van places to BUY naar places to BE
Retailvisie 2012
2
3
NEPROM’s keuzes voor de winkelmarkt “Ik consumeer, dus ik besta.” Dat lijkt tegenwoordig wel het adagium. Winkelen is een niet meer weg te denken onderdeel van het dagelijks leven. Winkelen is verbreed en verdiept: het is vooral ook ‘beleven’ geworden. Winkelen is een essentieel onderdeel van het stedelijk leven en winkels en winkelgebieden zijn een onderdeel van de stad. Culturele en technologische veranderingen zullen de komende jaren een enorme invloed hebben op ons winkelgedrag en daarmee op het gebruik van onze steden en op de kwaliteit van het stedelijk leven. Winkelen is daarmee niet alleen een belang van retailer en consument, maar vooral ook een collectief belang. De grote veranderingen waar we middenin zitten en die de komende jaren verder in een stroom versnelling zullen raken, vragen van alle betrokken partijen een goede, gezamenlijke strategie, gericht op behoud en versterking van de stedelijke kwaliteit. Nu de rijksoverheid zich grotendeels van het toneel heeft teruggetrokken, is het aan de betrokken partijen op decentraal niveau – retailers, gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers – de handen ineen te slaan om gezamen lijk een antwoord op de veranderingen in het winkelen te formuleren. Die gezamenlijke strategie, gericht op de collectieve belangen, begint bij de consument, de klant. Die is de drijver van alle veranderingen en die kracht moet zodanig gericht en gekanaliseerd worden dat hiermee de kwaliteit van de stad, het stedelijke leven en de stedelijke economie optimaal gestimuleerd worden. In die strategie dient maximale ruimte voor dynamiek hand in hand te gaan met het benutten van bestaande investeringen en de herontwikkeling en transformatie van bestaande winkelvoorzieningen.
“De consument is de drijver van grote veranderingen in de retailomgeving.”
4
Balans tussen vernieuwing en bescherming Vernieuwen om aantrekkelijk te blijven De consument heeft steeds meer mogelijkheden om in zijn consumptieve behoeften te voorzien. Door de snelle technologische en maatschappelijke ontwikkelingen valt echter steeds moeilijker te voorspellen op welke wijze hij die wil bevredigen. Het fysieke winkel apparaat moet steeds meer kwaliteiten bezitten om de consument tot een bezoek te verleiden. De traditionele winkels, winkelcentra en winkelconcentraties moeten meebewegen met de behoeften en verlangens om ook in de toekomst een aantrekkelijk winkelalternatief te zijn. Dat is niet alleen van het belang voor de retailers zelf en de eigenaren van het winkelvastgoed, maar ook voor de vitaliteit en leefbaarheid van steden en dorpen. Onafhankelijke, creatieve, innovatieve ondernemers (local hero’s) kennen hun klanten, zij hebben een neus voor trends en zijn bij uitstek in staat de latente behoeften van de consument vroegtijdig te herkennen en daarop in te spelen door nieuwe diensten en producten aan te bieden. Zij trekken consumenten naar hun winkel en maken hen gebruikers van de stedelijke ruimte. Juist door fysieke ruimte te bieden aan creatieve ondernemers, aan alternatieve concepten en diensten kunnen kansrijke vernieuwingen zich in de praktijk bewijzen. Overheden moeten de kaders creëren waarbinnen professionele eigenaren van winkelvastgoed en de (her)ontwikkelaars daarvan optimaal in de gelegenheid worden gesteld om die ondernemende, creatieve retailers te faciliteren en te binden aan een plek. Dat is voor de komende jaren essentieel om succesvol te zijn in het behoud en de versterking van stedelijke kwaliteit.
“Creatieve, innovatieve retailers zijn de life-line naar de consument; zij moeten de ruimte krijgen.” Dat betekent dus dat er juist in deze tijd van onzekerheid, snelle veranderingen en conjunctu rele druk op de markt behoefte is aan ruimte voor dynamiek en flexibiliteit. Juist in tijden van recessie is de neiging aanwezig om vast te houden aan de zekerheid van het bestaande. Maar dat levert uiteindelijk een sector op die de slag om de consument verliest en een stad waarvan een belangrijke economische basis onder de leefbaarheid wordt weggeslagen. De NEPROM vindt daarom dat de bescherming van het bestaande als leidend principe moet worden losgelaten. Zeker in retailland, waar lange tijd onder de vlag van de zo gekoesterde, fijnmazige detailhandelsstructuur de bescherming van de bestaande belangen voorop stond.
Belangenafweging en visie noodzakelijk Meebewegen met de consument wil niet zeggen dat elke wens of gril van de klant heilig is. Net zo min moet de wens van individuele ontwikkelaars of retailketens om te vernieuwen leidend zijn. Het gaat erom structurele wijzigingen in het gedragspatroon van de consument vroegtijdig op te sporen en die de ruimte te geven. Primair is het aan de ondernemende detailhandelaar om zijn klanten te kennen en te anticiperen op veranderende behoeften en
gedragingen. Dat geldt zowel voor de local hero als voor de internationale keten. Het is uiteindelijk aan de ontwikkelaar samen met de belegger/eigenaar van het winkelvastgoed om – in nauw contact met de markt – de kwaliteit te realiseren waar de consument en winkeliers om vragen. Maatwerk is steeds opnieuw geboden. Op het niveau van locatie, gemeente en regio moet steeds worden gezocht naar de meest geschikte aanpak en beste formule die inspeelt op lokale behoeften en die bestaande voorzieningen aanvult en versterkt. Het kan gaan om uitbreiding van de winkellocatie met grotere units voor nieuwe winkelformules, het creëren van nieuwe ontmoetingsplekken, het bieden van ruimte aan publieksevenementen of ingrijpende wijzigingen in de branchering. Een andere keer is een aanpassing van plattegrond en looproutes van een winkelcentrum vereist, of vraagt de regionale schaal om functie verandering op locaties waar geen vraag meer is naar winkels. Vernieuwing op basis van maatwerk zal ongetwijfeld op veel plaatsen leiden tot verdringing van bestaande winkels en winkelconcentraties. Dat kan niet anders in een markt die richting verzadiging, vervanging en herontwikkeling gaat. Maar verdringing op zich is niet het probleem. Alleen onder de druk van consumentengedrag en concurrentie vinden vernieuwingen plaats en zijn er winnaars en verliezers. Daar waar verdringing over gaat in kannibalisme en er onevenredige schade wordt toegebracht aan de leefbaarheid en de waarde van het bestaande stedelijke weefsel, wordt een grens overschreden. Dan is bijsturing – bijvoorbeeld door ruimtelijke beleid – noodzakelijk. In het algemeen prevaleren winkelconcentraties in gebieden waar mensen wonen boven verder van bewoners afgelegen gebieden, juist omdat ze aan zoveel andere maatschappelijke belangen kunnen bijdragen (leefbaarheid, sociale veiligheid, waardebehoud).
5
6
“Consumentengedrag en concurrentie leiden tot verdringing; gezonde verdringing versterkt de stad.” Een goede balans tussen ruimte geven aan vernieuwing en beschermen van het bestaande vereist een visie op de veranderende wensen en behoeften van de consument. Welke vernieu wingen komen er de komende jaren aan en hoe kunnen deze in goede banen worden geleid? Overheid en markt moeten in dit kader een zorgvuldige afweging maken tussen de belangen van de bestaande en de nieuwe retailers, vastgoedeigenaren, consumenten en de gemeen schap. Als een ontwikkeling werkelijk een positieve aanvulling biedt op wat er al is, moet deze doorgang kunnen vinden; wanneer sprake is van meer van hetzelfde dat op een sub-optimale locatie wordt gerealiseerd, dan is grote terughoudendheid geboden.
Schaalvergroting zet door. groei vlakt af In de afgelopen jaren is het winkeloppervlak in Nederland aanzienlijk gestegen. In de afgelopen 10 jaar gemiddeld met zo’n 1,5 tot 2% per jaar. Bevolkingsgroei, economische groei, veranderingen in het winkelgedrag van de consument en veranderingen in de retail hebben vooral geleid tot het grootschaliger worden van winkels en tot een meer geconcen treerd winkelbestand. De vraag is of die ontwikkeling in de komende jaren door zal zetten of dat er zich een trendbreuk voor gaat doen. Op dit moment staat ruim 6% van het winkeloppervlak leeg. In aantallen winkels ligt dat percentage iets hoger, omdat vooral kleinere winkels leeg staan. Voor de frictieleegstand wordt zo’n 4% aangehouden. De afgelopen jaren is de leegstand onder invloed van de economische crisis toegenomen, maar in de eerste maanden van 2012 is deze niet meer toegenomen, aldus Locatus. Nog steeds is de leegstand relatief beperkt, zeker als we bedenken hoe heftig de economische crisis is.
CBW-Mitex schetst in re’structure een scenario waarbij het aantal in gebruik zijnde winkel meters in 2020 met 20 tot 35% is afgenomen. Een dergelijke ontwikkeling kan leiden tot meer leegstand, maar biedt ook aanknopingspunten voor een omvangrijke saneringsoperatie, zoals voorzien in het NRW-scenario Hoop of uitverkoop. Een dergelijke, drastische krimp van het aantal benodigde winkelmeters lijkt de NEPROM zeer onwaarschijnlijk. De vraag is zelfs of ook het meest optimistische scenario van de NRW, Winkelicious, niet te pessimistisch is. Dat scenario gaat uit van een toename van het winkel oppervlak met 8% in 15 jaar tijd, wat neerkomt op 0,5% per jaar. Dat is minder dan een derde van de gemiddelde toename over de afgelopen jaren. Wij verwachten dat schaalvergroting zich zal voortzetten en dat tegelijkertijd veel kleinere locaties uit de gratie zullen raken. De algemene trend is dan ook meer meters op minder locaties. Met name in de buurtcentra, centra in kleinere kernen en in de aanloopmilieus verwachten wij een aanzienlijke saneringsslag. Samenwerken aan herontwikkeling en transformatie is nodig om die gebieden met andere functies nieuw leven in te blazen.
“Schaalvergroting en differentiatie zetten door. Groei van het aantal vierkante meters winkeloppervlak zal afnemen.”
Bedienen van de consument Zorg voor dynamiek, beleving en attractiviteit Door de toenemende concurrentie met andere verkoopkanalen moeten winkeliers en winkelgebieden meer bieden om de consument naar zich toe te trekken en aan zich te binden. De consument moet er graag willen verblijven, anderen kunnen ontmoeten, vermaakt worden, dingen beleven en ervaren. Dit kan onder andere bereikt worden door te voorzien in de aanwezigheid van winkels volgens een bepaald concept (Pop up stores, 2TheLoo, brand stores als Nike en Apple), de organisatie van evenementen (Living Statues, Red Bull Racing), de creatie van een winkelroute langs bijzondere winkeltjes (9-straatjes, modekwartier) of winkels in bijzondere gebouwen (Selexyz-boekhandels). Ook de verwevenheid van winkels met horeca, cultuur, uitgaan en historie kan de betekenis van winkelgebieden vergroten. Het verhogen van de aantrekkelijkheid van een winkelgebied is een gezamenlijk belang van retailers, gemeenten en vastgoedeigenaren. In het buitenland beheren gespecialiseerde vastgoedeigenaren steeds vaker een geheel winkelcentrum als één concept. Daarbij zijn zij ook verantwoordelijk voor de inrichting en kwaliteit van de collectieve of openbare ruimte. In Nederland is eigendom alleen in het geval van planmatig ontwikkelde gebieden, zoals stadsdeel- of wijkcentra, in handen van één of meerdere beleggers. In de meer organisch gegroeide winkelgebieden, zoals de historische binnensteden, is eigendom veel meer versnipperd. Winkels zijn daar – al dan niet als pensioenvoorziening – vaak in handen van lokale, individuele winkeliers. Samenwerking op basis van gedeelde belangen is een eerste vereiste om een winkel concentratie aantrekkelijk te houden of een nieuwe ontwikkeling van de grond te krijgen. Het is zaak opzet, organisatie en eigendom van een winkelgebied waar mogelijk zo te
7
8
structureren dat de onderlinge samenwerking wordt bevorderd en eventuele freeriders geen kans krijgen. Omzethuren blijken in het buitenland een zeer bruikbaar middel om een gedeeld belang te creëren en worden ook in ons land populairder. Voor ontwikkelaars hebben omzethuren bij aanvang een lagere verkoopwaarde tot gevolg. Zij krijgen echter door afspraken te maken over winstdeling in de (eerste jaren van de) exploitatiefase een extra belang om een goed functionerend gebied te ontwikkelen. Ontwikkelaars en beleggers zullen hiervoor complexere deals moeten sluiten dan tot nog toe het geval was. Noodzakelijk is verder dat de vaak te knellende en beperkende huurwetgeving wordt aangepast.
“Voor ontwikkelaars wordt het belang van goed functionerende winkels steeds groter.” In het algemeen zijn en blijven de winkeliers en vastgoedeigenaren de eerst verantwoorde lijken voor de kwaliteit en organisatie van de samenwerking. Zij zullen samen moeten zorgen voor voldoende attractiviteit en beleving om een winkelgebied levend te houden. Gemeenten kunnen dit stimuleren door de inzet van mensen, maar ook door medewerking te verlenen bij de verlening van de benodigde vergunningen voor evenementen en het mogelijk maken van functiemenging. Bij (her)ontwikkeling kunnen ontwikkelaars eveneens een rol spelen, bijvoorbeeld door in overleg met eigenaren en retailers te komen tot een flexibeler opzet van het gebied, met meer ruimte voor evenementen.
“Winkelgebieden bieden meer belevingskwaliteit als er functies worden toegevoegd en als branches samenwerken.” Mix van winkelketens en speciaalzaken De aanwezigheid van een bijzonder aanbod kan ertoe bijdragen dat een winkelgebied aantrekkelijk is en blijft. De consument zoekt een goede mix van branches en van herkenbare, voorspelbare filiaalbedrijven en verrassende speciaalzaken. Hoge huurprijzen en risico mijdend gedrag van de vastgoedeigenaar verdringen echter kleine, zelfstandige retailers naar de aanloopgebieden. Ook die locaties bieden zeker kansen, maar goede speciaalzaken zijn ook in de centraal gelegen winkelgebieden onmisbaar. Voor het publiek zijn ze de ‘kers op de taart’ en ze geven een gebied vaak de gewenste bovenlokale of zelfs regionale uitstraling. Dat vergt ook van de zelfstandige retailer geloof in eigen kunnen, creativiteit en ondernemerschap. Het faciliteren van formules die meer beleving in het winkelgebied brengen en iets toevoegen ten opzichte van de standaardwinkels, maakt dat alle partijen van extra bezoekers kunnen profiteren. Ontwikkelaars en beleggers verschillen soms van mening als het gaat om de huisvesting van ‘local hero’s of van startende ondernemers. De ontwikkelaar ziet het als toegevoegde waarde (onderscheidend vermogen van de locatie), terwijl de belegger het vooral als risicofactor beschouwt (vanuit bezettingsgraad, huurafspraken en beleggings waarde). Partijen moeten zich inspannen die kloof te overbruggen en samen met branche organisaties voor winkeliers ruimte creëren voor broedplaatsen en kweekvijvers van retailtalent. Er zijn inmiddels goede voorbeelden waar dit met extra inspanning gelukt is.
9
“Local hero’s kennen hun klant en zij verhogen de aantrekkelijkheid van winkelgebieden.”
Kansen voor her/ontwikkeling De groei van het winkeloppervlak zal de komende jaren minder zijn dan in de afgelopen tien jaar. Het aantal projecten waarbij sprake is van een combinatie van herontwikkeling en uitbreiding zal stijgen. Nu al vervangt 25% van alle nieuwe winkelmeters verouderd winkeloppervlak. Dat aandeel zal verder toenemen. Gezien de grote veranderingen die de sector te wachten staat, is het nood zakelijk om fysieke ruimte te bieden voor vernieuwing. Dat vereist de komende jaren een actiever beleid, gericht op het transformeren van verouderde winkelmeters naar andere functies.
Binnensteden In het verleden is vaak gewaarschuwd voor een degradatie van onze binnensteden. Het tegendeel blijkt het geval. Stedelijk wonen wordt steeds aantrekkelijker en het winkel apparaat in de binnensteden profiteert daar volop van. Vooral A1-gebieden van de grote en middelgrote steden, waar veel voorzieningen geclusterd zijn, die goed bereikbaar zijn met de auto en OV en die comfort bieden, zijn en blijven in trek. Consumenten bezoeken deze gebieden om meerdere redenen.
10
Het winkelaanbod zal een grotere nadruk moeten leggen op verblijfs- en uitgaansfuncties. Cruciaal voor binnensteden is de aanwezigheid van winkels met keuze- en smaakgevoelige en verrassende assortimenten. Internet is vanuit dit perspectief bezien een zegen voor de binnenstad. Winkels waar de consument “emotieloze” artikelen kan kopen die hij net zo goed via internet kan verkrijgen verdwijnen uit het straatbeeld. Daardoor ontstaat ruimte voor kwaliteitswinkels met speciale producten en vriendelijk, servicegericht en deskundig personeel. Om aantrekkelijk te blijven, moeten de binnensteden zich blijven vernieuwen. Het toevoegen van extra meters winkeloppervlak is nodig om te voorzien in de behoefte aan grotere units en om ruimte te creëren voor nieuwe concepten, zoals brandstores. De afgelopen jaren bleken er binnen de stadscentra veel mogelijkheden te zijn voor schaalvergroting. Grootschalige ontwikkelingen bedienen een groter verzorginsgebied, waardoor er draagvlak ontstaat voor (meer) bijzondere formules die zich slechts op een enkele plek kunnen vestigen. Op die plekken ontstaat financiële ruimte om te investeren en is er voldoende huuropbrengst om extra services aan klanten te kunnen bieden. In sommige centra kan ruimte worden gecreëerd worden door bepaalde grootschalige en veel verkeersaantrekkende branches (denk aan witgoed en sommige sportspeciaalzaken) te verplaatsen naar een winkellocatie in de periferie.
“Niet elk stadscentrum of gemeente kan een volledig winkelaanbod behouden.” Concurrentie van gelijkwaardige winkels in de periferie met het winkelbestand in de binnen stad vindt de NEPROM onwenselijk. Wat niet wil zeggen dat de binnenstad niet van functie en kleur kan veranderen. Recreatief en thematisch winkelen, zoals in veel binnensteden plaatsvindt, vraagt om een grote kritische massa. In de Nederlandse situatie, met sterke concurrentie tussen de steden, zijn de verzorgingsgebieden niet altijd groot genoeg. Het gevolg van schaalvergroting zal zijn dat niet elke kern of kleinere gemeente een volledig winkelaanbod kan behouden. In zulke gevallen kan specialisatie, mogelijk in combinatie met functiewijziging, uitkomst bieden. Gemeenten moeten daar alert op zijn, door vroegtijdig met marktpartijen te zoeken naar kansrijke marktsegmenten en door ruimte te bieden voor uitbreiding en functieverandering.
B- en C-locaties De meeste A-locaties kunnen hun hoge huurniveau handhaven. Ook tijdens deze crisis blijven dat zeer geliefde locaties, waar zowel zelfstandige retailers als internationale ketens zich graag vestigen. De vraag naar winkelruimte op de B- en C-locaties en in de aanloop straten naar de kernwinkelgebieden loopt in deze periode juist terug. Daar dalen de huren en is de meeste leegstand te vinden. Toch zijn juist dit de plekken waar de meer specialistische winkels, die het vanwege de hoge huren op de A-locaties in de hoofdwinkelstraten niet redden, zich nog kunnen vestigen. De B- en C-locaties kunnen ook dienen als broedplaats voor starters en creatieve (jonge) ondernemers. Verlaging van de huurprijs is niet de enige manier om deze ontwikkeling te stimuleren en een nieuwe invulling en herontwikkeling mogelijk te maken. De invoering van bestemmingsvrije zones kan hier zeker ook een bijdrage aan leveren. Een winkel in een dergelijke zone kan al naar gelang de behoefte transformeren tot een plek om te winkelen, te wonen of te werken. Bovendien kunnen andere (maatschappelijke) functies zich hier ook gemakkelijk vestigen. Hier ligt een belangrijke taak voor de gemeente. Zij zal dergelijke ontwikkelingen moeten faciliteren en stimuleren. Ook ontwikkelaars en andere vastgoedpartijen kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Omdat deze locaties relatief gunstig in het stedelijk weefsel liggen bieden zij vaak voldoende aanknopingspunten voor de ontwikkeling van andere functies.
“B-en C-locaties bieden kansen voor functieverandering.” Wijk- en buurtcentra De aanpak van de wijk- en buurtwinkelcentra is een van de grootste opgaven van de komende jaren. Nu de consument mobieler is en de trend naar schaalvergroting in het levensmidde lensegment heeft doorgezet, is er te veel of juist te weinig winkelaanbod op de verkeerde locaties ontstaan. Een wijk- of buurtcentrum zonder supermarkt en met beperkte schaal grootte of een slechte bereikbaarheid heeft nauwelijks nog toekomstperspectief. Op de slechtste locaties uit het verschil tussen de winnaars (compleet, compact en comfor tabel) en de verliezers (diffuus, onvolledig en onveilig) zich in verschraling, uitdunning en
11
12
leegstand. Daarmee ontstaan kansen voor functieverandering in combinatie met concentra tie en een kwaliteitsslag elders. Clustering van (buurt)winkels met voorzieningen en woningen voor minder mobiele consumenten kan ervoor zorgen dat zij hun dagelijkse boodschappen zelfstandig kunnen blijven doen. De dagelijkse inkopen moeten uiteraard op fatsoenlijke afstand mogelijk blijven, maar door het gedeeltelijk wegvallen van het draagvlak onder de traditionele fijnmazige detailhandelsstructuur en door de groeiende mobiliteit van veel consumenten, groeit die aanvaardbare afstand. Het streven moet volgens de NEPROM gericht zijn op versterking van de meest kansrijke centra en herontwikkeling en transformatie van die wijk- en buurtwinkelcentra die de slag aan het verliezen zijn. Overheid, markt en liefst ook de consumenten, zullen daarin gezamenlijk moeten optrekken en samen moeten nadenken over de toekomst.
Stadsdeelcentra Al enige jaren kan worden geconstateerd dat Nederland discountland en middle off the road dreigt te worden. Aan de bovenkant van de retailmarkt ontbreken merken in het topsegment en bijbehorende hoogwaardige winkels. Niet iedere locatie is echter geschikt voor het toevoegen van winkels uit het topsegment. Te veel concurrentie tussen locaties om het topsegment binnen te halen verkleint de kans van slagen. Het is beter een duidelijke keuze te maken voor een beperkt aantal bestaande locaties die de beste mogelijkheden bieden. Aan de belangrijkste stadscentra en een enkel groter, gunstig gelegen stadsdeelcentrum kan het topsegment worden toegevoegd. Dan moet goed worden bekeken wat de effecten zijn op (gespecialiseerde) winkelstraten en winkelgebieden in de omgeving. Sommige stadsdeelcentra zijn, mede vanwege de kwaliteit van de ontsluiting, voor bepaalde vormen van grootschalige detailhandel een goed alternatief voor perifere locaties. In stadsdeelcentra zijn deze winkels ook logisch te combineren met andere functies, zodat zij kunnen bijdragen aan de levendigheid van de bestaande stad.
De periferie Perifere locaties zijn van oudsher bedoeld voor winkels die vanwege hun aard en de omvang van de producten minder goed in de traditionele winkellocaties waren in te passen. In de loop der jaren is, door aanpassing van het assortiment, het onderscheid met winkels in traditionele winkelgebieden minder geworden. Met name op deze locaties is het laatste decennium veel en soms te veel aanbod toegevoegd. Ook zijn er veel locaties toegevoegd die alleen maar meer van hetzelfde bieden. Beleggers zien uitbreiding of herontwikkeling van grootschalige, perifere locaties niet als een reële optie, omdat de waardevermeerdering en het rendement gering zijn. Zij zien wel kansen voor nieuwbouw van grootschalige perifere clusters, maar realiseren zich dat dit kannibaliseert op de binnensteden of stadsdeelcentra. Daardoor zouden er in (hun eigen) binnenstedelijk bezit veel gaten vallen, met alle negatieve gevolgen van dien voor de stad.
“Grote terughoudendheid met winkelaanbod in de periferie is noodzaak.”
De NEPROM pleit voor grote terughoudendheid bij het ontwikkelen van nieuwe of het uitbreiden van bestaande perifere locaties. Juist op deze winkellocaties is maatwerk geboden. Het is duidelijk dat perifere ontwikkelingen tegemoet komen aan de wensen van de mobiele consument en retailers die op dergelijke locaties vaak tegen veel lagere kosten winkels kunnen huren. Maar het belang van de bescherming van de leefbaarheid en vitaliteit van binnensteden en stadsdeelcentra weegt zwaarder. Om dezelfde reden zijn er wat de NEPROM betreft nauwelijks mogelijkheden voor de vestiging van food en mode op perifere locaties. Dan passen branches die minder keuze gevoelig zijn en een verkeersaantrekkende werking hebben, zoals bruin- en witgoed en sommige sportzaken, veel beter in de periferie. De uitdaging is om hiervoor de juiste ruimte lijke argumenten te formuleren, passend binnen de Europese Dienstenrichtlijn. Het verdient voorkeur om in overleg met eigenaren en retailers te bekijken hoe een perifere locatie compacter kan worden gemaakt. Dat is beter dan het krampachtig blijven proberen nieuwe huurders te trekken naar minder goed lopende locaties. Dit gaat ten koste van beter lopende locaties of locaties die belangrijker zijn in de winkelhiërarchie. Het zal niet altijd mogelijk zijn een zinvolle herbestemming of herontwikkeling, waarmee de (hoge) boek waarde terugverdiend kan worden, te realiseren. Dan moet de eigenaar zijn verlies nemen. De Factory Outletcentra (FOC) in Nederland worden doorgaans ingedeeld bij de PDV/GDV-locaties. Zij horen echter dankzij hun specifieke winkelformule nadrukkelijk ook in het fun-domein thuis. Daardoor bestaat de kans op concurrentie met de binnensteden.
13
14
Plannen voor (binnen)stedelijke leisurecentra, zoals Getz in Amsterdam Zuidoost, komen nog niet of slechts moeizaam van de grond, omdat er onvoldoende vierkante meters winkel ruimte kunnen worden aangeboden. Dat heeft alles te maken met het ruime aanbod in de directe omgeving. Het is wellicht verstandiger om vooralsnog te investeren in de verbetering van het verblijfsklimaat en de toevoeging van leisure en uitgaansfuncties in de bestaande winkelgebieden.
“Nieuwe, grootschalige winkelconcentraties buiten bestaand stedelijk gebied vormen bijna altijd een grote bedreiging voor bestaande stedelijke kwaliteit en leefbaarheid.”
High Traffic Locaties Retail, horeca en andersoortige servicepunten vestigen zich vaker op locaties met omvang rijke passantenstromen, zoals grote ziekenhuizen, treinstations, luchthavens en grote tankstations. Deze ontwikkeling sluit aan op de behoeften van de mobiele consument aan gemak en luxe onderweg en vermaak tijdens het wachten. Hierdoor ontstaat een aanbod van producten en diensten voor directe consumptie, voor latere consumptie en gericht op kortstondig amusement. Beleving, sfeer en omgang met de klant spelen in toenemende mate een rol. De verwachting is dat in de toekomst de ontwikkelkansen op high traffic locaties verder toenemen.
Verschillende accenten per regio In vrijwel alle grote steden zullen de winkelgebieden blijven groeien en zich verder ontwikke len. Daar waar de bevolking nog groeit is uitbreiding van het winkelareaal mogelijk en betaalbaar. Het werkterrein van de ontwikkelaar zal dan ook voornamelijk betrekking hebben
op de (her)ontwikkeling van de centrumgebieden van steden, en de omvorming van wijkcentra tot multifunctionele boodschappencentra. Dit zijn de plekken die een kwaliteits impuls nodig hebben en waar kan worden voorzien in de behoefte van retailers aan schaalvergroting.
“Ook krimpgebieden hebben behoefte aan vernieuwing.” In krimpgebieden blijven winkelontwikkelingen nodig. Daar is vooral behoefte aan plannen voor kwaliteitsverbetering en compacte centra, gericht op de primaire dagelijkse levens behoeften en de wens van consumenten om te kunnen shoppen. Buurtwinkelcentra blijven in de krimpende en vergrijzende gebieden van belang voor de sociale structuur. In deze gebieden is de (her)ontwikkeling van grootschalige winkels – solitair (PDV) maar ook geclusterd (PDV/GDV) – nodig om een groter, minder dicht bevolkt gebied beter te kunnen bedienen. Dit kan dus ook nieuwbouw betekenen, ondanks dat er sprake is van relatief veel leegstand. Die leegstand is vaak al langdurig of betreft vastgoed van slechte kwaliteit dat geen winkelfunctie meer kan vervullen. Transformatie en functieverandering zijn hier vaak noodzakelijk om verdere verloedering van de omgeving te voorkomen en de leefbaarheid te bevorderen.
“De komende jaren zullen veel kleine buurtwinkelconcentraties hun functie verliezen.” Integrale aanpak Goed winkelen hoort bij goed wonen, goed werken en goede culturele voorzieningen. Binnen bestaand stedelijk gebied is het streven gericht op de realisatie van een multifunctio nele, leefbare en duurzame omgeving. Bij de (her)ontwikkeling van winkelgebieden moeten ook woningen, bedrijfspanden, kantoren, culturele voorzieningen en de openbare ruimte worden meegenomen. De mogelijkheden voor een toename van het aantal meters vastgoed zijn beperkt. Daarom zal vaker worden nagedacht over de kansen en mogelijkheden van integrale gebiedsontwikkeling waarbij vernieuwing, verschuiving, transformatie en herontwikkeling voor alle functies aan de orde is. Daar hoort ook het saneren van verouderde winkels en winkelgebieden bij en het transformeren van verouderde gebieden naar nieuwe functies. Dat is geen gemakkelijke opgave.
“Multifunctionaliteit is noodzaak.” Functieverandering gaat veelal gepaard met waardeverandering. Tot nu toe was een (forse) uitbreiding van winkelmeters de motor en kostendrager voor de vernieuwing of herontwikkeling van een gebied. Dat is lang niet meer zo vanzelfsprekend. Voor een deel kan een dergelijke ontwikkeling nog voortgezet worden, mits er voldoende ruimte is voor verdere schaalvergroting en een afname van de omzet per vierkante meter. Maar doordat er minder ruimte is voor een toename van het winkeloppervlak wordt het lastiger. Vernieuwing, verschuiving, transformatie en herontwikkeling zonder uitbreiding van het winkeloppervlak is nu eenmaal een moeizaam verhaal, omdat het ‘kapitaalvernietigingslocaties’ zijn van
15
16
partijen die niet de trekker zijn van de herontwikkeling en dus moeten afboeken. Dit soort opgaven vergt een intensieve samenwerking tussen initiatiefnemers en overheden. De gemeente heeft een belangrijke sleutel in handen. Zij kan functieverandering en trans formatie eenvoudiger maken door een snelle aanpassing van het bestemmingsplan. Panden en hele gebieden kunnen bestemmingsvrij worden gemaakt, waardoor bijvoorbeeld in de aanloopstraten de mogelijkheid ontstaat te kiezen voor detailhandel, horeca, wonen of werken. Indien gewenst kan er voor worden gekozen een compleet gebied een niet-winkel bestemming te geven om veranderingen in een gewenste richting te sturen.
“Een integrale, lokale aanpak is nodig om de overgang van groei naar herontwikkeling en transformatie te maken.” Het is aan de eigenaren/beleggers om deze mogelijkheden te benutten en langer leegstaande winkels een andere functie te geven, ook als zij daarbij verlies moeten nemen. Beleggers hebben veel kennis over en ervaring met de exploitatie van vastgoed, maar beschikken niet altijd over de benodigde expertise voor (her)ontwikkeling. Zij kunnen daarvoor uiteraard een projectontwikkelaar inschakelen. Omgekeerd kunnen projectontwikkelaars actief eigenaren/ beleggers benaderen om samen te werken aan transformatie en herontwikkeling.
Instrumenten en rollen Structuurvisie Retailstructuurvisies zijn een belangrijk instrument van gemeenten en provincies om hun keuzes aan te geven en te onderbouwen. Ze beschrijven de bestaande winkelstructuur en geven een visie op de wenselijke ontwikkeling. Het geeft een toetsingskader waarmee alle initiatieven van een bepaalde omvang en impact kunnen worden beoordeeld op hun bijdrage aan de kwaliteit van de bestaande winkelstructuur. De visie moet gebaseerd zijn op overleg tussen betrokken overheden, marktpartijen en andere belanghebbenden. NEPROM’s verwachting is dat provincies een grotere rol op zullen eisen bij het regionaal detailhandelsbeleid. De regionale structuurvisie in combinatie met de provinciale verorde ning kan een zeer krachtig sturingsinstrument zijn. Bij de toenemende concurrentie tussen winkelconcentraties en centrumvoorzieningen is provinciale sturing vereist. Overheden moeten duidelijke keuzes maken om winkelconcentraties en -centra ook op de lange termijn voldoende aantrekkelijk te houden. Bepaalde locaties of centra zullen de ruimte krijgen en gestimuleerd worden, terwijl andere de slag op de retailmarkt gaan verliezen en zich wellicht in een andere richting kunnen versterken.
“Regionale structuurvisies moeten de basis zijn voor lokaal retailbeleid.”
Ladder duurzame verstedelijking Bij het kiezen van een locatie voor nieuwe functies moeten overheden het redeneerschema volgen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit is vastgelegd in de (ontwerp) Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De precieze implementatie van de ladder is niet eenvoudig. Wanneer er geen geschikte open ruimte is binnen bestaand stedelijk gebied, kan versnipperde eigendom of te hoge boekwaarde een obstakel vormen voor herbestem ming, transformatie of sloop/nieuwbouw van het bestaande vastgoed. Positief aan het instrument is dat het dwingt tot overleg en afstemming. Daarbij geeft het bestuurders de mogelijkheid om een goede afweging te maken en verantwoording af te leggen zonder in een strak keurslijf te zitten.
Voorwaarden aan nieuwe ontwikkelingen Sommige provincies kiezen in hun beleid voor de inzet van een saneringsfonds of stellen voorwaarden, zoals het combineren van “zoet en zuur” of “nieuw voor oud”. In hoeverre dit succesvol kan zijn, is afhankelijk van de concrete situatie. In veel gevallen werken project ontwikkelaars aan de verbetering van verouderde stukken stad. Ze transformeren daarbij winkels naar andere functies of ontwikkelen juist nieuwe winkels. Wanneer daarbij nog een (financiële) bijdrage geleverd moet worden aan een andere locatie, dan is het gevaar reëel dat dit soort complexe en kostbare projecten stil valt. Vaak ligt het voor de hand om de ontwikkelaar van een nieuwe ontwikkeling te betrekken bij het oplossen van problemen op nabijgelegen verouderde locaties, waarvan de verzorgings
17
18
gebieden elkaar (deels) overlappen. Wanneer een wijkcentrum door een ontwikkelaar wordt vernieuwd en uitgebreid, dan kan worden gevraagd de aanpak en mogelijke transformatie van het nabij gelegen overbodig geworden buurtcentrum daarbij te betrekken. Bij veel projecten gebeurt dat ook. Essentieel is dat de eigenaren van het verouderde vastgoed medewerking verlenen en een haalbare herontwikkeling mogelijk maken. Uiteraard is ook de medewerking van de gemeente essentieel om op de betreffende locatie de winkelfunctie te wijzigen in een andere levensvatbare functie.
“Gemeenten en eigenaren moeten de handen ineen slaan om verouderde winkelconcentraties te herontwikkelen en te transformeren.” Flexibele huurwetgeving In herontwikkelingsprocessen komen veel belangen bij elkaar: die van de beleggers, de retailers, de consumenten, de omwonenden, en de gemeente. De ontwikkelaar heeft als belangrijke taak deze belangen met elkaar in verbinding te brengen en afwegingen helder te maken. Dat is geen eenvoudige opgave. Het belang van de individuele huurder lijkt al snel op gespannen voet te staan met het grotere, algemene belang van de kwaliteitsverbetering van de bestaande winkelvoorraad. Reden waarom in de praktijk eerst altijd wordt getracht om in goed overleg tot een oplossing te komen met de huurder, al dan niet met instandhouding van de huurovereenkomst. Als dat niet lukt, is huurbeëindiging noodzakelijk. In augustus 2011 is een initiatiefwetsvoorstel met betrekking tot het huurrecht ter beoordeling naar de Raad van State gezonden. Daarin wordt de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van renovaties beperkt. Het initiatiefwetsvoorstel bemoeilijkt herontwikkeling en renovatie, zo vindt de NEPROM. r dient evenwicht te zijn tussen de belangen van de retailers en die van de eigenaar van het vastgoed. Op het moment dat een winkelier moet wijken voor het belang van het geheel, dan moet daarvoor een passende vergoeding worden geboden. Maar één winkelier kan niet de verstoorder van het gehele proces zijn. Nu de nadruk steeds meer verschuift van nieuwbouw naar herontwikkeling en renovatie van bestaand (winkel)vastgoed, is wetgeving nodig die herontwikkeling en renovatie faciliteert in plaats van frustreert. De NEPROM pleit voor evenwichtige wetgeving waarbij de rechter eerder (bijvoorbeeld na maximaal vijf jaar) een algemene belangenafweging kan maken ten aanzien van het beëindigingverzoek, zonder gebonden te zijn aan limitatieve opzeggingsgronden. Een ander punt in de huurwetgeving betreft de huurprijsherziening die is gebaseerd op vaste huurprijzen, gerelateerd aan het pand. Ook hier is aanpassing noodzakelijk. De invoering van omzethuren wordt er namelijk door bemoeilijkt, omdat die gerelateerd zijn aan de onderneming in plaats van aan het pand. Ook is het moeilijker om maatwerk toe te passen voor specifieke retailers die men aan een winkelgebied wil binden, omdat andere partijen op grond daarvan een beroep kunnen doen op huuraanpassing. Hoewel in veel gevallen, de bestaande obstakels met goede afspraken zijn te omzeilen, kan duidelijker wetgeving, die beter op deze nieuwe ontwikkeling is afgestemd, de nodige zekerheid geven bij de toepassing van omzethuren. Dat helpt om de attractiviteit van winkelgebieden te verhogen omdat daarmee bijvoorbeeld een zelfstandig ondernemer kan huren op een
A-locatie met een aangepaste huur. Van belang is ook dat de eigenaar voldoende mogelijk heden heeft om te schuiven met huurders binnen een centrum wanneer de vereiste omzetten niet worden gehaald. Uiteindelijk heeft iedereen, eigenaar, retailer en de consument, baat bij ingrepen om een winkelcentrum, en daarmee de omzetten, te optimaliseren.
“Modernisering huurwetgeving noodzakelijk om het beste uit een winkelgebied te kunnen halen.” Samenwerkingspartners Projectontwikkelaars moeten investeren op de juiste plekken, (winkel)gebieden creëren die aansluiten op de wensen van de maatschappij, de risico’s die hiermee gepaard gaan te beheersen en ook nog eens zorgen voor de financiering. Samenwerking is op alle fronten een eerste vereiste. Samenwerking met overheden is noodzakelijk om te komen tot een visie op de meest wenselijke (winkel)ontwikkelingen en om de benodigde bestemmingswijzigingen en vergunningen te verkrijgen. Samenwerking met retailers en consumenten is van groot belang om in co-creatie winkelgebieden te (her)ontwikkelen die op hun wensen zijn toegesneden. Samenwerking met beleggers is cruciaal om hun wensen te integreren en de risico’s te delen. Samenwerking met financiers is een voorwaarde om de benodigde geldstromen beschikbaar te krijgen. En samenwerking met corporaties maakt het mogelijk om op buurtniveau winkelvoorzieningen te versterken of te transformeren. De NEPROM wil met al deze partijen gezamenlijk de uitdagingen van deze tijd oppakken en bijdragen aan versterking en vernieuwing van winkelgebieden. Met als doel de consument optimaal te bedienen en de kwaliteit van het stedelijk gebied en de leefbaarheid van de stad te versterken. Daarbij is ruimte voor verandering en klantgericht werken essentieel.
19
Colofon Deze brochure is een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). De NEPROM heeft als belangrijkste doelstelling het bevorderen van de samenwerking tussen de overheid en project ontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. Een lijst van de NEPROM-leden kunt u vinden op www.neprom.nl. Tekst Deze brochure verwoordt de visie van de NEPROM op de retailsector. Bijdragen aan de tekst zijn geleverd door: Marc Majolee, Jenneke Blanken (rapporteurs) Jan Fokkema, Margriet Schepman, Nicolette Zandvliet (NEPROM) Coördinatie en eindredactie Eric Harms (Harms Communicatie) Arjan Hofmann, Anton Coops, Nicolette Klein Bog (NEPROM) Vormgeving www.absoluutdesigners.com
Fotografie Altera Vastgoed, MAB Development, Multi Development, Pim van den Berg, Marco Okhuizen /HH, Jan Boeve/HH, Michiel Wijnbergh/HH Druk en lithografie Roels Printing, Lier Deze brochure is met grote zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Overname van (delen van) deze brochure is met bronvermelding mogelijk na overleg met de NEPROM. Voorburg, juni 2012 Exemplaren kunt u bestellen bij: NEPROM Postbus 620 2270 AP Voorburg T 070 - 386 62 64 F 070 - 387 40 89 E
[email protected] www.neprom.nl
