Toelichting op de overeenkomsten van hotelresort Maria Alm

Toelichting op de overeenkomsten van hotelresort Maria Alm

Voor het realiseren en exploiteren van een hotelresort met meer dan 500 bedden moet in Oostenrijk aan vele regels en wetgevingen voldaan worden. Gevolg is een ordner vol overeenkomsten die voor een leek niet altijd even duidelijk zijn. Deze toelichting op de overeenkomsten geeft een korte en bondige omschrijving van de meeste overeenkomsten die deel uitmaken van de juridische structuur van het hotelresort in Maria Alm. Er wordt niet op alle facetten van de overeenkomsten ingegaan, maar geeft in hoofdlijnen weer waarom de overeenkomst is opgesteld, de rol van alle partijen inclusief de overheid en de consequenties voor de eigenaren van de appartementen.

1 2 3 4 5 6 7 8

9 10 11 12 13 14 15

Hotelresort en de wetgeving Ruimtelijke ordening (Raumordnungsgesetz) Bestemmingsplan (Flächenwidmungsplan) Kadastrale belasting van het onroerend goed (Reallastvereinbarung) Koop- en aannemingsovereenkomst (Bauträgervertrag) Vereniging van Eigenaren (Wohnungseigentumgemeinschaft) Exploitatiemaatschappij (Betreiber Gesellschaft) Pachtovereenkomst (Pachtvertrag) 8.1 Uitbetaling pachtgelden 8.2 Eigen gebruik 8.3 Leges (Vergebührung) 8.4 Beheer (Hausverwaltung) Pachtoptie (Pachtoption) Lening inventaris (Darlehensvertrag) Managementovereenkomst (Managementvertrag) Verhuurbemiddelingsovereenkomst ( Kooperationsvertrag) Overeenkomst kerk Maria Alm Autoriteit Financiële Markten Disclaimer

Toelichting op de overeenkomsten hotelresort Maria Alm

pagina 1 van 15

1. Resort en de wetgeving

In de Alpen is door de specifieke geologische structuur maar een zeer beperkt gebied voorhanden dat geschikt is voor gebruik door de mens, zoals onder andere woonbouw, landbouw, industrie en infrastructuur. De overheden hebben zich tot taak gesteld de schaarse beschikbare gronden zo goed mogelijk te beheren, met als doel het welzijn van de lokale bevolking. Als neveneffect van de schaarste ontstaat ook een prijsopdrijvend effect. In het verleden was het relatief eenvoudig, zeker voor EU- burgers, om in Oostenrijk een woning of grond te kopen en deze te gebruiken als tweede woning. Met name in de toeristisch aantrekkelijke gebieden heeft dit dan ook op grote schaal plaats gevonden. Deze verhoogde vraag leidde wederom tot drastische prijsverhogingen van de beschikbare gronden. Het gebruik van de tweede woningen, vaak in handen van buitenlanders, is zeer gering in vergelijk met bijvoorbeeld bedrijfsmatig verhuurde woningen of woningen die als hoofdverblijf gebruikt worden. Een tweede negatief gevolg dat lokaal ontstaat, is dat de lokale overheden wel volledige infrastructuur moeten aanleggen, zoals wegen, riolering, openbaar vervoer en de kosten daarvan niet of nauwelijks worden gedekt. Een derde belangrijke negatief effect is dat tweede woningen na de bouw, in tegenstelling tot hotels en bedrijfsmatig verhuurde woningen, nauwelijks bijdragen aan de werkgelegenheid in de regio. De overheden in Oostenrijk (en ook in Zwitserland), zien zich daarom genoodzaakt om middels weten regelgeving een vergaande beperking door te voeren van het geven van vergunningen voor het bouwen van tweede woningen. Tegelijkertijd wenst men het toerisme, “de motor van de economie in de Alpen”, verder te stimuleren door hotels en bedrijfsmatig verhuurde appartementen wel te ondersteunen. Een deel van de regelgeving wordt bepaald door de landelijke regering, in het geval Maria Alm is dat de “Landesregierung Salzburg” en een ander deel door de lokale overheden als de gemeente Maria Alm.

2. Ruimtelijke ordening (Raumordnungsgesetz) De eerste stap die genomen dient te worden bij de bouw van een project is in de meeste gevallen het wijzigen van het bestemmingsplan. Het Raumordnungsgesetz is regelgeving op Bundeslandnivo en regelt de voorwaarden voor het wijzigen van een bestemmingsplan en de planologische indeling van een gebied. Iedere gemeente maakt een zogenaamd “Raum Entwicklungs Konzept” voor meerder jaren, waarin wordt vastgelegd in welke gebieden welke bestemmingen worden gegeven. Wijzigingen van bestemmingsplannen in de gemeente kunnen uitsluitend met goedkeuring van de Landesregierung (LR) worden doorgevoerd. Door de Landesregierung wordt gecontroleerd of er voldaan wordt aan alle wetgevingen en ook of de wijziging past in de strategie van land en gemeente (bestemmingsplan). Projecten die tot doel hebben de woningen te verkopen als tweede woning worden in de regel niet meer goedgekeurd door de LR. Andere gebruiksvormen als permanente bewoning, en voor


pagina 2 van 15

toeristische doeleinden als hotel of bedrijfsmatige verhuurde appartementen worden in de meeste gevallen wel goedgekeurd, omdat deze de lokale economie ten goede zullen komen. Met name aan de laatste vorm worden zeer strenge eisen gesteld om te voorkomen dat toch een verkapte vorm van tweede woning zal ontstaan. De gemeente Maria Alm wenste, midden in het dorp, op het terrein van de voormalige houtzagerij, een project dat de verdere ontwikkeling van het dorp als belangrijke toeristische bestemming zou ondersteunen. Hierbij wordt een verdere groei van het aantal tweede woningen in de gemeente expliciet uitgesloten, staat het creëren van banen en de versterking van de lokale economie voorop en dient de uitstraling van het resort, het dorpskarakter van de gemeente te ondersteunen.

3. Bestemmingsplan (Flächenwidmungsplan) Als tweede stap wordt in het bestemmingsplan per gebied of perceel vastgelegd wat het toegestane gebruik is. Voor de realisering van een resort als AlpinLodges Maria Alm is in de meeste gevallen een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk. Een bestemmingplan regelt het toegestane gebruik ( bv. bouwland, wegen en infrastructuur, natuur etc.) van het terrein in de gemeente. Veranderingen in het bestemmingsplan kunnen uitsluitend na goedkeuring door de LR plaatsvinden. De verschillende afdelingen van de LR toetsen of de verandering van het bestemmingsplan voldoet aan alle wetgeving, in de strategie van land en gemeente past en of een milieu effectrapportage noodzakelijk is. In het geval van het resort werd het bestemmingsplan van bedrijventerrein (voormalige houtzagerij) in toeristische bestemming voor grote hotelbedrijven omgezet (Beherbergungsgroßbetrieb). Grote hotelbedrijven worden als zodanig aangeduid als ze meer dan 250 kamers hebben. Deze bestemming laat weliswaar toe dat van een klassieke hotelexploitatie wordt afgeweken en dat de appartementen aan privé personen worden verkocht, maar wel uitsluitend ten doel moeten staan voor de verhuur aan continu wisselende gasten. Wordt deze regelgeving niet nageleefd, dan kunnen er sancties worden opgelegd. Deze sancties zijn voor de gemeente Maria Alm een zekerheid ter voorkoming van ongewenste tweede woningen.

4. Kadastrale belasting van het onroerend goed (Reallastvereinbarung) Resorts, zoals in Maria Alm gerealiseerd wordt, bestaan uit vele appartementen met even zoveel verschillende eigenaren, vaak afkomstig uit verschillende landen binnen de EU. De bovengenoemde zekerheid voor de gemeente, om tweede woningen te voorkomen, bestaat vooral “op papier”. Het controleren van het gebruik van het appartement als tweede woning, is voor de gemeente een bijna onmogelijke taak. Ook het opleggen van sancties tegen de niet naleving daarvan door de individuele eigenaar, zijn gecompliceerd, duur en langdurig. Mede om deze reden hebben de gemeenten in Salzburgerland gezocht naar effectievere controle en sancties ter voorkoming van het gebruik als tweede woning. Toelichting op de overeenkomsten hotelresort Maria Alm

pagina 3 van 15

In de Reallastvereinbarung, een overeenkomst tussen de eigenaren van de woningen (getekend door Jäger AlpinLodges Bau & Management GmbH als Bauträger), de exploitatie maatschappij van het resort en de gemeente Maria Alm, is vastgelegd dat de exploitatiemaatschappij het gebruik van alle woningen moet overleggen aan de gemeente. Indien uit de administratie blijkt dat de woningen niet conform het bestemmingsplan zijn gebruikt, voor de toeristische verhuur aan telkens wisselende gasten, kan de gemeente de exploitatie maatschappij een boete opleggen van € 100.000, voor dat betreffende boekjaar. Omdat alle eigenaren gezamenlijk eigenaar zijn van de exploitatiemaatschappij wordt de boete naar rato verdeeld over alle eigenaren. Voor de gemeente Maria Alm is de controle op de naleving van de wet veel gemakkelijker en ook de uitvoering van een sanctie is veel eenvoudiger, omdat de sanctie wordt opgelegd aan een lokaal aanwezige rechtspersoon, te weten de exploitatiemaatschappij en niet aan een ergens in Europa wonende eigenaar van een appartement. Deze Reallastvereinbarung is een belasting van het onroerend goed en het is dan ook de wens van de gemeente en het land Salzburg dat een zekerstelling van deze last ook verankerd wordt in het kadaster (Grundbuch). Momenteel is deze verankering juridisch nog niet mogelijk. Indien binnen vijf jaar de wet wordt aangepast en opname in het kadaster wel mogelijk wordt, zal dit alsnog worden doorgevoerd. Iedere toekomstige eigenaar van een appartement is verplicht zich, door ondertekening van een toetredingsverklaring, aan te sluiten bij de Reallastvereinbarung.

5. Koop- en aanneemovereenkomst (Bauträgervertrag) Het Bauträgervertrag is een overeenkomst over de koop van een nog te bouwen appartement of een gebouw. De overeenkomst regelt de bescherming van de koper gedurende de periode voor en tijdens de bouw van het appartement, tegen verlies van al betaalde deelbetalingen, in het geval dat een ontwikkelaar zijn verplichtingen niet meer na kan komen. Een aangewezen treuhänder/jurist (in het geval van AlpinLodges Maria Alm, is dat advocatenkantoor Concin & Partner Rechtsanwälte GmbH), draagt zorg voor het behartigen van de belangen van de koper en de verkopende partij. De Treuhänder bewaakt de financiële belangen van de koper begeleidt het vastleggen van zijn eigendom in het kadaster. Tevens is hij wettelijk verantwoordelijk voor het geven van een juiste en volledige toelichting over de werking van het Bauträgervertrag aan de kopers van de woning en voor de zekerstelling van de aanbetalingen van kopers aan de Bauträger. De door de koper te betalen wettelijk vastgestelde termijnen worden pas dan door de treuhänder aan de ontwikkelaar betaald, nadat door een onafhankelijke deskundige is vastgesteld dat de bouw werkelijk de desbetreffende voortgang heeft bereikt. Hiermee wordt voorkomen dat kopers de bouw volledig voorfinancieren en schade kunnen oplopen als, voor de overdracht van de woning, de aannemer of ontwikkelaar failliet zou gaan.


pagina 4 van 15

In het Bauträgervertrag wordt het koopobject volledig omschreven, namelijk omschrijving van de woning, parkeerplaats(en), centrale voorzieningen en oplevertermijn. Daarnaast wordt onder andere koopprijs en bijkomende kosten omschreven en wat de rechten en plichten zijn van de eigenaren van de grond welke of kadastraal zijn vastgelegd (bijvoorbeeld recht van overpad) of privaat rechtelijk zijn overeengekomen (bijvoorbeeld levering van stadsverwarming). Eveneens wordt aangegeven dat alle rechten en plichten bij verkoop overgaan op de nieuwe eigenaar.

6. Vereniging van eigenaren (Wohnungseigentumsgemeinschaft) Het resort is gebouwd onder Wohnungseigentumsgesetz (appartementsrecht). Alle eigenaren van de appartementen vormen samen met de eigenaar van de sportshop een zogenaamde “ vereniging van eigenaren AlpinLodges Maria Alm”. Hierbij wordt bij wet geregeld dat een beheerder (Hausverwalter) dient te worden aangesteld, die verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gebouwen, bijvoorbeeld het repareren van het dak, het afsluiten van gezamenlijke overeenkomsten voor bijvoorbeeld stroom, water, elektriciteit, verwarming en verzekeringen. Voor de eigenaar van de sportshop gelden aparte afspraken die in het Bauträgervertrag zijn vastgelegd. Dit ter voorkoming van aanspraken op, of beïnvloeding van, elkaars bedrijfsvoeringen.

7. Exploitatiemaatschappij (Betriebsgesellschaft) Zoals onder punt 3 (bestemmingsplan) al is aangegeven is de wettelijk vastgelegde bestemming “Beherbergungsgroßbetrieb”, een hotelresort dat verhuurd dient te worden aan voortdurend wisselende gasten. Om de commerciële belangen van alle eigenaren te kunnen behartigen en een eenduidige exploitatie mogelijk te maken, is een exploitatiemaatschappij opgericht waarvan de eigenaren van alle appartementen (met uitzondering de eigenaar van de sportshop) verplicht aandeelhouder zijn. Het aandeel is onlosmakelijk verbonden met het eigendom van de woning. De exploitatiemaatschappij is door de ontwikkelaar (Jäger AlpinLodges Bau & Management GmbH, verder JAL genoemd) opgericht als GmbH (vennootschap met beperkte aansprakelijkheid) en het benodigde stamkapitaal is betaald. Gelijktijdig met de koop van een appartement koopt de eigenaar, naar rato van de investering een aandeel van deze GmbH en wordt daardoor mede-eigenaar van de exploitatiemaatschappij. Het stamkapitaal bedraagt € 100.000,-. Om kosten te sparen neemt de exploitatiemaatschappij ook de beheertaken over zoals onder Wohnungseigentumgesetz omschreven. In de pachtovereenkomst worden de taken van de beheerder (Hausverwalter) verder omschreven. Alle belangen van de eigenaren, zowel het onderhoud van het onroerend goed, vervanging van inventaris als ook de commerciële verhuur en exploitatiebelangen worden daarmee behartigd door “Hotelresort Hochkönig Betriebsgesellschaft” waarvan alle eigenaren mede aandeelhouder zijn. De dagelijkse leiding van de Betriebsgesellschaft ligt in handen van de resortmanager welke wordt ondersteund door het management van JAL. De “gewerberechtliche geschäftsführer” van het Toelichting op de overeenkomsten hotelresort Maria Alm

pagina 5 van 15

Hotelresort moet wettelijk minstens 20 uur per week in het resort werkzaam zijn. Daarvoor komt alleen de resortmanager in aanmerking, derhalve moet hij ook over de benodigde vestigingspapieren beschikken. Het toezicht op de Betriebsgesellschaft wordt gehouden door de Aufsichtsrat. Hierin hebben drie, door de eigenaren uit hun midden gekozen leden, zitting. Daarnaast dient er door de eigenaren een “handelsrechtliche Geschäftsführer” te worden aangesteld. Indien niemand van de eigenaren zich daarvoor beschikbaar stelt, kan ook de resortmanager de functie van handelsrechtliche geschäftsführer op zich nemen. Minimaal 4 keer per jaar komt de Aufsichtsrat bijeen, samen met parkmanagement en management van JAL, om de bedrijfsvoering van het hotelresort te bespreken. De individuele eigenaren hebben een stem in de aandeelhoudersvergadering (stem naar rato van het investeringsvolume) Minimaal 1 maal per jaar komt de algemene aandeelhoudersvergadering bij elkaar in het resort. Zie het organigram. Uit kosten overwegingen, het verkrijgen van schaalvoordelen en het verkrijgen van know-how wordt de personele invulling van het hotelresort binnen de Betriebsgesellschaft tot het uitvoerende niveau beperkt. De Betriebsgesellschaft sluit voor het daadwerkelijk managen van het hotelresort een management overeenkomst met JAL af. Voor de marketing en verhuur wordt een samenwerkingsovereenkomst met een internationale touroperator, in dit geval met Landal Greenparks, afgesloten.


pagina 6 van 15

8. Pachtovereenkomst (Pachtvertrag) Om het hotelresort ook als commerciële eenheid te kunnen exploiteren moet de Betriebsgesellschaft nog de beschikking krijgen over de appartementen en de centrale voorzieningen, die eigendom zijn van de individuele eigenaren. Dit beschikkingsrecht wordt geregeld in de pachtovereenkomst tussen de eigenaar en de Betriebsgesellschaft. De eigenaar verpacht zijn appartement en het aandeel in de gemeenschappelijke voorzieningen aan de Betriebsgesellschaft. De Betriebsgesellschaft betaalt daarvoor aan de eigenaar een resultaat afhankelijke pachtsom per jaar. Alle exploitatiekosten worden door de Betriebs-GmbH betaald, bijvoorbeeld; energie, personeelskosten, onderhoudskosten, kosten voor vervanging van inventaris, schoonmaak- en linnenkosten en reparatiekosten. De huuropbrengsten worden, na aftrek van de exploitatiekosten, via een verdeelsleutel (Prozentliste) op basis van investeringsvolume, uitbetaald aan de eigenaren van de appartementen. Mochten de bedrijfsmiddelen van de Betriebs-GmbH voor de exploitatie ontoereikend blijken te zijn, dienen de aandeelhouders voor voldoende bedrijfskapitaal zorg te dragen. In de overeenkomst is opgenomen dat de eigenaar niet zelf de beschikking heeft over een sleutel van het appartement, maar deze bij aankomst bij de receptie dient te ontvangen net zoals de overige gasten van het hotelresort. Alle appartementen hebben een gelijke inrichting en de eigenaren mogen hier niet van afwijken, privé bezittingen zoals skies of afwijkend inventaris, moeten bij vertrek worden meegenomen of in de privéberging worden opgeslagen. Beide bovengenoemde punten zijn niet alleen uitgangspunten voor een soepele organisatie van de verhuur, maar zijn tevens geëist door de overheid, wederom als extra zekerheid ter voorkoming van tweede woningen. De Betriebsgesellschaft heeft het recht de pachtovereenkomst in het Grundbuch (Kadaster) in te laten schrijven. De bank(en) die een hypotheek hebben verstrekt wordt in dat geval voorrang verleend. De begindatum van de pachtovereenkomst is afhankelijk van de definitieve oplevering van het gehele hotelresort. De looptijd wordt verder omschreven onder Vergebührung.

8.1

Uitbetaling pachtgelden

De geldstroom in het hotelresort kan als volgt worden samengevat: In de managementovereenkomst (zie punt 11) krijgt JAL van de Betriebsgesellschaft de opdracht de appartementen in AlpinLodges Maria Alm te managen en te beheren. Voor de verhuur en marketing is een Kooperationsvertrag met de internationaal opererende verhuurorganisatie, Landal GreenParks afgesloten. Landal GreenParks (verder Landal genoemd) verhuurt de appartementen in eigen naam, stuurt de gast de rekening en ontvangt daarvoor de (aan)betalingen. Voor de Betriebsgesellschaft worden de reserveringen pas een overeenkomst met de touroperator, als de gast in het hotelresort wordt ingecheckt. Voor die tijd kunnen nog aanpassingen en of Toelichting op de overeenkomsten hotelresort Maria Alm

pagina 7 van 15

annuleringen plaats vinden. De touroperator maakt alle huurgelden van de betreffende boekingen, binnen 14 dagen na maandafsluiting over aan de Betriebsgesellschaft onder aftrek van de provisie. De Betriebsgesellschaft betaalt van de inkomsten uit de verhuur de rekeningen van het resort. Hieronder vallen onder andere; personeel, inkoop, energie, onderhoud, verzekeringen enz. Indien de Betriebsgesellschaft een tijdelijk liquiditeitsprobleem kent, dienen de aandeelhouders zorg te dragen voor voldoende saldo bij de Betriebsgesellschaft. Na aftrek van alle kosten blijft een positief saldo over. Dit saldo wordt, op circa € 5.000 per jaar na, uitbetaald als variabele pacht aan de eigenaren van de appartementen. Het resterende bedrag blijft in de Betriebsgesellschaft. De verdeelsleutel van de pacht wordt gedaan op basis van de investeringshoogte. Ter illustratie: Appartement X kost € 395.000. De totale koopprijs van alle appartementen bedraagt € 50.000.000. Het aandeel van appartement X in de variabele pacht bedraagt 395.000/50.000.000 = 0,79 % (zie procentlijst AlpinLodges Maria Alm) Saldo exploitatie eerste kwartaal (november / januari), na betaling alle kosten bedraagt € 300.000. De eigenaar van appartement X krijgt in februari 0,79% van € 300.000 = € 2.370 uitbetaald.

8.2

Eigen gebruik

Bij het afgeven van de vergunning voor het realiseren van het hotelresort heeft de overheid strikte eisen gesteld aan het eigen gebruik van de appartementen door de eigenaren. Het eigen gebruik is een compromis tussen het voorkomen van tweede woningen (eis overheid) en de wens van de eigenaren om de appartementen niet alleen te zien als een investering die rendement dient op te leveren, maar ook als een prachtige vakantiemogelijkheid die zorgt voor ontspanning en plezier voor de gehele familie. In de vergunning is de eigenaren een eigen gebruik toegestaan van 4 weken per jaar, verdeeld over twee weken winterseizoen en twee weken zomerseizoen, waarvan één week in een hoogseizoen. Om eigenaren te kunnen laten bepalen wanneer men gebruik wenst te maken van het appartement, vooral in het hoogseizoen, dienen de eigen gebruik reserveringen tijdig te worden gemaakt, omdat commerciële reserveringen pas kunnen worden aangenomen als de eigenaren hun reserveringen hebben gemaakt. Het te lang blokkeren van de verhuur door de eigenaren zou de commerciële verhuur aan gasten kunnen schaden en daarmee het rendement voor de eigenaren. Om deze reden dienen de reserveringen voor eigen gebruik in de winter te worden gemaakt voor 1 juli voorafgaande aan de betreffende winter. Voor reserveringen in het zomerseizoen dienen de reserveringen te worden gemaakt voor 1 december voorafgaande aan de betreffende zomer. Na genoemde data zal de verhuur volledig vrij gegeven worden voor de commerciële verhuur. Reserveringen van het eigen gebruik zijn dan alleen mogelijk als de woning nog vrij is. Omdat de appartementen fiscaal worden gezien als bedrijfsmatig verhuurde objecten, kan de eigenaar de BTW terugvorderen. Dit heeft echter wel gevolgen voor het eigen gebruik. De Toelichting op de overeenkomsten hotelresort Maria Alm

pagina 8 van 15

Oostenrijkse fiscus accepteert niet dat men zowel de BTW terug vordert op de investering als ook gratis gebruik kan maken van de woning. Met de fiscus is overeengekomen dat de eigenaar bij de 4 weken eigen gebruik 50% van de gepubliceerde huurprijs dient te betalen. Naast de vier weken eigen gebruik bestaat ook de mogelijkheid om een last-minute reservering te maken. Indien het eigen appartement 7 dagen voor aankomst nog niet is verhuurd, kan de eigenaar een last-minute reservering maken. Voor deze reservering hoeft geen huurcomponent te worden betaald, omdat de woning anders leeg zou hebben gestaan. Voor zowel eigen gebruik als last-minute reserveringen geldt dat servicekosten in rekening gebracht worden voor schoonmaak, bedlinnen, handdoeken, keukendoeken, energie en toeristenbelasting. De hoogte van de servicekosten worden door het parkmanagement jaarlijks vastgesteld per type appartement. Eigen gebruik en last-minute reserveringen zijn alleen mogelijk in het eigen appartement en op basis van 7 dagen van zaterdag tot zaterdag, tenzij anders overeengekomen met het parkmanagement.

8.3

Leges (Vergebührung)

Het Oostenrijkse fiscale recht kent aparte leges (belasting) voor het afsluiten van huur en pachtovereenkomsten. De leges bedragen 1 % van de jaarlijkse pacht of huur en zijn afhankelijk van de duur van de overeenkomst. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd moeten maximaal voor 3 jaar leges betalen. Bij overeenkomsten voor bepaalde tijd kan dit oplopen tot maximaal 18 x de jaarleges. In Maria Alm moeten de overeenkomsten, wederom overeengekomen met de overheid, een looptijd hebben van 20 jaar met een verlengingsmogelijkheid, dit om een langdurige exploitatie zeker te stellen. Pachtovereenkomsten met een looptijd van 20 jaar zouden door deze zogenaamde Vergebührung extra legeskosten veroorzaken tot een bedrag van ca. € 360.000, vooruit te betalen door de BetriebsGmbH. Om de leges te kunnen verlagen is in Maria Alm gekozen voor een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen echter tussentijds worden opgezegd. Om toch tegemoet te kunnen komen aan de eis van de overheid, dat de exploitatie met langdurige overeenkomsten wordt zeker gesteld, en dat de Betriebs- GmbH haar verplichtingen in de managementovereenkomst kan nakomen, is een clausule opgenomen waarin wordt afgezien van een opzeggingsrecht gedurende de eerste 20 jaar en een automatische verlenging. Door deze maatregel worden de leges tot ca. € 45.000 teruggebracht.


pagina 9 van 15

8.4 Beheer (Hausverwaltung) De verplicht aan te stellen beheerder/Hausverwalter vertegenwoordigt alle eigenaren van het hotelresort en verzorgt onder andere alle betalingen die voortkomen uit het beheer. De taken en bevoegdheden zijn geregeld in het BGB (Burgerlijk Wetboek). Het is belangrijk dat de Hausverwalter ook handelt in de geest van de exploitatie. Een kapot dak dient direct te worden vervangen zodat de noodzakelijke verhuur hier geen hinder van ondervindt. Ook dienen reparaties te worden afgestemd met de verhuur cq bezetting van het hotelresort. Om te voorkomen dat de partij die verantwoordelijk is voor de exploitatie tegenover de partij komt te staan die verantwoordelijk is voor de Hausverwaltung, wordt de Hausverwaltung overgenomen door de Betriebsgesellschaft. De vastgestelde vergoeding bedraagt € 1,- per appartement per jaar. Commerciële beheerders kunnen voor die prijs het beheer niet uitvoeren. Om in de loop der tijd vervangingsinvesteringen te kunnen plegen, bijvoorbeeld vernieuwing van de dakbedekking of het vervangen van de filterinstallatie van het zwembad, moet een onderhoudsfonds worden opgezet. De algemene Vergadering van de eigenaren besluit over de jaarlijks vast te stellen hoogte van de reservering als ook het gebruik van het fonds. Voor het eerste jaar is een reservering voor het onderhoudsfonds vastgesteld op € 25.000. De reservering wordt verdeeld naar rato van de investering (zie procentlijst AlpinLodges Maria Alm). Aan de hand van de ervaringen zal dit bedrag in de loop der tijd kunnen worden bijgesteld. Omdat de lopende onderhoudskosten voor rekening komen van de Betriebsgesellschaft kan het onderhoudsfonds gezien worden als een reserve voor onverwachte uitgaven.

9. Pachtoptie (Pachtoption) Zoals onder de vergunningen al aangegeven is de overheid alleen bereid om de vergunning voor het hotelresort af te geven als een tweede woning project onmogelijk is. Zekerheden daarvoor zijn al eerder toegelicht. Ten eerste het bestemmingsplan dat alleen een “Beherbergungsgroßbetrieb” toestaat. Ten tweede een “Reallastvereinbarung” met een boeteclausule als men toch het appartement als tweede woning gebruikt. Ten derde de pachtovereenkomst en managementovereenkomst die er voor zorgen dat het hotelresort als commerciële eenheid verhuurd zal worden. Het is echter mogelijk dat om welke reden dan ook de Betriebsgesellschaft niet meer zou bestaan. Dan vervallen de pachtovereenkomsten met de eigenaren en ook de managementovereenkomst zou automatisch worden ontbonden. In dat geval zou een vacuüm kunnen ontstaan, waarin een deel of alle eigenaren van de appartementen besluiten de woning alleen nog als tweede woning te gebruiken en niet meer voor commerciële verhuur aan te bieden. Om deze theoretische situatie te voorkomen wordt samen met de pachtovereenkomst een pachtoptie afgesloten. JAL kan bij het wegvallen van de managementovereenkomst de optie aannemen en via individuele overeenkomsten de verhuur en exploitatie doorzetten.


pagina 10 van 15

Mocht JAL niet in staat zijn de optie aan te nemen, of dit niet wensen te doen, dan heeft de gemeente Maria Alm het recht bedongen, om in dat geval zelf de verhuur ter hand te (laten) nemen door bijvoorbeeld het Tourismus Verband Maria Alm. Omdat bij het wegvallen van de Betriebsgesellschaft het risico van de exploitatie van de Betriebsgesellschaft naar JAL of de gemeente Maria Alm verschuift wordt de vergoeding voor het management en de verhuur verhoogd. Alle exploitatiekosten voor de woning zullen in dit geval rechtstreeks door de eigenaar dienen te worden betaald. Een pachtoptie is pas een overeenkomst als de optie wordt aangenomen. Vanaf het moment dat de overeenkomst wordt aangenomen valt deze ook onder de “Vergebührung”. Voor die tijd hoeven er voor de pachtoptie geen leges te worden betaald.

10. Lening inventaris (Darlehensvertrag) Het resort wordt vergelijkbaar met een hotel geëxploiteerd. Om die reden is de inrichting en inventaris gelijk in alle appartementen (eveneens eis van de overheid). De Betriebsgesellschaft dient zorg te dragen voor onderhoud en vervanging van de inventaris. Om de Betriebsgesellschaft niet met Toelichting op de overeenkomsten hotelresort Maria Alm

pagina 11 van 15

alle individuele eigenaren over reparatie en of vervanging van de inventaris te laten discussiëren, is al de inventaris, zowel in de woningen als in de centrale voorzieningen, verkocht aan de Betriebsgesellschaft. De Betriebsgesellschaft beschikt echter bij de start van de exploitatie niet over de financiële middelen om de volledige inventaris te kunnen betalen. De eigenaren, als aandeelhouder van de Betriebsgesellschaft, geven daarom een lening ter grootte van de koopprijs aan Betriebsgesellschaft. Hiervoor wordt een Darlehensvertrag afgesloten. De hoogte van de lening per appartement wordt bepaald door de procentlijst (aandeel koopprijs gedeeld door waarde totale resort, zie uitbetaling pachtgelden). De lening wordt in 10 jaar, inclusief rente, terug betaald aan de eigenaren. Hierbij zijn de eerste twee exploitatiejaren aflossingsvrij.

11. Managementovereenkomst (Managementvertrag) De Hotelresort Hochkönig Betriebs-GmbH beschikt over de, middels pachtovereenkomsten verkregen appartementen, centrale voorzieningen en is eigenaar van de volledige inventaris in het resort. Voor de dagelijkse exploitatie zijn ook de meeste lokale direct uitvoerende medewerkers in de Betriebsgesellschaft ondergebracht, of staan op de payroll van de touroperator (receptionisten) en worden doorbelast aan de Betriebsgesellschaft. Met name om kosten te besparen en bedrijfsprocessen te optimeren, sluit de Betriebsgesellschaft een managementovereenkomst met JAL af. Voor de verhuur en marketing sluit de Betriebs-GmbH een Kooperationsvertrag met Landal GreenParks GmbH. Landal is een gerenomeerde internationaal opererende verhuurorganisatie, gespecialiseerd in de verhuur van resorts en vakantieparken in Europa. De Betriebsgesellschaft draagt met de managementovereenkomst het strategische management over aan JAL, die daarvoor een volmacht krijgt en volledig vrij is in de bedrijfsvoering. JAL neemt de verantwoording voor de exploitatie over en verplicht zich tot het als een goed huisvader voeren van het resort, waarbij het bedrijfsresultaat voorop staat, voor bezetting of omzet. In de managementovereenkomst zijn de belangrijkste taken in en voor het hotelresort geregeld, te weten; -

-

Branding, het resort zal onder de naam Landal Resort Maria Alm op de markt worden gebracht Marketing en Sales, verantwoordelijk voor het zo breed mogelijk promoten van het resort, met het zwaartepunt op het internet. Hiervoor wordt een separate overeenkomst met Landal GreenParks afgesloten die ook het reserveringssysteem ter beschikking stelt aan de Betriebsgesellschaft Reserveringen, geven van informatie, maken van reserveringen en afhandelen van betalingen, voor zover deze niet door Landal zijn afgehandeld Adminstratie, het verwerken van alle debiteuren en crediteuren, opstellen van de maandelijkse rapportage aan het resortmanagement en Aufsichtsrat, afhandelen van alle fiscale aangelegenheden, uitbetaling van de variabele pacht aan de eigenaren, opstellen van begrotingen en liquiditeitsprognoses


pagina 12 van 15

-

-

Personeelszaken, zorgdragen voor werving en selectie van medewerkers, verzorgen van training en opleiding, loopbaanbegeleiding en het uitvoeren van de administratieve taken van human resources Automatisering, verzorgen van alle IT gerelateerde onderwerpen op het resort Inkoop, het gezamenlijk opstellen van preferred suppliers en zorgen voor gunstige inkoopvoorwaarden Hotel Management, het ondersteunen, begeleiden en verbeteren van het lokale resortmanagement, opstellen van manuals en het doorvoeren van kwaliteitsaudits, inclusief mystery guest bezoeken. Ook worden door het management de resortbudgetten opgesteld en de behaalde resultaten met resortmanager en Aufsichtsrat besproken en waar nodig acties ondernomen

Het resort zal op regelmatige basis worden bezocht door het management van JAL. Minimaal 1 maal per kwartaal vindt op locatie, strategisch overleg plaats tussen management JAL, resortmanager en leden van de Aufsichtsrat. Jaarlijks wordt op het resort een algemene ledenvergadering georganiseerd waar Landal het verloop van de verhuur zal toelichten en AlpinLodges een toelichting zal geven op resultaten en bedrijfsvoering van het resort. Ook de taken die voortkomen uit het Wohnungseigentumsgesetz (appartementsrecht) en vastgelegd zijn in de pachtovereenkosmt zullen door het management worden begeleid en gecontroleerd. Hoewel JAL vrij is in de dagelijkse bedrijfsvoering, dient zij uiteraard voor besluiten die grote impact hebben op de financiële situatie van het resort vooraf de goedkeuring van de Betriebsgesellschaft te krijgen. Gedurende de looptijd van de verhuurbemiddelingsovereenkomst stelt Landal de naam Landal Resort Maria Alm ter beschikking van het resort. Landal kan ook met andre touroperators overeenkomsten afsluiten, om het bedrijfsresultaat te verbeteren. Om tegemoet te komen aan de wensen van de verschillende overheden en de continuïteit van de bedrijfsvoering zeker te stellen, heeft ook de managementovereenkomst een looptijd van 20 jaar met een verlengingsmogelijkheid van twee maal 5 jaar. De overeenkomst start 7 maanden voor de geplande opleveringsdatum, omdat dan de werving en selectie van medewerkers en de marketing van het eerste seizoen dient te starten. Voor het management betaalt de Betriebsgesellschaft een vaste jaarlijkse vergoeding van € 40.000. (geïndexeerd) Daarnaast een resultaatafhankelijke vergoeding van 1,5% over het GOP, = bedrijfsresultaat na aftrek van de exploitatiekosten. Kosten voor personele werving en boekhouding, IT, reiskosten worden doorbelast aan de Betriebsgesellschaft. De resort manager woont in het resort en verzorgt om beurten samen met hoofd technische dienst, hoofd huishoudelijke dienst en hoofd receptie de zogenaamd duty-diensten op het resort, zodat in noodgevallen 24/7 iemand bereikbaar is voor de gasten op het resort.


pagina 13 van 15

12. Verhuurbemiddelingsovereenkomst (Kooperationsvertrag) Voor een luxe 4 sterren resort als AlpinLodges Maria Alm is een optimale marketing van het resort in Europa van essentieel belang. Deze taak wordt overgedragen aan Landal GreenParks GmbH, een onderdeel van het Amerikaanse Wyndham Worldwide concern, een gerenommeerde internationale verhuurorganisatie die goed tot zeer goed aanwezig is in de belangrijkste doelgroep markten; Duitsland, Oostenrijk en de Benelux daarnaast verkoopkanalen heeft in Scandinavië en Oost Europa. Met Landal GreenParks heeft de Betriebsgesellschaft een exclusieve samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de verhuur van alle appartementen voor een periode van vijftien jaar. Gedurende die periode stelt Landal haar reserveringssysteem met bijbehorende software ter beschikking aan de Betriebsgesellschaft. Doelstelling is dat de door Landal afgegeven huuromzet prognoses worden gehaald, zodat voor de investeerders een positief rendement op de investering kan worden behaald. Hierbij is het te behalen rendement belangrijker dan bezetting en omzet. Landal krijgt voor haar marketing en verhuur een provisie van 23,5% over de bruto verhuuromzet. In de overeenkomst is een bonus/malus systeem opgenomen dat voorziet in een stijgend provisiepercentage bij een hoger dan geprognotiseerde omzet en een lagere provisie indien de prognoses niet worden behaald. Bij sterk achterblijvende resultaten kan de overeenkomst worden ontbonden. Met name op het gebied van prijsvorming en kortingen is een grotere rol opgenomen voor het management van JAL. Over het lokale management heeft Landal geen zeggenschap. Het kwaliteitsniveau van het resort is vastgelegd en periodiek zullen metingen plaatsvinden. Eigenaren hebben in de “eigenaren module” direct toegang tot een afgeschermd deel van het reserveringssysteem, met gegevens van het eigen appartement. Indien de eigenaren reserveringen aanbrengen bij de receptie van het resort dan wordt daarvoor een provisie van 10% van de bruto huurprijs vergoed.

13. Overeenkomst kerk Maria Alm Bij de planning van het resort was een van de eisen aan de architect dat in het midden tussen de gebouwen een vrije ruimte zou worden gecreëerd, die als “dorpsplein” dienst zou moeten doen. Door de ingewikkelde vorm van het grondstuk met bestaande bebouwing in het midden, was dit moeilijk te realiseren. De benodigde grond ontbrak hiervoor. De enige kant waar nog ruimte gecreëerd zou kunnen worden is richting de zogenaamde Kirchenwiese in het oosten. Het bisdom Salzburg wenste de grond niet te verkopen. Wel was men bereid ons tegemoet te komen met het verkleinen van de wettelijk minimale afstand tussen de bebouwing en de grens van het perceel. Hiervoor verlangde men wel een financiële jaarlijkse tegemoetkoming van € 3.800,- (geïndexeerd). Deze is vastgelegd in een overeenkomst tussen Betriebsgesellschaft en het kerkbestuur.


pagina 14 van 15

14. AFM (alleen voor Nederland) In Nederland is er een vergunningsplicht voor het aanbieden van beleggingsproducten tot een waarde van € 100.000,-. De Autoriteit Financiële Markten houdt toezicht op alle beleggingsvormen. Omdat de appartementen in het hotelresort Maria Alm niet als tweede woning verkocht (kunnen) worden, deze verhuurd dienen te worden en er beperkingen bestaan m.b.t. de invloed die de eigenaren kunnen uitoefenen op de beschikbaarheid daarvan, wordt het product als een beleggingsobject aangemerkt. De koopprijs van de appartementen overstijgt de grens van €100.000,en daarom is er geen vergunningplicht voor het verkopen van deze beleggingsproducten nodig. Wel geeft de Nederlandse wet aan, dat in een dergelijk geval melding moet worden gemaakt van het feit dat geen vergunningsplicht bestaat. Dit dient volgens vaste voorschriften met vaste tekst en logo te geschieden. Deze tekst vindt u terug op alle reclame-uitingen en advertenties voor de verkoop van het hotelresort op de Nederlandse markt. Zie onder.

15. Disclaimer Dit document is alleen bedoeld als overzicht en toelichting. Het heeft niet het doel volledig te zijn. De volledige inhoud is alleen te lezen in de bedoelde overeenkomsten en contracten. Alleen de Overeenkomsten en contracten zijn rechtsgeldig. Aan deze Toelichting op de overeenkomsten van hotelresort Maria Alm kunnen geen rechten worden ontleend. Tekst onder voorbehoud van eventuele typfouten en of veranderingen.


pagina 15 van 15

Toelichting op de overeenkomsten van hotelresort Maria Alm

Recommend Documents