Verslag Congres Strategie van Samen Amsterdam, 12 juni 2014

Verslag Congres ‘Strategie van Samen’ Amsterdam, 12 juni 2014 Aanleiding en vraagstelling In een tijd waarin corporaties het ene bouwproject na het andere moeten heroverwegen, worden opvallende successen geboekt met zelfbouwprojecten. Van particulier opdrachtgeverschap tot CPO en klushuizen. Deels op initiatief of met medewerking van corporaties. Is de tijd rijp voor corporaties om, juist nu ze zich herbezinnen op hun rol, serieus om te gaan met initiatieven voor zelfbouw? De klant wil graag. Voorbeelden uit de praktijk laten zien dat het een kansrijk instrument kan zijn. Maar is de organisatie erop ingericht? Wat zijn de risico’s? En past het eigenlijk wel bij de corporatierol om dit op te pakken? Over deze vragen ging het congres 'Strategie van Samen, zelfbouw als kans voor corporaties' op 12 juni 2014 in Amsterdam. Het congres combineerde theorie en praktijk. Er waren sprekers van onder meer de provincie Noord-Holland, de gemeenten Amsterdam en Den Haag en inhoudelijke experts. Tussendoor voerden twee excursies naar de Amsterdamse projecten Klarenstraat en klusflat Kleiburg. In de zaal vulden posterpresentaties van allerlei zelfbouwprojecten uit het hele land deze kennismaking met de praktijk aan. Welkom – Hadassah de Boer, gespreksleider Gespreksleider Hadassah de Boer heet de circa honderd deelnemers welkom in de bijzondere ruimte, die ter beschikking is gesteld door de Alliantie. Ze introduceert gedeputeerde Joke Geldhof van de provincie Noord-Holland. Introductie – Joke Geldhof (gedeputeerde Provincie Noord-Holland) Gedeputeerde Joke Geldhof is in deze wijk opgegroeid. ‘Ik begrijp dat sloop/nieuwbouw in dit soort wijken vaak de voordeligste en snelste oplossing lijkt. Maar willen we de gebieden buiten de ring interessanter maken voor uiteenlopende doelgroepen, dan moeten we het ook in andere mogelijkheden zoeken. Bijvoorbeeld door bijzondere woonproducten aan te bieden die andere typen bewoners naar deze wijken trekt. Klushuizen en zelfbouwkavels, zowel PO als CPO, zijn daar uitstekende middelen voor. Wij ondersteunen dit als provincie dan ook, door kennis over dit onderwerp te delen, zelfbouwcafés te organiseren en door gemeenten te stimuleren om geschikte locaties te vinden. Ik hoop dat steeds meer corporaties buiten de gebaande paden willen treden om deze voor hen vaak nieuwe vormen uit te proberen.’ Onderzoek zelfbouw en corporaties – Marijke de Vries (Grondwerk PM) De Vries, werkzaam bij Grondwerk PM en voorheen bij Ymere, deed vorig jaar binnen haar opleiding Master City Developer onderzoek naar de strategische meerwaarde van zelfbouwprojecten voor woningcorporaties. De probleemstelling van De Vries’ onderzoek luidde: Hoe kunnen zelfbouwprojecten bijdragen aan de missie en kerntaken van de corporatie? De Vries: ‘Voorheen deden corporaties veel aanpalende beleidsvelden in eigen huis, om op die wijze hun maatschappelijke doelen te bereiken. Naast woningbouw en woningbeheer waren dat bijvoorbeeld zorg, werkgelegenheid en uiteenlopende vormen van hulpverlening.’ De corporatie nieuwe stijl is gedwongen zich te richten tot de kerntaak: sociale huisvesting. Om bredere doelen te bereiken moet de corporatie nu slim handelen. Het is nu strategisch handig om samen te werken met partijen die in de aanpalende beleidsvelden zijn gespecialiseerd. ‘Van doener naar regelaar.’ Deze vorm van samenwerking vindt bijvoorbeeld plaats met gemeenten, zorginstellingen, commerciële partijen en niet in de laatste plaats particuliere zelfbouwers.

Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 1 van 8

Tijdens haar onderzoek interviewde Marijke de Vries een groot aantal sleutelpersonen bij corporaties. Opvallend was dat zij heel verschillend aankeken tegen de meerwaarde van zelfbouwprojecten voor de corporatie. Sommige sleutelpersonen zien het als incidenteel experiment, waar in de huidige tijd niet zozeer de voorkeur naar uitgaat. Andere zetten het juist bewust als strategisch middel in, om bijvoorbeeld in herstructureringswijken de leefbaarheid te bevorderen. Maar nog niet overal blijkt de strategische meerwaarde te zijn doorgedrongen van deze vorm van projectontwikkeling, die de corporatie eenvoudig kan (laten) uitvoeren en die door de overheid ook nog eens wordt aangemoedigd in plaats van gedwarsboomd. De Vries ontwikkelde een beslisinstrument waarmee corporaties zelf kunnen toetsen op welke wijze zelfbouw kan bijdragen aan hun missie en kerntaken. Binnen dit beslisinstrument worden vier argumenten onderscheiden om zelfbouwprojecten te initiëren:  Het bevorderen van leefbaarheid in herstructureringswijken;  De doorstroming vanuit de voorraad sociale huurwoningen;  Het verzilveren van grond- en/of vastgoedposities, waarmee financiële middelen worden vrijgemaakt;  Het bedienen van lagere inkomensgroepen en het segment tot € 45.000. In haar presentatie onderscheidt ze een aantal kansen en een aantal bedreigingen van zelfbouw. De belangrijkste aanbevelingen zijn:  Beschouw zelfbouwprojecten als één van de strategische middelen, temidden van andere;  Handel vanuit een strategische beleidsvisie, waarin diverse belangen bewust worden afgewogen;  Laat het initiatief zoveel mogelijk aan de zelfbouwer en laat die ook zelf procesbegeleiding inschakelen;  Denk vanuit de belangen van de klant om de haalbaarheid te vergroten;  Maak gebruik van achtervang als bevorderende maatregel. Het onderzoek is te downloaden op: http://d2lj26eliff6cd.cloudfront.net/workspace/uploads/2013.10.01_woningcorporaties-e524af27f735cd.pdf. Nadere toelichting n.a.v. vragen Op vragen uit de zaal vult Marijke de Vries aan dat zelfbouw in principe lagere investeringen vergt van een corporatie, maar dat het op plekken met hoge grondprijzen mogelijk niet kan renderen. Op de vraag of zelfbouw niet van toepassing zou moeten zijn in de huurmarkt antwoordt De Vries: ‘Bij zelfbouw in de huursector behoudt de corporatie een belang vanwege de toekomstige verhuur, waardoor er meer sprake is van MedeOpdrachtgeverschap dan van zelfbouw. Ondanks dat is mede-opdrachtgeverschap in de huursector eveneens een vorm die tegemoet komt aan een maatschappelijke behoefte en die steeds meer in de belangstelling komt te staan.’ Praktijkervaringen – Frans van Hulten (Urbannerdam), Pieter Akkermans (TIEHN projecten), Theo Dohle (De Wijde Blik) Hadassah de Boer vraagt naar ervaringen uit de praktijk. Pieter Akkermans van TIEHN projecten vindt het leuke aan zelfbouw ‘dat dit corporaties weer vooruit kan helpen in plaats van alleen maar stappen terug te zetten.’ Volgens Theo Dohle van De Wijde Blik maakt zelfbouw het marketingcommunicatievak leuker: ‘We betrekken kopers nu al vroeg bij het project, door hen hun wensen te vragen en daarop in te spelen. Dat maakt het veel interessanter, omdat je het product dan nog echt kunt beïnvloeden. We zitten veel vroeger in het proces.’ Een van de vormen van zelfbouw zijn klushuizen. De partij die mede aan de wieg stond van dit concept is Urbannerdam. Directeur Frans van Hulten: ‘Destijds wilde niemand in Spangen wonen, maar wij zagen dat de woningen eigenlijk heel mooi konden worden. Telkens wanneer ik zie dat de schoonheid van karakteristieke panden weer wordt herontdekt door enthousiaste bewoners, corporaties en gemeenten, denk ik: wat een leuk werk doen we toch! Leuk om te zien dat die herwaardering ook voor relatief jongere Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 2 van 8

gebouwen uit de jaren ’50 en ’70 mogelijk blijkt.’ Is zelfbouw ook voor alle doelgroepen geschikt? Van Hulten: ‘Ik weet zeker dat de financieel en maatschappelijk zwakkere doelgroepen ook graag zullen aansluiten, maar ze zullen niet zo gauw het initiatief nemen. Handig hoef je overigens niet te zijn voor een klushuis; ook sommige kopers van de Klarenstraat hebben twee linkerhanden.’ Theo Dohle beaamt dat je als koper van een klushuis of zelfbouwwoning niet zoveel zelf hoeft te doen. ‘Daar heb je nu juist goede begeleidingsbureaus voor.’ Volgens Dohle is het soms verrassend welke doelgroepen zich aandienen: ‘Bij De Flat verwachtten we veel respons van de zogeheten rode doelgroep, de culturele voorhoede. Die blijkt echter meer in de Klarenstraat te zitten en veel minder in de Flat. Daar zagen we bijvoorbeeld vrij veel vroege vijftigers afkomstig uit de huursector. Ook waren daar veel mensen die het kant-en-klaar pakket van de aannemer bestelden. En net als bij reguliere projecten gaat de modelwoning vaak als eerste weg.’ Introductie Klarenstraat & klusflat Kleiburg – Lisette Langerwerf (de Alliantie), Hella Hendriks (Hendriks CPO) en bewoners Over de Klarenstraat kan Lisette Langerwerf van de Alliantie meer vertellen. Hella Hendriks doet dit over Kleiburg, zij heeft haar eigen bedrijf Hendriks CPO en is als conceptontwikkelaar aangesloten bij het consortium van De Flat. Beide gebouwen stonden op de nominatie om te worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Hella Hendriks: ‘Bij Kleiburg zou dit wel afwijken van de belofte om het “Bijlmermuseum” met een aantal originele Bijlmerflats te behouden. Herontwikkeling bleek voor eigenaar Rochdale echter zowel linksom als rechtsom financieel niet haalbaar. Daarop heeft de corporatie de flat te koop gezet, onder het mom “wie het weet mag het zeggen”. Ons consortium van 4 partijen (Volker Wessels Vastgoed, Vireo Vastgoed, Hendriks CPO en Hollands Licht) zagen mogelijkheden om veel ruimte aan te bieden voor een lage prijs.’ Hadassah de Boer laat enkele bewoners van de Klarenstraat die in de zaal zitten aan het woord. Overwegend zijn ze zeer enthousiast over hun woning, die nu in aanbouw is aan de overzijde van de straat. Een van hen: ‘Ik kom vanuit de Pijp en wilde hier mijn eigen paleisje maken. Ik dacht dat het hier goedkoper kon, maar het blijkt wel duurder uit te pakken. Laten we het daarover maar niet meer hebben’ (gelach in de zaal). Alle bewoners zijn het erover eens dat er heel veel tijd mee heen gaat. Sommigen deden in het begin veel zelf, maar hebben uiteindelijk toch het nodige overgedragen aan aannemers omdat het te langzaam ging, te intensief werd of te moeilijk. ‘Je leert wel heel veel en dat is ontzettend leuk.’ Voor menigeen speelde ook mee dat ze gelijk al bij de eerste kennismaking veel toekomstige buren ontmoetten. ‘Dat hielp wel, want er ontstaat snel een saamhorigheid, je herkent eenzelfde soort mentaliteit bij elkaar. Je moet immers wel lef hebben, een beetje avontuurlijk zijn. En ook je mondje klaar hebben.’ Een van de bewoners stelt: ‘Een goede begeleiding is wel essentieel. Ik denk dat de groep mensen die dit wil en kan doen, in de toekomst zal groeien. Wij zijn nog zo’n beetje de pioniers, maar dit zal steeds gewoner worden.’ Hella Hendriks bevestigt dat het ‘ontzorgen’ van kopers uiterst belangrijk is. ‘Wij geven mensen een handboek dat hen stap voor stap door het proces loodst. We bieden hen de optie van een aannemerspakket waarbij de aannemer voor € 20.000,- de woning zozeer afmaakt dat je in feite een vrijwel complete woning krijgt. Veel mensen maken daar gebruik van, wat dus inderdaad bewijst dat lang niet alle kopers van een klushuis zelf de handen uit de mouwen willen steken. Verder hebben we dagelijks een kluscoördinator in het gebouw rondlopen, een troubleshooter voor alle klussers die daar bezig zijn.’ Bij de Klarenstraat beloofde de Alliantie de buurt dat deze zal opknappen met dit project. Langerwerf: ‘En aan onszelf hebben we beloofd dat we er financieel niet minder van mogen worden. Voor de restwoningen zijn wij de achtervang. Vooraf hadden we bedacht dat we bij 50% verkoop de wervingsperiode nog wat verlengen en dat we bij 70% hoe dan ook van start gaan. In dat geval zouden we 30% zelf in bezit houden voor de verhuur.’ Bij de Flat was 70% voorverkoop de drempel. Hendriks: ‘Maar binnen een jaar hadden we al meer verkocht dan verwacht. De start verkoop van de 4e en laatste fase zit er nu aan te komen en gezien de aanhoudende belangstelling zijn we er inmiddels vrijwel zeker van dat we de hele flat als klushuis kunnen verkopen.’ Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 3 van 8

Hadassah de Boer vraagt beide dames naar de belangrijkste lessen die ze de zaal willen meegeven. Beiden benadrukken ze dat je het proces anders moet inrichten. ‘Zorg voor een kleine projectorganisatie die snel zelfstandig beslissingen kan nemen.’ Hierna splitsen de deelnemers zich op in twee groepen die om beurten de Flat en de Klarenstraat bezoeken; zie bijlagen voor de deelverslagen van de excursies. De toekomst van de woningcorporatie – Jeroen Frissen (Ymere) Jeroen Frissen, directeur Strategie, Beleid & Innovatie bij Ymere, presenteert in enkele minuten zijn kijk op de toekomst van de woningcorporatie. Ymere vroeg zich vorig jaar af hoe de corporatie er voor zou staan over tien of twintig jaar. Frissen: ‘Onze wereld is in zeer korte tijd sterk veranderd. Voorheen subsidieerde de overheid de corporaties, nu is het andersom.’ Frissen is ervan overtuigd dat er zoiets als sociale huisvesting blijft bestaan. Er zullen in de toekomst drie klantgroepen bestaan: een kleine groep afhankelijke huurders, die zichzelf niet staande kunnen houden in de samenleving en aangewezen zijn op de zorg vanuit de corporatie. Daarnaast een groep huurders met een bescheiden inkomen die is aangewezen op een kwalitatief goede sociale huurwoning met het bijbehorend dienstenpakket. En tot slot een groep van zelfredzame en initiatiefrijke burgers, die een groot deel van realisatie en beheer van woning en woonomgeving zelf organiseert en mede-eigenaarschap zoekt. Bij die laatste groep past ook de corporatieve gedachte, die in opkomst is en sterk in de belangstelling van Ymere staat. De corporatie van de toekomst zou wel eens een veel kleinere omvang kunnen hebben en dan bestaan uit verschillende deelbedrijven die aansluiten bij de klantwens – powered by Ymere. De congresgangers krijgen een exemplaar mee van de uitgave ‘Start hier’, waarin de toekomstverkenning van Ymere is uitgewerkt. Zaaldiscussie De zaaldiscussie vindt plaats met inzet van enkele stellingen en met medewerking van een panel bestaande uit:  Anne Wilbers, directeur van de Alliantie Regio Amsterdam;  Marnix Norder, (nog even) wethouder Ruimtelijke Ordening in Den Haag en daarnaast lid van het Expertteam Eigenbouw bij het Ministerie van BZK;  Paulus de Wilt, tot voor kort portefeuillehouder Wonen bij stadsdeel Amsterdam Nieuw-West en  Roald van der Linde, lid van de Tweede Kamer voor de VVD. Wanneer zij voorstellen, geven ze een eerste schot voor de boeg over wat zij belangrijk vinden voor het thema zelfbouw. Anne Wilbers reageert in haar aftrap op geluiden die eerder klonken in het congres over de rol van de corporatie: ‘Ik vind het belangrijk dat het geen dogma’s worden of je als corporatie te groot of te klein zou zijn. Niet de omvang is bepalend, maar wat je doet en hoe je het doet.’ Marnix Norder: ‘Het is fantastisch dat bewoners zelf willen investeren in hun woning, dat willen we weer mogelijk maken. Ik zeg weer, omdat zelfbouw tot WOII eigenlijk de norm was. We hebben het met z’n allen honderden jaren gedaan, maar alleen de laatste 70 jaar niet meer.’ Paulus de Wilt: ‘Stadsdeel Nieuw-West is nu het stadsdeel dat in Amsterdam het meest aan zelfbouw doet. Wij wilden zelfbouw graag ook buiten de ring mogelijk maken. We hebben hier een mooie voorbeeldfunctie van de Turkse gemeenschap die zelfbouw heel natuurlijk oppakte.’ Roald van der Linde: ‘Zelfbouw en klushuizen kunnen van enorme toegevoegde waarde zijn voor wijken. Je moet je alleen wel afvragen of het een taak is voor woningcorporaties om zich hiermee bezig te houden. Je gaat dan dingen doen die marktpartijen als ontwikkelaars en aannemers zouden moeten oppakken.’ Marnix Norder wuift die argumentatie weg: ‘In de Haagse Schilderswijk gaat echt geen ontwikkelaar aan de slag. Ik ben erg blij dat de corporaties dat wel doen.’ Paulus de Wilt vult aan: ‘Je hebt achtervang nodig, voor als een deel niet wordt verkocht. Dit kan dan de verhuur in.’ Volgens Anne Wilbers hechten banken

Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 4 van 8

hier ook veel belang aan, zij willen immers zekerheid met het oog op de financiering. Voor de achtervang kunnen overigens ook andere partijen, zoals aannemers, een rol spelen. Hadassah de Boer lanceert een stelling: De klassieke projectontwikkeling is passé voor corporaties. Alleen samenwerking met zelfbouwers en commerciële partijen heeft de toekomst. Anne Wilbers is het hiermee oneens. Volgens haar zijn corporaties nog steeds heel belangrijk voor de woningproductie. Elies Koot van Volker Wessels Vastgoed, in de zaal, is het juist eens met de stelling. ‘Ik vind dat het ontwikkelproces niet bij corporaties thuishoort.’ De stelling De focus op huur en zittende huurder hindert corporaties om strategisch met zelfbouw om te gaan roept bij Jeroen Frissen de wens op dat zowel kopers als huurders inspraak hebben op wat er met het pand gebeurt. Roald van der Linde grijpt de stelling aan om zijn eerdere mening te onderbouwen: ‘Ik ben bang dat corporaties zelfbouw gebruiken om hun bewegingsvrijheid weer te verruimen en hun kerntaken op te rekken.’ De discussie over de kerntaken leidt vervolgens tot het onderwerp scheefwonen. Iemand van een corporatie in de zaal vraagt zich af hoe hij mensen die scheefwonen in vredesnaam kan bewegen om te verhuizen. Anne Wilbers vindt dat we af moeten van het taboe dat zittende huurders niet zouden moeten verhuizen bij een inkomensstijging. Paulus de Wilt stelt echter: ‘Er zijn heel veel mensen die scheefwonen, maar die geen kant op kunnen.’ Van der Linde betreurt het dat de huur tussen 700 en 1000 euro ook gereguleerd is. ‘Je zou verwachten dat woningen van 800 euro mooier en beter zijn dan die van 300 euro. Dat is nu echter niet altijd zo.’ Zowel Van der Linde als Norder zijn voorstander van een markttoets waarbij eerst bekeken wordt of de markt kan voorzien in het aanbod voor scheefwoners. Zo niet, dan kan de corporatie het oppakken. De stelling In wijken met veel sociale huurwoningen is zelfbouw de beste manier om kwaliteit aan de wijk toe te voegen leidt tot een stevige discussie over de vraag of zelfbouw ook geschikt is voor mensen met een lagere opleiding en/of lager inkomen. Volgens Norder is inkomen helemaal niet zo belangrijk: ‘Het gaat erom of mensen een ondernemende instelling hebben of niet.’ Ook in de noodzaak van een hoge opleiding gelooft hij niet zo: ‘Dit was in het begin misschien nog wel zo, maar zal steeds minder relevant worden, want het zelfbouwproces zal steeds beter geolied verlopen. Wat we nu doen staat nog in de kinderschoenen.’ Zowel Norder als De Wilt hebben ervaren dat Turkse zelfbouwers vaak het snelst en meest effectief werken, ook zonder een hoger inkomen. Anderen menen dat een wat hoger inkomen toch wel handig is, met het oog op de vereiste opstartkosten en voorfinanciering. Iemand in de zaal geeft de tip dat de Rabobank momenteel in onder meer Den Haag, Rijswijk, Groningen en Assen klanten een lening aanbiedt voor deze opstartkosten, ook wanneer de voortgang van een zelfbouwproject nog niet vaststaat. VVD-er Van der Linde meent dat zelfbouw ook om andere reden niet voor iedereen is weggelegd: ‘Veel mensen huren juist bij een woningcorporatie omdat ze niet al die sores niet willen of niet aankunnen.’ Jeroen Frissen van Ymere reageert fel: ‘Ik vind het pertinent onjuist om mensen op voorhand op inkomen uit te sluiten.’ Als uitsmijter geeft Marnix Norder de zaal een tip mee: ‘Je kunt voor weinig geld het Expertteam Eigenbouw van BZK inhuren. Maak gebruik van alle kennis die voorhanden is. Ik hoop dat corporaties het breed oppakken en dat jullie het in je organisatie agenderen.’ Voornaamste conclusies Het congres levert veel kennisdeling en ervaringen uit de praktijk op. De voornaamste conclusies zijn:  Zelfbouw bij corporaties past bij de ontwikkeling dat corporaties minder zelf doen en meer activiteiten door derden organiseren en/of ondersteunen.  Zelfbouw kan juist in herstructureringswijken de doorstroming vanuit sociale huurwoningen stimuleren (scheefwonen tegengaan) en de leefbaarheid bevorderen.  Zelfbouw kan corporaties helpen hun grond-/vastgoedposities te verzilveren.  Zelfbouw is ook geschikt voor lagere en middeninkomensgroepen, maar het proces dient nog wel eenvoudiger te worden gemaakt.  Veel bewoners verkijken zich tot nu toe op de tijd en energie die zelfbouw kost. Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 5 van 8



   



Zelfbouw ≠ Zelf “bouwen”. Veel zelfbouwers bouwen of klussen niet zelf, maar besteden slim uit. De term is dus eigenlijk wat misleidend: het gaat om de eigen invloed en eigen regie. Goede begeleiding en ontzorgen van bewoners zijn essentieel. Zelfbouw zorgt voor een sterke binding onder de bewoners die aan de slag gaan. Zelfbouwers blijken afkomstig uit zeer uiteenlopende inkomensgroepen, leeftijden en culturele achtergronden. Gemeenten en marktpartijen kunnen ook de handschoen oppakken, maar de meerwaarde van corporaties is onder meer dat zij als achtervang functioneren bij onvoldoende afname. Daarnaast weten zij de lagere inkomensgroepen doorgaans goed te bereiken en hebben juist zij geschikt bezit en locaties in herstructureringswijken, die goed gebaat zijn bij zelfbouw. Veel professionals ervaren zelfbouw als een verrijking van hun werk, omdat ze eerder in het proces de bewoners betrekken en bijzonderder projecten zien ontstaan.

Initiatiefnemers en bijdragers Het congres ‘Strategie van Samen’ was een initiatief van Urbannerdam, Tiehn Projecten, De Wijde Blik, Grondwerk PM en de Alliantie en kwam mede tot stand door bijdragen van stadsdeel Nieuw-West, de provincie Noord-Holland, de Alliantie en Ymere. De ruimte was ter beschikking gesteld door de Alliantie. De praktische organisatie was in handen van De Wijde Blik. Foto’s, filmpjes en presentaties op www.strategievansamen.nl

Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 6 van 8

Bijlage: Excursies Klarenstraat In de Klarenstraat verzorgen Leo Ruiter en Lisette Langerwerf van de Alliantie en een aantal bewoners de rondleidingen. Minderheidsbelang corporatie Toen 50% van de Klarenstraat was verkocht, werd de Vereniging van Opdrachtgevers (VvO) al opgericht, terwijl de Alliantie doorging met de werving. Dat leverde een bijzondere situatie op, vertelt Leo Ruiter: ‘De verkoopdocumentatie moest tussentijds worden aangepast, omdat het product gaandeweg veranderde als gevolg van de keuzes die de VvO maakte. De Alliantie bleef wel stem houden in de vergaderingen, maar slechts met één stem per twee woningen. De corporatie was dus behoorlijk in de minderheid.’ De groep wilde een hogere kwaliteit bereiken dan de corporatie en sleepte er in de onderhandelingen een lagere aankoopprijs uit. Complexe verkaveling Het credo bij de Klarenstraat was Alles kan! Dat leidde tot een verkaveling die doet denken aan een complexe Tetris-puzzle. Een bewoner: ‘Wij waren echt blij verrast dat er daadwerkelijk zoveel mogelijk was. Sommigen van ons hebben daar maximaal gebruik van gemaakt. Zo zijn er woningen van drie lagen, en woningen waarvan een van de bouwlagen zich over andere woningen uitstrekt.’ Voor de omgevingsvergunning bleek de vrije verkaveling een struikelblok. Ruiter: ‘Op het moment dat de VvO de aanvraag indiende, was de verkaveling voor grote delen nog helemaal niet bekend. In overleg met het stadsdeel hebben we voor de niet-verkochte woningen toen maar fictieve plattegronden gemaakt om de aanvraag mogelijk te maken.’ Begeleiding en bouwproces Wanneer alles kan, moet er ook veel worden gekozen. Een aantal bewoners had dan ook last van keuzestress en had bij nader inzien liever langer begeleiding gekregen. Dat laatste was een keuze van de VvO, die na een instapperiode zelf de begeleiding moet inhuren. Het bouwproces verliep totaal anders dan gebruikelijk. Het casco werd door hoofdaannemer Slokker opgeknapt, terwijl de kopers de afbouw van hun eigen appartementen zelf uitbesteedden aan aannemers. Bijzonder was dat Slokker toestond dat een veelvoud van kleine en grote aannemers over de bouwplaats gingen om hun werk te doen terwijl het casco nog onder handen werd genomen. Kleiburg (De Flat) Elies Koot van Volker Wessels Vastgoed en Hella Hendriks verzorgen de rondleiding in De Flat. Elies gaat eerst nader in op de voorgeschiedenis: ‘Maar liefst 65 partijen hadden bij Rochdale een plan ingediend. Men koos voor ons consortium. Een belangrijk onderdeel van ons plan was dat we de flat per fase zouden proberen te redden. Het enorme gebouw maakt driemaal een knik, waarmee de fasering voor zich sprak. Aanvankelijk was het dus heel goed mogelijk dat we wel de eerste fase zouden verkopen en dan de rest van de flat zouden slopen. Kopers wisten dat heel goed en vonden dat geen probleem.’ Hella: ‘Ze redeneerden gewoon zo: Top, dan krijg ik een hoekwoning!’ Net als bij de Klarenstraat was er bij de Flat veel flexibiliteit. Verticaal en horizontaal doorbreken, een patiowoning, het kon allemaal. Uiteindelijk is alleen enkele keren gekozen voor horizontaal doorbreken. Financieel Elies vervolgt: ‘Bijna alle bouwkundige verplichtingen heeft het consortium verzorgd. Bij nader inzien is er nog wel wat bezuinigd door bijvoorbeeld de kozijnen te laten zitten. In de eerste fase kon je al een woning kopen voor € 65.000,-, in de volgende fase werd dat € 10.000,duurder. We vonden het ook wel goed dat de pioniers beloond werden voor hun lef. In alle fasen bieden we onder de marktprijs aan, de prijs is een belangrijke trekker gebleken.’

Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 7 van 8

Hella voegt toe: ‘Naast de aankoopprijs was er dus de mogelijkheid van een totaalpakket waarbij een aannemer voor slechts € 20.000,- de woning bijna woonklaar maakt. Het afwerkingsniveau daarvan toonden we in de modelwoning. We toonden ook de cascowoning, dus wat je krijgt als je alles zelf gaat doen. Circa 20 tot 25% van de kopers doet alles zelf. Ongeveer een kwart neemt het hele aannemerspakket af. De rest, dus het merendeel, neemt een deel van het pakket af en doet een deel zelf.’ Ook biedt een ondernemer de zogeheten Flexbox aan: een fabrieksklaar concept dat alle natte ruimten in het huis zo combineert dat er een minimum aan ruimte nodig is. Verder kregen de kopers één gratis adviesuur van een ontwerper, dit betaalde het consortium. De betrokken ontwerpers gingen vervolgens op eigen risico verder om hier opdrachten uit te krijgen. Uiteindelijk zijn daar tien tot vijftien opdrachten voor hen uit voortgekomen. In de financiering waren kopers vrij. Wel waren er enkele banken betrokken die het proces goed begrepen en die ook vaak aanwezig zijn bij open dagen: Triodos en ABN AMRO. Hella Hendriks: ‘We draaien het eigenlijk om: als je je optie wil ontbinden vanwege de financiering, dan moet je wel laten zien dat je minstens bij die twee banken bent geweest.’ Werving De werving werd en wordt verzorgd door De Wijde Blik. Zeker in het begin was ‘placemaking’ belangrijk: op de plek zelf aantrekkelijke activiteiten organiseren en zo de mensen echt in het gebouw zelf krijgen. Zo was er een diner aan één lange tafel op de binnenstraat, er werden films vertoond etc. Arjan Kaashoek van De Wijde Blik licht toe hoe zij mensen bereikten: ‘Naast placemaking hebben we een combinatie van offline en online middelen ingezet. Werving via Facebook was en is erg belangrijk, dat doen we door een heel actief beheer van de pagina met relevant nieuws over de Flat, over klushuizen en over Zuidoost. Daar zetten we regelmatig e-marketing campagnes naast, om het aantal likes en het aantal inschrijvingen op de website te verhogen. We monitoren deze campagnes voortdurend, zodat we telkens kunnen bijsturen met nieuwe beelden en aangepaste boodschappen.’ Een grote klapper was de aandacht in het 6 uur en 8 uur Journaal in maart 2013. Vanaf dat moment liep het storm, met veel opvolgende free publicity in onder meer het Parool. Community Doordat alle kopers in de eerste fase zo’n beetje tegelijk aan de slag gaan en hun intrek nemen, hoopte het consortium in één slag wat massa te krijgen voor een goede leefbaarheid. Dat lijkt te lukken. Nog voordat het consortium zover was, organiseerden de kopers zichzelf spontaan in een community, deels online, deels fysiek in onder meer een maandelijkse borrel. Hella: ‘Ze vroegen ons alleen om nieuwsupdates en enkele faciliteiten, zoals een keet voor ontmoeting tijdens de bouw en waar je gereedschap kunt lenen. In de praktijk blijkt ongeveer 50% van de kopers heel actief te zijn in die community en de andere helft heeft er geen behoefte aan. Dat is prima, we laten die keuze gewoon aan de kopers zelf.’

Verslag congres ‘Strategie van Samen’, 12 juni 2014 - Pagina 8 van 8