 200 woningen, verdeeld over een aantal gebouwen. Eén gebouw met 28 appartementen wordt in de vrije sector huur gerealiseerd. Het totale plan is van de hand van Kuiper Compagnons. De start bouw zal begin 2009 zijn.

46


Markthal, Laurenskwartier Rotterdam (mvrdv)

Zitterd Revisited, Sittard (Teeken Beckers Architecten)

Nobelpark, Wageningen (Kuiper Compagnons)

47

vesteda project bv verslag 2008 | ontwikkelingsportefeuille | projecten in ontwikkelingsfase

Overhoeks (Shell-terrein), Amsterdam (stedenbouwkundige: dro/ gemeente Amsterdam i.s.m. Palmboot & van den Bout)

Ravel, Zuidas/Amsterdam (stedenbouwkundige: Henning Larsen Architects)

Vijzelstraat (voormalig abn amro-kantoor), Amsterdam (Baumschlager Eberle Architekten)

Marckhoek, Breda (Compositie 5)

48


49

Er zijn circa 750 woningen in ontwikkeling die na 2010 opgeleverd zullen worden. Het gaat zowel om autonome ontwikkelingen als om onderdelen van gebiedsontwikkelingen. Amsterdam Overhoeks, het voormalige Shell-terrein aan het IJ in Amsterdam Noord heeft door zijn ligging aan het water veel potentie. Er vindt een gebiedsontwikkeling plaats waarin een hoogstedelijke woonomgeving wordt gecreëerd met wonen, werken, commerciële en culturele voorzieningen. De stedelijke strip met veel echte hoogbouw en stedelijke voorzieningen in de plint is begin 2008 de ontwerpfase ingegaan. De architectenkeuze voor de diverse gebouwen in deze zogenaamde strip heeft inmiddels plaatsgevonden en de ontwerpteams zijn in volle gang. In de Vijzelstraat, tussen Keizersgracht en Prinsengracht, heeft Vesteda in een samenwerkingsverband het dominante pand van de abn amro aangekocht. De herontwikkeling van het gebouw is in volle gang, waarbij de monumentale uitstraling van het gebouw versterkt zal worden. Architect daarvoor is Baumschlager Eberle. Het programma kent vrije sector huurwoningen, sociale huurwoningen, kantoren en een commerciële plint. De verwachting is dat medio 2010 wordt gestart met de verbouwing. Tot die tijd is het gebouw verhuurd. Aan de Zuidas in het plangebied Ravel wordt gestart met de ontwikkeling van woningen, winkels, kantoren en overige voorzieningen. In dit gebied zal Vesteda 200 middensegmentwoningen ontwikkelen voortvloeiend uit de raamovereenkomst voor de ontwikkeling van 2.500 woningen in het middensegment in Amsterdam. Breda In Ginneken, prachtig gelegen aan de Mark, wordt gewerkt aan de herontwikkeling van de service flat Marckhoek. De bedoeling is het sterk verouderde gebouw te slopen en op deze locatie nieuwbouw te plegen. Om de bewoners tijdens de sloop en herbouw alternatieve woonruimte aan te bieden, is gebruik gemaakt van de Vesteda-woningen in het Chassépark in Breda. De bestemmingsplanprocedure wordt begin 2009 opgestart, waarna de verdere uitontwikkeling ter hand kan worden genomen.


Eindhoven In de schrijversbuurt, relatief dicht bij het centrum, wordt gewerkt aan een plan op de plek van een vrijkomende school. In het oude schoolgebouw worden woningen opgenomen en de nieuwere gebouwen worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Deze circa 30 woningen worden ontworpen door DiederenDirrix architecten. Rotterdam Op de Wilhelminapier komt als beëindiging van de invulling van de strook tussen Monte video en het Luxortheater direct naast het theater het gebouw Havana. Deze toren wordt 158 meter hoog en het ontwerp is van Cruz y Ortiz. Er zijn circa 110 koop- en circa 110 huurwoningen, circa 210 parkeerplaatsen en circa 2.000 m2 vvo commerciële ruimte voorzien. In de plint van het gebouw komt een medisch centrum. Valkenburg Aan de Geul, in het Limburgse plaatsje Valkenburg, ligt het project Polfermolen. Op loop afstand van het historische centrum worden hier circa 90-100 appartementen gerealiseerd, waarvan Vesteda Project bv er circa 40 in de duurdere huurklasse zal afnemen. Het project is bijzonder door zijn ligging in het groen aan het riviertje de Geul, grenzend aan het nieuwe sport- en activiteitencentrum ‘de Polfermolen’.

50


Havanna (links voor), Wilhelminapier, Rotterdam (Cruz y Ortiz)

Akkerstraat/Schrijversbuurt, Eindhoven (DiederenDirrix architecten)

Polfermolen, Valkenburg (stedenbouwkundige: Wiel Arets Architects)

51

vesteda project bv verslag 2008 | ontwikkelingsportefeuille | gebiedsontwikkelingen

can, Amsterdam (stedenbouwkundige: Soeters van Eldonk Ponec Architecten)

Amstelstation, Amsterdam (stedenbouwkundige: Andries Geerse)

Overhoeks, Amsterdam (stedenbouwkundige: dro/gemeente Amsterdam i.s.m. Palmboot & van den Bout)

Mirandastrook, Amsterdam (stedenbouwkundige: West 8)

52


53

Hieronder zijn de gebiedsontwikkelingen beschreven, waarin Vesteda actief is. Amsterdam In Amsterdam Noord, langs de Nieuwe Leeuwarderweg bij het eindpunt van de Noord-Zuid lijn, vindt de gebiedsontwikkeling Centrum Amsterdam Noord (can) plaats, waar Vesteda circa 250 woningen zal realiseren. In 2004 is het stedenbouwkundigplan van Soeters, van Eldonk en Ponec goedgekeurd. Het eerste deelgebied is inmiddels vrijwel volledig uitgewerkt. De start bouw van het eerste deelgebied Elzenhagen Noord vond in 2007 plaats en de eerste woningen zijn in 2008 opgeleverd. Er wordt nu ge werkt aan de verdere uitwerking van het stationskwartier, het gebied rond het metrostation Buikslotermeerplein. Het uitvoeringsbesluit is inmiddels genomen, de eerste planstudies zijn verricht en het station en een school zijn al in de ontwerpfase. Aan de uitwerking van de deelgebieden Noorderkwartier en Elzenhagen Zuid wordt nog gewerkt. Op het Shell-terrein in Amsterdam-Noord vindt de grote binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Overhoeks plaats, waardoor er de komende jaren een complete en gevarieerde nieuwe stadswijk ontstaat met een combinatie van wonen, werken, voorzieningen en vrije tijd. Amsterdam keert zich hiermee aan beide kanten van het IJ steeds meer naar het water en zullen de Noordelijke IJ-oevers uiteindelijk internationale allure krijgen. Het Filmmuseum en de Tolhuistuin vormen – naast toekomstige culturele nieuwkomers – de culturele trekpleisters. Aan de voorkant van het Amstelstation is een ontwikkeling ingezet waarin meerdere partijen samenwerken om dit gebied een nieuwe impuls te geven. Vesteda ontwikkelt er rond de 150 woningen. Aan de oostzijde van het station worden plannen gemaakt met een totaal volume van zo’n 75.000 m2 in een mix van wonen, werken en voorzieningen. Vesteda is één van de vier participanten. De uitwerking van het stedenbouwkundige programma van eisen heeft in 2005 plaatsgevonden. Het stedenbouwkundige plan is nu nader uitgewerkt ter definitieve vaststelling. De eerste bouwactiviteiten zijn niet voor 2010 te verwachten. Eind 2007 is de intentieovereenkomst getekend voor de ontwikkeling van de Mirandastrook. Samen met twee partners wordt gewerkt aan een stedenbouwkundige invulling van dit gebied. Na een selectieprocedure is West 8 gevraagd om dit plan uit te werken.


Arnhem Het gebied Rijnboog ligt aan de stadszijde van de rivier tussen de beide bruggen en de historische binnenstad. Een grootschalige ontwikkeling wordt voorbereid, waarbij architect en stedenbouwkundige Manuel de Solà-Morales het masterplan heeft geconcipieerd dat de koppeling tussen binnenstad en rivier moet herstellen. Daarbij staat een haven als nieuw element gepland die centraal in het nieuwe gebied ligt. De vorm van de haven is middels een referendum vastgesteld. Op basis van het gekozen ‘sluis-model’ wordt het havenkwartier nu verder uitgewerkt. Met meerdere partners wordt samengewerkt met de gemeente om alle functies, waaronder stedelijk hoogwaardig wonen, gerealiseerd te krijgen. De eerste fase wordt nu (door onze partners) uitgewerkt (o.a. kenniscluster), de tweede fase omvat het havenkwartier en in de derde fase zullen de drie woontorens in Coehoorn Zuid in een stedenbouwkundige studie nader worden uitgewerkt, voordat definitieve besluitvorming plaats vindt. Vesteda participeert in fase twee en drie. Den Haag In Kijkduin ligt het Deltaplein, waar Vesteda momenteel woningen bezit. Op deze locatie wordt een integrale herontwikkeling voorbereid. Basis hiervoor is de uitgangspuntennota Kijkduin van de gemeente Den Haag. In samenwerking met een aantal andere eigenaren in het gebied wordt gewerkt aan een plan voor het badplaatsdeel. Stedenbouwkundige is Christine de Ruijter van awg architecten uit Antwerpen. Leiden Op de plaats van de roc in het Houtkwartier vindt in samenwerking met een partner een gebiedsontwikkeling plaats met wonen, onderwijs en zorg. Als stedenbouwkundige is vhp betrokken bij het maken van de plannen. Maastricht Céramique, de nieuwbouwwijk aan de Maas op de locatie van de voormalige aardewerkfabrieken Société Céramique, nadert zijn voltooiing. Met het sluitstuk Maison Céramique van de hand van de Luikse architect Charles Vandenhove wordt het laatste bouwblok ingevuld. De wijk is onder de supervisie van voormalig Rijksbouwmeester Jo Coenen zorgvuldig vormgegeven in samenwerking met een diversiteit aan gerenommeerde architecten uit binnen- en buitenland. De oplevering van Maison Céramique is voorzien in de tweede helft van 2009; dan is deze grote binnenstedelijke herontwikkeling afgerond.

54


Rijnboog, Arnhem (stedenbouwkundige: Manuel de Solà-Morales)

roc/Houtkwartier, Leiden (vhp)

Kijkduin, Den Haag (stedenbouwkundige: awg architecten/Christine de Ruijter)

Céramique, Maastricht (supervisor: Jo Coenen & Co)

55


56

Wilhelminapier, Rotterdam (masterplan: Sir Norman Foster, openbaar gebied: Bolles en Wilson)

Zitterd Revisited Sittard (supervisor: Jo Coenen & Co)

Leidsche Rijn Centrum, Utrecht (masterplan Jo Coenen, architecten: dok/Liesbeth van der Pol, Geurst en Schulze Architecten, prof. Hans Kollhoff Architekten, Cruz y Ortiz en awg/Christine de Ruijter


57

Rotterdam Op de Wilhelminapier, onderdeel van de Kop van Zuid, wordt – gezamenlijk met de gemeente en de overige op de pier actieve private partijen – invulling gegeven aan de inrichting van het openbaar gebied. Bolles en Wilson heeft een plan voor het openbaar gebied gemaakt. Het gebouw New Orleans is in aanbouw en Havanna in de schetsfase. Sittard Vesteda is met meerdere private partijen partner in de ontwikkeling Zitterd Revisited. Voormalig rijksbouwmeester Jo Coenen treedt op als ontwerper en supervisor voor deze ontwikkeling. Binnen dit masterplan zijn inmiddels de eerste plandelen uitgewerkt. Begin 2009 heeft het ziekenhuis de binnenstad verlaten, zodat ook dit plangebied rijp kan worden gemaakt. Utrecht Eind 2008 is het stadsdeelcentrum Leidsche Rijn gegund. Samen met een partner is deelgenomen aan de Europese aanbesteding. Na de voorlopige gunning in mei is met de gemeente gewerkt aan de verdere afronding van de contracten. Basis is een masterplan van Jo Coenen, wat met de architecten dok (Liesbeth van der Pol), Geurst en Schulze, prof. Hans Kollhoff, Cruz y Ortiz en awg (Christine de Ruijter) en de landschapsarchitect Peter Lubbers verder is vormgegeven. Ove Arup is ingeschakeld voor de constructie en de duurzaamheid van het project. Het programma bestaat uit circa 800 woningen, waarvan circa 290 voor de vrije sector huur, 26.500 m2 bvo detailhandel, 13.200 m2 bvo kantoren, 2.500 m2 bvo horeca en 1.400 m2 bvo overig commercieel programma. Het plan zal een lichte helling kennen die dient als de aanzet tot de overkluizing van de A2 en tevens dient om het openbaar- en bezoekersparkeren op maaiveldniveau in onder te brengen.

Personeel en organisatie

Personeel en organisatie 37 medewerkers

59

In 2008 traden 9 medewerkers in dienst bij Vesteda Project bv en hebben 4 medewerkers Vesteda Project bv verlaten, waarmee het totale personeelsbestand aan het einde van het jaar 37 bedroeg. Daarvan zijn er 17 gestationeerd op het kantoor in Maastricht en 20 op het kantoor in Amsterdam. Per 1 januari 2009 is nog een ontwikkelaar in Maastricht in dienst getreden. Daarmee is de organisatie op sterkte.

gebruik diensten Vesteda Groep

Vesteda Project bv maakt gebruik van de diensten van Vesteda Groep als het gaat om opbrengstanalyse, productontwikkeling, communicatie, control, administratie, personele zaken, juridische en fiscale zaken. Vesteda Project bv heeft eigen marktonderzoekers en een eigen controller. Organigram Vesteda Project bv

directeur

control

regiodirecteur Noord (kantoor Amsterdam)

marktonderzoek

regiodirecteur Zuid (kantoor Maastricht)

kosten & kwaliteit Noord

kosten & kwaliteit Zuid

secretariaat Amsterdam

secretariaat Maastricht

acquisitie Noord

acquisitie Zuid

projectontwikkeling Noord

projectleiding Noord

projectontwikkeling Zuid

projectleiding Zuid

directeur conceptontwikkeling

conceptontwikkeling

Financiering, resultaat en vooruitzicht

Financiering

61

In het verslagjaar heeft Vesteda Project bv een kredietfaciliteit afgesloten. Voor een bedrag van € 140 mln kunnen middelen vrij worden opgenomen.

€ 140 mln revolving credit faciliteit

In 2008 heeft Vesteda Project bv een financiering afgesloten op basis van een revolving credit faciliteit. Naast het eigen vermogen van € 140 mln heeft Vesteda Project bv nu tot de limiet van € 140 mln de beschikking over een krediet. Vesteda Project bv kan deze middelen vrij opnemen, afhankelijk van liquiditeitsbehoefte en voor zover het binnen de afgesproken financieringsratio’s valt. Ultimo verslagjaar was € 125 mln opgenomen. Financiering Vesteda Project bv ultimo 2008 revolving credit Vesteda Project bv bedrag (€ mln) looptijd van 140

16.04.08

looptijd tot

30.04.10

spread

0,80%

Swaps

Swap-rate

4,240%

looptijd van

03.11.08

looptijd tot

30.04.10

Financieringsnormen revolving credit Vesteda Project bv waarden ultimo jaar ratio

norm

toetsing

2008

Pre-sale ratio1

≥ 0,60

ultimo kwartaal

0,79

Solvency ratio3

≥ 0,35

ultimo kwartaal

0,46

Loan to cost ratio2

≤ 0,50

ultimo kwartaal

0,48

1 Pre-sale ratio: het niveau ‘onderhanden werk’ van alle reeds verkochte projecten in de fase ‘ in uitvoering’ ten opzichte van het totale ‘onderhanden werk’ op de balans 2 Loan to cost ratio: het totaal aan opgenomen leningen ten opzichte van het ‘onderhanden werk’ op de balans 3 Solvency ratio: het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen

Resultaat

62

De doelstellingen van Vesteda Project bv werden in 2008 niet geheel gehaald. Er is voor € 229 mln geinvesteerd in nieuwe projecten. In het verslagjaar zijn 344 woningen opgeleverd én in verhuur genomen door Vesteda Groep.

doelstellingen niet geheel gehaald

In het verslagjaar is Vesteda Project bv er niet geheel in geslaagd om zijn productiedoelstellingen te verwezenlijken. Belangrijkste oorzaak is vertragingen bij de opstart van projecten. Problemen bij de ruimtelijke ordening procedures en langere voorbereidingstrajecten om tot start bouw te komen spelen hier een belangrijke rol bij. Ook de aanbestedingsproblematiek heeft tot vertragingen geleid. Dit heeft tot gevolg gehad dat een aantal projecten een latere bouwstart kende. Investeringsniveau

€ 229 mln

Begroot was een investeringsniveau van € 260 mln (incl. btw). Het daadwerkelijk in 2008 behaalde investeringsniveau ligt op € 229 mln. Opleveringen

344 woningen

Begroot was een opleverniveau van 400 woningen. Het daadwerkelijk in het verslagjaar behaalde niveau ligt op 344 woningen, die zijn opgeleverd en in verhuur zijn genomen door Vesteda Groep. Acquisitie en Projectontwikkeling (x € 1 mln, Investeringsniveau, incl. btw) doelstelling

realisatie

2008

2007

2006

2005

2004

229

169

169

184

206

2008

2007

2006

2005

2004

344

561

477

669

404

260

250 220-250

230

200

Opleveringen In aantal woningen doelstelling

realisatie

400

700

750

650

-

Pijplijn harde werkvoorraad: ruim 3.000 woningen in ontwikkeling en voor 1.500 woningen locaties toegewezen

De harde werkvoorraad – de projecten in ontwikkeling, voorbereiding en uitvoering waaraan contractuele afspraken ten grondslag liggen – is per saldo in 2008 ongeveer gelijk gebleven op een niveau van ruim 3.000 woningen. Daarvan bevinden er zich 1.184 in uitvoeringsfase, circa 1.200 in de voorbereidingsfase en circa 750 in de ontwikkelingsfase. Daarnaast is er in 2008, als gevolg van de samenwerkingsovereenkomst met gemeente Amsterdam, voor circa 1.500 woningen aan locaties toegewezen, waardoor het gecommitteerde volume op circa 4.600 woningen ligt. De waarde van deze pijplijn bedraagt circa € 1,5 mrd. In onderstaand overzicht is de omvang van de pijplijn per eind verslagjaar weergegeven. Pijplijn ultimo jaar, harde voorraad*, in aantallen woningen, indicatief Projecten in uitvoeringsfase

2008

1.267

750

1.000


1.200

totaal

3.134


2007

1.184

900

3.167

2006

1.100

1.100

3.000

5.200

2005

1.100

1.400

3.000

5.500

2004

1.800

1.000

3.000

5.800

* harde voorraad: projecten waar een contractuele afspraak aan ten grondslag ligt

totale pijplijn: circa 10.000 woningen in ontwikkeling

Als de zachte werkvoorraad inclusief gebiedsontwikkelingen en samenwerkingsovereenkomsten, met de projecten in acquisitie, wordt meegerekend, dan beweegt de totale pijplijnomvang zich rond de 10.000 woningen. Positief is dat de raamovereenkomst met Amsterdam voor 1.500 woningen van locaties is voorzien. Daarnaast is met de gemeente Den Haag ook een intentieovereenkomst gesloten voor de realisatie van tenminste 1.500 woningen in de komende 10 jaar.

Vooruitzicht

63

Gezien de instroom aan nieuwe projecten en de grote hoeveelheid in uitvoering zijnde projecten verwacht Vesteda Project bv in 2009 zo’n 750 woningen op te leveren.

Opleverniveau 750 woningen in 2009

Vesteda Project bv zal naar verwachting in 2009 circa 750 huurwoningen opleveren aan Vesteda Groep. De komende jaren zal het opleverniveau zich tussen 600 en 1.000 woningen per jaar begeven, afhankelijk van markten financieringsmogelijkheden. Investeringsniveau

€ 275 mln in 2009

Het verwachte investeringsniveau zal in 2009 € 275 mln (incl. btw) bedragen. Invloed kredietcrisis merkbaar

zorgvuldige uitbreiding koopportefeuille

De invloed van de kredietcrisis laat zich ook in de markt van projectontwikkeling sterk voelen. In de nieuwbouwmarkt valt het aantal verkopen terug. Vesteda Project bv beschikt over een beperkte portefeuille aan koopwoningen, waardoor deze stagnatie niet erg voelbaar is. Verdere uitbouw van deze koopportefeuile zal zorgvuldig plaatsvinden. Veel in de markt beschikbare projecten worden aan Vesteda aangeboden

uitsluitend waar markten financieringscondities mogelijkheden bieden zal Vesteda aankopen

Veel in de markt niet verkopende projecten worden omgezet van koop naar huur en aangeboden aan beleggers, waaronder Vesteda. Vesteda zal zorgvuldig kijken naar kwaliteit en prijs alvorens in te stappen en rekening houden met het moeilijker verkrijgen van financiering, waardoor extra selectiviteit bij aankoop van projecten zal worden betracht. Daarnaast vindt voortdurende screening van de eigen ontwikkelingsportefeuille plaats, om te beoordelen of projecten worden aangehouden of afgestoten. Uitsluitend waar markten financieringscondities mogelijkheden bieden tot aanvullende waardecreatie zal Vesteda Project bv aankopen. Woonconcepten

meer focus op implementatie van uitontwikkelde concepten

Om in te spelen op de huidige en toekomstige behoefte van huurders in het duurdere segment zullen meer projecten worden gestart waarbij reeds uitontwikkelde woonconcepten zullen worden toegepast. Hierbij valt te denken aan woon/werk-combinaties en toepassingen van domotica en zorg, die reeds in diverse projecten zijn opgenomen. Naast de focus op het woonproduct gaat er ook veel aandacht uit naar de collectieve ruimtes, zoals de entree van gebouwen en de verdere ontsluiting. Plintinvullingen en kwaliteit en tijdigheid van aanleg van openbaar gebied blijven de aandacht krijgen. Duurzaam ondernemen

Vesteda als bepalende speler in de markt

Duurzaamheid was een belangrijk aandachtspunt de afgelopen jaren en zal versterkt ook in 2009 veel aandacht vragen. Doel is om op dit vlak één van de bepalende spelers in de markt te zijn. Toekomst

specialist hoge huursector

De organisatie is inmiddels goed op sterkte. In korte tijd is Vesteda Project bv een speler van belang geworden in de ontwikkeling en realisatie van woningen met als specialismen het middeldure- en duurdere huursegment en de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De komende jaren zal deze positie verder worden uitgebouwd.

Vesteda Project bv Plein 1992 1 6221 jp Maastricht Postbus 1211 6201 be Maastricht t (043) 329 66 66 f (043) 329 66 00 Purperhoedenveem 11 1019 he Amsterdam Postbus 1777 1000 bt Amsterdam t (020) 524 69 00 f (020) 524 69 66 [email protected] www.vesteda.com

medio

begin

opgeleverd gebied

gestart

Noord

doelstelling

circa

Céramique

blokken

duurzaamheid

Eind architect

aantal

Commerciële

Amsterdam gebouw gere

ultime

hogere

ontwikkelt

wonen

fase

bv

twee

koop

locatie

binnen

Wijk

centrum

ligt

uitvoeringsfase

projec

totaal Onderdeel

markt aanbouw

blok

mln

Zuid

Maastricht

jaren

Vesteda

ontwikkeling appartementen

stedenbouwkundige

plaats

ontwerp koopwoningen

verhuur

staat

gemeenten

nieuwe

eigen huur

start

werken

boren diverse

bouw

boren

voormalige ontwikkeld

inmiddels

jaar

oplevering

plint

plan Architecten

voorzieningen

basis

Project

kwaliteit

gemeente

cten

t

eerste

huurwoningen

pijplijn

m ealiseerd

voorzien

gewerkt

Groep

waar één

Naast

genomen

huurders

Woningen realisatie gebiedsontwikkeling

Vesteda. appartementen. ontwikkeling. circa. Amsterdam. gestart. opgeleverd. gebied. Eind. architect. twee. aantal. begin. blok. gebouw. plaats

Recommend Documents