EMBARGO TOT 16.12.2009 – 5:40PM
Inbreng in natura van 4 rusthuizen (311 bedden, 15 777m²) en uitgifte van 224 967 nieuwe aandelen Acquisitie van het kantorenproject City Link reeds voor 86% verhuurd Verkoop van de vastgoedrechten op het business park Collines de Wavre1 Verkoop van het kantoorgebouw Astronomie 30 Brussel, 16.12.2009, 5:40pm CET Inbreng in natura van 4 rusthuizen en uitgifte van nieuwe aandelen Cofinimmo kondigt aan vandaag de inbreng in natura van de volgende 4 rusthuizen in België te hebben verwezenlijkt: ‐
Borsbeekhof, gelegen Borsbeekstraat 11, 2140 Borgerhout;
‐
Résidence Le Colvert, gelegen Rue Chapelle Notre‐Dame 10, 1341 Céroux‐Mousty;
‐
Les Sittelles, gelegen Route Provinciale 121, 1450 Chastre; en
‐ Les Charmilles, gelegen Rue d’Eghezée 54, 5060 Sambreville. De inbrengende ondernemingen, waarover de NV Senior Assist rechtstreeks of onrechtstreeks de controle uitoefent, werden vergoed in 224 967 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen voor een totaal bedrag van € 21,86 miljoen. Dit bedrag is lager dan de expertisewaarde van de gebouwen. De nieuwe aandelen werden uitgegeven tengevolge van een kapitaalsverhoging (door een beslissing van de Raad van Bestuur binnen het kader van het toegestaan kapitaal). De uitgifteprijs van de nieuwe aandelen bedraagt € 97,172 en werd bepaald op basis van de gemiddelde slotkoers op Euronext Brussels gedurende de 30 beursdagen die voorafgingen aan de inbreng. Deze nieuwe aandelen zijn volledig identiek aan de reeds genoteerde aandelen en zijn deelgerechtigd in de resultaten vanaf 01.01.2009. Indien de inbreng geïsoleerd wordt beschouwd veroorzaakt dit een lichte verwatering van het netto courant resultaat per aandeel voor het lopende boekjaar. Het vooruitzicht voor het dividend per aandeel voor het boekjaar blijft desalniettemin gehandhaafd (€ 6,50 bruto). Vanaf de inbreng geniet Cofinimmo van een initieel bruto huurrendement van 7,31% in dubbel netto equivalent3. 1 Deze verkoop gebeurt aan een verbonden partij in de betekenis van het Artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 (zie verder in het persbericht). 2 De laatste gepubliceerde intrinsieke waarde van het Cofinimmo aandeel op 30.09.2009 bedraagt € 97,94 (portefeuille in reële waarde) en € 102,47 (portefeuille in investeringswaarde). 3 De voorstelling van het bruto rendement in dubbel netto equivalent laat een vergelijking toe met de rendementen op de kantoren.
EMBARGO TOT 16.12.2009 – 5:40PM
De rusthuizen worden uitgebaat door de Groep Senior Assist NV met wie Cofinimmo erfpachtovereenkomsten afsloot met een looptijd van 27 jaar. De uitbating van de 4 rusthuizen blijft verzekerd door Senior Assist NV die borg staat voor de continuïteit van het onthaal en de geboden dienstverlening. Deze erfpachtovereenkomsten zijn van het type «triple net» die voorzien dat alle kosten, structurele kosten aan de gebouwen inbegrepen, ten laste zijn van de uitbater. De gebouwen zijn van uitstekende kwaliteit, dankzij hun moderne, duurzame en recente oprichting. De sites Les Sittelles en Les Charmilles laten bovendien uitbreidingen toe; Cofinimmo zal deelnemen aan de verwezenlijking ervan. Cofinimmo zet als dusdanig haar investeringen in de rusthuizensector voort. Ze staan garant voor lange termijn inkomsten en een betere risicospreiding van de portefeuille. Bovendien verbreedt de onderneming aldus haar samenwerking met Senior Assist, een gerenommeerde en dynamische uitbater. Borsbeekhof
Résidence Le Colvert
Les Sittelles
Les Charmilles
Acquisitie van het kantorenproject City Link Op 15.12.2009 verwierf Cofinimmo alle aandelen van de NV City‐Link voor een bedrag van € 11,12 miljoen in contanten. Deze NV is eigenaar van een terrein waarop een business park van 4 kantoorgebouwen werd opgericht, gelegen op Posthofbrug 10‐16 te 2600 Berchem (Antwerpen), in de onmiddellijke omgeving van de Singel en het station van Berchem. De 4 gebouwen bieden gezamenlijk 27 108m² kantoorruimte en 587 parkeerplaatsen. Cofinimmo ging in april 2007 de verbintenis aan om de NV City‐Link te verwerven na oplevering van de werken. Overeenkomstig dit akkoord bedraagt de waarde van het business park € 63,08 miljoen. Het verschil tussen deze waarde en de prijs die betaald werd voor de aandelen (€ 11,12 miljoen) wordt verklaard door de schuld van de NV City‐Link die Cofinimmo overneemt. Omwille van de neerwaartse waardetendensen die op de vastgoedmarkt waargenomen worden, ligt de acquisitiewaarde 4,92% boven de laatste investeringswaarde1 bepaald door de vastgoeddeskundige op datum van 15.12.2009. Bij volledige verhuring bedraagt het verwacht initieel bruto huurrendement 6,32%.
1
De reële waarde wordt bekomen door 2,5% af te trekken van de investeringswaarde (voor transferrechten en ‐kosten), de acquisitiewaarde overstijgt de reële waarde met 7,55%.
2/5
EMBARGO TOT 16.12.2009 – 5:40PM
Ondanks de bijzonder moeilijke huuromstandigheden is Cofinimmo erin geslaagd het gebouw reeds voor 86% te verhuren voor een gemiddelde looptijd van meer dan 9 jaar aan noemenswaardige huurders zoals Randstad Tempo Team, Mercator en Arcadis Gedas. Dit succes bevestigt de kennis van zaken van het commerciële team van de onderneming, de doeltreffendheid van haar samenwerkingsbeleid met de vastgoedmakelaars evenals de kwaliteit van het gebouw. City Link is goed gelegen en geniet van een zeer goede zichtbaarheid maar eveneens van een bijzonder gunstig 1 energieprestatie niveau. Inderdaad, hoewel de EPB‐norm opgelegd door de regionale instanties 100 bedraagt, noteert het City Link gebouw een niveau van slechts 74, waarmee het bovenaan de lijst van gebouwen met beperkte energie‐impact in de Antwerpse regio prijkt. Om dit uitstekende resultaat te 2 laten erkennen, zal weldra een aanvraag tot het verkrijgen van het BREEAM certificaat worden ingediend. Cofinimmo is bekommerd om haar ecologische afdruk en het belang van duurzaam bouwen. De onderneming wenst verder te gaan dan de opgelegde reglementaire verplichtingen door onder meer aan de ontwikkelingsprojecten die zij verwerft bijkomende en innovatieve oplossingen aan te brengen die de impact op de omgeving reduceren. De 3 kantoorontwikkelingsprojecten die zij in 2009 verwierf (West‐End, City Link) of nog moet verwerven (Avenue Building te Antwerpen in 2010) genieten allen van een EPB‐index van 75 of minder, wat beduidend lager is dan het wettelijke opgelegde niveau (100).
Verkoop van de vastgoedrechten op het business park Les Collines de Wavre Cofinimmo kondigt de verkoop aan van de erfpachtrechten, de naakte eigendom en de gronden met betrekking tot de 6 gebouwen die zij bezit in het business park « Les Collines de Wavre » gelegen in het Noorden van de stad Waver. De erfpachtrechten werden toegekend aan de naamloze vennootschap naar Belgisch recht « Les Collines de Wavre » (LCDW)3 en de residuele rechten aan de naamloze vennootschap naar Belgisch recht « Foncière des Collines » (FDC) voor een totaal bedrag van € 30,92 miljoen. Dit bedrag ligt € 3,12 miljoen of +11,2% boven de laatste trimesteriële investeringswaarde zoals bepaald door de vastgoeddeskundige. In totaal biedt dit business park 16 218m² kantoorruimte en 501 parkeerplaatsen. 1
De EPB‐index drukt uit hoeveel energie er nodig is voor een gebouw in vergelijking met een referentiegebouw (index 100). BREEAM (wat betekent "BRE Environmental Assessment Method" of de methode ter evaluatie van de energieprestaties van gebouwen ontwikkeld door BRE, het Britse Building Research Establishment) is de referentienorm op het gebied van duurzaam bouwen en is de methode bij uitstek geworden om de energieprestatie van een gebouw te omschrijven. www.breeam.org. 3 De vennootschap LCDW financierde de acquisitie hoofdzakelijk door de private uitgifte van vastgoedcertificaten die door de Bank Degroof geplaatst werden bij institutionele en privé investeerders. 2
3/5
EMBARGO TOT 16.12.2009 – 5:40PM
Bank Degroof treedt op als depothoudende bank voor de Vastgoedbevak en is daarom, in het kader van Artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995, een verbonden partij. Conform aan de bepalingen in dit Artikel en voor zover noodzakelijk bevestigt Cofinimmo dat deze overdracht gebeurt in het belang van Cofinimmo, dat de transactie kadert in haar investeringspolitiek (in dit geval overdracht) en dat de overdracht gerealiseerd werd aan marktconforme condities.
Verkoop van het kantoorgebouw Astronomie 30 Cofinimmo kondigt tevens de verkoop aan van het kantoorgebouw Astronomie 30, gelegen in het centrum van Brussel, aan de Duitse investeerder AIK ‐ APO Immobilien‐Kapitalanlagegesellschaft mbH voor een bedrag van € 23,95 miljoen. Dit bedrag is € 1,55 miljoen of +6,92% hoger dan de laatste trimesteriële investeringswaarde zoals bepaald door de vastgoeddeskundige. Het gebouw heeft een oppervlakte van 7 776m² en wordt verhuurd aan een organisme van de Vlaamse Gemeenschap. De opbrengst uit deze 2 verkopen, met name € 54,87 miljoen, zal aangewend worden om het lopende investeringsprogramma van de onderneming te financieren. De verkopen gebeuren in het kader van het continue vastgoedarbitragebeleid van Cofinimmo. Dankzij dit beleid behoudt Cofinimmo te allen tijde en op lange termijn een kwalitatief hoog patrimonium en kan ze het kapitaal op de meest geschikte wijze aanwenden voor de verwezenlijking van acquisities van nieuwe gebouwen zoals de City Link. Bovendien getuigen deze rendabele transacties in een quasi lamgelegde investeringsmarkt van Cofinimmo’s commerciële kunnen. In de komende weken zouden er nog verkopen van een aantal kleinere gebouwen kunnen volgen. Impact van deze transacties op de portefeuillesamenstelling en de schuldratio Naar aanleiding van deze acquisitie‐ en verkooptransacties, daalt het aandeel van de kantoorgebouwen binnen de totale portefeuille van 59,2% naar 58,9% en stijgt het aandeel van de rusthuizen van 14,1% naar 14,7%1. Bij ongewijzigde situatie daalt de schuldratio (in de zin van de wetgeving op Vastgoedbevaks) van 50,07% op 30.09.2009 naar 49,79%, terwijl de Loan‐to‐Value ratio zoals gedefinieerd in de bankcovenanten daalt van 53,23% op 30.09.2009 naar 52,89%. Op 30.09.2009 beschikt Cofinimmo over € 362 miljoen aan niet‐gebruikte geconfirmeerde kredietlijnen. Bovenop komen de obligatie ten bedrage van € 100 miljoen uitgegeven op 25.11.2009 en op vervaldag komende in 2014 evenals een nieuwe banklening van € 50 miljoen (vervaldag 2013). Hierdoor is de financiering van de geëngageerde investeringen en de herfinanciering van de schulden komende op vervaldag ingedekt tot 30.06.2011.
1
In reële waarde.
4/5
EMBARGO TOT 16.12.2009 – 5:40PM
Voor meer informatie: Ingrid Daerden Investor Relations Manager Tel.: +32 2 373 00 04
[email protected]
Ingrid Schabon Corporate Communications Manager Tel.: +32 2 777 08 77
[email protected]
Betreffende Cofinimmo Cofinimmo is de belangrijkste Belgische beursgenoteerde investeerder in vastgoed bestemd voor verhuring. De onderneming bezit een portefeuille van meer dan € 3 miljard goed voor een totale oppervlakte van 1 600 000m². De onderneming is hoofdzakelijk actief in de kantoor‐ en zorgsector. Cofinimmo is een onafhankelijke onderneming die zelf instaat voor het beheer van haar vastgoedpatrimonium. Zij is genoteerd op Euronext Brussels (BEL20) en Paris en geniet het Belgische fiscale Vastgoedbevak‐statuut en het Franse fiscale SIIC‐statuut. Op 30.09.2009 bedraagt de totale beurskapitalisatie € 1,3 miljard. www.cofinimmo.com
5/5
