Úvěrový proces ve stavební spořitelně

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Úvěrový proces ve stavební spořitelně

Bakalářská práce

Autor:

Zuzana Tomsová Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. František Pavelka, CSc.

2016

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 8. 4. 2016

Zuzana Tomsová

Poděkování Tímto bych ráda poděkovala doc. Ing. Františku Pavelkovi, CSc. za odborné rady a cenné připomínky, které mi pomohly při této práci.

Anotace Tato bakalářká práce se zabývá schvalovacím procesem při poskytování překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Práce se nejprve věnuje charakteristice stavebního spoření a vymezení pojmů úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. Druhá kapitola je zaměřena na analýzu jednotlivých fází úvěrového procesu ve stavební spořitelně. Třetí kapitola analyzuje trh úvěrů a porovnává údaje o úvěrové produkci jednotlivých stavebních spořitelen. Klíčová slova: stavební spoření, překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření, rizika, zajištění

Annotation This Bachelor thesis deals with the approval process during the provision of bridging loans and building society loans. The thesis first describes the characteristics of a building society and the definitions of building society loans and bridging loans. The second chapter focuses on the analysis of the various phases of the loan process at a building society. The third chapter analyzes the lending market and compares data on loan products at individual building societies. Key words: building society, bridging loan and building society loan, risk, security

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 Zvolené metody zpracování ..................................................................................................... 9 1

Stavební spoření............................................................................................................... 10 1.1 Historie stavebního spoření........................................................................................ 10 1.2 Bytová potřeba ........................................................................................................... 12 1.3 Smlouva o stavebním spoření .................................................................................... 13 1.3.1

Akvizice ...................................................................................................... 14

1.3.2

Účastník smlouvy o stavebním spoření....................................................... 14

1.3.3

Smlouva o stavebním spoření ..................................................................... 15

1.3.4

Základní atributy smlouvy o stavebním spoření ......................................... 16

1.3.5

Výpověď smlouvy o stavebním spoření...................................................... 20

1.4 Státní podpora ............................................................................................................ 21 1.4.1

Nárok na státní podporu .............................................................................. 22

1.4.2

Výše státní podpory..................................................................................... 22

1.5 Úvěr ze stavebního spoření ........................................................................................ 23 1.5.1

Podmínky pro přidělení cílové částky ......................................................... 24

1.6 Překlenovací úvěr....................................................................................................... 25 2

Úvěrový proces................................................................................................................. 27 2.1 Ţádost o poskytnutí úvěru.......................................................................................... 27 2.1.1

Podání ţádosti o úvěr .................................................................................. 27

2.1.2

Rizika .......................................................................................................... 30

2.1.3

Prvotní kontroly .......................................................................................... 31

2.1.4

Úvěruhodnost .............................................................................................. 33

2.1.5

Úvěruschopnost ........................................................................................... 36

2.1.6

Zajištění úvěru ............................................................................................. 40

2.1.7

Účel úvěru ................................................................................................... 46

2.2 Schválení úvěru.......................................................................................................... 47 2.3 Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání .......................................................... 48 2.3.1

Uzavření úvěrové smlouvy ......................................................................... 48

2.3.2

Čerpání úvěru .............................................................................................. 48 5

2.3.3

Odstoupení od smlouvy............................................................................... 49

2.4 Kontrola dodrţování podmínek úvěrové smlouvy ..................................................... 50 2.4.1

Splácení úvěru ............................................................................................. 50

2.4.2

Specifické podmínky ................................................................................... 51

2.5 Splacení úvěru............................................................................................................ 51 3

Analýza trhu úvěrů ze stavebního spoření .................................................................... 54 3.1 Vývoj úrokových sazeb ............................................................................................. 63

Závěr ........................................................................................................................................ 65 Seznam pouţité literatury .................................................................................................. 67 Seznam zkratek .................................................................................................................. 70 Seznam tabulek .................................................................................................................. 71 Seznam obrázků................................................................................................................. 71

6

Úvod Potřeba bydlení je neoddělitelnou součástí potřeby bezpečí a jistoty, kterou jakoţto jednu z nejpodstatnějších lidských potřeb definoval americký psycholog Abraham Harold Maslow ve své světově uznávané pyramidě potřeb. Pořízení vlastního bydlení znamená pro mladé lidi významný krok k osamostatnění a ke vstupu do skutečného ţivota dospělých. S ohledem na to, ţe ne kaţdý si můţe dovolit financovat koupi nemovitosti z vlastních či rodinných prostředků, předchází výběru vhodného bytu či domu výběr nejvhodnějšího úvěru na bydlení. O závazku z úvěru na bydlení vţdy uvaţujeme jako o dlouhodobém závazku, proto je potřeba předem důkladně posoudit kladné a záporné stránky všech zvaţovaných úvěrových produktů, rozmyslet si, zda naše představy stojí na reálných základech a zda budeme schopni tento úvěrový závazek plnit i v budoucnosti. Úvěry na pořízení nového bydlení případně na modernizaci stávajícího bydlení nabízí jak běţné komerční banky, formou hypotečních a spotřebitelských úvěrů, tak stavební spořitelny ve formě překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Stavební spořitelny, jako specializované banky, mohou provozovat pouze činnosti uvedené v bankovní licenci udělené Českou národní bankou. Současně se stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření řídí Zákonem č. 96/1993 sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření včetně pozdějších novel. Z tohoto je zřejmé, ţe moţnosti stavebních spořitelen přijít na finanční trh s něčím novým, zcela převratným, jsou značně omezeny. Proto se stavební spořitelny snaţí být specialistou na bydlení, pomáhat vytvářet domov, být klientům blíţ, být rádce na finance a přijít vhod. Cílem bakalářské práce je analýza úvěrového procesu ve stavební spořitelně, charakterizovat jednotlivé kroky, které vedou ke schválení úvěrové ţádosti a objasnit, jak probíhá následná správa úvěrového případu aţ do jeho úplného splacení. Ve své bakalářské práci jsem se zaměřila na deskripci a analýzu úvěrového procesu překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření pro fyzické osoby, protoţe převáţnou část úvěrů poskytují stavební spořitelny právě fyzickým osobám. První kapitola práce je věnována analýze stavebního spoření, které je nedílnou součástí kaţdého úvěru poskytnutého 7

stavební spořitelnou. Druhá část práce se detailně zabývá jednotlivými úkony, které provádí úvěrový referent v průběhu procesu schvalování úvěru. Součástí tohoto oddílu práce je provedená analýza standardního propočtu bonity klienta a návrh inovace v podobě propočtu tzv. „EKObonity“ klienta, který je vhodný při vyuţití poţadovaného úvěru na specifické ekologické účely. Následně jsou analyzovány výstupy z jednotlivých stavebních spořitelen v podobě objemů a počtů poskytnutých úvěrů včetně porovnání stejných období let 2014 a 2015. V závěru práce jsou porovnávány údaje ze všech stavebních spořitelen o podílu klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty za posledních cca pět let a dále objem opravných poloţek. V poslední části je zobrazen vývoj hypoindexu, který je úzce spjat se současným trendem v podobě refinancování úvěrů.

8

Zvolené metody zpracování Pro úvodní část bakalářské práce je pouţita metoda analytické deskripce, která popisuje stavební spoření v České republice, objasňuje dílčí náleţitosti smlouvy o stavebním spoření a detailně se věnuje konkrétním termínům, které jsou úzce spjaté se stavebním spořením. Součástí první kapitoly je i vysvětlení principu překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Metoda analytické deskripce je vyuţita i v druhé části práce pro popis úvěrového procesu ve stavební spořitelně. Jsou analyzována rizika plynoucí z úvěrových obchodů a námět, jak by mohly stavební spořitelny posuzovat bonitu klienta za předpokladu ekologického účelu poţadovaného úvěru. Následně je analyzováno všech pět stavebních spořitelen a s vyuţitím metody komparace je posouzen počet i objem nových poskytnutých úvěrů a vývoj klasifikace a opravných poloţek za vybrané období.

9

1 Stavební spoření 1.1

Historie stavebního spoření

Stavební spoření má dlouholetou historii především v Německu a Rakousku. Původní idea stavebního spoření a jeho obecná pravidla ovšem pocházejí z Anglie. V roce 1775 byla v Birminghamu zaloţena první stavební spořitelna pod názvem Building Society. Její členové vkládali peněţní prostředky do společného fondu, ze kterého byly posléze financovány úvěry na jejich bytovou potřebu (AČSS, © 2014). „Vzájemní spolupráce a pomoc byla jednou z mála možností, jak získat potřebné prostředky“ (Kielar, 2010, s. 10). Stavební spoření je určeno převáţně fyzickým osobám ke střednědobému i dlouhodobému financování investice do nemovitosti určené k bydlení. Jedná se o kombinaci spořícího a úvěrového produktu. Po uzavření smlouvy o stavebním spoření s vybranou stavební spořitelnou začne účastník pravidelně nebo nepravidelně spořit. Stát, ve formě státní podpory, přispívá účastníkovi jednou za rok částkou ve výši max. 2.000 Kč (10 % z ročně uspořené částky). Vklady i státní podpora jsou stavební spořitelnou úročeny úrokovou sazbou sjednanou ve smlouvě o stavebním spoření. Po určité době za předpokladu splnění stanovených podmínek, vzniká účastníkovi nárok na přiznání úvěru ze stavebního spoření, jehoţ prostřednictvím lze financovat bytové potřeby. Nemá-li účastník zájem o vyuţití výhodného úvěru na bydlení, můţe smlouvu po 6 letech, resp. po 72 měsících vypovědět a uspořenou částku, státní podporu a úroky můţe vyuţít k libovolnému účelu (AČSS, © 2014). Výhodou stavebního spoření i úvěrů ze stavebního spoření je garantovaná úroková sazba. „Nevýhodou je však ta podmínka, že každý klient musí nejprve určitou dobu spořit (minimálně 2 roky, obvykle cca 5 let) a pak teprve po splnění předepsaných podmínek může získat úvěr ze stavebního spoření“ (Šeflová, 2006, s. 72). V kontinentální Evropě byla první stavební spořitelna zaloţena roku 1885 v Německém městě Bielefeld pastorem von Bondeschwighem. Opravdový rozmach stavebního spoření v Německu nastal po první světové válce v letech 1924 aţ 1929, kdy bylo potřeba obnovit válkou poničené bydlení obyčejných lidí. Další obrovskou vlnu poptávky po stavebním 10

spoření zaţilo Německo v letech 1948 aţ 1971 po měnové reformě. Hlad po potřebě nového bydlení znázorňuje nárůst počtu uzavřených smluv o stavebním spoření z původních 300 tisíc na pozdějších 12 milionů, coţ znamená navýšení o 3 900 % (AČSS, © 2014). V České republice byla první stavební spořitelna zaloţena v roce 1993 po nabytí účinnosti Zákona číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (AČSS, © 2014). Stavební spořitelny jsou specializované banky, které mohou, na základě licence udělené Českou národní bankou, zejména přijímat vklady od účastníků stavebního spoření, poskytovat úvěry účastníkům stavebního spoření, poskytovat příspěvek (ve formě státní podpory) účastníkům stavebního spoření a poskytovat úvěry pro uspokojování bytových potřeb (ČNB, © 2003-2016). V současné době na trhu stavebního spoření působí pět stavebních spořitelen: 1. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. – její logo má podobu dvou zkříţených koňských hlav. Jedná se o zvláštní architektonický prvek, tzv. Giebelkreuz. Je to štítový znak rakouských selských stavení, symbol ochrany a bezpečí (RSTS, © 2016).

2. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. - tato stavební spořitelna je proslulá, spíše neţ svým cihlovým logem, svým maskotem Liškou. Jedná se o stavebním spořitelnu s největším kmenem klientů v České republice (ČMSS, © 2016).

3. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. – je více známá jako Buřinka dle červené buřinky v logu společnosti. Jejím vlastníkem je jediný akcionář Česká spořitelna, a.s., která je historicky naší největší bankou (SSČS, © 2016).

4. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. – vystupovala původně pod obchodním jménem Všeobecná stavební spořitelna, a.s. Na současný 11

název byla přejmenována v roce 2005. Jejím vlastníkem je Komerční banka (MPSS, © 2015).

5. Wüstenrot – v roce 2007 došlo ke sloučení Wüstenrot - stavební spořitelny, Wüstenrot hypoteční banky a Wüstenrot, ţivotní pojišťovny do jednoho smluvního koncernu s jednotným názvem Wüstenrot. Nedávno byla pojišťovací část finanční skupiny Wüstenrot prodána pojišťovně Allianz (Wüstenrot, © 2016).

1.2

Bytová potřeba

Úvěry poskytované stavebními spořitelnami, ať uţ se jedná o překlenovací úvěry, resp. meziúvěry nebo úvěry ze stavebního spoření, jsou přísně účelové a mohou být vyuţity výhradně na bytové potřeby. (Šeflová, 2006, s. 72). Pojem bytová potřeba je upraven zákonem o stavebním spoření a rozumí se jím: a) výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví, b) změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby, d) koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěné stavby, e) splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě související se získáním práva uţívání bytového domu, rodinného domu nebo bytu, f) změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce na bytovém domě, rodinném domě nebo bytě, g) vypořádání společného jmění manţelů, spoluvlastníků nebo dědiců související se získáním bytového domu, rodinného domu nebo bytu, příp. práva uţívání, h) úhrada za převod druţstevního podílu související se získáním práva uţívání bytového domu, rodinného domu nebo bytu, 12

i) řešení bytové potřeby úplatným převodem, j) připojení bytového domu nebo rodinného domu k veřejným sítím technického vybavení, k) splacení úvěru nebo zápůjčky související s financováním bytových potřeb (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Jednu bytovou potřebu ovšem zákon o stavebním spoření úplně opomíjí. Mám na mysli trvalé bydlení v budově, která je zapsána v katastru nemovitostí jako objekt rodinné rekreace. Pokud má nemovitosti přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční, popřípadě číslo orientační, není problém přihlásit si do takového objektu trvalé bydliště a skutečně v něm bydlet. Ne kaţdý chce bydlet uprostřed velkoměsta a obklopit se nikdy nekončícím hlukem, proto se stále více rozmáhá trend bydlení na chatách a chalupách. Celoroční bydlení v objektech původně určených pouze k rekraci však souvisí většinou i s nutností stavebních úprav. Jsem přesvědčena, ţe rozšířením pojmu bytová potřeba o koupi, změnu stavby, údrţbu, nebo udrţovací práce objektů pro rodinnou rekreaci by otevřelo stavebním spořitelnám nový prostor pro nabízení a posléze pro poskytování překlenovací úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Myslím si, ţe výhradní účelovost pouţití úvěrů ze stavebního spoření na řešení bytové potřeby je v současnosti přeţitek. V budoucnu se bude na vysokých školách v České republice platit školné, proč tedy nevyuţít úvěr ze stavebního spoření jako investici do vzdělání? Vzhledem k rostoucímu počtu starobních důchodců a brzy nedostačujícímu důchodovému systému by bylo zajímavé uvaţovat o stavebním spoření, i jako o systému příspěvků na důchodový věk.

1.3

Smlouva o stavebním spoření

V České republice se stavební spoření řadí v současnosti mezi nejoblíbenější a neznámější finanční produkty. Vedle státní podpory stojí za jeho úspěchem hlavně činorodost stavebních spořitelen, které cílevědomě prosazují v dnešní společnosti myšlenku převzít vlastní zodpovědnost za svoje bydlení, tj. za pořízení bydlení nebo jeho vylepšení. Vzhledem ke

13

specifikům tohoto produktu, oslovuje úspěšně rozsáhlé a rozmanité skupiny obyvatelstva, které díky němu získávají výhodné dlouhodobé úvěry na bydlení (AČSS, © 2014).

1.3.1

Akvizice

Prvním krokem ke smlouvě o stavebním spoření je akvizice neboli získání klienta. Ve finanční sféře je akvizice chápána jako proces získávání zákazníků osobním vyhledáváním a jednáním. Stavební spořitelny pro sjednávání stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření vyuţívají v hojné míře obchodní zástupce. Pro uzavírání smluv o stavebním spoření stačí, aby obchodní zástupce prošel jen základním školením. Cílem stavebních spořitelen ovšem není jen prodávat stavební spoření, ale především úvěry, proto se i obchodní zástupci stále častěji zaměřují na nabízení úvěrů. Vzhledem ke sloţitosti a rozsahu úvěrové problematiky, klade pak stavební spořitelna na tyto obchodní zástupce vyšší kvalifikační poţadavky (Příkaz č. 3/2013, 2013). Obchodní zástupce, který má oprávnění uzavírat jménem stavební spořitelny s klientem smlouvu o stavebním spoření, je povinen seznámit klienta se všemi výhodami i nevýhodami stavebního spoření, právy a povinnosti jak klienta tak stavební spořitelny a poskytnout mu veškeré potřebné informace, které jsou nezbytné pro rozhodnutí o uzavření smlouvy o stavebním spoření (Příkaz č. 7/2014, 2014).

1.3.2

Účastník smlouvy o stavebním spoření

Novela zákona o stavebním spoření, která začala platit od 1.1.2004 s sebou přinesla změnu v podobě rozšíření moţných účastníků stavebního spoření. Od tohoto data můţe být účastníkem stavebního spoření kterákoli fyzická nebo právnická osoba, která uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření a o zřízení účtu. U smluv o stavebním spoření uzavíraných před tímto datem, platilo omezení v tom smyslu, ţe účastníkem stavebního spoření mohla být pouze fyzická osoba, která měla trvalý pobyt na území ČR a přidělené rodné číslo, respektive právnická osoba se sídlem na území ČR a přiděleným identifikačním číslem (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). 14

Není-li fyzická osoba způsobilá k právnímu jednání, můţe za ni uzavřít smlouvu o stavebním spoření a o vedení účtu její zákonný zástupce, případně opatrovník ustanovený na základě pravomocného rozhodnutí soudu (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Rozvolněním podmínek pro osobu účastníka stavebního spoření se stavebním spořitelnám rozšířily obchodní moţnosti. Zvláště v současnosti, kdy dochází k masivní migraci obyvatel, spatřuji na trhu stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření pro migranty, kteří se rozhodnou v České republice zůstat delší dobu nebo natrvalo, nezanedbatelný potenciál.

1.3.3

Smlouva o stavebním spoření

Smlouva o stavebním spoření je uzavírána na dobu neurčitou. Jedná se o smluvní dokument, který má vţdy písemnou formu (Příkaz č. 7/2014, 2014). Nejdůleţitější údaje smlouvy o stavebním spoření:  číslo smlouvy o stavebním spoření včetně kódu příslušné banky,  údaje o klientovi,  korespondenční adresa,  údaje o zákonném zástupci klienta,  parametry stavebního spoření – tarif, cílová částka, měsíční vklad, poţadavek na státní podporu, úroková sazba z vkladu a úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření  prohlášení klienta o seznámení s ustanoveními smlouvy,  totoţnost klienta, resp. zákonného zástupce,  údaje o obchodním zástupci, místu sepsání a datum uzavření smlouvy o stavebním spoření  dále můţe smlouva o stavebním spoření obsahovat různé odkazy na přílohy, způsob platby vkladů a registrované kontakty na klienta pro moţnost vyuţití přístupu na smlouvu přes internet (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Smlouva o stavebním spoření nabývá účinnosti podpisem obou smluvních stran (Příkaz č. 7/2014, 2014). 15

Nedílnou součástí kaţdé smlouvy o stavebním spoření jsou Všeobecné obchodní podmínky, které obsahují obecné informace o stavebním spoření, podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření a vymezují práva a povinnosti obou smluvních stran a také sazebník úhrad za poskytované sluţby (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993).

1.3.4

Základní atributy smlouvy o stavebním spoření

Cílová částka Jedním z podstatných parametrů smlouvy o stavebním spoření je cílová částka. Její výši si klient stanovuje ve smlouvě o stavebním spoření dle svého individuální záměru buď jako částku, kterou míní naspořit v průběhu doby trvání stavebního spoření, nebo jako částku, kterou hodlá vyuţít pro financování své bytové potřeby nebo osoby blízké, tj. ve výši poţadovaného úvěru (Příkaz č. 7/2014, 2014). Nejčastěji ovšem klient neví, kolik by chtěl naspořit nebo jak vysoký úvěr bude potřebovat, ale zná své finanční mnoţnosti a dovede si vypočítat, kolik můţe měsíčně odkládat stranou. Webové stránky jednotlivých stavebních spořitelen proto nabízí jednoduchou kalkulačku stavebního spoření, do které si klient zadá výši předpokládaného měsíčního vkladu a výstupem je, celková naspořená částka, včetně připsaných úroků a státní podpora ke dni dovršení vázací doby. Cílová částka představuje součet: a) uspořené částky, která se skládá z vkladů stavebního spoření, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory. Úroky z vkladů jsou zdaněny dle zákona o dani z příjmu. Současně je uspořená částka poníţena o úhrady účtované stavební spořitelnou v souhlasu s ujednáními smlouvy o stavebním spoření a platným sazebníkem, b) státní podpory, pokud na ni klientovi vzniká nárok, c) úvěru ze stavebního spoření (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993).

16

Obrázek 1: Graf struktury cílové částky Zdroj: LECIÁNOVÁ, Jana, 2013. Finanční gramotnost. V: Slideplayer.cz [online]. [cit. 2016-03-20]. Dostupné z: http://slideplayer.cz/slide/3676967/

Cílovou částku si klient stanovuje v celých tisících korun českých. Její minimální a maximální výši si určují jednotlivé stavební spořitelny individuálně. V průběhu doby trvání stavebního spoření, můţe klient cílovou částku měnit (tj. zvýšit nebo sníţit) s tím, ţe nově dohodnutá cílová částka nesmí být niţší neţ zůstatek na účtu stavebního spoření (Příkaz č. 7/2014, 2014). Od výše cílové částky se odvíjí úhrada za uzavření smlouvy o stavebním spoření, proto si myslím, ţe by si měl klient dobře rozmyslet, na jak vysokou cílovou částku smlouvu o stavebním spoření se stavební spořitelnou prostřednictvím obchodního zástupce uzavírá a zda její výše odpovídá jeho finančním plánům a moţnostem. Tarif smlouvy o stavebním spoření Tarif je dalším neméně důleţitým parametrem smlouvy o stavebním spoření. Znázorňuje souhrn parametrů a speciálních podmínek, které mají vliv na průběh spoření, a tím i na dobu potřebnou pro získání nároku na úvěr ze stavebního spoření a současně i následné pokračování úvěrového vztahu. „Tarif stavební spořitelny, který určuje parametry produktu, 17

musí být navržen s náležitou odbornou péčí, neboť ovlivní parametry stavební spořitelny na řadu let“ (Kielar, 2010, s. 7). Mezi základní parametry tarifu patří: úroková sazba z vkladů, úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření, minimální měsíční vklad, minimální splátka úvěru ze stavebního spoření, minimální zůstatek na účtu pro přidělení cílové částky, maximální výše úvěru ze stavebního spoření, koeficient ukazatele zhodnocení, a dále např. minimální a maximální výše cílové částky, minimální hodnota ukazatele zhodnocení smlouvy o stavebním spoření pro přidělení cílové částky, lhůta, po kterou nemůţe dojít k přidělení cílové částky po provedení změny smlouvy o stavebním spoření. Ukazatel zhodnocení nebo také hodnotící číslo vyjadřuje podíl klienta na Fondu stavebního spoření a je vypočten jako podíl hodnoty úroků vynásobené koeficientem ukazatele zhodnocení, který je dále vynásoben koeficientem spořivosti a jedné tisíciny cílové částky (Příkaz č. 7/2014, 2014). Z těchto základních parametrů tarifu jednoznačně vyplývá, ţe klient můţe volbou vhodného tarifu smlouvy o stavebním spoření ovlivnit délku čekací doby pro získání nároku na přidělení úvěru ze stavebního spoření, výši úrokové sazby z vkladů i z úvěru ze stavebního spoření. Jiţ dopředu zná výši minimálního měsíčního vkladu stavebního spoření a minimální splátku řádného úvěru ze stavebního spoření. Současně tarif určuje maximální dobu splatnosti úvěru a s tím související celkově zaplacenou částku, kterou klient za úvěr zaplatí. Klienta, který má zájem o uzavření smlouvy o stavebním spoření pouze za účelem spoření, bude nejvíce zajímat úroková sazba z vkladů, zatímco pro klienta, který je rozhodnut vyuţít úvěr ze stavebního spoření, bude rozhodující úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření.

18

Úročení „Podstatným rysem stavebního spoření je rovněž vysoká rezistence vůči kolísání úrokových měr a vývoji na kapitálovém trhu“ (Šeflová, 2006, s. 73). Zůstatek účtu stavebního spoření se úročí roční úrokovou sazbou, která je stanovena zvoleným tarifem smlouvy. Stavební spořitelna klientovi tuto úrokovou sazbu garantuje po celou vázací dobu 72 měsíců od uzavření smlouvy o stavebním spoření. Po uplynutí vázací doby a za předpokladu, ţe klient odmítnul nabídku přidělení cílové částky, můţe stavební spořitelna úrokovou sazbu změnit (i opakovaně) (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). V případě změny tarifu můţe dojít i ke změně úrokové sazby. V souvislosti s tímto pak dochází i k přepočítání jiţ připsaných úroků dle nové úrokové sazby. Rozdíl mezi původně připsanými úroky a nově vypočítanými úroky je pak odúčtován z účtu stavebního spoření (Příkaz č. 7/2014, 2014). S tímto opatřením stavební spořitelny si dovolím zásadně nesouhlasit. Myslím si, ţe korektní přístup stavební spořitelny by byl ponechat na účtu stavebního spoření dosud připsané úroky a teprve ode dne provedení změny úrokové sazby začít úročit zůstatek účtu novou úrokovou sazbou. Stavební spoření povaţuji za konzervativní finanční produkt, jehoţ výhoda spočívá nejen ve státní podpoře, ale právě ve velice zajímavé úrokové sazbě, která je klientovi garantována po dobu 6 let. V této garanci spatřuji obrovskou výhodu oproti běţným spořícím účtům, jejichţ úroková sazba má dlouhodobě klesající tendenci a můţe být sniţována kdykoli to banka uzná za vhodné. Soudím, ţe tato výhoda převáţí i nemoţnost nakládat v průběhu vázací doby s vkladem. Velikou výhodou pro klienta spatřuji v zákonném ustanovení, které říká, ţe mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření můţe být rozdíl maximálně 3 procentní body. Z toho vyplývá, ţe klient dopředu zná úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření a má jistotu, ţe tato sazba zůstane po celou dobu splácení řádného úvěru stabilní (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Nezanedbatelným kladem stavebního spoření je i fakt, ţe vklady stavebního spoření jsou pojištěny u garančního systému finančního trhu (Fond pojištění vkladů) v českých korunách aţ do výše odpovídající hodnotě 100 000 EUR na jednoho klienta u jedné stavební spořitelny (Fond pojištění vkladů, [b.r.]). 19

Vázací doba Významný pojem, který se objevuje pouze v souvislosti se stavebním spořením, je vázací doba nebo vázací lhůta. Je to období, v jehoţ průběhu klient střádá peněţní prostředky na účtu stavebního spoření, tyto prostředky stavební spořitelna úročí a současně jsou na tomto účtu evidovány zálohy statní podpory. Pokud účastník stavebního spoření vypoví smlouvu před dovršením vázací doby, ztrácí nárok na státní podporu od počátku spoření a je zatíţen dalšími poplatky ze strany stavební spořitelny. Vázací doba stavebního spoření činí v současnosti 6 let, resp. 72 měsíců (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Vázací doba má i významný vliv na finanční plánování stavební spořitelny. Ta totiţ musí neustále průběţně vyhodnocovat aktivní a pasivní stranu své bilance. Na pasivní straně bilance jsou především vklady klientů, které úzce souvisí s vázací dobou a s chováním klientů po vázací době. Aktivní stana bilance naopak souvisí zejména s poskytováním úvěrů. Stavební spořitelna se musí v kaţdém okamţiku snaţit „vybalancovat“ aktivní a pasivní stranu, rozdělit klienty do tzv. časových košů na obou stranách bilance s cílem zajistit optimální tok likvidity při zajištění trvalé ziskovosti stavební spořitelny. Porovnáme-li povolené činnosti stavebních spořitelen, které jsou uvedeny v licenci ČNB, s povolenými činnostmi běţných komerčních bank, jsou jasným vítězem v moţnostech zajištění konstantní ziskovosti komerční banky. Stavební spořitelny mohou generovat zisk pouze poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a obchodováním s hypotečními zástavními listy a dluhopisy, zatímco úvěrové a investiční moţnosti komerčních bank jsou nesrovnatelně rozsáhlejší (ČNB, © 2003 - 2016). Z tohoto důvodu je nutné, aby vrcholové vedení stavební spořitelny provádělo strategické plánování, nejen pro blízkou, ale i vzdálenou budoucnost, jako nedílnou součást souhrnného procesu strategického řízení (Ziegler, 1997, s. 48).

1.3.5

Výpověď smlouvy o stavebním spoření

Závěrečným krokem smlouvy o stavebním spoření je ukončení smlouvy. Obě smluvní strany mohou smlouvu o stavebním spoření ukončit dohodou, výpovědí nebo odstoupením od 20

smlouvy o stavebním spoření do 30 dnů od jejího uzavření. Smlouva o stavebním spoření také končí splacením úvěru ze stavebního spoření a v případě stavebního spoření právnických osob zánikem této právnické osoby bez právního nástupce (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Dále je nutné zmínit, ţe dle nového občanského zákoníku končí stavební spoření smrtí účastníka smlouvy o stavebním spoření a není moţné ji dále převádět na některého z pozůstalých (Zákon č. 89/2012 Sb., 2012). Ukončení smlouvy o stavebním spoření musí mít vţdy písemnou formu. Stavební spořitelna má pro tento poţadavek klienta předtištěné formuláře, avšak klient můţe výpověď smlouvy sepsat i volnou formou. Výpověď musí kromě čísla smlouvy o stavebním spoření, které poţaduje klient ukončit, obsahovat dispozici, jakým způsobem mají být naspořené peněţní prostředky z účtu stavebního spoření vyplaceny a ověřený podpis klientka, příp. jeho zákonných zástupců (Příkaz č. 7/2014, 2014). Ukončení smlouvy nastává po uplynutí výpovědní lhůty, která bývá zpravidla tříměsíční. Uspořená částka je pak klientovi vyplacena následující pracovní den po skončení smlouvy o stavebním spoření. Chápu, ţe pro finanční plánování stavební spořitelny je tříměsíční výpovědní lhůta nezbytná, ale z pohledu klienta se jedná o nekonečně dlouhou dobu. Myslím si, ţe nabídnout klientovi moţnost dřívější výplaty naspořených prostředků s tím, ţe si klient na oplátku uzavře novou smlouvu o stavebním spoření, by bylo zajímavé řešení pro obě strany. Přidanou hodnotou pro stavební spořitelnu by byl setrvalý stav kmene klientů.

1.4

Státní podpora

Státní podpora je finanční příspěvek státu, který je poskytován ze státního rozpočtu České republiky ve formě ročních záloh. Vyplácena je buď při ukončení stavebního spoření, pokud během uplynulé vázací doby klient nenakládal s uspořenou částkou, nebo pokud klient uzavře smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a pouţije celou cílovou částku na bytové potřeby z hlediska zákona o stavebním spoření (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). 21

Státní podporu je moţné povaţovat za velkorysou v porovnání s jinými evropskými zeměmi. Jedním ze dvou důvodů poskytování státní podpory je poskytnutí dalších zdrojů financování pro klienty, kteří řeší svou bytovou potřebu. Druhým důvodem je odměna spořícím klientům za poskytnutí svých volných zdrojů stavební spořitelně k dalšímu půjčování prostřednictvím úvěrů ze stavebního spoření. (Šeflová, 2006, s. 74).

1.4.1

Nárok na státní podporu

Za příslušný kalendářní rok má nárok na získání státní podpory klient: a) občan České republiky, b) občan Evropské unie s povolením k pobytu na území České republiky a přiděleným rodným číslem, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a přiděleným rodným číslem, který splňoval alespoň jednu z podmínek po celý kalendářní rok, nebo po celou dobu spoření v roce, kdy bylo stavební spoření uzavřeno nebo ukončeno (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Státní podpora se nárokuje z uspořené částky v kalendářním roce, po odečtení poplatků stanovených stavební spořitelnou a po odečtení daně z příjmů z připsaných úroků. Konkrétní výši státní podpory stavebního spoření stanovuje zákon o stavebním spoření (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993).

1.4.2

Výše státní podpory

Od 1.1.2011 činí maximální výše státní podpory částku 2.000 Kč za rok. Tato částka je vypočtena jako 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce. Současně je však stanovena horní hranice uspořené částky na výši 20.000 Kč, ze které je moţné státní podporu za konkrétní rok nárokovat. Částka převyšující 20.000 Kč je převáděna do následujícího kalendářního roku jako základ pro výpočet další státní podpory (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993).

22

Tabulka 1: Vývoj výše státní podpory Období

1993 – 2003

2004 – 2010

2011 a později

Sazba státní podpory

25 %

15 %

10 %

Maximální základ

18 000 Kč

20 000 Kč

20 000 Kč

Maximální podpora ročně

4 500 Kč

3 000 Kč

2 000 Kč

Vázací lhůta

5 let

6 let

6 let

Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Stavebky, [b.r.] [online]. Petr Kielar, [cit. 2015-11-24]. Dostupné z: http://www.stavebky.cz/statni-podpora-historie-vyvoje-podminek/

Myslím si, ţe postupné sniţování státní podpory ubralo v letech 2004 aţ 2011 stavebnímu spoření na jeho atraktivnosti. Z počátku se sniţování státní podpory týkalo pouze nově uzavřených smluv o stavebním spoření, ale od roku 2011 byla státní podpora sjednocena na 2 000 Kč pro všechny smlouvy bez ohledu na jejich stáří. Od té doby zůstala nezměněna. Domnívám se, ţe tato stabilizace stavebnímu spoření prospěla a stavební spoření získalo opět pevnou pozici na finančním trhu. „Přes zákonné snížení státního příspěvku a snížení likvidity stavebních úspor zůstává stavební spoření ve srovnání s ostatními druhy bankovních depozit, jako jedna z nejvýhodnějších forem úspor pro všechny občany ČR“ (Šeflová, 2006, s. 74).

1.5

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření je účelový úvěr, na který vzniká účastníkovi stavebního spoření nárok za předpokladu splnění podmínek daných zákonem o stavebním spoření. Mimo těchto podmínek, které se obecně nazývají Podmínky pro přidělení cílové částky, musí ţadatel o úvěr ze stavebního spoření splnit ještě další poţadavky stavební spořitelny, a to prokázat: a) návratnost poskytovaných úvěrových prostředků, b) zajištění poskytovaného úvěru, c) účel poskytovaného úvěru (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Z tohoto jasně vyplývá, ţe přidělení cílové částky je nutnou, nikoli postačující podmínkou pro získání úvěru ze stavebního spoření. 23

„Systém stavebního spoření umožňuje klientům řešení jejich bytových potřeb podle momentální finanční situace. Klientovi většinou stačí disponovat méně než polovinou potřebné částky (obvykle 40 %) a druhou může získat ve formě úvěru, úroků z vkladů a státní podpory“ (Šeflová, 2006, s. 73).

1.5.1

Podmínky pro přidělení cílové částky

Podmínky pro přidělení cílové částky jsou na jedné straně stanovené zákonem o stavebním spoření a na druhé straně tarifem smlouvy o stavebním spoření (Kielar, 2006). Mezi stěţejní podmínky patří: smlouva o stavebním spoření musí trvat min. 24 měsíců, na účtu stavebního spoření musí být naspořena určitá minimální částka (obvykle 40% cílové částky), hodnotící číslo musí dosahovat určité minimální výše. Úvěr ze stavebního spoření je splácen v pravidelných měsíčních splátkách, které zahrnují splácení jistiny a úrok z úvěru ze stavebního spoření. Jedná se tedy o klasický scénář anuitního způsobu splácení s klesajícím podílem úroků a rostoucí váhou splácení jistiny (Stavebky, [b.r.]).

24

Obrázek 2: Úvěr ze stavebního spoření Zdroj: Stavebky, [b.r.] [online]. Petr Kielar, [cit. 2015-11-24]. Dostupné z: http://www.stavebky.cz/uver-zestavebniho-sporeni/

1.6

Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěry se zajištěním zástavou nemovitosti jsou konkurenčním produktem hypotečním úvěrům. Tento typ úvěru umoţňuje „překlenout“ dobu nutnou pro přidělení úvěru ze stavebního spoření (Stavebky, [b.r.]). Ţádost o poskytnutí překlenovacího úvěru můţe klient podat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření bez nutnosti vloţit akontaci či čekat na dosaţení ukazatele zhodnocení. Stejně jako tomu je u úvěru ze stavebního spoření, musí klient současně s ţádostí o překlenovací úvěr prokázat návratnost, zajištění a účelovost poskytovaných úvěrových prostředků. Splácení překlenovacího úvěru probíhá ve dvou krocích. První krok spočívá v tom, ţe klient hradí úroky z překlenovacího úvěru na úvěrový účet a současně ukládá na účet stavebního spoření pravidelné měsíční vklady. Ve chvíli, kdy dojde k přidělení řádného úvěru, je celá uspořená částka pouţita na splacení překlenovacího úvěru. Následuje druhý krok splácení, a to splácení úvěru ze stavebního spoření způsobem, který je vysvětlen výše. Vzniklý rozdíl 25

mezi zůstatkem překlenovacího úvěru a uspořenou částkou ke dni přidělení řádného úvěru, představuje zůstatek úvěru ze stavebního spoření (Stavebky, [b.r.]). Nevýhodu překlenovacího úvěru vidím v placení měsíčních splátek úroku z překlenovacího úvěru z celé cílové částky, resp. z celé výše poskytnutého úvěru i přesto, ţe na účtu stavebního spoření můţe mít klient naspořeno vysokou částku. To znamená, ţe klient vlastně platí úroky i ze svých úspor. Tento systém splácení překlenovacího úvěru můţe být pro některé klienty nepřijatelný.

Obrázek 3: Překlenovací úvěr Zdroj:

Stavebky,

[b.r.]

[online].

Petr

http://www.stavebky.cz/preklenovaci-uver/

26

Kielar,

[cit.

2015-11-24].

Dostupné

z:

2 Úvěrový proces Úvěrový proces, který bude následně analyzován, vychází z mých vlastních poznatků a praxe v Raiffeisen stavební spořitelně a.s.

2.1

Žádost o poskytnutí úvěru

Pojem úvěrový proces představuje různé činnosti v rámci stavební spořitelny, které na sebe vzájemně navazují. Lze ho rozdělit do podstatných bodů: 1.

podání ţádosti o poskytnutí úvěru,

2. úvěrová analýza (úvěruhodnost a úvěruschopnost ţadatele o úvěr), 3. uzavření smlouvy o úvěru a čerpání úvěrových prostředků, 4. kontrola dodrţování podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru, 5. splacení jistiny úvěru, úroků z tohoto úvěru a uvolnění záruk.

2.1.1

Podání žádosti o úvěr

Bydlet by chtěl kaţdý, lépe bydlet by chtěla většina z nás. Jednoduchou cestou, jak vylepšit své stávající bydlení nebo si pořídit nové lepší bydlení, je vzít si překlenovací nebo řádný úvěr od stavební spořitelny. Abychom lépe pochopili systém zpracování úvěrů ve stavební spořitelně, je potřeba si definovat osoby, které vstupují do úvěrového procesu. Klient = ţadatel o úvěr. Navrhovatel = certifikovaný obchodní zástupce, který má oprávnění vystupovat za stavební spořitelnu na základě úvěrového certifikátu. Drţitel tzv. tokenu či jiného elektronického klíče, pomocí kterého se přihlašuje do on-line informačního systému určeného pro obchodní zástupce (Příkaz č. 3/2013, 2013).

27

Zpracovatel = zaměstnanec stavební spořitelny, který zpracovává, schvaluje a má ve své správě jednotlivé úvěrové případy. Podání ţádosti o úvěr předchází schůzka s navrhovatelem, na které se klient dozví všechny potřebné informace o případném úvěru. Klient by měl být seznámen zejména s podstatou překlenovacího úvěru, s úrokovou sazbou, s výší celkově zaplacených úroků, s výší RPSN, s výší jednotlivých splátek a se splatností úvěru. Toto je navrhovatel schopen klientovi vymodelovat v informačním systému. Dále by měl být klient obeznámen s tím, jaké dokumenty poţaduje stavební spořitelna doloţit k ţádosti o úvěr. Zde mám na mysli podklady k úvěruschopnosti, zajištění a účelu úvěru. Jedním z nejčastěji skloňovaných pojmů v oblasti úvěrů je RPSN (roční procentní sazba nákladů). Jedná se o procentuální podíl z dluţné částky, který určuje, kolik musí spotřebitel zaplatit za jeden rok v souvislosti se splácením úvěru, správou a dalšími poplatky spojenými s úvěrem. Tento údaj umoţňuje klientovi zhodnotit výhodnost či naopak nevýhodnost poţadovaného úvěru (Stavebky, [b.r.]). Před sepsáním ţádosti o úvěr musí navrhovatel provést autentizaci klienta, tzn. ověřit identitu klienta podle platného osobního dokladu, nejčastěji občanského průkazu nebo cestovního pasu. U cizinců pak provádí autentizaci dle povolení k trvalému pobytu, příp. povolení k pobytu na území České republiky. Řádnou identifikací klienta můţe navrhovatel předejít úvěrovým podvodům na základě zcizené identity. Formulář „Ţádost o poskytnutí úvěru“ zahrnuje údaje o poţadovaném úvěrovém produktu, číslo smlouvy o stavebním spoření, ke kterému je ţádáno o úvěr, osobní údaje klienta, popř. jeho manţela/ky, včetně kontaktních údajů, počet a věk členů jeho domácnosti, výše příjmů, závazky vůči bankovním a nebankovním ústavům, výše případného výţivného, účel úvěru, způsob zajištění úvěru, údaje o navrhovateli, místo a datum sepsání ţádosti, podpisy všech zúčastněných stran a ostatní ustanovení. Vzhledem k ochraně osobních údajů je jednou z nejdůleţitějších částí ostatních ustanovení výslovný souhlas klienta, aby stavební spořitelna získala, a to i opakovaně informace o jeho bonitě, platební morálce a důvěryhodnosti z negativní databáze zájmového sdruţení právnických osob SOLUS, Bankovního registru

28

klientských informací, Nebankovního registru klientských informací a z insolvenčního rejstříku. Dynamický biometrický podpis Moderní technologie, které se snaţí vyuţívat v hojné míře nově vznikající banky, dosud do stavebních spořitelen téměř nepronikly. Za jednu z těchto pokrokových technologií povaţuji biometrické podepisování dokumentů. Dynamický biometrický podpis je elektronický podpis zaloţený na zachycení ručně psaného podpisu s jeho statickými a dynamickými charakteristikami a na moţnosti ověřit jejich úplnost a pravost. Jedná se o bezpečný způsob podepisování elektronických dokumentů. Klient se podepisuje na tzv. signpadu, který umoţňuje snímání podpisu jednak v „2D podobě“, tzn. jeho grafické vyobrazení a současně umoţňuje zachycení dynamických prvků pohybu ruky (snímání tlaku, rychlosti, sklonu, posloupnosti tahů apod.) (APIS, © 2016).

Obrázek 4: Sinepad Zdroj:

APIS, © 2016. Čo je biometria? Biometria.sk [online]. [cit. 2015-10-03]. Dostupné z:

http://www.biometria.sk/co-je-biometria.html

Podpis včetně dat je převeden do elektronické podoby, zašifrován a vloţen na předem určené místo na elektronickém dokumentu. Nedílnou součástí tohoto biometrického podpisu jsou originální údaje o přesném čase i datu podpisu. Písmoznalec, který by znalecky zkoumal dynamický biometrický podpis klientka pro případný soudní spor, má k dispozici data, která spojují konkrétní osobu s konkrétním podpisem. Mezi tato data patří: body a křivky v jednotlivých částech podpisu, čas trvání podpisu, včetně trvání mezi jednotlivými tahy, tlak působící perem na podloţku v různých dobách procesu podpisu, celková velikost podpisu,

29

forma a tvar podpisu, délka a úhel čáry, oblouky a křivky, počet smyček, rychlost při jednotných tazích, zrychlení a zpomalení (APIS, © 2016). Myslím si, ţe způsob sepsání ţádosti elektronicky s umoţněním podepsání se klienta biometricky by značně urychlilo úvěrový proces a sníţilo by se i riziko vymahatelnosti pohledávky pro stavební spořitelnu. Bezpečnost dynamického biometrického podpisu vidím nejen v tom, ţe dokument není moţné po jeho podepsání jiţ měnit, jelikoţ dojde k uzamčení tohoto dokumentu, ale také v časové a datové značce, která je nedílnou součástí kaţdého viditelného digitálního podpisu a není tedy moţné dokument tzv. antidatovat. Jedinou nevýhodu, kterou u tohoto způsobu podepisování spatřuji, je omezená počítačová gramotnost některých klientů, pro které je tzv. „tuţka a papír“ nezbytností.

2.1.2

Rizika

Z pohledu bezpečnosti je poskytování úvěrů jeden z nejrizikovějších bankovních obchodů. Riziko, které uţ ze svého názvu napovídá, ţe se s ním v úvěrové oblasti setkáváme nejvíce je úvěrové riziko. „Úvěrové riziko (credit risk) je rizikem ztráty ze selhání (default) partnera (dlužníka) tím, že nedostojí svým závazkům podle podmínek kontraktu, a tím způsobí držiteli pohledávky (věřiteli) ztrátu“ (Jílek, 2000, s. 15).

Pavelka (2008, s. 167) dodává, ţe

k minimalizaci úvěrového rizika slouţí bance pravidla obezřetného bankovního postupu, zejména metody hodnocení úvěrovatelnosti ţadatele, kvalita úvěrových smluv a obchodních podmínek, pravidla tvorby rezerv a oprávek k problémovým úvěrům a nástroje zajištění rizika. Z důvodu minimalizace úvěrového rizika je v úvěrovém procesu kladen velký důraz na prověření úvěruhodnosti a úvěruschopnosti klienta. Druhým neméně důleţitým typem rizika, které vstupuje do úvěrového procesu je operační riziko. „Provozní riziko (operation risk) znamená riziko ztrát způsobených selháním lidí nebo (počítačových) systémů“ (Ziegler, 1997, s. 179). Aby stavební spořitelny co nejvíce omezily moţnost vzniku tohoto rizika, došlo k rozdělení kompetencí v úvěrovém procesu na navrhovatele a zpracovatele (schvalovatele). Nemělo by se tedy stát, ţe stejná osoba vyřídí podání ţádosti o úvěr s klientem a tento úvěr následně schválí. Tomuto rozdělení pravomocí se také říká „pravidlo čtyř očí“. 30

2.1.3

Prvotní kontroly

Navrhovatel zadá stavební spořitelnou poţadované údaje do on-line informačního systému. Z takto získaných informací vyhodnotí systém, jaké dokumenty mají být k ţádosti o úvěr předloţeny a ty pak navrhovatel zašle poštou na centrálu stavební spořitelny současně s ţádostí o poskytnutí úvěru. Zpracovateli se ţádost o úvěr zobrazí v centrálním informačním systému stavební spořitelny. Zaslané dokumenty jsou po obdrţení

naskenovány

do elektronického archivu. V době, kdy je úvěrový spis předáván do centrálního informačního systému stavební spořitelny, dochází k automatickému provádění webových a telefonických kontrol. Webové kontroly spočívají v ověřování informací v registrech a databázích veřejně přístupných na internetu (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). Kontrola Firma – kontrola spočívá v ověření údajů o zaměstnavateli/podnikání, které ţadatel resp. přistupitel nebo ručitel uvedl v dokumentech předloţených k ţádosti o úvěr. Pouţívané registry: CRIBIS – databáze ekonomických subjektů (CRIBIS, © 2014), ARES – administrativní registr ekonomických subjektů (ARES, © 2013), JUSTICE – informační server českého soudnictví a OBCHODNÍ REGISTR (Justice, [b.r.]). Kontrola Doklady – automatický dotaz na databázi neplatných dokladů na webové stránce Ministerstva vnitra a současně automatické porovnání vazby mezi číslem dokladu a datem jeho platnosti dle databáze stavební spořitelny (Ministerstvo vnitra, © 2016). Osobně bych doporučila ještě automatickou kontrolu na tzv. kontrolní číslici občanského průkazu. Jelikoţ většina lidí nemá ponětí o tom, ţe se na občanském průkazu takováto číslice vyskytuje, mohla by se pomocí této kontroly odhalit falza občanských průkazů. Kontrolní číslice je součást strojově čitelných informací pro automatické zpracování metodou OCR (optického rozpoznávání znaků), které jsou uvedeny na osobních dokladech (Zákon č. 328/1999 Sb., 1999).

31

Obrázek 5: Občanský průkaz Zdroj: NESEJT, Pavel, 2005. Které občanky platí v Evropské unii? V: Finance.cz [online]. 25. 4. 2005 [cit. 2015-10-15]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/46662-ktere-obcanky-plati-v-evropske-unii/

Obrázek 6: Občanský průkaz - nový Zdroj: ČSOB, © 2016. ČSOB plus konto. CSOB.cz [online]. [cit. 2015-10-15]. Dostupné z: https://www.csobpluskonto.cz/img/id-card-new.jpg

Telefonické kontroly spočívají v ověření správnosti telefonních kontaktů, které klient resp. přistupitel nebo ručitel uvedl v dokumentech předloţených k ţádosti o úvěr. Po dovolání se na konkrétní telefonní číslo, je provedena verifikace volaného tak, ţe se operátor dotazuje na jeho datum narození a adresu trvalého bydliště případně korespondenční adresu, pokud je tato v podkladech uvedena (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). Důvěryhodnost „Prověřování důvěryhodnosti fyzických osob je relativně nejjednodušší“ (Pavelka, 2008, s. 105). V on-line informačním systému navrhovatele je automaticky prováděna také kontrola 32

důvěryhodnosti typu tzv. „Black List“, kde jsou záznamy vytvářeny za účelem prevence úvěrových podvodů a zamezení finanční ztrátě. Pokud je tato hodnota aktivní, systém zablokuje předání ţádosti o úvěr do centrálního informačního systému (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015).

2.1.4

Úvěruhodnost

Úvěruhodnost hodnotí kvalitu ţadatele o úvěr. Posuzuje jeho prokazatelné vlastnosti jako je poctivost a serióznost, zda nemá nesplacené dluhy a je tedy schopen a ochoten dostát svým současným ale i budoucím závazkům. Prověřování úvěruhodnosti provádí zpracovatel s pouţitím

dat

z úvěrového

registru

(Bankovního

registru

klientských

informací,

Nebankovního registru klientských informací), z databáze SOLUS a pomocí funkce Credit bureau skóre, scoring a rizikový subjekt. Zdrojem neúspěchu banky při uskutečňování úvěrových obchodů bývá často nedokonalé prověření identity klienta a jeho způsobilosti vstupovat do závazků (Pavelka, 2008, s. 105). Úvěrový registr Pod pojmem úvěrový registr mám v tomto případě na mysli Bankovní registr klientských informací a Nebankovní registr klientských informací, nikoli Centrální registr úvěrů spravovaný ČNB. Bankovní registr klientských informací (BRKI) provozuje Společnost CBCB- Czech Banking Credit Bureau a.s. Jeho databáze zahrnuje pozitivní i negativní informace svědčící o bonitě a důvěryhodnosti klientů jednotlivých bank či stavebních spořitelen (Czech banking credit bureau, © 2016). Zpracovatel má náhledem do tohoto registru okamţitě jasnou představu o současném i historickém zadluţení ţadatele, o průběhu splácení jednotlivých úvěrových produktů a o aktuálně dluţných splátkách. Současně zpracovatel porovná klientem deklarované závazky v ţádosti o poskytnutí úvěru s údaji v této databázi a vyhodnotí, zda klient všechny své závazky stavební spořitelně přiznal.

33

Nebankovní registr klientských informací (NRKI) provozuje zájmové sdruţení právnických osob CNCB – Czech Non-Bankiung Credit Bureau, z.s.p.o. Sdruţení soustřeďuje informace o bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce klientů leasingových a úvěrových společností (Czech credit bureau, © 2016). Výstup z této databáze vyhodnocuje zpracovatel stejným způsobem, jako výstup z Bankovního registru klientských informací. Myslím si, ţe největší vypovídající hodnotu o klientovi, jeho platební morálce a jeho ochotě plnit své závazky řádně a včas má právě Bankovní a Nebankovní registr klientských informací. Vysoké příjmy uvedené na potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti nebo v daňovém přiznání ţadatele o úvěr, ještě neznamenají, ţe má klient v sobě jistou pokoru a zodpovědnost vůči věřitelským finančním i nefinančním institucím. SOLUS Zájmové sdruţení právnických osob SOLUS bylo zaloţeno v roce 1999 jako Sdruţení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům. Jedná se o negativní registr, coţ znamená, ţe v jeho databázi jsou vedeni pouze dluţníci, tj. ti, co neplní své závazky nejen vůči nebankovním a bankovním finančním institucím, ale i vůči telekomunikačním operátorům, distributorům energií a dalším společnostem. Cílem sdruţení je na jedné straně prevence proti předluţování klientů a na druhé straně redukce moţných ztrát věřitelů. Současně se SOLUS věnuje osvětě v dluhové oblasti, vzdělávání a zvýšení zprůhlednění trhu (SOLUS, © 2011). Credit bureau skóre Kontrola probíhá na údajích získaných z úvěrového registru. Hodnotí jednotlivé klienty na základě behaviorálního skóre určeného podle jejich chování v úvěrovém registru (zhoršování nebo zlepšování delikvencí, růst čerpání kontokorentů, zvýšení četností ţádostí apod.), a z toho předpovídá pravděpodobnost, zda do jednoho roku přestanou splácet své závazky (Czech credit bureau, © 2016). Scoring Scoring je komplexní systém hodnocení klientů stavební spořitelny pomocí předepsaných ukazatelů (Czech credit bureau, © 2016). 34

Scorecard (skórovací karta) obsahuje seznam otázek a všech moţných odpovědí, přičemţ kaţdé odpovědi je přiřazen předem daný počet bodů. Platí zde nepřímá úměra, z čeho vyplývá, čím je více bodů, tím je menší riziko. Překročí-li celkové skóre ţadatele určenou hranici, je návratnost úvěru povaţována za prokázanou (Blaţková a Uldrich, 2010). Scoring má v úvěrovém procesu dvě fáze. První fáze kontroly je spuštěna navrhovatelem v informačním systému při kontrole zadaných dat k ţádosti o úvěr. Druhou fázi kontroly scoring spouští zpracovatel po provedení všech kontrol (úvěrového registru, úrokové sazby, produktu apod.), respektive po případné aktualizaci propočtu bonity a zadání všech dat týkajících se zajištění a účelu úvěru (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). Rizikový subjekt Odbor řízení rizik, konkrétně fraud risk specialisté, spravují seznam rizikových subjektů. Jde o vybrané údaje, které jsou spojené s vysokým rizikem podvodu. Tato kontrola je automatizovaná a funguje na principu vyhledání shody mezi údajem uvedeným v ţádosti o poskytnutí úvěru a údajem v seznamu rizikových subjektů (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). V posledních letech se mnoţí klienti, kteří si ţádají o úvěry, aby jimi spláceli své předchozí závazky. Dostávají se do tzv. dluhové spirály, kdy vzrůstající zadluţování vede aţ k tomu, ţe nejsou schopni všechny své závazky splácet. Nové půjčky a úvěry mívají horší podmínky a znatelně vyšší úrokové sazby a splátky. Často se tak tito klienti dostanou aţ do rukou exekutorům. Vzhledem k tomuto jevu bych doporučila stavebním spořitelnám kontroly úvěruhodnosti klienta rozšířit ještě o kontrolu v centrální evidenci exekucí. Tato centrální evidence exekucí je veřejný seznam, do kterého exekutoři zaznamenávají pravomocná usnesení soudu o nařízení exekuce, vyrozumění o zahájení exekuce a pravomocná usnesení soudu o zastavení a odkladu exekuce. Po ukončení (vymoţení dluţné částky nebo zastavení exekuce) jsou údaje o exekuci z centrálního registru exekucí odstraněny. Stavební spořitelny by kontrolou tohoto seznamu obratem zjistili, zda klient není veden jako povinný u konkrétního exekučního případu (Centrální evidence exekucí, © 2009 - 2016).

35

2.1.5

Úvěruschopnost

„Jedním z významných momentů rozhodujících o úspěšnosti úvěrového obchodu je objektivní posouzení pravděpodobnosti, že záměr, na jehož realizaci klient žádá o poskytnutí úvěru, bude úspěšný, neboli posouzení úvěruschopnosti dlužníka“ (Pavelka, 2008, s. 111). Při analýze úvěruschopnosti se prověřují spíše kvantitativní stránky ţádosti o úvěr. Stavební spořitelna je povinna před poskytnutím úvěru prověřit a zhodnotit bonitu, tj. schopnost pravidelně splácet své závazky, u osob vstupujících do úvěrového vztahu. Bonita klienta je hodnocena na základě stanovených částek ţivotního minima a koeficientu ţivotního minima náleţejícímu k příslušnému úvěrovému produktu. Kontrola bonity (poměru příjmů a výdajů) a věku osob spojených se ţádostí o úvěr má opět dvě fáze. V první fázi provádí kontrolu bonity navrhovatel při zadávání ţádosti o úvěr do informačního systému, ve druhé fázi je bonita zhodnocena zpracovatelem (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). Věk klienta je pro stavební spořitelnu důleţitý údaj, jelikoţ dle interního nařízení musí být úvěr zcela doplacen do jeho 76 let, bez výjimky zda se jedná o ţenu či muţe (Příkaz č. 11/2013, 2013). Pro zjištění bonity klienta je potřeba znát jeho čisté disponibilní finanční prostředky. Jejich výše se stanoví dle následujícího postupu: Tabulka 2: Propočet bonity klienta Mínus Mínus Mínus Mínus =

Celkové čisté měsíční (prokazatelné) příjmy ekonomické jednotky měsíční ţivotní minimum x stanovení koeficient dle úvěrového produktu měsíční splátky finančních závazků poţadovaná splátka úvěru výše měsíčního vkladu na účet stavebního spoření čisté disponibilní prostředky

Zdroj: Vlastní úprava na základě interních dat z Příkaz č. 11/2013 Poskytování úvěrů fyzickým osobám, verze č. 4, 2013, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s.

Akceptovatelné příjmy 1. příjem ze závislé činnosti na území ČR i ze zahraničí – prokazuje se potvrzením o výši příjmu ze závislé činnosti průměrně za poslední tři měsíce, 36

2. příjem vypočtený z daňového přiznání pro OSVČ – prokazuje se daňovým přiznáním za poslední zdaňovací období ověřeným správcem daně, 3. příjem formou podílu ze zisku, 4. příjem z pronájmu – prokazuje se daňovým přiznáním za poslední zdaňovací období

ověřeným správcem daně, 5. sociální dávky a příspěvky (důchody, rodičovský příspěvek, dávka v mateřství

a dávky pěstounské péče) – prokazující se výměrem, 6. výţivné – prokazuje se pravomocným rozsudkem příslušného soudu, 7. výsluhové renty a renty za poškozené zdraví – prokazující se výměrem, 8. cestovní náhrady související se zaměstnáním, 9. pravidelná měsíční penze z penzijního připojištění (Příkaz č. 11/2013, 2013).

Za nejspolehlivější z uvedených příjmů povaţuji příjem ze závislé činnosti na území ČR. Výši příjmu, která je uvedena na potvrzení o příjmu, je moţné v případě pochybností doloţit výpisem z běţného účtu klienta. Zda je klient zaměstnán u deklarovaného zaměstnavatele, je moţné prokázat potvrzením o účasti na nemocenském pojištění, resp. o nástupu do zaměstnání od Okresní správy sociálního zabezpečení. Dále povaţuji za spolehlivé takové příjmy, které klient získává od státu ve formě výluhových rent. Zvláštní kapitolou je posuzování příjmů osob samostatně výdělečně činných. Výši měsíčního příjmu OSVČ je moţné vypočítat buď ze základu daně nebo z obratů dle příslušného vzorce stanoveného stavební spořitelnou. Vzhledem k tomu, ţe většina OSVČ optimalizuje své daňové povinnosti, bývá příjem vypočtený z předloţeného daňového přiznání niţší neţ skutečný příjem osoby. Na základě tohoto poznatku si myslím, ţe příjem vypočítaný z daňového přiznání má vysokou vypovídající hodnotu. V případě, ţe klient není dostatečně bonitní nebo by úvěr nesplatil do stanovené věkové hranice, má moţnost doloţit přistupitele. Přistupitel je osoba, která se písemně dohodne se stavební spořitelnou, ţe splní za klienta jeho úvěrový závazek a stává se dluţníkem vedle původního dluţníka. Oba tito dluţníci jsou zavázáni společně a nerozdílně. Bonitu přistupitele posuzuje zpracovatel stejnou metodou jako bonitu klienta (Příkaz č. 11/2013, 2013). Praxe ukázala, ţe nejčastěji falšovaným dokumentem při podání ţádosti o úvěr je potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti. Stavební spořitelny proto přistoupily k jeho telefonickému 37

případně e-mailovému ověřování. Přesný postup verifikace údajů uvedených na potvrzení o výši příjmů si stavební spořitelny bedlivě střeţí. Jeho zveřejněním by mohly dát podvodníkům návod na propracovanější způsob falšování těchto dokumentů. Bez prokazování příjmů Stavební spořitelna se můţe rozhodnout podstoupit určité riziko v oblasti úvěruschopnosti klientů s dostatečnou spořící nebo úvěrovou historií a nepoţadovat po nich prokázání jejich čistých disponibilních finančních prostředků. Tito klienti pak výši příjmu pouze uvedou do příslušné kolonky ţádosti o úvěr a písemně čestně prohlásí, ţe mají dostatečné prostředky na splácení úvěru i dospořování na účet stavebního spoření a současně nejsou evidováni na úřadu práce (Příkaz č. 11/2013, 2013). EKObonita V souvislosti s bonitou klienta bych ráda otevřela otázku, kterou jsem pojmenovala EKObonita. Klient, který se chová ekologicky, se současně chová i ekonomicky. Ministerstvo ţivotního prostředí jiţ po několikáté vypsalo tzv. kotlíkové dotace a další dotační tituly. Tyto dotace jsou určeny na výměnu starých neekologických kotlů na tuhá paliva za nové nízkoemisní kotle, tepelná čerpadla a solární systémy (Zilvar, 2015). Dotace na modernizace topných systémů mnohdy přesvědčí klienty, ţe by mohli nejen levněji topit, ale ţe by mohli své domy i zateplit a vyměnit stará netěsnící okna za nová, opatřená izolačními termoskly. Energetická náročnost jejich nemovitosti se touto modernizací můţe rapidně sníţit. Roční náklady na provoz nemovitosti se mohou sníţit dokonce aţ o 60 % (ČEZ, © 2016). Navrhuji, aby stavební spořitelny, které poskytují úvěry právě na tyto Eko účely, při propočtu bonity klienta pouţily niţší částku pro měsíční náklady na domácnost nebo niţší koeficient ţivotního minima, protoţe těmto klientům se modernizací jejich nemovitosti náklady na bydlení v budoucnu prokazatelně sníţí. Stejný postup pro propočet bonity navrhuji i pro klienty, kteří si staví nízkoenergetický, nebo pasivní dům.

38

Modelový případ, na kterém budu analyzovat výhodnost EKObonity, je rodina (dvě dospělé osoby) se dvěma dětmi (jedno ve věku do 6 let, druhé ve věku od 6 do 10 let). Klient pracuje jako zaměstnanec s prokazatelnou čistou mzdou ve výši 25 000 Kč a manţelka klienta je na rodičovské dovolené a dostává rodičovský příspěvek ve výši 7 100 Kč. Na hypotéku s měsíční splátkou 9 000 Kč si pořídili starší nemovitost. Uvaţují o úvěru ze stavebního spoření (bez nutnosti zajištění úvěru) na pořízení zateplení domu a výměnu oken a na modernizaci topení. Při propočtu běţné bonity klienta by mu stavební spořitelna mohla nabídnout překlenovací úvěr s průměrnou úrokovou sazbou 5,9 % p.a. ve výši 500 000 Kč. Tabulka 3: Propočet bonity – běžná bonita Příjem žadatele o úvěr Příjem manželky Náklady na domácnost měsíčně pro jednotlivou osobu Kč měsíčně pro domácnost o dvou osobách Kč měsíčně pro domácnost o 3 a 4 osobách Kč měsíčně pro domácnost o 5 a více osobách Kč Náklady na výživu a ostatní základní osobní potřebu měsíčně na 1 dítě do 6 let Kč měsíčně na 1 dítě od 6 do 10 let Kč měsíčně na 1 dítě od 10 do 15 let Kč měsíčně na 1 dítě od 15 do 26 let Kč měsíčně ostatní dospělé osoby Kč Koeficienty ţivotního minima 1,4 Měsíční ţivotní minimum celkem

Kč Kč celkem Kč

25.000 7.100 32.100

Kč

3.600

2.700 3.200 3.600 4.200 1.900 2.100 2.400 2.600 2.600

x x x x x

1 1

2

(počet) (počet) (počet) (počet) (počet)

Kč Kč Kč Kč Kč

Měsíční ţivotní minimum celkem Kč 12.800 1,4 (koeficient) Kč x

1.900 2.100

5.200 12.800 17.920

Měsíční splátka finančních závazků (např. úvěr, půjčka,výţivné)

Kč

9.000

Požadovaná (SU) nebo propočtená (PU) měsíční splátka úvěru

Kč

2.460

Výše měsíčního vkladu při tzv. dospořování

Kč

2.500

Životní náklady a závazky celkem

Kč

31.880

Čisté disponibilní finanční prostředky

Kč

220

Zdroj: Vlastní úprava na základě interních dat z Příkaz č. 11/2013 Poskytování úvěrů fyzickým osobám, verze č. 4, 2013, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s.

Roční náklady na domácnost u čtyřčlenné rodiny při běţném výpočtu bonity předpokládá stavební spořitelna ve výši 43 200 Kč. Při maximální tj. 60 % úspoře by se tyto náklady sníţily na 17 280 Kč za rok. Nemůţeme ovšem pro stanovení nákladů na domácnost 39

kalkulovat aţ s takovou úsporou. Budeme-li hodně opatrní a budeme počítat s úsporou pouze ve výši 20 %, sníţí se náklady na domácnost na 34 560 Kč ročně. Potom by po propočtu EKObonity klienta mohla stavební spořitelna stejnému klientovi nabídnout překlenovací úvěr s průměrnou úrokovou sazbou 5,9 % p.a. ve výši aţ 600 000 Kč. Klient by za těchto podmínek mohl nejen provést zateplení domu, vyměnit stará okna za nová a zmodernizovat topení, ale mohl by za těch rozdílných 100 000 Kč realizovat další stavební úpravy své nemovitosti, např. novou koupelnu či kuchyň.. Tabulka 4: Propočet bonity – EKObonita Příjem žadatele o úvěr Příjem manželky

Kč Kč celkem Kč

Náklady na domácnost měsíčně pro jednotlivou osobu Kč měsíčně pro domácnost o dvou osobách Kč měsíčně pro domácnost o 3 a 4 osobách Kč měsíčně pro domácnost o 5 a více osobách Kč Náklady na výživu a ostatní základní osobní potřebu měsíčně na 1 dítě do 6 let Kč měsíčně na 1 dítě od 6 do 10 let Kč měsíčně na 1 dítě od 10 do 15 let Kč měsíčně na 1 dítě od 15 do 26 let Kč měsíčně ostatní dospělé osoby Kč Koeficienty ţivotního minima 1,4 Měsíční ţivotní minimum celkem

25.000 7.100 32.100

2.160 2.560 2.880 3.360 1.900 2.100 2.400 2.600 2.600

Kč x x x x x

1 1

2

(počet) (počet) (počet) (počet) (počet)

Kč Kč Kč Kč Kč

Měsíční ţivotní minimum celkem Kč 12.080 1,4 (koeficient) Kč x

2.880 1.900 2.100

5.200 12.080 16.912

Měsíční splátka finančních závazků (např. úvěr, půjčka,výţivné)

Kč

9.000

Požadovaná (SU) nebo propočtená (PU) měsíční splátka úvěru

Kč

2.950

Výše měsíčního vkladu při tzv. dospořování

Kč

3.000

Životní náklady a závazky celkem

Kč

31.862

Čisté disponibilní finanční prostředky

Kč

238

Zdroj: Vlastní úprava na základě provedené analýzy

2.1.6

Zajištění úvěru

Účelem zajištění úvěru je zamezit ztrátám a dosáhnout uspokojení pohledávky stavební spořitelny za klientem resp. dluţníkem v případě, ţe tento dluţník neplní své smluvní závazky vůči stavební spořitelně. „Selžou-li všechny běžné prostředky, jak dosáhnout splnění závazků 40

dlužníka vůči bance, zbývá ještě poslední možnost – pokusit se uspokojit pohledávku z výtěžku realizace zajišťovacího prostředku“ (Pavelka, 2008, s. 175). Z toho jasně vyplývá, ţe zajištění úvěru nemůţe v ţádném případě nahradit nedostatečnou bonitu klienta. Hranice pro zajištění úvěru je stanovena dle celkové úvěrové angaţovanosti ekonomické jednotky klienta. Do určité hranice poskytuje stavební spořitelna úvěr bez zajištění. Kaţdá stavební spořitelna má tuto hranici vymezenou jinde. Konkurenční boj na trhu spotřebitelských úvěrů nutí stavební spořitelny jít do většího rizika a nabízet klientům čím dál tím vyšší úvěry bez zajištění. Tabulka 5: Hranice pro úvěry „bez zajištění“ dle celkové úvěrové angažovanosti ČMSS

do 500 000 Kč

SSČS

do 800 000 Kč

MPSS

do 700 000 Kč

RSTS

do 700 000 Kč

WUSS

do 1 000 000 Kč

Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/aktuality/priznivejsi-limity-pro-uvery-bez-zajisteni-

nemovitosti/; Českomoravská stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10]. Dostupné z: www.cmss.cz/uvery-na-bydleni/uvery-na-rekonstrukci; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební

spořitelna

České

spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/srv/www/content/db/cs/aktualne/novinky/pujcime-vam-az-800-000-kc-bez-zajisteni-nemovitosti336.html; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-01-12]. Dostupné z:

www.modrapyramida.cz/produkty/financovani-bydleni/male-a-stredni-uvery/uver-ze-stavebniho-sporeni;

Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06].

Dostupné z: www.wuestenrot.cz/uvery/pujcka-

probydleni/

Důleţité je ovšem podotknout, ţe novému klientovi bývají nabízeny, bez poţadavku na zajištění, většinou niţší úvěry, neţ uvádějí stavební spořitelny v reklamních spotech a na internetových stránkách. Pokud jsou veškeré doklady k zajištění úvěru v pořádku, provede zpracovatel zadání příslušných údajů do informačního systému a současně zaznamená, ţe provedl jejich důkladnou kontrolu. Nemovitosti, které jsou stavební spořitelně klientem nabídnuty do zástavy jako zajištění úvěru, jsou následně posuzovány stavebním technikem z odboru řízení 41

rizik (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). Stavební technik provádí revizi odhadu obvyklé ceny a posuzuje vhodnost předmětu zástavy z těchto hledisek: zda je nemovitost zastavitelná, tzn. není se závazkem exekuce a insolvence, vlastnické a právní vztahy jsou vyjasněné, je realizovatelná, nebyla nabyta na základě Smlouvy o zajišťovacím předmětu práva, nejedná se o stavbu dočasnou, stupeň technického opotřebení nepřesahuje 70 %, je pojistitelná, není uţívána v rozporu s údaji v katastru nemovitostí, má právně ošetřen přístup, neváznou na ní výhrady, věcná břemen práva a zákaz zcizení nebo zatíţení, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva ve prospěch třetí osoby, s výjimkou zástavních práv ve prospěch jiných bank z titulu úvěrů, která budou úvěrem od stavební spořitelny zcela splaceny. Stavební spořitelny pouţívají k zajištění úvěru majetkové zajištění, osobní zajištění, pojištění a vinkulace pojistného plnění ve prospěch stavební spořitelny a ostatní zajištění. Mezi majetková zajištění, která vyuţívají stavební spořitelny, patří zajištění nemovitou věcí, zajištění vkladem na vlastní smlouvě o stavebním spoření, zajištění vkladem na cizí smlouvě o stavebním spoření a zajištění vkladem u jiné banky (Příkaz č. 11/2013, 2013). Zajištění nemovitou věcí Občanský zákoník z roku 1964 definuje nemovitost jako pozemky a stavby pevně spojené se zemí (Zákon č. 40/1964 Sb., 1964). Nový občanský zákoník, který vstoupil v účinnost 1. 1. 2014, obnovil princip, ţe stavba je součástí pozemku a za věci nemovité povaţuje pouze pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (Zákon č. 89/2012 Sb., 2012). Stavební spořitelna akceptuje jako předmět zástavy pouze nemovitosti uvedené v katastru nemovitostí, a to: pozemky včetně staveb, které jsou jejich součástí, budovy s číslem popisným nebo evidenčním, které nejsou součástí pozemku či práva stavby, budovy s číslem popisným nebo evidenčním, které jsou součástí pozemku či práva stavby, 42

jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, jednotky vymezené podle občanského zákoníku, právo stavby (Příkaz č. 11/2013, 2013). Aby mohl stavební technik posoudit, zda je nemovitost vhodná k zástavě, musí mít k dispozici tyto dokumenty:  výpis z katastru nemovitostí,  odhad ceny obvyklé,  snímek z pozemkové mapy,  aktuální fotodokumentaci nemovitosti (Příkaz č. 11/2013, 2013). Ke zpracování odhadů vyuţívají stavební spořitelny výhradně své smluvní odhadce. Výsledkem jejich ocenění nemovitosti na trţních principech je tzv. cena obvyklá. Cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim (Zákon č. 151/1997 Sb., 1997). Obvyklou cenu nemovitosti stanoví odhadce na základě oceňovacích metod: porovnávací metoda – porovnává předmět ocenění s identickým nebo obdobným a jeho cenou při prodeji výnosová metoda – vychází ze skutečně získaného výnosu z předmětu ocenění věcná metoda – neboli nákladová se odvozuje z nákladů, které byly potřebné vydat na pořízení předmětu ocenění

43

V souvislosti se zajištěním úvěru nemovitostí je potřeba zmínit zkratku LTV. Akronym LTV z anglického Loan-to-value představuje poměr výše úvěru k obvyklé ceně nemovitosti vyjádřený v procentech (Hypoteční specialista, © 2010 – 2016).

výše úvěru LTV

= obvyklá cena nemovitosti

Obrázek 7: Výpočet LTV Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z HYPOTEČNÍ SPECIALISTA, © 2010 – 2016. LTV. Hypotecnispecialista.cz [online]. [cit. 2015-12-03]. Dostupné z: http://www.hypotecnispecialista.cz/ltv/

LTV se nejčastěji pohybuje od 70 % do 100 %. Česká národní banka v současné době uvaţuje o regulaci úvěrů se 100 % LTV (Golem finance, 2014). Zástavní právo k nemovitosti povaţuji za druhý nejlepší zajišťovací prostředek, hned po zajištění vkladem. Myslím si, ţe potřeba bydlení a strach ze ztráty „střechy nad hlavou“ klienty podvědomě nutí hradit závazky zajištěné zástavním právem i v případě finanční nouze. Zajištění vkladem na smlouvě vlastní Jako zajištění kaţdého překlenovacímu úvěru je bez výjimky zástavní právo k pohledávce na smlouvě o stavebním spoření, ke kterému klient ţádá o úvěr. Klient – dluţník současně vystupuje v roli zástavce. Po celou dobu trvání překlenovacího úvěru nemůţe klient měnit parametry smlouvy o stavebním spoření, ani stavební spoření vypovědět. Jako zajišťovací prostředek můţe klient pouţít i vklad na jiné vlastní smlouvě o stavebním spoření (Příkaz č. 11/2013, 2013). Zajištění vkladem na smlouvě cizí Zajistit úvěr je moţné i vkladem na cizí smlouvě o stavebním spoření za předpokladu, ţe účastník smlouvy o stavebním spoření bude se zástavním právem k pohledávce souhlasit. Práva a povinnosti zástavce a zástavního věřitele (stavební spořitelny) jsou uvedeny ve smluvním dokumentu, který obě strany společně uzavírají (Příkaz č. 11/2013, 2013). 44

Na jednu stranu se jedná o velice kvalitní zajištění, na druhou stranu je však spojeno s rizikem, ţe pohledávka na účtu stavebního spoření můţe být postiţena exekučním příkazem (Pavelka, 2008, s. 182). Zajištění vkladem u jiné banky Jedná se o především o zástavní právo k pohledávce, kdy předmětem zástavy je vklad u jiné banky. Tento zajišťovací prostředek není příliš běţný, proto se o něm nebudu více zmiňovat (Příkaz č. 11/2013, 2013). Osobní zajištění Osobní zajištění je forma ručení, kdy se jiná osoba či skupina osob zaručí za dluţníka, ţe v případě nesplacení jeho dluhu, tento závazek věřiteli uhradí. Jako ručitel můţe vystupovat fyzická i právnická osoba. Ručitel (fyzická osoba) podepisuje formulář Prohlášení ručitele a prokazuje svou bonitu stejným způsobem jako klient (Příkaz č. 11/2013, 2013). Myslím si, ţe zajištění úvěru ručitelem není na trhu úvěrů povaţováno za ideální. Vymahatelnost pohledávky po ručiteli je z mého pohledu mnohem sloţitější neţ realizovat předmět zástavního práva. Vzhledem k tomu, ţe se pro klienta stává obstarání ručitele skoro nemoţné, jsem přesvědčena, ţe se s tímto typem zajištění budeme v budoucnu setkávat čím dát tím méně. Pojištění a vinkulace pojistného plnění ve prospěch stavební spořitelny Pojištění neslouţí jako samostatný zajišťovací prostředek, ale jako nástroj pro vyloučení rizik plynoucích z úplného zničení nebo poškození předmětu zástavního práva, případně smrti či trvalých následků způsobených úrazem dluţníka. Stavební spořitelna vyţaduje, aby nemovitost, která slouţí jako zajištění úvěru, byla pojištěna proti ţivelným rizikům, přičemţ sjednaná pojistná částka, musí být v případě pojistného plnění, dostatečná k pokrytí nákladů spojených s obnovením nemovitosti do původního stavu. Po celou dobu trvání úvěrového vztahu je pojistné plnění vinkulováno ve prospěch stavební spořitelny (Příkaz č. 11/2013, 2013). 45

Ţivotní pojištění klienta a připojištění proti trvalým následkům způsobeným úrazem zaručuje klientovi, ţe v případě pojistné události, kdy by nemohl jiţ hradit další splátky úvěru, bude zůstatek úvěru splacen pojišťovnou. Klient nezatíţí úvěrem své blízké, resp. zastavená nemovitosti nebude muset být realizována. Za zajímavý doplňkový zajišťovací prostředek povaţuji pojištění pro případ dlouhodobé pracovní neschopnosti a pojištění pro případ nedobrovolné ztráty zaměstnání. Princip těchto pojištění, jak uţ samy názvy pojištění napovídají, tkví v tom, ţe v případě pracovní neschopnosti klienta nebo ztrátě zaměstnání klienta, hradí pojišťovna měsíční splátky úvěru za klienta (obvykle po dobu 12 měsíců). Obě zmíněná pojištění jiţ běţně nabízí banky ke svým spotřebitelským úvěrům, ale u stavebních spořitelen jsem se s nimi setkala velmi zřídka. Předpokládám, ţe je tento pojistný produkt málo vyuţíván především kvůli jeho vysoké ceně. Myslím si ovšem, ţe by tato pojištění pomohla na jedné straně mnohým klientům neupadnout do dluhů a na druhé straně stavebním spořitelnám s návratností poskytnutých úvěrových prostředků. Ostatní zajištění Za ostatní zajištění úvěru můţeme povaţovat např. postoupení pohledávky včetně cese nájemného, zástavní právo k obchodnímu podílu společnosti aj. Takovéto zajištění úvěru je vyuţíváno ve zcela výjimečných případech a vţdy je posuzováno individuálně analytikem odboru řízení rizik.

2.1.7

Účel úvěru

Úvěry poskytované stavebními spořitelnami patří mezi účelové úvěry, tzn. ţe tyto úvěry jsou poskytnuty na předem stanovený účel, a to na řešení bytové potřeby klienta resp. jeho osoby blízké (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993). Pojem bytová potřeba definuje zákon o stavebním spoření a jiţ jsem ho popsala v kapitole 1.1.2. Pro kaţdý konkrétní druh účelu má stavební spořitelna stanoveno, jaké dokumenty a podklady musí být klientem předloţeny pro schválení úvěru, jaké pro čerpání úvěru a jaké případně do určitého termínu po čerpání úvěru. Zpracovatel provede kontrolu všech obdrţených podkladů 46

k účelu úvěru a pokud byly klientem předloţeny ve vyţadované kvalitě, tzn. v originále, úředně ověřené kopii nebo obchodním zástupcem ověřené kopii, zadá druh a definici účelu do informačního systému (Příkaz č. 11/2013, 2013). Podle mého názoru by se definice bytová potřeba měla výrazně upravit. Myslím si, ţe součástí kaţdé domácnosti je nábytek, kuchyňská linka a s ní související domácí spotřebiče, jako je např. sporák. O úvěry ze stavebního spoření klienti ţádají, aby si v neposlední řadě vylepšili své stávající bydlení, za coţ pořízení nového nábytku nebo nové kuchyňské linky rozhodně povaţuji. V domě bez televize se bydlet dá, ale v domě bez kuchyňské linky sotva. Jsem toho názoru, ţe by se ministerstvo financí mělo zamyslet a společně se stavebními spořitelnami prokonzultovat a následně přizpůsobit seznam akceptovatelných bytových potřeb dle současných a budoucích trendů.

2.2

Schválení úvěru

Proces schvalování úvěru končí schválením úvěru nebo jeho zamítnutím. „Schválení úvěru představuje rozhodnutí poskytnout úvěr, čímž se klientovi svěřuje část finančních zdrojů banky“ (Price Waterhouse, 1992, s. 171). Smyslem schvalování úvěrů je zajistit vysokou kvalitu úvěrů, dosáhnout maximálního výnosu stavební spořitelny při dodrţení schválených limitů rizika a podpořit informační toky v rámci celé stavební spořitelny. Systém schvalování bývá odlišný vzhledem k velikosti, sloţitosti transakce, organizační struktury a způsobu vedení stavební spořitelny. Vţdy bude ovšem zaloţen na jednom ze tří způsobů, příp. na jejich kombinaci: -

individuální pravomoc – úvěr je schvalován jedinou osobou,

-

společná pravomoc – úvěr je schvalován dvěma nebo několika osobami,

-

pravomoc výboru - úvěr je schvalován skupinou osob (výborem) (Price Waterhouse, 1992, s. 174 - 175).

Raiffeisen stavební spořitelna má schvalovací pravomoci stanoveny kompetenčním řádem (Příkaz č. 8/2013, 2013).

47

Pokud klient splňuje podmínky úvěruhodnosti, úvěruschopnosti, doloţil dostatečné zajištění úvěru a účel úvěru splňuje podmínky zákona o stavebním spoření, je jeho ţádost o úvěr schválena příslušným schvalovatelem. Zpracovatel následně vytiskne smluvní dokumenty ve dvou či více vyhotoveních, podle počtu zúčastněných osob, opatří je příslušnými podpisy za stavební spořitelnu a zašle je poštou klientovi (Pracovní pokyn č. 2/2015, 2015). Jsem přesvědčena, ţe i zde by stavební spořitelny mohly lépe vyuţívat moderní technologie a nabídnout klientovi moţnost jiţ zmíněného dynamického biometrického podpisu na elektronickou podobu smluvních dokumentů.

2.3

2.3.1

Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání

Uzavření úvěrové smlouvy

Smluvní dokumenty opatřené ověřenými podpisy, resp. úředně ověřenými podpisy všech zúčastněných osob jsou po vrácení zpět stavební spořitelně zkontrolovány zpracovatelem a jejich platnost je zaznamenána do informačního systému (Příkaz č. 11/2013, 2013).

2.3.2

Čerpání úvěru

Zákon o spotřebitelském úvěru udává stavebním spořitelnám povinnost uvádět podmínky čerpání do smlouvy o úvěru (Zákon č. 145/2010 Sb., 2010). Stavební spořitelny tak činí i v případě úvěrů, které tomuto zákonu nepodléhají. Úvěr je moţné čerpat zpravidla do dvou let od uzavření úvěru buď jednorázově nebo postupně na základě vyplněného formuláře, který je obdobou příkazu k úhradě uţívaného v bezhotovostním platebním styku. Způsoby čerpání úvěru: úhrada prodávajícímu, převádějícímu, dodavateli – tento způsob čerpání úvěru je nejčastěji vyuţíván v případě koupě nemovitosti, kdy stavební spořitelna hradí část nebo celou kupní cenu zpětná úhrada jiţ uhrazených plateb 48

zálohové čerpání – funguje na principu, ţe stavební spořitelna vyplatí zálohově úvěrové prostředky klientovi a ten je povinen, je do stanovené lhůty účelově doloţit daňovými doklady. Tento druh čerpání úvěru je vyuţíván pouze v případě výstavby či modernizace nemovitosti (Příkaz č. 11/2013, 2013). Zvláštní kategorií čerpání úvěru je tzv. postupné čerpání úvěru s ohledem na rozestavěnost stavby. Stavební spořitelna nejprve uvolní část odpovídající naspořené částce a dále část úvěru zajištěnou zástavním právem k pozemku/ům. Odhadce nemovitosti ohodnotí rozestavěnost nemovitosti protokolem o stavu stavby, který slouţí jako doplnění původního dohadu. Stavební spořitelna pak uvolní další část úvěru ve výši rozdílu mezi akceptovanou cenou původního odhadu a novou cenou po zhodnocení (Příkaz č. 11/2013, 2013). V případě nečerpání úvěru ve stanovené lhůtě, obvykle do dvou let od jejího uzavření, nárok na čerpání a s ním i smlouva o úvěru zaniká (Příkaz č. 11/2013, 2013).

2.3.3

Odstoupení od smlouvy

Překlenovací úvěr i úvěr ze stavebního spoření od 5 000 Kč do 1 880 000 Kč bez zajištění zástavním právem k nemovitosti je povaţován z pohledu zákona za spotřebitelský úvěr. Z tohoto důvodu má klient právo odstoupit ve lhůtě do 14 dnů od jiţ uzavřené úvěrové smlouvy. Došlo-li částečně nebo zcela k čerpání úvěru, je klient povinen nejpozději od 30 dnů od odeslání odstoupení od smlouvy o úvěru zaplatit jistinu úvěru včetně úroku, na který vznikl stavební spořitelně nárok za období od čerpání úvěru do splacení jistiny (Zákon č. 145/2010 Sb., 2010). Zákon v případě odstoupení od smlouvy o úvěru chrání klienta, ale vůbec nepřihlíţí k nákladům, které stavební spořitelna s vyřízením úvěru měla (mzdové náklady, náklady za energie, poštovné, náklady za rezervaci zdrojů atd.), jelikoţ veškeré úhrady např. za uzavření smlouvy o úvěru nesmí po dluţníkovi vyţadovat.

49

2.4

Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy

Sledováním úvěru „credit monitoring“ je myšleno jako hlídání činností a úvěruschopnosti klienta po celou dobu trvání úvěrového vztahu proto, aby měla stavební spořitelna neustálou kontrolu nad tím, jestli je klient ochoten a schopen plnit své smluvní závazky (Price Waterhouse, 1992, s. 185). Průběţná kontrola je zaměřena na: kontrolu úhrady splátek jistiny a úroků včetně případných dalších poplatků, hodnocení dopadu poţadavků na čerpání nových úvěrů s ohledem ke stávajícím úvěrům klienta, získávání nových informací o klientovi, revizi ocenění zajišťovacího prostředku, aktualizaci úvěrové evidence (Price Waterhouse, 1992, s. 187 - 189).

2.4.1

Splácení úvěru

Výše jednotlivých splátek překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření a vkladů stavebního spoření i lhůty pro jejich splácení jsou uvedeny ve smlouvě o úvěru. Povinnost splácet úvěr nastává po čerpání úvěru a to zpravidla od následujícího měsíce po prvním čerpání úvěru.

Splátky úvěru jsou předepsány v minimální výši, tzn. ţe klient můţe

dobrovolně hradit splátky vyšší, čímţ si můţe výrazně zkrátit dobu splatnosti úvěru a významně sníţit sumu celkově zaplacených úroků (Price Waterhouse, 1992, s. 185). „Za problémové lze považovat úvěry, respektive klienty, u nichž míra zpožďování plnění závazků vyplývajících z úvěrové smlouvy nebo míra neúplnosti plnění těchto závazků překračuje meze přípustné tolerance stanovené bankou v rámci její bezpečností politiky“ (Pavelka, 2008, s. 203). Se splácením úvěrů resp. s jejich nesplácením se pojí termín klasifikace. Klasifikace pohledávek z úvěrů znamená jejich hodnocení z hlediska uplynulé doby po splatnosti pohledávky a její očekávaná dobytnost či spíše nedobytnost. Kategorie pohledávek z úvěrů: 50

 standardní – ţádná splátka není více jak 30 dní po splatnosti,  sledované – ţádná splátka není více jak 90 dní po splatnosti,  nestandardní - ţádná splátka není více jak 180 dní po splatnosti,  pochybné - ţádná splátka není více jak 360 dní po splatnosti,  ztrátové – splátky jsou více jak 360 dní po splatnosti.

Podle opatření České národní banky pro posuzování pohledávek a tvorbu opravných poloţek k těmto pohledávkám se kategorie pohledávek sledované, nestandardní, pochybné a ztrátové označují jako klasifikované pohledávky (ČNB, © 2003 - 2016). Předejít problémům s nesplácením svých závazků můţe klient včasnou dohodou s bankou o posunu splátek úvěru či dospořování. Po celou dobu posunu splátek plus dalších několik měsíců, dle interních podmínek stavební spořitelny, je tento úvěr klasifikován. Vyuţije-li klient tzv. splátkové prázdniny, tedy moţnost posunu splátek i dospořování na určitou dobu, které jsou ujednány přímo ve smlouvě o úvěru, není tento úvěr následně klasifikován (Příkaz č. 11/2013, 2013) .

2.4.2

Specifické podmínky

Smlouva o úvěru můţe obsahovat ustanovení o specifických podmínkách. Klient se jimi zaváţe, ţe do stanovené doby doloţí konkrétní dokument, např. kupní smlouvu nebo výpis z katastru nemovitostí na nového vlastníka. Tímto dodatečným dokladem klient prokáţe, ţe úvěrové prostředky byly skutečně čerpány účelově a bytová potřeba byla naplněna (Příkaz č. 11/2013, 2013). Pokud tak neučiní, vystavuje se nejen riziku moţné sankce, ale při ukončení úvěru musí klient vrátit evidovanou státní podporu ministerstvu financí (Zákon č. 96/1993 Sb., 1993).

2.5

Splacení úvěru

Vše jednou končí a i u sebevětšího úvěru dojde při řádném splácení jednou k jeho úplnému splacení. Úvěr můţe být splacen v řádném termínu nebo předčasně. Spotřebitelské úvěry poskytnuté bez zajištění, mezi které patří i některé překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního 51

spoření, je moţné dle zákona o Spotřebitelském úvěru kdykoli v průběhu trvání smluvního vztahu zcela nebo z části splatit. Současně nesmí stavební spořitelna klienta za předčasné splacení spotřebitelského úvěru sankcionovat (Zákon č. 145/2010 Sb., 2010). Podmínky pro předčasné splacení úvěrů, které nepatří do skupiny spotřebitelských úvěrů, stanovuje kaţdá stavební spořitelna individuálně ve smlouvě o úvěru. Za mimořádnou splátku úvěru můţe stavební spořitelna účtovat úhradu ve výši několika % z mimořádné splátky, ale můţe se i stát, ţe stavební spořitelna mimořádnou splátku zaslanou klientem na úvěrový účet nepřijme a zaúčtuje jí na účet stavebního spoření, případně vrátí klientovi na účet, ze kterého byla odeslána. Důvodem, proč se stavební spořitelny usilovně snaţí bránit mimořádným splátkám a předčasnému splacení úvěrů, je jednoznačně ztráta úvěrového obchodu a zisku plynoucího z tohoto obchodu v podobě přijatých úroků. Současně stavební spořitelny usilují o udrţení klientského kmene, tzn. nastavenými opatřeními brání odchodu klienta ke konkurenci. Chápu obavy stavebních spořitelen o své úvěrové portfolio, ale pokud se podívám na nemoţnost předčasného splacení úvěru z pohledu klienta, tak si dovolím s postupem stavebních spořitelen naprosto nesouhlasit. Klient se podpisem smlouvy o úvěru stává „rukojmím“ stavební spořitelny aţ do doby přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Budoucnost ovšem vypadá nadějně, jelikoţ by v letošním roce měla vstoupit v platnost tzv. hypoteční směrnice, jejímţ cílem je sjednocení trhu s úvěry hypotečního typu a větší ochrana spotřebitele spočívající mimo jiné v právu spotřebitele na předčasné splacení úvěru se zajištěním zástavou nemovitosti (Ministerstvo financí, © 2005 – 2013). Ke splacení úvěru dochází ve chvíli, kdy jsou jistina i předepsané úroky doplaceny, tzn. úvěrový účet vykazuje nulový nebo kladný zůstatek. Stavební spořitelna úvěr ukončí. Pokud byla ve prospěch úvěru zastavena nemovitost, je stavební spořitelna povinna vystavit klientovi potvrzení o zániku zástavního práva k nemovitosti případně vzdání se zástavního práva k nemovitosti a vyhotovit souhlas se zrušením vinkulace pojistného plnění k pojištění nemovitosti, příp. k ţivotnímu pojištění, pokud bylo vyuţito jako prostředek k zajištění úvěru (Zákon č. 89/2012 Sb., 2012).

52

Maximální doba splácení úvěru bez zajištění je cca 12 let, zatímco u úvěrů se zajištěním zástavou nemovitosti je tato doba prodlouţena aţ na cca 30 let.

53

3 Analýza trhu úvěrů ze stavebního spoření Nejdůleţitějším ukazatelem, který stavební spořitelny bedlivě sledují, jsou objemy poskytnutých úvěrů. Za první tři kvartály roku 2015 byl objem nových úvěrů FO a PO vyšší o 17,2 % v porovnání se stejným obdobím předcházejícího roku. Všechny stavební spořitelny dosáhly nárůstu. Relativně nejvyšší nárůst o 145,7 % zaznamenal Wüstentot, absolutní nejvyšší nárůst o 1 924 mil. Kč (o 80,7 %) zaznamenala Modrá pyramida stavební spořitelna. Nejmenší přírůstek v objemu poskytnutých úvěrů měly za toto období Raiffeisen stavební spořitelna 7,6 % a Českomoravská stavební spořitelna 6,3 %. Meziroční nárůst nebo pokles má svou vypovídající hodnotu, ale pokud porovnáváme objemy nově poskytnutých úvěrů, má mnohem větší vypovídající hodnotu samotný objem úvěrů. Z grafického zobrazení je zřejmé, ţe Českomoravská stavební spořitelna jasně vítězí s objemem nově poskytnutých úvěrů v celkové výši 18 229 000 000 Kč. Druhá je Raiffeisen stavební spořitelna s objemem nových úvěrů ve výši 5 979 000 000 Kč coţ představuje pouhých cca 33 % objemu nových úvěrů Českomoravské stavební spořitelny. Skutečně propastný rozdíl je v porovnání objemu nových úvěrů leadera trhu a Wüstenrot, jehoţ objem nových úvěrů je 1 285 000 000 Kč, tedy pouhých 7 % (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016).

54

Porovnání objemu úvěrů FO a PO v mil. Kč 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0

Rok 2015 Rok 2014

ČMSS

SSČS

MPSS

RSTS

WUSS

Obrázek 8: Graf porovnání objemu úvěrů FO a PO v mil. Kč za 1. – 9. měsíc let 2014 a 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

Druhým ukazatelem, kterým se stavební spořitelny zabývají jsou počty nově poskytnutých úvěrů fyzickým a právnickým osobám. Tyto počty se u jednotlivých stavebních spořitelen značně liší. Jednoznačným leaderem na trhu stavebního spoření a úvěrů vţdy byla a stále je Českomoravská stavební spořitelna, která za sledované období od ledna do září roku 2015 jiţ poskytla 22 872 překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Její trţní podíl činí závratných 52,1 %. Jako druhá je Stavební spořitelna České spořitelny s přibliţně polovičním počtem poskytnutých nových úvěrů za stejné období a trţním podílem ve výši 21,5 %. Pomyslné třetí místo patří Raiffeisen stavební spořitelně s trţním podílem 17,9 %. Nejmenší „hráč na poli“ úvěrů ze stavebního spoření je Wüstenrot se skoro zanedbatelnými 3 876 úvěry a trţním podílem ve výši 7% (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016). 55

Počet nových úvěrů FO a PO 9,947

3,876 22,872

ČMSS SSČS MPSS RSTS WUSS

6,968 11,982

Obrázek 9: Graf počtu úvěrů FO a PO za 1. – 9. měsíc 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

Ve srovnání se stejným obdobím roku 2014 byl za první tři kvartály roku 2015 počet nových úvěrů FO a PO vyšší o 5,3 %. Vyjma Českomoravské stavební spořitelny, která vykázala pokles v počtu nových poskytnutých úvěrů 9 %, zaznamenaly ostatní stavební spořitelny v počtu nových úvěrů nárůst. Relativně i absolutně největší nárůst byl zaznamenám u Wüstenrot o 116,9 %, tj. o 2 089 nových úvěrových smluv (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016). V počtu uzavřených nových úvěrů FO a PO tak stavební spořitelny dokázaly pro šestiletém permanentním poklesu produkce vykázat meziroční nárůst (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016). 56

Porovnání počtu nových úvěrů FO a PO 30,000 25,000 20,000 Rok 2015

15,000

Rok 2014

10,000 5,000 0 ČMSS

SSČS

MPSS

RSTS

WUSS

Obrázek 10: Graf porovnání počtu nových úvěrů FO a PO za 1. – 9. měsíc let 2014 a 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

Průměrná výše nových úvěrů FO a PO byla za 1. – 9. měsíc 2015 celkem 628 233 Kč, o 11,3 % vyšší ve srovnání se stejným obdobím roku 2014. Zatímco Raiffeisen stavební spořitelně průměrná výše nových úvěrů klesla o 0,1 % na 601 086 Kč, tak ostatním stavebním spořitelnám průměrná výše nových úvěrů vzrostla v průměru o 19,7 % na 544 309 Kč (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016). Otázkou je, jak veliký vliv na průměrnou výši cílové částky mají úvěry pro právnické osoby. Nejlépe vystihuje pohyb průměrných výší úvěrů od stavebních spořitelen graf, který je sestaven za období od začátku ledna roku 2011 do konce září roku 2015. Období, kdy stavební spořitelny zaznamenaly nejvyšší nárůst průměrných výší nových úvěrů se s výjimkou Českomoravské stavební spořitelny a Raiffeisen stavební spořitelny značně liší. Zatímco koncem roku 2013 byla průměrná výše úvěru 57

u Raiffeisen stavební spořitelny cca

800 000 Kč, v lednu roku 2014 dosáhla výše 1 108 824 Kč. Ve stejném období doznala průměrná výše cílové částky u Modré pyramidy stavební spořitelny pokles o více neţ 100 000 Kč z cca 524 000 Kč na 423 000 Kč. Při podrobnější analýze údajů tvořících graf průměrné výše nových úvěrů pro fyzické a právnické osoby za sledované období můţeme konstatovat, ţe Wüstenrot a Stavební spořitelna České spořitelny se více zaměřují na poskytování menších úvěrů s cílovou částkou kolem 300 000 Kč. Modrá pyramida stavební spořitelna vykazovala průměrnou výši nových úvěrů kolem 500 000 Kč. Aţ v průběhu roku 2015, zřejmě se změnou strategie v oblasti poskytování úvěrů, došlo k výraznějšímu nárůstu průměrné výše nových úvěrů na 800 000 Kč. Křivka průměrné výše nových úvěrů u Raiffeisen stavební spořitelny zobrazuje tzv. EKG efekt, kdy horní hrot křivky dosahuje aţ k hodnotě 1 100 000 Kč a spodní hrot klesá aţ k hodnotě 400 000 Kč. Ze statistického hlediska nemůţeme s těmito krajními hodnotami počítat, takţe můţeme říct, ţe se jednalo o krátká období buď s mimořádně vysokými úvěry pravděpodobně pro právnické osoby nebo s nízkými úvěry v moţné souvislosti s politickou situací v České republice. Českomoravská stavební spořitelna, která obsadila první příčku v objemu poskytnutých úvěrů, ukazuje, ţe umí zastat i vedoucí pozici v průměrné výši nových úvěrů. Pomineme-li i u této stavební spořitelny tzv. EKG efekt, ke kterému došlo začátkem roku 2014, pohybuje se její průměrná výše nových úvěrů kolem hodnoty 700 000 Kč. Zde se jen můţeme domýšlet, jestli je tato hodnota daná tím, ţe kmen klientů Českomoravské stavební spořitelny má natolik spořící a úvěrovou historii, ţe si můţe tato stavební spořitelna dovolit poskytovat svým klientům vyšší úvěry bez zajištění, nebo zda poskytuje přibliţně stejné mnoţství „malých“ a „velkých“ úvěrů, které v průměru dosáhnou hodnoty oněch 700 000 Kč (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016).

58

Průměrná výše nových úvěrů FO a PO 1,200,000 1,000,000 800,000

ČMSS SSČS

600,000

MPSS

400,000

RSTS 200,000

WUSS 1/2011 3/2011 5/2011 7/2011 9/2011 11/2011 1/2012 3/2012 5/2012 7/2012 9/2012 11/2012 1/2013 3/2013 5/2013 7/2013 9/2013 11/2013 1/2014 3/2014 5/2014 7/2014 9/2014 11/2014 1/2015 3/2015 5/2015 7/2015 9/2015

0

Obrázek 11: Graf průměrné výše nových úvěrů PO a FO za období 2011 – 9. měsíc 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

Podíl klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty od konce roku 2014 celkem narostl o 0,07 % na hodnotu 4,98 %. Stavební spořitelně České spořitelny narostl o 0,30 procentního bodu na 7,42 % a Českomoravské stavební spořitelně vzrostl o 0,09 procentního bodu na 4,41 %. Naopak nejvyšší pokles byl zaznamenám u Raiffeisen stavební spořitelny o 0,06 procentního bodu na 4,09 % (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016). Nejmenší podíl klasifikovaných úvěrů má historicky i v současnosti Wüstenrot. V průběhu let 2011 a 2012 vykázal velice mírný nárůst a od roku 2013 se podíl klasifikovaných úvěrů ustálil na 3 %. U Raiffeisen stavební spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny se podíl klasifikovaných úvěrů od druhé poloviny roku 2013 stabilizoval a dosahuje hodnot kolem 59

4 %. Ohromný nárůst klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty vykázala Modrá pyramida stavební spořitelna od počátku roku 2012, kdy se tento podíl pohyboval okolo 4 %, do třetího čtvrtletí roku 2014, kdy se podíl klasifikovaných úvěrů zastavil na necelých 7 %. Největší podíl klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty má po celé sledované období jednoznačně Stavební spořitelna České spořitelny (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016).

Podíl klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty 8% 7% 6% 5%

ČMSS

4%

SSČS

3%

MPSS RSTS

2%

WUSS 1% 0%

Obrázek 12: Graf vývoje podílu klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty 2011 - 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

Jaké okolnosti stojí v pozadí tak vysoké klasifikace pohledávek z úvěrů za klienty u Stavební spořitelny České spořitelny a u Modré pyramidy stavební spořitelny? Jsem přesvědčena, ţe na 60

tuto otázku jednoznačně odpovídá graf průměrné výše nových úvěrů FO a PO. Obě stavební spořitelny poskytují především menší úvěry bez zajištění. Chybějící zajištění např. zástavou nemovitosti má negativní vliv na platební morálku klientů. V průběhu roku 2015, kdy se průměrná výše nových úvěrů u obou stavebních spořitelen výrazně zvedla, coţ je dle mého předpokladu důsledek rozhodnutí soustředit se více na poskytování vyšších úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti, poklesl současně u obou stavebních spořitelen objem klasifikovaných úvěrů o cca 4 %. Objem klasifikovaných úvěrů od konce roku 2014 klesl celkem o 0,9 %. Vyjma Českomoravské stavební spořitelny a Stavební spořitelny České spořitelny, vykázaly stavební spořitelny ke konci září 2015 pokles objemu klasifikovaných úvěrů. Relativně největší pokles byl zaznamenám u Wüstenrot, o 4,3 % (33,7 mil. Kč) na 755,4 mil. Kč. I přesto, ţe absolutně největší pokles vykázala Modrá pyramida stavební spořitelna, o 102,7 mil. Kč (o 4,1 %), stále má klasifikaci úvěrů na pohledávkách za klienty dvakrát vyšší neţ např. Wüstenrot (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016). Tabulka 6: Porovnání objemu klasifikovaných úvěrů tis. Kč ČMSS SSČS MPSS RSTS WUSS celkem

k 30. 9. 2015 trţní podíl objem 5 310 205 42.0% 2 622 861 20.7% 2 399 527 19.0% 1 569 125 12.4% 755 353 6.0% 12 657 071 100.0%

k 31. 12. 2014 trţní podíl objem 5 269 062 41.2% 2 595 916 20.3% 2 502 272 19.6% 1 620 317 12.7% 789 087 6.2% 12 776 655 100.0%

Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

S ohledem na to, ţe je většinou moţné vytvářet rezervy a opravné poloţky z daňově uznaných nákladů, je jejich tvorba upravena zákonem. (Pavelka, 2008). 61

K jednotlivým klasifikovaným pohledávkám musí banka, na základě opatření ČNB, vytvářet opravné poloţky v předepsané minimální výši (ČNB, © 2003 - 2016 ). Opravné poloţky od konce roku 2014 vzrostly celkem o 2,5 % na 5 403 mil. Kč. Vyjma Stavební spořitelny České spořitelny a Modré pyramidy stavební spořitelny vykázaly všechny stavební spořitelny nárůst. Relativně i absolutně největší nárůst zaznamenala Českomoravská stavební spořitelna o 16,4 % na 1 863 mil. Kč. Průměrná sazba opravných poloţek od konce roku 2014 vzrostla celkem o 1,42 procentního bodu na hodnostu 42,69 %. Pouze Modré pyramidě stavební spořitelně a Stavební spořitelně České spořitelny sazba opravných poloţek klesla (RSTS, © 2016; ČMSS, © 2016; SSČS, © 2016; MPSS, © 2015; Wüstenrot, © 2016).

Objem opravných položek v tis. Kč WUSS RSTS k 31.12.2014

MPSS

k 30. 9. 2015 SSČS ČMSS 0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

Obrázek 13: Porovnání objemu opravných položek v tis. Kč k 31. 12. 2014 a k 30. 9. 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.rsts.cz/povinne-uverejnovane-informace/; Českomoravská

stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10].

Dostupné z: www.cmss.cz/o-nas/povinne-

zverejnovane-informace; Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny,

[cit.

2016-01-11].

Dostupné

z:

www.burinka.cz/cs/o-burince/zakladni-informace/povinne-

uverejnovane-informace/; Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-0112]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace; Wüstenrot, © 2016 [online]. Wüstenrot, [cit. 2016-01-06]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz/o-nas/povinne-uverejnovane-informace

62

3.1

Vývoj úrokových sazeb

První významnější pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření zajištěných zástavním právem k nemovitosti byl zaregistrován v roce 2010. Průměrná úroková sazba na počátku roku 2010 činila 5,52 % p.a. zatímco na konci stejného roku byla 4,23 % p.a., coţ představuje pokles o více neţ 1 %. Od tohoto roku, aţ na krátkodobé výkyvy, průměrná úroková sazba neustále klesá (Fincentrum, © 2008 - 2016). Kdyţ se v půlce roku 2013 dostala průměrná úroková sazba pod 3 % p.a., říkaly si banky a stavební spořitelny, ţe níţ uţ úrokové sazby jít nemohou. Rok 2014 je ovšem přesvědčil o opaku, jelikoţ průměrné úrokové sazby dále klesaly aţ na sazbu 2,37 % p.a. I tehdy byly banky a stavební spořitelny přesvědčeny, ţe úrokové sazby jiţ nemohou být niţší. Nicméně v polovině roku 2015 průměrné úrokové sazby atakovaly hranici 2 % p.a.

Vývoj hypoindexu průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů a úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti v %

4.30% 3.80% 3.30% 2.80% 2.30%

1.2011 3.2011 5.2011 7.2011 9.2011 11.2011 1.2012 3.2012 5.2012 7.2012 9.2012 11.2012 1.2013 3.2013 5.2013 7.2013 9.2013 11.2013 1.2014 3.2014 5.2014 7.2014 9.2014 11.2014 1.2015 3.2015 5.2015 7.2015 9.2015

1.80%

Obrázek 14: Graf vývoje hypoindexu za období od 1. 2011 do 9. 2015 Zdroj: Vlastní úprava na základě dat z FINCENTRUM, © 2008 - 2016. Hypoindex vývoj. Hypoindex.cz [online]. [cit. 2016-02-02]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Neustálým poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření zajištěných zástavním právem k nemovitosti se na trhu bankovních produktů otevřela nová trţní příleţitost, kterou je refinancování. Jednotlivé stavební spořitelny okamţitě zareagovaly. Na jedné straně vyvinuly systém retence stávajících klientů, kterým v případě jejich zájmu 63

o vyčíslení dluhu nabízejí sníţení úrokové sazby u stávajícího úvěru, případně refinancování stávajícího úvěru novým úvěrem za výhodnějších podmínek. Na druhé straně se snaţí oslovovat klienty jiných bank a nabízet jim refinancování jejich úvěrů za zvýhodněných podmínek.

64

Závěr Cílem této bakalářské práce bylo analyzovat úvěrový proces ve stavební spořitelně, teoreticky popsat jednotlivé kroky, které vedou ke schválení úvěrové ţádosti a objasnit, jak probíhá následná správa úvěrového případu aţ do jeho úplného splacení. V teoretické části byl analyzován systém fungování stavebního spoření, které je nedílnou součástí kaţdého úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, a dále byly detailně objasněny jednotlivé úkony, které provádí úvěrový referent v průběhu procesu schvalování úvěru. Zvláštní pozornost byla věnována propočtu bonity klienta, která je jedním z rozhodujících ukazatelů pro stanovení maximální výše úvěru, jenţ je stavební spořitelna ochotna klientovi poskytnout. Zavedením inovativního propočtu tzv. „EKObonity“ klienta, kde finanční ústav započítá sníţení výdajů na energie způsobené niţší energetickou náročností nemovitosti, můţe stavební spořitelna tomuto klientovi poskytnout vyšší úvěr, čímţ můţe lépe uspokojit jeho potřeby a v konečném efektu ještě navýšit své úrokové výnosy. V závěru práce jsem porovnala výstupy z jednotlivých stavebních spořitelen v podobě objemů a počtů poskytnutých úvěrů v období let 2014 a 2015 a dále podíl klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty za posledních cca pět let a s ním spojený objem klasifikovaných úvěrů a opravných poloţek. V poslední části byl zachycen trend poklesu úrokových sazeb hypotéčních úvěrů. Současná úroveň těchto sazeb způsobuje výrazně snadnější dostupnost hypotéčních úvěrů a dává velký prostor pro refinancováním úvěrů starších. V současnosti je moţné povaţovat úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti za opravdu levné zdroje financování bydlení. Podívejme se ale do budoucnosti. Dle mého subjektivního názoru uţ k dalšímu výraznému sníţení úvěrových sazeb nemůţe dojít, naopak po skončení fixace, která je ve stavebních spořitelnách nastavena většinou na 5 let, předpokládám naopak jejich nárůst a tím i navýšení měsíčních splátek k těmto poskytnutým úvěrům. Z toho vyplývá, ţe klienti, kteří dnes na tento úvěr dosáhli, avšak jejich čisté disponibilní prostředky byly na samotné hranici pro získání úvěru, mohou mít v budoucnosti váţné problémy s jejich splácením. Myslím si, ţe by finanční instituce poskytující úvěry hypotečního charakteru měly na tuto skutečnost brát zřetel ve svém dlouhodobém plánování. Jaký postoj ovšem jednotlivé banky a stavební spořitelny zaujmou, ukáţe aţ čas. 65

Součástí kaţdého úvěrového procesu by mělo být důkladné prověření úvěruhodnosti a úvěruschopnosti klienta. Ve své práci jsem se tomuto tématu podrobně věnovala. Zkoumáním této problematiky jsem dospěla k názoru, ţe hranice mezi rozhodnutím poskytnout úvěr konkrétnímu klientovi, který vykazuje rizikové znaky a odmítnout ţádost o úvěr tohoto klienta, je někdy velice tenká. Jsem přesvědčena, ţe stavební spořitelny musí mít zdravý, systematický a propracovaný přístup k tzv. risk appetite, coţ je úhrnné mnoţství rizika, které je stavební spořitelna ochotná akceptovat v rámci celkové rizikové kapacity při maximalizaci zisku. Rozhodně nezastávám názor, ţe by hypotéka byla jediným a nejvhodnějším úvěrem pro financování pořízení bydlení pro kteréhokoli klienta. Překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření mají, dle mého mínění, díky svým specifickým podmínkám a moţnostem nezastupitelnou pozici na trhu s úvěry k řešení bytových potřeb.

66

Seznam použité literatury tištěná literatura JÍLEK, Josef, 2000. Finanční rizika. Praha: GRADA Publishing. ISBN 80-7169-579-3. KIELAR, Petr, 2010. Matematika stavebního spoření. Praha: Ekopress. ISBN 978-80-8692963-7. PAVELKA, F., D. BARDOVÁ a R. OPLTOVÁ, 2008. Úvěrové obchody. Vyd. 2. Praha: Bankovní institut vysoká škola. ISBN 978-80-7265-140-5. PRICE WATERHOUSE, 1994. Úvod do řízení úvěrového rizika. Přeloţil: Vlastislav Navrátil. Praha: Management Press. ISBN 80-85603-49-7. ŠEFLOVÁ, Olga, 2006. Specializované bankovnictví – Dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola. ISBN: 80-7265-091-0. ZIEGLER, K., L. ŢALMAN, J. ŠPERL, J. MRKVA, L. ČERNÝ, V. LUKÁŠ A T. NIDETZKÝ, 1997. Finanční řízení bank. Praha: Bankovní institut. ISBN 80-902243-1-8.

elektronické zdroje – webové sídlo Administrativní registr ekonomických subjektů, © 2013 [online]. Ministerstvo financí České republiky, [cit. 2015-11-18]. Dostupné z: http://wwwinfo.mfcr.cz/ares/ Asociace českých stavebních spořitelen, © 2014 [online]. AČSS, [cit. 2015-10-10]. Dostupné z: http://www.acss.cz/ Centrální evidence exekucí, © 2009 - 2016 [online]. Exekutorská komoraca České republiky, [cit. 2015-12-06]. Dostupné z: https://www.ceecr.cz/ CRIBIS, © 2014 [online]. CRIF - Czech Credit Bureau, [cit. 2015-11-18]. Dostupné z: http://www.informaceofirmach.cz/cribis-webova-aplikace/ Czech banking credit bureau, © 2016 [online]. CBCB - Czech Banking Credit Bureau, [cit. 2015-12-06]. Dostupné z: http://www.cbcb.cz/ Czech credit bureau, © 2016 [online]. CRIF - Czech Credit Bureau, [cit. 2015-12-06]. Dostupné z: http://www.crif.cz/%C5%98e%C5%A1en%C3%AD/Pages/NRKI.aspx

67

Česká národní banka, © 2003 - 2016 [online]. Česká národní banka, [cit. 2015-11-02]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/cs/index.html Českomoravská stavební spořitelna, © 2016 [online]. ČMSS, [cit. 2016-01-10]. Dostupné z: https://www.cmss.cz/ Fond pojištění vkladů, © [b.r.] [online]. Fond pojištění vkladů, [cit. 2015-11-12]. Dostupné z: http://www.fpv.cz/cs/ JUSTICE, [b.r.] [online]. Ministerstvo spravedlnosti [cit. 2015-11-18]. Dostupné z: http://portal.justice.cz/Justice2/Uvod/Uvod.aspx Modrá pyramida stavební spořitelna, © 2015 [online]. Modrá pyramida, [cit. 2016-01-12]. Dostupné z: https://www.modrapyramida.cz/ Raiffeisen stavební spořitelna, © 2016 [online]. Raiffeisen stavební spořitelna, [cit. 2016-0110]. Dostupné z: https://www.rsts.cz/ Stavebky, [b.r.] [online]. Petr Kielar, [cit. 2015-11-24]. Dostupné z: http://www.stavebky.cz/ SOLUS, © 2011 [online]. SOLUS, [cit. 2015-12-06]. Dostupné z: https://www.solus.cz/cs Stavební spořitelna České spořitelny, © 2016 [online]. Stavební spořitelna České spořitelny, [cit. 2016-01-11]. Dostupné z: https://www.burinka.cz/ Wüstenrot,

©

2016

[online].

Wüstenrot,

[cit.

2016-01-06].

Dostupné

z:

https://www.wuestenrot.cz/

elektronické zdroje – webová stránka APIS, © 2016. Čo je biometria? Biometria.sk [online]. [cit. 2015-10-03]. Dostupné z: http://www.biometria.sk/co-je-biometria.html ČSOB, © 2016. ČSOB plus konto. CSOB.cz [online]. [cit. 2015-10-15]. Dostupné z: https://www.csobpluskonto.cz/img/id-card-new.jpg FINCENTRUM, © 2008 - 2016. Hypoindex vývoj. Hypoindex.cz [online]. [cit. 2016-02-02]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ HYPOTEČNÍ SPECIALISTA, © 2010 – 2016. LTV. Hypotecnispecialista.cz [online]. [cit. 2015-12-03]. Dostupné z: http://www.hypotecnispecialista.cz/ltv/

68

MINISTERSTVO FINANCÍ ČR, © 2005 - 2013. Soukromý sektor – Hypoteční úvěr. Mfcr.cz [online]. [cit. 2016-02-15]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/soukromy-sektor/hypotecniuver/zakladni-informace MINISTERSTVO VNITRA ČR, © 2016. Neplatné doklady. Mvcr.cz [online]. [cit. 2016-0215]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/neplatne-doklady/ SKUPINA ČEZ, © 2016. Chci ušetřit. Na čem chcete ušetřit? Cez.cz [online]. [cit. 2015-1125].

Dostupné

z:

http://www.cez.cz/cs/pro-zakazniky/chci-usetrit/na-cem-chcete-

usetrit/sporte-od-zakladu.html

elektronické zdroje – příspěvek do webového sídla BLAŢKOVÁ, Lenka a ULDRICH, Miloš, 2010. Credit scoring. V: Systemonline.cz [online]. 11/2010

[cit.

2015-10-15].

Dostupné

z:

http://www.systemonline.cz/business-

intelligence/credit-scoring-1.htm GOLEM FINANCE, 2014. Hypotéky dál zlevňují. A nejvíce úvěry do 100 % LTV. ČBN zvaţuj jejich omezení. V: Hypoindex.cz [online]. 2. 12. 2014 [cit. 2015-12-14]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-dal-zlevnuji-a-nejvice-uvery-do-100-ltv-cnb-zvazujejejich-omezeni/ LECIÁNOVÁ, Jana, 2013. Finanční gramotnost. V: Slideplayer.cz [online]. [cit. 2016-03-20]. Dostupné z: http://slideplayer.cz/slide/3676967/ NESEJT, Pavel, 2005. Které občanky platí v Evropské unii? V: Finance.cz [online]. 25. 4. 2005 [cit. 2015-10-15]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/46662-ktereobcanky-plati-v-evropske-unii/ ZILVAR, Jiří, 2015. Kotlíková dotace 2015 - 2020: podmínky a podrobnosti. V: Tzb-info.cz [online]. 16. 7. 2015 [cit. 2015-11-30]. Dostupné z: http://vytapeni.tzb-info.cz/kotlikovedotace/12985-kotlikova-dotace-2015-2020-podminky-a-podrobnosti

prameny práva Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (občanský zákoník). Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách (zákon o bankách). 69

Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance (zákon o České národní bance). Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. (zákon o stavebním spoření). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon č. 328/1999 Sb., o občanských průkazech (zákon o občanských průkazech). Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru (zákon o spotřebitelském úvěru). Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (občanský zákonník).

firemní literatura Příkaz č. 3/2013 O úvěrové certifikaci, verze č. 3, 2013, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Příkaz č. 8/2013 Kompetenční řád Raiffeisen stavební spořitelny a.s., verze č. 3, 2013, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Příkaz č. 11/2013 Poskytování úvěrů fyzickým osobám, verze č. 4, 2013, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Příkaz č. 7/2014 Stavební spoření fyzických a právnických osob, verze č. 1, 2014, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Pracovní pokyn č. 2/2015 k postupu při zpracování žádostí o úvěr a správě úvěrů fyzických osob, verze č. 1, 2015, Praha: Raiffeisen stavební spořitelna a.s.

Seznam zkratek AČSS

Asociace českých stavebních spořitelen

ČMSS

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

FO

Fyzická osoby

MPSS

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

SSČS

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 70

RSTS

Raiffeisen stavební spořitelna a.s.

OSVČ

Osoba samostatně výdělečně činná

PO

Právnická osoba

WUSS

Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.

Seznam tabulek Tabulka 1: Vývoj výše státní podpory...................................................................................... 23 Tabulka 2: Propočet bonity klienta........................................................................................... 36 Tabulka 3: Propočet bonity – běţná bonita .............................................................................. 39 Tabulka 4: Propočet bonity – EKO bonita ............................................................................... 40 Tabulka 5: Hranice pro úvěry „bez zajištění“ dle celkové úvěrové angaţovanosti ................. 41 Tabulka 6: Porovnání objemu klasifikovaných úvěrů .............................................................. 61

Seznam obrázků Obrázek 1: Graf struktury cílové částky ................................................................................... 17 Obrázek 2: Vývoj stavebního spoření v čase ........................................................................... 25 Obrázek 3: Překlenovací úvěr................................................................................................... 26 Obrázek 4: Sinepad................................................................................................................... 29 Obrázek 5: Občanský průkaz.................................................................................................... 32 Obrázek 6: Občanský průkaz - nový ........................................................................................ 32 Obrázek 7: Výpočet LTV ......................................................................................................... 44 Obrázek 8: Graf porovnání objemu úvěrů FO a PO v mil. Kč za 1. – 9. měsíc let 2014 a 2015 .................................................................................................................................................. 55 Obrázek 9: Graf počtu úvěrů FO a PO za 1. – 9. měsíce 2015................................................. 56 Obrázek 10: Graf porovnání počtu nových úvěrů FO a PO za 1. – 9. měsíc let 2014 a 2015.. 57 Obrázek 11: Graf průměrné výše nových úvěrů PO a FO za období 2011 – 9. měsíc 2015 .... 59

71

Obrázek 12: Graf vývoje podílu klasifikovaných úvěrů na pohledávkách za klienty 2011-2015 .................................................................................................................................................. 60 Obrázek 13: Porovnání objemu opravných poloţek v tis. Kč k 31.12.2014 a k 30.9.2015 ..... 62 Obrázek 14: Graf vývoje hypoindexu za období od 1.2011 do 9.2015 .................................... 63

72