Verslag huurdersverantwoordingsavond 11 juni 2013 in de Bonte Veer Harry Draaisma, directeurbestuurder van Welwonen heet iedereen welkom. De zaal is vol met ruim 80 mensen. Alle aanwezigen hebben een enquêteformulier gekregen, de uitkomst leest u in de bijlage. Financieel jaarverslag – presentatie Ruud Maartens, hoofd financiën Ruud vertelt over de jaarrekening 2012 en de bedragen die aan onderhoud, beheer en belastingen zijn uitgegeven. Met de hoogte van het jaarresultaat, het eigen vermogen, over nieuwbouwprojecten die klaar en die nog in ontwikkeling zijn. Hij vertelt over de verhuurdersheffing van 1,2 miljoen per jaar vanaf 2014 en de saneringsheffing die corporaties moeten betalen door het wanbeleid bij woningcorporatie Vestia. Ten slotte iets over de krimpende doelgroep, vermindering van activiteiten en daardoor onvermijdelijke krimp van de organisatie. Toekomst van de woningcorporatie – presentatie Harry Draaisma, directeurbestuurder Incidenten en misstanden in de sector hebben ervoor gezorgd dat wij en indirect de huurder de rekening gepresenteerd krijgen. Veel corporaties werden de laatste jaren meer en meer een commerciële projectontwikkelaar. Voormalig minister Van der Laan heeft ingegrepen. Dit resulteert nu in nieuwe Woningwet. Een woningcorporatie is primair bedoeld voor sociale huisvesting. Het bouwen en beheren van woningen voor mensen die zelf geen woning kunnen kopen. We gaan terug naar de kerntaak: Huisvesting van huurders, waarvan 90% een inkomen hebben onder € 34.229. De herziene woningwet heeft onlangs nog geleid tot nieuwe beleidsvoorstellen van minister Blok. Alle woningen met een huur boven € 681,02 worden verplicht worden overgeheveld naar een commerciële BV en daarna eventueel worden verkocht. De corporatie krijgt bij de verkoop een aanbiedingsplicht op 90% van de taxatiewaarde. Beleggers krijgen van de minister een extra korting, zodat de huursector kleiner wordt. Het uit Engeland afkomstige begrip ‘right to Buy’ (kooprecht) is niet door de minister overgenomen, maar wel de verhuurdersheffing. Deze heffing zorgt ervoor dat huurders min of meer uit hun huizen gejaagd worden, omdat de huren inkomensafhankelijk verhoogd worden. “Kortom wij zijn er alleen nog voor het bouwen en beheren van woningen voor de sociale doelgroep.” Welzijn Nieuwe Stijl – presentatie Judith Sanstra, opbouwwerker De afdeling welzijn van Welwonen wordt gesubsidieerd door de gemeente Enkhuizen. Het welzijnswerk ondersteunt activiteiten. Judith vertelt over de acht bakens, waaraan welzijnswerk nieuwe stijl moet voldoen: 1. Vraag achter de vraag onderzoeken, 2. Eigen kracht van de burger, 3. Direct erop af, niet achter bureau blijven, 4. Formeel en informeel in goede verhouding, 5. Balans tussen collectieve en individuele hulp, 6. Integraal werken, goede samenwerking, 7. Resultaat gericht werken, 8. Ruimte voor professional. Voor de uitvoering van de Wmo-wet heeft de gemeente een Wmo (Zorg)loket in de Vijzelstraat. Met ingang van 1 januari 2014 gaan er taken van het Rijk naar de gemeente. Om dit te kunnen organiseren is er bij de burger een cultuuromslag nodig. ‘Vadertje Staat’ bestaat niet meer. Het opbouwwerk zorgt voor ondersteuning bij activiteiten in buurten en wijken. Het Goed Idee project heeft al vele ideeën helpen uitvoeren. Zoals de buitenspeeldag, kinderkleding ruilbeurs, plantdag op de Kloet, multiculturele avond in Bonte Veer en Koffie met een Rietje. Deze laatste activiteit wordt georganiseerd in samenwerking met Centrum jeugd en Gezin. Het opbouwerwerk verzorgt twee keer per jaar projecten voor kinderen, daarnaast het jaarlijkse Huttendorp en het Landje van Popfestival. Wilt u iets organiseren in uw buurt of wijk, Judith helpt u graag. Eten en drinken worden echter niet vergoed. Presentatie Leefbaarheid/overlast - Jacco Domburg, woonconsulent leefbaarheid Welwonen heeft vertegenwoordigers in negen bewonerscommissies. In deze samenwerking komt Welwonen de huurders graag tegemoet in bepaalde zaken. Echter als het aan de minister ligt, 1
mogen we straks geen financiële bijdragen meer geven voor bijvoorbeeld een vijver, tuintje of vlaggenmast. Ten aanzien van burenoverlast vraagt Jacco aan de aanwezigen of ze goed contact hebben met hun buren. Ongeveer 50 van de 85 mensen hebben dat. Op de vraag of ze ook een sleutel van de buren hebben, antwoorden circa 35 mensen positief. Jacco’s advies: veroordeel nieuwe buren niet direct, gun ze de tijd. Heb vertrouwen. Hij schetst een ervaring uit het verleden: Een huurder kwam bij de corporatie klagen over zijn buren, terwijl de huurder zelf geen contact met deze buren had. Het Centrum Jeugd en Gezin kwam er na onderzoek achter dat een kind van deze mensen ernstig ziek was, terwijl de buren dachten dat het kind niet goed werd opgevoed. Moraal van dit verhaal: Buren moeten een beetje meer begrip hebben voor elkaar en met elkaar in gesprek gaan en blijven. Interactief programma na de pauze Gedurende twintig minuten werd in groepjes gediscussieerd over de stelling: “Welwonen gaat kleiner, soberder en goedkoper bouwen om de huur betaalbaar te houden”. Wat betekent dit voor de huurder en voor de woning? Wat kan nog wel en wat kan niet meer in een woning? Een aantal ‘tafeluitkomsten’ werd besproken: De tafel van meneer Broersma van het Timmerwerf: Duurzame materialen, geen luchtcirculatiesysteem, geen warmte terugwin installatie. Dat vinden de mensen aan deze tafel ongezond. Het geeft veel leidingen, veel stof, het is beter om klassiek een raampje open te doen. Verder vindt deze tafel dat je huurders die goed zijn voor hun buurt moet je belonen. Een andere groep zegt: minder luxe tegels, standaard wit, wel goede isolatie om overlast van een geluidsinstallatie te voorkomen. Weer een andere tafel zegt: werken met goede aannemers, want goedkoop is duurkoop. Welwonen reageert hierop dat de aanbestedingsregels zijn aangescherpt, we werken alleen met goede aannemers. Ook vinden mensen dat er bezuinigd kan worden op het tweede toilet. Zeker als je gelijkvloers woont is één toilet voldoende. Extra toilet of andere zaken kan huurder ook zelf betalen. “Lever een standaard woning, de huurder betaalt zelf extra aanvullingen” zegt een ander groepje. Kleine woningen prima. Geen systeembouw, geen lelijke rijtjeshuizen. Wij hebben al dure huizen ten opzichte van het buitenland. We moeten niet beknibbelen op de veiligheid. Een ecologische woning op aardwarmte, met kunststof kozijnen. Reactie van Welwonen hierop: duurzaamheidsmaatregelen zijn vrij prijzig, dit moet doorberekend worden in de huur. Maar het bespaart energie. Als voorbeeld de Patrimoniumstraat waar de nieuwe woningen naar 800 m3 gasverbruik zijn gegaan in plaats van 3000 m3 in het verleden. Alle nieuwbouw voldoet tegenwoordig overigens aan de nieuwe energieprestatienorm. De tafel van de bewonerscommissie van de Asterstraatflat schetst een cynisch toekomstbeeld. Een hutje op de hei, geen wc, buiten boven de sloot. Petroleumstel. Kacheltje op hout, geen douche maar een teiltje. Uiteraard wil Welwonen haar huurders degelijk blijven huisvesten en ook nog tegen een acceptabele huurprijs. Een tip en een top voor deze avond Het was de eerste keer dat Welwonen een dergelijke huurdersavond heeft georganiseerd. Wat vond u van de avond? De reacties zijn positief. Een goede sfeer. De bijeenkomst moet volgend jaar zeker een vervolg krijgen. Waarom zijn niet alle huurders per brief uitgenodigd? Welwonen legt uit dat zij uit kostenoverweging heeft gekozen voor een e-mail naar de 1400 huurders met een e-mailadres, plus een oproep in de media. De tips uit de zaal om meer huurders te bereiken nemen we mee. Ook kwam het verzoek om een volgende keer meer jongeren in de zaal te krijgen, want nu was de gemiddelde leeftijd vrij hoog. Rondvraag en sluiting Belangrijke mededeling: Het kantoor van Welwonen is vanaf 1 juli niet meer op donderdagavond geopend. De belangstelling voor deze avondopenstelling was onvoldoende. In bepaalde gevallen kan de huurder een avondafspraak maken met de woonconsulent of de incassomedewerker. Jacco Domburg sluit om 21.30 uur de bijeenkomst af met een woord van dank aan iedereen.
2
Bijlage Uitkomst enquête Deze enquête is landelijk afgenomen onder 300 huurders, uitgevoerd door USP Marketing Consultancy, Business Unit Corporaties. De uitkomst van Welwonen wijkt hier en daar af van het landelijke beeld. Bijvoorbeeld dat minder huurders willen besparen op voorzieningen in de wijk, meer huurders tegen bezuinigen op onderhoud zijn en dat huurders niet willen bezuinigen op persoonlijk contact met de corporatie. De grotere verschillen zijn groen gearceerd. Aantal verwerkte formulieren 69 Op welke zaken/onderwerpen zou Welwonen moeten of kunnen besparen: -
Onderhoud aan bestaande woningen Bouwen van nieuwe woningen voor de laagste inkomens Veiligheid in de buurt / wijk Bouwen van nieuwe woningen voor de middeninkomens Voorzieningen in de buurt / wijk Groen in de buurt / wijk Verbeteren van contacten tussen buurtbewoners De dienstverlening richting de huurders Duurzaamheid en energiebesparing Het aanbieden van services en diensten Zorg en welzijn Geen van deze taken Weet niet / geen mening Anders, namelijk
% Welwonen
% landelijk
4% 12% 7% 25% 10% 20% 22% 3% 13% 3% 6% 23% 10% 10%
5% 8% 9% 27% 24% 19% 23% 2% 9% 6% 10% 20% 16% 3%
Opmerkingen op de formulieren 26% verhuurdersheffing bespaart Welwonen inkomstenbelasting Graag geen hondenpoep meer in de tuin Schoonmaakwerkzaamheden, grote (her)opening van nieuwe of gerenoveerde straten met allerlei toeters en bellen. Zonnepanelen Verder erg tevreden Met name speelplaatsen, wipkippen e.d. worden later hangplekken. Luisteren naar bewoner Minder personeel kantoor en minder personeel onderhoud. Uitbesteden aan plaatselijke aannemers. Ik ben van mening dat ik en vele huurders met mij geen of nauwelijks zicht hebben op wat er allemaal komt kijken bij beheer, onderhoud en nieuwbouw. Reparaties (klein) huurder zelf doen (als deze daartoe instaat is). 3
4
De mate waarin men het eens is te bezuinigen op voorgestelde maatregelen: Welwonen Niet tegen 1
Minder vaak onderhoud uitvoeren.
2 3
Landelijk Tegen met begrip Tegen
Geen mening
Niet tegen
Tegen met begrip
Geen Tegen mening
7%
46%
45%
1%
9%
22%
59%
10%
Alleen keukens en badkamers vervangen ouder dan 30 jaar.
17%
43%
36%
3%
16%
33%
36%
15%
Minder (luxe) keuzemogelijkheden bieden bij vervanging van keukens en badkamers.
32%
38%
28%
3%
32%
34%
20%
14%
4
Kosten in rekening brengen voor een aanmaning bij huurachterstand
70%
20%
9%
1%
34%
31%
25%
10%
5
Kortere openingstijden van de woonwinkel.
63%
26%
0%
10%
48%
24%
9%
19%
6
Minder persoonlijk contact met medewerkers van de corporatie.
16%
32%
50%
1%
21%
35%
27%
17%
7
Verkoop van huurwoningen.
58%
30%
9%
3%
44%
26%
19%
11%
8
Geen investeringen in leefbaarheid van de wijk.
12%
25%
59%
4%
16%
43%
27%
14%
9
Geen nieuwe (huur)woningen meer bouwen.
13%
23%
62%
1%
14%
32%
40%
14%
Huren verhogen voor huurders met een inkomen hoger dan € 43.000,- bruto per jaar.
43%
30%
26%
0%
42%
20%
29%
9%
Enkel nog digitaal communiceren met huurders, geen post meer.
41%
25%
35%
0%
37%
25%
25%
13%
10 11
5
6
