Topsport & Innovatiepark de Goffert

Topsport & Innovatiepark de Goffert Eindrapportage Analyse Planvorming

The Stadium Consultancy BV Postbus 154

T 035 ‐ 5233342

1400 AD Bussum

F 035 ‐ 5233334

www.stadiumconsultancy.com

Ref.:

BV.09.120

Versie:

4.0

Status:

Definitief

Datum:

21 juli 2009

Datum:

21 juli 2009

Project:

Topsport en Innovatiepark de Goffert

Rapport:

Analyse planvorming

Inhoudsopgave Samenvatting ........................................................................................................................................... 3 Inleiding en opdrachtformulering ........................................................................................................... 6 1 Integrale TIP concept .................................................................................................................... 8 1.1 Omschrijving ............................................................................................................................ 8 1.2 Bevindingen ............................................................................................................................. 9 1.3 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 12 2 De exploitatie van het TIP en het stadioncomplex ..................................................................... 14 2.1 Omschrijving .......................................................................................................................... 14 2.2 Bevindingen ........................................................................................................................... 14 2.3 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 16 3 Haalbaarheid van het plan ......................................................................................................... 18 3.1 Omschrijving .......................................................................................................................... 18 3.2 Bevindingen ........................................................................................................................... 19 3.3 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 28 4 Exploitatiebegroting stadioncomplex ......................................................................................... 30 4.1 Omschrijving .......................................................................................................................... 30 4.2 Bevindingen ........................................................................................................................... 30 4.3 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 32 5 Programma van eisen ................................................................................................................. 34 5.1 Omschrijving .......................................................................................................................... 34 5.2 Bevindingen ........................................................................................................................... 34 5.3 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 35 6 Parkeerbehoefte ......................................................................................................................... 37 6.1 Omschrijving .......................................................................................................................... 37 6.2 Bevindingen ........................................................................................................................... 37 6.3 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................ 39 Overzicht tabellen ................................................................................................................................. 41 Bijlage A: Prognose horeca‐inkomsten TIP............................................................................................ 42 Bijlage B: Globaal Ruimtelijk PvE Stadioncomplex ................................................................................ 47

BV.09.120 Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, 21072009.doc

Pagina 2 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Samenvatting The Stadium Consultancy BV (TSC) heeft in opdracht van de Gemeente Nijmegen de plannen voor het Topsport en Innovatiepark (TIP) geanalyseerd. De bevindingen, conclusies en aanbevelingen van TSC worden in dit rapport, dat is tot stand gekomen in samenwerking met functionarissen van de Gemeente Nijmegen, de Brink groep en NEC, gepresenteerd. In het TIP worden partijen uit de wereld van de topsport, onderwijs, gezondheidszorg en bedrijfsleven op één locatie samengebracht, teneinde een topsportklimaat te bevorderen en synergie tussen de diverse partijen te creëren. Het programma van het TIP bestaat uit een stadioncomplex, inclusief congres en horecaruimtes, binnensport voorzieningen en innovatiefuncties (onderwijs, paramedische voorzieningen en commerciële voorzieningen). TSC heeft het plan voor het TIP concept, opgesteld door de Gemeente en waarvan de haalbaarheid is onderzocht door de Brink Groep, als volgt beoordeeld. Voor details wordt verwezen naar de relevante hoofdstukken uit de rapportage. Het TIP Concept en de exploitatie en beheer van het TIP Door de thematische bundeling van sport, onderwijs, gezondheidszorg en innovatie ontstaat in de ogen van TSC een sterk concept dat vooral de commerciële aantrekkingskracht van het TIP zal vergroten, waardoor het aantrekkelijk zal zijn voor bedrijven en instanties zich hier te vestigen. Of hierdoor ook de beoogde doelstelling van broedplaatsfunctie en synergie op gebied van innovatie vervult zal worden is lastig te voorspellen. Synergie valt met name te verwachten op het gebied van bouwkosten en de integrale exploitatie en beheer van (delen) van het TIP. Door het uitwerken van een werkbaar concept voor het dubbelgebruik van functies en ruimtes kunnen aanzienlijke besparingen op de bouwkosten gerealiseerd worden. Gezien het effect van dit dubbelgebruik op de haalbaarheid van het TIP dient een plan voor het beoogde dubbelgebruik van bepaalde ruimtes maar ook het gelijktijdig gebruik van de diverse functies van het TIP, m.n. het stadion en de binnensport, nader uitgewerkt te worden. Door de integrale exploitatie van de horecafuncties op het TIP wordt onderlinge concurrentie voorkomen en kunnen mogelijk besparingen in de investering in horeca‐apparatuur en ‐inventaris gerealiseerd worden. Het horecaconcept voor het TIP dient nog wel verder uitgewerkt te worden, waarbij tevens de keuze tussen het uitbesteden van (delen van) de horeca‐exploitatie aan een gespecialiseerde exploitant versus het in eigen beheer exploiteren van de horeca aan de orde dient te komen. Van belang daarbij is de relatie tussen het opbrengstenmodel in relatie tot het investeringsniveau in horecaruimtes (lounges, keukens e.d.), ‐apparatuur en –inventaris alsmede de mogelijkheid om bepaalde huisvestingslasten door te belasten binnen het kader van het


Pagina 3 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

opbrengstenmodel. Op dit moment voorziet het plan niet in een budget voor de afwerking en inrichting van horeca gerelateerde ruimtes, waardoor de horecaopbrengsten wellicht naar beneden bijgesteld dienen te worden dan wel de investeringskosten in de horecafuncties in de haalbaarheid doorgerekend dienen te worden. Synergie op het gebied van gezamenlijk onderhoud en beheer van de diverse TIP functies zal ons inziens beperk blijven tot het stadion en de binnensportfunctie, daar de huurders van de innovatiefuncties in vele gevallen reeds een eigen beheersorganisatie zullen hebben. Haalbaarheid van het plan Op basis van de berekening van de netto contante waarde van de kasstromen van de grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie van de diverse TIP functies blijkt uit het haalbaarheidsonderzoek van de Brink Groep dat het TIP project juist haalbaar is. Daarbij zijn de grondexploitatie (‐/‐€5 miljoen), grotendeels als gevolg van het groene inpassingconcept, en de exploitatie van de binnensport negatief (‐/‐€9 miljoen). De exploitatie van het stadion is neutraal en die van de innovatiefunctie positief (€5 miljoen). Als gevolg van de aanname dat €9 miljoen aan subsidies wordt verkregen is de berekende netto contante waarde van de som van bovenstaande elementen neutraal. Bij nadere analyse van de berekeningen vallen een aantal zaken op. De raming van de investeringskosten van met name het stadion zijn in deze projectfase logischerwijs gebaseerd op een groot aantal aannames bij het ontbreken van een gedetailleerd programma van eisen en functioneel ontwerp. Hierdoor kan in onze ervaring een discrepantie ontstaan tussen de investeringskosten en de exploitatieopbrengsten waarmee gerekend is, welke de haalbaarheid van het plan sterk kan beïnvloeden. Middels een berekening gebaseerd op ervaringscijfers van andere stadions lijken de inkomsten uit horeca en congres aan de hoge kant te zijn ingeschat. Anderzijds is geconstateerd dat als gevolg van dubbelgebruik hier wellicht een besparing in de investeringskosten van het programma gerealiseerd kan worden. De inkomsten uit parkeren kunnen ons inziens verder geoptimaliseerd worden. Indien de Gemeente Nijmegen voor een commerciële naamgever van het TIP zou kiezen zou dit aanzienlijke additionele inkomsten kunnen genereren. De geprognosticeerde inkomsten uit de binnensport zijn gebaseerd op verkennende gesprekken met de betreffende sportverenigingen inzake gebruiksintensiteit en huurprijzen. De inkomsten uit de innovatiefunctie zijn gebaseerd op gangbare huurtarieven. Gezien het belang van deze


Pagina 4 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

huurinkomsten voor de integrale haalbaarheid van het TIP dienen zo spoedig mogelijk intentieverklaringen met de betrokken partijen getekend te worden. Het haalbaarheidsonderzoek gaat ervan uit dat het merendeel der huisvestingslasten (gebruikerslasten) doorbelast worden aan de huurders en/of exploitanten. Voor de innovatiefuncties die op basis van een standaard huurovereenkomst per m2 NO worden verhuurd is dit zeer gebruikelijk. Voor het stadioncomplex en de binnensport ligt dit echter aanzienlijk complexer vanwege het dubbelgebruik. In de praktijk zal het wellicht, en dit geldt in sterke mate voor de horecafuncties, niet mogelijk zijn om alle huisvestingslasten door te belasten zonder dat inkomsten navenant bijgesteld dienen te worden. Echter een nadere uitwerking en opsplitsing van het haalbaarheidsmodel op het niveau van respectievelijk eigenaar, exploitant en huurder en het op basis hiervan herschikken en opnieuw toewijzen van kasstromen, zal hier nader uitsluitsel over moeten geven. In een nadere planuitwerking dient de haalbaarheid, aan de hand van de bevindingen van onze rapportage, nader uitgewerkt en opnieuw bepaald te worden. Tevens dient er een risico en gevoeligheidsanalyse uitgevoerd te worden, waarin diverse scenario’s aan de orde dienen te komen. Daarnaast zou ons inziens onderzocht moeten worden of de kosten van de grondexploitatie verder omlaag gebracht kunnen worden door te besparen in de relatief dure groene inpassing (zonder daarbij afbreuk te doen aan het TIP concept). Indien het bestemmingplan dit toelaat zou ook onderzocht moeten worden of het aantal m2 NO innovatiefunctie opgehoogd kan worden teneinde meer inkomsten voor het TIP te genereren, zodat de afhankelijkheid van de exploitatie van de sportfuncties afneemt. Tenslotte is het plan in grote mate afhankelijk van subsidies. De haalbaarheid van het verkrijgen van deze subsidies en eventuele extra subsidies zal zo spoedig mogelijk getoetst dienen te worden. Bussum, 21 juli 2009


Pagina 5 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Inleiding en opdrachtformulering De Gemeente Nijmegen heeft een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren voor het nieuw te vestigen Topsport en Innovatiepark De Goffert, waarin partijen uit de wereld van (top)sport, onderwijs, gezondheidszorg en het bedrijfsleven op één locatie samengebracht en gebundeld worden. Het doel is het creëren van een topsport klimaat waarin partijen elkaar versterken en onderzoek doen naar medische, sportieve en educatieve ontwikkelingen. Daarnaast wil de Gemeenten middels het Topsport en Innovatiepark (TIP) de toonaangevende topsportclubs in Nijmegen ondersteunen in hun ambities om zich verder te ontwikkelen en hun sportieve prestaties te verbeteren. Het onderzoek, dat is uitgevoerd door de Brink Groep, heeft als conclusie dat onder de in het rapport vermelde randvoorwaarden, het TIP een nagenoeg sluitende exploitatie heeft. Hierbij zijn de grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie integraal beschouwd, waarbij de netto contante waarde van alle kasstromen zijn berekend. Vanuit haar ervaring met de planning, ontwikkeling en exploitatie van (voetbal)stadions is The Stadium Consultancy (TSC) verzocht om de huidige plannen voor het TIP, inclusief de haalbaarheid ervan, vanuit de ervaring en expertise van TSC te beoordelen en specifieke aandachtgebieden voor het vervolgproces in kaart te brengen. De beoordeling van de TIP plannen heeft op twee hoofdthema’s plaatsgevonden: • De integrale exploitatiemogelijkheden van het T&I park en de synergie tussen de diverse onderdelen ervan (multifunctionele hallen, dojo en onderwijs voorzieningen) op gebied van het programma, het aantrekken en organiseren van overige evenementen en de dagexploitatie van de diverse functies (incl. horeca); • De randvoorwaarden en uitgangspunten die vanuit het voetbalgebruik gesteld worden aan het T&I park met betrekking tot het programma en de exploitatie. Daarbij zijn de volgende elementen specifiek aan de orde komen: 1. Integrale T&I concept, met name bekeken vanuit de mogelijkheid om het complex integraal te exploiteren teneinde synergie tussen de diverse functies te bewerkstelligen op gebied van evenementen, dagexploitatie en dubbelgebruik van ruimtes; 2. De exploitatie van het stadioncomplex, daar dit gebruik de voornaamste randvoorwaarden voor en eisen aan het gehele complex stelt (omvang en piekbelasting in gebruik); 3. Haalbaarheid van het gehele plan vs. haalbaarheid van de afzonderlijke functies inclusief het stadioncomplex, waarbij de specifieke aspecten van de exploitatie van stadions aan de orde zullen komen; 4. Exploitatie organisatie van het T&I park en de toekenning van de diverse kasstromen;


Pagina 6 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

5. Exploitatiebegroting van het stadioncomplex en de overige functies afzonderlijk, waarbij tevens de visie op de marktvraag naar de diverse voorzieningen en de daarbij gehanteerde uitgangspunten beoordeeld zullen worden (noot: zonder daarbij aanvullend marktonderzoek uit te voeren); 6. Check op het ruimtelijk programma van het stadioncomplex (wensen/eisen NEC, KNVB/UEFA eisen en internationale ‘good practice’) als ook op de overige functies/onderdelen van het T&I park, waarbij ook naar het mogelijk dubbelgebruik van ruimtes gekeken zal worden; 7. Grove analyse van de parkeerbehoefte rond wedstrijden, welke bepalend is voor de totale parkeerbehoefte. Onze analyse is gebaseerd op de volgende documentatie: 1. Topsport en Innovatiepark De Goffert, van idee naar werkelijkheid, juli 2008; 2. Collegevoorstel Topsport en Innovatiepark De Goffert, 18 januari 2009; 3. Haalbaarheidsstudie Topsport en Innovatiepark De Goffert, Brink Groep, 17 oktober 2008; 4. Plan van Aanpak Topsport en Innovatiepark De Goffert, Gemeente Nijmegen, 11 februari 2009; 5. Memo Opzet T&I Park De Goffert, Brink Groep, 14 januari 2009; 6. Perspectief voor een groeiend voetbalbedrijf, NEC, 4 juni 2007; 7. NEC Meerjarenbegroting 07/08 – 11/12, datum onbekend De rekenkundige juistheid van de haalbaarheidsanalyse is niet geverifieerd. In de volgende hoofdstukken zullen puntsgewijs de diverse elementen van de analyse van de TIP plannen aan de orde komen.


Pagina 7 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

1

Integrale TIP concept

1.1

Omschrijving

Het beoogde programma van het Topsport & Innovatie Park De Goffert bestaat uit de volgende functies: 1. Stadioncomplex • Voetbalfuncties en –ruimtes t.b.v. NEC (20.000 zitplaatsen, 2.900 m2 NO) • Gezamenlijke functionele ruimtes (entree/receptie, persconferentieruimte, videozaal en medewerkerruimtes, 700 m2NO) • Congres en horeca (te gebruiken op en buiten wedstrijddagen, 2.800 m2 NO) 2. Binnensport (6.000 m2 NO) • Topsport wedstrijdhal (maximaal 2.500 plaatsen), trainingshal, turnhal en dojo • Kantoorruimtes t.b.v. de hoofdgebruikers 3. Innovatie • Onderwijs en KNBLO (1.200 m2NO) • Paramedische voorzieningen (1.600 m2NO) • Commerciële voorzieningen (1.900 m2NO) Het totale programma bestaat uit zo’n 17.100 m2NO. Het doel is het programma dusdanig op te zetten dat er synergie ontstaat op de volgende vlakken: 1. Innovatie en onderzoek op gebied van medische, sportieve en educatieve ontwikkelingen (het zgn. ‘broedplaats’ concept); 2. Bouwkosten (door dubbelgebruik van ruimtes en integreren van bouwdelen); 3. Exploitatie (op gebied van bijv. horeca, beheer, onderhoud, etc.); 4. Commerciële aantrekkingskracht van het gehele TIP. Daar waar met name de sportgerelateerde functies van het programma op zichzelf niet haalbaar zijn, is de gedachte dat de innovatie functies de onrendabele top van het programma (de sport functies) zullen dekken waardoor het programma als geheel wel haalbaar is. Binnen Europa is meer en meer een trend waarneembaar waarbij getracht wordt de onrendabele top van een stadion/sportcomplex te dekken door het toevoegen van overige en/of commerciële functies, een zgn. ‘mixed development’. Binnen Nederland is de Euroborg is Groningen hiervan het meest sprekende voorbeeld, waarbij het stadion geïntegreerd is met een publieke parkeergarage, een restaurant, een casino, een onderwijsinstelling (ROC), een bioscoop en commerciële kantoorruimtes, die onafhankelijk van elkaar kunnen opereren en die afzonderlijke eigenaren en exploitanten hebben. Door Euroborg NV als eigenaar van het stadiondeel, als ontwikkelvehikel te


Pagina 8 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

gebruiken, is door de ontwikkelwinsten op de overige functies de boekwaarde van het stadion slechts €16,5 miljoen in plaats van de investeringskosten van €49,6 miljoen voor stadion en parkeergarage tezamen. De huur die FC Groningen voor het stadion betaalt is derhalve gebaseerd op de boekwaarde van het stadion waardoor het stadion levensvatbaar is. Belangrijkste verschil met het TIP is dat in geval van het TIP het uitgangspunt is dat de exploitatie van het stadion nagenoeg neutraal (€40.000 positief, prijspeil 2012) is en dat de onrendabele top met name uit de grondexploitatie en de binnensport bestaat. In paragraaf 3.1 van het rapport zal hier nader op ingegaan worden. Daarnaast vindt in het TIP model de compensatie van de onrendabele top met name in de exploitatiefase plaats door de inbreng van de huurinkomsten uit de innovatiefunctie. Door de toegepaste cashflow analyse maakt dit voor de haalbaarheid van het plan geen verschil (ten opzichte van het inbrengen van de compensatie in de grond‐ en/of opstalrealisatie fasen). Wel wordt het risicoprofiel hierdoor (deels) verlegt van ontwikkel‐ naar exploitatiefase.

1.2

Bevindingen

Hieronder zal de analyse het TIP concept puntsgewijs op de vier doelstellingen beschreven worden. Synergie op gebied van Innovatie Het thematisch bundelen van functies op het TIP ter stimulering van het broedplaats‐effect is conceptmatig een sterk punt in vergelijking tot bijvoorbeeld Euroborg waar synergie voornamelijk op gebied dubbelgebruik van infrastructuur (lees: parkeren) is gerealiseerd. In het TIP concept zal naar verwachting ook synergie ontstaan in de samenwerking tussen bedrijven en instanties. Echter dit effect zal voor het TIP tot uiting moeten komen in het succesvol aantrekken van commerciële huurders/exploitanten in het park. Bij het uitblijven hiervan zal wellicht afbreuk gedaan moeten worden aan het concept door ook thematisch niet aanvullende functies (huurders) toe te staan. Het broedplaats effect op zich heeft overigens geen direct effect op de exploitatie en haalbaarheid van het TIP (slechts op het succes van de huurders en derhalve op de lange termijn indirect wel op het TIP). De kracht van het TIP concept zou ons inziens direct moeten blijken uit het succesvol afsluiten van de huur overeenkomsten cq. Intentieverklaringen voor de Innovatiefuncties die de drager onder het plan vormen. Eerst als deze huurinkomsten zeker gesteld zijn zou aanvang gemaakt kunnen worden met de bouw van het TIP. Synergie op gebied van Bouwkosten Het is onduidelijk of er op dit moment rekening wordt gehouden met synergetische effecten met betrekking tot de bouwkosten als gevolg van het integreren van bouwdelen. Hier zal zeer behoudend mee omgegaan moeten worden. Zo zal het van uit bedrijfszekerheid oogpunt wenselijk


Pagina 9 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

zijn dat elke functie onafhankelijk van de andere kan functioneren. Dit heeft gevolgen voor bijv. de installatietechniek maar ook de ontruimingsstrategie van de diverse functies. Ook zal het positieve effect op de bouwkosten van het positioneren van overige functies onder de tribuneringen deel teloren gaan omdat het percentage verhuurbaar oppervlak als gevolg van de beperkte daglichttoetreding relatief laag is in vergelijking tot een normaal kantoor/bedrijfspand. Door het dubbelgebruik van een aantal functies, zoals parkeren, horeca en ondersteunende ruimtes, zal wel een besparing in het aantal m2 BVO en dus in bouwkosten te realiseren zijn. Wel dienen deze voorzieningen en de gehele infrastructuur van het TIP ontworpen te zijn op de verwerking van de piekbelasting. Als voorbeeld geldt bijvoorbeeld de parkeergarage waarvan de in‐ en uitgangen en het toegangssysteem berekend moeten worden op een in‐ en uitstroom op piekmomenten in plaats van gedurende de hele dag. Synergie op gebied van Exploitatie In de exploitatie van het TIP zijn mogelijk synergetische voordelen te behalen door de gezamenlijke exploitatie van horeca, het aanstellen van een organisatie voor onderhoud en beheer alsmede het gezamenlijk inkopen van energie en service diensten. In de praktijk zal deze gezamenlijke exploitatie zich hoofdzakelijk toespitsen op het voetbalcomplex en de sportfuncties met bijbehorende horecavoorzieningen. Ervaring bij bijvoorbeeld de exploitatie van Euroborg leert dat bedrijven en instanties die zich in het TIP zullen vestigen reeds zelf aantrekkelijke levering‐ raamwerkcontracten hebben voor bijvoorbeeld energie, schoonmaak en onderhoud omdat ze vaak beschikken over meerdere vestigingen. Wanneer de Innovatie functie met name gericht is op het aantrekken van MKB is dit uiteraard in mindere mate van toepassing. Het dubbelgebruik van voorzieningen kan in de praktijk tot exploitatieproblemen leiden doordat met name de binnensport functie en gezamenlijke functionele ruimtes in hun gebruik beperkt worden, zeker op een wedstrijddag van NEC wanneer een zeer grote piekbelasting plaatsvindt. Een voorbeeld hiervan is de parkeerdruk. Het plan voorziet hierin door te stellen dat als uitgangspunt is gekozen dat er naast een voetbalwedstrijd van NEC geen ander evenement in de binnensport voorzieningen zal plaatsvinden. De vraag is of dit realistisch is gezien het tijdstip waarop diverse sportevenement doorgaans plaatsvinden. Nadere afstemming zal hieromtrent plaats moeten vinden. Door te kiezen voor één exploitant voor alle sportvoorzieningen (stadion en binnensport) wordt het afstemmingsrisico beperkt. Een soortgelijke situatie kan zich voordoen met de binnensporthallen waar topsport, breedtesport en het gebruik door de onderwijs instellingen mogelijk op gespannen voet met elkaar zullen leven. Hiervoor zullen heldere afspraken met betrekking tot (voorkeur)gebruik gemaakt dienen te worden. Doordat de bedrijfsvoering van de Innovatiefunctie grotendeels tijdens kantooruren zal plaatsvinden en evenementen doorgaans in de avond of in het weekend, zijn hier geen afstemmingsproblemen in


Pagina 10 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

de exploitatie te verwachten. Uitzondering hierop is wellicht (sportgerelateerde) detailhandel op koopzondagen. Behoudens de congresfunctie en het gebruik van de binnensport hal door de onderwijsfunctie zijn wij er in onze analyse van uitgegaan dat de Innovatie functies volledig zelfstandig kunnen opereren. Synergie op gebied van Commerciële aantrekkingskracht De thematische bundeling van functies zal de commerciële aantrekkingskracht in principe vergroten doordat er voor een duidelijk concept en bestemming is gekozen, namelijk sport, onderwijs en innovatie. De commerciële functies, die een essentieel onderdeel van de haalbaarheid van het plan vormen, kunnen hun ‘corporate identity’ en imago hieraan ontlenen. Vooropgesteld dat er zich voldoende bedrijven in deze bedrijfstak bevinden in de regio Nijmegen kan deze thematische mix succesvol zijn. De aanwezigheid van onderwijs en innovatie instanties en daaraan gelieerd bedrijfsleven levert mogelijk ook tal van commerciële mogelijkheden voor NEC, Matrixx Magixx en de overige sportverenigingen op, op gebied van sponsoring en de afname van sponsorplaatsen. Daarnaast leent het TIP concept zich voor commerciële naamgeving van het gehele complex, waarbij de sponsor zich vereenzelvigt met de thema’s van het TIP (sport, onderwijs, gezondheid, innovatie) en dit middels de naamgeving van het complex wil uiten. Te denken valt bijv. aan bedrijven in de (sport)voedingsmiddelen en –supplementen, sportkleding en – schoeisel, verzekeringsmaatschappijen (ziektekosten) en zelfs (groene) energie, etc. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de naam De Goffert reeds een begrip is in heel Nederland en dat vroegtijdig met het aantrekken van een naamgever en het introduceren van nieuwe naam aangavangen dient te worden. Na opening van het complex zal de naam De Goffert anders steeds verder ingeburgerd raken. Een soortgelijke situatie heeft zich voorgedaan bij de Euroborg in Groningen waar deze (tijdelijke) naam snel is ingeburgerd en hierdoor zijn de kansen op een commerciële naamgever afgenomen. Tegelijkertijd is het FC Twente door een gerichte en tijdige mediacampagne wel gelukt om op succesvolle wijze de naam van haar stadion te wijzigen met de oplevering van de uitbreiding (voorheen Arke Stadion, nu Grolsch Veste). Tegelijkertijd kan een commerciële naamgeving het TIP ook beperken in het aantrekken van huurders/exploitanten, bijvoorbeeld als de naam een concurrerend product of bedrijf betreft of in geval de normen en waarden van het bedrijf niet overeenkomen met die van de sponsor en/of haar producten. Door de aanwezigheid van het Goffert park zijn er in de nabijheid een scala aan mogelijkheden beschikbaar voor vrijetijdsbesteding. Hierop kan zowel door de commerciële huurders ingespeeld worden maar ook door de exploitant(en) van het TIP op gebied van daghoreca (incl. terrasvergunning).


Pagina 11 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

1.3

Conclusies en aanbevelingen

Het TIP concept kan gezien de thematische bundeling van de diverse functies zorgen voor synergetische effecten tussen de diverse functies op gebied van met name exploitatie, commerciële aantrekkingskracht en bouwkosten voor zover het een reductie in het programma als gevolg van dubbelgebruik betreft. Bij de verdere uitwerking van het concept zal aandacht moeten geschonken aan de volgende aspecten: 1.

Het in een zo vroeg mogelijke fase afsluiten met intentie overeenkomsten met potentiële huurders voor de innovatiefunctie (onderwijs, KNBLO, paramedische en commerciële voorzieningen). Dit zal de kracht van het concept benadrukken waardoor commerciële kansen op gebied van bijv. naamgeving kunnen ontstaan. Daarnaast wordt op deze wijze in een vroeg stadium een van de belangrijkste dragers onder het plan zeker gesteld.

2.

Het nader uitwerken van een concept voor het dubbelgebruik van ruimtes. Daarbij dienen ruimtes en de eisen hieraan, mogelijke gebruikers en het tijdsaspect in detail uitgewerkt te worden waarna dit vertaald kan worden in het programma van eisen voor de betreffende ruimtes. Leidend bij de bepaling van de eisen aan het dubbelgebruik zijn de eisen tijdens de piekbelasting van een voetbalevenement. Ook kunnen sommige eisen potentieel tegenstrijdig zijn, zoals de beveiligingssituatie tijdens een voetbalwedstrijd en de vrije toegankelijkheid tijdens een congres. Zie ook paragraaf 2.2.

3.

In de ontwerpfase dient onderzocht te worden in hoeverre diverse ruimtes fysiek geïntegreerd kunnen worden teneinde verdere besparingen op bouwkosten te realiseren. Bijvoorbeeld het creëren van commerciële of paramedische ruimtes onder de tribune van het stadioncomplex. Aspecten die daarbij in het bijzonder aan de orde dienen te komen zijn onafhankelijk gebruik van elkaar van de diverse functies op het TIP, het al dan niet toepassen van zelfstandige installatie techniek (wel gewenst) voor de diverse functies, specifieke gebruikseisen op gebied van bijv. geluid en trillingen, de omvormfactor BVO‐NVO met daarbij daglichtaspecten in achtnemend, logistiek en ontruiming van de diverse onderdelen.

4.

Synergie op gebied van exploitatie zal voornamelijk te realiseren zijn binnen de sport gerelateerde functies met bijbehorende horeca. Door te kiezen door een goede afstemming, bijvoorbeeld door het aanstellen van een gezamenlijk exploitant of een (bindend) afstemmingsoverleg, kunnen middels heldere afspraken problemen en conflicten in de praktijk voorkomen worden.

5.

De thematische mix versterkt het imago en de aantrekkingskracht van het TIP. Hierdoor ontstaan mogelijkheden op gebied van gebiedsmarketing maar ook op gebied van sponsoring, met name het naamrecht voor het TIP. Deze dienen in een vroegtijdig stadium in de


Pagina 12 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

ontwikkeling betrokken te worden teneinde fysieke eisen maar ook commerciële randvoorwaarden mee te kunnen nemen.


Pagina 13 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

2

De exploitatie van het TIP en het stadioncomplex

2.1

Omschrijving

De TIP haalbaarheidsstudie door de Brink Groep geeft een eerste aanzet tot een exploitatiemodel voor het TIP. Daarbij wordt uitgegaan dat de Gemeente Nijmegen eigenaar van het TIP wordt en dat een gezamenlijke exploitatiemaatschappij het gehele park exploiteert. De diverse huurders, inclusief de exploitant(en) van de horecavoorzieningen, gaan een huurovereenkomst aan met de exploitatiemaatschappij die op haar beurt weer een huur aan de Gemeente betaalt. Deze huur zal alle eigenaarlasten (financieringslasten, afschrijvingen, OZB, opstalverzekering, groot onderhoud, etc.) van de Gemeente voor het TIP moeten dekken. In dit model participeren in de exploitatiemaatschappij de Gemeente (meerderheidsaandeel), (mogelijk) NEC en eventuele derden (hierbij valt te denken aan een horeca‐exploitant en of een of meer van de overige sportverenigingen).

2.2

Bevindingen

Eigendom Het haalbaarheidsrapport stelt terecht dat bij de totstandkoming van het definitieve exploitatiemodel een afweging gemaakt dient te worden tussen regie en de verdeling van winst in relatie tot risico’s. Een wezenlijke vraag hierbij is in hoeverre de Gemeente Nijmegen eigenaar van het gehele TIP wenst te worden dan wel moet worden, in verband met subsidie problematiek. Met name voor de Innovatiefunctie moet een vastgoedbelegger te vinden te zijn waardoor de Gemeente het exploitatierisico van deze functies (verhuur van de onderwijs, medische en commerciële ruimtes), die een drager onder de haalbaarheid van het plan vormen, bij een derde neer kan leggen. De Gemeente treedt dan als een vastgoedontwikkelaar op (eventueel ook in samenwerking met een partij uit de private sector) waarbij de ontwikkelwinsten ten gunste komen van de niet rendabele functies van het TIP. Uiteraard speelt bij deze afweging ook het dilemma van regie versus winst en risico.


Pagina 14 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Gezamenlijk beheer en exploitatie Een factor die hierbij ook een rol speelt is de toegevoegde waarde van de exploitatiemaatschappij in de verhuur van de Innovatiefuncties. Het ligt in de lijn der verwachting dat de toekomstige huurders, zoals ROC, HAN en UMC St. Radboud, graag zelf de regie willen houden in de keuze en de kosten voor onderhoud en facilitair beheer. In dat geval is de exploitatiemaatschappij niet meer dan een (duur) doorgeefluik van de huurinkomsten me weinig tot geen toegevoegde waarde in beheer en exploitatie . Daar waar synergie en kostenbesparingen te verwachten zijn op gebied van de exploitatie van (onderdelen) van het TIP dient gekozen te worden van een integrale exploitatieorganisatie. Dit is met name te verwachten op de sportgerelateerde functies en op het beheer van de openbare ruimte en infrastructuur, parkeren daarbij mogelijk inbegrepen. Exploitatie van de horeca Eén aspect van de exploitatie van het TIP behoeft specifieke aandacht, namelijk die van de horeca functies. Gezien de potentiële schaalvoordelen en de mogelijke besparingen in de investeringskosten in horecaruimtes (keukens) en ‐apparatuur ligt het voor de hand om de horeca‐ exploitatie van de sportgerelateerde functies zoveel mogelijk in een hand te houden. Daarbij moet ook een onderscheid gemaakt te worden tussen horecafuncties met een evenement gericht karakter (rondom bijvoorbeeld voetbal, basketbal of congressen) en dagexploitatie van de brasserie en de evt. andere in de binnensport te vestigen horecafuncties. Beide horecafuncties behoeven een specifieke aanpak en kennen verschillende gespecialiseerde exploitanten. Zo zal de grootste evenementencateraar van Nederland die momenteel de catering rondom wedstrijden van NEC verzorgd (Maison van de Boer), niet snel in de exploitatie van een brasserie of kantine stappen. Ook verschillen beide modellen qua financieel model. Partycateraars werken over het algemeen met een afdracht over de omzet aan zaalhuur en horeca, waarbij de eigenaar/exploitant het leeuwendeel in de inrichting en afwerking van de horecaruimtes voor haar rekening neemt. Bij dagexploitatie van horeca is vaak sprake van een huurmodel overeenkomstige bijvoorbeeld kantoorruimtes, waarbij er sprake is van een casco oplevering en een huurprijs per m2. Derhalve verschillen beide modellen qua winst en risicoprofiel. Op basis van deze verschillen en het winst en risicoprofiel ervan zal een keuze gemaakt dienen te worden hoe de diverse horecafuncties te exploiteren. Daarbij is een van de mogelijke varianten het geheel in eigen beheer houden van alle (sportgerelateerde) horeca in het TIP. Enerzijds zal dit het investeringsniveau verhogen doordat in inrichting en horeca‐apparatuur geïnvesteerd dient te worden (hoewel de bijdrage van een evenementencateraar hierin vaak ook slechts een fractie is), anderzijds zullen netto‐inkomsten hoger


Pagina 15 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

zijn als gevolg van het ontbreken van een afdracht aan de externe cateraar. Uiteraard legt dit wel meer beslag op de organisatie van de exploitatiemaatschappij en verhoogt het haar risicoprofiel. Bijkomend voordeel kan zijn dat in eigen beheer de keuze wel aanwezig is om zowel de evenementencatering als de dagexploitatie in eigen beheer te doen. Hierdoor wordt kannibalisme door het beconcurreren van elkaar voorkomen. Bij de verhuur van commerciële ruimtes, zeker in het geval dat een derde hiervan eigenaar is, zullen duidelijk afspraken gemaakt dienen te worden over de aantal m2 horeca die hierin opgenomen mogen worden en welke rechten deze partijen hebben op het TIP complex en met name rondom evenementen. Tenslotte dient in elke exploitatievorm (integraal of afzonderlijk) de afstemmingsfunctie goed geregeld te zijn. Dit geldt voornamelijk voor de afstemming tussen de diverse sportevenementen en tussen het gebruik van de binnensporthallen door zowel top‐ als breedtesport. Dit pleit voor het integraal exploiteren en beheren van de sportvoorzieningen maar kan ook op een andere manier geëffectueerd worden.

2.3 1.

Conclusies en aanbevelingen De Gemeente Nijmegen dient te overwegen in hoeverre men eigenaar wil worden en blijven van alle functies op het TIP. Hierbij spelen aspecten als mate van regie die de Gemeente wenst te behouden versus exploitatierisico’s en –winst. Dit geldt met name voor de Innovatiegerelateerde functies. Deze zijn het eenvoudigst te vervreemden en door het verleggen van het exploitatierisico ervan is een belangrijke drager onder het plan reeds zeker gesteld in de eerste fase van het project;

2.

Het gezamenlijk exploiteren en beheren van functies op het TIP kan leiden tot synergie en kostenvoordelen. Het zal in praktijk echter lastig zijn om integrale exploitatie en beheer van het gehele TIP af te dwingen aangezien het te verwachten is dat potentiële huurders van de innovatiefunctie zelfs reeds raam‐ of service overeenkomsten hebben voor exploitatie en beheer of hier zelf de regie in wensen te behouden;

3.

Integrale exploitatie en beheer van het TIP heeft ook alleen zin indien toegevoegde waarde wordt geboden. Het ligt derhalve voor de exploitatiemaatschappij voor de hand om zich met name te richten op de sportgerelateerde functies en de exploitatie van de Innovatie functies aan de betreffende bedrijven en instanties zelf over te laten;

4.

Een van de belangrijkste aspecten in de exploitatie en beheer vormt de afstemming in het (gelijktijdig gebruik) van de diverse sportfuncties. Voor de Innovatie functies is dit in beperkte mate van toepassing omdat deze grotendeels op andere momenten gebruikt zullen worden.


Pagina 16 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Deze afstemmingsfunctie dient goed verankerd te worden in de exploitatie van het TIP, zeker voor de onderdelen die niet vanuit een punt worden geëxploiteerd; 5.

Een integraal horeca concept voor het hele TIP dient nader uitgewerkt te worden, daar hier wel degelijk synergie te verwachten is. Daarin dient de positionering van de diverse horecafuncties zodanig gekozen te worden dat ze complementair aan elkaar zijn in plaats van beconcurrerend, waarbij zowel de situatie tijdens evenementen als erbuiten beschouwd dient te worden.

6.

Er dient een duidelijke afbakening plaats te vinden welke horeca door de exploitatiemaatschappij TIP wordt geëxploiteerd (bijv. de voetbalevenementen gerelateerde horeca) en welke zelfstandig geëxploiteerd wordt (bijv. de bedrijfs‐ en schoolkantines). Dit staat op zich los van het vraagstuk onder punt 4;

7.

Voor die horeca delen die door de exploitatiemaatschappij TIP worden geëxploiteerd, dient een keuze gemaakt te worden tussen het in eigen beheer exploiteren of het uitbesteden van de horeca, aangezien dit van invloed is op de mate van de mogelijke integrale exploitatie, investeringsniveaus en netto exploitatie opbrengsten en dus de haalbaarheid kan beïnvloeden.


Pagina 17 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

3

Haalbaarheid van het plan

3.1

Omschrijving

De haalbaarheid van het TIP als geheel is getoetst door de Brink Groep. Op basis van deze haalbaarheidsanalyse is de netto contante waarde van alle kasstromen uit de grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie, nagenoeg neutraal. Daaruit mag geconcludeerd worden dat het plan net haalbaar is. Echter als gevolg van een (negatieve) bijstelling van een van de uitgangspunten of aannames onder het plan zal de haalbaarheid van het plan al snel negatief uitvallen. Als belangrijke randvoorwaarde voor de haalbaarheid geldt het verkrijgen van ruim €9 miljoen aan subsidies (o.a. EFRO subsidies). In onze analyse is het realiteitsgehalte van het verkrijgen van deze subsidies niet getoetst. Daarnaast zijn haalbaarheidsberekeningen in deze projectfase, zonder eenduidig PvE en conceptontwerp, in grote mate gebaseerd op aannames, die ‐naar ervaring leert‐ bij nadere planuitwerking vaak tegen blijken te vallen. Gezien de krappe haalbaarheid van het plan is het waarschijnlijk dat de haalbaarheid negatief kan uitwerken tenzij de aannames volledig beheersbaar zijn. Er wordt in de berekeningen uitgegaan van een totale investering van €71 miljoen (excl. BTW, prijspeil januari 2008) voor het gehele TIP. Indien wordt ingezoomd op de afzonderlijke onderdelen van de haalbaarheid van het TIP plan valt het volgende op: 1. De grondexploitatie is negatief (ruim €5 miljoen). Met name de kosten voor de groene inpassing van het plan dragen hieraan bij. Deels worden deze kosten weer gecompenseerd door een gemeentelijk bijdrage. Deze groene inbedding is een wezenlijke keuze, naar alle waarschijnlijkheid deels gebaseerd op de randvoorwaarden van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de netto grondopbrengsten van de herontwikkeling van de Jan Massinkhal ingebracht, daar deze binnensport functie naar het TIP verplaatst wordt. 2.

Het saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van het stadioncomplex is nagenoeg neutraal. Dit zou betekenen dat het stadion zichzelf zou moeten kunnen bedruipen.

3.

Het saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van de binnensport is negatief (ruim €9 miljoen). Daarin zijn de exploitatiebijdragen in de exploitatie van de Jan Massinkhal ook reeds overgeheveld naar het TIP.

4.

Het saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van de Innovatiefuncties is positief (€2,5 miljoen voor onderwijs, KNBO en paramedische voorzieningen en €2,6 miljoen voor de


Pagina 18 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

commerciële voorzieningen). De innovatiefuncties zijn derhalve een belangrijke financiële drager onder het plan (naast de genoemde subsidies); In het financieringsmodel dekt het positieve saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van de innovatiefuncties feitelijk de negatieve grondexploitatie en wordt het tekort op de opstalrealisatie en exploitatie van de binnensport gedekt door de subsidies.

3.2

Bevindingen

De toegepaste methodiek Als rekenmethodiek voor de haalbaarheid van het plan is de cashflowmethode toegepast waarbij het saldo van alle toekomstige kasstromen contact gemaakt zijn naar tijdsmoment nul teneinde het werkelijke saldo te kunnen bepalen. Voor de bepaling van de haalbaarheid van het plan is de toegepaste methodiek een juiste. De effecten van afschrijvingen op het vastgoed worden in de cashflow benadering echter uitgesloten . Deze kunnen als gevolg hebben dat het resultaat en het eigen vermogen in de eerste exploitatiejaren negatief is waardoor tijdelijk aanvullende financiering benodigd kan zijn. In het model dient in een vervolgfase een verfijning doorgevoerd te worden waarbij de keuze voor het eigendom van het TIP en de gezamenlijke exploitatie verder uitgewerkt dient te worden. Het is inderdaad correct dat de netto contante waarde van de som van de bruto kasstromen uit grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie gelijk zal blijven ongeacht de exploitatievorm. Echter indien bepaalde kasstromen of delen ervan (afdrachten aan exploitanten) naar derden stromen zal dit het resultaat voor de eigenaar(s) beïnvloeden omdat uitgegaan moet worden van netto exploitatie kasstromen. De investeringsraming Gezien de fase van planvorming zijn de investeringskosten gebaseerd op een groot aantal aannames en met behulp van kengetallen tot stand gekomen. Een gedetailleerd programma van eisen is nog niet beschikbaar, noch een conceptueel ontwerp. Voor de relatief ‘standaard’ innovatiefuncties, die casco worden opgeleverd is het aannemelijk dat deze functies binnen de opgestelde begroting te realiseren zijn. Echter in het geval van het stadioncomplex is het zeer risicovol om een raming af te geven op basis van kengetallen. Afhankelijk van specifiek eisen en wensen en de locale situatie kunnen de bouwkosten variëren. Dit houdt in dat op de afgeven investeringskosten normaliter een ruime bandbreedte van toepassing is (±25%). Zeker gezien het feit dat het eisen‐ cq. wensen pakket van NEC slechts op hoofdlijnen vastligt en de steeds toenemende eisen vanuit KNVB en UEFA. De totale bouwkosten voor het stadioncomplex worden geraamd op €29,4 miljoen (2e ring plus hoofdgebouw), hetgeen neerkomt op zo’n €3.675,‐ per zitplaats (prijspeil 2008). Dit is overigens


Pagina 19 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

vergelijkbaar met de recente uitbreiding van de Grolsch Veste in Enschede (10.000 extra zitplaatsen incl. nieuw hoofdgebouw voor ongeveer €3.400 per zitplaats, prijspeil 2007). In beide plannen wordt ook uitgaan van vervanging van alle installaties. Echter, deze vergelijking op basis van kosten per zitplaats kan slechts ter indicatie dienen. Bij de Grolsch Veste is sprake van werkelijke bouwkosten versus een raming voor het TIP, terwijl een vergelijking op detail niveau niet mogelijk is wegens het ontbreken van een PvE en conceptontwerp voor het stadioncomplex in het TIP. Fysiek zijn de plannen dan ook niet geheel vergelijkbaar Bij een eerste analyse van de raming van de investeringskosten voor het stadion en de gebruikte uitgangspunten en aannames vallen in eerste instantie een aantal zaken op: ‐

Het haalbaarheidsonderzoek geeft duidelijk aan welk niveau van oplevering voor de diverse onderdelen van het programma van toepassing is. Zo zijn bij de congres functie de binnenwanden (waaronder flexibele schuifwanden) en inventaris uitgesloten. De horeca functies worden volledig casco opgeleverd. Hiervoor zijn aanvullende investeringen benodigd die meegenomen dienen te worden in de analyse van de integrale haalbaarheid van het plan. De vraag is of hier bij de netto horeca‐inkomsten rekening mee gehouden is. Ook is het te kiezen horeca exploitatiemodel hierin bepalend. Hierover bij het onderdeel horeca‐inkomsten meer.

‐

De plannen voor de 2e ring omvatten geen separate omloop voor deze ring. Bezoekers dienen zich via trappen naar het BG niveau te begeven. De looptijden en het kruisen van bezoekersstromen (klimmende en dalende supporters) die hiermee gemoeid zijn, zijn niet alleen vanuit een service gedachte niet acceptabel maar zullen vooral een groot effect hebben op de horeca‐inkomsten uit de publiekscatering. Vergelijkbare situaties doen zich bijvoorbeeld voor bij Euroborg en AZ waar supporters van respectievelijk de 2e ring en het bovenste deel van de 1e ring fysiek niet in staat zijn om toilet‐ en horecavoorzieningen te bereiken in de rust. Indien een 2e publieksomloop gecreëerd wordt met separate publieksvoorzieningen, incl. verticale ontsluiting (liften), zullen de horeca‐inkomsten significant toenemen maar zal dit tegelijkertijd een aanzienlijk effect op de bouwkosten hebben.

‐

De gehele toegang‐ en ontruimingsstrategie is nog niet uitgewerkt hetgeen gevolgen zal hebben voor de logistiek van de 1e en 2e ring en derhalve een effect hebben op de bouwkosten.

De investeringskosten voor de overige TIP functies zijn niet nader geanalyseerd, dit viel buiten de scope van de opdracht en hiervoor ontbraken de onderliggers. Echter gezien het specifieke karakter van het stadioncomplex zijn hier de grootste afwijkingen te verwachten.


Pagina 20 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Exploitatieopbrengsten Huurinkomsten stadioncomplex (NEC) De geprognosticeerde huurinkomsten van NEC zijn vastgelegd in een intentieovereenkomst. Uitgaande van ingebruikname in 2012 (seizoen 2012‐2013) bedraagt de aanvangshuur €1.250.000,‐ (prijspeil 2012), waarna in de vier volgende jaren de jaarhuur jaarlijks toeneemt met €140.000,‐ tot €1.810.000,‐ in 2016. Daarna wordt de huur jaarlijks geïndexeerd met inflatie (gemiddeld zo’n 2,0% per jaar). Per 2020 bedraagt de geprognosticeerde huuropbrengst derhalve €1.959.000,‐ Indien deze uitgangspunten vergeleken worden met de huur die FC Groningen aan Euroborg NV betaalt –wat zowel qua club als (beoogd) stadion redelijk vergelijkbaar is‐, valt het volgende op: -

De aanvangshuur die NEC betaalt in 2012 is lager dan de huur die FC Groningen betaalt voor Euroborg (€1,407.000,‐, prijspeil 2012);

-

Door het groeimodel betaalt NEC in 2016 echter €1.810.000,‐ terwijl FC Groningen in hetzelfde jaar slechts €1.524.000 betaalt, een verschil van €286.000,‐;

-

In 2020 is het verschil in huur tussen FC Groningen en NEC toegenomen tot €310.000,‐

Belangrijk verschil daarbij is dat FC Groningen het exclusieve recht heeft om het stadion 365 dagen per jaar te exploiteren, dus ook buiten de voetbalwedstrijden om, waardoor FC Groningen in staat is om met een lagere huur meer inkomsten te genereren. Uiteraard zijn dientengevolge ook alle exploitatie kosten voor rekening van FC Groningen. In het TIP plan is dit anders beoogd. Daar huurt NEC het stadion slechts op wedstrijddagen. De horeca wordt door de exploitatiemaatschappij TIP verzorgd en NEC wordt gecompenseerd voor het huidige niveau aan horeca‐inkomsten in het McDos stadion. De batensprong in horeca‐inkomsten als gevolg van het grotere stadion komen dus ten gunste van de exploitatiemaatschappij TIP, en deze inkomstenstroom wordt in de haalbaarheidsanalyse van Brink Groep mede ingezet om de basisinvestering te dekken. In de huur van NEC zit voor een bedrag van €70.000 de huur van de loges tijdens wedstrijden inbegrepen. NEC kan deze derhalve vermarkten aan haar sponsoren en de opbrengsten hiervan minus de €70.000 zijn netto inkomsten voor NEC . Belangrijke beperking voor NEC is dat het gebruik van de loges buiten wedstrijden om niet is inbegrepen. Om aan eventuele sponsorwensen tegemoet te komen zal hiervoor een model uitgewerkt dienen te worden. De mogelijke batensprong van NEC met de verhuizing naar het nieuwe stadioncomplex blijft hierdoor beperkt tot meeropbrengsten uit kaartverkoop en sponsorinkomsten (loges en business seats). Huuropbrengsten binnensport De geprognosticeerde huuropbrengsten van de binnensport faciliteiten bestaan uit vaste huurinkomsten van Matrixx Magixx (€100.000 per jaar) en huuropbrengsten per verhuurbaar uur door de turn‐ en judoverenigingen alsmede de overige gebruikers van de hallen (m.n. onderwijs). Het aantal gebruiksuren door Matrixx Magixx lijkt in principe ongelimiteerd binnen de vaste huursom. Bij de raming van de totale huurinkomsten van de overige gebruikers is uitgegaan van een totaal van


Pagina 21 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

7.000 gebruiksuren per jaar. De raming van het gebruik van de binnensport is gebaseerd op ervaringen met het huidig gebruik alsmede de wensen van de binnensportverenigingen. Gemakshalve uitgaande van 365 dagen per jaar met 14 verhuurbare uren per dag (9‐23uur), verdeeld over 3 hallen (trainingshal, turnhal en dojo) komt dit neer op een bezettingsgraad van ongeveer 45% van elke hal. Daarbij is er in onze analyse van uitgegaan dat de topsport wedstrijdhal voornamelijk in gebruik is voor wedstrijden en trainingen van Matrixx Magixx en overige niet sport gerelateerde evenementen. Indien bovenstaande uitgangspunten ten aanzien van het gebruik overeenstemmen met de wensen en uitgangspunten van de gebruikers dan laat de bezettinggraad nog voldoende ruimte over voor verdere groei, inefficiëntie als gevolg van het wisselen van gebruikers als ook onderhoud en schoonmaak. Inkomsten horeca De totale horeca‐inkomsten van het TIP worden geraamd op €600.000,‐ plus €100.000,‐ aan inkomsten uit evenementen (prijspeil 2007). Deze inkomsten komen ten gunste van de exploitatiemaatschappij TIP. Hiervan moet als compensatie aan de diverse sportverenigingen, incl. NEC, €315.000,‐ per jaar worden afgestaan (prijspeil 2007). De totale horeca‐inkomsten van €700.000,‐ kunnen beschouwd worden als het nettoresultaat in het geval dat de horeca in eigen beheer wordt uitgevoerd of het totaal aan ontvangen afdracht in geval de horeca wordt uitbesteed aan een derde partij. In bijlage A is onze analyse van de mogelijke horeca inkomsten van het TIP park weergegeven. Deze is op basis van ervaringsgegevens en schattingen ‘bottom‐up’ opgebouwd. Hierbij is (net als in het haalbaarheidsonderzoek) uitgegaan van 20 voetbalwedstrijden met een bezettingsgraad van 80% en een verdeling tussen voetbalgerelateerde horecaomzet en congres/banqueting van 1:2. Dit is vergelijkbaar met stadion De Galgenwaard, door haar centrale ligging in combinatie met de kwaliteit van de voorzieningen een van de succesvolste stadions op gebied van congressen en banqueting. Uitgaande van een uitbesteding model zijn de volgende omzetten en netto‐inkomsten uit horeca te realiseren, zie Tabel 1.


Pagina 22 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Tabel 1: mogelijke horeca inkomsten

Omzet afdracht (prijspeil 2009) cateraar Voetbal publiekscatering (80% bezetting) Voetbal VIP catering (80% bezetting) Congres ‐ zaalhuur Congres ‐ catering Dagexploitatie (jaarhuur per m2) Overige evenementen / specials (aanname) Overige sportvoorzieningen (*)

€ 575.462 € 393.389 € 544.280 € 1.121.340

TOTAAL

€ 2.934.472

€ 100.000 € 200.000

afdracht voor EDG (prijspeil 2009)

25% 12,5% 50% 12,5%

€ 143.866 € 49.174 € 272.140 € 140.168 € 80.092 50% € 50.000 25% € 50.000

afdracht voor EDG (prijspeil 2012) € 152.671 € 52.183 € 288.797 € 148.747 € 84.995 € 53.060 € 53.060

€ 785.439 € 833.514

De totale mogelijke horecaomzet wordt geraamd op €2,9 miljoen (prijspeil 2009) en de netto bijdrage voor het TIP op zo’n €835.000 (prijspeil 2012), een positief verschil van €135.000 met het haalbaarheidsonderzoek. Echter in onze opstelling zijn de inkomsten uit congres reeds meegeteld. Deze worden in de haalbaarheidsstudie separaat opgevoerd voor een bedrag van €280.000 en dienen daar derhalve in mindering gebracht worden. Zie hiervoor ook de paragraaf Congresinkomsten. Per saldo bedraagt het verschil aan netto bijdrage uit horeca voor het derhalve ‐/‐€145.000,‐ (prijspeil 2012). In vergelijking tot de huidige horeca inkomsten (voor NEC in de Goffert) verdubbelen de netto inkomsten uit horeca op basis van bovenstaande analyse ruim van €300.000 (prijspeil 2012, volgens de meerjarenbegroting van NEC) naar €643.000 (totale netto bijdrage minus overige sport minus evenementen minus dagexploitatie). Bij een toename van het aantal wedstrijden, de bezettingsgraad van het stadion en de gemiddelde besteding per bezoeker kunnen de voetbal gerelateerde inkomsten verder stijgen. Voor details verwijzen we naar de bijlage. Het verdient vermelding dat de in de tabel en de bijlage vermelde afdrachtpercentages gebaseerd zijn op in de markt gangbare percentages. Deze gaan er wel vanuit dat het leeuwendeel van de investeringskosten in keukenapparatuur, installaties en inventaris door de eigenaar dan wel door de exploitatiemaatschappij gedaan dient te worden. Een cateraar zal hier in het algemeen voor een bedrag van maximaal zo’n €250.000,‐ in bij willen dragen. Ook zal een deel van de exploitatielasten (huisvestingslasten) door de eigenaar of de exploitatiemaatschappij TIP gedragen moeten worden (onderhoud, energie, deel schoonmaak, receptiefunctie etc.). Het haalbaarheidsrapport houdt hier slechts in beperkt mate rekening mee. Hier is dus mogelijk sprake van een discrepantie in de aannames met betrekking tot de investeringskosten en de horeca opbrengsten in het haalbaarheidsmodel.


Pagina 23 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Parkeerinkomsten Het plan gaat uit van een totaal van 750 parkeerplaatsen op het TIP complex. Deze zijn nieuw te bouwen in een parkeergarage op locatie van de boerderij. Deze parkeerplaatsen moeten voorzien in de parkeerbehoefte buiten de wedstrijden van NEC om. Van het totaal beschikbare plaatsen wordt er uitgegaan dat 200 als abonnement verkocht worden en 550 openbaar zijn. Totaal genereren deze plaatsen per jaar €523.000 aan inkomsten (prijspeil 2007). De in het model gehanteerde tarieven voor abonnementen en parkeren per uur zijn marktconform. De gehanteerde bezettingsgraad van 8,3% is onderbouwd en is gebaseerd op de aanname dat er een maal per week een evenement plaats vindt waardoor de garage gedurende een 3‐tal uren een bezettingsgraad van 100% kent (met in de uren hieraan voorafgaand en hierop volgend een procentuele op‐ en afbouw). Daarnaast bevinden er zich in het omliggende gebied 2.376 parkeerplaatsen die op wedstrijddagen geëxploiteerd worden teneinde te voorzien in de parkeerbehoefte op wedstrijddagen. Het model gaat uit van een parkeerfee van €10,‐ per wedstrijd (vergelijkbaar bij andere stadions) en een bedrag van €200.000 aan beheerskosten. Uitgaande van een afdracht aan de eigenaren van 50% zijn de netto parkeerinkomsten van deze plaatsen op wedstrijddagen nagenoeg nul. Tenslotte kunnen op een wedstrijddag de beschikbare plaatsen in de parkeergarage verkocht worden aan NEC of haar sponsoren (loges of business seats). De benodigde capaciteit voor deze doelgroep plus spelers, officials en andere genodigden bedraagt volgens onze raming zo’n 1.215 (zie paragraaf 6.2). Het is derhalve zeer aannemelijk dat het totaal aantal beschikbare plaatsen in de parkeergarage op wedstrijddagen verhuurd kan worden voor €10 tot €12,50 per plaats. Volgens het bezettingsgraad model levert elke plaats gedurende een evenement slechts €7,74 op (€2,‐ per uur gedurende 3,87 uur, prijspeil 2007), terwijl dit de meest dichtbij gelegen plaatsen zijn. Indien er een correctie wordt toegepast van €4,76 (€12,50 ‐ €7,74) per beschikbare parkeerplaats, genereert dit additionele inkomsten van €71.400,‐ per jaar (prijspeil 2007) , uitgaande van 750 openbare plaatsen en 20 wedstrijden. Hiervoor dienen uiteraard met de overige abonnementhouders, inclusief NEC, afspraken gemaakt te worden in het gebruik (gebruik op wedstrijddagen NEC uitgesloten van abonnement). Huurinkomsten onderwijs en paramedische voorzieningen Deze inkomsten zijn berekend uitgaande van een huurprijs van €150 per m2 VVO (prijspeil 2007). Dit betreft een marktconforme huurprijs. Het is onduidelijk met welke bezettingsgraad er wordt gerekend. Dit is van belang te weten daar deze inkomsten een belangrijke drager onder het plan vormen en een lagere bezettingsgraad de haalbaarheid van het TIP zal beïnvloeden. Totaal worden huurkomsten uit deze onderwijs en paramedische voorzieningen à €550.000 per jaar (prijspeil 2012) gerealiseerd.


Pagina 24 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Huurinkomsten congres De Haalbaarheidsstudie gaat uit van jaarlijkse inkomsten uit de verhuur van congresruimtes van €280.000 (prijspeil 2012), bestaande uit de verhuur van specifiek congresruimtes (€200.000) en de verhuur van de loges buiten de wedstrijden (€80.000). Het programma voorziet in 1.000 m2 NO congresruimte, bestaande uit 400 m2 NO vergaderruimtes en 600 m2 NO multifunctionele zaal die tevens als supportersruimte wordt gebruikt. Wij hebben onze bedenkingen bij de bruikbaarheid van de supportersruimte als congreszaal of vice versa, omdat dit het gebruik zeer beperkt is (gebruikstijden, inrichting en aard van het gebruik door met name de supporters). De sponsorruimtes van het stadion zijn hier beter voor geschikt (indien hiervoor bepaalde voorzieningen worden getroffen), zeker in combinatie met de loges als vergaderruimte (hierdoor is wellicht ook 400 m2 NO in het programma te bezuinigen). Echter qua exploitatiemodel en –inkomsten is het de vraag of hier gerekend kan worden met een huurprijs per m2 per jaar. Ons inziens ligt het meer voor de hand dat deze ruimtes door de horeca‐ exploitant geëxploiteerd worden waarbij de eigenaar/exploitant een afdracht van de zaalhuur en horecaomzet ontvangt. In onze analyse zijn de inkomsten uit congres derhalve meegenomen in de horeca‐inkomsten (zie hiervoor Tabel 1) en als gevolg dient de post à €280.000 hier gecorrigeerd te worden. Huurinkomsten nader te benoemen commerciële voorzieningen Deze inkomsten zijn berekend uitgaande van een huurprijs van €150 per m2 VVO (prijspeil 2007). Dit betreft een marktconforme huurprijs. Het is onduidelijk met welke bezettingsgraad er wordt gerekend. Dit is van belang te weten daar deze inkomsten een belangrijke drager onder het plan vormen en een lagere bezettingsgraad de haalbaarheid van het TIP zal beïnvloeden. Totaal worden huurkomsten uit deze commerciële voorzieningen à €320.000 per jaar (prijspeil 2012) gerealiseerd. Bijdrage uit partnership Het plan gaat uit van een netto‐opbrengst uit commercieel partnership van €20.000 per jaar (prijspeil 2012). Dit is exclusief eventuele inkomsten uit de verkoop van het naamrecht van het TIP. In paragraaf 1.2 hebben wij reeds opgemerkt dat het TIP zich in principe leent voor een commerciële naamgever. Hoewel de markt voor naamrechten in het buitenland, met name Engeland en Duitsland, sterk ontwikkeld is, staat deze in Nederland nog in de kinderschoenen met slechts een paar voorbeelden van recente naamrecht contracten (o.a. Grolsch Veste, Ziggo Dome, Heineken Music Hall) waarin de volledige activeringsmogelijkheden van een commercieel naamrecht benut worden. De verwachting is dat met de verkoop van het naamrecht de inkomsten uit partnership zeer sterk kunnen toenemen. Wel zullen met NEC nadere afspraken gemaakt dienen te worden over de


Pagina 25 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

verdeling van inkomsten uit partnership, gezien het belang van het NEC merk voor de waarde van het naamrecht. Exploitatielasten De haalbaarheidsstudie identificeert de volgende exploitatielasten (huisvestingslasten): ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Onderhoud; Schoonmaak; Verzekeringen; Belastingen (ozb en zakelijke lasten); Energie; Exploitatie parkeerplaatsen TIP terrein; Beheerskosten;

In totaal worden voor €1,8 miljoen aan exploitatielasten (prijspeil 2012) opgevoerd, waarvan €550.000 voor het stadioncomplex. Specifieke lasten behorende tot de exploitant en huurders (zoals wedstrijdgerelateerde kosten voor NEC en overige huisvestingslasten) worden buiten beschouwing gelaten. Het model gaat ervan uit dat deze volledig worden doorberekend aan deze exploitant(en) en huurders. In geval van een standaard vastgoed verhuur situatie, zoals in het geval van de innovatiefuncties op het TIP, is deze methode van doorbelasten zeer gebruikelijk. Voor het stadioncomplex (en ook de binnensport) is het echter twijfelachtig of deze methode in praktijk zal werken. Allereerst is er bij deze functies sprake van een complexere situatie, waarbij een of meer huurders gebruik maken van een en dezelfde functies echter op verschillende momenten, en waarbij er mogelijke tevens sprake is van separate een horeca‐exploitant. Zo zullen op wedstrijddagen –en uiteraard ook daarbuiten‐ voor de verschillende ruimtes in het stadion (bijv. horeca vs. kleedkamers en tribunes) diverse variabele gebruikerskosten aan diverse huurders/exploitanten doorbelast moeten worden. Naast een complexe administratie vraagt dit ook om de infrastructuur om dit mogelijk te maken (o.a. tussenmeters). Daarnaast zal een aantal huisvestingskosten niet eenduidig aan gebruik toe te wijzen zijn en zal hiervoor een verdeelsleutel opgesteld moeten worden om deze kosten te verdelen onder de huurders/exploitanten. Denk bijvoorbeeld aan het huurderonderhoud (o.a. service en certificering van installaties), schoonmaak van algemene ruimtes en 24uurs beveiliging. In het Haalbaarheidsonderzoek is een bedrag van €50.000 gereserveerd voor energie en schoonmaak van gezamenlijke ruimtes (excl. horeca), de resterende kosten zullen doorbelast dienen te worden. Tenslotte rijst de vraag of er in het model in de afdrachten of huren die deze huurders/exploitanten betalen rekening is gehouden met deze huurderkosten. In het geval van de horeca lijkt ons dit niet het geval, gezien ook onze eerdere analyse van deze inkomsten, waardoor de afdrachten naar beneden bijgesteld dienen te worden.


Pagina 26 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Indien we specifieke exploitatielasten van het stadioncomplex vergelijken met de vergelijkbare situatie in Euroborg valt het volgende op. -

Euroborg NV heeft als eigenaar van het stadioncomplex (zonder parkeren en overige commerciële functies) jaarlijkse eigenaarlasten van ongeveer €810.000 (prijspeil 2012), exclusief financieringlasten en afschrijvingen. Deze lasten bestaan voornamelijk uit onderhoud en beheer (eigenaardeel), opstal en WA verzekeringen, zakelijk lasten en kosten voor administratie en management. In het geval van het TIP bestaan deze eigenaarlasten volgens een nadere specificatie van de Brink Groep voor ongeveer €500.000,‐ uit het totaal van €550.000,‐ Er is daarbij geen rekening gehouden met Kosten voor Administratie en Management (management, personeel, kantoor, etc.) en ook een post Overige Kosten (o.a. accountants‐ en advieskosten, onvoorzien) ontbreekt. Tezamen verklaart dit ongeveer een verschil van €250.000,‐ Deze kosten zullen ons inziens voor een deel zeker ook door het TIP gemaakt moeten worden, zeker gezien de beheersfunctie die men voor ogen heeft. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat door het evt. beheer van het gehele complex hier synergetische voordelen te behalen zijn en deze kosten per saldo lager kunnen uitvallen dan in het geval van Euroborg. Ook is het uitgangspunt van Brink Groep dat de kosten voor het management deels worden gedekt door de toeslagen op de onderhoudskosten (technisch beheer) en door de organisatie die de congres/horeca exploitatie (deel commercieel beheer) doet. De verwachting is echter dat bij nadere uitwerking van de cijfers van Brink Groep een hoger bedrag voor management moet worden opgenomen; Het overige verschil van €60.000 zit in de posten zakelijke lasten, onderhoud en verzekeringen en kan verklaard worden door de fysieke verschillen tussen beide projecten, met name als het gaat om onderhoudskosten.

-

De huurder van Euroborg, FC Groningen, die tevens de horeca op wedstrijddagen en daarbuiten exploiteert, heeft de volgende vaste huisvestingslasten : huurderonderhoud, energie, inboedelverzekering, schoonmaak, zakelijke lasten (huurderdeel), beveiliging etc. Deze bedragen jaarlijks totaal zo’n €950.000,‐ (prijspeil 2012), excl. variabele wedstrijdkosten, veldonderhoud en parkeerabonnementen. Het haalbaarheidsrapport gaat ervan uit dat het merendeel van deze huisvestingslasten, behoudens een bedrag van €50.000 (€550.000‐/‐€500.000) wordt doorbelast aan de huurders en exploitanten. Indien op basis van het definitieve exploitatiemodel van het TIP en na vaststellen van een doorbelasting model van de huisvestingskosten blijkt dat deze post te laag is ingeschat, omdat niet alle kosten door te belasten zijn,dient deze post gecorrigeerd te worden of dienen elders inkomstenstromen, met name met betrekking tot de horeca, verder naar beneden bijgesteld dienen te worden.

Gezien het bovenstaande lijken de totale exploitatielasten van het TIP aan de lage kant ingeschat. Op basis van de definitieve exploitatievorm en de afspraken met de exploitanten en huurder dienen exploitatiebaten en –lasten verder afgestemd te worden. Hiervoor moeten alle kasstromen


Pagina 27 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

eenduidig toegerekend worden op het niveau van eigenaar, exploitant en huurder. Zie hiervoor ook hoofdstuk 4.

3.3


Het TIP plan is slechts integraal haalbaar, waarbij de innovatiefuncties en de beoogde subsidiebijdrage de dragers onder het plan vormen. De grondexploitatie is negatief, met name als gevolg van de groene inbedding. De haalbaarheid van de binnensportfunctie en het parkeren zijn beiden negatief, wanneer afzonderlijk beschouwd. De haalbaarheid van het stadioncomplex is op basis van het haalbaarheidsonderzoek neutraal. In een nadere planuitwerking dient de haalbaarheid, aan de hand van de bevindingen van onze rapportage, nader uitgewerkt en opnieuw bepaald te worden. Hierbij dienen de volgende aspecten meegenomen te worden: 1. Met behulp van de boekhoudkundige benadering van de haalbaarheid dient de eventueel benodigde overbruggingsfinanciering, om een negatief eigen vermogen in de eerste jaren van de exploitatie te voorkomen, inzichtelijk gemaakt te worden. Hierbij dienen tevens de fiscale aspecten van de hele ontwikkeling aan de orde te komen. 2.

De haalbaarheid van het verkrijgen van de subsidies is essentieel voor de haalbaarheid van het gehele plan en voor het verkrijgen ervan dient zo spoedig mogelijk een plan van aanpak opgesteld te worden. Momenteel lijkt de post subsidies een sluitpost om het plan haalbaar te maken. Uiteraard verdient het aanbeveling om de mogelijke subsidies te maximaliseren.

3.

Voor de andere drager onder het plan, de innovatie functies, dienen zo snel mogelijk intentieovereenkomsten, inclusief een nadere uitwerking van de eigendom‐, beheer‐ en exploitatievorm, afgesloten te worden.

4.

Er dient onderzocht te worden of het mogelijk is (markttechnisch als ook binnen het bestemmingsplan) om meer m2 NO innovatiefuncties in het programma op te nemen teneinde meer inkomsten voor het TIP te genereren;

5.

Zonder afbreuk te doen aan het TIP concept en de randvoorwaarden van het bestemmingsplan dient er onderzocht te worden in hoeverre de kosten van de groene inbedding geminimaliseerd kunnen worden. Deze leggen een groot beslag op de haalbaarheid van het TIP plan en genereren geen directe inkomsten.

6.

De investeringsraming van het stadioncomplex dient nader uitgewerkt te worden op basis van een programma van eisen en een conceptueel ontwerp, teneinde bouwkosten en exploitatieopbrengsten nader op elkaar af te stemmen.


Pagina 28 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

7.

De exploitatielasten lijken aan de lage kant te zijn ingeschat. Er dient een helder en nader uitgewerkt exploitatie model opgesteld te worden voor het stadioncomplex met betrekking tot een (her)verdeling van de diverse kasstromen tussen eigenaar (Gemeente Nijmegen en evt. derden), exploitant(en) en huurders. Dit model dient een duidelijk onderscheid te maken tussen algemene exploitatielasten (bijv. zakelijke lasten, 24‐uurs beveiliging, schoonmaak algemene ruimtes, etc.) en evenement gerelateerde exploitatielasten (stewarding en beveiliging, schoonmaak, etc.). Zie hiervoor ook paragraaf 4.2.

8.

Conceptmatig is NEC als merk en grote publiekstrekker een belangrijke huurder van het TIP.

9.

Het horecamodel dient nader uitgewerkt te worden en de bijbehorende kasstromen dienen te worden herzien.

10.

Met betrekking tot de geprognosticeerde huurinkomsten van de binnensport hal verdient het aanbeveling met de beoogde gebruikers te komen tot een minimum afname van gebruiksuren per jaar.

11.

De parkeerinkomsten, huurinkomsten congres en de inkomsten uit commerciële partnership dienen herzien te worden bij de verdere planuitwerking.

12.

Ten behoeve van de verdere planuitwerking dient er een risico‐ en gevoeligheidsanalyse uitgevoerd te worden.


Pagina 29 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

4

Exploitatiebegroting stadioncomplex

4.1

Omschrijving

Een gezonde exploitatiebegroting van het stadioncomplex is essentieel voor de haalbaarheid van het TIP, daar de plannen momenteel uitgaan van een neutrale exploitatie van het stadion (opstalrealisatie plus exploitatierealisatie). Daarnaast is dit een van de meest complexe en risicovolle onderdelen van de exploitatie van het TIP complex, die ons inziens nadere uitwerking behoeft. Uitgangspunt in het TIP plan zou moeten zijn dat de stadionexploitatie (opstalrealisatie plus exploitatierealisatie), inclusief de horeca‐ en congresinkomsten minimaal neutraal is zodat de integrale haalbaarheid van het plan niet in geding komt. Als onderdeel van de haalbaarheidsanalyse is een typische exploitatiebegroting op hoofdlijnen opgesteld voor het stadion. Deze dient slechts als ter verduidelijking van de specifieke problematiek en als eventueel op te stellen schaduwbegroting voor de begroting als opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek.

4.2

Bevindingen

Het haalbaarheidsonderzoek gaat uit van exploitatielasten en –baten, zonder deze specifiek toe te wijzen aan eigenaar of exploitant van het stadioncomplex. Bij het opstellen van de exploitatiebegroting van het stadioncomplex verdient het aanbeveling onderscheid temaken tussen eigenaar, exploitant en huurder van het stadion en de diverse kasstromen dienen op deze drie niveaus eenduidig toegekend te worden. Feitelijk ontstaan er dan drie verschillende exploitatiebegrotingen. Indien de eigenaar tevens exploitant is of de exploitant tevens huurder wordt kunnen kasstromen bij elkaar op geteld worden. In vele gevallen is een uitgaande kasstroom van een huurder een inkomende kasstroom van de exploitant of eigenaar. Op deze wijze kan tevens de consistentie van het model getoetst worden en kan te allen tijde besloten worden de exploitatie dan wel het eigendom te vervreemden. In het kader van onze analyse hebben wij een typische exploitatiebegroting opgesteld voor zowel de eigenaar als de exploitant van het stadion.


Pagina 30 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Daarbij is ervan uitgegaan dat alle variabele, evenementgebonden kasstromen voor rekening van de huurder zijn en derhalve een neutraal effect hebben. Deze zijn dus niet opgenomen in de begrotingen. Tabel 2: typische exploitatiebegroting eigenaar stadioncomplex

Baten Huurinkomsten Exploitatiemaatschappij Overige huurkomsten (bijv. telecom) Commerciële inkomsten (naamrecht, buitenreclame)

€ ‐ € ‐ € ‐

Totaal baten Lasten Afschrijvingen Opstal verzekering WA verzekering Zakelijke lasten Onderhoud & Beheer (eigenaarsdeel) Management en kantoorkosten Overige bedrijfskosten Onvoorzien

€ ‐

€ ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐

Totaal lasten

€ ‐

Bedrijfsresultaat

€ ‐

Rentelasten

€ ‐


Pagina 31 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Tabel 3: Typische exploitatiebegroting stadion exploitant

Baten Huurinkomsten NEC Netto horecainkomsten (incl zaalhuur) Parkeerinkomsten Rondleidingen

€ ‐ € ‐ € ‐ € ‐

Totale baten Lasten Onderhoud (huurdersdeel) Zakelijke lasten Schoonmaak algemene ruimtes Parkeerbeheer 24‐uurs beveiliging Personeelslasten Marketing en commercie Energie Kantoor‐ en huisvestigingslasten Advies‐ en accountantskosten

€ ‐

€ ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐ € ‐

Totale lasten

€ ‐

Bedrijfsresultaat

€ ‐

Rentelasten (evt. lease apparatuur)

€ ‐

Netto resultaat voor belasting

€ ‐

In dit model moet de huur van de exploitant minimaal hoog genoeg zijn om de exploitatielasten van de eigenaar op de lange termijn volledig te dekken zodat de continuïteit niet in gevaar komt. Uiteraard dient voor de continuïteit het resultaat van zowel eigenaar als exploitant positief te zijn. In vergelijking met het model zoals gehanteerd in het haalbaarheidsonderzoek, zijn de kosten van de opstalrealisatie in dit model als financieringslasten (rente) verwerkt. Uiteraard kan hiervoor ook de cashflow methode gebruikt worden.

4.3


De exploitatie van het stadioncomplex is een van de meest risicovolle onderdelen van het TIP complex. Volgens het haalbaarheidsonderzoek is de exploitatiebijdrage van het stadion ongeveer neutraal (€40.000 positief, prijspeil 2012). Echter gezien de constateringen in hoofdstuk 4 verdient het dan ook aanbeveling om in de vervolgfase van de planuitwerking deze exploitatie nader uit te


Pagina 32 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

werken op het niveau van respectievelijk eigenaar, exploitant en huurder volgens de opstelling onder als onder paragraaf 4.2. en de exploitatiebijdrage van het stadioncomplex opnieuw te berekenen. Op deze wijze worden tevens alle kasstromen inzichtelijk en kan zonder de haalbaarheid te beïnvloeden een exploitatievorm gekozen worden, waarbij eigendom vervreemd of exploitatie uitbesteed wordt . In deze analyse is het uiteraard van belang de problematiek rondom het spanningsveld tussen bouwkosten voor het stadioncomplex en mogelijke exploitatieopbrengsten mee te nemen.


Pagina 33 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

5

Programma van eisen

5.1

Omschrijving

De haalbaarheidsstudie van het TIP gaat uit van de benodigde aantal m2 BVO per functie, hetgeen middels omrekenfactoren omgerekend kan worden naar m2 NO die geschikt zijn voor gebruik door de diverse huurders/exploitanten. Het benodigd aantal m2 BVO is gebaseerd op ramingen en algemene kengetallen uit de bouw. Er is nog geen uitgewerkt programma van eisen of een conceptueel ontwerp beschikbaar.

5.2

Bevindingen

In het geval van kantoor‐, onderwijs en onderzoeksinstituten is het in de haalbaarheidsfase gebruikelijk om de benodigde m2 NO voor de betreffende functie en de bijbehorende bouwkosten te ramen aan de hand van kengetallen die zich vertalen naar m2 BVO en met een omrekenfactor BVO/NO. Echter, met name de functionele en ruimtelijke eisen aan een stadioncomplex laten zich lastig inschatten door algemene bouwkundige kengetallen, zelfs als deze specifiek op sportvoorzieningen betrekking hebben. Moderne stadions kennen een complexe logistiek en met de steeds strengere eisen vanuit KNVB en UEFA op gebied van veiligheid, comfort en voorzieningen voor spelers, media, Vips en sponsoren. Daarnaast is ook het kwaliteitsniveau van voorzieningen voor de gewone supporters het laatste decennium enorm gestegen, hetgeen zich enerzijds vertaald heeft in een toename van het aantal bezoekers in de Nederlandse eredivisie stadions maar anderzijds in een stijging van de bouwkosten per stoel (sterker dan de prijsindex). Daarnaast is het voor de stadionexploitanten noodzakelijk geworden om zoveel mogelijk inkomsten te genereren met het stadion, niet alleen op wedstrijddagen maar ook daarbuiten. Hiervoor moeten de ruimtes tot op zekere hoogte op piekbelastingen ontworpen worden hetgeen zeer specifieke eisen met zich meebrengt, die niet te vergelijken zijn met bijvoorbeeld een kantoor‐ of onderwijsfunctie en zelfs niet met een breedtesportvoorziening, zoals een binnensporthal. Dit is zeker het geval met het TIP waarbij niet alleen wordt uitgegaan van een capaciteits‐ en kwaliteitssprong van het stadion voor voetbalwedstrijden, teneinde een batensprong voor NEC te realiseren, maar waarbij tevens wordt uitgegaan wordt van dubbelgebruik van een groot aantal ruimtes voor het gebruik buiten de wedstrijden om voor bijv. congressen en banqueting. Door het ontbreken van een programma van eisen en een conceptueel ontwerp is het zeer lastig te verifiëren of het programma zoals dat nu is beschreven voor het stadioncomplex volstaat voor het realiseren van de doelstellingen van de diverse stakeholders op gebied van de exploitatie op wedstrijddagen en rondom congressen. Zeker gezien het feit dat de haalbaarheidstudie uitgaat van


Pagina 34 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

aanzienlijke inkomstenstromen op gebied van horeca, evenementen en congressen. Tenslotte is het ook voor NEC van belang om te kunnen bepalen of het stadioncomplex zal kunnen voldoen aan hun doelstellingen en hoe groot de batensprong is die men met het nieuwe stadion kan realiseren. Een eerste aanzet tot een programma van eisen voor het stadioncomplex is opgenomen in Bijlage B. Voor de binnensport functies geldt de boven beschreven problematiek in mindere mate. Echter door de grote mate van gelijktijdig gebruik en de hoge bezettingsgraad van de diverse binnensport functies, is het met name van belang de voorzieningen ten behoeve van de verschillende gebruikers in relatie tot het (gelijktijdig) gebruik goed te omschrijven. Dit zou zich kunnen vertalen in aanvullende eisen ten aanzien van ontwerp en benodigde m2 BVO.

5.3 1.

2.

3.

Conclusies en aanbevelingen De raming van de bouwkosten en de bepaling van het programma (ruimtelijke eisen) voor de innovatiefunctie (onderwijs, KNBLO, paramedische en commerciële voorzieningen) op basis van een raming van het benodigde aantal m2 BVO en een vertaling hiervan naar m2 NO (of VVO) is in deze fase afdoende, zeker gezien het feit dat deze ruimtes casco opgeleverd zullen worden. Teneinde niet alleen de bouwkosten maar vooral ook de specifieke exploitatie‐eisen van de sportfuncties (met name het stadioncomplex) die van grote invloed zijn op de haalbaarheid van het TIP plan (o.a. inkomsten uit horeca, evenementen en congres), dient er voor deze functie een gedetailleerd programma van eisen uitgewerkt te worden. Dit programma van eisen dient met name te focussen op de eisen die gesteld worden vanuit het specifieke gebruik van het stadioncomplex, waarna deze vertaald dienen te worden naar ruimtelijke eisen voor: − Specifieke voetbalfuncties (kleedruimtes e.d.) gebaseerd op de laatste eisen van KNVB en UEFA en rekening houdend met het spelen van Europese wedstrijden (o.a. nieuwe eisen voor de Europa League); − Media functies (persconferentieruimte, perswerkruimte, cameraplatforms, TV studio’s, etc.) voor gebruik tijdens voetbalwedstrijden maar ook ten behoeve van gebruik voor congressen, evenementen en bijvoorbeeld rondleidingen; − Horeca‐evenementen functies, voor gebruik als sponsorlounge en/of restaurant tijdens wedstrijden en voor congressen en evenementen buiten wedstrijden om; − Horeca dagexploitatie, zodanig ingericht dat deze ook op wedstrijddagen zelfstandig kan opereren; − Publiekscatering voorzieningen, in afdoende mate aanwezig (als richtlijn geldt 7 strekkende meter balie voor iedere 1.000 bezoekers) voor alle bezoekersgroepen cq. ‐tribunevakken en zodanig ingericht dat deze fysiek bereikbaar zijn tijdens de piekmomenten kort voor en na de wedstrijd maar vooral tijdens de rust; − Keukenvoorzieningen, uitgaande van het te kiezen horecaconcept;


Pagina 35 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

−

4.

Overige publieksvoorzieningen, zoals toiletten (ingericht op piekmomenten), EHBO en merchandise voorzieningen; − Voorzieningen ten behoeve van minder validen (rolstoelplaatsen maar ook voorzieningen voor personen met een andersoortige mobiliteitshandicap, slechtzienden en slechthorenden); − Kantoorvoorzieningen voor NEC, de exploitatiemaatschappij en overige dienstverleners; − Algemene voorzieningen voor personeel (personeelsingang, kantine, kleedruimtes e.d.) rekening houdend met de piekbelasting tijdens wedstrijden. − Overige ruimtelijke eisen op gebied van afvalverwerking, opslag‐ en werkruimtes; Pas na afronding van het programma van eisen kan een fijn afstemming plaatsvinden tussen bouwkosten en exploitatieopbrengsten, welke van significante invloed op de haalbaarheid van het plan kan zijn.


Pagina 36 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

6

Parkeerbehoefte

6.1

Omschrijving

De plannen voor het TIP gaan uit van een totale parkeerbehoefte van tussen de 3.500 en 5.000 parkeerplaatsen. Dit is gebaseerd op een modal split uitgaande dat 50% van de bezoekers per auto komt en een gemiddelde bezettingsgraad van 2‐3 personen per auto. Van de Total parkeerbehoefte worden er op het TIP terrein 750 gerealiseerd in een nieuw te bouwen in een parkeergarage op locatie van de boerderij. Deze plaatsen voorzien in de parkeerbehoefte buiten de wedstrijddagen om. Op wedstrijddagen wordt tevens gebruik gemaakt van omliggende parkeerterreinen, die in het eigendom zijn van derden, om in de parkeerbehoefte te voorzien. In totaal zijn er 2.376 plaatsen geïdentificeerd waarmee met de eigenaar afspraken zijn beoogd voor het gebruik op wedstrijddagen. Hiervoor ontvangen de eigenaren 50% van het parkeertarief à €10,‐ De exploitatiemaatschappij TIP zorgt daarnaast voor haar kosten voor het parkeerheer. Tenslotte bevinden zich op bedrijventerreinen in het omliggende gebied nog eens 2.594 parkeerplaatsen, waardoor er in totaal 5.453 parkeerplaatsen beschikbaar kunnen zijn.

6.2

Bevindingen

De totale parkeerbehoefte wordt bepaald door de behoefte rondom wedstrijden van NEC daar dit de grootste piekbelasting oplevert. Voor de bepaling van de parkeerbehoefte is de behoefte op wedstrijddagen derhalve maatgevend. Om de parkeerbehoefte op wedstrijddagen te bepalen moet onderscheid gemaakt te worden tussen 3 categorieën bezoekers: 1. Spelers, officials, media en genodigden, in totaal zo’n 75 plaatsen op het TIP terrein; 2. Sponsoren (loges en business seats), uitgaande van 1 parkeerabonnement per 2 sponsorplaatsen (loges en business seats) op het TIP terrein; 3. Supporters, waarbij het aantal afhankelijk is van de zgn. ‘modal split’ tussen het aantal supporters dat per auto, fiets/voet of openbaar vervoer komt alsmede een aanname met betrekking tot het gemiddeld aantal personen per auto. Deze parkeerplaatsen kunnen zich in de directe omgeving bevinden maar op maximaal zo’n 1,5 km van het stadion. De modal split is slechts van toepassing op de reguliere bezoeker en niet op de sponsoren. In deze bezoekerscategorie (zakelijk gebruik) is het autogebruik veel hoger dan onder de reguliere bezoeker. Om loges en business seats commercieel aantrekkelijk te maken is het dan ook noodzakelijk om voldoende parkeerplaatsen voor deze doelgroep te bieden.


Pagina 37 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Het percentage autogebruik (50%) dat in de modal split van het TIP gehanteerd wordt ligt aanzienlijke lager dan in vergelijkbare stadions zoals, DSB Stadion, Euroborg en de Grolsch Veste. Uiteraard is de modal split grotendeels afhankelijk van de herkomst van de supporters, hoe verder deze woonachtig zijn van het stadion des te groter het autogebruik. In onze analyse van de parkeerbehoefte zijn wij uitgegaan van een worst case scenario waarbij de modal split autogebruik is gebaseerd op een gemiddeld autogebruik van de genoemde stadion, namelijk 67% (1 op 3). De gemiddelde bezettingsgraad is gezet op 3 personen per auto. In onderstaande tabellen is onze analyse van het aantal benodigde parkeerplaatsen op het TIP terrein (Tabel 4) en in de omgeving (Tabel 5) op basis van deze uitgangspunten weergegeven. Tabel 4: parkeerbehoefte TIP terrein

Sponsoren

capaciteit totaal

Loges Business seats Subtotaal

280 2.000

percentage parkeer kaarten

aantal parkeer kaarten

50% 140 50% 1.000 1.140

NEC (spelers, relaties)

50

Pers

25

TOTAAL op TIP terrein

1.215

Tabel 5: parkeerbehoefte omgeving

Percentage supporters met auto (aanname) Aantal supporters per auto (aanname) Aantal supporters totaal

67% 3 16.620

Aantal benodigde parkeerplaatsen

3.693

De totale parkeerbehoefte bedraagt derhalve 4.908 plaatsen, hetgeen binnen het beschikbare aantal plaatsen (5.453) valt. Afhankelijk van het aantal MIVA plaatsen in het stadion zullen op het TIP complex ook een aantal parkeerplaatsen voor MIVA gecreëerd worden. Deze dienen zich bij voorkeur op maaiveldniveau te bevinden, zo dicht mogelijk gelegen bij de MIVA plaatsen op de tribune. Daarnaast moet er voorzien worden in (beveiligde) busparkeerplaatsen voor supporters van de bezoekende club. Uitgaande van een capaciteit van het bezoekersvak van 1.000 plaatsen en een


Pagina 38 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

buscapaciteit van zo’n 50 personen, zijn maximaal 20 bus parkeerplaatsen benodigd en minimaal 13 indien er dubbeldekkers ingezet worden. Deze parkeerplaatsen dienen zich zo dicht mogelijk tegen het stadion aan te bevinden met een beveiligde en afgeschermde route tot in het bezoekersvak teneinde het mogelijk contact tussen supportersgroepen te voorkomen.

6.3 1.

2.

Conclusies en aanbevelingen Teneinde aan de commerciële doelstellingen van NEC te kunnen voldoen dient er per iedere 2 sponsorplaatsen 1 parkeerplaats beschikbaar te zijn, bij voorkeur op het TIP terrein of direct ernaast. Er dient een uitgbreide mobiliteitsstudie te worden uitgevoerd waarin o.a. de volgende aspecten aan de orde dienen te komen: −

Schatting modal split op basis van de herkomst van de supporters, het beschikbare openbaar vervoer en diverse scenarios (slecht weer, risicowedstrijd etc.);

−

Berekening of de wegencapaciteit afdoende is;

−

Allocatie parkeerplaatsen naar doelgroepen en herkomst supporters;

−

Verkeersplan;

−

Beheersmodel voor de parkeerplaatsen op wedstrijddagen, met name voor deze die niet in eigendom zijn.

3.

Op basis van onze ramingen zijn er in totaal 1.215 plaatsen op het TIP terrein benodigd op wedstrijddagen. Er zijn op dit moment echter slechts 750 plaatsen voorzien. Het verschil van 465 plaatsen kan eventueel in de directe nabijheid gelegen zijn mits deze plaatsen niet te ver van het stadion verwijderd zijn en voor deze specifieke doelgroep gereserveerd kan worden. Hier dient het beheerssysteem rekening mee te houden.

4.

De parkeergarage op het TIP terrein dient dusdanig ingericht te zijn dat deze in staat is om in een zeer kort tijdsbestek grote stromen auto’s te verwerken, zowel bij in‐ als uitstroom, als gevolg van de piekmomenten rondom voetbalwedstrijden.

5.

Het totaal benodigd aantal parkeerplaatsen op wedstrijddagen (4.908) valt binnen het aantal plaatsen wat volgens het haalbaarheidsonderzoek beschikbaar is op het complex en in de directe omgeving. Echter de locatie van de betreffende parkeerplaatsen dient nader geanalyseerd te worden met oog op gebruik op wedstrijddagen.

6.

Er dient voorzien te worden in busparkeerplaatsen voor de supporters van de bezoekende club (minimaal 13, maximaal 20).

7.

Met de eigenaren van de parkeerplaatsen in de omgeving dienen afspraken gemaakt te worden omtrent gebruik, beheer (beveiliging en schoonmaak), ook voor die plaatsen waarvoor geen deling van inkomsten beoogd is of waarvan het gebruik gratis is.


Pagina 39 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

8.

De kosten voor parkeerbeheer van de parkeerplaatsen in het resterende omliggende gebied (2.594), dienen meegenomen te worden in de totale parkeerkosten. Op dit moment is dit nog niet het geval. Ook dient het beheersmodel er op ingericht zijn dat deze parkeerplaatsen slechts als ‘overloop’ dienen om beheerskosten te minimaliseren en de inkomsten uit betaald parkeren te maximaliseren.

9.

De overige aspecten rondom mobiliteit (zoals toe‐ en aanvoer routes, allocatie van parkeerterreinen etc.) dient nader uitgewerkt te worden. Bijzonder aspect hierbij is het ontwerp van de parkeergarage dat gericht moet zijn op de snelle afwikkeling van grote aantalen auto’s op piekmomenten.

10.

Indien mogelijk dient het gebruik van fiets en openbaar vervoer gestimuleerd te worden. Er dient voorzien te worden in voldoende fietsenstallingen.


Pagina 40 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Overzicht tabellen Tabel 1: mogelijke horeca inkomsten ................................................................................................... 23 Tabel 2: typische exploitatiebegroting eigenaar stadioncomplex ........................................................ 31 Tabel 3: Typische exploitatiebegroting stadion exploitant ................................................................... 32 Tabel 4: parkeerbehoefte TIP terrein .................................................................................................... 38 Tabel 5: parkeerbehoefte omgeving ..................................................................................................... 38


Pagina 41 van 47

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Bijlage A: Prognose horeca‐inkomsten TIP


Pagina 42 van 47

HORECA INKOMSTEN TIP NIJMEGEN Horeca‐inkomsten voetbal prijseil 2009 Aantal wedstrijden per jaar

20

Stadioncapaciteit Loges Business seats Uitvak Perstribune Supportersplaatsen TOTAAL Hospitality ruimtes Lounges tbv business seats Restaurant Brasserie

28

10 280 2.000 1.000 100 16.620 20.000

m2/pp 0,9 1,5 1,2

m2 totaal capaciteit 1.800 2.000 250 167 450 375

Gemiddelde besteding

pp incl. BTW

pp excl. BTW

Publiekscatering supporters Publiekscatering uitvak Loges Business lounges Business lounges Restaurant Brasserie wedstrijddag TOTAAL (per wedstrijd)

€ 2,50 € 1,25 € 10,00 € € 7 50 7,50 € 35,00 € 15,00

€ 2,10 € 1,05 € 8,40 € € 6 30 6,30 € 29,41 € 12,61

max per wedstrijd € 34.916 € 1.050 € 2.353 € € 12 605 12.605 € 4.902 € 4.727 60.553

TOTAAL PER JAAR VOETBAL GERELATEERD

Bezettingsgraad

Aandeel publiekscatering Aandeel VIP catering

Gemiddelde besteding 80% 100% 120% 100% € 968.852 € 1.211.064 € 1.453.277 80% € 775.081 € 968.852 € 1.162.622 60% € 581.311 € 726.639 € 871.966 59% 41%

HORECA INKOMSTEN TIP NIJMEGEN Horeca‐inkomsten congres / evenementen prijspeil 2009

Beschikbare faciliteiten

aantal

m2

totaal m2

gemiddeld aantal pax

prijs bezettings dagdeel graad (excl. BTW)

catering besteding

inkomsten zaalhuur jaar

inkomsten horeca jaar

Persruimte Spelershome Business lounge 1 Business lounge 2 Loges TOTAAL

1 1 6 1 28

250 200 225 1.800 30

250 200 1.350 1.800 840

150 250 125 1.000 8

€ 650,00 € 450,00 € 450,00 € 2.500,00 € 95,00

€ 5,00 € 7,50 € 10,00 € 15,00 € 7,50

€ 57.200 € 19.800 € 178.200 € 55.000 € 234.080 € 544.280

€ 66.000 € 82.500 € 495.000 € 330.000 € 147.840 € 1.121.340

Aantal verhuurbare dagen per jaar Aantal verhuurbare dagdelen per jaar alle bedragen excl. BTW

220 440

20% 10% 15% 5% 20%

HORECA INKOMSTEN TIP NIJMEGEN Dagexploitatie prijspeil 2009

Ruimte Restaurant ‐ lunch Brasserie ‐ lunch

dagen open jaar 220 312

Capaciteit pax. 167 375

TOTAAL

gem. gem. Bezettings besteding besteding graad incl. BTW excl. BTW

totaal jaar

10% € 35,00 € 29,41 € 107.843 25% € 15,00 € 12,61 € 368.697 € 476.541

Indien Brasserie verhuurt wordt aan derden:

Ruimte

Aantal m2

Huur per m2 (excl. BTW)

totaal jaar

Brasserie 450 € 220,00 minus: Correctie afdracht voetbalomzet

€ 99.000 € 18.908

TOTAAL

€ 80.092

HORECA INKOMSTEN TIP NIJMEGEN Totaal horeca / evenementen prijspeil 2009 Omzet (prijspeil 2009) Voetbal publiekscatering (80% bezetting) Voetbal VIP catering (80% bezetting) Congres ‐ zaalhuur Congres ‐ catering Dagexploitatie (jaarhuur per m2) Overige evenementen / specials (aanname) Overige sportvoorzieningen (*)

€ 100.000 € 200.000

TOTAAL

€ 2.934.472

Omzet wedstrijden Omzet banqueting

(*)

€ 968.852 € 1.665.620

€ 575.462 € 393.389 € 544.280 € 1.121.340

afdracht cateraar

afdracht voor EDG (prijspeil 2009)

25% 12,5% 50% 12,5%

€ 143.866 € 49.174 € 272.140 € 140.168 € 80.092 50% € 50.000 25% € 50.000

afdracht voor EDG (prijspeil 2012) € 152.671 € 52.183 € 288.797 € 148.747 € 84.995 € 53.060 € 53.060

€ 785.439 € 833.514

37% 63%

Totaal aaan horeca‐inkomsten te compenseren voor alle sportverenigingen NEC heeft in 08/09 de volgende netto horeca‐inkomsten Netto voor de binnensportverenigingen Aanname: 25% omzetstijging als gevolg van voorzieningen

€ 315.000 € 275.000 € 40.000 € 50.000

Datum:

21 juli 2009

Project:


Rapport:

Analyse planvorming

Bijlage B: Globaal Ruimtelijk PvE Stadioncomplex


Pagina 47 van 47

GLOBAAL PVE TIP NIJMEGEN Uitgangspunten aantal Loges Business seats Pers Uitvak Supportersplaatsen TOTAAL

Benodigde hospitality ruimtes (excl. sanitaire en keuken voorzieningen) Loges oppervlakte Lounges tbv business seats Restaurant Restaurant Brasserie

Kwaliteitseis zitplaatsen Loge stoel Business seat Regulier Regu lier st stoel oel Benodigde verkeersruimtes publiek Omloop supporters Omloop bezoekers

28

NVO m2 norm / pp

10 280 2.000 100 1.000 16.620 20.000

NVO m2 totaal

3,0 0,9 15 1,5 1,2

840 1.800 250 450

aantrede mm 1000 800 800

stoelbreedte mm 650 600 500

0,25 4.155 0,25 250

Sanitaire voorzieningen Sanitaire voorzieningen publiek publiek Mannelijk Vrouwelijk

perc. bezoekers bezoek ers 80% 30%

Horeca voorzieningen publiek Aantal meter verkoopbalie per 1000 Aantal benodigde meters supporters Aantal benodigde Aantal beno digde meters gasten

7 116 7

Minder validen rolstoelplaatsen helpers rolstoelen

capaciteit totaal

stoelen

50 50

WC norm 1/200 1/50

urinoir norm 1/85 0

aantal WCs WCs 66 100

aantal urinoi urinoirs rs 156 0

GLOBAAL PVE TIP NIJMEGEN

Aantal

NVO m2 norm / pp

NVO m2 totaa totaall

Voorzieningen t.b.v. spelers en officials Kleedkamers teams Ruimtes trainers Warming‐up ruimte Kleedkamers scheidsrechters Match delegate Medische behandelruimte Dope testing ruimte Spelershome

2 2 1 2 1 1 1 1

150 20 100 20 20 25 30 200

300 40 100 40 20 25 30 200

Ruimten tbv media Persconferentieruimte Werkruimte tbv media TV studio TV studio (zicht veld) Ruimte tbv flash interviews Mixed zone

1 1 1 1 2 1

150 150 20 20 7 50

150 150 20 20 14 50

Overig O i NEC Fanshop Kantoren Ruimtes tbv stewards Ruimtes tbv horea Supportershome Opslag p g

1 1 1 1 1 1

250 1.000 400 200 1.000 1.200

250 1.000 400 200 1.000 1.200

ntb

ntb

Keukens en opslag horeca ntb

ntb

Topsport & Innovatiepark de Goffert

Recommend Documents