Van Klooster Dolphia naar Meeting Point Dolphia en Grand café In de Kapel

Van ‘Klooster Dolphia’ naar ‘Meeting Point Dolphia’ en ‘Grand café In de Kapel’ RAPPORT Conversie Dolphia

Projectgroep 2 Opleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie: Broekhuis, N. (Niels) Dam, M. (Marloes) ten Opleiding Vastgoed en Makelaardij: Gaartman, J. (Job) Geerdink, N. (Niek) Pol, S. (Stijn) Wageman, E. (Ellen)

Saxion Hogescholen Enschede/Deventer Academie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw Opdrachtgevers: Pioneering, De Woonplaats Versie 1.0 13 januari 2011

Conversie klooster Dolphia

1

Samenvatting De nieuwe functie van het klooster is een plek ter stimulatie en ondersteuning van ondernemerschap, ruimteverhuur op een unieke locatie en een prettig woonklimaat. Er worden meerdere functies ondergebracht in het klooster. Hierbij is gekozen voor kantoorruimten, horecagelegenheid en appartementen. De kantoorruimten hebben binnen het nieuwe concept de overhand en worden ondergebracht als een bedrijfsverzamelgebouw. Daarnaast worden er ook flexwerkplekken gecreëerd om thuiswerkers een werkplek te bieden buiten hun eigen privéomgeving. Ter ondersteuning van het kantoorconcept zijn vergaderfaciliteiten, zaalverhuur en is horeca aanwezig. De horeca wordt uitgevoerd als een grand café concept in het voorste deel van de kerk. Daarnaast bevindt zich in het klooster een kleine horecavoorziening, ter ondersteuning aan de kantoren. De appartementen bevinden zich op de zolders van het klooster en worden uitgevoerd als lofts. In hoofdlijn blijft het klooster in de huidige staat behouden, echter wordt de kloosterbinnentuin middels een glazen dak afgesloten, wordt een glazen lift geplaatst, komen er nieuwe dakramen in het dakvlak aan de klooster binnentuin zijde, wordt de voorgevel van de kloosterkapel geheel in glas uitgevoerd en komt er een nieuwe glazen entree aan de achterzijde van het klooster. Er is gekozen voor glas om zo het contrast te accentueren met de bestaande bouw. Voor de kantoren is de doelgroep ondernemers met een kleinschalig kantoor die doorgaans geen klanten ontvangen maar die zich wel willen vestigen in en verbinden aan een karakteristiek pand. De doelgroep voor de horeca zijn de gebruikers van de kantoren, de omwonenden en passanten. De doelgroep voor de appartementen zijn mensen die niet in een grondgebonden woning kunnen of willen wonen. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan een doelgroep op leeftijd. Het accent ligt vooral op een jongere doelgroep, die het aanspreekt om te wonen in deze unieke omgeving. De pay-off voor het klooster is: “Dolphia geeft zicht op mogelijkheden” waarmee gedoeld wordt op de vele mogelijkheden binnen het nieuwe concept maar ook op de transparantie van het vele nieuwe glas dat wordt toegevoegd. Voor de positionering zijn het gebied (middels de spinnenwebmethode van Bernstein), de gebruikers en concurrentie in beeld gebracht. Ook is een overzicht van merkwaarden gemaakt die representatief zijn voor de doelgroep en een moodboard voor het gehele concept. Bij transformatie van een gebouw zijn enkele cruciale criteria van belang om te bepalen of een transformatieproject kans van slagen heeft. Een aantal bouwkundige aspecten bepaalt of het gebouw geschikt is voor transformatie. Het

gebouw heeft veel achterstallig onderhoud, hiervoor worden momenteel werkzaamheden uitgevoerd en is een subsidie verkregen. Daarnaast dienen er nog een aantal verbouwingen en aanpassingen plaats te vinden om het gebouw aan de gebruikseisen van deze tijd te laten voldoen. Het ontwerp is in het programma SketchUp gevisualiseerd met de nieuwe aanzichten en in het programma AutoCad de plattegronden ingetekend om de 2 binnenruimten vast te stellen. Voor de begane grond is 465 m ingedeeld voor 2 2 2 kantoorruimte, 220 en 95 m voor horeca, 182 m vergaderruimten. En 185 m voor de multifunctionele ruimte. De eerste verdieping is geheel ingedeeld voor 2 2 2 kantoorruimten a 619 m . Op de tweede verdieping is 403 m kantoren en 235 m 2 woonruimte. Voor de derde verdieping is er 395 m woonruimte opgenomen. De juridische weten regelgeving die van toepassing is voor het realiseren van het concept is onderzocht. Er moet een zorgvuldige afstemming worden bereikt tussen het (publiekrechtelijk) voldoen aan eisen uit de vigerende weten regelgeving en binnen de context van wat bouwtechnisch reëel mogelijk is. Aangezien het concept niet past binnen het huidige bestemmingsplan is ervoor gekozen om deze mee te nemen in de nieuwe bestemming tijdens de algehele herziening over 2,5 jaar. Hierdoor worden leges bespaard. Om onzekerheden te voorkomen is het verstandig om in de voorbereidingsfase van het bestemmingsplan een principeverzoek aan te vragen. Hierbij behandelt de gemeente globaal de aanvraag van het concept en geeft hierop haar visie. Het is niet rechts geldend echter wordt de kans dat er niet aan de procedure mee wordt gewerkt verkleind. Voor een aantal toevoegingen en aanpassingen aan het bestaande klooster is een vergunning nodig middels een Wabo aanvraag. Het klooster Dolphia voldoet niet aan alle punten van het bouwbesluit. Voor het klooster gelden de regels van bestaande bouw. De volgende punten zijn in het ontwerp meegenomen: brandveiligheid, daglichttoetreding, ventilatie, toiletten en de minimale afmeting van ruimten. De gemeentelijke bouwverordening geeft regelgeving waaraan moet worden voldaan tijdens en na de uitvoering van de werkzaamheden. Er is voor de glazenconstructie in de binnentuin een vergunning nodig, daarom kan het nodig zijn om daar aanvullend onderzoek uit te voeren naar bodemverontreiniging. Vanuit de monumentenwet kan de overheid subsidie verstrekken ten behoeve van de instandhouding van beschermde monumenten. Er zijn subsidies vanuit de overheid toegekend aan De Woonplaats om deze werkzaamheden deels te dekken.

2

Conversie klooster Dolphia Wanneer het saldo van het klooster in de huidige situatie over twintig jaren zal worden vergeleken met het saldo over twintig jaren van het klooster na conversie, is er een groot verschil in het saldo. Het saldo na conversie is vele malen gunstiger dan wanneer de huidige situatie zal worden voortgezet. Door de betere saldo na conversie ten opzichte van de saldo in de huidige situatie is de beleggingswaarde na twintig jaren ook aanzienlijk hoger na conversie.

3

Inhoudsopgave Bijlage 1 Inleiding

5

2 Concept

6

3 Krachtenveldanalyse

9

4 Positionering

10

5 Bouwtechnische analyse

12

2.1 Onderbouwing concept 2.2 Doelgroepen 2.3 Conversie/ Functie invulling

4.1 Pay-off 4.2 Positionering gebied, gebruikers en concurrentie 4.3 Merkwaarden 4.4 Moodboard

5.1 Gebouwgegevens 5.2 Verbouwingen

6 Juridische analyse 6.1 Monumentenwet/verordening 6.2 Bestemmingsplan 6.3 Wabo 6.4 Bouwbesluit 6.5 Gemeentelijke bouwverordening 6.6 Subsidies 6.7 Horeca activiteiten

Bijlagen

6 6 7

10 10 11 11

12 12

13 13 13 13 14 15 15 15

7 Financiële analyse

16

8 Aanbevelingen

17

Bronnen

18

4


1 Inleiding Het klooster Dolphia, gelegen aan de Gronausestraat in Enschede, is een Rijksmonument. Dit gebouw is in eigendom van woningcorporatie De Woonplaats, zij zijn ook onze opdrachtgever voor dit conversieproject.

5

Het klooster heeft een rijke historie. In 1936 werd het klooster gebouwd, waarna het in 1937 door de Paters Kapucijnen in gebruik werd genomen. Naast het klooster bevindt zich de Bernadettekerk, deze werd gebouwd in 1934. Tijdens de oorlog van 1940 tot en met 1945 werd het klooster door de Duitsers bezet. In 1946 werd het klooster vrijgegeven en keerden de Kapucijnen terug. In 1966 kreeg het klooster een andere bestemming, eerst opvang voor Arubaanse asielzoekers en later gastarbeiders. In 1972 werd het klooster eigendom van Stichting Bruggerbosch. In 1978 vestigde het Twents Conservatorium in het klooster. Zij hebben wat aanpassingen gedaan aan het pand. In 1988 werd het eigendom van Jeroen Teelen. Hij heeft het klooster opgeknapt en weer in de oorspronkelijke staat teruggebracht. Het klooster 1 werd in gedeeltes verhuurd aan bedrijven. Sinds 2008 is het klooster eigendom van woningcorporatie De Woonplaats. Het pand was bij de koop al in kleine ruimtes opgedeeld en werd aan kleine bedrijven verhuurd. De Woonplaats heeft het klooster aangekocht om samen met een andere partij een zorgconcept te realiseren, echter is dit nooit tot stand gekomen. De Woonplaats heeft de verhuur aan bedrijven voortgezet. Het klooster is nu een bedrijfsverzamelgebouw. Momenteel zijn nagenoeg alle ruimten verhuurd. Volgens De Woonplaats is er is veel animo voor de kantoorruimten, er komen wekelijks circa twee a drie huuraanvragen binnen. De vorige eigenaar heeft het pand niet goed onderhouden, dit achterstallige onderhoud brengt De Woonplaats nu op peil. Het pand voldoet daarnaast niet aan de huidige gebruikseisen, voor de conversie van dit gebouw moet hier rekening mee worden gehouden. Vijftien jaar geleden is er een nieuwbouwwijk om het klooster gebouwd. Het klooster is in deze ontwikkeling niet betrokken.

1

Onderzoek ROC Bouwkunde studenten, 2010

Nu is het de vraag wat in de toekomst de bestemming zal zijn voor het voormalig Klooster Dolphia aan de Gronausestraat. De kerk aan de linkerzijde van het klooster behoort sinds december 2010 tot het eigendom van De Woonplaats. Daarom zal ook de kerk in onze totale conversie meegenomen worden. Uitgangspunt is dat De Woonplaats ook eigenaar blijft na conversie. Middels dit verslag wordt een aanbeveling gedaan voor de invulling van het klooster.

2 Concept Het klooster Dolphia ligt op een herkenbare en toegankelijke locatie. De nieuwe functie die het klooster zal krijgen is een plek ter stimulatie en ondersteuning van ondernemerschap, ruimteverhuur op een unieke locatie en een prettig woonklimaat. Het concept draagt bij aan de verbinding tussen de nieuwe wijk de Eschmarke enerzijds van de Gronausestraat en anderzijds de oude wijk Dolphia. De voornaamste functie van het klooster zal bestaan uit een bedrijfsverzamelcomplex, ter ondersteuning van deze functie zal er een kleine horeca worden gesitueerd op de begane grond. Op de zolder van het klooster komen unieke appartementen. In de kerk wordt een op zich zelf staande horeca functie gerealiseerd.

2.1 Onderbouwing concept In deze paragraaf zal per functie uiteengezet worden waarom juist is gekozen voor deze functie binnen het concept. Waarom …… kantoren? Binnen het concept is hoofdzakelijk gekozen voor kantoren. Dit heeft met name te maken dat het klooster nu ook fungeert als bedrijfsverzamelgebouw en dat er op dit moment geen leegstand is. De visie is dan ook om deze functie niet te laten verdwijnen in het nieuwe concept. Bedrijven willen zich vestigen en verbinden in en aan een toonaangevend, karakteristiek en solide gebouw. Wel zal er in het nieuwe concept rekening worden gehouden met de wensen van huidige kantoorgebruikers op het gebied van ICT. Tevens bevind het klooster zich op een locatie die goed te bereiken is met het openbaar vervoer en het heeft een goede verbinding met de snelweg A35. Er is voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein van het klooster.

gepresenteerd. Omwonenden kunnen, net zoals de kantoorgebruikers, lunchen, dineren of gewoon een drankje drinken in het grand café. Naast het klooster is ruimte gereserveerd voor een terras. Het restaurant trekt bezoekers doordat het aan de zijde van de Gronausestraat ligt en daarmee door voorbijgangers opvalt. Doordat er in de gehele wijk Eschmarke zich geen horecagelegenheid bevindt biedt dit een kans. Waarom …… appartementen? Op de zolderverdieping van het klooster worden in totaal vier loft appartementen gerealiseerd. Gekozen is voor appartementen doordat er in de wijk Eschmarke op dit moment 2 kleinschalige appartementengebouwen zijn aan de Esmarkelaan. In de eerste plaats zijn deze gebouwen niet in het bezit van onze opdrachtgever De Woonplaats en ten tweede zijn dit doorsnee appartementen. Doordat in ons concept de appartementen gerealiseerd worden in een open ruimte, op een unieke 2 plek met de uitstraling die je nergens anders vindt zijn ze goed te vermarkten. Waarom …… kantoren, horeca en appartementen in één gebouw? Het klooster Dolphia ligt op een entreelocatie tot de wijk Eschmarke daarnaast is het herkenbaar en aanwezig vanaf de Gronausestraat die voor het gebouw loopt. Het concept is er zo op gericht dat het een dynamisch gebouw wordt die de gehele dag door wordt gebruikt. Overdag zal de nadruk liggen op het kantoorconcept maar na werktijd zal het woon- en horecaconcept de overhand krijgen. Hierdoor ontstaat een gebouw dat de gehele dag door maar ook in de weekeinden actief in gebruik is.

2.2 Doelgroepen Het volgende hoofdstuk zal een impressie geven van de doelgroep per onderdeel van het nieuwe concept.

Waarom …… horeca? Er is gekozen voor twee afzonderlijke horecavoorzieningen binnen het concept. Één gericht ter ondersteuning van de kantoren, deze is gevestigd op de begane grond van het klooster. Werknemers van de bedrijven kunnen in de horecagelegenheid hun lunch kopen. Dit dient als een ontmoetingsplek binnen het klooster. Hierdoor zal meer levendigheid in het klooster ontstaan.

Werken De doelgroep voor de kantoren zullen kleinschalige kantoren zijn. Ze ontvangen doorgaans geen klanten maar mocht dit wel het geval zijn biedt het concept daartoe wel mogelijkheden. Zo kan men mensen ontvangen in de horeca maar zullen er ook spreekkamers zijn die zijn te reserveren. Daarnaast zijn deze kantoren bereid zich niet op een centrumlocatie te vestigen maar in een pand dat buiten het centrum ligt maar wel een eigen identiteit heeft en zich daarmee willen verbinden.

De tweede horecavoorziening is een restaurant. Deze zal worden uitgevoerd in de vorm van een grand café waarbij zowel een lunch als een dinerkaart zal worden

2

Snelder Zijlstra Makelaars

6


Naast de kantoorgebruikers zullen er ook flexwerkplekken worden gerealiseerd. Deze werkplekken zijn bedoeld voor mensen die niet de behoefte hebben aan eigen kantoorruimte maar wel aan een werkplek. Hierbij valt te denken aan thuiswerkers maar ook zzp’ers. Steeds meer mensen werken vanuit huis maar hebben daar niet de juiste ruimte voor. Door deze werkplekken voor bijvoorbeeld dagdelen aan te bieden kan men gebruik maken van een omgeving waarbij men niet is afgeleid van privé zaken maar ook alle faciliteiten tot de beschikking heeft. Ook heeft men de ruimte om gasten te ontvangen in een andere omgeving dan hun privé omgeving. Vergaderruimten De doelgroep voor de vergaderruimte is voornamelijk de gebruikers van de kantoorruimten maar moet ook aan externen gedacht worden. Doordat de ruimte is af te huren voor dagdelen kunnen vergaderingen/bijeenkomsten hier plaatsvinden.

7

Horeca Bezoekers van het horecagedeelte in het klooster zijn voornamelijk de gebruikers van de kantoren. De horeca is in die zin ook ondersteunend aan de kantoorfunctie. In de andere horecavoorziening, het restaurant, kan worden geluncht en gedineerd. Bezoekers kunnen de kantoorgebruikers zijn, maar ook andere gebruikers, zoals omwonenden of passanten. De wijk Eschmarke biedt geen horeca aan. Daarom is de horeca in het klooster het alternatief voor bewoners van de Eschmarke voor het stadscentrum van Enschede. Zo is het klooster goed bereikbaar en heeft het makkelijke parkeervoorzieningen. Multifunctionele ruimte Het achterste gedeelte van de kerk zal gebruikt worden voor velerlei invullingen. Zo zal de mogelijkheid bestaan hier een conferentie te houden, een kleinschalige beurs of een bijeenkomst. Appartementen Doordat er in de wijk Eschmarke een minimaal aanbod is aan appartementen zal deze doelgroep voornamelijk uit de wijk komen. De doelgroep voor de appartementen zijn mensen die niet in een grondgebonden woning kunnen of willen wonen. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan een doelgroep op leeftijd. Het accent ligt vooral op een jongere doelgroep, die het aanspreekt om te wonen in deze unieke omgeving. De doelgroep zal bestaan uit hoogopgeleiden met een inkomen dat bovenmodaal is en geen kinderen heeft. Door de goede ligging, uitstraling en indeling van de appartementen zullen deze goed te vermarkten zijn.

2.3 Conversie/ Functie invulling Hieronder zal per verdieping het concept worden toegelicht. Ter verduidelijking van het concept zijn in de bijlage een vlekkenplan, indelingstekeningen Sketch-up en moodboards toegevoegd. Zie bijlage 1, 2, 3 en 4. Begane grond Op de begane grond van het klooster zullen verschillende functies worden samengebracht. Aan de voorzijde van het klooster (zijde Gronausestraat) zullen de kantoorfuncties behouden blijven. Het kloostergebouw zal voornamelijk een kantoorfunctie krijgen, het bijgebouw (de kerk) zal een restaurant en multifunctionele ruimte onderbrengen. De oude keuken aan de achterzijde van het klooster zal in ere worden hersteld, de te behouden elementen zullen worden gerestaureerd en geconserveerd. Het voorste gedeelte van de keuken zal als food-verkooppunt fungeren als ondersteuning van de kantoren, het achterste gedeelte zal dienst doen als keuken. Van het kerkgebouw gelegen aan de voorzijde zal de voorgevel vervangen worden door een glazen vliesgevel. De kerk zal dienst gaan doen als een restaurant. Hierbij wordt gedacht aan een grand café concept met een moderne uitstraling maar waarbij de authentieke elementen van het kerkgebouw behouden blijven. Hierbij zal overdag een kleine kaart geserveerd worden en in de avond mogelijkheid is om te dineren. In het achterste gedeelte van de kerk zullen toiletgroepen en een keuken gesitueerd worden, deze zullen tevens dienst doen voor de multifunctionele ruimte, gelegen in het klooster. Deze ruimte is voor dagdelen af te huren. Hierbij moet gedacht worden aan zaalverhuur, zoals onder andere voor een expositie of een conferentie. Dit gedeelte van het klooster behoeft daarom extra aandacht voor de isolatie tegen geluid. Aan de voorzijde van het klooster zullen tevens een aantal parkeerplaatsen worden gesitueerd. Voor een overzicht van de parkeernormen die zijn gehanteerd zie bijlage 5. De hoofdentree tot de kantoren zal worden gesitueerd aan de rustiger gelegen achterzijde waar ook betere parkeermogelijkheden zijn. Deze entree is met name bedoeld voor toegang tot de kantoorruimten en zal worden uitgevoerd in glas. Achter de entree zal een front en back office voor de huismeester komen, waar bezoek zich kan melden en zal worden opgevangen. Op de begane grond is tevens een eigen entree/opgang voor de appartementen. De huidige vergaderruimte aan de achterzijde van het klooster zal zijn functie behouden, maar zullen worden voorzien van moderne vergaderfaciliteiten.

De binnentuin zal worden afgesloten middels een glazen dak. Hierdoor worden er extra verhuurbare vierkante meters toegevoegd. Onder dit glazen dak zullen vergaderruimten, kantoorruimten en flexwerkplekken voor thuiswerkers of zzp’ers komen. Het principe van de flexwerkplekken is dat men tegen betaling een werkplek kan reserveren en gebruik kan maken van de faciliteiten. Eerste verdieping De eerste verdieping zal zijn huidige kantoorfunctie behouden. Hierbij moet het een verzamelplek worden van bedrijven die behoefte hebben aan zelfstandige kantoorruimte op een unieke locatie voorzien van moderne ICT voorzieningen, aanwezigheid van horeca en vergaderfaciliteiten. De ruimtes aan de achterzijde van het klooster zijn groter en bedoeld voor bedrijven met meer dan twee werknemers in dienst. De huidige kantoren worden vergroot door het gangpad naar de muur te verplaatsen aan de binnentuinzijde. Tweede verdieping De voorzijde en de zijde aan de parkeerplaats op de tweede verdieping krijgt dezelfde functie als de eerste verdieping. De tweede verdieping aan de achterzijde zullen een woonfunctie krijgen. Er zullen hier twee loft appartementen worden gerealiseerd. Een van de loft appartementen zal middels een trap worden verbonden met de zolder van de andere vleugel zodat er een extra kamer ontstaat. De toegang voor de bewoners van de appartementen zal afgesloten worden voor bezoekers en gebruikers van de kantoorruimten. Derde verdieping De zolderverdieping aan de voorzijde en de parkeerplaatszijde zullen worden gebruikt om twee ruime loft appartementen te realiseren. De zolder aan de parkeerplaatszijde zal worden opgedeeld in twee ruimten. Het achterste deel zal worden verbonden middels een trap met de loft op de tweede verdieping om een extra kamer te realiseren. De toegang voor de bewoners van de appartementen zal afgesloten worden voor bezoekers en gebruikers van de kantoorruimten. De appartementen hebben geen balkon, omdat het klooster een rijksmonument is. Tevens blijkt dat appartementen met dezelfde oppervlakten en huurprijzen zonder 3 balkon wel verhuurd te worden. Kelder De kelder onder het gehele klooster zal worden gebruikt voor als opslagruimte. De horeca functie, welke in het klooster is gevestigd, heeft hier het magazijn en de koelruimten. De kantoren kunnen ruimten huren voor opslag en/of archief. Per loft

3

THB vastgoed Hengelo, 2010

appartement zal er één ruimte zijn als berging. Ook wordt in de kelder de hoofdvoorzieningen voor het ICT netwerk en de verwarming opgesteld. Overig De parkeerplaats zal geheel worden voorzien van grind. Er zal één lift worden geplaatst, in de binnentuin. Deze lift is bereikbaar vanaf de gang naar de verdiepingen gaan. Alles wat zal worden toegevoegd aan de bestaande bebouwing wordt uitgevoerd in glas, om zo een groot mogelijk contrast te vormen met de bestaande bebouwing en zodat het een eenheid wordt. Zie op het moodboard in bijlage 4. Het gehele klooster heeft een inhaalslag te maken op het gebied van isolatie. Dit wordt meegenomen in het concept om zo ook een aangenaam binnenklimaat te creëren. Ook zal het huidige verwarmingssysteem worden vervangen door een moderner en minder milieubelastend systeem.

8


3 Krachtenveldanalyse De krachtenveldanalyse voor het klooster Dolphia bestaat uit zes actoren. Deze actoren zijn in meer of mindere mate betrokken bij de ontwikkelingen van het klooster. De Woonplaats krijgt te maken met omwonenden, overheidsinstanties, gevestigde bedrijven, Wooncorporatie Ons huis en met de Rijksdienst voor cultureel erfgoed. De Rijksdienst voor cultureel erfgoed is een belangrijke actor, omdat het klooster een rijksmonument betreft. De Rijksdienst heeft aangegeven welke delen van het klooster monumentaal zijn. De welstands- en monumentencommissie (vanuit de gemeente) bepaalt uiteindelijk welke werkzaamheden mogelijk zijn. Beide actoren; de Rijksdienst en overheid staan positief tegenover herontwikkeling van het klooster, dit concept zorgt er namelijk voor dat het complex een nieuwe invulling krijgt en hierdoor behouden blijft. Ze hebben beiden redelijke invloed op het project. De gemeente Enschede moet toestemming geven voor de vergunningen en bestemmingswijziging. De weten regelgeving staat vast daarom zijn overheidsinstanties niet te beïnvloeden. Met de Rijksdienst kan overlegt worden hoe aanpassingen moeten worden verricht en daarom zijn zij meer te beïnvloeden dan de overheid.

9

Achter het klooster bevindt zich een braakliggend terrein. Deze is in het bezit van Wooncorporatie Ons Huis. Deze corporatie heeft een grote woningvoorraad in de omliggende wijk Dolphia. Het is daarom een actor om rekening mee te houden. Ze heeft een concurrentiepositie ten opzichte van De Woonplaats. Wooncorporatie Ons Huis heeft weinig invloed op het project en kan ook weinig beïnvloeden. Ze heeft eigendommen in de omliggende buurt en kan de ontwikkelingen in het klooster wellicht gebruiken als input voor nieuwe ontwikkelingen op eigen gronden. De gevestigde bedrijven in het klooster kunnen een rol spelen bij de ontwikkelingen in het klooster. Zij huren nu voor een relatief goedkope huurprijs en deze zal waarschijnlijk licht stijgen na uitvoering van het concept. Daar staat wel tegenover dat de faciliteiten voor de huurders beter worden. De bedrijven zijn een inkomstenbron voor het klooster daarom is het van belang dat de bedrijven op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen en te blijven binden aan het complex. De omwonenden in de wijk Dolphia zijn niet echt betrokken bij de ontwikkeling aangezien het klooster geen binding heeft met de wijk. Hun belang is vooral dat de leefbaarheid van het complex wordt vergroot en er een functie komt wat voor een binding zorgt met de wijk. Ze worden niet betrokken bij het proces, wel is het voor hun mogelijk om bezwaar aan te tekenen tijdens de procedures. De omwonenden zijn bijna niet te beïnvloeden vanwege de ligging in de omgeving.

Voor een compleet overzicht van de krachtenveldanalyse en invloeden op het project zie bijlage 6.

4 Positionering Het klooster Dolphia is voor Oost-Enschede een herkenbaar en één van de weinige karakteristieke gebouwen. Naast dat het gebouw goed bereikbaar is en in het groen ligt is het met name een gebouw met een rijke historie. Doordat het een gebouw is dat is gebruikt als klooster is de historie met name bepaald door rust, meditatie en godsdienstuitoefening. Het nieuwe concept staat haaks op deze begrippen maar het gehele gebouw, ook na uitvoering van het concept, zal de uitstraling blijven behouden van een klooster. Echter zal de invulling van het klooster een totaal ander doeleinde hebben dan dat deze in het verleden had. Het klooster zal van één functie, drie functies gaan onderbrengen. Om die reden zal het klooster in de marketing worden gepositioneerd middels een knipoog naar het verleden maar een duidelijke link naar de huidige invulling.

4.1 Pay-off Als pay-off voor het klooster Dolphia is gekozen:

Dolphia geeft zicht op mogelijkheden werken wonen genieten in een inspirerend gebouw. Klooster Dolphia De gekozen pay-off nodigt kantoren, huurders en bezoekers van het restaurant actief te worden binnen het klooster. Zodat kantoren zich vestigen in het klooster, de huurders de appartementen huren en dat men het restaurant bezoekt. Hierdoor ontstaat er een gebouw dat ieder moment van de dag actief in gebruik is. De payoff doelt op de vele mogelijkheden binnen het nieuwe concept, maar ook op de transparantie, het zicht, van de glazen elementen die worden toegevoegd aan het gebouw. Daarnaast krijgen het restaurant en het klooster de volgende naam: Restaurant: Grand Café In de Kapel Klooster: Meeting Point Dolphia

4.2 Positionering gebied, gebruikers en concurrentie Om het klooster in de markt te zetten is gekeken naar gebied, gebruikers en concurrenten.

Gebied Uit het spinnenwebmodel, zie bijlage 7, blijkt dat de herontwikkeling een goede stap voor de wijk Dolphia en Eschmarke is. Door de toevoeging van appartementen neemt het woningaanbod en de typologie van woning toe in de wijk. Door het creëren van een horecagelegenheid verbeterd het aanbod van voorzieningen. De veiligheid in de wijk zal toenemen, omdat het klooster tijdens de avond en nachturen geen donkere plek meer in de wijk is. Overdag is het de plek voor startende zelfstandige ondernemers en flexwerkers. Dit kan een impuls voor de omliggende wijk zijn doordat zij dicht bij het werk willen wonen. De bereikbaarheid en de nabijheid tot het centrum blijven hetzelfde. Gebruikers De appartementen zijn uniek, ruim en bevinden zich op een rustige locatie. Het concept voor de appartementen richt zich daarom op een doelgroep die rustig en ruim willen wonen, het unieke en exclusieve zien van wonen in een klooster, een boven modaal inkomen hebben en jong zijn en bewoners van de wijk die geen grondgebonden woning meer willen. De kantoorruimten zijn gezien de afmeting vooral geschikt voor kleinschalige ondernemers. Het concept richt zich op ondernemers die het karakteristieke van het klooster waarderen en zich daar met hun bedrijf willen vestigen en aan het concept willen binden. De ondernemers die zich willen vestigen zijn: eigenzinnig, jong, carrière gericht, zeer ambitieus en genietend van het leven. Het concept biedt kleinere, maar ook grotere kantoorruimten, daardoor is er voor de ondernemer de mogelijkheid om door te groeien binnen het klooster. Concurrentie Het concept biedt ruimte voor hoofdzakelijk kantoren, hieronder behoren kleinere kantoorruimten, vergaderruimten en flexplekken voor zzp’ers. Daarnaast bied het concept ook voor ruimte voor vier ruime loft-appartementen en horecavoorzieningen. Er is gekeken naar de concurrerende kantoorlocaties. Zie bijlage 8, concurrerende kantoorlocaties in de omgeving van Enschede/Glanerbrug. Het klooster is goed bereikbaar vanaf de snelweg, maar ook met het openbaar vervoer. De huurprijs is ten opzichte van andere locaties niet afwijkend duur. De 2 huurprijs voor een kantoorruimte in het klooster zal €175,- /m per jaar (incl.) zijn. 2 De locaties in de omgeving kosten gemiddeld €250,- /m per jaar. Het klooster wordt geheel gerenoveerd, daardoor zullen de nieuwste faciliteiten worden aangeboden. De ligging van het klooster ten opzichte van het centrum is minder dan de concurrerende locaties, maar de gebruikers van de kantoorruimten van het klooster zien dit niet als nadeel.

10


4.3 Merkwaarden

4.4 Moodboard

De merkwaarden die bij het concept passen hebben een uitstraling van trendy, modern, ambitieus, innovatief en exclusief. Het klooster krijgt door de toevoegingen van glas aan de buitenkant een open en transparante uitstraling. De doelgroep die naar de kantoorruimten getrokken moeten worden zijn startende ondernemers die ambitieus en innovatief zijn. Voor de appartementen moeten mensen worden geprikkeld die het unieke zien van modern en trendy wonen in een oud klooster.

Het moodboard versterkt de gedachte van het concept; contrast en transparantie. Het gebruik van glas zorgt voor openheid, maar geeft het klooster ook een moderne uitstraling. Dit past goed bij de doelgroep waarop wordt gericht; ondernemende creatieve hoogopgeleiden. Klooster Dolphia biedt startende en kleinschalige ondernemers voldoende ruimte en faciliteiten tegen een marktconforme prijs. Het restaurant in de kapel heeft een unieke uitstraling dat een mooi contrast geeft met de moderne inrichting. Voor de grotere versie, zie bijlage 9.

Staat voor hip en trendy, uniek

Staat voor professionaliteit, transparantie, ambitie, innovatie

11

Staat voor kwaliteitsbewust, innovatief, zelfverzekerd

Staat voor innovatief, modern

5 Bouwtechnische analyse

-

In dit hoofdstuk worden de bouwtechnische aspecten van het klooster Dolphia beschreven. De bouwkundige aspecten zijn van belang om te weten of het gebouw geschikt is voor conversie.

-

5.1 Gebouwgegevens Het gebouw bestaat uit vier vleugels van twee en drie bouwlagen in een vierkant rondom een kloostertuin. Afgezien van de aula en de kerk is het gehele gebouw is onderkeldert. In de tabel in bijlage 10 zijn de geanalyseerde bestaande gebouwgegevens weergegeven.

5.2 Verbouwingen Het is van belang voor klooster Dolphia dat er een aantal zaken gerenoveerd en/of vernieuwd worden. Dit tevens volgens het inspectierapport van 2008 door de Monumentenwacht Overijssel en Flevoland. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de aspecten die van belang zijn voor de bouwkundige staat en aspecten met betrekking tot de leefbaarheid. Bouwkundige aspecten Met betrekking tot de bouwkundige renovatie is door De Woonplaats reeds een bouwvergunning aangevraagd. Tevens hebben zij hiervoor een subsidie van €650.000 gekregen De verbouwingen kost inclusief onderhoud en abonnementen 4 t/m 2015 €1.375.705. Onder deze bouwkundige (constructieve) verbouwen en aanpassingen horen onder andere: Het herstellen van voegwerk en scheurvorming in metswerk.

4

Openbaar toegankelijke bibliotheek RCE te Amersfoort

Het herstellen van de constructieve gebreken van de kapconstructie, tevens vervangen van onder andere dakkapellen, panlatten, tengels, goten, hemelwaterafvoeren en pannen. Ook met betrekking tot de kerk. Herstellen/vervangen houten zoldervoer. Herstel/vervangen glas-in-lood. Aanpassen binnenriolering. Herstellen/vervangen technische installaties. Noodverlichting aanbrengen/ elektrische installatie veilig maken. Herstellen gebreken balkon binnentuin. Wegpompen water uit kruipruimte en reguleren grondwaterstand. Herstellen gebreken fietsenhok. Jaarlijks onderhoud panbedekking, goten, gasinstallatie. Buitenschilderwerk, groot onderhoud in 2010 en 2014.

Leefbaarheid Ook is het van belang dat het gebouw voldoet aan de wensen van deze tijd. Voor de leefbaarheid zijn daarom de volgende aanpassingen nodig: Electra vernieuwen, ICT netwerk vernieuwen, Nieuwe verwarmingsketel en verwarming op alle verdiepingen. Radiatoren dienen behouden te blijven, in verband met de monumentenstatus. Waterleidingen vernieuwen en aanbrengen, Isolatie ter plaatse van het dak aanbrengen, dit dient vanuit buitenaf gedaan te worden (onder de panlatten), zodat de dakconstructie van binnenuit zichtbaar blijft, Sanitair vernieuwen, Nieuwe sloten op de deuren, Pantry’s plaatsen op de verdiepingen, Keuken restaureren, Verharden van de parkeerplaats. Glas in het dakvlak plaatsen. Overige verbouwingen Nieuwe systeemplafonds aanbrengen. Ter plaatse van de eetzaal geen nieuw plafond aanbrengen. De originele houten vloeren ter plaatse van de eetzaal en de verhuurzaal herstellen.

12


6 Juridische analyse In deze juridische analyse wordt behandeld welke wet en regelgeving van belang zijn bij het uitvoeren van het concept. In dit hoofdstuk wordt de monumentenwet/verordening, bestemmingsplan, Wabo, bouwbesluit, gemeentelijke bouwverordening, subsidies en vergunningen voor horeca activiteiten behandeld. Voor het concept is een splitsingsvergunning (vergunning vanuit gemeente Enschede) niet noodzakelijk, aangezien het pand in eigendom wordt gehouden. Voor meer informatie en een uitgebreider overzicht van alle wetteksten en benodigde vergunningen zie bijlage 11.

6.1 Monumentenwet/verordening

13

Zoals eerder vermeld is klooster Dolphia een rijksmonument, het is een pand dat zich kenmerkt door cultuurhistorische waarde en schoonheid van nationaal belang. Artikel 2 van de Monumentenwet geeft aan dat een monumentaal pand te gebruiken moet zijn, de wet houdt hier ook rekening mee en daarom zijn functieveranderingen mogelijk. Wel schrijft de wet voor, op basis van artikel 11, dat klooster Dolphia niet mag worden vernield/beschadigd of zonder of in afwijking van een vergunning in enig opzicht het gebouw te wijzigen. In elk geval moet er een vergunning worden aangevraagd, de monumentenvergunning is sinds 1 oktober 2010 geïntegreerd in 5 de omgevingsvergunning. Nadat de aanvraag van de omgevingsvergunning is ingediend, adviseert de geïntegreerde welstandsmonumentencommissie (stichting Oversticht) over het 6 concept.

6.2 Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is van groot belang bij het uitvoeren van het concept. Om te bekijken welke mogelijkheden er zijn en welke procedures er moeten worden gevolgd, is er een bestemmingsplantoetsing uitgevoerd. Uit de bestemmingsplantoetsing is naar voren gekomen dat het klooster bestemd is als bijzondere doeleinden (artikel 12) in het geldende bestemmingsplan; De 5 6

Rijksoverheid, 1988. Monumentenwet Gemeente Enschede, 2003. Monumentenverordening

7

Eschmarke vastgesteld op 19 februari 1996. Er zijn geen ontheffingen bekend en het concept(woningbouw, horeca en kantoren) past niet binnen de huidige bestemmingsomschrijving aangezien de nieuwe functies niet als maatschappelijk kunnen worden aangemerkt. Op basis van de gebruikersbepaling kan er vanuit B&W van gemeente Enschede geen ontheffing worden verleend. De gebruikersbepaling kan ander gebruik van het pand toestaan wanneer de doelmatigheid niet wordt aangetast, de nieuwe functies zullen de doelmatigheid van de oorspronkelijke bestemming hoogstwaarschijnlijk aantasten. Op 1 juli 2013 moeten alle bestemmingsplannen ouder als 10 jaar worden herzien, dit geldt dus ook voor bestemmingsplan “De Eschmarke”. Het klooster krijgt binnen 2,5 jaar een nieuwe bestemming tijdens de algehele herziening. De vergunningen voor het restaureren van het klooster zijn aangevraagd en subsidies zijn toegekend. Waarschijnlijk duurt de totale restauratiewerkzaamheden ongeveer 1,5 jaar. Daarom kan het concept het beste met de algehele herziening meelopen, hierdoor worden leges bespaard. De benodigde onderzoeken vallen hier niet onder. Om onzekerheden te voorkomen is het verstandig om in de voorbereidingsfase van het bestemmingsplan een principeverzoek aan te vragen. Hierbij behandelt de gemeente globaal de aanvraag van het concept en geeft hierop haar visie. Het is niet rechts geldend echter wordt de kans dat er niet aan de procedure mee wordt gewerkt verkleind. De gemeente zal waarschijnlijk het pand een dubbelbestemming geven namelijk wonen en bedrijvigheid, met horeca. De gemeente kan een categorie aan de horeca activiteiten koppelen om zo zwaardere horeca in de toekomst te voorkomen.

6.3 Wabo Sinds 1 oktober 2010 is de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) in werking getreden. Eerder moest er voor elk onderdeel apart een vergunning worden aangevraagd (bouwvergunning, sloopvergunning etc.), nu zijn deze 8 samengevoegd in één geïntegreerde vergunning. Hieronder wordt aangegeven welke activiteiten vergunning plichtig zijn; Bouwen en plaatsen van glazenoverkappingen, werkzaamheden t.b.v. binnentuin, draagconstructies aan een rijksmonument In gebruik nemen van het pand, brandveiligheid (> 50 personen tegelijk aanwezig) Sloopafval van werkzaamheden (meer dan 50m³)

7

Gemeente Enschede, 1996. Bestemmingsplan “De Eschmarke” digitaal

Er hoeft geen rekening worden gehouden met het milieu in de omgevingsvergunning. De activiteiten vallen grotendeels onder categorie A (kantoren), wel is een melding verplicht op basis van het activiteitenbesluit 9 aangezien horeca activiteiten onder categorie B valt. Een kapvergunning is niet nodig, op het terrein staat één boom met een doorsnee groter als 1 meter echter kan deze blijven staan, ook tijdens de werkzaamheden. Aangezien er gekozen is voor grind verharding zowel voor als achter zijn aanvullende maatregelen t.b.v. afwatering van verharding niet vereist.

Brand -

Aangezien klooster Dolphia een rijksmonument betreft is een uitgebreide procedure altijd vereist. De basis van deze procedure ligt in de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afd. 3.4 Awb). De lengte van deze procedure is 10 maximaal 26 weken en kan eenmalig worden verlengd met zes weken.

Daglichttoetreding 2 De daglichttoetreding moet per verblijfsgebied minimaal 0,5 m zijn, hieraan voldoen de kantoorruimten reeds. De daglichttoetreding van de te creëren appartementen moet per 2 verblijfsgebied minimaal 0,5 m zijn.

6.4 Bouwbesluit

Ventilatie Voor de ventilatie van de sanitaire ruimtes dient mechanische ventilatie aangebracht te worden.

In Nederland is het bouwbesluit vastgesteld. Dit is een verzameling van bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in Nederland minimaal moeten voldoen. Hierin zijn de volgende voorschriften met betrekking tot het bouwen en verbouwen van bouwwerken vastgesteld: oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Voor het klooster gelden de regels van bestaande bouw. Dit betekend dat er minder strikte regels zijn dan bij nieuwbouw. Bij het ontwerpen van het concept en invulling geven aan de ruimten is er rekening gehouden met de voorschriften. Er hoeft geen rekening worden gehouden met voorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid (niet van toepassing bij bestaande bouw) en milieu (geen wijzigingen die het milieu kunnen frustreren). In de bijlage 11 zijn de eisen van het bouwbesluit, die voor het klooster met zijn nieuwe invulling van toepassing zijn, uitgewerkt. In de paragraaf hieronder zijn van die aspecten de punten beschreven die eventueel problemen kunnen geven of waar rekening mee moet worden gehouden. Het klooster Dolphia voldoet niet aan alle punten van het bouwbesluit. Daarom is het van belang dat de volgende punten in het ontwerp worden meegenomen.

9

VROM, 2011. Activiteitenbesluit Internet Module Rijksoverheid, 2011. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

10

-

Voor de rookvrije vluchtroutes dienen 20 minuten brandwerende deuren geplaatst te worden ter plaatse van de trappenhuizen. Deze deuren dienen zelfsluitend te zijn en dienen een kleefmagneet te hebben. 2 Een brandcompartiment mag niet meer dan 2000 m gebruiksoppervlakte e bevatten. Dit betekend dat de begane grond en de 1 verdieping 1 e compartiment worden. En de 2 verdieping en de zolder 1 compartiment e worden. Daarvoor dient de vloer van de 2 verdieping brandwerend te zijn.

Toiletten Er dient 1 toilet per appartement aanwezig te zijn. Er dienen per verdieping 2 toiletten aanwezig te zijn t.b.v. de kantoren. Minimale afmetingen van ruimten De afmetingen gelet op de bruikbaarheid voldoen reeds. o Minimale hoogte van 2,1 m. 2 Een kantoorruimte dient minimaal 8 m te zijn. Van de aspecten die niet voldoen aan het bouwbesluit zou vrijstelling verkregen kunnen worden. Volgens het bouwbesluit mag er namelijk van het bouwbesluit worden afgeweken als het om een pand onder de monumentenwet gaat.

14


6.5 Gemeentelijke bouwverordening De gemeentelijke bouwverordening geeft regelgeving waaraan moet worden voldaan tijdens en na de uitvoering van de werkzaamheden. Onder deze werkzaamheden wordt onder andere verstaan; sloopwerkzaamheden, indienen vergunning, brandveiligheid, bouwwerkzaamheden, milieuvergunning en het verbod tot het bouwen op verontreinigde grond. De bouwverordening richt zich niet op het proces voor de uitvoering, behalve het bouwen op een verontreinigde bodem. Er is voor de glazenconstructie op de binnentuin een vergunning nodig, daarom kan het nodig zijn om daar aanvullend onderzoek uit te voeren naar bodemverontreiniging. Overige onderdelen van de bouwverordening zijn nog niet 11 van toepassing.

6.6 Subsidies

15

Vanuit de Monumentenwet kan de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap subsidie verstrekken ten behoeve van de instandhouding van beschermde monumenten. Op basis van dit artikel is op 1 januari 2011 het vernieuwde Brim (Besluit Rijkssubsidiëring instandhouding monumenten 2011) in werking getreden. De subsidie wordt alleen verstrekt over kosten van werkzaamheden, maatregelen en voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het monument. Er zijn subsidies vanuit de overheid toegekend aan De Woonplaats om deze werkzaamheden deels te dekken. 12

6.7 Horeca activiteiten Vergunningen voor het vestigen van een horecabedrijf en het gebruiken hoeft niet door corporatie De Woonplaats. Deze vergunningen zijn persoonsgebonden en kan alleen worden toegekend aan de leidinggevende van het horeca bedrijf.

11 12

Gemeente Enschede, 2007. Bouwverordening Rijksoverheid, 2011. Brim

De financiële analyse bestaat uit twee onderdelen, te weten de huidige situatie en de situatie na conversie Zie bijlage 12. Uitgangspunt hierbij is geweest, zowel huidige als nieuwe situatie, dat er geen rekening is gehouden met de bijdrage ten behoeve van de renovatie van het klooster. Dit omdat deze investering in beide gevallen noodzakelijk is. Ook het aankoopbedrag is niet meegenomen in de analyse, aangezien deze kosten reeds in het verleden zijn gemaakt door De Woonplaats. Daarnaast zal voor de berekening De Woonplaats als een commerciële partij worden gezien. Dit betekent dat zij het klooster na 20 jaren zullen verkopen en de hoogte van de BAR zal worden gesteld als zijnde een marktpartij. 2

In het klooster in de huidige situatie wordt er in totaal 1132 m BVO kantoorruimte 2 en 680 m BVO kelderberging te huur aangeboden, dit tegen marktconforme prijzen (inclusief servicekosten). In de berekening van de huidige situatie is ervan uitgegaan dat de komende twintig jaren er geen verbeteringen zullen komen aan het huidige kantoorconcept. Om die reden is de huurstijging op 1% vastgesteld. Wel is de aanname dat om de vijf jaren er onderhoud zal moeten plaatsvinden om het gebouw te behouden. Wanneer deze situatie doorgerekend wordt over twintig jaren zal dit een positieve beleggingswaarde opleveren a € 1.664.568,- .

500000

0 2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, 2010

1000000

2012

13

Huidige situatie en na conversie

2011

De huur voor de kantoorruimten is na overleg met marktpartijen vastgesteld op € 2 13 175,- per m inclusief servicekosten, welke marktconform is. Voor de 2 appartementen is een huurprijs a € 7,- per m per maand gehanteerd. Dit is lager dan de huurprijs van nabij gelegen huurappartementen aan de Esmarkelaan doordat het ontbreken van buitenruimten hierbij is meegenomen. De kelderruimte is qua huurprijs ongewijzigd gebleven omdat hieraan niets zal veranderen.

Conclusie: de uitkomst na herontwikkeling Wanneer het saldo van het klooster in de huidige situatie over twintig jaren zal worden vergeleken met het saldo over twintig jaren van het klooster na conversie, is er een groot verschil in het saldo (zie onderstaande grafiek). Het saldo na conversie is vele malen gunstiger dan wanneer de huidige situatie zal worden voortgezet. Dat heeft met name te maken doordat extra verhuurbare vierkante meters worden toegevoegd in de binnentuin, minder kosten voor groot onderhoud, er kan een hogere huurstijging worden gevraagd, de ruimten worden beter benut en door de kerk te verhuren als grand café.

2010

Voor de analyse na conversie zijn een aantal uitgangspunten en aannames vastgesteld. De voornaamste aanname is dat er wordt begonnen met de conversie over twee jaren nadat het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld. Wanneer er wordt begonnen met de conversie is er een aanname gemaakt dat de leegstand gedurende de conversie van twee jaren zal toenemen. Deze leegstand ontstaat doordat er meer ruimten leeg moet zijn om huidige huurders tijdelijk te huisvesten, zo kunnen huurcontracten doorlopen gedurende de verbouwing. Na de 2 jaren van verbouwing zal de leegstand nihil zijn.

Voor de flexplekken, vergaderruimten en de multifunctionele ruimte is een aanname gemaakt qua bezetting. De aanname hiervoor is laag aangehouden om een realistisch beeld te scheppen. Wanneer deze situatie doorgerekend wordt over twintig jaren zal dit een positieve beleggingswaarde opleveren a € 5.787.256,- .

Saldo

7 Financiële analyse

-500000

-1000000

Jaren Huidige situatie

Nieuw situatie

Door het betere saldo na conversie ten opzichte van het saldo in de huidige situatie is de beleggingswaarde na twintig jaren ook aanzienlijk hoger na conversie. Hierdoor is de investering ten behoeve van de conversie rendabel te noemen.

16


8 Aanbevelingen Na onderzoek zijn de verschillende mogelijkheden van conversie nader bekeken. Als aanbeveling adviseren wij om in het klooster naast een bedrijfsverzamelgebouw ook appartementen en horeca onder te brengen. Om het gebouw meer uniek, transparant en toegankelijker te maken is er gekozen om glazen elementen toe te voegen. Hierdoor ontstaan onder andere extra verhuurbare vierkante meters onder het dak dat wordt geplaatst over de binnentuin van het klooster. Daarbij is ook gekeken naar de juridische haalbaarheid. Gezien het huidige bestemmingsplan geen mogelijkheid biedt voor dit concept is het advies het concept uit te voeren vanaf medio 2013 wanneer er een nieuw bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Zo kan het nieuwe concept worden meegenomen in dit nieuwe bestemmingsplan. Door het concept in het nieuwe bestemmingsplan te laten opnemen hoeven er geen leges worden betaald. Het is echter wel verstandig om een principeverzoek bij gemeente Enschede in te dienen om meer zekerheid te krijgen.

17

Wanneer er wordt gekeken naar de financiële uitkomst, de beleggingswaarde, na conversie is de uitkomst vele malen gunstiger dan wanneer het klooster wordt voortgezet in de huidige situatie. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat De Woonplaats is aangemerkt als zijnde een commerciële partij en het klooster na 20 jaren verkoopt.

Bronnen Internet Bouwbesluit online bris. Artikeltekst. www.bouwbesluitonline.nl Geraadpleegd op 25-11-2010. Bouwkosten Online. Bouwkosten verbouwen. www.bouwkosten-online.nl. Geraadpleegd op 04-01-2011. Bris, 2003. Bouwbesluit online http://www.bouwbesluitonline.nl/ Geraadpleegd op 22-11-2010 Gemeente Enschede, 1996. Bestemmingsplan “De Eschmarke” digitaal.http://www.geobrowser.enschede.nl/NBG/NBG_Main.asp Geraadpleegd op 24-11-2010 Gemeente Enschede, 2007. Bouwverordening http://www.enschede.nl/appls/regelgeving/regelgevingen/00051/00003/file.pdf Geraadpleegd op 14-12-2010 Gemeente Enschede, 2003. Monumentenverordening http://www.enschede.nl/appls/regelgeving/regelgevingen/00174/00002/file.pdf Geraadpleegd op 14-12-2010 Gemeente Groningen, 2006. Parkeernormen op basis van asvv 2004 en NEN 2580 http://gemeente.groningen.nl/gemeente/de-stad-incijfers/publicaties/nota_parkeernormen_06.pdf Geraadpleegd op 16-12-2010 Gemeente Utrecht, 2009. Workshop Wabo en monumenten http://www.stamu.nl/Workshop%20Wabo%20en%20Monumenten.Richard%20Rod enburg.pdf Geraadpleegd op 19-11-2010 Monumentenwacht Overijssel en Flevoland. Inspectierapport 2008. Objectnummer 1739. Klooster Dolphia. Geraadpleegd op 16-12-2010. Omgevingsvergunning, 2011. Introductie Wabo http://www.omgevingsvergunning.nl/13_dossier.php?dossier=Wabo Geraadpleegd op 06-12-2010 Openbaar toegankelijke bibliotheek, Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, Amersfoort. http://www.cultureelerfgoed.nl/organisatie/archief-bibliotheekcollecties) Geraadpleegd op 10-12-2010

Rapportage klooster Dolphia. Geraadpleegd op 25-11-2010. Rijksoverheid, 2011. Brim http://www.monumenten.nl/NR/rdonlyres/885D46BA1724-430C-8D83-B68488A80FDC/0/Brim2011.pdf Geraadpleegd op 03-12-2010 Rijksoverheid, 1988. Monumentenwet http://wetten.overheid.nl/BWBR0004471/geldigheidsdatum_10-01-2011 Geraadpleegd op 03-12-2010 Rijksoverheid, 2011. Wat is een monument en welke typen monumenten zijn er? http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/vragen-en-antwoorden/watis-een-monument-en-welke-typen-monumenten-zijn-er.html Geraadpleegd op 0712-2010 Rijksoverheid, 2011. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. http://wetten.overheid.nl/BWBR0024779/geldigheidsdatum_10-01-2011 Geraadpleegd op 07-12-2010 Vergunningenwijzer, 2010. Vergunningenwijzer Horeca http://www.vergunningenwijzer.nl/pdf_bestanden/blauw_horeca.pdf Geraadpleegd op 07-12-2010 VROM, 2011. Activiteitenbesluit Internet Module

http://aim.vrom.nl/Start.aspx?session=ciyvd7imny Geraadpleegd op 15-122010 Literatuur Bouwwereld. Vakblad over bouwtechniek, artikel Slanke glaskap tussen historische gebouwen. 26-11-2010 Personen Ansink, Vivian, De Woonplaats, 15-12-2010 Duijn, Roy, Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, 30-11-2010 Krommendijk, Jaap, De Woonplaats 17-12-2010 ROC van Twente. Studenten MBO Bouwkunde. 16-11-2010

18

Van Klooster Dolphia naar Meeting Point Dolphia en Grand café In de Kapel

Recommend Documents