Verkoopbeleid 2014 Versie 03-12-2014
Verkoopbeleid 2014
Inleiding Enerzijds kan gesteld worden dat er sprake is van druk op de woningmarkt. Dit is o.a. merkbaar door het aantal reacties die we gemiddeld ontvangen op iedere woning die bij mutatie wordt aangeboden. Daarnaast tonen diverse onderzoeken naar de demografische ontwikkelingen in de regio en de kern Kessel en Kessel-Eik de komende jaren nog steeds een lichte groei aan. Er zal een behoorlijke vergrijzing ontstaan. 1-Persoonshuishoudens zullen toenemen de komende decennia, waarbij de starters een groot aandeel zullen hebben. Anderzijds is er sprake van een grote financiële crisis waardoor de verkoopmarkt helemaal op slot zit. Dit is merkbaar bij de verkoop van bestaande woningen, maar met name de nieuwbouw lijdt hieronder. Veel mensen raken in financiële problemen, kunnen hun woning niet meer betalen of raken hun bestaande woning niet kwijt, terwijl ze zelf al een nieuw huis hebben gekocht. Ook bij de bestaande woningen die Woningstichting Kessel momenteel in de verkoop heeft, duurt het langer voordat ze verkocht zijn. Woningstichting Kessel heeft in het vorige verkoopbeleid bepaald jaarlijks een beperkt aantal woningen te zullen verkopen (meestal voorafgaand aan het groot onderhoud en tijdens mutatie). De uitgangspunten zijn grotendeels gelijk, echter de noodzaak om een groter aantal woningen te verkopen is hoger gezien de volgende feiten: • De toenemende vraag betreft niet de doelgroep gezinnen, waarvan Woningstichting Kessel wel het grootste percentage bezit; • De kasstromen steeds verder onder druk komen te staan ten gevolge van het achterblijven van de inkomstenverhogingen t.o.v. de alsmaar stijgende bouwkosten en bedrijfskosten in de branche; • Verkoopmarkt zit grotendeels op slot, met stagnaties op de doorstroming, hetgeen de druk laat toenemen; • Verder is het een vast gegeven dat de eigendomsverhoudingen in de huidige gemeente Kessel beter en evenwichtiger opgebouwd moeten worden. Bovenstaande heeft ertoe geleid dat het bestuur, aan de hand van het nieuwe ondernemingsplan, een actualisatie wensbaar achtte van het verkoopbeleid.
Beleidsformulering De inzet van verkoop van bestaande en nieuwe woningen moet verantwoord worden vanuit de bedrijfsstrategie en getoetst aan de ontwikkelingen in de huidige en toekomstige woningmarkt. Aangezien deze markt momenteel sterk wisselend is per jaar is een actualisatie van het verkoopbeleid jaarlijks noodzakelijk. De vaststelling van de beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden kunnen herleid worden vanuit 2 aanleidingsgebieden: • Volkshuisvestelijke en markttechnische benadering; • Financiële aspecten tijdens met name onderhoudstechnische en beheersaspecten. Hieronder volgt een toelichting en onderbouwing van de beide verschillende aanleidingsgebieden:
Versie 03-12-2014
Pagina 2 van 5
Verkoopbeleid 2014
Volkshuisvestelijke en markttechnische benadering: a) De gewenste opbouw van het woningbestand aan de hand van de prognoses in het kader van de demografische ontwikkelingen en de gevolgen daarvan op de woningmarkt; b) De verhouding tussen het aantal goedkope versus het aantal dure huurwoningen; c) De gewenste verhouding tussen huur- en koopwoningen ten aanzien van de leefbaarheid en de betrokkenheid van de bewoners in de woonomgeving; d) Het aantal koopaanvragen van huurders voor hun eigen huurwoning; e) Het bevorderen van de doorstroming in zowel de huur- en de koopmarkt; f) Het aanbieden van koopwoningen voor de doelgroep die graag wil kopen, maar voor wie de huidige woningmarkt net niet bereikbaar is;
Financiële aspecten tijdens met name onderhoudstechnische en beheersaspecten: a) Het totale financiële beleid van de corporatie op basis van de financiële meerjarenbegroting; b) De alsmaar toenemende bedrijfskosten van de corporatie door eveneens toenemende regelgeving op financieel gebied in de volkshuisvestingssector; c) De toename van de fiscale aspecten in de sector; d) De toenemende kosten door stijgende bouwkosten hetgeen terug te vinden is in het stijgen van de onrendabele toppen van de nieuwbouw en niet kostendekkende huurverhogingen bij verbeteringen van bestaand bezit bij zittende huurders en tijdens mutatie. e) Het achterblijven van inkomstenstijgingen t.o.v. de kostenstijgingen; f) De borgstelling van met name het WSW (en andere partijen).
Wettelijk Kader Zodra een corporatie start met de gedachte over het eventueel gebruik maken van de verkoopoptie is, met inachtneming van Artikel 11 Bbsh, artikel 15 Bbsh aan de orde, n.l. “de toegelaten instelling stelt de criteria op aan de hand waarvan zij beoordeeld of en in welke mate zij haar woongelegenheid vervreemdt. Zij schenkt daarbij afzonderlijk aandacht aan vervreemding aan huurders van die gelegenheid.” Gemeente Peel en Maas: Gemeente Peel en Maas heeft geen directe invloed op het al of niet verkopen van woningen door Woningstichting Kessel. Wel is het besluit tot verkoop van woningen een besluit van aanmerkelijk belang, waarvan de woningstichting bij de gemeente melding moet maken op grond van Bbsh. De gemeente dient hierover een standpunt in te nemen. De gemeente kan geen voorwaarden stellen. De gemeente heeft slechts een toetsende taak, n.l.: • Of de financiële continuïteit van de woningstichting in gevaar wordt gebracht. • Of het belang van de volkshuisvesting in de gemeente wordt geschaad. Dit betekent dat een besluit tot verkoop schriftelijk aan het college van B & W moet worden gemeld, dit kan ook worden opgenomen in de prestatieafspraken. Uitvoering mag eerst plaatsvinden nadat instemming is verstrekt. Bij bestaande bouw is een weloverwogen keus gemaakt welke woningen in aanmerking komen voor verkoop en hoe de verkoopprijs van de woningen tot stand komt. De keus welke woningen hiervoor in aanmerking komen is gedaan aan de hand van de volgende overwegingen:
Versie 03-12-2014
Pagina 3 van 5
Verkoopbeleid 2014
a) Het verjongen van het woningenbestand levert op korte termijn, maar zeker op lange termijn een kostenbesparend effect op in het onderhoud; b) Woningen die een te hoge investering vragen voor het plegen van onderhoud en/of laten voldoen aan de huidige wensen van de markt ten opzichte van de kwaliteit. Hiervoor geldt een negatieve exploitatie als het rendement lager is dan de kapitaalmarktrente. c) Oudere woningen zijn vaak goed in trek vanwege de ruimte van de woningen en de grootte van de percelen; d) Woningen die verspreid/versnipperd liggen behoren niet tot de kernvoorraad; e) Woningen die niet voldoen aan de marktvraag; f) Tegemoetkoming aan de wens van de zittende huurders; g) Streven naar stabiele buurtopbouw; Bestaande woningen worden aan zittende huurders aangeboden als er nog geen grootschalige verbouwing in de woning heeft plaatsgevonden. Bij diverse woningen is het casco weliswaar gerenoveerd, maar nog niet geheel de inbouwvoorzieningen (douche, keuken e.d.). Zijn bij woningen de inbouwvoorzieningen wel in het verleden gerenoveerd dan worden deze woningen tijdens mutatie aangeboden. Op een dergelijk moment hebben we een sterkere positie/invloed hebben op de verkoopmarkt en de verkoopprijs. Bij verkoop van een te groot gedeelte van het bestaande bezit zal dat negatief werken op de financiële continuïteit van de corporatie. Te forse inkrimping van het aantal woningen betekent fors lagere inkomsten hetgeen consequenties kan hebben voor de dekking van de kosten in de bedrijfsvoering. Hierdoor kunnen de onderhoudsuitgaven en de werkgelegenheid in de knel komen. Er is een afweging gemaakt tussen het belang van verkoop in het kader van de opbrengsten enerzijds en het ontnemen van de ‘levensvatbaarheid’ van de toch al kleine corporatie anderzijds. Derhalve is bepaald dat een verhouding in de gemeente van 75% particulier woningbezit tegen 25% huurwoningen een verhouding is die Woningstichting Kessel nastreeft. Dat houdt in dat de woningstichting minstens 432 huurwoningen als ondergrens wil behouden in de huidige gemeente Peel en Maas. Als gunstige verkoopcijfers behaald worden, betekent dit een gunstige ontwikkeling op de direct beschikbare liquiditeit van de woningstichting. Bij toenemende liquiditeit kan woningstichting Kessel beter invulling geven aan de doelstellingen in het ondernemingsplan en investeren in projectontwikkeling in sociaal maatschappelijke aandachtsvelden.
Vaststelling verkoopprijs bestaande markt Bij het vaststellen van de verkoopprijzen wordt aangehaakt bij de marktprijzen op dat moment. Deze marktprijs wordt bepaald door de betreffende woning te laten taxeren door een beëdigd onafhankelijk makelaar. Complex 1 (6 st.) : Karreweg 29 – 33 – 35 – 39 Complex 2 (19 st.) : Lindelaan 21– 25 – 29 – 33 – 35 Lindelaan 30 – 38 Koning.laan 1 – 7 – 9 – 11 – 17 – 17a – 27 Markt 25 Complex 3 (12 st.) : St. Corneliusst. 5 - 9 - 11 Torenstraat 1 Maasstraat 13 - 15 Schoolstraat 11 - 13 - 15 - 19 \ Complex 4 (10 st.) : Schijfweg 17 - 21 - 25 - 27 - 29 - 33 - 35 Maasstraat 17 - 19
Versie 03-12-2014
Pagina 4 van 5
Verkoopbeleid 2014
De woningen aan te bieden bij mutatie: Complex 2 (19 st.) : Koninginnelaan 15 Complex 6 (11 st.) : Schijfweg 41 Schoolstraat 2 - 4 Lindelaan 37 Karreweg 18 Torenstraat 2 Complex 9 (2 st.) : Karreweg 27 Complex 19 (2 st.) : Karreweg 32 Complex 49 (3 st.) : Molenstraat 4 - 4a -6 Complex 56 (2 st.) : Dorpstraat 12a Korte toelichting waarop deze woningen grotendeels zijn geselecteerd om in het verkoopprogramma te worden opgenomen.
Complex 1, 9 : Het betreffen woningen uit 1941, welke qua inrichting totaal niet voldoen aan de huidige eisen. Van oorsprong is er geen badkamer aanwezig. De woningen zijn relatief klein, maar hebben een grote tuin. De onderhoudsstaat van de buitenschil is redelijk tot goed. De binnenzijde van de woningen is voor het merendeel ingericht door de bewoners zelf. Om te komen tot een kwalitatieve goede woning welke voldoet aan de huidige eisen zal drastische renovatie noodzakelijk zijn. De geografische ligging van deze woningen is in het buitengebied tussen de 2 kernen Kessel en Kessel- eik. Verder hebben deze woningen een relatieve lage boekwaarde en een hoog rendement.
Complex 2, 3 en 4: Het betreffen woningen uit 1953 en 1957 en 1960. Ongeveer 50 tot 70% van de woningen is gerenoveerd, terwijl de buitenschil van alle woningen in goede onderhoudsstaat verkeert. Toch zijn de woningen qua inrichting niet bij de tijd, daar van oorsprong het toilet in de achterbouw zit en de douche naast de keuken is gesitueerd. Hierdoor zijn de keukens met opstelling voor het kooktoestel onpraktisch. De woningen vragen bij renovatie nogal grote investeringen mede door het aanbrengen van een praktische indeling. Ook deze woningen hebben een relatief lage boekwaarde en een hoog rendement. De woning Markt 25 behoort, door haar grootte niet tot de sociale woningbouw. Alleen de woningen welke nog niet zijn gerenoveerd komen in aanmerking voor verkoop (50% van het complex).
Complex 9: Het zijn woningen uit 1947. De woningen zijn gelijk aan de woningen van complex 1 met dien verstande dat aan de buitenschil minder of geen onderhoud is uitgevoerd, zo moeten de daken, voegwerk en kozijnen nog vervangen worden. Voor de overige woningen geldt grotendeels dat het versnipperd bezit is, waar reeds diverse naastgelegen woningen in het verleden verkocht zijn.
Versie 03-12-2014
Pagina 5 van 5
