RENOVATIE/VERNIEUWBOUW 257 APPARTEMENTEN NIEUW SLEDDERLO IN HET KADER VAN HET MASTERPLAN LO 2020
Renovatie / vernieuwbouw Op 7 maart 2007 keurde de raad van bestuur de medewerking aan het masterplan voor Groot - Sledderlo goed. Dit masterplan wordt ontwikkeld op initiatief van de stad Genk, in samenwerking met o.a. de vrije basisschool en Nieuw Dak. De TV Buur en Bas Smets werden door de stad Genk aangesteld voor de ontwikkeling van het masterplan. Nieuw Nieuw -
Dak heeft volgende punten vooropgesteld in het kader van de totaalaanpak van - Sledderlo: renovatie/vernieuwbouw van 257 appartementen het bestaande aantal woongelegenheden in Groot - Sledderlo minstens op peil houden (op dat moment: 227 huizen + 302 appartementen) vermindering van de woondruk in Nieuw - Sledderlo mix w.b. bevolkingsstructuur en types van woningen deconcentratie van de sociale huurwoongelegenheden en spreiding van de sociale huurwoongelegenheden in Groot - Sledderlo doorbreken van het isolement van Nieuw - Sledderlo betrokkenheid van de bewoners en voor Nieuw Dak, de huurders.
Op 12 november 2008 nam de raad van bestuur kennis van de stand van zaken m.b.t. het masterplan en besliste de raad financieel bij te dragen aan de ontwikkeling van de module Nieuw - Sledderlo door de TV. De raad stelde dat volgende werkzaamheden in dit kader dienden te gebeuren: - een degelijke voorbereiding van de door de raad te nemen beslissing omtrent de renovatie/vernieuwbouw van de 257 appartementen - een degelijke voorbereiding van het op te stellen lastenboek voor gunning van de werken aan een ontwerpteam - de bespreking en goedkeuring van de resultaten van deze werken in de stuurgroep op stedelijk niveau. Tevens werd gesteld dat ten laatste in juni 2009 op basis van het bovenstaande een definitieve beslissing kan genomen worden door de raad omtrent de renovatie/vernieuwbouw en de aanpak ervan. Voor deze opdracht werd architect Neyens aangesteld door de TV. Hij heeft een basisvoorstel en raming opgesteld voor de renovatie/vernieuwbouw van de appartementen. Hierbij is rekening gehouden met de resultaten van besprekingen met huurders van appartementen omtrent hun bekommernissen en verwachtingen. Deze besprekingen vonden plaats binnen de huurderswerkgroep Aktief Sledderlo, verschillende blokvergaderingen van huurders en in wijkgesprekken naar aanleiding van het masterplan LO2020. Volgende punten werden veelvuldig aangehaald door huurders: -
goede isolatie en goede verwarming in functie van lagere energiekosten meer privacy (geen loopbruggen, minder appartementen per gebouw) meer en grotere private buitenruimte 17.06.2009
-
meer bergruimte voor fietsen, kinderwagens meer bergruimte voor sortering afval meer openheid in de trappenhallen en op achterliggende loopbruggen in functie van sociale controle grotere keuken deftig systeem van schotelantennes duidelijke afbakening parkeerplaatsen en speelruimte rondom appartementen
Volgende punten worden door Nieuw Dak aangehaald: -
-
vlotte toegankelijkheid van de gebouwen en appartementen een lift in appartementen met meer dan 3 verdiepingen een degelijke en volledige renovatie van alle 257 appartementen in functie van een vernieuwing van alle onderdelen van de woning (verwarming, vloeren, muren, deuren, keuken, badkamer, sanitaire en elektrische leidingen, …), hedendaags comfort, verlaagd energieverbruik voldoende bergruimte per appartement voor individuele stockage allerhande zo weinig mogelijk gemeenschappelijke ruimte oplossing voor de afvalproblematiek oplossing voor de parkeerproblematiek duidelijke afbakening buitenruimte en sociaal controleerbare omgeving
Architect Neyens heeft op basis van bovenstaande punten een aantal voorstellen uitgewerkt van renovatie van de bestaande types van appartementsgebouwen. Aan deze voorstellen werd ook een berekening gekoppeld. Conclusie van de voorstellen is dat renovatie (dwz volledig strippen van de gebouwen, herinrichten en afwerken) een haalbare optie is, zowel financieel als technisch. Groot nadeel is echter dat als meerdere van de bovenstaande punten in realiteit dienen omgezet, dit een zeer grote meerkost betekent. Bovendien blijft het gegeven dan dat de basisconstructie van het gebouw de mogelijkheden tot inrichting van de appartementen conform de gestelde punten, beperkt. De berekening van de restwaarde van de ruwbouw na afbraakwerken in functie van totale renovatie levert het volgende resultaat op : Restwaarde van het appartementsgebouw na strippen (bruikbare ruwbouw): € 343.742 Kostprijs strippen gebouw: € 147.710 Totale restwaarde: € 196.031 Dit betekent concreet dat de financiële winst van renovatie ten opzichte van afbraak en nieuwbouw beperkt is tot ongeveer 10.000 euro per appartement. Deze winst wordt echter snel omgezet in verlies wanneer ervoor geopteerd zou worden om een lift te plaatsen in het gebouw, wanneer toegankelijkheid een breekpunt wordt, wanneer de loopbruggen vervangen zouden worden door een alternatieve toegang tot de appartementen, … Wat de uitvoeringstermijn der werken betreft, kan gesteld worden dat de uitvoeringstermijn voor renovatie en voor afbraak/nieuwbouw gelijklopend zijn. Om deze reden werd aan BUUR en architect Neyens verzocht ook de optie van vernieuwbouw volledig te onderzoeken.
17.06.2009
Deze resultaten leidden ertoe dat in samenspraak met de stad Genk aan BUUR de opdracht werd gegeven om de mogelijkheden tot een alternatieve inplanting/bebouwing aan de rand van Nieuw - Sledderlo te onderzoeken, waar nu de appartementen gesitueerd zijn. De resultaten van dit onderzoek zijn meerdere malen besproken met de stad en met de diensten van Nieuw Dak en bijgestuurd. Ter zitting wordt een uitgebreide visuele presentatie voorzien. De voorstellen van inplanting garanderen een tegemoetkoming aan de door Nieuw Dak gestelde voorwaarden, zoals geformuleerd bij de start van het masterplan. Deze voorstellen garanderen ook de mogelijkheid tot tegemoetkoming aan de door de huurders en de diensten geformuleerde punten. Om deze redenen wordt voorgesteld om af te zien van de optie van renovatie van de bestaande gebouwen en over te gaan tot vernieuwbouw van de 257 appartementen in de 14 appartementsgebouwen. Een van de consequenties van deze keuze is dat ook het omliggende openbaar domein volledig dient aangepast. De stad heeft gesteld hiermee principieel akkoord te gaan.
Fasering: uitgangspunten Bij het opstellen van de fasering wordt rekening gehouden met volgende punten: - inbreidingsprojecten in die de zones waar nieuwbouw kan gepleegd worden zonder afbraak, worden als eerste aangepakt, zodat er steeds zoveel als mogelijk een positief woonsaldo is, waardoor er mogelijkheden zijn voor huurders om definitief te verhuizen naar een nieuwbouwwoning -
de meest kwalitatieve en grootste appartementsgebouwen worden als laatste aangepakt.
Hierbij wordt als uitgangspunt gesteld dat: -
de wijklus en de aanleg van het centraal groen hart in eerste fase belangrijk zijn voor het doorbreken van het isolement en imago van Nieuw Sledderlo
-
de verdere fasering van aanpak van de publieke ruimte afgestemd wordt op de fasering van de bebouwing (principiële beslissing schepencollege stad Genk 17 juni 2009)
-
de fasering voorziet in een spreiding van de kosten
-
de fasering de mogelijkheid geeft tot het aanstellen van verschillende ontwerpteams per fase met het oog op diversificatie in de wijk, zonder daarbij de eenheid van het algemeen beeld uit het oog te verliezen
-
de fasering de mogelijkheid geeft tot tussentijdse bijsturing op alle vlakken
-
de fasering de organisatie van de werven bevordert en de overlast inperkt
-
de fasering mogelijkheden creëert voor het aantrekken van nieuwe bewoners en voor de spreiding van de sociale huurwoningen over de gehele periode
-
de fasering mogelijkheden voorziet om in latere fase te beslissen omtrent het al dan niet bevorderen van andere dan sociale huisvesting op de gestelde locaties.
17.06.2009
Fasering: de verschillende fases uitgewerkt Opmerking vooraf: er wordt in elke fase voor elk nieuwbouwproject uitgegaan van een mix van typologieën van woongelegenheden (huis, duplex, appartement) en een mix van grootte van woningen (1 tot 3 slaapkamers) en in de mate van het mogelijke ook een mix van sociale huur/sociale koop/private huur/private koop. Fase 0: Timing: 2009 - 2011 Programma: - ingrepen van isolatie en ventilatie in de bestaande appartementen, met prioriteit voor die appartementsgebouwen die als laatste en later in de fasering afgebroken worden (zie nota isolatie en ventilatie) - grondige renovatie van de appartementsgebouwen die als laatste afgebroken worden, nl Steenberg 4 (24 appartementen) en Muggenberg 43 (20 appartementen) Kostenraming: Zie nota isolatie en ventilatie ; hierin is de grondige renovatie van de Steenberg 4 en Muggenberg 43 nog niet volledig opgenomen Fase 1: Timing: 2010 - 2013 Programma: - nieuwbouw van 39 woongelegenheden op een vrij terrein in de hoek van de Boshoekstraat en de Muggenberg: 15 appartementen en 24 woningen in duplexvorm - nieuwbouw van 6 eengezinswoningen op een vrij terrein aan de Steenbergstraat - afbraak van het appartementsgebouw aan de Steenberg 1 (15 appartementen) en nieuwbouw van 13 eengezinswoningen, na het doortrekken van een oost-westgeoriënteerde straat; deze 13 woningen worden in twee fases gebouwd, aangezien er nog infrastructuurwerken nodig zijn Woonsaldo: + 58 - 15 Kostenraming (inclusief erelonen en BTW; exclusief infrastructuurwerken): 7.962.000 euro Opmerkingen: Deze fase is volledig voor sociale huurwoningen, zodat een positief woonsaldo kan gecreëerd worden in functie van de herhuisvesting van huurders van de volgende fases. Fase 2: Timing: 2011 - 2016 Programma: - afbraak van het appartementsgebouw aan de Boshoekstraat 1 en 3 (30 appartementen) en nieuwbouw van 53 nieuwe wooneenheden + integratie 4 bestaande rijwoningen (18 rijwoningen, 24 gekoppelde woningen + 15 appartementen) - afbraak van het appartementsgebouw aan de Boshoekstraat 15 en 17 (30 appartementen) en nieuwbouw van 51 nieuwe wooneenheden + integratie 6 bestaande rijwoningen (18 rijwoningen, 24 gekoppelde woningen + 15 appartementen) 17.06.2009
Woonsaldo: + 104 - 66 Kostenraming (inclusief erelonen en BTW; exclusief infrastructuurwerken): 14.706.000 euro Opmerking: In deze fase kan geopteerd worden voor het realiseren van (sociale) koopwoningen of verkopen van kavels of bouwgrond in functie van sociale mix. Dit brengt enerzijds opbrengsten van verkoop met zich mee en anderzijds een daling van de bouwkost, aangezien er minder sociale huurwoningen voorzien worden. Fase 3: Timing: 2012 - 2018 Programma: - gefaseerde afbraak van de appartementsgebouwen aan de Muggenberg 1 en 3 en 21 en 23 en 41 en 57 en 59 (*) - het appartementsgebouw Muggenberg 43 wordt pas in de laatste fase afgebroken, aangezien op deze lokatie geen andere bebouwing voorzien is en dit appartement als wisselwoning kan benut worden, evenals het appartementsgebouw aan de Steenbergstraat 4 Woonsaldo: + 88 - 132 Kostenraming (inclusief erelonen en BTW; exclusief infrastructuurwerken): 12.090.000 euro Opmerking: In deze fase kan geopteerd worden voor het realiseren van (sociale) koopwoningen of verkopen van kavels of bouwgrond in functie van sociale mix. Dit brengt enerzijds opbrengsten van verkoop met zich mee en anderzijds een daling van de bouwkost, aangezien er minder sociale huurwoningen voorzien worden. (*) deze opsomming is niet chronologisch en kan nog in volgorde gewijzigd worden: 1. afbraak Muggenberg-Boshoekstraat - Muggenberg 1 en 3 (20+18 appartementen) 2. nieuwbouw Muggenberg-Boshoekstraat - 16 gekoppelde woningen 3. afbraak Muggenberg-Bijlkestraat - Muggenberg 21 en 23 (18+20 appartementen) 4. nieuwbouw Muggenberg-Bijlkestraat - 38 wooneenheden, inclusief integratie van 6 bestaande rijwoningen (6 rijwoningen, 8 gekoppelde woningen + 24 appartementen) 5. afbraak Muggenberg-Steenbergstraat - Muggenberg 57 en 59 (18+20 appartementen) 6. nieuwbouw Muggenberg-Steenbergstraat - 38 wooneenheden, inclusief integratie van 6 bestaande rijwoningen (6 rijwoningen, 8 gekoppelde woningen + 24 appartementen) 7. afbraak Muggenberg-Boenerstraat - Muggenberg 41 (18 appartementen) 17.06.2009
8. nieuwbouw Muggenberg-Boenerstraat - 11 wooneenheden, inclusief integratie van 3 bestaande rijwoningen (3 rijwoningen + 8 gekoppelde woningen) Fase 4: Timing: 2016 - 2018 Programma: afbraak van de appartementsgebouwen Steenberg 4 en Muggenberg 43 nieuwbouw van (voorlopig) een 8-tal woongelegenheden Woonsaldo: + 8 - 44 Kostenraming (inclusief erelonen en BTW; exclusief infrastructuurwerken): 990.000 euro Opmerking: Mogelijk kan voor deze fase een synergie gezocht worden met de woonontwikkeling die de stad voorziet op het hoekperceel Wintergroenstraat - Steenbergstraat. Samenvatting woonsaldo: fase 1 2 3 4
bijkomend afbraak 58 15 104 66 88 132 8 44 258 257
saldo 43 38 -44 -36 1
Samenvatting geraamde kostprijs: 35.748.000 euro Voor de volledigheid dient nog meegedeeld dat BUUR in het kader van het masterplan ook een fase 5 en 6 voorziet, waarbij vooral gefocust wordt op inbreiding tussen de woningen/ huizen en mogelijk ook vernieuwbouw van een beperkt aantal woonstraten waar nu laagbouwwoningen gelegen zijn. Aangezien de woningen pas gerenoveerd zijn enerzijds en aangezien de vernieuwing van de appartementen nu prioritair aandacht dient te krijgen, wordt voorgesteld kennis te nemen van deze fases, doch hierop nu niet in te gaan. Deze fases kunnen mogelijk op langere termijn opnieuw overwogen worden. Tevens dient duidelijk gesteld dat vastgehouden wordt aan het oorspronkelijk uitgangspunt om ook in de andere wijken/nieuw te ontwikkelen woonlobben sociale huurwoningen te voorzien. Dit dient met de stad Genk verder opgenomen en concreet uitgewerkt ! Aanpak en praktische organisatie Wat betreft de verhuis van de huurders van appartementen die afgebroken worden, is het aangewezen de huurders zoveel als mogelijk ineens een definitieve mogelijkheid aan te bieden, zodat de bewoners geen 2 keer kort na elkaar dienen te verhuizen. Het positieve 17.06.2009
woonsaldo van fase 1 en 2 geeft hiertoe mogelijkheden. Toch dient hier voorzichtig mee omgegaan. Om de verhuisoperatie zo soepel als mogelijk te laten verlopen, wordt voorgesteld om in de komende periode geen enkel vrijkomend appartement onmiddellijk opnieuw te verhuren, tenzij de appartementen van de Wintergroenstraat (die niet opgenomen zijn in het project) en Steenberg 4 en Muggenberg 43, maar dan enkel aan kandidaat-huurders die zittende huurder zijn van een ander appartement van Nieuw - Sledderlo. Hiertoe zal een aparte regeling voorzien moeten worden, gekoppeld aan ons intern huurreglement. Aangezien de gemiddelde kostprijs voor het in orde stellen van een appartement na uithuis 6.000 euro bedraagt (keuken, sanitaire toestellen, deuren, vloeren, elektriciteit, schilderwerken, …), betekent dit dat een appartement de eerste 30 maanden van verhuring geen meeropbrengst met zich meebrengt. Het niet verhuren gedurende een bepaalde periode betekent aldus geen minopbrengst. Wat zeker wel onder de aandacht moet blijven, is de sociale controle op die appartementsgebouwen waar gedurende een langere periode meerdere appartementen leeg staan. Om deze reden kan overwogen worden om een aantal appartementen gedurende een periode van bepaalde duur te verhuren buiten het sociaal huurstelsel, hetzij aan een sociale organisatie hetzij aan private huurders. Dit dient echter nog verder onderzocht en uitgeklaard. Een heel aantal huurders van appartementen (126) zijn kandidaat-huurder en zullen dus op termijn verhuizen naar een andere woongelegenheid, hetzij binnen hetzij buiten Nieuw Sledderlo. Door deze aanpak is het niet nodig om huurders van af te breken appartementsgebouwen prioriteit te geven voor een verhuis naar een woning naar keuze. Voorgesteld wordt om wel een financiële tegemoetkoming te voorzien voor die huurders die verplicht worden om te verhuizen naar een (voorlopige) woongelegenheid in Nieuw Sledderlo. Deze tegemoetkoming kan dezelfde zijn als voor de huurders van de appartementen van de Azalealaan, wiens verhuiskosten volledig gedragen zijn door Nieuw Dak. Concreet betekent dit een kostprijs van 900 euro per appartement. Communicatie Dat het geheel van de voorgestelde beslissingen een schok zal zijn voor velen, hoeft geen betoog. Om deze reden wordt voorgesteld om zo snel als mogelijk en zo duidelijk mogelijk te communiceren met alle betrokkenen. Uiteraard kan momenteel nog niet in detail gecommuniceerd worden, aangezien er nog heel wat concrete uitwerking dient te gebeuren. Toch wensen we onmiddellijk na de beslissing te communiceren met alle betrokkenen, zodat er zo weinig als mogelijk ‘wilde verhalen’ ontstaan. Huurders Op 18 juni 2009 om 20 uur is een vergadering voorzien voor alle huurders van de 302 appartementen in Nieuw-Sledderlo om de grote lijnen van de beslissingen toe te lichten, gekaderd in het masterplan LO 2020. De voorzitter van Nieuw Dak zal de vergadering inleiden. De schepen van wonen van de stad Genk, dhr Dries, licht de grote lijnen van het masterplan toe en de intenties omtrent de aanpak van de omgeving en infrastructuur. De 17.06.2009
directeur van Nieuw Dak zal het bovenstaande toelichten. Daarna is er gelegenheid tot het stellen van vragen en bemerkingen. Op 19 juni is er een extra zitdag voorzien in onze lokalen in Sledderlo. In de week van 22 juni worden vergaderingen per appartementsgebouw voorzien. Op deze wijze kan iedereen met zijn vragen en bemerkingen terecht. Deze vragen en bemerkingen worden allemaal genoteerd en verder opgenomen bij de uitwerking van het geheel. Wat de isolatie- en ventilatiewerken betreft, worden vanaf september 2009, na beslissing door de raad omtrent de concrete werken, aparte communicatie-initiatieven genomen door de dienst wijk- en bewonerszaken in samenwerking met Stebo. Deze organisatie is bereid energiescanners in te schakelen in functie van de individuele begeleiding van huurders omtrent hun energieverbruik en ventilatiegewoonten. Pers Op 18 juni om 18.30 uur wordt een persconferentie georganiseerd in de raadzaal Frans Remans van Nieuw Dak. De voorzitter en directeur van Nieuw Dak en de schepen van Wonen van de stad Genk zullen de nodige toelichting geven. Betrokken organisaties en instanties Onmiddellijk na de huurdersvergadering wordt een samenvatting van het bovenstaande per mail en per post verstuurd naar betrokken organisaties en instanties, zoals de ambassadeurs van LO 2020, de wijkorganisaties en -verenigingen, de gemeente- en OCMW- raadsleden. Overheden Het bovenstaande is reeds gecommuniceerd met de minister van Wonen. Tevens is er reeds telefonisch contact genomen met de VMSW, het departement RWO en Wonen Vlaanderen. De stad Genk heeft het masterplan LO 2020 ingediend als hoofdproject in het kader van een initiatief van de Vlaamse overheid omtrent afstemming van instanties en enveloppefinanciering bij complexe stadsprojecten. Na beslissing door de raad zal aan alle betrokken instanties en overheden een schrijven gericht worden met de beslissingen van de raad. De publieke ruimte Gekoppeld aan het bovenstaande is het cruciaal dat de inrichting van de openbare ruimte afgestemd wordt op de woningbouw. Op 17 juni 2009 beslist het schepencollege van de stad Genk principieel over het voorstel van inrichting van openbaar domein, de fasering en de kostenraming. Er zal zoveel als mogelijk beroep gedaan worden op het subsidiekanaal van artikel 80 (infrastructuur). Concreet gaat het o.a. om: - de inrichting van de centrale groene ruimte waarin een aantal gemeenschapsvoorzieningen gelegen zijn - de uitdunning van het bomenbestand aan de rand van de wijk - de aanleg van de wijklus - de aanleg van parkeervlakken - de aanleg van de groenzone tussen de Boshoekstraat en de eerste woonlob - de gefaseerde heraanleg van de hoofdassen Boshoekstraat, Bijlkestraat, Boenerstraat, Muggenberg en Steenbergstraat - de gefaseerde heraanleg van de oost-west-verbindingen tussen de hoofdassen 17.06.2009
Daarnaast dient de stad op een later tijdstip ook een beslissing te nemen omtrent de invulling van het gebied dat de schakel vormt tussen oud- en nieuw - Sledderlo, waar momenteel 52 wooneenheden voorzien zijn en over de uitvoering van de verkaveling Paulissenberg.
17.06.2009
