stad brugge communicatiedienst
Verslag infovergadering Bouwproject voormalig kadaster, Langerei 19 december 2013, 19.30u Conferentiezaal stadhuis, Burg 12, 8000 Brugge
Panel namens de stad Brugge: - Franky Demon, schepen van ruimtelijke ordening en huisvesting - Ingrid Leye, dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) - Patrick Gheysen, Communicatiedienst (moderator) - Nele Vandevoorde, Communicatiedienst (verslag) namens de bouwfirma Matexi: - Diego Laureys, projectontwikkelaar Namens Polo Architects: - Mauro Poponcini, ir. architect
Zaal een 30-tal aanwezigen Inleiding Patrick Gheysen, Communicatiedienst
verwelkoming
voorstelling panel
informatie over het verloop van de avond
administratief centrum 't brugse vrije, burg 11 - b-8000 brugge | www.brugge.be openingsuren: maandag tot vrijdag 8.30 u. - 12.30 u. en 14.00 u. - 18.00 u., zaterdag 9.00 u. - 12.00 u. gelieve alle briefwisseling te richten aan het college van burgemeester en schepenen, burg 12, b-8000 brugge
Situering van het project door Franky Demon, schepen van ruimtelijke ordening en huisvesting Het project dat we vandaag aan u voorstellen is het project van de voormalige gebouwen van het voormalige kadaster. In de zomer en het najaar van 2010 werd archeologisch onderzoek uitgevoerd in samenwerking met Raakvlak. De opgravingsresultaten werden gepubliceerd in diverse nieuwsbrieven van Raakvlak. Deze vrij grote site is gelegen tussen de Langerei, de Sint-Gilliskerkstraat en de Lange Raamstraat. Er is toegang tot de site via de Langerei en via de Lange Raamstraat. In het kader van de herbestemming van de gebouwen tot een woonproject zijn al diverse ontwerpen en voorstellen gemaakt in de periode van 2009 tot heden. Eind 2012 verleende het vorige College van burgemeester en schepenen de vergunning voor herbestemming tot woonproject op deze site. Gelet op de talrijke bezwaren tegen het project besliste de eigenaar om het ontwerp opnieuw te bekijken. Het ontwerp werd op een aantal punten bijgestuurd om zo tot een oplossing te komen die maximaal tegemoet komt aan de vragen en opmerkingen van de diverse instanties en de omwonenden. Zo is onder andere het ondergronds parkeren herbekeken en is er ook geschaafd aan het ontwerp voor het hoekvolume aan de Sint-Gilliskerk. Het projectvoorstel zoals het vandaag toegelicht wordt, omvat nu: - Het registratiegebouw gelegen aan de Sint-Gilliskerkstraat en de hoek met de Lange Raamstraat. Dit gebouw krijgt een volledige facelift. Enkel de basisstructuur wordt behouden, de indeling van het gebouw en de gevels worden vernieuwd. Het gebouw wordt heringericht tot 12 appartementen en 2 eengezinswoningen aan de zijde van de Lange Raamstraat. - Het kadastergebouw gelegen op het binnengebied wordt herbestemd tot 14 appartementen. In het gebouw wordt een doorgang voorzien ten behoeve van onder andere de brandweer. - Het bestaande poortgebouw aan de Lange Raamstraat wordt vervangen door een nieuw poortgebouw als toegang tot het nieuwe wooncomplex. Dit is ook de inrit voor de ondergrondse parking. De beschermde poort aan Langerei 7 blijft enkel voetgangers- en fietsersdoorgang, daar kan en mag geen autoverkeer door. - Ter plaatse van de voormalige conciërgewoning wordt een nieuwe eengezinswoning opgetrokken. Dit volume is aanzienlijk verlaagd ten opzichte van het volume voorzien in het vorige vergunningsdossier. - Wat betreft de ondergrondse parking wordt die nu beperkt tot een ondergrondse parking met slechts 1 ondergrondse bouwlaag (28 plaatsen) en bijhorende toegangsgebouwen, alsook een half-ondergrondse fietsenberging. - De binnengronden worden niet meer overgenomen in het openbaar domein. Het domein zal dan ook ’s avonds afgesloten kunnen worden met een poort zodat de veiligheid van de bewoners en omwonenden gegarandeerd blijft. Wat vandaag voorgesteld wordt is nog niet in procedure voor een stedenbouwkundige vergunning. Voor het indienen van de bouwaanvraag wensen we het draagvlak af te toetsen bij de omwonenden zodat dit uiteindelijk kan leiden tot een vergunning waarmee ook de omwonenden zich kunnen verzoenen. Het kadastercomplex staat nu al jarenlang leeg en wordt stilaan een probleemsite. De reconversie tot woonproject is een aanvaardbare bestemming binnen de woonbuurt Sint-Gillis, en kan het wonen in de binnenstad verder versterken .
pagina 2 van 7
Technische toelichting door Diego Laureys, Matexi en ir. architect Mauro Poponcini (zie powerpointpresentatie slides 5 t.e.m. 19)
De heer Diego Laureys situeert het project aan de hand van een powerpointpresentatie. Matexi heeft het de site in 2008 aangekocht. We hebben toen een eerste bouwaanvraag ingediend voor een appartementenvolume in het binnengebied. Dit dossier werd door het schepencollege en de buurt afgekeurd. Sinds 2010 hebben we een nauw contact gehad met verschillende stadsdiensten en het dossier werd goedgekeurd in 2012. Dit nieuw bouwaanvraagdossier werd vergund, maar we hebben beslist om dit toch niet door te voeren. Vandaag willen we een nieuw dossier toelichten. We willen met dit dossier tegemoet komen aan de verzuchtingen uit de vele bezwaarschriften. 1) Situering van de site: algemeen inrichtingsplan (zie slide 7) Diego Laureys geeft toelichting aan de hand van het plan. Het rode vierkant op het plan is de ondergrondse parking. Het gebouw Caorsijn verwijst naar de rijke bankiersfamilie Caorsijnen die de eerste gebouwen heeft opgericht. Het gebouw Montes refereert naar Montes, de Berg van barmhartigheid. In totaliteit zal het project 27 appartementen en 3 eengezinswoningen omvatten. 2) Groene wandeling (zie slide 8) Het ganse binnengebied wordt ingericht als één groene wandeling: hoogstammige bomen, heesters, plantenvakken, enz. Het binnengebied wordt privaat gehouden. Er is beslist de 2 bestaande bomen te rooien en deze te vervangen door 10 hoogstammige bomen, namelijk doornloze valse christusdoorns. Deze boom zorgt voor maximale zontoetreding. 3) Ondergrondse parking (zie slides 9 en 10) De ondergrondse parking is enkel toegankelijk via de poort aan de Lange Raamstraat. De inrit langs de Langerei is enkel voor voetgangers en fietsers toegankelijk. Om te voldoen aan de norm van 1,3 parkeerplaatsen per woonunit, was er in het voorgaande dossier een parking met 2 niveaus, waarvan de grenzen zich op slechts 60 cm van de perceelsgrenzen bevonden. Dit was het belangrijkste punt om tot een nieuw dossier te komen. De parking in dit bouwdossier heeft slechts 1 ondergrondse bouwlaag. De afstand tot de perceelsgrenzen zal nu 3 meter zijn, waardoor zettingen zich tot een minimum herleiden. Om slechts 1 bouwlaag onder de grond te gaan, moeten we veel minder diep gaan. We komen op een parkeerratio van 1 parking per 1 woonentiteit. Dit is begin december goedgekeurd door het College van burgemeester en schepenen. We houden het binnengebied privaat. Ir. architect Mauro Poponcini geeft toelichting bij de architectuur van de gebouwen aan de hand van de powerpointpresentatie. 4) Conciërgewoning (zie slides 11 en 12) De bestaande conciërgewoning wordt vervangen door een woning met een hellend dak. Er komt een puntdak, waardoor de bezonning naar de naburige woningen verbetert. 5) Gebouw Caorsijn (zie slides 13 en 14) Er komen 14 appartementen. De dakkapellen blijven, maar het glas wordt verwijderd. Die dakkapellen worden eigenlijke overdekte terrassen. Bij bepaalde appartementen komt een terras of privétuintje. Ten behoeve van de algemene ontsluiting van het gebouw, is een doorgang gemaakt midden in het gebouw.
pagina 3 van 7
6) Gebouw Montis (zie slides 15 t.e.m. 18) Dit is het huis aan de Sint-Gilliskerkstraat met het bestaande poortje. We zullen van het bestaande gebouw met nepfacade een woning maken. Momenteel is dit een kantoorgebouw. Het gebouw wordt afgebroken en opnieuw heropgebouwd. We proberen met het nieuw gebouw opnieuw de vorige bouwtoelating te benaderen. Het poortje wordt iets smaller, zodat we 2 grondgebonden woningen kunnen voorzien. De poort zal een hoger front hebben. Boven de poort wordt een terras voorzien voor het appartement. 7) Overzicht: belangrijkste wijzigingen De heer Diego Laureys overloopt de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige dossier (zie slide 19).
pagina 4 van 7
Vraagstelling 1 De heer Joseph Gorissen, Langerei 13: De buurt heeft een beroep gedaan op een onderzoek van een externe professor, de heer Jan Maertens. Er is een verslag opgemaakt over de problemen die kunnen rijzen bij het maken van een bouwput. Het verslag is gebaseerd op het onderzoek van de ondergrond, waar we vaststellen dat er 2 meter aanvullingsgrond is met puin. Daaronder bevindt zich veen. Uit het verslag blijkt dat de secanspalenwand op minimum 5 meter ingeplant moet worden van de eigendomsgrens, ten einde te voorkomen dat er schade wordt aangericht aan de aanpalende gebouwen. De buurt moet zich houden aan dat verslag, om maximale bescherming te krijgen tegen schade.Het voormalige haventje is in onbruik geraakt in de vroege Middeleeuwen en is verslibd. Daarna is het opgevuld met puin. Vandaar het veen in de ondergrond. De panden zijn zeer kwetsbaar. De funderingsdiepte van verschillende huizen in de buurt is vrij ondiep. De huizen zijn gebouwd in een open sleuf. Als er grond wordt bemalen en er treedt de minste waterverlaging op buiten de bouwput, zal dit voor grote problemen zorgen. Overal waar de laatste jaren vergunningen zijn verleend voor ondergrondse garages in de stad, is er schade in de buurt (bv. Jeruzalemstraat, Strostraat, Coupure, ...). Op basis van de ervaring die we kennen, de ondergrond en het verslag van professor Maertens, vragen we dat u met een aantal punten rekening houdt. We zouden graag hebben dat men 5 meter afblijft van de buren. We zouden graag hebben dat er geen trekankers worden voorzien voor de horizontale stabiliteitsverzekering. In het verslag staat dat men dit best doet met stempels. We willen monitoring, zoals in het verslag staat geschreven. We zouden graag een nieuwe berekening zien van op welke diepte de palenwand komt en op welke diepte er zal afgepompt worden. Onze grootste zorg is dat er water zou vrijkomen buiten de bouwkuip. We hebben ook een aantal zorgen in verband met de nieuwe architectuur. We pleiten voor het behoud van het gebouwtje aan de kerk. We hebben al een ontwerp van de architect gezien in de stad en zouden graag hebben dat hij zich bijstaat door een ‘ingewijde’ om te mogen bouwen in dit Unesco werelderfgoed. 2 De heer Christian Ryckaert, bewoner en mede-eigenaar van Langerei 8-9: Ons huis heeft geen enkele buffer en staat 22 meter diep in de tuinen van het kadaster. Dit gebouw zal worden blootgesteld aan alle risico’s verbonden aan graafwerken. We hebben met de buren gezamenlijk professor Maertens aangesproken, gezien we ons zorgen maken. a) Het nieuwe plan heeft zeker zijn verdienste, er is 3 meter afstand ten opzichte van onze achtergevel. In het verslag van de heer Maertens wordt er strikt gehouden aan de 5 meter afstand, ongeacht of er 1 of 2 bouwlagen komen voor de ondergrondse parking. Het verslag is opgemaakt vanuit een grondmechanisch onderzoek. We willen dus die 5 meter afstand behouden. In de vergunningsvoorwaarden van de stad Brugge staat dat, indien er schade is tijdens de uitvoering van de werken, deze schade ogenblikkelijk moet hersteld worden door de bouwheer/initiatiefnemer. Mijn vraag is of dit wel degelijk wordt voorzien? Dit blijkt vaak dode letter in Brugge. b) Ik zie op de plannen dat het historisch gebouw (poort) langs de Langerei enkel wordt opengesteld voor voetgangers en fietsers. Hoe zal dit garandeerd worden? Of laat u dit aan de vrije wil over van de toekomstige bewoners? c) Op de plannen zie ik dat dit gebouw is ingekleurd als een studentenverblijf. Ik vraag mij af of dit een plaats is voor studenten. 3 De heer Gorissen: Ik zou graag hebben dat de stad Brugge vraagt aan de bouwpromotor om een ABR (Algemeen Bouwplaats Risico) verzekering af te sluiten, inclusief artikel 544 voor burenhinder, schade enz. Dit zou een garantie zijn die we kunnen gebruiken als er schade is. De heer Diego Laureys, Matexi: Ik zal dit nakijken.
pagina 5 van 7
Mevrouw Ingrid Leye, DRO Stad Brugge: De voorwaarden die we aan de vergunning opleggen zijn eraan toegevoegd om zoveel mogelijk te voorkomen dat er schade zou optreden. De schade is een burgerrechterlijke zaak tussen de projectontwikkelaar en de buurtbewoners. We kunnen de voorwaarden inschrijven om dat zo sluitend mogelijk te maken. Uw vraag voor een ABR verzekering is niet van stedenbouwkundige aard en kan niet worden opgelegd als voorwaarde bij de vergunning. Professor Jan Maertens: Ik heb de studie gemaakt voor het ontwerp dat voorlag. Ik hoor hier een andere interpretatie van mijn verslag. Ik heb vorige week contact gehad met de firma Matexi en we hebben afgetoetst wat haalbaar is. Ik heb gezegd dat 3 meter afstand voor 1 ondergronds niveau voldoende is. Ik heb hen ook gezegd waar ze mee rekening moeten houden. Bouwen met grondankers is in Vlaanderen de meest gebruikte methode. Met een andere methode als stempelen loop je het risico dat de aannemers er minder ervaring mee hebben. Ik ben hier niet als verdediger van het ontwerp van Matexi. Ik ben een expert voor wat betreft het begeleiden en het veilig ontwerpen van bouwputten. Ik heb altijd aangedrongen dat het robuste ontwerpen zijn, waar je zo weinig mogelijk schade hebt. Ik zou graag hebben dat mijn nota’s in de juiste context geciteerd worden. Schepen Franky Demon: Ik wil deze vergunning laten bekijken en kansen geven, zodat we zo snel mogelijk tot een compromis komen. Ik dring erop aan om een onafhankelijke studie te laten doen, zodat duidelijk wordt of een afstand van 3 meter al dan niet voldoende is. Mij lijkt het logisch dat we de mensen moeten beschermen, als er schade zou zijn aan de huizen. We moeten voorafgaand (voor de bouwvergunning) een schriftelijk akkoord hierover voorzien voor de bewoners. Dit kan echter niet in de bouwvergunning zelf opgelegd worden. Ik ben een voorstander van dit project. Als we hedendaags wonen in Brugge willen mogelijk maken, moeten we dergelijke bouwprojecten realiseren. In het open ruimte beleidsplan willen we open ruimte behouden en een ondergrondse parking voorzien. 4 Mevrouw De Blauwe, Lange Raamstraat 9: We vertegenwoordigen de 5 horecazaken op Sint-Gillis. Wat gebeurt met de parkeermogelijkheden en lawaaihinder tijdens de bouwwerken? De heer Diego Laureys: We hebben een plan moeten voorleggen aan de dienst Mobiliteit. De heer Johan Van Splunder, constructiemanager Matexi: We hebben aangevraagd aan de stad Brugge om een zone vrij te laten tijdens de bouwwerken. Zo wordt er parkeergelegenheid vrijgemaakt tijdens de werken. De bouwwerken starten om 7 uur ’s morgens en stoppen om 18 uur ’s avonds. Ik ben de werfcontroleur. De bewoners kunnen zich steeds wenden tot mij in geval van vragen. 5 De heer, echtgenoot van mevrouw De Blauwe, Lange Raamstraat 9: Ik heb ook al scheuren vastgesteld in de woningen. Ik hoor vaak klachten over lawaai. Is het mogelijk om later te beginnen met de werken, en dit aan de bouwvergunning toe te voegen? Als er wordt gestart om 7 uur, zal men dan zeker niet al om 6 uur beginnen? Ik stel mij vragen bij de overlast voor de omwonenden van Sint-Gillis, met name over de toevoer en afvoer van het materiaal. De heer Patrick Gheysen, Communicatiedienst: We gaan zeer omstandig alle maatregelen inzake verkeer, mobiliteit, enz. opnemen in een schrijven. Alle contactgegevens van de stadsdiensten en werfleider zullen we in dit schrijven vermelden. 6
De heer Vande Woestyne, Sint-Gilliskoorstraat 4: In het binnengebouw van het kadaster worden er balkons voorzien. Ik vrees voor inkijk in onze woningen.
De heer Mauro Poponcini, architect: We zullen geen echte terrassen maken. Van de dakkapellen die er bestaan, nemen we het glas weg. De inkijk is dus precies hetzelfde. Er komen daar geen balkons.
pagina 6 van 7
7
Mevrouw Henrichs, Langerei 12: a) Hoe zal de parking verlucht worden? b) Hoe hoog komen de bomen aan de rechterkant? De bomen zullen het zonlicht wegnemen.
a) De heer Diego Laureys: Er is geen RWA (rook- en warmteafvoer) meer nodig in de parking. Er is enkel een CO-uitlaat nodig. Dit komt uit in het binnengebouw (waar de trap en de lift in voorzien worden) dat in de tuin staat. Dit gebouw staat midden de binnentuin en bevindt zich 7 à 8 meter van de perceelsgrens. Schepen Franky Demon: Enkel als het brandt, dan zal er lawaai zijn. Aangezien de parking kleiner is geworden, komt er geen RWA. De heer Johan Van Splunder: Er is een natuurlijke verluchting via de parking en via het dak van het binnengebouw. b) De heer Diego Laureys: De bomen staan op reglementaire afstand van de perceelsgrens. Het is een type boom die niet zo hoog groeit als de paardenkastanje die er nu staat. De binnentuin is ontworpen om een prachtige tuin te worden. Er is een evenwichtige oefening gedaan om de bomen zo goed mogelijk te positioneren. De heer Mauro Poponcini, architect: De landschapsarchitect heeft precies een boom uitgekozen die heel veel licht doorlaat. De heer Gheysen: We nemen dit op in het verslag en bekijken op welke manier we dit kunnen opnemen in het uiteindelijke ontwerp.
Schepen Franky Demon: Ik onthoud dat de buurt openstaat voor een aanvaardbaar project. Ik heb hier niet veel tegenstrijdigheden gehoord. We gaan iemand aanstellen om een onafhankelijke studie te maken en dit toevoegen aan de bouwvergunning. Als er schade is, moet er een vergoeding komen. We zullen hierover duidelijke afspraken maken. 8
De heer Martin Lievens, Gouden-Handstraat 22: Het gemeentebestuur is misschien het best geplaatst om de onafhankelijke studie op te dragen?
Schepen Franky Demon: We zullen bekijken wat mogelijk is.
Patrick Gheysen bedankt de panelleden en de buurtbewoners voor hun aanwezigheid en hun bijdrage tot het welslagen van de vergadering. De vergadering wordt afgesloten omstreeks 21.30u.
pagina 7 van 7
