Belastingadviseurs
Vastgoed: terugblik 2015 en vooruitblik 2016 In 2015 hebben zich in de vastgoedsector diverse fiscale ontwikkelingen voorgedaan. Deze betreffen onder andere wijzigingen binnen de btw, overdrachtsbelasting, vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting, de WOZ/OZB en de schenkbelasting. Dat de wetgeving met betrekking tot vastgoed steeds onderhevig is aan veranderingen, blijkt onder meer uit de aanpak van erfpachtstructuren voor de overdrachtsbelasting. Naast een terugblik op 2015 werpen wij in dit overzicht ook alvast een fiscale blik op 2016. Vennootschapsbelasting Geactualiseerd Besluit herinvesteringsreserve De staatssecretaris van Financiën heeft per 27 oktober 2015 het besluit over de herinvesteringsreserve geactualiseerd. Hieronder gaan wij in op de belangrijkste punten. 1. Onafgebroken aanwezig zijn van het herinvesteringsvoornemen Om een herinvesteringsreserve te kunnen vormen, moet uiterlijk aan het einde van het boekjaar waarin het bedrijfsmiddel is vervreemd een herinvesteringsvoornemen aanwezig zijn bij de directie van de onderneming. Vanaf dat moment is voor de instandhouding van de herinvesteringsreserve een onafgebroken herinvesteringsvoornemen vereist. Gebeurt dit niet, dan valt de herinvesteringsreserve in principe vrij in de belastbare winst. Belastingplichtigen die een herinvesteringsreserve wensen te behouden, doen er verstandig aan het herinvesteringsvoornemen goed te onderbouwen. Zowel schriftelijke documentatie als feitelijke omstandigheden kunnen hieraan bijdragen. Het herinvesteringsvoornemen kan overigens wel aanwezig zijn voor balansdatum. Dat blijkt uit een reeks arresten van mei 2014 waarin de Hoge Raad oordeelde dat ook bij herinvestering in hetzelfde boekjaar een herinvesteringsreserve kan worden gevormd. Deze arresten zijn in de vastgoedontwikkelingen van vorig jaar uitgebreid besproken. 2. Investering in het buitenland en objectvrijstelling De herinvesteringsreserve kan in principe ook worden afgeboekt op de aankoop van buitenlands onroerend goed. Met ingang van 1 januari 2012 is voor vennootschapsbelastingbelastingplichtigen de objectvrijstelling voor buitenlandse ondernemingswinsten ingevoerd. Alleen de wijze waarop met buitenlandse winsten en verliezen rekening wordt gehouden is hierbij gewijzigd, niet de vaststelling daarvan. De manier waarop met de herinvesteringsreserve rekening wordt gehouden bij de vaststelling van de (wereld)winst en de buitenlandse winst is met de invoering van deze objectvrijstelling dus niet gewijzigd.
Belastingadviseurs
Pagina 2
3. Versoepelingen bij overheidsingrijpen Als sprake is van overheidsingrijpen gelden enkele versoepelingen op de voorwaarde dat het vervangende bedrijfsmiddel – in sommige gevallen – eenzelfde functie moet vervullen als het vervreemde bedrijfsmiddel. Benut de (in 2012 gevormde) herinvesteringsreserve tijdig Om vrijval van de – in 2012 gevormde – herinvesteringsreserve te voorkomen, dient deze voor 1 januari 2016 te zijn benut. Het sluiten van een koopovereenkomst voor een afdoende vervangend object is daartoe al voldoende. Indien de herinvesteringsreserve gedurende meerdere jaren is gevormd, kan slechts het in 2012 gevormde gedeelte vrijvallen in de belastbare winst. Voorkom verliesverdamping Het fiscale verlies over een boekjaar kan worden verrekend met de belastbare winst van het voorgaande boekjaar en de belastbare winsten van de negen volgende boekjaren. Een nog onbenut fiscaal verlies over 2006 ‘verdampt’ per 1 januari 2016. Om verliesverdamping te voorkomen, kan het resultaat over 2015 wellicht worden verhoogd door kosten uit te stellen, voorzieningen te laten vrijvallen en stille reserves in bedrijfsmiddelen (zoals onroerend goed) te realiseren. Belastingrente Het rentetarief voor aanslagen vennootschapsbelasting over het belastingjaar 2012 en latere jaren is verhoogd. Voor de vennootschapsbelasting is de rente gelijk aan de wettelijke rente voor handelstransacties, met een minimum van 8%. De start van het rentetijdvak voor het belastingjaar 2015 is 1 juli 2016. Wij adviseren u tijdig (dat wil zeggen voor 1 mei 2016) te verzoeken om een (nadere) voorlopige aanslag 2015 indien u verwacht over 2015 vennootschapsbelasting te moeten betalen. Wanneer uw resultaat over 2015 achterblijft bij een eerdere prognose, kan uw voorlopige aanslag te hoog zijn vastgesteld. Wij raden u dan aan een verzoek in te dienen tot herziening van de voorlopige aanslag. In principe wordt geen belastingrente vergoed over terug te ontvangen vennootschapsbelasting. Inkomstenbelasting Eigen woning en informatieplicht Op basis van het Belastingplan 2016 moeten belastingplichtigen die een hypotheek hebben bij een geldverstrekker die niet verplicht is de informatie over die hypotheek toe te zenden aan de Belastingdienst (bijvoorbeeld een familielid of de eigen bv) zelf de relevante gegevens tijdig naar de fiscus zenden op straffe van verlies van de renteaftrek. Het verstrekken van de gegevens en het melden van wijzigingen vindt elektronisch via een modelformulier plaats. In de toekomst kan die
Belastingadviseurs
Pagina 3
gegevensverstrekking via het aangiftetraject lopen. Dit levert een besparing van administratieve lasten op. Eigen woning en aflossingsachterstand Eigenwoningschulden die zijn aangegaan op of na 1 januari 2013 moeten in dertig jaar ten minste annuïtair worden afgelost op straffe van verlies van renteaftrek. Schulden waarvoor een aflossingsachterstand ontstaat verhuizen (behoudens enkele uitzonderingen) in principe definitief naar box 3. Deze sanctie zal met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013 worden aangepast, zodat bij het opnieuw voldoen aan de aflossingsvoorwaarden de hypotheek terug kan naar box 1 en de hypotheekrente weer aftrekbaar wordt. Beperking renteaftrek eigenwoningschuld in hoogste schijf tot 50,5% Vanaf 2014 wordt het maximale percentage waartegen de rente over de eigenwoningschuld in de hoogste schijf kan worden afgetrokken jaarlijks met 0,5% verlaagd. De renteaftrek voor de eigenwoningschuld bedraagt in 2016 dus maximaal 50,5%. Verhoging eigenwoningforfait dure woningen In 2016 wordt het eigenwoningforfait voor woningen boven een bepaalde WOZ-waarde (in 2015 is dat € 1.050.000) verhoogd van 2,05% naar 2,35% voor het deel dat die WOZ-waarde overstijgt. Monumentenpanden en landgoederen in het buitenland In antwoord op vragen van de Hoge Raad en de Raad van State heeft het Europese Hof van Justitie (HvJ) geoordeeld dat de mogelijkheid om aftrek voor onderhoud van monumentenpanden en fiscale faciliteiten voor landgoederen te claimen ook open moet staan voor in de Europese Unie (EU) of Europese Economische Ruimte (EER) gelegen onroerende zaken die deel uitmaken van het Nederlandse cultureel erfgoed. Vooruitlopend op wetgeving die nog moet worden ingevoerd is in lagere regelgeving al goedgekeurd dat met terugwerkende kracht tot 18 december 2014 onder omstandigheden ook voor een monument of landgoed in het buitenland belastingvoordelen worden geclaimd. Dit wordt thans vastgelegd in de wet. Schenkbelasting Verhoging vrijstelling schenking eigen woning naar € 100.000 Met ingang van 1 januari 2017 wordt de eenmalige vrijstelling voor een schenking die verband houdt met de eigen woning structureel verhoogd: van € 53.016 (bedrag 2016) naar € 100.000. De vrijstelling mag ook over drie achtereenvolgende kalenderjaren worden verspreid. Het bedrag moet worden besteed aan de aankoop of verbouwing van de eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming, of de aflossing van de eigenwoningschuld of een restschuld. De begunstigde moet tussen de 18 en 40 jaar zijn. De beperking dat de schenking moet zijn gedaan door
Belastingadviseurs
Pagina 4
een ouder aan een kind vervalt. De verkrijger kan per schenker eenmaal in zijn leven gebruikmaken van de vrijstelling. Bij wie al eerder gebruik heeft gemaakt van deze faciliteit, kan op het vrij te stellen bedrag van € 100.000 dus geheel of gedeeltelijk worden gekort. Loonbelasting Afschaffen nihilwaardering rentekorting personeelslening voor woning De nihilwaardering van de door de werkgever verleende korting op de rente voor een personeelslening voor de aankoop of verbouwing van de eigen woning wordt met ingang van 2016 afgeschaft: voortaan vormt de rentekorting belast loon. WOZ/OZB Algemeen Een kritische beoordeling van de WOZ-waarde blijft ook het komende jaar van groot belang. Niet alleen de onroerendezaakbelastingen en andere lokale heffingen zijn namelijk gekoppeld aan de WOZ-waarde van onroerend goed, maar ook de fiscale afschrijving voor de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing sluiten aan bij dit waardebegrip. In 2015 zijn voor de WOZ een aantal wetswijzigingen doorgevoerd, die met name impact hebben vanaf 2016. Daarnaast spelen er enkele belangwekkende actuele ontwikkelingen. Wetswijzigingen Wet WOZ Per 1 oktober 2015 zijn enkele artikelen van de Wet WOZ gewijzigd. Het gaat vooral om technische aanpassingen, waaronder: •
Degene die een niet-fiscaal (maar wel persoonlijk) belang heeft bij de vastgestelde WOZwaarde kan om een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking verzoeken, bijvoorbeeld voor verkoop of financiering.
•
De mogelijkheid om te ageren tegen een te lage WOZ-waarde wordt geïntroduceerd. Met het bredere gebruik van de WOZ-waarde kan iemand belang hebben bij een hogere waarde. Denk hierbij aan het voornemen tot verkoop of het kunnen vragen van een hogere huur (bij sociale huurwoningen). Uiteraard dient de rechtsbescherming gewaarborgd te blijven.
Commercieel vastgoed Sinds enige tijd toont de vastgoedmarkt tekenen van herstel, waardoor de door de gemeente vast te stellen WOZ-waarden omhoog kunnen gaan. De waardepeildatum voor de WOZ ligt echter altijd een jaar voor aanvang van het belastingjaar. Dit betekent dus dat voor de WOZ-waardering belastingjaar 2016 de waardepeildatum 1 januari 2015 is. Het is van belang te beoordelen of gemeenten de huidige waardestijgingen niet met terugwerkende kracht in de waardering meenemen.
Belastingadviseurs
Pagina 5
Hotels Voor hotels is met ingang van belastingjaar 2015 een taxatiewijzer geïntroduceerd. De verwachte waardestijgingen ten opzichte van het verleden lopen in de verschillende gemeenten nogal uiteen. Naar verwachting zal het aantal gemeenten dat met ingang van 2016 gaat werken met de nieuwe taxatiewijzer toenemen. Daardoor zullen de WOZ-waarderingen mogelijk fors gaan stijgen. Jurisprudentie werktuigenvrijstelling De werktuigenvrijstelling wordt bij de taxatie van met name industriële- en havencomplexen al lange tijd toegepast. In een casus waarbij het ging om de waardering van een ziekenhuis heeft de Hoge Raad arrest gewezen waarin de werktuigenvrijstelling van toepassing is verklaard. Dat kan bij ziekenhuizen tot een fors waardeverschil leiden. Dit arrest geeft aan dat de werktuigenvrijstelling een veel breder bereik heeft dan tot voor kort werd aangenomen. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan laboratoria, data- en distributiecentra en onderwijsinstellingen met technische opleidingen. Het gaat vooral om gebouwen waarin de grens dient te worden bepaald tussen de zuiver gebouwgebonden installaties (klimaat, lift) enerzijds en de installaties ten behoeve van het (productie)proces in het gebouw (productie, onderwijs, zorg) anderzijds. Industrieel vastgoed Opvallend bij industrieel vastgoed is dat gemeenten steeds vaker de gehele activa-administratie opvragen om te beoordelen of de brutovervangingswaarde niet te laag is vastgesteld. De ervaring in de praktijk tot nu toe wijst uit dat dit leidt tot fors hogere WOZ-waarden. De vraag is of de vertaalslag van activa-administratie naar WOZ-waardering correct plaatsvindt. Vooral het gebruik van indexcijfers over soms wel tientallen jaren vormt daarbij een discussiepunt. Woningwaarderingsstelsel Per 1 oktober 2015 geldt een nieuw woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) om de maximaal redelijke huurprijs van sociale huurwoningen te berekenen. De belangrijkste wijziging is dat de WOZ-waarde gemiddeld voor een kwart mee gaat tellen in de berekening van het aantal punten. De verhuurder en huurder krijgen hierdoor een tegengesteld belang. Huurders van woningen ontvangen vanaf het belastingjaar 2016 weer een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking. Dit betekent overigens niet dat huurders weer onroerendezaakbelasting (OZB) gaan betalen. Verhuurderheffing Verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om woningen waarvan de huur niet hoger is dan € 710,68 per maand (huurtoeslaggrens 2015). In 2015 is de verhuurderheffing 0,449% van de WOZ-waarde van de huurwoningen en dit tarief loopt verder op van 0,491% in 2016 tot 0,536% in 2017.
Belastingadviseurs
Pagina 6
Bepaalde maatschappelijk gewenste investeringen, zoals de transformatie van een leegstaand kantoor naar sociale huurwoningen of de sloop van huurwoningen in krimpgebieden, worden gestimuleerd. Een belastingplichtige kan namelijk een heffingsvermindering aanvragen die varieert van € 10.000 tot € 15.000 per huurwoning. Deze vermindering komt in aftrek op de verschuldigde verhuurderheffing en kan resulteren in een afdracht van nihil. De Regeling vermindering verhuurderheffing 2014 is per 16 juli 2015 in het voordeel van de belastingplichtige gewijzigd, inhoudende dat de mogelijkheid wordt gecreëerd dat het voor bepaalde situaties ook voldoende is als de gemeente schriftelijk kenbaar heeft gemaakt de vergunning te zullen verstrekken. Voorheen diende de aanvrager van de vermindering de datum van een reeds verstrekte vergunning te overleggen. De vermindering kan dus in een eerder stadium worden aangevraagd. Bedrijveninvesteringszones (BIZ) Met ingang van 1 januari 2015 is de Wet op de bedrijveninvesteringszones in werking getreden. Kort gezegd komt het erop neer dat met het oprichten van een bedrijveninvesteringszone (BIZ) ondernemers op bedrijventerreinen en in winkelgebieden gezamenlijk gaan investeren om de omgeving veiliger en/of aantrekkelijker te maken. Het hiervoor benodigde geld komt binnen via een gemeentelijke belasting voor eigenaren en/of gebruikers van onroerend goed in een gebied, de BIZbijdrage. Een veel gebruikt alternatief voor de Wet bedrijveninvesteringszones is een OZB-opslag om een ondernemersfonds te voeden. Deze opslag wordt gemeentebreed ingevoerd en is naar zijn aard van een algemeen karakter, zodat ook, bijvoorbeeld, scholen en ziekenhuizen in de heffing worden betrokken. Bij beide alternatieven vormt de WOZ-waarde de heffingsmaatstaf. Energiebelasting In het kader van duurzaam ondernemen worden steeds vaker zonnepanelen geplaatst. Mede afhankelijk van het eigendom van de panelen kan sprake zijn van een belaste levering van opgewekte elektriciteit in de zin van de energiebelasting. Voorafgaand aan het plaatsen van zonnepanelen is het raadzaam om de juridische vormgeving zorgvuldig te beoordelen. Hoewel inmiddels steeds meer energieverbruikers zich bewust zijn van het feit dat ieder WOZ-object in beginsel slechts één aansluiting kent, wordt bij meerdere fysieke aansluitingen voor een dergelijk object nog regelmatig het hoge tarief aan energiebelasting per fysieke aansluiting betaald. Door het samenvoegen van het verbruik van alle fysieke aansluitingen kan eerder van het lagere tarief van de belasting worden geprofiteerd. Omzetbelasting Btw-vrijstelling collectief vermogensbeheer vastgoedfonds (conclusie A-G HvJ) Momenteel is bij het Europese Hof van Justitie (HvJ) de Nederlandse zaak Fiscale Eenheid X aanhangig. Deze betreft de vraag of fondsen die in vastgoed beleggen binnen het bereik van de btw-
Belastingadviseurs
Pagina 7
vrijstelling voor gemeenschappelijke beleggingsfondsen vallen. Indien dit het geval is, dient het HvJ tevens te beantwoorden of het btw-vrijgestelde beheer van dergelijke vastgoedfondsen mede de feitelijke exploitatie van het vastgoed (‘propertymanagementdiensten’) omvat. Op 20 mei 2015 verscheen de conclusie van de advocaat-generaal (A-G) van het HvJ in deze zaak. De A-G adviseert het HvJ om een vastgoedfonds aan te merken als een ‘gemeenschappelijk beleggingsfonds’, mits dit fonds onder bijzonder overheidstoezicht staat. Over de vraag of de feitelijke exploitatie van vastgoed onder het begrip ‘beheer’ in de zin van de vrijstelling valt, merkt de A-G op dat het moet gaan om handelingen die specifiek zijn voor de activiteit van het gemeenschappelijke beleggingsfonds. Volgens de A-G hangt de beoordeling van wat ‘specifiek’ is af van het beleggingsobject. Alles wat een beheerder moet doen om het beleggingsvermogen in stand te houden en daaruit opbrengsten te kunnen halen, is specifiek. Bij vastgoed omvat dat ook de feitelijke exploitatie (‘property management’). Als het HvJ de A-G volgt, kan dit aanknopingspunten bieden om dienstverlening die thans als btwbelast wordt behandeld, vrij te stellen van btw. Voor (vastgoed)fondsen met een (gedeeltelijk) recht op aftrek leidt een ruime toepassing van de vrijstelling mogelijk tot cumulatie van btw. Dit is het geval indien de beheerder extern ingekochte belaste diensten als onderdeel van zijn vrijgestelde beheerdienst aan het fonds doorberekent. Deze cumulatie wordt voorkomen indien deze btw-belaste diensten rechtstreeks door het (vastgoed)fonds (kunnen) worden ingekocht. Om te voorkomen dat u mogelijk ten onrechte btw betaalt, raden wij u aan uw rechten veilig te stellen door bezwaar te maken tegen de aangifte. Indien u diensten afneemt van in Nederland gevestigde dienstverleners, is het raadzaam afspraken met hen te maken over de manier waarop wellicht ten onrechte in rekening gebrachte btw kan worden teruggegeven. Op 9 december 2015 zal het arrest van het HvJ verschijnen. Wij zullen u daarover spoedig nader informeren.
Belastingadviseurs
Pagina 8
Inwerkingtreding artikel 31bis Uitvoeringsverordening Btw-teruggave In de praktijk bestaat in bepaalde gevallen onduidelijkheid over de vraag of een dienst een voldoende rechtstreeks verband heeft met onroerend goed om te kunnen worden aangemerkt als een vastgoeddienst in de zin van de btw. Om zo veel mogelijk te garanderen dat diensten met betrekking tot onroerende goederen fiscaal op uniforme wijze worden behandeld, wordt op Europees vlak vanaf 1 januari 2017 het begrip ‘diensten met betrekking tot onroerend goed’ nader gedefinieerd in de Uitvoeringsverordening Btw-teruggave (artikel 31bis). Het artikel bevat tevens niet-limitatieve lijsten met voorbeelden van verrichtingen die wel en die niet zijn aan te merken als diensten met betrekking tot onroerend goed. In dit kader heeft de Europese Commissie onlangs een toelichting gepubliceerd (‘Explanatory Notes’) die nadere richtlijnen gegeven voor de uitlegging van de plaatsvan-dienstbepaling met betrekking tot vastgoeddiensten. Hoewel deze toelichting geen juridisch bindende werking heeft, biedt zij de praktijk wel handvatten. Mogelijke btw-herziening bij verbouwingen Voor de btw-aftrek bij onroerende zaken is het btw-gebruik van die zaak gedurende circa tien jaar van belang (boekjaar van ingebruikname en de negen daarop volgende boekjaren). Dit is de zogenoemde btw-herzieningstermijn. Een wijziging in het btw-gebruik gedurende de btwherzieningsperiode leidt alsnog tot een gedeeltelijk recht op aftrek indien het belaste gebruik toeneemt, of tot een gedeeltelijke verplichting tot terugbetaling van initieel in aftrek gebrachte btw als het btw-vrijgestelde gebruik toeneemt. Bij een verbouwing van een onroerende zaak (niet resulterend in een nieuwe onroerende zaak) is in beginsel alleen het btw-gebruik van die zaak in het boekjaar van (her)ingebruikname relevant. Een wijziging in het btw-gebruik in een later jaar leidt niet tot een correctie van de initiële aftrek. In 2012 heeft het Europese Hof van Justitie echter beslist dat nieuwe dakkapellen en een nieuw portaal voor de btw dienen te worden aangemerkt als afzonderlijke investeringsgoederen. Als gevolg van dit arrest bestaat in de praktijk onduidelijkheid of ook de btw-aftrek met betrekking tot een verbouwing gedurende circa tien jaar dient te worden gevolgd. Momenteel beraadt de praktijk zich over de btw-gevolgen van dit arrest. Naar onze mening biedt de Nederlandse wet nog geen mogelijkheden tot tienjarige herziening van btw op verbouwingen. In voorkomende gevallen is het desalniettemin raadzaam om de btw-gevolgen van een verbouwing met de Belastingdienst af te stemmen. Wij houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en zullen u daarvan op de hoogte houden. Einde tijdelijke maatregel verlaagd btw-tarief renovatie of herstel van woningen Het btw-tarief voor renovatie en herstel van woningen was tijdelijk verlaagd naar 6%. Deze tijdelijke tariefverlaging is per 1 juli 2015 (definitief) beëindigd. Indien de verbouwings- of renovatiediensten zijn afgerond voor 1 juli 2015 kan het verlaagde tarief nog worden toegepast. Voor ondernemers die de btw op basis van de zogenoemde btw-verleggingsregeling zelf dienen aan te geven is het raadzaam na te gaan of de btw bij invoering en afloop van de regeling juist is verwerkt. Dit geldt met name voor projecten die in termijnen zijn gefactureerd. Indien u uw woning hebt laten verbouwen en
Belastingadviseurs
Pagina 9
u hebt het idee dat de aannemer ten onrechte het verlaagde tarief niet heeft toegepast, dan kunt u in overleg treden met de aannemer en kan een en ander wellicht via een (ambtshalve) teruggaaf nog worden gecorrigeerd. Overdrachtsbelasting Het einde van de verruimde 36-maandstermijn voor maatstafvermindering overdrachtsbelasting Indien vastgoed binnen zes maanden na de vorige verkrijging wordt verkregen, dan hoeft in beginsel alleen overdrachtsbelasting te worden betaald over de waarde verminderd met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging reeds overdrachtsbelasting of niet-aftrekbare btw was verschuldigd. Als anticrisismaatregel was de termijn van zes maanden tijdelijk verruimd naar 36 maanden, mits de vorige verkrijging plaatsvond tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015. Ondanks dat de verruimde termijn weer is teruggebracht naar zes maanden, kan de 36-maandstermijn dus ook nog in 2016 en mogelijk zelfs in 2017 op u van toepassing zijn voor de gevallen waarin de vorige verkrijging plaatsvond tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015. Voor aankopen waarbij de vorige verkrijging is gelegen op of na 1 januari 2015 geldt de gebruikelijke zesmaandstermijn. Het is in voorkomende gevallen daarom raadzaam de 36-maandstermijn goed in de gaten te houden. Einde verruimde 24-maandstermijn voor vrijstelling overdrachtsbelasting De overdracht van vastgoed door een ondernemer voor de eerste ingebruikneming is belast met btw en de verkrijging door de koper is in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Wanneer de levering plaatsvindt binnen twee jaar na ingangsdatum van de verhuur of de eerdere ingebruikname en de verkrijger kan de aan hem in rekening gebrachte btw niet in aftrek brengen, dan kan eveneens aanspraak worden gemaakt op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Als de verkrijger de btw (deels) wel in aftrek kan brengen geldt in beginsel alleen een vrijstelling overdrachtsbelasting indien de verkrijging plaatsvindt binnen zes maanden na ingangsdatum van de verhuur of de eerdere ingebruikname. Deze laatste bepaling is met name in het leven geroepen voor projectontwikkelaars die gerealiseerde projecten aan beleggers in verhuurde staat willen leveren. Deze faciliteit staat daarom ook wel bekend als de zogenoemde projectontwikkelaarsresolutie. Als anticrisismaatregel was de termijn van zes maanden tijdelijk verlengd naar 24 maanden. Per 1 januari 2015 is de verruimde termijn van 24 maanden weer teruggebracht naar zes maanden. Ondanks dat de verruimde termijn per 1 januari 2015 weer is teruggebracht naar zes maanden, kan de 24-maandstermijn in 2016 wellicht nog op u van toepassing zijn indien de ingang van de verhuur of de eerdere ingebruikname van het pand heeft plaatsgevonden voor 1 januari 2015. Het is in voorkomende gevallen daarom raadzaam de verlengde termijn van 24 maanden goed in de gaten te houden.
Belastingadviseurs
Pagina 10
Aanpak erfpachtstructuren Belastingplan 2016 In de praktijk wordt wel de rechtsfiguur gebruikt waarbij een onroerende zaak wordt verkocht, maar waarbij de verkoper vervolgens gaat huren van de koper (sale-and-lease-back). Deze rechtsfiguur kan worden gebruikt als financieringsstructuur of bij de vervreemding van beleggingsvastgoed. Als alternatief wordt volgens het kabinet bij vervreemding van beleggingsvastgoed steeds vaker gekozen voor een erfpachtlease: het beleggingsvastgoed wordt daarbij geleverd onder voorbehoud van een recht van erfpacht, waardoor de verkoper (tijdelijk) erfpachter wordt en daarvoor een jaarlijkse vergoeding verschuldigd wordt (de canon). Een keuze voor erfpachtlease bespaart overdrachtsbelasting, aangezien de gekapitaliseerde waarde van de canon voor de berekening van de overdrachtsbelasting mag worden afgetrokken van de eigendomswaarde van de onroerende zaak. Aan het eind van de erfpachtperiode heeft de koper (alsnog) de volle eigendom van het vastgoed, zonder dat over de aanwas naar volle eigendom overdrachtsbelasting is verschuldigd. Het kabinet vindt dat sale-and-lease-back en erfpachtlease economisch gelijke gevallen zijn die ook fiscaal gelijk moeten worden behandeld en stelt voor om vanaf 2016 voor de overdrachtsbelasting steeds de volle eigendomswaarde te belasten, ook als wordt geleverd onder voorbehoud van een recht van erfpacht ten behoeve van de verkoper (dan wel een recht van ondererfpacht, opstal, onderopstal of een erfdienstbaarheid). Daarnaast zullen flankerende maatregelen worden getroffen, onder meer om mogelijk misbruik van faciliteiten te voorkomen.
Meijburg & Co december 2015 De in dit memorandum opgenomen informatie is van algemene aard en heeft geen betrekking op de specifieke omstandigheden van een bepaald individu of een bepaalde entiteit. Hoewel bij de totstandkoming van dit memorandum de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, kunnen wij niet garanderen dat de daarin opgenomen informatie op de datum van ontvangst juist en volledig is of dat in de toekomst zal blijven. Op grond van deze informatie dient geen actie ondernomen te worden zonder adequate professionele advisering na een grondig onderzoek van de specifiek van toepassing zijnde situatie.
