Vastgoed
Memo Aan
:
GS
Van
:
Anke Sieverink
Toestelnr.
:
06-46264502
CC
:
Coos Veltman
Datum
:
29 september 2014
Betreft
:
Overgangsregeling bij Uitvoeringskader Grondprijzen
Deze memo gaat in op de overgangsregeling bij de uitgifte van gronden en beperkte rechten op gronden als gevolg van de vaststelling van het Uitvoeringskader Grondprijzen. Door de vaststelling van het Uitvoeringskader Grondprijzen, worden de nieuwe tarieven voor de afname van gronden en beperkte rechten op gronden van de provincie Fryslân van kracht per 1 januari 2015. Deze prijzen gaan vanaf dat moment gelden voor nieuwe contracten en contracten waarvoor conform het contract een marktconforme herziening doorgevoerd kan worden. In de voorliggende memo wordt aangegeven hoe groot de verschillen zijn van de nieuwe prijsstelling ten opzichte van de prijsstelling in bestaande contracten. Tot slot wordt in deze memo een voorstel gedaan voor de manier waarop mogelijke verschillen overbrugd kunnen worden. In het Uitvoeringskader Grondprijzen is op transparante wijze weergegeven welke prijzen de provincie Fryslân hanteert bij de uitgifte van gronden en beperkte rechten op gronden die door de provincie worden beheerd. De prijzen in de nota zijn tot stand gekomen door taxatie van een erkend taxatiebureau, waarbij geldt dat de prijzen marktconform zijn en voor iedereen gelijk. Bij de bepaling van de grondprijzen, is het vastgoed opgesplitst in verschillende vastgoedcategorieën. Per vastgoedcategorie is zowel de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bepaald, alsook de gebruikswaarde voor de vestiging van een beperkt recht. Huur, pacht en recht van opstal zijn daarbij vervat onder de gebruikswaarde. Deze memo gaat alleen in op de overgangsregeling voor de gebruikswaarde van het vastgoed, omdat hiervoor meerjarige contracten kunnen worden afgesloten.
De volgende vastgoedcategorieën maken onderdeel uit van het Uitvoeringskader Grondprijzen: 1. Cultuurgrond 2. Natuurterreinen 3. Ligplaatsen 4. Oeverstroken 5. Openbaar groen / snippergroen 6. Gronduitgifte aan nutsbedrijven 7. Gronduitgifte aan non-profit organisaties 8. Gronduitgifte voor commerciële doeleinden 9. Gronduitgifte voor woondoeleinden 10. Gronduitgifte voor parkeerterreinen 11. Kabels- en leidingentracés 12. Masten voor mobiele zendapparatuur 13. Jachtrecht 14. Visrecht Onderstaand wordt voor deze categorieën ingegaan op de prijsverschillen die ontstaan met de huidige prijsstelling en wordt een voorstel gedaan voor de overbrugging van deze prijsverschillen, zodat de marktconforme prijzen uiteindelijk ook voor de bestaande gevallen zullen gelden. 1. Cultuurgrond De cultuurgronden betreffen de agrarische gronden die zich in de provincie Fryslân bevinden. In het kader van de realisering van diverse provinciale projecten worden cultuurgronden door de provincie aangekocht en verkocht. De nota grondprijzenbeleid ziet alleen toe op de gebruiksvergoedingen voor deze gronden. Het gebruiksrecht dat gevestigd kan worden op cultuurgrond betreft pacht. In de nota grondprijzenbeleid is voorgesteld om de zogenaamde landelijke ‘regionorm’ die jaarlijks wordt vastgesteld door het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (ELI) te hanteren als marktconforme pachtprijs. Voor 2015 wordt echter voorgesteld om van deze regionorm af te wijken, omdat de pachtnorm voor 2015 op een lager niveau is vastgesteld dan in 2014 (respectievelijk € 652 en € 693). Het zou opmerkelijk zijn als de pachtprijzen in 2015 zouden dalen in plaats van zouden stijgen, aangezien er momenteel juist veel “grondhonger” is doordat het melkquotum per 1-1-2015 wordt afgeschaft. De regionorm die door het ministerie van ELI wordt vastgesteld is gebaseerd op de grondprijsontwikkelingen in de afgelopen vijf jaren en vertegenwoordigt daarmee niet het huidige marktbeeld. Omdat geconstateerd is dat het marktbeeld momenteel sterk afwijkt van de vastgestelde regionorm à € 652, wordt voorgesteld om voor 2015 een pachtprijs ter waarde van 110% van de regionorm te hanteren, zijnde € 717 per hectare. Hierdoor stijgen de pachtprijzen in 2015 met 3,5% in plaats van dat deze dalen met 6,0%. Deze (beperkte) waardestijging sluit aldus beter aan op het huidige marktbeeld dan een daling van de pachtprijzen. Gezien de beperkte prijsstijging en bijzondere prijsvaststelling voor 2015 wordt voor deze categorie daarom voorgesteld om geen overgangsregeling toe te passen.
Type vastgoed/gebruiksdoel Cultuurgrond Cultuurgrond per ha Eilanden Noordelijk Fryslân Weidestreek Fryslân De Wouden Fryslân
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 %
€ € € €
693,00 633,00 693,00 693,00
€ € € €
717,00 664,00 717,00 717,00
3% Geen overgangsregeling 5% 3% 3%
2. Natuurterreinen De categorie natuurterreinen is nog in ontwikkeling bij de provincie Fryslân en maakt voorlopig nog geen onderdeel uit van de nota grondprijzenbeleid. Overgangsregelingen zijn op deze categorie dus nog niet van toepassing. 3. Ligplaatsen In de nota grondprijzenbeleid is de categorie ligplaatsen opgenomen. De categorie ligplaatsen is een verzamelcategorie voor stroken water, meerpalen, steigers en arken in provinciaal water die door de provincie Fryslân werden verhuurd. Op basis van gebruiksanalyses is gebleken dat deze categorieën vastgoed over het algemeen dienden als aanlegplaats voor recreatieboten en arken. De nieuwe vastgoedcategorie is opgesteld om het grondprijzenbeleid te vereenvoudigen en transparanter te maken. Binnen de categorie ligplaatsen zijn de volgende subcategorieën opgenomen: Ligplaats woonarken Ligplaats recreatiearken Schiphuizen Ligplaats recreatieboten De prijzen voor ligplaatsen zijn allen inclusief BTW. De prijzen voor de woonarken, recreatiearken en ligplaatsen zijn op basis van stuksprijzen getaxeerd. De prijzen voor schiphuizen zijn op basis van m2 oppervlak bepaald. Voor het maken van een vergelijking met de tarieven uit 2014 is voor de ligplaatsen voor woonarken en recreatiearken het tarief aangehouden van de woonarken zijnde € 640 per ligplaats. Voor schiphuizen werd gerekend met een tarief van 6% van € 70 per m2. Voor de ligplaatsen van recreatieboten is een vergelijking gemaakt met de prijs voor 10 m 2 steiger plus 30 m2 water en 1 meerpaal.
Type vastgoed/gebruiksdoel
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 %
Ligplaatsen Ligplaats woonarken per stuk Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Natuur- of merengebied Ligplaats recreatiearken per stuk Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Natuur- of merengebied Schiphuizen per m2 Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Natuur- of merengebied Ligplaats recreatieboten per stuk Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Natuur- of merengebied
€ € € €
640,00 640,00 640,00 640,00
€ € € €
900,00 900,00 750,00 900,00
41% Stijging van 15% per jaar tot 41% marktconform tarief 17% 41%
€ € € €
640,00 640,00 640,00 640,00
€ € € €
900,00 900,00 750,00 900,00
41% Stijging van 15% per jaar tot 41% marktconform tarief 17% 41%
€ € € €
4,20 4,20 4,20 4,20
€ € € €
15,00 11,25 10,00 12,50
257% Stijging van 15% per jaar tot 168% marktconform tarief 138% 198%
€ € € €
98,86 98,86 62,51 98,86
€ € € €
400,00 250,00 50,00 250,00
305% Stijging van 15% per jaar tot 153% marktconform tarief -20% 153%
Bij de ligplaatsen is geconstateerd dat de prijsverschillen tussen de tarieven van 2014 en 2015 erg hoog zijn voor de schiphuizen en recreatieboten. Om een overbrugging van de verschillen mogelijk te maken is gezocht naar een methode om de grootste prijsverschillen per categorie in 10 jaar tijd te overbruggen. Voor de ligplaatsen voor de schiphuizen en de recreatieboten is daartoe gekozen om de bestaande tarieven ieder jaar met 15% te verhogen. Deze prijsstijging is ook doorgetrokken voor de woonarken en recreatiearken. Onderstaand is de prijsontwikkeling van de categorieën per jaar weergegeven. Jaar 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Woonarken € 640,00 € 736,00 € 846,40 € 900,00
Recreatiearken € 640,00 € 736,00 € 846,40 € 900,00
Schiphuizen € 4,20 € 4,83 € 5,55 € 6,39 € 7,35 € 8,45 € 9,71 € 11,17 € 12,85 € 14,78 € 15,00
Recreatieboten € 100,00 € 115,00 € 132,25 € 152,09 € 174,90 € 201,14 € 231,31 € 266,00 € 305,90 € 351,79 € 400,00
Concreet houdt dit voorstel in dat alle gebruikers van een ligplaats voor 1 januari 2015 worden geïnformeerd over de nieuwe huurprijzen van de ligplaatsen. Contractueel gezien kunnen echter alleen de prijzen van de ligplaatsen worden verhoogd van de contracten die op dat moment toe zijn aan een marktconforme herziening. De contracten die nog niet toe zijn aan een marktconforme herziening blijven geïndexeerd conform de CBS index en worden in het jaar van de marktconforme herziening opgetrokken naar het niveau zoals die in dat jaar geldt conform bovenstaande tabel.
Stel bij huurder A, huurder van een schiphuis, valt de marktconforme herziening per 1-1-2015, dan gaat voor deze huurder vanaf 1-1-2015 de overgangsregeling in. In 2015 zal hij dan een prijs van € 4,83 per m2 betalen, in 2016 een prijs van € 5,55 enz. tot hij het niveau van € 15,- per m2 heeft bereikt. Vanaf dat moment gaat de reguliere indexering weer in. Stel bij huurder B, eveneens huurder van een schiphuis, valt de marktconforme herziening per 1-1-2019, dan gaan voor deze huurder de overgangsregeling pas in vanaf 1-1-2019. Tot 2019 wordt zijn huurprijs van € 4,20 per m2 geïndexeerd conform zijn huurovereenkomst. Bij de marktconforme herziening wordt de prijs opgetrokken naar het niveau zoals deze voor 1-1-2019 is vastgesteld in de overgangsregeling, zijnde € 8,45 per m 2. Met de overgangsregeling worden de prijsverschillen voor de schiphuizen en recreatieboten in de bebouwde kommen met minder dan 10.000 inwoners in 7 jaar tijd overbrugt en worden de prijsverschillen in de bebouwde kommen met meer dan 10.000 inwoners in 10 jaar tijd overbrugt. Voor de woonarken en recreatiearken wordt binnen 3 jaar het vastgestelde prijsniveau bereikt. 4. Oeverstroken Oeverstroken worden in de provincie Fryslân voornamelijk gebruikt als uitbreiding van het erf van particulieren of bedrijven. Daarnaast kunnen oeverstroken door bedrijven of particulieren worden gebruikt voor agrarische, recreatieve of hobbymatige doeleinden. De provincie Fryslân hanteerde in 2014 voor de uitgifte van alle oeverstroken een prijs van € 1,20 per m2. Het meerendeel van de oeverstroken werd daarbij gebruikt als uitbreiding van het erf. Voor 2015 zijn de tarieven gestaffeld en afhankelijk gemaakt van het gebruik en de ligging. De duurste typen betreffen oeverstroken ter uitbreiding van het erf binnen de bebouwde kom van plaatsen met meer dan 10.000 inwoners. De prijs is hierbij bepaald op € 2,50 per m 2. Voor het type oeverstrook als uitbreiding van het erf binnen de bebouwde kom van plaatsen met minder dan 10.000 inwoners is een tarief bepaald van € 1,25 per m 2. Aangezien de tarieven erg laag zijn en de prijsverschillen in de tarieven van 2014 en 2015 beperkt zijn, wordt voorgesteld om voor deze categorie geen overgangsregeling toe te passen. Type vastgoed/gebruiksdoel Oeverstroken Oeverstrook agrarisch / hobby Eilanden Noordelijk Fryslân Weidestrook Fryslân De Wouden Fryslân Oeverstrook woondoeleinden Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Oeverstrook bedrijfsdoeleinden Bebouwde kom steden Bebouwde kom dorpen Buiten de bebouwde kom
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 %
€ € € €
1,20 1,20 1,20 1,20
€ € € €
0,06 0,06 0,06 0,06
-95% Geen overgangsregeling -95% -95% -95%
€ € €
1,20 1,20 1,20
€ € €
2,50 1,25 0,63
108% 4% -48%
€ € €
1,20 1,20 1,20
€ € €
2,50 1,25 0,75
108% 4% -38%
5. Openbaar groen/snippergroen Onder snippergroen wordt verstaan: “uit te geven of te verkopen percelen provinciale grond met een maximale oppervlakte van 50 m2, waarop in beginsel geen bebouwing mogelijk is”. Voor de categorie openbaar groen / snippergroen was tot op heden geen prijsbeleid ontwikkeld bij de provincie. Voor de vergelijking met de tarieven van 2014 is voor deze categorie de prijs voor oeverstroken ingevoerd. In dat verband is te zien dat de prijsverschillen in 2015 voor deze categorie zeer beperkt zijn ten opzichte van de tarieven voor oeverstroken uit 2014. Voor deze categorie hoeft geen overgangsregeling te worden toegepast. Type vastgoed/gebruiksdoel Openbaar groen / snippergroen Snippergroen woondoeleinden Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Snippergroen bedrijfsdoeleinden Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 %
€ € €
1,20 1,20 1,20
€ € €
2,50 1,88 0,75
108% Geen overgangsregeling 56% -38%
€ € €
1,20 1,20 1,20
€ € €
2,50 1,25 0,75
108% 4% -38%
6. Gronduitgifte aan nutsbedrijven Bij de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven gaat het vaak om de plaatsing van trafohuisjes of hoogspanningsmasten op provinciale grond. Het gaat hierbij meestal om een beperkt aantal vierkante meters grond. Daarnaast wordt in enkele gevallen de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf maar wordt een beperkt zakelijk recht door de provincie gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Voor de categorie gronduitgifte aan nutsbedrijven was tot op heden geen prijsbeleid ontwikkeld bij de provincie. Voor de vergelijking met de tarieven van 2014 is voor deze categorie de prijs voor oeverstroken ingevoerd. In dat verband is te zien dat de prijsverschillen in 2015 voor deze categorie zeer beperkt zijn ten opzichte van de tarieven voor oeverstroken uit 2014. Voor deze categorie hoeft geen overgangsregeling te worden toegepast. . Type vastgoed/gebruiksdoel Gronduitgifte aan nutsbedrijven Gronduitgifte per m2 Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 %
€ € €
1,20 1,20 1,20
€ € €
2,50 1,25 0,75
108% Geen overgangsregeling 4% -38%
7. Gronduitgifte aan non profit organisaties Onder gronduitgifte aan non profit organisaties worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Voorbeelden zijn uitgifte van grond ten behoeve van: welzijnsvoorzieningen, kerken, brandweerkazernes, scholen en bibliotheken. Voor de categorie gronduitgifte aan non profit organisaties was tot op heden geen prijsbeleid ontwikkeld bij de provincie. Voor de vergelijking met de tarieven van 2014 is voor deze categorie de prijs voor oeverstroken ingevoerd. De prijsverschillen in 2015 zijn beperkt ten opzichte van de tarieven voor oeverstroken uit 2014. Voor deze categorie hoeft geen overgangsregeling te worden toegepast.
Type vastgoed/gebruiksdoel
Gebruikswaarde 2014 Gronduitgifte aan non-profit organisaties Gronduitgifte per m2 Bebouwde kom > 10.000 inwoners € 1,20 Bebouwde kom < 10.000 inwoners € 1,20 Buiten de bebouwde kom € 1,20
Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2015 %
€ € €
2,50 1,25 0,75
108% Geen overgangsregeling 4% -38%
8. Gronduitgifte voor commerciële doeleinden Onder de gronduitgifte voor commerciële doeleinden vallen gronduitgiftes aan bedrijven en voorzieningen met een winstoogmerk. Dergelijke gronduitgiftes worden over het algemeen niet door de provincie gefaciliteerd. Indien een dergelijke situatie voorkomt zal de grondprijs op basis van een individuele taxatie worden vastgesteld. Hierbij is dus geen sprake van een overgangsregeling. 9. Gronduitgifte voor woondoeleinden Gronduitgiftes voor woningbouw worden over het algemeen niet door de provincie Fryslân gefaciliteerd. Indien een dergelijke situatie zich wel voordoet zal de grondprijs op basis van een individuele taxatie worden vastgesteld. Hierbij is dus geen sprake van een overgangsregeling. 10. Gronduitgifte voor parkeerterreinen Voor de uitgifte van grond voor parkeerterrein is voor de tarieven van 2015 aansluiting gezocht bij de waarde van bedrijventerreinen. Deze categorie was in 2014 niet aanwezig binnen de provincie Fryslân ten aanzien van het grondprijzenbeleid. Om een vergelijking te kunnen maken met 2014 is voor deze categorie eveneens het tarief voor oeverstroken gehanteerd. Daaruit blijkt dat de prijsverschillen in de tarieven van 2014 en 2015 beperkt zijn, waardoor wordt voorgesteld om voor deze categorie geen overgangsregeling toe te passen. Type vastgoed/gebruiksdoel
Gebruikswaarde 2014 Gronduitgifte voor parkeerterreinen Gronduitgifte per m2 Bebouwde kom > 10.000 inwoners € 1,20 Bebouwde kom < 10.000 inwoners € 1,20 Buiten de bebouwde kom € 1,20 Natuur- of merengebied € 1,20
Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2015 %
€ € € €
2,50 1,25 0,75 0,75
108% Geen overgangsregeling 4% -38% -38%
11. Kabels- en leidingentracés Voor de uitgifte van grond voor kabels- en leidingentracés werden de prijzen in 2014 bepaald op basis van een prijs van € 22,69 per 5 jaar. Voor de beoordeling of een overgangsregeling nodig is voor deze categorie is deze prijs vertaald naar een prijs op jaarbasis. Hieruit blijkt dat de prijsverschillen in de tarieven van 2014 en 2015 beperkt zijn. Voor deze categorie wordt voorgesteld om geen overgangsregeling toe te passen.
Type vastgoed/gebruiksdoel Kabel- en leidingentracé Ondergronds kabel/leidingentracé Bebouwde kom > 10.000 inwoners Bebouwde kom < 10.000 inwoners Buiten de bebouwde kom Natuur- of merengebied
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 %
€ € € €
4,54 4,54 4,54 4,54
€ € € €
5,00 2,50 0,13 0,13
10% Geen overgangsregeling -45% -97% -97%
12. Masten voor mobiele zendapparatuur Voor voorzieningen ten behoeve van mobiele telecommunicatie en dataverkeer worden antennes opgehangen op diverse bouwwerken, waaronder C2000 zendmasten, antennemasten, hoogspanningsmasten en provinciale gebouwen. Daarbij worden kabels en leidingen aangelegd naar een apparatuurkast. Indien deze antennes met kabels en leidingen met bijbehorende apparatuurkast zich op, in of boven provinciegrond bevinden wordt hiervoor een recht van opstal of huurovereenkomst gevestigd. De provincie had zelf geen beleid in 2014 voor tarieven die voor dergelijke masten werden gerekend. De gehanteerde tarieven waren afkomstig van de staat, zijnde het voormalige Domeinen. De getaxeerde tarieven voor 2015 vallen lager uit dan de tarieven die in 2014 van de Staat werden overgenomen. Voor deze categorie wordt voorgesteld om de nieuwe tarieven voor 2015 te hanteren en geen overgangsregeling toe te passen. Type vastgoed/gebruiksdoel
Gebruikswaarde 2014 Masten voor mobiele zendapparatuur Installatie van/op C2000 zendmast Geheel Fryslân € 2.750,00 Installatie op gebouw Geheel Fryslân € 2.500,00 Installatie van/op mast < 35 m Bebouwde kom > 10.000 inwoners € 1.100,00 Bebouwde kom < 10.000 inwoners € 1.100,00 Buiten de bebouwde kom € 1.100,00 Natuur- of merengebied € 1.100,00 Installatie van/op mast > 35 m Bebouwde kom > 10.000 inwoners € 1.100,00 Bebouwde kom < 10.000 inwoners € 1.100,00 Buiten de bebouwde kom € 1.100,00 Natuur- of merengebied € 1.100,00
Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2015 %
€
1.250,00
-55% Geen overgangsregeling
€
1.250,00
-50% Geen overgangsregeling
€ € € €
1.000,00 750,00 500,00 250,00
-9% Geen overgangsregeling -32% -55% -77%
€ € € €
1.250,00 1.000,00 750,00 500,00
14% Geen overgangsregeling -9% -32% -55%
13. Jachtrecht Voor het jachtrecht wordt ieder jaar een vaste prijs vastgesteld die geldt voor elke hectare in Friesland. In 2014 betrof dit € 7,00 per ha. Aangezien de prijsverschillen in de tarieven van 2014 en 2015 voor deze categorie beperkt zijn, wordt voorgesteld om voor deze categorie geen overgangsregeling toe te passen. Type vastgoed/gebruiksdoel Jachtrecht Eilanden Noordelijk Fryslân Weidestrook Fryslân De Wouden Fryslân
Gebruikswaarde Gebruikswaarde verschil Overgangsregeling 2014 2015 % € € € €
7,00 7,00 7,00 7,00
€ € € €
7,50 7,50 7,50 7,50
7% Geen overgangsregeling 7% 7% 7%
14. Visrecht Op dit moment is Provincie Fryslân passief in het verhuren van het visrecht op Provinciale percelen. Daarbij is de provincie bezig met een evaluatie van het visrecht in de provincie. Om deze reden maakt de prijsstelling voor het visrecht momenteel nog geen onderdeel uit van de nota grondprijzenbeleid, waardoor er ook geen sprake is van een overgangsregeling voor tarieven.
