Toolbox Herhuisvesting

juli 2006

Afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid

Toolbox Herhuisvesting bij sloop en verbetering

Samenstelling Arie de Zeeuw

Juli 2006 Pagina 2

Gemeente Amsterdam Dienst Wonen Toolbox Herhuisvesting

Inhoud

1

Inleiding

3

2 2.1 2.2

Overleg en informatie Participatie en informatie Communicatie- en participatieplan

6 6 6

3

Beheer

7

4

Twee soorten ingrepen

8

5

Lichte bouwkundige ingreep

9

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10

Grote bouwkundige ingrepen Start van het proces: Besluit tot sloop en peildatum Bewonersbegeleiding Verhuismogelijkheden van sv-kandidaten Inwoners en thuiswonende kinderen. Wisselwoning Samenvoegen Tijdelijke verhuur Huuropzegging en ontruimingstitel Verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding Huurgewenning

10 10 11 12 13 14 14 14 15 15 15

7

Maatwerkregeling

16

Inlichtingen Bijlage: Relevante onderdelen uit het Draaiboek woonruimteverdeling

17

Juli 2006 Pagina 3


1 Inleiding Deze toolbox is een verzameling van regels, afspraken en gewoonten, die in Amsterdam bestaan rond de positie van bewoners in vernieuwingsgebieden. Het begrip vernieuwingsgebied mag hier ruim worden opgevat, want ook als er om een andere reden woningen worden gesloopt, hebben de bewoners met dezelfde zaken te maken. De Toolbox is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij het opstellen van sociale plannen, maar blijkt ook heel praktisch bij het inwerken van corporatie- en stadsdeelmedewerkers die te maken krijgen met sloop en verbetering, en voor ieder ander die een compleet beeld wil hebben van hoe in Amsterdam wordt omgegaan met de (rechten van) bewoners die te maken hebben met sloop of verbetering. Met deze Toolbox wordt de regelgeving niet vastgesteld. Dat gebeurt elders, in de Huisvestingsverordening, Het Convenant Woonruimte Bemiddeling, Uitvoeringsinstructies, Kaderafspraken etc. Al deze ‘harde afspraken’ zijn uitgewerkt in het Draaiboek Woonruimtebemiddeling (zie bijlage). Houvast in een onzekere periode Als voor een gebied een vernieuwingsplan wordt ontwikkeld, gaan de bewoners een onzekere periode tegemoet. Vooral als hun woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd. De bewoners willen weten waar zij aan toe zijn. Als er dan nog niet gezegd kan worden in welke woning ze terecht komen, dan willen ze toch in ieder geval de garantie dat er straks op een zorgvuldige wijze met hun belangen zal worden omgegaan. Afspraken daarover kunnen worden gemaakt in een sociaal plan. Daarin kan worden vastgelegd hoe men de overlast kan beperken, wat de rechten zijn van de bewoners die hun huis uit moeten, welke procedures gevolgd zullen worden, en wat de inzet is van de corporatie, het stadsdeel en de gemeente om het proces zo veel mogelijk naar ieders tevredenheid te laten verlopen. Bij het opstellen van een sociaal plan zijn stadsdeel, corporatie en bewoners niet geheel vrij in het maken van afspraken. Het woonruimteverdelingsbeleid overschrijdt de grens van de stadsdelen, zoals ook de bewoners dat vaak doen bij hun verhuizing. Bijna alle afspraken over woonruimteverdeling worden stedelijk gemaakt, met als voordeel dat niet in ieder vernieuwingsgebied het wiel opnieuw hoeft te worden uitgevonden. Voor het maken van een sociaal plan is het dan wel noodzakelijk een goed overzicht te hebben van alle bestaande regels en afspraken. In 1999 heeft de Stedelijke Woningdienst de eerste Toolbox voor het maken van sociale plannen uitgegeven. In 2003 is hij grondig herzien, omdat in dat jaar veel

Juli 2006 Pagina 4


regelgeving ingrijpend is gewijzigd. De wijzigingen in deze 3e versie zijn veel minder ingrijpend. Compleet beeld Niet alle regelingen en afspraken zijn in de toolbox zelf opgenomen. We maken ook gebruik van het Draaiboek Woonruimte Bemiddeling. Daarin staan alle uitvoeringsafspraken tussen de Dienst Wonen en de woningcorporaties. Vrijwel alle regelgeving en afspraken omtrent woonruimteverdeling in Amsterdam komen in dit draaiboek samen. Op lokaal niveau kan niet worden afgeweken van hetgeen in het draaiboek is vastgelegd. Het draaiboek wordt bij iedere verandering in de regelgeving geactualiseerd. Een recente uitvoering van het Draaiboek Woonruimteverdeling kan goed van dienst zijn bij het omschrijven van de rechten van bewoners in een sociaal plan. Maar het draaiboek is niet met dit doel gemaakt. Er staan ook uitvoeringsafspraken in die niet van toepassing zijn in het betreffende gebied, of die voor de meeste bewoners niet interessant of te gedetailleerd zijn. Achterin deze Toolbox zijn de relevante hoofdstukken van het draaiboek als bijlage toegevoegd. Hiermee geeft deze Toolbox een compleet beeld van alle regels en afspraken over de positie van bewoners in vernieuwingsgebieden. Relatie tot Amsterdamse Kaderafspraken In maart 2002 kwamen de 'Amsterdamse kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en renovatie 2002-2007' tot stand, een overeenkomst tussen de gemeente Amsterdam, De Amsterdamse woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam en de stadsdelen. Deze kaderafspraken hebben tot doel te voorkomen dat bij de ontwikkeling van sociale plannen op buurt- of stadsdeelniveau de rechtspositie van bewoners in ieder vernieuwingsgebied anders is. Overeengekomen is dat van deze afspraken niet op lokaal niveau zal worden afgeweken. De kader afspraken zijn gemaakt voor een periode van 5 jaar. Maar het onderwerp is niet statisch. Als landelijke of stedelijke kaders wijzigen is dat van invloed op de overeenkomst. De kaderafspraken zijn verwerkt in deze Toolbox en in het Draaiboek Woonruimteverdeling. Een sociaal plan en deze toolbox Een sociaal plan komt tot stand in overleg met corporaties, stadsdeel, bewoners en ondernemers. Daarbij komt aan de orde: - Wat is de rol van bewoners en bewonersbehartigers bij de aanpak van dit specifieke gebied? - Waarom zijn de voorgestelde veranderingen aan de woningen en de woonomgeving wenselijk? - Hoe vinden deze veranderingen plaats? - Wat wordt gedaan ten behoeve van een heldere en duidelijke communicatie?

Juli 2006 Pagina 5


-

Welke afspraken zijn gemaakt over de positie van bewoners tijdens de operatie? Welke extra aandacht krijgen kwetsbare groepen, zoals ouderen? Hoe is het beheer tijdens de ingrepen geregeld? (Hoe worden bouwplaatsen beveiligd, wat is afgesproken over de inzet van politie en reiniging?)

Veel van deze onderwerpen komen langs in deze toolbox. Maar een sociaal plan zal daarnaast sterk ingaan op de specifieke lokale omstandigheden. Een proces van stedelijke vernieuwing duurt vaak jaren. In een sociaal plan zal dan ook altijd het voorbehoud gemaakt moeten worden van veranderde regelgeving en afspraken.

Juli 2006 Pagina 6


2 Overleg en informatie 2.1 Participatie en informatie Belanghebbende bewoners zullen in een vroegtijdig stadium worden betrokken. De verantwoordelijkheid voor de informatievoorziening bij vernieuwingsingrepen ligt bij de opdrachtgevers. Dit zijn meestal de corporatie en/of het stadsdeel. Zij verzorgen de informatievoorziening over de vernieuwing aan bewoners, zonodig gezamenlijk. Relevante vertegenwoordigers van bewoners(organisaties) kunnen gevraagd en ongevraagd adviseren over de gewenste informatievoorziening.

2.2 Communicatie- en participatieplan In het sociaalplan wordt aangegeven hoe overleg en participatie worden geregeld. Dat kan ook door te verwijzen naar een communicatie- en participatieplan. Daarbij wordt vastgelegd: - binnen welke randvoorwaarden bewoners invloed kunnen uitoefenen. - het moment waarop de informatie wordt gegeven - de communicatiemiddelen die worden ingezet (schriftelijk, informatiebijeenkomsten, huisbezoeken e.d.) - de talen waarin de informatie wordt gegeven. Wanneer welke informatie Voordat het plan voor sloop/nieuwbouw of renovatie is vastgesteld stellen opdrachtgevers belanghebbende bewoners op de hoogte van de voortgang. Daarbij worden de voorgestelde veranderingen aan de woningen en de woonomgeving gemotiveerd, wordt gewezen op de mogelijkheden om wijzigingen aan te brengen en wordt de bewoners inzicht gegeven in het totaal aan herhuisvestingsmogelijkheden. Tenminste anderhalf jaar voor de sloop of renovatie worden bewoners op de hoogte gesteld van de stand van zaken door middel van een informatieavond, een voorlichtingsboekje e.d. Eén tot anderhalf jaar voor de sloop of renovatie wordt bij de betreffende bewoners een huisbezoek afgelegd. Dat kan nog voor de peildatum zijn, maar niet voordat het OGA de peildatum heeft vastgesteld. Tijdens het huisbezoek kan op de persoon gerichte informatie worden gegeven en knelpunten kunnen worden gesignaleerd (zie pagina 11).

Juli 2006 Pagina 7


3 Beheer Tijdens het vernieuwingsproces zal er extra aandacht nodig zijn voor het fysiek beheer van het gebied. Stadsdelen en corporaties hebben verschillende verantwoordelijkheden om de leefbaarheid tijdens de vernieuwingsingreep op peil te houden. Zij kunnen door vertegenwoordigers van bewoners gevraagd en ongevraagd worden geadviseerd over de gewenste beheermaatregelen. In een beheerplan leggen stadsdeel en corporaties de volgende zaken vast: - Regeling voor klachten, meldpunt voor klachten. - Informatie aan omwonenden. - Afspraken over intensief fysiek beheer van woningen, tuinen en straten. - Specifieke maatregelen zoals verlichting, plaatsen van afvalcontainers e.d. - Extra dienstverlening in de vorm van toezicht en onderhoud binnen het vernieuwingsgebied. - Tijdelijke verhuur van leegkomende woningen. - Duur van het project.

Juli 2006 Pagina 8


4 Twee soorten ingrepen In een sociaal plan wordt de positie besproken van bewoners die te maken hebben met allerlei bouwkundige ingrepen die - veelal complexgewijs – aan hun woningen kunnen plaatsvinden. Het kan daarbij gaan om sloop, ingrijpende renovatie, woningverbetering, samenvoeging, e.d. Natuurlijk is van groot belang welke doelstelling men wil bereiken met de ingreep. Dit zal in de communicatie met de bewoners een belangrijke rol spelen. Voor de verhuismogelijkheden van de bewoners is het echter niet van belang wat de achterliggende drijfveer was. Daarbij maakt het niet uit of sprake is van stedelijke vernieuwing, verbreding van een weg, bouwvalligheid of behoefte tot differentiatie van de woningvoorraad. De mogelijkheden van de bewoners hangen vooral af van de vraag of de bewoner (al dan niet tijdelijk) moet verhuizen, dus of de ingreep wel of niet tijdens bewoning kan plaatsvinden.

Overzicht ingrepen en daarmee samenhangende rechten Ingreep

Status bewoner Verhuismogelijkheid

Lichte bouwkundige ingrepen zonder technisch noodzakelijke uitplaatsing. Zoals complexgewijze woningverbetering

Geen status

- Uitvoering gebeurt tijdens bewoning - Indien mogelijk en gewenst kunnen bewoners binnen het complex doorschuiven - Soms kan het gewenst zijn dat een bewoner op grond van medische of sociale redenen naar elders verhuist. Die bewoner kan dan op grond van de maatwerkregeling een woning aangeboden krijgen.

Grote bouwkundige ingrepen waarbij uitplaatsing technisch noodzakelijk is. Zoals - Sloop - Samenvoeging - Renovatie

SV-kandidaat

- Voorrang bij toewijzing in heel Amsterdam - Indien mogelijk terugkeer op de oude woning (Bij sloop en samenvoeging blijft de oude woning niet bestaan) - Zolang de voorraad strekt een andere woning binnen het vernieuwingsgebied, al dan niet via een wisselwoning

Juli 2006 Pagina 9


5 Lichte bouwkundige ingreep Bij een lichte bouwkundige ingreep blijft de huurrelatie tussen huurder en verhuurder in stand. De bewoners kunnen op de woning blijven of een noodzakelijke ontruiming blijft beperkt tot een paar weken. In dat laatste geval gaan de bewoners tijdelijk naar een wisselwoning. Soms is het mogelijk dat men – met één keer verhuizen – kan doorschuiven naar een woning in het complex, die al klaar is. In dat laatste geval blijft men de opgebouwde woonduur behouden, alsof men op de oude woning is blijven wonen. Men komt niet in aanmerking voor de stadsvernieuwingsstatus. Over de wijziging van de kwaliteit en de huur vindt overleg plaats tussen corporaties en bewoners. Ook uit lichte ingrepen hebben de bewoners vaak onvermijdbare herinrichtingskosten. In de Amsterdamse Kaderafspraken voor Sociale Plannen bij Sloop en Renovatie zijn daarover afspraken gemaakt.

Juli 2006 Pagina 10


6 Grote bouwkundige ingrepen Bij een grote bouwkundige ingreep kunnen de bewoners niet op de woning blijven. Het kan daarbij gaan om sloop, renovatie, of het samenvoegen van woningen.

6.1 Start van het proces: Besluit tot sloop en peildatum Besluit tot sloop of renovatie Het besluit tot sloop van de woningen maakt meestal onderdeel uit van een Investeringsbesluit (ook wel fase 3 besluit genoemd). Afhankelijk van het project wordt dit besluit genomen door het stadsdeel of de centrale stad. Onderdeel van het Investeringsbesluit is een gedetailleerde planning en fasering. Voor zo'n besluit wordt genomen is er maatschappelijk overleg geweest en hebben de diverse bewoners en belanghebbenden invloed kunnen uitoefenen. Vooral bij grotere projecten zal ook duidelijk gemaakt moeten worden op welke wijze het herhuisvesten van de bewoners mogelijk is. Daartoe kunnen corporaties en stadsdeel een herhuisvestingsplan opstellen, maar dat zal niet altijd gebeuren. Dit herhuisvestingsplan kan onderdeel zijn van het Investeringsbesluit. Niet altijd is sprake van een Investeringsbesluit (een dergelijk besluit is bij renovatie bijvoorbeeld vaak niet nodig). Peildatum De peildatum is de datum waarop met de uitplaatsingen in het kader van de herhuisvesting wordt gestart. Vanaf deze datum hebben bewoners die verhuizen ook recht op verhuiskostenvergoeding. Voordat een peildatum wordt vastgesteld is altijd een investeringsbesluit o.i.d. nodig (zie bovenstaande paragraaf). De peildatum ligt één tot anderhalf jaar voor de start van de sloop. De peildatum wordt vastgesteld door het Ontwikkelingsbedrijf (namens B&W), na overleg met de corporatie en het stadsdeel. Uitplaatsingsperiode De uitplaatsingsperiode - de tijd tussen de peildatum en de sloopdatum – is normaal gesproken 1 jaar. Bij grote complexen, of bij complexen met veel ouderen of grote gezinnen, kan ook worden gekozen voor 1½ jaar. Een langere termijn maakt het herhuisvesten van de bewoners niet makkelijker en heeft wel een aantal grote nadelen.

Juli 2006 Pagina 11


6.2 Bewonersbegeleiding Bij grote bouwkundige ingrepen moeten de bewoners hun woning - tijdelijk of definitief - verlaten. Ze krijgen de stadsvernieuwingsstatus. De woningcorporatie zal regelmatig contact hebben met de bewoners die willen terugkeren of doorschuiven binnen het vernieuwingsgebied, om hen op de hoogte te houden van de voortgang, verhuisdata e.d. Stadsvernieuwingskandidaten die naar elders willen verhuizen zoeken in principe zelf via het aanbodsysteem een nieuwe woning, maar een actieve bemiddelende rol van de verhuurder zal in een aantal gevallen nodig zijn. Verhuurders leveren de bewoners hierbij maatwerk. De geboden begeleiding begint meestal met informatiebijeenkomsten en een informatieboekje. Rond de peildatum volgt een huisbezoek van de corporatie. In dit huisbezoek inventariseert de corporatie de wensen van de bewoners, bespreekt de herhuisvestingmogelijkheden in het gebied en daarbuiten en legt Woningnet uit. Daarbij wordt rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de bewoner (inkomen, huishoudsamenstelling, leeftijd en woonduur). Na het huisbezoek meldt de corporatie de bewoner als stadsvernieuwingskandidaat aan bij woningnet. De corporatie bevestigt de bewoner schriftelijk dat hij als stadsvernieuwingskandidaat kan reageren op het woningaanbod. De begeleiding die na het huisbezoek wordt geboden hangt af van de wensen en mogelijkheden van de bewoner om zelf een woning te kunnen zoeken. Deze kan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. Begeleiding bij het zoeken naar een passende woning in WoningNet Magazine en het inschrijven voor een woning. 2. Indien het inschrijven onvoldoende resultaat oplevert: het actief aanbieden van woningen door de verhuurder. Het gaat daarbij om woningen die gelijkwaardig/vergelijkbaar zijn aan de woningen die via Woningnet worden aangeboden. 3. Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract en het aanvragen van huurtoeslag en vergoedingen. 4. Het bieden van maatwerk als individuele bewoners in de knel komen. Maatwerk voor ouderen en mindervalide bewoners Indien gewenst kunnen ouderen en mindervalide bewoners extra hulp en begeleiding krijgen bij het zoeken naar een andere woning. Indien nodig wordt contact gezocht met andere hulpverlenende instanties. De corporaties bekijken daarnaast op projectniveau of er ouderen en mindervalide bewoners zijn die begeleiding nodig hebben bij de verhuizing of de inrichting van de woning. Indien nodig bieden de corporaties maatwerk.

Juli 2006 Pagina 12


6.3 Verhuismogelijkheden van sv-kandidaten De bewoners die hun woning moeten verlaten, kunnen kiezen voor: blijven wonen (of terugkeren) in het vernieuwingsgebied, of definitief verhuizen naar elders. 6.3.1 Terugkeren of doorschuiven binnen de buurt. De mogelijkheden binnen het gebied verschillen per locatie. Soms zullen er veel sociale huurwoningen teruggebouwd worden, maar niet bij alle sloop is terugkeer mogelijk. In het Draaiboek Woonruimtebemiddeling is vastgelegd in welke volgorde men in aanmerking komt voor de woningen. Binnen de Amsterdamse woonruimteverdeling hebben grotere huishoudens voorrang op de wat grotere woningen. Nieuwe woningen zijn meestal wat ruimer, en dat zou er toe kunnen leiden dat kleine huishoudens niet voor nieuwbouw in aanmerking kunnen komen. Om er voor te zorgen dat deze terugkeer toch mogelijk is gelden voor hen soms afwijkende normen (zie het draaiboek). Later terugkeren Indien stadsvernieuwingskandidaten die al vijf jaar in het vernieuwingsgebied wonen, niet in aanmerking kunnen komen voor een nieuwbouwwoning in het betreffende gebied kan hen soms de mogelijkheid worden geboden terug te keren naar nieuwbouw die later wordt opgeleverd. Als een corporatie een dergelijke mogelijkheid aanbiedt gebeurt dat binnen de Maatwerkregeling. Koopwoningen Stadsvernieuwingskandidaten worden als eerste op de hoogte gesteld van het aanbod aan nieuwbouw koopwoningen binnen het eigen vernieuwingsgebied. Zij kunnen hier eveneens als eerste op intekenen. Dat kan betekenen dat men twee keer moet verhuizen, want de woning die men koopt als men sv-kandidaat wordt, wordt vaak pas opgeleverd na de sloop van de huidige woning. Voor tijdelijke huisvesting kan men zelf zorgen: Men kan gewoon als stadsvernieuwingskandidaat reageren op de woningen in WoningNet Magazine. In een enkel geval kan het mogelijk zijn dat de corporatie een wisselwoning aanbiedt. Twee keer verhuizen is soms te voorkomen door bewoners de voorrang bij koopwoningen al te geven als ze nog geen sv-kandidaat zijn. Wel moet dan hoogstwaarschijnlijk zijn dat ze dat binnenkort zullen worden.

Juli 2006 Pagina 13


6.3.2 Verhuizen naar elders De bewoners die willen verhuizen naar elders zoeken in het aanbodsysteem een woning. De stadsvernieuwingsstatus stelt hen in staat in Amsterdam met voorrang passende huisvesting te vinden binnen het vrijkomend aanbod van de Amsterdamse corporaties. Passend wil in dit geval zeggen dat de verhouding tussen inkomen en huur en die tussen huishoudensgrootte en woninggrootte voldoet aan de gemeentelijke regels. In het Draaiboek Woonruimtebemiddeling staat omschreven hoe de toewijzing van de woningen is geregeld. Wie kan op welke woning reageren. In welke volgorde komen de belangstellenden, welke eisen worden gesteld aan inkomen en huishoudenssamenstelling enz. Bewoners kunnen ook zoeken naar een woning in de Regio Amsterdam of daarbuiten. In WoningNet wordt aangegeven of stadsvernieuwingskandidaten uit de regio voorrang hebben op de geadverteerde woning. Passend aanbod in de nabije omgeving. De bewoners reageren zelf op vrijkomende woningen in de woningkrant. De corporaties garanderen dat daarin voldoende passend aanbod staat in de nabije omgeving. Lukt het de bewoners niet zelf om via de krant een passende woning in de omgeving te bemachtigen dan kan de corporatie ook actief een woning aanbieden. Voor Noord en Zuidoost betekent nabije omgeving een passend aanbod in het stadsdeel, voor de Westelijke Tuinsteden betekent dit een passend aanbod in de Westelijke Tuinsteden. Voor andere delen van de stad betekent nabije omgeving indien mogelijk het stadsdeel. Verhuizen naar een woning die gesloopt wordt Om te voorkomen dat bewoners ongewild twee keer wegens sloop of renovatie moeten verhuizen geven corporaties in de woningadvertentie aan of er voornemens zijn om de woning te slopen.

6.4 Inwoners en thuiswonende kinderen. In sommige gevallen kunnen inwoners, of nog thuiswonende kinderen, ook in aanmerking komen voor een zelfstandige woning. Daarmee kan vaak worden voorkomen dat grotere huishoudens waarvan valt te verwachten dat ze binnen afzienbare tijd zullen krimpen voor grote woningen opteren. De inwoners of inwonende kinderen krijgen de status van semi-sv-kandidaat. Ook dat is een voorrangspositie bij het zoeken naar woonruimte, maar hun mogelijkheden zijn beperkt, want ze mogen niet op alle woningen reageren (zie Draaiboek Woonruimtebemiddeling).

Juli 2006 Pagina 14


6.5 Wisselwoning Als bewoners willen terugkeren op hun eigen woning biedt de corporatie tijdelijke huisvesting in een gestoffeerde wisselwoning aan. Soms kan men ook via een wisselwoning terugkeren naar een andere woning in het vernieuwingsgebied. Daarnaast krijgen de bewoners vaak de mogelijkheid goederen tijdelijk op te slaan, bijvoorbeeld in een container. In een wisselwoningcontract tussen corporatie en huurder worden afspraken gemaakt over huur, duur van het verblijf in de wisselwoning en een eventuele vergoeding bij later opleveren van de vernieuwde woning. De netto huur van de wisselwoning is nooit hoger dan de netto huur van de oude woning. De bewoner krijgt voor de verhuizing tenminste 2 weken de tijd.

6.6 Samenvoegen Bij het samenvoeging van een woning met (een deel van) een andere woning kunnen niet beide bewoners terugkeren. Maar in veel gevallen ook niet één van de twee. Het doel van de samenvoeging is veelal het bieden van mogelijkheden aan grotere huishoudens. Een één of tweepersoons huishouden zal dan ook niet kunnen terugkeren als de oppervlakte van de samengevoegde woning zodanig is dat een groter huishouden voorrang heeft.

6.7 Tijdelijke verhuur In bepaalde gevallen is het niet zinvol woningen op de normale manier te verhuren, bijv. als ze over enige tijd zullen worden gesloopt of gerenoveerd. In dergelijke gevallen kan verhuur aan een tijdelijke huurder een betere oplossing zijn dan het reeds vroegtijdig onklaar maken van de woning. Met de tijdelijke verhuur kan vanaf 2 jaar voor de geplande sloopdatum worden begonnen (½ jaar voor de peildatum). Eerder beginnen met tijdelijke verhuur heeft bijna altijd meer nadelen dan voordelen. De mogelijkheid tot tijdelijke verhuur wordt gegeven in de Leegstandswet. Ingeval van tijdelijke verhuur wordt een tijdelijk huurcontract met de huurder gesloten. Dit geeft geen recht op huurbescherming, vervangende huisvesting of de status als stadsvernieuwingskandidaat. Een huisvestingsvergunning is in al deze gevallen niet vereist. Wel is de verhuurder verplicht om bij de gemeente een tijdelijke verhuurvergunning aan te vragen. Meer informatie over het betreffende beleid van de gemeente Amsterdam is te vinden in de notitie Tijdelijke Verhuur van de Dienst Wonen.

Juli 2006 Pagina 15


6.8 Huuropzegging en ontruimingstitel Stadsvernieuwingskandidaten hebben een zeer grote voorrangspositie ten opzichte van andere woningzoekenden. Toch kan het voorkomen dat een bewoner er niet in slaagt naar tevredenheid een woning te vinden en dat adequate aanbiedingen van de corporatie worden geweigerd. Om te voorkomen dat het vernieuwingsproces daardoor vertraging oploopt moet degene die een verbeterings- of sloopplan wil uitvoeren een rechtsgrond of ‘titel’ hebben om over de woning te kunnen beschikken. Daarom zullen corporaties met sloop- of verbeterplannen hun huurders de huur moeten opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’.

6.9 Verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding Stadsvernieuwingskandidaten komen in aanmerking voor een financiële tegemoetkoming in de verhuis en herinrichtingskosten. De eerste termijn wordt gewoonlijk uitbetaald bij opzegging van de huurovereenkomst; de tweede termijn wordt uitbetaald na de lege oplevering van de woning. De corporatie zorgt voor uitbetaling. De tegemoetkoming wordt eenmalig verstrekt; bewoners die een wisselwoning betrekken ontvangen hiervoor geen extra vergoeding. In stedelijke vernieuwingsgebieden krijgt de corporatie de kosten voor een deel door de gemeente vergoed.

6.10 Huurgewenning Stadsvernieuwingskandidaten die moeten verhuizen naar een veel duurdere woning kunnen in een aantal gevallen in aanmerking komen voor huurgewenning. Dit is onderdeel van de ‘Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop- en renovatie’ (zie ook het draaiboek). Deze huurgewenning kunnen zij aanvragen bij de uitplaatsende corporatie (de eigenaar van de te slopen of te renoveren woningen).

Juli 2006 Pagina 16


7 Maatwerkregeling Er bestaan geen regelingen meer voor sv-kandidaten die zijn verhuisd en spijt hebben van hun keuze, of voor sv-kandidaten die nu niet naar nieuwbouw in de buurt kunnen, maar in de toekomst mogelijk wel, of voor een enkeling die de kleine ingreep niet tijdens bewoning aan kan. Een corporatie kan deze, of andere, mogelijkheden wel aanbieden, maar dat gebeurt dan binnen de vrije beleidsruimte die de corporatie heeft binnen de Maatwerkregeling. Corporaties kunnen 5% van hun bezit toewijzen zonder rekening te houden met de toewijzingsvolgorde zoals die in het Draaiboek Woonruimtebemiddeling is vastgelegd. Voor woningen die binnen de maatwerkregeling worden toegewezen gelden wel de gewone passendheidsafspraken over huishoudensgrootte en inkomen.

Juli 2006 Pagina 17


Inlichtingen Inlichtingen over vaststellen peildatum en begeleiding bewoners: Ontwikkelingsbedrijf Weesperstraat 430 Postbus 1105, 1000 BC Amsterdam Afdeling Procesbegeleiding Bewoners Henk Klein, [email protected], telefoon 5526262 Tom de Kool, [email protected], telefoon 5526263 Inlichtingen over positie en rechten van bewoners: Dienst Wonen Jodenbreestraat 25 Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam Afdeling SV&W, Arie de Zeeuw [email protected], telefoon 5527093 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Sloterkade 137 Postbus 9959 1006 AR Amsterdam Jeroen Rous [email protected] Telefoon 3460360 Inlichtingen over tijdelijke verhuur: Dienst Wonen Afdeling SV&W, Arie de Zeeuw [email protected], telefoon 5527093 Aanvragen tijdelijke verhuur vergunning: Afdeling Vergunning en Handhaving Telefoon 5527433 Inlichtingen over verhuis- en herinrichtingskosten: Dienst Wonen Afdeling Financieel Beheer Telefoon 5527265

Gemeente Amsterdam Dienst Wonen Toolbox Herhuisvesting bij de sloop en verbetering

Bijlage

Relevante onderdelen uit het Draaiboek woonruimteverdeling Sloop en Verbetering Zoekprofiel voorrangskandidaten Tijdelijke verhuur

Bijlage – pagina 1

2 12 14

Gemeente Amsterdam Dienst Wonen Toolbox herhuisvesting bij de sloop en verbetering

Draaiboek Woonruimteverdeling hoofdstuk 21:

Sloop en verbetering Definities Complex: Verbetering:

Een aaneengesloten groep woonruimten die als eenheid is aangewezen. Woningaanpak waarbij groot onderhoud aan het casco plaatsvindt en/of woontechnische verbeteringen worden gerealiseerd. Renovatie: Ingrijpende woningverbetering, Samenvoeging: Ingreep waarbij (een deel van) een woning samengevoegd wordt met (een deel van) een andere woning of bedrijfsruimte. Dit kan zowel horizontaal als verticaal zijn. Sloopdatum: De datum waarop volgens planning gestart zal worden met de sloop, renovatie of verbouw. Verschillende ingrepen In dit hoofdstuk wordt de positie besproken van bewoners die te maken hebben met allerlei bouwkundige ingrepen die -veelal complexgewijze- aan de woningen kunnen plaatsvinden. Het kan daarbij gaan om sloop, ingrijpende renovatie, woningverbetering, samenvoeging, e.d. Voor de verhuismogelijkheden van de bewoners is niet van belang wat de achterliggende drijfveer was om tot deze ingreep te komen. Het maakt niet uit of sprake is van stedelijke vernieuwing, de bouw van een metro, bouwvalligheid of behoefte tot differentiatie van de woningvoorraad. De mogelijkheden van de bewoners hangen vooral af van de vraag of de bewoner (al dan niet tijdelijk) moet verhuizen, dus of de ingreep wel of niet tijdens bewoning kan plaatsvinden.

Bijlage – pagina 2 Dit is een onderdeel van het Draaiboek Woonruimtebemiddeling van januari 2006. Kijk bij twijfel voor een actuele versie op de pro-site van de Dienst Wonen: http://www.wonen.amsterdam.nl/pro.


Overzicht ingrepen en samenhangende rechten Ingreep

Status bewoner Verhuismogelijkheid

Grote bouwkundige ingrepen waarbij uitplaatsing technisch noodzakelijk is. Zoals Sloop Samenvoeging Renovatie

SV-kandidaat

Lichte bouwkundige ingrepen zonder technisch noodzakelijke uitplaatsing. Zoals complexgewijze woningverbetering .

geen status

- Voorrang bij toewijzing in heel Amsterdam - Indien mogelijk terugkeer op de oude woning. (Bij sloop en samenvoeging blijft de oude woning niet bestaan). - Zolang de voorraad strekt een andere woning binnen het complex al dan niet via een wisselwoning. - Uitvoering gebeurt tijdens bewoning. - Indien mogelijk en gewenst kunnen bewoners binnen het complex doorschuiven. - Verhuizen naar elders kan indien gewenst op grond van medische of sociale redenen binnen de maatwerkregeling corporaties.

Bij een technisch noodzakelijke uitplaatsing kan gedacht worden aan het vervangen van vloeren, herindeling van de woning, ingrijpende veranderingen aan technische installaties, etc. De corporatie bepaalt of de uitvoering tijdens bewoning kan plaatsvinden.

A. GROTE BOUWKUNDIGE INGREPEN, STADSVERNIEUWINGSKANDIDAAT De peildatum markeert het begin van de uitplaatsingperiode. Voor de start van de uitplaatsingen wordt deze peildatum – namens B&W – vastgesteld door het Ontwikkelingsbedrijf. Het Ontwikkelingsbedrijf doet dat niet op eigen initiatief. De corporatie meldt aan het Ontwikkelingsbedrijf welk complex zij gaat aanpakken (aantal woningen, adressen en huisnummers). Tevens wordt de geplande sloopdatum gemeld. Het Ontwikkelingsbedrijf stelt in overleg met stadsdeel en de corporatie een peildatum vast. Deze datum ligt tussen 1 en 1½ jaar voor de sloopdatum. Verhuiskostenvergoeding Vanaf de peildatum hebben vertrekkende bewoners recht op verhuiskostenvergoeding. Huur in uitplaatsingperiode Vanaf de peildatum wordt de netto huur voor de zittende bewoners bevroren. Tijdelijke verhuur



Corporaties waarborgen de leefbaarheid in complexen en zullen daartoe indien mogelijk vrijkomende woningen tijdelijk verhuren. (Zie het hoofdstuk Tijdelijke Verhuur) Mandatering voorrang aan stadsvernieuwingskandidaten De corporaties die het convenant hebben ondertekend zijn door B&W gemandateerd om zelf voorrangsverklaringen aan (semi-) stadsvernieuwingskandidaten te verstrekken. Het mandaat geldt alleen wanneer de betreffende corporatie in het aangewezen complex woningen een sloopnieuwbouwproject, een renovatieproject of een daarmee gelijkgesteld project uitvoert (of doet uitvoeren). Stadsvernieuwingskandidaten en semi-stadsvernieuwingskandidaten Rechtmatige bewoners die in verband met een grote bouwkundige ingreep moeten worden uitgeplaatst, krijgen de status van stadsvernieuwingskandidaat of semi-stadsvernieuwingskandidaat. Met behulp van de verzamelde gegevens bepaalt de corporatie of een bewoner daadwerkelijk in aanmerking komt voor herhuisvesting en zo ja, als sv-kandidaat of semi-sv-kandidaat. Dit leidt tot het volgende schema: woonduur <1 jaar

1 tot 2 jr

Vaststellen woonduur

> 2 jaar

> 5 jaar

Hoofdbewoner van een woning1 Met vergunning2 Zonder vergunning

SV 2

Afwijzen

Semi

Afwijzen

Afwijzen

Datum vergunning SV

Uitsluitend BR. SV alleen indien >2 jaar zelfstandig

Niet zelfstandig wonende pensionbewoners en bewoners van niet tot woning verbouwde bedrijfsruimte

Semi

Semi In principe BR, maar ook anders aantoonbaar

inwonende kinderen, inwoners

Afwijzen

Semi

Afwijzen

Afwijzen

Tijdelijke Verhuur Tijdelijke verhuur

Afwijzen

Afwijzen

1

Een tot zelfstandige woning verbouwde bedrijfsruimte moet een echte woning zijn, met eigen keuken, wc, gas enz. Registratie als bedrijfsruimte maakt voor de herhuisvesting niets uit. 2 Bij niet vergunningplichtige woningen – bijvoorbeeld in Zuid Oost - kan hier i.p.v. vergunning gelezen worden: 'een huurcontract voor onbepaalde tijd'.



Legaal wonen De corporatie beoordeelt de bewoners van te slopen c.q. te renoveren woningen op legaal wonen (of zij in aanmerking komen voor vervangende huisvesting) conform artikel 2.4.1. uit de Huisvestingsverordening en de regeling ‘Wonen zonder huisvestingsvergunning bij sloop of verbetering' (Uitvoeringsinstructie 11). Het gaat daarbij alleen om bewoners. Als is vastgesteld dat iemand er niet woont wordt hij niet geholpen, ongeacht of hij in het bezit is van een huurcontract en/of een vergunning. Afwijzing Bewoners, of juist niet-bewoners, die worden afgewezen en die (mogelijk) aanspraak maken op de (semi-) SV-status krijgen namens de eigenaar een afwijsbrief. Bij woningen in gemeentebezit, ook van stadsdelen, gebeurt deze afwijzende beschikking namens B&W. In gevallen waarin de corporaties zijn gemandateerd, sturen zij deze beschikking namens B&W. Iedere afwijzing namens B&W dient gemotiveerd te geschieden. Veelal zal dat zijn met een verwijzing naar de regeling 'Wonen zonder huisvestingsvergunning bij sloop of verbetering'. Ook moet er altijd in staan, dat ingevolge de Wet Algemeen Bestuursrecht bezwaar aangetekend kan worden door zich binnen 6 weken te richten tot B&W. Voorrangsverklaring De corporatie verstrekt voorrangsverklaringen aan de daarvoor in aanmerking komende bewoners en stuurt het aanhangend formulier naar het Ontwikkelingsbedrijf, afdeling Procesbegeleiding. Bewonersbegeleiding Stadsvernieuwingskandidaten zoeken in principe zelf via het aanbodsysteem een nieuwe woning, maar dit sluit een actieve bemiddelende rol van de verhuurder niet uit. Verhuurders leveren de bewoners hierbij maatwerk. De geboden begeleiding begint met een huisbezoek van de corporatie. In dit huisbezoek inventariseert de corporatie de wensen van de bewoners en bespreekt de herhuisvestingmogelijkheden in het gebied en daarbuiten. Daarbij wordt rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de bewoner (inkomen, huishoudsamenstelling, leeftijd en woonduur). De bewoner ontvangt een brief van de corporatie waarin staat welke herhuisvestingmogelijkheden passen bij de persoonlijke factoren van de bewoner. Als in een later stadium deze herhuisvestingmogelijkheden wijzigen, bijvoorbeeld door veranderde regelgeving of door uitstel van de sloopdatum, wordt de bewoner hiervan weer schriftelijk op de hoogte gesteld. Na het huisbezoek hangt de geboden begeleiding af van de wensen en mogelijkheden van de bewoner om zelf een woning te kunnen zoeken. Deze kan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. Begeleiding bij het zoeken naar een passende woning in de woningkrant en het inschrijven op woningen. 2. Omdien het inschrijven onvoldoende resultaat oplevert: het actief aanbieden van woningen door de verhuurder



3. Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract en het aanvragen van subsidies en vergoedingen. 4. Het bieden van maatwerk als individuele bewoners in de knel komen. Maatwerk voor ouderen en mindervalide bewoners Indien gewenst kunnen ouderen en mindervalide bewoners extra hulp en begeleiding krijgen bij het zoeken naar een andere woning. Indien nodig wordt contact gezocht met andere hulpverlenende instanties. De corporaties bekijken daarnaast op projectniveau of er ouderen en mindervalide bewoners zijn die begeleiding nodig hebben bij de verhuizing of de inrichting van de woning. Indien nodig bieden de corporaties maatwerk. Aanbodstelsel (Semi-) Stadsvernieuwingskandidaten kunnen meedraaien in het aanbodstelsel. Zij hebben binnen het stelsel een voorrangspositie. Toewijzingsvolgorde In de toewijzingsvolgorde is er geen verschil tussen de SV-kandidaten en de semi-SV-kandidaten. Ze komen na de huishoudens die vanwege een calamiteit met absolute voorrang moeten worden gehuisvest en voor de overige voorrangskandidaten aan de beurt. Indien meerdere (semi-)SV-kandidaten gelijktijdig voor dezelfde woning opteren wordt de onderlinge volgorde als volgt bepaald: Stadsvernieuwingskandidaten die op de geplande sloopdatum langer dan 5 jaar als hoofdbewoner in het stadsdeel van de te verhuren woning wonen hebben voorrang op andere (semi)stadsvernieuwingskandidaten. Daarna is de sloopdatum van belang. Als eerste komen (semi-)SVkandidaten aan de beurt waarvan de woning het eerst gesloopt moet worden (Bij (semi-)SV-kandidaten is de voorrangsdatum gelijk aan de sloopdatum). Indien meerdere kandidaten met eenzelfde sloopdatum opteren voor dezelfde woning, gaat de bewoner met de langste woonduur voor; indien er meerdere kandidaten zijn met dezelfde woonduur, dan bepaalt de leeftijd de toewijzingsvolgorde: de kandidaat met de oudste geboortedatum wordt het eerst geholpen. Woonoppervlakte Wat betreft de woonoppervlakte van de woning waarvoor men in aanmerking kan komen is er wel een verschil tussen SV-kandidaten en semi-SV-kandidaten. De semi-SV-kandidaten krijgen hetzelfde zoekprofiel als sociale en medische voorrangskandidaten (zie hoofdstuk zoekprofiel voorrangskandidaten). Hierdoor komen ze alleen in aanmerking voor woningen die in relatie tot de grootte van het huishouden niet al te ruim zijn. Voor de SV-kandidaten geld soms juist een verruiming: - Eén of twee persoonshuishoudens kunnen in aanmerking komen voor de woningen tot 80 m² als de te slopen of te renoveren woning een woonoppervlakte heeft van 60 m² of meer.



- Drie- of vierpersoonshuishoudens kunnen in aanmerking komen voor de woningen vanaf 80 m² als de te slopen of te renoveren woning een woonoppervlakte heeft van tenminste 80 m². - Om er voor te zorgen dat nieuwbouw woningen ook voor kleine huishoudens haalbaar zijn kunnen één- en tweepersoonshuishoudens die willen verhuizen naar een nieuwe of gerenoveerde woning in aanmerking komen voor woningen tot 80 m², ongeacht de woonoppervlakte van de oude woning. Beneden, 1-hoog of bereikbaar met lift SV-kandidaten die: • ouder dan 40 jaar zijn én langer dan 10 jaar zelfstandig woonachtig zijn op een benedenwoning óf een woning op 1-hoog of • ouder dan 50 jaar zijn én langer dan 5 jaar zelfstandig woonachtig zijn op een benedenwoning óf een woning op 1-hoog kunnen in aanmerking komen voor woningen gelabeld: "Voorrang 65+/MI/WVG" Dit gebeurd door het veld MI aan te vinken. In het memoveld moet worden aangegeven dat het om een SV-kandidaat gaat die een benedenwoning moet verlaten. Gerichte woningaanbiedingen Wanneer stadsvernieuwingskandidaten in het aanbodstelsel geen succes hebben, zullen op zeker moment gerichte aanbiedingen moeten worden gedaan. De begeleidende medewerker van de corporatie of de begeleidende ambtenaar van het Ontwikkelingsbedrijf kan de kandidaat hiertoe inschrijven op een woning in het aanbodsysteem. Het moment waarop dat moet gebeuren zal per kandidaat moeten worden bepaald. Daarbij geldt als algemeen uitgangspunt dat alle kandidaten op de sloopdatum bemiddeld dienen te zijn. Aantal aanbiedingen In verband met een succesvolle ontruimingsprocedure zullen in beginsel 3 gerichte aanbiedingen moeten worden gedaan. Dat aantal kan evenwel tot één of twee worden beperkt indien: - Het gewenste woningtype zeer schaars is. Denk bijvoorbeeld aan een 5-kamerwoning op de begane grond; - In de voorafgaande periode één of meer woningen zijn geweigerd (Zie ook bij weigeren in het hoofdstuk Bemiddeling Voorrangskandidaten). Wanneer twee of meer woningen zijn geweigerd, kan worden volstaan met één gerichte aanbieding. Weigeringen Gedurende de periode dat de (semi-)SV-kandidaten meedoen in het aanbodsysteem hebben weigeringen geen invloed op de mogelijkheid om opnieuw voor een woning te opteren. Indien alle gerichte woningaanbiedingen worden geweigerd, dient een ontruimingsprocedure te worden gestart. Hiervoor is de eigenaar (corporatie of stadsdeel) verantwoordelijk. In overleg met het stadsdeel moet worden bepaald of en wanneer voor de kandidaat een woning wordt gereserveerd (i.v.m. de ontruimingsprocedure). Dat kan de laatst aangeboden woning zijn, maar ook



een andere passende woning. Bij woningverbetering geldt dat een gerichte aanbieding een woning buiten het verbeterde complex kan betreffen, maar ook een verbeterde woning in het complex. Bij weigering van de laatste aanbieding wordt in principe een verbeterde woning in het complex gereserveerd. In alle gevallen geldt dat slechts tot reservering van een woning wordt overgegaan als de eigenaar de mogelijkheid heeft de bewoner binnen één maand langs juridische weg te doen ontruimen. Vervallen of behoud huidige woonduur Als stadsvernieuwingskandidaten verhuizen vervalt hun huidige woonduur, tenzij ze bij renovatie doorschuiven of (via een wisselwoning) terugkeren in het complex op een woning die niet is samengevoegd. Het is gewenst afspraken hierover vast te leggen (in bijvoorbeeld een bijlage bij het huurcontract). SV-kandidaten en nieuwe of gerenoveerde woningen Stadsvernieuwingskandidaten hebben een bijzonder positie bij de toewijzing van nieuwbouw- en gerenoveerde woningen. Hierover zijn afspraken gemaakt tussen gemeente, corporaties, stadsdelen en Huurdersvereniging Amsterdam. Deze afspraken zijn vastgelegd in De Amsterdamse kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en renovatie 2002-2007. Vernieuwingsgebied Volgens de kaderafspraken is het van belang of kandidaten wel of niet afkomstig zijn uit het vernieuwingsgebied waar nieuwbouw of gerenoveerde woningen worden opgeleverd. Bewoners die tenminste 5 jaar in het vernieuwingsgebied wonen komen met voorrang in aanmerking voor de woningen binnen het eigen vernieuwingsgebied. Let op. Het gaat hier niet persé om een Stedelijke vernieuwingsgebied. Doorschuiven of terugkeren kan ook gebeuren in vernieuwingsgebieden die niet behoren tot een stedelijke vernieuwingsgebied. Hoe groot een vernieuwingsgebied is hangt af van de lokale omstandigheden. Het vernieuwingsgebied wordt vastgesteld door het stadsdeel aan de hand van afspraken die stadsdeel en corporaties met de bewoners maken. Het kan gaan om een paar panden, een blok, een buurtcombinatie of een stedelijke vernieuwingsgebied. Over de gang van zaken binnen het vernieuwingsgebied vindt intensief overleg met de bewoners plaats. Toewijzing woningen binnen het vernieuwingsgebied 1. De oorspronkelijke bewoner van de woning (alleen bij een renovatie die niet betrokken is bij een samenvoeging). 2. SV-kandidaten die tenminste 5 jaar in het vernieuwingsgebied wonen. Binnen deze laatste groep is de volgorde - Bewoners die via een wisselwoning terugkeren. (Zij weten bij het betrekken van de wisselwoning veelal naar welke woning ze terugkeren).



-

Bewoners die met één keer verhuizen kunnen doorschuiven Bewoners met wie ten tijde van de uitplaatsing is afgesproken dat zij recht op terugkeer hebben. Dit laatste komt alleen voor als er ten tijde van de uitplaatsing te weinig nieuwbouw in het vernieuwingsgebied is en als het zich laat aanzien dat in een later stadium een substantieel aantal woningen zal overblijven voor deze groep.

Ook binnen deze groepen moet de volgorde worden bepaald. Bij de bewoners die doorschuiven is de geplande sloopdatum het eerste selectiecriterium. Daarna de woonduur in het vernieuwingsgebied. Bij de bewoners die -al dan niet via een wisselwoning- terugkeren, speelt die sloopdatum geen rol meer, want de woningen zijn al gesloopt. Binnen deze groepen is de woonduur in het vernieuwingsgebied dus het enige criterium. Met de sv-kandidaten die in het vernieuwingsgebied doorschuiven of terugkeren wordt vaak maanden voor de oplevering afgesproken naar welke woning ze gaan. Deze woningen worden niet geadverteerd in de woningkrant. Woningen die overblijven nadat kandidaten uit het vernieuwingsgebied aan de beurt zijn geweest komen in de woningkrant. Daar geldt dan de normale volgorde: • Calamiteiten, • SV-kandidaten die tenminste 5 jaar in het stadsdeel wonen (voor kandidaten uit de Westelijke Tuinsteden geldt: die al minsten 5 jaar in de Westelijke Tuinsteden wonen). • Overige sv-kandidaten • Etc. Wisselwoning In een wisselwoningcontract tussen corporatie en huurder worden afspraken gemaakt over huur, duur van het verblijf in de wisselwoning en een eventuele vergoeding bij later opleveren van de vernieuwde woning. De huur van de wisselwoning is nooit hoger dan de huur van de oude woning, tenzij de bewoner daar geen bezwaar tegen heeft.

B. LICHTE BOUWKUNDIGE INGREPEN Uitvoering tijdens bewoning Lichte bouwkundige ingrepen (waarbij uitplaatsing dus technisch niet noodzakelijk is) kunnen in principe tijdens bewoning plaatsvinden. Doorschuiven binnen het complex Bij complexgewijze verbetering van niet ingrijpende aard kunnen de werkzaamheden toch behoorlijk



overlast voor de bewoner(s) veroorzaken. Binnen een complex dat verbeterd wordt, kunnen huishoudens desgewenst doorschuiven naar een andere reeds opgeknapte passende woning in hetzelfde complex. De op de voorgaande woning opgebouwde woonduur blijft behouden. Indien het een vergunningplichtige woning betreft dient een huisvestingsvergunning te worden aangevraagd. Voorrang voor andere woonruimte De mogelijkheden om uitvoering tijdens bewoning te laten plaatsvinden zijn mede afhankelijk van de technische ingreep in de woning en grootte van het huishouden, de leeftijd van de bewoners en hun medische of sociale omstandigheden. Binnen de maatwerkregeling (5% regeling) zal het in een aantal gevallen wenselijk zijn om dergelijke huishoudens met voorrang andere woonruimte aan te bieden. HUURGEWENNING In sociale plannen en in de stedelijke kaderafspraken is vastgelegd dat aan stadsvernieuwingskandidaten die verplicht verhuizen naar een duurdere woning een huurgewenningsbijdrage wordt verstrekt. Dit geldt voor huurders die gezien hun inkomen niet in aanmerking kunnen komen voor een huurtoeslag, maar een inkomen hebben dat lager is dan € 35.330,00. Hoeveel bedraagt de huurgewenning? Huurgewenning wordt berekend over het verschil tussen de oude en de nieuwe huur min € 50,00. Dit betekent dat over de eerste € 50,00 geen huurgewenning wordt verstrekt. Er wordt uitgegaan van de rekenhuur en de bijdrage wordt gedurende de eerste drie jaar verstrekt. Het eerste jaar 75% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50,00 Het tweede jaar 50% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50,00 Het derde jaar 25% over het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur minus € 50,00 Het maximum bedrag waarover huurgewenning wordt berekend, bedraagt € 130,00. Is het huurverschil groter dan € 180,00 dan wordt de huurgewenning berekend over € 180,00 minus € 50,00 = € 130,00. Wie komt in aanmerking voor huurgewenning Iedere stadsvernieuwingskandidaat met een inkomen dat hoger is om in aanmerking te komen voor een huurtoeslag (zie onderstaande tabel) en € 35.330,-,en die verplicht verhuist naar een woning die meer dan € 50,00 duurder is dan de huidige woning, komt in aanmerking voor huurgewenning. De regeling geldt ook voor huurders die als gevolg van renovatie geconfronteerd worden met een huursprong groter dan € 50,00. Er moet wel sprake zijn van een verplicht renovatiepakket (dus geen keuzepakket). Tabel: Inkomensgrenzen huurgewenning (tot 1 juli 2006)



Alleenstaanden tot 65 jaar met inkomen tussen Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar met inkomen tussen Alleenstaanden vanaf 65 jaar met inkomen tussen Meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met inkomen tussen

Voorbeeld: Nieuwe rekenhuur is Oude rekenhuur is Verschil is Af Huurgewenning over Eerste jaar 75% Tweede jaar 50% Derde jaar 25% Totaal

€ 20.025,00 € 25.725,00 € 18.200,00 € 23.575,00

en en en en

€ 35.330,00 € 35.330,00 € 35.330,00 € 35.330,00

€ 350,00 € 200,00 € 150,00 € 50,00 € 100,00 € € €

75.00 50.00 25.00

per maand = per maand = per maand =

€ 900,00 € 600,00 € 300,00 € 1800,00

per jaar per jaar per jaar in drie jaar



Draaiboek Woonruimteverdeling. Relevante delen uit hoofdstuk 9:

Zoekprofiel semi-sv-kandidaten Sociale en medische voorrangskandidaten krijgen een zoekprofiel waarin is opgenomen dat ze uitsluitend in aanmerking komen voor woningen die in relatie tot de huishoudengrootte niet al te ruim zijn: 1-persoonshuishouden tot 23 jaar max. 40 m2 1-persoonshuishouden vanaf 23 jaar max. 50 m2 2-persoonshuishouden max. 50 m2 3-persoonshuishouden max. 60 m2 4-persoonshuishouden max. 70 m2 Woningen bereikbaar voor voorrangskandidaten Sociale en medische voorrangskandidaten komen alleen in aanmerking voor woningen die door de corporaties bereikbaar zijn gemaakt voor voorrangskandidaten. • ten minste 40% van alle woningen met een woonoppervlak kleiner dan 60 m2 en met een huur tot € 474,88 wordt door de corporaties bereikbaar gemaakt voor voorrangskandidaten. • ten minste 60% van de woningen met een woonoppervlak vanaf 60 m2 en een huur tot € 508,92 wordt door de corporaties bereikbaar gemaakt voor voorrangskandidaten. Woningen worden bij voorkeur niet bereikbaar gemaakt voor voorrangskandidaten als: • de woning in de laatste 20 jaar gebouwd is (tenzij in combinatie met label Voorrang 65+/MI/WVG) • de woning in de laatste 20 jaar gerenoveerd is (tenzij in combinatie met label Voorrang 65+/MI/WVG) • de woning gelegen is in een complex waarvoor volgens de corporatie een gemiddeld lange woonof inschrijfduur voor nodig is • het een eengezinswoning is.



Draaiboek Woonruimteverdeling. Relevant deel uit hoofdstuk 3

Bezettingsnormen De bezettingsnormen zijn gebaseerd op het aantal personen en het woonvloeroppervlak van de woning. Via aanbodstelsel Voor woningen die via het aanbodstelsel worden aangeboden gelden geen absolute bezettingsnormen. Woningen groter dan 60 m2 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens bestaande uit tenminste 3 personen en woningen groter dan 80 m2 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens bestaande uit tenminste 5 personen. Als huishoudens uit de groep aan wie voorrang wordt verleend niet reageren op het aanbod kan de woning worden aangeboden aan ieder ander huishouden (op basis van de normale toewijzingsvolgorde). Woonoppervlak

Voorrang voor huishoudens bestaande uit tenminste

>= 60 m2 en < 80 m2

3 personen

2

>= 80 m

5 personen

Niet via aanbodstelsel Voor woningen buiten het aanbodstelsel om worden aangeboden gelden bezettingsnormen. Woningen vanaf 60 m2 worden toegewezen aan huishoudens bestaande uit tenminste 3 personen en woningen vanaf 80 m2 worden toegewezen aan huishoudens bestaande uit tenminste 5 personen. Woonoppervlak 2

huishoudens bestaande uit tenminste 2

>=60 m en < 80 m 2

>= 80 m

3 personen 5 personen

Aantal personen Het aantal personen wordt bepaald door het aantal volwassen leden en hun thuiswonende kinderen. De volwassen leden dienen een duurzaam gemeenschappelijke huishouding te (gaan) voeren.



Draaiboek Woonruimteverdeling. Relevante delen van hoofdstuk 14:

Tijdelijke verhuur De Dienst Wonen is belast met de uitvoering van de Leegstandwet. Een vergunning voor tijdelijke verhuur is een noodoplossing voor gevallen, waarin van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij zijn woning op de normale wijze verhuurt.

Voor in verband met voorgenomen sloop of ingrijpende verbetering leegstaande woonruimte kan de eigenaar (of zijn vertegenwoordiger) een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvragen. In die gevallen is het dan ook een instrument om nodeloze leegstand te voorkomen. Deze regeling geldt niet voor voormalige huurwoningen die worden verkocht. De woning dient op het moment van ingang van de vergunning leeg te staan, waaronder ook wordt verstaan de situatie waarin de woning leeg zal komen te staan als gevolg van een huuropzegging van de zittende huurder(s). De vergunning kan niet worden afgegeven ten behoeve van "zittende" bewoners. In onderstaand overzicht is te zien in welke gevallen een vergunning kan worden aangevraagd, en wat de minimale geldigheidsduur van de vergunning is. In onderstaand overzicht is te zien in welke gevallen een vergunning kan worden aangevraagd, en wat de minimale geldigheidsduur van de vergunning is.

Woonruimte waarvoor een vergunning tijdelijke verhuur kan worden aangevraagd.

Minimale – maximale geldigheidsduur vergunning.

Woningen die ingrijpend gerenoveerd zullen worden.

6 maanden - 24 maanden

Woningen die gesloopt zullen worden.


Woonruimte in gebouwen.


In geval van ingrijpende renovatie of sloop zal de eigenaar een haalbaarheidsonderzoek moeten overleggen om aan te tonen dat er een serieus onderzocht en haalbaar voornemen is om de woningen aan te pakken. De vergunning wordt voor dezelfde woning (of hetzelfde gebouw) slechts éénmaal verleend en wel voor de duur van twee jaar.



Een vergunning kan worden verlengd met telkens één jaar. Voor deze verlenging dient opnieuw een aanvraag te worden ingediend. De maximale geldigheidsduur, inclusief eventuele verlenging, is 5 jaar. De maximale huurprijs bedraagt 80% van de maximaal redelijke huurprijs volgens de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (puntenstelsel). De aldus berekende huurprijs -of een lager bedrag indien de eigenaar dat voorstelt komt op de vergunning te staan. In het huurcontract, dat verhuurder en huurder sluiten, dienen te worden vermeld: • het nummer van de vergunning; • de geldigheidsduur van de vergunning; • de huurprijs die op de vergunning staat. De normale huurbeschermingsregels zijn niet van toepassing. Voldoet het huurcontract echter niet aan de hierboven genoemde eisen, dan geldt de normale huurbescherming wèl. Ook bij een tijdelijke huurovereenkomst zijn de verhuurder en huurder gebonden aan een opzegtermijn. Voor de verhuurder is deze termijn minimaal drie maanden; voor de huurder minstens één maand. De verhuurder is vrij in de keuze van een huurder. De vergunning is nodig ook als voor de betreffende woning geen huisvestingsvergunning vereist is, anders geniet de huurder huurbescherming en is ontruiming in de regel niet mogelijk op korte termijn en zonder het aanbieden van vervangende woonruimte. Aanvragen voor een Tijdelijke Verhuur vergunning (of verlenging) moeten door middel van een Aanvraagformulier Vergunning Tijdelijke Verhuur bij de Dienst Wonen ingediend worden. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag zijn leges verschuldigd . In S.V.-actiegebieden zal een Tijdelijke Verhuurvergunning in de regel alleen worden aangevraagd vanaf 2 jaar voor de geplande sloop- of renovatiedatum (dat betekent in de praktijk dus één jaar voor de peildatum).


Toolbox Herhuisvesting

Recommend Documents