speciale uitgave - april 2014
Verkoopbeleid wijzigt nog dit jaar Vanaf 2007 verhuurt Woningstichting Brummen niet alleen woningen, maar verkopen we ook woningen. We doen dit omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten keuzevrijheid hebben. Maar ook omdat we het geld hard nodig hebben. Met de opbrengsten uit de verkoop kunnen we onze projecten betalen. Denk hierbij aan renovatieprojecten of sloop-/nieuwbouwprojecten.
Niet zo’n vrolijke Open Huis! In de Open Huis van eind 2013 schreef ik in mijn column al dat ook Woningstichting Brummen niet ontkomt aan de gevolgen van de crisis. En toen sprak ik mijn verwachting al uit dat onze huurders daar jammer genoeg ook wat van gaan merken. In de afgelopen maanden hebben wij op allerlei vlakken gekeken waar wij geld kunnen besparen. In deze speciale uitgave van Open Huis leest u vooral artikelen over de wijzigingen die wij dit jaar gaan doorvoeren en wat daarvan de gevolgen zijn voor onze huurders. Frans Visschedijk
Zeker nu we jaarlijks een flink bedrag
kocht door Woningstichting Brummen.
vanwege hun inkomen niet meer in aanmer-
moeten betalen aan verhuurdersheffing,
Afgelopen jaren hebben we een aantal
king komen voor een sociale huurwoning
zijn de inkomsten vanuit verkoop erg
woningen teruggekocht en vervolgens weer
(inkomens boven de 2 34.678,- per jaar).
belangrijk voor ons voortbestaan.
doorverkocht. Woningstichting Brummen is
Maar voor hen is het kopen van een woning
dus al een aantal jaren bezig met de ver-
zonder korting meestal net te duur; zij zijn
Binnenkort evaluatie
koop. Goede reden om één en ander eens
geholpen met een koopwoning kopen met
Van onze 1.500 huurwoningen hebben wij
te evalueren. Verloopt alles naar wens?
korting. Zodra de evaluatie is uitgevoerd en
er ruim 600 aangewezen die verkocht
Werken we met de goede partijen? Zijn
we ook gekeken hebben naar het inkomens
mogen worden. Natuurlijk hoeven deze
onze verkoopproducten (Koopgarant en
afhankelijk maken van het kopen met
woningen niet allemaal verkocht te worden,
Koopcomfort) nog aantrekkelijk? Is de lijst
korting, zullen wij u op de hoogte brengen
maar dit is onze ‘visvijver’. Als een huurder
met woningen nog actueel? Wat kost het
van ons nieuwe verkoopbeleid.
belt met de vraag of hij/zij de woning mag
hele verkoopproces; kan het misschien
kopen, kijken we of deze woning op de lijst
goedkoper? Allemaal vragen die we dan
Mocht u meer willen weten over de
van circa 600 woningen staat. Als van een
tegen het licht houden.
huidige verkoopregelingen: kijk op onze website www.woningstichtingbrummen.nl.
woning de huur wordt opgezegd, en de de afweging om de woning te verkopen.
Ondernemingsplan: inkomensafhankelijke verkoop
Vanaf 2007 hebben we al ruim 130
Onlangs is ons nieuwe Ondernemingsplan
woningen verkocht: dit zijn zowel woningen
vastgesteld. Hierin geven wij aan dat
met korting als woningen die we ‘gewoon’
Woningstichting Brummen voor bepaalde
verkocht hebben. Woningen die we onder
inkomens het kopen met korting gaat
Koopgarant (kopen met korting) verkocht
afschaffen. Het kopen met korting is dan
hebben, worden bij verkoop weer terugge-
voornamelijk bedoeld voor mensen die
woning staat op de lijst, dan maken we
Verder in dit nummer: • Bezuinigingen hebben ook invloed op onze projecten
• Nieuwe Algemene Huurvoorwaarden
• Lekker leven
• 50 jaar trouwe huurder
• Inkomensafhankelijke huurverhoging 2014
• Hoe gaat Woningstichting Brummen om met asbest in
• Verlenging van de onderhoudscyclus
en aan haar woningen?
• Individuele woningverbetering: zelf doen of laten doen?
• Wij verhogen de prijs voor het Servicefonds
• Buurtbudget: niet meer bestemd voor de buurtborrel
• Folder ‘Onderhouds-ABC’ aangepast
en de barbecue!
Op onze website kunt u ook ons Onder nemingsplan lezen.
Woning verlaten? Meer verantwoorde lijkheid voor de vertrekkende huurder Lees hier meer over op de achterpagina
Bezuinigingen hebben ook invloed op onze projecten In het december nummer van Open Huis meldde onze directeur Frans Visschedijk het al: Ook in Brummen ontkomen we niet aan de gevolgen van de crisis. Landelijke ontwikkelingen en politieke besluiten hebben hun effect op de speelruimte die wij als Woningstichting
Lekker Leven Sinds 1 maart van dit jaar maken wij geen gebruik meer van de diensten van Lekker Leven. Onder de naam Woningstichting Brummen Thuisservice hebben wij in samenwerking met Lekker
Brummen hebben om onze taak te vervullen.
Leven een uitgebreid dienstenfinancieren. Op dit moment hebben wij voor
woningbezit er goed bijstaat, maar om
Nog goedkeuring nodig van het Waarborgfonds
financieel gezond te blijven, moeten wij
Of we de projecten daadwerkelijk uit kunnen
Het Waarborgfonds neemt meestal de tijd
ook op ons onderhoud en onze projecten
voeren, hangt af van de goedkeuring van
om één en ander goed door te rekenen.
flink bezuinigen. Gelukkig hebben we niet
het Waarborgfonds. We hebben de goed-
Het is dan ook niet aan te geven wanneer
al onze plannen hoeven schrappen en
keuring van het Waarborgfonds nodig
de definitieve goedkeuring er is.
kunnen we de komende tijd een aantal
omdat we dan pas de lening aan kunnen
projecten uitvoeren.
gaan om de genoemde projecten te
Wij vinden het belangrijk dat ons
Woningstichting Brummen maakt geen gebruik meer van de diensten van
de meeste projecten nog geen goedkeuring.
Hieronder de projecten die we voor de komende tijd gepland hebben: plan is. Wij zijn nog steeds van plan dit uit te voeren, maar minder snel dan wij eerder hadden bedacht. Dit project wordt de komende vijf jaar zeker niet opgestart.
pakket aangeboden. Hier werd helaas sporadisch gebruik van gemaakt en in 2013 zelfs helemaal niet meer. Daarom hebben wij besloten deze vorm van dienstverlening te beëindigen.
Inkomens afhankelijke Huurverhoging 2014 Vorig jaar kregen wij vanuit de overheid de mogelijkheid om de huurverhoging gedeeltelijk afhankelijk te maken van de hoogte van het inkomen. Ook dit jaar krijgen wij deze mogelijkheid. Woningcorporaties kunnen de huren bij huurders met een (huishoud)inkomen onder 2 34.085 op 1 juli verhogen met maximaal 4%. Bij huishoudens met een inkomen tussen 2 34.085 en 2 43.602 kan de huur 4,5%. omhoog. Voor huishoudens boven
Renovatie 155 eengezins woningen Vogelbuurt
binnen een paar jaar gesloopt zou worden.
In de Vogelbuurt staan 155 eengezinswo-
eind 2012 vertelden. Deze plannen hebben
ningen uit 1968 en 1969. Deze woningen
wij moeten herzien.
zijn zeer geliefd, liggen redelijk dichtbij het
We hebben besloten de woningen op te
centrum van Brummen en zijn behoorlijk
knappen zodat ze zeker nog 20 jaar prettig
groot. Wij willen deze woningen renoveren
bewoonbaar zijn. Dit betekent dat we
zodat we ze nog jarenlang goed kunnen
voornamelijk in de woning een en ander aan
verhuren. De bedoeling is dat deze woningen
pakken, onder andere de badkamers. Om
in 2015 en 2016 worden gerenoveerd.
goed aan te sluiten bij de wensen van de
Op dit moment is de planvoorbereiding in
huidige huurders, is er door de projectleider,
volle gang. Om goed aan te sluiten bij de
Theo Koster, een inventarisatie gemaakt.
Sloop-/nieuwbouwproject 20 boven- en beneden woningen Bongerd
wensen en eisen van de zittende huurders,
Hij heeft elke huurder gesproken en werkt
Op dit moment verhuren wij het merendeel
is dit voorjaar elke huurder thuis bezocht.
momenteel de plannen uit. Belangrijk
van de boven- en benedenwoningen aan de
Momenteel wordt de uitslag van deze
uitgangspunt is: de woningen zodanig
Bongerd in het kader van de Leegstandswet
wensen en eisen verwerkt in de plannen.
aanpassen dat de huidige huurders daar
(met een tijdelijke bruikleenovereenkomst).
kunnen blijven wonen en daar prettig oud
Wij zijn van plan deze woningen over twee
kunnen worden.
jaar te slopen. De bedoeling is dat er
Onze bedoeling is de plannen dit jaar nog
nieuwbouw voor terug komt evenals op het
uit te voeren. In overleg met de gemeente
naastliggende braakliggende terrein. Op
Brummen wordt ook gekeken naar de
dit moment zijn er voor de nieuwbouw nog
woonomgeving. Wij willen graag dat de
geen concrete plannen. Die zullen we te
woonomgeving ook geschikt is voor de
zijner tijd concreet moeten maken.
2 43.602 geldt een maximum van
Dat waren namelijk de plannen die wij hen
langer zelfstandig wonende ouderen.
Sloop-/nieuwbouwproject 24 woningen Wethouder Giermanstraat (oneven kant) In 2012 lieten wij onderzoek uitvoeren naar de renovatiemogelijkheden van deze kleine eengezinswoningen uit 1950. Uit dit onder-
Groot onderhoudsbeurt 50 seniorenwoningen Hofjes
zoek kwam naar voren dat er eigenlijk geen
De huurders van de 50 seniorenwoningen
slopen van deze woningen en daarna
aan de Hofjes dachten dat hun woning
bouwen van nieuwe woningen het beste
renovatie meer mogelijk is, maar dat het
6,5%. Woningstichting Brummen maakt, net als vorig jaar, gebruik van deze mogelijkheid. Alle huurders van Woningstichting Brummen ontvangen voor 30 april het huurverhogingsvoorstel, waarin de huurverhoging afhankelijk is van het huishoudinkomen. Het inkomen van inwonende kinderen onder de 23 jaar (peildatum 1 januari 2014), telt alleen dat deel van het inkomen mee dat hoger is dan 2 20.079 per jaar. Als Woningstichting Brummen een inkomensverklaring van een adres van de Belastingdienst ontvangt, stuurt de Belastingdienst deze huurder een brief. Hierin staat de inhoud van de inkomensverklaring niet vermeld. Woningstichting Brummen ontvangt ook geen exacte inkomensoverzichten, alleen een verklaring of het verzamelinkomen lager is dan 2 34.085, tussen de 2 34.085 tot 2 43.602 ligt of hoger is dan 2 43.602. Deze verklaring ontvangt de huurder als bijlage bij de aanzeggingsbrief. In de Huurkrant die elke huurder bij het huurverhogingsvoorstel ontvangt, staat uitgelegd hoe men eventueel bezwaar kan maken tegen het voorstel. Vanuit de overheid zijn hier richtlijnen voor opgesteld.
Verlenging van onderhoudscyclus
Woningstichting Brummen heeft de vervangingsmomenten (cycli) van alle onderdelen van de woningen opnieuw tegen het licht gehouden en wij zijn tot de conclusie gekomen dat sommige onderdelen langer mee kunnen voordat ze vervangen worden.
huidige cv-ketels minder vaak onderhoud
tegenwoordig voor het schilderwerk
nodig hebben.
gebruiken, heeft een langere levensduur dan in het verleden, daarom hebben we
Het vervangen van onderdelen aan de
besloten later te schilderen.
buitenkant van de woning, zoals dakpannen en kozijnen, gebeurt volgens een vooraf
Binnenkant van de woning
opgestelde planning. In de jaren voor het
Ten slotte is er een aantal zaken aan de
geplande onderhoud, houden wij de
binnenkant van de woning waarvan wij de
De materialen die we tegenwoordig
woningonderdelen (zoals keukenblok,
kwaliteit extra goed in de gaten door
onderhouds- en vervangingscyclus hebben
gebruiken, kunnen in de meeste gevallen
sanitair, cv-ketels e.d.) niet op basis van
middel van inspecties. Hierbij kan het zijn
verlengd. Zie onderstaande schema voor
langer mee dan materialen die we in het
economische levensduur. Wij vervangen
dat een renovatie eerder of later dan
de belangrijkste wijzigingen.
verleden gebruikten. Daarnaast worden
op basis van de kwaliteit die het
gepland wordt uitgevoerd. De verf die we
we door onze financiële positie gedwon-
onderdeel heeft op het moment van
gen onderdelen van de woning langer te
vervanging. Ook wel genoemd: de
gebruiken. Dit doen wij alleen wanneer
technische levensduur. Een huurder heeft
dit technisch veilig is.
natuurlijk ook invloed op de kwaliteit.
Onderdeel
Onderhoudscyclus
Onderhoudscyclus
voor 2014
vanaf 2014
Schilderwerk zachthout
5 jaar
6 jaar
Schilderwerk hardhout
6 jaar
7 jaar
Tegelwerk keuken/toilet/douche
34 jaar
40 jaar
Sanitair
34 jaar
40 jaar
Keukenblokken
17 jaar
20 jaar
Immers: als een huurder goed met zijn
Economische of technische levensduur?
woning omgaat, gaan de verschillende bouwonderdelen langer mee.
Alles heeft een bepaalde economische levensduur. Voor een auto is dat bijvoor-
Onderdelen die betrekking hebben op
beeld 10 jaar. Meestal is het dan zo dat
de veiligheid in de woning worden bij
de meeste onderdelen na het einde van
Woningstichting Brummen altijd met
de economische levensduur, technisch
grote zorgvuldigheid behandeld. Wij blijven
nog wel in orde zijn, maar het uiterlijk
bijvoorbeeld de cv-ketel na 18 jaar
niet meer zo modern is en dat we daar-
vervangen. Het onderhoud van de cv-ketel
om besluiten onze auto te vervangen.
hebben we wel verlengd van één keer per
Woningstichting Brummen vervangt
jaar naar eens in de twee jaar, omdat de
Buiten
Binnen
Individuele woningverbetering:
Zelf doen of laten doen? Zelf doen?
In onze visie moeten we juist nú zorgen voor
stichting Brummen voert bij geplande
Onze huurders hebben grote vrijheid om de
het betaalbaar houden van onze woningen.
renovaties deze verbeteringen meestal uit
gehuurde woning zelf naar eigen smaak af
Daarom stoppen wij met het aanbieden
zonder huurverhoging, maar als u voortijdig
te werken. Tegelijkertijd willen wij dat de
van een aantal woningverbeteringen tegen
belangstelling heeft vragen wij hiervoor nog
woningen voor toekomstige huurders
huurverhoging. Het betreft met name de
wel een huurverhoging.
kwalitatief goed en aantrekkelijk blijven.
verbeteringen die op het vergroten van
Daarom hebben we een aantal voorwaarden
woonruimte gericht zijn. U kunt hierbij
Een aantal andere verbeteringen kunnen
gesteld aan het zelf klussen in de woning.
denken aan een dakkapel, vaste trap naar
ook nog wel door ons uitgevoerd worden,
Deze voorwaarden hebben we vastgelegd
de zolder of een tweede toilet in de douche.
maar dan tegen een contante betaling.
in een folder.
Verbeteringen op isolerend gebied blijven
Ook geven wij onze huurders graag advies
we wel tegen huurverhoging aanbieden.
als zij zelf verbeteringen aan willen (laten)
Laten doen?
brengen.
Tot voor kort hadden huurders de mogelijk-
Het beter isoleren van de woning is voor
Voor meer informatie verwijzen wij
heid diverse woningverbeteringen tegen een
ons een belangrijk onderwerp en heeft
u naar de folder: ‘Zelf klussen in de
huurverhoging door ons uit te laten voeren.
rechtstreeks voordeel voor de klant, omdat
woning’. Deze vindt u op onze website
Door veel huurders is daar in het verleden
hierdoor de maandelijkse energielasten
www.woningstichtingbrummen.nl, u kunt
gebruik van gemaakt. Hierdoor zijn de
dalen. U kunt hierbij denken aan dubbelglas
deze afhalen bij ons kantoor of wij kunnen
huurprijzen van deze woningen gestegen.
of vloer-, gevel- en dakisolatie. Woning
de folder per post toesturen.
Buurtbudget:
Niet meer bestemd voor de buurtborrel en de barbecue! Wij ondersteunen al een aantal jaren bewonersinitiatieven die gericht zijn op het
• Bijdragen aan leefbaarheidsaspecten die een breed maatschappelijk doel dienen.
verbeteren van de leefbaarheid of de veilig-
Voorwaarde is dat het initiatief gesteund
heid van woonomgeving van onze huurders.
wordt door uw buurtbewoners. Het is
De afgelopen jaren zijn er regelmatig
bovendien de bedoeling dat u en uw buren
buurtborrels en buurtbarbecues georgani-
zelf mee helpen bij de realisatie van uw idee.
seerd waar Woningstichting Brummen
Woningstichting Brummen investeert
financieel aan heeft bijgedragen. Ondanks
maximaal 2 2.500,- per project.
het feit dat wij deze festiviteiten een warm
In uitzonderlijke gevallen zijn we bereid
hart toedragen en zien dat het absoluut
meer te investeren.
iets betekent voor de leefbaarheid, hebben wij besloten onze financiële bijdrage aan
Meer weten?
dergelijke activiteiten stop te zetten.
Mocht u meer willen weten over het buurtbudget, dan kunt u onze website bezoeken
Onze bijdrage: fysieke zaken, veiligheid of breed maatschap pelijk belang
of een folder ophalen op ons kantoor.
Nog steeds kunnen huurders bij ons een
Naast het buurtbudget, hebben wij ook
buurtbudget aanvragen voor een goed
budget voor sponsoring. Welke zaken
idee om de leefbaarheid in de buurt te
sponsoren wij en wat niet? Aan welke
vergroten. Dat idee moet voldoen aan
voorwaarden moet een sponsorverzoek
één van deze punten:
voldoen? U kunt het allemaal nalezen
• Bijdragen aan de veiligheid van buurten
op onze website:
en wijken.
Sponsoring
www.woningstichtingbrummen.nl
• De woonomgeving verbeteren.
Nieuwe
Algemene Huurvoorwaarden Vanaf 1 mei 2014 gelden voor alle huurders van Woningstichting Brummen nieuwe Algemene Huurvoorwaarden. De nieuwe huurvoorwaarden vervangen de huurvoorwaarden van alle bestaande huurovereenkomsten. Ze sluiten aan bij het geldende huurrecht en bij het beleid van Woningstichting Brummen.
50 jaar trouwe huurder Woningstichting Brummen beloont al jaren haar trouwe huurders als ze 50 jaar op hetzelfde adres wonen. Vanaf 2014 belonen we deze huur-
Waarom aanpassing?
gerechtelijke uitspraken gedaan op het
Het gaat hierbij onder andere om het
ders, naast een grote bos bloemen,
De huurovereenkomst en de Algemene
gebied van woonoverlast.
schoonhouden van algemene ruimten en
met een waardecheque ter waarde
het opleveren van de woning bij einde ver-
van 2 1.000,-. Deze cheque kan
aangepast door nieuwe wetgeving en
Vertrekpunten
huur, maar ook om direct opeisbare boetes
worden verzilverd tegen werkzaam-
gerechtelijke uitspraken. Onze huidige versie
Uitgangspunt bij de aanpassing van de
bij illegale onderhuur en hennepkweek.
heden, die het nog langer blijven
dateert uit 2005. Sindsdien is er onder
Algemene Huurvoorwaarden is dat we bij
andere nieuwe wetgeving ingevoerd op
het afsluiten van de huurovereenkomst
gebied van inkomen en zijn er diverse
zoveel mogelijk duidelijkheid willen scheppen
Samenwerking met Sprengenland Wonen
De huurder kan de cheque bijvoor-
over de rechten en plichten van huurders.
Bij het uitwerken van de nieuwe algemene
beeld gebruiken om de drempels in
Dit ter voorkoming van problemen achteraf:
huurvoorwaarden hebben we nauw samen-
de woning te verlagen en de bestra-
als een bewoner zich niet als goed huurder
gewerkt met Sprengenland Wonen. Wij
ting bij buitendeuren te verhogen, een
gedraagt is het altijd makkelijker als je
hebben samen een voorstel van de Alge-
douchezitje te plaatsen in de douche-
hem/haar kunt wijzen op de afspraken die
mene Huurvoorwaarden uitgewerkt en dit
ruimte of door een eenvoudig toilet
zijn gemaakt bij aanvang van de (ver)huur.
voorgelegd aan onze Huurdersverenigingen.
op de bovenetage te laten plaatsen.
Nieuwe Algemene Huurvoor waarden uitgebreider
Huurdersverenigingen akkoord
Brummen een goede
Op een aantal punten zijn de nieuwe
De Huurdersverenigingen van Woning
op het
Algemene Huurvoorwaarden uitgebreider
stichting Brummen en Sprengenland
gemeentelijke
dan de huidige algemene voorwaarden.
Wonen hebben ingestemd met het voor-
beleid (WMO) in de
Deze uitbreidingen vormen een waardevolle
stel. Daarom kunnen wij nu deze nieuwe
gemeente Brummen.
aanvulling en zijn daarom overgenomen.
Algemene Huurvoorwaarden invoeren.
Huurvoorwaarden moeten geregeld worden
aarden Algemene Huurvoorw imte zelfstandige woonru huurovereenkomst en mm Bru g htin Woningstic
Artikel 1
Artikel 2 2.1.
den van deze voorwaar Het toepassingsbereik aarden maken deel Deze Algemene Huurvoorw enkomst, waarin zij van uit van de huurovere Als de bepalingen van toepassing zijn verklaard. de van die van afwijken de huurovereenkomst van aarden, gaan de bepalingen Algemene Huurvoorw voor. de huurovereenkomst
is de huurovereenkomst Vóór of bij aanvang van r een beschrijving tussen huurder en verhuurde r t. Huurder en verhuurde van het gehuurde opgemaak exemplaar beiden ondertekend ontvangen een door van deze beschrijving.
3.2.
Artikel 4 4.1.
Meer dan één huurder de huurovereenkomst De in de aanhef van en hebben elk een zelfstandig genoemde huurders dat zij gelijktijdig en met volledig recht van huur, rechten uitoefenen. eerbiediging van elkaars
de gemaakte kosten en Verschillen tussen de voorschot betaalde servicedoor de huurder als de verhuurder met de kosten worden door over gebeurt niet als het huurder verrekend. Dit r voor een door verhuurde een vergoeding gaat het deze fondsen geldt dat ingesteld fonds. Voor voorschot gelijk wordt door de huurder betaalde ning. Er vindt dus geen gesteld met de eindafreke
lijk zijn hoofdelijk aansprake Alle genoemde huurders alle van de huurprijs en voor voor het volledige bedrag de andere die voor hem en voor overige verplichtingen mst en de wet huurder(s) uit deze overeenko
2.2.
voortvloeien. 2.3.
2.4.
2.5.
ten zijn slechts De huurprijs en de servicekos bedoelde d voor de hierboven enkelvoudig verschuldig met k. Als de overeenkomst huurrechten gezamenlij eindigt, moet(en) de één of een aantal huurders de volledige bedrag van andere huurder(s) het betalen. blijven ten huurprijs en servicekos alle te beëindigen, moeten Om de huurovereenkomst huurder(s) de huur opzeggen. in de aanhef genoemde k kunnen dus alleen gezamenlij De genoemde huurders k als verhuurder uitdrukkelij de huur opzeggen, behalve één ge beëindiging door instemt met een enkelvoudi genoemde huurders. van de in de aanhef van een wettelijke of Als verhuurder op grond verplicht is tot het verrichten contractuele regeling huurder, is het voldoende van een prestatie tegenover in tegenover één van de als verhuurder de prestatie enkomst genoemde huurovere de de aanhef van huurders verricht.
Artikel 3 3.1.
n ar stellen en aanvaarde Het gehuurde beschikba tum gehuurde op de ingangsda Verhuurder stelt het g, behalve als dit geen van de huur ter beschikkin werkdag is.
Servicekosten s een voorschotbedrag Huurder betaalt maandelijk r aan s verstrekt verhuurde voor servicekosten.Jaarlijk van de in rekening gebrachte huurder een overzicht ar. voorafgaande kalenderja servicekosten over het
verrekening plaats.
4.2.
4.3.
r en huurder geldende Het tussen verhuurde edrag kan alleen worden maandelijkse voorschotb die van de eerste maand verhoogd met ingang het in artikel 4.1 volgt op de maand waarin verstrekt. Als er tussen is overzicht bedoelde e overeenkomst is gemaakt, partijen een aanvullend in die overeenkomst. dan gelden de afspraken aan: Huurder is gebonden diensten levering van zaken of • een wijziging van de k de berekeningsmethodie • of een wijziging van of diensten en het van de geleverde zaken voorschotbedrag, gewijzigde daarbij behorende maken hebben met zaken als die wijzigingen te aan een aantal huurders en diensten die alleen tenminste én kunnen worden gezamenlijk geleverd . daarmee heeft ingestemd 70% van die huurders ingestemd, met de wijziging heeft Een huurder die niet ng na de schriftelijke kennisgevi kan binnen acht weken van door tenminste 70% van de verhuurder dat , een wijziging is ingestemd de huurders met de vragen over de redelijkheid beslissing van de rechter van het voorstel.
wonen, bevorderen.
Hiermee hoopt Woningstichting aanvulling te bieden
Hoe gaat Woningstichting Brummen om met asbest in en aan haar woningen? Het woord ‘asbest’ boezemt bij veel mensen angst in. Er blijken ook veel misverstanden te zijn over asbest. In sommige situaties is asbest inderdaad gevaarlijk, maar vaak ook niet. Dit kan verwarrend zijn. Daarom gaat Woningstichting Brummen
asbest is niet gevaarlijk, maar als hecht
in 2014 steekproefsgewijs controleren in
gebonden asbest is beschadigd of wordt
welke type woningen asbest is verwerkt en
bewerkt (zagen, boren, schuren) of ge-
of het eventueel aanwezige asbest direct
sloopt, komen toch gevaarlijke vezels vrij.
gevaar oplevert voor bewoners. Is dit het geval, dan verwijderen we het aanwezige
Hoe herken ik asbest?
asbest gelijk. Ook als het niet direct gevaar
Woningen die gebouwd zijn voor 1994 zijn
oplevert voor de gezondheid van bewoners
asbestverdacht. Hiermee bedoelen wij dat
gaat Woningstichting Brummen het asbest
er een kans is dat er asbesthoudende
zoveel mogelijk verwijderen. Op basis van
materialen zijn gebruikt tijdens de bouw van
de uitkomsten uit de steekproef maakt
de woning. Uiteraard zit lang niet in elke
Woningstichting Brummen een asbest
verdachte woning asbest. Als leek herken je
saneringsplan met als doel dit asbest de
asbest jammer genoeg meestal niet. De
komende jaren zo veel mogelijk te verwij-
aanwezigheid van asbest kan alleen worden
deren. Om misverstanden rondom het
vastgesteld door materiaalonderzoek in een
thema asbest zoveel mogelijk te voorkomen
laboratorium door daarvoor opgeleide
hieronder extra informatie over het mate-
mensen. Tijdens de steekproef wordt as-
riaal asbest.
bestverdacht materiaal dan ook altijd in het
Wij verhogen de prijs voor het Servicefonds
laboratorium onderzocht.
In Nederland zijn de onderhoudsverplichtingen tussen
Asbest is geen onschuldig materiaal. Het is
Wilt u zelf gaan klussen en twijfelt u
huurders en verhuurders wettelijk vastgelegd. Zo staat
niet voor niets dat het sinds 1983 nauwe-
of het asbest betreft? Neem contact
lijks nog wordt toegepast. De verkoop, het
op met Woningstichting Brummen zodat
uitgebreid beschreven voor welk onderhoud u als huurder
gebruik, maar ook de bewerking door
wij u kunnen adviseren.
zagen, boren, schuren of slopen van
Op deze plaatsen kan asbest voorkomen:
asbest is sinds 1993 zelfs helemaal ver-
• in woningen die gebouwd zijn tussen
Verboden
boden. Voor die tijd werd asbest geregeld gebruikt als bouwmateriaal. Daarom kan
ongeveer 1945 en ongeveer 1993. • op plaatsen die goed geïsoleerd
asbest nog voorkomen in oudere woningen,
moeten worden, bijvoorbeeld daken,
vooral in huizen die gebouwd zijn tussen
schoorstenen, rond cv-ketels.
1945 en 1993.
Riskant? Asbestvezels kunnen long- en darmkanker
verantwoordelijk bent en wat er door ons als verhuurder opgepakt moet worden. Om u te ontlasten van een aantal onderhoudsverplichtingen hebben wij een Servicefonds waaraan u kunt deelnemen. Ruim 85% van onze huurders is hierbij aangesloten.
• op plaatsen die door weersinvloeden aan slijtage onderhevig zijn, bijvoorbeeld
Woningstichting Brummen heeft het
een Glasverzekeringfonds. Een huurder
gevels, daken, op schuren en garages.
afgelopen jaar de onderhoudskosten
kan zich hiermee verzekeren tegen glas-
onderzocht. Onze conclusie is dat er in de
breuk. De kosten van de Glasverzekering
• als brandwerend plaatmateriaal,
veroorzaken als mensen deze vezels hebben
bijvoorbeeld in garages, in meterkasten,
post ‘Servicefonds’ een groot verschil zit
blijven ongewijzigd op 2 0,91. De laatste
ingeademd. Je kunt alleen maar vezels
rond schoorstenen, ventilatiekanalen en
tussen onze inkomsten en onze uitgaven.
jaren krijgen wij relatief weinig meldingen
cv-ketels.
De afgelopen 15 jaar is de prijs voor
van kapotte ruiten. Hierdoor blijven de
deelname aan ons Servicefonds niet
inkomsten en uitgaven in balans.
inademen als de vezels op een of andere manier zijn losgekomen. De ziekte ontstaat soms pas jaren nadat iemand asbest heeft
• in sommige soorten vinyltegels en vinylzeil, geproduceerd voor 1984.
verhoogd, daardoor is de balans zoek geraakt. De kosten van materialen en
Wat kunt u doen?
uitstralen, geproduceerd tot de jaren
arbeid zijn de afgelopen jaren sterk toe-
De kosten voor het Servicefonds verhogen
tachtig, bijvoorbeeld een gevelkachel
genomen. Daarom hebben wij besloten
wij met een flink percentage, maar wij
ingeademd. Hoe lang en hoe vaak iemand
• in huishoudelijke apparaten die warmte
is blootgesteld aan de vezels bepaalt mede hoe hoog het risico is. Zo is bij eenmalige blootstelling het risico op asbest gerela-
(asbestkoord in de aansluiting, deur),
teerde ziekte statistisch gezien klein. Er
föhn, broodrooster.
zijn verschillende soorten asbest, met ver-
hopen dat u begrijpt dat dit bedrag beter
WIJ HOPEN DAT U BEGRIJPT DAT DIT BEDRAG BETER IN
in verhouding is met de kosten. Huurders kunnen er voor kiezen om vanwege deze
schillende technische benamingen. Al deze
Vragen?
soorten bestaan uit twee hoofdsoorten,
Als u nog vragen heeft over asbest kunt u
namelijk losgebonden asbest (bijvoorbeeld
contact opnemen met Adrie Schreuder.
spuitasbest) en hechtgebonden asbest
Hij is het best bereikbaar op dinsdag tot en
om de prijs voor deelname aan het
geven. Zij kunnen de deelname aan het
(bijvoorbeeld golfplaat van asbestcement).
met vrijdag tussen 08.00 en 17.00 uur
Servicefonds per 1 juli 2014 te verhogen
Servicefonds opzeggen. Dit kan per elke
De vezels uit losgebonden asbest kunnen
op telefoonnummer (0575) 56 15 53.
van 2 2,27 naar 2 4,00 per maand. Als
eerste van de maand.
VERHOUDING IS MET DE KOSTEN
prijsverhoging zelf de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren of hiervoor zelf een aannemer of installateur opdracht te
vrijkomen, omdat de vezels niet vastzitten
we naar andere verhuurders om ons heen
in een basismateriaal. Hechtgebonden
kijken, blijkt dat de gemiddelde kosten voor deelname aan het Servicefonds vaak hoger liggen dan bij Woningstichting Brummen. Ook de voorwaarden en
Mocht u per 1 juli 2014 niet meer willen
instapkosten zijn aangepast. Wat deze
deelnemen, laat ons dat dan voor 1 juni
wijzigingen zijn, leest u in de folder
2014 weten. Wij adviseren u in dit geval
‘Onderhouds-ABC’.
de gewijzigde instapvoorwaarden goed te lezen, want opnieuw instappen heeft
Glasfonds ongewijzigd Naast het Servicefonds hebben wij ook
financiële consequenties.
Onderhoud s
-ABC
Woning verlaten? Meer verantwoordelijkheid voor vertrekkende huurder
Wie doet wat ?
Folder 'OnderhoudsABC' aangepast De aanpassing van het Servicefonds was aanleiding om de folders ‘Onderhoud van uw woning’ en ‘Servicefonds en Glasverzekering, geef lastig onderhoud uit handen’ te herschrijven. Naast de aanpassingen in de kosten en de voorwaarden van het Servicefonds en Glasverzekering zijn een paar kleine punten gewijzigd. Zo hebben we ook de naam gewijzigd en heet de folder over onderhoud voortaan ‘Onderhouds-ABC’. De wijzi-
Wij zijn trots op ons KWH-label: Onze dienstverlening hebben we goed op orde. Als een woningzoekende via de site van Woonkeus op een woning van ons reageert, kan men
gingen in de folder leest u hieronder.
erop vertrouwen dat Woningstichting Brummen een nette schone woning verhuurt. Ook
Toevoeging
op dit punt scoorden wij de afgelopen jaren zeer goed in het KWH-label.
Bij 55+ woningen valt onder het Servicefonds: bijvullen cv-installatie
Dit betekent dat nieuwe klanten dit goed
ging. Zodat een woning netter aan ons
en vervangen van de batterijen van
waarderen. Hier gaan we zeker niets aan
opgeleverd wordt na een huuropzegging.
de rookmelders van Woningstich-
veranderen.
Als een huurder wil verhuizen, moet de huur schriftelijk opgezegd worden. Na de
ting Brummen.
De praktijk
bevestiging van de huuropzegging komt
Gewijzigd
Als wij naar de praktijk kijken, blijkt het
de opzichter langs voor de voorinspectie,
Het onderhoud van tuinen en achter-
na een huuropzegging soms lastig om de
hierbij worden duidelijke afspraken gemaakt
paden is gewijzigd. Huurders waren
woning netjes, schoon en onbeschadigd
over de staat waarin de woning zich moet
altijd al verantwoordelijk voor het
van de vertrekkende huurder terug te
bevinden op de einddatum. Punten die
onderhoud en snoeien van bomen
krijgen. Vaak is de vertrekkende huurder
hierbij extra aandacht krijgen, zijn: kroon-
en struiken. Dit is nu ook zo be-
al langere tijd bezig met het zoeken en
steentjes plaatsen op losse bedrading,
schreven.
opknappen van zijn nieuwe woning en is er
het ontkalken van het tegelwerk/sanitair
minder aandacht voor zijn oude woning.
en het onkruidvrij maken van de tuin.
Verwijderd
Woningstichting Brummen nam dan soms
Het onderhoud en de vervanging van
een gedeelte van de kosten voor zijn
Na de voorinspectie heeft men meestal nog
die niet op orde zijn, maakt de opzichter
de kabel-, telefoon- en computer
rekening. We gaan dit de komende tijd
een maand om de woning klaar te maken
hiervoor aanvullende afspraken. Eventuele
aansluitingen en vergelijkbare onder-
wat kritischer beoordelen.
voor de overdracht naar de Woningstich-
onkosten zijn in dat geval voor de vertrek-
ting. Voordat de huurder de woning over-
kende huurder en worden niet, zoals vroe-
hiervoor aansprakelijk tot in de
Vanaf dit jaar begeleiden wij de vertrekken-
draagt, doet de opzichter de eindinspectie.
ger het geval was, door Woningstichting
woning en daarna de huurder.
de huurder intensiever na een huuropzeg-
Als er tijdens de eindinspectie zaken zijn
Brummen betaald.
Openingstijden
Woningstichting Brummen,
Maandag t/m vrijdag
24e jaargang, april 2014
delen. De kabelleveranciers zijn
08.00 tot 17.00 uur.
Storingen Tel. (0575) 56 15 53
Kampweg 31, Brummen Postbus 117, 6970 AC Brummen Tel. (0575) 56 15 53 Fax (0575) 56 13 66
Voor spoedeisende reparaties
www.woningstichtingbrummen.nl
zijn wij, ook buiten kantoortijd,
[email protected]
op dit nummer te bereiken.
www.woningstichtingbrummen.nl
Concept en realisatie
Aan de inhoud van dit bewonersblad
Amazing, Apeldoorn
kunnen geen rechten worden ontleend.
