Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Thermometer. Koopwoningen

Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

Thermometer Koopwoningen

voorjaar 2014

Redactioneel 159B

Thermometer Koopwoningen is een halfjaarlijkse uitgave van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers 160B

16B

Secretariaat:

E-mail:

Postbus 620, 2270 AP Voorburg Telefoon: 070 - 386 02 04 www.nvb-bouw.nl [email protected]

Eindredactie:

Drs. N. Rietdijk

Vormgeving binnenwerk:

Mevr. A. Pieck Mevr. K. Groenendijk

162B

163B

165B

16B

167B

Colofon Dit NVB-rapport wordt per jaar kosteloos toegezonden aan alle NVB-leden. Niet-leden betalen een vergoeding voor de gemaakte kosten; NVB biedt daarvoor de keuze van abonnementen (waarbij toezending automatisch plaatsvindt) en losse exemplaren. Voor meer informatie en/of adreswijziging kunt u zich wenden tot NVB (070 386 02 04) of via e-mail ([email protected]). 15B

156B

157B

© Copyright 2014 NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Overnemen van (delen van) de inhoud van deze publicatie is uitsluitend toegestaan indien daartoe vooraf schriftelijke toestemming is verleend door NVB. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Ten aanzien van de juistheid ervan wordt evenwel geen aansprakelijkheid aanvaard. 160B

159B

158B

Inhoudsopgave 16B

Voorwoord

3

1

De Thermometer algemeen

4

2

Nieuwbouwmarkt in beeld

24

3

Markt van bestaande woningen in beeld

45

4

Zeven factoren die het investeringsklimaat bepalen

60

0B

1B

2B

4B

3B

Overzicht tarieven onroerende zaakbelasting in gemeenten

87

NVB-ledenlijst

92

6B

5B

12B

Voorwoord Als Gulliver

Een journalist van een groot landelijk ochtendblad vertrouwde ons laatst toe, dat hij “alleen nog maar oog heeft voor positief nieuws. Want mensen willen geen slecht nieuws meer”. Kijk, dat alleen al draagt bij aan een positieve spiraal. Jarenlang was het anders. En zo kan het gebeuren dat mede door deze ‘nieuwswending’ het vertrouwen van de Nederlandse consument een boost heeft gekregen. En wat betekent dit voor de psyche op de woningmarkt? Die lift heerlijk mee omhoog. Het laatste kwartaal van 2013 was dan ook het beste kwartaal voor de verkoop van nieuwe woningen in de afgelopen twee jaar. Menig marktvorser gaat er van uit dat het vanaf nu alleen maar beter kan gaan. En ook wij verwachten dat de woningverkoop in 2014 zich verder kan herstellen. Maar tegelijk willen we waarschuwen voor een al te uitbundige euforie. De goede oude tijd komt niet meer terug. Daarvoor zijn er te veel instituties overhoop gehaald. In de Thermometer worden zij toegelicht. Geurt Keers en Rob de Wildt van het Rigo vergeleken laatst de woningmarkt treffend met de reus Gulliver. “Rond 2000 was de verkoop van bestaande woningen goed voor een jaaromzet van zo’n 52 miljard euro, nu 23 miljard. De verkopen in de nieuwbouwmarkt vielen gelijktijdig terug van ca. 14 miljard euro naar nu 3-4 miljard euro. Met bijbehorende investeringen is dit goed voor een daling van het bbp van 2%. Als een Gulliver ligt de woningmarkt er ingekneld bij: minder leenruimte, begrenzing van de renteaftrek, afbouw van de nhg, afroming van de huuropbrengsten, etc: het heeft effect gesorteerd”. Het is dat de hypoheekrente heerlijk laag is, wat een prachtige compensatie biedt. Maar het maakt ons gelijktijdig wel kwetsbaar voor rentestijgingen. En wie helpt Gulliver dan uit de touwen? Van het kabinet valt weinig steun te verwachten, senator Adri Duivesteijn kan er over meepraten. De sector zal dus grotendeels zelf de touwen los moeten maken. Dan is het goed te beseffen dat er in structureel opzicht eveneens veel veranderd is. We koersen af op een compleet nieuwe samenleving, die vooral gestuurd zal gaan worden door ICT. Wat betekent dat voor onze economie en voor onze eigen businessmodellen? Kunnen we op dezelfde manier doorgaan of moeten we ons aanpassen? En wat betekent dat aanpassen dan? Als tot de verbeelding sprekend voorbeeld voor een snelle aanpassing aan nieuwe ontwikkelingen wordt wel de zangeres Lady Gaga genoemd. In krap 4 jaar tijd wist zij uit te groeien tot de absolute nummer één van de wereldwijde entertainmentindustrie. Als een schoolvoorbeeld van de moderne tijd heeft zij optimaal gebruik gemaakt van de moderne technologische ontwikkelingen en de hedendaagse media. Maar wat voor Lady Gaga en de entertainmentindustrie geldt, gaat ook op voor de bouw. Wie succesvol wil blijven, moet zich aanpassen en investeren. Maar dat vereist wel diepe zakken. En veel ondernemingen uit het midden- en kleinbedrijf beschikken daar niet over. Dus er zullen (andere) netwerken en coalities gaan ontstaan. Door samenwerking te zoeken, kun je kosten delen en business vermenigvuldigen. Nico Rietdijk, Leendert Meijers Directie NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

3 IVoorwoord

maart 2014

1

De Thermometer algemeen 7B

Woningverkoop veert op De woningverkoop van ontwikkelaars en bouwondernemers veert op. In 2013 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in 2012. De richting omhoog is dus terug, maar spectaculair is het herstel nog allerminst. Voor 2014 wordt een verdere stijging van de verkoop verwacht tot 18.000 woningen.

De woningmarkt in Nederland is zo lang één doffe ellende geweest, dat elk straaltje zon met graagte wordt omarmd. Aanvankelijk waren de verwachtingen voor het afgelopen jaar 2013 niet hoog gespannen. Gevreesd werd zelfs, dat de woningverkoop - na het toch al dramatische jaar 2012 - verder zou wegglijden. Gelukkig is die voorspelling niet uitgekomen. Na een (nog wel) zwak voorjaar trok de verkoop gaandeweg het jaar aan, waarbij het laatste kwartaal het beste kwartaal van het jaar was. Over heel 2013 kwam de verkoop van de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwondernemers uit op 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in het jaar ervoor. De richting omhoog is dus terug, maar echt spectaculair is het herstel allerminst. Als we de huidige verkoopaantallen vergelijken met de verkoopaantallen van eind jaren negentig - 52.000 - en van vóór de crisis - 43.000 - wordt duidelijk dat er slechts sprake is van het begin van een zeer voorzichtig herstel. Dat er nu meer positivisme is, heeft meerdere oorzaken. De lage hypotheekrente en het toegenomen consumentenvertrouwen zijn de voornaamste drijfveren. Ook het huurbeleid van de regering speelt een rol. Door dit beleid krijgen vooral de zogeheten scheefhuurders forse huurverhogingen voor de kiezen, waardoor het alternatief van de koopwoning aantrekkelijker wordt. Niet op de laatste plaats is er volop keuze en kan de huizenkoper weer genieten van heerlijk lage huizenprijzen. Rationeel bezien is er eigenlijk geen beter moment om een huis te kopen dan 2014, zeker voor degenen die beschikken over baanzekerheid en overwaarde. Tenslotte is er een groep, die jarenlang de aankoop heeft uitgesteld en nu het juiste moment acht om in te stappen. Het gaat dus onmiskenbaar beter. Maar daarmee is een voortgaand (substantieel) herstel allerminst gegarandeerd. Ook 2014 zal nog in het teken staan van de wedstrijd tussen de ‘stimulansen’ en de ‘bedreigingen’. Waarschijnlijk zal het team van de ‘stimulansen’ gaan winnen, maar het team van de ‘bedreigingen’ is allerminst bij voorbaat uitgeschakeld. Dat wil zeggen, een vergaand herstel is nog geen gelopen race. Een belemmering is bijvoorbeeld de grote groep doorstromers met een restschuld. Zij blijven voorlopig geconfronteerd met een verdere verlaging van de maximale hypotheek van 105% naar 104% dit jaar en naar uiteindelijk 100% in 2018. Ook het gegeven dat per 1 januari 2014 bij een zelfde inkomen vaak tienduizenden euro’s minder geleend kan worden dan eind vorig jaar draagt niet echt bij. Daarnaast is de werkloosheid aanzienlijk hoger dan vóór de crisis. En de verwachting is dat deze verder blijft oplopen dit jaar. De hypotheekrente staat op een historisch (zeer) laag niveau. Als deze gaat stijgen, kan dat eveneens het herstel in de kiem smoren. Tot slot kunnen op lokaal niveau de verkoopprogramma’s van huurwoningen van corporaties roet in het eten gooien.

4 I hoofdstuk 1: Thermometer algemeen

Begin van broos herstel

Thermometer Nederlandse koopwoningenmarkt index 1990 = 100

220

200

180

160

140

120

Verwachting

100

80

60

40

20

2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990

0

BRON | Onderzoeksinstituut OTB TU-Delft

De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Dus van nieuwe en bestaande woningen vanuit de invalshoek van de verkopende partij. Vooral de richting is belangrijk. Het beeld dat naar voren komt is een zwaar aangeslagen index, die voorzichtig bezig is de weg omhoog te vinden.


Waarom woningmarkt in 2014 (iets) verbeterd... toch zijn er ook spelbrekers

Plussen en minnen voor ontwikkelaars en bouwers van koopwoningen in 2014 ○

Pril positivisme Zeer lage hypotheekrente

○

Forse huurverhoging voor (vooral) scheefhuurders

○

Rationeel uitstekend 'instapmoment' door lage verkoopprijzen, lage hypotheekrente, royaal aanbod en relatief duur alternatief in huursector

○

Fiscale schenkingsvrijstelling tot 100.000 euro

○

Efficiencyslag ontwikkelaars en woningbouwers

○

Beste kansen bij kleine projecten en flexibele bestemmingsplannen

○

Restschuldproblematiek; 1 miljoen huishoudens 'onder water'

○

Werkloosheid stijgt nog in 2014

○

Groeiend aantal zzp'ers (dus problemen bij hypotheekverkrijging)

○

Aangescherpte hypotheekregels in 2014, waardoor opnieuw minder leencapaciteit

○

Verlaging NGH-grens tot € 265.000 vanaf 1 juli 2014

○

Stijging NHG-premie naar 1% in 2014

○

Verkoop huurhuizen door corporaties op sommige locaties

○

Concurrentienadeel nieuwbouw t.o.v. bestaande bouw door Regeerakkoord en Woonakkoord

○

Terughoudende banken bij bedrijfs- en projectfinanciering

○

Nieuwbouwprojecten niet zelden onrendabel door bureaucratie, hoge bouwleges en hoge gemeentelijke grondkosten

○

+ BRON | NVB

Het gaat onmiskenbaar beter. Maar daarmee is een voortgaand herstel allerminst gegarandeerd. Ook 2014 zal nog in het teken staan van de wedstrijd tussen de ‘plussen’ en de ‘minnen’. Het is waarschijnlijk dat het team van de ‘plussen’ gaat winnen, maar het team van de ‘minnen’ is allerminst bij voorbaat uitgeschakeld.


Crisis duurt nu al bijna 7 jaar Marktsituatie bestaande koopwoningen sinds 1980 Ruimte op bestaande woningmarkt (gemiddeld aanbod gedeeld door aantal transacties per maand)

mediane prijs bestaand huis

markttypering

Kopersmarkt (1e grote woningcrisis 1980 t/m 1985)

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988

10 14 13 10 13 11 8 7 6

€ € € € € € € € €

73.000 66.000 59.000 61.000 60.000 60.000 62.000 64.000 67.000

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

5 6 4 4 3 3 3 3 3 3 2 3 4 5

€ € € € € € € € € € € € € €

71.000 72.000 75.000 81.000 90.000 98.000 102.000 112.000 122.000 133.000 155.000 178.000 195.000 205.000

Verkopersmarkt (w.o. extreme schaarste 1996 t/m 2000)

2003 2004 2005 2006 2007

7 6 7 6 7

€ € € € €

209.000 216.000 225.000 237.000 246.000

Kwetsbare markt (sterke groei van het aanbod vanaf 2000)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (*)

8 17 17 21 26 24 20

€ € € € € € €

245.000 228.000 235.000 231.000 213.000 208.000 206.000

Kopersmarkt (2e grote woningcrisis sinds 2008)

BRON | NVM Nieuwegein, bewerkingen OTB; De weergegeven verkoopprijzen betreffen mediane cijfers (vóór 1985 gaat het om indicaties) (*) NVB-jaarverwachting 2014

In een aantal opzichten is deze huizencrisis hardnekkiger en ingrijpender dan die van de jaren tachtig. De huizenmarkt is en blijft voorlopig ook nog wel een kopersmarkt. Eerst zal de vraag substantieel moeten aantrekken, alvorens weer de overstap naar een ander markttype mogelijk is.


Regionaal grote verschillen De zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel scoren - net als in voorgaande jaren - beter dan de andere provincies.

Vaak wordt gedacht dat de woningmarkten in de Randstad het meest vitaal zijn. En hoewel dat in beginsel zo is, betekent het niet automatisch dat de verkoop in de Randstad nu ook het snelste aantrekt. Het zijn de zogeheten overloopprovincies als Gelderland, NoordBrabant en Overijssel, die vorig jaar het meest verrassende herstel bij de verkoop van nieuwe woningen hebben laten zien. In Gelderland steeg de verkoop van nieuwe koopwoningen met 15% t.o.v. van 2012, in Overijssel met 11% en in Noord-Brabant met 8%. Ook Zuid-Holland zit aardig in de lift en pluste het afgelopen jaar met 9%. Zwaar tegenvallende verkoopprestaties zien we daarentegen in Limburg, Zeeland en ook de Randstadprovincies Noord-Holland en Utrecht vallen tegen. Grote verschillen ook tussen de verkoop van eengezinswoningen (+10%) en die van appartementen (-8%).

Woningprijzen stabiel In de vorige Thermometers voorspelden we het al: de prijzen van de verkochte nieuwe woningen zouden weldra gaan stabiliseren. En zo is het ook gegaan.

In de 2e helft van 2013 werd gemiddeld voor een nieuwe koopwoning volgens informatie van Woningborg € 225.000 betaald. Dat is nagenoeg even veel als een jaar eerder, maar wel beduidend minder dan vóór de crisis. Voor een vergelijkbare woonkwaliteit in de nieuwbouw, dus gecorrigeerd voor woningtype, regio en andere kwaliteitskenmerken, wordt gemiddeld 25% minder betaald dan vóór de crisis. In reële prijzen (dus met een correctie voor inflatie) bedraagt de totale prijsdaling ruim 30%. In de tussentijd is de hypotheekrente gezakt, en wel met zo’n 36%. De betaalbaarheid is dus al geruime tijd niet meer het grootste struikelblok voor de consument. Integendeel, de klant heeft bij een zelfde kwaliteit 13% lagere netto maandlasten dan vóór de crisis, waarbij hij aan het eind van ‘de rit’ (dus aan het eind van de looptijd) ook nog eens z’n hypotheekschuld volledig heeft afgelost. In de afgelopen jaren is de gemiddelde huurwoning hiernaast vele tientjes in de maand duurder geworden. Tegelijkertijd lopen ontwikkelaars en bouwondernemers steeds vaker aan tegen de grenzen wat betreft hun kostprijs; liever halen zij hun plannen van de markt dan dat zij deze met (fors) verlies verkopen. Dit alles bij elkaar legt een bodem in de prijs van nieuwe koopwoningen. Of de sector binnenkort al (kleine) prijsstijgingen tegemoet mag zien zou fijn zijn, maar is lastig te zeggen. Temeer omdat de hypotheeknormen per 1 januari 2014 stevig zijn aangescherpt. Hierdoor leent de consument soms vele tienduizenden euro’s minder (maximaal) dan eind vorig jaar. Het is afwachten hoe dit uiteindelijk gaat uitpakken. Veel zal ook afhangen van wat er met de hypotheekrente gebeurt. De hypotheekrente is aan het begin van 2014 onder de 4% gedoken, maar zodra deze terugveert naar 4½% zal dat eveneens een terugslag geven. Het betekent tevens dat ontwikkelaars, bouwers, de industrie en gemeenten gezamenlijk écht alle zeilen bij zullen moeten (blijven) zetten, om te komen tot een nog efficiëntere planontwikkeling en bouw in 2014, om daarmee dus afzet en marge veilig te stellen.


Laatste kwartaal 2013 maakte veel goed voor de verkoop

Aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen (op basis garantiecertificaten)

6.000

5.000 4.000 3.000

2.000 1.000

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

0

BRONNEN | Stichting GIW Rotterdam, SWK Rotterdam en Woningborg Gouda

Gemiddelde verkoopprijs terug naar niveau 2001 Verkoopbedragen nieuwbouw koopwoningen in euro's € 300.000

€ 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000

€ 50.000

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

€0

BRON | Woningborg Gouda

In 2013 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in 2012. De richting omhoog is hiermee terug. Maar spectaculair is het herstel nog allerminst. Voor 2014 wordt een verdere stijging van de verkoop verwacht tot 18.000 woningen. Een nieuwe woning wordt nu voor ongeveer € 225.000 verkocht (informatie Woningborg). 9 I hoofdstuk 1: Thermometer algemeen

Woningaanbod neemt af Sinds de woningmarkt in een transitiefase is gekomen (met licht stijgende verkoopaantallen) is er een eind gekomen aan de jarenlange trend van almaar stijgend aanbod. De daling is (vooralsnog) klein. Aan het begin van 2014 staan ongeveer 17.000 nieuwe koopwoningen te koop. Dat is 1.000 woningen minder dan begin 2013. Deze daling is conform eerdere voorspellingen.

Dat de jarenlange trend van stijgend woningaanbod begint om te slaan, heeft twee verklaringen. Allereerst zijn ontwikkelaars en bouwers door de crisis terughoudender geworden bij het op de markt brengen van nieuwe plannen. In 2013 hebben zij voor minder dan 16.000 woningen nieuwe plannen ingediend bij de garantie-instituten. Dat is het laagste aantal dat ooit is geregistreerd. De partijen lopen tegen hoge kosten aan en hebben tevens de marktwaardes van hun bouwplannen de afgelopen jaren flink zien teruglopen. Het gevolg is een spagaat met niet zelden (hoge) onrendabele toppen, hetgeen hen terughoudend maakt. Een 2e factor voor de omslag is het prille positivisme aan de vraagzijde op de woningmarkt, tot uiting komend in de stijgende verkoopaantallen. Desondanks is het aanbod van nieuwe woningen nog steeds buitengewoon groot. Vergeleken met bijvoorbeeld 5 jaar terug komt het 31% hoger uit. Van toen 13.000 naar nu 17.000 woningen in het aanbod. Iets minder dan de helft van het aanbod bestaat uit appartementen. Opvallend is dat het aanbod van appartementen momenteel sterker afneemt dan dat van eengezinswoningen. Dat is positief, omdat juist de markt van appartementen jarenlang extreem verstoord was. Logisch dat ontwikkelaars nu nog maar mondjesmaat nieuwe appartementen op de markt brengen. Terecht willen zij eerst de zekerheid van een commerciële afzet. In het huidige verkooptempo duurt het ongeveer 19 maanden voordat de huidige voorraad appartementen verkocht is. Bij eengezinswoningen vergt dat circa 11 maanden.

Mineurstemming bij corporaties houdt aan De schermutselingen tussen corporaties en het kabinet over o.a. de verhuurdersheffing hebben de investeringscapaciteit van corporaties geen goed gedaan. In 2013 is het aantal woningbouwplannen van corporaties in rap tempo afgenomen. Het prille herstel bij koopwoningen wordt zo voor veel bedrijven teniet gedaan door de mineurstemming bij corporaties.

Woningcorporaties bouwen en beheren van oudsher sociale huurwoningen. Maar als een dorp of een wijk gebaat is bij een betere mix van verschillende huizen, kunnen corporaties tot nu toe ook duurdere huurwoningen of koopwoningen bouwen. Zij slopen dan de slechtste huizen en bouwen er andere voor terug. Dat is voor commerciële partijen in zo'n wijk meestal financieel niet interessant. In het afgelopen najaar maakten de corporaties, verenigd in Aedes, afspraken met het kabinet over de voorwaarden waaronder corporaties dit soort activiteiten kunnen blijven uitvoeren. Deze voorwaarden moesten voorkomen dat corporaties investeringen zouden doen, die ook door commerciële partijen gedaan zouden kunnen worden. Tot zover weinig onenigheid, maar volgens Aedes is minister Blok in februari teruggekomen op die eerdere afspraken. “Totaal onvoorstelbaar”, aldus Aedes, “omdat nu daardoor kwetsbare wijken volledig aan hun lot worden overgelaten”. Voor de woningbouwers is het evenmin goed nieuws, want betekende 2013 al een ‘all-time-low’ als het gaat om de aanvragen van bouwvergunningen door corporaties voor de bouw van nieuwe woningen, het ziet er niet naar uit dat 2014 beter wordt, integendeel. Dit legt een geweldige rem op het (anders) prille herstel van de woningproductie dit jaar. 10 I hoofdstuk 1: Thermometer algemeen

Met corporaties gaat het allesbehalve goed… hun investeringen hollen achteruit

Bouwvergunningen voor huuren koopwoningen van corporaties op jaarbasis (voortschrijdende 4 kwartaalstotalen)

Afgegeven bouwvergunningen corporaties op jaarbasis 2009

1 2 3 4

25.916 26.460 25.065 24.977

2010

1 2 3

22.192 21.249 20.773 17.929

4 2011

1 2 3 4

18.728 18.177 16.995 15.743

2012

1 2 3 4

15.633 14.302 13.578 12.119

2013

1 2 3 4

10.879 9.727 8.230 6.945

BRON | CBS - voortschrijdende 4 kwartaalstotalen

De schermutselingen tussen corporaties en het kabinet over de verhuurdersheffing hebben de investeringscapaciteit van corporaties (helaas) geen goed gedaan. In 2013 is het aantal woningbouwplannen van corporaties in zéér rap tempo afgenomen. Het prille herstel bij koopwoningen wordt zo voor veel productiebedrijven teniet gedaan door de mineurstemming bij corporaties. 11 I hoofdstuk 1: Thermometer algemeen

2014 wordt voor productiebedrijven nog (lood)zwaar jaar door extreme daling bouwvergunningen Aantallen afgegeven bouwvergunningen voor nieuwe huuren koopwoningen op jaarbasis (voortschrijdende 4 kwartaalstotalen)

120.000

100.000 bouwvergunningen

80.000

60.000

40.000

20.000

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

BRON | CBS - voortschrijdende 4 kwartaalstotalen

Productiebedrijven ijlen altijd na. Dit betekent dat 2014 voor hen nog een loodzwaar jaar zal worden. In heel 2013 zijn namelijk slechts 26.184 bouwvergunningen afgegeven. Dit is onvoorstelbaar weinig. Aangezien een bouwvergunning altijd vertraagd z’n weg vindt ‘op de steiger’ en ‘aan de cementmolen’, wordt 2014 voor veel bedrijven nog een jaar van ‘krabben en bijten’. Bovendien leidt niet elke bouwvergunning tot productie.


Sinds 2013 niet meer zo weinig woningproductie

Aantallen gereedgekomen huuren koopwoningen sinds 1913 - per jaar

160.000 150.000 140.000 130.000

Verwachting

120.000 110.000 100.000 90.000 80.000

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Bouwproductie in oorlogsjaren, incl. nasleep ervan

10.000

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

1955

1950

1945

1940

1935

1930

1925

1920

1913

0

BRONNEN | CBS en ministeries (*) NVB-verwachting voor 2013 en 2014

Een trieste werkelijkheid. Nederland is binnenkort terug op het productieniveau van 100 jaar geleden. In de loop van 2014 dreigt het aantal gereedmeldingen uit te komen op ongeveer 25.000 nieuwe huuren koopwoningen. Zelfs vlak voor de Tweede Wereldoorlog (1938) werd met 38.000 woningen meer gebouwd. Alleen tijdens de oorlogsjaren was de bouwproductie nóg lager.


2014 wordt voor veel productiebedrijven (nog) loodzwaar jaar Menig productiebedrijf in de woningbouw snakt naar herstel. Het ziet er echter niet naar uit dat dit herstel al snel in 2014 komt. Weliswaar verloopt de verkoop van nieuwe koopwoningen vlotter dan voorheen en groeit ook de belangstelling bij beleggers uit binnen- en buitenland voor huurwoningen. Daar staan de slinkende bouwplannen bij corporaties tegenover. In heel 2013 zijn slechts in totaal 26.184 bouwvergunningen afgegeven, een ‘all-time-low’. Daardoor blijft 2014 voor veel productiebedrijven nog een jaar van ‘krabben en bijten’.

Bijzonder veel mensen waren er niet blij mee toen NVB in 2011 voorspelde dat er nieuw zwaar weer op komst was voor de woningbouw. Volgens sommigen zou dat niet gebeuren en hadden wij dat daarom nooit mogen zeggen. Ook het EIB had een andere verwachting dan wij en voorspelde destijds in 2012 – nog heel optimistisch - dat het aantal vergunningen voor huuren koopwoningen krachtig zou aantrekken tot 76.000 in 2013. De werkelijkheid blijkt ons helaas te hebben ingehaald. De situatie voor woningbouwers is sindsdien onherkenbaar veranderd. Ontwikkelaars zagen hun verkoop in rap tempo inzakken en het zelfde gebeurde met de opdrachten van corporaties. Met als triest resultaat: in 2013 is het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwe huuren koopwoningen uitgekomen op een ‘all-time-low’ van 26.184 woningen. Achteraf is het altijd vervelend om je gelijk te krijgen, zeker als blijkt dat er zoveel slachtoffers zijn gevallen: de vele faillissementen van soms zeer innovatieve bedrijven en het immense aantal van 75.000 verloren (directe) arbeidsplaatsen in de bouw. Op zich is het te billiken als gelijktijdig sprake was van een structureel kleinere vraag naar woningen. Maar dat is niet het geval. Ook het kabinet erkent dit. Minister Blok schreef in 2013 in zijn ‘Hervormingsagenda Woningmarkt’ dat Nederland in de eerstkomende tien jaar jaarlijks nog de bouw van gemiddeld 73.000 nieuwe woningen nodig heeft. Dit in verband met demografie, vergrijzing, huishoudensgroei en sloop. Het probleem is alleen dat we dat aantal van 73.000 voorlopig niet halen. Weliswaar vertoont de markt van koopwoningen weer tekenen van herstel en groeit ook de belangstelling bij beleggers in huurwoningen, maar de tekenen zijn tegelijk broos. Voorts slinken de plannen bij corporaties in rap tempo. Waren de gezamenlijke corporaties in 2009 nog goed voor 25.000 bouwvergunningen, in 2013 ging het nog maar om 7.000 vergunningen voor corporaties. Aangezien productiebedrijven altijd lang na ijlen, betekent dit dat 2014 voor veel productiebedrijven nog een loodzwaar jaar zal blijven, met (eerst) verder krimpende productievolumes. Uiteraard hunkert iedereen naar berichten dat het snel beter gaat. Elk stukje positivisme wordt met graagte omarmt. Toen het EIB begin dit jaar verklaarde dat de woningbouw vanaf 2015 krachtig zal herstellen, werd dat dan ook begrijpelijk met enthousiasme begroet. Maar laten we niet vergeten, dat het EIB zich twee jaar terug ook zwaar ‘verslikt’ heeft en er uiteindelijk maar liefst 50.000 vergunningen naast zat. Uiteraard zal herstel ooit zeker gaan plaatsvinden. Maar NVB wil niet meegaan in ongefundeerd optimisme, zonder dat er werkelijk zicht is op serieus herstel. Zoals gezegd is op de koopwoningenmarkt het team van de ‘stimulansen’ aan de winnende hand, maar het team van de ‘bedreigingen’ is allerminst volledig uitgeschakeld. Bovendien is de focus van de corporatiesector nog steeds gericht op het ‘rempedaal’. Dit is allesbehalve een ideale combinatie voor echt krachtig herstel… maar wat niet is kan komen. Laten we het hopen.


Pril optimisme als grootste 'marktduwer' huizenmarkt

Eigen Huis marktindicator

100 90 80 70 60

50 40 30 20 10 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

0

BRON I Vereniging Eigen Huis BRON | Vereniging Eigen Huis

Verminderde leencapaciteit als grootste belemmering Maximaal toegestane hypotheek in 2009 t/m 2014 (bij zelfde rente)

Inkomens

Maximale hypotheek

Inkomen 1

Inkomen 2

2010

2011

2012

2013

2014

€ 16.500

€ 16.500

€ 145.998

€ 103.992

€ 105.016

€ 94.771

€ 85.637

€ 33.000

€0

€ 157.781

€ 150.609

€ 148.560

€ 140.875

€ 127.299

€ 33.000

€ 16.500

€ 236.671

€ 225.913

€ 222.839

€ 211.313

€ 190.947

€ 49.500

€0

€ 251.271

€ 242.050

€ 238.208

€ 215.155

€ 194.420

€ 33.000

€ 33.000

€ 315.561

€ 301.217

€ 297.110

€ 281.751

€ 254.597

€ 49.500

€ 16.600

€ 335.027

€ 322.733

€ 317.610

€ 286.874

€ 259.227

€ 66.000

€0

€ 367.543

€ 356.543

€ 348.347

€ 317.610

€ 287.001

-5,91%

-1,49%

-7,71%

-9,64%

Wijziging maximale hypotheek

BRON | Boekweit/Olie Makelaars/Taxateurs

Sinds enige tijd klinken er frequent berichten dat het beter gaat. Dat positivisme heeft z’n uitwerking niet gemist. Kopers die eerder hun koop hadden uitgesteld, komen nu over de drempel, mede vanuit de gedachte dat het dieptepunt in de markt wel eens bereikt kan zijn en daarbij geholpen door een aantrekkelijke daling van de rente. Daar staat tegenover dat de leencapaciteit in 2014 voor huishoudens weer substantieel kleiner is geworden. Hierdoor lenen zij soms vele duizenden euro’s minder dan eind vorig jaar.


Bij huidig hoge grondprijzen van gemeenten geen nieuwbouw Als gemeenten de grondprijs met 20% tot 30% verlagen, kan de woningbouw weer op gang komen.

Uit eerder onderzoek blijkt dat als na een crisis de economie weer gaat groeien, de woningbouw naijlt. Dat zal deze keer niet anders zijn. De crisis heeft ervoor gezorgd dat de vrij-op-naam-prijs per m² van een bestaande woning snel lager is geworden. En dat is een lastig verschijnsel. Het heeft er mede voor gezorgd, dat zoveel bouwbedrijven in de rode cijfers zijn geraakt, met in het ergste geval een faillissement tot gevolg. Jarenlang was het anders. Toen lagen mensen in slaapzakken voor de deur en waren nieuwbouwwoningen (bij een zelfde kwaliteit) goedkoper dan bestaande woningen. Met man en macht is de sector daarom nu bezig om de kosten omlaag te brengen. Het duidelijkst is dat te zien aan de gemiddelde productietijd. Die is aanzienlijk korter dan voorheen. Moderne bedrijfsprocessen als BIM en ketenintegratie dragen hiertoe bij. Het gevolg is dat de pure bouwkosten van een modale nieuwbouw koopwoning met ruim 20% zijn afgenomen vergeleken met vóór de crisis. En toch is het in veel gevallen nog niet genoeg. Dit komt omdat de totale kostprijs van een nieuwbouwwoning - behalve door de bouwkosten - door een groot aantal andere factoren wordt bepaald. Minister Blok laat geen gelegenheid voorbij gaan zonder te benadrukken dat hij “alles” aan steunmaatregelen voor de bouw heeft gedaan wat in zijn vermogen ligt. Hij vergeet er echter steevast bij te vermelden, dat een verlaging van de overdrachtsbelasting verre van steun biedt aan nieuwbouwproducenten. En hetzelfde geldt voor het lagere btw-tarief op verbouwingen. En de nieuwbouw zelf? Die kreeg een stevige btw-verhoging voor de kiezen. Door de ‘steun’ van de minister is de concurrentiekracht van de nieuwbouw t.o.v. de bestaande markt al met al juist verder op achterstand gezet. Ook gemeenten hebben invloed op de kostprijs van een woning. En helaas is die invloed evenmin altijd positief. De grondkosten die gemeenten in rekening brengen zijn in de meeste gevallen namelijk nog niet aangepast aan de nieuwe realiteit. De marktwaarde van nieuwe woningen is terug op het niveau van 2001, maar met dit verschil dat toen gemiddeld € 50.000 (inclusief btw) voor de grond werd afgetikt, tegen nu € 78.000 (inclusief btw). Gemiddeld moeten de grondkosten 23% residueel omlaag. Anders kan onvoldoende bouwkwaliteit geleverd worden, zullen projecten onnodig blijven stranden en kan er dus niet worden geconcurreerd met het aanbod van bestaande woningen. Veel gemeenten missen – vanwege de stagnatie die zij juist mede zelf veroorzaken – inkomsten uit de grondexploitatie, alsmede inkomsten uit de bouwleges. Een aantal gemeenten, waaronder Rotterdam, probeert dat vervolgens te ‘compenseren’ door de bouwleges per project (fors) te verhogen. En zo draait de sector rond in een uiterst ongemakkelijke spiraal. Een groeiend aantal gemeenten beseft dat het roer om moet. Echter – zo vlak voor de gemeentelijke verkiezingen – is er weinig animo om de daad bij het woord te voeren. Toch is het van belang dat gemeenten hun bouwgrond gaan afprijzen. Alle hoop is nu gevestigd op de situatie na de gemeentelijke verkiezingen.


Iedereen in de sector staat voor dezelfde uitdaging: het moet efficiënter én goedkoper Prijs- en kostenontwikkeling van modale nieuwbouw koopwoning € 320.000 € 300.000 € 280.000

Kostprijs

€ 260.000

+ btw = totale kosten € 240.000

Marktwaarde

+ + +

€ 220.000

ontwikkelingskosten en toeslag winst/risico bijkomende kosten

€ 200.000

grondkosten

€ 160.000

€ 180.000

€ 140.000 € 120.000

+

nieuwe eisen overheid

+

extra kwaliteit ontwikkelaars

€ 100.000

€ 80.000

pure bouwkosten

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

€ 60.000

BRONNEN | CBS, OTB/Monitor Nieuwe Woningen, Woningborg, BDB + diverse bouwkostenstudies, Ing. H.J. van Harssel

Uit eerder onderzoek blijkt dat als na een crisis de economie weer gaat groeien, de woningbouw naijlt. Dat zal deze keer niet anders zijn. De crisis heeft ervoor gezorgd dat de vrij-op-naam-prijs per m² van een bestaande woning snel lager is geworden. En dat is een lastig verschijnsel. Met man en macht is de sector daarom nu bezig om de kosten omlaag te brengen. En toch is het in veel gevallen nog niet genoeg.


Kader

Bij huidig hoge grondprijzen geen nieuwbouw mogelijk

L

Kostenontwikkeling van modale nieuwbouw koopwoning Index 2001 = 100 400

350

300

250

Grondkosten

200

150 All-in bouwkosten (*)

Verkoopprijzen

100

index 2001 = 100

Pure bouwkosten

50

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

BRONNEN | CBS, OTB/Monitor Nieuwe Woningen, Woningborg, BDB + diverse bouwkostenstudies, Ing. H.J. van Harssel (*) all-in bouwkosten zijn incl. kwaliteitsaanpassingen van ontwikkelaars en aangepaste eisen van overheid, en ook inclusief toeslag voor winst en risico.

Ook gemeenten hebben invloed op de kostprijs van een woning. En helaas is die invloed niet altijd even positief. De grondkosten die zij in rekening brengen zijn meestal nog niet aangepast aan de nieuwe marktsituatie. De overige kostencomponenten toonden zich aanmerkelijk ‘flexibeler’ en bewogen wel mee.


Gemiddelde grondprijs moet (residueel) 23% omlaag

Verkoopprijzen en stichtingskosten van modale nieuwbouw koopwoning (*)

Prijzen en kosten 2001 Verkoopbedrag € 227.000 Kostprijs € 204.650 . Bouwkosten ‘all-in’ € 118.640 . Grondkosten € 50.250 . Bijkomende kosten, incl. toeslag € 35.760 Verschil (positief) € 22.350

2013 € 225.000 € 243.343 € 122.067 € 78.128 € 43.148 (negatief) € 18.343

BRONNEN | CBS, OTB/Monitor Nieuwe Woningen, Woningborg, BDB + diverse bouwkostenstudies, Ing. H.J. van Harssel (*) all-in bouwkosten zijn incl. kwaliteitsaanpassingen van ontwikkelaars en aangepaste eisen van overheid, en ook inclusief toeslag voor winst en verlies

Wat is residuele grondexploitatie?

Woningontwikkeling Opbrengsten: VON-prijzen; Marktwaarde huurobjecten

Residuele grondwaarde

-

Investeringskosten Aanneemsom; Bijkomende In kosten; Algemene kosten; Winst & risico

-

Grondkosten: Verwerving; Sloopkosten; Bouwrijp maken; WoonrijpIn maken; Plankosten; Onvoorzien; VTU

=

Residuele grondwaarde

=

Totale plansaldo Financiële haalbaarheid

Grondexploitatie BRON | METRUM

De marktwaarde van nieuwe woningen ligt gemiddeld op het niveau van 2001, maar met dit verschil dat toen gemiddeld zo’n € 50.000 (inclusief btw) voor de grond werd afgetikt, tegen nu ongeveer € 78.000 (inclusief btw). Gemiddeld moeten de grondkosten 23% residueel omlaag, voordat de nieuwbouw weer echt op gang kan komen.


Woningtekort stijgt door achterblijvende bouwproductie Tegenover de gekrompen bouwproductie staat nog altijd een stevige demografische groei. Drijvende krachten hierachter zijn de aanhoudende stroom migranten uit (Oost-) Europese landen, de gezinsverdunning en de driedubbele vergrijzing. Ook het gegeven dat per jaar door het nieuwe zorgbeleid 10.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en 800 psychiatrische patiënten, die vroeger wel voor een tehuis in aanmerking kwamen, geacht worden voortaan zelfstandig te blijven wonen, jaagt het woningtekort op.

Er dreigt de komende jaren een serieus probleem op de woningmarkt te ontstaan, nu de productie van woningen zo sterk inzakt. Een probleem, dat volgens Capital Value en ABF Research vooral voelbaar zal worden in het westen van het land. Uit hun onderzoeksgegevens valt op te maken dat het statistisch tekort op dreigt te lopen naar gemiddeld voor Nederland ruim 4% (ofwel ruim 300.000 woningen) in 2020. Een klein tekort van 1 of 2% was in Nederland altijd acceptabel, omdat dat er enkel toe leidde dat jonge starters iets langer moesten wachten dan ze zelf wilden. De werkelijkheid wil, dat voor een gezonde markt een jaarproductie van 73.000 huizen nodig is. Ook het kabinet komt in z’n ‘Hervormingsagenda Woningmarkt’ tot een zelfde aantal. Allereerst is productie nodig om de groei van het aantal huishoudens te faciliteren. Recente prognoses van het CBS laten zien dat het aantal huishoudens nog flink zal toenemen, met bijna 60.000 op jaarbasis. Om daarna geleidelijk af te nemen tot 30.000 in 2030. Daarnaast is er voor het proces van sloop en vervanging ook altijd productie nodig. Vooral in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw zijn er enorme aantallen kleine, hokkerige en slecht geïsoleerde huizen neergezet. Alles bij elkaar ongeveer 2,3 miljoen woningen die toen zijn gebouwd. Veel van deze huizen kunnen door een gecombineerde renovatie/verduurzaming prima up-to-date gemaakt worden. Maar even zo vaak zal er gesloopt en nieuw terug gebouwd moeten worden. Het probleem bij een tekort is, dat het niet direct zichtbaar is. Het openbaart zich na verloop van tijd. Kinderen blijven langer thuis wonen, gaan op kamers, of delen een woning met anderen. Ingeval van een scheiding geldt hetzelfde. De vraag is of dit past bij een evenwichtige samenleving. Eén ding is zeker, zodra de economie aantrekt neemt de behoefte aan zelfstandige ruimte toe, gevolgd door een pijnlijk ‘correctie’ proces van snelle productiegroei, hoge kosten, lange wachttijden, etc. De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer heeft daarom eerder gezegd, dat zo’n ontwikkeling tegen elke prijs moet worden voorkomen. En toch lijkt het kabinet ‘horende doof en ziende blind’. Volgens de Raad voor de Leefomgeving zullen door het nieuwe zorgbeleid elk jaar 10.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en 800 psychiatrische patiënten, die voorheen voor een tehuis in aanmerking kwamen, zelfstandig moeten blijven wonen. Alleen al hierdoor zal een (extra) tekort gaan ontstaan van 40.000 tot 80.000 woningen voor deze ouderen en gehandicapten. De nieuwe werkelijkheid vraagt tegelijk wel een andere bouwproductie. Veel meer gedacht vanuit de bestaande voorraad en vanuit de integraliteit. Dat wil zeggen: renovatie, transformatie, herbestemming, sloop en nieuwbouw zullen steeds vaker complementair en uitwisselbaar gaan worden dan nu het geval is.


Door inzakkende bouwproductie stijging woningtekort naar 300.000 woningen in 2020

Woningtekort groter dan 4,75% 3,80 – 4,75% 2,85 – 3,80% 1,90 – 2,85% Kleiner dan 1,90%

BRON | Primos, “De woning (beleggings)markt in beeld”, februari 2013, Capital Value en ABF Research

Er dreigt de komende jaren een serieus probleem op de woningmarkt te gaan ontstaan, nu de productie van woningen zo sterk inzakt. Een probleem, dat volgens Capital Value en ABF Research vooral voelbaar zal worden in het westen en midden van het land Uit hun onderzoeksgegevens valt op te maken dat het statistisch woningtekort op dreigt te lopen naar gemiddeld voor Nederland ruim 4% (ofwel ruim 300.000 woningen) in 2020. 21 I hoofdstuk 1: Thermometer algemeen

Huishoudensgroei stopt niet... zwakt hoogstens iets af

Jaarlijkse groei aantal huishoudens

CBS Prognose

120.000 100.000

80.000 60.000 40.000 20.000

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

0

BRON | CBS (*) CBS-prognose

Ook is altijd bouwproductie nodig voor sloop en vervanging Jaarlijks aantal woningonttrekkingen door sloop, brand, etc (*)

Verwachting

120.000 100.000

80.000 60.000

40.000 20.000

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

1995

0

BRON | CBS (*) Vervangingsbehoefte hier berekend op ca. 3 promille van woningvoorraad

Voor een gezonde markt is een jaarproductie van ongeveer 73.000 huizen nodig is. Allereerst is productie nodig om de groei van het aantal huishoudens te faciliteren. Recente prognoses van het CBS laten zien dat het aantal huishoudens nog flink zullen toenemen, met bijna 60.000 op jaarbasis. Om daarna geleidelijk af te nemen tot 30.000 in 2030. Daarnaast is er voor het proces van sloop en vervanging ook altijd productie nodig. 22 I hoofdstuk 1: Thermometer algemeen

Nieuwe werkelijkheid vraagt niet minder, maar wel héél andere woningproductie

Jaarlijkse groei (of krimp) van het aantal huishoudens, naar leeftijd en type

Jong

Middelbaar

Oud

(tot 35 jaar)

(35-55 jaar)

(65+)

2013 - 2020

13000

-11.000

54.000

2020 - 2030

1.000

-18.000

58.000

2030 - 2040

-8.000

-14.000

38.000

1 persoons

2 persoons

3 persoons of meer

2013 - 2020

39.000

24.000

-7.000

2020 - 2030

35.000

8.000

-2.000

2030 - 2040

22.000

-8.000

2.000

BRON | prognose CBS

De nieuwe werkelijkheid vraagt niet zozeer minder als wel een héél andere productie. Dit hangt samen met aanzienlijke verschuivingen binnen onze bevolking die binnenkort manifest gaan worden. Het aantal ouderen en alleenstaanden groeit bijvoorbeeld in rap temp, terwijl het klassieke gezin met kinderen enigszins op z’n ‘retour’ is. Daarnaast zal onze samenleving meer en meer ICT-gestuurd gaan worden. En ook dat zal invloed hebben op de preferenties van burgers.


2 8B

Nieuwbouwmarkt in beeld

Meer nieuwe koopwoningen verkocht in 2013 Het jaar 2013 heeft voor ontwikkelaars en bouwondernemers beter – of liever gezegd minder slecht – uitgepakt, dan vooraf was verwacht. Over heel het jaar verkochten zij 14.769 nieuwe koop woningen. Dat is 3% meer dan in het jaar ervoor. De richting omhoog is dus terug, maar erg spectaculair is het allemaal nog niet. Voor 2014 wordt een verdere stijging van de verkoop verwacht tot 18.000 woningen.

De woningmarkt in Nederland is zo lang één doffe ellende geweest, dat elk straaltje zon met graagte wordt omarmd. Aanvankelijk waren de verwachtingen voor het jaar niet hoog gespannen. Gevreesd werd zelfs, dat de woningverkoop – na het toch al dramatische jaar 2012 – verder zou wegglijden. Gelukkig is die voorspelling niet uitgekomen. Na een (nog wel) zwak voorjaar trok de verkoop gaandeweg het jaar aan, waarbij het laatste kwartaal het beste kwartaal van het jaar was. Over heel 2013 kwam de verkoop van de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwondernemers uit op 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in het jaar ervoor. De richting omhoog is dus terug, maar echt spectaculair is het herstel zeker nog niet. Als we de huidige verkoopaantallen vergelijken met de verkoopaantallen van eind jaren negentig – 52.000 – en van vóór de crisis – 43.000 - wordt duidelijk dat er slechts sprake is van het begin van een voorzichtig herstel. Dat er nu meer positivisme is, heeft meerdere oorzaken. De lage hypotheekrente en het toegenomen consumentenvertrouwen zijn de voornaamste drijfveren. Ook het huurbeleid van de regering speelt een rol. Door dit beleid krijgen vooral de zogeheten scheefhuurders forse huurverhogingen voor de kiezen, waardoor het alternatief van de koopwoning aantrekkelijker wordt. Niet op de laatste plaats is er volop keuze en kan de huizenkoper genieten van lage huizenprijzen. Rationeel bezien is er geen beter moment om een huis te kopen dan nu, zeker voor degenen die beschikken over baanzekerheid en overwaarde. Tenslotte is er een groep, die jarenlang de aankoop heeft uitgesteld en nu het juiste moment acht om in te stappen. Het gaat onmiskenbaar beter. Maar daarmee is het herstel allerminst zeker. Ook 2014 zal nog in het teken staan van de wedstrijd tussen de ‘kansen’ (hierboven genoemd) en de ‘bedreigingen’. Het is goed mogelijk dat het team van de ‘kansen’ wint, maar het team van de ‘bedreigingen’ is allerminst bij voorbaat uitgeschakeld. Een belemmering is bijvoorbeeld de groep doorstromers met een restschuld. Zij blijven voorlopig geconfronteerd met een verdere verlaging van de maximale hypotheek van 105% naar 104% dit jaar en naar uiteindelijk 100% in 2018. Ook het gegeven dat per 1 januari j.l. bij een zelfde inkomen vaak tienduizenden euro’s minder geleend kan worden dan in 2013 draagt niet bij aan het herstel. Daarnaast is de werkloosheid aanzienlijk hoger dan voor de crisis. En de verwachting is dat deze verder blijft oplopen dit jaar. De hypotheekrente staat op een historisch (zeer) laag niveau. Als deze gaat stijgen, kan dat eveneens het herstel bederven. Tot slot kunnen op lokaal niveau de verkoopprogramma’s van huurwoningen van corporaties roet in het eten gooien. Dat corporaties dit doen heeft o.a. te maken met de financiële problemen in het kader van de verhuurdersheffing, zij moeten geld vrijmaken.

24 I hoofdstuk 2: nieuwbouwmarkt

Verkochte nieuwe koopwoningen per maand volgens GIW, SWK en Woningborg (op basis van verleende garantiecertificaten) aantallen woningen

6.000

5.000 4.000 3.000

2.000 1.000

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

0

BRONNEN | SWK Rotterdam, Woningborg Gouda

Verkochte en aangemelde nieuwe koopwoningen per jaar bij SWK en Woningborg (*) aantallen woningen

80.000 60.000

aangemeld

verkocht

40.000

20.000

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986

0

BRONNEN | SWK Rotterdam en Woningborg Gouda (*) indicatie voor 2013 (*) vanwege invoering GIW-ISSO hebben marktpartijen vlak voor jaarwisseling 2006/2007 buitenproportioneel veel woningen aangemeld. Dientengevolge was het aantal aangemelde woningen in 2007 buitenproportioneel laag.

Het jaar 2013 is uiteindelijk voor ontwikkelaars en bouwondernemers beter – of liever gezegd minder slecht – uitgepakt, dan vooraf was verwacht. Over heel het jaar verkochten zij 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in het jaar ervoor. De richting omhoog is terug, maar erg spectaculair is het herstel nog niet. 25 I hoofdstuk 2: nieuwbouwmarkt

In regionaal opzicht zijn de verschillen enorm De zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel, scoren net als in voorgaande jaren beter dan de andere provincies.

Vaak wordt gedacht dat de woningmarkten in de Randstad het meest vitaal zijn. En hoewel dat in beginsel zo is, betekent het niet automatisch dat de verkoop daar ook het snelste aantrekt. Het zijn de zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel, die – net als in voorgaande jaren – het meest verrassende herstel laten zien. In Gelderland bijvoorbeeld steeg de verkoop van nieuwe koopwoningen in 2013 met 15% ten opzichte van het jaar ervoor, in Overijssel met 11% en in Noord-Brabant met 8%. Ook Zuid-Holland zit ditmaal flink in de plus (+9%). Zwaar tegenvallende prestaties zien we daarentegen in Limburg, Zeeland en ook de randstadprovincies Noord-Holland en Utrecht vallen tegen. Grote verschillen ook tussen de verkoop van eengezinswoningen (+10%) en die van appartementen (-8%).


Verkochte nieuwe koopwoningen volgens Monitor (*)

Aantallen woningen 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1.072 703 793 1.516 4.146 3.548 1.021 6.652 9.450 535 4.801 1.455

542 440 501 1.292 3.021 2.500 911 3.581 6.992 438 3.544 914

317 316 317 898 2.626 1.925 1.105 2.245 4.471 364 2.267 773

552 409 410 1.529 3.662 2.929 1.189 4.440 6.467 530 4.495 847

512 344 222 941 2.468 1.966 720 3.638 4.698 415 2.554 518

201 251 188 869 1.887 1.789 605 2.713 3.652 359 2.247 451

179 203 142 956 2.155 1.802 641 2.623 3.997 213 2.440 292

35.692

24.676

17.624

27.459

18.996

15.212

15.643

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland totaal

BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen (*) jaarindicaties 2013

Verkochte nieuwe koopwoningen, uitgesplitst naar mate van verstedelijkheid aandeel in % 80%

60% grootstedelijk (43% in 2013)

40%

middenstedelijk (30% in 2013) overig/dorps (27% in 2013)

20%

2013 (*)

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0%

BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen (*) jaarindicaties 2013

Vaak wordt gedacht dat de woningmarkten in de Randstad het meest vitaal zijn. En hoewel dat in beginsel zo is, betekent het niet automatisch dat de verkoop daar in 2013 het snelst is hersteld. De cijfers van de Monitor wijken altijd iets af van die van Woningborg en SWK. Dit in verband met verschillen in definities.


Woningaanbod neemt af Nu de woningmarkt in een transitiefase is gekomen (met stijgende verkoopaantallen) is er gelijktijdig een eind gekomen aan de jarenlange trend van almaar stijgend aanbod. De daling is echter (vooralsnog) klein. Aan het eind van 2013 stonden ongeveer 17.000 nieuwe koopwoningen te koop, ruim 1.000 woningen minder dan aan het begin van het jaar. Deze daling is conform onze eerdere voorspellingen

Dat de jarenlange trend van stijgend woningaanbod eindelijk begint om te slaan, heeft twee verklaringen. Enerzijds zijn de ontwikkelaars en bouwers door de crisis terughoudender geworden bij het op de markt brengen van nieuwe plannen. In heel 2013 hebben zij voor minder dan 16.000 woningen plannen ingediend bij de garantie-instituten, het laagste aantal ooit geregistreerd. De partijen lopen tegen hoge kosten aan en hebben tegelijkertijd de marktwaardes van hun bouwplannen in de afgelopen jaren flink zien teruglopen. Het gevolg is een spagaat met niet zelden (hoge) onrendabele toppen, hetgeen partijen terughoudend maakt. Een tweede factor voor de omslag is het prille positivisme op de woningmarkt, tot uiting komend in stijgende verkoopaantallen. Het bovenstaande neemt niet weg, dat in historisch perspectief het aanbod nog altijd fors is. Vergeleken met het begin van de huizencrisis, halverwege 2008, is het aanbod nieuwe woningen zo’n 31% hoger. Van toen 13.000 woningen naar nu 17.000 woningen in het aanbod. Iets minder dan de helft van het aanbod - 46% - bestaat uit appartementen. Opvallend is dat het aanbod van appartementen nu sterker lijkt af te nemen dan dat van eengezinswoningen. Dit kan te maken hebben met het zwaar verstoorde karakter van de appartementenmarkt en de reactie hierop van marktpartijen. De markt van nieuwbouwappartementen is al langer meer in onbalans dan de markt van nieuwbouw eengezinswoningen. Logisch dat ontwikkelaars en bouwers daarom nu mondjesmaat nieuwbouwprojecten van appartementen op de markt brengen. Zij willen eerst zeker zijn van een commerciële afzet, alvorens zich in het ‘avontuur’ te storten. In het huidige verkooptempo duurt het ongeveer negentien maanden voordat de huidige voorraad appartementen verkocht is. Bij eengezinswoningen vergt dat circa elf maanden. De grootste problemen doen zich dus nog steeds voor bij appartementen.


Voorraad te koop staande nieuwe koopwoningen, naar bouwtype en per kwartaal (*) EENGEZINSWONINGEN

(aantallen woningen)

14.000

12.000 10.000 8.000 6.000

4.000 2.000 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

APPARTEMENTEN

(aantallen woningen)

14.000

12.000 10.000

8.000 6.000 4.000

2.000 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

BRON| Monitor I Monitor NieuwKoopwoningen e Woningen (*)(*)wweergave eergave per per 11eevan vanelk elkkwartaal kw artaal. BRON Nieuwe

Nu de woningmarkt in een transitiefase is gekomen (met stijgende verkoopaantallen) is er een eind gekomen aan de jarenlange trend van almaar stijgend aanbod. De daling is vooralsnog klein. Aan het eind van 2013 staan zo’n 17.000 nieuwe koopwoningen te koop. Aan het begin van 2013 waren dat er ongeveer 1.000 minder. Deze daling is conform eerdere voorspellingen.


Ruimte op markt van nieuwe koopwoningen, naar bouwtype en per kwartaal (*) (op basis van verleende garantiecertificaten) stijging: daling:

ruimere markt krappere markt

EENGEZINSWONINGEN 30

25 20 15 10

evenwichtslijn

5

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

A P

APPARTEMENTEN 30 25 20 15

10

evenwichtslijn

5

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

BRON I Monitor Nieuw e Woningen (*) w eergave per 1 e van elk kw artaal BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen (*) weergave per 1e van elk kwartaal

De NVB krapte-indicator, die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper heeft, is nog altijd bijzonder hoog, maar wel lager dan in de zomer van 2013. De appartementenmarkt is nog altijd het meest verstoord, ofschoon wel substantieel minder ongezond dan voorheen.


Voorraad te koop staande nieuwe koopwoningen, naar bouwtype en per provincie (januari-standen) EENGEZINSWONINGEN

(voorraad te koop staande woningen) Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

2006 237 350 367 635 679 856 466 981 1.906 157 800 482

2007 276 275 304 427 764 680 383 963 1.818 126 585 640

2008 196 204 216 484 1.064 370 191 882 1.950 349 1.019 486

2009 96 190 146 446 1.138 545 212 717 2.031 286 793 428

2010 97 194 93 344 1.056 603 328 786 1.956 197 789 321

2011 114 137 85 339 1.139 709 181 584 1.433 152 1.027 222

2012 77 206 127 399 1.357 734 221 1.031 2.315 214 1.373 295

2013 73 206 161 552 1.661 756 253 1.193 2.369 200 1.447 305

Grootstedelijk Overig Nederland totaal

3.621 4.295 7.916

3.077 4.164 7.241

3.452 3.959 7.411

3.506 3.522 7.028

3.063 3.701 6.764

2.205 3.917 6.122

3.720 4.629 8.349

4.133 5.043 9.176

APPARTEMENTEN (voorraad te koop staande woningen)

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

2006 70 150 153 230 757 689 335 1.764 2.905 96 868 246

2007 291 125 119 277 654 672 266 1.677 3.013 111 618 283

2008 342 56 87 223 809 394 158 1.347 2.452 43 734 255

2009 430 44 41 260 782 470 185 1.251 1.961 62 716 218

2010 417 38 63 236 813 650 209 1.691 1.858 90 861 208

2011 314 113 47 193 469 894 159 1.573 1.981 95 968 239

2012 128 84

2013 107

143 710 1.044 205 1.695 2.563 202 1.115 251

83 706 842 227 2.298 2.957 249 1.447 129

Grootstedelijk Overig Nederland totaal

4.101 4.162 8.263

4.174 3.932 8.106

3.627 3.273 6.900

3.050 3.370 6.420

3.467 3.667 7.134

3.712 3.333 7.045

4.164 3.976 8.140

4.649 4.396 9.045

BRON I Monitor Nieuw e Koopw oningen (*) januari-standen BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen (*) januari-standen

Het meeste aanbod is te vinden in Zuid-Holland, met 2.957 appartementen en 2.369 eengezinswoningen. De provincie Groningen telt het minste aanbod, bij elkaar zo’n 180 woningen.


Verkooptijd structureel (iets) korter De verkooptijd van nieuwe woningen steeg in de afgelopen jaren tot ongekende ‘lengte’. Op het dieptepunt van de markt - voorjaar 2013 – vergde het meer dan 300 dagen voor ontwikkelaars en bouwers om hun woningen gemiddeld ‘aan de man’ te krijgen. Sinds de zomer is er sprake van een kentering. Ultimo 2013 bedroeg de gemiddelde verkooptijd 270 dagen. Hoewel dus een verbetering, betekent dat nog altijd een buitengewoon lange verkooptijd.

De eengezinswoning toont zich wederom het snelst verkochte woningtype. Dit neemt niet weg dat een registratie van wat meer dan 200 dagen voor dit woningtype in 2013 verre van snel is. De looptijd van appartementen vergt gemiddeld maar liefst meer dan 400 dagen. Regionaal en naar woningtype zijn er grote verschillen. Verhoudingsgewijs de kortste tijden zijn vorig jaar genoteerd in Drenthe, Overijssel en Flevoland, maar de markten in deze provincies zijn doorgaans dun en dientengevolge de verkoopaantallen klein. Dat betekent dat aan deze uitslagen nauwelijks enige waarde kan worden toegekend. Een enkel project trekt dan – zeker bij de huidig (nog steeds) zwakke marktverhoudingen - al snel de hele provincie mee. Om dezelfde reden hebben Groningen, Friesland en Limburg weer extreem lange verkooptijden. Iets meer betrouwbaar zijn daarom de uitslagen in de voor de woningmarkt grotere provincies, zoals die gelegen zijn in de Randstad, of Noord-Brabant en Gelderland. Deze provincies laten gemiddelde tot soms ook extreem lange tijden zien, met uitschieters tot ver boven de 300 dagen. Vaak wordt gedacht dat oplopende verkooptijden altijd duiden op een verslechtering van de markt en dat afnemende verkooptijden een signaal van marktverbetering zijn. Hoe waar dit op zich ook is, toch geldt deze conclusie niet altijd. Stel de volgende situatie: er worden meer huizen verkocht, óók de huizen die al lang in de verkoop staan. Op zo’n moment stijgen de geregistreerde verkooptijden niet omdat het slecht gaat, maar juist omdat het beter gaat en dus eindelijk het lastige aanbod verkocht wordt. Het blijft dus altijd nodig om de dynamics achter de gemeten tijden in de gaten te houden.


Verkooptijd nieuwe koopwoningen in dagen ALLE WONINGEN 1.200 1.000 vanaf € 300.000

800 600

€ 200.000 tot € 300.000

400 200

tot € 200.000 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

BRON | Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

Verkooptijd nieuwe koopwoningen in dagen, 2013 (*)

ALLE WONINGEN

Nederland (280)

376

387

270 347 318

153

188 250

159

290

312 422

BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen, bewerking OTB. (*) jaarindicaties 2013. Let op: door kleine verkoopaantallen in vooral de kleine verkoopprovincies kunnen de schommelingen van kwartaal op kwartaal buitengewoon groot zijn.

De verkooptijd van nieuwe woningen steeg de afgelopen jaren tot ongekende ‘lengte’. Op het dieptepunt van de markt – voorjaar 2013 – vergde het meer dan 300 dagen. Sinds vorig jaar zomer is er sprake van een kentering. Ultimo 2013 bedroeg de gemiddelde verkooptijd 270 dagen (voor heel het jaar ca. 280 dagen). Hoewel een verbetering betekent de huidige markt nog altijd buitengewoon lange verkooptijden. 33 I hoofdstuk 2: nieuwbouwmarkt

Verkooptijd nieuwe appartementen in dagen APPARTEMENTEN 1.200 vanaf € 300.000

1.000

€ 200.000 tot € 300.000

800

600 400 200

tot € 200.000 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0


Verkooptijd nieuwe appartementen in dagen, 2013 (*)

APPARTEMENTEN

1005

Nederland (458)

1200

378 443 425

440

298 412

204

629

583 565

BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen, bewerking OTB. (*) jaarindicaties 2013. Let op: door kleine verkoopaantallen in vooral de kleine verkoopprovincies kunnen de schommelingen van kwartaal op kwartaal buitengewoon groot zijn.

Het appartement toont zich wederom het minst snel verkochte woningtype. De looptijd van appartementen vergt gemiddeld maar liefst 458 dagen. Vooral vanaf een prijsklasse vanaf drie ton komen extreme tijden voor. Ook in Groningen en Friesland is ‘geduld een schone zaak’.


Verkooptijd nieuwe eengezinswoningen in dagen EENGEZINSWONINGEN 1.200 1.000 800 vanaf € 300.000

600 400

€ 200.000 tot € 300.000

200 tot € 200.000 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0


Verkooptijd nieuwe eengezinswoningen in dagen, 2013 (*)

EENGEZINSWONINGEN

Nederland (207)

107

154

210

265 250

142 119

134

150

199

219 346

BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen, bewerking OTB. (*) jaarindicaties 2013. Let op: door kleine verkoopaantallen in vooral kleine verkoopprovincies kunnen de schommelingen van kwartaal op kwartaal buitengewoon groot zijn.

Eengezinswoningen worden doorgaans iets vlotter verkocht. Overigens wat is vlot? Een gemeten verkooptijd van meer dan 200 dagen voor eengezinswoningen is natuurlijk evenmin vlot. Wel is het korter dan voorheen.


Woningprijzen nieuwbouw stabiel In de vorige Thermometers voorspelden we het al: de prijzen van de verkochte nieuwe woningen zouden weldra gaan stabiliseren. En zo is het ook gegaan.

In de 2e helft van 2013 werd gemiddeld voor een nieuwbouwwoning volgens informatie van Woningborg 225.000 euro betaald. Dit was ongeveer even veel als een jaar eerder, maar beduidend minder dan voorheen. Voor een vergelijkbare woonkwaliteit in de nieuwbouw, dus gecorrigeerd voor woningtype, regio en andere kwaliteitskenmerken, wordt nu gemiddeld 25% minder betaald dan vóór de crisis. In reële prijzen (dus met een correctie voor inflatie) bedraagt de prijsdaling zelfs 30%. In de tussentijd is de hypotheekrente ook nog eens gezakt, en wel met zo’n 36%. De betaalbaarheid is dus niet meer het grootste struikelblok voor de consument. Sterker: de klant heeft bij een zelfde kwaliteit nu 13% lagere netto maandlasten dan vóór de crisis, waarbij hij aan het eind van ‘de rit’ z’n hypotheekschuld ook nog eens volledig heeft afgelost. Tegelijkertijd lopen ontwikkelaars en bouwondernemers steeds vaker aan tegen de grenzen wat betreft hun kostprijs. Liever halen zij hun plannen van de markt dan dat zij deze met (fors) verlies verkopen. Dit alles bij elkaar legt een bodem in de prijs van nieuwbouwwoningen en zorgt voor een voorzichtig begin van schaarste. Hier staat tegenover, dat de hypotheekregels dit jaar wederom zijn aangescherpt, wat een al te ‘uitbundige’ prijsontwikkeling belemmert. De registratie van de Monitor komt altijd tot iets andere (en doorgaans hogere) prijzen dan de registratie van Woningborg. Volgens de Monitor werd in de 2e helft van 2013 voor het gemiddelde nieuwbouwhuis naar schatting 245.000 euro betaald, fractioneel minder dan een jaar eerder.


Verkoopprijs nieuwe verkochte koopwoningen volgens Woningborg bedragen in euro's € 300.000

€ 250.000 € 200.000 € 150.000

€ 100.000 € 50.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

€0

BRON | Woningborg Gouda

Verkoopprijs nieuwe koopwoningen volgens Monitor bedragen in euro’s Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland

2008 231.000 264.000 263.000 268.000 278.000 315.000 334.000 310.000 288.000 297.000 259.000 235.000

2009 222.000 258.000 217.000 260.000 248.000 276.000 286.000 299.000 250.000 286.000 240.000 203.000

2010 267.000 263.000 229.000 238.000 252.000 300.000 296.000 287.000 274.000 271.000 249.000 213.000

2011 261.000 226.000 206.000 244.000 251.000 325.000 286.000 297.000 259.000 278.000 247.000 198.000

2012 221.000 214.000 232.000 226.000 231.000 306.000 243.000 268.000 242.000 257.000 237.000 193.000

2013(*) 196.000 263.000 180.000 218.000 236.000 267.000 233.000 263.000 256.000 250.000 259.000 189.000

grootstedelijk overig Nederland

306.000 286.000 295.000

287.000 260.000 271.000

289.000 263.000 274.000

296.000 264.000 278.000

260.000 244.000 250.000

256.000 237.000 245.000

BRON | Monitor Nieuwe Koopwoningen, bewerking OTB. (*) jaarindicaties 2013

In de vorige Thermometers voorspelden we het al: de prijzen van de verkochte nieuwe woningen zouden weldra gaan stabiliseren. En zo is het ook gegaan. In de 2e helft van 2013 werd gemiddeld volgens informatie van Woningborg € 225.000 betaald. Dit was ongeveer even veel als in het jaar ervoor. De registratie van de Monitor komt altijd tot iets ander (doorgaans hogere) prijzen. Volgens de Monitor werd in de 2e helft van 2013 gemiddeld naar schatting € 245.000 betaald.


36% wordt verkocht voor minder dan twee ton Dat de prijzen van de verkochte nieuwe woningen het afgelopen jaar nauwelijks van hun plaats zijn gekomen, toont ook de grafiek op de pagina hiernaast. Ongeveer 36% van alle verkochte nieuwbouwwoningen was vorig jaar goedkoper dan 200.000 euro en 11% was duurder dan 350.000 euro. In 2012 was dat nauwelijks anders. Hoe verschillend echter was de situatie daarvoor. In de eerste jaren van de crisis, tot halverwege 2012, daalden de prijzen van de verkochte nieuwe woningen stevig en ook steviger dan die van bestaande woningen.

Ter vergelijking: een gemiddelde nieuwbouwwoning werd in de zomer van 2008 volgens informatie van Woningborg verkocht voor 286.000 euro. Dat was aanmerkelijk meer (+9%) dan de 262.000 euro, die in datzelfde kwartaal voor de bestaande woning werd betaald (registratie Kadaster). Eind 2013 waren de verschillen tussen nieuw- en bestaande bouw beduidend kleiner. De gemiddelde bestaande woning werd voor ongeveer 214.000 euro verkocht bij een gemiddelde nieuwbouwprijs van 225.000 euro. Dat deze ‘prijzenslag’ voor ontwikkelaars en bouwers met veel stress en pijn gepaard is gegaan, mag duidelijk zijn. Dat is mede terug te zien in de zwaar afgenomen verkoopaantallen en de vele faillissementen en massa-ontslagen in de woningbouw. De recente prijsstabilisatie op de nieuwbouwmarkt is dan duidelijk een pas op de plaats. De sector laat zien: “tot hier en niet verder”. Dat de prijzen van nieuwe woningen nu zo veel lager zijn dan voor de crisis, heeft meerdere verklaringen. Ten eerste wordt er bij de vele geledingen in de bouwkolom efficiënter gewerkt, wat de kosten beter beheersbaar houdt. Daarnaast nemen ontwikkelaars, aannemers en toeleveranciers genoegen met lage marges en soms zelfs met verliezen, teneinde maar te ‘overleven’. Geen bedrijf houdt dit echter op den duur vol. Ten derde zijn de verkochte nieuwe woningen gemiddeld kleiner en minder luxe dan vóór de crisis. Aan de andere kant is niet iedereen nog even goed doordrongen van de noodzaak tot kostenbeheersing. Een groot aantal gemeentes ziet zich bijvoorbeeld geconfronteerd met inzakkende inkomsten als gevolg van de vastgoedcrisis en kortingen op het gemeentefonds. Hiervoor proberen zij (elders) compensatie te vinden. In veel gevallen heeft dat geleid tot verhogingen van de bouwleges, zowel als van de grondprijzen. Gelukkig komen steeds meer gemeenten tot het inzicht, dat het vasthouden aan de oude (hoge) grondprijzen geen goede policy is. Zij verlagen de grondprijzen, maar doen dat zelden in voldoende mate en met ‘respect’ voor wat er in de huidige markt haalbaar is. De huidige marktverhoudingen vragen gemiddeld 50% lagere grondprijzen ten opzichte van vlak vóór de crisis (zomer 2008). Veel gemeenten komen echter niet veel verder dan een daling van de grondprijs met 10% tot 20%. Met als gevolg: stagnatie in de verkoop en plannen die van de markt gehaald worden. Een andere gevoelige kwestie is die van de (dure) bouw-cao. Op een moment dat de huizenprijzen dalen, omdat klanten niet meer kunnen of willen betalen, zullen de bouwkosten ook moeten dalen. Dit kan door efficiënter werken en door andere samenwerkingsvormen als lean-bouwen, ketenintegratie, etc.. Een blik op de huidig dure bouw-cao kan dan echter niet ontbreken. Onder bepaalde omstandigheden kan het aantal verlofdagen volgens de bouwcao zelfs oplopen tot 77 dagen! Anno 2013 is dat niet langer verantwoord.


Verkochte nieuwe koopwoningen naar prijsklasse, 2013 (*) vergeleken met 2012

2013 (*) 40%

36% 32%

30%

20%

12%

9% 5%

tot € 200.000 € 200.000 tot € 265,000 tot € 300.000 tot € 350.000 tot € 265.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000

6%

vanaf €400.000

10%

0%

2012 40% 35%

33% 30%

20% 12% 7%

7%

tot € 200.000 € 200.000 tot € 265.000 tot € 300.000 tot € 350.000 tot € 265.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000

6%

vanaf €400.000

10%

0%

BRON I OTB, Monitor Nieuw e Woningen (*) jaarindicaties 2013 BRON | OTB, Monitor Nieuwe Koopwoningen (*) jaarindicaties 2013

Dat de prijzen van de verkochte nieuwe woningen het afgelopen jaar nauwelijks van hun plaats zijn gekomen, toont ook deze grafiek. Ongeveer 36% van alle verkochte nieuwbouwwoningen is tegenwoordig goedkoper dan 200.000 euro en 11% is duurder dan 350.000 euro. In 2012 lagen die percentages fractioneel anders.


Woningproductie honderd jaar terug in de tijd De Nederlandse productiebedrijven in de woningbouw snakken naar herstel. Deze crisis duurt nu bijna zeven jaar en veel bedrijven zijn aan het eind van hun latijn. Echter, het ziet er niet naar uit dat de productiebedrijven al dit jaar - 2014 – uit hun zorgen raken. De productiebedrijven ijlen namelijk altijd, na. Het prille herstel bij ontwikkelaars werkt nu eenmaal vertraagd door ‘op de steiger’ en ‘aan de cementmolen.’ Daarbij komt dat de investeringen van corporaties in rap tempo achteruit hollen. Dus het beetje (ontluikend) optimisme bij de sector koopwoningen wordt teniet door de problemen bij corporaties.

NVB verwacht dat de totale productie van koop- en huurwoningen op jaarbasis de komende maanden verder zal wegglijden tot 25.000 opleveringen in 2014. Dat zou betekenen dat we honderd jaar terug geworpen worden in de tijd. In 1914 bouwden we voor het laatst 24.000 woningen (uitgezonderd de oorlogsjaren). Zelfs in de grote depressie-jaren vóór de oorlog de jaren dertig - was de woningproductie niet zo laag. De productie lag toen op gemiddeld 42.000 nieuwe huuren koopwoningen, en dat bij een bevolking en economie die aanmerkelijk kleiner was. Een kwetsbare factor voor de koopsector is de huidig zeer lage hypotheekrente. Het is voor de consument mogelijk om voor tien jaar vast een hypotheek af te sluiten onder de 4%. Dat is natuurlijk fijn voor de huidige huizenkoper, maar het maakt de markt wel kwetsbaar voor toekomstige rentestijgingen. Als het gaat om de bouw van huurwoningen speelt vooral het negatieve effect van de verhuurdersheffing een rol. Met name de investeringen van corporaties hollen achteruit. In 2013 zijn er voor slechts ongeveer 7.000 woningen van corporaties bouwvergunningen verleend. Wanneer we dat vergelijken met 2012 (1.200 bouwvergunningen) en met 2009 (25.000 bouwvergunningen), dan wordt duidelijk dat het herstel van de woningproductie (huuren koop) allerminst ‘goudgerand’ is. Momenteel wordt er volop gepraat over de interesse van vooral buitenlandse beleggers in huurwoningen, maar (vooralsnog) leidt dat nog niet tot ‘daden’. Het overall plaatje voor bouwbedrijven, onderaannemers en toeleveranciers is al met al (nog) allesbehalve gunstig in 2014. Al enige jaren terug heeft NVB, aanvankelijk als één van de weinigen destijds, gewaarschuwd voor de scherpe productieval. Wij voorspelden destijds dat de woningproductie zou afglijden naar mogelijk uiteindelijk 40.000 woningen of minder in 2013. Wij konden dat toen al zien aan de snel slinkende verkoopportefeuilles van ontwikkelaars en bouwbedrijven. Tegelijk stemden de ontwikkelingen bij corporaties (investeringsstop) ons tot grote zorg, reden dat NVB vroegtijdig aan de bel trok voor een gericht investeringspakket. Niet iedereen was echter dezelfde mening toegedaan. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) bleef vanaf het begin van de crisis opvallend optimistisch. Twee jaar terug voorspelde het EIB nog de afgifte van 76.000 bouwvergunningen in 2013, om een jaar later ‘iets’ te zakken naar 53.500 bouwvergunningen voor 2013. Uiteindelijk is de teller vorig jaar uitgekomen op slechts 26.184 vergunningen. Het EIB heeft zich dus danig vergist. Opvallend is, dat het EIB momenteel - voor de komende jaren - opnieuw de optimistische lijn kiest. Het EIB letterlijk: “de woningproductie zal zich in 2015 en later krachtig herstellen”. Ooit zal de woningproductie - inderdaad - krachtig herstellen, maar de timing is ongewis. Daarvoor zijn de diverse (externe) invloeden momenteel te onzeker én vooral te grillig.


Aantal afgegeven bouwvergunningen t.b.v. nieuwe huuren koopwoningen Op jaarbasis (in voortschrijdende 4-kwartaalstotalen)

110.000

100.000

90.000 t.b.v. huur- én koopwoningen

80.000

70.000

60.000

50.000 t.b.v. koopwoningen

40.000

30.000

20.000

10.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

BRON | CBS- verleende bouwvergunningen voor nieuwe woningen – voortschrijdende 4 kwartaalstotalen

De Nederlandse productiebedrijven in de bouw snakken naar herstel. Maar het ziet er niet naar uit dat dit herstel in 2014 al snel komt. Daarvoor is het herstel op de koopwoningenmarkt (nog) te pril. Ronduit vervelend en een domper op de feestvreugde zijn bovendien de ontwikkelingen bij de corporaties. Met als gevolg: in heel 2013 zijn slechts 26.184 bouwvergunningen verleend voor huuren koopwoningen. Dit is een ‘all-time’low’.


Hoe staat het met particulier opdrachtgeverschap? “Eigen bouw is een hit. Zowel in Amsterdam als in Den Haag liggen potentiële huizenkopers voor de deur van het stadhuis als er bouwkavels te koop worden aangeboden”. Met deze woorden probeerde minister Blok tijdens de praktijkdag ‘Eigenbouw’ in juni 2013 de woningbouwsector moed in te praten. Wie echter naar de feiten kijkt, landt gauw op aarde. In 2013 zijn naar schatting voor heel Nederland ongeveer 3.727 bouwvergunningen voor eigen bouw afgegeven. Dat is veruit het laagste aantal ooit. Dus ook deze tak van sport is hard geraakt, uitzonderingen daargelaten.

Jarenlang waren gemeenten en marktpartijen terughoudend bij deze vorm van bouwen. Ongetwijfeld heeft dat een rol gespeeld bij de zwakke trend van de laatste decennia. Daarnaast had het te maken met het sinds de 2e helft van de jaren negentig gevoerde ruimtelijke beleid. Conform dit beleid moest het merendeel van de nieuwbouw gesitueerd worden op de grote uitleglocaties (VINEX) en vaak waren dit niet de meest ideale locaties voor particulier opdrachtgeverschap. Daarna hebben de diverse kabinetten zich uitgesproken voor meer bouwmogelijkheden in binnenstedelijk gebied. Dit zijn evenmin de meest voor de hand liggende locaties voor particulier opdrachtgeverschap. Toen midden jaren negentig van de vorige eeuw het toenmalige ministerie van VROM de norm van een derde particulier opdrachtgeverschap bekendmaakte, bedroeg het marktaandeel van deze vorm van bouwen nog 16% tot 17%. Het ministerie vond dat echter te weinig en kondigde een landelijke actie af. Desondanks is het marktaandeel sindsdien weggezakt tot een niveau dat jarenlang schommelde tot rond of iets boven de 10% van het totaal. In 2013 zijn voor deze zogeheten ‘vrije kavelbouwers’ ongeveer 3.727 bouwvergunningen afgegeven. Dat is een marktaandeel van 15%. Daarmee heeft deze vorm van bouwen het iets beter gedaan dan de bouw van ontwikkelaars. Een speciale vorm van particulier opdrachtgeverschap, dat tegenwoordig meer aandacht krijgt, is het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo); een groep mensen die samen het initiatief nemen tot woningbouw. Sommige gemeenten denken hierin een mogelijkheid te zien tot kostenreductie en richten zich daarbij speciaal op het (goedkope) basissegment. Marktpartijen waarschuwen dat deze vorm van bouwen, door o.a. het (uitvoerige) overleg en de hoge risico’s tot afhaken van klanten niet goedkoop maar juist relatief duur is. Niettemin ziet NVB wel een groeiend aantal marktpartijen investeren in vormen van cpo, echter dan vooral in het hogere segment van de markt, waar de voordelen van het ‘maatwerk’ voor de kopers opwegen tegen de hogere kosten. NVB handhaaft de verwachting, dat door de hedendaagse eisen die aan marketing en het ‘in de huid kruipen’ van consumenten worden gesteld, het particulier opdrachtgeverschap, zowel de gewone als de collectieve vorm, verder marktaandeel moet kunnen winnen. Echter, een groot probleem, waar zowel kavelbouwers als ontwikkelaars mee te maken hebben, betreft de starheid van het gemeentelijk grondprijsbeleid. De grondprijzen moeten met gemiddeld 20% tot 30% naar beneden, teneinde weer normale marktverhoudingen te krijgen.


Indicatie vrije kavelbouw nieuwe woningen (*) (op basis van verleende bouwvergunningen)

In aantallen woningen per jaar

20.000

15.000

10.000

5.000

2013(*) 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991

0

BRON | CBS verleende bouwvergunningen, bewerking Onderzoeksinstituut OTB TU-Delft (*) 2013 jaarindicatie

Indicatie vrije kavelbouw nieuwe woningen (*) (op basis van verleende bouwvergunningen)

in aantallen woningen en in % van alle huuren koopwoningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland Nederland

2.010

2.011

2.012

2013 (*)

201 (13%) 374 (26%)

249 (13%) 350 (19%)

127 (17%) 174 (10%)

108 (16%) 204 (30%)

281 (22%)

285 (21%)

158 (29%)

145 (23%)

949 (21%)

742 (22%)

519 (19%)

474 (20%)

1.020 (12%)

1.119 (13%)

906 (16%)

574 (15%)

307

(6%)

222

(6%)

193

(9%)

127

564

(5%)

637

(7%)

417

(7%)

338 (11%)

808

(6%)

591

(6%)

428

(7%)

457

(6%) (9%)

328 (26%)

292 (23%)

200 (21%)

1.421 (15%)

1.369 (14%)

1.097 (15%)

846 (21%)

395 (14%)

397 (18%)

229 (13%)

228 (19%)

303 (19%)

347 (20%)

154 (14%)

118 (17%)

6.951

(11%)

6.600

(12%)

4.602

(12%)

108 (26%)

3.727

(15%)

BRON | CBS-verleende bouwvergunningen, bewerking Onderzoeksinstituut OTB TU-Delft (*) 2013 jaarindicaties

NVB verwacht dat door de hedendaagse eisen die aan marketing en aan het ‘in de huid kruipen’ van consumenten worden gesteld, het particulier opdrachtgeverschap gestaag marktaandeel zal kunnen winnen. Dit zal overigens een langzaam proces zijn, want ook kavelbouwers hebben klappen opgelopen.


Noord-B

Ondanks crisis weinig beweging grondprijzen In een tijd van afnemende vraag en dalende huizenprijzen ligt een daling van de grondprijs voor de hand. Toch is er van een structureel neerwaartse trend in de kavelprijzen (per m²) nauwelijks sprake. Residueel rekenen wordt met regelmaat met de mond beleden, maar slechts op weinig locaties (echt) in de praktijk gebracht.

Het lijkt zo simpel: bij stijgende huizenprijzen stijgen de grondopbrengsten (voor gemeenten) mee, bij dalende prijzen dalen de grondprijzen. De praktijk is echter weerbarstiger dan de leer. De marktwaardes van nieuwe woningen liggen gecorrigeerd voor kwaliteit 25% lager dan medio 2008. Volgens de residuele rekenmethode zouden de grondprijzen dan zeker substantieel lager moeten zijn dan destijds. Toch is dit vrijwel nergens het geval. Slechts in drie provincies - Groningen, Zuid-Holland en Limburg – gelden lagere grondprijzen dan op het hoogtepunt van de markt in 2008. In alle andere provincies zijn de grondprijzen voor vrije kavels dus - dwars tegen de markt in - zelfs nog gestegen. Een en ander illustreert hoe financieel exploitatiegedreven het (gemeentelijk) grondbeleid in Nederland nog altijd is. Niet de volkshuisvesting, noch de marktwaarde is de bepalende kracht bij de vaststelling van grondprijzen, maar de maximalisatie van de grondopbrengst. Dit is een zorgelijke ontwikkeling, wat overigens niet alleen bij particuliere bouw maar ook bij professionele bouw in opdracht van ontwikkelaars en woningbouwers voorkomt. Het gevolg van deze gemeentelijke policy is dat nieuwbouwprojecten onnodig vaak vastlopen op het spanningsveld tussen afnemende opbrengsten en onwerkbaar hoge grondkosten.


Gemiddelde grondprijs per m² aangekocht door particulieren, per jaar indicaties in euro's per m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Groningen

194

227

167

159

182

182

151

161

252

162

115

Friesland

142

160

166

171

178

162

177

181

179

167

168

Drenthe

176

169

178

179

180

177

192

202

188

222

182

Overijssel

233

232

252

248

266

264

275

298

286

254

298

Gelderland

327

329

355

364

400

380

371

433

411

345

398

Utrecht

553

522

486

591

638

549

664

665

515

639

595

Flevoland

212

206

234

233

227

238

320

315

322

314

290

Noord-Holland

477

501

500

507

529

532

492

491

550

557

537

Zuid-Holland

470

467

548

549

552

615

641

555

536

518

483

Zeeland

181

194

206

209

225

229

231

233

226

259

235

Noord-Brabant

294

310

292

345

354

346

258

376

395

370

352

Limburg

233

246

262

254

254

255

240

235

250

249

215

BRON| Kadaster I Kadaster Apeldoorn BRON Apeldoorn

In een tijd van afnemende vraag en dalende huizenprijzen ligt een daling van de grondprijs voor de hand. Toch is er van een structureel neerwaartse trend in de kavelprijzen (per m²) nauwelijks sprake. Residueel rekenen wordt met regelmaat met de mond beleden, maar slechts op weinig locaties (echt) in de praktijk gebracht.


3

Markt van bestaande woningen in beeld 9B

Kanteljaar 2013 Het gaat onmiskenbaar beter met de bestaande woningmarkt. Makelaars draaiden eind 2013 het beste kwartaal sinds het uitbreken van de crisis. De grote dip is weg maar dat is beslist nog geen reden voor een feestje. Daarvoor is het herstel te pril én te broos. Over heel 2013 vonden 87.404 transacties plaats via een NVM-makelaar. Ofwel 2% meer dan in het jaar ervoor. Ook de woningprijzen laten volgens de NVM een iets betere ontwikkeling zien dan voorheen.

Sinds de lente van 2013 klinken er frequent berichten dat het beter gaat met de woningmarkt. Dat positivisme heeft z’n uitwerking op de psyche van de huizenkoper niet gemist. Kopers die eerder vanwege prijsdalingen hun koop hadden uitgesteld, kwamen in de loop van het jaar over de drempel, mede vanuit de gedachte dat het dieptepunt in de woningmarkt wel eens bereikt kan zijn en daarbij geholpen door een aantrekkelijke daling van de hypotheekrente. Dat betekende meer verkopen; elk kwartaal was daarbij weer iets beter dan het voorgaande, met als allerbeste kwartaal dus het 4e kwartaal. In dit laatste kwartaal van 2013 verkochten de gezamenlijke NVM-makelaars ruim 27.000 woningen, daar waar ze het jaar nog begonnen met een verkoop van amper 17.000 woningen in het 1e kwartaal. Het is juist deze stijgende lijn die tot hoop stemt. Niet alleen kwam er goed nieuws over de toename van het aantal verkopen, ook zat de prijs in het 4e kwartaal van 2013 – voor het eerst sinds lang – weer in de lift. Deze steeg met 1,5% t.o.v. het voorgaande kwartaal. De prijzen op jaarbasis lagen daarmee overigens nog wel 1,1% lager dan een jaar eerder. Dat de cijfers van het Kadaster afwijken van die van de NVM is verklaarbaar. Het Kadaster registreert altijd later in het verkoopproces. Bovendien registreert het Kadaster de volledige bestaande markt en gaat het bij de NVM om een (groot) deel van de markt. Hierdoor zijn beide statistieken niet één op één vergelijkbaar. Vanwege dit na-ijl-effect tonen de cijfers van het Kadaster voor 2013 opnieuw dalende verkoopaantallen t.o.v. het voorgaande jaar, bij een dalende prijstrend. Zonder meer hoopvol is, dat de cijfers van de NVM nu ‘opwekkender’ zijn dan die van het Kadaster. Dit heeft te maken met de omslag op de huizenmarkt. Hoe positief de ontwikkelingen ook zijn, een waarschuwing voor een al te euforische stemming is en blijft op z’n plaats. Als we de verkoopaantallen vergelijken met die van vóór de crisis, dan wordt duidelijk dat er nog slechts sprake kan zijn van pril herstel. Bovendien staan er 1 miljoen huishoudens met hun hypotheek financieel ‘onder water’ en hoeft de hypotheekrente maar iets te stijgen, of het beeld kan weer snel omslaan. Zonder meer een bedreiging vormen ook de per 1 januari j.l. (verder) aangescherpte nieuwe hypotheekregels, waardoor huizenkopers soms tiendduizenden euro’s minder (maximaal) kunnen lenen (bij een zelfde rente) dan voorheen. Het is dat de hypotheekrente nu – aan het begin van 2014 – zo veel lager is dan vorig jaar, waardoor compensatie is geboden, maar zonder deze rentedaling zou het herstel nóg kwetsbaarder zijn. Tenslotte blijft de werkloosheid een punt van aandacht.

46 I hoofdstuk 3: bestaande woningmarkt

Verkochte bestaande koopwoningen per kwartaal volgens Kadaster aantallen woningen 60.000

50.000 40.000

30.000 20.000

10.000 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1988

1997

1996

0

BRON | Kadaster Apeldoorn, bewerking OTB

Verkochte bestaande koopwoningen per jaar bij NVM-makelaars aandeel in % 40% appartement 30% tussenwoning

hoekwoning 20%

vrijstaande woning

10%

2013(*) 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985

0%

BRON | NVM Nieuwegein (*) voorlopige cijfers 2013

Het gaat onmiskenbaar beter met de bestaande markt. Makelaars draaiden eind 2013 het beste kwartaal sinds het uitbreken van de crisis. De grote dip is weg maar dat is beslist nog geen reden voor een feestje. Daarvoor is het herstel te pril én vooral te broos. Over heel 2013 vonden 87.404 transacties plaats via een NVM-makelaar, 2% meer dan in het jaar ervoor. Omdat de registratie van het Kadaster altijd iets achterloopt in het verkoopproces laat de Kadasterregistratie nog geen herstel zien t.o.v. 2012.


Verkochte bestaande koopwoningen volgens Kadaster Aantallen woningen

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Flevoland Utrecht N.Holland Z. Holland Zeeland N.Brabant Limburg Nederland

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 (*)

6.711 7.758 5.851 11.732 21.806 5.259 16.025 32.903 43.841 5.003 28.893 11.876

6.513 7.274 5.398 11.404 20.745 5.053 15.370 32.554 43.598 4.889 27.654 11.553

5.642 6.260 5.052 10.425 18.307 4.484 14.496 29.713 39.068 4.363 24.301 9.966

4.063 4.247 3.438 7.126 12.430 2.871 9.460 20.684 27.548 3.039 15.572 7.026

3.977 4.227 3.338 7.049 12.404 2.508 9.506 20.840 25.857 3.010 15.365 6.693

3.717 3.897 3.102 6.717 11.634 2.404 9.200 20.280 24.322 3.031 14.692 6.482

3.331 3.524 2.991 6.822 11.280 2.273 8.661 19.181 22.641 3.072 14.537 6.632

3.250 3.320 2.930 5.910 10.390 2.170 7.870 18.650 21.260 2.830 13.560 6.040

197.658 192.005 172.077 117.504 114.774 109.478 104.945

98.180

BRON | Kadaster Apeldoorn, (*) voorlopige cijfers 2013

Verkochte bestaande koopwoningen volgens Kadaster aandeel in % Randstad (50,9% in 2013)

60% 50% 40%

Zuid-Nederland (22,8%) in 2013)

Oost-Nederland (16,6%) in 2013) Noord-Nederland (9,7%) in 2013)

30% 20% 10%

2013(*)

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0%

BRON | Kadaster Apeldoorn (*) Noord: Groningen, Friesland en Drenthe; Oost: Overijssel en Gelderland; Randstad: Noord- en Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland; Zuid: Noord-Brabant, Limburg en Zeeland (*) voorlopige cijfers 2013

Traditiegetrouw vindt ruim de helft van alle transacties op de bestaande markt plaats binnen het westen van het land. Op de tweede plaats komen de zuidelijke provincies, met in totaal ongeveer 23% marktaandeel. Oost-Nederland is goed voor een aandeel van bijna 17% en hekkensluiter is en blijft Noord-Nederland met een aandeel van 10%. 48 I hoofdstuk 3: bestaande woningmarkt

Aanbod van bestaande koopwoningen bij NVM makelaars aantallen woningen (voorraad te koopstaande woningen) 180.000

160.000 140.000

120.000 100.000

80.000 60.000

40.000 20.000 2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

BRON | NVM Nieuwegein (1e kwartaal 2014 inschatting)

Ruimte op markt van bestaande koopwoningen volgens NVM, 4e kwartaal 2013 boven 5,5: ruime markt onder 5,5: krappe markt

23

28

27

Nederland (23)

18

23 21

22

23 21

29

25 22

BRON | NVM Nieuwegein

Het beginnende positivisme op de bestaande markt komt in meer indicatoren tot uiting dan alleen hogere verkoopaantallen. Bij aanvang van 2014 staan er ongeveer 163.000 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale woningmarkt gaat het dan naar schatting om 218.000 woningen in het aanbod. Vergeleken met een jaar eerder is dat ongeveer 10.000 minder. Omdat gelijktijdig ook de verkoop is gegroeid betekende dat een verbetering van de krapte-indicator. 49 I hoofdstuk 3: bestaande woningmarkt

Regionale verschillen fors Het herstel van de bestaande woningmarkt is in alle regio’s van Nederland zichtbaar, een enkele regio uitgezonderd. De mate waarin het herstel plaatsvindt, verschilt echter. De dynamiek verschilt sterk per regio. Wanneer de krapte-indicator (uit hoeveel woningen kan een consument kiezen) als indicator voor de dynamiek gekozen wordt, wordt zichtbaar hoe groot de regionale verschillen zijn. In de stedelijke regio’s Amsterdam en Groningen is de keuze voor de koper in het 4e kwartaal teruggelopen naar minder dan 10, terwijl er ook (vooral plattelands-)regio’s zijn, waar de consument nog steeds de keuze heeft uit 30 woningen of meer.

Over een wat langere periode bezien, zijn de onderlinge veranderingen tussen de regio’s echter beduidend minder groot dan vaak wordt gedacht én wordt gecommuniceerd. Traditiegetrouw vindt ruim de helft van alle transacties op de bestaande woningmarkt plaats binnen het westen van het land. Dat was tien jaar geleden zo en is in al die jaren niet veranderd. In 2013 kwam het randstedelijk aandeel uit op ruim 50%, nagenoeg evenveel als in 2008 toen de crisis inzette. Daarmee bleef het westen vorig jaar veruit de grootste verkoopregio van het land. Op de tweede plaats komen de zuidelijke provincies, met in totaal circa 23% marktaandeel. Oost-Nederland is goed voor een aandeel van 17% en hekkensluiter is – opnieuw en als vanouds – Noord-Nederland met een aandeel van 10%.

Woningaanbod fors, maar wel kleiner dan voorheen Zoals eerder voorspeld is het stuwmeer van onverkochte bestaande woningen verder afgenomen. Aan het begin van 2014 staan ongeveer 163.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande markt gaat het dan om naar schatting 218.000 woningen Ofwel, er staan 8% minder woningen in het aanbod dan een jaar eerder.

Het beginnende positivisme op de bestaande woningmarkt komt in meer indicatoren tot uiting dan alleen hogere verkoopaantallen. Bij aanvang van 2014 staan er 163.000 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale woningmarkt gaat het dan naar schatting om 218000 woningen in het aanbod. Vergeleken met een jaar eerder staan er nu ongeveer 20.000 woningen minder te koop dan aan het begin van 2013. Na een periode van alleen maar stormachtige stijgingen is dit een zeer welkome verbetering. Het aanbod van tussenwoningen en hoekwoningen daalde met 12% het hardst, gevolgd door appartementen, die 9% in het aanbod afnamen. Het aanbod van vrijstaande woningen daalde echter nauwelijks met 1% t.o.v. begin 2013. Theoretisch gezien duurt het nu ongeveer 1 jaar en 10 maanden om het huidige aanbod van bestaande woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het zelfde niveau blijven). Een jaar eerder was dit nog 2 jaar en bijna 2 maanden. Het huidige aanbod is ondanks deze opsteker verre van klein. Ter vergelijking: er staan maar liefst acht maal zo veel bestaande woningen te koop als 15 jaar geleden. Herstel kost tijd. Een markt die 5 jaar lang een intens neerwaarste spiraal heeft gekend, kan niet binnen de kortste keren uit het dal klimmen. Factoren als betaalbaarheid, beleids(on)rust, vertrouwen en aanbod reageren met een bepaalde vertraging op elkaar. Daardoor weerspiegelen prijzen en transactieaantallen pas na verloop van tijd de nieuwe vraag- en aanbodverhouding.


Gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen volgens Kadaster bedragen in euro’s € 300.000

€ 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

€ 50.000

BRON | Kadaster Apeldoorn, bewerking OTB

Mediane verkoopprijs van bestaande koopwoningen volgens NVM bedragen in euro’s

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland N.Holland Z.Holland Zeeland N.Brabant Limburg

2006 170.000 192.000 211.000 210.000 252.000 266.000 207.000 242.000 216.000 202.000 261.000 204.000

2007 174.000 201.000 218.000 219.000 262.000 278.000 213.000 255.000 222.000 207.000 268.000 208.000

2008 172.000 197.000 210.000 215.000 258.000 277.000 210.000 257.000 221.000 203.000 266.000 207.000

2009 163.000 187.000 199.000 207.000 237.000 260.000 197.000 237.000 207.000 191.000 245.000 194.000

2010 168.000 190.000 203.000 210.000 241.000 266.000 195.000 248.000 213.000 195.000 248.000 198.000

2011 164.100 185.700 201.100 207.100 238.700 260.500 187.600 241.100 212.200 193.300 240.200 193.500

2012 154.700 170.900 192.000 194.200 219.400 241.300 178.500 219.900 197.800 181.800 223.700 188.400

2013(*) 151.500 163.800 178.500 185.900 209.200 235.000 171.700 215.500 194.400 181.100 212.500 177.300

Nederland

237.000

246.000

245.000

228.000

235.000

230.800

213.200

207.700

BRON | NVM Nieuwegein (*) voorlopige cijfers 2013 (jaarindicatie)

De prijzen bodemen duidelijk uit. De cijfers van de NVM over het 4 e kwartaal 2013 waren in meerdere opzichten beter dan die over de voorgaande kwartalen. De prijsdaling op jaarbasis bleef in het laatste kwartaal beperkt tot 1,1%. Omdat het Kadaster altijd enkele maanden naijlt in het verkoopproces, laat de registratie van het Kadaster het ‘prijsherstel’ (nog) maar zeer ten dele zien.


Daling huizenprijzen zwakt af De cijfers over het 4e kwartaal 2013 waren in meerdere opzichten beter dan die over de voorgaande kwartalen. Behalve dat het aantal transacties verder toenam en het aanbod gelijktijdig afnam, toonden ook de prijzen voorzichtige tekenen van herstel.

De prijs van de gemiddelde verkochte woning is in het laatste kwartaal van 2013 volgens de registratie van de NVM uitgekomen op 207.000 euro ten opzichte van 204.000 euro in het voorgaande kwartaal. De afgelopen twee kwartalen was er al nauwelijks sprake van een prijsdaling. De prijzen bodemen dus duidelijk uit. Vergeleken met een jaar geleden ligt het prijsniveau in het 4e kwartaal van 2013 volgens de NVM nog wel iets lager, 1,1% om precies te zijn. In het 3e kwartaal was dat nog 3,2%. De jaar-op-jaar-prijsdalingen zijn dus steeds minder sterk, en deze ontwikkeling gaat zelfs iets sneller dan nog in de zomer van 2013 werd verwacht. Of de prijsdaling op jaarbasis in de loop van 2014 tot een einde komt, is de grote vraag. De kansen en bedreigen spelen een wedstrijd wie de sterkste mogen zijn. Het is heel goed mogelijk, dat het ‘team’ van het (betere) consumentenvertrouwen en de (heerlijk) lage hypotheekrente het gaat winnen van het ‘team’ van de afgenomen leencapaciteit en de (grote) schare huishoudens met hun hypotheek ‘onder water’, maar het is allerminst een uitgemaakte wedstrijd. Dit illustreert meteen de kwetsbaarheid van het huidige herstel. De tijd zal het leren. Het Kadaster is - zoals verklaarbaar - duidelijk minder opgewekt in de verslaglegging dan de NVM. Vergeleken met een jaar geleden is er volgens het Kadaster in het laatste kwartaal sprake van een prijsdaling met gemiddeld 3%. Dit heeft alles te maken met (andere) definities en vooral met het feit dat het Kadaster later in het verkoopproces registreert dan de NVM. Overigens zien we bij het Kadaster – net als bij de NVM – dat de prijsdalingen op jaarbasis elk kwartaal wel kleiner worden. We zien dus precies dezelfde beweging, maar dan ‘vertraagd’. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van de verkochte bestaande woningen in totaal met gemiddeld 17% gedaald, zonder daarbij te corrigeren voor inflatie (NVM-registratie). De duurdere woningtypen, zoals 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen daalden het hardst in prijs met 19% en 23%. Tussenwoningen (-16%) en vooral appartementen (-14%) daalden het minst in prijs. Het CBS kent de zogeheten Prijsindex; deze is gebaseerd op cijfermateriaal van het Kadaster en is misschien wel de meest zuivere statistiek als het gaat om de prijsregistratie. Deze statistiek corrigeert voor kwaliteitsverschillen. Uitgaande van een zelfde kwaliteit lagen de prijzen ultimo 2013 volgens deze statistiek ongeveer 20% lager dan voor de crisis. De eerdere kanttekening geldt echter ook hier: de cijfers zijn gebaseerd op de overdrachten bij de notarissen en lopen dus een paar maanden achter bij de belevingswereld van makelaars.


Mediane verkoopprijs bestaande koopwoningen volgens NVM, uitgesplitst naar bouwtype

VRIJSTAANDE WONINGEN € 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

€0

TUSSENWONINGEN € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

€0

BRON I NVM Nieuw egein BRON | NVM Nieuwegein

De neerwaartse prijsdruk duurt voort, maar zwakt wel duidelijk af. Met een beetje geluk is binnenkort een stabilisatie of zelfs weer lichte prijsstijging te verwachten. Luxe categorieën als vrijstaande woningen lieten tot voor kort de grootste prijsdalingen zien, maar ‘draaien’ nu gemiddeld (-1%). Daarmee doen zij het zelfs iets beter dan tussenwoningen (-2%).


Mediane verkoopprijs bestaande koopwoningen volgens NVM, uitgesplitst naar bouwtype

APPARTEMENTEN € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

€0

HOEKWONINGEN € 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

€0

BRON I NVM Nieuw egein BRON | NVM Nieuwegein

De doorgaans goedkopere appartementen en tussenwoningen hielden de afgelopen jaren de schade het meest beperkt.


Prijsindex bestaande koopwoningen volgens CBS, uitgesplitst naar regio en woningtype REGIO 150

index 2010 = 100

Oost-Nederland

100 West-Nederland

Zuid-Nederland

Noord-Nederland

50

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

WONINGTYPE 150

index 2010 = 100

eensgezinswoningen

100

appartementen

50

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

BRON I CBS (op basis gegevens Kadaster) BRON | CBS (op basis gegevens Kadaster)

De Prijsindex van het CBS is gebaseerd op materiaal van het Kadaster en is eigenlijk de meest zuivere statistiek. Anders dan de andere statistieken registreert deze wél voor kwaliteitsverschillen. Uitgaande van een zelfde kwaliteit lagen de prijzen dan gemiddeld in 2013 zo’n 6% lager dan in 2012. Maar nogmaals, de registratie van het Kadaster loopt enkele maanden achter in het verkoopproces, waardoor het krachtige herstel in het 4e kwartaal 2013 bij de makelaars nog niet goed verwerkt is. 55 I hoofdstuk 3: bestaande woningmarkt

Amsterdam duurste regio… Noord-Oost Nederland het goedkoopst Hoe verder weg van Amsterdam en het Gooi, hoe lager doorgaans de huizenprijzen. Doorgerekend per m² woonoppervlak maken de verschillen met gemak een factor twee of meer uit. Dat was aan het begin van de crisis al zo en is sindsdien nauwelijks veranderd.

Nederland is op wereldschaal een klein land en toch zijn de regionale prijsverschillen aanzienlijk. De hoogste prijzen worden opnieuw genoteerd in Utrecht en N-Holland, alsmede in N-Brabant en Gelderland. Hekkensluiters zijn Groningen, Friesland en (deze keer) Flevoland. Toch geeft deze rangorde (pagina hiernaast) geen optimaal zuiver beeld, omdat het niet corrigeert voor kwaliteitsverschillen. Het gooit alle huizen bij wijze van spreken op één hoop, zonder rekenschap te geven van de soms grote kwaliteitsverschillen. Om toch een zuivere vergelijking te krijgen, is het nodig de regionale prijzen te corrigeren naar woningtypen (zie ook de pagina's 58 en 59).

Ontwikkeling verkoopprijzen woonoppervlak, DUURSTE REGIO’S Vóór de crisis… Zomer 2008

Na vijf jaar crisis… 4e kwartaal 2013 Prijs per m2

Prijs per m2

1 2

Amsterdam e.o. Bunnik/Zeist

€ 3.289 € 2.744

1 2

Amsterdam e.o. Zuid Kennemerland

€ 3.016 € 2.446

3

Zuid Kennemerland

€ 2.743

3

Het Gooi

€ 2.372

4

Het Gooi

€ 2.662

4

Bunnik/Zeist

€ 2.241

5

Leiden e.o.

€ 2.498

5

Bollenstreek

€ 2.182

6

Barneveld e.o.

€ 2.488

6

Leiden e.o.

€ 2.114

7

Bollenstreek

€ 2.468

7

Utrecht e.o.

€ 2.110

8

Nunspeet e.o.

€ 2.435

8

Barneveld e.o.

€ 2.107

9

Utrecht e.o.

€ 2.429

9

Woerden e.o.

€ 2.394

10

€ 2.103 € 2.073

10

Woerden e.o. Gemiddeld ‘Tien Duurste’

€ 2.615

Haarlemmermeer Gemiddeld ‘Tien Duurste’

€ 2.276 (-13%)

GOEDKOOPSTE REGIO’S Vóór de crisis… Zomer 2008 1

Na vijf jaar crisis… 4e kwartaal 2013 € 1.370

1

Noord Oost Groningen

€ 1.101

Slochteren e.o.

€ 1.394

2

Zuid Oost Groningen

€ 1.269

Zeeuws Vlaanderen

€ 1.454

3

Zuid Oost Drenthe

€ 1.283

4

Zuid Oost Drenthe

€ 1.477

4

Slochteren e.o.

€ 1.313

5

Roermond e.o.

€ 1.488

5

Noord West Friesland

€ 1.336

6

Zuid Oost Groningen

€ 1.517

6

Grootegast e.o.

€ 1.345

7

Noord West Friesland

€ 1.518

7

Zuid Limburg

€ 1.349

8

Zuid Limburg

€ 1.553

8

Roermond

€ 1.360

9

Hengelo/Enschede

€ 1.599

9

Opsterland

Opsterland Gemiddeld ‘Tien Goedkoopste’

€ 1.602

10

€ 1.378 € 1.385

2 3

Noord Oost Groningen

10

€ 1.497

Den Helder/Texel Gemiddeld ‘Tien Goedkoopste’

BRON | NVM Nieuwegein


€ 1.312 (-12%)

Prijsniveau 2013 bestaande woningen (*)

BRON I NVM Nieuw egein, (*) mediane verkoopprijzen BRON | NVM Nieuwegein, (*) mediane verkoopprijzen

De prijsverschillen tussen de regio’s zijn groot. De hoogste woningprijzen worden - zoals altijd - genoteerd in de provincies Utrecht en Noord-Brabant en de laagste in de noordelijke provincies, Zeeuws-Vlaanderen en Limburg. Overigens is dit een rangorde waarbij alle huizen, groot en klein, oud en nieuw op één hoop worden geveegd, zonder rekening te houden met bouwkundige en andere kwaliteitsverschillen. Vanzelfsprekend krijg je dan niet het meest zuivere beeld.




Gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen blijken de ‘uithoeken’ van Nederland nog goedkoper dan zij in eerste instantie al leken (pagina 57), terwijl de Randstedelijke regio’s verhoudingsgewijs duur genoemd mogen worden.




Wonen in Amsterdam, Zuid-Kennemerland en Bunnik/Zeist is het duurst. Gemiddeld moet daar op 2.700 tot 3.300 euro per vierkante meter woonoppervlak gerekend worden. Hoe anders is dat in de noordelijke provincies, Limburg en Zeeuws-Vlaanderen.


4 10B

Zeven factoren die het investeringsklimaat bepalen Het investeringsklimaat op de woningmarkt wordt door een combinatie van factoren bepaald. NVB onderscheidt zeven indicatoren: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

de verhouding tussen vraag en aanbod; de gemiddelde verkooptijd; de hypotheekrente; de leencapaciteit waarover huizenkopers maximaal kunnen beschikken; de loon- en koopkrachtontwikkeling; het consumentenvertrouwen; het overheidsbeleid.

INDICATOR 1... 192B

Lichte verbetering krapte-indicator Na jaren van voortdurende marktverslechtering is in 2013 de krapte-indicator licht verbeterd. Aan het eind van 2013 kon de huizenkoper kiezen uit 22 bestaande woningen en 14 nieuwbouwwoningen. Desondanks geldt de marktverhouding op de woningmarkt nog steeds als ‘zwaar verstoord’. Zeker voor wie bedenkt, dat nog niet eens zo heel lang geleden de gemiddelde keuze beperkt was tot twee woningen.

De NVB krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper gemiddeld op de woningmarkt heeft. De indicator wordt berekend als het aanbod aan het begin van elk halfjaar gedeeld door het aantal maandelijkse transacties in het halfjaar voorafgaand. De indicator geeft derhalve een weerslag van de verhouding tussen vraag en aanbod (in het overzicht hiernaast ruimte genoemd). Omdat nieuwbouw en bestaande bouw hun eigen soms specifieke dynamiek kennen, is vervolgens een uitsplitsing gemaakt naar nieuwbouw en bestaande bouw. Komt de indicator uit op een getal tussen de vijf en zes uit, dan spreken we van een evenwichtige woningmarkt. Is het getal lager dan vijf dan is de markt krap, is het hoger dan zes dan spreken we van een ruime markt. Gemiddeld kan de huizenkoper aan het eind van 2013 kiezen uit 14 woningen bij nieuwbouw en 22 woningen bij bestaande bouw. Dit is ongezond veel aanbod ten opzichte van de vraag, maar de marktverhouding is wel licht verbeterd vergeleken met een jaar eerder, toen de indicatoren nog uitkwamen op 16, respectievelijk 27. Opvallend is dat de bestaande markt net als in voorgaande jaren – in dit opzicht meer verstoord is dan de nieuwbouwmarkt. NVB verwacht dat de krapte-indicator in de loop van 2014 (iets) verder kan verbeteren, afhankelijk van de kracht van het herstel. Dit neemt niet weg dat risico’s dit jaar zeker ook op de loer liggen, hetgeen het herstel een broos karakter geeft.

60 I hoofdstuk 4: indicatoren

INDICATOR 1

Ruimte op markt van koopwoningen stijging: ruimere markt daling: krappere markt 30 28 26 24 22

20 bestaande woningen

18 16 14 12

nieuwe woningen

10 8

evenwichtslijn

6 4 2

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

0

BRONNEN I NVM Nieuw egein en Monitor Nieuw e Koopw oningen, bew erking OTB BRONNEN | NVM Nieuwegein en Monitor Nieuwe Koopwoningen, bewerking OTB

Gemiddeld kan de huizenkoper aan het eind van 2013 kiezen uit 14 woningen bij nieuwbouw en 22 woningen bij bestaande bouw. Dit is ongezond veel aanbod ten opzichte van de vraag, maar de marktverhouding is wel verbeterd vergeleken met een jaar eerder, toen de indicatoren uitkwamen op 16, respectievelijk 27. Opvallend is dat de bestaande markt - net als in voorgaande jaren - meer verstoord is dan de nieuwbouwmarkt. 61 I hoofdstuk 4: indicatoren

193B

INDICATOR 2...

Verkooptijden iets korter… eindelijk Nieuwe huizen staan nu gemiddeld 270 dagen te koop voordat zij worden verkocht. In vergelijking met een jaar eerder is dat ongeveer een maand korter. Desondanks is het in historisch perspectief een bijzonder lange verkooptijd, hetgeen de ongezonde marktverhouding illustreert. Bestaande huizen worden iets vlotter verkocht dan nieuwbouw huizen. Ofschoon wat is vlot? Een gemeten verkooptijd van ongeveer 155 dagen voor bestaande woningen is natuurlijk evenmin (echt) vlot te noemen.

De huidige verkooptijden zijn naar historische maatstaven - ondanks het prille herstel – extreem lang. Een nieuwe woning staat ongeveer vier keer zo lang te koop voordat die wordt verkocht dan aan het begin van deze eeuw (14 jaar geleden), toen onze registratie over de verkooptijden begon. De verkoop van bestaande woningen vergt eveneens meer tijd dan in het verleden, ofschoon de verkoop van een bestaande woning altijd wel iets vlotter verloopt dan bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw gaat het meestal om projecten (op tekening) met meerdere woningen tegelijk en dat is lastiger te verkopen, met dus ook gemiddeld langere verkooptijden. Vooral de verkoop van nieuwbouw appartementen verloopt al jarenlang stroef. Er zijn regio’s waar de gemiddelde verkooptijd van het nieuwbouwappartement zelfs om en nabij de 1.200 dagen vergt! Kortom onwerkelijke uitslagen, ondanks de recente opsteker. Behalve de verkooptijden van de verkochte woningen registreert de NVM hiernaast de gemiddelde tijd dat (bestaande) woningen in het aanbod staan. Hier gaat het dus om de looptijd van het aanbod, niet te verwarren met de looptijd van verkochte woningen (zoals boven bedoeld en in de grafiek hiernaast weergegeven). De NVM heeft becijferd dat in het laatste kwartaal van 2013 een woning in het bestaande aanbod gemiddeld 428 dagen op de markt stond, ofwel meer dan een jaar. Tussen de categorieën zijn er uiteraard grote verschillen. Een vrijstaande woning staat gemiddeld 509 dagen te koop, terwijl de gemiddelde tussenwoning in het aanbod 12 maanden te koop staat en daarmee het best presterende woningtype is. Vaak wordt gedacht dat oplopende verkooptijden duiden op een verslechtering van de markt en dat afnemende verkooptijden een signaal van marktverbetering zijn. Hoe waar dit in beginsel ook mag zijn, toch geldt deze conclusie echt niet altijd. Stel de volgende situatie: er worden meer huizen verkocht, óók de huizen die al lang in de verkoop staan. Op zo’n moment stijgen de geregistreerde verkooptijden niet omdat het slecht gaat, maar juist omdat het beter gaat en dus eindelijk het lastige aanbod verkocht wordt. Het blijft daarom altijd nodig om de dynamics achter de gemeten tijden in de gaten te houden. Voorlopig staan deze dynamics nog op ‘rood’, wat niet wegneemt dat er een voorzichtige beweging waarneembaar is in de richting van ‘oranje’.


INDICATOR 2

Verkooptijd van koopwoningen verkooptijd in dagen 400

350

300 nieuwe woningen

250

200

150

100

bestaande woningen

50

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

0

BRONNEN I NVM Nieuw egein en Monitor Nieuw e Koopw oningen, bew erking OTB BRONNEN | NVM Nieuwegein en Monitor Nieuwe Koopwoningen, bewerking OTB

Nieuwe huizen staan gemiddeld 270 dagen te koop voordat zij worden verkocht. Vergeleken met een jaar eerder is dat ruim een maand korter. Desondanks is het in historisch perspectief een bijzonder lange verkooptijd. Bestaande huizen worden iets vlotter verkocht, ofschoon ook zij nu meer tijd vergen dan het historisch gemiddelde.


INDICATOR 3... 194B

Hypotheekrente (10 jaar vast) voor het eerst onder de 4% Goed nieuws voor vooral starters op de huizenmarkt. De gemiddelde hypotheekrente – op basis van NHG-garantie met een looptijd van tien jaar – is begin 2014 voor het eerst sinds tijden onder de 4% gekomen. Dat blijkt uit cijfers van de Hypotheekshop. In januari 2009, toen de crisis in alle scherpte aanving, was het tarief voor een vergelijkbare hypotheek nog bijna 5,4%. Vorig jaar januari was het reeds gezakt tot 4,8%. Consumenten die kiezen voor kortere looptijden betalen momenteel nog lagere tarieven. De rentedaling is samen met het verbeterde sentiment de grootste stimulans voor het herstel op dit moment.

De hoogte van de hypotheekrente is in Nederland altijd van dominante invloed geweest op de vraag naar koopwoningen. Logisch, omdat in een financieringsgedreven markt als de woningmarkt is, krediet de ‘zuurstof’ is. Wanneer de kredietkosten dan stijgen of dalen is dat terug te zien in de vraag. Sinds het uitbreken van de financiële crisis aan het eind van 2008 leek deze relatie ogenschijnlijk verbroken. Ofwel, de impact van de crisis nam tijdelijk de leidende rol van de hypotheekrente over. Direct na het uitbreken van de financiële crisis daalden de hypotheekrentes, maar de markt beloonde dit niet met een stijgende verkoop. Op dat moment stond immers de hele financiële wereld in ‘brand’, waardoor het voordeel van een rentedaling teniet werd gedaan door de groeiende twijfels en onzekerheden bij de consument. In de loop van 2013 zakte de gemiddelde hypotheekrente verder, tot het momenteel - in historisch perspectief - zeer lage renteniveau van minder dan 4% voor leningen van tien jaar vast. Voor kortdurende leningen wordt nóg minder betaald; deze variëren van ruwweg 3% tot 3,5%, afhankelijk van de aanbieder en of een NHG-garantie van toepassing is. Twintigjarige hypotheken zijn duurder en hiervoor betaalt de consument 5% tot 6%. In historisch perspectief zijn dit prachtig lage rentes. Zij liggen over het gehele looptijdenspectrum zelfs ver onder het gemiddelde van de afgelopen dertig jaar. Toch wil dit niet zeggen, dat de hypotheekrentes in Nederland niet tegelijkertijd ook verontrustend hoog zijn. Want dat zijn ze wel degelijk, zeker als ze worden vergeleken met de ultra-lage rentestanden op de internationale gelden kapitaalmarkten. Tussen de rente op een 10-jaars staatsobligatie en een gemiddelde hypotheekrente van 10 jaar zat in 2007 nog zo’n 60 basispunten, ofwel 0,6% punt verschil. Inmiddels gaat het om gemiddeld 200 basispunten verschil. Dus de opslag die een Nederlandse bank berekent is aanzienlijk hoger dan voorheen. Ook in vergelijking tot ons omringende landen is de ontwikkeling van de hypotheekrente in Nederland ongunstig. Uit diverse studies van o.a. het EIB en DNB blijkt dat in Duitsland, België en Frankrijk minder betaald wordt voor een hypotheek dan in Nederland, terwijl Nederland vóór de crisis redelijk in de pas liep. De laagste hypotheekrentes worden betaald in Duitsland, waar momenteel voor rond de 2,3% al tienjarige hypotheken mogelijk zijn en de koper, die een 20 jarige hypotheek wil afsluiten, zelfs voor 3% z’n huis kan financieren. Een nuancering is echter wel, dat in het buitenland doorgaans andere (lees lagere) loan-tovalues gelden dan in Nederland. Daar staat tegenover dat in Nederland de NHG-garantie voor banken weer een belangrijke ‘veiligheidsklep’ is ingeval van financiële problemen bij de hypotheeknemer.


14B

INDICATOR 3

Verloop hypotheekrente (*) hypotheekrente

14%

13% 12% 11%

10% 9% 8% 7%

6% 5% 4%

3% 2% 1%

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

0%

BRONNEN I CBS en DNB (*) tot 1 januari 2003 w ordt de (oude) CBS-statistiek gevolgd, daarna de (nieuw e) statistiek van BRONNEN | CBS en DNB (*) tot 2003 wordt de (oude) CBS-statistiek gevolgd, daarna de (nieuwe) statistiek van de Nederlandsche de Nederlandsche Centrale Bank (DNB). De gehanteerde definitie van DNB is echter anders dan die van het CBS, Centrale Bank (DNB). Het gaat om alle afgesloten (nieuwe) hypotheken. w aardoor kleine verschillen mogelijk zijn; het gaat om alle afgesloten (nieuw e) w oninghypotheken.

In 2013 is de gemiddelde hypotheekrente verder gezakt, tot het zeer lage renteniveau van minder dan 4% voor leningen van tien jaar vast. Voor kortdurende leningen wordt nog minder betaald; deze variëren begin 2014 van 3% tot 3,5%, afhankelijk van de aanbieder en of NGH-garantie van toepassing is. 65 I hoofdstuk 4: indicatoren

195B

INDICATOR 4...

Nieuwe scherpere hypotheekregels doen voordeel rentedaling teniet Vóór de crisis was geld lenen voor de aanschaf van een huis meestal geen probleem. Banken verdrongen zich als het ware. Hierdoor kon het gebeuren dat er wel 7 tot 8 keer het inkomen werd uitgeleend. Zoals zo vaak kwam later de (over)reactie. Sinds 2011 is dan ook sprake van een (heel) andere trend. Voor menig koper is het beduidend lastiger geworden de hypotheek rond te krijgen. Dit heeft bijgedragen aan de negatieve spiraal, waarbij banken almaar terughoudender zijn geworden, als gevolg waarvan de prijzen zakten, wat weer aanleiding gaf tot nog meer terughoudendheid bij banken, etc. Per 1 januari 2014 zijn de hypotheekregels opnieuw (flink) aangescherpt. Hierdoor lenen huizenkopers bij een zelfde rente soms tienduizenden euro’s minder dan voorheen. Het is dat gelijktijdig de rentetarieven zijn gezakt, waardoor het negatieve effect van de nieuwe leennormen enigzins is verzacht.

De betaalbaarheid van het koophuis hangt samen met het leenbedrag waarover de huizenkoper (maximaal) kan beschikken. Dit bedrag wordt traditioneel beïnvloed door rentemutaties. Ook het inkomen en de woonquotes, die door de hypotheekverstrekkers (moeten) worden toegepast, spelen een rol bij de vaststelling van de leencapaciteit, evenals de opstelling van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Sinds de crisis zijn ook de toezichthouders als AFM en DNB zich nadrukkelijker (lees kritischer) met de hypotheekverlening gaan bezighouden, wat de woningmarkt gevoelig heeft geraakt en zelfs voeding heeft gegeven aan de negatieve spiraal, waar de woningmarkt zich nu al enige tijd in bevindt. Deze toezichthouders zijn de kredietnormen gaan aantrekken precies op het verkeerde moment, namelijk tijdens deze crisis. In korte tijd is er veel veranderd. Vóór de crisis was financiering geen probleem. Er heerste optimisme, juist onder financiers: “ach mevrouw, meneer, u kunt met gemak een ton extra lenen”. Achteraf zijn er te hoge hypotheken verstrekt, maar zoals vaker, komt pas later de (over)reactie. De klant is sowieso door de crisis terughoudend geworden, maar de banken en de toezichthouders zijn hier nog een schep bovenop gaan doen, door extra scherpe criteria bij de financiering te hanteren. Per 1 januari gelden opnieuw scherpere regels. Allereerst is de zogeheten LTV (loan-to-value) verlaagd van 105% naar 104% en ligt het in de bedoeling van het kabinet dit verder te verlagen tot uiteindelijk 100% in 2018. Daarnaast leent de huizenkoper bij een zelfde inkomen opnieuw (maximaal) minder dan in het voorgaande jaar, oplopend tot tienduizenden euro’s verschil (bij een vergelijkbare rente), afhankelijk van inkomen en huishoudenssituatie. Omdat gelijktijdig de hypotheekrente is gezakt, is het negatieve effect van de aangescherpte hypotheekregels (tijdelijk) enigszins verzacht. Echter, bij een stijging van de rente zal het effect scherp voelbaar worden. Door het gecombineerde effect - rentedaling en nieuwe hypotheekregels - leent men nu (voorjaar 2014) 4% tot 5% (maximaal) minder dan ultimo 2013. Vanzelfsprekend belemmert dit een voorspoedig herstel van de huizenmarkt. Tot slot heeft het kabinet besloten om de NHG-grens stap voor stap te verlagen, te beginnen naar € 265.000 in juli 2014 (van € 290.000 nu), terwijl de premie die de koper voor de NHG-garantie betaalt voor 2014 is verhoogd naar 1% van het hypotheekbedrag. In 2009 betaalden huizenkopers nog 0,55%, de premie is meerdere keren verhoogd.


142B

INDICATOR 4

Maximaal hypotheekbedrag

MET NHG (1) € 350.000 1-verdiener

€ 300.000

1 ¾ x modaal

€ 250.000 2-verdiener

€ 200.000

1-verdiener

1 x modaal

€ 150.000 € 100.000

2-verdiener

€ 50.000 2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

€0

1x modaal 2013: € 33.500

ZONDER NHG (2)

1-verdiener

€ 600.000


3 x modaal

1-verdiener

€ 400.000


2 x modaal

€ 200.000

€ 100.000

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

€0

BRONNEN I (1) Bemiddelende Organen, Stichting Waarborgfonds Eigen w oningen en CBS, bew erking OTB BRONNEN | (1) Bemiddelde Organen, Stichting Waarborgfonds Eigen woningen en CBS, bewerking OTB (2) Rabobank en CBS, bew erking OTB (2) Rabobank en CBS, bewerking OTB

Per 1 januari 2014 gelden opnieuw scherpere leenregels. Allereerst is de zogeheten LTV (loan-to-value) verlaagd van 105% naar 104% en ligt het in de bedoeling van het kabinet dit verder te verlagen tot uiteindelijk 100% in 2018. Daarnaast leent de huizenkoper bij een zelfde inkomen en rente (maximaal) minder dan eind vorig jaar, oplopend tot tienduizenden euro’s verschil afhankelijk van inkomen en huishoudenssituatie. 67 I hoofdstuk 4: indicatoren

196B

INDICATOR 5...

Koopkracht stijgt licht in 2014, maar dat geldt niet voor iedereen Na vier jaar van koopkrachtdaling ligt dit jaar voor een doorsnee huishouden weer eens een stijging in het verschiet, geholpen door een tariefsverlaging in de eerste belastingschijf. Weliswaar een bescheiden stijging van 0,5%, maar toch. Echter, deze koopkrachtdaling geldt niet voor iedereen. Werkenden bijvoorbeeld met een inkomen hoger dan € 50.000 bruto per jaar (een belangrijke groep voor de huizenmarkt) moeten blijven rekenen op (licht) koopkrachtverlies.

Na jaren van koopkrachtdaling voorzien diverse onderzoeksinstituten, waaronder het Centraal Planbureau, voor 2014 weer eens een stijging van de koopkracht voor een deel van de Nederlandse huishoudens. Door een lage inflatie, een lagere premie voor de (basis)zorgverzekering en het verlagen van het basistarief van de eerste belastingschijf, ziet de koopkracht er beter uit dan eerder is berekend in de Miljoenennota. Zowel de meeste werkenden als bijstandsgerechtigden gaan er in 2014 op vooruit. Ouderen en huishoudens daarentegen, waarvan maar een van de partners werkt, leveren echter bijna allemaal in. Ook werkenden met een inkomen hoger dan € 50.000 bruto per jaar (voor de woningmarkt een zeer belangrijke groep) zien de koopkracht dit jaar dalen. Zij delen dus niet mee in de ‘vreugde’. Een punt van aandacht blijft voorlopig de werkloosheid. Deze is niet alleen hoog, maar stijgt bovendien in 2014 verder. Zoals gebruikelijk leidt het ontluikende herstel pas op langere termijn tot een daling van de werkloosheid, zo schrijft ook De Nederlandsche Bank (DNB) in een toelichting op de economische ramingen van de bank. Volgens DNB bleef de werkgelegenheid in de beginjaren van de crisis verrassend goed op peil, maar sinds de zeer zwakke vooral binnenlandse conjunctuur zich openbaart, is de werkloosheid stevig opgelopen. Veel bedrijven zien zich nu gedwongen hun bezetting alsnog aan te passen aan een structureel lager productieniveau.


143B

INDICATOR 5

Koopkracht (reëel beschikbaar gezinsinkomen = inkomen gecorrigeerd voor inflatie) Koopkrachtverschil in % jaar-op-jaar boven 0 = groeiende koopkracht jaar-op-jaar onder 0 = dalende koopkracht jaar-op-jaar

10% 9% 8% 7%

6% 5% 4%

3% 2% 1% 0%

-1% -2% -3%

-4%

2014 (*) 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985

-5%

BRONNEN| CBS I CBS(waarnemingen (w aarnemingen 1997; dynamische koopdrachtontw ikkeling) en (waarnemingen CPB (w aarnemingen nakoopdracht 1996; BRONNEN tot tot 1997; dynamische koopdrachtontwikkeling) en CPB na 1996; koopdracht mediaan, alle huishoudens) (*) jaarprognose 2014 NVB Bouw mediaan, alle huishoudens) (*) jaarprognose

Na vier jaar van koopkrachtdaling ligt in 2014 weer eens een stijging in het verschiet, geholpen door een tariefsverlaging in de eerste belastingschijf. Weliswaar een bescheiden stijging van 0,5%, maar toch. Echter, deze koopkrachtdaling geldt niet voor iedereen. Werkenden met een inkomen hoger dan € 50.000 bruto per jaar (belangrijke groep voor de huizenmarkt) moeten blijven rekenen op (licht) koopkrachtverlies.


197B

INDICATOR 6...

Consument herwint vertrouwen in nieuwe jaar Met het nieuwe jaar voor de deur kijken Nederlanders een stuk positiever naar de toekomst van de Nederlandse economie dan in voorgaande jaren. Het aantal pessimisten is nog maar een fractie groter dan het aantal optimisten. Opvallend is dat sinds de lente van 2013 het vertrouwen van de consument in de woningmarkt - gemeten door de Eigen Huis Marktindicator (EHM) van de Vereniging Eigen Huis al eveneens voortdurend is gestegen. Inmiddels staat deze op 85 tegen 52 een jaar geleden. Het sentiment gaat kortom de goede kant op.

Maandelijks meet het CBS het vertrouwen van de consument omtrent de Nederlandse economie. Dat gaat via een maandelijkse representatieve steekproef onder duizend personen. De score kan maximaal 200 punten en minimaal 0 punten bedragen. Gemiddeld zijn er in de afgelopen vijfentwintig jaar iets meer pessimisten dan optimisten geweest. Het vijfentwintig jarig gemiddelde kwam hierdoor uit op ongeveer 91 Dat wil zeggen dat er circa 9% meer pessimisten dan optimisten waren. In de 1e helft van 2013 schommelde de indicator van het consumentenvertrouwen tussen de 63 en 67 punten. Ofwel, de consument zag het een jaar geleden totaal niet meer zitten met de economie. Sinds de lente is z’n vertrouwen gestaag toegenomen, tot uiteindelijk 91 in januari 2014. Dat het vertrouwen nu herstelt, is het gevolg van de achtereenvolgende goede berichten over de Nederlandse economie. Tevens is er een directe en interactieve relatie tussen de huizenmarkt en het sentiment van de consument. De sfeer is positiever dan voorheen, mede dankzij de goede berichten over de huizenmarkt. Ook het bericht dat de pensioenfondsen in 2014 minder of zelfs helemaal niet meer hoeven te korten op de pensioenen, heeft bijgedragen tot het prille optimisme. De vertrouwensindex van het CBS kent diverse subindices. Eén daarvan betreft het vertrouwen in de algemene economie. Een tweede - en voor de woningmarkt belangrijker index - is het vertrouwen van de consument in de ‘eigen koopbereidheid’; dus zeg maar het vertrouwen van de consument in de eigen portemonnee. Beide indices hebben sinds de lente vorig jaar de weg omhoog ingeslagen, waarbij deze keer (anders dan voorheen) de index van het economisch klimaat zich het meest uitbundig herstelde. De richting van deze 6e indicator is zonder meer goed en biedt een belangrijke, zo niet belangrijkste stimulans, voor de huizenmarkt op dit moment.


14B

INDICATOR 6

CBS index Consumentenvertrouwen ALGEMEEN 150

100

50

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

UITGESPLITST NAAR . . . 150 'eigen' koopbereidheid 100

economisch klimaat

50

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

BRON I CBS; oorspronkelijke BRONNEN | CBS; oorspronkelijkereeksen reeksen

Met het nieuwe jaar voor de deur kijken Nederlanders weer een stuk positiever naar de toekomst van de Nederlandse economie. Het aantal pessimisten is nog maar een fractie groter dan het aantal optimisten. Opvallend is dat het vertrouwen van de consument in de woningmarkt (gemeten door de Vereniging Eigen Huis) al eveneens mooi is opgelopen. De psyche op de woningmarkt is duidelijk beter.


198B

INDICATOR 7…

Verstrekkende en ingrijpende overheid De overheid heeft invloed op de woningmarkt. Al is die invloed niet altijd even overzichtelijk. Diverse overheden ‘kleuren’ immers de woningmarkt en drukken er hun stempel op. Dat zijn o.a. de rijksoverheid, de provincies en de gemeenten, die bepalen wààr en wàt mag worden gebouwd. Tevens heeft de overheid invloed op de koopkracht van haar burgers: de hypotheekrenteaftrek, het woningforfait, de overdrachtsbelasting, de onroerende zaakbelasting, het huurbeleid, enz. Sinds de crisis bemoeit de overheid zich via haar toezichthouders ook nog eens zeer nadrukkelijk met de leencapaciteit van de huizenkoper. Tenslotte stellen gemeenten meestal de grondprijzen vast en regelt vooral de (rijks)overheid de vele voorschriften aangaande het bouwen, waaronder die t.a.v. energiezuinigheid. Van een vrije markt is geenszins sprake.

Niet met de bedoeling uitputtend te zijn, zijn dit enkele actuele aandachtsvelden m.b.t. het overheidsbeleid:



WOONAKKOORD BELOOFDE DUIDELIJKHEID, MAAR BRACHT DIE NIET

Op 13 februari 2013 sloot het kabinet, gezamenlijk met D66, CU en SGP, het zogenoemde Woonakkoord. Dit Woonakkoord bleek nodig, omdat er in de Eerste Kamer onvoldoende steun bleek te bestaan voor de plannen van minister Blok (Wonen). Hoewel de plannen met ‘fanfare en tromgeroffel’ gepresenteerd werden en aanvankelijk de verwachting werd gewekt dat het bij het Woonakkoord om een omvangrijk steun- en stimuleringspakket voor de bouw zou gaan, bleek het akkoord al gauw voor woningbouwers en ontwikkelaars een wassen neus. Allereerst betekende het akkoord voor deze bedrijven dat zij verder op achterstand werden gezet t.o.v. de concurrentie uit de bestaande voorraad. Verder ontstond - al vrij snel na de presentatie van het akkoord - discussie over de inrichting van de verhuurdersheffing, die corporaties en andere verhuurders voor niet-geliberaliseerde woningen moeten gaan betalen. In het eerste jaar (2013) zal de heffing ca. 50 miljoen euro moeten opbrengen, maar dit bedrag wil het kabinet tot 2017 snel laten stijgen tot uiteindelijk jaarlijks 1,7 miljard euro. De hogere kosten die verhuurders hebben door deze heffing, worden zij geacht te financieren uit de extra huurverhogingen. De plannen van de minister voor met name de verhuurderheffing hebben van alle kanten tot (heftige) reacties geleid, tot aan de Eerste Kamer aan toe (Adri Duijvestein in december 2013). Dat mocht allemaal niet baten. Uitgezonderd wat kleine aanpassingen wist het kabinet de plannen uiteindelijk door de Eerste Kamer te loodsen. Kort de belangrijkste maatregelen uit het Woonakkoord: Te beginnen met de koopwoningenmarkt: -

De rijksbijdrage aan de SVn-starterslening is verhoogd van 20 naar 50 miljoen euro. Op zichzelf een prima maatregel, maar gegeven het beperkte budget biedt het weinig impact. Ook doen niet alle gemeenten mee.

-

Er is een mogelijkheid gecreëerd om naast de ‘normale’ hypotheek een tweede lening af te sluiten tot maximaal 50 procent van de waarde van de woning. Er zijn inmiddels verschillende benamingen voor deze tweede hypotheek in omloop, namelijk: ‘Blokhypotheek’, ‘duo-hypotheek’ en ‘combinatie-hypotheek’. De rente over deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Volgens deskundigen is deze tweede lening een ‘fopspeen’; liever prefereren zij een aflossingsschema van 50 procent bij een enkele (normale) hypotheek. Anderen noemden vanaf het begin deze ‘Blok72 I hoofdstuk 4: indicatoren

hypotheek’ een wangedrocht en bovendien veel te complex. Tot op heden is er (bijna) geen bank bereid gebleken deze ‘Blok-hypotheek’ daadwerkelijk aan te bieden. Vervolgens de koop- én huurwoningenmarkt (verbouwingen en renovaties): -

De btw op verbouwingen, onderhoud en renovatiewerken in de bestaande bouw is per 1 maart 2013 verlaagd naar 6% voor zover het de looncomponent betreft. Deze btwmaatregel is inmiddels verder opgerekt in de tijd en loopt nu door t/m het einde van 2014. Een gemiste kans is en blijft dat deze maatregel alleen geldt voor verbouwingen en renovaties en nadrukkelijk niet bestemd is voor opdrachten in de woningnieuwbouw. Op zich vreemd, omdat deze maatregel zo alleen ten goede komt aan een segment in de bouw dat het eigenlijk het minste nodig heeft (onderhoud en renovatie), terwijl de nieuwbouw veruit het zwaarst door de crisis getroffen is en nu vergeten lijkt. Ook uit oogpunt van staatsfinanciën is het merkwaardig, dat belastinggeld wordt ‘weggegeven’ waar het niet echt nodig is, terwijl niet of nauwelijks meer btw op nieuwbouw binnenkomt. In 2013 zijn al met al nog maar 26.000 bouwvergunningen afgegeven voor de bouw van nieuwe huuren koopwoningen. Dat is een ‘all-time-low’.

-

Er is een revolverend fonds gekomen voor de energiebesparing in de gebouwde omgeving, groot 600 miljoen euro. Inmiddels is dit nog eens bekrachtigd in het ‘Energieakkoord voor duurzame groei’. Ook hier geldt weer: de sector en de medewerkers die de steun het hardste nodig hebben (de nieuwbouw) profiteren er niet van. Want ook deze maatregel geldt alleen voor de bestaande bouw.

Ten slotte alleen de huurwoningenmarkt: -

Voor huurwoningen onder de liberalisatiegrens (2013: 681,02 euro huur per maand; 2014: 699,48 euro) gaat voor verhuurders de zogenaamde verhuurderheffing gelden. Deze heffing loopt de komende jaren snel op. In 2013 bedroeg deze nog slechts 50 miljoen euro, in 2014: 1.165 miljoen euro, in 2015: 1.355 miljoen euro, in 2016: 1.520 miljoen euro om uiteindelijk in 2017 uit te komen op 1.700 miljoen euro (dit was twee miljard euro in het Regeerakkoord). Het Woonakkoord gaat ervan uit, dat corporaties en andere verhuurders deze heffing (gemakkelijk) uit de gelijktijdig toegestane hogere huurverhogingen kunnen betalen. Voor veel corporaties is deze heffing echter aanleiding geweest om al (informeel) toegezegde projecten of projecten waar men anderszins nog van af kon ‘on hold’ te zetten.

-

Ook voor woningbouwers is de verhuurderheffing een uitermate vervelende maatregel gebleken, omdat zij daardoor feitelijk nergens meer kunnen schuilen. Immers, de koopmarkt ligt al jaren op zijn gat en nu ook corporaties en andere verhuurders plannen intrekken of uitstellen, komen steeds meer woningbouwers in de gevarenzone. Bovendien brengt de onduidelijkheid, waar verhuurders mee te maken hebben, met zich mee dat ook investeringen in regulier onderhoud worden opgeschort.

-

Voor huishoudens met een jaarinkomen tot 34.085 euro geldt voor 2014 een maximale huurverhoging van 1½% boven de inflatie. Inkomens tussen 34.085 en 43.602 euro krijgen maximaal een huurverhoging van 2% boven de inflatie en inkomens boven de 43.602 euro kunnen in principe te maken krijgen met maximaal 4% boven de inflatie. Het kabinet hoopt hiermee de zogenaamde ‘scheefwoners’ aan te pakken. Feit is dat hogere huren het kopen van een huis aantrekkelijker maken.

-

Huurders die na deze inkomensafhankelijke huurverhogingen geconfronteerd worden met een inkomensdaling krijgen een huurverlaging. Nog onduidelijk is hoe de overheid 73 I hoofdstuk 4: indicatoren

dit wil gaan faciliteren. Na enige tijd (waarschijnlijk twee jaar) wordt de inkomensafhankelijke huurmutatie sowieso weer vervangen door de huursombenadering. -

De maximale huur blijft gebaseerd op het woningwaarderingstelsel (dit was 4,5 procent van de WOZ waarde in het Regeerakkoord), ook voor huishoudinkomens boven de 43.602 euro. Dit puntenstelsel wordt overigens later wel weer gewijzigd, wat dus nieuwe onzekerheid en een afwachtende opstelling voorlopig van de kant van corporaties met zich meebrengt.

-

Voor onzelfstandige eenheden voor ouderen en studenten hoeft geen bijdrage geleverd te worden aan de verhuurdersheffing. Dit is gepresenteerd in het Woonakkoord als ‘nieuwe maatregel’, maar feitelijk was dit al het geval in de regels uit het Regeerakkoord.

-

Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken (die nader door de minister zullen worden aangewezen) komt er een hardheidsclausule, waardoor uitzonderingen mogelijk zijn op de inkomensafhankelijke huurverhogingen.

-

Huurders met lage inkomens die huurtoeslag ontvangen, worden gecompenseerd voor de stijging van de huren.

-

Het kabinet streeft ernaar uiteindelijk te komen tot huren op basis van de huursombenadering. Hiertoe wordt uiterlijk eind 2014 een voorstel gedaan. De voorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan bewoners en institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden versoepeld. Deze verruiming betreft woningen die op grond van hun maximale huur geliberaliseerd zijn of kunnen worden.


INDICATOR 7

Prijsindexcijfers gezinsconsumptie, huren, kopen en bouwen

350

bestaande huizen 300

bouwkosten

250

huren

200

gezinsconsumptie (inflatie)

150

index 1980 = 100

100

50

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

0

BRONNEN| Rijksoverheid, I Rijksoverheid, BDB, CBS NVM Nieuw egein BRONNEN BDB, CBS enen NVM Nieuwegein

Jarenlang stegen de indices van de huizenprijzen harder dan de andere indices. Maar daar is sinds de crisis verandering in gekomen. Het moment dat het kopen van een woning weer relatief (zeer) goedkoop is, komt razendsnel nabij, zeker nu het kabinet begonnen is met het (fors) verhogen van de huren voor scheefhuurders.




INTEGRATIEHEFFING AFGESCHAFT

Per 1 januari 2014 is de integratieheffing afgeschaft. Deze heffing was bedoeld om btwontwijking tegen te gaan die ontstaat als niet-btw ondernemers producten in eigen beheer produceren. De integratieheffing beoogde het voordeel tegen te gaan, dat bijvoorbeeld corporaties genoten bij de ontwikkeling van woningen in eigen beheer. Dit voordeel hadden corporaties, omdat zij over zaken als grond en personeelslasten geen btw hoefden af te dragen, terwijl zij, als zij een kant en klare woning kochten, over deze posten wel btw moesten betalen. Via de integratieheffing verplichtte de wetgever dan zo’n corporatie om, voorafgaand aan de eerste ingebruikname, het product eerst fictief ‘aan zichzelf te leveren’. Btw belast en tegen marktwaarde. Op deze manier betaalde de corporatie ongeveer hetzelfde bedrag aan btw als wanneer de corporatie een ‘af product’ zou kopen. Nu echter de integratieheffing per 1 januari 2014 is komen te vervallen, levert dit een aantal aandachtspunten voor ontwikkelaars op.



-

Een voordeel voor ontwikkelaars kan zijn, dat onverkochte ‘winkeldochters’ kunnen worden verhuurd, zonder bij de eerste ingebruikname integratieheffing te hoeven betalen. Wel moet de reeds in vooraftrek gebrachte btw worden terugbetaald. Er vindt immers geen btw belaste levering meer plaats zoals dit tijdens de bouwfase wel bedoeld was. Er is overigens geen overgangsrecht gemaakt voor de situatie dat ontwikkelaars reeds btw in vooraftrek gebracht hebben, die nu, door afschaffing van de integratieheffing, onterecht is geweest.

-

Een nadeel voor ontwikkelaars is, dat het oorspronkelijke concurrentienadeel voor ontwikkelaars herleeft. Door het afschaffen van de integratieheffing wordt het immers voor beleggers/ corporaties/ ziekenhuizen/ scholen enz. weer fiscaal gunstiger om een project in eigen beheer en met eigen middelen te ontwikkelen, dan een product van een ontwikkelaar te kopen. Het effect van ‘insourcing’ dat de integratieheffing bedoelde tegen te gaan herleeft dus nu weer door het afschaffen ervan.

-

Leegstaande kantoorpanden kunnen, door afschaffing van de integratieheffing, voordeliger worden getransformeerd tot - bijvoorbeeld - voor de verhuur bestemde woonruimte. Immers, waar voorheen een belegger/ eigenaar die zijn bezit wilde transformeren naar een voor de verhuur bestemde woning, door de integratieheffing btw moest afdragen (mede) over de waarde van het oude kantoorpand, hoeft hij nu geen btw over het bedrijfsmiddel te betalen.

-

Ontwikkelaars die voor eigen beheer willen gaan ontwikkelen, hoeven geen integratieheffing meer af te dragen over hun bedrijfsmiddelen. Wel is het behalen van voordeel op de grondkosten, door de veranderde uitleg van de regels omtrent btw heffing op bouwgrond, minder snel te behalen. Dit komt hoofdzakelijk omdat grond door het Don- Bosco arrest eerder kwalificeert als bouwgrond, welke btw belast moet worden overgedragen.

-

Het financieringsvoordeel, dat de integratieheffing bij langere bouwprojecten met zich meebracht doordat de btw op materialen tijdens de bouwfase in vooraftrek mocht worden gebracht, valt weg.

EINDELIJK KNOPEN DOORGEHAKT INZAKE RENTEAFTREK

Het kabinet Rutte II heeft bij aanvang van zijn regeerperiode een aantal beleidswijzigingen doorgevoerd op het vlak van de hypotheekrenteaftrek. Echter in plaats van voor een volledig integrale aanpak van de gehele woningmarkt te kiezen, zoals o.a. eerder was bepleit door 76 I hoofdstuk 4: indicatoren

de ‘22 economen’ en de gelegenheidscoalitie van ‘Wonen 4.0’ (Aedes, de Woonbond, NVM en de Vereniging Eigen Huis), koos het Kabinet voor een aanpak op onderdelen. Enkele onderdelen uit het kabinetsbeleid inzake het dossier renteaftrek: -

De hypotheekrenteaftrek voor nieuwe en bestaande gevallen wordt jaarlijks stapje voor stapje aangepast. Vanaf 2014 gaat de maximale aftrek in 28 jaar van 52% naar 38%. Dit doet de overheid door het aftrektarief ieder jaar met 0,5 procentpunt te laten dalen.

-

Bij nieuwe hypotheken vanaf 2013 is hiernaast de eis van tenminste volledig annuïtair aflossen als voorwaarde gesteld voor belastingaftrek. Door deze (aanvullende) maatregel komen er dus twee aparte regimes; één voor bestaande en één voor nieuwe gevallen. Voor de eenduidigheid en helderheid is dit geen verbetering te noemen en het is in feite een kwestie van tijd alvorens een volgend kabinet er weer het mes inzet. Het kiezen voor twee regimes is ook al onverstandig vanuit een oogpunt van bureaucratie. Naast NVB hebben daarom ook andere brancheverenigingen, consumentenorganisaties, politieke partijen en banken er stevig tegen geageerd.

-

Van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015 is er sprake van een verhoogde schenkingsvrijstelling. Tot een bedrag van maximaal € 100.000 hoeft er geen schenkbelasting te worden betaald als het geld wordt gebruikt voor: o aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning o aflossing van de eigenwoningschuld o aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning o afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming

-

De maximale termijn voor behoud van de hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is 3 jaar. Die termijn geldt t/m het belastingjaar 2014. Is de woning in 2011 te koop gezet? Dan bestaat voor die woning nog recht op hypotheekrenteaftrek in 2014. Een woning die in 2011 is gekocht en bestemd is om uiterlijk in 2014 in te gaan wonen, kan tot die tijd als eigen woning worden aangemerkt. Voor belastingplichtigen die hun huis in 2012 of 2013 gekocht hebben of te koop hebben gezet, geldt weer de normale (niet verlengde) regeling. Voor hen geldt dat de maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop of aankoop van de eigen woning 2 jaar is. Zij kunnen die woning dus tot uiterlijk 31 december 2014 of 31 december 2015 als eigen woning aanmerken.

-

Tot eind 2014 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning opnieuw ingaan na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling.

-

De rente op een restschuld bij verkoop is sinds 2013 maximaal tien jaar aftrekbaar. Dit is een tijdelijke regeling. De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In die 10 jaar hoeft de lening niet afgelost te worden. Na 10 jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar van de belasting. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.




FINANCIERING BLIJFT BEPERKT… MAAR WEL MEER RUIMTE VOOR ‘EXPLAIN’

Op 1 augustus 2011 is, mede op initiatief van de Autoriteit Financiële markten (AFM), de zogeheten ‘Gedragscode Hypothecaire Financieringen’ (GHF) tot stand gekomen. Met dit GHF beogen de banken in Nederland hun klanten te beschermen tegen overkreditering en wordt het aflossen gestimuleerd. Later heeft het kabinet op 12 december 2012 hiernaast een Ministeriële Regeling het licht doen zien, met daarin de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning (Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Op 30 oktober 2013 is een wijziging op de Tijdelijke regeling gekomen die meer financiële ruimte biedt voor energieneutrale woningen (“Nulopdemeter) en voor noodzakelijke woningverbetering, waaronder ook funderingsherstel. Belangrijkste actuele punten op het gebied van de hypotheekfinanciering zijn: -

Positief is dat de Ministeriële Regeling van december 2012 ruimhartiger is voor maatwerk (explain) dan eerder het geval was. Zo mag voortaan rekening worden gehouden met een inkomensgroei van huishoudens, als die groei redelijkerwijs binnen een afzienbare termijn te verwachten is. Het gaat dan dus om mensen met carrièreperspectief. Een nadeel is evenwel, dat deze ‘explainmogelijkheid’ weer niet geldt voor hypotheken met NHG-garantie, wat toch de bulk van de Nederlandse hypothekenmarkt is.

-

De ‘loan to value’ (LTV) voor hypotheken gaat in jaarlijkse stapjes van 1% terug van 106% in 2012 via 104% in 2014 naar uiteindelijk 100% in 2018. Dit gegeven alleen al beperkt de mogelijkheden van doorstroming én prijsstijgingen van woningen in de toekomst.

-

De ‘loan to Income’ (LTI) voor hypotheken blijft ongeveer 4,5 maal het bruto jaarsalaris. E.e.a. hangt ook af van de hoogte van het salaris, waarbij hoge salarissen een iets hogere LTI mogen hebben en lage salarissen een lagere LTI. Voor een overzicht van de precieze financieringslastpercentages voor consumenten verwijzen wij naar het NIBUD, die deze doorrekeningen altijd uitvoert in opdracht van het Rijk. De tabellen maken duidelijk dat bij de overgang van 2013 naar 2014 er bij gelijkblijvend salaris beduidend minder geleend kan worden.

-

Voor nieuwe hypotheken geldt per ingang van 2013 de eis van tenminste 100 procent annuïtair aflossen, als voorwaarde voor de belastingaftrek bij nieuwe hypotheken.

-

Per 1 juli 2009 is de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Deze verhoging wordt inmiddels stapsgewijs weer verlaagd in het volgende tempo: o 1 juli 2012 - 1 juli 2013: 320.000 euro o 1 juli 2013 - 1 juli 2014: 290.000 euro o vanaf 1 juli 2014: 265.000 euro. Ook van deze maatregel zal voorlopig een prijsdrukkend effect uitgaan. Nu is de NHG grens dus nog € 290.000, maar omdat de NHG standaard met 5% bijkomende kosten rekent, bedraagt de maximale koop-/aanneemsom voor 2014 (inclusief meerwerk voor nieuwbouw) aanmerkelijk minder: circa € 276.000. Er zijn zelfs plannen om de NHGgrens in de toekomst verder te verlagen naar € 225.000 per 1 januari 2016, en vervolgens naar het niveau van de gemiddelde bestaande koopwoningprijs in Nederland. Nu ligt dat volgens de NVM op € 207.000. 78 I hoofdstuk 4: indicatoren

-

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft haar regels zodanig aangepast, dat een bestaande spaar- of aflossingsvrije hypotheek met een NHG-garantie meegenomen kan worden naar de volgende woning, zonder dat wordt geëist die lening geleidelijk af te lossen.

-

Per 1 januari 2014 kunnen huiseigenaren bij verkoop van hun woning een eventuele restschuld meefinancieren in een nieuwe NHG-hypotheek. Deze regeling geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. Wat daar aan restschuld boven uitstijgt mogen hypotheekverstrekkers wel buiten de NHG meefinancieren.

-

De eenmalige premie die huizenkopers met een NHG-hypotheek voor de garantstelling betalen, is per 2014 gestegen naar 1,0% van de hypotheeksom. (Dit nadat er in 2012 al een stijging was geweest van 0,55% naar 0,70% en in 2013 van 0,70% naar 0,85%) Hierdoor worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico’s voor de overheid als achtervang af.

-

De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) zal worden uitgebreid. Deze starterslening is ook veilig gesteld onder het nieuwe annuïtaire aflossingsregime (zie ook onder ‘Woonakkoord beloofde duidelijkheid, maar bracht dit niet’).

Voor NVB blijft het bevorderen van concurrentie op de hypotheekmarkt een speerpunt van beleid. Getracht wordt nieuwe kapitaalverstrekkers (pensioenfondsen, verzekeraars, private equity en buitenlandse hypotheekverstrekkers) te verleiden de Nederlandse hypotheekmarkt op te gaan. Naast het zoeken naar nieuwe aanbieders, wordt tevens bekeken of er ook nieuwe hypotheekproducten kunnen worden gevonden die beter aansluiten bij de huidige tijd. Inmiddels heeft Tjerk Kroes, in opdracht van het kabinet en na een eerste verkenning door Cees van Dijkhuizen, een rapport uitgebracht over de mogelijkheden om pensioenfondsen, verzekeraars en andere (buitenlandse) beleggers een rol te laten spelen bij de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling. De uitwerking hiervan laat echter lang op zich wachten. Niettemin groeit het aantal niet-banken dat als aanbieder de hypothekenmarkt betreedt.



VERLAGING OVERDRACHTSBELASTING TWIJFELACHTIG VOORDEEL VOOR NIEUWBOUW

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen tot 2% (eerder voor één jaar verlaagd in de zomer van 2011) is in de zomer van 2012 definitief geworden. Door de bouwpartners wordt echter wisselend over deze maatregel gedacht. Voorstanders wijzen op de stimulans die hiervan uitgaat op de totale doorstroming (w.o. Bouwend Nederland). Anderen bestrijden dit voordeel niet, maar wijzen voorts op een belangrijk nadeel: doordat de overdrachtsbelasting alleen van toepassing is op bestaande woningen en niet op nieuwe woningen, die onder het btw-regime vallen, profiteren in directe zin alleen de kopers van bestaande woningen van deze belastingverlaging.



BTW-VERHOGING BEZORGT NIEUWBOUW ONNODIG CONCURRENTIENADEEL

De btw is per 1 oktober 2012 verhoogd van 19% naar 21%. Hoewel deze verhoging voor meer producten en artikelen geldt, komt die bij de woning(nieuw)bouw extra hard aan. 79 I hoofdstuk 4: indicatoren

Immers, bij dalende woningprijzen en een lagere overdrachtsbelasting op bestaande woningen, wordt deze belastingverhoging volledig bekostigd uit de toch al zwaar geslonken marges van de woningbouwers en ontwikkelaars. De concurrentiepositie van de nieuwbouw is daarmee t.o.v. de bestaande bouw (die ook heeft geprofiteerd van de lagere overdrachtsbelasting) verslechterd. Al eerder heeft NVB in Den Haag aangedrongen om de nieuwbouw ook (tijdelijk) onder het lage tarief van 6% te laten vallen. Zie het wonen immers als eerste levensbehoefte, zo is daarbij het pleidooi. Vaak wordt als tegenargument gebruikt dat zo’n verlaging niet mogelijk is, omdat het voor Europese landen slechts mogelijk is om producten of diensten onder het lage tarief te laten vallen als het product of dienst benoemd staat in de bijlage van de btw richtlijn. Renovatie staat wel op die bijlage, nieuwbouw niet. Overigens staan renovaties en verbouwingen ook pas sinds 2012 in deze bijlage, dus het argument dat een pleidooi om nieuwbouw onder het lage tarief te laten vallen bij voorbaat kansloos is, klopt niet. De bijlage kan, vrij eenvoudig, door de Europese commissie aangepast worden. Overigens zijn er meer ‘wegen die naar Rome leiden’. Als een btw-verlaging onhaalbaar zou zijn, zou ook nog aan (tijdelijke) vergroeningssubsidies bij nieuwbouw gedacht kunnen worden, vergelijkbaar met hoe jarenlang de zuinige buitenlandse automodellen is gestimuleerd.



IETS MEER FINANCIERINGSRUIMTE VOOR ENERGIEZUINIGE WONINGEN

De nieuwe Ministeriële Regeling voor hypotheekfinanciering heeft voor energiezuinige woningen een LTV (loan-to-value) van 106% vastgelegd. Nieuwbouwwoningen met een A++label blijven daarmee het recht houden op een 106% hypotheek, terwijl ‘gewone’ hypotheken op 104% zitten en in de loop der tijd afbouwen naar 100%. Een aanbieder van hypothecair krediet kan voorts bij het treffen van energiebesparende voorzieningen in een (bestaande) woning het deel van het hypothecair krediet, dat daarvoor is aangewend tot een bedrag van ten hoogste € 8.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. Tevens kan een zelfde bedrag buiten beschouwing worden gelaten, zonder dat sprake is van energiebesparende voorzieningen, indien het een aankoop van een woning met een A++label betreft. In de wijziging van oktober 2013 is hieraan nog een zin toegevoegd: “Voorts kan een bedrag van € 13.500 buiten beschouwing worden gelaten indien een hypothecair krediet wordt verstrekt voor de financiering van een NulopdeMeter-woning aan een consument met een toetsinkomen van ten minste € 29.000.” Merkwaardigerwijs lijkt niet iedereen in de sector echter op de hoogte van deze mogelijkheid tot extra financieringsruimte voor zeer energiezuinige woningen. Zelfs veel hypotheekadviseurs en makelaars, die toch geacht worden de hypotheekmarkt te kennen, blijken hiervan niet altijd op de hoogte. Dat is jammer, want daardoor stranden veel aankoopbeslissingen onnodig. NVB is overigens van mening dat het bedrag veel hoger zou moeten zijn, omdat de maandelijkse besparingen op energielasten van energiezuinige nieuwbouwwoningen in werkelijkheid kunnen oplopen tot € 100 of meer. Vertaald in een hypotheek zou zo’n besparing dan een hypotheek van zeker € 30.000 extra mogelijk moeten maken. Nu wordt dus niet de volledige besparing op de energielasten doorgegeven aan een extra hypotheekfaciliteit. Dit komt ook, omdat de rekenmodellen van het Nibud de energiebesparingen in theorie laten ‘weglekken’ naar extra consumptieve uitgaven van voedsel, kleding, vakantie, enz. NVB ijvert daarom al enige tijd ervoor dat lagere energielasten volledig ten goede komen aan hogere hypotheeklasten.




ENERGIEAKKOORD VOOR DUURZAME GROEI

In 2013 is het Energieakkoord tot stand gekomen in ons land. Ruim veertig organisaties, waaronder de overheid, werkgevers, vakbeweging, natuur- en milieuorganisaties, andere maatschappelijke organisaties en financiële instellingen, hebben zich verbonden aan het Energieakkoord voor duurzame groei. Kern van het Energieakkoord zijn afspraken over energiebesparing, schone technologie en klimaatbeleid. Uitvoering hiervan moet resulteren in een betaalbare en schone energievoorziening, werkgelegenheid en kansen voor Nederland in de schone technologiemarkten. Betrokken partijen zetten zich in om de volgende vier kwantitatieve doelen te realiseren: 1.

besparing van het finale energieverbruik met gemiddeld 1½ % per jaar; ofwel 100 PJ aan energiebesparing per 2020;

2.

toename van het aandeel van hernieuwbare energieopwekking (nu 4%) naar 14% in 2020;

3.

verdere stijging van dit aandeel naar 16% in 2023;

4.

15.000 banen, voor een belangrijk deel in de eerstkomende jaren te creëren.

De belangrijkste punten uit het Energieakkoord zijn als volgt samen te vatten: -

Oude kolencentrales gaan dicht. Drie kolencentrales uit de jaren tachtig zullen per 1 januari 2016 sluiten. De sluiting van de twee resterende centrales volgt per 1 juli 2017;

-

Het akkoord richt zich op het bereiken van een CO2-reductie van 80% tot 95% in 2050;

-

Het aandeel duurzame energie moet 16% zijn in 2023. In 2020 moet het op 14% zijn;

-

Er komt € 400 miljoen beschikbaar voor de isolatie van sociale huurwoningen (zie verder hieronder);

-

Burgers, bedrijven en organisaties worden gestimuleerd zelf hernieuwbare energie op te wekken. Zo komt er fiscaal voordeel voor energie door coöperaties en verenigingen van eigenaren die bijvoorbeeld is opgewekt met zonnepanelen;

-

Alle woningeigenaren krijgen een energielabel zodat ze zich bewust worden van hun energieverbruik (zie verder hieronder);

-

Er komen extra windmolens op land en zee bij

Alle woningeigenaren en (ver)huurders die nog geen energielabel hebben, krijgen in 2014 en 2015 een indicatief energielabel van hun woning, op basis van een landelijke uniforme methodiek. Dit energielabel is een indicatie van de energieprestatie van een woning en dient voor bewustwording. Het Rijk geeft woningeigenaren de mogelijkheid om eventueel aanwezige meer actuele woningkenmerken in te voeren voor een meer up-to-date indicatief energielabel. Hiermee wordt niet langer enkel gefocust op een transactiemoment, maar worden ook zittende bewoners op laagdrempelige wijze gestimuleerd. Om te voldoen aan de Europese verplichting van de EPBD moet de woningeigenaar de gegevens laten valideren en het energielabel registreren op het transactiemoment. Voor nieuwbouw is een indicatieve energielabel echter niet voor handen. Vanuit het Lenteakkoord wordt er daarom gewerkt aan een alternatief voor nieuwbouw wat veeleer inzet op daadwerkelijk energielasten (in euro’s). Op die manier kan ook makkelijker de concurrentie met de bestaande bouw worden aangegaan.


Er komt een revolverend fonds voor energiebesparing met een overheidsbijdrage van € 150 miljoen, gericht op energiebesparing voor verhuurders en eigen woningbezitters. Dit nationaal energiebespaarfonds wordt aangevuld met middelen vanuit de markt, leidend tot vergroting van dit fonds met een factor vier (naar totaal € 600 miljoen). Hierbij komen ook eigenaren van monumenten in aanmerking voor financiering uit het revolverend fonds. De partijen van het Convenant Energiebesparing Huursector committeren zich om de afgesproken doelstellingen van gemiddeld label B (corporaties) en 80% van de woningen minimaal label C (particuliere verhuurders) in 2020 te halen. Het rijk stelt in dat kader € 400 miljoen subsidie beschikbaar voor verhuurders in de sociale huursector ten behoeve van investeringen in energiebesparing voor de periode 2014-2017 met als doel een bijdrage te leveren aan de doelstellingen van het Convenant Energiebesparing Huursector. Deze maatregel stimuleert een substantiële investeringsgolf op korte termijn om huurwoningen energie-efficiënt te maken. De € 400 miljoen komt ter beschikking van de verhuurders in 2018 en 2019 en wordt gedekt door een tijdelijke verhoging van de energiebelasting.



DECENTRALISATIE EN KLEINSCHALIGHEID IN RUIMTELIJKE ORDENINGCENTRAAL

Het kabinet Rutte I zette destijds decentralisatie en kleinschaligheid in de ruimtelijke ordening centraal. Met de in het voorjaar 2011 uitgebrachte Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft het toenmalige kabinet deze uitgangspunten verder uitgewerkt. Zo laat het Rijk afspraken over verstedelijking, groene ruimten en landschappen over aan provincies en gemeenten. Ook krijgen gemeenten meer ruimte voor kleinschalige natuurlijke (organische) groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het Rijk houdt weliswaar vast aan ‘geconcentreerde verstedelijking’, maar geeft tegelijkertijd aan dat aan gemeenten meer vrijheid geboden wordt om, in onderlinge afstemming, te bouwen voor de eigen bevolkingsgroei, ook waar het kwetsbare gebieden betreft. NVB beoordeelt deze ontwikkelingen, waarbij meer aangesloten wordt bij de wens van de woonconsument, positief.



WOONVISIE RIJK

Op 4 juli 2011 presenteerde het toenmalige kabinet Rutte I de zogeheten Woonvisie, die tot op heden samen met de Structuurvisie het landelijk VROM-beleid verwoordt. In de Woonvisie zijn de volgende uitgangspunten gekozen: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dit alles moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investerings-perspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt. Het kabinet Rutte I wilde verder het eigenwoningbezit bevorderen, omdat dit bijdraagt aan het opbouwen van het eigen vermogen, de zelfredzaamheid van burgers en de leefbaarheid van buurten en wijken. Belangrijkste praktische maatregel om de woningmarkt te stimuleren, was het besluit tot een tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting (tot 1 juli 2012). Inmiddels is deze maatregel permanent gemaakt (zie ook onder ‘Verlaging overdrachtsbelasting twijfelachtig voordeel voor nieuwbouw’).



WETSVOORSTEL OMGEVINGSWET DOOR KABINET AANGENOMEN

Op 12 juli 2013 heeft het kabinet ingestemd met het wetsvoorstel Omgevingswet, waarmee zij alle wetgeving die op dit moment geldt in het omgevingsrecht, integraal in één nieuwe wet op wil nemen. Op dit moment bestaat het omgevingsrecht uit 40 sectorale wetten, 117 Algemene Maatregelen van Bestuur (AMVB’s) en honderden ministeriële regelingen. Door al deze wetgeving te vervangen door één omgevingswet, wil het kabinet het omgevingsrecht 82 I hoofdstuk 4: indicatoren

voor gebruikers eenvoudiger te maken. Inmiddels heeft de Raad van State het wetsvoorstel beoordeeld, en naar aanleiding hiervan aan het Kabinet een stevig en omvangrijk advies uitgebracht, dat ook aanbevelingen over inhoud en vervolgproces omvat. De minister zal met dit advies aan de slag gaan, waarbij de verwachting is dat de minister in juni 2014 een gewijzigd wetsvoorstel Omgevingswet naar de Tweede Kamer zal sturen. De Omgevingswet gaat uit van een instrumentele benadering. De Omgevingswet omvat dan ook een zestal ‘kerninstrumenten’, namelijk de omgevingsvisies, de omgevingsplannen of -programma’s, de decentrale regelgeving waaronder het omgevingsplan, de algemene rijksregels, de omgevingsvergunning en het projectbesluit. Daarnaast biedt de wet enkele ondersteunende instrumenten, zoals de milieueffectrapportage, de gedoogplichten en de grondexploitatie. Hoewel het doel van de wet is, het omgevingsrecht te verbeteren door het eenvoudiger en beter te maken, staan heel veel regels (nog) niet in het wetsvoorstel. Het kabinet kiest er voor om veel regels nader uit te werken via AMVB’s. Bijgevolg hiervan is, dat voor veel delen van de wet op dit moment nog onduidelijk is hoe het er straks werkelijk uit zal komen te zien. Bovendien komt door het gebruik van AMVB’s de democratische legitimiteit van de regelgeving op een hellend vlak te staan, terwijl de ‘alles in één wet’-gedachte nog steeds niet bereikt wordt. De achterliggende ambitie van de wet is weliswaar te waarderen. Vereenvoudiging en versnelling van projecten is in ieders belang, zeker ook in dat van ontwikkelaars en bouwers. Ook de ambitie om procedures voor vergunningen van 25 naar 8 weken te brengen, stemt hoopvol. Desondanks blijft NVB kritisch over de Omgevingswet. De vraag is namelijk of de vereenvoudiging op deze manier wel bereikt wordt. Het is bovendien zo dat de meeste tijd in het bouwproces niet verloren gaat in wetgeving, maar in bestuurlijke stroperigheid en (bijvoorbeeld) noodzakelijk vooronderzoek t.b.v. de vergunningverlening. Een nieuw instrumentarium zal aan dit gegeven waarschijnlijk niets (ten goede) wijzigen. Bovendien zijn er in de afgelopen jaren al talrijke maatregelen genomen op dit vlak. Denk hierbij alleen al aan de Wet ruimtelijke ordening (2008), de Waterwet (2009), de Crisis- en herstelwet en de permanentmaking hiervan (2010 en 2013), de Wet administratieve bepalingen omgevingsrecht (2010), het nieuwe Bouwbesluit (2012) en de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (2013). Gezien het gegeven dat uitvoeringsambtenaren vaak een paar jaar tijd nodig hebben om te leren werken met de finesses en mogelijkheden van nieuwe wetten, vrezen wij dat met het maken van nieuwe procedures eerder een stap achteruit dan vooruit wordt gezet. Ambtenaren bij gemeenten en het bedrijfsleven zijn nog lang niet gewend aan de instrumenten die met de afgelopen vernieuwingen zijn ingevoerd. Echte versnelling van procedures in het omgevingsrecht zal dan ook slechts kunnen worden behaald als de materiële eisen die sectorale wetgeving stelt, worden teruggebracht tot een absoluut minimum. Om deze versnelling te verwezenlijken, is dus niet per se een nieuw instrumentarium nodig, maar zou het schrappen dan wel het verlagen van eisen uit huidige wetten al een enorme versnelling opleveren. Ook het verbeteren van de bestuurscultuur bij veel instanties (“Ik heb x weken om een vergunning te verlenen, waarom zou ik dan op dag één het antwoord al geven?”) levert, ook met de huidige regels, al enorme versnelling op. Hiervoor is op zich geen wet nodig, maar slechts een mentaliteitsverandering.



MILJARDEN VERLIES OP BOUWGROND

De problemen op de woningmarkt hebben ook de gemeenten niet onberoerd gelaten. Veel gemeentelijke grondexploitaties sluiten niet langer. In reactie op de problemen heeft o.a. Amsterdam eerder de bouw van een groot aantal projecten stopgezet en andere gemeenten, 83 I hoofdstuk 4: indicatoren

w.o. Den Haag, volgden. In de kern is dit dé achilleshiel van de woningbouw in de komende jaren. Gemeenten krijgen het steeds moeilijker. Het is voor hen erg lastig om de financiële touwtjes aan elkaar te knopen. Een eerste vingeroefening laat een negatief effect zien van in totaal vier à vijf miljard euro. Allereerst nemen de uitkeringen uit het gemeentefonds af, met naar schatting enkele miljarden op jaarbasis. Vervolgens lopen de inkomsten uit de grondverkoop terug, terwijl aan de andere kant de kosten voor gemeenten doorlopen (renteteller). Hoewel een verlaging van de grondprijzen voor de vitaliteit van de woningbouw onontkoombaar is, is dat voor veel gemeenten lastig. Het structurele tekort accepteren, betekent dat gemeenten, hetzij lokaal de lasten sterk moeten verhogen, hetzij een structureel beroep op het Rijk moeten doen. In dat laatste geval wacht hen echter de artikel 12-status en komt de gemeente onder curatele van het Rijk te staan. Het is duidelijk dat veel gemeenten dit niet aanlokkelijk vinden. Dus houden zij de grondprijzen in stand. Dit in de hoop om geen verlies te (hoeven) nemen. Uiteindelijk is dit echter uitstel van executie en noch de woningzoekenden, noch de bouwbedrijven met hun vele werknemers zijn ermee gediend.



ONTWIKKELAARS DE ‘CASH COW’ VAN DE SAMENLEVING?

Wat thans zorgen baart is het opvallende gemak waarmee veel (overheids)instanties de gevolgen, die zij van de crisis ondervinden, ‘over de schutting’ gooien. Met name instanties die producten of diensten leveren die wettelijk verplicht of noodzakelijk zijn voor ontwikkelaars, gebruiken hun positie als monopolist en verschuilen zich te vaak achter het credo “de markt zit tegen, dus om onze dienstverlening op orde te houden moeten we de tarieven verhogen”. Hiermee worden de gevolgen van een tegenzittende markt eenzijdig afgewenteld op marktpartijen, die, door diezelfde tegenzittende markt niet zomaar hun tarieven kunnen verhogen. Sterker, ze moeten hun prijzen verlagen, terwijl de kosten almaar toenemen. Voorbeelden zijn er te over. Bijvoorbeeld: de gemeentelijke leges, die in sommige gemeenten nog steeds stijgt. Een ander voorbeeld betreft de in 2008 ingevoerde Grondexploitatiewet, die gemeenten instrumenten moest bieden om de planontwikkelingskosten te verhalen op grondeigenaren, maar die nu soms leidt tot exorbitante bedragen aan de gemeentelijke kas. Protesteren heeft meestal weinig zin, want als grondeigenaar kun je nu eenmaal niet naar een andere gemeente om ruimtelijke toestemming op je perceel te krijgen. Tenslotte zijn per 1 januari 2014 opnieuw de kosten gestegen, die het Kadaster voor bepaalde diensten berekend, waar ontwikkelaars niet onderuit kunnen, zoals bij perceelsvorming.



KWALITEIT EN KWALITEITSBORGING

Op 27 november 2013 heeft de minister voor Wonen een brief aan de Kamer gestuurd, waarin hij heeft aangegeven de verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit, primair bij de bouwsector zelf neer te willen leggen. In de 14 kantjes lange brief geeft de minister aan dat hij ontevreden is over de kwaliteit die in de bouw wordt geleverd. De minister wijst hierbij als mogelijke oorzaak aan, dat partijen zich verschuilen achter hun gemeente, die het bouwplan ook toetst bij het verlenen van de vergunning. Hierom wil de minister de private bouwtoets en privaat toezicht vanaf 2015 mogelijk maken. Bij wijze van overgangstermijn zal de minister gedurende drie jaar een duaal stelsel hanteren, waarbij de aanvrager van een vergunning mag kiezen of hij de bouwtoets uit laat voeren door de gemeente, of door de markt. NVB heeft al vaker aangegeven voorstander te zijn van een private kwaliteitsborging, maar heeft hiervoor andere redenen dan de minister. Hoofdzakelijk is daarbij de argumentatie dat door private toetsing dubbel werk - en dus vaak dubbele kosten – kan worden voorkomen. 84 I hoofdstuk 4: indicatoren

Een belangrijke voorwaarde voor het slagen van het experiment van de minister is dan ook, dat de minister wettelijk borgt dat de bouwleges zullen dalen. Immers, gemeenten die de bouwtoets niet uitvoeren, moeten hier ook niets voor in rekening mogen brengen. Het moet niet zo zijn dat ontwikkelaars de rekening die ze niet betalen voor de bouwtoets, gepresenteerd krijgen in de vorm van bijvoorbeeld verhoogde legeskosten van de ruimtelijke toets. Ook heeft de minister in zijn brief aangegeven te willen onderzoeken, of het invoeren van een verhoogde aansprakelijkheid van de aannemer ten opzichte van de opdrachtgever een positief effect heeft op de bouwkwaliteit. Ten slotte heeft de minister aangegeven te willen onderzoeken of het versterken van het retentierecht van de opdrachtgever, (het recht om 5% van de aanneemsom op de laatste termijn in te houden) dat nu 3 maanden na de oplevering geldt, opgerekt kan worden tot 5 jaar na de oplevering. Hiermee zou de aannemer een impuls krijgen om betere kwaliteit te leveren, althans dat verwacht de minister4. NVB heeft in een brief aan de vaste Kamercommissie voor wonen en rijksdienst laten weten zich niet te herkennen in de kritiek van de bewindsman. De maatregelen van het uitbreiden van de aansprakelijkheid en het oprekken van het retentierecht zijn zinloos, onuitvoerbaar en zullen uiteindelijk zelfs kostprijsverhogend werken, waarmee de minister een groot risico loopt juist het tegenovergestelde te bereiken van wat hij beoogt.


86 I bijlagen: OZB

Overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 2013 Noord-Nederland

Afd. Groningen/ 0 Drenthe

10

0

10

30

40

30

40

50

19 17 15 15 15 14 13 13 13 12

Emmen Delfzijl Coevorden Groningen Hoogezand-Sappemeer Assen Hoogeveen Stadskanaal Veendam Meppel

Afd. Friesland

20

20 20 18

Dongeradeel Tytsjerksteradiel Achtkarspelen Leeuwarden Heerenveen Franekeradeel Smallingerland

Weststellingwerf Opsterland Ooststellingwerf Skarsterlân

50

15 15 14 13 13 13 11 10 10

Grote verschillen

De tarieven van de OZB zijn hier aangegeven per € 10.000,- w aarde. Daarmee kunt U het eigen bedrag uitrekenen. Een voorbeeld Voor een huis in Emmen met een taxatiew aarde van € 200.000,- betaalt de bew oner 20 eenheden maal € 19,- dus € 380,-. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn groot. Voor een even duur huis bijvoorbeeld in Ooststellingw erf is dat € 200,-.

BRON I Coelo Atlas van de lokale lasten 2013

BRON | Coelo Atlas van de lokale lasten 2013

87 I bijlagen: OZB

157B

Overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 2013 (vervolg) Oost-Nederland

Afd. Zwolle

0

10

20

30

40

0 Afd. Apeldoorn

50

12 10 10

Zwolle Kampen Steenwijkerland

40

50

Harderwijk

Voorst

10

Oldebroek

Zutphen

10

Nijkerk

9

0

10

20

40

50

11 10 9 9

14

Borne

14 11

Hellendoorn

11

Oldenzaal

11 9

Wierden

9

20

12 11

20 20

Nijmegen

16

Beuningen

88 I bijlagen: OZB

50

30

40

50

9

0 10 Afd. Nijmegen

BRON I Coelo van de lokale lasten 2013 BRON | Coelo AtlasAtlas van de lokale lasten 2013

40

19

Zevenaar

Wijchen

30

12

Doetinchem Duiven

10

Hardenberg

0 10 Afd. Arnhem Rheden

13

Hengelo Haaksbergen

8

Arnhem

15

Losser Almelo

Rijssen-Holten

30

50

14

Elburg

Afd. Twente

40

11

Barneveld Nunspeet

30

18

Dronten

10

Winterswijk

20

Lelystad

Brummen

40

9

0 10 Afd. Harderwijk

13

30

12

Epe

11

Raalte

20

Apeldoorn

0 10 20 30 Afd. IJsselstreek, Oost-Gelderland Deventer

10

11

50

Overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 2013 (vervolg) Midden-Nederland

Afd. Wageningen

0

10

20

30

40

50

13 12 11 11 11 10 10 9

Wageningen Wijk bij Duurstede Culemborg Ede Renkum Geldermalsen Tiel Veenendaal

Afd. Utrecht

0

10

De Bilt Nieuwegein Utrecht IJsselstein Zeist

10

10

30

40

50

12

Amersfoort

10

Baarn

9

Hilversum Huizen

6

Bussum

5

10

Leusden Soest

20

20

13

Almere

0 Afd. Amersfoort

8

De tarieven van de OZB zijn hier aangegeven per € 10.000,- w aarde. Daarmee kunt U het eigen bedrag uitrekenen. Een voorbeeld Voor een huis in Amersfoort met een taxatiew aarde van € 200.000,betaalt de bew oner 20 eenheden maal € 12,- dus € 240,-.



89 I bijlagen: OZB

30

40

50

30

40

50

12 10 10 10 9 8

Houten

Afd. 't Gooi0

20

Overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 2013 (vervolg) West-Nederland Afd. NoordHolland noord 0

10

Beverwijk Heerhugowaard Alkmaar Castricum Heemskerk Hoorn Langedijk Purmerend Velsen Edam-Volendam Heiloo

0 10 Afd. Amsterdam

Aalsmeer Diemen Uithoorn Amstelveen

Hendrik-Ido-Ambacht Leerdam Maassluis Spijkenisse Vlaardingen Dordrecht Krimpen a/d Ijssel Oud-Beijerland Papendrecht Rotterdam Schiedam Zwijndrecht Barendrecht Capelle a/d IJssel Gorinchem Ridderkerk Sliedrecht De Ronde Venen Hellevoetsluis Werkendam

40

50

Afd. Leiden

0

10

20

10 8

Katwijk

10

20

Rijswijk Voorschoten

50

Westland Pijnacker-Nootdorp Wassenaar

Leidschendam-Voorburg Den Haag

40

50

13 11 11 11 10 10 9

Delft

40

30

17

Zoetermeer

30

50

11

Noordwijk

20

40

15

Alphen a/d Rijn

Afd. Den Haag 0

30

17

Leiden Leiderdorp

13 13 11 10 10 9

Almere Zaanstad

Afd. Rotterdam0

30

13 11 11 10 10 10 10 10 10 10 9 8

Den Helder

Amsterdam

20

6

6 10

20

30

40

50

13 13 13 13 13 12 12 12 12 12 12 12 11 11 11 11 10 9 9 9

Afd. Gouda0

10

90 I bijlagen: OZB

50

11

Woerden


40

13

Waddinxveen


30

14

Gouda

Afd. Haarlem0

20

10

20

Haarlem

10

Haarlemmermeer

10

Heemstede

10

Hillegom

8

Lisse

8

30

40

50

Overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 2013 (vervolg) Zuid-Nederland

Afd. Zeeland

0

10

20

30

40

50

Loon op Zand

12

Vlissingen Middelburg

10

Tholen

10

Oosterhout Woensdrecht Bergen op Zoom Breda

Afd. Den Bosch 0

10

0 Afd. Zuid-Oost Brabant

10

Nuenen Deurne

Helmond Valkenswaard Best Veldhoven Geldrop-Mierlo

30

40

50

Etten-Leur Geertruidenberg Reimerswaal Roosendaal Rucphen Gilze-Rijen Tilburg

Zundert

Afd Limburg 0

10

20

30

40

Heerlen

50

Kerkrade Landgraaf Sittard-Geleen Brunssum Stein Maastricht

8 8 8 7

Roermond Venray Meerssen Weert

20 18 17 17 17 16 14 14 13 13 12 11

Venlo

18 16 13 11 10

Gemert-Bakel

Eindhoven

20

11 11 11 10 10 10 10 9 9 9 9

Boxtel Veghel Vught Oisterwijk Oss Schijndel Waalwijk Cuijck Den Bosch Heusden Uden

20

9

De tarieven van de OZB zijn hier aangegeven per € 10.000,- w aarde. Daarmee kunt U het eigen bedrag uitrekenen. Een voorbeeld Voor een huis in Breda van € 200.000,- betaalt de bew oner 20 eenheden maal € 10,- dus € 200,-.



91 I bijlagen: OZB

30

40

50

12 11 11 11 11 11 10 10 10 10 10 10 10 9 9 9

Goirle

12

Borsele

10

Dongen

13

Terneuzen

0

Steenbergen

13

Goes

Afd. WestBrabant

30

40

50

NVB-ledenlijst 2014 A De A.C.K. B.V. Adriaans Projectontwikkeling B.V. Altus Advies en Ontwikkeling B.V. Van Arnhem Ontwikkeling B.V. Atrium Vastgoedontwikkelaars

Postbus 3050 Postbus 1001 Postbus 115 A. v. Diemenstr. 36 Groenhovenstr. 5

2220 CB 5700 BA 1180 AC 4104 AE 2311 BT

Katwijk Helmond Amstelveen Culemborg Leiden

071-4020274 0492-523759 020-6662555 0345-514341 071-5660050

B Ballast Nedam Bouw BAM Woningbouw B.V.

Postbus 1558 Postbus 114

3430 BN 3980 CC

Nieuwegein Bunnik

030-2854300 030-6598944

H.W. van Beek Vastgoed B.V. Van Bekkum Projecten B.V. Bouwbedrijf Berghege B.V. Aannemersbedrijf Gebr. Blokland B.V.

Dalweg 23 Wiekenweg 53 a Postbus 46 Postbus 236

3707 BG 3815 KL 5340 AA 3370 AE

06-22220290 033-2542140 0412-633977 0184-620888

Boer Projectontwikkkeling B.V. Bot Bouw Initiatief B.V. Bramer Projectontwikkeling B.V. De Bunte Vastgoed B.V. BVR Groep B.V.

Postbus 135 Postbus 15 Postbus 53 Postbus 8029 Postbus 1355

2410 AC 1700 AA 7670 AB 6710 AA 4700 BJ

Zeist Amersfoort Oss HardinxveldGiessendam Bodegraven Heerhugowaard Vriezenveen Ede Roosendaal

D Dekker Projectontwikkeling B.V. Dijkstra Ontwikkeling Dura Vermeer Bouw Midden West B.V.

Postbus 9465 Postbus 120 Postbus 439

1800 GL 8700 AC 2100 AK

Alkmaar Bolsward Heemstede

072-5115373 0515-334033 023-7529700

E J.P. van Eesteren B.V. Adriaan van Erk Bouw B.V.


3980 CC 2860 AA

Bunnik Bergambacht

030-6566666 0182-352344

F Florie en van den Heuvel B.V. Fraanje Woningen Bureau Franken B.V.


3430 BA 2980 AH 5512 ZG

Nieuwegein Ridderkerk Vessem

030-6028200 0180-465211 0497-591899

G Geveke Bouw B.V. Aannemersbedrijf J.A. Van Gisbergen B.V. Bouwbedrijf Van der Gragt

Postbus 19 De Luther 1-3 Postbus 14

9750 AA 5095 AC 1520 AA

Haren Hooge Mierde Wormerveer

050-5334777 013-5091259 075-6871851

H Bouwbedrijf Hazenberg B.V. HD Projectrealisatie B.V. Heembouw Vastgoed Hegeman Bouwontwikkeling B.V. Heijwaal Ontwikkeling Hendriks Coppelmans Ontwikkeling Hendriks Projectontwikkeling B.V. Projektontwikkeling Heutink Hoedemakers bouw bv Holleman Santpoort Bouwgroep B.V.

Postbus 112 Jan Leentvaarlaan 30 Postbus 30 Postbus 432 Postbus 177 Postbus 9711 Postbus 179 Postbus 19 Postbus 93 Hofgeesterweg 18A

5260 AC 3065 DL 2370 AA 7600 AK 3440 AD 5602 LS 5430 AD 8280 AA 5240 AB 1991 AD

Vught Rotterdam Roelofarendsveen Almelo Woerden Eindhoven Oss Genemuiden Rosmalen Velserbroek

073-6580580 010-4148667 071-3320070 0546-454541 0348-484010 040-2622255 0412-669444 038-3854344 073-6410814 023-5385454

92 I bijlage: ledenlijst

0348-688221 072-5200555 0546-562555 0318-683370 0165-631111

Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling B.V. Van der Horst Bouwgroep B.V. Houta Projectontwikkeling B.V. BM van Houwelingen B.V.

Postbus 1297 Postbus 276 Postbus 144 Postbus 13

9701 BG 5430 AG 5660 AC 3370 AA

050-5494121 0486-472104 040-2862110 0184-617500

5600 AR

Groningen Cuijk Geldrop HardinxveldGiessendam Eindhoven

Hurks Vastgoed Ontwikkeling

Postbus 671

J Janssen de Jong Projectontwikkeling B.V.

Postbus 131

5690 AC

Son en Breugel

0499-491313

Postbus 26 Postbus 94 Postbus 672 Postbus 2173 Postbus 38 Postbus 31

1700 AA 2220 AB 6710 BR 6802 CD 6650 AA 3886 KC

Heerhugowaard Katwijk Ede Anrhem Druten Garderen

072-5714881 071-4091040 0318-519073 026-3698199 0487-588250 0577-461855


1040 HA 7500 AK 6800 AA

Amsterdam Enschede Arnhem

020-8511850 053-4600600 026-4430243

L Bouw- en Exploitatie Maatschappij LEBO B.V. G.A.M. van Leeuwen Beheer B.V. Lely Vastgoed B.V. Lisman Holding B.V. Lithos bouw & ontwikkeling Lontplan B.V.

Jan Tooropstraat 50 Noordhoornseweg 6 Weverskade 110 Postbus 143 Postbus 2634 Postbus 12

1062 BN 2635 GB 3147 PA 3700 AC 3800 GD 9076 ZN

Amsterdam Den Hoorn Maassluis Zeist Amersfoort St. Annaparochie

020-3553111 015-2128084 010-5996310 030-6956644 033-4535959 0518-409393

M Maas-Jacobs Bouwbedrijf B.V. MBB Meulen Projectontwikkeling B.V. Van Mierlo Planontwikkeling B.V. Bouwgroep Moonen Mulleners Vastgoed B.V. Muller Bouw B.V.

Postbus 40 Postbus 1448 Postbus 63 Postbus 218 Postbus 3087 Postbus 251 Postbus 660

4880 AA 3600 BK 6000 AB 3140 AE 5203 DB 6100 AG 5340 AR

Zundert Maarssen Weert Maassluis Den Bosch Echt Oss

076-5975200 0346-562744 0495-534835 0174-522300 073-6458700 0475-418020 0412-638855

N Nederlandse Bouw Unie B.V. NIBC Bank N.V. Nijhuis Bouw B.V. Bouwbedrijf M.J. de Nijs & Zonen B.V.

Postbus 110 Postbus 380 Postbus 241 Postbus 1

4870 AC 2501 BH 7460 AE 1749 ZG

Etten-Leur Den Haag Rijssen Warmenhuizen

076-5022888 070-3425425 0548-535445 0226-397000

O Van Omme & De Groot B.V. Van Oostrum & Van Laar B.V. Opus Projecten B.V.

Heemraadssingel 223 3023 CD De Vooysplantsoen 53 3571 ZS Postbus 143 3900 AC

Rotterdam Utrecht Veenendaal

010-4775811 030-2710846 0318-495800

Postbus 203 Eemnesserweg 69 Postbus 38177

7570 AE 3743 AE 6503 AD

Oldenzaal Baarn Nijmegen

0541-588622 035-6919319 024-3030860

Postbus 90

5730 AB

Mierlo

0492-664545

K Kamp Projects B.V. Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij Kelderman Vastgoed Ontwikkeling B.V. Klaassen Beheer B.V. Klok Groep Planontwikkeling Van de KolkGarderen B.V. KondorWessels Vastgoed Koopmans Bouwgroep B.V. Kuiper Vastgoed B.V.

P Plegt-Vos Bouwgroep B.V. POG Primarrii Lapidis Real Estate Investment Facilitation Aannemingsbedr. Productiestroom B.V.

93 I bijlage: ledenlijst

040-2626200

R De Raad Bouw B.V. Rehorst Bouw B.V. Reinbouwgroep B.V. Remmers Bouwgroep B.V. Roelofs en Haase holding B.V. Roosdom Tijhuis Rots Bouw Project B.V. Rottinghuis' Aannemingsbedrijf B.V.

Postbus 3081 Postbus 18 Postbus 24 Postbus 4021 Postbus 216 Postbus 252 Postbus 230 Postbus 5

2220 CB 2860 AA 6950 AA 5004 JA 7460 AE 7460 AG 7120 AE 9700 AA

Katwijk Bergambacht Dieren Tilburg Rijssen Rijssen Aalten Groningen

071-4051414 0182-614033 0313-491949 013-5729300 0548-537373 0548-854200 0543-495010 050-3185333

S Scholtens Groep B.V. Schouten Projectontwikkeling B.V. Slokker Vastgoed B.V. Bouwbedrijf B.J. van der Steeg B.V. Gebr. Van Stiphout Projectontwikkeling

Postbus 8 Postbus 1175 Postbus 55 Sasdijk 1 Postbus 32

1687 ZG 2260 BD 1270 AB 8281 BM 5490 AA

Wognum Leidschendam Huizen Genemuiden Sint Oedenrode

0229-281800 070-3014700 035-5284400 038-3854288 0413-473488

T TBI Bouw B.V. Ter Steege Vastgoed Rijssen B.V. Thunnissen Groep B.V. Tiemstra Beheer B.V. Trebbe Groep B.V.

Postbus 23134 Postbus 218 Postbus 71 Binnenweide 3 Postbus 4

3001 KC 7460 AE 2100 AB 5467 ML 7500 AA

Rotterdam Rijssen Heemstede Veghel Enschede

010-2908500 0548-530000 023-5485303 0413-343394 088-2590000

U UBA Bouw B.V.

Postbus 62

1420 AB

Uithoorn

0297-543400

Postbus 374 Postbus 466 Postbus 9 Postbus 9 Postbus 360 Postbus 4118

1800 AJ 2740 AL 2840 AA 9610 AA 7460 AJ 5004 JC

Alkmaar Waddinxveen Moordrecht Sappemeer Rijssen Tilburg

072-5118833 0182-630660 0182-375561 0598-857010 0548-540250 013-5422063


2810 AB 1270 BB

Reeuwijk Huizen

0182-396919 035-5253910

Postbus 243 Postbus 4 Postbus 278 Postbus 245 Postbus 4181 Postbus 37 Postbus 76 Postbus 151 Postbus 16 Postbus 5103 Postbus 729 Postbus 210

5340 AE 5386 ZG 7100 AG 2290 AE 5004 JD 2200 AA 3740 AB 3840 AD 8400 AA 6802 EC 3300 AS 5140 AE

Oss Geffen Winterswijk Wateringen Tilburg Noordwijk Baarn Harderwijk Gorredijk Arnhem Dordrecht Waalwijk

0412-622423 073-5340400 0543-551010 0174-225600 013-5352135 071-3619204 035-5482828 0341-553644 0513-467654 026-3535000 078-6333911 0416-651455

V VBM Ontwikkeling Veenstede Vastgoedontwikkeling B.V. Vink Ontwikkeling B.V. Visser Vastgoed Ontwikkeling B.V. Volker Wessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Volker Wessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Midden bv Vos Plan Vastgoedontwikkeling B.V. Vreeswijk & Koebrugge bouwmij. B.V.

W Bouwbedrijf Wagemakers B.V. Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. WBC Aannemingsbedrijf B.V. Bouwmaatschappij Weboma B.V. Van der Weegen Bouwontw. B.V. Van der Wiel Bouw B.V. Van Wijnen Holding N.V. Van Wijnen Midden B.V. Van Wijnen Noord B.V. Van Wijnen Oost B.V. Van Wijnen West B.V. Van Wijnen Zuid B.V.

Voor meer informatie over de NVB-leden kunt u contact opnemen met het NVB-secretariaat, tel. 070-3860204 of surfen naar www.nvb-bouw.nl. 94 I bijlage: ledenlijst

Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Thermometer. Koopwoningen

Recommend Documents