VBO Makelaar Visie energielabel Mei 2011
Visie energielabel VBO Makelaar Deze visie bevat de standpunten van VBO Makelaar met betrekking tot het energielabel, de sancties op het ontbreken daarvan en de advertentieplicht bij aanprijzing van de te koop staande woning. VBO Makelaar is een brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs. Met circa 1000 aangesloten kantoren door heel Nederland is VBO Makelaar qua grootte de tweede brancheorganisatie van Nederland. Inhoudsopgave: Inleiding Advertentieplicht energielabel Standpunt VBO Makelaar Conclusie Profielschets VBO Makelaar
Bladzijde 3 3 5 7 8
2
Inleiding Sinds 2008 is, op last van de Europese Richtlijn Energieprestatie Gebouwen (EPBD richtlijn)1, het overhandigen van een energielabel bij verkoop van een woning verplicht. Op het ontbreken van een label stond echter geen sanctie, waardoor weinig huiseigenaren zich geroepen voelden om een energielabel voor hun woning te laten opnemen. In 2009 informeerde de toenmalige minister van Wonen, Wijken en Integratie Van der Laan de Tweede Kamer over zijn voornemen om de mogelijkheden van handhaving en sanctionering van het energielabel te onderzoeken.2 Uiteindelijk heeft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het ministerie dat tegenwoordig gaat over het energielabel, op 23 december 2010 een brief aan de Tweede Kamer gezonden waarin hij de voorgestelde sanctionering meedeelt. ‘Naar mijn mening is het energielabel pas effectief indien het breed wordt toegepast. Daarom streef ik ernaar maatregelen ter handhaving van het energielabel al eerder dan 1 januari 2013 in werking te laten treden.’3 De sanctionerende maatregelen die minister Donner wil doorvoeren op het ontbreken van een energielabel, zijn dat: -
bij verkoop of oplevering van een gebouw de transportakte niet kan worden ingeschreven in het kadaster, met als gevolg dat de overdracht niet kan doorgaan; bij verhuur van een gebouw de huurder een deel van de huurprijs niet verschuldigd zal zijn zolang er geen energielabel is.
Verschillende partijen hebben negatief op de sanctionerende maatregelen van minister Donner gereageerd. Zo stelt Vereniging Eigen Huis (VEH) dat het nog te vroeg is om met sancties te komen op het ontbreken van het label, omdat het in de praktijk bij opname van het label vaak mis zou gaan. De kwaliteit van het energielabel moet eerst nog verder verbeteren volgens VEH. De woningcorporaties daarentegen hebben laten weten niet bang te zijn voor het label, want zij hebben een groot gedeelte van hun woningvoorraad al hiervan voorzien.4 Uit onderzoek door de Universiteiten van Tilburg en Maastricht, in opdracht van het ministerie van BZK, blijkt dat het hebben van een (groen) energielabel gunstige effecten kan hebben op de verkooptijd en verkoopprijs van een woning. Uit de voor het onderzoek uitgevoerde steekproef volgt dat woningen zonder label gemiddeld een maand langer te koop staan dan woningen met een energielabel, waarbij woningen met een A-label sneller verkocht worden dan woningen met een G-label. Daarnaast volgt uit de steekproef dat voor woningen met een groen energielabel (A, B of C) gemiddeld 3% meer betaald wordt dan voor woningen met een rood label (D tot en met G). Waarbij voor woningen met een A-label de betaalde prijs zelfs 10% hoger kan liggen ten opzichte van woningen met een D-label.5 Advertentieplicht energielabel Naast de verplichting van het energielabel zelf, speelt in dit dossier ook nog de daarmee samenhangende advertentieplicht. Deze advertentieplicht vloeit voort uit de herziene Europese richtlijn EPBD.6 In de brief die minister Donner eind 2010 naar de Tweede Kamer gestuurd heeft, staat over de advertentieplicht dat ‘de verplichting om de energielabel klasse voor gebouwen waarvoor al een energielabel is verstrekt in advertenties te vermelden, zal
1
Energy Performance of Buildings Directive/EPBD 2002/91/EU Brief minister WWI Van der Laan (5 oktober 2009) 30 196 nr. 81: 3. 3 Brief minister BZK Donner (23 december 2010) 30 196 nr. 124: 2. 4 Binnenlands Bestuur (5 januari 2011) ‘Corporaties niet bang voor verplicht energielabel’. 5 Brounen, D. en N. Kok (11 april 2011), ‘Het Energielabel op de Koopwoningmarkt – de laatste stand van zaken’. 6 Artikel 14 Richtlijn EPBD 2010/31/EU. 2
3
worden opgenomen in het Besluit energieprestatie gebouwen (Beg).’7 Dit betekent dat in advertenties voor woningen het energielabel, indien aanwezig, verplicht opgenomen moet worden. De nakoming van genoemde advertentieplicht zal volgens het ministerie van BZK komen te liggen bij de opsteller van de advertentie, bijvoorbeeld de makelaar. Dit is ingegeven door het feit dat handhaving onder consumenten volgens het ministerie ondoenlijk is en dat bij een advertentie (conform genoemde richtlijn) wordt uitgegaan van “commerciële communicatie”, daarmee wordt de beroepsmatige opsteller ervan het subject van deze verplichting. Het ministerie is voornemens om de advertentieplicht, het toezicht daarop en de daaraan gekoppelde bestuursrechtelijke sanctie wettelijk vast te leggen. Voorts wordt overwogen om een kliklijn in te stellen om het melden van overtredingen van de advertentieplicht te faciliteren.
7
Brief minister Donner Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (23 december 2010) 30 196 nr. 124: 3.
4
Standpunt VBO Makelaar Het doel van het energielabel is om huiseigenaren objectief te informeren over de energieprestatie van hun woning. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning en is bedoeld om energiebesparende maatregelen te stimuleren. Het energielabel voor woningen loopt van A tot en met G. Het A-label is het energiezuinigst en het G-label is het minst zuinig. Het energielabel is maximaal tien jaar geldig. VBO Makelaar onderschrijft het belang van het label als instrument voor het bereiken van een duurzamer energieverbruik in de gebouwde omgeving. Immers, het label is in beginsel een goed instrument om te bepalen wat het energieverbruik is van een individuele woning. Op basis van de, via dit label vastgestelde, energieprestatie van de woning, kan de eigenaar dan energiebesparende maatregelen nemen om een zo beperkt mogelijk energieverbruik te realiseren. Kortom, zowel het milieu als de (portemonnee van de) consument zijn volgens VBO Makelaar gebaat bij duurzamer en dus minder energieverbruik.8 Het energielabel wordt nog steeds niet breed toegepast. Kennelijk is het label in de perceptie van de gemiddelde woonconsument “slechts” een zoveelste verplichting. De meerwaarde ervan wordt door de woonconsument nog onvoldoende ingezien. Volgens VBO Makelaar kunnen bij de woningmarkt betrokken partijen, zoals makelaars, consumenten stimuleren en adviseren over nut en noodzaak van een energielabel. Zelf heeft VBO Makelaar reeds haar maatschappelijke verantwoordelijkheid opgepakt en is zij al sinds 2008 actief met het informeren en onderwijzen van haar leden over het energielabel. Makelaars staan dicht bij de consument, zijn deskundig en kunnen vanuit die positie de consument rechtstreeks adviseren over het label. Overigens gaat de betrokkenheid van de leden van VBO Makelaar op dit punt verder dan het louter adviseren van de woonconsument. Zo zijn haar leden opgeleid om een deskundige bijdrage te leveren aan het opstellen van het label zelf. Ten slotte is VBO Makelaar samenwerkingsverbanden aangegaan met de projectorganisaties Meer met Minder en Milieu-centraal, twee organisaties die in opdracht van het ministerie van BZK tot taak hebben het draagvlak van het label onder huiseigenaren te vergroten. Op dit moment speelt nog de discussie over de kwaliteit van de afgegeven energielabels welke momenteel nog niet optimaal is, zoals blijkt uit het rapport van de VROM-inspectie.9 Alhoewel VBO Makelaar van mening is dat het label zeker een goed instrument is om te komen tot een duurzamer energieverbruik, mag er uiteraard geen enkele discussie bestaan over de kwaliteit van de afgegeven energielabels.10 Dit heeft immers een negatief effect op het vertrouwen van de consument in het energielabel. Kortom, naast het ontbreken aan inzicht in nut en noodzaak van het label bij de consument, dreigt ook de discussie over de betrouwbaarheid ervan de door minister Donner noodzakelijk geachte bredere toepassing van het label in de weg te staan. VBO Makelaar is dan ook van mening dat noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen in 2011 moeten worden doorgevoerd. Voor wat betreft de verplichting tot het hebben van het energielabel is VBO Makelaar het met minister Donner eens dat de tijd van vrijblijvendheid voorbij is, omdat gebleken is dat vrijblijvendheid niet werkt. Maar, zij gaat bij het breed toepassen van het energielabel liever
8
Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties neemt de gebouwde omgeving ongeveer 40% van het nationale energieverbruik voor haar rekening. 9 Uit het rapport van de VROM-inspectie (14-10-2010) bleken zes van de dertig onderzochte afgegeven energielabels na herkeuring in een andere energieklasse te vallen. 10 Minister Donner heeft de Tweede Kamer in maart 2011 toegezegd dat hij nog voor de zomer 2011 zal berichten over de uitkomsten van het herhalingsonderzoek van de VROM-Inspectie naar de (verbetering van de) kwaliteit van het energielabel.
5
uit van belonen dan van sanctioneren. De voorstellen van minister Donner, frustreren van onroerend goedtransacties en overdracht van eigendom, zijn volgens VBO Makelaar niet bevorderlijk voor particulieren zelf en de woningmarkt als geheel. De maatregelen werken een goede doorstroming op de woningmarkt namelijk tegen. Overigens blijkt dat Nederland met de door minister Donner aangekondigde sanctiemaatregelen uit de pas loopt met de in andere EU-lidstaten gehanteerde sanctiestelsels. In Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en België wordt aan de verkoper-eigenaar een boete opgelegd indien bij overdracht blijkt dat er geen energielabel is afgegeven voor de betreffende woning. De overdracht van eigendom wordt in die lidstaten echter niet belemmerd. VBO Makelaar ziet de volgende stimuleringsmaatregelen als probater middel om de opname van energielabels voor woningen te vergroten: -
Een label met een A of B-energieklasse leidt tot korting op de overdrachtsbelasting of onroerendezaakbelasting; Meer mogelijkheden voor NHG-lening voor panden met een A of B-label.
Op verzoek van de toenmalige minister Van Middelkoop van Wonen, Wijken en Integratie, heeft het Nibud in 2010 berekend welke invloed energiebesparing kan hebben op de hypotheek. Uit de berekening blijkt dat er een aanzienlijk verschil is tussen een appartement met energielabel A++ en een vrijstaande woning met energielabel G. De te verkrijgen hoogte van de hypotheek tussen deze twee woningen zou een verschil van 80.000 euro opleveren ten gunste van de eerste. Dit betekent dat mensen meer zouden kunnen lenen als ze een energiezuiniger huis hebben.11 In 2010 is in de NHG-norm de mogelijkheid gegeven om € 6.500,- extra te lenen om energiebesparende maatregelen te nemen.12 VBO Makelaar is van mening dat een hogere hypotheek mogelijk zou moeten zijn. Wat betreft de advertentieplicht is VBO Makelaar van mening dat er geen halve maatregelen genomen moeten worden. VBO Makelaar vindt dat consumenten voordat zij hun woning verkopen in het bezit moeten zijn van een energielabel voor de woning. Hierdoor kan een uiteindelijke frustratie van de onroerendgoedtransactie, indien bij de notaris blijkt dat het label niet aanwezig is, worden voorkomen. VBO Makelaar kan zich echter niet vinden in het besluit van het ministerie van BZK om de naleving van de advertentieplicht niet bij de verkopende consument maar bij de opsteller van de betreffende advertentie, bijvoorbeeld diens makelaar, neer te leggen. Dit strookt niet met het verplichte energielabel zelf, waarbij de naleving wel bij de consument komt te liggen. Mocht de advertentieplicht bij wet worden vastgelegd en de naleving ervan komen te liggen bij de opsteller van die advertentie, zoals de makelaar, de woningcorporatie of private eigenaar, dan zal samenwerking moeten worden gezocht met de andere brancheverenigingen die hierdoor worden geraakt, zoals NVM, VastgoedPro, Aedes, IVBN, om dit verder uit te werken.
11
Cobouw (26 juni 2010) ‘Energielabel telt mogelijk mee in NHG’. Brief minister Van der Laan van het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (8 december 2009) 30 196 nr. 91: 3.
12
6
Conclusie Zoals uit onderzoek is gebleken, is het energielabel een goed instrument om huiseigenaren bewust te laten zijn van de energiezuinig-/-onzuinigheid van hun (nieuwe) woning. Dit kan als stimulans werken om energiebesparende maatregelen te nemen, waardoor de kosten die ze kwijt zijn aan energieverbruik gaan dalen. VBO Makelaar is dan ook van mening dat het energielabel een nuttig instrument is. Alleen, zij is het niet eens met de manier waarop minister Donner het achterblijven van het aantal energielabels aanpakt. Belonen is in haar optiek effectiever dan bestraffen. Door huiseigenaren te belonen en zo de meerwaarde van het label bij hen inzichtelijk te maken, lopen ze een stap harder. Door ze te bestraffen gaan ze op zoek naar manieren om onder de sanctie uit te komen. Daar komt bij dat het door minister Donner aangekondigde sanctiestelsel, waarmee Nederland zoals gezegd uit de pas loopt met de sanctiestelsels in andere lidstaten, ook zal gaan leiden tot het nog verder verstoren van de doorstroming op de woningmarkt. Dus VBO Makelaar wil huiseigenaren belonen voor het opnemen van een energielabel en niet bestraffen.
7
Profielschets VBO Makelaar VBO Makelaar is een brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs. Met circa 1000 aangesloten kantoren door heel Nederland is VBO Makelaar qua grootte de tweede brancheorganisatie van Nederland. VBO Makelaar behartigt de belangen van haar leden en hun cliënten richting politiek en overheid. Zo stond VBO Makelaar aan de basis van de driedagen-bedenktijd regeling. De VBO-makelaars zijn betrokken makelaars die de lokale markt zeer goed kennen. Zij kunnen als aankoop- of verkoopmakelaar bemiddelen in het gehele aan- of verkooptraject van een woning. Maar u kunt hen ook voor deeldiensten inschakelen. Zij geven u graag een totaaladvies op het gebied van wonen. Dat betekent dat u bij hen ook voor tips over energiebesparing en subsidies voor bijvoorbeeld verbouwingen terecht kunt. De VBO-makelaars en –taxateurs zijn gecertificeerde, vakbekwame makelaars/taxateurs die permanent worden getoetst op hun vakkennis. Omdat zij zijn aangesloten bij een brancheorganisatie staan ze voor kwaliteit en betrouwbaarheid, hun dienstverlening wordt gewaarborgd door de gedragscode. De gecertificeerde VBO-makelaars staan ingeschreven in het kwaliteitsregister SCVM dat strenge eisen aan inschrijving stelt. Op hun handelen wordt bovendien toegezien door een onafhankelijk Tuchtcollege. Om de consument nog meer zekerheid te geven, werken VBO-makelaars volgens de Algemene Consumentenvoorwaarden. Tenslotte zijn zij aangesloten bij de Stichting Geschillencommissie en beschikken zij over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. VBO Makelaar bestaat reeds 25 jaar als brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs. Naast een sectie Wonen, is er een aparte sectie Bedrijfsmatig Vastgoed en een sectie Agrarisch Vastgoed. De organisatie is gevestigd in Nootdorp (ZH). Kijk op de site www.vbo.nl voor meer informatie over brancheorganisatie VBO Makelaar.
8
