*U13.22078* *U13.22078* De gemeente is gesloten van maandag 23 t/m zaterdag 28 december. Voor spoedzaken kunt u bellen met 14 010. Meer informatie vindt u op www.lansingerland.nl.
Afdeling
Ruimtelijke Ontwikkeling De leden van de Gemeenteraad Postbus 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS
Postbus 1 2650 AA Berkel en Rodenrijs
Nadere informatie Monique Huitema Telefoon 14 010 E-mail
[email protected] Fax Verzenddatum 18 december 2013
(010) 800 40 01
Ons kenmerk U13.22078
Onderwerp
financieel instrumentarium uitgifte bedrijfskavels
Geachte raadsleden, Op dit moment loopt de verkoop van bedrijfskavels moeizaam. De huidige economische en financiële crisis is hier debet aan. Steeds meer ondernemers blijken niet in staat de volledige prijs van een kavel (in één keer) te betalen. Voor ons college is dit aanleiding geweest om op zoek te gaan naar additionele financiële instrumenten die ingezet kunnen worden om de uitgifte van gemeentelijke bedrijfskavels te stimuleren. Via deze brief informeren wij u hierover. Verkenning instrumenten Wij hebben de afgelopen periode de volgende financiële instrumenten nader bekeken: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
koop op afbetaling koop onder ontbindende voorwaarde huurkoop erfpacht huur prijsdifferentiatie op basis van omvang van de kavel.
,Q GH ELMJHYRHJGH QRWLWLH ´)LQDQFLHHO LQVWUXPHQWDULXP EHGULMIVNDYHOV *HPHHQWH /DQVLQJHUODQG µ vindt u onze bevindingen. Elk van de genoemde instrumenten heeft zijn voor- HQ QDGHOHQ HQ NHQW VSHFLILHNH ULVLFR·V 'H]H afwegende hebben wij besloten om de instrumenten huurkoop en koop onder ontbindende voorwaarde af te wijzen. Wij gaan koop op afbetaling en prijsdifferentiatie op basis van omvang van de kavel mogelijk maken. De instrumenten erfpacht en huur zullen wij nader op hun waarde beoordelen bij het opstellen van een nieuwe Nota grondbeleid in het komend jaar.
pagina 1/2
Ons kenmerk U13.22078
Koop op afbetaling Dit is een bijzondere vorm van koop. De koper verwerft direct de eigendom over de grond, maar hoeft de grondprijs niet meteen in zijn geheel te betalen. Dit geeft de koper financiële ruimte. De koper betaalt een deel aan de gemeente en mag het restant van de koopprijs later betalen, bijvoorbeeld in termijnen. Over de termijnen vraagt de gemeente rente. De gemeente vestigt bij dit instrument een eerste recht van hypotheek op het verkochte. Zij kan dan het bedrag dat zij nog tegoed heeft met voorrang verhalen als de koper zich niet houdt aan de betalingsverplichting of failliet gaat. Prijsdifferentiatie op basis van omvang van de kavel De gemeente hanteert bij de verkoop van bedrijfskavels een vaste prijs per vierkante meter. Daarbij vindt er tot nu toe alleen prijsdifferentiatie plaats op basis van de ligging van de kavel. Deze vaste prijzen zijn vastgelegd in de Kaderbrief Grondprijzen. Deze Kaderbrief wordt regelmatig herzien. Soms dient zich bij de gemeente een potentiële koper aan die geïnteresseerd is in de afname van een zeer groot kavel. In een dergelijk situatie kan de gemeente efficiencyvoordelen behalen en is zij bereid een andere grondprijs te hanteren. Om in aanmerking te komen voor deze prijsdifferentiatie zal een bedrijf een kavel van tenminste 2 ha. moeten afnemen. Communicatie Het instrument prijsdifferentiatie op basis van omvang van de kavel voor Oudeland en Leeuwenhoekweg zullen wij opnemen in de Kaderbrief Grondprijzen 2014. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met een vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Lansingerland
drs. ing. Ad Eijkenaar Secretaris
Ewald van Vliet Burgemeester
Bijlage(n): Notitie financieel instrumentarium (T13.07494)
pagina 2/2
Financieel instrumentarium uitgifte bedrijfskavels Gemeente Lansingerland 2013
Gemeente Lansingerland 23 augustus 2013
1
Inhoudsopgave
Inleiding
p. 3
Financieel instrumentarium
p. 3
1.
p. 4
Koop op afbetaling
2. Koop onder ontbindende voorwaarde
p. 4
3.
Huurkoop
p. 5
4.
Erfpacht
p. 6
5.
Huur
p. 8
6.
Prijsdifferentiatie op basis van omvang van een bedrijfskavel
p. 9
Marktconsultatie
p. 9
Conclusie
p. 10
2
Inleiding De gemeente Lansingerland kent nog een groot areaal aan te verkopen bedrijventerrein. In totaal gaat het om circa 150 ha. De economische crisis is er debet aan dat de verkoop van grond is gestagneerd. Bestaande leegstaande panden zijn relatief goedkoop ten opzichte van het betrekken van nieuwbouw, ondernemers hebben grote moeite om hun bestaand vastgoed te verkopen wat nodig is om ergens nieuw te kunnen beginnen en banken stellen hoge eisen aan het verstrekken van benodigde additionele financiële middelen. Steeds meer ondernemers zijn niet in staat om de volledige prijs van het kavel (in één keer) te betalen aan de gemeente. Dat vraagt om creativiteit en flexibiliteit van de gemeente om in te kunnen spelen op de huidige markt. In deze notitie wordt het financieel instrumentarium en de mogelijkheden daarin weergegeven dat de gemeente ter beschikking staat om toch tot uitgifte van bedrijfskavels over te kunnen blijven gaan. Hierbij worden de voor- en nadelen en bijbehRUHQGH ULVLFR·V LQ EHHOG JHEUDFKW. De bedoeling is om de dynamiek op bedrijventerreinen weer op gang te brengen, met als bijkomend voordeel het stimuleren van de economie. Financieel instrumentarium Achtereenvolgens komen de volgende instrumenten aan bod: 1. Koop op afbetaling 2. Koop onder ontbindende voorwaarde 3. Huurkoop 4. Erfpacht 5. Huur 6. Prijsdifferentiatie op basis van omvang van een bedrijfskavel
3
1. Koop op afbetaling Dit is een bijzondere vorm van koop. De koper verwerft direct de eigendom over het gekochte, maar hoeft de koopprijs niet meteen in zijn geheel te betalen. Dit geeft de koper financiële ruimte. De koper betaalt een deel aan en mag het restant van de koopprijs later betalen, bijvoorbeeld in termijnen. Over de termijnen wordt rente gevorderd. Aan te raden is om bij deze vorm zekerheden vast te leggen voor de verkoper voor het geval dat de koper in financiële problemen raakt. Essentieel is het vestigen van een eerste recht van hypotheek op het verkochte door de verkoper. Iemand die een eerste recht van hypotheek heeft, mag zijn vordering met voorrang op het registergoed verhalen indien de koper zich niet houdt aan de betalingsverplichting. Dit geldt ook in geval van faillissement. In de faillissementswet staat het recht van hypotheek op de eerste plaats op de lijst van schuldeisers. In beginsel heeft men alleen recht op het goed waar het recht van hypotheek op rust, echter men zou een beroep kunnen doen op de toebehoren van het goed zoals een opstal. Een tweede recht van hypotheek is geen sterk recht en wordt dan ook afgeraden. De verkoper zou ook een bankgarantie kunnen laten stellen. Dit is echter minder sterk bij faillissement dan een eerste recht van hypotheek en het advies is dan ook om dit niet te doen. Voordelen: - Grond wordt direct overgedragen met alle lasten en plichten; - De vastgestelde grondprijzen blijven in tact; - De gemeente ontvangt jaarlijks rente (tenminste de rekenrente uit de grondexploitatie); - Stimuleert de grondafname; - Geeft de koper financiële ruimte door de gespreide betaling. Nadelen: - Gemeente geeft de (juridische) eigendom van grond uit handen zonder dat hiervoor volledig is betaald; - De inkomsten vinden verspreid over de tijd plaats. Betaling in één keer is beter voor de liquiditeitspositie van de gemeente; - Een administratieve lastenverzwaring. 5LVLFR·V - Faillissement van de koper voordat de grond volledig is afbetaald. Het risico van faillissement kan ondervangen worden door het vestigen van een recht van eerste hypotheek door de gemeente; - Staatssteun indien de rente van de gemeente lager ligt dan de marktrente voor een ondernemer. Bij staatssteun geldt de De Minumus-vrijstelling tot een bedrag YDQ ½ -; - De wet FIDO (Wet Financiering Decentrale Overheden): deze wet heeft als doel te voorkomen dat decentrale overheden zich teveel gedragen als financiële instellingen. Als de decentrale overheid handelt in het algemeen belang en dit ook zodanig vastlegt zou de wet FIDO geen obstakel hoeven te zijn. Er dient dus in de besluitvorming aangegeven te worden dat deze transactie het algemeen belang dient; - grond en eventueel het gebouwde komt in geval van ontbinding terug bij de gemeente, dit is minder flexibel in de afzet. 2. Koop onder ontbindende voorwaarde In deze situatie gaat de eigendom van de grond ook direct over naar de koper zonder dat deze de (volledige) koopsom heeft voldaan. Mocht de koper op het overeengekomen moment de restant van de koopsom niet kunnen voldoen wordt de gemeente weer eigenaar van de grond. In geval van ontbinding wordt de koop teruggedraaid en gaat de betaalde koopsom terug naar de koper. Daarbij kan er worden gekozen de koopsom met of zonder rente terug te betalen. Het uitgangspunt is dat de gemeente geen rente vergoedt.
4
Voordelen: - Grond wordt direct overgedragen met alle lasten en plichten; - De vastgestelde grondprijzen blijven in tact; - De gemeente ontvangt jaarlijks rente (tenminste de rekenrente uit de grondexploitatie); - Stimuleert de grondafname. Nadelen: Gemeente geeft de (juridische) eigendom van grond uit handen zonder dat hiervoor volledig is betaald; De inkomsten vinden verspreid over de tijd plaats. Betaling in één keer is beter voor de liquiditeitspositie van de gemeente; Een administratieve lastenverzwaring; De ondernemer wordt beperkt in zijn financieringsmogelijkheden bij de bank. 5LVLFR·V Faillissement van de koper voordat de grond volledig is afbetaald. Bij faillissement vervalt de grond weer aan de gemeente; Staatssteun indien de rente van de gemeente lager ligt dan de marktrente voor een ondernemer. Bij staatssteun geldt de De Minumus-YULMVWHOOLQJ WRW HHQ EHGUDJ YDQ ½ -; De wet FIDO (Wet op Financiering Decentrale Overheden): deze wet heeft als doel te voorkomen dat decentrale overheden zich teveel gedragen als financiële instellingen. Als de decentrale overheid handelt in het algemeen belang en dit ook zodanig vastlegt zou de wet FIDO geen obstakel hoeven te zijn. Er dient dus in de besluitvorming aangegeven worden dat deze transactie het algemeen belang dient. 3. Huurkoop Dit is een kredietvorm. De intentie ervan is de eigendomsoverdracht van de grond maar vormelijk gaat het om huur. De kredietverstrekker stelt voor een bepaalde periode een duurzaam goed ter beschikking van een kredietnemer tegen betaling van een periodieke vergoeding met rente, de huur. De huur wordt berekend op zodanige wijze dat aan het einde van de periode alle termijnen zijn betaald waarna pas de eigendom overgaat. In de akte zijn de voorwaarden van eigendomsoverdracht aan het begin van huurperiode vastgesteld. Het gaat in feite om een akte van levering, maar de levering is uitgesteld. Huurkoop valt onder de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken (TWHOZ), welke bepalingen van dwingend recht zijn. Dit betekent dat er niet afgeweken mag worden van deze bepalingen.
Voordelen: Eigendomsvoorbehoud, de eigendom gaat pas na betaling van de laatste termijn over op de huurkoper; Alle aansprakelijkheid kan via het contract worden doorgelegd naar de huurder; Alle lasten kunnen worden doorgelegd naar de huurder; Stimuleert de grondafname; Huurder heeft het genot van de grond, zonder dat de volledige koopsom ineens betaald hoeft te worden. Nadelen: De TWHOZ is dwingend, er mag niet van afgeweken worden. Dit haalt de flexibiliteit uit huurkoopovereenkomsten; Ontbinding van de overeenkomst kan alleen door de rechter plaatsvinden; Bij ontbinding van de overeenkomst moet de gemeente de ontvangen afbetalingen terugbetalen; - Er is een taxatie van de grond nodig die een bindend karakter heeft. De gemeente is dus niet vrij in het bepalen van de koopsom, wat kan leiden tot een lagere grondprijs dan is vastgesteld; Een administratieve lastenverzwaring;
5
-
Huurkoop komt in de praktijk niet voor, er zijn dan ook geen modelovereenkomsten.
5LVLFR·V De overeenkomst kan met terugwerkende kracht worden aangepast als er sprake is van een wanverhouding van de rechten en plichten die voor de huurkoper uit de overeenkomst voortvloeien. Onduidelijk is wanneer er sprake is van een wanverhouding van de rechten en plichten van de huurkoper. Jurisprudentie is er niet op dit punt. Dit geeft veel onzekerheid; Faillissement van de koper voordat de grond volledig is afbetaald. Bij faillissement vervalt de grond weer aan de gemeente; Staatssteun indien de rente van de gemeente lager ligt dan de marktrente voor een ondernemer. Bij staatssteun geldt de De Minumus-YULMVWHOOLQJ WRW HHQ EHGUDJ YDQ ½ ,-; De wet FIDO (Wet op Financiering Decentrale Overheden): deze wet heeft als doel te voorkomen dat decentrale overheden zich teveel gedragen als financiële instellingen. Als de decentrale overheid handelt in het algemeen belang en dit ook zodanig vastlegt zou de wet FIDO geen obstakel hoeven te zijn. Er dient dus in de besluitvorming aangegeven worden dat deze transactie het algemeen belang dient. 4. Erfpacht Dit LV QD HLJHQGRP GH ´]ZDDUVWHµ MXULGLVFKH XLWJLIWHYRUP Het lijkt in de praktijk heel erg op volle eigendom. Het is een zakelijk recht, gekoppeld aan de zaak, om andermans onroerende zaak te houden HQ WH JHEUXLNHQ +HW UHFKW LV WHYHQV RYHUGUDDJEDDU 'H JHPHHQWH KRXGW GH ´EORWHµ HLJHQGRP YDQ GH grond en kan daardoor beperkingen opleggen t.a.v. functie en/of soort gebruik. Deze uitgiftevorm wordt in verschillende gemeenten al een aantal decennia lang toegepast. In nader onderzoek naar deze uitgiftevorm is gesproken met een tweetal gemeenten die hier veel ervaring mee hebben, namelijk Zoetermeer en Den Haag. De uitkomsten van de gesprekken zijn verwerkt in deze notitie. Verder zijn een onderzoeksrapport van RIGO Research en Advies BV (juli 2006) en een notitie van Deloitte (oktober 2013) geraadpleegd waarin onderzoek is gedaan naar erfpacht. Doel Doel van erfpachtuitgifte kan meerledig zijn. Enerzijds kan de gemeente profiteren van de waardestijging van de grond, hetzij wanneer het grondgebruik verandert, hetzij door autonome stijging van de grondwaarde in de tijd. Anderzijds kan de gemeente een grote ¶YLQJHU LQ GH SDS· KRXGHQ 'H YHUSDFKWHU kan namelijk verregaande voorwaarden opleggen met betrekking tot de bestemming, welke niet tot dat detailniveau realiseerbaar zijn in een bestemmingsplan. Denk hierbij aan het bepalen van een maximumprijs voor een kaartje als het gaat om een publieke voorziening, maar ook het aanpassen van de canon indien de functie zodanig verandert dat de erfpachter daar een bepaald financieel voordeel uit haalt. Zo probeert de gemeente Den Haag via erfpachtsvoorwaarden om leegstand van bedrijven tegen te gaan en de bedrijventerreinen bruisend te houden. Duur Erfpacht kan voor bepaalde tijd (meestal 50 jaar) en voor onbepaalde tijd (voortdurend erfpacht en eeuwigdurend erfpacht) worden aangegaan: a. Erfpacht voor bepaalde tijd Bij het verstrijken van de vastgelegde periode treedt de gemeente in overleg met de pachter over verlenging van de overeenkomst, verkoop van de grond, etc. Zoetermeer hanteert dit type erfpacht. b. Erfpacht voor onbepaalde tijd: voortdurend Voortdurende erfpacht loopt altijd door. Daarbij is de erfpacht in tijdvakken verdeeld. Aan het eind van elk tijdvak kunnen de voorwaarden, grondwaarde en de canon worden aangepast. Amsterdam kent dit type erfpacht.
6
c. Erfpacht voor onbepaalde tijd: eeuwigdurend Bij eeuwigdurende erfpacht worden bij aanvang eenmalig de voorwaarden bepaald. Deze worden niet meer tussentijds aangepast zoals bij voortdurende erfpacht. Bij eeuwigheid is er nog wel een onderscheid mogelijk tussen een tijdvak van een eeuw dan wel voor altijd. Gemeente Den Haag hanteert dit type erfpacht. Canon De canon kunnen partijen vrijelijk overeenkomen. De canon wordt in principe jaarlijks betaald. Dit is een percentage over de grondwaarde. Daarbij kan gekozen worden voor wel/niet indexeren en wel/niet in rekening brengen van administratiekosten. De canon kan verder periodiek worden aangepast. Ook kan er voor gekozen worden om de erfpacht voor een bepaalde periode of voor de volledige duur van de periode af te kopen. Voorts kunnen partijen in de erfpachtsakte overeenkomen dat de erfpachter het recht heeft om het perceel te kopen voor een nader door partijen te bepalen prijs. Die koopsom zou ook geïndexeerd kunnen worden. Let wel, het moet een recht zijn en geen plicht anders lijkt het op een verkapte vorm van huurkoop en zou het onder dat regime vallen. Zoals hierboven aangegeven, is dat niet gunstig. De kanttekening die hierbij geplaatst moet worden, is of een ondernemer bereid is om in bepaalde situaties de grondprijs te betalen om volle eigenaar te worden op een gegeven moment terwijl hij met erfpacht tevens het volle genot heeft van de grond en niet hoeft te kopen. Uitgangspunt voor Lansingerland is dat de canon wordt berekend door de grondwaarde zoals deze is vast gesteld in de Kaderbrief Grondprijzen (verminderd met de waarde van alle beperkingen door de erfpacht) te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Een ander uitgangspunt zal zijn dat de gemeente een jaarlijkse canon zal vragen. Afkoop van erfpacht lijkt financieel namelijk sterk op reguliere grondverkoop en zal daardoor als instrument niet of nauwelijks toegevoegde waarde hebben. Voor het invoeren van erfpacht moeten dus keuzes gemaakt worden t.a.v. onder meer stelsel, grondwaarde, canonpercentage en aanvullende voorwaarden. Het college van burgemeester en wethouders dient in ieder geval periodiek de geldende canonpercentages en eenmalig de algemene voorwaarden vast te leggen. Faillissement Bij faillissement kan de erfpacht blijven bestaan. Er bestaat de mogelijkheid in de wet om op te zeggen, maar het is niet verplicht om daarvoor te kiezen. De erfpacht blijft in principe bestaan en de canon komt dan tijdelijk niet binnen. Nadat de bank of curator de opstallen heeft verkocht en de erfpacht heeft overgedragen aan een nieuwe partij, neemt de nieuwe partij de overeenkomst over en deze is wettelijk verplicht om de gemiste canon van (maximaal) de afgelopen 5 jaar te voldoen. Als de wens bestaat om de erfpacht tussentijds te beëindigen is dit het moment dat dat kan. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met strenge wettelijke eisen en termijnen, zoals het betalen van de waarde van de opstallen op dat moment. Verder is er de mogelijkheid in de wet om met de eerste grosse van de erfpachtsakte (eerst-uitgegeven afschrift) middels de deurwaarder te excuteren bij wanbetaling zonder rechterlijke tussenkomst. Dit wil zeggen dat er geen rechterlijke tussenkomst nodig is om beslag te leggen in geval van faillissement. Actuele stand Het aantal gemeenten met erfpacht is in de loop der jaren minder geworden. Ook zijn er diverse overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. In de gemeente Den Haag is het inmiddels mogelijk om grond die in erfpacht is uitgegeven voor de functie wonen, aan te kopen en hiermee het volle eigendom van de grond over te laten nemen. Deze mogelijkheid biedt de gemeente Den Haag niet aan bedrijven (vanwege staatssteun en om grip te houden) en ook niet aan pachters die zich op strategisch belangrijke plaatsen bevinden in de stad.
7
Ook Deloitte geeft aan dat tot 2009 erfpacht op zijn retour leek. Vanwege de voortslepende vastgoedcrisis staat het instrument volgens dit kantoor echter weer in de schijnwerpers. Zij verwachten dat het aantal gemeenten dat erfpacht aanbiedt de komende jaren verdubbelt. Erfpacht zou de gronduitgifte versnellen en daardoor de financieringslasten van het gemeentelijk grondbedrijf beperken. Wel vraagt de inzet van het instrument erfpacht dat de voorwaarden gebruiksvriendelijk zijn, met veel keuzemogelijkheden voor de erfpachter. Voordelen: Kan een koper financieel voordeel bieden bij het gebruik van de grond. In plaats dat de volledige koopsom in een keer wordt betaald moet een jaarlijkse canon worden betaald; Waardestijging van de grond komt ten goede aan de gemeente; Alle lasten (en lusten) komen voor rekening van de opstalhouder; Door deze constructie kan de erfpachter (makkelijker) een hypothecaire lening aantrekken, omdat de te financieren geldsom kleiner is dan bij koop van ook de grond; De gemeente heeft (financiële) ontwikkelingen op haar grond in de hand. Nadelen: Eigendom van de grond wordt niet overgedragen. De gemeente ontvangt niet de koopsom van de grond en weet daardoor niet haar schuldenlast te verlagen; Een administratieve lastenverzwaring, kan in financiële zin eventueel in de canon verwerkt worden; Waardedaling van de grond komt ten laste van de gemeente; De grond kan verzwaard worden met een hypothecaire lening op eigendom van de gemeente; Bij langdurige erfpacht betaalt de erfpachter uiteindelijk meer voor de grond dan bij directe koop ervan. 5LVLFR·V Faillissement van de ondernemer. Dit risico is (deels) te ondervangen door de mogelijkheid in de wet om de nieuwe pachter de betaling van de canon in te laten halen van (maximaal) de afgelopen 5 jaar; Wanbetaling; Staatssteun indien de rente van de gemeente lager ligt dan de marktrente voor een ondernemer. Bij staatssteun geldt een De Minumus-YULMVWHOOLQJ WRW HHQ EHGUDJ YDQ ½ -; De wet FIDO (Wet op Financiering Decentrale Overheden): deze wet heeft als doel te voorkomen dat decentrale overheden zich teveel gedragen als financiële instellingen. Echter als de decentrale overheid handelt in het algemeen belang en dit ook zodanig vastlegt zou de wet FIDO geen obstakel hoeven te zijn. Er dient dus in de besluitvorming aangegeven worden dat deze transactie het algemeen belang dient. Met het aangaan van een erfpachtsovereenkomst krijgt de gemeente (zolang de erfpachtnemer niet in staat van faillissement verkeert) de jaarlijkse rentelasten over de gedane investeringen en bijkomende administratiekosten vergoed. Met het ontvangen van de erfpachtscanon vindt echter geen vermindering plaats van de schuldpositie van de gemeente. Hier wordt verder op in gegaan in de conclusie. 5. Huur In dit geval verkoopt de gemeente de grond niet maar verhuurt zij deze. Huur is gekoppeld aan de persoon van de huurder en in beginsel daardoor niet overdraagbaar aan een andere partij, althans niet zonder toestemming van de verhuurder. Op een huurrecht kan echter geen hypotheek worden gevestigd, echter indien er een huurafhankelijk recht van opstal wordt gevestigd voor de opstallen kan dit wel. Voordeel van huur is dat bij vestiging geen overdrachtsbelasting is verschuldigd en de huurovereenkomst niet via de notaris geëffectueerd hoeft te worden. In principe zou je dus het volle genot kunnen hebben van de grond, zonder de volle prijs van de grond te hoeven betalen. Huren of de grond in erfpacht hebben hoeft geen verschil te maken in prijs.
8
De huurprijs zou bijvoorbeeld een percentage van de grondwaarde per m² kunnen zijn maal het aantal m² en dat per jaar. Deze prijs zou ieder jaar geïndexeerd kunnen worden. Dit zou in het grondprijzenbeleid verwerkt kunnen worden. Op dit moment verhuurt de gemeente al een aantal percelen grond. Daarbij gaat het met name om restpercelen en snippergroen maar ook verhuur van grond voor enkele zendmasten en een benzinestation. Voordelen: Kan een koper financieel voordeel bieden bij het gebruik van de grond, want hij hoeft de grond niet te kopen; Gemeente genereert een structurele inkomensstroom; Huurrechten zijn niet overdraagbaar; De huurder hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen; Geen notaris nodig bij het sluiten van een huurovereenkomst, alleen voor het vestigen van een huurafhankelijk recht van opstal. Nadelen: Eigendom wordt niet overgedragen. De gemeente ontvangt nooit de koopsom van de grond en vermindert haar schuldenpositie niet; Administratieve last. 5LVLFR·V Faillissement van de huurder. Bij faillissement ontvangt de gemeente (tijdelijk) geen huur meer; Wanbetaling. 6. Prijsdifferentiatie op basis van omvang van een bedrijfskavel De gemeente hanteert bij de verkoop van bedrijfskavels een vaste prijs per vierkante meter. Daarbij vindt er tot nu toe alleen prijsdifferentiatie plaats op basis van de ligging van de kavel. Deze vaste prijzen zijn vastgelegd in de Kaderbrief Grondprijzen. Deze Kaderbrief wordt regelmatig herzien. Soms dient zich bij de gemeente een potentiële koper aan die geïnteresseerd is in de afname van een zeer groot kavel. In een dergelijk situatie kan de gemeente efficiencyvoordelen behalen en is zij bereid een andere grondprijs te hanteren. Om in aanmerking te komen voor deze prijsdifferentiatie moet een bedrijf een kavel van tenminste 2 ha. afnemen. De prijsdifferentiatie op basis van omvang van de bedrijfskavel zal worden vermeld in de Kaderbrief Grondprijzen van de gemeente. Voordelen: De gemeente ontvangt de grondprijs in één keer, wat goed is voor haar liquiditeitspositie; De gemeente draagt de eigendom met alle bijbehorende plichten over. Nadelen: De gemeente realiseert niet al haar verwachte inkomsten. 5LVLFR·V Als de economie aantrekt zal het moeilijk zijn om terug over te gaan naar vaste grondprijzen. Marktconsultatie Hiervoor is een zestal financiële instrumenten om de uitgifte van bedrijvenkavels te stimuleren beschreven. Aan al deze instrumenten zijn zowel voor- als nadelen verbonden. Deze verschillen voor de verkoper (gemeente) en de koper (ondernemer). Uit een aantal gesprekken van de Accountmanager Bedrijven met potentiële kopers van kavels is gebleken dat in de huidige markt tot nu toe met name een lagere grondprijs en uitgestelde betaling door ondernemers als interessant wordt gezien. Zij verkrijgen zo de directe eigendom over de volledige kavel.
9
Pand en grond vormen voor vele ondernemers nog vaak hun toekomstig pensioen. Een lagere of uitgestelde grondprijs maken dat de benodigde financiering door de bank toch binnen handbereik kan komen. Het instrument erfpacht wordt met name in de bankwereld als interessant gezien, omdat het de financieringsbehoefte van een ondernemer drukt. Conclusie Van de zes beschreven financiële instrumenten blijkt die van huurkoop zeer risicovol. Dit instrument wordt de gemeente ten stelligste afgeraden door AKD Advocaten & Notarissen en zal dan ook niet als instrument worden ingezet. Bij koop onder ontbindende voorwaarden loopt de gemeente het risico weer grondeigenaar te worden en de koopsom terug te moeten betalen aan de koper. Dit maakt dit instrument voor de gemeente vooralsnog niet aantrekkelijk. Ook dit instrument zal de gemeente niet gaan hanteren. Intentie van de gemeente is altijd geweest om de eigendom van bedrijfskavels met bijbehorende lusten en lasten over te dragen aan derden. De instrumenten erfpacht en huur lagen dan ook voor de gemeente niet als eerste voor de hand bij de uitgifte van bedrijfskavels. Het gemeentelijk grondbeleid voorziet hier tot nu toe ook niet in. Lansingerland kampt inmiddels met een dusdanig hoge schuld dat haar meerjarenbegroting niet langer sluitend is. Haar eigen vermogen is negatief. Het argument dat Nederlandse gemeenten geen gebrek aan liquiditeit hebben en daardoor tegen historisch lage rentes financiering aan kan trekken om gebiedsontwikkeling vlot te trekken via bijvoorbeeld erfpacht gaat voor Lansingerland in mindere mate op. Zij moet juist haar schuldenpositie zien te verbeteren. Verhuur van grond of uitgifte via erfpacht leidt niet tot de zo noodzakelijke aflossing van schulden. Bij erfpacht wordt (op basis van het BBV) de grond vanuit het grondbedrijf verkocht aan de Algemene dienst. De financiële problematiek verschuift intern. Daarbij doen zich vragen voor als tegen welke waarde de grond op de balans moet komen (taxatie kan leiden tot afboekingen), hoe de te betalen canon eruit komt te zien, hoe de canon zich moet ontwikkelen in de tijd, welke voorwaarden de gemeente gaat stellen, krijgt de erfpachter wel/niet de mogelijkheid om uiteindelijk de grond toch te komen, etc. Om bovenstaande redenen worden zowel huur als erfpacht vooralsnog niet als financieel instrument ingezet. Beide instrumenten zullen diepgaander op hun merites worden beoordeeld wanneer een nieuwe Nota Grondbeleid wordt opgesteld. Blijven op dit moment over als additioneel in te zetten financiële instrumenten (naast de reguliere verkoop van bedrijfskavels): a. Koop op afbetaling b. Prijsdifferentiatie op basis van omvang van een bedrijfskavel. Hieronder wordt per instrument aangegeven welke specifieke uitgangspunten de gemeente tenminste zal hanteren. Ad a -
De gemeente verlangt een eerste recht van hypotheek Het risico van eventuele staatssteun wordt neergelegd bij de koper
Ad b -
De minimumomvang van het af te nemen kavel bedraagt 2 hectare
Beide instrumenten kunnen eventueel ook in combinatie worden ingezet.
10