Bijlage 4: uitgewerkte voorstellen woonruimteverdeling
Uitwerking Woonruimteverdeling Gooi en Vechtstreek: Basisvoorstel inclusief aanvullingen 1. Inleiding Deze notitie is het vervolg op de notitie Houtskoolschets (afsluiting fase 1) zoals besproken in het Portefeuillehoudersoverleg Wonen Welzijn Zorg (WWZ) van 25 juni 2009 en de notitie Basis van het nieuwe systeem (afsluiting stap 1 van fase 2) zoals besproken in het Portefeuillehoudersoverleg WWZ van 17 december 2009. In dit laatste overleg is groen licht gegeven om de basis van het nieuwe systeem zoals voorgesteld in de notitie verder uit te werken. Beide notities zijn op twee informatiebijeenkomsten toegelicht aan en besproken met raadsleden en consumentenorganisaties uit de regio (Houtskoolschets rond zomer 2009, Basis nieuwe systeem in februari 2010). De notitie die nu voorligt is de afsluiting van stap 2 van fase 2, waarin de basis verder is uitgewerkt.
2. Proces en werkwijze Vanuit de basis van het nieuwe systeem en de bespreking in het Portefeuillehoudersoverleg WWZ van december 2009 heeft de werkgroep twaalf onderwerpen gedefinieerd die verdere uitwerking behoefden, zoals overgangsregelingen, urgentieregelingen, inzet van labelen, enz. Werkwijze De werkgroep heeft op basis van de doelstellingen en randvoorwaarden uit de op de regionale woonvisie gebaseerde Houtskoolschets een aantal basisprincipes vastgesteld en deze principes vertaald naar procedures. De set van basisprincipes en -procedures vormt de basis van het nieuwe systeem. Hierbij is gewerkt volgens onderstaand schema zoals is afgebeeld in de notitie ‘Met brede blik bekeken’ die Rigo vorige zomer voor ons heeft opgesteld.
De werkgroep heeft gewerkt van links naar rechts; dus eerst toelating, vervolgens passendheidscriteria, vervolgens volgordebepaling, voorrangscriteria en tot slot uitvoering/model. Per kolom zijn na bediscussiëring van alle aspecten één of meerdere principes vastgesteld. Als leidraad voor het vaststel1 len van de principes hebben we gebruik gemaakt van de indeling van Elster . De principes hebben we vervolgens vertaald naar praktische procedures. Deze vormen tezamen het nieuwe systeem en staan beschreven in paragraaf 3.
1
Jon Elster (1992), Local Justice; how institutions allocate scarce goods and necessary burdens.
1
3. Het nieuwe systeem 3.1 Toelating Binding In Nederland geldt op grond van Europese regelgeving het uitgangspunt van vrije vestiging, oftewel iedereen die legaal in Europa verblijft, heeft recht op vrije vestiging in alle landen van de Europese Unie. In de praktijk hanteren veel gemeenten en regio’s (soms ook Provincies) bindingseisen vanuit het oogpunt van schaarste. Ook in de nieuwe Huisvestingswet zal afscherming van de regionale woningmarkt onder strikte condities worden toegestaan. Daarmee kunnen sociale huurwoningen en soms ook de betaalbare koopwoningen gereserveerd worden voor mensen die een binding hebben met de betreffende regio. Dit doen we in Gooi en Vechtstreek ook en gezien de hoge druk op de betaalbare woningen in de regio is het voorstel dat zo te houden. Ook de ons omringende regio’s in Noord Holland hanteren regionale binding. De aanpalende regio’s in provincie Utrecht hanteren een door de provincie gestelde provinciale binding. Almere kent geen bindingseisen. Wat betreft toelating stellen we dus voor een status gerelateerd principe, namelijk een regionale status. Voor een regionale status heb je binding nodig en dat kan zijn omdat je er woont of omdat je er werkt. Daarnaast zijn er mensen die wettelijk gezien van binding zijn vrijgesteld, zoals gepensioneerden. Die laten we uiteraard ook toe. Voor een uitgebreidere toelichting op de toelatingseisen en exacte praktisch definities zie bijlage I. In de bijlage wordt ook ingegaan op de verschillen tussen de huidige en de nieuwe huisvestingswet en de waarschijnlijk ingangsdatum en verwerking in de huisvestingsverordening. Omdat de invoering van de nieuwe huisvestingswet steeds wordt uitgesteld heeft de werkgroep er in dit stadium voor gekozen de voorstellen te baseren op de huidige huisvestingswet. Voorstel: geen vrije vestiging, maar toelating beperken tot wat wettelijk verplicht is (inclusief economisch gebondenen). Opgemerkt zij dat de corporaties voorstander zijn van vrije vestiging en derhalve tegen elke vorm van bindingseisen. Inkomen Op dit moment hanteren we geen inkomensgrens waarboven woningzoekenden geen aanspraak meer kunnen maken op een sociale huurwoning. De nieuwe Europa-eis ten aanzien van verhuur van 2 sociale huurwoningen aan inkomens tot maximaal € 33.000 geeft echter aanleiding om te overwegen een maximum inkomen te stellen voor het inschrijven als woningzoekende voor een sociale huurwoning. De werkgroep is hier nog niet aan toe gekomen, maar wil dit punt ter overweging wel vast genoemd hebben. 3.2 Passendheid Keuzevrijheid Bij passendheidscriteria gaat het om wie mag in welke woning. Daarbij gaat het meestal om een afstemming van huur en inkomen, van aantal personen en aantal kamers en/of van leeftijd. Dit leidt ook in onze regio - tot veel labeling en veel hokjes. Dat frustreert de dynamiek en beperkt de keuzevrijheid. Als basisprincipe stellen we voor keuzevrijheid te hanteren. Al het aanbod is in principe voor iedereen beschikbaar. Woningzoekenden kunnen goed zelf bepalen welke woning bij hen past. In verschillende regio’s in Nederland is in de praktijk aangetoond dat woningzoekenden een bij hen passende woning kiezen als passendheidscriteria worden losgelaten en woningzoekenden waarderen het zeer. Huur-inkomentabel Toch stellen we een aanvullend principe voor, en wel ten aanzien van huur en inkomen: een huurinkomentabel. Dit principe is zowel een principe op basis van individueel welvaartsniveau (inkomen is bepalend) als een efficiëntieprincipe (goedkope woningen voor de lage inkomens). Doel van de huurinkomentabel is enerzijds voldoende betaalbare woningen reserveren voor de lage inkomens en anderzijds lage inkomens passend volgens de Wet op de Huurtoeslag te huisvesten. Ook gezien de recente afspraken van minister Van der Laan met Europa (90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 33.000) zal sturing door middel van een huur-
2
De beschikking van de Europese commissie geeft aan dat voor het terecht ontvangen van staatsteun (m.n. geborgd lenen) ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.000. De minister is voornemens een en ander via een ministeriele regeling per 1 oktober 2010 in te voeren.
2
inkomentabel nodig blijven. De huidige huur-inkomentabel behoeft geen aanpassingen die specifiek voortvloeien uit het nieuwe systeem. Voorstel: handhaven van de huur-inkomentabel, oftewel handhaven passendheidscriteria ten aanzien van de relatie tussen huur en inkomen en wel op een wijze die gebaseerd is op rijksregelgeving (Huurtoeslag en Europa). Woningbezetting Ten aanzien van woningbezetting (kamers, personen) stellen we geen aanvullend principe voor; iedereen mag in principe in elke woning. Het is niet aan ons om beperkingen op te leggen op een zelfgekozen woontraject. Bovendien is een huishoudensamenstelling in de praktijk vaak maar een tijdelijk gegeven; een alleenstaande gaat een jaar later wellicht samenwonen met iemand die al kinderen heeft en omgekeerd kan een gezin na een jaar uit elkaar vallen. Een eventuele toets bij verhuring is in die zin slechts een momentopname. Ook het huidige systeem kent geen beperkingen ten aanzien van woningbezetting (behalve de moge2 lijkheid om voor woningen vanaf 80 m minimaal twee personen te eisen). Twee bedenkingen worden daarbij regelmatig genoemd. Ten eerste een alleenstaande in een eengezinswoning. Dit wordt door sommigen als ongewenst gezien. Reden om niet op voorhand eisen te stellen is o.a. gelegen in het later in deze notitie voorgestelde volgordecriterium (zie paragraaf 3.3), waarmee dit naar verwachting niet veel zal gebeuren. Daarnaast moet in ogenschouw worden genomen dat 57% van de woningzoekenden alleenstaand is en zo’n 80% een één- of tweepersoonshuishouden is. Eengezinswoningen alleen voor gezinnen is vanuit die optiek niet reëel en wenselijk. Voorstel is om ten aanzien van het aantal personen in eerste instantie geen passendheidseisen te stellen pas eventueel bij te sturen als zich op dit punt ongewenste ontwikkelingen voordoen. Zie hiervoor ook paragraaf 4 over doelstellingen en bijstuurinstrumenten en bijlage II over labelen. De tweede bedenking richt zich op de grote huishoudens. Blijven er wel voldoende grote woningen beschikbaar voor de grote huishoudens? In het huidige systeem is hier niets voor geregeld, omdat er zich geen significante problemen voordoen op dit terrein. Voorstel is deze lijn te handhaven in het nieuwe systeem en dus geen specifieke maatregelen te treffen. Voorstel: geen passendheidscriteria hanteren ten aanzien van de relatie tussen aantal personen en grootte van de woning. Daarmee laten vervallen: uitzonderingsmogelijkheid voor woningen vanaf 80 m2. Opgemerkt zij dat o.a. de gemeente Huizen kritisch is op de relatie tussen huishoudensamenstelling en woningtype en/of woninggrootte. Mede daarom: Voorstel: monitoren en als er knelpunten blijken te ontstaan ten aanzien van het passendheidscriterium woningbezetting eventueel bijsturen. Leeftijd In het huidige systeem kennen we labeling naar leeftijd: voor jongeren en voor senioren. De labeling voor jongeren is echter een reparatiemaatregel op de nadelige effecten van het nu gehanteerde leeftijdscriterium. In het nieuwe systeem moet zo’n reparatiemaatregel niet meer nodig zijn. Voorstel is om alleen woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor jongeren nog te labelen voor jongeren tot 23 jaar (i.v.m. de huurtoeslaggrens voor huurders tot 23 jaar). Met het oog op het principe van keuzevrijheid is het voorstel om deze woningen niet aan te bieden ‘exclusief voor’, maar met ‘voorrang voor’ jongeren. Labelen voor senioren zal in het nieuwe systeem wel blijven bestaan, namelijk bij complexen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor senioren. In het huidge systeem geldt echter bij deze labeling een aanbod exclusief voor 55-plussers. Met het oog op het principe van keuzevrijheid en het vaak zeer beperkte aantal reacties op dergelijke woningen is het voorstel om ‘exclusief voor’ te vervangen door ‘voorrang voor’. Dat betekent dat als er geen 55+kandidaten meer zijn voor een woning ook kandidaten tot 55 jaar in aanmerking komen. Voorstel: alleen woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor jongeren nog labelen voor jongeren tot 23 jaar, volgens het principe ‘voorrang voor’. Opgemerkt zij dat Dudok Wonen een andere visie heeft t.a.v. labelen voor jongeren. Voor Dudok Wonen staat het resultaat echter voorop. Voorstel: alleen woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor senioren nog labelen voor senioren (55+), volgens het principe ‘voorrang voor’.
3
Doelgroep Ten aanzien van woningen voor mensen met een beperking of die wonen en zorg combineren geldt hetzelfde als voor woningen voor senioren. Het voorstel is om ook deze woningen te blijven labelen voor de specifieke doelgroep waarvoor ze in eerste instantie geschikt en bedoeld zijn, volgens het principe van ‘voorrang voor’. Zie ook bijlage II over labelen. Er wordt vanuit de werkgroep een subwerkgroep opgestart waarbij ook zorginstellingen worden uitgenodigd om de details over de toewijzing van deze woningen uit te werken. Voorstel: woningen die in hun aard primair geschikt en bedoeld zijn voor mensen met een beperking of die wonen en zorg combineren labelen met ‘voorrang voor’ de betreffende doelgroep. Vestigers Dan hebben we in het huidige systeem ook nog labeling voor vestigers. Deels vloeit dat voort uit het nu gehanteerde leeftijdcriterium voor starters. Dat zou te gunstig uitpakken voor vestigers en dus geldt voor hen een ander criterium. De afspraak om 5% voor vestigers te labelen is vervolgens een quotum bovenop de strenge toelatingscriteria. Daarin is Gooi en Vechtstreek voor zover wij weten uniek in Nederland. In de volgende paragraaf zal blijken dat een apart volgordecriterium en labeling voor vestigers in het nieuwe systeem niet meer nodig is. Het voorstel is dan ook om de labeling vestigers te laten vervallen en hen gelijk te schakelen met andere starters in de regio. Voorstel: labeling voor vestigers laten vervallen en hen gelijk schakelen met andere starters in de regio. 3.3 Volgorde 3.3.1 Verhuisketens en andere aspecten Verhuisketens en dynamiek Woningen veranderen van bewoner via verhuisketens. Verhuisketens ontstaan als er een woning vrij komt, dus door nieuwbouw, overlijden of samenwonen. Op de schaal van het regionale corporatieaanbod zou je daar aan toe kunnen voegen huurders die naar buiten de regio vertrekken en huurders die een particuliere woningen gaan kopen of huren. Het aantal gehuisveste starters kan nooit groter zijn dan het aantal gestarte verhuisketens. Woonruimteverdeling heeft dus geen invloed op het aantal verhuisketens en dus ook niet op het aantal starters dat je aan (zelfstandige) huisvesting kan helpen. Alleen nieuwbouw (of anderszins toevoegen van woonruimte) helpt starters.
vrijkomende woning
doorstromer
doorstromer
starter
De doelstelling meer dynamiek is door de regio op nummer 1 gezet. Meer dynamiek in gehele woningmarkt is echter niet aan de Brede kijk. Meer dynamiek binnen corporatiesector betekent meer mensen (een deel van) hun wens laten vervullen (middels kleine stapjes). Inzet van woonruimteverdeling is om de verhuisketens binnen de sector wat langer te maken. Dus moeten we m.n. mensen die zouden willen doorstromen en nu een woning hoog in de verhuisketen hebben (een populaire woning), helpen of in ieder geval niet ‘bestraffen’ met een verlies aan woonduur oftewel verlies van positie op de woningmarkt. Starters en doorstromers De definitie van starter en doorstromer is van belang. Een starter is iedereen die geen zelfstandige woning leeg achterlaat voor nieuwe verhuur of verkoop, dus ook na echtscheiding of herstructurering. Verhuisketens kunnen ook ‘weglekken’ naar andere regio’s doordat ergens in de verhuisketen een vestiger inschuift. Voor de regio is een vestiger ook een starter. Woningzoekenden die een corporatiewoning achter laten zijn uiteraard doorstromer. Voor woningzoekenden die een particuliere huurof koopwoning in de regio achterlaten ligt dat wat gecompliceerder. Voor de dynamiek binnen de sociale huursector zijn zij in eerste instantie starter. Maar die particuliere woning kan best aantrekkelijk zijn voor een corporatiehuurder en dan wordt wel degelijk bijgedragen aan de dynamiek binnen de sector. In het huidige systeem wordt iedereen die een zelfstandige woning in regio achterlaat als doorstromer aangemerkt. Het voorstel is om dat in het nieuwe systeem ook te doen.
4
Zoals hierboven aangegeven kunnen we met welk woonruimteverdeelsysteem dan ook niet meer starters helpen. Er zijn grofweg drie soorten starters: jonge starters, herstarters en vestigers. Deze drie groepen kunnen we dus niet allemaal goed/extra helpen. Daarnaast kunnen verhuisketens eindigen bij een herhuisvestingkandidaat in plaats van bij een starter. Op een later moment komt daar echter in veel gevallen weer een (nieuwbouw)woning en dus een extra verhuisketen voor terug. Op basis van de afgelopen jaren kunnen we stellen dat we ongeveer 900 woningen per jaar te verdelen hebben onder de starters (inclusief taakstellingen e.d.). De vraag is dus welke starters we vooral zouden willen helpen (ten koste van andere starters). Huidige problemen Het huidige systeem kent twee belangrijke bezwaren die ons ook de nodige problemen geven: • Leeftijd als volgorde criterium – waardoor we ons genoodzaakt zagen op grote schaal te gaan labelen voor jongeren, voor de overige woningen doorstromers extra te helpen met een doorstroomfactor en vestigers met apart aanbod • Verlies van wachttijd (woonduur) bij verhuizing – waardoor woningzoekenden bang zijn om stap te maken, en zeker een tussenstap Het nieuwe systeem moet een oplossing bieden voor deze problemen. 3.3.2 Basisprincipes Wachtrijprincipe Als basisprincipe is gekozen voor een tijdgerelateerd principe: het wachtrijprincipe; wie het eerste komt, wordt het eerste behandeld. Dit heeft meestal wachttijd als gevolg. De positie die men heeft in de wachtrij kan dan als afgeleide worden genomen van de behoefte. Als bijbehorende procedure kiezen we voor inschrijfduur. Uit onderzoek is gebleken dat inschrijfduur als meest eerlijk wordt ervaren. Het is duidelijk en makkelijk uit te leggen. Ook is het goed dat er actie wordt vereist van de woningzoekenden ((her)in-schrijven). Onder het motto ‘keuzes en consequenties’ is de woningzoekende zelf verantwoordelijk voor zijn actie en positie op de woningmarkt. In vrijwel alle ons omringende regio’s wordt inschrijfduur gehanteerd. Van de 17 regio’s die op dit moment gebruik maken van WoningNet (meer dan 30% van alle sociale huurwoningen in Nederland) hanteert alleen Gouda net als Gooi en Vechtstreek leeftijd en woonduur. Efficiëntieprincipe Met het oog op de gewenste doorstroming voegen we hier een tweede basisprincipe aan toe: het efficiëntieprincipe. Dit is een principe voor een meer algemene doelstelling dan het nut of de noodzaak voor een individu, en in dit geval is dat: dynamiek/doorstroming. Bij de vertaling naar een procedure hebben we twee aspecten bij elkaar gebracht. Ten eerste de wens om woningzoekenden niet meer te straffen als ze doorstromen. In het huidige systeem verliezen woningzoekenden hun woonduur als ze verhuizen waardoor ze er – met de lange wachttijden in onze regio – heel lang over doen om weer zo’n positie (woonduur) op te bouwen dat ze een volgende stap in hun wooncarrière zouden kunnen maken. Kleine stapjes worden eigenlijk onmogelijk gemaakt. De procedure moet dus voorzien in behoud van je positie (inschrijfduur) op de sociale woningmarkt bij verhuizing. Ten tweede het idee dat een woningzoekende die een mooie woning hoog in de verhuisketen inbrengt meer waard is voor het systeem (de doorstroming) dan bijvoorbeeld een klein tweekamerappartement. De wachttijd die een woningzoekende nodig had om de woning te krijgen is een maat voor de marktwaarde cq. populariteit van de woning. De inschrijf/wachttijd die nodig was om de woning te krijgen vertegenwoordigt dus zowel de positie van de woningzoekende op de woningmarkt als de waarde van de woning. Het voorstel is dat woningzoekenden die een woning accepteren hun inschrijfduur (grotendeels) mogen behouden. Om na verhuizing anderen ook een kans te geven, stellen we voor dat een doorstromer niet zijn gehele maar 75% van zijn vorige zoekwaarde (inschrijfduur) mag behouden. Het percentage van 75 is op zich arbitrair, maar een beduidend lager percentage zou onvoldoende het bedoelde positieve effect voor de dynamiek hebben. 3.3.3 Volgordebepaling op basis van zoekwaarde De combinatie van bovenstaande twee principes levert de input voor de volgordebepaling. Deze combinatie heeft de werktitel ‘zoekwaarde’ gekregen. Zoekwaarde is de waarde of wachttijd waarmee een woningzoekende een woning gaat zoeken in het systeem. De zoekwaarde is een optelsom van de inschrijfduur (begint na elke verhuizing opnieuw) en (indien doorstromer) de zoekwaarde (inschrijfduur) waarmee de huidige woning is verkregen. 75% van de zoekwaarde waarmee hij zijn huidige woning heeft gekregen mag hij dus optellen bij zijn nieuwe inschrijfduur. Die 75% van de vorige zoek-
5
waarde kan alleen ingezet worden als de woning vrijkomt, want anders wordt niet voldaan aan het efficiëntieprincipe en geldt dus alleen het wachtrijprincipe. Verkoop en vrije verhuur vindt niet plaats via de woonruimteverdeling en er is voor woningzoekenden uit een koopwoning of vrije-sectorhuurwoning dus geen zoekwaarde/inschrijfduur waarmee deze koop- of vrijesectorwoning is verkregen. Om deze reden geldt voor deze woningzoekenden gewoon hun huidige inschrijfduur. Daarnaast komt het behoud van positie (inschrijfduur) komt voort uit het hierboven aangegeven efficiëntieprincipe met het oog op doorstroming. Dit efficiëntieprincipe is binnen de woonruimteverdeling vooral geldig voor woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten, omdat die direct voor doorstroming in de sociale sector zorgen. Vestigers worden hetzelfde behandeld als andere woningzoekenden. Voor hen geldt dus ook het wachtrijprincipe (inschrijftijd). Zij kunnen daarnaast geen bijdrage leveren aan de dynamiek in onze regio en dus vallen zij niet onder het efficiëntieprincipe (uiteraard leveren zij wel op een andere manier een bijdrage aan de regio). Zij worden dus gelijk behandeld als andere starters (op de sociale huurwoningenmarkt in Gooi en Vechtstreek). Voorstel: volgorde op basis van inschrijfduur, waarbij een woningzoekenden na acceptatie van een woning 75% van zijn inschrijfduur behoudt. De optelsom van de nieuwe inschrijfduur plus 75% van de oude inschrijfduur noemen we zoekwaarde. 3.3.4 Overgangsregeling Bij de overgang naar het nieuwe systeem zijn overgangsregelingen nodig om de positie c.q. rechten van de ruim 20.000 woningzoekenden die reeds staan ingeschreven te bepalen. Soms wordt er bij aanvang van een nieuw systeem voor gekozen om met een schone lei te beginnen en iedereen opnieuw te laten inschrijven. Dat is om twee redenen niet gewenst: 1) daarmee zouden we de woningzoekenden en onszelf een heleboel rompslomp bezorgen; 2) dan krijg je heel veel woningzoekenden met dezelfde inschrijfdatum waarvoor je alsnog een volgorde moet bepalen waarbij je eigenlijk wordt gedwongen om alsnog leeftijd of loting te gaan hanteren. Het voorstel is dus om de woningzoekenden die al staan ingeschreven over te nemen in het nieuwe systeem. Daarvoor zijn enkele overgangsregelingen nodig die zo moeten worden samengesteld dat: • niet bepaalde groepen er qua kansen ongewenst veel op vooruit of juist achteruit gaan ten opzichte van anderen; • het nieuwe systeem direct kan gaan functioneren en niet (langere tijd) wordt overruled door bepaalde overgangsrechten. De volgende concrete overgangsregelingen worden voorgesteld: 1. Op het moment van start van het nieuwe systeem krijgen alle ingeschreven doorstromers hun huidige woonduur mee als reeds opgebouwde inschrijfduur (zoekwaarde). Dat geldt dus ook voor doorstromers die in een koop- of vrijesectorwoning wonen. 2. Voor starters en vestigers gaat vanaf moment van start van het nieuwe systeem hun inschrijfduur tellen als zoekwaarde voor de volgordebepaling. (Van alle ingeschreven woningzoekenden is de datum van inschrijving bekend) 3. Doorstromers die op moment van start van het nieuwe systeem niet ingeschreven staan, hebben bij inschrijving op een later tijdstip alsnog recht op overgangsregeling 1. Dat is dus de woonduur die ze hadden op het moment van start van het nieuwe systeem (dus niet ook nog de tijd die sindsdien is verstreken). Voorwaarde is wel dat zij op moment van start van het nieuwe systeem reeds in de huidige woning woonden. 4. Vanaf bekendmaking werking nieuw systeem gaat een overgangsperiode in. Gedurende deze periode gelden overgangsregeling 5, 6 en 7. De overgangsperiode duurt tot de daadwerkelijke start van het nieuwe systeem. Uitgangspunt is een overgangsperiode van een halfjaar, maar afhankelijk van de doorlooptijd van de besluitvorming in de gemeenteraden en van de implementatie kan deze periode ook iets langer worden. 5. Gedurende de overgangsperiode vindt toewijzing plaats volgens het huidige (oude) systeem. 6. Gedurende de overgangsperiode kan iedereen die niet staat ingeschreven zich alsnog in te schrijven en op die manier er voor te zorgen dat zij geen opbouw van positie mislopen. Daarmee maken doorstromers dan eigenlijk gewoon gebruik van overgangsregeling 1 en starters en vestigers van overgangsregeling 2. 7. Woningzoekenden die gedurende de overgangsperiode een woning accepteren behouden, vooruitlopend op het nieuwe systeem, 75% van hun inschrijfduur/zoekwaarde (berekend vol-
6
gens het nieuwe systeem, dus: huidige woonduur (in de woning die wordt achtergelaten) voor doorstromers en inschrijfduur voor starters en vestigers). Dit om te voorkomen dat doorstromers hun verhuizing gaan uit stellen vanwege het perspectief van behoud van inschrijfduur. In bijlage III staan de overgangsregelingen uitgebreid toegelicht en worden enkele voorbeelden gegeven. In bijlage IV wordt een korte toelichting gegeven op mogelijke c.q. verwachte effecten van de overstap naar inschrijfduur/zoekwaarde als volgordecriterium. Voorstel: huidige woningzoekenden worden overgenomen in nieuw systeem Voorstel: overgangsregelingen 1 t/m 7 zoals hierboven beschreven. 3.4 Voorrang Urgentie op sociale of medische gronden De regio Gooi en Vechtstreek kent een gespannen woningmarkt. Bij schaarste treedt de paradox op dat je aan de ene kant meer woningzoekenden krijgt die een beroep doen op voorrang (urgentie), maar dat je aan de andere kant terughoudender moet zijn met voorrang, omdat dit direct ten koste gaat van woningen voor andere woningzoekenden. Ben je niet terughoudend dan loop je het gevaar in een vicieuze cirkel terecht te komen waarbij in het extreemste geval alle woningen op basis van urgentie worden toegewezen. En dan ben je weer terug bij af. Daarom wordt op dit moment alleen voorrang geven aan ‘echte’ urgenten. Alleen in ernstige (levensbedreigende) gevallen is urgentie mogelijk. Het voorstel is om deze lijn te handhaven. In bijlage V staan de precieze definities voor urgentie en de verschillen tussen de wat de huidige en de nieuwe huisvestingswet voorschrijft ten aanzien van voorrang. Grootste wijziging is dat in de nieuwe huisvestingswet een regeling is opgenomen over voorrang voor mantelzorgers. Zoals al eerder aangegeven heeft de werkgroep haar voorstellen gebaseerd op de huidige huisvestingswet. Voorstel: Voortzetting huidige praktijk van urgentiebeoordeling In het huidige systeem krijgen urgenten drie maanden de tijd om met hun urgentie te reageren op het woningaanbod. Daarbij wordt van hen verwacht dat ze zich regionaal oriënteren. Dit houdt bijvoorbeeld in dat een urgente uit een woonplaats of wijk met zeer weinig aanbod ook moet reageren op aanbod buiten de gewenste woonplaats of wijk. Na drie maanden vervalt de urgentie. Deze werkwijze heeft voor de niet-urgente woningzoekenden als nadeel dat zij steeds door urgenten gepasseerd kunnen worden als kandidaat voor een woning. De gewone woningzoekende heeft dan eigenlijk ‘voor niks’ gereageerd en had dan waarschijnlijk liever op een andere woning gereageerd. Een tweede minpunt is dat ‘snoepjes van de week’ relatief vaak naar urgenten gaan. Een andere werkwijze zou zijn het direct bemiddelen van urgenten. Dit wordt in vele regio’s in Nederland toegepast. Bovengenoemde nadelen zijn er dan niet meer. En het voordeel voor de urgente is dat hij persoonlijk geholpen wordt en ook sneller geholpen kan worden. Het zoekprofiel van de urgenten blijft regionaal wat betekent dat in geval van geen/weinig aanbod in de gewenste woonplaats de urgente aanbod in een andere woonplaats zal moeten accepteren (of bij weigering zijn urgentie verliest). Deze werkwijze brengt andere en meer werkzaamheden met zich mee bij corporaties. Het idee is dat één corporatie de taak op zich neemt om de urgenten ‘te verdelen’ over alle corporaties. Deze werkwijze wordt bijvoorbeeld ook in Almere toegepast. De Alliantie heeft al aangegeven deze centrale taak wel te willen uitvoeren. De hele werkwijze moet nog verder worden uitgewerkt en getoetst worden op haalbaarheid wat betreft logistiek en financiën. Voorstel: Inzetten op directe bemiddeling van urgenten. Daarvoor eerst nadere uitwerking van deze werkwijze. De corporaties komen hiervoor met een definitief voorstel. Herhuisvestingskandidaten Op dit moment krijgen herhuisvestingskandidaten een urgentie die alleen lokaal geldig is. In een regionaal woonruimteverdelingsysteem ligt het echter voor de hand om deze urgentie regionaal geldig te laten zijn. Wel moet dan regionaal worden afgestemd of zaken als voorwaarden en zoekprofielen op dezelfde wijze worden toegepast. Voorstel: Herhuisvestingskandidaten mogen met hun urgentie regionaal zoeken.
7
Overige groepen Naast bovengenoemde urgenten is er nog een aantal groepen die (voortvloeiende uit de aard van hun urgentie) met voorrang geholpen moeten worden, zoals COA-taakstelling, crisisopvang, e.d. Het voorstel is om de staande praktijk voor deze groepen te handhaven in het nieuwe systeem. Voorstel: Voortzetting huidige praktijk t.a.v. COA-taakstelling, crisisopvang e.d. 3.5 Model Wat betreft modelkeuze zijn er eigenlijk maar drie opties: aanbodmodel, optiemodel en directe bemiddeling. Gezien de wens voor keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid voor de woningzoekenden valt ‘directe bemiddeling’ als basis af. De essentie van het optiemodel is dat een woningzoekende op het moment dat hij een optie neemt op een bepaald cluster van woningen een reële inschatting gegeven kan worden binnen welke termijn hij aan de beurt zal zijn. Dit principe verhoudt zich prima met het principe van inschrijfduur, maar niet zo goed met herinschrijven met behoud van inschrijfduur/zoekwaarde. Je weet immers niet hoeveel mensen er nog met behoud van zoekwaarde voor gaan kruipen. Conclusie is dat de basis van het nieuwe systeem een aanbodmodel zal zijn. Voorstel: handhaven aanbodmodel als basismodel voor de woonruimteverdeling. 3.6 Spoedzoekregeling Spoedzoekend en kansloos 3 De literatuur laat zien dat er steeds meer geluiden komen van woningzoekenden die in de reguliere woonruimteverdeling tussen was en schip raken. Er is een groep woningzoekenden die, vaak door onvoorziene omstandigheden, met spoed andere woonruimte nodig heeft. Een deel van hen valt echter niet onder de urgentieregelingen en heeft zelf onvoldoende positie (wachttijd) heeft om in het reguliere aanbod een woning te vinden. Dit zijn de zogenaamde spoedzoekers. Veelal heeft men zich niet kunnen voorbereiden op deze situatie. Meest genoemde situaties zijn spoed door relatiebeëindiging, een te grote woon-werkafstand, een te kleine woning door gezinsuitbreiding, dreigende dakloosheid en (onhoudbare) inwoning bij anderen. Dit zijn de woningzoekenden waarover we lezen in de krant, die wethouders aanklampen op straat en die Kamerleden aanspreken in de trein. Met name in gebieden waar de druk op (bepaalde segmenten van) de woningmarkt onverminderd groot is, is het van belang zich in de problematiek van de spoedzoekers te verdiepen. Wanneer de druk groot is zijn de wachttijden namelijk langer en de kansen voor een spoedzoeker vaak gering. Dat bepaalde woningzoekenden tussen wal en schip vallen is overigens het geval bij elk verdeelsysteem. In het huidige systeem is dat bijvoorbeeld een starter van 31 jaar (te oud voor het aanbod voor jongeren en bij het overige aanbod o.b.v. leeftijd geen schijn van kans). Uitgangspunten spoedzoekregeling 3 Uit onderzoek is gebleken dat 18% van de woningzoekenden is spoedzoeker (binnen half jaar, spoedeisend). Hiervan is 30 tot 50% nagenoeg kansloos om op korte termijn op de reguliere manier een woning te vinden. De werkgroep heeft zich ingespannen om een regeling te bedenken die deze spoedzoeker een alternatieve extra kans biedt. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten en voorwaarden gesteld: • geen individuele beoordeling van de spoed (door “urgentie”-commissie o.i.d.), wel aansluiting principes urgentiecommissie; • het spoedzoekaanbod mag niet groter zijn dan aantal toegewezen woningen aan urgenten; • de spoedzoekregeling moet dusdanig ingericht kunnen worden dat aannemelijk is dat ook echt de spoedzoeker er mee geholpen kan worden. Als het spoedzoekaanbod voor een grote groep woningzoekenden interessant is, dan hebben spoedzoekers er alsnog niks aan; • de regels zijn in principe niet soepeler dan de urgentieregeling, woonwensen zijn dus van ondergeschikt belang; • de spoedzoekregeling maakt onderdeel uit van het reguliere verdeelsysteem en is dus niet een apart tweede systeem. De start van een nieuw regulier verdeelsysteem biedt een geschikt moment om ook te starten met een spoedzoekregeling.
3
Als wachten te lang duurt. RIGO en OTB i.o.v. VROM-inspectie, mei 2008.
8
Voorstel spoedzoekregeling Het uitgewerkte voorstel voor de spoedzoekregeling is te vinden in bijlage VI. De belangrijkste punten zijn de volgende: • Maandelijks aanmelden als spoedzoeker Woningzoekenden die staan ingeschreven bij Woningnet kunnen bij hun gegevens aangeven of zij een spoedzoeker zijn. Hierbij moeten zij aangeven tot welke groep spoedzoekers zij behoren en dienen zij hun huishoudgrootte in te vullen. Aan de hand van deze gegevens worden zij door het systeem ingedeeld binnen een profielgroep. Spoedzoekers moeten zich elke maand opnieuw opgeven als spoedzoeker en de hierbij behorende stappen doorlopen. • Wel passendheidseisen De profielgroepen zijn gekoppeld aan een bepaald woningtype, waarbij (in tegenstelling tot het reguliere systeem) wel passendheidseisen worden gesteld ten aanzien van huishoudensamenstelling. • 5 à 10% van het aanbod Jaarlijks kan 5 tot 10% van het aanbod via de spoedzoekregeling worden aangeboden. Welke woningen in het spoedzoeksysteem worden aangeboden is een keuze van de corporatie. De corporatie bepaalt ook aan welke profielgroep(en) de woning wordt aangeboden. De corporaties gezamenlijk zijn verantwoordelijk voor een lokale spreiding van het aanbod. Uitgaande van het aanbod in 2009 gaat het om zo’n 100 woningen per jaar. • Loting zonder keus Omdat bij spoed de zoekwaarde niet van belang is (hiermee komt men nou juist niet aan de beurt) wordt voorgesteld om als selectiemethode loting te hanteren. De loting vindt automatisch plaats onder de spoedzoekers in de aangegeven profielgroep. Spoedzoekers hoeven en kunnen dus niet reageren op specifiek aanbod. Wie door het systeem op nummer 1 terecht komt krijgt een eenmalig aanbod. Loting bepaalt dus welke woning aan wie wordt toegewezen. De woonplaats is hierbij van ondergeschikt belang. • Sanctie Bij weigering mag twee jaar niet meer worden mee geloot. Deze termijn wordt ook gehanteerd bij het Tweede Kansbeleid. Het blijft wel mogelijk om binnen het reguliere systeem te reageren Een woningzoekende die zich heeft aangemeld voor de spoedzoekregeling kan tegelijkertijd ook reageren op het reguliere aanbod. Dit biedt de spoedzoekers maximale kansen. Verder krijgen spoedzoekers bij acceptatie dezelfde zoekwaarde mee als in het reguliere systeem het geval zou zijn geweest. Hierdoor wordt het principe van doorstroming niet verstoord. Monitoring Met de voorgestelde regels wordt het woningzoekenden zonder spoed onaantrekkelijk gemaakt om ook als spoedzoeker mee te draaien. In de praktijk is het uiteraard afwachten hoe de regeling daadwerkelijk verloopt. Het is daarom van belang om de regeling periodiek te monitoren en ook diegene die meedraaien naar hun ervaringen en motivaties te vragen. Na een kwantitatieve en kwalitatieve monitor en evaluatie volgt er een beslismoment over al dan niet doorgaan. Dit besluit kan los van het reguliere systeem worden gemaakt. Voorstel: Het bij de start van het nieuwe systeem invoeren van de spoedzoekregeling zoals hierboven uiteen gezet. Voorstel: Monitoring en na 1 jaar evaluatie over werking in de praktijk, waarna continuering, bijstelling of beëindiging van de regeling. 3.7 Kooparrangementen De corporaties bedienen verschillende doelgroepen niet alleen met huurarrangementen, maar ook met kooparrangementen. Een groot deel van die woningen vallen in de categorie goedkope of betaalbare koop, al of niet door middel van een sociaal koopproduct, zoals KoopGarant, Sociale Koop en Koop Goedkoop. Met deze kooparrangementen worden ook doelgroepen van beleid bediend, zoals lagere (midden)inkomens en de prioriteitsgroepen uit de regionale woonvisie. De toewijzing van deze woningen vindt echter niet plaats volgens het/een verdeelsysteem. Wel is de wens om de resultaten in zowel de huur- als de koopsector in zijn totaliteit te bekijken en zo mogelijk daarvoor doelstellingen of resultaatafspraken te maken. Het is op dit moment echter nog niet mogelijk een compleet beeld te krijgen. Corporaties willen vanaf nu de verkoop dusdanig registreren dat het wel mogelijk wordt de resultaten en prestaties in huur en koop samen inzichtelijk te maken.
9
Voorstel: Toewijzing kooparrangementen vindt buiten het verdeelsysteem plaats. Voorstel: Over een jaar een compleet beeld maken van resultaten in huur en koop en bekijken of daarop gezamenlijke doelstellingen en/of resultaatafspraken te formuleren zijn. 3.8 Couleur locale In het Portefeuillehoudersoverleg WWZ van december 2009 is aan de werkgroep het verzoek gedaan na te denken over de mogelijkheden in het nieuwe systeem voor lokaal beleid, zoals de toepassing van een vorm van kernbinding. In zijn algemeenheid is de werkgroep van mening dat het regionale woonruimteverdeelsysteem niet gebaat is bij (veel) lokale uitzonderingen. Dat zou afbreuk doen aan de regionale gedachte en zou ook de transparantie niet ten goede komen. Ook is de nieuwe huisvestingswet aangescherpt als het gaat om vrije vestiging en is het zeer de vraag of daarmee nog sprake kan zijn van kernbinding. Er is echter toch wel een aantal zaken waar (ook) in het nieuwe systeem sprake kan zijn van lokale invulling cq. beleid: • Maatwerk eerste toewijzing bij nieuwbouw - conform huidige afspraak - In overleg met gemeente en lokale corporaties - voorstel in Brede kijk en/of WWZ (nader af te spreken) • Hardheidsclausule • Eventuele toepassing bijstuurinstrument ja of nee (na regionale evaluatie) Voorstel: handhaven mogelijkheid lokale afspraken over afwijkende voorwaarden bij eerste toewijzing nieuwbouw. Voorstel: handhaven mogelijkheid hardheidsclausule. 3.9 2%-regeling In het huidige convenant is de bepaling opgenomen dat corporaties de mogelijkheid hebben om leefbaarheidsproblemen/overlastsituaties op te lossen door maximaal 2% van de vrijkomende woningen hiervoor in te zetten. Corporaties geven na afloop van het kalenderjaar overzicht en inzicht in de mate waarin en de aard van de situaties waarin van deze mogelijkheid gebruik is gemaakt. Het voorstel is om deze regeling in de nieuwe afspraken iets ruimer te formuleren, namelijk als vrije beleidsruimte ten behoeve van zittende huurders. Voorstel: 2%-regeling vrije beleidsruimte voor corporaties t.b.v. zittende huurders. 4. Doelstellingen In de Houtskoolschets staat een groot aantal doelstellingen en randvoorwaarden geformuleerd waaraan het nieuwe systeem zou moeten voldoen. In het Portefeuillehoudersoverleg van 17 december 2009 is aan de werkgroep de opdracht meegegeven om bij het nieuwe systeem duidelijke en zo concreet mogelijke doelstellingen te formuleren waaraan getoetst kan worden of het nieuwe systeem voldoet aan de verwachtingen. Hieronder volgen acht doelstellingen waarvoor waar mogelijk concrete doelen zijn geformuleerd: 1. Meer dynamiek/doorstroming Dynamiek op de gehele woningmarkt wordt vooral beïnvloed door sloop, nieuwbouw, samenstelling woningvoorraad c.q. vraagaanbodverhoudingen. Dynamiek binnen de sociale (huur) voorraad kan daarnaast worden beïnvloed door woonruimteverdeling door te zorgen voor langere verhuisketens. In het nieuw systeem is er daarom geen verlies meer van positie na verhuizing. Het nieuwe systeem maakt daardoor kleine stapjes mogelijk. De gemiddelde lengte van verhuisketens inde sociale huur is nu de afgelopen jaren in Gooi en Vechtstreek 1,6. Dat betekent dat voordat een starter een woning krijgt gemiddeld 0,6 doorstromer is geholpen. Andere regio’s laten zien dat dit omhoog kan naar een gemiddelde ketenlengte van 1,8 of 2,0. Dat zou betekenen dat ten opzichte van de ongeveer 545 doorstromers die we nu jaarlijks helpen er per jaar respectievelijk 182 of 364 doorstromers extra geholpen kunnen worden. Voor de goede orde: daarbij blijft het aantal geholpen starters gelijk. Voor deze doelstelling is in het nieuwe systeem het belangrijkste punt het van behoud van positie. Dit aspect krijgt pas in de loop van de jaren zijn volle werkingskracht. Verlenging van de verhuisketens zal dus waarschijnlijk geleidelijk gaan.
10
Concrete doelstelling: Gemiddeld langere verhuisketens dan voorgaande periode (oftewel procentueel meer verhuringen aan doorstromers). Huidige gemiddelde ketenlengte is 1,6. Doelstelling voor het eerste jaar is gemiddeld langere verhuisketen dan 1,6. Doelstelling op langere termijn is te gaan richting 2,0. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: Geen. Nieuw systeem lijkt dynamiek maximaal te faciliteren. Als doorstroming toch niet verbetert dan eerst analyse hoe dat komt en extern advies. 2. Meer kansen voor jongeren Het vergroten van kansen voor jongeren is zeer beperkt haalbaar binnen de woonruimteverdeling. Meer kansen voor jongeren moet vooral gezocht worden in het toevoegen van woonruimte (in Woonvisie worden space-boxen e.d. genoemd). De meeste jongeren zijn namelijk starter (87%) en het aantal verhuisketens en daarmee het aantal starters dat geholpen kan worden, wordt niet beïnvloed door de wijze van woonruimteverdeling (zie paragraaf 3.3.1). Meer kansen voor jonge starters gaat dus ten koste van andere starters, waaronder jonge gezinnen, vestigers en herstarters (relatiebreuk). In het nieuwe systeem zullen door het hanteren van inschrijfduur jongeren gemiddeld gezien in het voordeel zijn ten opzichte van veel andere starters (vestigers, herstarters). De jongeren die al doorstromer zijn, kunnen door het behoud van zoekwaarde sneller een volgende stap maken. Voor de jongste jongeren zijn de kansen op een zelfstandige woning beperkt. Zij zullen door het loslaten van het evenredigheidprincipe ‘achteraan de wachtlijst’ komen en vooral bediend moeten worden met de categorie wooneenheden die specifiek ‘geschikt en bestemd’ is voor deze groep, of (net als alle andere woningzoekenden) wachten op meer regulier aanbod. Doelstelling: Ook in het nieuwe systeem moeten jongeren voldoende kans hebben. Een norm is lastig te bepalen, mede omdat het op dit moment niet mogelijk is een compleet beeld van huur en koop te maken (zie paragraaf 3.7). Als referentie kan wel gekeken worden naar de resultaten in sociale huur in de afgelopen 5 jaar. Van belang daarbij is om niet naar het percentage van het totaal aantal verhuringen te kijken, want als de dynamiek inderdaad toeneemt dan neemt het aandeel aan starters en daarmee waarschijnlijk ook aan jongeren af (terwijl absoluut aantal geholpen starters (en jongeren) gelijk blijft!) . Dus twee referenties: 1. 52% van de verhuringen aan starters is aan jongeren tot 30 jaar. 2. 14% van de verhuringen aan doorstromers is aan jongeren tot 30 jaar. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: labelen met voorrang voor jongeren indien jongeren te weinig kans hebben. Opgemerkt zij dat de Alliantie, Dudok en gemeente Huizen hebben aangegeven zich zorgen maken om de positie van de groep jongste jongeren. 3. Meer kansen voor jonge gezinnen Jonge gezinnen (30-45 jaar, volgens definitie regionale woonvisie) hebben in het huidige systeem weinig kans. Door de huidige labeling vallen zij tussen wal en schip; te oud voor een woning gelabeld voor jongeren en te jong om kans te maken voor de andere woningen. Met name de afgelopen twee jaar is hun slaagkans klein geworden door het hoge percentage aanbod gelabeld voor jongeren. Dat in het nieuwe systeem deze labeling niet meer nodig is, zal jonge gezinnen ten goede komen. Ruim de helft van de jonge gezinnen is doorstromer (52%). Ook voor hen geldt dat ze in het nieuwe systeem door het behoud van zoekwaarde sneller een volgende stap kunnen maken. Naar verwachting zullen, naast de jongeren, ook de jonge gezinnen gebruik maken van de mogelijkheid van kleine stapjes. Voor de jonge gezinnen die nog starter zijn, geldt dat zij op basis van inschrijfduur gemiddeld gezien in het voordeel zullen zijn ten opzichte van veel andere starters. Verder wordt, doordat de verhuisketens langer worden, voor jonge gezinnen de kans op een eengezinswoning of andere passende woonruimte groter doordat ouderen makkelijker hun eengezinswoning zullen verruilen voor een passendere woning en doordat een dergelijke woning minder vaak naar een jonge alleenstaande starter zal gaan. Let wel: meer jonge gezinnen gaat in tegen de landelijke trend dat deze leeftijdgroep juist in aantal afneemt.
11
Concrete doelstelling: Slaagkans jonge gezinnen minstens net zo groot als voor andere woningzoekenden. Een norm in aantallen en/of percentage is lastig te bepalen, mede omdat het op dit moment niet mogelijk is een compleet beeld van huur en koop te maken (zie paragraaf 3.7). Als referentie kan wel gekeken worden naar het aandeel jonge gezinnen onder de ingeschreven woningzoekenden: 11%. De afgelopen 5 jaar kregen zij 9% van de verhuringen. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: Labelen met voorrang voor jonge gezinnen zodanig dat doelstelling wel wordt gehaald. 4. Meer kansen voor mensen die wonen en zorg combineren Als het gaat om meer kansen voor mensen die wonen en zorg combineren gaat het vaak om 75plussers. De oplossing zit vooral in nieuwbouw en het aanpassen van bestaande bouw. In woonruimteverdeling is op dit punt niet veel te verbeteren. Woningen in specifieke woonzorgcentra worden ook in het nieuwe systeem gelabeld met voorrang voor specifieke doelgroepen. Daarnaast wordt gewerkt aan een sterrenclassificatie die betere informatie geeft over de toegankelijkheid van een aangeboden woning. Doelstellingen: 1. Specifiek geschikte woningen worden met ‘voorrang voor’ specifieke doelgroep aangeboden en meestal ook verhuurd. 2. Aangeboden woningen voorzien van betere informatie over voorzieningen en toegankelijkheid. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: indien specifiek geschikte woning te weinig worden verhuurd aan specifieke doelgroep dan eventueel labelen ‘exclusief voor’ deze doelgroepen. 5. Kansen voor economische vestigers In de regionale woonvisie is aangegeven dat om op langere termijn economisch en sociaal vitaal te blijven een diverse opbouw van de bevolking noodzakelijk is. Verschillende beroepsgroepen moeten hier niet alleen kunnen blijven, maar ook komen wonen. Dit gaat verder dan sociaal noodzakelijke beroepsgroepen uit de sectoren zorg, onderwijs en politie. Ook mensen die in de commerciële dienstensector werken zijn zeer belangrijk voor vitaliteit. Het nieuwe systeem biedt meer keuzemogelijkheden voor vestigers, want zij doen voortaan gewoon mee zonder quotum van 5% specifiek voor hen gelabelde woningen. Hun keuzevrijheid wordt dus veel groter. Wel moeten zij voortaan met hun inschrijfduur concurreren met andere woningzoekenden, m.n. starters. Daarbij zijn vestigers gemiddeld gezien in het nadeel. Van de ingeschreven woningzoekenden is op dit moment 20% vestiger. Per saldo wordt vooralsnog geen grote verschuiving verwacht. De doelstelling ‘meer keuzevrijheid voor vestigers’ wordt per definitie gehaald. Doelstelling: Meer kans voor vestigers. Ten aanzien van deze doelstelling moet worden opgemerkt dat meer kans voor vestigers per definitie ten koste gaat van andere starters (jongeren en herstarters). Daarmee zijn er voors en tegens voor deze doelstelling. Bij het monitoren van de ontwikkeling kan het huidige quotum van 5% of het daadwerkelijk behaalde resultaat van 4% als referentie worden genomen. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: afhankelijk van de duiding van de ontwikkeling – te veel of te weinig? 6. Kansen voor mensen met een laag inkomen Door middel van een huur-inkomentabel kunnen kansen voor lage inkomens voldoende worden gegarandeerd. Volgends de recente afspraak met Europa moeten corporaties minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 33.000. Regionaal bestaat op dit moment de afspraak om minimaal 60% toe te wijzen aan de primaire doelgroep (BBSH). De discussie rondom de Europa-eis is nog niet geheel afgerond. Als alles duidelijk is zal de balans moeten worden opgemaakt. Dit is ook al aangegeven bij de recente wijziging in de huur-inkomentabel.
12
Concept concrete doelstellingen (definitieve formulering volgt op regelgeving op dit onderwerp): 1. Europa-eis: 90% van vrijgekomen sociale huur verhuurd aan inkomens t/m € 33.000. 2. Regio-afspraak: 60% van vrijgekomen sociale huur verhuurd aan primaire doelgroep. Meetmoment: continu. Bijstuurinstrument: labelen met voorrang voor inkomensgroep en/of aanpassen huur-inkomentabel. 7. Meer keuzevrijheid Labelen en passendheidseisen beperken de keuzevrijheid. In het nieuwe systeem is op grote schaal labelen niet meer nodig. En in gevallen dat woningen wel worden gelabeld gaat het nieuwe systeem uit van ‘voorrang voor’ de betreffende doelgroep in plaats van het huidige ‘exclusief voor’. In het verleden is van de voorgenomen keuzevrijheid weinig overgebleven door een opeenstapeling van reparatiemaatregelen, labelingen, uitzonderingen en experimenten. Het lijkt daarom raadzaam om op dit punt onszelf af en toe een spiegel voor te houden. Concrete doelstelling: Zo min mogelijk labelen en passendheidseisen. Daar is niet goed vooraf een maximum percentage voor af te spreken. Meetmoment: Na 1 jaar meenemen in evaluatie. Bijstuurinstrument: opschonen labeling en regels. 8. Grote eengezinswoningen voor meerpersoonshuishoudens Vanuit het principe van keuzevrijheid (zie ook paragraaf 3.2) vindt de werkgroep dat het mogelijk moet zijn voor een alleenstaande om een eengezinswoning te krijgen. Zo’n 56% van de ingeschreven woningzoekenden is alleenstaand. Andersom zou het ongewenst zijn als eengezinswoning in grote getalen zou worden toegewezen aan alleenstaanden en slechts in beperkte mate aan gezinnen. In het huidige systeem bestaat in dit kader ten aanzien van grote eengezinswoningen (>80m2) de mogelijkheid om deze niet beschikbaar te stellen voor alleenstaanden. De volgordebepaling in het nieuwe systeem (zoekwaarde) maakt het op voorhand niet waarschijnlijk dat op grote schaal alleenstaanden voor deze woningen als eerste kandidaat zullen eindigen. Sturing vooraf is daarom niet nodig. Concrete doelstelling: maximaal 25% van de grote eengezinswoningen wordt verhuurd aan alleenstaanden. Dit percentage is op zich arbitrair. Meetmoment: na 1 jaar. Bijstuurinstrument: grote eengezinswoningen (gedeeltelijk) uitsluiten voor alleenstaanden. Opgemerkt zij dat gemeente Huizen heeft aangegeven liever direct bij aanvang te sturen op 0%. 5. Kosten en financiering Kosten Aan de huidige leverancier WoningNet is gevraagd of zij een kostenindicatie kunnen geven op basis van de voorstellen in deze notitie. Zij hebben toegezegd in augustus met een indicatie van kosten en planning te komen. Financiering Corporaties dragen de kosten voor de exploitatie van het woonruimteverdeelsysteem. Dat blijft zo. In de afgelopen jaren zijn er wijzigingen doorgevoerd in gezamenlijke opdracht van gemeenten en corporaties. Daarbij is voor de kosten de volgende verdeelsleutel gehanteerd: • De helft voor de gemeenten en de andere helft voor de corporaties • Gemeenten en corporaties onderling naar rato Het voorstel is om deze verdeelsleutel ook te hanteren voor de implementatiekosten voor het nieuwe systeem. Het gaat hierbij dus alleen om de eenmalig kosten voor de overgang. 6. Voorstel en vervolg Het Portefeuillehoudersoverleg WWZ wordt gevraagd in te stemmen met de voorstellen met betrekking tot het nieuwe systeem zoals in deze notitie beschreven, en de voorstellen vervolgens met een positief advies voor te leggen aan college en gemeenteraad. Ten aanzien van de financiën volgt zo spoedig mogelijk een kostenindicatie ter aanvulling.
13
Bijlagen I. Toelating II. Labelen III. Overgangsregelingen IV. Mogelijke c.q. verwachte effecten overstap naar inschrijfduur/zoekwaarde als volgordecriterium V. Voorrangsregelingen VI. Spoedzoekregeling VII. Aanvullend voorstel ‘jongste jongeren’ VIII. Aanvullend voorstel ‘couleur locale’
14
Bijlage I. Toelating Zowel in de vigerende huisvestingswet als in het voostel voor een nieuwe huisvestingswet wordt onder voorwaarden de mogelijkheid geboden ‘bindingseisen’ te stellen aan woningzoekenden. Nieuw is dat naast aantoonbare ‘schaarste’ ook ‘leefbaarheid’ reden kan zijn voor het stellen van bindingseisen. In tegenstelling tot de huidige wetgeving geeft het nieuwe wetsvoorstel aan dat bij het stellen van bindingseisen een huisvestingsverordening en –vergunning noodzakelijk zijn. Een convenant of prestatieafspraken behoren niet meer tot de mogelijkheden. Het wetsvoorstel nieuwe huisvestingswet was op 23 december 2009 door voormalig minister Van der Laan naar de Tweede Kamer gestuurd. Naar verwachting zou de nieuwe HvW op 1 januari 2011 in werking treden. Dat wordt afhankelijk van de parlementaire behandeling op zijn vroegst 1 juli 2011, maar meer aannemelijk is invoering per 1 januari 2012
Toegelaten woningzoekenden
a. de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of b. vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000. Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten Woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen Verblijfsgerechtigden als bedoeld in artikel 29 behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. gepensioneerden, arbeidsongeschikten, langdurig werklozen, remigranten zonder economische binding, van echt gescheidenen zonder economische binding,
Huidige huisvestingswet Ja
Nieuwe wet Ja
Ja
Ja
Nee, tenzij van binding vrijgesteld Nee, tenzij van binding vrijgesteld Ja
Ja
Ja
Ja
Ja (maar doen we niet)
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Toelating en binding nieuwe huisvestingswet Artikel 7 In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad categorieën goedkope woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Artikel 9 Indien toepassing wordt gegeven aan artikel 7 legt de gemeenteraad in de huisvestingverordening de criteria vast voor de verlening van huisvestingsvergunningen. Artikel 10 1. De gemeenteraad wijst indien hij toepassing heeft gegeven aan artikel 7 in de huisvestingsverordening de categorieën woningzoekenden aan die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. 2. Voor een huisvestingsvergunning komen slechts in aanmerking woningzoekenden die:
15
a. de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of b. vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000. Artikel 12 1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. 2. De gemeenteraad legt, indien hij toepassing heeft gegeven aan het eerste lid, in de huisvestingsverordening de criteria vast volgens welke de woningzoekenden, bedoeld in dat lid, worden ingedeeld in urgentiecategorieën. 3. Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen alsmede verblijfsgerechtigden als bedoeld in artikel 29 behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid. Artikel 15 1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad, indien de gemeente als gevolg van regels gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3 van de Wet ruimtelijke ordening of bij een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van die wet geringe of geen mogelijkheden heeft tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad, bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij de verlening van huisvestingsvergunningen en bij de uitgifte van bouwkavels voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern gebonden zijn. 2. Voor de toepassing van het eerste lid is een woningzoekende: a. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, en b. maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.
16
Bijlage II. Labelen Hoe werkt het nu In het huidige systeem worden zowel woningen als woningzoekenden gelabeld. Achterliggende gedachte hierbij is deels de geschiktheid van de woning voor een bepaalde doelgroep c.q. de leefstijl van de beoogde doelgroep te koppelen op het niveau van de woning (complex). Dit is met name het geval voor ouderen / mensen die wonen en zorg combineren. Daarnaast wordt gelabeld als (bij)sturingsinstrument i.c. reparatiemaatregel bij het toewijzen op leeftijd. Zo zijn we gekomen tot een minimumaanbod van vrijkomende woningen door labeling voor jongeren (tot 30 jaar) van minstens 35%. Tot slot worden in het huidige systeem woningen gelabeld als middel tot afscherming van de regionale woningmarkt voor vestigers (quotering van 5%). Per saldo was in 2009 slechts 32% van het aanbod in de krant ongelabeld. Hoe doen we het straks Algemeen: De primaire doelstelling is dynamiek. Dynamiek verhoudt zich slecht tot labeling, want in het algemeen geldt bij woonruimteverdeling: hoe meer regels hoe minder dynamiek. In het nieuwe systeem wordt uitgegaan van de keuzevrijheid van de woningzoekende. Binnen dit kader past feitelijk geen labeling: de markt regelt verhoudingen tussen vraag en aanbod (binnen het wachtrij-criterium dat de basis vormt van het nieuwe systeem), de woningzoekende kiest zelf wat het best bij zijn persoonlijke situatie past. Knelpunten die mogelijk ontstaan bij niet toepassen labeling zijn: • leefstijl: voorbeeld bewoners seniorencomplex voelen zich niet senang bij instroom jongere bewoners (eventueel met kinderen) in ´hun complex´; • subsidiering: voorbeeld woningen zijn gefinancierd met subsidie voor jongerenhuisvesting (HATwoningen) en worden niet ´gebruikt waarvoor ze bedoeld´ zijn; • investeringen: voorbeeld extra investeringen voor rolstoeldoorgankelijke woningen lopen het risico ondoelmatig te worden besteed; • rentabiliteit: voorbeeld investeringen in zorginfrastructuur komen onder druk bij niet afnemen zorgaanbod; • rechtvaardige verdeling tekortsegmenten woningmarkt: voorbeeld op de woningmarkt zijn maar enkele 6-kamerwoningen en die worden allemaal toegewezen aan alleenstaanden. Oplossingsrichtingen: 1. de mildste vorm van vraag-aanbod sturing ligt in adverteren; verhuurder adverteert de vrijkomende woning in de krant met een doelgroep/woonstijl-omschrijving voorbeeld: ´woning in jongerencomplex´ of ´appartement zeer geschikt voor senioren´ voordeel: keuze is en blijft bij woningzoekende; verhuurbaarheid (voorkomen leegstand) nadeel: geen garanties; optie is bijsturing bij ongewenste resultaten. 2. relatieve labeling: de woning wordt aangeboden ´met voorrang voor´ voorbeeld 1.: roelstoeldoorgankelijke woning (4 **), met ´voorrang voor rolstoelgebruiker´ voorbeeld 2.: zorgwoning (5 **), met ´voorrang voor 1. CIZ-indicatie (met zorg geleverd door X.), 2. rolstoelgebruiker´, 3. 55plusser (zie verder voor toewijzing zorgwoning ook bijlage) voordeel: doelmatigheid investering, rentabiliteit zorginfrastructuur, verhuurbaarheid, sluit aan bij ontwikkeling sterrensysteem. nadeel: geen volledige keuzevrijheid Gekozen is voor oplossingsrichting 2.: alleen relatief labelen bij complexen die naar aard geschikt en bedoeld zijn voor doelgroep, e.e.a. naar keuze corporatie. Voor labeling van zorgwoningen (met CIZ-indicatie) worden nadere afspraken gemaakt door een werkgroep van gemeenten, corporaties en zorginstellingen.
17
Bijlage III. Overgangsregelingen Belangrijke overwegingen: • Niet op basis van leeftijd, want dat levert veel problemen op. Dat is in ons huidige systeem zo en daar willen we nu juist vanaf. Ook bleek een overgangsregeling o.b.v. leeftijd in Holland Rijnland veel ongewenste effecten te hebben. • Overgangsregelingen voorzien van einddatum; niet te lang, want je wil zo snel mogelijk het nieuwe systeem zijn werk laten doen. In Holland Rijnland bijvoorbeeld was de overgangsregeling veel te lang geldig, waardoor er na de start van het nieuwe systeem jaren lang eigenlijk is toegewezen o.b.v. overgangsregeling i.p.v. woonwaarde. Voorstellen: Overgangsperiode Stel dat we op 1 oktober 2010 al bekend kunnen maken dat er een nieuw systeem komt en hoe dat er uit zal gaan zien en stel dat het nieuwe systeem op 1 april 2011 in kan gaan dan kan iedereen nog een half jaar met oude rechten reageren. Bij de hieronder genoemde regelingen wordt met startmoment bedoeld het moment van daadwerkelijke start nieuwe systeem – in dit voorbeeld is dat dus 1 april 2011. Omzettingsregelingen voor ingeschreven woningzoekenden • Iedereen die ingeschreven staat behoud zijn inschrijfduur. • Alle doorstromers die ingeschreven staan krijgen hun woonduur op het startmoment als reeds opgebouwde zoekwaarde mee. Op het startmoment hebben alle ingeschreven doorstromers een zoekwaarde die gelijk is aan hun woonduur (dus niet woonduur+inschrijfduur), dus conform hun (onderlinge) positie in het huidige systeem. Voor verdere opbouw van zoekwaarde geldt inschrijfduur vanaf startmoment. • Voor starters en vestigers hoeft niks te worden omgezet: hun inschrijfduur is hun zoekwaarde in het nieuwe systeem. Overgangsregeling voor mensen die niet staan ingeschreven op het startmoment • Doorstromers met een woonduur van voor het startmoment krijgen bij inschrijving na startmoment alsnog hun woonduur op het startmoment als reeds opgebouwde zoekwaarde mee. Voor verdere opbouw van zoekwaarde geldt inschrijfduur vanaf moment van inschrijving. De tijd die verstreken is sinds het startmoment krijgen ze dus niet cadeau. Tijdelijke regelingen • Gedurende de overgangsperiode geldt het oude systeem en hebben woningzoekenden dus nog de gelegenheid om op basis van hun huidige positie een woning te zoeken. • Gedurende de overgangsperiode kan iedereen die niet staat ingeschreven zich alsnog in te schrijven en op die manier er voor te zorgen dat zij geen opbouw van positie mislopen. Daarmee maken ze dan gewoon gebruik van de omzettingsregelingen zoals hierboven beschreven. • Vanaf het bekend worden van de regels in het nieuwe systeem kunnen doorstromers zich afvragen of ze een verhuizing niet beter kunnen uitstellen omdat ze in het nieuwe systeem 75% van hun positie behouden terwijl ze in het huidige systeem weer op 0 beginnen. En ook zullen doorstromers die zich dat niet hebben gerealiseerd en wel zijn verhuisd voor startmoment zich achteraf gedupeerd voelen. Dat is niet wenselijk en daarom: Bij verhuizing tijdens overgangsperiode geldt (voor doorstromers) al het recht op behoud van 75% van de zoekwaarde (woonduur). Dit aspect van het nieuwe systeem gaat dus eigenlijk niet pas in op startmoment, maar al bij aanvang overgangsperiode. (vraag is of dit ook voor starters moet gelden, maar dan wel 75% van inschrijfduur en niet 75% van leeftijd-18!). Deze regeling is (nog) niet verwerkt in onderstaand schema.
18
Groep Doorstromers
Starters
Ingeschreven Niet ingeschreven
Regelingen - Inschrijfduur behouden (loopt dus gewoon door) - Woonduur op startmoment (bijv 1-4-2011) krijgen ze als reeds opgebouwde zoekwaarde mee. - Voor opbouw van zoekwaarde vanaf startmoment moeten ze ingeschreven blijven staan. - Als woonduur ouder dan startmoment dan telt woonduur tot startmoment als reeds opgebouwde zoekwaarde - Als woonduur korter dan startmoment (dus huidige woning verkregen in/tijdens nieuw systeem) dan zoekwaarde volgens nieuw systeem. Inschrijfduur behouden (loopt dus gewoon door) Geen
Vestigers
Ingeschreven Niet ingeschreven
Inschrijfduur behouden (loopt dus gewoon door) Geen
Ingeschreven
Niet ingeschreven
19
Zoekwaarde - Als woning vrijkomt => zoekwaarde = woonduur op startmoment + inschrijfduur vanaf startmoment - Als woning niet vrijkomt => zoekwaarde = volledige inschrijfduur (dus ook van voor startmoment)
Inschrijfduur Inschrijfduur vanaf moment van inschrijving (conform nieuw systeem)
- Als woonduur ouder dan startmoment => zoekwaarde = woonduur tot startmoment + inschrijfduur - Als woonduur korter dan startmoment => zoekwaarde = inschrijfduur + 75% van vorige zoekwaarde (indien woning verkregen via nieuw systeem). Volledige inschrijfduur (dus ook van voor startmoment) Inschrijfduur vanaf moment van inschrijving (conform nieuw systeem)
Toelichting overgangsregelingen aan de hand van enkele voorbeelden Stel:
Start overgangsperiode: 1-7-2010 Start nieuwe systeem: 1-1-2011
Voorbeelden voor doorstromers 1) Jan en Gees wonen op 1-1-2011 30 jaar in een zelfstandige woning in onze regio: *Jan en Gees wonen in een huur of koopwoning en staan ingeschreven als woningzoekende sinds 1-1-2006: 1) inschrijfduur van voor 1-1-2011 kan na 1-1-2011 gewoon doorlopen 2) woonduur huidige woning op startmoment nieuwe systeem (30) krijgen ze mee 3) voor verdere opbouw zoekwaarde van moeten ze na 1-1-2011 wel ingeschreven blijven staan. *Jan en Gees blijven na start nieuw systeem ingeschreven en willen op 1-1-2013 verhuizen en laten hun woning dan leeg achter. De zoekwaarde is dan: 30 + 2 = 32: 30 jaar woonduur huidige woning op 1-1-2011 + 2 jaar inschrijving vanaf start nieuwe systeem *Jan en Gees blijven na start systeem ingeschreven en gaan op 1-1- 2013 scheiden. Jan blijft in de woning wonen. Gees vertrekt. De zoekwaarde is op dat moment: Jan: 30 + 2 = 32. Jan krijgt woonduur 30 mee omdat hij de woning leeg achter gaat laten. Gees: a) 5 + 2 = 7. Inschrijfduur tot 1-1-2011 + 2 jaar inschrijfduur sinds start nieuwe systeem. Gees laat de woning niet leeg achter en krijgt dus geen woonduur van 30 mee b) als ze niet meer ingeschreven staan, begint Gees bij inschrijving op 1-1-2013 met zoekwaarde 0 (nul). 2) Henk en Riet wonen zelfstandig in de regio, maar staan bij start nieuwe systeem niet ingeschreven als woningzoekende: *Henk en Riet wonen 01-1-2011 20 jaar in een zelfstandige huur- of koopwoning: Zij krijgen bij inschrijving als woningzoekende ook na start nieuwe systeem de woonduur van 20 jaar mee en bouwen vervolgens vanaf de inschrijving ook inschrijftijd op: De zoekwaarde = 20 + inschrijfduur vanaf moment van inschrijving. (Ook hier: bij scheiding gaat woonduur naar diegene die de woning achterlaat. Zoekwaarde vertrekkende afhankelijk van eigen/gezamenlijke inschrijfduur) *Henk en Riet accepteren na start nieuwe systeem een woning. De woning is in het nieuwe systeem verkregen, zoekwaarde na verhuizing dus volgens nieuw systeem = 75% van de vorige zoekwaarde + nieuwe inschrijfduur (nieuwe inschrijving na verhuizing). (Ook hier: bij scheiding gaat woonduur naar diegene die de woning achterlaat. Zoekwaarde vertrekkende afhankelijk van eigen inschrijfduur) Voorbeelden voor starters 4) Gerie woont bij zijn ouders en staat als woningzoekende geregistreerd vanaf 1-1-2006: De inschrijfduur van Gerie voor start nieuwe systeem blijft behouden en loopt dus gewoon door. Zoekwaarde is 5 (tot 1-1-2011) + in het nieuwe systeem opgebouwde inschrijfduur. 5) Klaas en Piet willen samenwonen, wonen nog bij respectievelijke ouders en staan niet als woningzoekenden geregistreerd: Klaas en Piet beginnen met het opbouwen van inschrijfduur vanaf datum inschrijving nieuwe systeem (Klaas en Piet beginnen dus met 0). Voorbeelden voor vestigers 6) Truus woont met gezin in Groningen, werkt in Weesp en staat sinds 1-1-2006 als woningzoekende ingeschreven:
20
De inschrijfduur van Truus voor start nieuwe systeem blijft behouden en loopt dus gewoon door. Zoekwaarde is 5 (tot 1-1-2011) + in het nieuwe systeem opgebouwde inschrijfduur. 7) Dirkje woont samen met Froukje in Friesland, werkt in Muiderberg en staat niet ingeschreven als woningzoekende: Dirkje begint met het opbouwen van inschrijfduur vanaf datum inschrijving nieuwe systeem (Dirkje begint dus met 0).
21
Bijlage IV. Mogelijke c.q. verwachte effecten overstap naar inschrijfduur/zoekwaarde als volgordecriterium Veel ‘slapende’ woningzoekenden Een gevolg van het hanteren van inschrijfduur kan zijn dat er meer woningzoekenden ingeschreven willen staan. Het aantal ‘slapende’ ingeschreven woningzoekenden wordt dan groter. Dit kan als nadeel worden gezien. Uit alle andere regio’s die inschrijfduur hanteren blijkt dit geen groot nadeel. Bovendien is dat effect er nu ook al. Per kwartaal reageert slechts een kwart van de ingeschreven woningzoekenden actief op woningaanbod en is dus driekwart niet actief. Lange gemeten wachttijd In een systeem met inschrijfduur als volgorde criterium en bovendien met behoud van een groot deel van de opgebouwde inschrijfduur zal een deel van de woningen worden toegewezen aan woningzoekenden met lange wachttijden (zoekwaarden). De gemeten gemiddelde wachttijd zal daardoor lang zijn. In het huidige systeem op leeftijd en woonduur is dit effect er overigens ook al. Zo zijn de starters die een ongelabelde woning krijgen toegewezen gemiddeld 50 jaar met dus een gemeten wachttijd e (leeftijd) van 32 jaar (aantal jaren vanaf 18 jaar). In een regio met grote druk op de woningmarkt ontkom je er niet aan dat je vaak relatief lang moet wachten voor een woning, zeker een populaire. Positie van herstarters Herstarters zijn woningzoekenden die na relatiebeëindiging weer op zoek zijn naar een eigen woning. Met het overstappen van leeftijd naar inschrijfduur verslechtert (in theorie) de positie van (oudere) herstarters. Zij kunnen nu immers niet meer terugvallen op hun leeftijd. Aan de andere kant hebben we in het huidige systeem deze riante positie aan alle kanten geprobeerd terug te dringen door op grote schaal te labellen voor jongeren en door doorstromers te bevoordelen met een doorstroomfactor. Per saldo is het dus zeer de vraag of hun positie verslechtert. Daarnaast kunnen mensen die door zo’n situatie in de knel komen in het nieuwe systeem gebruik gaan maken van de voorgestelde spoedzoekregeling (zie paragraaf 3.6). Positie van vestigers Door geen quotum meer te hanteren en al het aanbod open te stellen voor vestigers wordt de keuzemogelijkheid voor vestigers veel groter. Ten opzicht van starters uit de regio hebben zij echter een achterstand aangezien zij zich pas mogen inschrijven als ze voldoen aan de bindingseisen (en ingezee tenen vanaf hun 18 verjaardag). Spoedzoekers Een woningzoekende die om wat voor reden dan ook (plotseling) met spoed een woning zoekt, weinig inschrijfduur/zoekwaarde heeft en niet in aanmerking komt voor urgentie, heeft in het nieuwe systeem beperkte mogelijkheden. In het huidige systeem is dit overigens ook het geval, bijvoorbeeld voor een starter van 31 jaar. Eigenlijk is er in elk systeem een groep die tussen wal en schip valt: geen recht op urgentie maar tegelijkertijd onvoldoende positie op de woningmarkt (wachttijd, leeftijd, financieel) om op korte termijn een woning te vinden. Om deze spoedzoeker een extra kans te bieden stelt de werkgroep de invoering van een spoedzoekregeling voor (zie paragraaf 3.6). Oneindige verhuisketens De bedoeling is dat er meer kleine stapjes gemaakt worden en de verhuisketens langer worden. Als een verhuisketen langer wordt, dan duurt het dus iets langer voordat een woning vrij komt voor een starter. Hierdoor kan het zijn dat het in het begin lijkt alsof starters (dus ook jongeren en vestigers) iets moeilijker aan de bak komen. De verwachting is echter dat dit effect geleidelijk zal optreden en niet met een schokeffect. Bovendien wordt in eerste instantie een verlenging van de verhuisketens van gemiddeld 1,6 schakels naar 1,8 of misschien 2,0 schakels. Dat betekent dus dat een woning er gemiddeld 0,2 verhuring langer over zou doen voordat een starter geholpen kan worden. Dan heb je het dus over een effect van hooguit enkele weken. Hoe dan ook is dit eventuele effect eenmalig en tijdelijk want aan het eind van elke verhuisketen is er nog steeds een woning voor een starter. Geconcludeerd kan worden dat over de ontwikkeling van de relatieve positie van starters ten opzicht van elkaar op voorhand geen eenduidig beeld te schetsen is. In het huidige systeem worden zoveel ‘nood- en reparatiemaatregelen’ gehanteerd dat van een ‘0- meting’ geen sprake kan zijn.
22
Bijlage V. Voorrangsregelingen Urgentieregeling nieuw woonruimteverdeelsysteem: Inleiding De nieuwe huisvestingwet spreekt zich als volgt uit over een urgentieregeling. Het is heel zwart wit, of je hebt er geen of je hebt er wel een en dan moeten alle categorieën genoemd in de wet in de regeling worden opgenomen. De urgentie regeling mag echter worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Eisen vanuit de nieuwe huisvestingswet De nieuwe huisvestingswet onderkent het feit dat een urgentieregeling uitgaat van het voorzien in een woonbehoefte die dringend noodzakelijk is. Zij noemt als gebruikelijke urgentiecategorieën mensen die technisch dakloos zijn, zoals gevolg van brand, en mensen die na een huwelijk of duurzame relatie beëindigen geen dak meer boven hun hoofd hebben. Het staat echter de gemeente vrij om dergelijke categorieën te benoemen. Welke categorieën ook worden opgenomen, in ieder geval moeten de volgende hiervan deel uitmaken: 1. Mantelzorgers 2. Personen die in een blijf van mijn lijf huis verblijven als gevolg van geweld of problemen van relationele aard 3. Verblijfsgerechtigden die voor het eerst een woning zoeken Voor mantelzorgers wordt de volgende definitie gehanteerd (Wmo art1 lid1.b): mantelzorg: langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt. Deze categorie is opgenomen i.v.m. de toenemende vergrijzing. Om de doorstroming vanuit de opvangvoorziening te garanderen is de categorie onder 2 opgenomen. Deze personen worden gezien als personen die technisch dakloos zijn. De verblijfsgerechtigden zijn geen echte nieuwe categorie te huisvesten personen, maar zij werden eerder niet als urgenten gekenmerkt. Voor hun huisvesting wordt nu reeds sinds jaren woonruimte geclaimd middels de taakstelling die elk halfjaar wordt opgelegd. Onduidelijk is of dat het opleggen van taakstellingen nu gaat verdwijnen. Als dat het geval zou zijn houdt dit in dat verblijfsgerechtigden dus zelf keuzevrijheid hebben en je ze dan ook nog eens moet accepteren omdat zij als urgente worden gezien. Dit is ivm de schaarste in onze regio een niet wenselijke ontwikkeling. Voorstel voor nieuw woonruimteverdeelsysteem: Voor wie: Een urgentie wordt alleen toegekend als er sprake is van een situatie die het noodzakelijk maakt dat direct of op zeer korte termijn (andere) woonruimte beschikbaar komt. Onder noodsituatie verstaan we een toestand die een zeer ernstige schade voor het welzijn van de aanvrager inhoudt en die het rechtstreekse gevolg is van de woonsituatie. We onderkennen 4 categorieën op basis waarvan het mogelijk wordt een urgentieverklaring te verstrekken dat zijn: Categorie 1. Urgentie kan worden toegekend op basis van : 1. Medische gronden 2. Dakloosheid als gevolg van brand of andere calamiteiten 3. Dakloosheid van een ouder met minderjarige kind(eren). 4. Financiële ontwrichting 5. Geweld 6. Sociale indicatie 7. Mantelzorgschap Categorie 2. Personen die in een blijf van mijn lijf huis verblijven als gevolg van geweld of problemen van relationele aard Categorie 3. Verblijfsgerechtigden die voor het eerst een woning zoeken Categorie 4. Stadsvernieuwingsurgenten Onderbouwing categorie 1: • Handhaven van de bestaande urgentieregeling.
23
•
Hieraan de mantelzorgers toevoegen, is wettelijk verplicht. Middels een CIZ indicatiestelling zal worden vastgelegd dat een persoon daadwerkelijk mantelzorger is.
Onderbouwing categorie 2: • Opnemen als categorie, is wettelijk verplicht. • Handhaven van de bestaande regeling via de claimregeling per instelling. • Inbouwen van een evaluatiemoment aan het einde van het jaar. Noot1: Aan deze categorie kunnen geen bindingseisen worden gesteld, dat is nu ook reeds het geval. Noot 2: Uit de diverse informatieavonden komt steeds de opmerking naar voren hoe gaan we om met personen uit relatiebeëindiging situaties. Voorgesteld wordt dat we blijven hanteren dat we uitgaan van het zelfoplossend vermogen van de personen in kwestie. Indien er kinderen (minderjarig) in het spel zijn blijven we uitgaan van het feit dat zij gehuisvest moeten worden. Nieuw is dat expliciet benoemd wordt dat als men in een opvanghuis verblijft als gevolg van de relatiebeëindiging men wel een urgentie kan krijgen. Onderbouwing categorie 3: • Opnemen als categorie, is wettelijk verplicht. • Toewijzing laten verlopen via de aantallen uit de taakstelling, ervan uitgaande dat deze gehandhaafd blijft. Onderbouwing categorie 4: • De regels die voor het hanteren hiervan zullen op elkaar afgestemd moeten worden en moeten worden aangepast aan Rijksbeleid . • Voorgesteld wordt te onderzoeken of het haalbaar is deze urgentie regionaal te verlenen. Uitvoering: Verstrekken aanvraagformulier: Alvorens een aanvraagformulier wordt verstrekt zal er met de potentiële aanvrager een informatiegesprek plaatsvinden door een medewerker van een corporatie. In dit gesprek zal de potentiële aanvrager voorgelicht worden en globaal bekeken worden of het aanvragen al dan niet succesvol zal kunnen zijn. Tevens wordt de persoon in kwestie erop gewezen wat er van zijn of haar kant verlangd wordt. Aan het einde van het gesprek zal een aanvraagformulier worden verstrekt indien daarom gevraagd wordt. Beoordeling Urgentieaanvraag door Regionaal Urgentiebureau: De bestaande werkwijze door het Regionaal Urgentiebureau blijft gehandhaafd. 1. Een toegekende urgentieverklaring is altijd geldig voor de hele regio, slechts bij hoge uitzondering wordt hiervan afgeweken. 2. Een urgentieverklaring wordt verstrekt voor een bepaald type woning geschikt voor de aanvrager en zijn/haar gezin. Uitgangspunt is dat geen wooncarrière gemaakt wordt. Toewijzen woning na toewijzing urgentiebewijs De urgentie verklaring is 3 maanden geldig. Men wordt in de gelegenheid gesteld gedurende deze periode zelfstandig op te zoek te gaan naar passend aanbod. Na die periode komt ze automatisch te vervallen. Alleen als een aantoonbaar geen passende woningen beschikbaar zijn gekomen bestaat de mogelijkheid om een kosteloze verlenging voor een urgentie te verkrijgen. Het overslaan en/of weigeren van passend aanbod leidt altijd tot een niet verlenging van de verklaring. Hieraan kan worden toegevoegd dat weigeren niet mag of slechts eenmaal gemotiveerd wordt toegestaan. OF Er wordt een eenmalig aanbod gedaan aan de houder van urgentieverklaring vanuit een hiervoor aan te stellen regioverantwoordelijk persoon. Alle corporaties krijgen in dit geval naar rato urgenten toegewezen en die moeten zij dan voorzien van passend aanbod. Indien zij binnen 3 maanden niet hierin kunnen voorzien kunnen zij via de regioverantwoordelijke regelen dat de urgentie wordt doorgeschoven naar een corporatie die wel aanbod kan leveren.. Over de periode van 1 jaar moet de toewijzing naar rato zijn uitgevoerd. Hiervan wordt verantwoording afgelegd in de woonbode/op woningnet. Het overslaan en/of weigeren van passend aanbod leidt tot een het vervallen van de urgentieverklaring. Voorgesteld wordt de potentiële voor- en nadelen van de tweede werkwijze verder uit te werken en op basis hiervan een uiteindelijke keuze te maken. Ambtelijk bestaat er op dit moment veel animo voor
24
het direct bemiddelen. Alleen gemeente Huizen is er op dit moment (nog) geen voorstander van. Terugkeer naar zelfstandig op zoek gaan is altijd mogelijk zolang dit in de huisvestingsverordening is vastgelegd. De voorgestelde verschillen met de huidige regeling zijn: Huidig Voor wie Urgentie kan worden toegekend op basis van : 1. Medische gronden 2. Dakloosheid als gevolg van brand of andere calamiteiten 3. Dakloosheid van een ouder met minderjarige kind(eren). 4. Financiële ontwrichting 5. Geweld 6. Sociale indicatie Speciale regelingen voor : Claimregeling Statushouders/Generaal pardonners Stadsvernieuwingsurgenten
Uitvoering Stadsvernieuwingsurgenten
Nu zelf zoeken gedurende 3 maanden Toewijzing lokaal
nieuw Categorie 1Urgentie kan worden toegekend op basis van: 1. Medische gronden 2. Dakloosheid als gevolg van brand of andere calamiteiten 3. Dakloosheid van een ouder met minderjarige kind(eren). 4. Financiële ontwrichting 5. Geweld 6. Sociale indicatie 7. Mantelzorgschap Categorie 2. Personen die in een blijf van mijn lijf huis verblijven als gevolg van geweld of problemen van relationele aard Categorie 3. Verblijfsgerechtigden die voor het eerst een woning zoeken Categorie 4. Stadsvernieuwingsurgenten Rechtstreekse bemiddeling Toewijzing regionaal
25
Bijlage VI. Spoedzoekregeling 1. Wanneer is er sprake van spoed? 4 De literatuur laat zien dat er steeds meer geluiden komen van woningzoekenden die in de reguliere woonruimteverdeling tussen was en schip raken. Er is een groep woningzoekenden die snel andere woonruimte nodig heeft, maar niet onder de lokale urgentieregelingen valt: de zogenaamde spoedzoeker. Een spoedzoeker is iemand die door onvoorziene omstandigheden met spoed een betaalbare huurwoning nodig heeft. Veelal heeft men zich niet kunnen voorbereiden op deze situatie. Meest genoemde situaties zijn spoed door: - echtscheiding; - inwoning bij anderen; - een te grote woon-werkafstand; - dreigende dakloosheid; - een te kleine woning door gezinsuitbreiding; - gezondheidsproblemen; - psychische problemen; - agressie of geweld in de woonomgeving. Dit zijn de woningzoekenden waarover we lezen in de krant, die wethouders aanklampen op straat en die Kamerleden aanspreken in de trein. Met name in gebieden waar de druk op (bepaalde segmenten van) de woningmarkt onverminderd groot is, is het van belang zich in de problematiek van de spoedzoekers te verdiepen. Wanneer de druk groot is zijn de wachttijden namelijk langer en de kansen voor een spoedzoeker vaak gering. 2. Kenmerken spoedzoekers 18% van de woningzoekenden is spoedzoeker (binnen half jaar, spoedeisend). Hiervan is 30 tot 50% nagenoeg kansloos om op korte termijn op de reguliere manier een woning te vinden. De spoedzoekers zijn in vijf groepen in te delen: - echtscheiding; - thuiswonende jongeren; - (Binnenkort) zonder woonruimte; - problemen huidige woning of buurt; - overige problemen. 3. Uitgangspunten en voorwaarden spoedzoekregeling Gooi en Vechtstreek - geen individuele beoordeling van de spoed (door “urgentie”-commissie o.i.d.), wel aansluiting principes urgentiecommissie; - het spoedzoekaanbod mag niet groter zijn dan aantal toegewezen woningen aan urgenten; - de spoedzoekregeling moet dusdanig ingericht kunnen worden dat aannemelijk is dat ook echt de spoedzoeker er mee geholpen kan worden. Als het spoedzoekaanbod voor een grote groep woningzoekenden interessant is, dan hebben spoedzoekers er alsnog niks aan; - de regels zijn in principe niet soepeler dan de urgentieregeling, woonwensen zijn dus van ondergeschikt belang; - de spoedzoekregeling is een apart onderdeel van het reguliere verdeelsysteem (escapeknop), niet een tweede systeem. De werkgroep Brede Kijk ziet de noodzaak van de regeling door de grote druk op de woningmarkt in combinatie met een strenge urgentieregeling. Dit leidt ertoe dat de meeste spoedzoekers alleen een woning kunnen vinden als ze al een paar jaar staan ingeschreven. Dat bepaalde woningzoekenden tussen wal en schip vallen is overigens het geval bij elk verdeelsysteem. De start van een nieuw regulier verdeelsysteem biedt een geschikt moment om ook te starten met een spoedzoekregeling. De werkgroep Brede Kijk doet daarom het voorstel om direct bij de start van het nieuwe systeem de spoedzoekregeling in werking te laten treden. De introductie kan hiermee direct in de communicatie worden meegenomen, waardoor het ook niet kan worden opgevat als een reparatiemiddel. Het is evenwel een los onderdeel van het hoofdsysteem. Dit biedt de mogelijkheid om bij de start (vanwege bestuurlijke overwegingen) of na werking (vanwege niet gewenste resultaten) de regeling op te heffen.
4
De volgende literatuur is geraadpleegd: VROM (2008), Spoedzoekers: enquête onder woningzoekenden in vijf regio’s. Deelrapport bij “Als wachten te lag duurt”. RIGO, Woonruimteverdeling opnieuw bekeken.
26
Met een spoedzoekregeling wordt een groep een extra kans geboden op woonruimte die zij zo hard nodig heeft. Door met de regeling woonwensen van ondergeschikt belang te laten zijn, is de verwachting dat jongeren niet massaal van de regeling gebruik gaan maken. Veel jongeren zijn kritische woningzoekenden. Zij zullen daarom niet elk aanbod accepteren. Uit onderzoek blijkt dat veel spoedzoekers hun woonwensen hebben aangepast om sneller woonruimte te kunnen vinden. 4. Voorstel spoedzoekregeling Om aan de benoemde uitgangspunten en voorwaarden te voldoen is allereerst de informatie richting woningzoekenden van cruciaal belang. Het systeem is alleen bedoeld voor mensen met spoed. Zoekt men een woning zonder spoed, dan moet men reageren via het reguliere systeem. Is iemand urgent, dan kan een urgentieaanvraag worden ingediend bij de urgentiecommissie. Omdat bij spoed de zoekwaarde niet van belang is (hiermee komt men immers niet aan de beurt) wordt voorgesteld om als selectiemethode loting te hanteren. Vervolgens moeten een aantal spelregels worden afgesproken, waardoor het alleen aantrekkelijk is om bij spoed een woning te accepteren. Dit kan worden vormgegeven door het volgende met elkaar af te spreken: - Er kan een percentage van het aantal woningen worden afgesproken dat via de spoedzoekregeling mag worden aangeboden. Het voorstel van de werkgroep is om hiervoor een percentage van 5 tot 10% te hanteren (toegespitst op de situatie in 2009 dan waren dit rond de 100 geweest). Landelijk gezien kan 18% van de woningzoekenden worden getypeerd als spoedzoeker. Tussen de 30 en 50% hiervan is nagenoeg kansloos om op korte temrijn via de reguliere weg een woning te vinden. Dit is met name de groep die wij willen bereiken. Tussen de 30 en 50% van 18% komt uit op 5 á 10%. Met dit percentage wordt tevens het aantal urgenten in onze regio (17%) niet overschreden. In andere regio’s ligt het percentage “spoedzoekaanbod” tussen de 5 en 20%. De corporaties gezamenlijk zijn verantwoordelijk voor een lokale spreiding van het aanbod. - Woningzoekenden met spoed dienen zich uiteraard allereerst in te schrijven binnen Woningnet. Vervolgens kunnen ze bij hun gegevens aangeven of zij een spoedzoeker zijn. Hiervoor krijgen zij eerst een uitklapveld te zien waarbij ze moeten aangeven tot welke van de 5 groepen spoedzoekers zij behoren (zie paragraaf 2). Vervolgens dienen zij hun huishoudgrootte in te vullen: • alleenstaand of 2 persoonshuishouden; • 3 of meer persoonshuishouden; • aantal kinderen. Aan de hand van deze gegevens worden zij door het systeem ingedeeld binnen een profielgroep. De profielgroepen zijn gekoppeld aan een bepaald woningtype: • maximaal 1 kamer meer dan huishoudgrootte; • oppervlakte kan een rol spelen; • eengezinswoningen naar huishoudens van 3 of meer met kinderen. Voor de woningzoekenden is desgewenst niet zichtbaar met welk profiel c.q. woning zij meeloten. De corporatie bepaalt in welke profielgroep(en) de woning wordt verloot. De check naar passendheid wordt achteraf tijdens de intake door de corporaties gedaan. De woningzoekende moet namelijk aannemelijk maken dat hij er ook volgens de aangegeven huishoudgrootte gaat wonen, denk aan co-ouderschap. Dit wordt gecontroleerd via een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie en (eventueel) scheidingspapieren. - Wie door het systeem op nummer 1 terecht komt krijgt een eenmalig aanbod dat volgens zijn profiel bij hem past. Loting bepaalt dus welke woning aan wie wordt toegewezen. De gemeente is hierbij van ondergeschikt belang. - Bij weigering mag twee jaar niet meer worden mee geloot. Dit termijn wordt ook gehanteerd bij het Tweede Kansbeleid. Het blijft wel mogelijk om binnen het reguliere systeem te reageren. - Bij acceptatie krijgt men dezelfde zoekwaarde mee als de reguliere woningzoekenden, hierdoor wordt het principe van doorstroming niet verstoord. - Spoedzoekers loten een maand mee. De periode is afhankelijk van wanneer zij zich hebben opgegeven als spoedzoeker. Wanneer een woning wordt aangemeld door een corporatie, wordt gelijk de selectie gemaakt. Na een maand mee te hebben gedraaid zonder te zijn uitgeloot, moeten spoedzoekers zich opnieuw opgeven als spoedzoeker en de hierbij behorende stappen doorlopen (uitklapscherm invullen en profiel aanmaken). Vervolgens kunnen zij wederom een maand meeloten. Hiermee wordt ook actie verwacht van de spoedzoeker en doen alleen de actieve spoedzoekers mee met de loting. Er is geen maximum gesteld aan het aantal maanden meedoen. - Welke woningen in het spoedzoeksysteem worden aangeboden is een keuze van de corporatie. Dit kunnen de minst gewilde woningen zijn. Het is wel van belang om gevarieerd aanbod beschikbaar te stellen (appartementen, eengezinswoningen, aantal kamers) om zo alle profie-
27
-
len evenredig te kunnen bedienen. Hiervoor krijgen de corporaties inzicht in het aantal aangeboden woningtypes in relatie tot het aantal ingeschrevenen binnen de profielen. Er is geen relatie tussen deelname spoedzoekregeling en regulier systeem. Het is in de praktijk dus mogelijk voor een woningzoekende om bij beide systemen (loting en regulier) tegelijk te reageren op woningen. Hiermee worden de kansen voor de woningzoekenden vergroot en wordt voorkomen dat alleen starters van het spoedzoeksysteem gebruik zullen maken.
5. Monitoring Met de voorgestelde regels wordt het woningzoekenden zonder spoed onaantrekkelijk gemaakt om ook als spoedzoeker mee te draaien. In de praktijk is het uiteraard afwachten hoe de regeling daadwerkelijk verloopt. Het is daarom van belang om de regeling periodiek te monitoren en ook diegene die meedraaien naar hun ervaringen en motivaties te vragen. Spoedzoekers wordt daarom bij het uitklapscherm de mogelijkheid geboden om aan te geven of zij er geen bezwaar tegen hebben dat zij op enig tijdstip worden ondervraagd over hun motieven en ervaringen met de spoedzoekregeling. Doordat de regeling is gekoppeld aan de inschrijving voor het reguliere systeem en bij inschrijving navraag wordt gedaan naar het type spoedzoeker, zijn gemakkelijk de statistieken over aantal inschrijvingen en weigeringen bij te houden en wordt zichtbaar welke groepen woningzoekenden als spoedzoeker meedoen. Na een kwantitatieve en kwalitatieve monitor en evaluatie volgt er een beslismoment over al dan niet doorgaan. Dit besluit kan los van het reguliere systeem worden gemaakt.
28
Bijlage VII. Aanvullend voorstel ‘jongste jongeren’ Opdracht: Aanvullend voorstel t.a.v. kansen voor jongste jongeren. Voorstel: Leeftijdsgrens Definitie jongste jongeren: jongeren tot 23 jaar (dus t/m 22 jaar). Ten eerste omdat dit een veel gebruikte leeftijdsgrens is (bijv. voor huurtoeslag, leerplicht, e.d.). Ten tweede omdat ervaringen in regio’s Amsterdam en Utrecht laten zien dat de gemiddelde inschrijfduur voor starters 5 à 6 jaar redelijke mogelijkheden zijn voor een woningzoekende. En 18 + 4 = 22 jaar. Aantal Jongeren en zeker de jongste jongeren zijn vrijwel allemaal starter. In de werkconferentie is dan ook gesproken om aan het einde van een verhuisketen ook iets te doen voor de jongste jongeren zodat er voor hen iets meer kans ontstaat. Voor het bepalen van het aandeel of aantal baseren we ons dus op het aantal verhuisketens (aantal starters dat geholpen kan worden) en niet op het totaal aantal verhuringen. Want het totale aanbod neemt, als gevolg van extra doorstroming, als het goed is toe, maar het aantal verhuisketens niet (of in ieder geval niet door toedoen van het systeem). Door ons steeds te baseren op het aantal verhuisketens in het voorgaande jaar kunnen we nauwgezet de ontwikkelingen in de woningmarkt volgen. In 2009 waren er in totaal 873 verhuisketens (aantal geholpen starters (incl. vestigers en herstarters)). Echter daarvan zijn slechts 772 verhuisketens via de woningkrant ter verhuur aangeboden. Het is zuiverder om van dit aantal uit te gaan, want direct bemiddelde doelgroepen en taakstellingen houden we toch. Wat er over blijft kunnen we ‘verdelen’. Maar welk deel komt dan de (jongste) jongeren toe? Van de verhuisketens via de woningkrant is afgelopen 5 jaar gemiddeld 52% aan jongeren tot 30 jaar verhuurd. Van de 772 verhuisketens zijn dat er 401. Van de ingeschreven starters (incl. vestigers) was 5 afgelopen jaar gemiddeld 13,5% jonger dan 23 . En 13,5% van 772 woningen zijn 104 woningen. 6 Voorstel is dus om maximaal 104 woningen per jaar te labelen voor jongeren tot 23 jaar . Loten Het voorstel is om bovengenoemd aanbod voor de jongste jongeren tot 23 jaar te verloten. De evaluatie van lotingsexperiment gaf aan dat slechts 4% van de jongeren voor alleen loting is en ook van de jongste jongeren (t/m 23 jaar) slechts 6%. En dat 59% van de jongeren voorkeur heeft voor een combinatie van loting en reguliere volgorde (nu leeftijd), en van de jongste jongeren zelfs 72%. Er blijft in dit voorstel echter voldoende regulier aanbod over zodat overal sprake kan zijn van een combinatie. Bovendien mogen in dit voorstel de jongste jongeren ook reageren op het regulier aanbod. De gelabelde woningen zijn voor hen dus een extra kans. Woningtype Zoals al gezegd is in de werkconferentie in het kader van de jongste jongeren gesproken over het einde van de verhuisketen. Dat weet je eigenlijk niet vooraf, maar uitgangspunt is dat we voor aanbod aan de jongste jongeren woningen nemen die aannemelijkerwijs het eind van een verhuisketen zijn. Dat betekent in het algemeen een beperkt aantal vierkante meters en/of, beperkt aantal kamers en geen toplocatie. Voorstel: maximaal 50m². De corporatie bepaalt welke vrijkomende woning hij aanbiedt gelabeld voor de jongste jongeren. Overig Met dit voorstel komt de passage in de notitie over labelen voor jongeren te vervallen.
5
Door het gevoerde beleid (gelijke kansen voor alle jongeren) is het aantal ingeschreven jongeren tot 23 jaar verdriedubbeld. Hun aandeel binnen de starters is daarmee gestegen van 7% in 2005 tot 20% op dit moment. En om dezelfde reden is het aantal en aandeel jongeren van 27-29 jaar gedaald. Een woning voor de één gaat ten slotte ten koste van de ander. 6 Een alternatieve benadering zou zijn: stel van de 401 verhuisketens voor jongeren is de helft voor de jongste jongeren t/m 23 jaar; 200. En aangezien ook zij voorkeur hebben voor een combinatie van loten en regulier gaan we 100 woningen verloten onder de jongste jongeren.
29
Opmerkingen en aandachtpunten: • Van het aantal te verdelen verhuisketens (dus te helpen starters) gaat een deel naar direct bemiddelde doelgroepen en taakstellingen, een deel naar de spoedzoekregeling, een deel naar urgenten en een deel naar jongste jongeren. Wat er over blijft is voor alle andere jongeren en andere starters (jonge gezinnen, herstarters, vestigers). Hoe meer we voor deze groepen apart zetten hoe minder er voor de andere (doel)groepen over blijft. Ook dreigen we zo toch weer met een versnipperd aanbod in hokjes te zitten met een beperkte keuzevrijheid. • Er is een zekere overlap met de spoedzoekregeling. Ook van de spoedzoekregeling zal naar verwachting veelal door starters gebruik worden gemaakt. In de notitie is gesteld 5 à 10% van het aanbod. Beter zou wellicht zijn om dit net zo te definiëren als het aantal woningen te labelen voor jongeren tot 23 jaar zoals hierboven verwoord: - max. 97 woningen in spoedzoekregeling - max. 104 woningen labelen voor jongeren tot 23 jaar Dat zou (o.b.v. de cijfers voor 2009) betekenen dat opgeteld 26% van het aantal verhuisketens die via de woningkrant worden verhuurd zal worden verloot, dat is 15,5% van het totaal aantal verhuringen via de woningkrant. • Of het redelijk is dat 18-jarigen nog even moeten wachten zijn de meningen verdeeld in de regio. • Jongeren tot 30 jaar is als prioriteitsgroep benoemd in de regionale woonvisie. Als deel daarvan zijn jongste jongeren niet specifiek benoemd. Ook niet in de Houtskoolschets. • Bij de bepaling van het aandeel is het probleem dat de resultaten in het verleden erg aanbod gestuurd zijn. Dat geldt ook voor ingeschreven woningzoekenden.
30
Bijlage VIII. Aanvullend voorstel ‘couleur locale’ 1.
Aanleiding
Aan het eind van de werkconferentie woonruimteverdeling in Bussum van 1 september jl. werd de werkgroep Brede Kijk opgedragen een aanvullend voorstel te maken over het invoegen van ‘couleur locale’ in het nieuwe woonruimteverdeelsysteem ( = voorrang voor woningzoekenden met een lokale binding). Het voorstel was naar voren gebracht door de gemeente Laren die vanwege haar geringe (sociale) woningaanbod, gekoppeld aan de taakstelling om ook statushouders te huisvesten, nauwelijks nog haar eigen woningzoekenden kan bedienen. Hierdoor ziet Laren het behoud van haar sociale structuur onder druk staan. De werkgroep heeft erkend dat deze problemen zich lokaal voordoen maar voorrang geven aan eigen ingezetenen gaat in tegen het (solidariteits-) principe van de regionale woningmarkt. Ook staat het op gespannen voet met het uitgangspunt van vrije vestiging van de Huisvestingswet. De nieuwe Huisvestingswet zal dit nog nadrukkelijker stellen. Bovendien beperkt het de keuzevrijheid en dat is juist niet goed voor de vergroting van de dynamiek, wat immers de hoofddoelstelling van het nieuwe systeem is. Als veel gemeenten om wat voor reden voorrang zouden geven aan eigen woningzoekenden kan dat juist voor woningzoekenden uit kleine gemeenten tot huisvestingsproblemen leiden in plaats van andersom: het hek werkt namelijk twee kanten op. Juist door het beperkte aanbod in die eigen gemeente vinden die woningzoekenden nu vaak een woning in een grotere gemeente. De werkgroep had om die redenen eerder geen voorstel van die strekking opgenomen. Uitzondering tot nu toe vormde de mogelijkheid tot het maken van lokale afspraken van toewijzing bij eerste verhuur. Maar ook die afspraken zijn vanuit de gedachte van vrije vestiging in beginsel aanvechtbaar. Niettemin kunnen Gedeputeerde Staten in de provincie op grond van artikel 13b Huisvestingswet in bepaalde gevallen toestemming verlenen aan gemeenteraden voor zover met voorrang toewijzen aan eigen ingezetenen noodzakelijk is ‘met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte’. Vanuit haar opdracht heeft de werkgroep vervolgens het WWZ-portefeuillehoudersoverleg van 23 september jl. twee opties voorgelegd om het voorrang geven aan woningzoekenden met een lokale binding nader in te vullen. Met het eerste voorstel, een Gooi en Vechtstreek variant op kernbinding zoals die in de provincie Utrecht wordt gehanteerd, werd door de portefeuillehouders unaniem ingestemd. De letterlijke tekst van dat voorstel luidde: Kernbinding: Een Gooi en Vechtstreek variant op wat wel ‘kernbinding’ wordt genoemd. Een dergelijke regeling wordt al toegepast door provincie Utrecht. Het hebben van weinig inwoners en/of weinig uitbreidingsmogelijkheden van de woningvoorraad geven het recht om bijv. 30% van het aanbod toe te wijzen met voorrang voor woningzoekenden met een binding met de betreffende gemeente/kern. Dit sluit ook aan op de (nieuwe) Huisvestingswet waarin voor het recht op het stellen van (lokale) bindingseisen een dergelijke redenering wordt gevolgd. Ook in regio Amsterdam geldt voor een aantal gemeenten dat een deel van het aanbod wordt aangeboden met voorrang voor woningzoekenden met lokale binding. Het voordeel van deze optie is dat de ‘ingreep’ in het regionale systeem zich beperkt tot een deel van het aanbod in enkele gemeenten/kernen en daarmee ook zo min mogelijk afbreuk doet aan het regionale systeem en de beoogde keuzevrijheid. En het voordeel voor de woningzoekenden in deze (kleine) gemeenten/kernen is dat zij volledig toegang blijven houden tot aanbod in de grotere gemeenten (hek werkt maar één kant op). Concreet zou deze optie er als volgt uit kunnen zien: • In de volgende gemeenten/kernen geldt kernbinding:…(hulpmiddel bij vaststellen: zie tabel 1) • In deze gemeenten/kernen mag maximaal 30% van de jaarlijks vrijkomende woningen worden aangeboden met voorrang voor woningzoekenden met een binding met de betreffende gemeente/kern. • Keuze voor controle achteraf. Dat betekent dat bij de volgordebepaling van kandidaten geen rekening kan worden gehouden met wel/niet lokale binding. Kandidaten die er niet aan blijken te voldoen zullen om die reden alsnog worden geweigerd. Tabel 1. Inwoners, uitbreidingsplannen en verhuisstromen per gemeente en kern
31
aantal inwoners, 2010 Prognose woningvoorraad per 1 januari 2008, 2010, 2015, 2020 Verhuisstromen 2005-2009 per kern per % % % % aantal 2008 2010 2015 2020 toename % toename gemeente 20102010-2020 verhuurd verhuisd verhuurd verhuisd verhuringe 2020 aan wz uit naar eigen aan wz uit naar eigen n p.j.* eigen gemeente eigen woonplaat gemeente woonplaat s s Blaricum 8962 8962 3973 3997 4196 4359 362 9,1% 29% 22% 34 Bussum 32128 32128 14643 14732 15040 15287 555 3,8% 46% 55% 202 2,4% 79% 77% 682 Hilversum 84573 84573 38768 38809 39188 39740 931 Huizen 41940 41940 17992 18290 18673 18929 639 3,5% 61% 72% 350 Laren 11342 11342 4900 4918 4922 4966 48 1,0% 44% 36% 33 Muiden Muiden 3329 6514 2758 2762 2984 3449 687 24,9% 44% 49% 34% 43% 23 Muiderberg 3185 56% 44% 7 Naarden 17038 17038 7421 7468 7585 7735 267 3,6% 38% 40% 66 Weesp 17623 17623 8182 8339 8677 8676 337 4,0% 64% 75% 131 2,7% Wijdemeren Ankeveen 1500 23403 9666 9771 9890 10038 267 50% 49% 20% 13% 5 Breukeleveen 211 0% 0% 0 Kortenhoef 6752 26% 33% 30 Loosdrecht 8588 42% 30% 21 Nederhorst d.B. 5102 41% 49% 26 's-Graveland 1234 7% 6% 6 Totaal 243507 243523 108303 109086 111155 113179 4093 3,8% 64% 64% 63% 63% 1616 rood = kleiner dan 4000 inwoners rood = minder dan regiogemiddelde * gemiddelde over 2005-2009 rood = beduidend minder dan regiogemiddelde gemeente
kern
Bron:
Bron:
CBS statistiek Bevolking - bewerking ABF Research B.V.
Database WoningNet
Primos prognose 2009 - ABF Research B.V. (gooienvechtstreek.incijfers.nl)
De tabel laat zien dat • Hilversum, Huizen, Laren, Naarden en Wijdemeren minder dan gemiddeld toevoegen aan hun woningvoorraad • Hilversum en Huizen van deze groep niet aan te merken zijn als kleine kernen – ook niet gemeten naar het (absolute) aantal verhuringen, waarbij Blaricum juist weer wel in beeld komt • Het beeld naar verhoudingen tussen gemeenten qua verhuringen aan ´eigenwoningzoekenden´ diffuus is.
De werkgroep stond vervolgens voor de taak om te proberen het genomen besluit verder te detailleren. Welke gemeenten of welke kernen mogen wel (en niet) vallen onder het voorrangsprincipe? Wat houdt het 30%-criterium nu precies in en welke woningen betreft het? En: Hoe wordt het aantal met voorrang aangeboden en toegewezen woningen gemonitord? Hoe wordt gecontroleerd dat een woningzoekende voldoet aan de voorrangscriteria? Hoe verhoudt het lokale voorrangscriterium zich tot andere voorrangscriteria (zoals urgentie)?
2.
Welke gemeenten / kernen vallen onder het lokale voorrangsprincipe?
Op basis van het criterium ‘Het hebben van weinig inwoners en/of weinig uitbreidingsmogelijkheden van de woningvoorraad met als hulpmiddel de tabel1’ is een ronde gedaan onder de gemeenten met de vraag wie voor de Gooi en Vechtstreek variant van kernbinding in aanmerking wil komen. Laren, Blaricum en Wijdemeren hebben aangegeven in aanmerking te willen komen. Aan deze rij voegde Weesp zich later toe maar die zag er later weer van af.. Hoewel het criterium ‘weinig’ in: ‘weinig inwoners’ en/of ‘weinig uitbreidingsmogelijkheden’ in het besluit van 23 september niet nader werd gedefinieerd is in elk geval duidelijk dat het niet nodig is dat het één (weinig inwoners) samen hoeft te gaan met het ander (weinig uitbreidingsmogelijkheden). Het is: en/of. Kleine gemeenten (of kernen) met veel uitbreidingsmogelijkheden mogen er dus kennelijk ook onder vallen, alsook grote gemeenten met weinig uitbreidingsmogelijkheden. Die consequentie is met het besluit van de portefeuillehouders aanvaard. Terzijde kan worden opgemerkt dat kernen in andere woonruimteverdeelsystemen die kernbinding voeren zoals de provincie Utrecht, doorgaans niet groter zijn dan 2000 inwoners. Ook bijzonder: met de aanmelding van Blaricum zal het voor woningzoekenden uit Laren lastiger zal worden een woning in de buurgemeente Blaricum te vinden. Dat geldt andersom ook. Het 30%-hek werkt immers twee kanten op.
32
‘Weinig inwoners’ en/of ‘weinig uitbreidingsmogelijkheden’: Volgens de tabel 1 heeft Blaricum, de kleinste gemeente van deze vier, 8962 inwoners. Blaricum heeft wel enige uitbreidingsmogelijkheden voor sociale woningbouw in de Blaricummermeent. Laren heeft 11342 inwoners en nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden. De verhuurmogelijkheden in de sociale woningbouw zijn voor Laren zeer beperkt. Wijdemeren, de grootste van de vier, heeft totaal 23387 inwoners en weinig uitbreidingsmogelijkheden op een aantal inbreidingslocaties na. Wijdemeren bestaat uit een aantal losse kernen: Ankeveen, Breukeleveen, ’s Graveland, Kortenhoef, Loosdrecht en Nederhorst den Berg. Wijdemeren heeft ervoor gekozen het voorrangsprincipe voor de gemeente als geheel van toepassing te verklaren dus niet per losse kern afzonderlijk. Daarmee zal kernbinding in het model Gooi en Vechtstreek worden uitgelegd als: ‘lokale binding’ om duidelijkheid te scheppen dat de Gooi en Vechtstreek variant voor het laagste lokale niveau niet van kernen maar van gemeenten uitgaat. Het begrip ‘kernbinding’ zal dan niet meer worden gebruikt.
3.
Lokale binding als voorrangscriterium
Het besluit van 23 september 2010 grijpt terug op deze tekst: ‘In deze gemeenten/kernen mag maximaal 30% van de jaarlijks vrijkomende woningen worden aangeboden met voorrang voor woningzoekenden met een binding met de betreffende gemeente/kern’. Hoewel in het op 23 september 2010 geakkoordeerde voorstel in de eerste alinea nog gesproken wordt van: ‘Het hebben van weinig inwoners en/of weinig uitbreidingsmogelijkheden van de woningvoorraad geven het recht om bijv. 30% van het aanbod toe te wijzen met voorrang voor woningzoekenden met een binding met de betreffende gemeente/kern’, is dat in de volgende alinea van het voorstel geconcretiseerd tot: ’In deze gemeenten/kernen mag maximaal 30% van de jaarlijks vrijkomende woningen worden aangeboden met voorrang voor woningzoekenden met een binding met de betreffende gemeente/kern’. Met andere woorden: ‘In de gemeenten Blaricum, Laren en Wijdemeren mag maximaal 30% van de jaarlijks vrijkomende woningen worden aangeboden met voorrang voor woningzoekenden met een binding met de betreffende gemeente’. De corporaties zullen die woningen labelen met: ‘voorrang voor woningzoekenden met een lokale binding’. Duidelijk is ook dat dus minimaal 70% van de jaarlijks vrijkomende woningen dat label niet mag krijgen. 4.
Welke lokale economische en/of maatschappelijke bindingseisen gelden?
Voor de gemeenten zullen de lokale bindingseisen afgeleid worden uit de huisvestingsverordening en het convenant woonruimteverdeling door de regionale bindingseisen daaruit één op één om te zetten in lokale bindingseisen. Dat wil zeggen: ‘een persoon heeft een lokale binding aan een van de aangemelde gemeenten als naast de bepalingen in de verordening en het convenant woonruimteverdeling op het punt van economische binding en/of maatschappelijke binding deze persoon: met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in die gemeente te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam (dat is ten minste 19 uur per week) verrichten van arbeid binnen of vanuit die gemeente en dat ook het duurzaam volgen van een dagopleiding in die gemeente hiermee wordt gelijkgesteld.’ respectievelijk: ‘het daaromtrent in artikel 1 onder m van de wet bepaalde, te weten de binding van een persoon aan die gemeente, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de lokale samenleving verband houdend belang heeft zich in die gemeente te vestigen, met dien verstande dat een lokale maatschappe-
33
lijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die niet meer in de gemeente woonachtig zijn maar wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van die gemeente.’ Woningzoekende ingezetenen vallen in elk geval onder het lokale bindingscriterium. 5.
Werkwijze
Het 30%-criterium: van alle sociale huurwoningen die corporaties via het aanbodmodel (in de Woonbode) in de betreffende gemeente aanbieden mag maximaal 30% worden aangeboden met het label: ‘voorrang voor woningzoekenden met een lokale binding’. De gemeente zal hierover prestatieafspraken afspraken met de woningcorporaties die in die gemeenten werkzaam zijn. Het maximum 30%-criterium hoeft niet per corporatie in die gemeente te gelden, als de prestatie gezamenlijk maar wel in de gemeente wordt gehaald. De corporaties bepalen zelf welke woningen het label krijgen. Het voorrangsprincipe zal worden vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling. Eenmaal per jaar zal de gemeente met de corporaties evalueren of die prestaties zijn gehaald (en derhalve of de 30%-grens niet is overschreden..). Deze evaluaties zullen worden meegenomen in de eerstvolgende evaluatie van de werking van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Op een woning met het voorrangslabel kunnen zowel woningzoekenden met een lokale binding reageren als woningzoekenden die alleen een regionale binding hebben. Woningzoekenden die menen een lokale binding te kunnen claimen moeten dat zelf kenbaar maken. Doen zij dat niet zal het systeem ze behandelen als reguliere woningzoekenden (met een regionale binding) met het risico dat zij dan buiten de toewijzing te vallen. Als er op een advertentie meer ingeschreven woningzoekenden met een lokale binding reageren is de zoekwaarde van de woningzoekende maatgevend. Wordt de woning door de kandidaat geweigerd of blijkt de kandidaat niet aan de lokale eisen te voldoen dan wordt de kandidaat met lokale binding die daarna de hoogste zoekwaarde heeft door de corporatie benaderd enzovoorts. Woningzoekenden met een lokale binding gaan voor een gelabelde woning ongeacht hun zoekwaarde altijd voor op woningzoekenden met alleen regionale binding. Pas als er geen kandidaten met lokale binding meer beschikbaar zijn wordt verder gezocht onder kandidaten met alleen regionale binding. Voor de woningcorporatie zal dit proces extra controletijd vergen. Nieuwbouw: zolang de aparte afspraken in het woonruimteverdeelconvenant ten aanzien van het aanbieden van nieuwbouwwoningen blijven bestaan vallen de aanbiedingen van nieuwbouwwoningen buiten het 30%-criterium. Urgentie: woningzoekenden zonder lokale binding maar met een geldige urgentieverklaring (ook de herstructureringsurgenten) gaan vóór op woningzoekenden die wel een lokale binding hebben (ten aanzien van woningen die gelabeld zijn voor lokale binding). Urgenten mét een lokale binding gaan niet per definitie voor op urgenten zonder lokale binding. Indien een gelabelde woning bij een urgente van buiten de gemeente belandt zal de aangeboden woning toch meetellen voor het 30%-criterium. Bemiddeling: woningen die actief worden bemiddeld buiten het systeem doen niet mee in het lokale bindingsverhaal. Zij worden immers niet als zodanig gelabeld aangeboden via het verdeelsysteem. Hieronder vallen woningen die via het 2% principe door corporaties mogen worden gereserveerd, woningen die via de hardheidsclausule door de gemeente worden geclaimd en woningen die worden geclaimd voor statushouders. Ook woningen die straks actief voor urgenten worden bemiddeld vallen daar onder. Monitoring: de woningcorporaties werkzaam in de betreffende gemeenten zijn er gezamenlijk voor verantwoordelijk dat niet meer dan 30% van hun sociale huurwoningen in enig jaar via labeling met voorrang wordt aangeboden aan woningzoekenden met een lokale binding. Via de verantwoording in de Woonbode en de Woningnetrapportages moet duidelijk worden of deze woningen uiteindelijk bij woningzoekenden met een lokale binding zijn terecht gekomen.
34
6.
Rekenvoorbeeld
Woningbouwvereniging de Weidse Blik uit Blijde Meren krijgt in enig jaar 45 (bestaande) woningen vrij voor verhuur en levert in dat jaar ook nog eens een nieuwbouwcomplexje op met 16 sociale woningen. Van de bestaande woningen claimt de corporatie zelf 1 woning om een leefbaarheidsprobleem op te lossen. 4 woningen worden geclaimd door de gemeente voor de huisvesting van statushouders en voor het oplossen van een schrijnende geval via toepassing van de hardheidsclausule. Resteert 40 woningen die via de Woonbode worden aangeboden. Daarvan worden er 30% = 12 aangeboden met het label ‘voorrang voor woningzoekenden met een lokale binding’. 70% = 28 woningen krijgen dat label niet. Van de 12 gelabelde woningen belanden uiteindelijk 8 stuks inderdaad bij lokaal gebondenen, 3 woningen bij regionale urgenten van buiten de gemeente Blijde Meren en 1 woning gaat naar een gewone woningzoekende van buiten de gemeente omdat geen enkele lokaal gebondende belangstelling had. Van de 28 ongelabelde woningen blijken er nog eens 3 woningen aan eigen inwoners te kunnen worden toegewezen omdat deze de hoogste zoekwaarde hadden. Alle 16 sociale nieuwbouwwoningen gaan naar eigen inwoners want dat hadden de gemeente en de woningbouwvereniging zo afgesproken.
35
