Van der Wardt ontwikkeling

Van der Wardt ontwikkeling

Marktonderzoek Eemdijk-Oost

5 januari 2015

DATUM

5 januari 2015

TITEL

Marktonderzoek Eemdijk-Oost

ONDERTITEL

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER

Van der Wardt ontwikkeling

[email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL96RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Theo van der Waals

PROJECTNUMMER

7699.100

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Uitvoering 1.3 Leeswijzer

1 1 1 2

2

Algemene informatie woningmarkt 2.1 Informatie over bevolking en woningvoorraad 2.2 Sociale huursector 2.3 Demografische ontwikkeling 2.4 Vertrekkers 2.5 Provinciaal beleid: Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 2.6 Regionale woningbehoefte 2.7 Gemeentelijke Woonvisie 2011-2016: Duurzaam vitaal 2.8 Kwalitatieve woningbehoefte

3 3 4 4 5 6 6 8 8

3

Omvang kwantitatieve woningbehoefte 3.1 Huishoudensgroei op basis van migratiesaldo = 0 3.2 Vrijkomend aanbod door sterfte 3.3 Inlopen achterstand 3.4 Lokale kwantitatieve woningbehoefte

12 12 12 13 14

4

Samenstelling kwalitatieve woningbehoefte

16

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Van der Wardt ontwikkeling werkt momenteel aan de planvorming voor een uitbreidingsplan EemdijkOost. Inmiddels heeft het voorontwerp bestemmingsplan ter informatie gelegen en worden de inspraakreacties geïnventariseerd. Uit de reacties blijkt dat er meer behoefte is aan een onderbouwing voor het aantal woningen, en dan met name of de vraag lokaal of regionaal is. In het plan zijn nu 64 woningen opgenomen in verschillende types en prijsklassen. De bedoeling is dat het plan binnen tien jaar wordt gerealiseerd. In het kader van de bestemmingsplanprocedure en de eisen uit de Ladder voor duurzame verstedelijking, bestaat er behoefte aan gedegen onderbouwing van de lokale vraag (vanuit de kern zelf) en een indicatie voor de afzetsnelheid. De onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking heeft betrekking op zowel de kwantitatieve woningbehoefte als de kwalitatieve woningbehoefte. Ligging plangebied Eemdijk-Oost

1.2 Uitvoering Voor het in beeld brengen van de woningbehoefte is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen. • Demografische ontwikkelingen en prognoses. Er zijn CBS gegevens verzameld over de bevolkingsomvang- en -samenstelling, de toekomstige ontwikkeling van de bevolking, etc. Zodoende wordt duidelijk welke doelgroepen (vergrijzing) de komende jaren op de markt komen. Tevens is er informatie verzameld uit diverse onderzoeken die door de Regio Amersfoort zijn uitgevoerd. • Vertrekkers en mogelijke spijtoptanten. Afgelopen jaren is in Eemdijk niet gebouwd. In 2005 is de laatste nieuwbouwwoning opgeleverd. Dit betekent dat huishoudens die in Eemdijk op zoek waren naar een woning, aangewezen waren op de bestaande voorraad of zich elders moesten vestigen. We hebben informatie verzameld over de vertrekkers uit de gemeente, waarmee inzicht is verkregen over de omvang van deze groep. • Kwalitatieve woningbehoefte. Het inzicht in de woningvraag is gebaseerd op een analyse van het WoON2012 en het woningmarktonderzoek van de gemeente uit 2010. Tevens is gebruik gemaakt van recentere studies ten behoeve van de regio Amersfoort. Ook is gebruik gemaakt van informatie over de

7699.100 | Marktonderzoek Eemdijk-Oost

1

toewijzing van huurwoningen. Voorts zijn gesprekken gevoerd met twee makelaars die in Eemdijk actief zijn, te weten Meerwaerde makelaars en Huis en zekerheid Spakenburg.

1.3 Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 wordt relevante informatie met betrekking tot de woningbehoefte van Eemdijk gepresenteerd. • In hoofdstuk 3 wordt op basis van de verzamelde informatie bepaald hoe groot de lokale kwantitatieve woningbehoefte is voor Eemdijk. • In hoofdstuk 4 wordt op basis van de verzamelde informatie bepaald hoe groot de lokale kwalitatieve woningbehoefte is voor Eemdijk.


2

2 Algemene informatie woningmarkt 2.1 Informatie over bevolking en woningvoorraad Bevolking De kern Eemdijk heeft, inclusief het buitengebied, een inwonertal van ongeveer 860. De gemiddelde woningbezetting ligt op 3.0 personen per woning en dat is relatief zeer hoog (ter referentie: gemiddelde woningbezetting voor de gemeente Bunschoten ligt op 2.7). Het is een kinderrijke gemeenschap. 1-persoons huishouden 13% 23%

Huishoudenssamenstelling Eemdijk Gemeente Bunschoten

2persoonshuishouden 36% 29%

Gezinnen

Totaal

51% 48%

100% 100%

Het aandeel gezinnen, maar met name het aantal 2-persoonshuishoudens, ligt in Eemdijk hoger dan in de gemeente. Er zijn minder alleenstaande huishoudens; deze kiezen ook vaak voor wonen in een stedelijk woonmilieu. Leeftijdsopbouw bevolking Eemdijk Gemeente Bunschoten

0-15 jaar

15-25 jaar

25-45 jaar

45-65 jaar

22% 21%

15% 14%

23% 27%

27% 25%

65 jaar en ouder 13% 13%

Totaal 100% 100%

De leeftijdsopbouw van Eemdijk wijkt niet veel af van die van de gemeente. Er wonen wat meer mediore gezinnen van 45-65 jaar In Eemdijk. Het aandeel oudere huishoudens ligt op het gemiddelde niveau van de gemeente. Inkomenspositie huishoudens Eemdijk Gemeente Bunschoten

Aandeel laag inkomen 20% 29%

Aandeel middeninkomen 40% 45%

Aandeel hoog inkomen 40% 26%

Totaal 100% 100%

De inkomenspositie van de inwoners uit Eemdijk is wat beter dan gemiddeld. Met name het aandeel hogere inkomens ligt flink hoger, terwijl het aandeel lage inkomens flink lager ligt. Het aandeel middeninkomens ligt in Eemdijk iets lager dan in de gemeente als geheel.

Woningvoorraad Samenstelling woningvoorraad Eemdijk Gemeente Bunschoten

Aandeel koop 89% 77%

Aandeel corporatiehuur 3% 14%

Aandeel particuliere huur 8% 9%

Totaal 100% 100%

De wat hogere inkomenspositie komt ook tot uitdrukking in een hoger aandeel koopwoningen in Eemdijk. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen ligt in Eemdijk ook fors hoger, namelijk op €441.000 en voor de gemeente Bunschoten ligt dat op €270.000. Geconcludeerd kan worden dat de


3

samenstelling van de woningvoorraad in Eemdijk duur is. Er staan vrijwel uitsluitend vrijstaande woningen in de hoogste prijsklasse en dit betekent dat starters en koopstarters in de afgelopen jaren aangewezen waren op woningen buiten Eemdijk.

2.2 Sociale huursector Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken bezit in Eemdijk 10 woningen, waarvan 4 eengezinswoningen en 6 grondgebonden seniorenwoningen. In de jaren 2012, 2013 en 2014 is er elk jaar één huurwoning vrijgekomen (2x eengezinswoning, 1x seniorenwoning). In de huisvestingsverordening heeft de gemeente vastgelegd dat deze huurwoningen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden met een economische en / of sociale binding aan Eemdijk. Dit toewijzingsbeleid wordt door Gooi en Omstreken toegepast en twee van de vrijgekomen huurwoningen in Eemdijk zijn toegewezen aan Eemdijkers en één aan een statushouder. Er staan momenteel 21 woningzoekenden ingeschreven voor een sociale huurwoning in Eemdijk. Dit zijn woningzoekende met een economische en / of sociale binding aan Eemdijk. Ter referentie: jaarlijks komt er gemiddeld één sociale huurwoning vrij. Tal van Eemdijkers staan er ingeschreven voor een huurwoning elders.

2.3 Demografische ontwikkeling Nog forse huishoudensgroei, geen bevolkingskrimp Op 27 januari 2011 heeft de Gemeenteraad van Bunschoten de Woonvisie 2011-2016: Duurzaam vitaal vastgesteld. Als onderbouwing voor de woonvisie is in 2010 een integraal woningmarktonderzoek uitgevoerd, waarin ook aandacht is besteed aan de ontwikkelingen van de woningbehoefte. Er is een bevolkings- en woningbehoefteprognose opgesteld op basis van het principe ‘migratiesaldo = 0’. Dit houdt in dat de prognose ervan uitgaat dat het aantal vertrekkers uit Bunschoten even groot zal zijn als het aantal vestigers. De groei van de bevolking wordt dus volledig veroorzaakt door de natuurlijke aanwas. De ontwikkeling van de vraag naar woningen wordt veroorzaakt door de autonome woningbehoefte. De uitkomsten van de opgestelde bevolkingsprognose worden in tabel 2.1. weergegeven. Tabel 2.1: Gemeente Bunschoten. Bevolkingsprognose 2010 – 2030

< 25 jaar 25 - 34 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 75 jaar 75+ Totaal

2010

2015

2020

2025

2030

Saldo 2009 - 2030

Procentuele groei

7.065 2.645 5.465 3.935 885

7.035 2.760 5.545 4.290 1.095

7.120 2.775 5.550 4.595 1.410

7.290 2.755 5.540 4.780 1.790

7.440 2.785 5.540 5.000 2.025

+375 +140 +75 +1.065 +1.140

+5% +5% +1% +27% +129%

19.995

20.725

21.450

22.155

22.790

+2.795

+14%

Bron: Woningmarktonderzoek 2010, gemeente Bunschoten, 2010.

•

Uit tabel 2.1 blijkt dat de bevolking in de gemeente Bunschoten tot 2030 met bijna 2.800 inwoners toeneemt. De grootste stijging is te zien bij het aantal 75-plussers. In de periode tot 2030 wordt deze groei meer dan verdubbeld ten opzichte van hun huidige omvang.


4

Ook het aantal ‘jongere senioren’ (55 tot 75 jaar) neemt de komende jaren flink toe. We kunnen dus met recht constateren dat Bunschoten sterk gaat vergrijzen. Niettemin blijft een groot deel van de bevolking bestaan uit jongeren. De groep inwoners tot 25 jaar neemt nog licht toe tot 2030 en vormt dan nog altijd voor een derde de bevolking van Bunschoten. Duit betekent dat er relatief nog veel starters tot de woningmarkt toetreden. De conclusie is dat de gemeente Bunschoten nog flink groeit, in elk geval tot 2030. Van bevolkingskrimp is geen sprake.

• •

•

De huishoudensgroei wordt in de volgende tabel weergegeven. Tabel 2.2: Gemeente Bunschoten. Huishoudensprognose 2010 – 2030

1&2 phh < 35 jaar

2010

2015

2020

2025

2030

Saldo 2009 - 2030

Procentuele groei

1.100

1.120

1.105

1.110

1.120

+20

+2%

1&2 phh 35-54 jaar

620

640

650

650

635

+15

+2%

1&2 phh 55-74 jaar

1.695

1.895

2.030

2.105

2.240

+545

+32%

1&2 phh 75+

575

705

905

1.140

1.285

+710

+123%

gezinnen

3.375

3.475

3.545

3.590

3.635

+260

+8%

Totaal

7.365

7.835

8.235

8.595

8.915

+1.550

+21%

Bron: Woningmarktonderzoek 2010, gemeente Bunschoten, 2010.

•

•

De gemeente Bunschoten heeft een relatief jonge leeftijdsopbouw en dat betekent dat er in de komende jaren nog veel woningen nodig zijn. In de periode 2010-2030 neemt het aantal huishoudens (en dus de vraag naar woningen) nog met 21% en dat komt neer op zo’n 1.550 extra woningen. In de periode 2010-2020 bedraagt de groei 870 woningen. De gezinnen blijven echter de grootste groep op de Bunschotense woningmarkt. Zij bepalen in 2030 voor 40% de vraag naar woningen.

2.4 Vertrekkers Er zijn gegevens verzameld over de vertrekkers die uit Eemdijk naar een andere gemeente zijn verhuisd. (zie tabel 2.3.) Tabel 2.3. Vertrek uit Eemdijk naar een andere gemeente, 2010-2014 (tot 1 november 2014) Aantal vertrokken huishoudens uit Eemdijk naar een andere gemeente

Aantal vertrokken personen uit Eemdijk naar een andere gemeente

Aantal vertrokken personen uit Eemdijk naar een andere gemeente binnen de regio Amersfoort

2010

8

14

1

2011

8

10

4

2012

8

13

3

2013

16

17

7

2014 (tot 1 nov)

14

22

6

Totaal

54

76

21 = 28%

Bron: Gemeente Basis Administratie gemeente Bunschoten.


5

Sinds 2010 hebben 54 huishoudens uit Eemdijk de gemeente verlaten en in 85% van de gevallen betreft dit de verhuizing van een alleenstaande (zeer overwegend jonge starters). Dit betreft 76 personen en 28% daarvan is verhuisd naar een andere gemeente binnen de Regio Amersfoort. Jaarlijks vertrekken er gemiddeld dus ongeveer 15 personen uit Eemdijk naar een andere gemeente De ervaring leert dat mensen die in de eigen woonkern geen woonruimte kunnen vinden, veelal op korte afstand van die woonkern op zoek gaan naar een woning. Voor Eemdijkers betekent dit, dat zij veelal in de kern Bunschoten / Spakenburg een woning hebben gezocht. De praktijk leert dat zo’n 5060% van alle verhuizingen binnen de gemeente gebeurt en dat zou erop neerkomen dat er jaarlijks nog ongeveer 20 personen1 binnen Eemdijk zijn verhuisd of naar Bunschoten / Spakenburg zijn vertrokken. Kortom, er verhuizen nogal veel jonge alleenstaanden uit Eemdijk. Deels hebben zij dat noodgedwongen gedaan omdat er in Eemdijk in de afgelopen jaren geen nieuwbouw heeft plaatsgevonden en het aanbod in de bestaande woningvoorraad voor hen veelal te duur is.

2.5 Provinciaal beleid: Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 In de provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 is het volgende programma voor de Regio Amersfoort weergegeven. Tabel 2.4. Regio Amersfoort. Wooningbouw per gemeente

Bron: Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

Voor de gemeente Bunschoten werd voor de periode 2013-2028 uitgegaan van een programma van 1.750 woningen, waaronder 60 woningen op de uitleglocatie Eemdijk-Oost.

2.6 Regionale woningbehoefte Concept-Convenant woningbouwprogrammering Regio Amersfoort 2014-2018 In de afgelopen tijd zijn door de regio diverse onderzoeken uitgevoerd met betrekking tot de woningbouwprogrammering. Dit is het onderzoek ‘Woningmarkt in regionaal perspectief’ (september 2012), het onderzoek ‘Verkenning woningmarktonderzoek Regio Amersfoort: korte termijn 1

Bekend is dat gemiddeld ongeveer 15 personen per jaar uit Eemdijk naar een andere gemeente zijn vertrokken (zie tabel 2.3.). Dit komt overeen met 40-50% van de totale migratiestroom. De praktijk leert dat 50-60% van de migratie binnengemeentelijk gebeurt en dit betreft dus nog eens ca 20 personen per jaar.


6

verwachtingen en beleidsacties woningbouw 2013-2017’ en het onderzoek ‘Verkenning woningmarktonderzoek Regio Amersfoort: Lange termijn verwachtingen en beleidsacties woningbouw 2013-2040’. De uitkomsten van deze drie onderzoeken hebben geresulteerd in het ‘Convenant woningbouwprogrammering Regio Amersfoort 2014-2018 dat naar verwachting in november 2014 zal worden ondertekend. In het Convenant wordt onder meer het volgende geconcludeerd: De rode draad uit het Korte Termijn rapport is: 1. Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod volgt dat er te hoog planaanbod dreigt tot 2018. 2. Sinds de eerdere inventarisatie van het aanbod in de regio in 2012 is het aanbod reeds met ca 30% naar beneden bijgesteld voor de jaren 2013 en 2014. Er vinden continu enige aanpassingen plaats. 3. Op basis van een analyse van de plannen op overlap en ligging blijkt dat er eerder sprake is van concurrentie van projecten binnen gemeenten dan tussen gemeenten. Het is daarom van belang dat gemeenten aandacht besteden aan de prioritering van projecten binnen de gemeente. 4. Regionale afstemming tussen projecten van verschillende gemeenten leidt niet tot meer woningverkopen. 5. Regionale afstemming tussen projecten kan wel nuttig zijn in de sociale huursector. Figuur 2.1. Afstemming vraag een aanbod Regio Amersfoort, 2013-2017

Bron: Onderzoek ‘Verkenning woningmarktonderzoek Regio Amersfoort: korte termijn verwachtingen en beleidsacties woningbouw 2013-2017’, EIB.

Uit bovenstaande figuur blijkt dat door het EIB twee scenario’s zijn doorgerekend, een behoedzaam en een gunstig scenario. In het behoedzame scenario is het aanbod ongeveer 2.300 woningen groter dan de vraag en in het gunstige scenario dreigt er een potentieel overschot aan plannen voor 900 woningen. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat bij de woningbouwprogrammering rekening gehouden moet worden gehouden met tegenvallers: plannen vallen uit, plannen schuiven door in de tijd, etc. Voor planuitval houden veel provincies vaak rekening met een planologische reserve aan plancapaciteit van 30% (ervaringscijfer). Als daarmee rekening wordt gehouden is het aanbod in het behoedzame scenario toereikend om in de behoefte te voorzien, maar is in het gunstige scenario sprake van een tekort aan plancapaciteit. Dit betekent dat de beschikbare plancapaciteit in de regio Amersfoort, inclusief de capaciteit van het plan Eemdijk-Oost die voor de lokale opvang bedoeld is, nodig is om in de regionale woningbehoefte te voorzien.


7

Regionale afstemming woningbouw op lange termijn Uit het onderzoek ‘Verkenning woningmarktonderzoek Regio Amersfoort: Lange termijn verwachtingen en beleidsacties woningbouw 2013-2040’ blijkt dat er in de Regio Amersfoort een tekort kan ontstaan aan plancapaciteit rond 2030.

2.7 Gemeentelijke Woonvisie 2011-2016: Duurzaam vitaal De gemeente heeft haar woonbeleid vastgelegd in de ‘Woonvisie 2011-2016: Duurzaam en vitaal’. Deze woonvisie is in concept ter beoordeling voorgelegd aan de gemeenten in de regio. De gemeenten Amersfoort, Baarn en Nijkerk hebben een schriftelijke reactie gestuurd en hun instemming betuigd. De visie wordt dus regionaal gedragen. Al in het Beleidsplan Wonen 2006 – 2011 sprak de gemeente Bunschoten duidelijk haar ambitie uit om te bouwen voor de eigen, lokale woningbehoefte. Daarbij ging het om inwoners van Bunschoten, maar ook mensen met een economische en/of sociale binding met de gemeente, zoals vroegere inwoners van Bunschoten die hier geen woning konden vinden, maar wel graag terug zouden willen keren. Dat beleid geldt nog steeds en is ook vastgelegd in de Woonvisie 2011-2016. De gemeente zet in op en duurzaam woonbeleid, waarbij de volgende speerpunten belangrijk zijn: In de volgende paragrafen werken we vijf speerpunten uit waarin we onze visie op een duurzaam woonbeleid voor de gemeente Bunschoten presenteren: 1. Gerichte inzet op doelgroepen 2. Kansen nieuwbouw Rengerswetering benutten 3. Duurzame kwaliteit voor woning en woonomgeving 4. Herijking samenstelling goedkope huurvoorraad 5. Behoud draagvlak voor voorzieningen Voorts wordt uitgegaan van een productie van gemiddeld 125 woningen per jaar voor de periode 1 januari 2011 tot 1 januari 2016. Gelet op de huidige economische omstandigheden wordt op korte termijn echter uitgegaan van een gemiddelde van 90 woningen per jaar. Concreet wordt in de Woonvisie voor Eemdijk gesproken over de uitbreiding van Eemdijk-Oost met 40 woningen. Dat aantal werd rechtstreeks overgenomen uit het Streekplan Utrecht 2005-2016, waarin ook rekening werd gehouden met de realisatie van 40 woningen in Eemdijk-Oost. Toen is echter niet getoetst of dat aantal van 40 woningen nog overeen komt met de actuele woonbehoefte voor Eemdijk. Dat gebeurt nu in hoofdstuk 3.

2.8 Kwalitatieve woningbehoefte Woningmarktonderzoek gemeente Bunschoten 2010 In 2010 is door Companen voor de gemeente Bunschoten een woonwensenenquête uitgevoerd onder 3000 zelfstandig wonende huishoudens en alle starters. Voor de starters heeft dat het volgende beeld opgeleverd.


8

Tabel 2.5: Gemeente Bunschoten. Woonwensenprofiel starters Gewenste woning Huurwoning

16%

< € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 > € 648

58% 36% 3% 3%

Koopwoning

84%

< € 150.000 € 150.000 - € 200.000 € 200.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 € 400.000 - € 500.000 > € 500.000

11% 44% 44% 1% -

Woningtype Rij of hoekwoning 2^1 kap / geschakeld Vrijstaand Meergezinswoning Overig

54% 5% 3% 22% 16%

Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2010).

• •

•

De overgrote meerderheid van de starters in de gemeente Bunschoten wil verhuizen naar een koopwoning (84%). Makelaars bevestigen dat dit beeld ook van toepassing is voor Eemdijkers. Ongeveer 90% van de starters die in 2010 op zoek was naar een koopwoning, zocht een woning in het prijssegment tussen de € 150.000 en € 300.000. Inmiddels zijn de hypotheekeisen verscherpt en is de leencapaciteit afgenomen en dit heeft als effect dat starters nu gemiddeld voor een iets lager prijsniveau opteren. De rijwoning is het meest gewilde woningtype onder starters. Als tweede volgt een meergezinswoning (dit kan zowel een appartement als een boven/benedenwoning zijn).

Eemdijk heeft verhoudingsgewijs veel luxe woningen met een hoog prijsniveau waardoor die niet bereikbaar zijn voor starters. Doorstromers in Eemdijk die op zoek zijn naar een dure koopwoning boven de €500.000 hebben in Eemdijk een ruime keus. Dat geldt echter niet voor mensen die willen doorstromen van een goedkope naar een middeldure koopwoning. Die groep is in het verleden al uit Eemdijk vertrokken en een deel zou wellicht als spijtoptant wel willen terugkeren maar kan dat niet omdat er in Eemdijk nauwelijks middeldure koopwoningen beschikbaar zijn. Daarom wordt hier ook het vraagprofiel van doorstromende gezinnen gepresenteerd.


9

Tabel 2.6: Gemeente Bunschoten. Woonwensenprofiel doorstromers gezinnen Huidige woning 22%

18%

< € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 > € 648

8% 54% 19% 19%

83% 17% -

Koopwoning

78%

82%

< € 150.000 € 150.000 - € 200.000 € 200.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 € 400.000 - € 500.000 > € 500.000

4% 56% 17% 10% 13%

13% 46% 21% 11% 9%

63% 17% 11% 7% 2%

38% 20% 17% 11% 10% 5%

Woningtype Rij of hoekwoning 2^1 kap / geschakeld Vrijstaand Meergezinswoning Seniorenwoning Overig Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2010).

• •

•

Gewenste woning

Huurwoning

Gezinnen hebben een opstromend woonwensenprofiel. In de huur-koop-verhouding is te zien dat er een lichte verschuiving plaatsvindt richting de koopsector. Bij de gewenste prijsklassen in de koopsector zien we een divers beeld. De vraag naar koopwoningen in de klassen € 200.000 tot € 300.000 neemt in ieder geval af. Enerzijds verschuift de vraag naar goedkopere woningen (€ 150.000 - € 200.000); dit zijn veelal koopstarters. Anderzijds zoekt een deel naar een duurdere woning (€ 300.000 - € 400.000). Daarmee komt al enigszins aan het licht dat de groep doorstromende gezinnen uit ruwweg twee groepen bestaat; een deel met een opstromend profiel en een deel dat kleiner/goedkoper wil gaan wonen. Bij de woningtypen komt dit nog scherper in beeld. Bij de gewenste woningtypen zien we de tweedeling binnen de verhuisgeneigde gezinnen scherper in beeld. Enerzijds gezinnen die een stap in hun wooncarrière willen maken door te verhuizen naar een vrijstaande woning, maar ook zien we een vraag naar meer geschikte woningtypen (meergezinswoning, seniorenwoning) opkomen. Vooral de jongere gezinnen maken nog een stap naar een luxer woningtype. Terwijl gezinnen waarvan de kinderen al wat ouder zijn (en mogelijk op het punt staan de ouderlijke woning te verlaten) lijken te anticiperen op een nieuwe huishoudenssituatie en voorzichtig op zoek te gaan naar een seniorenwoning of geschikte meergezinswoning.

Onderzoek regio Amersfoort In de afgelopen tijd zijn door de regio Amersfoort diverse onderzoeken uitgevoerd met betrekking tot de woningbouwprogrammering. Dit is het onderzoek ‘Woningmarkt in regionaal perspectief’ (september 2012), het onderzoek ‘Verkenning woningmarktonderzoek Regio Amersfoort: korte termijn verwachtingen en beleidsacties woningbouw 2013-2017’ en het onderzoek ‘Verkenning woningmarktonderzoek Regio Amersfoort: Lange termijn verwachtingen en beleidsacties woningbouw 2013-2040’. Daarin is ook een analyse uitgevoerd naar het soort woningen dat aanvullend nog nodig is (resultante van vraag en aanbod). Die analyse is echter uitgevoerd op het niveau van de gehele regio Amersfoort en dat levert geen concrete aanknopingspunten voor de woningbehoefte van Eemdijk.


10

Informatie van makelaars Er zijn gesprekken gevoerd met twee makelaars die in Eemdijk actief zijn. Zij zijn van oordeel dat de binding aan Eemdijk hoog is: ‘Eens een Dieker, altijd een Dieker’.

De makelaars bevestigen dat starters en jonge, doorstromende gezinnen in Eemdijk bijna geen mogelijkheid hebben op woonruimte. Die groepen zijn in het verleden uit Eemdijk vertrokken en vertrekken nog steeds onder meer naar de kern Bunschoten / Spakenburg. Starters zijn vooral op zoek naar rijwoningen in de koopsector (tot maximaal €250.000) en jonge gezinnen willen doorstromen naar een middeldure koopwoning (vooral tweekappers rond de €350.000) en dure koopwoningen. Dat laatste segment is in Eemdijk in ruime mate voorhanden.


11

3 Omvang kwantitatieve woningbehoefte Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte voor Eemdijk zijn de volgende componenten van belang: • Huishoudensgroei op basis van migratiesaldo = 0; • Vrijkomend aanbod door sterfte; • Inlopen achterstand.

3.1 Huishoudensgroei op basis van migratiesaldo = 0 De gemeente Bunschoten wil bouwen voor de eigen, lokale woningbehoefte. Dit uitgangspunt hanteert de gemeente ook voor Eemdijk. Woningen in Eemdijk moeten bij voorkeur terecht komen bij Eemdijkers of mensen met een binding met Eemdijk. Om die reden heeft de gemeente in de huisvestingsverordening ook opgenomen dat de sociale huurwoningen in Eemdijk met voorrang moeten worden toegewezen aan mensen met een binding aan Eemdijk. Bij de toewijzing van huurwoningen wordt hiermee rekening gehouden door woningcorporatie Het Gooi en Omstreken. In paragraaf 2.2. zijn de uitkomsten gepresteerd van een bevolkings- en huishoudensprognose op basis van migratiesaldo = 0. Bij dat uitgangspunt is het mogelijk om in de lokale behoefte te voorzien. Uit die huishoudensprognose kan worden geconcludeerd dat het aantal huishoudens in de gemeente Bunschoten in de periode 2015-2025 (tien jaar) bij een migratiesaldo = 0 nog zal toenemen met 760 huishoudens. De leeftijdsopbouw van Eemdijk wijkt niet veel af van die van de gemeente als geheel en daarom kan de groei van het aantal huishoudens voor Eemdijk gebaseerd worden op het aandeel in de gemeentelijke bevolkingsomvang. Eemdijk heeft ongeveer 860 inwoners en dit komt overeen met 4,2% van de gemeentelijke bevolking. Dit betekent dat het aantal huishoudens in Eemdijk in de periode 20152025 nog met 32 huishoudens zal toenemen. De additionele woningbehoefte bedraagt dus 32 woningen voor een periode van tien jaar. Het gaat om additionele woningbehoefte en dat betekent dat aangenomen is dat de vrijkomende woningen door sterfte ook beschikbaar komen voor Eemdijkers.

3.2 Vrijkomend aanbod door sterfte Dure woningvoorraad Uit paragraaf 2.1. blijkt dat de woningvoorraad in Eemdijk voor 89% bestaat uit koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde in Eemdijk ligt op €441.000 en dit is erg hoog (gemeentelijk gemiddelde €270.000). Deze zeer hoge WOZ-waarde betekent dat de woningen vrijwel niet bereikbaar zijn voor starters of koopstarters. Hun inkomen is veelal niet toereikend om een woning in Eemdijk te kopen. Verder zijn er maar 10 sociale huurwoningen in Eemdijk, dus Eemdijkers zijn voor een woning grotendeels aangewezen op woningen buiten Eemdijk.

Te koop staande woningen Dat er in Eemdijk geen goedkope woningen beschikbaar komen, blijkt ook uit Funda. Op de site van Funda stonden op 31 oktober 2014 in Eemdijk 12 woningen te koop. Dit betrof 12 vrijstaande woningen met een verkoopprijs van meer dan €500.000. Woningen die dus niet bereikbaar zijn voor (koop)starters.


12

Vrijkomend aanbod door sterfte Ook voor de vrijkomende woningen door sterfte geldt dat deze vrijwel altijd zo’n hoge prijs hebben dat ze niet bereikbaar zijn voor (koop)starters. Uit CBS-informatie blijkt dat er jaarlijks gemiddeld 2 inwoners in Eemdijk overlijden. Dit betekent dat er gemiddeld 1 woning door sterfte vrijkomt die echter veelal een zodanig hoge prijs heeft dat die niet bereikbaar is voor een woningzoekende uit Eemdijk. In de praktijk betekent dit, dat die woningen verkocht worden aan iemand van buiten het dorp. Voor een periode van 10 jaar komt dit neer op 10 woningen die niet beschikbaar zijn voor woningzoekenden uit Eemdijk.

3.3 Inlopen achterstand Sinds 2006 zijn er geen woningen meer gebouwd in Eemdijk. Dus al 9 jaar is het overgrote deel van de woningzoekenden uit Eemdijk aangewezen op woonruimte elders. Een deel is naar Bunschoten / Spakenburg verhuisd en een ander deel is naar elders vertrokken. Uit de gemeentelijke registratie is afgeleid dat er in de periode juni 2009 tot april 2014 acht Eemdijkers een woning hebben gekocht in de nieuwbouwwijk Rengerswetering: • Vier Eemdijkers kochten een woning onder de €200.000. Dit betrof twee appartementen en twee rijwoningen. • Twee Eemdijkers kochten een woning tussen de €200.000 en €250.000. • Twee Eemdijkers kochten een woning boven de €250.000. Ook deze informatie onderschrijft de conclusie dat de woningen in Eemdijk een te hoog prijsniveau hebben voor woningzoekenden uit Eemdijk. In de afgelopen jaren zijn gemiddeld 10 huishoudens per jaar vertrokken en dit betrof in zeer overwegende mate jongere alleenstaanden. Aangezien sinds 2006 geen woningen zijn gebouwd in Eemdijk, hebben in de afgelopen 9 jaar ongeveer 90 huishoudens uit Eemdijk het dorp gedwongen moeten verlaten omdat er in het dorp geen geschikt woonaanbod beschikbaar was of zij zijn noodgedwongen langer thuis blijven wonen. Een deel van de potentiele starters is langer thuis blijven wonen. Zij hebben de wens om zelfstandig te gaan wonen uitgesteld, in de hoop dat er meer huisvestingsmogelijkheden in Eemdijk gaan ontstaan. De praktijk leert dat dat uitstel vaak betrekking heeft op één tot twee jaar en in dat geval zou er een groep van 10 starters zijn die de verhuiswens heeft uitgesteld. Met deze groep is in de huishoudensprognoses geen rekening gehouden en dit aantal moet dus worden toegevoegd aan aantallen uit de geprognotiseerde huishoudensgroei bij migratiesaldo =0. Daarnaast is er dus een groep van (90-10=) 80 huishoudens die Eemdijk heeft verlaten. Van degenen die verhuisd zijn, heeft een groot deel bewust gekozen voor de nieuwe vestigingsplaats en woont daar nu naar volle tevredenheid (principe van cognitieve consonantie). Een kleiner deel voelt nog steeds de binding met Eemdijk bijvoorbeeld omdat daar familie woont en zou graag weer in Eemdijk willen komen wonen. Companen heeft diverse onderzoeken gedaan onder vertrekkers en hen ondervraagd over eventuele plannen tot terugkeer. De uitkomsten verschillen van dorp / gemeente tot dorp / gemeente, maar voor kleine dorpen (waar vaak sprake is van een hoge binding) is het aandeel personen dat wil terugkeren hoog. Dat varieert van 30-50%. In de Woonvisie heeft de gemeente nadrukkelijk vastgelegd dat ook bewoners die graag willen terug keren tot de lokale woningbehoefte worden gerekend en dat geldt ook voor Eemdijk. Wij gaan ervan uit dat 10-20% van de 80 vertrokken Eemdijkers terug zou willen keren. Dit komt neer op ongeveer 8 tot 16 terugkeerders.


13

3.4 Lokale kwantitatieve woningbehoefte De `Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ is als procesvereiste opgenomen in het Besluit Ruimtelijk Ordening. De Ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de Ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De Ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Overheden dienen nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren met de drie opeenvolgende stappen. De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor: 1. de ruimtevraag; 2. de beschikbare ruimte;

Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. In de eerste trede moet worden aangetoond dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Het plan Eemdijk-Oost maakt onderdeel uit van het bouwprogramma voor de gemeente Bunschoten. Dat bouwprogramma is door de provincie geaccordeerd (overgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028), door de Regio Amersfoort aanvaard (zie concept-Convenant woningbouwprogrammering Regio Amersfoort 2014-2018) en in de gemeentelijke Woonvisie 2011-2016 vastgelegd (met instemming van regiogemeenten). Geconcludeerd kan worden dat Eemdijk-Oost past binnen het totaal van de regionale woningbehoefte.


14

De capaciteit van Eemdijk-Oost zal in beginsel echter niet ten goede komen aan mensen van buiten Eemdijk. Het plan Eemdijk-Oost moet in principe voorzien in de lokale woningbehoefte die voor de periode 2014-2024 bestaat uit de volgende componenten: • Huishoudensgroei op basis van migratiesaldo = 0: 32 woningen; • Vrijkomend aanbod door sterfte: 10 woningen; • Inlopen achterstand: langer thuis wonende starters: 10 woningen • Inlopen achterstand: zodat spijtoptanten kunnen terugkeren: 8 - 16 spijtoptanten. De lokale woningbehoefte voor de periode 2014-2024 komt neer op 60-68 woningen. De plancapaciteit van Eemdijk-Oost bedraagt 64 woningen en voorziet dus op een adequate wijze in de lokale woningbehoefte.


15

4 Samenstelling kwalitatieve woningbehoefte Vraag naar huurwoningen Eemdijkers zijn vooral op de koopsector georiënteerd. Slechts 3% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (10 woningen). Toch is er wel vraag naar huurwoningen in Eemdijk. Er staan momenteel 21 woningzoekenden ingeschreven voor een sociale huurwoning in Eemdijk. Dit zijn woningzoekende met een economische en / of sociale binding aan Eemdijk. Bovendien staan tal van Eemdijkers ingeschreven voor een sociale huurwoning elders, omdat zij ervan uitgaan dat zij in Eemdijk niet terecht kunnen. Immers, jaarlijks komt er gemiddeld maar één sociale huurwoning vrij in Eemdijk. Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken is van plan haar bezit van 10 woningen te verdubbelen met de realisatie van 10 sociale huurwoningen in Eemdijk-Oost. De vraag hiernaar blijkt uit het aantal ingeschreven woningzoekenden. Indien tijdens de realisatie van het plan blijkt dat er niet voor alle tien woningen een huurder gevonden kan worden, zullen de resterende woningen als sociale koopwoning verkocht worden. De 10 sociale huurwoningen maken 15% uit van het totale programma van Eemdijk-Oost.

Vraag naar koopwoningen Hiervoor is geconcludeerd dat de vraag naar koopwoningen in Eemdijk vooral afkomstig is van starters en jonge, doorstromende gezinnen. Uit het woningmarktonderzoek 2010 blijkt dat 55% van de starters die een koopwoning zoekt, wil verhuizen naar een koopwoning onder de €200.000. 45% denkt zich een duurdere koopwoning te kunnen veroorloven. Dit betreft rijwoningen. Jonge, doorstromende gezinnen die een koopwoning zoeken, kiezen voor 46% voor een woning tussen de €200.000 en €300.000; dit is een luxe rij- of hoekwoning of een tweekapper. 21% kiest voor een woning tussen de €300.000 en €400.000 (een tweekapper) en 20% kiest voor een woning boven de €400.000 (een vrijstaande woning).

Overall beeld De gemeente heeft in haar Woonvisie vastgelegd dat er behoefte bestaat aan een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen. In Eemdijk zijn dat vooral starters en jonge, doorstromende gezinnen. Ervan uitgaande dat er in Eemdijk-Oost voor beide doelgroepen in ongeveer gelijke mate gebouwd wordt, kan op basis van de woningvraag de volgende woningdifferentiatie worden afgeleid. Woningsegment

Gewenste woningdifferentiatie

Opmerkingen

Aandeel in bestemmingsplan Oost

OntwerpEemdijk-

Sociale huur (tot liberaliseringsgrens)

5-15%

Multifunctioneel gebouwd, zodat deze geschikt zijn voor starters maar ook voor andere doelgroepen. Bij gebrek aan vraag om te zetten in sociale koopwoningen

15% (10 rijwoningen)

Sociale koop (tot ca €200.000)

25-50%

Met name voor starters. Het hoge aandeel van 50% is haalbaar als een deel van de sociale huur niet verhuurbaar blijkt en omgezet wordt naar sociale koop

28% (18 rijwoningen)

Middeldure koop tussen €200.000 en €400.000

20-30%

Met name voor jonge, doorstromende gezinnen. Betreft vooral tweekappers, maar eventueel ook luxere rijwoningen

31% (20 tweekappers)

Dure koop vanaf €400.000

20-30%

Met name voor jonge, doorstromende gezinnen. Het uiteindelijke prijsniveau is afhankelijk van de concrete marktvraag tijdens de uitvoering

25% (16 vrijstaand woningen)


16

Totaal

100%

64 woningen

Geconcludeerd kan worden dat de woningdifferentiatie uit het Ontwerp-bestemmingsplan EemdijkOost op een adequate wijze voorziet in de kwalitatieve woningbehoefte.


17

Van der Wardt ontwikkeling

Recommend Documents