Vaststelling jaarverslag

1

Vaststelling jaarverslag Het jaarverslag is vastgesteld door de directeur/bestuurder met goedkeuring van de Raad van Toezicht en de algemene ledenvergadering op 9 juni 2009. Sint-Oedenrode, juni 2009.

2

Voorwoord Bij een woningcorporatie denkt niet iedereen direct aan dienstverlening, terwijl wij als organisatie dit jaar juist veel energie hebben gestoken in het verbeteren van die dienstverlening en de klant centraal hebben gesteld. Des te meer reden om dit jaarverslag de titel Tot uw dienst! mee te geven en u te informeren over de verschillende vormen van dienstverlening in onze organisatie, van interne dienstverlening tot dienstverlening bij u thuis, in onze ‘winkel’ en in het dorp. Wovesto kan terugkijken op een zeer geslaagd jaar. Een belangrijke doelstelling was het behalen van het KWH-Huurlabel, een certificaat dat de kwaliteit van onze dienstverlening weergeeft. Wovesto is daarvoor door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector onderzocht en beoordeeld en op 4 november tijdens de algemene ledenvergadering heeft Gerard Visser – consultant bij KWH – het certificaat aan Wovesto uitgereikt. Op financieel gebied hebben we de lat hoog gelegd. We zijn er trots op dat we ondanks de integrale vennootschapsbelasting, de beperking in het huurbeleid, de Vogelaarheffing, de kredietcrisis, de stijgende bouwkosten en de steeds moeilijker wordende financieringsmogelijkheden het jaar afsluiten met een positief resultaat van €1,7 miljoen. Dit is mede gelukt door tijdig in te grijpen in en in te spelen op voorzienbare ontwikkelingen. Het bedrag van €1,7 miljoen wordt in zijn geheel toegevoegd aan onze algemene bedrijfsreserve. Vanuit onze doelstelling en visie hebben we daarnaast actief gewerkt aan de dienstverlening van woningzoekenden en huurders en hebben we een actieve bijdrage geleverd aan de maatschappelijke activiteiten in Sint-Oedenrode. Wij zien graag dat u onze visie deelt en vanuit uw betrokkenheid ook een oordeel vormt over onze prestaties. Hopelijk inspireert dit jaarverslag om met Wovesto contact op te nemen om samen te werken aan kwaliteit van dienstverlening op het terrein van wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid in Sint-Oedenrode. Sint-Oedenrode, juni 2009 L.A.M. Overmars Directeur/bestuurder

3

Inhoudsopgave

Vaststelling jaarverslag

2

Voorwoord

3

2008: Wovesto in woord en beeld

7

1. Tot uw dienst

8

Missie en visie

8

Personeel en organisatie

9

Kwaliteit van dienstverlening

2. Dienstverlening in de winkel

12

15

Visie en beleid

15

Betaalbaarheid

16

Huurbeleid

16

Mutaties

17

Woningzoekenden

17

Betalingsachterstanden en uitzettingen

17

Bijzondere aandachtsgroepen

18

Aan- en verkoop van woningen

19

Vestobeheer

19

4

3. Dienstverlening in de bouw

20

Visie en beleid

20

Energie en milieu

21

Prestatieafspraken gemeente

23

Projecten

24

4. Dienstverlening in het dorp

25

Visie en beleid

25

Leefbaarheidsactiviteiten in 2008

26

Leefbaarheid

27

Sponsoring en giften

27

Samenwerking met doelgroepen

28

In gesprek met belanghouders

31

Klachtenadviescommissie

32

5. Dienstverlening in geld

33

Vennootschapsbelasting

33

Vogelaarheffing

33

Kredietcrisis

34

Financiering

34

Financieel beleid

34

Verbindingen

36

5

6. Toezicht Verslag van de Raad van Toezicht

7. Jaarrekening 2008

38 38

45

Winst- en verliesrekening

46

Algemene grondslagen voor het opmaken van de jaarrekening

46

Toelichting op de balans

49

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

52

Toelichting op de winst- en verliesrekening

53

Kengetallen 2008

57

Accountantsverklaring

58

Bestuursverklaring

59

Colofon

60

6

2008: Wovesto in woord en beeld

7

1. Tot uw dienst Missie en visie Openheid, betrokkenheid en draagvlak zijn belangrijke thema’s voor Wovesto en thema’s die het uitgangspunt voor beleid vormen, in concrete werkwijzen ingebed zijn en tot resultaten leiden. Van onze visie en missie maken we dan ook geen geheim. Sterker nog, wij streven ernaar onze visie zoveel mogelijk te toetsen aan de ideeën en opvattingen van onze huurders en belanghouders. Mede dankzij hun inbreng hebben wij de visie op onze positie, onze rol en ons functioneren als maatschappelijke onderneming verwoord in een ondernemingsplan. Visie Wovesto opereert als een maatschappelijke onderneming die zorg draagt voor een gedifferentieerd aanbod aan woningen en een breed pakket aan diensten. Om die reden ontwikkelen we, samen met andere organisaties, nieuwe initiatieven die bijdragen aan het versterken van wonen, zorg en welzijn. Voor het voorzien in passende en kwalitatief goede huisvesting, richt Wovesto zich in principe op alle doelgroepen, maar in het bijzonder op diegenen die om uiteenlopende redenen extra aandacht vragen. Een belangrijk onderdeel van onze visie, is het leveren van een actieve bijdrage aan de leefbaarheid van wijken en kernen. Onze visie drijft ons, leidt ons functioneren en vormt de rode draad voor de concretisering van het beleid. Missie In het verlengde van deze visie, heeft Wovesto haar missie geformuleerd: opereren als maatschappelijke onderneming die voorziet in passende en kwalitatief hoogwaardige (huur)woningen voor uiteenlopende categorieën van woonconsumenten. Daarnaast levert Wovesto op basis van haar maatschappelijke betrokkenheid en in overleg en samenwerking met derden, een bijdrage aan het welzijn en de leefbaarheid van de wijken en kernen in de gemeente Sint-Oedenrode. Kortom: Midden in de samenleving. In 2006 hebben we ons ondernemingsplan voor de periode 2006-2010 gepresenteerd in de vorm van een routekaart, zodat klanten en relaties een beeld kregen van de koers die Wovesto voor ogen heeft op langere termijn. Vanuit de visie en missie, die in deze route verwerkt zijn, zijn doelstellingen geformuleerd die ertoe moeten leiden dat de route ons via verschillende mijlpalen brengt naar onze eindbestemming. De mijlpalen voor 2008 waren het behalen van het KWH-Huurlabel, klantgestuurd groot onderhoud

8

en het toepassen van CO2-reducerende technieken bij onderhoud en nieuwbouw. Alle investeringen en activiteiten die in het wonen, in de (fysieke) omgeving en in de dienstverlening worden gedaan, dragen bij aan het vergroten van het maatschappelijk rendement. In overleg met de belanghouders definiëren we wat onder maatschappelijk rendement verstaan moet worden en worden de criteria bepaald. Aan de hand van deze criteria worden de bijdragen aan dat maatschappelijk rendement beoordeeld. Van belang is dat alle contacten en contracten met leveranciers gebaseerd zijn op het uitgangspunt van integriteit en ketenverantwoordelijkheid. De integriteitscode en klokkenluidersregeling zijn vernieuwd en onder de aandacht gebracht bij medewerkers en leveranciers en op de website geplaatst.

Personeel en organisatie De organisatie van Wovesto bestaat uit de afdelingen Woondiensten, Financiën en Control, Vastgoed en staf. Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door Leo Overmars, directeur/bestuurder. Samen met de managers van de afdelingen vormt hij het Management Team (MT) van Wovesto. De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur. Acht keer per jaar is er overleg tussen de Raad en de directeur/bestuurder. In 2008 is een proces van organisatieontwikkeling afgerond. Dit heeft geleid tot een aanpassing van de organisatiestructuur. Op 1 januari 2009 is de organisatie van Wovesto overgegaan van een afdelingenstructuur naar een frontoffice en backofficestructuur. De verandering van structuur is hoofdzakelijk ingezet om de dienstverlening te verbeteren en de interne processen te optimaliseren. De frontoffice wordt gevormd door Woondiensten en de backoffice bestaat uit Financiën en Control, Vastgoed en de staf. Op de volgende bladzijde is de organisatie schematisch weergegeven in een organogram. De afdeling Woondiensten vormt de grootste afdeling van de organisatie. Woonconsulenten verzorgen het eerste en het meeste klantcontact, beantwoorden vragen van klanten en adviseren hen in verschillende woonsituaties. De woonconsulenten zijn breed inzetbaar en werken aan leefbaarheid, incasso, verhuur, het woningzoekendenbestand, mutaties, reparatieverzoeken en aanvragen voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV). Wanneer nodig, benaderen de woonconsulenten specialisten van de backoffice voor hun expertise ten aanzien van procedures en werkterreinen binnen de corporatie.

Tabel 1

Personeelskengetallen per 31 december 2008

Medewerkers

19

Mannen

7

Vrouwen

12

Fulltimers

10

Parttimers

9

Fte’s

16

Gemiddelde leeftijd

44

Gemiddeld dienstverband (in jaren)

12

Ziekteverzuim

5.55%

Gemiddelde verzuimfrequentie

1.28%

Gemiddelde verzuimduur (in dagen)

8.7

Uitgaven t.b.v. opleiding en scholing

€29.000

9

Bij Wovesto werken vijf woonconsulenten om de klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn. De complexbeheerder en twee onderhoudsmedewerkers zorgen voor dienstverlening bij de mensen thuis, onder andere in de vorm van beheer, reparaties en onderhoud. De manager geeft leiding aan de afdeling en is lid van het Management Team. Op de afdeling Financiën en Control is de focus verlegd van uitvoeren naar interne dienstverlening en van registreren naar beheersen. De medewerkers van de afdeling Financiën en Control werken aan de administratie, jaarrekening, begroting, interne controle, procedures, treasury, verzekeringen en automatisering. Eén medewerker verzorgt de crediteurenadministratie, twee andere medewerkers verzorgen de overige subadministraties, de grootboekadministratie, interne controle, procedures, en automatisering. De manager geeft leiding aan de afdeling en is lid van het Management Team. De afdeling Vastgoed bestaat uit een projectleider vastgoed, een medewerker vastgoed, een huishoudelijke medewerker en een manager. De projectleider vastgoed houdt zich bezig met VvE-beheer, herstructurering, projecten en strategisch voorraadbeleid. De medewerker vastgoed werkt aan grooten planmatig onderhoud, de meerjarenbegroting voor technisch onderhoud en renovatieprojecten. De medewerker huishoudelijke dienst verzorgt het huishoudelijk onderhoud van het kantoor. De manager geeft leiding aan de afdeling en is lid van het Management Team. In de nieuwe frontoffice en backoffice-structuur zijn de staffuncties onveranderd gebleven. Het bestuur wordt gevormd door de directeur/bestuurder, ondersteund door een managementassistente en een beleidsmedewerkster. Personeel Marlinde Peeters heeft Wovesto op 1 juli verlaten om elders haar carrière voort te zetten. Haar opvolgster, Marlie Bongaerts, is per 1 september bij Wovesto in dienst getreden als manager Bewonerszaken (Woondiensten in de nieuwe organisatiestructuur, zie volgende paragraaf). Eind 2008 hebben de managementassistente en de beleidsmedewerker aangegeven elders hun carrière te gaan voortzetten. De vacatures zijn inmiddels vervuld. In tabel 1 staat een overzicht van de personeelskengetallen. Communicatie met het personeel Ten behoeve van kennisdeling, informatievoorziening en het versterken van de interne cultuur met haar onderlinge contacten, organiseert Wovesto personeelsbijeenkomsten.

Organogram

10

In 2008 zijn de nieuwe organisatiestructuur, de cultuur binnen de organisatie en actuele beleidsthema’s besproken en is een excursie naar de nieuwbouwprojecten georganiseerd. Daarnaast waren er de gebruikelijke informele bijeenkomsten zoals de jaarlijkse personeelsdag en de kerstborrel. Stageplaatsen We laten graag jonge mensen kennis maken met ons bedrijf en de sector. Dat doen we door stageplaatsen aan te bieden. Niet alleen de stagiaires, maar ook de medewerkers van Wovesto krijgen de gelegenheid om nieuwe kennis en een frisse blik op te doen. In 2008 hebben Mark Verberk en Wendy Langenfeld stage gelopen op de afdeling Financiën en Control. Tessa van de Kamp is in december 2008 begonnen met haar stage als managementassistente. Automatisering Het systeembeheer van Wovesto wordt uitbesteed. In 2008 is het systeembeheer opnieuw aanbesteed, waarbij is gekozen voor een nieuwe dienstverlener. De mogelijkheden van het primaire automatiseringssysteem SG Tobias zijn uitgebreid. Met deze verbeteringsslag zijn bestaande processen verder geautomatiseerd. Uitgaande brieven en brieven naar aanleiding van mutaties en controles worden automatisch aangemaakt, het mutatie- en incassoproces is verder geautomatiseerd. Ook het woningzoekenden- en verhuursysteem dat voorheen een op zichzelf staand systeem was, is in SG Tobias opgenomen, waarmee de dienstverlening op dit punt sterk verbeterd is. Brancheorganisatie Aedes Wovesto is lid van de overkoepelende organisatie van woningcorporaties Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode en past deze en de Corporate Governancecode toe in het principe: pas toe of leg uit. De Aedescode wordt concreet gemaakt door Antwoord aan de samenleving. Met het ondertekenen van Antwoord aan de samenleving is Wovesto actief op terreinen als welzijn, onderwijs en zorg. Concrete thema’s zijn wijk- en buurtaanpak, betaalbaarheid, energiebesparing, bijzondere doelgroepen, kwetsbare doelgroepen en bouwproductie. Antwoord aan de samenleving inspireerde Wovesto om veel aandacht te besteden aan het onderwerp milieu. Wovesto heeft in het kader van good governance en de Aedescode een integriteits- en gedragscode. Deze code wordt geacht door alle medewerkers, relaties en partners nageleefd te worden en is te vinden op de website van Wovesto, onder ‘organisatie’. Daarnaast hebben we in het kader van de code een klokkenluidersregeling, die tevens op de website te vinden is.

11

Ondernemingsraad Als onderdeel van goed personeelsbeleid en communicatie heeft Wovesto ook een Ondernemingsraad (OR). De OR van Wovesto bestaat uit drie personen, die in 2008 hebben overlegd met de directeur/bestuurder. Onderwerpen die aan bod kwamen, waren de verschillende aspecten van het personeelsbeleid, een vervolg op de personeelsdag begin 2008, de invulling van de nieuwe organisatie en de vacature voor een lid van de Raad van Toezicht.

Kwaliteit van dienstverlening Wat betreft dienstverlening stelt Wovesto de klant centraal en zijn procedures en processen op een dusdanige manier ingericht dat klanten vakkundig geholpen worden. Om meer inzicht te krijgen in de kwaliteit van de dienstverlening zoals die ervaren wordt door onze klanten, heeft Wovesto na een ‘proefmeting’ in 2007 een aantal procedures verbeterd om zich vervolgens in 2008 opnieuw en officieel te laten testen door het Kwaliteitscentrum voor Woningcorporaties Huursector (KWH), met als doel het behalen van het KWH-Huurlabel.

Kwaliteitscentrum voor Woningcorporaties Huursector KWH begeleidt en stimuleert corporaties bij het werken aan kwaliteit en ziet kwaliteit als een continue verbeterproces, waarin dienstverlening aan de klant centraal staat. KWH geeft een kwaliteitskeurmerk uit voor corporaties: het KWH-Huurlabel. Het unieke van dit label, is dat de kwaliteit van dienstverlening wordt bepaald door de ogen van de huurder. Het KWH-Huurlabel Het KWH-Huurlabel beslaat alle woondiensten die een corporatie biedt aan haar klanten. Voor deze woondiensten zijn kwaliteitseisen gemaakt, welke zijn gebaseerd op algemeen gangbare normen en waarden. Voorbeelden hiervan zijn vriendelijkheid, geduld, tijdigheid, fatsoenlijkheid, duidelijkheid, redelijkheid, respect en aanspreekbaarheid. KWH beoordeelt via metingen of de corporatie voldoet aan de kwaliteitseisen. In deze metingen geven huurders hun oordeel over de dienstverlening van de corporatie, komen anonieme bezoekers langs bij de corporatie en beoordeelt het KWH bepaalde onderdelen van dienstverlening zoals telefonische bereikbaarheid. Hoe Wovesto op de tien onderdelen van kwaliteitseisen scoort, is door een onderzoek gedurende de periode maart tot juli 2008 bepaald. Een deskundige en onafhankelijke commissie heeft vervolgens aan de hand van de resultaten bepaald of Wovesto aan de eisen van het label voldoet. Wovesto heeft het

12

huurlabel behaald en op de meeste onderdelen scoort Wovesto zelfs duidelijk hoger dan het landelijke gemiddelde. Op 4 november heeft Gerard Visser van KWH het label aan Wovesto uitgereikt. We zijn trots op het behalen van het KWH-Huurlabel! Om dit samen met de huurders te vieren, heeft Wovesto alle huurders getrakteerd op gebak. De uitdaging is nu om het keurmerk ook de komende jaren te behouden, KWH onderzoekt namelijk voortdurend of Wovesto de kwaliteitseisen naar haar klanten blijft waarmaken en het keurmerk mag behouden. Op deze manier houdt KWH Wovesto constant een spiegel voor en stimuleert zij het bewaken, ontwikkelen en verder perfectioneren van de dienstverlening. Communicatie met de huurders Wovesto hecht grote waarde aan de communicatie met de huurders, die we proberen te bereiken via verschillende communicatiekanalen. Middelen die Wovesto gebruikt voor het presenteren van die informatie, zijn interpersoonlijke contactmomenten met de klant, het bewonersblad Beknopt, een brochurelijn met kluswijzers en woonwijzers, formulieren, een website waar alle informatie bij elkaar komt en berichten en advertenties in de pers. Beknopt In 2008 is het bewonersblad Beknopt drie keer verschenen. In dit blad publiceert Wovesto het laatste nieuws en laat ze huurders en relaties aan het woord. Beknopt wordt daarnaast gebruikt om huurders te informeren over aanpassingen in of nieuw beleid van Wovesto. Brochurelijn Wovesto heeft een uitgebreide brochurelijn die de klant voorziet van informatie ten aanzien van uiteenlopende woononderwerpen. De kluswijzers bevatten veelal procedures en tips, waar de woonwijzers richtlijnen bevatten die voortkomen uit ons beleid. Een aantal van de brochures en formulieren is dit jaar aangepast. De brochure Woning verlaten en de formulieren Ontevreden over dienstverlening en Verzoek afstand huurrechten zijn in 2008 toegevoegd aan de brochurelijn. Nieuwsbrief Hof van Rode Om communicatie met de bewoners te bevorderen wordt een nieuwsbrief uitgegeven in het complex Hof van Rode. De nieuwsbrief behandelt actuele zaken die spelen in het complex. Behandelde onderwerpen in 2008 waren onder andere de test van de

13

brandmeldinstallatie, de kunstworkshops, de fietsenstalling en werkzaamheden in het complex. Prikborden In alle gestapelde complexen van Wovesto hangen prikborden. Regelmatig worden via deze weg actuele zaken gecommuniceerd door Wovesto. Bewoners communiceren door middel van deze borden ook met elkaar. Website De website van Wovesto (www.wovesto.nl) wordt regelmatig geactualiseerd zodat huurders, woningzoekenden en relaties op elk gewenst moment informatie kunnen opzoeken of kunnen downloaden en ontwikkelingen kunnen volgen. Huurders kunnen reparatieverzoeken online indienen en woningzoekenden kunnen via de website een inschrijfformulier aanvragen.

14

2. Dienstverlening in de winkel Visie en beleid Wovesto bezit 1.321 huurwoningen, wat neerkomt op 19,3% van alle woningen in de gemeente Sint-Oedenrode. Het merendeel van de woningen heeft een goedkope of betaalbare huurprijs. Met dit aanbod aan huurwoningen voorziet Wovesto in de vraag naar goedkope huurwoningen. De hoge prijzen van koopwoningen maken het voor starters moeilijk om een betaalbare koopwoning te vinden. Voor deze doelgroep bouwt Wovesto betaalbare eengezinswoningen. Daarnaast verkoopt Wovesto, wanneer mogelijk, woningen en appartementen die met de Slimmer Kopen®–regeling bereikbaar worden gemaakt voor met name starters. Uit het woningmarktonderzoek 2009 blijkt Noordoost-Brabant, net als de rest van Nederland te vergrijzen, te verrijken en te individualiseren. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar duurdere huur- en koopwoningen toeneemt en er een groeiende vraag naar meergezinswoningen is, een kwalitatieve vraag waar we graag op inspelen. Voor een goed functionerende woningmarkt (zowel huur als koop), vindt Wovesto het noodzakelijk dat het aanbod van huurwoningen toeneemt richting 25% met een gedifferentieerd aanbod naar type woning en huurprijs. Met de oplevering van in totaal 24 huurwoningen is wederom een stap in de goede richting gezet. Hierbij wordt Wovesto ondersteund door de gemeente, waarmee zij de ambitie deelt om te voorzien in extra woningen in de verschillende kernen in Sint-Oedenrode. In de prestatieafspraken voor 2006-2010 zijn die ambities concreet uitgewerkt.

Dienstverlening in ‘de winkel’ Onze woonconsulenten zijn er om onze klanten te helpen, van vragen over huurprijzen en inschrijving tot voorlichting en het uitreiken van de sleutel. Het KWH-Huurlabel onderstreept de service die Wovesto biedt aan haar huurders, maar ook aan diegenen die op zoek zijn naar een woning. Kortom: Tot uw dienst! Woningtoewijzingsysteem Toewijzing vindt plaats op basis van de inschrijfdatum van de woningzoekende(n). Het uitgangspunt hierbij is onze visie: het bieden van keuzevrijheid, betaalbare woningen en het eerlijk verdelen van woningen onder de woningzoekenden.

15

Beleid ten aanzien van woonfraude Onder woonfraude worden alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning verstaan. Indien Wovesto signalen van woonfraude waarneemt, zal ingegrepen worden. Dit gebeurt in goede samenwerking met de gemeente. Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) Een belangrijke dienst voor huurders, is het zogenaamde ZAV-beleid. Wovesto geeft huurders met deze dienst de vrijheid zelf veranderingen aan te brengen in hun woning, met toestemming van Wovesto. De richtlijnen voor ZAV zijn te vinden in de brochure ZAV en bijbehorende kluswijzers. Huurders geven aan veel waardering te hebben voor deze dienst.

Betaalbaarheid Onze belangrijkste doelstelling is het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen aan mensen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. Om dat te bereiken, investeren we veel in de betaalbaarheid van onze woningen. Wovesto is niet bang voor onrendabele investeringen in nieuwbouw. We brengen lagere huren in rekening dan marktconform en beperken de woonlasten door het toepassen van energiebesparende maatregelen in zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Zie tabel 2 voor een overzicht van prijsklassen van het woningbezit en tabel 3 voor een overzicht van de portefeuille. In het kader van betaalbaarheid werkt Wovesto samen met een lokale bank, waardoor huurders een extra korting van 10% op de premie van hun ‘Alles-in-één-polis’ ontvangen. De premie voor het verzekeringspakket neemt af naarmate men meer onderdelen op de polis verzekert, een korting die kan oplopen tot 12%. Huurders van Wovesto krijgen hier nog 10% extra korting op. Deze korting kan oplopen tot tientallen euro’s op jaarbasis.

Huurbeleid Het huurbeleid van Wovesto wordt jaarlijks vastgesteld op grond van het waarborgen van de financiële continuïteit, beperking van woonlasten, het in stand houden van de kwaliteit van woningen en richtlijnen van de Rijksoverheid. In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van de regeringspartijen is afgesproken dat gedurende de kabinetsperiode de stijging van de huren zal worden gekoppeld aan de inflatie. Met dit kabinetsbeleid wordt Wovesto beperkt in haar mogelijkheden. Doordat de maximale

Tabel 2

Woningvoorraad Wovesto per 31 december 2008

Woning Goedkoop < €348,99 Betaalbaar €348,99 – €499,51 Middeldure woningen €499,51 – 535,33 Dure woningen €535,33 - €631,73 Geliberaliseerde woningen > €631,73 Totaal

Tabel 3

Aantal

Percentage

200

15%

988

75%

63

5%

45

3%

25

2%

1.321

100%

Portefeuille Wovesto per 31 december 2008

Woningen in bezit Overige vhe’s in bezit Totaal bezit Woningen in beheer Overig in beheer Totale portefeuille

SintOedenrode

Nijnsel

Olland

Boskant

Totaal

1.182

87

19

33

1.321

240

1

0

0

241

1.422

88

19

33

1.562

55

0

0

0

55

2

0

0

0

2

1.479

88

19

33

1.619

16

verhoging gelijk is aan inflatie is het niet meer mogelijk om te differentiëren op woningniveau. Daarom heeft Wovesto per 1 juli 2008 voor haar gehele bezit een huurverhoging van 1,6% (zijnde inflatie) doorgevoerd. Met dit kabinetsbeleid voorzien wij, dat wij de komende jaren telkens voor ons gehele bezit de huur met de inflatie zullen verhogen.

Mutaties In het jaar 2008 zijn er 105 woningmutaties geweest. Ook is er nieuwbouw opgeleverd: 6 appartementen Burchtstraat, 6 appartementen Borchgrave en 12 appartementen Sluisplein. De mutatiegraad is 7.9% (zie tabel 4).

Woningzoekenden

Tabel 4

Verhuren van woningen 2008

Aantal ingeschreven woningzoekenden

1.421

Aantal mutaties

105

Mutatiegraad in %

7,9

Acceptatiegraad in %

73

Per 31 december 2008 waren er 1.421 woningzoekenden. Van hen waren er 232 actief. De groep actieve woningzoekenden bestaat uit 94 starters, 74 senioren, 48 doorstromers en 16 urgenten. In totaal waren er 329 nieuwe inschrijvingen in 2008 en werden er 256 woningzoekenden uitgeschreven, 132 als gevolg van toewijzing, 124 woningzoekenden hebben elders woonruimte gevonden of niet gereageerd op de enquête.

Betalingsachterstanden en uitzettingen Wovesto heeft beleid ontwikkeld om betalings- en huurachterstand te beperken. De eerste donderdag na de vijfde dag van de maand krijgt de betreffende huurder een herinnering. Wanneer de huurder naar aanleiding van die herinnering niet betaalt, volgt er na 14 dagen een volgende herinnering. Blijft de betaling uit, dan zal Wovesto contact opnemen met de huurder om de achterstand te bespreken en eventueel een regeling te treffen. Wanneer er na dit contact nog steeds niet betaald wordt, ontvangt de huurder nog een derde en vierde herinnering waarna een deurwaarder wordt ingeschakeld. Wovesto probeert het aantal derde en vierde betalingsherinneringen te beperken tot een minimum. De nieuwe, proactieve procedure is effectief gebleken. We zijn trots te melden, dat de procedure er voor heeft gezorgd dat het aantal betalingsachterstanden in het laatste kwartaal van 2008 duidelijk af is genomen van 38 naar 12 huurders.

Tabel 5

Huurtoeslag (via) Wovesto per 31 december 2008

Aantal huurders met huurtoeslag

280

Gemiddelde bedrag aan huurtoeslag

€168,00

17

Daarnaast kan een huurder contact opnemen met Wovesto om een kosteloze betalingsregeling te treffen. De huurder kan dan in termijnen de huurschuld inlopen. Wanneer woonconsulenten of andere medewerkers vermoeden dat er meer aan de hand is, verwijzen wij de huurder door naar een professionele organisatie die de huurder helpt bij het aflossen van de schulden. Uitzetting vanwege huurschuld is een laatste stap in dit proces. In 2008 heeft er geen uitzetting plaatsgevonden.

Bijzondere aandachtsgroepen Starters en senioren Eind 2008 was 16% van onze woningzoekenden actief op zoek naar een woning. Deze groep bestaat vooral uit starters; woningzoekenden die geen zelfstandige woning achterlaten. Dit zijn over het algemeen mensen die een studentenkamer of het ouderlijk huis verlaten. Senioren vertegenwoordigen na de starters ook een groot deel van het woningzoekendenbestand. Slechts een klein deel van deze doelgroep geeft aan op korte termijn te willen verhuizen, het merendeel schrijft zich in uit voorzorg. De gemiddelde wachttijd voor senioren is ongeveer zes jaar. Bij de overige doelgroepen is dat ongeveer drie jaar. Standplaatsen en chaletwoningen In 2008 is op de locatie Boekweit vanwege gezondheidsproblemen van de bewoners, begonnen met het vervangen van een wagen door een chaletwoning. Momenteel zijn er zeven standplaatsen op deze locatie. De vraag naar chaletwoningen en standplaatsen neemt af. De doelgroep lijkt steeds vaker de voorkeur te geven aan een reguliere woning. Statushouders Wovesto zorgt ervoor dat er woningen beschikbaar zijn voor statushouders. In 2008 zijn er vijf woningen van Wovesto bewoond door statushouders, in totaal 15 personen.

Slimmer Kopen® In 2006 heeft Wovesto een nieuw product geïntroduceerd: Slimmer Kopen®. Slimmer Kopen® stelt klanten in de gelegenheid een woning te kopen van Wovesto met een flinke korting op de marktwaarde. Als tegenprestatie verlangt Wovesto het eerste recht om de woning terug te kopen. Ook wordt afgesproken met de koper de winst of het verlies te delen, uitgezonderd van de getaxeerde waardetoevoegingen die door de

18

bewoner zelf zijn aangebracht. Deze komen volledig ten goede aan de koper. In totaal heeft Wovesto in 2008 acht woningen met de Slimmer Kopen®-regeling verkocht. In 2008 is een woning teruggekocht van een bewoner en weer verkocht onder de Slimmer Kopen®-regeling aan een nieuwe bewoner.

Aan- en verkoop van woningen Vanwege de beperkte voorraad huurwoningen worden er door Wovesto geen bestaande woningen verkocht. Uitzondering hierop zijn de zogenaamde strategische aan- en verkopen. Bij strategische verkopen worden opbrengsten ingezet bij de financiering van nieuwbouw. In 2008 werden negen woningen verkocht, waarvan acht onder de Slimmer Kopen®regeling. In het kader van strategisch voorraadbeleid is in 2008 één woning aangekocht.

Vestobeheer Zoals vastgelegd in het ondernemingsplan ontwikkelt Wovesto aan wonen gerelateerde diensten. Deze dienstverlening valt onder de naam Vestobeheer. Vestobeheer is een onderdeel van Wovesto, dat zich extern met eigen logo en naam profileert. De eerste service die Vestobeheer aanbiedt, is VvE-beheer, een dienstverlening voor Verenigingen van Eigenaren. Vestobeheer heeft inmiddels drie VvE’s in beheer: Meierij aan de Dommel, Hoge Vonderstraat en Nieuw Rode.

19

3. Dienstverlening in de bouw Visie en beleid Om de bouwtechnische kwaliteit van het woningbezit van Wovesto ook in de toekomst te waarborgen, dient er dagelijks professionele aandacht te zijn voor de bestaande woningvoorraad. Het vermogen van Wovesto is in de stenen opgeslagen. Om die reden is het van belang strategisch met het woningbezit om te gaan. Om aan de steeds aanwezige vraag vanuit de markt te kunnen voldoen, zal het ontwikkelen en bouwen van nieuwe huisvesting voor woningzoekenden een belangrijke taak blijven van Wovesto. Voor starters zal het moeilijker worden om een eigen woning te verwerven, zeker nu de kredietcrisis extra hindernissen opwerpt. Bouwlocaties worden steeds schaarser en het bouwen van woningen steeds duurder. Om die redenen zal Wovesto creatief omgaan met haar nieuwbouwkansen. Nieuw te ontwikkelen woningen worden afgestemd op de vraag vanuit de markt en de woonconsument. Klantgerichtheid, maatwerk en kwaliteit zijn belangrijke pijlers om de omslag te kunnen maken van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde bedrijfsvoering. Dit betekent dat het denken en handelen vanuit uitsluitend organisatieoverwegingen plaats maakt voor het centraal stellen van de klant. Het is van belang te weten wat de behoeften zijn van de klant en hoe daarop kan worden ingespeeld. Een extra vorm van dienstverlening is ingevoerd onder de term ‘opplussen’. Opplussen houdt in dat het bestaande woningbezit op verzoek van huurders aangepast kan worden, waardoor het voor zittende huurders mogelijk wordt hun woning langer te blijven bewonen. Bij alle onderhoud- en nieuwbouwactiviteiten is er aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing. Herstructureringsbeleid Nieuwe bouwlocaties binnen het werkgebied van Wovesto zijn moeilijk te verwerven. Om die reden maakt Wovesto zich op voor het opstarten van herstructureringsplannen. In 2008 is een begin gemaakt met het beschrijven van het herstructureringsproces, waarin alle facetten van een dergelijk plan aan de orde komen. Natuurlijk dient er een goede afweging gemaakt te worden voorafgaand aan het selecteren van bepaalde woongebieden of complexen voor herstructurering. Vanuit het strategisch voorraadbeleid komen complexen naar voren die als eerste voor herstructurering in aanmerking komen. Momenteel wordt er gewerkt aan herstructurering van Kapittelhof/Rabobank, Lieshoutseweg en Seringenhof.

20

Energiebeleid De milieuparagraaf uit Antwoord aan de samenleving van Aedes vormde aanleiding voor Wovesto om een milieubeleid te ontwikkelen. Het milieubeleid omvat voorlichting, besparing op woonlasten van huurders door besparing op energie, CO2-reductie door toepassing van zonne-energie en aardwarmtesystemen in woningen en het verwijderen van (oude) laag rendement gastoestellen. Op basis van het strategisch voorraadbeleid zijn alle woningen van Wovesto voorzien van een energielabel. Groot onderhoudsbeleid In 2007 is er een nieuw groot onderhoudsbeleid ontwikkeld, dat in 2008 voor het eerst is toegepast op groot onderhoud aan de Mariannestraat. Het groot onderhoud is volgens dit beleid opgezet en bewoners zijn betrokken bij het onderhoudsproces om aan hun woonwensen tegemoet te komen. Door de modulaire opzet kan het tijdstip van uitvoering in grote mate door de bewoner bepaald worden en is de dienstverlening verbeterd. Modules aan de binnenzijde van een woning zijn: keuken, badkamer, toilet en verwarming. Voor extra comfort zijn de modules: dakkapel, vaste trap naar zolderkamer en vrijhangend toilet een optie. Wanneer zittende huurders bepaalde modules niet wensen, kan bij mutatie de nieuwe huurder alsnog kiezen voor bepaalde modules. In juni 2008 is gestart met de voorbereiding van het groot onderhoud aan de Mariannestraat. Tijdens een eerste inventarisatieronde zijn individuele gesprekken gevoerd met bewoners, waarbij ze geïnformeerd en voorbereid zijn op het groot onderhoudsplan. In deze inventarisatieronde hebben bewoners aan de hand van de aangeboden modules aangegeven welke wijzigingen, verbeteringen en uitbreidingen zij graag zouden hebben in hun woning.

Energie en milieu Duurzaam bouwen Afgelopen jaar is het Convenant Duurzaam Bouwen Noordoost Brabant vastgesteld. Dit is een samenwerkingsverband tussen gemeenten en woningcorporaties in Noordoost Brabant en het samenwerkingsverband Ruimte, Milieu en Bouwen (RMB). De partijen hebben een convenant opgesteld om gevolg te geven aan de ambitie van het kabinet Balkenende om duurzaam te bouwen. Wovesto neemt als partner deel aan dit convenant. Duurzaamheid moet een vanzelfsprekend onderdeel zijn van bouwen en renoveren in de regio Noordoost Brabant. Concreet houdt dit in dat extra voorzieningen aangebracht zullen worden bij nieuwe woningen, maar ook bij bestaande

21

woningen, om het energieverbruik en CO2-uitstoot van deze woningen te verminderen. Ondertekening van het convenant heeft op 22 januari 2009 plaatsgevonden. Energiekranten Om corporaties te helpen hun huurders te informeren over energiebesparing, heeft Aedes in 2007 voor het eerst de Energiekrant uitgebracht. Ook in 2008 is deze krant gepubliceerd en heeft Wovesto alle huurders de Energiekrant 2008 samen met het derde nummer van Beknopt toegestuurd. Energieadvies op maat voor laagste inkomens De overheid stimuleert huishoudens met lage inkomens om meer gebruik gaan maken van energiebesparende maatregelen. Wovesto participeert in een gezamenlijk project van vier gemeenten en zes corporaties: ‘Aan de slag met energie’. In 2008 heeft de doelgroep een brief gehad waarmee ze zich konden aanmelden voor een op maat gemaakt advies en een gratis energiebox. De betreffende huurders in de doelgroep zijn thuis bezocht. Tijdens het bezoek zijn zij voorgelicht over energiebesparing en is hen een gratis energiebox aangeboden. Woon- en energiemarkt Op dinsdag 4 november is er een woon- en energiemarkt gehouden in ‘De Ontmoeting’ in Odendael. De markt was bedoeld voor starters, doorstromers, senioren en mensen met een beperking, die zich (willen) oriënteren op de woningmarkt. Voor huurders van Wovesto en geïnteresseerden was er informatie verkrijgbaar over energiebesparing. Zij kregen ook een waardebon om een spaarlamp op te halen tijdens de markt. CO2 reductie In de visie van Wovesto is CO2-reductie een uitgangspunt bij zowel nieuwbouw als bestaande bouw. In het nieuwbouwproject Heikant tweede fase (De Quaystraat) is daarom een aardwarmtesysteem geplaatst. Daarnaast is bij de ontwikkeling van de Pastoor Klessensstraat en de Dominee Hoogeveenstraat in het project de Rooise Zoom (passieve) zonne-energie toegepast. In de oudere woningen van Wovesto bevinden zich nog ongeveer 130 open gastoestellen. Vaak zijn deze toestellen eigendom van de huurders. Wovesto biedt huurders aan deze toestellen te vervangen door veiligere Hoog Rendement-toestellen die energie besparen en de CO2 uitstoot reduceren.

22

Energielabels Net zoals witgoed en auto’s een energielabel dragen om aan te geven hoe energiezuinig ze zijn, zijn woningen in 2008 ook voorzien van een energielabel. De labels geven door middel van een letter en een kleur aan hoe zuinig of onzuinig een woning is. De labels worden per woningmutatie uitgereikt aan de nieuwe huurder(s). Hierbij is klasse A (groen) zuinig en klasse G (rood) onzuinig. Bij corporaties is het gemiddelde energielabel van woningen D of E. Wovesto heeft een gemiddeld energielabel C, maar streeft waar mogelijk naar een B-label en bij nieuwbouw naar een A-label. Het gecertificeerde bureau Cyclesystems heeft in 2008 het bezit van Wovesto geïnventariseerd en een database aangemaakt waarin de energieprestaties van het bezit inzichtelijk worden gemaakt. Op het moment van schrijven, heeft 70% van het totale bezit van Wovesto energielabel C of zuiniger (zie tabel 6).

Tabel 6 Label

Energielabels Wovesto-bezit Aantal woningen

A

135

Percentage van Cumulatief totale bezit percentage 10 10

B

184

14

24

C

604

46

70

D

338

26

96

E

55

4

100

F

2

0

100

G

3

0

100

100%

100%

Totaal 1.321

Prestatieafspraken gemeente Wovesto en de gemeente Sint-Oedenrode hebben gezamenlijk prestatieafspraken opgesteld voor de collegeperiode van het college van B&W (2006-2010). Ook worden er jaarlijks concrete afspraken vastgelegd. In de overeenkomst wordt op de eerste plaats een voorkeurspositie aan Wovesto toegekend voor het bouwen op het grondgebied van Sint-Oedenrode. De gemeente streeft ernaar dat in 2015 tussen de 20% en 25% van de totale woningvoorraad uit betaalbare huurwoningen bestaat. Om dat te kunnen realiseren krijgt Wovesto de ruimte om tot 2010 haar woningbezit uit te breiden tot 1.500 woningen. Daarnaast zal Wovesto participeren als bouwer in projecten met maatschappelijk vastgoed, zoals buurtcentra en brede scholen. Op 11 januari 2008 zijn de prestatieafspraken ondertekend.

23

Projecten Het dagelijks onderhoud, in de vorm van reparatieverzoeken en mutatieonderhoud, wordt grotendeels door de eigen onderhoudsdienst van Wovesto uitgevoerd. Het planmatig onderhoud is in 2008 uitgevoerd door externe partners van Wovesto. Planmatig onderhoud bestaat vooral uit het vernieuwen van cv-ketels, het uitvoeren van buitenschilderwerken, het vernieuwen van daken en het aanpassen van installaties zoals bijvoorbeeld liften. Nieuwbouw Er zijn diverse projecten in voorbereiding, in aanbouw of opgeleverd (zie tabel 7). Hieronder een korte omschrijving van de projecten in aanbouw en opgeleverde appartementencomplexen. De Quaystraat Er is een start gemaakt met de bouw van 20 appartementen in het plan Heikant tweede fase. Een primeur voor Wovesto, want dit zijn de eerste appartementen die verwarmd worden door individuele aardwarmtesystemen, passend in de visie van Wovesto om CO2-uitstoot zoveel mogelijk te beperken. De toepassing van een dergelijke installatie zal het energieverbruik sterk verlagen in vergelijking met conventionele verwarmingsmethoden en zal woningen in de zomerperiode koelen.

Tabel 7

Nieuwbouwplannen Wovesto

Straat/ Plan

Aantal

Type woning

Doelgroep

Soort woning

In voorbereiding Eimbert

6

-

Starters & Senioren

Appartementen

Eimbert

8

-

Starters & Senioren

Eengezinswoningen

Kofferen

-

Huur en koop

Starters & Senioren

Lieshoutseweg en Seringenhof

2x12

Wooneenheden

Cliënten Dichterbij

Appartementen en Eengezinswoningen Herstructurering

De Holm

-

Multifunctioneel

Bewoners Olland

Herstructurering

Kapittelhof/ Rabobank

-

-

-

Herstructurering

De Quaystraat

20

Huur

Starters & Senioren

Appartementen

Eerschotsestraat

8

Huur

Starters & Senioren

Eengezinswoningen

Pastoor Klessensstraat en Dominee Hoogeveenstraat

19

Huur

Starters & Senioren

Eengezinswoningen

In aanbouw

Eerschotsestraat Eind 2008 heeft de gemeente een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van 8 grondgebonden woningen aan de Eerschotsestraat. Met de uitvoering daarvan is Wovesto inmiddels gestart. Pastoor Klessensstraat en Dominee Hoogeveenstraat In 2008 is een start gemaakt met de realisatie van het plan de Rooise Zoom. Wovesto zal van dit plan 19 grondgebonden woningen gaan afnemen. Sluisplein, Burchtstraat en Borchgrave In 2008 zijn in totaal 24 appartementen en 2 commerciële ruimtes opgeleverd. Door de oplevering van deze appartementen zijn de grote bouwontwikkelingen in het centrum van Sint-Oedenrode nagenoeg voltooid. Beide projecten zijn niet door Wovesto zelf ontwikkeld maar zijn afgenomen van ontwikkelaars.

Opgeleverd in 2008 Sluisplein

12 1

Huur Commercieel

Starters & Senioren

Appartementen

Burchtstraat Borchgrave

6 6 1

Huur Huur Commercieel

Senioren Starters

Appartementen Appartementen

24

4. Dienstverlening in het dorp Visie en beleid Woonkwaliteit en leefbaarheid zijn veelomvattende begrippen. Op de eerste plaats is het aanbieden van passende en betaalbare woningen bepalend voor de kwaliteit van wonen en leefbaarheid. Daarnaast werkt Wovesto als maatschappelijk ondernemer nauw samen met andere organisaties om de leefbaarheid in de breedste zin in stand te houden en waar nodig te verbeteren. Voor Sint-Oedenrode, Boskant, Olland en Nijnsel geldt dat er weinig problemen voorkomen. Via structureel overleg en het organiseren van en deelnemen aan inspraakavonden, inventariseren we wensen en knelpunten op het gebied van leefbaarheid en dorpsontwikkelingsplannen. Zo werd er een inspraakavond over inbraakpreventie georganiseerd, waar Wovesto samen met de gemeente, politie en preventieadviseurs in participeerde. Vanuit inventarisaties zoals deze, stellen we in gezamenlijk overleg met de belanghouders vast waar en hoe we maatschappelijke investeringen vormgeven. Na toestemming voor concrete projecten van de Raad van Toezicht en de leden in de ledenvergadering gaan we gezamenlijk aan de slag. Door deze werkwijze realiseren we gezamenlijk met belanghouders maatschappelijk rendement. Wonen, zorg en welzijn De thema’s wonen, zorg en welzijn zijn sterk met elkaar verbonden. Vanuit de component wonen, zoekt Wovesto samenwerking met partners in de wereld van zorg en welzijn om samen met hen leefbaarheid en welzijn van klanten en inwoners van SintOedenrode te verbeteren. Met behulp van samenwerkingsovereenkomsten leggen we de afspraken met partners vast. Dit is inmiddels gebeurd met Labyrint, BrabantZorg en Dichterbij. Wet maatschappelijke ondersteuning De regering wil er voor zorgen, dat burgers zo lang en zo zelfstandig mogelijk kunnen blijven deelnemen aan de samenleving. De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) moet bijdragen aan het bevorderen en behouden van de zelfredzaamheid en de maatschappelijke participatie van burgers. Het maatschappelijke doel van de Wmo is de participatie van alle bewoners, op alle vlakken die de samenleving kent. De wet moet het mensen mogelijk maken om zo lang mogelijk zelfstandig in de maatschappij te functioneren. Wovesto kan hierin bijdragen door middel van samenwerking met de gemeente en participeert daarom in het

25

Wmo-platform. In de prestatieafspraken met de gemeente zijn afspraken ten aanzien van de Wmo vastgelegd.

Leefbaarheidsactiviteiten in 2008 Wovesto hecht vanuit haar visie en missie grote waarde aan de leefbaarheid van de wijken en kernen, waarin haar klanten wonen. Om de leefbaarheid daar te vergroten, worden activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid georganiseerd, gestimuleerd en gesteund. Een belangrijke activiteit in 2008 was de lancering van Ariadne, die met haar interactieproject ouderen bij elkaar brengt en hen bezoekt in ‘De Ontmoeting’. Dit gaat niet alleen vereenzaming tegen, maar heeft een positieve invloed op de bewoners die met haar in contact komen. Kunstworkshops Enkele bewoners vonden de entree van Hof van Rode niet gezellig genoeg. Dit was aanleiding voor kunstenares Fieke Barten om daar iets aan te doen. Samen met de bewoners is zij ingeschakeld om hier verbetering in aan te brengen. De schilderijen zijn opgehangen in de entree van Hof van Rode en zijn in mei 2008 feestelijk onthuld door Leo Overmars. Geen saaie entree meer, maar een vrolijk en creatief welkom bij binnenkomst van het complex. Concerten De atria van Hof van Rode hebben een goede akoestiek en lenen zich daarom goed voor het geven van concerten. In 2008 zijn op initiatief van twee koren voor bewoners en belangstellenden twee concerten gehouden. Op 18 juni heeft het Roois Kamerkoor opgetreden en op 15 november het Projectkoor. Kunst voor en door senioren In samenwerking met de Kunststichting en met ondersteuning van sponsors is aan kunstenares Jeanne van Heeswijk (bureau Jeanne Works) uit Rotterdam opdracht gegeven voor een kunstproject. Het project omvat een op onderlinge communicatie en ontmoeting gerichte interactie tussen senioren door middel van internet (www.metariadne.nl) en een kletskamer. Het project is uitgevoerd met een virtueel en live optredende ‘Ariadne’. Op 11 juni heeft Sint-Oedenrode kennis kunnen maken met Ariadne. Na een wandeling door Sint-Oedenrode heeft ze opgetreden met smartlappenkoor ‘De Rooise Dommelklanken’. Elke woensdag komt Ariadne naar ‘De

26

Ontmoeting’ om mensen te ontmoeten en de website te promoten. Daarnaast heeft zij verschillende activiteiten georganiseerd of bijgewoond, waaronder de jaarlijkse barbecue van Hof van Rode, de kerstviering, promotie van het boek van Mari Oerlemans, die de geschiedenis van Odendael in een boek heeft verteld en weergegeven. Binnentuin Ameroyenhof De binnentuin van Ameroyenhof is opnieuw ingericht. Na een enquête en inspraakavond is er een nieuw ontwerp van de tuin gemaakt. De tuin is inmiddels gereed en de huurders kunnen in het voorjaar gaan genieten van hun nieuw beplante tuin.

Leefbaarheid In 2008 zijn er 61 meldingen geweest van overlast. Daarbij valt te denken aan klachten over bijvoorbeeld de tuin of geluid. Maar leefbaarheid is ook het oplossen van problemen en het treffen van preventieve maatregelen. Wovesto neemt daarom deel aan het signaleringsoverleg dat met de gemeente en diverse andere instanties eens per kwartaal wordt gehouden. Door dit overleg worden problemen tijdig gesignaleerd en oplossingen gecreëerd. Door de inzet van onze complexbeheerder en medewerkers Woondiensten is voor veel meldingen een bevredigende oplossing geboden.

Sponsoring en giften Sponsoring is voor Wovesto als organisatie een manier om haar maatschappelijke verantwoordelijkheid tot uiting te brengen, waarbij onze visie en doelstellingen van betrokkenheid in de samenleving het uitgangspunt zijn. In 2008 werd in totaal €17.000,- uitgegeven aan sponsoring en giften voor onder andere buurtinitiatieven, de Oda midzomernacht, AED-apparaten, speeltoestellen in Olland en het Gewoon Anders festival. Onlangs heeft Wovesto Stichting Smitsorgel Martinuskerk een sponsoring toegezegd voor een periode van drie jaar. Het orgel werd gerenoveerd en de stichting wil de culturele waarde van het orgel in de Martinuskerk onder de aandacht brengen. Wovesto deelt de ambitie om cultureel erfgoed te beschermen en uit te dragen.

27

Samenwerking met doelgroepen Dorpsraden Olland, Nijnsel en Boskant Hart voor Olland In samenwerking met de dorpsraad Olland, Stichting de Holm, Stichting voor Katholiek Onderwijs Sint-Oedenrode (SKOSO), Katholieke Bond Ouderen (KBO), omwonenden, gemeente en kerkbestuur werd onder begeleiding van het adviesbureau Laride/de Loods het project ‘Hart voor Olland’ opgezet en uitgewerkt. Laride/de Loods heeft verschillende scenario’s en concepten ontwikkeld voor dorpsontwikkelingsplan met een multifunctionele accommodatie. De projectgroep heeft hierbij gekozen voor het integreren van de huidige Holm en de Sint Petrus basisschool in één multifunctionele accommodatie. Dit concept wordt in 2009 verder uitgewerkt. Boskant Samen met de dorpsraad van Boskant zijn er 550 enquêtes verspreid onder de huishoudens in Boskant. Er is onder andere gevraagd naar de huidige woonsituatie en de gewenste woonsituatie in de toekomst. Uit de resultaten blijkt dat bij verhuizen de eerste keus het kopen van een vrijstaand huis is en als tweede keus het kopen van een twee-onder-een-kap woning. Respondenten blijven het liefst in Boskant wonen mocht men verhuizen, met als tweede keus de wijk Vogelenzang dichtbij het centrum van SintOedenrode. Minder verantwoordelijkheid voor onderhoud is een reden voor respondenten om te gaan huren. De reden om te kopen is het opbouwen van vermogen. De dorpsraad van Boskant is bezig met het dorpsontwikkelingsplan van Boskant en Wovesto ondersteunt de dorpsraad hierbij. Er is inmiddels een visie voor een dorpsontwikkelingsplan uitgewerkt en er zijn scenario’s uitgetekend. Nijnsel De dorpsraad van Nijnsel heeft haar ambities vastgelegd in een document ‘Gruts op Nènzel’. Wovesto participeert in de opzet en uitwerking van deze ambities. Labyrint Zorg Wovesto en Labyrint bieden in Sint-Oedenrode huisvesting en begeleiding aan cliënten van Labyrint. Het betreft hier cliënten die een Autisme Spectrum Stoornis hebben. Het begeleid wonen vindt plaats in zowel zelfstandige appartementen als in de vorm van groepswonen. Wovesto huisvest 5 cliënten van Labyrint (zie tabel 8).

Tabel 8

Aantal gehuisveste cliënten Labyrint Zorg per 31 december 2008

Adres

Aantal cliënten

Kapittelhof Nijnselseweg Mauritsstraat Totaal

1 1 3 5

28

Dichterbij Wovesto en Dichterbij hebben een intentieovereenkomst voor cliënten van Dichterbij waarin vastgelegd is dat speciaal op maat gemaakte huurappartementen ontwikkeld worden die geheel conform het Programma van Eisen van Dichterbij worden gebouwd. Dit zorgt ervoor dat deze doelgroep (weer) in nabijheid van familie en in hun vertrouwde dorp kan wonen. De appartementen worden voorzien van domotica. Domotica staat voor elektronische communicatie tussen toepassingen in en om een woning. Zorgtaken, ontspanning, communicatie en het besturen van functies in en om de woning worden door elektronische apparaten en netwerken gemakkelijker gemaakt voor bewoner en/of dienstverlening1. Er worden 14 appartementen en woningen bewoond door cliënten van Dichterbij (zie tabel 9). Momenteel zijn twee projecten voor in totaal 24 cliënten in Nijnsel in voorbereiding.

Tabel 9

Aantal appartementen en woningen voor cliënten van Dichterbij per 31 december 2008

Adres

Aantal appartementen of woningen

Aantal cliënten

Sperwer Grote Doelenlaan Deken van Erpstraat Meierij Totaal

7 2 3 2 14

9 9 8 8 34

Stichting Toegankelijkheid Stichting Toegankelijkheid behartigt de belangen van mensen met een (functie)beperking. Zij geeft advies en zorgt ervoor dat deelname aan de lokale samenleving op een dusdanige manier wordt ingericht, dat deze voor iedereen toegankelijk is. Wovesto overlegt twee keer per jaar met Stichting Toegankelijkheid. De stichting is de klankbordgroep bij zowel nieuwbouw als bestaande projecten van Wovesto. Zij bestudeert tekeningen van nieuwbouwprojecten op toegankelijkheid. De stichting heeft een eigen rubriek in het bewonersblad Beknopt, waarin zij tips geven over toegankelijkheid. Welzijn SALUS Welzijn SALUS is de brede welzijnsinstelling in de gemeente Sint-Oedenrode waar Wovesto mee samenwerkt, zowel bij incidentele projecten als structureel met deelorganisaties van Welzijn SALUS. Een onderdeel van de samenwerking is de participatie in de interculturele werkgroep. De doelstelling van deze werkgroep is het bevorderen van integratie van verschillende culturen in Sint-Oedenrode, waarbij de ontmoeting tussen deze culturen centraal staat. Het gaat hierbij om het bij elkaar brengen van bijvoorbeeld autochtonen, mensen met een functiebeperking, allochtonen, ouderen en verschillende jongerenculturen. Om deze ontmoeting tot stand te brengen worden evenementen georganiseerd zoals het Gewoon Anders Festival. Wovesto onderschrijft deze doelstelling en wil graag meewerken om de doelstelling te stimuleren. Welzijn SALUS Ouderen adviseert Wovesto over seniorenhuisvesting. Samen nemen we initiatieven om kleinschalige woon-, zorg- en welzijnactiviteiten te ontwikkelen. Bij de 1

Vrij naar de definitie op www.domotica.nl/domotica.php (2009).

29

woonruimteverdeling hebben zij een adviserende en signalerende rol, vooral wanneer senioren door sociale of medische overwegingen urgent huisvesting nodig hebben. Er zijn afspraken over het signaleren van eenzaamheid en verwaarlozing gemaakt. BrabantZorg Samen met BrabantZorg is het project Odendael ontwikkeld. De bouw is inmiddels gereed. Er is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld om in het kader van beheer samen verder te werken. Enerzijds voorziet de samenwerkingsovereenkomst in het gezamenlijk aanbieden van onze dienstverlening. Anderzijds streven we er naar om in de nabije toekomst nieuwe projecten op te zetten, waarin nieuwe vormen van wonen, zorg en welzijn gecombineerd worden. In dit kader is er een raamovereenkomst opgesteld. Samen met BrabantZorg is een enquête gehouden onder de bewoners van het nieuwe project (Odendael, Meierij en Deken van Erpstraat). Deze enquête heeft inzicht gegeven in wensen en tevredenheid van bewoners over verschillende aspecten van de dienstverlening en communicatie van Wovesto. Uit de resultaten blijkt dat de bewoners op de hoogte zijn van en tevreden zijn over het werk van onze complexbeheerder. Het bewonersblad Beknopt wordt door de meerderheid gelezen en als informatief omschreven. De behoefte aan een bewonerscommissie verschilt per complex, bewoners van Hof van Rode (Deken van Erpstraat) geven aan hun bewonerscommissie zeer te waarderen. Odendael Project Odendael is ingericht en ontwikkeld als een multifunctionele accommodatie. Het complex is te omschrijven als een woonzorgzone waarin huisvesting, dienstverlening en gezondheidszorg samen komen in het centrum van Sint-Oedenrode. In het centrum zijn onder andere kinderopvang, huisartsen, fysiotherapeuten, jeugdtandverzorging en een prikpost gehuisvest. Op 2 april 2009 vond de officiële, formele opening plaats en op 13 april is er een open dag georganiseerd voor alle bewoners van Sint-Oedenrode en andere geïnteresseerden. ‘De Ontmoeting’ Als spil van het centrum, zorgt ‘De Ontmoeting’ ervoor dat bewoners en huurders van Wovesto een gezellige ruimte hebben waar zij anderen kunnen ontmoeten, een spelletje kunnen spelen en kunnen dineren. Er is een grote professionele keuken aanwezig die zowel ’s morgen, ’s middags en ’s avonds zorgt voor een divers menu. De zaal met podium en het café vormen een grote ruimte waarin regelmatig optredens gegeven worden en activiteiten worden georganiseerd, die altijd gratis toegankelijk zijn voor huurders van Wovesto. ‘De Ontmoeting’ is dagelijks geopend van 9.00 uur tot 23.00 uur.

30

Katholieke Bond Ouderen In samenwerking met de Katholieke Bond Ouderen (KBO) geeft Wovesto voorlichting over het thema wonen voor ouderen. Zo zijn op dinsdag 16 september ruim 25 leden van de KBO op bezoek geweest bij Wovesto. Zij kregen een presentatie over onder andere woningtoewijzing, projecten van Wovesto en inschrijfcriteria. Aansluitend hebben zij een rondleiding door het kantoor van Wovesto en de werkplaats gehad. Er zijn daarnaast in oktober nog twee bijeenkomsten in ‘De Ontmoeting’ geweest, waarbij Wovesto samen met BrabantZorg een presentatie ‘Onbezorgd ouder worden’ heeft verzorgd voor een groter publiek.

Woongroep 50+ Park Kienehoef Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) staat voor een groep mensen die zich verenigt in een rechtspersoon en grond verwerft waarop de groep zelf woningen ontwikkelt voor eigen gebruik2. Een mooi voorbeeld van CPO in Sint-Oedenrode is woongroep 50+ Park Kienehoef. In de wijk Kinderbos is de groep actief op zoek naar een locatie voor groepswonen. De bijzondere doelstelling maakt het project extra uniek. Wovesto is gevraagd om dit initiatief te ondersteunen en begeleiden. In 2008 is het woonwensenonderzoek, zoals eerder uitgevoerd in 2006, herhaald. Daaruit bleek onder andere dat verhouding tussen het aantal huur- en koopwoningen veranderd is met een voorkeur voor huurwoningen en dat de meeste leden kiezen voor een appartement. In maart 2009 is een vergadering gehouden waarin Leo Overmars een presentatie heeft gehouden over de visie van Wovesto en de samenwerking met de vereniging bij de realisatie van het project. De vereniging heeft Wovesto gevraagd het bouwproces te begeleiden en zowel de vereniging als Wovesto is voornemens een intentieovereenkomst te ondertekenen om de samenwerking vast te leggen. De bouwcommissie van de vereniging heeft onlangs samen met medewerkers van Wovesto gebrainstormd over de invulling van het project en zal op korte termijn een aantal architectenbureaus uitnodigen om een ontwerp te presenteren.

In gesprek met belanghouders Ledenvergadering Twee keer per jaar vindt een algemene ledenvergadering voor de huurders en woningzoekenden van Wovesto plaats. Dit jaar was dat op 2 juni en 3 november en was 2

Vrij naar de definitie uit Bouwen met Burgers: Handboek CPO (2008).

31

er bij beide vergaderingen een opkomst van ruim 100 leden. Onderwerpen op de agenda waren onder andere de nieuwbouwplannen, jaarrekening 2007, begroting 2009 en actualiteiten. Bij deze vergaderingen zijn de directeur/bestuurder, het MT en de Raad van Toezicht aanwezig. De vergadering wordt geleid door de voorzitter van de Raad van Toezicht. Bewonerscommissie Hof van Rode Ieder kwartaal vindt er een vergadering plaats met de bewonerscommissie Hof van Rode. Tijdens deze vergaderingen worden (lopende) zaken besproken die leven in het complex. De bewonerscommissie telt acht leden, die een afspiegeling vormen van de bewoners van het complex.

Klachtenadviescommissie Waar gewerkt wordt, kunnen fouten gemaakt worden. Ook bij Wovesto kunnen klachten binnenkomen. Deze klachten worden binnen de organisatie voortvarend opgepakt en verholpen. Wanneer naar inzicht van de klant de klacht niet goed is opgelost, heeft Wovesto een klachtenregeling. Voor de uitvoering van deze regeling heeft Wovesto een onafhankelijke klachtenadviescommissie. De commissie bestaat uit drie huurders, te weten Dhr. T. Aarts, Dhr. J. Wijn (tevens lid van de Raad van Toezicht) en Dhr. J. Hulsen. Tijdens de ledenvergadering brengt de voorzitter van de klachtenadviescommissie verslag uit over werkzaamheden van de commissie. In het jaar 2008 zijn er geen klachten bij de commissie ingediend. Om de klant nog beter van dienst te zijn, heeft Wovesto in 2008 het bestaan van de klachtenadviescommissie extra onder de aandacht gebracht. Dat hebben we gedaan om de kwaliteit van de dienstverlening te waarborgen. Huurders kunnen informatie over de procedure vinden op de website en er is een brochure gemaakt over de klachtenprocedure die op de website te vinden is maar ook op ons kantoor afgehaald kan worden.

32

5. Dienstverlening in geld Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2006 moeten corporaties vennootschapsbelasting (vpb) betalen over hun commerciële activiteiten. Vanaf 2008 is deze belastingplicht uitgebreid naar alle activiteiten. Over de interpretatie en toepassing van de vpb-plicht heeft Wovesto voor 2006 en 2007 een vaststellingsovereenkomst (VSO) met de Belastingdienst getekend. Een VSO biedt langjarige zekerheid en een beknopt controleregime. Met de uitbreiding van de belastingplicht per 1 januari 2008 is ook de VSO per die datum beëindigd. Inmiddels is er een VSO2. Wovesto is voornemens deze VSO2 te tekenen. De integrale vpb-plicht heeft een bijzonder grote impact op een vastgoedbedrijf als Wovesto. Het vpb-tarief bedraagt weliswaar circa 25%, de feitelijke lastendruk voor Wovesto valt veel hoger uit. Bij tegenvallende resultaten is het zelfs mogelijk dat er bedrijfseconomisch verlies wordt geleden en toch enkele honderdduizenden euro’s aan vpb moet worden betaald. De reden hiervoor is dat bij het fiscaal resultaat twee van de grootste kostenposten, de afschrijvingen en de overige waardeveranderingen materiële activa, niet als aftrekpost mogen worden genomen.

Vogelaarheffing In 2008 heeft de toenmalige minister van Wonen, Werken en Integratie, mevrouw Vogelaar, besloten om in 2008 en volgende jaren via een heffing bij de corporaties jaarlijks €75 miljoen te genereren ten behoeve van bijzondere projectsteun voor de aanpak van 40 aandachtswijken. Voor Wovesto betekent dit een jaarlijkse aanslag op het vermogen van €83.000. Wovesto heeft, evenals een groot aantal andere corporaties, een bezwaarschrift ingediend tegen de heffing. Redenen hiervoor zijn de volgende; - Wovesto acht de heffing in strijd met de woningwet en de rechtszekerheid; - Wovesto acht de heffing een willekeurige en disproportionele ontneming van eigendom; - de noodzaak van de bijzondere projectsteun en daarmee de heffing is onvoldoende aangetoond en - de criteria voor toekenning en vrijstelling van de heffing als ook de selectie van de 40 wijken zijn onzorgvuldig tot stand gekomen en getuigen daarmee van willekeur.

33

In 2009 zal een aantal proefprocessen plaatsvinden. De uitvoerder van de heffing, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, heeft toegezegd zich te conformeren aan de uitslag van deze proefprocessen.

Kredietcrisis In 2008 werd Nederland getroffen door de kredietcrisis. Tot nu toe zijn de gevolgen voor Wovesto nog beperkt gebleven. De stagnerende woningmarkt vormt echter wel een reëel risico voor de verkoop van bestaande huurwoningen. Ook de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt zijn zorgelijk. De rente is weliswaar gedaald, maar omdat de opslagen enorm zijn opgelopen, is het risico groot dat toekomstige leningen tegen hogere rentetarieven moeten worden aangetrokken. Dit geldt met name voor langlopende leningen, die zelfs vrijwel niet meer uit de markt zijn te halen.

Financiering Wovesto trekt haar leningen aan onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten en leningen voor maatschappelijk vastgoed. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Voor woningen geldt daarbij een door de politiek bepaalde maximale stichtingskostengrens van €200.000. Door de stijgende bouwkosten en de extra investeringen voor duurzaamheid, wordt het steeds moeilijker om onder deze grens kwalitatief goede woningen te bouwen. Daarmee wordt de financiering van sociale woningbouw steeds moeilijker. Wanneer leningen niet onder garantie van het WSW kunnen worden aangetrokken, leidt dit tot hogere tarieven en zal geld minder makkelijk beschikbaar zijn. De lobby van Aedes en WSW om deze grens te verhogen is tot nu toe zonder resultaat gebleven.

Financieel beleid De bedrijfsvoering wordt afgestemd op het behoud van de financiële continuïteit. Uitgangspunt is dat het vermogen 10% tot 20% hoger is dan het vermogen dat nodig is om risico’s op te kunnen vangen. De financiële middelen die structureel boven het benodigde vermogen beschikbaar zijn, worden ingezet voor investeringen in betaalbare woningen, dienstverlening en leefbaarheid. De afgelopen jaren is Wovesto in staat gebleken om het woningbezit op een hoogwaardig kwaliteitsniveau te brengen en te houden. Dit geldt voor zowel

34

nieuwbouwprojecten als voor de uitvoering van groot onderhoud. Ook kon er extra aandacht besteed worden aan duurzaam en aanpasbaar bouwen. Het beleid voor de komende jaren is er op gericht de vermogenspositie verder te versterken om nieuwbouw, met de daarbij behorende afboeking van onrendabele toppen, mogelijk te maken. Dit doen we door kostenbeheersing en door beperkte verkoop van woningen. Uit de beoordeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over 2007 blijkt dat het vermogen van Wovesto in 2007 en de 5 jaren daarna toereikend is om de risico’s op te kunnen vangen. Door de integrale vpb-plicht, beperking in het huurbeleid, de Vogelaarheffing, de kredietcrisis, stijgende bouwkosten en de stichtingskostengrens van €200.000 komt onze financiële positie echter onder druk te staan. Aanvullende maatregelen zoals extra verkoop van woningen en het opschorten van voorgenomen investeringen, zijn dan nodig. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is in 2008 met €6,2 miljoen afgenomen tot €109,0 miljoen. De belangrijkste oorzaak hiervan is de parameteraanpassing van de jaarlijkse stijging van de restwaarde voor grond van 5% naar 2,25% (-€20,8 miljoen). In 2008 is voor het eerst de rentabiliteitswaardecorrectie in de bedrijfswaardeberekening toegepast, wat een positief effect van €6,6 miljoen heeft opgeleverd. De oplevering van nieuwbouw heeft geleid tot een stijging van €5,3 miljoen en het verloop van een jaar bedrijfswaarde tot een stijging van €2,8 miljoen. Onrendabele investeringen De onrendabele investeringen in 2008 bedroegen €0,3 miljoen. Er werd voor €0,6 miljoen teruggeboekt op bestaand bezit en voor €0,9 miljoen afgeboekt op nieuwbouw (zie tabel 10). Eigen vermogen Het eigen vermogen van Wovesto is met de winst over 2008 van €1,7 miljoen toegenomen tot een bedrag van €10,1 miljoen ultimo 2008. Wovesto heeft een eigen vermogen van een bepaalde omvang nodig om haar doelstellingen op lange termijn te kunnen verwezenlijken. Een maatstaf voor de omvang van het eigen vermogen is de verhouding eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Deze verhouding, de solvabiliteitswaarde, bedraagt per ultimo 2008 13,0% (2007: 10,9%). Landelijk is dit gemiddelde 26,1% (ultimo 2007).

Tabel 10

Onrendabele investeringen

X € 1.000 Bestaand bezit

t/m 2007

2008

t/m 2008

4.873

-572

4.301

Burchtstraat 6 appartementen

434

-129

305

Borchgrave 6 appartementen

300

-141

159

0

1.451

1.451

1.450

-727

723

646

-161

485

0

598

598

7.703

319

8.022

De Quaystraat 20 appartementen Pastoor Klessensstraat en Dominee Hoogeveenstraat 19 eengezinswoningen Eimbert 6 appartementen Eimbert 8 eengezinswoningen Totaal

35

Balanstotaal Wovesto heeft een omvangrijk investeringsplan in nieuwbouwwoningen. Deze investeringen hebben een positief effect op het balanstotaal van €4,7 miljoen. Als gevolg van het vrijvallen van een uitgezette lening en een deposito van samen €4,2 miljoen is het balanstotaal in 2008 per saldo echter met slechts €0,9 miljoen toegenomen naar €78,1 miljoen ultimo 2008. Resultaat Het resultaat over 2008 bedraagt €1,7 miljoen. Het resultaat over 2008 is €0,4 miljoen hoger dan de begroting van €1,3 miljoen (zie tabel 11).

Tabel 11

Beleggingen Wovesto heeft als visie dat er geen beleggingen worden aangehouden, maar dat overschotten worden geïnvesteerd in de volkshuisvesting. Tien jaar geleden zijn overtollige middelen wel belegd middels een collegiale lening aan Talis in Nijmegen en een deposito bij ING. De lening aan Talis bedraagt €2,4 miljoen en had een looptijd van 2 februari 1998 tot 2 februari 2008 tegen een rente van 5,07%. De oorspronkelijke hoofdsom bedroeg €3,1 miljoen. Het deposito bij ING Bank bedroeg €1,8 miljoen en had een looptijd tot 4 februari 2008. De rente was 5,43%. Met het vrijvallen van deze leningen in 2008 heeft Wovesto geen beleggingen meer.

Lagere verkoop onroerende zaken

Vergelijking resultaat realisatie en begroting

Bedragen in miljoenen euro’s

Hogere afschrijvingen Lagere overige waardeveranderingen MVA Hogere lasten onderhoud Hogere overige bedrijfslasten Lagere rentelasten Lagere vennootschapbelasting Totaal

Leningen In 2008 is één lening aangetrokken voor een bedrag van €3,0 miljoen tegen een gemiddelde rente van 5,03% met een looptijd van 31 jaar. Per balansdatum bedraagt de leningenportefeuille €62,8 miljoen inclusief de aflossingsverplichting voor 2009. De gemiddelde looptijd is 17 jaar en de gemiddelde rente 4,5%.

+ + +

0,6 0,1 0,9 0,1 0,2 0,3 0,2

+ 0,4

Noot: De afwijking in de overige bedrijfslasten betreft de bezoldiging van de Raad van Toezicht, de verbetering van het systeem SG Tobias en de Vogelaarheffing.

Verbindingen Holding Onze Huize B.V. Op 26 januari 2004 is de besloten vennootschap Holding Onze Huize B.V. opgericht. Enige aandeelhouder is Wovesto. Het gestorte en geplaatste aandelenkapitaal is €50.000. Ultimo 2008 bedraagt de waarde van de deelneming €46.000. Op dit moment verricht de vennootschap geen activiteiten. Gezien de beperkte omvang van de deelneming zijn de cijfers van de Holding niet in de jaarrekening van Wovesto

36

geconsolideerd. Ultimo 2008 was er geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto. Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Sint-Oedenrode De Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Sint-Oedenrode is op 29 maart 2001 opgericht door de gemeente Sint-Oedenrode en Wovesto, die beiden het bestuur vormen en gelijke stem hebben. De doelstelling van de stichting is het stimuleren van projecten door middel van het verstrekken van een extra financiële bijdrage voor het bouwen, herstructureren, renoveren en opplussen van woningen en woongebouwen en het verbeteren van de woon- en leefomgeving. Ieder jaar worden afhankelijk van de begroting afspraken gemaakt over de bijdrage van de gemeente en Wovesto. In 2008 bedroeg de bijdrage voor elke partij €45.000. In 2008 leverde de stichting een bijdrage van €20.000 aan de herinrichting van de tuin van Ameroyenhof, €40.000 aan de zonnecollectoren voor de Pastoor Klessensstraat en de Dominee Hoogeveenstraat en €40.000 aan de warmtepompen en zonnecollectoren voor de De Quaystraat. Ultimo 2008 was er geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto. Stichting Beheer Woningen Sint-Oedenrode De Stichting Beheer Woningen Sint-Oedenrode is een onafhankelijke stichting destijds is opgezet in het kader van de vrije sector huurwoningen. Inmiddels is het bezit van de stichting overgedragen aan Wovesto. De stichting heeft geen overige activiteiten verricht en is in 2008 opgeheven.

37

6. Toezicht Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen Raad van Toezicht De Raad van Toezicht ziet toe op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken bij Wovesto. Tevens houdt zij toezicht op de aan Wovesto verbonden dochterbedrijven en nevenstichtingen. De Raad van Toezicht onderschrijft de Aedescode en past de Corporate Governancecode toe, waar dit niet wordt gedaan, wordt dat verantwoord. Doel van het toezicht De Raad beoordeelt of Wovesto voldoet aan haar maatschappelijke taak om voldoende betaalbare huisvesting te bieden aan de doelgroep van beleid. Om deze taak te kunnen realiseren, is continuïteit van de onderneming vereist. De Raad houdt daarom ook expliciet toezicht op het financiële beleid en de financiële resultaten. De Raad laat zich regelmatig door het Bestuur en management informeren over de doelen van Wovesto en de behaalde resultaten. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn omschreven in de statuten. De kracht van de Raad is dat zij geen specifiek belang dient, onafhankelijk is en naar de samenhang kan kijken. Om deze reden kan de Raad als onafhankelijk adviseur functioneren en tegelijkertijd integraal toezicht uitoefenen. Samenstelling van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestond per 31 december 2008 uit de volgende personen:

Tabel 12: Raad van Toezicht Wovesto per 31 december 2008

Voorzitter De heer M. Wijnakker (1951) Sinds 1988 lid van de Raad van Toezicht. Docent MER op Avans Hogeschool ‘s-Hertogenbosch. Nevenfuncties: Voorzitter Gemengd Koor Sint-Oedenrode, voorzitter Stichting Cultureel Platform en lid van Stichting Rooi Promotie

Dhr. M. Wijnakker Dhr. J. Smulders Dhr. F. Jongbloets Mevr. L. Bongenaar Dhr. J. Wijn Dhr. H. van Kruijsdijk Dhr. H.J.A. Vagevuur

Naam

Benoeming 1988 1980 1977 2008 1991 1988 2000

Huidige termijn Zesde Achtste Tiende Eerste Vijfde Zesde Derde

Jaar van aftreden 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2012

38

Vice-voorzitter De heer J. Smulders (1944) Sinds 1980 lid van de Raad van Toezicht. Nevenfuncties: Voorzitter en lid van de Stichting Beheer Woningen Sint-Oedenrode, lid van het bestuur van de Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting, vice-voorzitter van Stichting Pensioenfonds H. Desseaux N.V., voorzitter van Stichting Pensioenbelang Bergoss, lid van de cliëntenraad van Odendael en lid van de Centrale cliëntenraad van BrabantZorg. Mevrouw L. Bongenaar (1959) In 2008 benoemd als lid van de Raad van Toezicht, als opvolgster van mevrouw van Iperen. Beleidsmedewerker monumentenzorg bij de gemeente Laarbeek. Nevenfuncties: Lid van vrouwennetwerkorganisatie Soroptimisten. De heer F. Jongbloets (1946) Sinds 1977 lid van de Raad van Toezicht. Nevenfunctie: Lid van het bestuur van de Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting SintOedenrode. De heer J. Wijn (1940) Sinds 1991 lid van de Raad van Toezicht. Nevenfuncties: Bestuurslid VVV/VTR-Sint-Oedenrode, bestuurslid bij de Katholieke Bond Ouderen, penningmeester bij Vrienden Senioren Orkest Dommelvolk en lid van de Jaarmarktcommissie. De heer H. van Kruijsdijk (1949) Sinds 1988 lid van de Raad van Toezicht. Notaris. Nevenfuncties: Penningmeester van Stichting Validen voor Niet-validen te Schijndel, voorzitter van Stichting Ouderenhuisvesting Odendael Sint-Oedenrode. De heer H.J.A. Vagevuur (1941) Sinds 2000 lid van de Raad van Toezicht. Nevenfuncties: Voorzitter Brabant Band, voorzitter Katholieke Bond voor Ouderen en bestuurslid Stichting Ouderenhuisvesting Odendael Sint-Oedenrode.

39

Rooster van aftreden In overeenstemming met de statuten worden leden van de Raad van Toezicht benoemd voor een periode van vier jaar. Herbenoeming is mogelijk. Na de invoering van het tweelagen bestuursmodel in 2004 heeft Wovesto een Raad van Toezicht bestaande uit voormalige leden van Bestuur en Raad van Toezicht. Hoewel de Commissie Glasz3 anders adviseert, is gekozen voor een start met voormalige bestuursleden. Dit is gebeurd vanuit de overweging, dat in de overgang naar een andere bestuursstructuur de bestuurlijke continuïteit op deze wijze het beste gewaarborgd wordt. Tevens ziet de Raad van Toezicht het als haar taak, als onderdeel van deze overgangssituatie, om de statutaire bepalingen met betrekking tot bestuurlijk functioneren uit te (laten) werken in reglementen. Dit proces is afgerond. In de komende jaren wordt bij aftredende leden met meer dan drie termijnen, conform de Aedescode, gezocht naar nieuwe leden in plaats van herbenoeming. Bekendmaking vacatures vindt plaats via advertenties en website. Honorering Als onderdeel van de professionalisering van de Raad van Toezicht is besloten de leden van de Raad van Toezicht een vergoeding toe te kennen. De hoogte van de vergoeding is vastgesteld op basis van de verantwoordelijkheid en het aantal uren per jaar, die samenhangen met de uitvoering van de functie. Tevens is aansluiting gezocht met de adviestabel honorering van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en rekening gehouden met de grootte van Wovesto. De vergoedingen zijn als volgt: • voorzitter: €5.500, • lid van personeelscommissie: €4.500 en • overige leden: €3.500. Daarnaast is in 2008 een vergoeding voor de jaren tot 2008 uitbetaald. De vergoeding bedroeg €100 per jaar voor de jaren 2000 tot en met 2007 en €45 voor de jaren daarvoor. Toezicht Evaluatie Het functioneren van de Raad van Toezicht wordt jaarlijks geëvalueerd. Tijdens deze evaluatie is aan de orde gekomen hoe de Raad van Toezicht verantwoording af zou kunnen leggen aan de belanghouders. De Raad concludeert dat de maatschappelijke verantwoording impliciet is ingebed in de verenigingsstructuur, omdat er bewust mensen gezocht worden die nauw betrokken zijn bij de Rooise samenleving. Door deze 3 In mei 1998 is een rapport van de Commissie Glasz verschenen: Naar professioneel toezicht. Advies van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties, uitgebracht in opdracht van Aedes, vereniging van woningcorporaties.

40

manier van werven wordt de maatschappelijke verankering van de Raad gewaarborgd. In het jaarverslag van Wovesto legt de Raad publieke verantwoording af over de wijze waarop ze haar taak uitvoert evenals tijdens de twee ledenvergaderingen, waar respectievelijk het jaarverslag, de begroting en het beleidsplan op de agenda staan. Controlcyclus De Raad van Toezicht maakt jaarlijks prestatieafspraken met de directeur/bestuurder. De beoordelingscommissie, bestaande uit de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht, bespreekt iedere twee à drie maanden de voortgang. In december 2008 is er een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder gevoerd over de gestelde doelstellingen in 2008 en verwachte prestaties in 2009. In de controlcyclus van 2008 heeft de Raad van Toezicht op verschillende momenten haar taak waargenomen: • In februari heeft de Raad van Toezicht de kaders van het strategisch voorraadbeleid goedgekeurd en de directie de vrijheid gegeven om binnen deze kaders te handelen. Binnen deze kaders is het mogelijk om een beperkt aantal bestaande woningen te verkopen. • Op 23 april werden de jaarrekening en het jaarverslag 2007 goedgekeurd, in aanwezigheid van de externe accountant. • In juni bij de afrondende discussie over ontwikkelingen van de strategie, zoals vastgelegd in het ondernemingsplan 2006-2010, is het beleid ten aanzien van strategische grondaankopen en huurprijsbeleid besproken. • In november stemde de Raad in met de begroting en de jaarplannen voor 2009. De Raad heeft tijdig kennis genomen van de ontwikkelingen in de bedrijfsvoering via kwartaalrapportages 2008 en met de directeur/bestuurder hierover gecommuniceerd. Bij de goedkeuring van de begrotingen en jaarplannen bespreekt de Raad de relatie tussen de maatschappelijke opdracht van Wovesto en haar bedrijfseconomische prestatie. Zij weegt af welke risico’s de strategie van Wovesto met zich meebrengt, hoe deze beheerst worden, wat de gevolgen op korte en lange termijn zijn voor het bezit en hoe de financiering wordt geregeld. Besluiten over aan- en verkoop De Raad heeft in overeenstemming met de statuten de besluiten van de directeur/bestuurder over de aankoop en financiering van nieuwe projecten beoordeeld en goedgekeurd. In de loop van het jaar heeft de Raad toestemming verleend voor de verkoop van negen woningen. In november 2007 heeft de Raad van Toezicht de verkoop van ongeveer 15 woningen in 2008/2009 ter versterking van de financiële

41

positie goedgekeurd. Tevens heeft zij toestemming verleend voor de aankoop van één pand voor (toekomstige) herontwikkelingsdoeleinden. Interne bedrijfsvoering Tweemaandelijks vindt overleg plaats met de directie over de ontwikkelingen binnen de werkorganisatie. In onze dienstverlening en contacten, zowel intern als extern, staan klantgerichtheid en samenwerking centraal. Het KWH-Huurlabel is in 2008 behaald. In het kader van de verbetering van de dienstverlening is de organisatiestructuur aangepast. De wijziging van een dienstenstructuur naar een frontoffice en backofficestructuur is door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Per 1 januari is de structuurwijziging doorgevoerd met als frontoffice Woondiensten en Financiën en Control en Vastgoed als backoffice. Prestatieafspraken 2006-2010 De Raad van Toezicht heeft goedkeuring verleend aan het sluiten van een prestatieovereenkomst met de gemeente Sint-Oedenrode. In de overeenkomst zijn de te leveren prestaties met betrekking tot een groot aantal volkshuisvestelijke onderwerpen over en weer vastgelegd. Belangrijk onderdeel vormt de paragraaf over nieuwbouw. De gemeente voorziet Wovesto van bouwkavels voor de bouw van ten minste 100 betaalbare huurwoningen en Wovesto gaat tenminste 20 dure huurwoningen ontwikkelen om daarmee in te spelen op vraag in het hogere prijssegment. De actualisatie van het woningmarktonderzoek en het opstellen van een gemeenschappelijke woonvisie maken onderdeel uit van de prestatieovereenkomst. Op basis van het inmiddels afgeronde onderzoek wordt invulling gegeven aan de bouw van ongeveer 70 woningen. Vennootschapsbelasting Volgens het belastingplan 2006 verviel per 1 januari 2006 de integrale vrijstelling van vennootschapsbelasting voor corporaties voor een belangrijk deel. De Raad van Toezicht ging akkoord met het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst (VSO). De VSO voorziet in een collectieve afspraak tussen de sector en de belastingdienst over het administratief inrichten van de belaste activiteiten (vpb). In 2007 heeft Wovesto besloten deze activiteiten administratief (binnen de huidige organisatie) te splitsen. Door regeringsbesluiten is de VSO inmiddels achterhaald en eenzijdig opgezegd. De vpb-plicht blijft van kracht, maar op onderdelen, zoals Slimmer Kopen®, openingsbalans en looptijd wordt deze aangepast. Wovesto is voornemens een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO2) te tekenen.

42

Woonruimteverdeling In de nieuwe regeling woonruimteverdeling is het toezicht op de woonruimteverdeling expliciet een taak van de Raad van Toezicht. Tijdens de evaluatie van de regeling heeft de Raad van Toezicht geconcludeerd dat er transparant en efficiënt gewerkt is. Bewonersparticipatie Periodiek contact met huurdersorganisaties is een goede bron van informatie voor de corporatie. De Raad van Toezicht wil, binnen haar mogelijkheden, graag een bijdrage leveren aan het optimaliseren van het contact van huurders en woningzoekenden met Wovesto. Om deze reden is de Raad voltallig aanwezig op de twee ledenvergaderingen. Tevens geeft zij relevante signalen van individuen en organisaties door aan de directeur/bestuurder. Heidag De jaarlijkse heidag vond plaats op 26 november 2008. Het programma was onderverdeeld in de volgende delen: verkenning van vier scenario’s, opgesteld door Ernst en Young, de visitatie bij corporaties, en feedback op eigen werkzaamheden. Uit de evaluatie komt naar voren, dat de Raad in 2008 goed heeft gefunctioneerd. In 2009 wordt een start gemaakt met de voorbereiding van de visitatie die in 2010 wordt uitgevoerd. Besluitenlijst Raad van Toezicht 2008 • De Raad van Toezicht stemt in met vervangen van één woonwagen door een chaletwoning. • De Raad van Toezicht geeft haar akkoord voor het verkopen van negen bestaande woningen, waarvan acht onder het concept Slimmer Kopen®. • De Raad van Toezicht geeft haar akkoord voor het jaarverslag van 2007. • De Raad van Toezicht geeft haar akkoord voor de jaarrekening van Holding Onze Huize BV. • De Raad van Toezicht stemt in met de voorgenomen aankoop van een woning in de Mater Lemmensstraat. • De Raad van Toezicht stemt in om Ernst & Young te benoemen als accountant voor 2008. • De begroting voor 2009 is goedgekeurd door de Raad van Toezicht. • De Raad van Toezicht heeft ingestemd met de huurverhoging per 1 juli 2008 van 1,6%. • Instemming met de meerjaren begroting 2009-2013.

43

Tot slot De rol van de toezichthouder is bescheiden en vindt plaats achter de schermen. Vooral vanwege de eis van onafhankelijkheid en het maatschappelijke belang van het werk van Wovesto, vindt de Raad van Toezicht het belangrijk om over haar taken verantwoording af te leggen. Het jaar 2008 is een goed jaar geweest voor Wovesto. Allereerst is wederom een flink aantal nieuwe woningen opgeleverd, zowel in eigen beheer ontwikkeld als met derden. Er is volgens plan voldaan aan gestelde prestatie-afspraken en er werd proactief gewerkt aan kansrijke, toekomstige projectontwikkelingen. Wovesto presteert in vergelijking met overeenkomende corporaties goed, zo laten beoordelingen van Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu (VROM) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting zien. Wovesto is door publicaties, informatieactiviteiten en sponsoring duidelijk aanwezig in de gemeenschap van SintOedenrode. De Raad dankt alle medewerkers van Wovesto voor hun inzet en werkzaamheden in 2008, die zo bijzonder verdienstelijk bekroond werden met het behalen van het KWHlabel in het najaar. Sint-Oedenrode, april 2009 M. Wijnakker, voorzitter

44

7. Jaarrekening 2008 Balans ACTIVA x €1.000 Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Financiële vaste activa BWS-subsidies Actieve belastinglatentie Deelnemingen

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

31-12-2008

31-12-2007

69.973 3.871 1.042 74.886

64.700 4.432 1.088 70.220

302 480 46 828

931 0 45 976

75.714

71.196

23

23

25 538 4 321 888

17 6 0 473 496

Liquide middelen

1.479

5.527

Totaal vlottende activa

2.390

6.046

78.104

77.242

Totaal

PASSIVA x €1.000

Eigen vermogen Verenigingsreserve Algemene bedrijfsreserve

Voorzieningen Voorziening onrendabele top Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Aflossingsverplichting Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

Totaal

31-12-2008

31-12-2007

22 10.120 10.142

22 8.408 8.430

2.534 257 2.791

2.096 0 2.096

61.004 255 61.259

59.838 239 60.077

457 1.834 292 1.329 3.912

745 3.925 262 1.707 6.639

78.104

77.242

45

Winst- en verliesrekening

x €1.000

Algemene grondslagen voor het opmaken van de jaarrekening

2008

2007

6.721 174 1.177 116 8.188

6.136 135 1.825 64 8.160

721

647

319 760 76 134 790 1.174 3.974

1.807 690 87 109 613 889 4.842

4.214

3.318

74 1 2.774 2.699

356 1 2.784 2.427

1.515

891

Vennootschapsbelasting

-197

128

Resultaat na belasting

1.712

763

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Resultaat deelnemingen Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat voor belasting

Algemeen De waardering van de activa en passiva en bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs, respectievelijk nominale waarden, tenzij anders vermeld. Voor de deelnemingen gelden dezelfde waarderingsgrondslagen. De aangegane verplichtingen worden toegelicht onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Onroerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, de garages en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met ontvangen subsidies en afschrijvingen, bepaald op basis van de te verwachten economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. Rente op vreemd vermogen wordt niet geactiveerd. Vanaf boekjaar 2006 wordt, voor zover er sprake is van de mogelijkheid tot activering, groot onderhoud geactiveerd tot een maximum van de bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem, waarbij vanaf boekjaar 2007 een interne rentevoet wordt gehanteerd van 6,0%. Op de gronden wordt in principe niet afgeschreven. Grondslagen van balanswaardering Materiële vaste activa in exploitatie Vanaf verslagjaar 2007 is de herziene Richtlijn RJ 212.418 van toepassing, inhoudende dat indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, deze bestanddelen afzonderlijk dienen te worden afgeschreven. Verder wordt in de herziene Richtlijn 212 vanaf verslagjaar 2007 de annuïtaire afschrijving welke de corporatie tot nu toe op haar woningbezit heeft toegepast, niet meer genoemd als mogelijke afschrijvingsmethode. Ofschoon een progressieve of degressieve afschrijving nog is toegestaan, geeft een doorgaans jaarlijks gelijke aanwending van de prestatie-eenheden van het woningbezit aanleiding voor een heroverweging van de in de jaarrekening toegepaste annuïtaire afschrijvingsmethode, waarbij tevens rekening zal moeten worden gehouden met de restwaarde. De corporatie handhaaft voor de jaarrekening 2008 vooralsnog haar tot dusver gebruikelijke verantwoordingswijze van de materiële vaste activa in exploitatie en zal vanaf boekjaar 2009 nader bezien op welke wijze uitvoering kan worden gegeven aan de heroverweging van de annuïtaire afschrijvingsmethode. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende goederen in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen of onroerende goederen, die zijn aangekocht om

46

te herstructureren. Deze zijn opgenomen tegen nominale waarde met hierop in mindering gebracht het onrendabel gedeelte van de nieuwbouw investeringen. Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte levensduur. De afschrijvingen voor het kantoorgebouw zijn annuïtair berekend, de overige afschrijvingen zijn lineair berekend. Bedrijfswaardeberekening De parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn in 2005 gewijzigd en in overeenstemming gebracht met RJ 645. Voor de bepaling van de restwaarde wordt uitgegaan van de actuele waarde van de grond, rekening houdend met sloop- en uitplaatsingskosten. De volgende uitgangspunten zijn bij de berekening van de bedrijfswaarde van het onroerend goed gehanteerd: • Huurstijging 2,25% per jaar; • Variabele lasten €1.309,56 per woning per jaar; • Lastenstijging per jaar 2,25%; • Onderhoudslasten €550,35 per woning per jaar; • Lastenstijging per jaar 3,25%; • Discontopercentage 6,0%; • Restwaarde grond hoogbouw centrumlocaties tegen actuele waarde van €1.267,88 per m2, verminderd met sloop- en uitplaatsingkosten van €243,11 per m2; • Restwaarde grond overige locaties tegen actuele waarde van €347,29/ m2 verminderd met sloop- en uitplaatsingkosten van €81,04/m2; • Stijging grondwaarde per jaar: 2,25%; • Levensduur: 55 jaar voor woningen waar groot onderhoud heeft plaatsgevonden, 50 jaar voor overige woningen; voor woningen met een resterende levensduur van minder dan 10 jaar waarvoor geen sloopplannen bestaan, maximaal 10 jaar; • Rentabiliteitswaardecorrectie: op basis van de werkelijke rente per lening; • Voor de bepaling van de onrendabele top wordt uitgegaan van de oude oorspronkelijke complexindeling. BWS subsidies Voor subsidies afgegeven voor complexen woningen, die zijn gebouwd onder het Besluit Woninggebonden Subsidies worden de toekomstige te ontvangen subsidies contant opgenomen.

Voorraden De voorraden worden opgenomen tegen aanschafwaarde, waarbij rekening is gehouden met incourantheid. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Op vorderingen op huurdebiteuren werd tot boekjaar 2007 een voorziening voor vermoedelijk oninbare vorderingen in mindering gebracht. In 2008 is de voorziening vervallen en worden vorderingen, waarvan nagenoeg zeker is dat deze oninbaar zijn, direct afgeboekt. Voorziening onrendabele top Voor toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, dient volgens de nieuwe RJ richtlijn 645 te worden beoordeeld of en in hoeverre het project kwalificeert als een verlieslatend contract conform hoofdstuk 252 Voorzieningen. Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen Met ingang van 2008 zijn Toegelaten Instellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Een voorziening voor latente belastingverplichtingen danwel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven. Latente belastingvorderingen inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Het woningbezit in exploitatie mag begin 2008 voor 70% van de WOZ waarde worden opgenomen in de fiscale vermogensopstelling. Deze waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de commerciële waarde. In principe komt dit waarderingsverschil in aanmerking om hierover een actieve belastingvordering op te nemen. Omdat het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange levensduur van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leidt is deze latente belastingvordering niet opgenomen in de balans. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde.

Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde.

47

Grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten en kosten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Verliezen en risico´s die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Pensioenen De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ 271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat: de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en: de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.

48

Toelichting op de balans x €1.000 Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa in 2008 is als volgt:

Aanschafwaarde Afschrijvingen Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Boekwaarde 31-12-2007 Mutaties: Investeringen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijving desinvesteringen Terugname naar hogere bedrijfswaarde Overboeking vanuit voorziening Overboeking lagere bedrijfswaarde in ontwikkeling Boekwaarde 31-12-2008 Stand per 31-12-2008: Aanschafwaarde Afschrijvingen Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Boekwaarde

Onroerende zaken in exploitatie

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

75.775 -6.202

5.166 0

1.957 -869

-4.873 64.700

-734 4.432

0 1.088

119

5.318

37

5.890 70.709 -265 70.444 -638 59 69.865

-5.890 3.860 0 3.860 0 0 3.860

0 1.125 0 1.125 -83 0 1.042

573 0

269 -723

0 0

-465 69.973

465 3.871

0 1.042

81.519 -6.781

4.594 0

1.994 -952

-4.765 69.973

-723 3.871

0 1.042

De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt op het einde van het boekjaar €109,0 miljoen. De bij de berekening gehanteerde uitgangspunten zijn opgenomen onder de grondslagen van de balanswaardering en de resultaatbepaling. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van €6,2 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo van het voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x €1.000 Jaarresultaat - vrijval kasstromen - effect contante waarde en restant levensduur

-4.287 7.046 2.759

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent 448 - in de onderhoudslasten 0 - in de overige lasten 0 - in de levensduur 494 - in de restwaarde-inschatting -20.779 - in de inflatie 0 - in de rentabiliteitswaardecorrectie 6.556 - in overig 0 -13.281 Gevolgen van mutaties in het bezit - nieuwbouw - aankoop bezit - verkoop bezit Afname bedrijfswaarde

5.316 56 -1.054 4.318 -6.204

49

x €1.000 Financiële vaste activa BWS-subsidies Stand per 1 januari Rentetoevoeging Aflossing Stand per 31 december

31-12-2008

31-12-2007

931 -17 612 302

986 82 137 931

x €1.000 Voorziening dubieuze debiteuren Stand per 1 januari Toevoeging aan voorziening Afboeking boekjaar Vrijval boekjaar Stand per 31 december

31-12-2008

31-12-2007

16 0 16 8 8 0

36 0 36 20 0 16

Deze post betreft de contant gemaakte, door de overheid aan subsidie toegekende bedragen voor investeringen in woningen. Eén subsidie werd in 2008 door de overheid afgekocht. Tevens werd de rente met terugwerkende kracht per 1 januari 2005 aangepast. Hierdoor heeft er in 2008 een correctie op de rente over voorgaande jaren plaatsgevonden.

Op vorderingen op huurdebiteuren werd tot boekjaar 2007 een voorziening voor vermoedelijk oninbare vorderingen in mindering gebracht. In 2008 is de voorziening vervallen en worden vorderingen, waarvan nagenoeg zeker is dat deze oninbaar zijn, direct afgeboekt.

Actieve belastinglatentie

Gemeente

480

0

538

De actieve belastinglatentie betreft het verschil tussen de fiscale waardering van de leningenportefeuille en de commerciële waardering in de jaarrekening.

De debiteur gemeente bestaat voornamelijk uit vorderingen wegens woningaanpassing en subsidie, waaronder één afkoop BWS-subsidie.

Deelnemingen Holding Onze Huize B.V.: Aandelenkapitaal Overige reserves Stand per 31 december

Overige vorderingen 50 -4 46

50 -5 45

Overlopende activa Te ontvangen rente Nog niet vervallen rente BWS subsidie Verkoop huurwoningen Overige overlopende activa

23

Liquide middelen Kas Rekening courant Rabobank Rekening courant ING Bedrijfstelerekening Rabobank Deposito ING Lening aan derden

Dit betreft de 100% deelneming in het aandelenkapitaal van deze vennootschap, gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen Vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Overige huurvorderingen Af: Voorziening dubieuze debiteuren

23

19 6 25 0 25

23 10 33 16 17

6

4

0

15 5 295 6 321

120 28 317 8 473

0 1.479 0 0 0 0 1.479

1 1.239 99 13 1.815 2.360 5.527

50

x €1.000 Eigen vermogen Verenigingsreserve Stand per 1 januari Kosten i.v.m. verenigingsactiviteiten Stand per 31 december

31-12-2008

31-12-2007

22 0 22

22 0 22

Voorzieningen Voorziening onrendabele top Stand per 1 januari Toevoeging Vrijval ten gunste van resultaat Overboeking naar MVA in ontwikkeling Stand per 31 december Samenstelling voorziening onrendabele top De Quaystraat 20 appartementen Dominee Hoogeveenstraat en Pastoor Klessenstraat 19 eensgezinswoningen Eimbert 6 appartementen Eimbert 8 eensgezinswoningen

Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen in het boekjaar Saldo einde boekjaar Aflossingsverplichting volgend boekjaar Stand per 31 december

In 2005 heeft het bestuur besloten niet langer rente respectievelijk lidmaatschapsgelden toe te voegen aan de verenigingsreserve en de kosten in verband met verenigingsactiviteiten ten laste van de verenigingsreserve te brengen. Algemene bedrijfsreserve Stand per 1 januari Jaarresultaat Stand per 31 december

x €1.000

8.408 1.712 10.120

7.645 763 8.408

2.096 1.888 3.984 727 723 2.534

434 2.096 2.530 0 434 2.096

1.451

0

0 485 598 2.534

1.450 646 0 2.096

257

0

31-12-2008

31-12-2007

63.763 3.000 66.763 3.925 62.838 1.834 61.004

56.717 9.000 65.717 1.954 63.763 3.925 59.838

Ten behoeve van de aangetrokken geldleningen zijn geen hypothecaire zekerheden gesteld. Leningen worden aangetrokken op de onderhandse kapitaalmarkt. Aflossingsverplichtingen: 2010 996 2011 2.118 2012 971 2013 6.219 2014 5.067 De gemiddelde looptijd van de leningen bedraagt 17 jaar, de gemiddelde rente 4,5%. De leningen zijn tot een bedrag van € 53,8 miljoen afgesloten onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en voorts geheel onder gemeentelijke garantie. De reële waarde van de leningportefeuille, inclusief kortlopend deel en lopende rente, is op basis van 5% per balansdatum € 60,5 miljoen. Waarborgsommen Gestorte waarborgsommen Bijgeschreven rente

229 26 255

220 19 239

Waarborgsommen worden betaald bij het tekenen van het huurcontract, dit bedrag dient als zekerheid voor de kosten of eventuele huurachterstand bij het beëindigen van het huurcontract. De hoogte van de waarborgsom wordt vastgesteld op de helft van de maandhuur, afgerond op €10 naar boven bij ingang van het huurcontract. Er wordt over de waarborgsom een rente vergoed van (thans 4% op jaarbasis), deze rente wordt bij einde van het huurcontract uitbetaald.

Dit betreft een latentie inzake de gevormde fiscale voorziening onderhoud in 2008. Het betreft een tijdelijk verschil in waardering en is nominaal gewaardeerd.

51

x €1.000 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Aflossingsverplichting x €1.000 Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonheffing Pensioenpremies

Overlopende passiva Niet vervallen interest Vooruit ontvangen huur Te verrekenen servicekosten Domotica en opplussen woningen Accountantskosten Niet opgenomen verlofuren Vooruit ontvangen huurtoeslag Projectkosten Overige overlopende passiva

31-12-2008

31-12-2007

457

745

1834

3.925

31-12-2008

31-12-2007

96 154 26 16 292

76 128 43 15 262

1.011 48 49 56 12 25 49 74 5 1.329

1.101 43 33 63 13 19 46 378 11 1.707

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Terugkooprecht Slimmer Kopen Op basis van het Slimmer Kopen concept heeft Wovesto op 43 woningen het eerste recht om deze te kopen, waarbij een deel van de eventuele waardestijging aan Wovesto toekomt. Obligo WSW Ten behoeve van de door het WSW geborgde leningen moet een obligo aangehouden worden van €2,0 miljoen. Aangegane investeringsverplichtingen Het saldo van de aangegane investeringsverplichtingen voor nieuwbouw bedraagt €6,5 miljoen.

52

Toelichting op de winst- en verliesrekening x €1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren Bruto huur Huurderving

2008

6.752 31 6.721

2007

6.148 12 6.136

Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren van de woningen, garages en overige verhuureenheden (exclusief de vergoeding voor levering van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. De hogere huuropbrengst in 2008 ten opzichte van 2007 is tot stand gekomen door de algemene huurverhoging van 1 juli 2008 met gemiddeld 1,6%, de oplevering van 24 nieuwbouwappartementen en 2 commerciële ruimtes, de verkoop van 9 woningen en de aankoop van 1 woning. Vergoedingen Leveringen en diensten

174

1.179 -2 1.177

Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten Glasverzekering Bijdragen woningaanpassing Huismeester Div. overige opbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken tdv de exploitatie

2008

2007

36 14 39 14 13 116

25 13 11 6 9 64

638

575

83 721

72 647

-572 0 -129 -141 1.451

-367 -222 0 300 0

-727 -161 598 319

1.450 646 0 1.807

760 0 760

703 13 690

135

Dit betreft de bedragen welke huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld bijdrage schoonmaakkosten, water-, en elektraverbruik en dergelijke. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Verkoop onroerende zaken Huurwoningen Koopwoningen

x €1.000

1.750 75 1.825

De opbrengst huurwoningen betreft de boekwinst van 9 woningen. Van deze 9 woningen werden er 8 onder het concept van Slimmer Kopen verkocht. De opbrengst koopwoningen betreft nagekomen kosten over koopwoningen van voorgaande jaren en de doorverkoop van één teruggekochte en weer doorverkochte woning onder de Slimmer Kopen®-regeling.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bestaand bezit Meierij West Burchtstraat 6 appartementen Borchgrave 6 appartementen De Quaystraat Dominee Hoogeveenstraat en Pastoor Klessensstraat Eimbert 6 appartementen Eimbert 8 eensgezinswoningen

Lonen en salarissen Salarissen Ontvangen uitkeringen en ziekengeld

De bezoldiging van de directeur/ bestuurder is gebaseerd op het advies van de commissie Izeboud, functieniveau D. Vanwege de herleidbaarheid wordt dit bedrag niet nader gespecificeerd.

53

x €1.000 Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Groot onderhoud Af: Doorberekende werkzaamheden Technische Dienst Activering (groot) onderhoud

2008

2007

76

87

134

109

1.150 119 1.269

953 31 984

360 119 790

340 31 613

x €1.000 Overige bedrijfslasten Kosten van levering en diensten Belastingen (ozb + waterschapslasten) Opstalverzekering Opleidingen/cursussen Uitzendkrachten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Representatiekosten/PR/sponsoring * Portikosten, drukwerk en telefoonkosten Accountantskosten Advieskosten Projectontwikkeling Automatisering Contributie landelijke federatie Leefbaarheid Stichting Fonds Sociale Volkhuisvesting Vogelaarheffing Vrijval dubieuze debiteuren Overige algemene bedrijfskosten *

2008

2007

174 273 20 29 0 39 34 50 17 60 28 86 20 50 13 93 45 83 -8 68 1.174

135 235 20 13 30 34 30 9 19 57 26 43 0 45 10 87 45 0 0 51 889

De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht in 2008 was €39.988. Hiervan had €12.488 betrekking op voorgaande jaren. De accountantskosten in 2008 bedroegen €27.727. Daarnaast verstrekte de accountant strategisch advies voor een bedrag van €3.789. * posten in 2008 geherrubriceerd

54

x €1.000 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente BWS subsidies Overige rentebaten

2008

-17 91 74

82 274 356

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente waarborgsommen Overige rentelasten

Vennootschapsbelasting Acute belasting Latente belasting

Resultaat voor belasting volgens jaarrekening Bij: Lagere fiscale afschrijving Overige waardeveranderingen MVA Niet aftrekbare kosten

1 1

1 1

9 2.765 2.774

8 2.776 2.784

26 -223 - 197

128 0 128

1.515 651 319 83 1.053

Af: Lagere fiscale winst verkoop onr. zaken Fiscale onderhoudsvoorziening Groot onderhoud (commercieel geactiveerd, fiscaal niet) Resultaat deelnemingen Latentie leningen 2008

In 2008 is voor één BWS-subsidies de rente met terugwerkende kracht per 1 januari 2005 aangepast. Hierdoor heeft er in 2008 een correctie op de rente over voorgaande jaren plaatsgevonden. Resultaat deelnemingen Resultaat Holding Onze Huize B.V.

2008

2007

Belastbaar bedrag

-1.206 -1.027 -119 -1 -85 -2.438 130

Winstbelasting

26

Het vigerende belastingtarief bedraagt 20%. De effectieve belastingdruk over 2008 bedraagt €26.000. De lagere belastingdruk wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde resultaatbedragen. De acute vennootschapsbelasting is met de huidige inzichten berekend. Door het ontbreken van onder andere best practices kan de berekende acute vennootschapsbelasting 2008 (materieel) nog afwijken van de werkelijke acute vennootschapsbelasting. De latente belasting betreft het verschil tussen de in 2008 genomen voorziening latente belastingverplichtingen van €257.000 en de in 2008 genomen actieve belastinglatentie van €480.000.

55

Kasstroomoverzicht x €1.000

2008

Saldo netto werkkapitaal begin boekjaar

-593

Operationele kasstroom Jaarresultaat Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

1.712 721 -119 2.314

Mutatie voorzieningen

695 3.009

Saldo operationele kasstroom Investeringskasstroom Investeringen materiële vaste activa

-5.474

Investeringen financiële vaste activa

148

Desinvesteringen materiële vaste activa

206 -5.120

Saldo investeringsstroom Financieringskasstroom Ontvangen leningen Aflossing leningen Mutatie aflossingsverplichting Mutatie waarborgsommen

3.000 -3.925 2.091 16 1.182

Saldo financieringskasstroom Saldo netto werkkapitaal einde boekjaar

-1.522

Het saldo netto werkkapitaal is als volgt te specificeren: Voorraden Vorderingen Liquide middelen

23 888 1.479 2.390

Kortlopende schulden Saldo netto werkkapitaal einde boekjaar

3.912

-1.522

56

Kengetallen 2008 Gegevens vastgoed Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen/woongebouwen Bedrijfspanden Garages Parkeerplaatsen Woonwagens/standplaatsen Woningen in aanbouw Totaal Mutaties in het woningbezit Aantal gesloopt Aantal samengevoegd Aantal verkocht Aantal gekocht Aantal nieuwbouw Het verhuren van woningen Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in% Acceptatiegraad in%

2008

2007

2006

2005

2004

1.321 4 53 177 7 47

1.305 2 52 176 7 24

1.237 1 52 80 8 76

1.096 0 52 0 8 151

1.096 1 52 0 8 0

1.609

1.566

1.454

1.307

1.157

0 0 9 1 24

0 0 9 1 76

1 1 4 1 146

2 0 0 2 0

0 0 0 5 0

1.421 105 7,9% 73%

1.348 118 9,0% 59%

1.365 83 6,7% 65%

1.242 88 8,0% 64%

1.193 87 7,9% 71%

6.895 31 19 0,45% 0,11% 1,60%

6.271 12 23 0,19% 0,37% 1,10%

5.827 17 19 0,29% 0,33% 2,50%

5.070 5 11 0,10% 0,22% 1,60%

4.881 8 10 0,16% 0,20% 2,90%

In duizenden euro’s:

Huren en vergoedingen Huurderving Huurachterstand (huurdebiteuren) Huurderving in% Huurachterstand zittende huurders in% Gemiddelde huurverhoging per 1-7 Kwaliteit Per woning: Klachtenonderhoud (gemiddeld) Mutatieonderhoud (per mutatie)

100,52 786,93

95,92 691,60

79,90 591,40

65,16 595,93

77,95 695,97

Technisch beheer (gemiddeld) cv – Onderhoud ketels Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS (/woning) Gemiddelde huurprijs (in euro/woning/ jaar) Financiële continuïteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen* Rentabiliteit vreemd vermogen* Rentabiliteit totaal vermogen* * op basis van vermogen ultimo periode Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen (/VHE) Financiële baten en lasten (/VHE)

2008

2007

2006

2005

2004

149,72 51,11

149,67 50,59

89,18 49,63

86,68 51,18

98,00 48,59

150

150

150

150

150

5.065

4.964

4.837

4.518

4.354

0,61 16,9% 4,0% 5,7%

0,91 9,1% 4,0% 4,6%

0,36 22,1% 4,4% 6,4%

0,63 14,3% 4,3% 5,3%

1,80 -69,3% 5,7% -0,1%

6.493 1.728

5.467 1.574

5.564 1.648

5.203 1.701

4.460 1.704

8.188 1.174 69.973 828 61.004 10.142 255 1.712

8.160 889 64.700 976 59.838 8.430 239 763

7.663 775 53.712 5.300 54.764 7.667 203 1.693

5.503 710 35.986 5.441 47.805 5.952 153 853

4.978 622 37.053 5.573 42.033 5.099 163 -2.531

19 16 10

20 16 10

19 15 11

19 13 11

17 12 10

In duizenden euro’s:

Totaal opbrengsten Overige bedrijfslasten Stichtingskosten in exploitatie Financiële vaste activa Leningen (exclusief kortlopend) Eigen vermogen Waarborgsommen Jaarresultaat Personeel Aantal medewerkers in dienst per 31 dec. Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal formatieplaatsen per 1000 VHE

57

Accountantsverklaring

58

Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle uitgaven gedurende 2008 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De te betalen vennootschapsbelasting is in de visie van Wovesto geen uitgave in het belang van de volkshuisvesting. Deze, voor Wovesto nieuwe belasting, beperkt de volkshuisvestelijke investeringen en gaat in zijn geheel naar de algemene middelen van het Rijk. Sint-Oedenrode, juni 2009 L.A.M. Overmars Directeur/ bestuurder

59

Colofon

Dit jaarverslag is een uitgave van Wovesto en tevens op de website te vinden, onder ‘Informatie: brochures en folders’. Wovesto is ingeschreven in het handels- en verenigingsregister van de Kamer van Koophandel Oost-Brabant onder nummer 16045221.

Samenstelling en redactie Medewerkers van Wovesto

Vestiging Wovesto Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a Postbus 140 5490 AC Sint-Oedenrode Telefoon Fax

(0413) 47 69 10 (0413) 47 81 80

E-mail Internet

[email protected] www.wovesto.nl

60