UITWERKINGSPLAN
TUINVELD FASE 3 STATUS: ONTWERP DATUM: 10 JULI 2014 IDENTIFICATIENUMMER: NL.IMRO.1783.00000192u01-ON01
2
COLOFON Dit is een uitgave van de Gemeente Westland, team Stedenbouw & Bestemmingsplannen. Voor meer informatie over dit plan kunt u contact opnemen via: Postadres: Postbus 150, 2670 AD Naaldwijk Bezoekadres: Stokdijkkade 2, 2671 GW Naaldwijk T 14 0174 F (0174) 673 600 E
[email protected] I www.gemeentewestland.nl Het digitale exemplaar van dit plan is te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Datum: 17 juli 2014 Dit product op gesteld door: Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland (ONW) en adviesbureau Konijnenburg Groep
3
4
TOELICHTING
5
6
INHOUDSOPGAVE
INHOUDSOPGAVE ....................................................... 7 1 INLE IDING .............................................................. 9 1 . 1 A an l eid i ng en d o el u i twer k i ngs p l an . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.1.1 Aanle iding .................................................................. 9 1.1. 2 Doel van he t ui twerk ingsp lan .......................................... 9
1 . 2 P l ang r en z en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1 . 3 B es temmin gs p l an ‘ T u i nv el d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2 GEBIEDSVISIE ...................................................... 11 2 . 1 B es temmin gp l an T u i nv el d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2 . 2 G eb i eds v is i e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2.2.1 Algemee n .................................................................. 15 2.2. 2 Stedenbo uwkund ig ho ofdopze t ........................................ 15 2.2.3 Progra mma ................................................................ 16 2.2.4 Stedenbouwkund ige uitwerking ....................................... 16 2.2.4 Verkeer en pa rkeren .................................................... 17 2.2.5 Groe n en wa ter ........................................................... 18
3 ONDERZOEK ......................................................... 19 3 . 1 G el u id . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3 . 2 Lu ch tk wal i tei t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3 . 3 E xter n e v ei l ig h ei d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3 . 4 B od em . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3 . 5 Ar ch eo l o g i e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3 . 6 W ater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
4 JUR IDISCHE PLANBES CHR IJ VING ............................ 24 4 . 1 S tan d aard v o r m en s tan d aard r eg el s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 4 . 2 B es temmin gs r eg el i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 4 . 4 . 1 In l e i d e n d e b e p a l i n g e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4 4.4. 2 Beste mming sregel s ...................................................... 24 4.4. 3 Overga ngs- e n sl otrege ls .............................................. 25
7
5 U IT VOERBAARHE ID ................................................ 26 5 . 1 E co n o mis ch e u i tv o erb aar h ei d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 5 . 2 . M aats ch app el i jk e u i tv o erb aar h ei d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 5 . 3 E co l o g is ch e u i tv o er b aar h eid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
8
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding en doel uitwerkingsplan 1.1.1 Aanleiding In het kader van de ontwikkeling van het woningbouwproject Tuinveld is een stedenbouwkundig plan ontwikkeld voor de 3e fase van het woningbouwproject. Dit stedenbouwkundig plan voorziet in de bouw van circa 100 woningen met daarbij behorende groen, water en verkeersfuncties. De juridische uitwerking van dit stedenbouwkundig plan dient te geschieden middels het voorliggende uitwerkingsplan dat voorziet in de invulling van de nader uit te werken bestemming ‘Woongebied (uit te werken)- WG-U-’ van het vigerende bestemmingsplan Tuinveld.
1.1.2 Doel van het uitwerkingsplan Het uitwerkingsplan heeft als doel invulling te geven aan de uitwerkingsplicht van burgemeester en wethouders om op grond van artikel 12 van het bestemmingsplan Tuinveld de bestemming ‘Woongebied uit te werken’ uit te werken en voorziet hiermee in een juridische planologische regeling voor de bouw van maximaal 110 nieuwbouwwoningen.
1.2 Plangrenzen Het plangebied van dit uitwerkingsplan betreft de 3e fase van het ontwikkelingsproject Tuinveld, welke ten noord-oosten van de kern ’sGravenzande ligt. Het plangebied van Tuinveld fase 3 bevindt zich in het noordelijk deel van het totaal project Tuinveld. Het plangebied ligt deels ten westen en deels ten oosten van het aanwezige gasontvangstation en wordt begrensd door: -
De Boerenlaan in het noorden;
-
Het doodlopende deel van de Boerenlaan in het oosten;
-
De bestaande woningen aan de Boerenlaan 5 en 7 in het westen;
-
De plangrens van het uitwerkingsplan voor Tuinveld fase 2 en 2b in het zuiden.
De plangrenzen vloeien voort uit het stedenbouwkundig plan dat voor dit deelgebied is opgesteld.
9
Figuur 1: Ligging van het plangebied
1.3 Bestemmingsplan ‘Tuinveld Het voorliggende uitwerkingsplan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Tuinveld. Dit bestemmingsplan is op 26 september 2006 vastgesteld door de gemeenteraad en op 14 mei 2007 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland. De toetsing van het stedenbouwkundig plan met de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Tuinveld is opgenomen in Hoofdstuk 2 van de toelichting.
10
2 GEBIEDSVISIE
2.1 Bestemmingsplan Tuinveld Het plangebied van het uitwerkingsplan vormt een deel van het uitwerkingsgebied zoals dit in het bestemmingsplan Tuinveld is opgenomen met de bestemming ‘Woongebied (uit te werken) - WG-U-’. De uitwerkingscriteria hiervoor zijn opgenomen in artikel 12 van dat bestemmingsplan.
figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan Tuinveld
2.1.1. Algemene uitwerkingscriteria Voor het plangebied van het uitwerkingsplan Deelgebied 1 zijn, op grond van artikel 12 van het bestemmingsplan Tuinveld, de volgende uitwerkingscriteria van toepassing: Algemene uitwerkingscriteria -
Op de gronden zullen ten minste 350 en ten hoogste 450 woningen worden gebouwd;
-
Van het totaal aantal te realiseren woningen mag ten hoogste 45% worden gerealiseerd in gestapelde woningbouw;
-
Er zal worden voorzien in waterberging met een totale minimale oppervlakte van 0,5 hectare, uitgaande van een bergingsnorm van 325 m³ per hectare;
-
Minimaal 7% van de oppervlakte van de gronden zal worden ingericht voor openbare groenvoorzieningen.
Het voorliggende uitwerkingsplan betreft de realisering van de derde fase van het totaal project Tuinveld. Inmiddels zijn middels de reeds opgestelde uitwerkingsplannen voor fase 1, 2 en 2b in het totaal minimaal
11
160 woningen en maximaal 326 woningen mogelijk gemaakt. In dit uitwerkingsplan wordt de realisering van maximaal 110 woningen mogelijk gemaakt. Het minimaal aantal te realiseren woningen is hiermee gerealiseerd en het maximum van 450 woningen vanuit de uitwerkingsregels wordt niet overschreden. In het plangebied van Tuinveld fase 3 wordt geen gestapelde woningbouw mogelijk gemaakt. De aanleg van de benodigde waterberging is mogelijk gemaakt in de vorige fases van het project Tuinveld. Binnen het plangebied van fase 3 behoeft dan ook geen water meer gerealiseerd te worden. In het plangebied van fase 3 wordt langs het water ten zuiden van het plangebied de laatste fase van de te realiseren openbare groenvoorzieningen mogelijk gemaakt. Hoofdstructuur -
In de zone gelegen tussen de plangrens en gemiddeld 50 meter van de plangrens (‘randzone’) worden relatief ruime woonkavels met vrijstaande woningen en (geschakelde) twee-onder-één-kap woningen gerealiseerd;
-
In de zone gelegen binnen de randzone (‘binnengebied’) worden overwegend woonkavels met rijtjeswoningen in stroken, bebouwing tussen watergangen en groenvoorzieningen gerealiseerd;
-
De hoofdontsluiting van autoverkeer zal plaatsvinden ongeveer ter plaatse van de, op de plankaart weergegeven, aanduiding ‘ontsluiting autoverkeer’.
Het plangebied van het uitwerkingsplan bevindt zich deels in de ‘randzone’. De ‘randzone’ varieert van 25 tot 50 meter. Binnen deze zone is het enkel mogelijk om vrijstaande woningen en (geschakelde) tweeonder-één-kap woningen te realiseren. In het ‘binnengebied’ zijn tevens rijwoningen toegestaan. De hoofdontsluiting is vanuit het globale bestemmingplan aangeduid ter hoogte van de Boerenlaan. De te realiseren hoofdontsluiting voor Tuinveld fase 3 wordt op deze locatie gerealiseerd. Bebouwing
12
-
Ten aanzien van bebouwing wordt een minimale afstand in acht genomen van 10 meter ten opzichte van bestaande glasopstanden;
-
Ten opzichte van de Leidingzone, gasleiding wordt een afstand aangehouden van minimaal 10 meter, gemeten vanuit het hart
van de leiding, indien de hoogte van de bebouwing maximaal 10 meter bedraagt; -
De bebouwing dient op een afstand van minimaal 25 meter ten opzichte van de bebouwingsgrens van de bestemming ‘Bedrijven’ (gasontvangstation) gerealiseerd te worden;
-
Bij de realisatie van nieuwe bebouwing dient ten opzichte van bestaande, te handhaven woningen, een afstand van ten minste 15 m te worden aangehouden. Door burgemeester en wethouders kan hiervoor vrijstelling worden verleend mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de belangen die betrekking hebben op de bestaande woning en het beoogde stedenbouwkundige beeld niet wordt geschaad;
-
Grondgebonden woningen mogen worden gebouwd in maximaal 3 bouwlagen, al dan niet met kap.
-
Er dienen in het woongebied voldoende parkeervoorzieningen te worden aangelegd waarbij wordt uitgegaan van de parkeercijfers zoals opgenomen in de ASVV 2004.
De bebouwing welke in het uitwerkingsplan wordt mogelijk gemaakt bevindt zich op een grotere afstand dan 10 meter vanuit bestaande glasopstanden en op een grotere afstand dan 25 meter vanuit het bouwvlak van het gasontvangstation. Ook is de bebouwing buiten een zone van 10 meter, gemeten vanuit de as van de aanwezige hoofdaardgastransportleiding gesitueerd. De maximale goothoogte van de te realiseren bebouwing bedraagt maximaal 7 meter en de maximale bouwhoogte 11 meter. Ter hoogte van de Boerenlaan 7 bevinden de te realiseren nieuwbouwwoning zich op een afstand welke kleiner is dan 15 meter. De afstand tussen de zijgevel deze bestaande woning en de zijgevel van de geprojecteerde nieuwbouwwoning bedraagt 7 meter. Deze afstand tussen twee hoofdgebouwen is gebruikelijk in stedelijk gebied waardoor de belangen van de bestaande woning niet onevenredig worden geschaad. Stedenbouwkundig is de realisatie van deze nieuwbouwwoning gewenst omdat dit voor een goede afronding van het bouwblok (rij) geschakelde twee-onder-één-kap woningen zorgt. Op grond van artikel 12 lid 2.2 onder c van het bestemmingsplan Tuinveld wordt hiervoor door het college van Burgemeester en wethouders vrijstelling verleend. Voor de parkeernormering is uitgegaan van de parkeernormering zoals deze is vastgelegd in het Westlands Verkeers- en Vervoersplan. Deze parkeernormering vloeit voort uit het ASVV. Groen -
Ongeveer ter plaatse van de aanduiding ‘groenzone’ op de kaart zullen openbare groenvoorzieningen worden gerealiseerd, waarbij
13
voor groenzones in aansluiting op de bestemming ‘Water’ een gemiddelde breedte van minimaal 15 meter wordt aangehouden. Het zuidelijk deel van het plangebied grenst aan de bestemming ‘Water’. Op deze locatie is in het uitwerkingsplan een groenvoorziening opgenomen. De totale groenvoorziening heeft een gemiddelde breedte van 15 meter. Conclusie Wegens voornoemde past het stedenbouwkundig plan voor Tuinveld fase 3 binnen de uitwerkingscriteria zoals opgenomen in artikel 12 van het bestemmingsplan Tuinveld.
14
2.2 Gebiedsvisie 2.2.1 Algemeen De locatie “Tuinveld” maakt deel uit van de Poelzone Westland waarin een groen-blauwe verbinding tussen de kust en het bossige gebied ten zuiden van Naaldwijk wordt vormgegeven. In dit kader worden de woningbouwlocaties Tuinveld, Duingeest, Het Nieuwe Water en Gantel de Baak gerealiseerd. In de structuurschets Poelzone Westland is het ruimtelijk kader voor de toekomstige ontwikkelingen geschetst. Voor de Poelzone Westland is de structuurschets Poelzone “van Staelduin naar Arendsduin” opgesteld (vastgesteld in december 2005). Hierin wordt samen met het bestemmingsplan Tuinveld het ruimtelijk kader gegeven waarbinnen de uitwerking van het plangebied plaats vindt.
2.2.2 Stedenbouwkundig hoofdopzet De locatie Tuinveld is opgevat als een uitbreiding van de kern ’s Gravenzande. De bestaande landschappelijke structuur vormt het uitgangspunt. De hoofdrichting van sloten en verkaveling en de vrije ongedwongen loop van de ’s-Gravenzandsevaart worden versterkt en beter beleefbaar gemaakt. Het gebied wordt voorzien van een bijzondere rand waar vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen in een lage dichtheid een overgang maken naar de omgeving. In deze rand worden een aantal bestaande objecten ingepast. Het middengebied krijgt een hogere dichtheid met woningbouw in de vorm van korte rijtjes eengezinswoningen en appartementen.
15
Figuur 3: Stedenbouwkundig plan Tuinveld
2.2.3 Programma Het programma voor het uitwerkingsgebied bestaat uit woningen, met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en parkeerruimte, waterberging en groen. Binnen het plangebied Tuinveld wordt van alle te bouwen woningen circa 30% van de woningen in de sociale sector gebouwd en het overige deel in de overige prijscategorieën. fase 1, 2 en 2b zijn in het totaal 326 woningen mogelijk gemaakt. In fase 3 is sprake van 110 woningen. Deze bestaan uit circa 50 twee-onderéén-kap woningen aan de rand van het plangebied. Achter deze woningen worden grondgebonden rijtjeswoningen gerealiseerd.
2.2.4 Stedenbouwkundige uitwerking De inrichting van Tuinveld fase 3 bestaat uit twee blokken met woningen en betreft de laatste fase van het project Tuinveld. De woningbouwblokken zijn afzonderlijk van elkaar gesitueerd en bevind zich deel ten westen en deels ten oosten van het aanwezige gasontvangstation. De te realiseren woningen zijn gelegen aan oost-west gerichte straten welke parallel aan elkaar zijn gesitueerd. Aan de rand van het plangebied is de woningbouw parallel aan de Boerenlaan gesitueerd en bestaat deze uit circa 50 twee-onder-een kap woningen. Achter deze woningen worden grondgebonden rijtjeswoningen gerealiseerd. De woningen hebben een hoogte van twee lagen met een kap.
16
Figuur 4: Stedenbouwkundig plan Tuinveld fase 3
2.2.4 Verkeer en parkeren Ontsluiting De hoofdontsluiting van de locatie wordt gevormd door de centrale haakvormige weg (Laan van de Verenigde Naties – Rode Kruislaan). Deze loopt vanaf de Koningin Julianaweg in oostelijke richting, kruist de ’sGravenzandsevaart en sluit in het oostelijk deel aan op de Boerenlaan. Parallel en haaks hierop komen de secundaire routes voor bestemmingsverkeer . Tuinveld fase 3 wordt met een dwarsstraten ontsloten vanaf de Rode Kruislaan. Aan de beide woningbouwblokken zijn voorzien van een verbinding naar de Boerenlaan in het noorden. Parkeren In Tuinveld vindt het parkeren zoveel mogelijk plaats op eigen terrein (garage of carport). Bezoekers parkeren langs de verschillende ontsluitingsstraten. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt uitgegaan van de gemeentelijke parkeernorm (Parkeernormering gemeente Westland, 28-11-2006):
2,1 parkeerplaats per woning voor dure woningen;
1,9 parkeerplaats per woning voor middeldure woningen;
1,7 parkeerplaats per woning voor sociale woningen.
Het aandeel voor bezoekers is 0,3 parkeerplaats per woning. Bij de inrichting van Tuinveld zijn deze normen vertaald naar: 1. parkeren op eigen terrein:
1 parkeerplaats per woning bij de vrijstaande-, twee-onder-eenkap-woningen;
1 parkeerplaats op eigen terrein bij een deel van de rijwoningen;
17
2. het overige aantal noodzakelijke parkeerplaatsen wordt in de openbare ruimte gerealiseerd. In voorliggend deelgebied wordt deels op eigen terrein en deel in het openbaargebied geparkeerd. Parkeren op eigen terrein vindt grotendeels plaats bij de twee-onder-één-kap woningen. In de straat haaks op de Rode Kruislaan is ruimte voor langsparkeren. Ten westen van het gasontvangstation komen geclusterde parkeervoorzieningen in het openbaar gebied.
2.2.5 Groen en water De ’s-Gravenzandsevaart zal de centrale groene/blauwe ruimte van Tuinveld vormen. De vaart behoudt de vrije loop en wordt, met groene veldjes en fruitbomen aan weerszijde, een belangrijke identiteitsdrager van het gebied. Ten zuiden van het westelijke woningbouwblok is een groenvoorziening langs de ’s-Gravenzandsevaart voorzien.
18
3 ONDERZOEK
In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de conclusies van de relevante milieuaspecten. Meer informatie wordt geboden in afzonderlijke rapporten en nota’s en in het bestemmingsplan “Tuinveld”.
3.1 Geluid Wegverkeerslawaai In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan "Tuinveld" is door DGMR een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidhinderaspecten wegverkeerslawaai (Rapport V.2005.1094.00.R001; Akoestisch onderzoek woningbouwlocaties ’s-Gravenzande en Monster van 22 augustus 2005) voor de situatie waarbij de hoofdontsluiting van Tuinveld op de Koningin Julianaweg aantakt middels een uitritconstructie. Tevens is onderzoek uitgevoerd naar de situatie bij aantakking middels een rotonde (Rapport V.2006.1129.01.R001 van 11 september 2006). In het uitwerkingsplan wordt uitgegaan van een aantakking middels een uitritconstructie. Uit onderzoek blijkt dat, uitgaande van de huidige komgrenzen, woningbouw binnen het gehele plangebied van Tuinveld mogelijk is. Aangegeven is dat voor woningen met een gevelbelasting van meer dan 50 dB(A) hogere grenswaarden aangevraagd dienen te worden. Bij de woningen welke mogelijk gemaakt worden middels voorliggend uitbreidingsplan wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Geluidshinder vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling in voor liggend deelgebied. Industrielawaai gasontvangstation Met betrekking tot het gasontvangstation wordt voldaan aan de minimale afstand die in het bestemmingsplan “Tuinveld” is gegeven. Bepaald is dat de nieuwe bebouwing binnen de uit te werken woonbestemming op een afstand van ten minste 25 meter uit het aangegeven bouwvlak van het gasontvangstation dient te liggen (artikel 12 lid 2.2 onder e). Deze afstand is opgenomen in verband met zowel de externe veiligheid als de geluidsemissie. Door geluidsmaatregelen voldoet het gasstation aan de geluidsnormen voor woningbouw op 25 meter gemeten vanuit het bouwvlak van het gasstation.
19
3.2 Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is nieuwe regelgeving in werking getreden met betrekking tot luchtkwaliteit:
Wet milieubeheer, Hoofdstuk 5, titel 5.2 “Luchtkwaliteitseisen”. Deze toevoeging wordt ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Met het in werking treden van de nieuwe Wet luchtkwaliteit vervalt het Besluit luchtkwaliteit 2005 en de daarbij behorende besluiten en regelingen.
Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (ook genoemd: Besluit NIBM).
Volgens artikel 5.16, lid 2 onder c van de Wet milieubeheer is toetsing aan de normen van de Wet luchtkwaliteit niet nodig voor een uitwerkingsplan (artikel 3.6 Wro). Voorliggend uitwerkingsplan hoeft dus niet getoetst te worden aan de normen van de Wet luchtkwaliteit. Uit onderzoek naar de luchtkwaliteit in het kader van het bestemmingsplan “Tuinveld” was al gebleken dat voldaan wordt aan de grenswaarden die in het Besluit luchtkwaliteit 2005 gesteld zijn en dat hiermee de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van Tuinveld.
3.3 Externe veiligheid Kader Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico’s, transport risico’s en risico’s die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. In bestemmingsplannen moet expliciet worden geborgd, dat er voldoende afstand bestaat tussen risicobronnen en (beperkt) kwetsbare objecten. Aangezien voorliggend plan een uitwerkingsplan betreft is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) niet van toepassing. Onderzoek Aan de noord- en oostkant van het bestemmingsplangebied Tuinveld ligt een gastransportleiding met een doorsnede van 16 inch en een werkdruk van 40 bar. Uit de provinciale risicokaart blijkt dat de plaatsgebonden risicocontour (10- 6 ) op de gasleiding is gelegen. De in het voorliggende uitwerkingsplan geprojecteerde woningen liggen buiten deze zone.
20
In het bestemmingsplan “Tuinveld” is ter plaatse van de gasleiding een dubbelbestemming “Leidingzone, gastransportleiding” opgenomen. In de voorschriften van het bestemmingsplan “Tuinveld” is bepaald dat nieuw op te richten bebouwing binnen de bestemming Woongebied (uit te werken) -WG-U- op minimaal 10 m afstand van het hart van deze transportleiding dient te liggen bij een bouwhoogte van minder of gelijk aan 10 m (artikel 12 l id 2.2. onder d.). De leiding zelf ligt op openbaar gebied. De woonpercelen die zijn opgenomen in voorliggend uitwerkingsplan liggen op minimaal 10 meter gemeten vanuit het hart van de leiding. Er gelden derhalve geen beperkingen. Gasstation Het gasontvangstation aan de Boerenlaan is niet op de risicokaart aangegeven. Op basis van het Activiteitenbesluit geldt een risicoafstand tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. In hoofdstuk 3 paragraaf 3.2.2 van het Activiteitenbesluit zijn risicoafstanden opgenomen die aangehouden moeten worden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Aangezien de doorzet van het gasstation meer dan 40.000 m3 per uur bedraagt dient een afstand van 25 meter ten opzichte van kwetsbare objecten aangehouden te worden. Dit is overeenkomstig de regels zoals in het bestemmingsplan Tuinveld zijn gesteld. In het bestemmingsplan “Tuinveld” is ter plaatse het gasontvangstation de bestemming Bedrijf opgenomen. Bepaald is dat de nieuwe bebouwing binnen de uit te werken woonbestemming op een afstand van ten minste 25 meter uit het aangegeven bouwvlak van het gasontvangstation dient te liggen (artikel 12 lid 2.2 onder e). Een en ander in verband met zowel de externe veiligheid als de geluidsemissie. In voorliggend uitwerkingsplan wordt voldaan aan deze afstand. De dichtstbijzijnde woning wordt op een groter afstand dan 25 meter van het gasstation gerealiseerd. Niet gesprongen explosieven Uit het "Vooronderzoek naar de aanwezigheid van Conventionele Explosieven ter plaatse van het project Tuinveld in de gemeente Westland" (d.d. 2 september 2005, projectnummer 0505-GPR826.2) is gebleken dat het deelgebied ten zuiden van de ’s-Gravenzandsevaart een hoog risico kent: de aanwezigheid van explosieven wordt aannemelijk geacht. Het deelgebied omvat de ligging van de gedempte voormalige tankgracht, de locatie ‘Widerstandsnest’ en de waterloop. Alle verdachte gronden, waar in het uitwerkingsplan grondroerende werkzaamheden te verwachten zijn, zijn gesaneerd. Voor het gebied van voorliggend uitwerkingsplan geldt dit risico niet. Hiermee vormen de niet gesprongen explosieven geen belemmering voor de ontwikkelingen die in het uitwerkingsplan mogelijk gemaakt worden.
21
3.4 Bodem Voor de terreinen die zijn aangekocht bodemonderzoek plaatsgevonden.
door
de
gemeente heeft
Voorliggend uitwerkingsgebied is gelegen ter plaatse van de voormalige percelen Boerenlaan 5 en Boerenlaan nabij nummer 10. Boerenlaan nummer 5 De gronden ter plaatse van het perceel Boerenlaan 5 zijn gesaneerd. Na de bodemsanering is een actualisatieonderzoek verricht. Tevens is een sloop (asbest) onderzoek verricht (Actualisatieonderzoek sloop en saneren Boerenlaan 5, d.d. 3 december 2007, relatienummer 250100 en Rapport sloop(asbest) Boerenlaan 5 te 's-Gravenzande d.d. 3 december 2007, relatienummer 250100). Uit de rapporten blijkt dat na sanering geen stoffen meer zijn aangetroffen die een belemmering vormen voor het voorgenomen gebruik. Boerenlaan nabij nummer 10 Ter plaatse van Boerenlaan nabij nummer 10 is een verkennend, afperkend, eindsituatie en verhardingen onderzoek verricht (BMA, 26 april 2005). Ter plaatse van een voormalige opslag- en aanmaakplaats meststoffen is een sterk verhoogd gehalte van de parameter koper in het grondwater gemeten. Na heranalyse is geen verhoogd gehalte van deze parameter meer in het grondwater meer gemeten. Ter plaatse van de gedempte sloot is in de grond van 0,5 tot 1,5 m-mv een licht verhoogd gehalte met de parameter minerale olie gemeten. De omvang van de verontreiniging boven de streefwaarde wordt geschat op 110 m3. In het grondwater is een matig verhoogd gehalte met de parameter Arseen en een sterk verhoogd gehalte met de parameter Nikkel gemeten. Op basis van de circulaire "saneringsregeling Wet bodembescherming" is formeel een nader onderzoek naar de parameters Arseen en Nikkel in het grondwater noodzakelijk. Conform de "Nota Gezamenlijk Bodemsaneringsbeleid" d.d.23 september 2003 opgesteld door de provincie Zuid-Holland, de gemeenten Den Haag, Dordrecht, Leiden, Rotterdam en Schiedam kan nader onderzoek achterwege blijven indien de parameters Arseen en Nikkel de streefwaarde niet overschrijden in de vaste fase van de bodem ter plaatse van het grondwater. Na bestudering het mengmonster van de ondergrond blijkt dat de parameters Arseen en Nikkel niet boven de streefwaarde is aangetroffen waardoor nader onderzoek in het onderhavige geval niet noodzakelijk is.
22
Conclusies Uit de verrichte onderzoeken blijkt dat de ter plaatse van de in het uitwerkingsplan opgenomen gronden geen milieuhygiënische belemmeringen zijn voor het voorgestane gebruik. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen dient een actueel en dan wel nader bodemonderzoek aangeleverd te worden.
3.5 Archeologie In het kader van het bestemmingsplan Tuinveld is archeologisch bureauonderzoek gedaan. Hieruit blijkt dat er op de locatie Tuinveld een lage kans op archeologische sporen bestaat en er geen verplichting tot vervolgonderzoek aanwezig is. Wanneer bij de sloopen graafwerkzaamheden toch archeologische resten aangetroffen worden, dan geldt er, conform de nieuwe Wet op de Archeologische Monumenten, art. 53, een meldingsplicht bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
3.6 Water In het kader van het bestemmingsplan Tuinveld is een watertoets opgesteld. Deze watertoets is afgestemd en goedgekeurd door het Hoogeheemraadschap van Delfland. Het voorliggende uitwerkingsplan betreft de laatste fase van de uitwerking van het totaal project Tuinveld. De benodigde waterberging voor het project Tuinveld is inmiddels gerealiseerd in de vorige fases van het woningbouwproject.
23
4 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING
4.1 Standaardvorm en standaardregels De planregels en de planverbeelding van dit uitwerkingsplan zijn overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) zoals wettelijk voorgeschreven in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 (Staatscourant 2012, nr. 14821). Daarnaast zijn in de planregels de standaardregels opgenomen als geboden in artikelen 3.2.1, 3.2.2 en 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Voorts is voor de gehanteerde begrippen aangesloten bij de voor dit uitwerkingsplan relevante begrippen uit de Wet basisregistraties adressen en gebouwen, een ander als mogelijk gemaakt in de genoemde ROstandaarden 2012.
4.2 Bestemmingsregeling 4.4.1 Inleidende bepalingen Artikel 1 Begripsbepalingen Begrippen die in de regels worden gebruikt en die uitleg behoeven worden in dit artikel uitgelegd.
4.4.2 Bestemmingsregels Artikel 2 Groen Deze bestemming is opgenomen voor gronden met (openbare) groenvoorzieningen die onderdeel zijn van de hoofdgroenstructuur binnen het plangebied. De aanleg van fiets- en voetpaden alsmede speelvoorzieningen en watergangen is binnen de bestemming toegestaan. Artikel 3 Verkeer Deze bestemming is opgenomen voor alle verkeersgebieden. De verkeersfunctie is hoofdzakelijk beperkt tot bestemmingsverkeer. Binnen deze gebieden is de verblijfsfunctie primair. Deze gebieden worden, in het kader van de verkeerswetgeving, aangemerkt als 30 km/u gebieden. Deze functie leent zich voor een inrichting als woonstraat of woonerf.
24
De bestemming heeft een globaal karakter. Wegen, fiets- en voetpaden, groen, bermen, bermsloten, speelvoorzieningen en de aanleg van parkeerplaatsen zijn mogelijk op dezegronden. Artikel 4 Woongebied De gronden waarop de woningen worden gerealiseerd zijn voorzien van de bestemming Woongebied (WG). In deze bestemming is het realiseren van woningen, woonstraten, groenvoorzieningen, watervoorzieningen en verblijfsgebied mogelijk gemaakt. Regels die voor deze bestemming zijn opgenomen hebben onder andere betrekking op: -
Woningaantallen;
-
Maximale bouw- en goothoogten;
-
Bijgebouwenregeling;
-
Afstandsmaten tussen de te realiseren woningen onderling.
De woningen in de ‘randzone’ gelegen in een zone van 50 meter gemeten vanuit de plangrens van het bestemmingsplan Tuinveld zijn voorzien van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding -1’. Binnen deze aanduiding zijn enkel vrijstaande woningen, half-vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen mogelijk. Het overige deel van de bestemming is voorzien van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding -2. Binnen deze aanduiding zijn ook rijtjeswoningen mogelijk gemaakt. Binnen de bestemming Woongebied is een functieaanduiding ‘tuin’ opgenomen. Binnen deze functieaanduiding mogen in de voortuin van de te realiseren woningen een bijgebouwen worden gerealiseerd met een maximale oppervlakte van 10 m². Tevens is in de bestemming de specifieke functieaanduiding opgenomen voor parkeren (swg-p). Binnen deze functieaanduiding dient minimaal één parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd met een minimale breedte van 2,5 meter en een maximale lengte van 5,5 meter.
4.4.3 Overgangs- en slotregels Artikel 5 Slotregel In dit artikel wordt aangegeven onder welke naam het voorliggende uitwerkingsplan kan worden aangehaald; dit wordt ook wel het citeerartikel genoemd.
25
5 UITVOERBAARHEID
5.1 Economische uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders en uitgangspunten van de grondexploitatie en financiële onderbouwing van het project Tuinveld. Kostenverhaal Het kostenverhaal is opgenomen in de grondprijs welke voor dit plandeel met de ontwikkelaar overeen is gekomen. Op deze manier is het kosterverhaal als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening anderszins verzekerd.
5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid In het kader van het bestemmingsplan Tuinveld is reeds een ieder betrokken geweest bij de invulling daarvan. De bouwwerkzaamheden die dit uitwerkingsplan mogelijke maken, passen binnen de bestemmingsregels van het voorgenoemde bestemmingsplan. Hierdoor is nader overleg met de verschillende partijen niet noodzakelijk. Burgers en instanties kunnen als het ontwerp plan ter visie ligt reageren op dit uitwerkingsplan door een zienswijze in te dienen.
5.3 Ecologische uitvoerbaarheid Ten behoeve van de Flora en Fauna is op 8 juli 2014 een Flora en Fauna onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat bij uitvoering van de ingreep mogelijk negatieve effecten te verwachten zijn op:
26
vleermuizen; alleen bij werkzaamheden als sloop of renovatie van de reeds aanwezige gebouwen is sprake van een negatief effect voor de functies van verblijfplaatsen. vogels; alleen bij werkzaamheden als sloop of renovatie van de reeds aanwezige gebouwen is sprake van een mogelijk negatief effect. De werkzaamheden dienen wel buiten het broedseizoen plaats te vinden.
vissen en amfibieën; indien er werkzaamheden als demping of vergraving aan de aanwezige watergangen plaatsvinden is sprake van een negatief effect.
Op de overige soortgroepen wordt geen negatief effect op beschermde soorten (of functies) verwacht.
Indien sprake is van werkzaamheden aan de reeds aanwezige gebouwen of watergangen dient vervolgonderzoek plaats te vinden. Het betreft onderzoek naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen en nesten van huismus en gierzwaluw (waarvan de nesten jaarrond zijn beschermd), en van de aanwezigheid van de beschermde vissen kleine modderkruiper en bittervoorn en de rugstreeppad. Op grond van de ligging van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden en de aard van de ingreep worden geen significant negatieve effecten verwacht op de kwaliteit van beschermde gebieden. Het volledige onderzoek uitwerkingsplan toegevoegd.
is
als
afzonderlijke
bijlage
aan
dit
27
28
REGELS
29
30
INHOUDSOPGAVE
1 INLE IDE NDE REGELS ............................................. 33 A r ti k el 1 B egr i pp en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 1.1 pla n 33 1.2 ui twe rking splan ............................................................. 33
2 BESTEMM INGSREGELS ........................................... 35 A r ti k el 2 G r o en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 2.1 Bes tem ming so ms ch ri jving ................................................ 35 2.2 Bouwrege ls ................................................................... 35
A r ti k el 3 V erk eer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 3.1 Bes tem ming so ms ch ri jving ................................................ 36 3.2 Bouwrege ls ................................................................... 36
A r ti k el 4 W o o ng eb i ed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.1 Bes tem ming so ms ch ri jving ................................................ 37 4.2 Bouwrege ls ................................................................... 37
A r ti k el 5 : Lei d i ng -G as . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3 OVERG ANGS- EN SLOTREGELS ................................ 43 A r ti k el 6 S l o tr eg el . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
31
32
1 INLEIDENDE REGELS
Artikel 1 Begrippen 1.1 plan het uitwerkingsplan ‘Tuinveld fase 3’, met identificatienummer NL.IMRO.1783.up NL.IMRO.1783.00000192u01-ON01, gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan Tuinveld, van de gemeente Westland;
1.2 uitwerkingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels; 1.3 overig bouwwerk Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct een duurzaam met de aarde is verbonden; 1.4 pand De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is; 1.5 bijbehorende bouwwerken uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. 1.6 geschakelde woning een woning waarbij de muren van het hoofdgebouw aan de muren van het naastgelegen hoofdgebouw grenzen. 1.7 twee-onder-één-kap woning een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneen gebouwde hoofdgebouwen; 1.8 half vrijstaande woning een woning waarbij de muren van de aanbouw(en) van het hoofdgebouw aan de muren van de aangrenzende aanbouw(en) van een hoofdgebouw (woning) grenzen.
33
1.9 vrijstaande woning een woning waarbij de muren van het hoofdgebouw of de muren van de aanbouw(en) niet aan andere hoofdgebouwen of andere aanbouw(en) van een hoofdgebouw grenzen.
34
2 BESTEMMINGSREGELS
Artikel 2 Groen 2.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, fiets- en voetpaden met de daarbij behorende voorzieningen zoals bruggen en duikers.
2.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 meter.
35
Artikel 3 Verkeer 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor "Verkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken voet en fietspaden; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, reclame-uitingen en water. 3.2 Bouwregels Op deze gronden worden uitsluitend overige bouwwerken, gebouwd met dien verstande dat de bouwhoogte van overige bouwwerken, anders dan voor verkeersregeling, verkeersleiding, wegaanduiding of verkeersverlichting, ten hoogste 3 meter bedraagt.
36
Artikel 4 Woongebied 4.1 Bestemmingsomschrijving Binnen de bestemming ‘Woongebied’ zijn de gronden bestemd voor: a. Het wonen; b. Verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de bestemming waaronder woonstraten zonder ontsluiting op doorgaande verkeersstructuren en voet en fietspaden; c. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, water, groen- en speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.
4.2 Bouwregels Op deze mogen uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. bijbehorende bouwwerken en overkappingen; c. andere overige bouwwerken; en gelden de aanduidingen op de planverbeelding en de volgende regels ten aanzien van: 4.2.1 Hoofdgebouwen a. Het aantal hoofdgebouwen bedraagt maximaal 110; b. Ter hoogte van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding -1’ [sba-1] zijn enkel hoofdgebouwen toegestaan in de vorm van: 1. Vrijstaande woningen; 2. Half-vrijstaande woningen; 3. Twee-onder-één-kap woningen. c. Ter hoogte van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding-2’ [sba-2] zijn hoofdgebouwen toegestaan in de vorm van: 1. Vrijstaande woningen; 2. Half-vrijstaande woningen; 3. Twee-onder-een kap woningen; 4. Geschakelde woningen. d. De bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 11 meter;
37
e. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 7 meter; f.
De onderlinge afstand tussen hoofdgebouwen bedraagt: 1. Tussen de zijgevels van vrijstaande woningen minimaal 3 meter; 2. tussen de achtergevels van hoofdgebouwen ten minste 12 meter.
g. De afstand van de voorgevel van een hoofdgebouw tot de erfgrens aan de voorzijde van het hoofdgebouw ten minste 1 meter; h. Bij geschakelde woningen en twee-onder-één-kap woningen dient het hoofdgebouw te worden gerealiseerd in het verlengde van de voorgevelrooilijn van het aangrenzende hoofdgebouw, met dien verstande dat deze maximaal 1 meter mag verspringen. 4.2.2 bijbehorende bouwwerken en overkappingen a. het gezamenlijk oppervlak van het hoofdgebouw, bijbehorende bouwwerken en overkappingen op het erf (zij- en achtererf) bedraagt ten hoogste 50% van de woonkavel met een maximum van 50 m²; b. indien het zij- en achtererf een grotere oppervlakte heeft dan 100 m² mag bij de maximale oppervlakte van 50 m² 10% van het meerdere worden opgeteld, tot een maximum van 75 m²; c. bijbehorende bouwwerken en overkappingen worden ten minste 2 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw gebouwd; d. de diepte van bijbehorende bouwwerken, gemeten vanuit de oorspronkelijke achtergevel waaraan gebouwd wordt, bedraagt ten hoogste 3,50 meter; e. in afwijking van het bepaalde onder d. bedraagt de diepte van garages, gemeten vanuit de oorspronkelijke achtergevel waaraan gebouwd wordt, ten hoogste 6 meter; f.
de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 4 meter en ten hoogste 0,30 meter boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw op de aangrenzende gronden;
g. de bouwhoogte van vrijstaande bedraagt ten hoogste 4 meter;
bijbehorende
bouwwerken
h. de bouwhoogte van overkappingen bedraagt ten hoogste 3 meter; i.
dakkapellen zijn niet toegestaan;
j.
ter plaatse van de functieaanduiding ‘tuin’ is een bijbehorend bouwwerk voor de voorgevelrooilijn toegestaan met een maximale oppervlakte van 10 m² per woning.
4.2.3 Overige bouwwerken a. de bouwhoogte van erfafscheidingen tussen de openbare weg en 2 meter achter de voorgevelrooilijn bedraagt maximaal 1 meter;
38
b. de bouwhoogte van overige erfafscheiding bedraagt maximaal 2 meter; c. de bouwhoogte van maximaal 3 meter;
andere
overige
bouwwerken
bedraagt
d. de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van straatverlichting bedraagt maximaal 7 meter. 4.3 Afwijken van de bouwregels 4.3.1 Afwijken voor de bouw van dakkapellen Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.2. onder i voor de bouw van een dakkapel met dien verstande dat: -
de dakkapel onderdeel is van een stedenbouwkundig ensemble en stedenbouwkundig hiermee van belang is;
-
de dakkapel hoofdgebouw;
-
er advies is ingewonnen bij de gemeentelijke stedenbouwkundige.
architectonisch
is
mee
ontworpen
met
het
4.3.2 Afwijken voor de bouw van bijzondere kapvormen Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.2 onder e voor het afdekken van het hoofdgebouw met een bijzondere kapvorm, op voorwaarde dat: -
deze afwijking gewenst is in het kader van het realiseren van (steden)bouwkundige accenten aan de woning;
-
geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur / verkaveling en de belangen van derden niet in onevenredige mate worden geschaad.
4.4 Specifieke gebruiksregels 4.4.1 Parkeerplaatsen a. Voor het parkeren geldt de volgende parkeernormering: -
Ter hoogte van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van woongebied-parkeernorm 1’ (swg-pn1): 1,9 parkeerplaatsen per woning;
-
Ter hoogte van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van woongebied-parkeernorm 2’ (swg-pn2): 2,1 parkeerplaatsen per woning.
b. Ter hoogte van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van woongebied-parkeren’ (swg-p) dient minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein aanwezig te zijn met een breedte van minimaal 2,5 meter en een lengte van minimaal 5,5 meter.
39
4.4.2 Aan huis gebonden onderneming Op de gronden is het gebruik van gedeelten van het hoofdgebouw voor de uitoefening van een aan huis gebonden onderneming toegestaan mits: a. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft; b. het netto vloeroppervlak in gebruik voor de aan-huis-gebonden onderneming niet groter is dan 25% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw met een maximum van 50 m²; c. het gebruik niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluiting en parkeersituatie ter plaatse; d. er geen gebruik wordt gemaakt van gevelreclame; e. de onderneming alleen door een van de bewoners (zonder personeel) wordt uitgeoefend; f.
er geen vergunningsplichtige activiteiten plaatsvinden als bedoeld in de Wet milieubeheer; en
g. er geen horeca-activiteiten en geen detailhandel plaatsvinden; h. de activiteiten worden uitgevoerd in het hoofdgebouw plus bijbehorende bouwwerken; 4.4.3 Strijdig gebruik Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijgebouwen betreft; b. kamerbewoning; c. detailhandel; d. horeca. 4.5 Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van artikel 4.4.2 onder g voor het gebruik van gedeelten van woningen die ten behoeve van aan-huis-gebonden ondernemingen worden gebruikt voor detailhandel, mits: a. er spraken is van detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd; b. de detailhandel ondergeschikt is en een niet-zelfstandig onderdeel uitmaakt van de aan-huis-gebonden onderneming; c. de detailhandel geen onevenredige distributiestructuur binnen de gemeente.
40
afbreuk
doet
aan
de
Artikel 5 : Leiding-Gas
5.1
Bestemmingsomschrijving
De voor “Leiding – Gas“ (L-G) aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van een ondergrondse hoge druk aardgastransportleiding met een daarbij behorende belemmeringenstrook. In geval van strijdigheid, gaan de regels van dit artikel vóór de regels die ingevolge andere artikelen op de betreffende gronden van toepassing zijn 5.2
Bouwregels
a.
Op deze gronden mogen de volgende bouwwerken worden gebouwd:
b.
ten behoeve van de in onderdeel 5.1 genoemde bestemming mogen uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 meter;
c.
ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
5.3
Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en) indien de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk is ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen kwetsbare objecten worden toegelaten. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 Verbod Het is verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren: a.
het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
41
b.
het aanbrengen van beplantingen en bomen;
hoog-opgaande
en/of
diepgewortelde
c.
het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
d.
het indrijven van voorwerpen in de bodem, zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
e.
het aanbrengen en rooien van diepwortelende beplantingen en bomen;
f.
het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
g.
het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren.
5.4.2 Uitzonderingen a.
Het verbod als bedoeld in 5.4.1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:
b.
noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor omgevingsvergunning is verleend als bedoeld in onderdeel 5.3;
c.
normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
d.
reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan.
5.4.3 Toelaatbaarheid De werken en werkzaamheden die onder het aanlegverbod vallen, zijn slechts toelaatbaar voor zover het belang dat met de dubbelbestemming wordt gediend, hierdoor niet onevenredig wordt benadeeld. 5.4.4 Voorwaarden omgevingsvergunning De werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in onderdeel 5.4.1, zijn slechts toelaatbaar, indien het leidingbelang daardoor niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens te beslissen winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de betrokken leidingexploitant.
42
3 OVERGANGS- EN SLOTREGELS
Artikel 6 Slotregel Dit uitwerkingsplan kan worden aangehaald onder de naam “Tuinveld fase 3" van het bestemmingsplan "Tuinveld".
43
44
VERBEELDING
45
46
47
