Uitvoeringskader Grondprijzen
Opgesteld door Versie Afdeling Opdrachtgever Ingangsdatum Afgestemd met
Justin Vreeswijk / Anke Sieverink 1.0 Vastgoed Coos Veltman januari 2015 Coos Veltman (afdeling Vastgoed) Jacqueline Stoelinga (afdeling Vastgoed) Johannes Haarsma (afdeling Vastgoed) Johanna Bouma – Elzinga (Afdeling Vastgoed) Michiel Sybesma (afdeling Vastgoed) Iris van der Horst (SOBD) Dick Walstra (FP&C) ……………………………………………
Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze nota is door de provincie uiterste zorg besteed. De provincie aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Uitvoeringskader grondprijzen en grondprijzen voor bepaalde/specifieke ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de Afdeling Vastgoed van de provincie Fryslân.
Inleiding Door middel van de vastgestelde Nota Grûnbelied en het vast te stellen Uitvoeringskader Grondprijzen wordt voor Provinciale Staten op transparante wijze invulling gegeven aan het vigerende grondprijzenbeleid binnen de provincie. De Afdeling Vastgoed is binnen de provincie belast met de uitvoering van de Uitvoeringskader Grondprijzen en met het, binnen de kaders van de nota, bepalen van de grondprijzen voor de betreffende uitgifte. In eerste instantie betreffen dit uitgiftes van beperkte rechten op provinciale eigendommen. Het Uitvoeringskader Grondprijzen geeft de kaders aan waarbinnen grondprijsonderhandelingen plaatsvinden. Als bijlage bij deze nota is een grondprijzenbrief gehecht. De grondprijzenbrief geeft de jaarlijkse uitgifteprijzen aan en wordt jaarlijks herzien. Hierdoor kunnen marktontwikkelingen op transparante wijze worden gevolgd. Bij de vaststelling van de grondprijzen vormen de wet markt en overheid en staatssteun het kader. Kader Grondprijzen Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijzen hanteert de provincie functionele en marktconforme grondprijsniveaus. De grondprijzen zijn hiermee afhankelijk gesteld van de functie waarvoor een bepaald stuk grond door de afnemer wordt aangekocht c.q. gebruikt. Uitgangspunt is verder dat de grondprijzen marktconform zijn bepaald, zodat de provincie een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd. Afhankelijk van de functie hanteert de provincie een bepaalde grondprijsmethodiek. Dit kan een lijsttarief zijn, gebiedstaxaties betreffen of om te komen tot marktconforme grondprijzen bij maatwerk het in toenemende mate toepassen van specifieke taxaties. Staatssteun Door de Europese Commissie is in 1997 een Mededeling gepubliceerd betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties. Dit is ook van toepassing op huur/verhuur, uitgifte in erfpacht, vruchtgebruik en leaseconstructies. In essentie gaat het bij staatssteun om het marktconform verhandelen van overheidseigendommen. Voor de bepaling van een marktconforme prijs bestaan volgens de Mededeling twee methoden: een veiling en een onafhankelijke taxatie. Steun is staatssteun (met een aantal uitzonderingen daargelaten) als het aan de volgende 5 criteria voldoet: 1. het is een voordeel dat uit staatsmiddelen (overheidsmiddelen) is bekostigd; 2. er is sprake van een voordeel aan een onderneming dat deze onderneming niet langs normale commerciële weg zou hebben verkregen; 3. het gaat om een selectief voordeel; 4. het voordeel kan de mededinging (dreigen te) vervalsen; 5. het voordeel kan een ongunstig effect hebben op het handelsverkeer tussen lidstaten (voor nadere informatie wordt verwezen naar de brochure ‘Europese regelgeving over staatssteun’ van Kenniscentrum Europa decentraal en BZK (www.europadecentraal.nl en www.bzk.nl). De regelgeving omtrent staatssteun vormt een belangrijk kader bij het voorliggende Uitvoeringskader Grondprijzen. Om te voldoen aan de staatssteunregelgeving zijn de grondprijzen vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Daarbij zijn de grondprijzen objectief, transparant en uniform, zodat de grondprijzen voor een ieder marktconform en navolgbaar worden vastgesteld. Wet Markt en Overheid De wet Markt en Overheid is per 1 juli 2014 in werking getreden. Conform deze wet moet het verhuurtarief van vastgoed minimaal de integrale kostprijs inclusief winstopslag dekken. De prijzen uit het voorliggende Uitvoeringskader Grondprijzen zijn hieraan getoetst en voldoen aan deze wet. Status Uitvoeringskader Grondprijzen Omdat het ongewenst is om het Uitvoeringskader frequent te wijzigen heeft deze nota een looptijd van onbepaalde tijd, waarbij wel geldt dat de nota om de 3 jaar wordt geëvalueerd. Voor de eerste maal zal de nota echter ook al in het eerste jaar worden geëvalueerd, omdat het een nieuw Uitvoeringskader betreft. Het Uitvoeringskader Grondprijzen is tevens een openbaar stuk. Als bijlage bij dit uitvoeringskader is een grondprijzenbrief gehecht. Deze grondprijzenbrief wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld voor 1 november van het jaar voorafgaand aan het jaar waarop de grondprijzenbrief betrekking heeft.
Pagina | 2
Inhoudsopgave 1. Aanleiding ........................................................................................................................ 5 1.1 Doelen ........................................................................................................................................... 5 1.2 Uitgangspunten grondprijzenbeleid.............................................................................................. 5 2. Berekening van de grondprijs ........................................................................................ 6 2.1 Uitgangspunten grondwaardebepalingen..................................................................................... 6 2.2 Berekeningsmethodieken ............................................................................................................. 6 2.2.1 Residuele methode................................................................................................................. 6 2.2.2 Comparatieve methode.......................................................................................................... 6 2.2.3 Kostprijsbenadering................................................................................................................ 6 2.2.4 Grondquote ............................................................................................................................ 6 2.2.5 Vaste grondprijs...................................................................................................................... 6 2.2.6 Veiling/tender......................................................................................................................... 7 2.3 Uitgangspunten prijsbepaling ....................................................................................................... 7 2.4 Uitganspunten gebiedsindeling ..................................................................................................... 7 2.5 Gestanddoeningstermijn ............................................................................................................... 7 3. Indexeringen en vergoedingen ...................................................................................... 8 3.1 Indexering prijs .............................................................................................................................. 8 3.2 Marktconforme herziening............................................................................................................ 8 3.3 Handelingskader prijsaanpassing .................................................................................................. 8 4. Grondprijzen .................................................................................................................... 9 4.1 Cultuurgrond ................................................................................................................................. 9 4.2 Natuurterreinen ............................................................................................................................ 9 4.3 Ligplaatsen................................................................................................................................... 10 4.4 Oeverstroken ............................................................................................................................... 10 4.5 Openbaar groen/snippergroen ................................................................................................... 10 4.6 Gronduitgifte aan nutsbedrijven ................................................................................................. 11 4.7 Gronduitgifte aan non profit organisaties ................................................................................... 11 4.8 Gronduitgifte voor commerciële doeleinden.............................................................................. 11 4.9 Gronduitgifte voor woondoeleinden .......................................................................................... 11 4.10 Gronduitgifte voor parkeerterreinen ........................................................................................ 11
Pagina | 3
4.11 Kabels- en leidingentracés......................................................................................................... 11 4.12 Masten voor mobiele zendapparatuur ..................................................................................... 11 4.13 Jachtrecht .................................................................................................................................. 12 4.14 Visrecht ...................................................................................................................................... 12
Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3:
Grondprijzenbrief 2015 provincie Fryslân Verantwoording bij grondprijzenbrief Grondprijsberekeningsmethodieken
Pagina | 4
1. Aanleiding 1.1 Doelen De provincie Fryslân heeft in februari 2013 de kaders van het grondbeleid vastgelegd in de Nota Grûnbelied (hierna; Nota Grondbeleid). Deze nota bevat het beleidskader dat is vastgesteld door Provinciale Staten, waarbinnen Gedeputeerde Staten (GS) hieraan uitvoering kan geven. De Nota Grondbeleid bevat onder andere het beleidskader, het wettelijk kader, het grondbeleid, de verantwoording en sturing en de instrumenten en organisatie ten aanzien van grond en vastgoedtransacties binnen de provincie Fryslân. Het Uitvoeringskader Grondprijzen is een uitwerking van de Nota Grûnbelied en gaat in op de uitgifteprijzen, verhuurprijzen en vergoedingen voor beperkte rechten op gronden en andere vastgoedeigendommen van de provincie Fryslân. Ieder jaar worden de prijzen geïndexeerd of opnieuw getaxeerd en stelt Gedeputeerde Staten de geactualiseerde prijzen vast. In dit Uitvoeringskader Grondprijzen worden uitgangspunten vastgesteld voor een transparante, marktconforme wijze van grondprijsbepaling in de te onderscheiden marktsegmenten. Het Uitvoeringskader Grondprijzen heeft de volgende doelen: 1. uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld; 2. transparantie: het is voor marktpartijen, burgers en provinciebestuur duidelijk welke grondprijzen de provincie hanteert en hoe de grondprijzen tot stand komen; 3. draagvlak: door transparantie, objectiviteit en uniformiteit worden de gehanteerde prijzen eerder geaccepteerd. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden zal ieder jaar de grondprijzenbrief als bijlage bij deze nota worden geactualiseerd. De uitgifte van gronden voor specifieke doeleinden wordt individueel beoordeeld. In uitzonderlijke situaties kan worden afgeweken van de te vermelden grondprijzen en normen. Afwijkingen komen tot stand op basis van een GS besluit. De grondprijzen in deze nota zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen. De grondprijzen zijn door een beëdigd taxateur vastgesteld en het grondprijzenbeleid geeft hiermee een beleidskader met richtlijnen voor de wijze waarop grondprijzen worden bepaald. 1.2 Uitgangspunten grondprijzenbeleid Indien niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen in de grondprijzenbrief exclusief BTW en (indien van toepassing) kosten koper.
Pagina | 5
2. Berekening van de grondprijs Om tot marktconforme prijzen te komen, wordt gerekend met een mix van de hieronder staande methoden. Afhankelijk van de soort verkoop, verhuring of uitgifte van een beperkt recht, kan de nadruk op de ene of de andere methode liggen. 2.1 Uitgangspunten grondwaardebepalingen De prijzen voor aan te kopen of te verkopen gronden worden zonder uitzondering op individuele taxatiebasis bepaald, de prijzen voor de verhuur van ligplaatsen, oeverstroken e.d. voornamelijk op basis van gebiedstaxaties. Daarnaast verhuurt de provincie nog rechten op gronden zoals het jachten visrecht. De prijzen voor het gebruik mogen maken van deze rechten worden jaarlijks per eenheid (bijvoorbeeld per hectare) vastgesteld en geïndexeerd. Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, kan een hogere prijs worden gerekend. Prijzen voor incidentele gronduitgifte voor commerciële doeleinden zullen altijd worden vastgesteld op basis van specifieke individuele taxaties. De berekeningsmethodieken staan hieronder verder uitgewerkt, alsmede in bijlage 3. 2.2 Berekeningsmethodieken Uitgangspunt voor vaststelling van de grondprijzen is een marktconforme grondprijs voor de verschillende bestemmingen. Dit betekent echter niet dat altijd absolute maximalisatie van de grondopbrengst inzet is van het beleid, maar juist de optimalisatie per functie. De marktconforme grondprijs kan op verschillende manieren worden berekend of vastgesteld. De meest gebruikte methode bij de provincie is het uitzetten van (gebieds-)taxaties door een onafhankelijk taxatiebureau. Daarnaast zijn er nog een aantal andere methoden van prijsberekening welke kunnen worden toegepast. Deze methoden zijn eveneens hieronder beschreven. De grondprijs wordt bepaald door een taxatie per specifieke transactie of wordt vastgesteld per gebied. Op het moment dat er sprake is van een aan- of verkoop van een perceel grond zal er altijd een individuele taxatie worden opgenomen voor het specifieke perceel. Hierdoor krijg je een optimale prijsbepaling. Daarnaast worden er ook gebiedstaxaties uitgezet. Zo is het bijvoorbeeld weinig zinvol om per woonboot een taxatie van de waarde van de ligplaats uit te zetten als er in de nabijheid nog vele andere vergelijkbare woonboten liggen. In dergelijke situaties is er voor gekozen om taxaties per aangewezen gebied of type gebied uit te zetten en op deze wijze de actuele prijs te bepalen voor de objecten binnen het gebied. Het gaat bij deze taxaties dus veel meer om de locatiekwaliteit. De methoden om te komen tot een waardebepaling zijn onderstaand kort omschreven. Per vastgoedcategorie zal in het hoofdstuk 4 worden aangegeven welke taxatiemethodiek is toegepast. 2.2.1 Residuele methode De waarde van de grond is het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van de te realiseren bestemming minus de bouw- en bijkomende kosten. 2.2.2 Comparatieve methode De grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met soortgelijke ontwikkelingen in de omgeving. 2.2.3 Kostprijsbenadering De grondprijs wordt bepaald door de som van verwervingskosten en kosten van het bouwrijp maken. 2.2.4 Grondquote De grondprijs wordt berekend als percentage van de stichtingskosten van vastgoed. 2.2.5 Vaste grondprijs De provincie stelt zelf met behulp van een analyse van de marktontwikkelingen een marktconforme grondprijs vast.
Pagina | 6
2.2.6 Veiling/tender De hoogste bieder mag het plan ontwikkelen. De provincie kan van tevoren een (residueel berekend) minimum bod vaststellen. 2.3 Uitgangspunten prijsbepaling Omdat de jaarlijkse prijs voor een gebruiksrecht vaak een afgeleide is van de prijs van het vastgoed bij vrije verkoop is voor alle categorieën vastgoed zowel de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bepaald alsook de waarde van een jaarlijks gebruiksrecht. Hierdoor kan op transparante wijze worden vergeleken hoe een verhuring of verpachting zich bijvoorbeeld verhoudt tot een vrije verkoop. Verder wordt bij de prijsbepaling uitgegaan van: 1. de grond is geschikt voor de beoogde bestemming 2. de grond heeft geen andere bijzondere belemmeringen dan vermeld die het gebruiksrecht beperken 3. de vastgoedcategorie-indeling stemt overeen met de categorieën die gebruikt worden in onze gebruiksovereenkomsten, waardoor het opteren voor een gunstiger categorie-indeling wordt uitgesloten 4. alle prijzen zijn exclusief belastingen en kosten koper, tenzij anders vermeld 2.4 Uitganspunten gebiedsindeling Het prijsniveau van vastgoedcategorieën is naast de bestemmingsmogelijkheden erg afhankelijk van het voorzieningenniveau in de omgeving en het aantal potentiële kopers of gebruikers in de omgeving. Dit heeft er toe geleid dat de volgende basisindeling in gebieden is ontstaan: - Bebouwde kom > 10.000 inwoners - Bebouwde kom < 10.000 inwoners - Buiten de bebouwde kom Pet vastgoedcategorie is voor bovenstaande type gebieden de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bepaald alsook de waarde van een jaarlijks gebruiksrecht getaxeerd. Daarnaast kan gebruik zijn gemaakt van specifieke gebiedsindelingen voor een bepaalde vastgoedcategorie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij agrarische grond. Dergelijke grond is altijd gelegen buiten de bebouwde kom. Hier speelt echter het gegeven dat er een verschil zit in bruikbaarheid van deze gronden naar geografische spreiding. Derhalve is bij deze categorie voor een geografische spreiding gekozen. Tot slot is voor de categorieën ligplaatsen, parkeerterreinen en het plaatsen van mobiele zendapparatuur het gebiedstype natuur- of merengebied toegevoegd. De reden hiervoor is dat deze categorieën mede een recreatief karakter kennen, dat veelvuldig voorkomt bij meren en natuurgebieden. In hoofdstuk 4 wordt per vastgoedcategorie nogmaals specifiek aangegeven welke gebiedsindeling is gehanteerd. 2.5 Gestanddoeningstermijn Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de provincie duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend.
Pagina | 7
3. Indexeringen en vergoedingen De grondprijzen worden vastgesteld per (prijspeil) 1 januari van ieder jaar. Nieuwe contracten worden daarmee opgesteld met de grondprijzen uit de dan geldende grondprijzenbrief. Contracten worden in de meeste gevallen aangegaan voor een langere periode dan 1 jaar. In dat verband zal in de contracten worden opgenomen hoe de prijs in het opvolgende jaar wordt bepaald. Een nieuwe prijsbepaling kan daarbij plaatsvinden op basis van indexatie of door marktconforme herziening. 3.1 Indexering prijs In de overeenkomsten wordt over het algemeen een indexering voor de overeengekomen prijs opgenomen. Als indexeringspercentage wordt het inflatiecijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gehanteerd, in het algemeen het consumentenprijsindexcijfer (CPI) “alle huishoudens”. 3.2 Marktconforme herziening Een nieuwe prijsstelling door marktconforme herziening vindt over het algemeen na een looptijd van drie tot tien jaar plaats. De huurders worden bij een marktconforme herziening een maand voor doorvoering van de prijsverhoging schriftelijk op de hoogte gesteld. Concreet betekent dit dat de bevestigingsbrieven in november worden verstuurd (de ingangsdatum van de nieuwe prijsstelling is 1 januari van het daaropvolgende jaar). 3.3 Handelingskader prijsaanpassing In de AO Structureel Beheer Verhuur Provinciale eigendommen is het proces om te komen tot een marktconforme herziening opgenomen. Prijsverhogingen op basis van een inflatiecorrectie worden zonder toestemming van GS doorgevoerd. Wel vindt er besluitvorming plaats door het afdelingshoofd Vastgoed. Goedkeuring op het voorstel van prijsverhogingen op basis van een marktconforme herziening, vindt wel plaats door GS. Hierbij kan verder worden vermeld dat de prijzen van een marktconforme herziening zullen aansluiten op de eveneens door GS jaarlijks vast te stellen grondprijzenbrieven. Indien bij een marktconforme herziening wordt geconstateerd dat het verschil tussen de “oude” marktconforme prijzen en de “nieuwe” marktconforme prijzen erg groot is, zal voor deze overgangssituaties een separaat uitvoeringskader worden geschreven dat toeziet op de overbruggingsmogelijkheden van het prijsverschil. Dit uitvoeringskader wordt aan GS voorgelegd ter besluitvorming. De vaststelling van het voorliggende Uitvoeringskader Grondprijzen kan eveneens worden gezien als een marktconforme herziening van de grondprijzen. Voor de overgangssituaties in het kader van deze nota zal derhalve een separaat handelingskader worden geschreven voor de overbrugging van ontstane prijsverschillen.
Pagina | 8
4. Grondprijzen Bij de bepaling van de grondprijzen, is het vastgoed opgesplitst in verschillende vastgoedcategorieën. Per vastgoedcategorie is zowel de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bepaald, alsook de gebruikswaarde voor de vestiging van een beperkt recht. Huur, pacht en recht van opstal zijn daarbij vervat onder de gebruikswaarde. De volgende vastgoedcategorieën zijn bij de grondprijsbeoordeling in ogenschouw genomen: 1. Cultuurgrond 2. Natuurterreinen 3. Ligplaatsen 4. Oeverstroken 5. Openbaar groen / snippergroen 6. Gronduitgifte aan nutsbedrijven 7. Gronduitgifte aan non-profit organisaties 8. Gronduitgifte voor commerciële doeleinden 9. Gronduitgifte voor woondoeleinden 10. Gronduitgifte voor parkeerterreinen 11. Kabels- en leidingentracés 12. Masten voor mobiele zendapparatuur 13. Jachtrecht 14. Visrecht 4.1 Cultuurgrond De cultuurgronden betreffen de agrarische gronden die zich in de provincie Fryslân bevinden. Deze gronden worden vaak door de provincie aangekocht en verkocht in het kader van de realisering van diverse provinciale projecten. Voor deze aan- en verkopen worden individuele taxaties uitgevoerd. Het voorliggende Uitvoeringskader Grondprijzen en bijbehorende grondprijzenbrief ziet in dit verband enkel toe op de globale indicatie van de grondprijzen in de verschillende regio’s teneinde de gebruiksvergoedingen voor deze gronden te bepalen. De indicatie voor de waarde van cultuurgrond per regio is bepaald op basis van de comparatieve methode, waarbij de waarde van de grond wordt afgeleid van recente vergelijkbare transacties. Het gebruiksrecht dat gevestigd kan worden op cultuurgrond betreft pacht. De gronden die de provincie Fryslân aankoopt voor haar beleidsdoelen worden tot de realisering van de beleidsdoelen tijdelijk verpacht. Regelgeving omtrent verpachtingen is vastgelegd in het burgerlijk wetboek. De provincie verpacht alle gronden als geliberaliseerde pacht (artikel 7:397 BW). De provincie mag los land een onbeperkt aantal keren verpachten, meestal gebeurt dat per verpachting voor de duur van 1 jaar. Uitgangspunt voor de te hanteren pachttarieven bij het provinciaal grondbeleid is dat ze marktconform dienen te zijn. Voorgesteld wordt om hiervoor aansluiting te zoeken bij de zogenaamde landelijke ‘regionorm’ die jaarlijks wordt vastgesteld door het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). De regionorm geldt als pachtnorm voor pachtcontracten met een looptijd langer dan 6 jaar, waarbij geldt dat de pachtprijs maximaal 2% van de vrije waarde van de grond mag zijn en maximaal 110% van de pachtnorm mag bedragen. Pachtcontracten worden hierop getoetst door de Grondkamer (het orgaan dat ingesteld is voor de toetsing van pachtcontracten). De regionorm mag echter ook worden beschouwd als een marktconforme benadering voor pachtcontracten voor de duur van 1 jaar. Derhalve wordt voorgesteld dat de provincie zich conformeert aan deze norm. Daarbij geldt dat in de praktijk gemotiveerd kan worden afgeweken van het pachttarief in geval de landbouwkundige kwaliteit van de grond van mindere / betere kwaliteit is of in het geval geconstateerd wordt dat de marktwaarde van de gronden in sterke mate afwijkt van de vastgestelde regionormen. 4.2 Natuurterreinen Voor natuurterreinen geldt dat deze gronden over het algemeen beperkter gebruikt kunnen worden dan cultuurgronden. Derhalve kennen natuurterreinen een lagere waarde dan cultuurgronden. De verkoopwaarde en de gebruikswaarde van deze terrein wordt echter wel bepaald als afgeleide van de waarde van cultuurgrond. Daarbij geldt dat de waarde van natuurgrond niet alleen afhankelijk is van de geografische ligging van het natuurterrein, maar in hoge mate ook erg afhankelijk is van de gebruiksmogelijkheden van de gronden. De gronden voor natuurterreinen kunnen derhalve verder worden uitgesplitst in type natuurterreinen. Pagina | 9
Per type natuurterrein kan een reductiefactor worden bepaald voor de waarde van het terrein ten opzichte van de waarde van cultuurgrond in dezelfde regio. Deze reductiefactoren komen tot stand op basis van de comparatieve methode, waarbij de waarde afgeleid wordt van vergelijkbare transacties. Omdat de categorie natuurterreinen nog in ontwikkeling is bij de provincie Fryslân, maakt deze categorie voorlopig nog geen onderdeel uit van de uitvoeringskader grondprijzen en de grondprijzenbrief. 4.3 Ligplaatsen In het voorliggende Uitvoeringskader Grondprijzen is de categorie ligplaatsen opgenomen. De categorie ligplaatsen is een verzamelcategorie voor stroken water, meerpalen, steigers en arken in provinciaal water die door de provincie Fryslan werden verhuurd. Op basis van gebruiksanalyses is gebleken dat deze categorieën vastgoed over het algemeen dienden als aanlegplaats voor recreatieboten en arken. De nieuwe vastgoedcategorie is opgesteld om het grondprijzenbeleid te vereenvoudigen en transparanter te maken. Binnen de categorie ligplaatsen zijn de volgende subcategorieën opgenomen: - Ligplaats woonarken - Ligplaats recreatiearken - Schiphuizen - Ligplaats recreatieboten Voor de prijsbepaling van de ligplaatsen is de comparatieve methode in combinatie met de residuele methode toegepast. Daarbij is bepaald voor welke prijs arken, schiphuizen en ligplaatsen in verschillende gebieden zijn verkocht of worden verhuurd. Voor arken is voorts een inschatting gemaakt van de stichtingskosten van een ark op basis waarvan uiteindelijk de prijs voor een ligplaats is bepaald. Daarnaast is voor de ligplaatsen een vergelijking gemaakt met de prijzen voor ligplaatsen die in de verschillende Friese gemeenten worden gevraagd. De prijzen voor ligplaatsen zijn allen inclusief BTW. Qua gebiedsindeling is de basisgebiedsindeling aangehouden naar type gebied, zijnde in de bebouwde kom met meer dan 10.000 inwoners, in de bebouwde kom tot 10.000 inwoners of het buitengebied. Daarnaast is aan deze vastgoedcategorie het gebiedstype in een natuur- of merengebied toegevoegd. Ligplaatsen worden namelijk veel gebruikt voor recreatieve doeleinden, waarbij ligplaatsen in natuur- en merengebieden erg populair zijn. Derhalve is dit gebiedstype bij deze vastgoedcategorie aan de standaard gebiedstypen toegevoegd. De prijzen voor de woonarken, recreatiearken en ligplaatsen zijn op basis van stuksprijzen getaxeerd. 2 De prijzen voor schiphuizen zijn op basis van m oppervlak bepaald. Schiphuizen zijn eenvoudig op te meten en kunnen derhalve eenvoudig op basis van een vierkante meterprijs worden aangeslagen. Voor ligplaatsen is de oppervlakte niet zo eenduidig vast te stellen. Derhalve is hier gekozen voor de vaststelling van een stuksprijs per ligplaats. Een ligplaats voor een woonark of recreatieark is daarbij 2 gedefinieerd als een ligplaats voor een ark van circa 80 m . Een ligplaats voor een recreatieboot is 1 daarbij gedefinieerd als 1 ligplaats per 15 m steiger. 4.4 Oeverstroken Oeverstroken worden in de provincie Fryslân voornamelijk gebruikt als uitbreiding van het erf van particulieren of bedrijven. Daarnaast kunnen oeverstroken door bedrijven of particulieren worden gebruikt voor agrarische, recreatieve of hobbymatige doeleinden. Voor deze drie categorieën is een waarde bepaald voor de standaard gebiedstypen op basis van de comparatieve methode. Bij deze 2 methode is bekeken welke prijs per m gemiddeld in de verschillende standaard gebiedstypen werd betaald voor “extra (tuin)grond”. Deze prijs komt grofweg overeen met 25% van de gemiddelde basiskavel prijs voor woningbouw of cultuurgrond. Voor bedrijven is de waarde van oeverstroken bepaald op de waarde van bedrijfsterreinen in desbetreffende omgeving. 4.5 Openbaar groen/snippergroen Onder snippergroen wordt verstaan: “uit te geven of te verkopen percelen provinciale grond met een 2 maximale oppervlakte van 50 m , waarop in beginsel geen bebouwing mogelijk is”. Het kan voorkomen dat reststroken grond verkocht worden doordat ze bijvoorbeeld slecht bereikbaar zijn voor onderhoud of al geruime tijd bij burgers in gebruik zijn. Bij deze gronduitgifte wordt ervan Pagina | 10
uitgegaan dat het perceelsgedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Er zal een uitzondering worden gemaakt indien naar het oordeel van de provincie de grond een duidelijk hogere waarde heeft dan de gemelde grondprijs. In dergelijke gevallen zal een taxatie door een onafhankelijk taxateur plaatsvinden. Indien de grond wel bebouwd mag worden, wordt de grondprijs eveneens bepaald aan de hand van een onafhankelijke taxatie. De waarde van openbaar groen / snippergroen is bepaald voor de standaard gebiedstypen op basis 2 van de comparatieve methode, waarbij bekeken is welke prijs per m gemiddeld in de verschillende standaard gebiedstypen werd betaald voor “extra (tuin)grond”. Deze prijs komt grofweg overeen met 25% van de gemiddelde basiskavel prijs voor woningbouw of cultuurgrond. Voor bedrijven is de waarde bepaald op de waarde van bedrijfsterreinen in desbetreffende omgeving. 4.6 Gronduitgifte aan nutsbedrijven Bij de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven gaat het vaak om de plaatsing van trafohuisjes of hoogspanningsmasten op provinciale grond. Het gaat hierbij meestal om een beperkt aantal vierkante meters grond. Daarnaast wordt in enkele gevallen de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf maar wordt een beperkt zakelijk recht door de provincie gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. De grondprijs bij deze bestemming is vastgesteld op basis van de comparatieve methode. 4.7 Gronduitgifte aan non profit organisaties Onder gronduitgifte aan non profit organisaties worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Voorbeelden zijn uitgifte van grond ten behoeve van: welzijnsvoorzieningen, kerken, brandweerkazernes, scholen en bibliotheken. Indien sprake is van een commercieel geëxploiteerde maatschappelijke voorziening is sprake van specifiek commercieel vastgoed. Indien een non-profitvoorziening zelf de keuze maakt om zich te vestigen op een locatie die bestemd is voor commerciële voorzieningen, dient uiteraard wel een commerciële grondprijs te worden betaald. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van functie de grondprijs worden bepaald. Indien in meerdere lagen wordt gebouwd én het aantal te realiseren m² bruto vloeroppervlak (bvo) uitstijgt boven het aantal m² af te nemen terrein, wordt het aantal m² bvo in rekening gebracht. De grondprijs bij deze bestemming is vastgesteld op basis van de comparatieve methode. 4.8 Gronduitgifte voor commerciële doeleinden Onder de gronduitgifte voor commerciële doeleinden vallen gronduitgiftes aan bedrijven en voorzieningen met een winstoogmerk. Dergelijke gronduitgiftes worden over het algemeen niet door de provincie gefaciliteerd. Indien een dergelijke situatie voorkomt zal de grondprijs op basis van een individuele taxatie worden vastgesteld. 4.9 Gronduitgifte voor woondoeleinden Gronduitgiftes voor woningbouw worden over het algemeen niet door de provincie Fryslân gefaciliteerd. Indien een dergelijke situatie zich wel voordoet zal de grondprijs op basis van een individuele taxatie worden vastgesteld. 4.10 Gronduitgifte voor parkeerterreinen Voor de uitgifte van grond voor parkeerterrein is aansluiting gezocht bij de waarde van bedrijventerreinen. Deze waarde is vastgesteld op basis van de comparatieve methode. 4.11 Kabels- en leidingentracés Voor de uitgifte van grond voor kabels- en leidingentracés is de waarde vastgesteld op basis van de comparatieve methode. 4.12 Masten voor mobiele zendapparatuur Voor voorzieningen ten behoeve van mobiele telecommunicatie en dataverkeer worden antennes opgehangen op diverse bouwwerken, waaronder C2000 zendmasten, antennemasten, hoogspanningsmasten en provinciale gebouwen. Daarbij worden kabels en leidingen aangelegd naar een apparatuurkast. Indien deze antennes met kabels en leidingen met bijbehorende apparatuurkast zich op, in of boven provinciegrond bevinden wordt hiervoor een recht van opstal of Pagina | 11
huurovereenkomst gevestigd. Bij het bepalen van de retributie wordt onderscheid gemaakt tussen een vrijstaande mast met apparatuurkast en overige objecten. De retributie geldt voor zowel vergunningplichtige als niet vergunningplichtige bouwwerken en dient jaarlijks vooruit te worden betaald. Hiernaast worden de door de provincie gemaakte kosten eenmalig in rekening gebracht. Voor de waardebepaling van de locaties is uitgegaan van het opbrengend vermogen van het verhuren van antenneplaatsen. Door de gekapitaliseerde opbrengst te verminderen met de investeringskosten voor de bouw is de locatiewaarde gevonden. Voor C2000 masten is vanwege de maatschappelijke functie een reductie van 50% toegepast. Dit laatste geldt met uitzondering van de situaties waarbij de grondproductiekosten hoger liggen. In dat geval worden de grondproductiekosten genomen. 4.13 Jachtrecht Voor het jachtrecht wordt ieder jaar een vaste prijs vastgesteld die geldt voor elke hectare in Friesland. Een jager heeft volgens de Flora en Fauna Wet een jachtveld van minimaal 40 hectares aaneengesloten percelen nodig om te mogen jagen. De is bepaald op basis van een prijsvergelijk met andere provincies en waterschappen. Er worden alleen kosten doorbelast aan de jager voor het gebruik van het aantal hectares. De waterschapslasten en WOZ-belasting worden niet doorbelast. 4.14 Visrecht Op dit moment is Provincie Fryslân passief in het verhuren van het visrecht op Provinciale percelen. Daarbij is de provincie bezig met een evaluatie van het visrecht in de provincie. Om deze reden maakt de prijsstelling voor het visrecht momenteel nog geen onderdeel uit van de voorliggende uitvoeringskader grondprijzen.
Pagina | 12
Bijlage 1: Grondprijzenbrief 2015 provincie Fryslân
Pagina | 13
Bijlage 2: Verantwoording bij grondprijzenbrief
Pagina | 14
Bijlage 3: Grondprijsberekeningsmethodieken Marktconforme grondprijzen Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijzen hanteert de provincie functionele en marktconforme grondprijsniveaus. De grondprijzen zijn hiermee afhankelijk gesteld van de functie waarvoor een bepaald stuk grond door de afnemer wordt aangekocht c.q. gebruikt. Uitgangspunt is verder dat de grondprijzen marktconform wordt bepaald, zodat de provincie een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd. Afhankelijk van de functie hanteert de provincie een bepaalde grondprijsmethodiek. Dit kan een lijsttarief zijn, gebiedstaxaties betreffen of om te komen tot marktconforme grondprijzen bij maatwerk het in toenemende mate toepassen van specifieke taxaties.
Berekeningsmethodieken De marktconforme grondprijs kan op verschillende manieren worden berekend of vastgesteld. De meest gebruikte methodes zijn: 1. residuele methode: de waarde van de grond is het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van de te realiseren bestemming minus de bouw- en bijkomende kosten; 2. comparatieve methode: grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met soortgelijke ontwikkelingen in de omgeving; 3. kostprijsbenadering: de grondprijs wordt bepaald door de som van verwervingskosten en kosten van het bouwrijp maken; 4. grondquote: de grondprijs wordt berekend als percentage van de stichtingskosten; 5. vaste grondprijs: provincie stelt zelf met behulp van een analyse van de marktontwikkelingen een marktconforme grondprijs vast. 6. veiling/tender: de hoogste bieder mag het plan ontwikkelen. De provincie kan van tevoren een (residueel berekend) minimum bod vaststellen. Onderstaand zijn de verschillende methoden verder uitgewerkt. Residuele methode De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde, vrij op naam prijs) van het te realiseren vastgoed. Voor de residuele methode is inzicht in bouwkosten(ontwikkeling) en kennis daarover van belang, alsmede kennis over de bijkomende kosten en wat daaronder wordt verstaan en de winst- en risicopercentages die mogen worden gehanteerd. Comparatieve methode De grondprijs wordt vastgesteld door de te verkopen percelen grond te vergelijken met vergelijkbare percelen grond in de omgeving. De comparatieve methode kan met name worden toegepast bij de verkoop van bouwkavels aan particuliere kopers, bij bedrijventerreinen en ook bij sociale woningbouw. Bij de vaststelling van de grondprijs voor bouwkavels en bedrijventerreinen is het van belang kennis te verzamelen van de markt en van soortgelijke projecten in de omgeving. Door daarnaast specifieke kenmerken van de eigen locatie mee te wegen, kan een goede marktconforme grondprijs worden vastgesteld. Enkele factoren die mede bepalend zijn voor de grondprijs zijn bijvoorbeeld bereikbaarheid en zichtbaarheid. Jaarlijks zal een actualisatie van deze gegevens moeten plaatsvinden. Kostprijsbenadering De kostprijsbenadering wordt nauwelijks meer toegepast. Het kan toch zinvol zijn om de kostprijs te berekenen, om bijvoorbeeld een minimale grondprijs te kunnen bepalen. In bijvoorbeeld sommige gemeenten geldt de gemiddelde kostprijs van de grond in alle projecten in de gemeente als grondprijs voor bijzondere doeleinden.
Pagina | 15
Grondquote De grondquotemethodiek is een vereenvoudigde variant op de residuele methode. Vanuit ervaring kan worden berekend hoe groot het aandeel (grondquote) van de grondprijs bij bepaalde woningtypen en prijsklassen is geweest. Met die gegevens wordt voor nieuwe projecten bij soortgelijke woningen dezelfde grondquote gehanteerd. Vanwege de eenvoud kan het in de haalbaarheidsfase nuttig zijn snel een grondquoteberekening te maken om grondopbrengsten te ramen. De grondquotemethode wordt vrij veel gehanteerd, soms in combinatie met de residuele methode, ofschoon in het convenant deze combinatie werd afgewezen. Een nadelig effect kan zijn dat een toename van kwaliteit van de woning, leidend tot een hogere v.o.n-prijs, ook een hogere grondprijs tot gevolg heeft. Het toevoegen van kwaliteit wordt hierdoor belemmerd. De grondquote wordt voornamelijk gebruikt om te toetsen of de residueel berekende grondwaarde in redelijke verhouding staat tot de v.o.n-prijs. Vaste grondprijs Een vaste grondprijs kan worden gebruikt voor bijzondere doeleinden, sociale woningbouw, snippergroen en verkoop van bouwkavels. De hoogte van een vaste grondprijs zal in het algemeen via de comparatieve methode tot stand dienen te komen. Veiling/tender Bij een veiling of tender van de grond staan het plan en de kwaliteit van het plan min of meer vast in een Programma van eisen en wordt de grond uitgegeven aan de hoogste bieder op dat programma. De provincie zal van tevoren op basis van een residuele berekening een minimale grondprijs kunnen vaststellen. Deze methode stelt hoge eisen aan de kennis van bouwkosten binnen de provinciale organisatie. Er zal veel energie en inzet moeten worden geleverd in de voorbereiding. Het moet immers voor iedere partij duidelijk zijn welk programma gerealiseerd kan worden en welke eisen gelden op het gebied van ruimtelijke ordening. Als een goede voorbereiding heeft plaatsgevonden, zal het vervolgtraject in het algemeen sneller kunnen verlopen.
Pagina | 16
