Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers
1
Persbijeenkomst
STAND VAN ZAKEN
Welkomstwoord door Leendert Meijers, adjunct-directeur NVB Toelichting op ‘Thermometer Koopwoningen’ en ‘Schijf van Vijf’ door Nico Rietdijk, directeur NVB Overhandiging beide publicaties door Evert van Kooten, vice-voorzitter NVB aan de gedeputeerde Co Verdaas Reactie van Co Verdaas Vragen pers Sluiting 2
Woningbouw in crisis… en hoe eruit?
Nico Rietdijk NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Persconferentie, Provinciehuis Gelderland, 21 september 2012
3
Woningbouw in crisis… en hoe eruit? NVB -Thermometer Koopwoningen Stand van zaken Oorzaken Vooruitzichten Consequenties NVB - Schijf van Vijf voor gezonde bouw en economie Oplossingen
4
Stand vanZAKEN zaken STAND VAN
In het kort de belangrijkste stand van zaken 1e halfjaar 2012 slechtste halfjaar in afgelopen zestig jaar:
We verkopen met elkaar iets meer dan 1.000 nieuwe woningen per maand; vóór de crisis waren dit er nog 4.000; Gemiddelde verkoopprijs verder gedaald en bedraagt nu €228.000, 20% lager t.o.v. vlak vóór de crisis; Totaal verkoopvolume ‘verdampt’ van € 1 miljard per maand in 2008 naar € 260 miljoen nu; Aanbod blijft hoog, maar groeit niet meer zo hard als in het verleden; circa 22.000 nieuwe koopwoningen nu te koop Gemiddelde verkooptijd opgelopen naar 330 dagen Grootste probleem: spanningsveld tussen opbrengsten en kosten Afnemende marges, veel faillissementen, reorganisaties en massaontslagen
5
Hoewel NVB eerder al zwakke afzet voorspelde… Aantal verkochte nieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten 6.000
Verwachting
Onze verkoopprognose een jaar eerder…
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
BRONNEN: GIW, SWK en Woningborg Groep
2002
2001
2000
1999
1998
1997 6
... viel de werkelijkheid bepaald niet mee Aantal verkochte nieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten 6.000
…de harde realiteit achteraf
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
BRONNEN: GIW, SWK en Woningborg Groep
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
7
Zeeland verrassend opnieuw beste jongetje van de klas… maar ook Gelderland ‘kranig’ op plek 3 Aantal verkochte nieuwe koopwoningen - gemiddeld per maand
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
8
Zeeland Noord-Brabant Gelderland Flevoland Zuid-Holland Noord-Holland Overijssel Limburg Utrecht Friesland Groningen Drenthe
BRON: Monitor Nieuwe Woningen (*) indicaties 2012
Maandelijkse woningverkoop 2012
vergeleken met 2006
34 162 123 44 285 207 53 46 114 21 13 13
-24% -60% -67% -67% -68% -69% -69% -70% -73% -76% -85% -86%
Woningprijzen nieuwbouw door bouwcrisis een stuk lager dan in 2008… Verkoopprijs nieuwe verkochte woningen in euro’s per maand € 300.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€0 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
BRON: Woningborg Groep
2000
1999
1998
1997
9
… nieuwe koopwoningen nu zelfs (iets) goedkoper dan bestaande koopwoningen… een geweldige prestatie ! Verkoopprijs nieuwe en bestaande verkochte woningen in euro’s per maand € 300.000
nieuwe koopwoning € 250.000
bestaande koopwoning
€ 200.000
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000 2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
BRONNEN: Kadaster, Woningborg Groep
2002
2001
2000
1999
1998
1997 10
Dalende prijzen bij afnemende verkopen zorgen echter wel voor ‘verdamping’ verkoopvolume Verkoopvolume in miljoen euro’s van nieuwe koopwoningen per maand 1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0 2013
2012
2011
2010
2009
BRONNEN: Kadaster, Woningborg Groep
2008
2007
2006
2005
11
Extreem lange verkooptijden al enige tijd gangbaar Verkooptijd nieuwe koopwoningen in dagen - per provincie
301
ALLE WONINGEN
Nederland (330)
99 377 283
303 235
275 325
412 365
266 493
12
BRON: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB (*) indicaties 1e halfjaar 2012
Corporaties én andere opdrachtgevers hebben zo hun eigen zorgen… ook zij investeren minder Verleende bouwvergunningen per kwartaal Corporaties
Bouwers voor de markt
Anderen
Totaal
1
5.359
8.741
1.757
15.857
2
5.732
8.719
1.802
16.253
3
5.162
8.059
1.988
15.209
4
8.724
14.110
2.493
25.327
1
2.574
6.784
1.485
10.843
2
4.789
8.144
1.466
14.399
3
4.686
8.656
1.845
15.187
4
5.880
12.564
2.155
20.599
1
3.373
9.142
1.717
14.232
2
4.238
6.915
1.383
12.536
3
3.504
8.108
1.437
13.049
4
4.628
9.296
2.063
15.987
3.263
3.683
1.037
7.983
2009
2010
2011
2012
1 13
BRON: CBS
Gemiddeld 5 failliete bouwbedrijven per dag… 1 op 6 faillissementen is tegenwoordig een bouwbedrijf Uitgesproken faillissementen bouwnijverheid (excl. eenmanszaken) op jaarbasis (*) 1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0 2012 (*)
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
BRON: CBS (*) cijfer 2012 is NVB -jaarindicatie op basis van gegevens 1e halfjaar 2012
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993 14
43.000 pure bouwbanen al verloren gegaan… gemiddeld 50 per dag! Aantal banen bouwnijverheid (*) 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2008
15
BRON: CBS
2009
2010
2011
2012 (*)
Oorzaken woningbouwcrisis
In het kort de belangrijkste oorzaken Niet één maar opeenstapeling van veroorzakers:
Banken laten het vaker afweten: Strengere toezichthouders: Vooral starters hebben moeite met rond krijgen hypotheek en haken af: Waardoor aspirant-doorstromers hun huis niet verkocht krijgen. En dus ook afhaken: Dalende huizenprijzen… … en daarom angst voor verdere prijsdalingen Gebrek aan vertrouwen door eurocrisis; “Raak ik mijn baan niet kwijt?” En ook grote onzekerheid over hervormingen (ontslagrecht, pensioenstelsel, fiscale behandeling eigen huis) “Kan ik straks m’n hypotheek nog wel betalen?” Vaak hoge grondkosten en bouwleges
16
Vooruitzichten
Vooruitzichten zijn ronduit niet goed Huizenkopers krijgen bij nieuwe hypotheken te maken met hogere woonlasten, omdat per 1 januari 2013 strengere regels gaan gelden voor de rente-aftrek; wie een lening afsluit voor een gemiddelde woning (€230.000) zal €200 per maand extra kwijt zijn; De regels voor het verkrijgen van NHG-garantie worden in 2013 opnieuw aangescherpt, wat zorgt dat men opnieuw minder mag lenen; Kopers van specifiek nieuwe woningen hebben te maken met btw-verhoging (+2%), terwijl kopers van bestaande woningen ‘lekker’ worden gemaakt met blijvende verlaging van overdrachtsbelasting (-4%); loan-to-value gaat in komende jaren omlaag van 106% naar 100%, wat betekent dat gemiddeld eerst €14.000 bij elkaar gespaard moet worden.
17
Kleine opleving in najaar mogelijk… maar daarna markt weer vol in de remmen Want voor veel kopers zal gelden: “Snel kopen voordat hypotheekaftrek lager wordt en leningscriteria van banken nog eens strenger worden”
18
Problemen helaas niet voorbij… Aantal verkochte nieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten 6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
BRONNEN: GIW, SWK en Woningborg Groep
2002
2001
2000
1999
1998
1997
19
Ofwel volgend jaar ‘verdieping’ van ons huidig Kernprobleem: te lage opbrengst bij te hoge kostprijs € 320.000
Kostprijs
+ btw = totale kosten
€ 300.000 € 280.000
Marktwaarde
SPANNING + ontwikkelingskosten en toeslag winst/risico + bijkomende kosten + grondkosten
€ 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000
+ nieuwe eisen overheid + extra kwaliteit ontwikkelaars pure bouwkosten 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
20
€ 120.000 € 100.000 € 80.000 € 60.000
Consequenties
Bouwproductie van huur- en koopwoningen zakt in 2013/2014 door ’40.000-grens’ Aantallen gereedgekomen huur- en koopwoningen (Voortschrijdende jaarkwartalen per kwartaal) werkelijk gereedgekomen woningen
berekenende productie (*)
100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2014
2013
2012
2011
2010
BRON: CBS (*) NVB-berekeningen o.b.v. woningverkoop en afgifte vergunningen
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000 21
Bedenk: woningbouw is als ons eigen maagdarmkanaal… productiebedrijven ijlen altijd na
Verkoop van ontwikkelaars
Heiers, etc.
Stucadoors, etc. 22
CBS-statistiek gereedgekomen woningen
Op langere termijn is maatschappelijke schade en verlies van vakmanschap onze grootste zorg NU: veel keuze Crisis, markt zit tegen Massa-ontslagen
STRAKS: schaarste/woningnood Projecten komen te laat op gang Tekort vakmanschap schaarste schaarste
Vraagcurve
Aanbodcurve overschot
overschot
23
Denk niet “er is geen behoefte meer aan nieuwe woningen”… komende jaren blijft jaarproductie van 75.000 woningen hard nodig Aantal benodigde nieuwbouwwoningen per jaar
Periode
24
Gewenste toevoeging
+ Minimale gewenste vervanging
= TOTAAL gewenste woningproductie
2010 – 2020
50.000
28.000
ca. 78.000
2020 – 2030
40.000
32.000
ca. 72.000
Ook veel gemeenten gedupeerd
Omdat:
Het proces van stedelijke vernieuwing zal stoppen Gemeenten nu al miljardenverliezen leiden op grondexploitatie Veel gemeenten daardoor in grote financiële problemen komen Artikel 12 status zal dreigen in veel gemeenten
Het is slechts een kwestie van tijd totdat het Rijk ingrijpt en steun verleent aan gemeenten Maar wat betekent dat vervolgens weer voor het beslag op de Rijksbegroting? 25
KORTOM: Urgentie is hoog Er moet iets gebeuren! Zonder ingrijpen dreigt hele sector weggevaagd te worden! Met grote economische en maatschappelijke schade tot gevolg Wat we nodig hebben is een ‘investeringspakket’ dat gebaseerd is op gezond verstand én compensatiemaatregelen 26
Oplossingen
Alleen gerichte actie kan sector nog redden Veel zal helpen als: - Banken weer in beweging komen; - ‘Kunduz’ wordt gerepareerd
27
Daarom onze ‘Schijf van Vijf’: 1 Zorg voor beter functionerende hypotheekmarkt door: - bevordering concurrentie tussen hypotheekaanbieders; - waardoor lagere hypotheekrentes; - aanmoediging meer hypotheekaanbieders, zoals: pensioenfondsen, verzekeraars; - creatie nieuwe hypotheekproducten (Deens model); - toestaan meer maatwerk via zogeheten ‘explain’ hypotheken.
28
2 Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen door: - duurzaamheids-ambities niet alleen te koesteren, maar ze vooral betaalbaar en dus haalbaar te maken (voorbeeld autobranche); - kom met duurzaamheidspremies en beloon innovaties in duurzaamheid bij hypotheekverlening (op basis van total cost-of ownership)... - … dus sta meer maatwerk toe bij hypotheekverlening óók op dit vlak (‘explainhypotheek).
Dus: pak crisis aan vanuit ‘Groene Golf’ 29
3 Schep duidelijkheid over hervorming woningmarkt en fiscale behandeling eigen huis:
- Doe dit vooral ook snel, want consument wil nú voor jaren zekerheid en die zekerheid is belangrijker dan ingreep zelf; - Zorg voor geleidelijke invoering, want consument heeft tijd nodig; - Stimuleer vervroegd aflossen alsmede het bouwsparen; - Combineer hervorming met lagere inkomstenbelasting.
Een goed voorstel ligt er al! Het plan van de 22 economen: “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, februari 2012” 30
4 Zorg dat starters weer kunnen kopen en anderen weer kunnen doorstromen: - Kom met gerichte stimuleringsmaatregelen voor starters - Zoals starterssubsidies of startersleningen; - Maak belastingvrij schenken mogelijk tbv aankoop eigen huis; - Verlaag btw op bouwgrond van 21% naar 6% - Koester instrument van NHG.
31
5 Ga naar marktconforme huren als onderdeel van integraal hervormingsbeleid: - Koppel huurprijzen aan feitelijke marktwaarde van woningen (huurliberalisatie); - Sta toe dat huur van sociale huurwoningen jaarlijks met tenminste 2% boven inflatie mag stijgen (tot niveau van marktconforme huur); - Compenseer laagste inkomens met extra huurtoeslag; - Stimuleer investeringen in middeldure huursegment (€650 - €900).
Ook hier geldt: schaf snel duidelijkheid!
32
Let wel: niets doen is ook voor de staat geen optie Want: Staat loopt nu al jaarlijks door bouwmalaise € 2 miljard aan btw-opbrengsten mis en dit bedrag zal zonder ingrijpen verder oplopen; Staat is door bouwmalaise nu al jaarlijks bijna € 1 miljard kwijt aan werkloosheidsuitkeringen en ook dit zal zonder ‘investeringspakket’ verder oplopen; Staat dreigt straks op te draaien voor grote financiële verliezen van gemeenten als gevolg van bouwmalaise
Nieuwe coalitie moet mogelijkheden bieden Want: Rutte van VVD wil een gezonde economie, een gezonde schatkist én banen Samson van PvdA komt op voor de arbeiders én wil dus ook banen Het fundament voor die wederzijdse ambitie ligt in de bouw 33
Nu de uitvoering nog!
34
Hopelijk is er straks genoeg enthousiasme over!
Ter afsluiting: het wordt een ‘koude winter’ … Hoe overleeft de keizerpinguïn?
35
