RAADSVOORSTEL
Agendanummer 8.1
Raadsvergadering van 24 januari 2008 Onderwerp: Havenfront Willemstad / Vaststelling gewijzigde exploitatie Verantwoordelijke portefeuillehouder: A. Grootenboer-Dubbelman SAMENVATTING In de raadsvergadering van 1 december 2005 is de gemeentelijke projectexploitatie voor het project Havenfront Willemstad vastgesteld. Basis hiervoor vormde het Haalbaarheidsonderzoek van Ballast Nedam dd. oktober 2005. Op basis hiervan is een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar voor e de realisatie van de 1 fase. Deze werkzaamheden zijn inmiddels voltooid en als resultaat hiervan ligt er nu een fraaie nieuwe jachthaven en een nieuw groot parkeerterrein. Ballast Nedam wijst in het geactualiseerde Haalbaarheidsonderzoek dd. oktober 2007 op tegenvallers in het project (minder uitgeefbaar terrein als gevolg van noodzakelijke planologische aanpassingen, problemen met afgifte WBR-vergunning als gevolg nieuwe regelgeving, etc.). Aan de gemeente wordt verzocht een bijdrage e te leveren aan het ontstane tekort om samen met de ontwikkelaar de 2 fase succesvol te kunnen oppakken. Voorgesteld wordt om binnen de financiële ruimte van de gemeentelijke projectexploitatie hieraan een bijdrage te leveren, onder de nadrukkelijke voorwaarde dat aan de westzijde van het plangebied met voorrang een nieuw parkeerterrein wordt aangelegd als extra activiteit van het project Havenfront en dit tevens versneld wordt uitgevoerd. Dit in combinatie met de trap op de Westbeer als extra toegang naar de vesting, die eveneens met spoed wordt gerealiseerd. Er vindt geen kredietoverschrijding plaats, omdat de oude exploitatie hiervoor ruimte biedt. Voorgesteld wordt tevens om de exploitatie hierop aan te passen en deze ter vaststelling voor te leggen aan de raad. Tenslotte wordt voorgesteld om op basis hiervan met de ontwikkelaar een overeenkomst te sluiten gericht op de realisatie van fase 2.
WAT WILLEN WE BEREIKEN? Aanleiding Wijziging exploitatie project 14. Havenfront Willemstad
Doelstellingen Realisatie 2e fase project Havenfront Willemstad
Beleidsmarges --
Uitgangspunten en randvoorwaarden Overeenkomst fase 1
Betrokken partijen Gemeente Ballast Nedam
Relaties met andere beleidsvelden
WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN? Toetsingskader - Overeenkomst fase 1 - Exploitatie project 14. Havenfront Willemstad - Collegebesluit dd. 30.10.2007 Alternatieven In uw vergadering van 30.10.2007 heeft u reeds eerder besloten tot vervroegde realisatie van het parkeerterrein en de trap. Het parkeerterrein vormde formeel nog geen onderdeel van het project. De trap was wel gepland. De afweging ten aanzien hiervan door uw college heeft dus al eerder plaatsgevonden, doch de uitvoering hiervan is uiteraard afhankelijk van het oordeel van de raad. Het niet of anders inzetten van de beschikbare financiële ruimte voor het project Havenfront of de keuze voor een andere dan de ontwikkelaar van het Havenfront is een optie, maar dit heeft nadelige gevolgen voor de uiteindelijke succesvolle realisatie van dit project.
Evaluatie Geadviseerd wordt om de beschikbare ruimte binnen de exploitatie van het project Havenfront Willemstad in te zetten ten behoeve van dit project, teneinde een snelle en succesvolle realisatie van dit project te garanderen.
WAT MAG HET KOSTEN?
Personeel Niet van toepassing Advies OR: Niet van toepassing
Organisatie Niet van toepassing
Financiën Het financiële kader voor het project Havenfront vormt het raadsbesluit van 1 december 2005. Hierin is de raad akkoord gegaan met een krediet van € 2,5 miljoen. De dekking van dit krediet werd gevonden in een aantal ontvangsten binnen het project en een onttrekking ter hoogte van € 1,3 miljoen van de algemene reserve en een voorziening. De bijdrage van de gemeente aan het project bedraagt dus € 1,3 miljoen. Eén van de uitgaven die geraamd zijn in dit project is een bijdrage aan Ballast Nedam door de gemeente van € 734.000. Dit bestaat uit een bijdrage van € 334.000 en een bijdrage van € 400.000 voor de dienstwoningen. Door het besluit van de provincie een subsidie van € 250.000 (onder voorwaarden) beschikbaar te stellen, kwam er ruimte beschikbaar binnen de projectexploitatie. Op 26 april 2007 heeft de raad besloten deze beschikbare ruimte binnen het project voor € 200.000 te bestemmen voor het maritiem verenigingsgebouw. Inmiddels is een aantal zaken veranderd. In het Haalbaarheidsonderzoek van Ballast Nedam dd. oktober 2007 wordt daar nader op ingegaan. Om de gemeentelijke reactie hierop te kunnen bepalen is het gewenst eerst de gemeentelijke exploitatie en de financiële ruimte hierbinnen nader te bepalen. Uitgangspunt is in elk geval, dat meevallers binnen de exploitatie uiteindelijk terugvallen aan de 2
Algemene Dienst. Om deze opnieuw te oormerken binnen de exploitatie is derhalve een raadsbesluit nodig. Onderstaand en in bijbehorend raadsvoorstel, wordt daar nader op ingegaan. Dekkingsruimte • Dienstwoningen: Aanvankelijk is uitgegaan van in totaal 4 dienstwoningen, welke als risico in de exploitatieopzet zijn gewaardeerd op een totaalbedrag van 4 x € 100.000 = € 400.000,--. Gelet op de besluitvorming door de provincie in het kader van het bestemmingsplan Havenfront Willemstad mogen maximaal slechts 2 woningen worden gerealiseerd en zullen deze door middel van de correctieve herziening (raadsbesluit 8 november 2007) planologisch worden geregeld. Het aan de ontwikkelaar verschuldigde bedrag wordt dan € 534.000,--Ten opzichte van de oorspronkelijke raming is dus sprake van een voordeel van € 200.000,--. Er dient nog wel een voorbehoud te worden gemaakt omdat dit bedrag pas definitief is veiliggesteld als de provincie het bestemmingsplan goedkeurt. • Provinciale (leefbaarheids)subsidie: GS hebben op 24 november 2006 een subsidie van € 250.000,-- toegekend aan het project Havenfront. In de oorspronkelijke opzet was daar uiteraard nog geen rekening mee gehouden en ten opzichte hiervan leverde dat een voordeel op van € 250.000,--. Dit voordeel is voor een bedrag van € 200.000,-- inmiddels ingezet als dekking van het maritieme verenigingsgebouw (raadsbesluit 26 april 2007), zodat thans nog sprake is van een (restant)voordeel van € 50.000,--.
Nieuwe ontwikkelingen\Wijzigingen • Oplossing parkeerproblemen: De parkeerproblematiek in Willemstad is actueel. De Grontmij heeft recent een Haalbaarheidsonderzoek ingesteld gericht op realisatie van een grootschalig evenementenparkeerterrein in Willemstad. Op 30 oktober 2007 is in dit kader besloten om op het gebied aan de westzijde van het Havenfront met spoed een parkeervoorziening uit te gaan voeren. Deze voorziening wordt dus toegevoegd aan het project en wordt dus tevens versneld uitgevoerd. Hierbij is tevens besloten om ook de geplande trap aan de Westbeer met spoed aan te gaan leggen. Tenslotte is tevens besloten om de bestaande parkeervoorzieningen aan de oostzijde van het plangebied zo lang mogelijk in tact te laten. Kosten van deze voorzieningen en de versnelde realisatie ervan worden geraamd op € 200.000,-- en kunnen worden gedekt uit het voordeel met betrekking tot de provinciale subsidie. Vanwege de relatie met het Havenfront en de gewenste snelle realisatie wordt geadviseerd om de, overigens noodzakelijke inkoop\aanbestedingsprocedure, in dit geval achterwege te laten en dit werk door de ontwikkelaar uit te laten voeren. • Het terrein benodigd voor de aanleg van het westelijke parkeerterrein is geen eigendom van de gemeente, maar is eigendom van het waterschap Brabantse Delta. Het waterschap is bereid dit terrein voor een jaarlijkse vergoeding van € 10.000,-- aan de gemeente te gaan verhuren. In de oude exploitatieopzet was daar nog geen rekening mee gehouden. Mede vanwege het structurele karakter heeft het de voorkeur om de exploitatie hier niet mee te e belasten en dit apart te administreren. Via de 2 Berap 2007 zijn deze lasten al structureel bijgeraamd. • Als gevolg van de gedeeltelijke goedkeuring door de provincie van het bestemmingsplan Havenfront Willemstad is sprake van minder uitgeefbare m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte en zijn er ook binnen de verschillende functies nader beperkingen gesteld. Daarnaast is sprake van een opgetreden vertraging in de uitvoering als gevolg van nieuwe regelgeving. Hoewel de gemeente strikt formeel hier niet verantwoordelijk voor is kan de gemeente hier een tegemoetkoming aan leveren door de reeds eerder met de ontwikkelaar overeengekomen vergoedingen vervroegd betaalbaar te stellen. In de exploitatie is ervan uitgegaan, dat deze vergoeding medio 2008 betaalbaar wordt gesteld. De aan de ontwikkelaar verschuldigde vergoeding bedraagt € 534.000,-(zie hierboven). Rekening houdend met hetgeen al is betaald (namelijk € 130.000) resteert een te betalen vergoeding van € 404.000,--. • In de projectexploitatie is rekening gehouden met een post van € 200.000,-- voor uit te voeren civieltechnische werkzaamheden. De concrete invulling van de werkzaamheden was toentertijd nog niet precies bekend. Geadviseerd wordt om deze post te oormerken ten behoeve van het opknappen van de Lantaarndijk en deze werkzaamheden via de afdeling R&B in overleg met de ontwikkelaar op te gaan pakken. Onderdeel van de werkzaamheden vormt in elk geval het aanbrengen van drempels en het maken van een veilige aansluiting van het parkeerterrein op de Lantaarndijk. Vanwege de relatie met het project wordt geadviseerd om de aanbestedingsprocedure achterwege te laten en het werk in overleg met de 3
• •
• •
ontwikkelaar te laten uitvoeren. De projectexploitatie dient hierop te worden aangepast en vanwege de relatie met het project is een reguliere aanbesteding (via Inkoop) dus niet aan de orde. De planning van het project is 1 jaar vertraagd. Deze vertraging wordt met name veroorzaakt door nieuwe regelgeving ten aanzien van de Beleidslijn Grote Rivieren. In verband hiermee is e het voor Rijkswaterstaat niet mogelijk om de voor de 2 fase noodzakelijke WBR-vergunning af te geven. In het Haalbaarheidsonderzoek dd. oktober 2007wordt melding gemaakt van deze tegenvaller. De vergoeding voor de gemeente van € 900.000,-- blijft onveranderd en ook het betalingsmoment blijft ongewijzigd(te ontvangen 2008). Ook de betaling van de ontwikkelaar in het kader van het onderhoud (€ 100.000,--) blijft gehandhaafd.
Resumerend: - Overeenkomstig ons besluit dd. 30.10.2007 en in afwijking van de reguliere inkoop\aanbestedingsprocedure opdracht geven aan Ballast Nedam tot realisatie westelijke parkeerterrein als extra activiteit van het project Havenfront en de versnelde uitvoering hiervan in combinatie met de trap Westbeer en deze uitgaven te dekken uit de ruimte binnen de projectexploitatie ter grootte van € 200.000 - de openstaande vergoeding aan Ballast Nedam ter grootte van € 404.000,-- na goedkeuring bestemmingsplan vervroegd betaalbaar te stellen en de rentelasten (ongeveer € 7.000,--) hiervan te dekken uit de ruimte binnen de projectexploitatie. - de bestaande post Verhardingen uit de exploitatie ter grootte van € 200.000,-- in te zetten voor de totale renovatie van de Lantaardijk en deze werkzaamheden, in afwijking van het inkoop\aanbestedingsprocedure, door de ontwikkelaar uit te laten voeren als onderdeel van het Havenfrontproject. - de projectexploitatie van het project Havenfront Willemstad overeenkomstig bovenstaande wijzigingen vast te stellen en de raad hiertoe een voorstel te doen. Risico’s - De goedkeuring van de correctieve herziening door gedeputeerde staten is in 2 opzichten belangrijk: in de eerste plaats omdat dit de planologische basis vormt voor de noodzakelijke bouwvergunningen. In de tweede plaats omdat dit basis van de financiële ruimte met betrekking tot de 2 dienstwoningen vormt. Met de provincie heeft hierover ambtelijk en bestuurlijk afstemming plaatsgevonden, maar formeel moet het besluit van de provincie uiteraard eerst worden afgewacht. Naar verwachting valt dit besluit eind december 2007 en is dit dus bekend op het moment, dat de raad een besluit neemt op de gewijzigde exploitatie op 24 januari 2008. In afwachting van het goedkeuringsbesluit is er dus een concreet risico van € 200.000,-- Na besluitvorming door de raad wordt met ballast nedam een overeenkomst gesloten om de verdere realisatie van Havenfront project ook juridisch te verankeren. - Het Havenfront is een majeur project en vormt de sleutel tot de beoogde toerist recreatieve ontwikkeling van het totale gebied rondom Willemstad.Het afbreukrisico is dus erg groot en dit rechtvaardigt een extra input van de gemeente om dit project tot een groot succes te maken. - Door extra inzet van de gemeente is het gelukt om de weg vrij te maken voor de afgifte van de benodigde WBR-vergunning. In de brief van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat dd. 24 oktober is aan het project Havenfront een speciale status toegekend.
OVERIG Juridische consequenties e Op basis van besluit met ontwikkelaar overeenkomst sluiten voor succesvolle realisatie van 2 fase.
4
Communicatie Via onder andere Stadsraad worden bewoners en betrokkenen geïnformeerd over de voortgang en de verdere planning. ICT Niet van toepassing. Planning Naast de financiële component zijn aantal procedures van essentieel belang voor de verdere voortgang van het project: - bouwvergunning: deze kunnen pas verleend worden nadat correctieve herziening onherroepelijk is (januari 2008) WBR vergunning: Deze vertraging wordt met name veroorzaakt door nieuwe regelgeving ten aanzien van de Beleidslijn Grote Rivieren. In verband hiermee is het voor Rijkswaterstaat niet e mogelijk om de voor de 2 fase noodzakelijke WBR-vergunning af te geven. Door intensief lobbywerk van de gemeente is voor dit probleem inmiddels een oplossing bereikt en het project Havenfront heeft inmiddels een bijzondere status gekregen, zodat op basis hiervan de WBR-vergunning nog in de loop van dit jaar kan worden verleend. Waterschapsvergunning: Gelet op de ligging van de toekomstige bebouwing mag er niet gebouwd worden in de winterperiode. De noodzakelijke ontheffing van de keur kan door de het waterschap pas verleend worden begin 2008 en de concrete bouw kan pas starten in april 2008.
VOORSTEL -
-
-
-
-
Kennis nemen van Haalbaarheidsonderzoek Ballast Nedam dd. oktober 2007; In afwijking van de reguliere inkoop\aanbestedingsprocedure opdracht geven aan Ballast Nedam tot realisatie westelijke parkeerterrein als extra activiteit van het project Havenfront en de versnelde uitvoering hiervan in combinatie met de trap Westbeer en deze uitgaven te dekken uit de ruimte binnen de projectexploitatie ter grootte van € 200.000 De openstaande vergoeding aan Ballast Nedam ter grootte van € 404.000,-- na goedkeuring bestemmingsplan vervroegd betaalbaar te stellen en de rentelasten (ongeveer € 7.000,--) hiervan te dekken uit de ruimte binnen de projectexploitatie. De bestaande post Verhardingen uit de exploitatie ter grootte van € 200.000,-- in te zetten voor de totale renovatie van de Lantaardijk en deze werkzaamheden, in afwijking van het inkoop\aanbestedingsprocedure, in overleg met de ontwikkelaar uit te laten voeren als onderdeel van het Havenfrontproject. De projectexploitatie van het project Havenfront Willemstad overeenkomstig bovenstaande wijzigingen vast te stellen en de raad voorstel tot vaststelling doen door middel van bijgaand concept-raadsvoorstel Op basis van het raadsbesluit met de ontwikkelaar van het Havenfront Willemstad een overeenkomst te sluiten gericht op de realisatie van fase 2 van het project Havenfront.
Mocht u vragen hebben over dit voorstel, kunt u contact opnemen met de opsteller: Luc Willems, via tel.nr. 0168-373600.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk d.d. 27 november 2007, de gemeentesecretaris, de burgemeester,
drs. A.E.B. Kandel
H.W. den Duijn
5
RAADSBESLUIT Raadsvergadering van 24 januari 2007 De raad van de gemeente Moerdijk, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 27 november 2007; overwegende dat ten behoeve van de verdere afronding van het project Havenfront door de ontwikkelaar een nader Haalbaarheidsonderzoek dd. oktober 2007 is ingesteld en dat op basis hiervan de gemeentelijke exploitatie-opzet geactualiseerd moet worden; gelet op de gewenste snelle en succesvolle afronding van het project Havenfront Willemstad;
BESLUIT:
-
-
-
-
-
Kennis nemen van Haalbaarheidsonderzoek Ballast Nedam van oktober 2007; In afwijking van de reguliere inkoop\aanbestedingsprocedure opdracht geven aan Ballast Nedam tot realisatie westelijke parkeerterrein als extra activiteit van het project Havenfront en de versnelde uitvoering hiervan in combinatie met de trap Westbeer en deze uitgaven te dekken uit de ruimte binnen de projectexploitatie ter grootte van € 200.000 De openstaande vergoeding aan Ballast Nedam ter grootte van € 404.000,-- na goedkeuring bestemmingsplan vervroegd betaalbaar te stellen en de rentelasten (ongeveer € 7.000,--) hiervan te dekken uit de ruimte binnen de projectexploitatie. De bestaande post Verhardingen uit de exploitatie ter grootte van € 200.000,-- in te zetten voor de totale renovatie van de Lantaardijk en deze werkzaamheden, in afwijking van het inkoop\aanbestedingsprocedure, in overleg met de ontwikkelaar uit te laten voeren als onderdeel van het Havenfrontproject. De projectexploitatie van het project Havenfront Willemstad overeenkomstig bovenstaande wijzigingen vast te stellen en de raad voorstel tot vaststelling doen door middel van bijgaand concept-raadsvoorstel Op basis van het raadsbesluit met de ontwikkelaar van het Havenfront Willemstad een overeenkomst te sluiten gericht op de realisatie van fase 2 van het project Havenfront.
Vastgesteld in de vergadering van de raad d.d. 24 januari 2007, de griffier, de voorzitter,
J.A.M. Hereijgers
H.W. den Duijn
6
