Uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, Fase 2 Ontwerp
Moerkapelle Oost, fase 2
uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, fase 2
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting
3
Bijlage 1
Masterplan Moerkapelle Oost
4
Bijlage 2
Stedenbouwkundig plan De Jonge Veenen, fase 2
48
Bijlage 3
Actualisatie Woningbehoefte Zuidplas 2013
109
Bijlage 4
Milieuonderzoeken
142
2
Inhoudsopgave (ontwerp)
uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, fase 2
Bijlagen bij toelichting
Bijlagen bij toelichting (ontwerp)
3
uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, fase 2
Bijlage 1 M asterplan M oerkapelle Oost
4
Bijlagen bij toelichting (ontwerp)
Masterplan Moerkapelle Oost Voorwaarden voor een gefaseerde ontwikkeling Afdeling VROM, oktober 2012, A12.002725
1
2
Inhoud
Inleiding Proces Structuurvisie Bestemmingsplan Beeldkwaliteitplan Linten en kwaliteitzone Ringvaart Gebiedsanalyse Stedenbouwkundige hoofdstructuur Ruimtegebruik & programma Beeldkwaliteit architectuur & openbare ruimte Parkeren Duurzaamheid
5 9 11 13 17 19 25 31 33 41 43
3
Kaart huidige situatie
4
Inleiding
De opgave voor het plangebied voorziet in circa 500 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van woningbouw met een dorps karakter bij een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per hectare. Fasering Vanwege de eigendomsverhoudingen is het noodzakelijk dat er in fases wordt ontwikkeld. Om er voor te zorgen dat deze fases niet letterlijk zichtbaar zijn in het stedenbouwkundige ontwerp moeten hiervoor kaders worden gesteld. Fase 1 bestaat uit circa 90 woningen, de verbindingsweg (het eerste deel van de hoofdontsluiting), de sportvelden (3), de brede school en het eerste deel van de hoofd groen/waterstructuur tussen het dorp en Moerkapelle-Oost. Fase 2 omvat circa 240 woningen, plus het tweede deel van de hoofd groen/waterstructuur tussen het dorp en Moerkapelle-Oost. Fase 3 telt circa 170 woningen inclusief een aantal aan het lint van de Middelweg. Het laatste deel van de hoofdontsluiting, en het laatste deel van de hoofd groen/waterstructuur tussen fase 1 en 2. Ontsluiting De verbindingsweg over de dijk heen is de start van de hoofdontsluiting. Het sportpark en eventueel de kassen aan de Herenweg kunnen worden aangetakt. Functies Het behoud van het sportcomplex conform de geldende normen is uitgangspunt is voor de ontwikkelingen. Er is ook een reservering voor een brede school opgenomen. E.e.a. is te combineren omdat de scholen gebruik kunnen gaan maken van de sportvelden.
Dorps en landelijk wonen Het begrip ‘dorps wonen’ is van groot belang bij de ontwikkeling van Moerkapelle Oost. De in dit masterplan benoemde stedenbouwkundige-, architectonische- en beeldkwaliteituitgangspunten zijn afgeleid van de karakteristieken en belevingswaarden die zullen bijdragen aan het dorpse gevoel. Een dorps karakter van de wijk Dorps wonen wordt gekarakteriseerd door een sterke sociale cohesie waar ‘herkenning’ en ‘ontmoeten’ centraal staan. Het masterplan heeft een kader vanuit zowel ruimtelijk als sociaal oogpunt. Het ontmoeten en gezamenlijk ondernemen van activiteiten zal als vanzelfsprekend plaatsvinden door de aanwezigheid en situering van stedenbouwkundige ruimtes; groene singels, het openbaar groen, de autoluwe straten en buurtpleintjes. Bewoners van de wijk zullen een sterke band ervaren met hun woning, omgeving en omwonenden. Het dorps bouwen De ruimtelijke structuur van de wijk versterkt de samenhang, de diverse openbare ruimten (plein, plantsoenen, singels en straten) gaan naadloos in elkaar over en bieden veel zichtlijnen door de wijk maar vooral ook naar de omliggende gebieden. De architectonische uitwerking van de woningen zal bijdragen aan de dorpse beleving van de wijk. Samenhang in diversiteit wordt bepaald door een voor bewoners aansprekende architectuur met een gewogen variatie in volume, kapvormen, rooilijnen en een samenhangend palet van materiaal en kleurgebruik. Accenten in de vorm van massa, verbijzondering of kleurstelling worden bewust toegepast in de zichtlijnen zodat herkenning en oriëntatie wordt versterkt. Goed gesitueerde gevelopeningen creëren zichtlijnen vanuit de woning naar het openbaar gebied, dit draagt bij aan het gevoel van binding en veiligheid.
5
Voortuinen en detaillering
Groene laan
6
Afwisseling in kap, kleurstelling, richting, positie op het kavel
Buurtpleintje
Thuis komen Het thuiskomen in de nieuwe wijk is een ervaring die begint op de nieuwe ontsluitingsweg voor Moerkapelle Oost die begint op de dijk van de Oranjestraat. Hier ervaart de bewoner of bezoeker diverse herkenningspunten (eerste nieuwe woningen, de groene parkroute en de verlengde Raadhuisstraat) die bijdragen aan de oriëntatie en de weg naar de eigen woning. Samenvattend zijn de begrippen die horen bij het ‘dorps wonen’: - ontmoeten, herkenning en binding; - sterke sociale en ruimtelijke structuur; - contact met het landschap; - eenheid in diversiteit; - bereikbaarheid dorpskern en buitengebied; - flexibiliteit en uitbreidbaarheid.
7
8
Proces
Masterplan De ontwikkeling van Moerkapelle Oost zal jaren in beslag gaan nemen. Het is zaak om vooruit te kijken en een totaal planconcept neer te leggen dat de uitgangspunten verwoordt en borgt. Het is een raamwerk waarbinnen de structuur is verbeeld en ruimte biedt voor een stedenbouwkundig ontwerp. Inzichten veranderen in de loop van de tijd en het plan wordt in 3 fasen ontwikkelt. Binnen al die bewegingen is het masterplan de constante factor. Stedenbouwkundig plan per deelgebied De ontwikkeling van Moerkapelle Oost is opgesplitst in 3 fasen. Voor elke fase wordt apart een stedenbouwkundig plan gemaakt. Dat plan conformeert zich naar wat in het masterplan is opgeschreven zodat over het gehele plangebied binnen de verscheidenheid van de fasen een zekere eenheid blijft bestaan. Beeldkwaliteitplan per deelgebied Tegelijkertijd met het stedenbouwkundigplan wordt een beeldkwaliteitplan gemaakt. In het masterplan worden al uitspraken gedaan over beeldkwaliteit, maar in het beeldkwaliteitplan wordt daar nader op ingegaan. Het maken van een beeldkwaliteitplan staat gelijk aan het schrijven van nieuwe welstandsregels voor het gebied. Het valt in het vigerende welstandsbeleid nog onder de polder De Wilde Veenen; zware toetsing. Moerkapelle Oost is in de geharmoniseerde welstandsnota (vast te stellen in december 2012) opgenomen als ontwikkelgebied met enige importantie voor de structuur van Zuidplas. Daarom is er gesteld om hier een licht welstandsregime te gaan vestigen. Dit betekent dat er slechts op hoofdlijnen getoetst gaat worden. Het beeldkwaliteitplan zal de beeldkwaliteit dan ook in hoofdlijnen omschrijven.
9
DEN
N453
N454
N453
N454
N
A12
N209 Structuurvisiekaart Zuidplas 2030 A12
Legenda Werken:
N207
Gebiedsopgave Vijfde Dorp Wonen en Voorzieningen:
A12
N455
N
N219
te
N209 Structuurvisiekaart Zuidplas 2030
ver ingezoom d
ingezoomd
N207
N te
N219
GOUDA
te ver
A12
ver ingezoom d
te ver ingezoomd
N455 N207
te ver ingezoomd
te ver ingezoomd
te ver ingezoomd
N207
N207
N455
N207
te ver ingezoomd
te ver ingezoomd
te ver ingezoomd
A12
A20 te ver
ingezoomd
N207
te ver ingezoomd
N209
te ver ingezoomd
N219 A20 N453 A12
N454 te ver
ingezoomd
GOUDA GOUDA
N209
A12
GOUDA
DEN HAAG
N209
N454
N453
N219
N207
A12 ver d
ingezoom
LegendaN453
te ver ingezoomd
N209
A12
N219
te
DEN HAAG
GOUDA
DEN HAAG
N209
N209
N454 te ver ingezoomd
A12
N
A12
te ver ingezoomd
N207
GOUDA
A12
te ver ingezoomd
te
N219
ver d
ingezoom
ingezoomd
ver d
ingezoom
A20
Wonen en Voorzieningen:
N219
te ver
N219
ingezoomd
Wonen en Voorzieningen: Groene dorpsrand te ver
N455
te ver ingezoomd
N219 A20
N207
N453
N454
N219
GOUDA
N219 N219
A12
Groene dorpsrand Concentratie voorzieningen
Structuurvisie Zuidplas 2030 - 23 juli 2012
A20
Woonlocatie buitengebied grootschalig Gebiedsopgave Vijfde Dorp
A12
A20
Structuurvisie Zuidplas 2030 - 23 juli 2012
A12
ingezoomd
Concentratie voorzieningen Werken:
N454
GOUDA
10
N453
N219
ingezoomd
Woonlocatie buitengebied Sportpark
GOUDA
A12 Kaartuitsnede Structuurvisie Zuidplas 2030
N207
Dorp of buurtschap toekomstig Woonlocatie buitengebied grootschalig
te ver
N207
ingezoomd
Dorp of buurtschap Woonlocatie buitengebied
te ver
N209
N207
Dorp of buurtschap toekomstig
A20
A20
ROTTERDAM ROTTERDAM
Dorp of buurtschap te ver ingezoomd
N207
N219
GOUDA
N
te
N455
Legenda A12
te ver
N207
Sportpark
A12
GOUDA
A12
Concentratie voorzieningen Gebiedsopgave Vijfde Dorp
GOUDA
tructuurvisiekaart Zuidplas 2030 N209
Sportpark
0099-1205-PL-001
Gebiedsopgave Vijfde Dorp Agrarisch landschap 0099-1205-PL-001 Bedrijventerrein
Agrarisch landschap Dorp of buurtschap Werken: Legenda
Bedrijventerrein Dorp of buurtschap toekomstig Agrarisch landschap Bedrijventerrein toekomstig Groene dorpsrand Wonen en Voorzieningen: Bedrijventerrein Groene Woonlocatie buitengebied Dorp of inpassing buurtschap Bedrijventerrein toekomstig Glastuinbouw Woonlocatie buitengebied grootschalig Dorp of buurtschap toekomstig Wonen en Voorzieningen: Groene inpassing Glastuinbouw toekomstig Groene dorpsrand Concentratie voorzieningen Dorp of buurtschap Glastuinbouw N455 Glastuinbouwbuitengebied met open agrarisch landschap Woonlocatie Sportpark Dorp of buurtschap toekomstig Glastuinbouw toekomstig Glastuinbouwbedrijven-landschap toekomstig Woonlocatie buitengebied Gebiedsopgave Vijfde Dorpgrootschalig Groene dorpsrand Glastuinbouw Werklandschapmet open agrarisch landschap Concentratie voorzieningen Woonlocatie buitengebied Glastuinbouwbedrijven-landschap toekomstig Werklandschap toekomstig Sportpark Werken: Woonlocatie buitengebied grootschalig Werklandschap Hoogwaardig bedrijvenlandschap Agrarisch landschap Gebiedsopgave Vijfde Dorp Concentratie voorzieningen Werklandschap toekomstig Gebiedsopgave Gouweknoop Bedrijventerrein Sportpark Hoogwaardig bedrijvenlandschap Bedrijventerrein toekomstig Werken: Gebiedsopgave Vijfde Dorp Gebiedsopgave Gouweknoop Groene inpassing Agrarisch landschap Groen en Recreatie: Glastuinbouw Bedrijventerrein Groen- en recreatiegebied Werken: Glastuinbouw toekomstig Bedrijventerrein toekomstig Groen en Recreatie: Agrarisch Groen- enlandschap recreatiegebied met open agrarisch landscha Verkeer en Infrastructuur:
Glastuinbouw met verbinding open agrarisch landschap Groene inpassing Groenen recreatiegebied Groen-recreatieve Bedrijventerrein Water Glastuinbouwbedrijven-landschap toekomstig Glastuinbouw Groenen recreatiegebied metindicatief open agrarisch landscha Groen-recreatieve verbinding Bedrijventerrein Autosnelweg mettoekomstig aansluiting Werklandschap Groen-recreatieve verbinding Glastuinbouw toekomstig Ringvaartpark Verkeer en Infrastructuur: Groene inpassing Autosnelweg; verbreding indicatief Groen-recreatieve verbinding indicatief Werklandschap toekomstig Glastuinbouw met open agrarisch landschap Wedstrijdroeibaan met recreatieve voorzieningen Water Glastuinbouw Verbindingsweg met aansluiting indicatief Ringvaartpark Hoogwaardig bedrijvenlandschap toekomstig Glastuinbouwbedrijven-landschap Recreatiepark Glastuinbouw toekomstig Hoofdontsluitingsweg Autosnelweg met aansluiting N453 Wedstrijdroeibaan metindicatief recreatieve voorzieningenN454 Gebiedsopgave Gouweknoop Werklandschap Hoofdontsluitingsweg Autosnelweg; met verbreding indicatieflandschap Glastuinbouw open agrarisch Recreatiepark Werklandschap Verbindingsweg met aansluiting /indicatief Verbinding met toekomstig Eendragtspolder Rotte Glastuinbouwbedrijven-landschap toekomstig
Hoogwaardig bedrijvenlandschap Hoofdontsluitingsweg Werklandschap Spoorlijn + station Groen en Recreatie: Gebiedsopgave Gouweknoop Hoofdontsluitingsweg indicatief Werklandschap toekomstig Metrolijn + station Groen- en recreatiegebied Verbinding met Eendragtspolder / Rotte Structuurvisie Zuidplas Hoogwaardig 2030 - 23 juli 2012 bedrijvenlandschap openbaarvervoerverbinding Groen- en recreatiegebied met open agrarisch landscha indicatief Spoorlijn + station Gebiedsopgave Gouweknoop Groen-recreatieve verbinding Groen en Recreatie: Structuurvisie Zuidplas 2030 23 juli 2012 Metrolijn + station Groen-recreatieve verbinding indicatief Groen- en recreatiegebied A12 openbaarvervoerverbinding Hoogwaardig
Structuurvisie
De dorpen in Zuidplas zijn geleidelijk ontwikkeld tot hoe we ze nu kennen. Ze hebben een herkenbare ligging in het buitengebied: je bent in het dorp of erbuiten. De omgeving rond het dorp wordt gekenmerkt door rust, ruimte en groen. Tegelijkertijd verwachten inwoners levendigheid in het dorp, met onder meer maatschappelijke voorzieningen, winkels en een actief verenigingsleven. Het dorp is geleidelijk ontstaan en beweegt ook geleidelijk mee met de toekomst. De maatschappij verandert, economische belangen verschuiven en demografische ontwikkelingen leiden tot andere woonwensen. De toekomstbestendigheid van de dorpen hangt juist af van het geleidelijk meebewegen. Zuidplas investeert in het vitaal houden van dorpen door onder andere dagen te organiseren en platforms op te richten waarop bewoners kunnen meedenken en aangeven wat zij belangrijk vinden voor het behoud en/of verbetering van de vitaliteit van hun dorp. De gemeente Zuidplas investeerd ook in het behoud van de dorpse identiteit. Alle dorpen beschikken over goed basisvoorzieningen en het verenigingsleven is belangrijk. Voor Moerkapelle geldt dat groei van inwoneraantal noodzakelijk is om het niveau aan basisvoorzieningen in stand te houden. Dit kan op gespannen voet staan met wat de inwoners van de dorpen wensen. Enerzijds willen ze een goed aanbod van bijvoorbeeld winkelvoorzieningen, anderzijds moet het dorp kleinschalig blijven. De draagkracht voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen wordt voor een belangrijk deel bepaald door het inwoneraantal. De ontwikkeling van Moerkapelle Oost met een woonopgave van circa 500 woningen, hoofdzakelijk bestemd voor de eigen woningbehoefte zal daar een grote bijdrage aan gaan leveren.
Ringvaartpark Het Ringvaartpark vormt een continue verbinding van water, groen en langzaam verkeer tussen de dorpen van Zuidplas. Hierdoor ontstaan interessante fiets- en wandelroutes, al dan niet in de overgang naar groen- en recreatiegebieden als Hitland, Groene Zoom en de Rottemeren. Naast het verbindende karakter biedt het Ringvaartpark op het lagere schaalniveau verblijfswaarde voor omliggende wijken en buurten, bijvoorbeeld voor het maken van een ommetje. Meest herkenbaar is het dijklichaam van de ringvaart. Voor Moerkapelle Oost wordt het gevormd door de Oranjestraat. Hier is het water feitelijk bijna verdwenen, maar de langzaam verkeersroute is er prominent aanwezig. Hoofdontsluiting Moerkapelle De nieuwe hoofdontsluitingsweg maakt het dorp Moerkapelle beter bereikbaar. De nieuwe woonwijk Moerkapelle-Oost wordt door ontsloten en in de toekomst zal ook het glastuinbouwgebied van de Herenweg er op aan kunnen sluiten.
11
Kaartuitsnede bestemmingsplan “Zuidplas Noord”
12
Bestemmingsplan
Op 16 juni 2009 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle het bestemmingsplan “Zuidplas Noord” vastgesteld. Onderdeel van dit bestemmingsplan is “Moerkapelle Oost”, een uitbreiding van Moerkapelle voor circa 500 woningen in een dorps milieu. Op 6 maart 2012 heeft de Raad van State definitief uitspraak gedaan over de ontwikkeling van Moerkapelle Oost. Het bestemmingsplan is hiermee onherroepelijk geworden, met uitzondering van het “lint Middelweg”. Dorpsuitbreidingen bij Moerkapelle In Moerkapelle is een forse uitbreiding (circa 800 woningen) bij de bestaande kern voorzien. De uitbreiding is geprojecteerd aan de oost- en zuidzijde van de huidige kern. De samenhang tussen de uitbreidingslocaties en het bestaande dorp is hier sterk genoeg om de uitbreidingen te enten op de bestaande dorpsstructuur. Dat geldt niet alleen in ruimtelijke zin, ook voor centrumvoorzieningen zoals winkels worden de nieuwe dorpelingen verwezen naar het bestaande, waar mogelijk te versterken, aanbod. Op deze manier wordt bovendien bevorderd, dat de bewoners uitdrukkelijk kiezen voor het wonen in het betreffende dorp en deel willen uitmaken van de dorpsgemeenschap. De uitwerkingsregels in het bestemmingsplan zijn zodanig opgezet dat er een strenge regie komt op het raamwerk (de openbare ruimte) en dat er meer vrijheden bestaan op het niveau van de individuele kavel. Dorpsuitbreiding Moerkapelle Oost en Zuid Het ontwikkelingsgebied Moerkapelle Oost en Zuid is in totaal circa 40 hectare groot (inclusief het sportpark en de bestaande kavels aan de Middelweg. Moerkapelle Zuid is gelegen in de Zuidplaspolder (circa 12 ha) en Moerkapelle Oost ligt in polder de Wilde Veenen (=ca 28 ha). Polder de Wilde Veenen is de eerste polder in Schieland, anno 1655, en daarmee de eerste droogmakerij in Zuid Holland. Ze wordt gekenmerkt door weids bouwland, grasland, een sportpark, kassen en lintbebouwing.
Aan de westzijde grenst het plangebied aan een bestaande dorpsuitbreiding. De bebouwing staat of met de achterzijde (met name in het noordelijk deel) of met de zijkant gericht naar het plangebied (o.a. de sporthal). Tussen het plangebied en het reeds bebouwd gebied ligt veelal een sloot. Met name de langgerekte Jonkheer Van der Welstraat en Raadhuisstraat zijn uitermate geschikt om het nieuw en het bestaand goed op elkaar aan te laten sluiten. Dit zijn potentiële (fiets- en voet-)verbindingen met het centrum. Aan de noord- en oostzijde grenst het te ontwikkelen gebied aan het Groene Hart. Hier zijn prachtige vergezichten te aanschouwen bijvoorbeeld tot aan het meer dan 5 kilometer verder gelegen Waddinxveen en Hazerswoude-Dorp. De Noordzijde wordt begrensd door de Groote Duikertocht. Deze watergang heeft een hoge cultuurhistorische waarde (gemeentelijk monument) en is onderdeel van een windbemalingssysteem bestaande uit zeven Molenrompen (voormalige molens) met bijbehorende dijken, boezems en verkavelingsstructuur. De Oostzijde wordt begrensddoor de Middelweg waaraan enige lintbebouwing (nu nog met kassen) staat. Aan de zuidzijde grenst het ontwikkelgebied aan de rand van de Zuidplaspolder. Het ‘driehoekige’ gebied ligt aan de noordzijde dicht tegen de kern van Moerkapelle. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door het gevarieerde lint van de Bredeweg, aan de westzijde ligt het Ringvaartpark en daarachter de Tweemanspolder en de Rotte. Het ontwikkelgebied zou zich op de kern en op het landelijke gebied aan de westzijde kunnen gaan oriënteren. Ten zuiden van het gebied staan kassen en nog zuidelijker ligt de A12. Vooralsnog wordt alleen de ontwikkeling van Moerkapelle Oost ter hand genomen Het bestemmingsplan is opgesteld om geplande ontwikkelingen in de Zuidplaspolder mogelijk te maken. Moerkapelle Oost is één van die ontwikkelingen en valt in een uit te werken bestemming. Aan de hand van het op te stellen stedenbouwkundige plan dat hiervoor per fase gemaakt wordt zal er per fase een uitwerkingsplan worden opgesteld.
13
Moerkapelle Oost valt onder de bestemming uit te werken woondoeleinden 1. De uitwerkingsplannen moeten voldoen aan de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan. De sportvelden in het plangebied zullen worden gerealiseerd via een wijzigingsbevoegdheid. Voorwaarden bij de uitwerking a. bij de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet wordt aangesloten bij de bestaande, reeds uitgewerkte of nog uit te werken aangrenzende gebieden. Uitgangspunt vormt een aansluiting bij de identiteit en opbouw van het bestaande dorp en de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Gestreefd wordt naar een sfeer van dorps wonen in de zin van afwisseling in bebouwing ter voorkoming van gelijkvormigheid en massaliteit; b. burgemeester en wethouders stellen het uitwerkingsplan al dan niet gefaseerd, niet vast voordat er inzicht bestaat over de verkaveling en de exacte woningdifferentiatie in het gebied; c. voor de vaststelling van het uitwerkingsplan dient vast te staan dat er een aanvaardbare milieuhygiënische woonsituatie zal zijn gewaarborgd. Dit betekent onder andere dat, de milieuhygiënische belemmeringen ten gevolge van binnen en buiten het plangebied aanwezige milieubelastende functies, op grond waarvan milieubelemmeringen zijn bepaald, genoegzaam dienen te zijn weggenomen en/of de voorwaarden in acht zijn genomen zoals neergelegd in de toepasselijke wet- en regelgeving betreffende relevante leefmilieuaspecten; d. de geluidsbelasting op geluidsgevoelige objecten binnen het woongebied zal niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag conform de Beleidsregel Hogere waarden van de regio Midden Holland; e. de woningen worden in jaarfasen gerealiseerd afgestemd op het gemeentelijk woningbouwprogramma; f. gestreefd wordt naar de realisering van een gedifferentieerd woningaan-
14
bod voor alle doelgroepen, waarbij rekening wordt gehouden met 30% sociale woningbouw, met dien verstande dat dit percentage hoger of lager kan zijn afhankelijk van het exact aantal te realiseren c.q. gerealiseerde sociale woningbouw in het woongebied Moerkapelle-Zuid (‘Woongebied – Uit te werken 2’); g. maximaal 10% van de te bouwen woningen in het uitwerkingsgebied zal in gestapelde vorm gerealiseerd worden, met dien verstande dat dit percentage hoger of lager kan zijn afhankelijk van het exact aantal te realiseren gestapelde woningen in het woongebied Moerkapelle-Zuid (‘Woongebied – Uit te werken 2’); h. de aard, het aantal en de omvang van de te accommoderen voorzieningen in het woongebied wordt afgestemd op het te realiseren voorzieningenniveau voor de kern Moerkapelle; i. maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan op bouwpercelen die gesitueerd zijn aan een stedenbouwkundige drager of interne hoofdontsluitingswegen; j. de ruimtelijke en architectonische vormgeving en de inrichtingsprincipes van het gebied worden neergelegd in beeldkwaliteitregels. In de beeldkwaliteitregels wordt onderscheid gemaakt in gebieden met een ‘zware’ en met een ‘lichte’ regie. Waar bebouwing opvallend in beeld is vanuit de openbare ruimte (langs de hoofdontsluitingsroute), zullen strikte randvoorwaarden aan de architectuur worden gesteld, waaronder begrepen de kleur van de bouwmaterialen, de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen; k. in het uitwerkingsplan wordt de normering voor het te hanteren vloerpeil opgenomen, met dien verstande dat het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard vooraf schriftelijk heeft ingestemd met de op te nemen normering. Ter voorkoming van wateroverlast zal het te hanteren vloerpeil nader wordt bepaald op basis van het waterbergend vermogen van het peilgebied waarin het wijzigingsgebied is gesitueerd;
l. in het uitwerkingsgebied wordt 8% water gerealiseerd ten behoeve van waterberging. Gestreefd wordt om een optimaal oppervlak aan water binnen het uitwerkingsgebied te realiseren; m. tenminste 20% van de oeverlengte van de watergangen in het uit te werken gebied dient te worden voorzien van natuurvriendelijke oevers. Hiervan kan worden afgeweken, door middel van een op te nemen ontheffingsregel in het uitwerkingsplan, indien de doelstellingen voor ecologisch gezond water ook op andere wijze kunnen worden geborgd, dit in nader overleg met en ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard; n. bij het realiseren van het woongebied geldt als doelstelling dat de inrichting zodanig wordt vormgegeven dat optimaal gebruik gemaakt kan worden van duurzaamheidprincipes. In verband hiermee wordt bij de verkaveling uitgegaan van een goed evenwicht tussen intensief gebruik en natuurlijk groene en openbare ruimte, mogelijkheden van natuurlijke zuivering van water en gebruik van duurzame energie. Daarnaast wordt bij de inrichting van het woongebied uitgegaan van emissievrij bouwen en energiezuinig bouwen; In elk geval dient het te realiseren woongebied duurzaam ontwikkeld te worden met inachtneming van de volgende milieukwaliteiten: 1. er geldt een te behalen energieprestatie op locatie (EPL) van 8 voor het te ontwikkelen gebied; 2. de woningen worden uitgevoerd met een energieprestatiecoefficiënt (EPC) 20% lager dan de norm geldend ingevolge het Bouwbesluit; 3. tenminste 20% van het totale energieverbruik in het gebied dient afkomstig te zijn van duurzame energiebronnen waaronder bijvoorbeeld van de glastuinbouwbedrijven uit het glastuinbouwbedrijvenlandschap; 4. een GPR gebouwscore van 7 ten aanzien van duurzaamheid moet worden gerealiseerd; 5. woningen worden zoveel mogelijk zongericht georiënteerd; 6. woningen worden uitgevoerd met de vaste- en kostenneutrale maatrege-
len uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen 7. minimaal 75% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 48 dB of lager; 8. minimaal 40% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 43 dB of lager; 9. maximaal 25% van de woningen ondervindt een geluidniveau van meer dan 48 dB of hoger tot maximaal 63 dB; 10. het geluidniveau binnen alle woningen mag niet meer bedragen dan 33 dB.
15
ianaweg
g
Linten & Kwaliteitszone Ringv a a r t Z u i d p l a s p o l d e r B e e l d k w a l i t e i t p l a n
14
Noordelijke Dwarsweg 14
Noordoostzijde grenzend aan de Vierde Tocht 9
Br ed ew eg 12
ke lij de or o N
d. or No
eg sw ar Dw
15
10
15
7 5 Kni bb el w eg 5
Middelweg
11
8
eg sw ar Dw
13 eg JJulianaw
18
13
Zuidplas Noord
eg Julianaw
Knibbelweg
18 Enkel lint 14 Enkel lint
8
Knibbelweg (te verlengen deel)
6e
Enkel lint
8
9
eg Enkel rlint Noordelijke sw a Dwarsweg Dw 9 Zuidoost-zijde . d or 10 No
Zuidplas Noord
Middelweg Knibbelweg
Br ed ew eg
12
8
e ijk l adne tolar Kn g ib rao dN
n Ee
eg w s ar w D
be 10 lw eg
2e
nToc
Noordoos zijde gren aan de Vi Tocht 12
10
Enkel lint
Bredewe
Plangebied Beeldkwaliteitp
Dit is een te herontwikkelen lint met de bestemming “Lintzone-Uit te werken 1” (art.24).
19 N2
M id de lw eg
Type kavels Enkel lint
(tussen N219 15Noordelijke en Dwarsweg)
Kleinschalige bedrijvigheid (categorie 1-2) en maatschappelijke voorzieningen
grenzend “Wg-U2”
wro-zone-wijzigingsgebied 1 maatschappelijke voorzieningen Middelw nummer verwijst naar tabel Wonen, woon15 zijde van lintwerkcombinaties, waar tabelnum kleinschalige
“Lintzone” (art. 15) Over deze bestemmingen ligt 50 m omschrijving zone met wijzigingsbevoegdheid 3 Globale van het vastgestelde voor het toevoegen van(bestemmingsplan) nieuwe bebouwing. planologisch regime De ontwikkeling vanzijn dit gebied wordt Onbebouwde delen bestemd tot mogelijk gemaakt in de bestemmingen “Woongebied – “Glastuinbouwbedrijvenlandschap-Uit te Uit te werken (art. 19). In een zone van(art. 50 werken 1” (art.1”21). Bestaande woningen meter de Middelweg de aanduiding 14) en langs bedrijven (art. 4) zijnispositief bestemd. “specifieke vorm van wonen lintzone” Over deze bestemmingen ligt– 50 m zone van met toepassing wijzigingsbevoegdheid 3.
14
bedrijvigheid (categorie 1-2) en maatschappelijke 7 voorzieningen Wonen, woonEnkel lint Onbebouwde zijn bestemd tot Julianastraat De bestaande delen bebouwing* heeft de Knibbelweg werkcombinaties, “Agrarisch-Glastuinbouw” (art. Bestaande bestemming “Lintzone” (art. 15)3). gekregen. (noord van kleinschalige woningen (art. 14) ende bedrijven (art. 4) zijn 16 Door toepassing van wijzigingsbevoegdheid Noordelijke bedrijvigheid positief bestemd. Gebieden metworden bestaande 1 (art. 41.10) kan medewerking Dwarsweg) (categorie 1-2) en gemengde functies hebben de bestemming verleend aan nieuwe ontwikkelingen in deze Linten & Kwaliteitszone Ringvaart Zuidplaspolder Beeldkwaliteitplan maatschappelijke “Lintzone” Lintzone. (art. 15) Over deze bestemmingen 8 15 voorzieningen ligt 50 m zone (op onderdelen groter) met wijzigingsbevoegdheid 5 voor het de toevoegen Enkel lint Dit is een te ontwikkelen lint met Wonen, woonKnibbelweg van nieuwe bebouwing. bestemming “Lintzone-Uit te werken 1” werkcombinaties, (te verlengen Wonen, woonEnkel lint De bestaande bebouwing* heeft de Zesde (art.24). kleinschalige deel) werkcombinaties, bestemming “Lintzone” (art. 15) gekregen. Tochtweg bedrijvigheid kleinschalige Door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid (categorie 1-2) en 9 bedrijvigheid 1 (art. 41.10) kan medewerking worden 17 maatschappelijke (categorie 1-2) en verleend aan nieuwe ontwikkelingen in deze voorzieningen maatschappelijke Lintzone. Wonen, woonEnkel lint Onbebouwde delen zijn bestemd tot Noordelijke voorzieningen werkcombinaties, “Glastuinbouwbedrijvenlandschap-Uit te Dwarsweg Wonen, woonEnkel lint De ontwikkeling vanBestaande dit gebiedwoningen wordt mogelijk Julianaweg kleinschalige werken 1” (art. 21). (art. Zuidoost-zijde werkcombinaties, gemaakt in de bestemmingen “Woongebied bedrijvigheid 14) en bedrijven (art. 4) zijn positief bestemd.– kleinschalige Uit tedeze werken 2” (art. 20). ligt In een zone van 50 18 (categorie 1-2) en Over bestemmingen 50 m zone met 10 bedrijvigheid meter langs de Julianaweg maatschappelijke wijzigingsbevoegdheid 3. is de aanduiding (categorie 1-2) en “specifieke vorm van wonen – kwaliteitszone” voorzieningen maatschappelijke van toepassing 20 voorzieningen * Met uitzondering van glastuinbouw en bedrijven in categorie >2.
eg asw dpl Zui
eg Bie 4 rh w s oo 7 ar gt Kaartuitsnede beeldkwaliteitplan de4Middelweg (15) Dwmet het plangebiedKwenaast . 6 5 ng d r ib be oo 19 N 16 lw 9 eg 21 N 5
ke lij de or No
Dwarswe
n
Wonen, woonwerkcombinaties, kleinschalige 14 bedrijvigheid (categorie 1-2) en maatschappelijke voorzieningen Wonen, woonDe bestaande bebouwing* heeft de 12 werkcombinaties, bestemming “Lintzone” (art. 15) gekregen. kleinschalige Door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid bedrijvigheid 1 (art. 41.10) kangmedewerking worden e (categorie 1-2) en verleend aan nieuwe ontwikkelingen in deze w s r maatschappelijke Lintzone. a w voorzieningen 11 D e Het beeld van de bestaande linten, zie hiernaast Dit is een Wonen, woonjk te ontwikkelen lint met de i l bestemming “Lintzone-Uit te werken 1”te worden versterkt. werkcombinaties, e afgebeelde foto, dient Het groen van d r (art.24). kleinschalige o de voortuinen is van groot belang voor de vorming van het bedrijvigheid No ruimtelijke beeld. 10 (categorie 1-2) en De afbeelding “Principeprofiel openbare ruimte vernieuwd maatschappelijke voorzieningen oud lint” geeft de gewenste maatvoering weer. Wonen, woonOnbebouwde delen zijn bestemd tot 7 werkcombinaties, “Glastuinbouwbedrijvenlandschap-Uit te kleinschalige werken 1” (art. 21). Bestaande woningen (art. Kn 5 14) bedrijvigheid iben bedrijven (art. 4) zijn positief bestemd. b (categorie 1-2) en Over deze el bestemmingen ligt 50 m zone met w 9 maatschappelijke wijzigingsbevoegdheid 3. eg 1 2 voorzieningen N 5
11
7
Kleinschalige bedrijvigheid (categorie 1-2)
13 linten Bredewe kwaliteitszone Ringvaart linten Wonen, woonEnkel lint Onbebouwde delen zijn 1 bestemd tot Bredeweg wro-zone-wijzigingsgebied 14 werkcombinaties, “Agrarisch-Glastuinbouw” (art. 3). Bestaande nummer verwijst naar tabel 14 kleinschalige woningen (art. 14) enkwaliteitszone bedrijven (art. 4) zijn 14 Ringvaart bedrijvigheid positief bestemd. Gebieden met bestaande zijde van lint waar tabelnummer geldt (categorie 1-2) en gemengde functies hebben de bestemming
To ch tw eg
Globale omschrijving van het vastgestelde planologisch regime (bestemmingsplan) Onbebouwde delen zijn bestemd tot “Glastuinbouwbedrijvenlandschap-Uit te Br ed 1” (art. 21). Bestaande woningen (art. werken e 14) en bedrijven (art. 4) zijn positief bestemd. w egbestemmingen ligt 50 m zone met Over deze wijzigingsbevoegdheid 3.
14
9
Dit is een te ontwikkelen lint met de bestemming “Lintzone-Uit te werken 2” (art.25).
eg sw ar Dw
e w grenzendarsaan 7 w “Wg-U2” .D 5 Kni d r bb o el No w eg 13 5
14 Type kavels
7
(noord van Noordelijke Dwarsweg)
To ch tw eg
8
Bredeweg g
16
(tussen N219 en Noordelijke Dwarsweg)
Knibbelweg
6e
raat Julianast 17 7
n
lint
Plangebied Beeldkwaliteitplan
12
raat Julianast 17 7
16
19 N2
Br Enkel ed ew eg 12
11
Middelweg
9
14
Beeld van een bestaand lint dat versterkt dient te worden
M id d
20
Julianast 16
Zesde Tochtwe 17
Julianaw 18
* Met uit
Beeldkwaliteitplan Linten en Kwaliteitzone ringvaart
Beeldkwaliteitplan Linten en Kwaliteitszone ringvaart Grenzend aan het plangebied ligt het lint van de Middelweg. Hoewel dit geen deel uitmaakt van het masterplan vertoont het wel raakvlakken met het plangebied. Voor een groot deel van de lanen en linten in de Zuidplaspolder is een beeldkwaliteitplan geschreven. In dit beeldkwaliteitplan Linten en Kwaliteitzone ringvaart is beschreven aan welke voorwaarden moeten worden voldaan om tot ontwikkeling van het lint te komen. (Beeldkwaliteitplan Linten en Kwaliteitszone ringvaart, Vastgesteld op 29 november 2011 door de raad van de gemeente Zuidplas)
17
B
HERENWEG
A
Groote
cht
Duikerto
K
K
RA A
RAAT ORANJEST AT TRA S T A A AN A LI TR JU SS A PL ID ZU
E
JV
NI
US TR I
R ST DU IN
T A A TR
A AT
T AA I E TR S
B
R
R
ED
EW
EG
Uitsnede plattegrond Moerkapelle
t
Ringvaar NDE
JULIANAWEG
NOORDEI
2
T IND
AA
Industrieterrein STR D Moerkapelle RHEI
A M B A C H TS T
KI E
AA T
T ST ER R -
TH EN
BLKOR OE E M NST R
DE
EG
RIJNLAND
AAT
ASTR JULIAN
TS H C A B
M
AT
ASTRA
JULIAN
ESTR A A T
BREDEWE
E ZIJDE
PELS OERKA
T
STRAA
ORANJE
O REHOB S O PLANT
M A
SCHIELAND
REIGERS HOF
DE LEPE
TR
AKKERWEG
HARDS
Sportpark De Wilde Venen
AAT
UISSTR
RAADH
STRAAT
MOERDIJK
G
WESTLAND
ITS MAUR TR S
T
M WILLE NDER ALEXA . TS PLAN
STR
KST
MOERDIJK HOF
R
WATER
O LLEVOETER LN
WE STL A ND
KE
WILDE RLAAN HOLLEV OETE
GANZEN PAD
Moerkapelle
BERN
AAT ELSTR DER W
NASSAU
VEENEN
RAAD- L HUISSP DHUISSTR RAA ER PIETST PO HOF
TRAAT DORPSS KERKE
VEENEN
PL EID AN E TS .
KERK PLEIN
WILDE
AVER AA L AMP W N
RL
N EER VA JONKH
EMMA STR IK FREDER KSTR WILHEL HENDRI MINA STR
W AKKER
VE
N IXLAA BEATR
ORP OGEN D STR VAN H
PA
PRINS STR BEAM WILLE TRIX LAAN
PA
ANS COYM STR
TO
IXLAAN
BEATR
MOERE HAG TS. PLAN
E AKK R W EG
UT
MOERVEEN
GR
LAAR
R OOSS TP I NK S KLAPR B LOE M
H
ZWANEN WATER
VIT
JOH. FRISO PLTS
DE
EG HERENW
1
PR. S CLAUTS PLAN
SWI J CKSTRAA T AAN VAN S W
N BR
O
W
EG EW
ED
Z
schaal 1:12.500 © Vromans Cartografisch Bureau Bladel 120310 Zevenhuizen
Waddinxveen
ND RA ST G
EK TT O
DE
Rot
te
A
WE
R
Zevenhuizerplas
E
ST R
VL IE TK AD
AN
EK
AD
E
EG DW
O
TT
Historische kaartbeelden
EG EW SS NE
m
ES SE W E
Hervormde kerk op een terp
G
Oud Verlaat
TR
S
E KAD VLIET
18
Historische boerderij ‘Land der Beloften’ STR DWEG AN
R
Tennispark Zevensprong
AN D
WEG
G
WE
EN
PP
W
OL
LE
FO
Gebiedsanalyse
Geschiedenis De naam Moerkapelle duidt op de aanwezigheid van een kerkje of kapel aan het moeras. Het ontstaan van het dorp is verbonden met de geschiedenis van de polder De Wildeveenen. Door de vervening en bepoldering van het moerasgebied ontstond er in de 17e eeuw bedrijvigheid en vestigden zich mensen in Moerkapelle. Na drooglegging wordt in de veenpolder landbouw, en later vooral veeteelt bedreven. Maar al ver voor de verveningsactiviteiten was er sprake van bewoning. Het gehucht ‘Op Moer’ is ontstaan rond 1400. Omstreeks 1560 wordt er voor het eerst melding gemaakt van een kapel. Dit gebouw heeft na de voltooiing van de dorpskerk in 1667 nog lang dienst gedaan als school en als boerderij. Het stond vermoedelijk op de hoek van de Dorpsstraat en de Moerdijkstraat, het bouwwerk dat daar stond brandde in 1905 geheel af. In 1845 had Moerkapelle 539 inwoners. Gezichtsbepalend voor Moerkapelle is de op een verhoogde plaats gebouwde kerk. De bouw van deze Hervormde zaalkerk startte vermoedelijk in 1662 en werd in 1667 voltooid. Boven de ingang in de toren zijn in een gebeeldhouwd reliëf de familiewapens aangebracht van Daniël van Hogendorp en zijn vrouw Ida Maria Hooft. In het verlengde van de Herenweg staat een ander monument dat Moerkapelle rijk is: de boerderij Stolpenburg. Deze omstreeks 1660 gebouwde boerderij is een van de zeldzame stolpboerderijen in Zuid-Holland. Het oudste huis van Moerkapelle is gelegen aan de lange dijk en heet het Land van Belofte uit 1660. Tijdens een grote brand in 1905 zijn bijna alle huizen in de oude kern van het dorp afgebrand.
Nadat de scheepsvaartroute werd gesloten verloor de haven zijn functie. Uiteindelijk werden de bruggetjes op de Brede Weg en Moerkapelse Zijde gesloopt. In de ringvaart is nog een duidelijke verbreding te zien van waar ooit de haven heeft gelegen. Moerkapelle Oost bestaat nu nog altijd uit akkerland en biedt ruimte aan een sportaccommodatie. Het is ingeklemd tussen het bestaan de dorp, het lint van de Middelweg en de dijk van de Oranjestraat. De ligging aan de open polder met een zicht op het Bentwoud en in de verte Hazeswoude Dorp is kenmerkend voor dit gebied. Gelegen in het meest noordelijke dorp van Zuidplas, Moerkapelle, ligt Moerkapelle-Oost nabij Lansingerland, Rijnwoude en Waddinxveen. Aan de noordwestelijke kant ligt achter de N209 Zoetermeer dat door de hoogbouw van de wijk Oosterheem zeer goed waarneembaar is. In Zuidplas is de identiteit per dorp een belangrijk goed. De hechte gemeenschap van Moerkapelle zal een passende uitbreiding moeten krijgen die op het dorp aansluit. Met een woningaantal van 500 vormt MoerkapelleOost naar verhouding een zeer grote uitbreiding van het dorp. Een langzaam groeiscenario kan er voor zorgen dat het een vanzelfsprekend deel van het dorp wordt. Een aanwas inwoners is goed voor het behoudt van het voorzieningenniveau in het dorp. De ontsluiting van Moerkapelle-Oost is voorzien over de dijk van de Oranjestraat en zal niet alleen Moerkapelle Oost ontsluiten maar ook bijdragen aan een betere ontsluiting van het dorp in zijn geheel.
Moerkapelle lag vroeger aan een belangrijke scheepsvaartroute tussen Rotterdam en Gouda. Daarom had Moerkapelle een eigen haven. Deze lag aan de Ringvaart (Moerdijkstraat). De resten van de steigers liggen nog steeds onder het wateroppervlak.
19
Groote Duikertocht
Middelweg
Oranjestraat
20
Zicht op landschap vanaf Oranjestraat
Raadhuisstraat
Westzijde plangebied
Voor een goede inpassing van een nieuw woongebied is het zaak de randen van het bestaande dorpsgebied goed te kennen. Noordzijde plangebied; Groote Duikertocht (zie nr. 4 pag. 20) Ten noorden van het plangebied ligt het open landschap van Polder de Wilde Veenen. De grens daarmee wordt gevormd door de Groote Duikertocht. Deze watergang heeft een hoge cultuurhistorische waarde (gemeentelijk monument) en is onderdeel van een windbemalingssysteem bestaande uit zeven Molenrompen (voormalige molens) met bijbehorende dijken, boezems en verkavelingsstructuur. Oostzijde plangebied; Middelweg (zie nr. 3 pag. 20) De oostzijde van het plangebied wordt gevormd door de Middelweg. Dit bebouwingslint loopt ver de polder in tot de Noorddijk, waar het stoot op een recreatieve fietsroute. Nu bevinden zich achter de erfbebouwing nog kassen. Zuidzijde plangebied; Oranjestraat/Julianastraat/Sportweg (zie nr. 7 pag. 20) De dijk van de Oranjestraat/Julianastraat bestaat uit kavels met daarop zeer uiteenlopende woningtypen. Een deel van de kavels is nog niet bebouwd maar dat zal in de komende jaren wel gebeuren zodat er een rijke aaneenschakeling van woningen ontstaat met uitzicht over de polder. De ontsluiting van de dijk is bijzonder. De huizen worden benedendijks ontsloten (Sportweg en Julianastraat)en bovenop de dijk (Oranjestraat) ligt een fietspad. De Sportweg is voor de ontwikkeling van Moerkapelle-Oost interessant, omdat een deel van de ontsluiting erover plaats kan vinden.
Westzijde plangebied; Bernhardstraat en Raadhuisstraat (zie nr. 1 pag. 20) De Bernhardstraat vormt de westelijke grens met het dorp. Het wordt gevormd door een aaneenschakeling van zeer verschillende volumes en ruimten. Van zuid naar noord komen we eerste de sporthal met parkeerterrein tegen. Deze ligt aan de Raadhuisstraat die de directe verbinding met het centrum van het dorp vormt. Vervolgens, gelegen aan de Bernhardstraat, een aantal rijwoningen die met de voorgevel of de kopgevel naar het plangebied zijn gekeerd. Het blokje aan de Raadhuisstraat valt het meest op door zijn ‘achterkant situatie’. Een viertal straten komt rechtstreeks uit op het plangebied. Met dit gegeven valt een verbinding te maken tussen het bestaande dorp en Moerkapelle-Oost. Het noordelijk deel van deze grens wordt gevormd door een villa-achtig bebouwde omgeving. Voorlangs de gehele zone ligt een watergang met wisselende omvang. Het meest in het oog springend is het talud. Aan de zuidzijde is er nog sprake van, maar ter hoogte van de villa’s is op een creatieve manier de tuin wat groter gemaakt. In plaats van een talud is er een damwand geslagen, die een hoogteverschil van circa twee meter overbrugt. Entree De toegang tot Moerkapelle-Oost gaat gevormd worden door een nieuw aan te leggen weg vanaf de kop van de Zuidplasstraat. Een ingewikkelde puzzel waarbij een divers aantal belangen moet worden gewogen.
21
sgrens
verbindingsweg plangebied lintzone geluidscontour
verbindingsweg plangebied
tennisbaan
50m
lintzone maatregel akoestische geluidscontour voetbalveld huidig
akoestische maatregel voetbalveld huidig kassen huidig
50m
perceelsgrens
50m
50m
perceelsgrens
50m
perceelsgrens
50m
kassen huidig tennisbaan
50m
N N
0191-1211-ST-001 / 03-09-2012
0191-1211-ST-001 / 03-09-2012
20 50
20 50
100m
100m
Milieucontouren
22
N
Belemmeringen milieu Voor de ontwikkeling van woningbouw in Moerkapelle Oost dient rekening te worden gehouden met belemmeringen en aanvullende eisen vanuit milieu. Zowel door invloeden van binnen als van buiten het plangebied. Milieuzonering Rond sportaccommodaties en scholen wordt gesteld dat er een zekere afstand in acht moet worden genomen in verband met hinder als gevolg van licht en geluid. Sportvelden hebben een richtafstand meegekregen van 50 meter, scholen 30 meter. Dat wil zeggen dat met inachtneming van deze afstand tussen woningen en de sportinrichting of school geen maatregelen hoeven te worden getroffen om hinder te voorkomen. Ook in relatie tot glastuinenbouwbedrijven dient vanaf de perceelsgrens van die bedrijven een afstand van 50 meter in acht te worden genomen. Deze 50 meter zone kan nuttig worden gebruikt. Een aardig voorbeeld hier van is het plan Parkzoom II in Nieuwerkerk aan den IJssel. Dit woningbouwplan is gesitueerd naast de voetbalvelden van de VV Nieuwerkerk. Daar is in de stedenbouwkundig randvoorwaarden een zone van 50 meter opgenomen, waarbinnen niet gebouwd mag worden. In het plan is daar een parkachtige omgeving gecreëerd die ook doordringt in de openbare ruimte en architectuur. Ook in Moerkapelle Oost moet het mogelijk zijn om op een creatieve manier naar dit soort zones te kijken. Naast groen kan er ook water, infrastructuur en parkeren in worden gerealiseerd. Akoestische maatregelen kunnen worden ingezet, maar mogen de ruimtelijke kwaliteit niet negatief beïnvloeden.
23
3 3
4 4
2
1 1 5
2
5 5 5 6 6
7 8 8
Uitgangspunten masterplan
24
7
Stedenbouwkundige hoofdstructuur
De beoogde hoofdstructuur van Moerkapelle Oost bestaat uit een stedenbouwkundige structuur, functionele structuur; infrastructuur; gebruiksstructuur en een fasestructuur. Stedenbouwkundige structuur De stedenbouwkundige structuur bestaat een aantal onderdelen. Vanuit de ruimtelijke analyse is een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten/elementen te benoemen die het plan dragen. (Kaart) Venster aan de dorpsrand (zie nr. 1 pag. 24) Vensters in de vorm van parkachtige, groene zones openen het zicht op het landschap. Ze moeten de relatie van de wijk met het open polderlandschap maken. De daarin aanwezige watergangen moeten wordt vergroot om de zichtrelatie met het landschap te waarborgen. Om het bestaande dorp goed bij Moerkapelle Oost te trekken en andersom zal er een groene overgang worden gemaakt. De functie daarvan is divers. Het biedt aan zowel oud als nieuw een parkachtige omgeving die het woongenot ten gunste komt. Daar naast vormt het een verbinding naar het polderlandschap. Bovendien biedt het ruimte om de gewenste hoofdontsluiting op een prettige manier vorm te geven. Ook voor het langzaam verkeer biedt het mogelijkheden om van en naar het dorpscentrum te komen. Venster aan de kassenrand (zie nr. 2 pag. 24) De fasegrens van fase 3 moet in diverse stadia van de planuitvoering kwaliteit bieden aan het plan. Een venster op het landschap als aan de dorpszijde zal de kwaliteiten van het landschap waarneembaar maken voor toekomstige gebruikers. Het biedt ook weer de mogelijkheid van het introduceren van een groen woonmilieu ver weg van het landschap.
Lint (zie nr. 3 pag. 24) Het lint van de Middelweg verbindt de wijk met het polderlandschap. De bestaande identiteit moet daarom ook vast gehouden worden. Het is daarmee goed bruikbaar voor fietsers en wandelaars die zich bewegen tussen polder en dorp. Landschapsrand (zie nr. 4 pag. 24) De noordelijke rand geeft de beste mogelijkheid om het landschap heel direct te ervaren, zowel vanuit de huiskamer als door een wandeling of simpelweg doordat is met de auto naar huis rij en nog voordat je de oprit op rijdt het landschap ervaart. Verbinding met het dorp (zie nr. 5 en 6 pag. 24) Een drietal ‘lijnen’ lopen van het dorpscentrum richting Moerkapelle Oost. Ze zijn belangrijk voor de dagelijkse gang tussen dorp en wijk. Het zijn woonstraten waar snel en langzaam verkeer gebroederlijk gebruik maken van dezelfde ruimte. Het is belangrijk om deze leeflijnen in de nieuwe ontwikkeling op te nemen. Dit zal voor de bovenste twee een langzaam verkeersverbinding in houden (nr. 5). De verbinding met de Raadhuisstraat (nr. 6) zal een prominenter stedenbouwkundig karakter krijgen. Door aansluiting te zoeken met het huidige karakter van de Raadhuisstraat zal er een verduidelijk verband worden aangebracht tussen het centrum van Moerkapelle en Moerkapelle Oost. Dijklint (zie nr. 7 pag. 24) De Oranjestraat is een dijk van waarop je Moerkapelle Oost kunt overzien en vormt een duidelijke begrenzing van de wijk. Verbindingsweg (zie nr. 8 pag. 24) Voor de aanleg van de verbindingsweg is verplaatsing van de voetbalvelden noodzakelijk.
25
bruto woongebied Plankaart masterplan Moerkapelle Oost hoofdontsluiting
hoofdontslu
langzaamverkeer / wandelpad
verbinding
bruto woongebied lintzone
langzaamv
hoofdontsluiting water verbinding met (karakter / profiel) groene inpassing langzaamverkeer / wandelpad geluidscontour lintzone tennisbaan
lintzone water
groene inpa
water akoestische maatregel
geluidscont
groene inpassing voetbalveld
akoestische
geluidscontour kassen
sportvelden
akoestische maatregel kerk
bebouwing
nader uit te werken zone: bredeschool voetbalvelden
tennisbaan
clubhuis voetbal nader uit te werken zone: kantine, clubhuis, bredeschool fasegrens
kassen
A
B
A
B
bruto woon
B
perceelsgrens
A
D
C
D
C D
C
tennisbaan accent bebouwing
kerk
accent (beb
kassen kerk accent (bebouwing)
N
0191-1211-ST-001 / 21-06-2012
20 50
100m N
Masterplan
26 0191-1211-ST-003 / 21-06-2012
20 50
100m
0191-1211-ST-003 / 03-09-2
Functionele structuur Deze wordt sterk bepaald, naast de woonfunctie, door twee omvangrijke functies; de brede school en sportaccommodatie. Het vormt een groot deel van de eerste fase maar moet wel zo veel mogelijk een functionele eenheid met de te ontwikkelen woningbouw gaan vormen. Sport De voetbalvelden van VV Moerkapelle, worden deels verplaatst en het clubhuis vernieuwd. De tennisbanen met bijbehorend clubhuis blijven op de huidige plaats en de van de rolschaatsvereniging zal de baan worden verplaats en mogelijk ook het clubhuis. Rondom deze accomodaties zal een groene rand worden gerealiseerd waarin onder andere ook het parkeren is opgelost. School Tegen het sportcluster aan is ook plaats gereserveerd voor een brede school. De genoemde groene rand ligt ook hier omheen. School en sport kunnen van elkaars accommodatie profiteren. Wonen Het woongebied zal een dorps karakter meekrijgen. Dorps wonen wordt gekarakteriseerd door een sterke sociale cohesie waar ‘herkenning’ en ‘ontmoeten’ centraal staan. Het masterplan heeft een duidelijke samenhang, zowel ruimtelijk als sociaal. Het ontmoeten en gezamenlijk ondernemen van activiteiten zal als vanzelfsprekend plaatsvinden door de aanwezigheid en situering van openbare ruimte zowel groen als steen, de parkeerhoven, de autoluwe straten. Bewoners van de wijk zullen een sterke band ervaren met hun woning, omgeving en omwonenden. De ruimtelijke structuur van de wijk versterkt de samenhang. Diverse openbare ruimten (zoals pleinen, plantsoenen, singels en straten) gaan naad-
loos in elkaar over en bieden veel zichtlijnen door de wijk maar vooral ook naar het nabij liggende polderlandschap. De architectonische uitwerking van de woningen zal bijdragen aan de dorpse beleving van de wijk. Samenhang in diversiteit wordt bepaald door een voor bewoners aansprekende architectuur met een gewogen variatie in massa, kapvormen, rooilijnen en een samenhangend palet van materiaal en kleurgebruik. Accenten in de vorm van massa, verbijzondering of kleurstelling worden bewust toegepast in de zichtlijnen zodat herkenning en oriëntatie wordt versterkt. Goed gesitueerde gevelopeningen creëren zichtlijnen vanuit de woning naar het openbaar gebied. Dit draagt bij aan het gevoel van binding en veiligheid. Er zal ook een verband moeten ontstaan tussen het oude dorp en de nieuwe wijk. Door het introduceren van een stukje oud (verlengde Raadhuisstraat) in de nieuwe wijk zal het beter bij elkaar gaan passen. Ontsluiting De wijk wordt als 30 km/h gebied ingericht. Langzaam en snel verkeer maken gebruik van dezelfde rijbaan. Dit past bij een dorpse setting. Vanuit de dorpskern is de Raadhuisstraat van groot belang. De ‘verlengde Raadhuisstraat wordt een belangrijke drager van heel Moerkapelle Oost. Ze vormt zich in fase 1 van de ontwikkeling en geeft ruimte aan de ontsluiting van een groot deel van het gebied. Daarnaast biedt de ligging tussen de maatschappelijke functies (sport en school) en de woonvelden de mogelijkheid om een groene buffer aan te brengen die ook ruimte in zich heeft om de parkeerbehoefte te accommoderen. De hoofdontsluitingsroute (noord-zuid) aan de westzijde wordt om de veiligheid van de entreekruising te vergroten een aantal maatregelen genomen die meer passen bij een 50km/h weg, maar de maximum snelheid blijft 30km/h. Aan de noordzijde van het plan zal er de mogelijkheid moeten zijn om een doorsteek te maken naar de kassen van de Herenweg.
27
28
Gebruiksstructuur Speciale routes voor langzaam verkeer in de wijk zijn echter nog wel van belang. Ze bevorderen de bindingen in de wijk en met de omgeving, zowel dorp als polder. Ze liggen in parkachtige zones en als kortste verbinding tussen bepaalde bestemmingen. Het is belangrijk om het dagelijks gebruik van een woongebied goed op het netvlies te hebben. Ergens kunnen zijn. Je goed kunnen oriënteren. Ogenschijnlijk eenvoudige dingen zijn belangrijk. Ruimtes Verblijven en spelen op het plein, aan de waterkant, in de straat Diverse doelgroepen hebben plekken nodig waar ze in de wijk kunnen verblijven. Gecombineerd met een maatschappelijke functie, een route of een zicht op landschap of een landmark krijgt het extra waarde. Routes Een ommetje kunnen maken naar het dorp of een stukje lopen door de polder is van belang voor het dorpse gevoel. In het dagelijks gebruik van een woongebied zijn dit belangrijke zaken om mensen te kunnen ontmoeten. Zichtlijnen en herkenningspunten Kerk, polder, school, clubhuis, bijzonderheid. Het is belangrijk om te zien waar je naar toe gaat. Het doel behoeft niet altijd in zicht te zijn maar dient via een herkenbare route gevonden te worden.
29
Citymaker uitkomst variant 2
30
Ruimtegebruik & programma
Programma Uitgangspunt voor de dorpuitbreiding van Moerkapelle zijn de 800 woningen (verspreid over oost en zuid) uit het startpakket. Uit de door de raad vastgestelde programmeringsstudie. Woonvisie Zuidplas volgt dat hierbij de volgende uitgangspunten gelden: er moet een gedifferentieerd woningaanbod voor alle doelgroepen komen (30% sociale woningbouw) met de nadruk op laagbouw. En zowel de woning als de woonomgeving zijn traditioneel in uitstraling en zoveel mogelijk levensloopbestendig. Tenslotte wordt aan de randen gebouwd in lage dichtheden landelijk wonen). Kleinschalige bedrijvigheid (max. milieucategorie 2) in de linten en beroep/ werken aan huis (pedicure, fysiotherapeut etc.) wordt waar mogelijk gestimuleerd. Voorzieningen als basisscholen en sportvelden moeten in een lange termijn visie worden bekeken. Uit de vastgestelde programmeringsstudie Ruimte voor nieuwe voorzieningen Zuidplas tot 2020 volgt dat in de dorpsuitbreiding géén (buurt-) of winkelcentrum wordt gerealiseerd. De gemeente is een grote voorstander van particulier opdrachtgeverschap. Zowel private als collectieve initiatieven worden ondersteunt. Het streven is om 15% van de woningen uit te geven als vrije kavels. Dit past in het streven naar een gevarieerd beeld maar past ook bij de ‘vrije’ cultuur van de polder. Citymaker Om inzicht te krijgen in het ruimtegebruik en het programma van de woningbouw is gebruik gemaakt van het programma Citymaker. Een aantal varianten zijn in een werksessie beschouwd. Pro’s en contra’s zijn naast elkaar gelegd. Er is gekozen om variant 2 als uitgangspunt te nemen voor de verdere uitwerking van Moerkapelle Oost. De uitkomsten zijn richtinggevend.
31
Combinatie van kapvormen en verspringende rooilijnen
Verscheidenheid in kapvormen
Hoekoplossingen in kap en gevel
32
Gevarieerd gevelbeeld
Beeldkwaliteitkader architectuur & openbare ruimte
Het beeldkwaliteitkader geeft in zijn algemeenheid aan op welke manier het gewenste dorpse karakter in Moerkapelle Oost vorm kan krijgt. Het is een wisselwerking tussen bebouwing en openbare ruimte. In de beschrijving zal er een knip gemaakt worden tussen architectuur en openbare ruimte. Op basis van de dorpse identiteit zal er een heldere structuur van openbare ruimten worden gerealiseerd die ruimte biedt aan een diversiteit van woningen en maatschappelijke functies. De samenhang zal worden bereikt door een overkoepelend thema aan de diverse onderdelen toe te schrijven. Architectuur In het plan voor Moerkapelle Oost worden woningen, sportaccommodaties, en schoolgebouwen gerealiseerd. Geredeneerd vanuit het gebruik zal er een duidelijke tweedeling zijn in beeld. De woningen krijgen allemaal een kap. De school en clubgebouwen zullen een plat dak krijgen. Woningen Het woningbouwprogramma voorziet in een breed pallet aan mogelijkheden. Er valt te kiezen uit enerzijds vrijstaande woningen en anderzijds gestapelde woonvormen en alles er tussenin. Er is een grote mate aan diversiteit mogelijk maar de architectuur is gebaseerd op traditionele verhoudingen en vormentaal in een palet van materiaalgebruik. Een dorpse kern en een meer landelijke rand. Dat betekent niet dat er geen ruimte is voor een moderne interpretatie van een klassiek ontwerp.
Positie op kavel Door woningen wisselend op de kavel neer te zetten is een gedifferentieerd straatprofiel te realiseren. Extra groen in de voortuin of juiste geen voortuin maakt een straat levendig. Het kan de ligging aan bijvoorbeeld het landschap begeleiden of benadrukken. Kapvorm De woningen worden overwegend voorzien van een traditionele kap. Dat kan een zadeldak zijn (minimale dakhelling van 35 graden) maar het is ook mogelijk een andere kapvorm te kiezen. Woningen kunnen uiteenlopend worden opgebouwd, van 1 bouwlaag met een kap (al dan niet over twee bouwlagen) tot twee bouwlagen met een kap (meer traditioneel). De bedekking bestaat in principe uit pannen. Dakkapellen worden bij voorkeur meeontworpen in de materialen van de woning Er mag bij uitzondering gekozen worden voor een plat dak, bijvoorbeeld wanneer er vraag is naar een bepaald specifiek woningtype.
Volumes Een groot deel van de woningen moet ‘uniek’ zijn, ook als het een rijwoning betreft. Door te spelen met de kaprichting, nokhoogte, goothoogte en verdiepingshoogte is er veel indivudaliteit te creëren. Ook bij tweekappers is hiermeer een extra rijkheid te maken.
33
Houten gevel, natuurlijke uitstraling
Schoolgebouw met open structuur
34
Water en natuurlijk groen
Bouwvolumes aan openwater
Profiel met duidelijke functiescheiding
Gestapelde bouw
Gevelopbouw, materiaal en kleur De gevel van een woning is hoofdzakelijk opgetrokken in één soort materiaal en één kleur. Het materiaal is baksteen (als dan niet handgevormd) maar er mag ook gebruik gemaakt worden van hout. De kleurstelling voor steen moet gezocht worden in warme, aardtinten. Voor de toepassing van hout, voor bijvoorbeeld kozijnen moet vooral gezocht worden in de oudhollands kleuren als donker groen, blauw, zwart en wit. Uitzonderingen, bijvoorbeeld een witte gevel (gekeimd), zijn mogelijk als er een aanleiding is, bijvoorbeeld in verband met de ruimtelijke samenhang van een plek. Bergingen Bij voorkeur worden bergingen uitgevoerd in hout, in een donkere kleur en zijn voorzien van een kap. Appartementen Het bestemmingsplan staat een beperkte hoeveelheid gestapelde bouw toe. Op plekken waar een accent gewenst is of een hogere dichtheid in woningen nodig is, kunnen appartementen worden gerealiseerd. Er zijn weliswaar geen enorme bouwhoogtes toegestaan, maar het blijft zaak om woningcomplexen ‘klein’ te houden. Parcelering in zowel horizontale als verticale zin is noodzakelijk. School en clubgebouwen De bouwvolumes van deze maatschappelijke functie zullen zich onderscheiden van de woningbouw door een platte beëindiging en een open structuur. Ook het materiaalgebruik van deze functies zal ze onderscheidend maken. Natuurlijk gekleurd hout zal de school en clubgebouwen een eigen gezicht geven. Daardoor ontstaat er ook samenhang in de bebouwingzone van sport en school.
Openbare ruimte De kracht van het realiseren van een dorps karakter zit in het samenspel tussen architectuur en openbare ruimte. De kleinschaligheid die voor de architectuur is bedacht moet ook bij de inrichting van de openbare ruimte terug komen. Lior De gemeente werkt aan een “Leidraad Inrichting Openbare Ruimte” waarin technische voorwaarden staan maar ook voorkeuren en aanbevelingen voor de openbare ruimte. Dit document is geen dictaat, maar geeft wel aan wat de wensen zijn ook in relatie met beheer en onderhoud. Woonstraten Bij een dorps karakter past ook een dorps gedrag. De auto is te gast is een zo smal mogelijk profiel. Dit kan worden verkregen door de maatvoering maar ook door bouwvolumes voor in de erfgrens te zetten. De rijbaan bestaat bijvoorbeeld uit een roodbruine elementenverharding. De stoep zal zich duidelijk onderscheiden van de rijbaan met bijvoorbeeld een grijze 30x30 tegels. De woonstraten dienen zich te onderscheiden van de hoofdstructuur. Vooral met de noord-zuidroute naar de kassen van Herenweg. De verlengde Raadhuisstraat zal voortborduren op het oorspronkelijke deel van de Raadhuisstraat in de oude kern. Het krijgt een laankarakter met bomen aan weerszijde van de straat. De hoofdontsluiting van Moerkapelle Oost zal een vergelijkbaar stempel met zich meekrijgen.
35
bruto woongebied hoofdontsluiting verbinding met (karakter / profiel) langzaamverkeer / wandelpad lintzone water groene inpassing geluidscontour
sportvelden
A
B
akoestische maatregel
bebouwingszone, sport en school tennisbaan kassen D
C
kerk accent (bebouwing)
Profielen in masterplan
36
Voorbeeld-profielen N
Profielen Het masterplan voorziet in een basisruimte voor de verschillende wegprofielen van 16 meter. Er is voor een aantal cruciale plekken een voorbeeldprofiel geschetst dat inzicht geeft in hoe het zou kunnen worden ingericht. Het is een mogelijke oplossing Profiel A Woningen kunnen direct aan het landschap liggen Profiel B Een randweg kan ook langs het landschap tussen de woningen en het landschap in liggen. Profiel C De overgang tussen de bestaande woonwijken en Moerkapelle Oost wordt gevormt door een parkachtige omgeving. Zowel het bestaande dorp als de nieuwe wijk hebben daar profeit van.
37
bruto woongebied hoofdontsluiting verbinding met (karakter / profiel) langzaamverkeer / wandelpad lintzone water groene inpassing geluidscontour
sportvelden
A
B
akoestische maatregel
bebouwingszone, sport en school tennisbaan kassen D
C
kerk accent (bebouwing)
Profielen in masterplan
38
Voorbeeld-profielen N
Profiel D Nuttig gebruik van de milieuzone met parkeren en veel groen. Het liefst zonder hekken maar met natuurlijke afscheidingen. Profiel woonstraat Een afwisseling van woonstraten met haaks parkeren en langs parkeren is voorzien Groen Groen (ook voor spel) moet een voldoende grote afmeting hebben waardoor het niet alleen om naar te kijken is, maar ook bruikbaar is voor de buurt. Diverse soorten groen komen in de wijk voor: -natuursingel/park/plasdras van de vensters; -bufferzone met de sport-en schoolaccommodaties; -veldje in de buurt; -bomen in de woonstraat. Water moet meer functies hebben dan enkel bergingscapaciteit. De landschappelijke kwaliteiten van water worden bij de vensters naar het landschap ingezet om extra woonkwaliteit in de wijk te brengen, waar anders alleen bewoners aan de rand van genieten. Het nu al aanwezige water vormt de basis van de nieuw te ontwikkelen waterstructuur. Door het opwaarderen zullen nu eenvoudige sloten structuurdragende waterpartijen vormen.
Ontsluitingsstructuur Het gebied wordt ontworpen als 30 km/h gebied. Dat wil zeggen dat langzaam verkeer en snel verkeer gebruik maken van dezelfde rijbaan. uitzondering hierop is het eerste stuk van de nieuwe ontsluiting. Daar is in verband met de complexiteit van de kruising gekozen om extra maatregelen te treffen ter bescherming van de zwakste verkeersdeelnemers. Aan de noordzijde moet de mogelijkheid tot doortrekken richting de glastuinbouw van de Herenweg behouden blijven. Naast de hoofdontsluiting richting de Zuidplasstraat zal er een directe verbinding met het oude dorp moeten komen. De verlengde Raadhuisstraat zal oud met nieuw verbinden en zo Moerkapelle Oost onderdeel maken van het dorp Moerkapelle. Voor langzaam verkeer worden in principe geen bijzondere voorzieningen getroffen. Fietsers gebruiken de rijbaan waar ook de auto’s rijden. Dit betekend wel dat er op punten die aandacht vragen accenten worden gemaakt. (Duurzaam Veilig) Wel worden er voor fietsers en voetgangers extra doorsteken naar het dorpscentrum en recreatieve routes door de wijk en naar de omgeving voorzien. Hiermee zal de samenhang tussen oud en nieuw en buitengebied ook hechter worden.
39
Straten met weinig rechtstanden en afwisselende parkeeroplossingen
Eenzijdig haaks parkeren
40
Parkeerkoffertjes
Langsparkeren
Parkeren
Parkeeroplossingen De auto zal te gast moeten zijn in de wijk en dus niet de boventoon moeten voeren in het straatbeeld. Daarom is er een keuze gemaakt voor de volgende manieren van parkeren: - eigenterrein In hoeverre parkeerplaatsen op eigen terrein mee mogen tellen in de parkeertelling is afhankelijk van de gekozen oplossing. Het ASVV geeft aan welke wegingsfactor bij welke oplossing hoort. - openbare ruimte - in de straat langs de weg aan twee zijden; - in de straat haaks op de weg aan één zijde; - in parkeerkoffers; - in backalleys; Voor het masterplan is uitgegaan van de hoge norm die in het ASVV voor matig stedelijk, schil-overloop gebied is opgenomen. Een aantal wordt los benoemd.
School -1.0 pp/leslokaal; -fietsparkeernorm: http://srv03.goudmap.info/Fietsparkeren/index.php -K+R (zie Halen en brengen bij scholen). Gehandicapten 1 op de 50 pp moet geschikt zijn voor gehandicapten. De maatvoering wijkt af van gewone parkeerplaatsen. Dubbelgebruik Wanneer verschillende functies met verschillende gebruiksmomenten in elkaars nabijheid liggen is dubbelgebruik van parkeerplaatsen goed mogelijk. In Moerkapelle Oost grenzen woningen, een sportaccommodatie en een school aan elkaar. Eerst zal de parkeerbehoeft per functie moeten worden bepaald. Daarna kan gekeken worden naar het eventueel wegstrepen van ‘dubbels’ mogelijk is.
Woningen -duur: 1.8 pp/woning; -midden: 1.7 pp/woning; -goedkoop: 1.5 pp/woning. Sport -voetbal: 27.0 pp/ha netto terrein; -tennis: 3.0 pp/veld (5); -kantine=horeca: 6pp/100m2 BVO; -fietsparkeernorm: http://srv03.goudmap.info/Fietsparkeren/index.php
41
Orientatie en inrichting terrein
Warmte uit de kas
Water vasthouden in de grond
Gebruik maken van passieve zonneenergie
42
Water vasthouden op het dak
Energie opwekken met zonnepanelen
Duurzaamheid
Bij het realiseren van het woongebied geldt als doelstelling dat de inrichting zodanig wordt vormgegeven dat optimaal gebruik gemaakt kan worden van duurzaamheidprincipes. In verband hiermee wordt bij de verkaveling uitgegaan van een goed evenwicht tussen intensief gebruik en natuurlijk groene en openbare ruimte, mogelijkheden van natuurlijke zuivering van water en gebruik van duurzame energie. Daarnaast wordt bij de inrichting van het woongebied uitgegaan van emissievrij bouwen en energiezuinig bouwen.
Ruimtelijke effecten
In elk geval dient het te realiseren woongebied duurzaam ontwikkeld te worden met inachtneming van de volgende milieukwaliteiten: 1. er geldt een te behalen energieprestatie op locatie (EPL) van 8 voor het te ontwikkelen gebied; 2. de woningen worden uitgevoerd met een energieprestatiecoefficiënt (EPC) 20% lager dan de norm geldend ingevolge het Bouwbesluit; 3. tenminste 20% van het totale energieverbruik in het gebied dient afkomstig te zijn van duurzame energiebronnen waaronder bijvoorbeeld van de glastuinbouwbedrijven uit het glastuinbouwbedrijvenlandschap; 4. een GPR gebouwscore van 7 ten aanzien van duurzaamheid moet worden gerealiseerd; 5. woningen worden zoveel mogelijk zongericht georiënteerd; 6. woningen worden uitgevoerd met de vaste- en kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen 7. minimaal 75% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 48 dB of lager; 8. minimaal 40% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 43 dB of lager; 9. maximaal 25% van de woningen ondervindt een geluidniveau van meer dan 48 dB of hoger tot maximaal 63 dB; 10. het geluidniveau binnen alle woningen mag niet meer bedragen dan 33 dB.
Naast actieve zonne-energie is er ook op een passieve manier warmte te vangen in een woning. Een op het zuiden gerichte, open gevel met een slimme woningplattegrond draagt ook bij aan een energiezuinige woning. Warmte kan ook in een kas (aan huis) worden gevangen en worden benut.
Energie Het opwekken van energie kan op verschillende manieren. Het dak van een woning is bij uitstek geschikt om door middel van zonnecollectoren energie op te wekken. Het streven is naar een meeontworpen oplossing, waarbij de collector het dak is en er niet bovenop geplaatst wordt.
Water Het is zaak om water lang vast te houden in een gebied. Diverse toepassingen kunnen hieraan bijdragen. Op woningen kan gedacht worden aan sedumdaken. In de openbare ruimte kan in plaats van kolken gebruik gemaakt worden van een talud waardoor het water naar het oppervlaktewater stroomt. Filter Doormiddel van helofyten- en of een hydrofytenfilter kan water in de wijk worden gezuiverd.
43
uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, fase 2
Bijlage 2 Stedenbouwkundig plan De Jonge Veenen, fase 2
48
Bijlagen bij toelichting (ontwerp)
De jonge veenen fase 2 Moerkapelle Stedenbouwkundig plan 2 juli 2015
Moerkapelle
Inleiding
Stedenbouwkundig plan
Beeldkwaliteit
inhoud
De Jonge Veenen Fase II
4
Inleiding Aanleiding
verschillende woningtypen met uiteenlopende verschijningsvorm
De gemeente Zuidplas en Vosplan zijn voornemens de tweede
een plaats hebben gekregen.
fase van De jonge Veenen te realiseren. In deze tweede fase zijn
Voor wat betreft bereikbaarheid en parkeren geldt dat de
ca. 227 woningen voorzien. De woningen worden gerealiseerd
toepassing van parkeerhoven op de binnengebieden, zoals in de
in uiteenlopende typen en financieringscategorieën, en zijn
eerste fase is toegepast, ook in de tweede fase als vertrekpunt
allemaal grondgebonden. De tweede fase van De Jonge Veenen
is meegenomen. Het gebied wordt geheel als 30 km/u gebied
sluit op logische wijze aan op de eerste fase.
ingericht. De Koningsspil is daarbij de enige straat met een
Voorliggend document beschrijft het stedenbouwkundig ontwerp
verzamelfunctie. De Koningsspil vormt de centrale ontsluiting
en de beeldkwaliteit. Dit document vormt de leidraad voor de
van De Jonge Veenen met het dorp Moerkapelle, en zal worden
nadere architectonische en vormgevingtechnische uitwerking en
aangesloten op met de Jonkheer van der Welstraat en de
de planologische vertaling in het uitwerkingsplan.
Raadhuisstraat. De eerste fase van De jonge Veenen toont woningen waarvan
Opgave
de architectonische verschijningsvorm aangeduid wordt
De tweede fase van De Jonge Veenen vormt een logische
als ‘jaren 30’. Omdat deze fase als aansprekend succes is
uitbreiding op de stedenbouwkundige structuur zoals deze
ontvangen, is als vertrekpunt meegegeven dat het deel van
in de eerste fase is ontwikkeld. Deze eerste fase is op dit
de tweede fase dat hierop aansluit in een overeenkomstige
moment in aanbouw. In deze fase van de ontwikkeling van De
of tenminste vergelijkbare stijl zal worden gerealiseerd. De
Jonge Veenen stond ook de aanhechting van de nieuwe wijk
daarop volgende fasen, gelegen in het noordelijk deel, kunnen
op het bestaande dorp centraal. Naast functionele (verkeers)
vervolgens een andere vormgeving en uitstraling krijgen, waarbij
verbindingen is ook de realisatie van een brede school aan
een duidelijke verwantschap en samenhang met eerdere fasen
de orde en hebben de sportvoorzieningen een nieuwe plek
wel uitgangspunt is.
gekregen. Dat betekent dat in deze eerste fase een belangrijke basis is gelegd waar de tweede fase op kan aansluiten. De tweede fase heeft ten opzichte van de eerste fase een overzichtelijk programma, uitsluitend bestaande uit woningbouw. De programmatische druk op het gebied van de tweede fase is groter dan die op de eerste fase. Dit betekent dat de tweede fase van De Jonge Veenen een meer compacte opzet (en daarmee ook verschijningsvorm) heeft. Wel blijft het streven te komen tot een kleinschalige woonwijk met een dorpse sfeer waarin
5
6
Stedenbouwkundig plan Stedenbouwkundige hoofdstructuur Als leidraad voor het Stedenbouwkundig ontwerptraject is aan het begin van het proces de uitgangspuntennotitie opgesteld. Dit is de basis voor het stedenbouwkundig plan. De notitie is als bijlage toegevoegd aan dit document. In het Masterplan Moerkapelle Oost (gemeente Zuidplas, 2012) zijn de contouren van De Jonge Veenen als woningbouwlocatie uitgewerkt. Het Masterplan beschrijft belangrijke aspecten als ontsluiting van de locatie, aansluiting van de locatie op het dorp, de ligging en positie van voorzieningen en de belangrijk geachte noord-zuid gerichte, groen-blauwe structuurdragers. In het masterplan is voor de tweede fase gedacht aan woningbouw, met een mogelijkheid voor het realiseren van een bebouwingsaccent aan de noord-oost zijde van de locatie. Van deze mogelijkheid is in de uitwerking van de tweede fase geen gebruik gemaakt. De eerste fase van De Jonge Veenen vormt een eerste uitwerking van het masterplan. In dit stedenbouwkundig plan wordt vanuit een ruimtelijke analyse, waarin de geschiedenis van de plek een belangrijke rol krijgt, de onderbouwing gevonden voor de stedenbouwkundige opzet. Deze is aangeduid als ‘een ruimtelijk raamwerk gebaseerd op de landschappelijke onderlegger van de bestaande poldersloten en groenstructuren’. Aan de west- en oostzijde van de locatie worden vensters op het landschap geïntroduceerd. Deze bestaan uit watergangen met natuurlijke oevers waar, door een aanzienlijke breedte van de zone, zicht op het landschap aan de noordzijde mogelijk blijft. De stedenbouwkundige structuur van de eerste fase gaat uit van een orthogonale (of rechthoekige) opzet van bouwblokken, waarbij de woningen aan de buitenzijde staan en de binnenzijde
7
8
is ingevuld met tuinen en collectieve parkeervoorzieningen. De woningen zijn naar financieringscategorie en type gemengd waardoor een afwisselend beeld ontstaat. Er is voor één stijlvorm gekozen: de jaren ’30. Het stedenbouwkundig plan voor de tweede fase van De Jonge Veenen bouwt voort op de hoofdstructuur van het masterplan en de deelgebiedspecifieke stedenbouwkundige uitwerking van de eerste fase. Daarnaast worden enkele nieuwe elementen geïntroduceerd. De hoofdstructuur van de tweede fase bestaat uit: 1. Vensters op het open landschap aan de randen van het plan; 2. Versterking van de Koningsspil als centrale laan van De Jonge Veenen; 3. Groene, noord-zuid georiënteerde, autoluwe ruimten als dragers van de woonomgeving; 4. Vertrouwde bouwblokstructuur met parkeren op binnenhoven; 5. Aflopende dichtheid in bebouwing van zuid naar noord; 6. Architectuur zuidelijk deel aansluitend op eerste fase, noordelijk deel richting landschap met ander karakter; 7. Openbare ruimte overeenkomstig ingericht als eerste fase t.b.v. samenhang. Vensters op het open landschap aan de randen van het plan In het gebied zijn twee vensters op het open landschap voorzien. Deze geven zicht op het noordelijk van De Jonge Veenen gelegen open agrarisch landschap. Het aan de westzijde gelegen venster is voor een belangrijk deel als onderdeel van de eerste fase van De Jonge Veenen aangelegd. De watergang wordt een wateras en de aanliggende taluds worden ingericht als natuurvriendelijke oevers. Het venster is enkele keren toegankelijk, een voetpaadje geeft toegang tot een steiger of een visplek. Het aan de oostzijde gelegen venster zal met de realisatie van de tweede fase goed zichtbaar worden. Het venster is gelegen aan de oostzijde van de voetbalvelden en begrenst in noordelijke richting de tweede fase van De Jonge Veenen. Beide vensters worden gelijkwaardig ingericht.
Maquette De Jonge Veenen - Fase II 9
Versterking van de Koningsspil als centrale laan van De
de mogelijkheden van de groene ruimte als plek voor ontmoeting,
Jonge Veenen
verpozen en spelen. De inrichting van de ruimten verkleurd mee
De Koningsspil is de straat binnen De Jonge Veenen met een
met de toename in breedte. Aan de zuidzijde meer gecultiveerd
verzamelkarakter en verbindt De Jonge Veenen met haar
en aan de noordzijde ‘natuurvriendelijk’. Verschillen worden
omgeving. De Koningsspil geeft aansluiting op de Jonkheer
hier gemaakt door kleur- en materiaalgebruik van de straat en
van der Welstraat, de Raadhuisstraat en op termijn ook op de
beplantingskeuze.
oostelijk van De Jonge Veenen gelegen Middelweg. Alle straten binnen De Jonge Veenen zijn als basis ingericht als 30 km/u
Vertrouwde bouwblokstructuur met parkeren op
zone, waarbij er dus veel aandacht is voor verblijfskwaliteit,
binnenhoven
comfort en veiligheid van voetgangers en fietsers.
De tweede fase van De Jonge Veenen neemt het vertrouwde
In de tweede fase van De Jonge Veenen zal de noordzijde van
principe van collectief parkeren binnen de bouwblokken van de
de Koningsspil worden voorzien van een brede groenstrook
eerste fase over. Het principe voorziet erin dat alle woningen
waarin een doorlopende rij bomen de straat een voorname
rondom de collectieve parkeerhof tenminste één parkeerplaats in
groene uitstraling zal geven. De functie van de Koningsspil als
de hof hebben. Hierdoor wordt een fors deel van de auto’s aan
verzamelstraat is zo nog duidelijker herkenbaar.
de openbare ruimte van de straat onttrokken. Bij woningen die vrijstaand zijn of twee-onder-een-kap worden parkeerplaatsen op
Groene noord-zuid georiënteerde autoluwe ruimten als
eigen terrein (kavel) aangeboden. De resterende parkeerbehoefte
dragers van de woonomgeving
vindt plaats in de openbare ruimte, als langsparkeerplaatsen
De tweede fase van De Jongen Veenen kent een meer compacte
in de straten (met parkeervakken) of op straat zonder
opzet dan de eerste fase. Daarom is het van belang dragers van
parkeervakken.
ruimtelijke kwaliteit in het gebied aan te brengen. Dit zijn plekken waar het prettig is om te verblijven, waar het wat rustiger is en
Aflopende dichtheid in bebouwing van zuid naar noord
waar je de landschappelijke kwaliteit en het gevoel van ruimte
De tweede fase van De Jonge Veenen sluit letterlijk naadloos
kunt beleven.
aan op de eerste fase. Dit geldt voor zowel verkavelingsopzet,
In de tweede fase van De Jonge Veenen worden daarom twee
architectonische verschijningsvorm van de woningen als
noord-zuid gerichte groene ruimten geïntroduceerd. Deze zijn
inrichting van de openbare ruimte. De woningen die in de tweede
autoluw en kennen een inrichting waarin de aanwezigheid van
fase zullen worden gebouwd bestaan uit rijwoningen, twee-onder-
groen het meest in het oog springt. De inrichting van de openbare
een-kap-woningen en vrijstaande woningen. Er wordt dus, net als
ruimte is daarbij opvallend anders dan dat van de woonstraat.
in de eerste fase, een gedifferentieerd woningbouwprogramma
De afwezigheid van trottoirs en parkeerplaatsen zorgt ervoor
aangeboden. Als algemeen principe is er bij de tweede fase voor
dat verblijven meer centraal staat dan verplaatsen. Deze
gekozen om richting het noorden meer invloed van groen en
straten worden bij voorkeur bestempeld als 15 km/h zone met
ruimte in de stedenbouwkundige opzet aan te brengen. Oftewel
bijbehorende verblijfskwaliteit. Het hoofdstuk Beeldkwaliteit gaat
een stedenbouwkundige verkaveling met een aflopende dichtheid
hier nader op in.
van zuid naar noord. Aansluitend op de eerste fase worden zo
De groene ruimte verbreedt zich in noordelijke richting.
de meest compacte bouwblokken gerealiseerd. Deze bestaan uit
Aansluitend op de eerste fase heeft deze ruimte de breedte
rijwoningen en twee-onder-een-kap-woningen. Vervolgens wordt
van de zuidelijk gelegen woonstraat om vervolgens breder te
een bouwblok gerealiseerd met een beperkt aantal rijwoningen
worden in noordelijke richting. Het uitzicht neemt zo toe en ook
en meer twee-onder-een-kap-woningen, of uitsluitend twee-
onder-een-kapwoningen. Aan de noordzijde van De Jonge
De openbare ruimte in de tweede fase van De Jonge Veenen
Veenen wordt een rand met uitsluitend vrijstaande woningen
kent 4 typen straten:
voorzien. De afnemende bebouwingsdichtheid ondersteunt zo het basisidee van ‘vergroening naar de rand’.
• De Koningsspil als verzamelstraat. Deze is al gerealiseerd, in de tweede fase wordt de Koningsspil uitgebreid met een doorlopende groenstrook met aanplant van bomen;
Architectuur aansluitend op eerste fase, vervolgfasen met
• De singels aan vensters op het landschap zijn woonstraatjes
ander karakter
waarin de aanwezigheid van groen en water een belangrijke
De architectuur van het zuidelijk deel van de tweede fase, direct
rol speelt. De singels geven ruimte en uitzicht. Aan de
in aansluiting op dat van de eerste fase van De Jonge Veenen
straten langs de singels wordt slechts aan één zijde van de
zal in een overeenkomstige architectonische verschijningsvorm
straat geparkeerd, de woningzijde, zodat zicht op de singel
worden gerealiseerd. Dit kan worden geduid als ‘jaren ‘30’
altijd aanwezig is;
architectuur. Ook zullen vergelijkbare kleuren en materialen
• De woonstraat (oost-west) heeft een overeenkomstig verloop
worden gebruikt. Zo sluit fase 2 naadloos aan op fase 1. De
aan de Koningsspil, wat maakt dat de zichtbaarheid van
noordelijk gelegen deelgebieden van de tweede fase kunnen
de voortuinen en verspringende gevel de straat een prettig
een andere architectonische verschijningsvorm krijgen,
besloten sfeer geven. Naast de straat wordt geparkeerd en
waarbij samenhang met het eerste deelgebied van groot
zijn trottoirs aangebracht. In de straat zijn kleine bloeiende
belang blijft. Oftewel geen sterke architectonische contrasten
bomen aangebracht;
maar een subtiele stijl- en vormwijziging, waarbij een ander
• De woonpaden aan de noordzijde en aan de groene ruimten
kleur- en materiaalgebruik aan de orde is. De architectonische
zijn zo landschappelijk mogelijk gehouden. Dat betekent:
verscheidenheid vult zo mooi het gedifferentieerd
geen trottoirs, geen verhoogde banden langs de weg of het
woningbouwprogramma aan.
pad maar een complete inrichting op één niveau, waarbij de
Hoewel de definitieve fasering nog niet vast staat, is wel
wegen (paden) smal zijn gehouden zodat er zoveel mogelijk
duidelijk dat het eerste deelgebied van de tweede fase van De
ruimte is voor groen. Noordelijke paden zijn wel zo breed
Jonge Veenen al zal worden ontwikkeld. Deze sluit aan op de
dat er in geparkeerd kan worden. Het geniet de voorkeur de
noordzijde (Koningsspil) van de eerste fase. Het verloop van de
inrichting van de paden duidelijk onderscheidend te maken
daaropvolgende fasering moet nog worden bepaald.
dan dat van de overige straten. Dit om de verschillen in plek en sfeer binnen De Jonge Veenen extra kracht bij te zetten.
Openbare ruimte overeenkomstig met eerste fase ingericht t.b.v. grote samenhang Voor de openbare ruimte geldt dat deze overeenkomstig de inrichting van de eerste fase van De Jonge Veenen zal worden ingericht. Een gelijkwaardige en gelijkende inrichting van de openbare ruimte geeft veel ruimtelijke en functionele samenhang en maakt het gebied als geheel beter leesbaar.
Deelgebieden
Deelgebied 2B Deelgebied 2A
12
Deelgebied 2D
Deelgebied 2C
Deelgebied 2F
Deelgebied 2E
Planfacetten In dit hoofdstuk zijn de navolgende facetkaarten opgenomen als onderdeel van het stedenbouwkundig plan. Woningbouw, bouwblok en kavel •
Bebouwingsstructuur
•
Woningtypen
•
Bouwhoogte
•
Kapvorm
•
Rooilijnen en oriëntatie
•
Erfafscheidingen
•
Privé en openbaar terrein
•
Bijzondere koppen
Infrastructuur, verkeer en parkeren •
Stratenpatroon (verharding)
•
Structuur verkeer
•
Domeinen openbare ruimte
•
Parkeren
•
Parkeerbalans
•
Nutsvoorziening
•
Groen & water
Maquette De Jonge Veenen - Fase II 13
Bebouwingsstructuur
Bebouwing
14
Programma (voorlopig)
Vrijstaande woning - 19x
Rijwoning 5.4m - 49x
2-onder-1-kap woning 6.6m - 28x
Rijwoning 5.1m (huur) - 19x
2-onder-1-kap woning 6.0m - 32x Hoekwoning 5.7m - 33x Rijwoning 5.7m - 47x
227 woningen in totaal N.b. dit betreft het woningbouwprograma per juni 2015. Dit programma kan gedurende de planuitwerking worden gewijzigd.
15
Bouwhoogte
Maximaal 2 lagen met kap 2 lagen met kap
16
Kapvorm
Vrij (geen plat dak) langskap afgewisseld met dwarskap, of combinatie hiervan
17
Rooilijnen en oriëntatie
Oriëntatie parallel aan straat, verspringend, oriëntatie en rooilijn vast Oriëntatie parallel aan straat, verspringend, rooilijn verschuifbaar
18
Erfafscheidingen
Haag laag Haag hoog Haag laag of gemetselde muur laag Haag hoog of gemetselde muur met haag hoog Gemetselde muur met haag hoog Gemetselde muur laag
Gemetselde muur met haag 19
Privé en semi-openbaar terrein
Privé-terrein Semi-openbaar terrein
20
Bijzondere koppen
Primaire verbijzondering Secondaire verbijzondering Tertiaire verbijzondering A Tertiaire verbijzondering B
21
Stratenpatroon (verharding)
Verhard terrein
22
Structuur verkeer
Voetpaden Lokale ontsluiting, auto te gast Lokale ontsluiting Semi-buurtontsluiting Buurtontsluiting
23
Thematisering verlichting (indicatief)
Parkzone, lage sfeerverlichting Straatverlichting, paaltopper
24
Parkeren
Parkeren op eigen kavel Parkeren op straat Langsparkeren Parkeren achterterrein
25
Telwijze Parkeervoorziening Enkele oprit zonder garage Lange oprit zonder garage of carport Dubbele oprit zonder garage Garage zonder oprit (bij woning) Garagebox (niet bij woning) Garage met enkele oprit Garage met lange oprit Garage met dubbele oprit
Parkeerbalans
Deelgebied 2A/B (Vk09) Rijwoningen huur sociaal 5.10 Rijwoningen huur v.s. 5.10 (hoek) Rijwoning koop sociaal 5.40 Rijwoning koop middenduur 5.70 Rijwoning koop middenduur 5.70 (hoek) Tweekapper middenduur Tweekapper duur (parkeren achter elkaar) Tweekapper duur (parkeren naast elkaar) Vrijstaand Vrije kavel Totaal
Deelgebied 2C/D (Vk09) Rijwoningen huur sociaal 5.10 Rijwoningen huur v.s. 5.10 (hoek) Rijwoning koop sociaal 5.40 Rijwoning koop middenduur 5.70 Rijwoning koop middenduur 5.70 (hoek) Tweekapper middenduur Tweekapper duur (parkeren achter elkaar) Tweekapper duur (parkeren naast elkaar) Vrijstaand Vrije kavel Totaal
Deelgebied 2E/F (Vk09) Rijwoningen huur sociaal 5.10 Rijwoningen huur v.s. 5.10 (hoek) Rijwoning koop sociaal 5.40 Rijwoning koop middenduur 5.70 Rijwoning koop middenduur 5.70 (hoek) Tweekapper middenduur Tweekapper duur (parkeren achter elkaar) Tweekapper duur (parkeren naast elkaar) Vrijstaand Vrije kavel Totaal
Overzicht gehanteerde parkeernorm Programma Rijwoningen huur sociaal 5.40 Rijwoningen koop v.s. 5.40 (hoek) Rijwoning koop sociaal 5.40 Rijwoning koop middenduur 5.70 Rijwoning koop middenduur 5.70 (hoek) Tweekapper middenduur Tweekapper duur Vrijstaand Vrije kavel Totaal Telwijze Parkeervoorziening Enkele oprit zonder garage Lange oprit zonder garage of carport Dubbele oprit zonder garage Garage zonder oprit (bij woning) Garagebox (niet bij woning) Garage met enkele oprit Garage met lange oprit Garage met dubbele oprit Deelgebied 2A/B (Vk09) Rijwoningen huur sociaal 5.10 Rijwoningen huur v.s. 5.10 (hoek) Rijwoning koop sociaal 5.40 Rijwoning koop middenduur 5.70 Rijwoning koop middenduur 5.70 (hoek) Tweekapper middenduur Tweekapper duur (parkeren achter elkaar) Tweekapper duur (parkeren naast elkaar) Vrijstaand Vrije kavel Totaal
Deelgebied 2C/D (Vk09) 26
Rijwoningen huur sociaal 5.10 Rijwoningen huur v.s. 5.10 (hoek) Rijwoning koop sociaal 5.40
Theoretisch aantal
1 2 2 1 1 2 3 3
Berekenings-aantal 0,8 1 1,7 0,4 0,5 1 1,3 1,8
Opmerking Oprit minimaal 5 meter diep Oprit minimaal 4,5 meter breed Oprit minimaal 5 meter diep
0
Oprit minimaal 4,5 meter breed
Parkeernorm laag Parkeernorm hoog woningaantallen Benodigd laag Benodigd hoog Eigen terrein Oplossen in OR laag Oplossen in OR hoog 1,2 2,0 4 5 8 0,0 5 8 1,2 2,0 2 2 4 0,0 2 4 1,5 2,3 16 24 37 0,0 24 37 1,5 2,3 14 21 32 0,0 21 32 1,5 2,3 12 18 28 0,0 18 28 1,7 2,5 10 17 25 1,3 4 12 1,7 2,5 6 10 15 1,3 1,8 4,2 1,7 2,5 0 0 0 1,8 0 0 1,8 2,6 5 9 13 1,8 1,5 4 1,8 2,6 0 0 0 1,8 0 0 69 106 162 78 129
Parkeernorm laag Parkeernorm hoog woningaantallen Benodigd laag Benodigd hoog Eigen terrein Oplossen in OR laag Oplossen in OR hoog 1,2 2,0 5 6 10 0,0 6 10 1,2 2,0 2 2 4 0,0 2 4 1,5 2,3 20 30 46 0,0 30 46 1,5 2,3 8 12 18 0,0 12 18 1,5 2,3 10 15 23 0,0 15 23 1,7 2,5 16 27 40 1,3 6 19 1,7 2,5 10 17 25 1,3 3 7 1,7 2,5 0 0 0 1,8 0 0 1,8 2,6 6 11 16 1,8 1,8 4,8 1,8 2,6 0 0 0 1,8 0 0 77 120 182 77 132
Parkeernorm laag Parkeernorm hoog woningaantallen Benodigd laag Benodigd hoog Eigen terrein Oplossen in OR laag Oplossen in OR hoog 1,2 2,0 4 5 8 0,0 5 8 1,2 2,0 2 2 4 0,0 2 4 1,5 2,3 13 20 30 0,0 20 30 1,5 2,3 25 38 58 0,0 38 58 1,5 2,3 11 17 25 0,0 17 25 1,7 2,5 6 10 15 1,3 2 7 1,7 2,5 12 20 30 1,3 3,6 8,4 1,7 2,5 0 0 0 1,8 0 0 1,8 2,6 8 14 21 1,8 2,4 6,4 1,8 2,6 0 0 0 1,8 0 0 81 126 191 89 147
Getekend
Balans laag
118 2 120
correctie ET
Getekend
Balans laag
104 0 104
correctie ET
Getekend
27 Balans laag
135 0 135
correctie ET
43
46
Balans hoog
-9 Balans hoog
-28 Balans hoog
-12
Parkeernorm laag Parkeernorm hoog woningaantallen Benodigd laag Benodigd hoog Eigen terrein Oplossen in OR laag Oplossen in OR hoog 1,2 2,0 0 0 0 1,0 0 0 1,2 2,0 0 0 0 1,0 0 0 1,5 2,3 0 0 0 1,0 0 0 1,5 2,3 0 0 0 1,0 0 0 1,5 2,3 0 0 0 1,0 0 0 1,7 2,5 0 0 0 1,3 0 0 1,7 2,5 0 0 0 1,8 0 0 1,8 2,6 0 0 0 1,8 0 0 1,8 2,6 0 0 0 1,8 0 0 0 0 0 0 0 Theoretisch aantal
1 2 2 1 1 2 3 3
Berekenings-aantal 0,8 1 1,7 0,4 0,5 1 1,3 1,8
Opmerking Oprit minimaal 5 meter diep Oprit minimaal 4,5 meter breed Oprit minimaal 5 meter diep
0
Oprit minimaal 4,5 meter breed
Parkeernorm laag Parkeernorm hoog woningaantallen Benodigd laag Benodigd hoog Eigen terrein Oplossen in OR laag Oplossen in OR hoog 1,2 2,0 4 5 8 0,0 5 8 1,2 2,0 2 2 4 0,0 2 4 1,5 2,3 16 24 37 0,0 24 37 1,5 2,3 14 21 32 0,0 21 32 1,5 2,3 12 18 28 0,0 18 28 1,7 2,5 10 17 25 1,3 4 12 1,7 2,5 6 10 15 1,3 1,8 4,2 1,7 2,5 0 0 0 1,8 0 0 1,8 2,6 5 9 13 1,8 1,5 4 1,8 2,6 0 0 0 1,8 0 0 69 106 162 78 129
Parkeernorm laag Parkeernorm hoog woningaantallen Benodigd laag Benodigd hoog Eigen terrein Oplossen in OR laag Oplossen in OR hoog 1,2 2,0 5 6 10 0,0 6 10 1,2 2,0 2 2 4 0,0 2 4 1,5 2,3 20 30 46 0,0 30 46
Getekend
Balans laag
118 2 120
correctie ET
Getekend
43 Balans laag
Balans hoog
-9 Balans hoog
Voorbeeld sfeer met groenstroken en zachte overgang prive-openbaar 27
Nutsvoorziening
Bij de nadere technische uitwerking van De Jonge Veenen zal wellicht ook sprake zijn van de plaatsing van zogenaamde nutsvoorzieningen in de vorm Mogelijke plaatsingsruimte nutsvoorziening: Transformatorhuisje en gasverdeelstations
van trafohuisjes en gasverdeelstations. Om te voorkomen dat deze voorzieningen op plaatsen terecht komen die vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst zijn voorziet dit stedenbouwkundig plan in een aantal locaties voor de plaatsing van deze voorzieningen.
28
Groen & water
Gras Water Nieuwe boom
29
Watertoets
Waterberekening Moerkapelle De Jonge Veenen fase II Globale watertoets Vk09
Verharding straat Verharding parkeren Verharding trottoir Bebouwing woningen Bebouwing schuren / garages Nieuw water
Programma Rijbaan Parkeren Trottoir Dakvlak woningen Dakvlak garages Dakvlak bergingen Totaal toename verharding 8% compensatie Getekend in Vk09 Balans
opp rijwoningen correctie totaal m2 10.984 3.641 5.463 14.511 2.060 6 148 0 888 37.547 3.004 3.621 617 30
Sfeergebieden openbare ruimte
Woonpad Woonstraat Koningsspil Groene wig
31
Speelvoorzieningen
Speelplek 0-6 jaar Speelplek 7-12 jaar
32
Voorbeelden speelplekken en ontspanning 33
Ruimtegebruik
Om het plan financieel door te kunnen rekenen is naast Uitgeefbaar - wonen
Verharding - parkeren OR
Groen
Verharding - trottoir
Bestaand water Nieuw water Verharding - straat
34
een woningbouwprogramma ook inzicht in het ruimtegebruik benodigd. Bovenstaand het kaartbeeld en ruimtegebruiksoverzicht.
Ruimtegebruik Vk09 Programma Uitgeefbaar Verharding rijbaan Verharding parkeren Verharding trottoir Groen Water nieuw Water bestaand Totaal
totaal m2 % 50480 58,6% 10972 12,7% 3641 4,2% 5491 6,4% 10099 11,7% 3621 4,2% 1890 2,2% 86194
100,0%
Voorbeeld architectonische uitstraling noordelijk deel 35
Eerste schetsen architectuur fase II
36
Beeldkwaliteit
Beeldkwaliteitkaders zijn een belangrijk communicatiemiddel.
I. Noordelijker vindt er binnen de stijl van de jaren 30 een lichte
Het geeft inzicht in de ruimtelijke oplossingen die men bij
verkleuring plaats in architectuur (en bebouwingsdichtheid). Op
de ontwikkeling van een locatie voor ogen heeft. Omdat het
deze wijze wordt de overgang naar het landschap benadrukt en
beeldkwaliteitkader op beeldende wijze invulling geeft aan
wordt een monotoon beeld binnen de gehele De Jonge Veenen
het stedenbouwkundig plan is het een nuttig instrument om
voorkomen.
buurtbewoners, politiek en belanghebbenden inhoudelijk te informeren.
De openbare ruimte vormt de verbindende schakel tussen de
Dit beeldkwaliteitskader geeft richtlijnen en eisen voor het
verschillende sfeergebieden. De ingezette toon in fase I wordt in
gewenste kwaliteitsniveau van de architectuur en de openbare
fase II doorgezet. De groene wiggen zijn echter een afwijkende
ruimte voor de tweede fase binnen ‘De Jonge Veenen’.
entiteit binnen de openbare ruimte die kwaliteit, licht en ruimte
Het Masterplan Moerkapelle-Oost waarborgt de onderlinge
bieden. De landelijke tuinpaden rondom de groene wiggen zijn
samenhang tussen de verschillende fasen.
vooral bedoeld als aanvulling op het arsenaal buitenruimte dat wordt aangeboden binnen De Jonge Veenen en in Moerkapelle.
Algemene sfeerbepaling De Jonge Veenen fase II
Op de voorziene inrichting van deze plekken wordt de beoogde
Het woongebied van fase II toont zich als een groen-stedelijke
ontspannen vriendelijkheid bevorderd.
woonomgeving, met een knipoog naar de architectuur uit jaren 30 van de vorige eeuw. Dit is, zoals beschreven bij het stedenbouwkundig plan, in aansluiting op de architectuur uit de eerste fase. Op deze wijze krijgt De Jonge Veenen een sterke eigen identiteit en uitstraling. In de buurt is een uiteenlopend woningbouwprogramma terug te vinden. De woningen zijn qua kleur- en materiaalgebruik per blok vaak verschillend, zodat de dorpse kleinschaligheid wordt benadrukt. Doch, diverse jaren-30-stijlkenmerken vormen de leidraad voor de architectuur. Ook de bebouwing op eventuele vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap) dient te voldoen aan een aantal basisregels. Hier zijn echter minder dwingende regels van toepassing, wat de mogelijkheid biedt tot het ontstaan van een verrassende bebouwing passend binnen het geheel. De Jonge Veenen fase II valt uiteen in twee sfeergebieden. Het zuidelijke deel vormt feitelijk letterlijk het vervolg van fase
accentverschuivingen in de beeldkwaliteit ten opzichte van fase I (accenten, kleur en materiaalgebruik) conform en aansluitend bij fase I
37
38
10 basisregels 1. De Jonge Veenen fase II bestaat uit twee sferen met een dorps karakter, maar beide zijn gebaseerd op de jaren 30-architectuur van de vorige eeuw. Kleinschaligheid, gezelligheid, bijzondere plekken en groen vormen de kernbegrippen. 2. Fase II sluit qua beeldkwaliteit naadloos aan op fase I; 3. De groene wiggen vormen de ruggengraat van de buurt; 4. Afwisseling in goothoogte en nokhoogte, bouwhoogte maximaal 2 lagen met een kap; 5. Er wordt altijd een kap toegepast; 6. Toepassing van bouwstroken van maximaal 10 woningen; 7. Maximaal 5 woningen naast elkaar zijn identiek. Elke vijfde woning kent een afwijkende indeling door toepassing van een afwijkende entreepartij, een kapverdraaiing, een erker ofwel door toepassing van afwijkende materialen; 8. Enige symmetrie in de opbouw van een bouwblok is wenselijk; 9. Kopgevels grenzend aan de openbare weg hebben een bijzondere architectonische uitwerking door toepassing van een erker, een uitbouw passend bij de architectuur, zij-entree tot de woning en/of verbijzonderde vensterpartijen; 10. Bij voortuinen wordt de erfafscheiding uitgevoerd met een haag (liguster/haagbeuk) of als een gemetseld muurtje. De erfafscheiding grenzend aan de openbare ruimte aan de zijkant wordt ofwel groen ingeplant opgeleverd (haagschermen) ofwel voorzien van een onder architectuur gebouwde erfafscheidingen in relatie tot de aanliggende openbare ruimte.
39
Beeldkwaliteit zuidelijk plandeel De beeldkwaliteit in het zuidelijk deel van het plangebied van de tweede fase, komt dus naadloos overeen met de beeldkwaliteit en de bijbehorende ontwerpen voor de eerste fase van De Jonge Veenen. Voor zuidelijk plandeel van de tweede fase geldt daarom het algemene deel van de paragraaf beeldkwaliteit van de eerste fase (zie stedenbouwkundig plan De Jonge Veenen fase I, pag 30 t/m 34 en zie facetkaarten). In aanvulling hierop is een aantal materialen verplicht, aangezien deze materialen inmiddels ook zijn toegepast bij de uitwerking van de architectuur van de woningen in fase I. Het gaat om de volgende materialen: •
Houten kozijnen, wit
•
Houten dakkapellen, wit
•
Daken met pannen gedekt
•
Bakstenen gevels, combinatie van kleuren rood-roodbruin, roodbruin-rood, geel-lichtbruin en wit gekeimd.
•
Houten goten en daklijsten, wit
•
Bakstenen schoorstenen, kleur conform gevel
Voor de erfafscheidingen geldt dat deze voornamelijk bestaan uit hagen en/of bakstenen muurtjes. De systematiek en de keuzemogelijkheden omtrent de erfafscheidingen zijn op de eerder getoonde facetkaart terug te vinden. Ook de verplichte (familiaire) accenten in het zuidelijk deel van fase II en de rooilijn / oriëntatie van de woningen zijn terug te vinden op de desbetreffende facetkaart onder het hoofdstuk ‘Stedenbouwkundig plan’.
40
41
Beeldkwaliteit noordelijk deel Zoals eerder beschreven wijkt het noordelijk plandeel qua architectuur licht af van de beeldkwaliteit van het zuidelijk deel. Het gaat om accentverschuivingen, waarbij de overgang naar het landschap wordt benadrukt. Ten opzichte van het zuidelijk deel worden onderstaand de afwijkende beeldkwaliteitsregels benoemd: •
Bij voorkeur zijn de woningen voorzien van een rieten kap. Bijgebouwen mogen daarvan afwijken.
•
Het doel is om te komen tot een onderscheidend architectonische verschijningsvorm d.m.v. onderscheidend kleur- en materiaalgebruik. Streven is om 80% van de woningen per bouwveld (inclusief bijgebouwen) te voorzien van bakstenen gevels met de kleuren wit-lichtbruin of wit gekeimd. Binnen deze 80% mogen tevens woningen met houten gevels in afwijkende kleuren worden opgenomen.
•
De erfafscheiding is altijd voorzien van een groene lage haag (beukenhaag of liguster).
•
Toepassing van hoge gelijkende gemetselde schoorstenen.
•
Gedifferentieerde bouwmassa’s.
•
Verplicht reliëf in voorgevel.
•
Optioneel toepassen van balkons op uit- en aanbouwen en erkers.
80% 20% 42
43
Beeldkwaliteit openbare ruimte per entiteit In de buurt is een aantal entiteiten te onderscheiden. Deze entiteiten vormen veelal de verschillende soorten buitenruimte, zoals de groene wiggen en de Koningsspil. Op de volgende pagina’s wordt per entiteit de beeldkwaliteitsregels voor de buitenruimte per entiteit beschreven. We onderscheiden de volgende entiteiten: 1. Koningsspil 2. Woonstraat 3. Tuinpad langs singel en bij vrijstaande woningen 4. Tuinpad langs groene wig (noord) 5. Tuinpad langs groene wig (zuid) 6. Parkeerhoven De definitieve kleuren en materialen worden in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte bepaald. Dit document is hiervoor het vertrekpunt.
44
Beeldkwaliteit openbare ruimte
3 3
3
3
3
6
5 5
6
2 2
2
4 4
6
6
6 1
45
1. Koningsspil De Koningsspil vormt de centrale ontsluiting van de buurt en ligt (buiten het plangebied) aan de zuidzijde van fase II. De Koningsspil is reeds ontworpen in fase I. In fase II wordt echter een doorlopend groen element aan het profiel toegevoegd, waardoor een laan ontstaat. Parkeren vindt plaats aan weerszijden van de rijbaan. Eigenschappen •
Breedte profiel: 18.3m
•
Indeling profiel: trottoir, groenstrook met bomen, parkeerstrook, rijbaan, parkeerstrook, trottoir
•
Kleur en materiaalgebruik: •
46
Cf fase I
2. Woonstraat De woonstraat is de centrale straat binnen fase II. Deze straat wordt onderbroken door de groene wiggen. De woonstraat heeft een inrichting waarbij het verblijven centraal staat. Het profiel bestaat uit langsparkeervakken (afgewisseld met bomen) en trottoirs aan beide zijden van de rijbaan. Eigenschappen •
Breedte profiel: 13.3m
•
Indeling profiel: trottoir, parkeerstrook met bomen, rijbaan, parkeerstrook met bomen, trottoir
•
Kleur en materiaalgebruik: •
Cf woonstraat fase I
47
3. Tuinpad langs singel en bij vrijstaande woningen Het tuinpad is zeer luw en vriendelijk van karakter. Groen en
•
Rijbaan: 5,5m breed, bij voorkeur bruine getrommelde
vertrouwde materialen worden hier toegepast. Het tuinpad
klinkers, dikformaat, keperverband, zijzijden voorzien
is tweerichtsverkeer. Er mag echter op straat ook worden
van 1 meter afwijkende strook, bij voorkeur kasseien of
geparkeerd, waardoor passerende auto’s soms even op elkaar
graskeien.
moeten wachten. Het profiel kent geen trottoir, er wordt op
•
Groenstrook: gras aan beide zijden van de rijbaan, bij
het tuinpad gewandeld. Het profiel onderscheidt zich duidelijk
voorkeur aan 1 zijde bomen plaatsen (geen kabels en
van de woonstraten en Koningsspil door een ander kleur- en
leidingen), 2,1m breed
materiaalgebruik. Eigenschappen •
Breedte profiel: 9,7 (exclusief het groene middendeel, deze kent een variabele breedte).
•
Indeling profiel: groenstrook, rijbaan met parkeren op straat, groenstrook
•
48
Kleur en materiaalgebruik:
•
Inritten: bijvoorbeeld kasseien
4. Tuinpad langs groene wig (zuid) Het tuinpad is zeer luw en vriendelijk van karakter. Groen en vertrouwde materialen worden hier toegepast. Het tuinpad is
•
Kleur en materiaalgebruik: •
Pad: 3,5m breed, bijvoorbeeld bruine getrommelde klinkers, dikformaat, keperverband
bedoeld voor langzaam verkeer, slechts 3,5m breed, maar wel toegankelijk voor bewoners met de auto om boodschappen
•
Groenstrook: grasstrook met solitaire bomen, 6,5 breed
of bezoek af te kunnen zetten. De zijde aan de groene wig
•
Plek in groenstrook: bijvoorbeeld kasseien
heeft een meanderend verloop. Er mag niet op straat worden geparkeerd. In het groene middendeel is een verharde (ontmoetings)plek opgenomen. Het profiel onderscheidt zich duidelijk van de woonstraten en Koningsspil door een ander kleur- en materiaalgebruik. Eigenschappen •
Breedte profiel: 13,5m (inclusief het groene middendeel).
•
Indeling profiel: tuinpad, groenstrook, tuinpad
49
5. Tuinpad langs groene wig (noord) Het tuinpad is zeer luw en vriendelijk van karakter. Groen en vertrouwde materialen worden hier toegepast. Het tuinpad is tweerichtingsverkeer, echter slechts 3,5m breed. De zijde aan de groene wig heeft echter een meanderend verloop waardoor op enkele plekken auto’s elkaar kunnen passeren. Er mag niet op straat worden geparkeerd. Het profiel kent geen trottoir, er wordt op het tuinpad gewandeld. Het profiel onderscheidt zich duidelijk van de woonstraten en Koningsspil door een ander kleur- en materiaalgebruik. Eigenschappen •
De voetpaden in de groene wig betreffen halfverharding (nader te bepalen). Bij voorkeur dezelfde verharding als in de parkzone van fase 1. De groene wig is vooral bedekt met gras met verschillende soorten maaibeheer, met verspreid boomgroepen en solitaire bomen. De groene wig mag wat
50
natuurlijker van karakter zijn. •
Breedte profiel: 5,6m (exclusief het groene middendeel, deze kent een variabele breedte).
•
Indeling profiel: groenstrook, rijbaan, groene wig
•
Kleur en materiaalgebruik: •
Rijbaan: 3,5m breed, bij voorkeur bruine getrommelde klinkers, dikformaat, keperverband
•
Groenstrook: grasstrook aan 1 zijde van de rijbaan, geen bomen, 2,1m breed
•
Inritten / toegangspaden: bijvoorbeeldkasseien
Voorbeeld groene wig 51
6. Parkeerhoven De parkeerhoven zijn openbaar toegankelijk, maar hebben wel een semi-privaat karakter. De parkeerhoven wijken daarom in sfeer en uitstraling af van de reguliere openbare ruimte in De Jonge Veenen. De parkeerhoven zijn functioneel ingericht, maar ook aangevuld met enkele groene plekken en zijn omzoomd met een haag. De positie van de groene plekken zijn dusdanig gekozen vanuit de straat geen zicht op geparkeerde auto’s, maar op groen. De erfafscheidingen alsmede de bergingen aan de parkeerhoven verdienen kwalitatieve aandacht, het plan valt of staat immers met kwaliteit, ook op de parkeerhoven. Kwalitatieve bergingen zijn de norm, evenals goed ingeplante erfafscheidingen. Eigenschappen •
Breedte profiel: 19m.
•
Indeling profiel: loopstrook, haag, parkeervak / groenvoorziening, rijbaan, parkeervak / groenvoorziening, haag, loopstrook.
•
Kleur en materiaalgebruik: •
Rijbaan: 6m breed, bij voorkeur klinkers, dikformaat, keperverband
•
Parkeervak: 5m lang, bij voorkeur klinkers, antraciet, dikformaat, elleboogverband
•
Groenvoorziening: vrij in te delen, inplanten met solitaire bomen
•
Haag: liguster of beukenhaag, voorzien van tijdelijk hekwerk (spandraad), liguster of beukenhaag
•
Loopstrook: 1m breed, bij voorkeur klinkers, dikformaat, halfsteens
52
Voorbeeld sfeer en inrichting parkeren achterterrein semi-openbaar 53
Bijlage I - Nota van uitgangspunten
Voorbeeld sfeer en inrichting Koningsspil
Notitie
Aan
Gemeente Zuidplas, dhr. B. Braak
Van
Arnold Meijer & Frank Maas
Datum
25 november 2014
Referentie
410/AM/FM
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Betreft
Moerkapelle De Jonge Veenen fase II Uitgangspuntennotitie Inleiding Naar aanleiding van het startoverleg met de Gemeente Zuidplas en Vos Plan Vastgoedontwikkeling betreffende Moerkapelle De Jonge Veenen fase II is deze uitgangspuntennotitie opgesteld. Deze notitie behandelt per thema de ontwerpuitgangspunten voor de verdere ontwikkeling van de locatie op stedenbouwkundig niveau. Feitelijk is deze notitie het meeste recente overzicht van uitgangspunten. Na akkoord van het projectteam vormt deze notitie de leidraad voor het verdere stedenbouwkundige ontwerptraject. Einddoel is een stedenbouwkundig plan voor de locatie, welke week 14 (2015) volgens planning klaar zou moeten zijn.
De context De gemeente Zuidplas en de VOF Moerkapelle Oost zijn bezig met de realisatie van een woonwijk aan de oostzijde van het dorp Moerkapelle, totaal circa 500 woningen, genaamd De Jonge Veenen. De wijk wordt begrensd door het bestaande dorp aan de westzijde, het dijklint aan de zuidzijde, het agrarisch gebied aan de noordzijde en door fase III aan de oostzijde (thans in gebruik door kassen). Inmiddels is de bouw van de eerste fase, na een succesvolle verkoop, gestart. Fase I ligt ten zuiden van fase II. De gemeente en de VOF zijn nu voornemens om ook fase II tot ontwikkeling te brengen. In 2012 is het Masterplan Moerkappelle Oost vastgesteld. Dit masterplan is de basis voor de stedenbouwkundige uitwerking van Moerkapelle De Jonge Veenen Fase II. Het is de opgave om een flexibel, passend stedenbouwkundig plan voor fase II te vervaardigen (circa 230 woningen). Het plan moet samenhangend zijn, ook met de eerste fase, en qua hoofdopzet, beeldkwaliteit en architectuur van hoge kwaliteit zijn. Naar verwachting zal realisatie gefaseerd plaatsvinden in circa 50-60 woningen per jaar, afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt en de vraag. Het plan dient derhalve qua fasering en woningtypes flexibel te zijn.
1/9
Datum
25 november 2014
Datum
25 november 2014
Referentie
410/AM/FM
Referentie
410/AM/FM
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Betreft
Betreft
Thema’s Ruimtelijke thema’s, stedenbouwkundig concept en beeldkwaliteit x Het doel is te komen tot een dorpse uitbreiding, passend bij de ingeslagen weg van fase I. Openbare ruimten zijn zoveel mogelijk onderdeel van de loop- en verkeersroutes van De Jonge Veenen en sluiten aan bij de sfeer van fase I. x Het bestaande dorp kent in de noord-zuid-richting een opbouw waaruit de groei van het dorp is af te lezen (jaarringen; zie ook presentatie d.d. 5/11/14). Het dorp is steeds noordwaarts uitgebreid, waardoor er steeds een andere beeldentaal in deze richting goed waarneembaar is. Dit is ook een thema voor De Jonge Veenen fase II. Bouwblokken aan de zuidzijde die qua beeld aansluiting zoeken bij fase I, maar andersoortige beeldentaal aan de noordzijde (als aansluiting op / overgang naar het omliggende landschap). Hier wordt een afwijkende materialisering voorstaan, waarbij bijvoorbeeld houten gevels en rieten daken de boventoon gaan voeren. Vertrouwde materialen, maar net even anders dan in de rest van het gebied. Hierdoor ontstaat een gevarieerde en herkenbare buurt. Een ‘retro-jaren 30’ binnenwereld en een afwijkende, luchtige, gevarieerde rand met passende architectuur / materialen. x In het masterplan Moerkapelle Oost zijn vensters op het landschap aangegeven, aan de westzijde en de oostzijde van het plangebied van fase II. Deze bieden zicht op het landschap. Onderzocht wordt of er meer (groene) vensters kunnen worden gerealiseerd, ook weer bedoeld als overgang tussen de ontwikkeling en het omliggende landschap. Het omliggende landschap wordt in de buurt beleefbaar, aangezien het ommeland visueel naar binnen wordt getrokken. Meer woningen liggen hierdoor binnen de invloedssfeer van het omliggende landschap en geeft de ontwikkeling ‘lucht en ruimte’. x Ambitie is om deze (groene) vensters naar het omliggende landschap te koppelen met de centrale groene ruimte in fase I (Blokvang en Kruilier). Daardoor krijgt de centrale groene ruimte in fase I nóg meer betekenis en ontstaat een netwerk van vriendelijke (wellicht autovrije) straatjes en paden. In het ontwerpproces wordt nader onderzocht of dit mogelijk is en daadwerkelijk ruimtelijke kwaliteit biedt. x Net zoals in fase I zijn bouwblokken, waarbij meerdere woningtypen kunnen worden ingepast, uitgangspunt. Daar kan, indien het ontwerp/concept daarom vraagt, van worden afgeweken. x Het (extra te realiseren) water dient vanuit de buurt goed beleefbaar te zijn. Ook deze waterpartijen zijn immers de smaakmakers van de buurt en geven ruimte en zicht op het omliggende landschap (vensters). Een goede aansluiting van deze waterpartijen op de openbare ruimte is daarom essentieel. x Alle woningen krijgen voortuinen van minimaal 3 á 4 meter. Dergelijke voortuinen geven de buurt een ruim karakter en biedt bewoners de mogelijkheid gebruik te maken van de voortuin. Het is de ambitie om in de basis hagen als erfafscheiding verplicht te stellen. Dit wordt onderzocht bij het opstellen van de beeldkwaliteitsparagraaf.
3/9
Programma, fasering en flexibiliteit x In onderstaand schema is het beoogde programma te vinden (vanuit GREX). Dit programma vormt het uitgangspunt in verdeling qua categorieën en aantallen. Programma Rijwoning huur sociaal Rijwoning koop sociaal Rijwoning huur vrije sector Rijwoning middelduur Hoekwoning middelduur 2-onder-1-kapwoning middelduur 2-onder-1-kapwoning duur Vrijstaande woning duur Vrije kavel Totaal
x
Fase 1 30 33 14 17 20 20 3 2 139
Fase 2 19 46 9 59 11 44 20 19 4 231
Fase 3a 12 12
De te hanteren beukmaten zijn als volgt: o o o o o
Rijwoning huur sociaal, huur vrije sector en koop sociaal Rijwoning koop middenduur (tussen en hoek) Tweekapper middenduur Tweekapper duur Vrijstaande woning
5,4m 5,7m 5,7m 6,0m n.t.b.
Appartementen zijn (vooralsnog) geen onderdeel van het beoogde programma. Indien de markt om een dergelijk programma vraagt, moet dit op een markant punt in het stedenbouwkundig plan in te passen zijn. Aandachtspunt is de invloed op de parkeeropgave. x Speciale woonvormen (seniorenwoningen, kleine starterswoningen, woningen voor mindervaliden) maken (vooralsnog) geen onderdeel uit van het beoogde programma. Naar verwachting is hier geen markt voor (Moerkapelle is een traditionele markt), en als er al markt is dan zijn er logischere plekken in Moerkapelle aan te wijzen (bijvoorbeeld dicht bij voorzieningen). x Het stedenbouwkundig plan moet veranderingen in de markt kunnen opvangen. Daarom is het noodzakelijk dat categorieën onderling uitwisselbaar zijn. Aandachtspunten hierbij zijn een zo veel mogelijk universele kaveldiepte en flexibiliteit in parkeeroplossingen (verschillende categorieën betekenen verschillende parkeernormen en parkeeroplossingen). x Het programma beoogt in principe circa 230 woningen (zie programmaoverzicht). Daar hoort een uitgeefbaar oppervlak bij. Bij uitwisseling van woningcategorieën kan het woningaantal fluctueren, het uitgeefbaar oppervlak blijft echter (ongeveer) gelijk. Dat betekent dat bij een verschuiving naar een luxer programma het woningaantal daalt, bij een afname van het beoogde luxe programma kan het woningaantal stijgen. x De locatie is circa 85.836m2 groot. Als het beoogde programma met de (gemiddelde) kavels wordt vermenigvuldigd is circa 48.720m2 uitgeefbaar terrein (56,8%) benodigd. Uitgaande dat een aantal kavels hoekwoningen betreffen danwel een ‘onvoordelige’ indeling kennen, zal dit uitgeefbaar oppervlak iets stijgen. Uitgangspunt is dat het uitgeefbaar oppervlak tussen de 55% en maximaal 63% zal liggen. x De Jonge Veenen fase II wordt naar verwachting gefaseerd ontwikkeld, de vraag vanuit de markt zal uiteindelijk de snelheid van de ontwikkeling bepalen. Vanuit het (op te stellen) ontwerp zal worden bekeken hoe het beste kan worden gefaseerd. Er wordt met maximaal 4 bouwfasen rekening gehouden, waarbij in de basis per fase alle categorieën aan bod komen. e x De 1 fase van fase II bestaat uit circa 75 woningen. x
Totaal 49 79 23 76 31 64 20 22 18 382
Datum
25 november 2014
Datum
25 november 2014
Referentie
410/AM/FM
Referentie
410/AM/FM
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Betreft
x
Betreft
Uitgangspunt dat het bouwverkeer via fase III de locatie vanaf de oostzijde benaderd. Logisch is om het gebied van west naar oost te ontwikkelen, dit wordt gedurende het proces in overleg nader bepaald.
Ontsluiting en parkeren x De hoofdontsluiting voor de auto vindt plaats via de Koningsspil (vanuit fase I). De Koningsspil vormt de begrenzing tussen fase I en fase II. x De Koningsspil is bereikbaar vanuit de Zuidplasstraat (fase I). Tevens wordt fase I ontsloten vanuit het bestaande dorp (Raadhuissstraat en/of Jhr vd Welstraat). Het besluit hierover wordt begin 2015 genomen. Een aansluiting van de Jonge Veenen op het bestaande dorp aan de westzijde is randvoorwaardelijk voor de verdere ontwikkeling van de wijk. x In fase II is het denkbaar om een langzaam verkeersverbinding met het bestaande dorp te realiseren. Dit dient (vanuit het ontwerp en wenselijkheid) nader te worden onderzocht. x De volgende parkeernormen worden gehanteerd (uit ASVV2012):
Openbare ruimte, groen en spelen x Uitgangspunt is een openbare ruimte met dorpse uitstraling. x De openbare ruimte wordt qua materialisering en maatvoering in de basis ontworpen conform de LIOR en zoekt qua sfeer en materialisering aansluiting bij fase I, zodat één herkenbare openbare ruimte voor De Jonge Veenen ontstaat. x Incidenteel kan, in overleg met de projectgroep en na akkoord van de stuurgroep, afgeweken worden van de LIOR. Bepaalde typen straten kent de LIOR niet, terwijl deze wellicht wel van belang zijn binnen het ruimtelijk concept. x Er dient bij de maatvoering rekening te worden gehouden met de kabels- en leidingen(-stroken), zeker in relatie tot de te plaatsen bomen. x De Koningsspil (grens fase I en fase II) dient te worden vergroend, zodat een laan ontstaat. x Uitgangspunt is dat groen ook gebruikt kan worden door wandelaars (een ommetje kunnen maken) en door spelende kinderen, en/of dat het groen een verbindende functie heeft tussen het omliggende landschap en de locatie. Hier kunnen bewoners ontmoeten, maar ook verblijven en genieten van het weidse uitzicht. Voorkomen moet worden dat groen een restpost in de verkaveling wordt, welke geen enkele ruimtelijke kwaliteit kent. Kwalitatief groen is het uitgangspunt. x Er worden in het plan diverse speeltuinen of speelaanleidingen voor de te hanteren leeftijdscategorieën opgenomen. Dit conform het beleid van de gemeente. Water x
x x x
x x
x
x
De telwijze van de parkeerplekken op eigen terrein is conform het ASVV2012. De maatvoering van de parkeerplekken is conform het ASVV2012 en LIOR. Bij toepassing van parkeerhoven wordt er minimaal per woning in het bouwblok 1 parkeerplek gerealiseerd. Bij sommige (duurdere) woningen kunnen er twee aangeboden worden. Aandachtspunt is dat een dergelijk parkeerhof qua aantal in verhouding is met het aantal omliggende woningen. Tevens moet er voor worden gewaakt dat bij het uitwisselen van categorieën er geen grote overcapaciteit of een tekort van parkeerplekken op een parkeerhof ontstaat. De parkeerhoven zijn in beginsel openbaar. Bij (midden)dure tweekappers en vrijstaande woningen wordt op eigen terrein geparkeerd. Bij middendure tweekappers minimaal 1 parkeerplek op eigen terrein, bij dure tweekappers en vrijstaande woningen minimaal 2 parkeerplekken op eigen terrein (naast elkaar gesitueerd). Incidenteel kan bij middendure rijwoningen op de hoek ook een parkeerplek op eigen terrein worden aangeboden. De kavel is dan echter groter dan de normkavel. Er wordt per woning altijd minimaal 0,3 parkeerplek in de openbare ruimte gerealiseerd. Dit betreft het aandeel bezoekersparkeren.
5/9
x x
x
x x
x
Er dient door de toename van het verharde oppervlak extra oppervlaktewater te worden gerealiseerd. 8% van het toegenomen verharde oppervlak dient te worden gecompenseerd (eis van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard). Het toegenomen verharde oppervlak als gevolg van trottoirs, rijbanen en parkeervakken telt 100% mee. Het toegenomen verharde oppervlak als van het dakvlak (woningen en bergingen) telt 100% mee. Met de mogelijke verharding in de tuinen van de kavels is al rekening gehouden binnen de 8% compensatie. Er is geen bestaand water dat door de ontwikkeling moet worden gecompenseerd. Bestaand water blijft in beginsel gehandhaafd of wordt verbreed. Er is vanuit fase I geen tekort aan water, welke moet worden gecompenseerd in fase II. Het water ligt ten opzichte van het (toekomstige) maaiveld vrij laag. Indien water als kwaliteitsdrager wordt ingezet, dan moet dit water goed zichtbaar/beleefbaar zijn door het water een substantiële breedte te geven. Smalle watergangen dragen niet bij aan de kwaliteit en zijn daarom onwenselijk. De watergangen moeten onderhouden worden. In principe gebeurt dit vanaf de kant. Daarom dient rekening te worden gehouden met een toegankelijke zone van minimaal 3 meter. Dit mag talud zijn, mits daarnaast 2 meter vlak terrein aanwezig is (totaal dus 5 meter).
Datum
25 november 2014
Datum
25 november 2014
Referentie
410/AM/FM
Referentie
410/AM/FM
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Betreft
x
x x
Betreft
De ambitie is dat één zijde van een watergang mag worden uitgegeven als tuin. De gemeente / hoogheemraadschap blijven verantwoordelijk voor het onderhoud van het water. Er wordt in een vroeg stadium van het ontwerpproces een overleg met het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard met dit als onderwerp ingepland (eisen oevers en afspraken afkoop/onderhoud oevers/watergangen). Taluds zijn maximaal 1:3. Steiler is niet toegestaan. Verdere vormgeving conform eisen hoogheemraadschap (nog aan te leveren) en LIOR.
Afvalinzameling x Het afval wordt ingezameld door middel van ondergrondse afvalinzameling (collectieve inzameling middels ondergrondse containers). x Er dient in de planvorming rekening te worden gehouden met inzamelpunten van deze huisvuilcontainers. Deze inzamelpunten mogen maximaal 125m van de perceelsgrens worden gesitueerd. Milieu x
x
Er is sprake van een aantal milieuhindercontouren, welke ontwikkelingsbeperkingen tot gevolg hebben (zie onderstaande afbeelding): o Er is een milieuhindercontour vanuit (de bestaande situatie van) fase III. Hier zijn kassen gelegen. Deze kennen een milieuhindercontour van 50 meter, gemeten vanaf de bestaande glasopstanden (bevestigd door Omgevingsdienst Midden-Holland; d.d. 19 november 2014). o Ook de sportvelden kennen een milieuhindercontour. Er wordt uitgegaan van uitgegaan van een contour van 30 meter. In de avond en nachtperiode vinden geen activiteiten plaats (in verband met het ontbreken van veldverlichting) en er wordt ook geen geluidsinstallatie verwacht. Uitgangspunt is wel de woningen die het dichtste bij het pupillenveld worden gerealiseerd met de voorzijde naar de sportvelden gericht, zodat er aan de achterzijde een rustigere tuin aanwezig is (bevestigd door Omgevingsdienst Midden-Holland; d.d. 19 november 2014). o Naast de sportvelden en de kassen kent ook de Brede School een milieuhinder-contour van 30 meter. Er wordt nog nagegaan of dit wordt gemeten vanaf de perceelgrens of gebouw en/of speelplein. Binnen de milieucontouren mag geen woonbebouwing liggen. (Achter)tuinen zijn in deze zone wel toegestaan.
x
Er dient onderzoek gedaan te worden naar weggeluid, ook in 30km/ugebieden. De geluidsbelasting op gevels door wegverkeer in het plangebied gaat bepaald gaat worden door de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg (Koningsspil). De bijdrage van de overige wegen op het plangebied is verwaarloosbaar. In fase I hoeft geen aanvullende procedure hogere grenswaarde te worden gevolgd, aangezien er onder de grenswaarden wordt gebleven. Naar verwachting geldt dit ook voor fase II. De volgende regels zijn van belang: o minimaal 75% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 48 dB of lager; o minimaal 40% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 43 dB of lager; o maximaal 25% van de woningen ondervindt een geluidniveau van meer dan 48 dB of hoger tot maximaal 63 dB; o het geluidniveau binnen alle woningen mag niet meer bedragen dan 33 dB.
Duurzaamheid x De duurzaamheidsladder dient te worden getoetst. x De Kadernota Duurzaamheid van de Gemeente Zuidplas is leidend. In deze kadernota is de visie op duurzaamheid als volgt geformuleerd: "De gemeente Zuidplas zet in op duurzaamheid. Daarbij wil zij haar voorbeeldfunctie als onderneming optimaal vormgeven. Zij maakt zich sterk om de milieudruk van haar activiteiten zo laag mogelijk te houden en de kwaliteit van de omgeving waar mogelijk te vergroten. De balans tussen ecologie, economie en sociaal is hierbij uitgangspunt. Gemeente Zuidplas stimuleert bedrijven en burgers om hierin actief samen op te trekken." Naast de al in de kadernota Duurzaamheid genoemde punten zet de gemeente zich ook in voor duurzaamheid in
7/9
Datum
25 november 2014
Datum
25 november 2014
Referentie
410/AM/FM
Referentie
410/AM/FM
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Project
9822 - Moerkapelle, De Jonge Veenen, fase 2 Uitgangspuntennotitie Moerkapelle De Jonge Veenen fase II
Betreft
x
x
Betreft
bestaande en nieuwe woningvoorraad. Dit betekent een toekomstbestendige wijken en kwalitatieve goede en flexibele woningvoorraad. Bij alle R.O.ontwikkelingen onderzoekt de gemeente of zij de duurzaamheidscriteria uit de Regionale Handreiking Milieukwaliteiten Midden Holland kan toepassen. Deze ambities zijn iets hoger dan het landelijk verplichte minimum; dit geldt met name voor de GPR-norm. Bij duurzame gebiedsontwikkeling dienen de normen minimaal die van het bouwbesluit te weerspiegelen en zo mogelijk 10 % hoger te zijn (toekomstbestendig). Deze uitgangspunten dienen als input voor de gebiedsspecifieke aanpak en voor de duurzaamheidsparagraaf. Duurzame gebiedsontwikkeling: Duurzaamheid is een breed begrip dat op allerlei manieren kan worden ingevuld. Duurzaamheid op gebouwniveau gaat voornamelijk om het halen van vastgestelde duurzaamheidsnormen, uitgedrukt in de energieprestatie van de woning. Op gebiedsniveau komen in het stedenbouwkundig plan onderwerpen aan bod als het watersysteem, natuurvriendelijke oevers, waterberging in het gebied en oriëntatie van de woningen. Het bestemmingsplan Zuidplas Noord stelt op het gebied van duurzaamheid de volgende regels voor beoordeling op het gebied van duurzaamheid: Voor de beoordeling van de effecten van de alternatieven op duurzaamheid is gebruik gemaakt van de ambities zoals verwoord in de bundel Bouwstenen voor glastuinbouwbedrijvenlandschap, de intentieverklaring Duurzaam bouwen en het convenant Exploitatie Energiepotentieel. Duurzaamheid wordt hierin opgevat als: o de mate waarin sprake is van efficiënt ruimtegebruik o de mate waarin de energiebehoefte beperkt wordt, de energieopwekking duurzaam is en de CO uitstoot wordt gereduceerd. o de mate waarin de afval wordt gerecycled Aspect Duurzaamheid
Criterium Zuinig ruimtegebruik Meervoudig ruimtegebruik Intensief ruimtegebruik Ondergronds ruimtegebruik Energie Beperken van de energievraag Duurzaam opwekken van energie Efficiënte energie voorziening Afval Reclycing van afval en afvalwater
Zuinig ruimtegebruik Een gunstigere bruto-netto verhouding kan bereikt worden door zuinig ruimtegebruik. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen meervoudig, intensief en ondergronds ruimtegebruik. Onder meervoudig ruimtegebruik wordt het stapelen van verschillende functies verstaan. Intensief ruimtegebruik vindt plaats door het ruimtegebruik van een bepaalde functie te optimaliseren. Ondergronds ruimtegebruik is het benutten van de ondergrond voor gebouwde voorzieningen of het benutten van het watervoerende pakket voor de opslag van gietwater of energie. De alternatieven scoren positief wanneer ze procentueel meer oppervlakte meervoudig, intensief of ondergronds benutten dan in het nul-alternatief.
9/9
Energie De alternatieven zijn onvoldoende concreet uitgewerkt om aan te geven wat de daadwerkelijke CO reductie is en in hoeverre de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen wordt verminderd. Wel worden voor de alternatieven streefwaarden genoemd voor het energieprestatie label. De verschillende mogelijkheden om dit te bereiken zijn (conform de Trias Energetica) daarom als criteria in de effectbeoordeling meegenomen. 1) Beperking van de energievraag kan gerealiseerd worden door compact te bouwen of zongericht verkavelen voor te schrijven in het bestemmingsplan. Ook kunnen aanvullend op het bouwbesluit eisen ten aanzien van de energiekwaliteit van een woning of gebouw worden vastgelegd. Een alternatief scoort positief wanneer de energievraag ten opzichte van het nulalternatief afneemt, neutraal wanneer deze gelijk blijft en negatief wanneer de energievraag door het voornemen toeneemt. 2) Voor het opwekken van duurzame energie bestaan verschillende mogelijkheden. Te denken valt aan zonne-energie, windenergie, biomassa, omgevingswarmte, koude/warmte opslag of geothermie. Een alternatief scoort positief wanneer in het plangebied naar verwachting meer duurzame energie wordt opgewekt dan in het nulalternatief. 3) De energie efficiency voor het plangebied kan worden verhoogd door gebruikte maken van industriële restwarmte of toepassing van collectieve warmtekracht koppeling voor stadsverwarming. Een alternatief scoort positief wanneergebruik gemaakt wordt van reststromen of collectieve voorzieningen. Afval Voor de effectbeoordeling wordt gekeken in hoeverre recycling van afval plaatsvindt. Een alternatief scoort positief wanneer het geproduceerde afval binnen het plangebied wordt gerecycled. Beoordeling van de effecten heeft plaatsgevonden op basis van expert judgement. Voor een uitgebreide beschrijving van de effecten van de gebiedsontwikkeling in het plangebied Zuidplas-Noord wordt verwezen naar de MER Zuidplas-Noord. Ontwerpbestemmingsplan Zuidplas Noord In het ontwerpbestemmingsplan is een EPL van minimaal 8 opgenomen voor woningen en glastuinbouw, in combinatie met een maximale uitstoot voor de glastuinbouw van 0,35 ton CO per MWh. Op termijn is het streven de EPL op te laten lopen naar 10.
Inbo / AM/FM 24 november 2014
inbo Gaasterlandstraat 5 Postbus 967 1000 AZ Amsterdam www.inbo.com
Arnold Meijer 06 - 109 36 509
[email protected] Frank Maas 06 - 55 11 28 35
[email protected]
www.inbo.com
uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, fase 2
Bijlage 3 Actualisatie Woningbehoefte Zuidplas 2013
Bijlagen bij toelichting (ontwerp)
109
Oostwijk 15, 3461 GP LINSCHOTEN telefoon 06 13 46 15 14
[email protected] KvK 56426534
Actualisatie van de woningbehoefte Naar een herziening van de woningbouwprogrammering van de gemeente Zuidplas
dr. Frank van Hoorn Linschoten, maart 2013
Actualisatie van de woningbehoefte Naar een herziening van de woningprogrammering van de gemeente Zuidplas
Gemeente Zuidplas te Nieuwerkerk aan den IJssel
dr. Frank van Hoorn Zuidplas, 11 juni 2013
Inhoud
Samenvatting en aanbevelingen
4
1. 1.1 1.2 1.3
Inleiding Actualisatie wenselijk Vraagstelling Aanpak
9 9 9 10
2. 2.1 2.2 2.3 2.4
Ontwikkelingen in het beleid Landelijk De provincie Zuid-Holland De regio Midden-Holland De gemeente Zuidplas
11 11 11 12 14
3. 3.1 3.2 3.3 3.4
Ontwikkeling van het aantal huishoudens Prognosemodellen Kwalitatieve verandering: minder huishoudens met kinderen Houdbaarheid van de woningbehoeftenprognoses Samenvatting
16 16 17 17 18
4. 4.1 4.2 4.3 4.4
Herkomst van vestigers en de invloed van nieuwbouw Inleiding Relatieve voorkeur voor de gemeente Zuidplas Het effect van nieuwbouw op vestiging Samenvatting
19 19 19 20 22
5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Kwalitatieve woningbehoefte Vraag en aanbod volgens reeds verrichte onderzoeken Verandering in woonvoorkeuren Nieuwbouw, sloop en verkoop Huishoudenstoename Ontwikkelingen op de lange termijn Samenvatting
23 23 23 24 25 27 27
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
3
Samenvatting en aanbevelingen Actualisatie van de visie op woningbouwprogrammering De gemeente Zuidplas heeft in 2011 een woonvisie opgesteld, waarin uitgangspunten voor nieuwbouwproductie en differentiatie zijn opgenomen. De gemeente hecht er echter aan het vastgelegde beleid te toetsen aan recent beschikbaar gekomen informatiebronnen over de woningmarkt en gewijzigde beleidslijnen van derden. Want zowel de Rijksoverheid, de provincie en de regio Midden-Holland hebben maatregelen voorgesteld die een ander licht op de woningbehoefte van de gemeente Zuidplas kunnen werpen. In dit onderzoek wordt nagegaan of de in de Woonvisie 2011 vastgelegde behoefte aan nieuwbouw (440 woningen per jaar tot 2020) in relatie tot de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt nog relevant is en of er aanleiding om de programmering bij te stellen. Ook wordt nagegaan welke woningen dienen te worden gebouwd, wanneer de nadruk ligt op het voorzien in de lokale woningbehoefte. Verschillende prognoses; sterk verschillende resultaten Om een beeld te krijgen van de toekomst, kan men gebruik maken van prognoses van de ontwikkeling van de woningbehoefte. De relevante prognoses verschillen echter sterk in de groei van het aantal huishoudens, c.q. het aantal te bouwen woningen: Provincie (Woningbehoefteraming 2010): 180 per jaar; Primos: 512 per jaar; Pearl: 578 per jaar). Het essentiële verschil wordt verklaard door het al dan niet betrekken van een bovenlokale woningbouwopgave in de aannamen over het aantal te bouwen woningen. Ingegeven door de marktomstandigheden zijn de aannamen die de provincie heeft gedaan volledig teruggebracht tot 'migratiesaldo nul'. Met het oog op de discussie die in de Noordvleugel van de Randstad is gevoerd, kan worden betoogd dat voorzichtigheid voorlopig wenselijk is, maar dat vraagontwikkeling onverminderd zal voortgaan, zodat de conclusies uit de Primosprognose (en de Pearlprognose) op termijn zullen worden gerealiseerd. Actualisatie kwalitatief woningaanbod Het woningbehoeftenonderzoek van de gemeente Zuidplas uit 2011 is in dit rapport geactualiseerd op basis van de ontwikkelingen in latere jaren. Globaal kunnen we concluderen dat er, ondanks de gerealiseerde nieuwbouw, nog steeds een woningtekort bestaat. Door de verschuiving in de opstelling van de consumenten in de afgelopen jaren, is het tekort aan huurwoningen verder toegenomen. Het tekort omvat in totaal circa 230 woningen en bestaat hoofdzakelijk uit huurwoningen. Het aantal koopwoningen is ruim voldoende voor de lokale vraag.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
4
Tussen de dorpen doen zich opmerkelijke verschillen voor in de balans van vraag en aanbod. In Zevenhuizen en Moerkapelle zijn voor de korte termijn voldoende woningen beschikbaar om in de vraag te voorzien. Vooral het aantal koopwoningen overtreft hier de vraag, waardoor vestigers een rol van betekenis zullen spelen. Wel is nieuwbouw nodig vanwege het jaarlijks toenemend aantal huishoudens. In Nieuwerkerk aan den IJssel zien we het omgekeerde: hier zijn zowel huur- als koopwoningen te weinig om in de vraag te voorzien. Het woningtekort bedraagt in totaal circa 270 woningen. In Moordrecht bestaat nog steeds een flink tekort aan huurwoningen, terwijl er voldoende koopwoningen zijn. Het tekort bedraagt daar in totaal circa 110 woningen. Actuele balans van vraag en aanbod*
Huur
ZevenhuizenMoerkapelle -25 -9 197 -10 153
egw mgw egw mgw
Koop Totaal
Nieuwerkerk Moordrecht aan den IJssel 0 55 -209 -156 241 -69 -139 -101 -107 -271
Totaal 30 -375 369 -250 -226
*) Negatieve getallen duiden op een tekort
Als kanttekening hierbij moet gewezen worden op het voornemen van corporaties om (eengezins)huurwoningen te verkopen. Vooral voor Nieuwerkerk aan den IJssel kan dit aantal aanzienlijk zijn, omdat Vestia op deze manier haar financiële positie kan verbeteren. De 40 woningen die Vestia jaarlijks moet verkopen, kunnen leiden tot een verder oplopend tekort aan huurwoningen. Door de verandering in de huishoudensamenstelling (gezinsverdunning en vergrijzing) zal de vraag op langere termijn ook worden beïnvloed. Navolgende tabel maakt duidelijk dat de vraag zich sterker dan in het onderzoek uit 2011 richt op (meergezins)huurwoningen. De totale vraag naar huurwoningen stijgt tot 2020 met circa 800. Aanvullend hierop worden koopwoningen gevraagd. Hierbij gaat het om circa 470 woningen, waarvan tweederde uit eengezinswoningen bestaat. Langetermijneffecten woningbehoefte (2013-2020)
huur koop Totaal
Zevenhuizen en Moerkapelle
Moordrecht
Nieuwerkerk aan den IJssel
Totaal
egw
110
15
105
230
mgw
15
135
415
565
egw
135
75
100
310
mgw
10
15
135
160
270
240
750
1.260
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
5
Zuidplas als vestigingsgemeente De gemeente Zuidplas had twee uitleglocaties benoemd voor de opvang van de lokale woningbehoefte tot 2020: Essezoom-Laag en Vijfakkers-Noord (totaal circa 900 woningen). Daarnaast zijn ook de locaties Zevenhuizen-Zuid en Moerkapelle-Oost (capaciteit totaal 1.700 woningen) gedeeltelijk bestemd voor opvang van de lokale woningbehoefte. Verder heeft Zuidplas een potentiële taakstelling als opvanggemeente voor de Zuidvleugel van de Randstad. In haar Structuurvisie Zuidplas (2012) heeft de gemeente vier locaties benoemd waar de bouw van ruim 3.000 woningen kan plaatsvinden. Door de slecht functionerende woningmarkt is het beleid er vooralsnog op gericht, vooral te bouwen voor de lokale woningbehoefte. Mocht Zuidplas woningen gaan bouwen voor de bovenlokale behoefte, dan mag er van worden uitgegaan dat de woningen zeker vestigers uit de Zuidvleugel van de Randstad zullen aantrekken. Dat blijkt uit de relatie tussen nieuwbouw en de vestiging vanuit andere gemeenten. Dit is onderzocht voor de grootste gemeente uit de Zuidvleugel: Rotterdam. Op basis van het verleden mogen we verwachten dat de bouw van 100 woningen de vestiging van 30 Rotterdammers (15 huishoudens) zal opleveren. Conclusies Het uitgangspunt van de gemeente om het nieuwbouwbeleid de komende jaren te concentreren op de lokale behoefte, sluit goed aan op de actuele situatie op de woningmarkt. De lokale behoefte laat vooral een tekort aan huurwoningen zien. Dit betekent dat voorrang gegeven dient te worden aan de bouw van huurwoningen in Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel, terwijl in Nieuwerkerk ook koopwoningen gewenst zijn. In Zevenhuizen en Moerkapelle zal vooral nieuwbouw nodig zijn om aan de vraag te voldoen die ontstaat door verandering in de huishoudensamenstelling (door vergrijzing en huishoudenverdunning). Wanneer de economie aantrekt, zal de vraag naar verwachting snel toenemen. De vraaguitval, veroorzaakt door de economische crisis, maakt dat het vooralsnog echter raadzaam is nog niet te bouwen voor de bovenlokale woningbehoefte. Aanbevelingen Het aantal woningen dat Zuidplas idealiter zou moeten bouwen, beweegt zich tussen de uiterst ruime marges van enerzijds de Provinciale prognose (WBR) en anderzijds de Primosen Pearlprognoses. De aantallen uit de provinciale prognose dienen als minimum te worden gezien. Minder bouwen betekent immers dat de gemeente vanwege een gebrek aan voldoende woningen gaat krimpen. Naarmate meer wordt gebouwd, neemt de kans toe dat de markt deze woningen onvoldoende zal opnemen. Op zich is deze ruimte er wel in de markt, omdat alleen al vanuit Rotterdam 15% van de nieuwbouwwoningen zal worden afgenomen. De ligging aan de spoorlijn Rotterdam-Gouda en de A12 en A20 zijn in dit opzicht belangrijke eigenschappen van de gemeente. Het percentage vestigers kan, indien gewenst, echter aanzienlijk worden
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
6
verhoogd, wanneer Zuidplas haar blik meer op het westen richt en de vrijkomende huur- en koopwoningen nadrukkelijker ter beschikking stelt aan de huishoudens in de regio Rijnmond. Gelet op de lokale woningbehoefte zullen de komende tijd vooral inspanningen in de huursector noodzakelijk zullen zijn. Door de crisis is de vraag naar (goedkope) huurwoningen sterk toegenomen. Het bouwen van goedkope huurwoningen met voldoende kwaliteit zal echter vanuit financieel oogpunt moeilijk te realiseren zijn. Bovendien kan bij de projectontwikkeling lastig verevening plaats vinden door de bouw van koopwoningen, waarvan het aanbod voldoende is. Dat betekent dat de nieuw te bouwen huurwoningen relatief hoge ontwikkelingskosten zullen hebben; waardoor de toe te voegen huurprijzen aan de (voor huidige begrippen) hoge kant zullen zijn. Hierbij valt te denken aan huurwoningen met een maandelijkse huur van € 650 tot € 850. Dit hoeft echter niet direct een probleem te vormen omdat: • de verhuurdersheffing binnen enkele jaren leidt tot een generieke en substantiële verhoging van de huurprijzen; • in het beleid wordt ervan uitgegaan dat, door het toepassen van huurverhogingen die scheefwonen tegengaan, meer goedkope huurwoningen op de markt komen; • de vragers naar huurwoningen nu voor een deel huishoudens zijn die aanvankelijk een koopwoning zochten (en daar ook met hoge woonlasten zouden zijn geconfronteerd). We mogen er echter niet blindelings vanuit gaan dat voldoende goedkope huurwoningen blijven worden aangeboden. Ander onderzoek wijst op het risico dat huurwoningen, als gevolg van het Woonakkoord, voor steeds meer huishoudens met lage inkomens onbereikbaar dreigen te worden1. Ook huishoudens met lage middeninkomens (€ 34.229€ 43.000) komen niet vanzelfsprekend in aanmerking voor de duurdere huurwoningen. Particuliere verhuurders vragen immers aanzienlijke inkomens voordat zij bereid zijn een woning te verhuren. Beide gegevens vragen om maatregelen om de slaagkansen van woningzoekenden met lage en middeninkomens te monitoren. Verder is het aan te bevelen bij de planning van huurwoningen andere huishoudens voor ogen te hebben dan bij de planning van (eengezins)koopwoningen. Er is volgens het lokale onderzoek behoefte aan gelijkvloerse (gestapelde) huur- en koopwoningen. Deze passen beter in een omgeving met dagelijkse voorzieningen en aansluiting op goed openbaar vervoer dan op een uitleglocatie waar veelal eengezinswoningen worden gerealiseerd. De bouw van grote aantallen woningen met een bovenlokale vraagstelling zal leiden tot een verstedelijking van de gemeente. Niettemin blijft van belang dat Zuidplas haar unieke eigenschappen goed bewaakt. Anders dan in de grote stad kan Zuidplas zich onderscheiden door voldoende dorpse woonmilieus met groene ruimte op loop- en fietsafstand te realiseren.
1
P. Boelhouwer en C.Lamain (maart 2013) Marktconforme huren en woonuitgaven. Delft, OTB
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
7
Samenvattend verdient het aanbeveling om het woningaantal van 1.774 tot het jaar 2020 (volgens de Provinciale behoeftenraming) als minimum te zien. Hiermee wordt voorzien in de vraag van het groeiende aantal huishoudens bij migratiesaldo 'nul' (zie tabel 2.1; kolom WBR 2010). Immers: het actuele tekort bedraagt circa 230 woningen. Aanvullend hierop neemt de behoefte tot 2020 met circa 1.260 woningen toe. De productie na 2010 bedraagt (aanvullend hierop) 435 woningen. Indien de gemeente zich ten doel zou stellen om 2.600 woningen te bouwen (het aantal volgens urgente plannen) betekent dat, dat ook voor de bovenlokale vraag wordt gebouwd. Onder de huidige marktomstandigheden moet ook dit haalbaar worden geacht, vooral door het accent op de nu veel gevraagde huurwoningen te leggen. De huurwoningen boven de liberalisatiegrens zijn binnen de huidige kaders van de woonruimteverdeling al toegankelijk voor deze huishoudens. Pas wanneer de economie weer aantrekt, kan weer worden gedacht aan aantallen van meer dan 500 woningen per jaar.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
8
1. Inleiding 1.1
Actualisatie wenselijk
De planning van het aantal te bouwen woningen heeft de voortdurende aandacht van de gemeente Zuidplas. De marktsituatie is dusdanig, dat kwantiteit en kwaliteit van het toe te voegen aanbod nauwkeurig moeten worden beoordeeld. Te veel bouwen kan leiden tot leegstand; te weinig bouwen tot noodgedwongen vertrek van inwoners naar elders. Daarbij komt dat de gemeente geïnvesteerd heeft in de aankoop van bouwgronden. De investeringen blijven onrendabel zo lang de locaties niet ontwikkeld worden. Niet alleen zijn de aannamen over de kwantiteit van de nieuwbouw aan verandering onderhevig, ook doet zich een voortdurende ontwikkeling in de kwalitatieve vraag naar woningen voor. Deze ontwikkeling voltrekt zich doordat huishoudens van samenstelling veranderen en, gegeven de omstandigheden op de woningmarkt, andere keuzes met betrekking tot hun verhuisplan (moeten) maken. De gemeente Zuidplas heeft in 2013 een woonvisie opgesteld, waarin uitgangspunten voor nieuwbouwproductie en differentiatie zijn opgenomen. De gemeente hecht er echter aan het vastgelegde beleid te toetsen aan recent beschikbaar gekomen informatiebronnen en gewijzigde beleidslijnen van derden, zoals de provincie. Ook moet zij rekening houden met het beleid zoals dat met andere gemeenten in de regio Midden-Holland is geformuleerd. In deze regio is recentelijk de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland opgesteld, waarin herziene uitgangspunten zijn gedefinieerd voor de omvang van de nieuwbouw.
1.2
Vraagstelling
In het licht van het bovenstaande luidt de vraagstelling voor de actualisatie als volgt: • Is de in de Woonvisie 2011 vastgelegde behoefte aan nieuwbouw (440 woningen per jaar) in relatie tot de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt nog relevant dan wel moet worden geconstateerd dat de achterblijvende ontwikkelingen geen gevolg zijn van een verminderde behoefte, maar is te wijten zijn aan stagnatie in de bouw zelf als gevolg van problemen bij ontwikkelaars en corporaties? • Geeft het antwoord op deze vraag aanleiding om de programmering kwantitatief of kwalitatief bij te stellen?
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
9
1.3
Aanpak
De aanpak van de actualisatie bestaat uit het analyseren van actuele bronnen die van invloed kunnen zijn op het inzicht in de wenselijke woningbouw in de gemeente Zuidplas. Deze bronnen hebben betrekking op: •
• • • • •
Ontwikkelingen in provinciaal en regionaal beleid (Langetermijnverkenningen Zuidplaspolder, Regionale Agenda Wonen, de reactie van de Provincie hierop) WoonOnderzoek Nederland 2012 (oversampling) CBS-gegevens over migratie tussen gemeente in Zuid-Holland Nieuwbouw in afgelopen jaren Beleidsvoornemens en feitelijke gegevens over de verkoop van corporatiewoningen Prognoses van de huishoudenontwikkeling
Uitvoering van het onderzoek vond plaats in maart 2013.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
10
2. Ontwikkelingen in het beleid 2.1
Landelijk
Het woonbeleid van Kabinet Rutte II staat in het teken van de economische crisis die zich vanaf 2008 voordoet. Als gevolg hiervan hebben banken beperkingen opgelegd gekregen bij het verstrekken van hypotheken en is het consumentenvertrouwen sterk gedaald. Het aantal nieuwgebouwde woningen bedroeg landelijk niet meer dan 52.000 en de verkooptijd van aangeboden woningen is in decennia niet meer zo hoog geweest. Het Regeerakkoord van Kabinet Rutte II (en het daaruit voortgevloeide Woonakkoord) zijn gericht op een (inkomensafhankelijke) huurstijging en de verkoop van huurwoningen. Corporaties kunnen de opbrengsten hiervan echter nauwelijks gebruiken voor investeringen, want zij hebben deze nodig om de verhuurdersheffing te kunnen voldoen. Daarnaast leidde de Vestia-affaire2 tot een extra (landelijke) heffing voor de corporaties. Samengevat: de marktsituatie is zowel voor huur- als voor koopsector ongunstig. De Rijksoverheid ziet zich bovendien genoodzaakt maatregelen te treffen die de investeringsruimte van de marktpartijen ongunstig beïnvloedt. Dit maakt dat de vooruitzichten op herstel zich nog niet concreet op de horizon aftekenen.
2.2
De provincie Zuid-Holland
De provincie Zuid-Holland voert de regie over de afstemming van de aantallen en differentiatie van de woningbouw in regio's binnen de provincie. Binnen de regio's vullen de gemeenten in onderling overleg de woningbouwprogrammering nader in. In het ISV 2004 werd ervan uitgegaan dat voor de Zuidplaspolder een uitbreiding met 15.00030.000 woningen tot 2030 (750-1500 woningen per jaar) van toepassing zou zijn. Deze woningen moesten voorzien in de eigen behoeften maar vooral ook een bijdrage leveren aan de overloop vanuit de Zuidvleugel van de Randstad. In de Nota Koersbepaling (2004) is hierop echter al een wijziging doorgevoerd. Er zouden niet meer dan 15.000 woningen in de Zuidplaspolder worden gebouwd, waarvan 7.000 voor 2020 (Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas 2006). Als gevolg van de crisis op de woningmarkt zijn de nieuwbouwaantallen opnieuw drastisch bijgesteld. Achtergrond hiervan was de sterk achterblijvende 'marktopname' van in de regio gebouwde woningen. Dit deed zich bijvoorbeeld duidelijk voor in Lansingerland, buurgemeente van Zuidplas. De opgave voor de gemeente Zuidplas is teruggebracht naar
Woningcorporatie Vestia moet op basis van onoordeelkundige aankoop van derivaten € 2 miljard vergoeden aan de banken. Dit bedrag wordt deels opgebracht door een landelijke heffing onder corporaties (€ 800 miljoen), door het verlagen van de bedrijfslasten en verkoop van woningen. De vestiging van Vestia in de gemeente Zuidplas beoogt 40 woningen per jaar te verkopen. 2
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
11
1.774 woningen (WBR 2010)3. Dit aantal is uitsluitend gebaseerd op natuurlijke groei van huishoudens bij migratiesaldo 'nul'. Nieuwbouw met een bovengemeentelijke opvangfunctie is hierbij buiten beschouwing gelaten. Er resteert dan nog een aantal van 180 woningen per jaar; een fractie van de oorspronkelijke plannen.
2.3
De regio Midden-Holland
De tien gemeenten in de regio Midden-Holland4 hebben in de Regionale Agenda Wonen hun visie op de ontwikkelingen op het terrein van het Wonen vastgelegd. Ook hebben zij aangegeven hoe zij de ontwikkelingen onderling willen afstemmen. De basis voor de onderlinge samenwerking is bevestigd in het onderzoek Verkenning regionale woningmarkt en samenhang5. In dit onderzoek is geconcludeerd dat regionale samenwerking wenselijk is vanwege de samenhang in de woningmarkt van de tien gemeenten. Deze samenhang blijkt vooral uit de migratiestromen tussen de gemeenten onderling enerzijds en met gemeenten uit omgeving anderzijds. De gemeente gedragen zich als het ware als één woningmarktgebied. De gemeenten willen de samenwerking inzetten om daarbij de woningproductie te waarborgen, de kwaliteit van de regio beter te benutten en te voorzien in de behoefte van specifieke doelgroepen. Zij willen daarmee bereiken dat de regio uit vitale gemeenten bestaat met een goed voorzieningenniveau, een sterke economie en bedrijvigheid en aantrekkelijke woonmilieus in heel Midden-Holland. De gemeenten delen het inzicht dat deze doelstelling beter kan worden gerealiseerd wanneer de regio over een aantrekkelijk woonklimaat beschikt. Dat wil zeggen: een diversiteit aan woningtypen en woonmilieus die zijn afgestemd op de woningbehoefte van de huishoudens in de regio. Verder streven de gemeenten in Midden-Holland naar een woningproductie die aansluit op de woningbehoeften en de aantrekkelijkheid van het woonklimaat bevordert.
Woningbehoefteraming (WBR) 2010. Provincie Zuid-Holland. Deze raming maakt deel uit van de periodiek door de provincie opgestelde huishoudens en woningbehoeftenprognose. Uitgangspunt voor de toename is natuurlijke ontwikkeling bij migratiesaldo 'nul'. 4 De regio Midden-Holland bestaat uit de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, Nederlek, Ouderkerk, Schoonhoven, Vlist, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. 5 Regionale Agenda Wonen Midden-Holland; Visie op Wonen, basis voor samenwerking, 14 maart 2013. 3
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
12
Figuur 2.1
Hoofdlijnen uit de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland Midden Holland
Bron: Regionale gionale Agenda Wonen Midden-Holland Midden (2013)
Urgente bouwplannen Daarnaast wensen de gemeenten rekening te houden met verplichtingen die voor de gemeenten ten in de regio van toepassing zijn. Deze verplichtingen zijn tot uitdrukking gebracht in de maatschappelijk lijk of financieel urgente bouwplannen. Bij een maatschappelijke urgentie zijn de woningen nodig om aan een dringende maatschappelijke vraag te voldoen (bijvoorbeeld om te voorzien in een concrete woningbehoefte of om grootschalige plannen doorgang te kunnen en laten vinden). Bij de financiële urgentie is sprake van financiële verplichtingen die met betrekking betrekking tot de bouwprojecten al zijn aangegaan. In de gemeenten Schoonhoven, Bergambacht Bodegraven-Reeuwijk Bodegraven Reeuwijk en Waddinxveen bedraagt het aantal urgent te bouwen bouwen woningen minimaal het tweevoudige van de woningproductie die volgens het provinciale woningbouwprogramma uit 2010 (WBR 2010) zou moeten worden gerealiseerd. In de gemeente Zuidplas zijn voor 2.639 woningen urgente plannen gemaakt (150% van de provinciale provinciale woningbehoeftenraming van 1.774 woningen). Uit het gegeven dat het aantal door de gemeenten opgegeven urgente plannen groter is dan het aantal woningen dat bij migratiesaldo nul geproduceerd zou moeten worden, leidt de provincie af dat de meeste gemeenten gemeenten nog onvoldoende heeft gekeken naar de potentiële marktopname en de daaruit voortvloeiende het prioritering, fasering of reducering van plannen heeft gemaakt.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
13
Tabel 2.1
Vergelijking van de kwalitatieve opgaven in de regio
Bergambacht Bodegra ven-Reeuwi jk Bos koop Nederl ek Ouderkerk Schoonhoven Vli s t Subtota a l 1 Gouda Wa ddi nxveen Zui dpl a s Subtota a l 2 Totaal Midden-Holland
Regi ona l e behoefte Vol gens RAW 309 1.259 798 476 214 200 294 3.550 3.950 1.300 1.834 7.084 10.634
WBR 2010 194 1.025 745 407 212 235 237 3.055 3.544 1.114 1.774 6.432 9.487
Urgente pl a nnen 615 2.024 1.052 785 193 777 373 5.819 2.213 2.845 2.639 7.697 13.516
Urgente pl a nnen a l s percenta ge va n WBR 320% 200% 140% 190% 90% 330% 160% 190% 60% 260% 150% 120% 140%
Bron: Provinciale reactie op de concept regionale agenda wonen Midden-Holland dd. 21-02-2013 Gemeenten behorend tot Subtotaal 2 hebben een (boven)regionale opgave, waardoor de percentages in de vierde kolom anders geïnterpreteerd moeten worden dan bij de overige gemeenten het geval is. RAW=Regionale Agenda Wonen (2013) WBR=Provinciale Woningbehoefteraming
Daarnaast benadrukt de provincie dat het woningmarktgebied Midden-Holland feitelijk toch uit meerdere subregionale woningmarkt bestaat, waardoor woningbouwprogramma's niet overdraagbaar zijn. In het bijzonder noemt de provincie hierbij de gemeente Gouda en de gemeente Zuidplas. Gouda heeft slechts 60% van het WBR met een urgente plannen ingevuld. Dit aantal kan echter niet elders worden gecompenseerd, omdat de opgave overwegend stedelijke woonmilieus betreft. Voor de Zuidplaspolder geldt dat een groot deel van het oorspronkelijke bouwprogramma van 7.000 woningen tot 2020 als gevolg van de crisis is teruggebracht tot 1.400 woningen (20% van het oorspronkelijke aantal). Met andere woorden: de overloop vanuit de Zuidvleugel van de Randstad naar de gemeente Zuidplas wordt onder de huidige omstandigheden niet realistisch geacht, waardoor de woningbouw beperkt zou moeten blijven tot de lokale opgave.
2.4
De gemeente Zuidplas
De gemeente Zuidplas heeft in 2011 onderzoek laten verrichten naar de marktsituatie. In het onderzoek werd gebruik gemaakt van analyses die voor de herindeling waren verricht voor de voormalige gemeenten Moordrecht en Zevenhuizen-Moerkapelle. Voor Nieuwerkerk aan den IJssel is aanvullend gericht onderzoek uitgevoerd.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
14
Op basis van dit onderzoek heeft de gemeente het visiedocument Wonen in de dorpen van de gemeente Zuidplas (2011) geformuleerd. Daarin onderscheidde de gemeente drie groeiscenario's: • Migratiesaldo 'nul' (110 woningen per jaar); • Autonoom 'plus' (400 woningen per jaar); • Schaalsprong-Zuidvleugelopgave (870 woningen per jaar). Tabel 2.2
Benoemde grotere woningbouwlocaties in de gemeente Zuidplas
Essezoom-Laag Vijfakkers-Noord Zevenhoven-Zuid* Moerkapelle-Oost* Nieuwerkerk-Noord Westlob Rode Waterparel Totaal
Autonoom 550 320
870
ISP
1.200 500 1.800 500 4.000
Structuurvisie (2012) 550 320 1.200 500
} 1.400 3.970
*) Deze locaties zijn ook gedeeltelijk bestemd voor opvang van de lokale woningebehoefte.
Hierbij werd het scenario Migratiesaldo 'nul' als het absolute minimum beschouwd en werd de voorkeur gegeven aan Autonoom 'Plus'. Overwegingen waren daarbij dat bij een omvangrijker nieuwbouw meer differentiatie op planniveau mogelijk is en dat meer financiële armslag ontstaat voor structuurversterking van de dorpen en haar voorzieningen. Om te kunnen voorzien in nieuwbouwlocaties heeft de gemeente locaties benoemd (en gronden aangekocht). Met het oog op de autonome ontwikkeling was al voorzien in de locaties Essezoom-Laag en Vijfakkers-Noord. In het Intergemeentelijk structuurplan (ISP 2006) kwamen daar vier nieuwe locaties bij (zie tabel 2.2). In de structuurvisie (vastgesteld in november 2012) is rekening gehouden met lagere aantallen op enkele van deze locaties. Inmiddels laat zich aanzien dat de crisis, zeker op de woningmarkt, is verhevigd. De buurgemeente Lansingerland heeft ervaren dat doorbouwen in slechte tijden tot afzetproblemen (en daardoor hoge kosten) leidt. De gemeente Zuidplas neigt er nu naar zich meer te richten op een voorzichtiger scenario. De Woningbouwraming uit 2010 (circa 180 woningen per jaar) wordt daarbij door de provincie als richtlijn gesuggereerd. Daarbij is de nieuwbouw vooral gericht op de lokale woningbehoefte. Of Zuidplas helemaal niets kan betekenen voor huishoudens buiten de regio, valt echter nog te bezien. We beantwoorden deze vraag in de volgende hoofdstukken, wanneer we de kwantitatieve en kwalitatieve vraag nader belichten.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
15
3. Ontwikkeling van het aantal huishoudens 3.1
Prognosemodellen
In het vorige hoofdstuk is de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose uit 2010 al genoemd. Sindsdien zijn echter ook nieuwe prognoses verschenen, zoals die van het CBS (PEARL) en de Primosprognose. Zowel de Primos- als de Pearlprognose gaan nog steeds uit van een aanzienlijke groei van de gemeente Zuidplas. De Pearlprognose van het CBS gaat uit van een toename van het aantal huishoudens in de gemeente van 16.200 in 2012 tot 20.900 in 2020. Een toename van 4.700 in acht jaar (587 woningen per jaar). De ontwikkeling in de Primos prognose kent dezelfde orde van grootte: dit model gaat uit van een aantal huishoudens van 16.100 naar 20.200 in dezelfde periode (toename van 4.100 woningen (512 woningen per jaar). De aantallen staan in contrast met de uitkomsten van de provinciale prognose. Figuur 3.1
Ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente Zuidplas volgens verschillende jaargangen van de Primosprognose (rechts een uitvergroting voor de periode 2012-2020)
29.000
21000
27.000
20000
25.000
23.000 2008 2010 2012
21.000
huishoudens
huishoudens
19000
2010 18000 2012
17000 19.000
16000 17.000
15000
15.000
2012 2012
16
20
24
28
32
36
14
16
18
20
40
jaartal
jaartal
Bron: Primosprognoses voor de jaren 2008, 2010 en 2012
Het is opmerkelijk dat de huishoudensprognoses door de jaren heen een sterke stijging te zien geven, terwijl de markt vanaf 2008 juist geconfronteerd wordt met een achterblijvende vraag. Deze verwondering geldt misschien nog het meest voor de recente Primosprognose, die in september 2012 is gepubliceerd. Dit onderstreept nog eens hoezeer aannamen over nieuwbouw van invloed zijn op het verwachte aantal huishoudens in de gemeente. Het aantal nieuw te bouwen woningen waarmee in het Primosprognosemodel is gerekend, bedraagt anno 2012 circa 400 en neemt toe tot circa 600 rond 2020. In het model wordt er vanuit gegaan dat rond 2020 het maximum aantal woningen per jaar wordt bereikt. Vanaf 2020 daalt dit aantal geleidelijk tot circa 300 woningen per jaar in 2030 (zie figuur 3.2).
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
16
We moeten concluderen dat bij het opstellen van zowel de Pearl- als de Primosprognose nog geen rekening is gehouden met de achterblijvende vraag vanuit de woningmarkt, hetgeen door de provincie de 'marktopname' wordt genoemd. Bij deze systematiek rekenen we immers met geheel andere aantallen (circa 180 woningen per jaar), terwijl de gemeente Zuidplas urgente woningbouwplannen heeft die neerkomen op een volume van 330 woningen per jaar. Figuur 3.2
Aanname van het aantal jaarlijks te bouwen woningen in de gemeente Zuidplas volgens de Primosprognose
Bron: Primosprognose 2012
3.2
Kwalitatieve verandering: minder huishoudens met kinderen
De prognoses geven niet alleen een beeld van het aantal huishoudens, maar ook van de samenstelling van de huishoudens in de komende jaren. Het opmerkelijke feit doet zich hier voor dat tussen 2009 en 2012 grote verandering is opgetreden in de verwachte samenstelling van de huishoudens. Terwijl in de prognose van 2009 nog uitgegaan werd van 51% gezinnen met kinderen in het totale aantal huishoudens (afnemend tot 44% in 2020), wordt in de prognose van 2012 uitgegaan van 36% gezinnen met kinderen, hetgeen tot in 2020 nagenoeg op hetzelfde niveau blijft. Dit betekent dat de woningvoorraad rond 2020 meer dan aanvankelijk werd aangenomen, geschikt dient te zijn voor niet-gezinshuishoudens, zoals alleenstaanden en stellen zonder kinderen.
3.3
Houdbaarheid van de woningbehoeftenprognoses
In oktober 2011 is door ABF Research6, de leverancier van de Primosprognose een onderzoek uitgevoerd naar de houdbaarheid van de woningbehoeftenprognoses in de Noordvleugel van de Randstad. Dit onderzoek vond plaats in opdracht van de Tweede Kamer (Motie De Rouwe). Net als in de Zuidvleugel is hier tot 2040 een enorme groei van de woningbehoefte voorzien. In totaal gaat het om het toevoegen van 400.000 woningen, waarvan ongeveer de helft in de gemeenten Amsterdam, Almere en Utrecht. En ook hier laat de praktijk een Groenemeijer, L., H. den Otter en G. van Leeuwen (2011) Houdbaarheid woningbehoefteprognoses Noordvleugel. Delft, ABF Research. 6
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
17
tegengestelde beweging zien en zijn eenmaal gebouwde woningen maar moeilijk afzetbaar. Het onderzoek bestond, naast het aangeven van enkele technische gevoeligheidsanalyses, vooral ook uit gesprekken met experts in demografie en woningmarkt vanuit zowel de universitaire wereld als de woningmarktpraktijk. Deze experts wijzen erop dat geboorte, sterfte, migratie en huishoudensvorming structurele processen zijn die zich niet of nauwelijks laten beïnvloeden door problemen op de woningmarkt. Zij onderkennen dat de woningbouwproductie de komende jaren als gevolg van de veranderde situatie op de woningmarkt laag zal blijven en dat het woningtekort verder zal oplopen. Zij verwachten dat er op termijn een nieuw evenwicht op de woningmarkt ontstaat, waarna een inhaalvraag zal optreden. De conclusie luidt dat de prognoses voor de wat langere termijn niet behoeven te worden aangepast. Interessant voor de gemeente Zuidplas is wat de experts denken over de positie van Almere. Net als Zuidplas ligt Almere op enige afstand van grote steden. In het algemeen merken zij op dat voor wat betreft de te verwachten vraagontwikkeling op het lage schaalniveau meer onzekerheden van toepassing zijn, vooral omdat op dit lagere schaalniveau kwalitatieve kenmerken van de woonsituatie een rol spelen, die vooral zwaar wegen bij de woonconsument. Men beveelt aan daarom ook te kijken naar het vestigingsklimaat voor bedrijven, de aantrekkelijkheid van de woonmilieus (consumentenvoorkeuren), de beschikbaarheid van bouwprojecten en de bestaande woningvoorraad, het onderwijs en de mate van bereikbaarheid (ontsluiting via auto- en spoorwegen).
3.4
Samenvatting
De uitkomsten van de provinciale Woningbehoefteraming (WBR 2010) staan in schril contrast tot die van de landelijk vaak gebruikte prognoses Primos en Pearl. Het substantiële verschil wordt verklaard door het al dan niet betrekken van een bovenlokale woningbouwopgave in de aannamen over het aantal te bouwen woningen. Met name voor de gemeente Zuidplas doet dit verschil zich voor, omdat de provincie eerder de Zuidplaspolder als overloopgebied vanuit de Zuidvleugel van de Randstad beschouwde. Ingegeven door de marktomstandigheden zijn de aannamen volledig teruggebracht tot 'migratiesaldo nul'. Met het oog op de discussie die in de Noordvleugel van de Randstad is gevoerd, kan worden betoogd dat voorzichtigheid voorlopig wenselijk is, maar dat vraagontwikkeling onverminderd zal voortgaan, zodat de conclusies uit het Primosprognose op termijn zullen worden gerealiseerd. Daarbij is het van belang dat Zuidplas gunstig gelegen is (ligging aan A12 en A20 en spoorlijn Rotterdam-Gouda) en de gemeente blijft werken aan een aantrekkelijk woonmilieu. De vraag is echter of Zuidplas helemaal niet in staat is om (al eerder) vestigers vanuit de Zuidvleugel (en met name Rotterdam) aan te trekken. We gaan dit na in het volgende hoofdstuk.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
18
4. Herkomst van vestigers en de invloed van nieuwbouw 4.1
Inleiding
De gemeenten die samen de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland hebben opgesteld, hebben benoemd dat nieuwbouw van belang is voor het tegengaan van (gedwongen) vertrek uit de gemeenten. Voor de gemeente Zuidplas geldt dat deze gemeente een taak toebedeeld heeft gekregen in de opvang van regionale woningzoekenden. Elders in de Zuidvleugel van de Randstad kunnen de komende decennia onvoldoende woningen worden gebouwd voor de plaatselijke behoefte zodat in een opvang in de Zuidplaspolder is voorzien. In dit hoofdstuk gaan we na de migratiestromen naar Zuidplas en omringende gemeenten verlopen, zodat we kunnen nagaan welke verwachtingen van de vestiging vanuit andere gemeenten mogen hebben.
4.2
Relatieve voorkeur voor de gemeente Zuidplas
Algemene theorieën over verhuisgedrag gaan ervan uit dat de kans op verhuizing naar een andere gemeente afneemt, naarmate deze gemeente verder van de oorspronkelijke gemeente verwijderd is. Om deze reden zou Capelle aan den IJssel voor huishoudens uit Rotterdam aantrekkelijker zijn dan Nieuwerkerk aan den IJssel. We zullen nagaan in hoeverre dat feitelijk het geval is. De kans op een vestiging wordt bepaald door het aantal woningen dat jaarlijks in de gemeente vrijkomt (dit is het aantal vrijkomende woningen in de bestaande voorraad vermeerderd met het aantal nieuwbouwwoningen). Daarnaast is het natuurlijk zo dat het aantal vestigers uit een gemeente potentieel groter is wanneer de gemeente meer huishoudens telt. Het resultaat is weergegeven in navolgende tabel. We zien dat de kans dat een huishouden zich in Zuidplas vestigt vooral groot is bij huishoudens die momenteel in Capelle aan den IJssel, Waddinxveen, Gouda of Ouderkerk wonen. De aantallen in de tabel hebben betrekking op het aantal vestigers in een gemeente, rekening houdend met het aantal vrijkomende woningen in deze gemeente en met het aantal verhuizende huishoudens in de gemeente van herkomst. Het laatste is van belang om te voorkomen dat grote gemeenten (zoals Den Haag of Rotterdam) onterecht worden 'voorgetrokken'.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
19
Tabel 4.3
Kans op vestiging in Zuidplas en aangrenzende gemeente per 1000 huishoudens in de vertrekgemeente
Capelle aan den IJssel Waddinxveen Gouda Ouderkerk Boskoop Vlist Bodegraven-Reeuwijk Krimpen aan den IJssel Lansingerland Rijnwoude Nederlek Rotterdam Bergambacht Zoetermeer Nieuw-Lekkerland Schoonhoven Schiedam Liesveld Zoeterwoude Cromstrijen Rijswijk Ridderkerk Alphen aan den Rijn Pijnacker-Nootdorp Vlaardingen
Zuidplas 0,14 0,14 0,12 0,11 0,05 0,04 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,02 0,02 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01
Gouda 0,02 0,19 0,00 0,15 0,11 0,24 0,20 0,01 0,01 0,02 0,03 0,01 0,10 0,01 0,03 0,08 0,01 0,01 0,01 0,00 0,01 0,00 0,02 0,01 0,01
Waddinxveen 0,01 0,00 0,16 0,04 0,52 0,04 0,08 0,01 0,01 0,07 0,01 0,01 0,02 0,02 0,06 0,02 0,00 0,01 0,01 0,00 0,01 0,00 0,04 0,01 0,00
Lansingerland 0,04 0,02 0,01 0,01 0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 0,01 0,01 0,05 0,00 0,05 0,01 0,00 0,03 0,00 0,01 0,01 0,02 0,01 0,00 0,09 0,02
Capelle 0,00 0,01 0,02 0,07 0,01 0,01 0,01 0,15 0,02 0,00 0,08 0,09 0,02 0,01 0,00 0,01 0,03 0,01 0,00 0,01 0,00 0,02 0,00 0,00 0,02
Uit deze tabel blijkt duidelijk dat de afstand tot andere gemeenten samenhangt met de kans op vestiging. Tevens valt op dat de positie van de Zuidvleugel van de Randstad (om deze reden) beperkt is. Capelle aan den IJssel mag dan weliswaar tot de Rotterdamse regio behoren, maar is net als Waddinxveen, Gouda en Ouderkerk aan den IJssel een buurgemeente. De conclusie die hieruit getrokken kan worden is dat vooral de afstand bepalend is voor de kans op vestiging, hetgeen betekent dat Rotterdam niet van nature een donorgemeente voor Zuidplas is. De kans op een verhuizing vanuit van een huishouden uit Rotterdam naar Capelle aan den IJssel is ongeveer driemaal zo groot als verhuizing naar Zuidplas (zie tabel 4.1).
4.3
Het effect van nieuwbouw op vestiging
De verhuizingen in de vorige paragraaf hadden betrekking op alle typen verhuizingen: zowel naar nieuwbouw- als naar bestaande woningen. In de praktijk zullen veel verhuizingen gericht zijn geweest op bestaande woningen omdat daarvan gemiddeld 7% jaarlijks op de markt komt. Het aandeel dat door middel van nieuwbouw wordt toegevoegd is kleiner en veelal minder dan 1% van de bestaande voorraad. Om het effect van nieuwbouw op vestiging na te gaan, is nagegaan of nieuwbouw een relatie vertoont met extra vestiging vanuit een gemeente. In het navolgende voorbeeld gaan we na of het aannemelijk is dat nieuwbouw in de gemeente Zuidplas vestiging vanuit
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
20
Rotterdam oproept. Om deze vraag te beantwoorden is gekeken naar het aantal vestigingen vanuit Rotterdam en het aantal nieuw gebouwde woningen vanaf het jaar 2000. Elke stip in onderstaande figuren stelt een combinatie voor van deze gegevens in een bepaald jaar. We zien dat de verhuizingen vanuit Rotterdam naar Capelle aan den IJssel nauwelijks zullen zijn beïnvloed door de nieuwbouw. Hoeveel of hoe weinig er ook werd gebouwd in deze gemeente; het aantal vestigers varieerde steeds rond de 2000. De relatie tussen beide grootheden is dan ook nagenoeg nul. Dit zal betekenen dat veel vestigers uit Rotterdam zich oriënteren op de bestaande woningen. Vanuit de huursector is dit begrijpelijk, aangezien Capelle aan den IJssel gebruik maakt van hetzelfde woonruimteverdeelsysteem als Rotterdam. Rotterdammers zullen daarnaast naar verwachting ook in de koopsector meer geïnformeerd worden over de mogelijkheden in Capelle aan den IJssel vanwege advertentiestromen en oriëntaties van makelaars. Anders is dit verband bij de vestiging in gemeente Zuidplas. Over de periode 2000 tot en met 2011 zien we dat nieuwbouw van 100 woningen ongeveer 30 vestigers (circa 15 huishoudens) vanuit Rotterdam oplevert. Voorzichtig gezegd lijkt nieuwbouw in de gemeente Zuidplas zelfstandig verhuisstromen vanuit Rotterdam te kunnen genereren. Figuur 4.1
Samenhang tussen het aantal nieuw gebouwde woningen en het aantal inwoners van Rotterdam dat zich in de gemeente vestigt
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
21
In de bijlage zijn deze verbanden ook weergegeven voor de relaties van Rotterdam met Lansingerland, Waddinxveen en Gouda. De relaties met de laatste twee gemeenten zijn niet sterk, in tegenstelling tot Lansingerland, waar 100 nieuwgebouwde woningen ruim 60 vestigers (een kleine 30 huishoudens) aantrekken. Een kanttekening hierbij is dat de relatie minder betrouwbaar is; er komen jaren voor van een hoge productie en een lage vestiging. Het zal niet verbazen wanneer het gaat om jaren uit de periode na 2008, toen de crisis toesloeg.
4.4
Samenvatting
Uit het bovenstaande valt te concluderen dat nieuwbouw in de gemeente Zuidplas zeker interessant zal zijn voor inwoners vanuit de Zuidvleugel van de Randstad. Als voorbeeld zijn we de relatie nagegaan tussen nieuwbouw in de gemeente en de vestiging vanuit Rotterdam. Op basis van het verleden mogen we verwachten dat de bouw van 100 woningen de vestiging van 30 Rotterdammers zal opleveren. Natuurlijk zullen andere omstandigheden dit aantal beïnvloeden. De ontwikkelingen die zich in Lansingerland hebben voorgedaan (nieuwbouw in een crisisperiode) zal ook in Zuidplas nadelige effecten hebben. Anderzijds kan, zodra Zuidplas gaar bouwen voor de behoefte uit de Zuidvleugel, de vestiging vanuit Rotterdam in Zuidplas worden gestimuleerd. Zo zal het, zowel voor de koopals de huursector, van belang worden de vrijkomende woningen te adverteren in de regio rond Rotterdam. Indien de gemeente Zuidplas haar groei wil maximaliseren, zou dit zowel voor de nieuw te bouwen als de bestaande woningen moeten gelden. Het vestigingspatroon zal dan meer gaan lijken op dat wat Capelle aan den IJssel met Rotterdam heeft: een groter volume gecombineerd met een beperktere focus op nieuwbouw.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
22
5. Kwalitatieve woningbehoefte 5.1
Vraag en aanbod volgens reeds verrichte onderzoeken
De actuele kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Zuidplas is niet op basis van één recent onderzoek vast te stellen. Wel zijn onderzoeken uitgevoerd in de afzonderlijke voormalige gemeenten Moordrecht (2007), Zevenhuizen-Moerkapelle (2009) en Nieuwerkerk aan den IJssel (2011). Op basis van deze onderzoeken is vastgesteld dat er een tekort bestond aan meergezinswoningen, zowel in de huur- als in de koopsector. Daarentegen waren er ruimschoots voldoende eengezinswoningen in beide sectoren. In totaal waren er per saldo circa 275 woningen te weinig beschikbaar om alle voorgenomen verhuizingen te laten plaatsvinden. Sindsdien is er echter veel veranderd. Er zijn woningen bijgebouwd en gesloopt, huurwoningen veranderd in koopwoningen, het aantal huishoudens is toegenomen en de woonwensen zijn (onder andere als gevolg van de crisis) veranderd. We beginnen met het laatste.
5.2
Verandering in woonvoorkeuren
Om de veranderingen in de woonvoorkeuren te meten, kunnen we gebruik maken van recente gegevens over de woningbehoefte uit het WoonOnderzoek Nederland 2012. Dit onderzoek is in 2012 zodanig gehouden, dat zowel voor de gemeente Gouda als de regio Midden-Holland als geheel betrouwbare conclusies over vraag en aanbod op de markt getrokken kunnen worden. De resultaten van de editie 2012 zijn vooral interessant, omdat de woonconsument zich reeds enkele jaren bewust is van de crisis op de woningmarkt en de consequenties daarvan. Dit is veel sterker het geval dan in 2009, bij het vorige WoonOnderzoek, toen de woonconsument veelal dacht dat de crisis betrekkelijk snel weer voorbij zou zijn. Van het WoonOnderzoek is in het kader van onze vraagstelling vooral interessant welke verschuiving zich tussen 2009 en 2012 heeft voorgedaan. Dit kan alleen worden bepaald aan de hand van de resultaten van de regio Midden-Holland als geheel7 (zie tabel 5.1).
7
We kunnen immers niet verder inzoomen naar individuele gemeenten (behalve eventueel Gouda).
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
23
Tabel 5.1
Vraag naar woningen in de regio Midden-Holland volgens de WoonOnderzoeken 2009 en 2012 Vraa g 2009 (n)
Vra ag 2009 (%)
Vra ag 2012 (n)
Vra ag 2012 (%)
Ontwi kkeli ng (n)
Ontwi kkel i ng (%)
HUUR eengezi ns tot € 375
209
1%
286
1%
77
0%
eengezi ns € 375 - 575
1405
8%
1063
5%
-342
-3%
eengezi ns va na f € 575 meergezi ns tot € 375
742 624
4% 3%
732 3616
4% 18%
-10 2992
0% 15%
meergezi ns € 375 - 575
2878
16%
3280
16%
402
0%
meergezi ns vanaf € 575 Tota al huur
2559 8417
14% 45%
1526 9504
8% 47%
-1033 1087
-6% 2%
KOOP
0%
eengezi ns tot € 170.000
0%
709
4%
656
3%
-53
-1%
2112 5357
11% 29%
2717 4492
13% 22%
605 -865
2% -7%
meergezi ns tot € 170.000
900
5%
1064
5%
164
0%
meergezi ns € 170-240.000 meergezi ns vanaf € 240.000
257 799
1% 4%
496 1395
2% 7%
239 596
1% 3%
eengezi ns € 170-240.000 eengezi ns vanaf € 240.000
Tota al koop
10134
55%
10820
53%
686
-2%
totaa l
18551
100%
20324
100%
1773
0%
Bron: WoonOnderzoek 2009 en 2012, bewerking Questan
In vergelijking met 2009 vallen de volgende ontwikkelingen op: • Het aantal potentiële verhuizers is met 9% sterker gestegen dan het aantal huishoudens. Dit wijst erop dat de druk op de woningmarkt is toegenomen (zie tabel 5.1); • Er heeft een lichte verschuiving plaatsgevonden van koop naar huur. In vergelijking met 2009 worden nu 1.000 huurwoningen en circa 690 koopwoningen meer gevraagd. • Goedkope meergezinswoningen worden veel vaker gevraagd dan in 2009. Het aantal procentpunten steeg met maar liefst 14; • De vraag naar dure koopwoningen is afgenomen van 29 naar 22%; • Vooral starters hebben hun vraag danig bijgesteld. In plaats van (dure) koopwoningen vraagt men nu vooral meergezinshuurwoningen en middeldure eengezinskoopwoningen. Ook doorstromers laten een wat ander wenspatroon zien. Bij hen ligt de nadruk nu sterker op goedkope meergezinshuurwoningen en duurdere meergezinskoopwoningen (zie Bijlage 4). In de volgende paragraaf betrekken we de veranderingen in de vraag naar huur- en koopwoningen bij het berekenen van de tekorten en overschotten.
5.3
Nieuwbouw, sloop en verkoop
In de nieuwbouw die vervolgens is gerealiseerd, lag het accent in de koopsector in Zevenhuizen en Moerkapelle niettemin weer op het realiseren van eengezinswoningen (zie tabel 5.2b). In de huursector zijn hier vooral meergezinswoningen gebouwd. In Moordrecht bestond de toevoeging eveneens vooral uit meergezinswoningen. Een deel van de gebouwde eengezinswoningen vormde daar de compensatie van de gesloopte woningen. In
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
24
Nieuwerkerk aan den IJssel werd het bestaande tekort vooral gecompenseerd door de bouw van 80 huurappartementen. Met behulp van de nieuwbouw van 435 woningen lijkt het woningtekort dat in 2010 bestond (circa 275 woningen), te zijn gecompenseerd. Wanneer we echter rekening houden met sloop en verkoop van woningen (tabel 5.2c), lijkt zich een overschot van circa 120 woningen voor te doen (tabel 5.2d). Maar er spelen nog meer relevante ontwikkelingen een rol.
5.4
Huishoudenstoename
Ten slotte is nog een correctie nodig door de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente. De groei van het aantal huishoudens bedroeg de afgelopen jaren jaarlijks circa 0,7% (115 huishoudens). Hierbij deed zich een afname van de bevolking voor. De Provincie heeft becijferd dat de toename jaarlijks circa 180 dient te bedragen om migratiesaldo 'nul' te realiseren. In twee jaar tijd is de behoefte dus met 360 toegenomen. We hebben verondersteld dat vraag naar huurwoningen op dezelfde wijze verdeeld is als in de woningvoorraad als geheel. Alles bij elkaar genomen is het aannemelijk dat er in de gemeente een tekort bestaat aan circa 230 woningen. Dit tekort betekent dat huishoudens beperkt worden in de het realiseren van verhuiswensen binnen de gemeente, waardoor zij gedwongen kunnen worden naar elders te vertrekken of de verhuiswens uit te stellen. Uiteraard geldt dit vooral in Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel. In Zevenhuizen en Moerkapelle is immers sprake van een groter (theoretisch) aanbod dan vraag. Verder bestaat het tekort vooral uit huurwoningen. Koopwoningen zij er per saldo voldoende8.
Uit het woningmarktonderzoek Zevenhuizen en Moerkapelle (Companen, 2009) bleek dat een deel van de gewenste eengezinswoningen geschikt dienen te zijn voor ouderen (nultredenwoningen). In de huursector ging het om 33% van de vraag naar eengezinshuurwoningen, in de koopsector om 20%. 8
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
25
Tabel 5.2
Ontwikkelingen van vraag en aanbod van woningen in Zuidplas (na 2010)
Ni euwerkerk Zevenhui zena a n den Moerka pell e Moordrecht IJs s el Tota a l a) Balans vraag en aanbod in 2010 (Bron: Woningmarktrapportage 2011, hst 6) Huur egw 18 38 168 mgw -27 -242 -203 Koop egw 46 229 -21 mgw -47 -137 -96 Tota a l -10 -112 -152
224 -472 254 -280 -274
Bron: Overzicht sloop en nieuwbouw van gemeenten Zuidplas. Egw=eengezinswoning (grondgebonden);mgw=meergezinswoning (gestapeld)
b) Nieuwbouw na 2010 Huur egw mgw Koop egw mgw Tota a l
9 32 169 39 249
55 44 16 0 115
0 80 4 0 84
64 156 189 39 448
-10 10
-40 -19 19
-14 14
-40 -43 43
Bron: opgave woningcorporaties
c) Andere maatregelen na 2010 Sl oop huur egw Verkoop huur egw Aa nkoop koop egw
d) Huidige balans actueel vraag en aanbod (excl. Huishoudens- en woonwensontwikkeling) Ni euwerkerk Zevenhui zena a n den Moerka pell e Moordrecht IJs s el Tota a l Huur egw 17 34 154 mgw 5 -198 -123 Koop egw 225 264 -3 mgw -8 -137 -96 Tota a l 239 -37 -68
205 -316 486 -241 134
e) Veranderingen in aantal huishoudens en woonvoorkeuren Toena me hui s houdens met huurvra a g* 34 Toena me hui s houdens met koopvra a g 52 groei huurvra a g (woonvoorkeuren) 22 groei koopvra a g (woonvoorkeuren) -22
28
81
144
42 17 -17
122 51 -51
216 90 -90
Ontwi kkeli ng huurwoni ngen Ontwi kkeli ng koopwoningen
-45 -25
-132 -71
-234 -126
-56 -30
f) Resultaat
Huur Koop Tota a l
egw mgw egw mgw
Ni euwerkerk Zevenhui zena a n den Moerka pell e Moordrecht IJs s el Tota a l -25 0 55 -9 -209 -156 197 241 -69 -10 -139 -101 153 -107 -271
30 -375 369 -250 -226
*) Verdeling over huur en koop evenredig aan de verdeling in de woningvoorraad in de gemeente
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
26
5.5
Ontwikkelingen op de lange termijn
Tot nu toe zijn de tekorten en overschotten berekend voor de actuele woningbehoefte. Daarbij gaat het dus om de woningen die nodig zijn om de door de lokale bevolking gewenste verhuizingen in de komende twee jaar te kunnen realiseren. Aanvullend hierop verandert het wensenpatroon omdat de huishoudens geleidelijk aan van samenstelling veranderen. Processen als vergrijzing en huishoudensverdunning leiden tot zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve verandering van de vraag. In het woningmarktonderzoek uit 2011 zijn deze effecten berekend. Op basis van nieuwe inzichten, kunnen deze echter ook worden geactualiseerd. Deze inzichten betreffen: • het uitgangspunt dat het aantal huishoudens, uitgaande van migratiesaldo 'nul' met circa 180 per jaar toeneemt; • het gegeven dat momenteel aanzienlijk minder koopwoningen worden gevraagd dan in 2009. We hebben dit effect voor de helft meegerekend, omdat we ervan uitgaan dat de vraag naar koopwoningen voor 2020 weer zal bijtrekken. Door de huishoudensveranderingen zal de vraag zich naar verwachting als volgt ontwikkelen. Tabel 5.3 maakt duidelijk dat de vraag zich sterker dan in het onderzoek uit 2011 richt op (meergezins)huurwoningen. De totale vraag naar huurwoningen stijgt tot 2020 met circa 800. Aanvullend hierop worden koopwoningen gevraagd. Hierbij gaat het om circa 470 woningen, waarvan tweederde uit eengezinswoningen bestaat. Tabel 5.3
Langetermijneffecten woningbehoefte (tot 2020) Zevenhuizen en Moerkapelle
huur koop Totaal
5.6
Moordrecht
Nieuwerkerk aan den IJssel
Totaal
egw
110
15
105
230
mgw
15
135
415
565
egw
135
75
100
310
mgw
10
15
135
160
270
240
750
1.260
Samenvatting
Nadat we in de vorige hoofdstukken hebben gekeken naar de ontwikkeling van de kwantitatieve woningbehoefte op de langere termijn, staat nu de actuele behoefte centraal. Deze actuele behoefte geeft aan welke woningen nodig zijn om de door de lokale bevolking gewenste verhuizingen mogelijk te maken. Daarom hebben we in dit hoofdstuk de vraag naar en aanbod van woningen in de gemeente Zuidplas geactualiseerd op basis van de ontwikkelingen in 2010 en 2011. Globaal kunnen we concluderen dat er nog steeds een actueel tekort is van circa 230 woningen. Dit tekort bestaat vooral uit huurwoningen. Het aantal koopwoningen is licht hoger dan de vraag vanuit de lokale bevolking. Door de verschuiving in de opstelling van de van consumenten in de regio (zoals blijkt uit het WoonOnderzoek Nederland) is het tekort
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
27
aan huurwoningen verder toegenomen. Daarnaast doet zich een voortgaande groei van huishoudens voor. Jaarlijks zijn hiervoor circa 180 woningen nodig. Ook vanuit deze ontwikkeling zijn er op termijn meer huur- dan koopwoningen nodig. De huurwoningen dienen overwegend meergezinswoningen te zijn; de koopwoningen worden het meest als eengezinswoning gewenst.
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
28
Bijlage 1: Pearl huishoudensprognose van 2011 voor de jaren 2012, 2020, 2030 en 2040 Gemeente Alblasserdam Albrandswaard Alphen aan den Rijn Barendrecht Bergambacht Bernisse Binnenmaas Bodegraven-Reeuwijk Boskoop Brielle Capelle aan den IJssel Cromstrijen Delft Dirksland Dordrecht Giessenlanden Goedereede Gorinchem Gouda Graafstroom s-Gravenhage Hveld-Giessendam Hellevoetsluis H.I.Ambacht Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Korendijk Krimpen aan den IJssel Lansingerland Leerdam Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg Liesveld Lisse Maassluis
2012 7.7 10.4 31.5 18.6 3.9 5.3 12.4 13.2 6.2 7.1 30.0 5.4 53.0 3.4 54.3 5.7 4.5 15.5 31.5 3.4 243.5 6.9 17.5 11.4 9.1 10.3 24.8 4.4 11.9 20.9 8.5 61.4 11.6 34.4 3.7 9.7 14.4
2020 8.5 11.2 33.2 19.4 4.1 5.5 12.7 14.1 6.7 7.9 30.7 5.6 58.5 3.6 55.8 6.1 4.7 16.3 34.3 3.6 253.1 7.4 18.3 12.9 9.8 11.2 28.0 4.4 12.5 24.9 9.1 62.6 12.1 35.4 4.2 10.4 15.9
2030 9.1 11.9 35.0 20.0 4.5 5.6 13.0 15.1 7.2 8.3 31.8 5.8 62.0 3.9 57.1 6.5 4.7 16.7 37.4 3.7 265.2 8.1 18.7 14.2 10.7 12.2 31.6 4.4 13.2 29.2 9.4 65.1 12.5 37.4 4.7 11.1 17.2
2040 9.5 12.2 35.8 20.5 4.7 5.6 13.2 15.6 7.5 8.4 32.3 5.8 64.4 4.0 57.6 6.7 4.7 16.8 39.0 3.8 277.2 8.5 19.0 15.1 11.0 12.6 33.6 4.6 13.4 31.3 9.4 66.1 12.7 37.6 4.8 11.6 18.2
Gemeente Middelharnis Midden-Delfland Nederlek Nieuwkoop Nieuw-Lekkerland Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Oostflakkee Oud-Beijerland Ouderkerk Papendrecht Pijnacker-Nootdorp Ridderkerk Rijnwoude Rijswijk Rotterdam Schiedam Schoonhoven Sliedrecht Spijkenisse Strijen Teylingen Vlaardingen Vlist Voorschoten Waddinxveen Wassenaar Westland Westvoorne Zederik Zoetermeer Zoeterwoude Zuidplas Zwijndrecht
2012 7.6 7.1 5.9 10.6 3.4 11.4 6.7 10.0 4.5 9.6 3.2 13.7 19.1 20.1 7.4 23.9 305.8 35.9 5.3 10.1 32.5 3.8 14.6 33.4 4.0 10.5 10.6 11.4 39.6 6.2 5.0 53.6 3.1 16.2 19.8
2020 8.2 7.7 6.1 11.2 3.7 12.6 7.1 10.5 4.6 10.1 3.4 14.2 23.6 20.9 8.1 25.0 317.2 36.5 5.2 10.7 33.8 3.9 15.2 34.1 4.1 11.2 11.7 11.7 43.4 6.5 5.3 55.9 3.2 20.9 20.6
2030 8.8 8.3 6.5 12.0 4.0 13.4 7.5 10.8 4.7 10.6 3.6 14.7 27.6 21.9 9.1 26.2 333.6 37.0 5.1 11.3 34.8 4.1 15.9 35.0 4.1 11.8 12.6 12.2 46.9 6.7 5.5 59.2 3.3 25.8 21.6
2040 9.1 8.5 6.6 12.5 4.1 13.8 7.7 10.8 4.7 10.7 3.7 15.0 28.8 22.4 9.7 26.5 339.4 36.4 5.0 11.5 34.8 4.2 16.5 35.1 4.1 12.2 13.0 12.3 47.7 6.8 5.5 62.5 3.3 27.4 21.9
Bron: CBS, 2013
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
29
Bijlage 2: Aantal vestigers vanuit gemeenten in Zuid-Holland in Zuidplas en omringende gemeenten in de periode 2000 t/m 2011 van\na ar 's -Gravenhage
Gouda Zuidpla s 1802 671
Wa ddinx- La ns inveen gerla nd Capelle 459 2168 907
van\na ar Midden-Delfland
Gouda Zuidpla s 23 22
Wa ddi nx- La ns inveen gerla nd Capelle 10 51 17
Albl as s erdam
21
25
3
29
44
Nederlek
176
84
14
32
Albrands waa rd
24
30
5
49
93
Nieuw-Lekkerla nd
26
7
2
5
28
640
130
322
99
132
Nieuwkoop
90
23
57
18
11
Barendrecht
38
70
15
113
298
Noordwijk
24
8
11
15
19
Bergamba cht
336
41
19
5
77
Noordwijkerhout
21
8
6
15
7
12
12
0
11
15
Oegs tgees t
43
14
29
28
16
Alphen aa n den Rijn
Bernis s e Binnenma as Bodegraven-Reeuwijk Bos koop Brielle Capelle aa n den IJs s el Croms trijen Delft
429
32
31
5
31
115
Oos tfl akkee
11
7
5
16
36
2163
213
293
24
73
Oud-Beijerla nd
17
15
10
45
87
595
148
912
54
44
Ouderkerk
396
160
34
13
184
11
10
2
24
37
Papendrecht
47
44
18
40
112
400
2025
119
822
0
Pijnacker-Nootdorp
89
74
33
1349
59
13
24
2
25
43
Ridderkerk
66
85
17
118
271
357
160
62
871
255
Dirks la nd
12
8
4
13
10
Dordrecht
Rijnwoude
110
107
143
77
22
Rijs wi jk
129
102
65
355
91
285
108
50
167
421
Rotterdam
2590
3859
511
11864
24702
Gies s enla nden
16
5
2
8
12
Schiedam
194
191
43
726
1107
Goedereede
22
8
11
12
19
Schoonhoven
360
30
27
12
42
Gori nchem
31
23
13
23
62
Sliedrecht
23
29
19
21
50
Spi jkenis s e
594
Gouda
0
1813
1425
258
437
172
103
38
222
Graa fs troom
17
2
4
9
10
Stri jen
16
14
3
16
34
Hardinxveld-G'dam
24
12
9
9
28
Teylingen
30
13
8
39
16
Hell evoets luis
73
49
25
82
193
Via nen
6
2
0
1
3
Hendrik-Ido-Ambacht
61
29
8
46
104
Vla ardingen
180
130
40
425
621
Hillegom
18
7
12
8
8
Vlis t
785
83
48
5
40
Kaag en Braa s s em
41
18
24
8
6
Voors choten
33
19
4
35
14
Kaag en Bras s em
0
1
3
0
0
Wa ddi nxveen
1709
716
0
190
119
Katwijk
54
30
32
32
32
Wa s s ena ar
23
12
8
29
8
Korendijk
26
9
5
15
20
Wes tla nd
84
96
52
305
76 34
Krimpen a an den IJs s el
128
194
34
123
1529
Lans ingerl and
95
305
67
2730
297
Leerdam
36
9
5
9
23
486
77
122
229
125
47
35
54
25
38
Zui dpl as
186
109
69
420
93
Zwi jndrecht
42
18
13
3
26
Total
Leiden Leiderdorp Leids chendam-Voorburg Lies vel d Lis s e
14
19
28
9
6
Maa s s l uis
79
51
15
140
201
Middel harnis
44
26
18
15
38
Wes tvoorne
16
8
3
39
Zederi k
26
4
1
1
11
553
464
298
1981
245
Zoetermeer Zoeterwoude
14
15
13
18
10
1426
848
617
362
1309
65
71
10
74
142
17.854
14.022
6.467
27.260
36.437
Bron: CBS, 2013
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
30
Bijlage 3: Samenhang tussen het aantal nieuw gebouwde woningen en het aantal inwoners van Rotterdam dat zich in de gemeente vestigt
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
31
Bijlage 4: Vraag naar woningen in de regio Midden-Holland, verdeeld naar starters en doorstromers in 2009 en 2012 2009 Sta rters
2012 Doors tromers
Tota al
Sta rters
Doors tromers
Totaal
HUUR eengezi ns goedkoop eengezi ns mi ddelduur eengezi ns duur meergezi ns goedkoop meergezi ns mi ddelduur meergezi ns duur Tota al huur
52
55
107
286
0
286
582
789
1.371
328
735
1.063
48
640
688
282
450
732
555 836
16 2.019
571 2.855
1.925 1.609
1.691 1.671
3.616 3.280
439
1.948
2.387
1.243
283
1.526
2.512
5.467
7.979
4.674
4.830
9.504
KOOP eengezi ns goedkoop
188
328
516
140
516
656
eengezi ns mi ddelduur
117
1.242
1.359
614
2.103
2.717
eengezi ns duur
692
3.776
4.468
307
4.185
4.492
meergezi ns goedkoop
565
335
900
734
330
1.064
46 0
211 668
257 668
115 110
381 1.285
496 1.395
meergezi ns mi ddel duur meergezi ns duur Tota al koop
1.608
6.560
8.168
2.020
8.800
10.820
totaa l
4.120
12.027
16.147
6.694
13.630
20.324
Bron: WoonOnderzoek 2009 en 2012, bewerking Questan
Actualisatie van de woningbehoefte gemeente Zuidplas
32
uitwerkingsplan Moerkapelle Oost, fase 2
Bijlage 4 M ilieuonderzoeken
142
Bijlagen bij toelichting (ontwerp)
