Toelichting. Ligging en begrenzing plangebied. Ontstaansgeschiedenis Gebiedsbeschrijving Beschrijving planlocatie

Zuidhoek

ontwerp bestemmingsplan Zuidhoek Gemeente Nieuwkoop Projectnummer 204258

Inhoudsopgave Toelichting

blad 2 van 29

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Leeswijzer

3 3 3 4

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Beschrijvingbestaande situatie Ontstaansgeschiedenis Gebiedsbeschrijving Beschrijving planlocatie

5 5 5 6

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

8 8 9 11 11

Hoofdstuk 4 4.1 4.2

Planbeschrijving Het plan Verkeer en parkeren

13 13 16

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

Randvoorwaarden- milieu- en gebiedsaspecten Algemeen Vormvrije m.e.r.-beoordeling Geluid Luchtkwaliteit Externe Veiligheid Bodem Waterparagraaf Ecologie Archeologie Bedrijven en milieuzonering

18 18 18 19 20 21 22 22 23 24 25

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3

Juridische aspecten Algemeen De regels Nadere toelichting op de bestemmingen

26 26 26 27

Hoofdstuk 7

Economische en maatschappelijkeuitvoerbaarheid

29

Ruimtelijke Ordening - Oranjewoud


Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding Aanleiding De gemeente Nieuwkoop is voornemens om ter plaatse van de voormalige camping Roerdomp een woonwijk te realiseren met circa 90 woningen. Het woningbouwprogramma bestaat uit vrijstaande, halfvrijstaande en rijwoningen. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van de beoogde woningen mogelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied Zuidhoek is gelegen ten zuiden van de kern Nieuwkoop aan de rand van de Zuideinderplas (Nieuwkoopseplassen). In figuur 1.1 is het plangebied weergegeven. In de volgende figuren wordt vanuit de omgeving ingezoomd op het plangebied.

blad 3 van 29



Figuur 1.1: Ligging en globale begrenzing van het plangebied

1.3

Leeswijzer In hoofdstuk 2 is de huidige situatie van het plangebied en omgeving beschreven. Hoofdstuk 3 geeft het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling weer. Vervolgens is in hoofdstuk 4 het voorgenomen plan beschreven. Hoofdstuk 5 beschrijft de randvoorwaarden ten aanzien van de verschillende relevante milieu- en gebiedsaspecten. De juridische aspecten staan beschreven in hoofdstuk 6. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 respectievelijk de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

blad 4 van 29



Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving bestaande situatie Ontstaansgeschiedenis Het plangebied is gelegen aan de rand van de Nieuwkoopse plassen. De plassen zijn vanaf de 16e eeuw ontstaan door vervening van het gebied. Men groef sloten vanaf het land. De sloten noemt men petgaten en de overgebleven stukken land legakkers. Het gedroogde veen (turf) werd gebruikt als brandstof voor kachels. Bij heftige stormen sloegen delen van de smalle stukken land weg. Zo ontstonden er twee grote plassen, de Noordereinder- en Zuidereinderplas. Rond 1850 is de veenwinning gestopt, waarna natuurlijke processen weer meer invloed kregen. Verlanding, open water wordt land, is een belangrijk natuurlijk proces in de Nieuwkoopse Plassen. Het plangebied is gelegen op één van de oorspronkelijke legakkers. In figuur 2.1 is een historische afbeelding van de Nieuwkoopse plassen opgenomen.

Figuur 2.1: Afbeelding Nieuwkoopse plassen (bron: geschiedenisvanzuidholland.nl)

2.2

Gebiedsbeschrijving Het onderhavige plangebied maakt onderdeel uit van het kleinschalige landschap rondom het natuurgebied de Nieuwkoopse plassen. Het natuurgebied is een gevarieerd moerasgebied van circa 2000 hectare in het groene hart van Holland. Naast enkele grotere en diverse kleinere plassen geeft het gebied tevens een afwisselend van rietlanden, hooilanden, bosjes en sloten. De afwisseling en rust binnen het gebied zorgen voor een rijke flora en fauna binnen het gebied. In onderstaande figuur is een luchtfoto opgenomen.

blad 5 van 29



Figuur 2.2: Luchtfoto Nieuwkoopse Plassen (bron: commons.wikimedia.org )

2.3

Beschrijving planlocatie Het onderhavige plangebied is gelegen aan de Zuideinderplas, welke onderdeel is van het natuurgebied Nieuwkoopse Plassen. Tot 2009 was op het plangebied een camping gesitueerd met een groot aantal staanplaatsen voor stacaravans (zie figuur 2.3). De bodem van het gebied is vervuild en wordt daarom gesaneerd door middel van het aanbrengen van een leeflaag.

blad 6 van 29



Figuur 2.3: Luchtfoto Zuidhoek (bron: bing.com/maps/)

blad 7 van 29



Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nota Ruimte Op 23 april 2004 heeft het kabinet de Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling, vastgesteld als kabinetsuitgangspunt (deel 3) van de planologische kernbeslissing Nationaal Ruimtelijk Beleid. Het kabinet gaat uit van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen Rijk en decentrale overheden. Deze nota heeft 4 algemene doelen: Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland Bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland Borging en ontwikkeling belangrijke ruimtelijke waarden Borging van de veiligheid Het onderhavig plangebied ligt binnen het nationale landschap het Groene Hart. Uitgangspunt is 'behoud door ontwikkeling': mits de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt (ja, mits principe), zijn binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Er is ruimte voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo nul). De ontwikkeling van de woonwijk Zuidhoek past binnen dit uitgangspunt.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijk beleid. Elke overheidslaag moet zijn of haar belangen vooraf benoemen en zorg dragen voor de realisatie en/of borging daarvan. Besloten is dat de nationale belangen die juridische doorwerking vragen, geborgd gaan worden door een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 gepubliceerd, maar nog niet in werking getreden. De kaderstellende uitspraken, zoals opgenomen in de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, bedoeld om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau, worden door het Barro bevestigd. In het Barro worden bepaalde kernwaarden beschreven. Voor het nationale landschap het 'Groene Hart', zijn geen specifieke beschermingsregels opgenomen. Dit houdt in dat voor het vaststellen van het bestemmingsplan Zuidhoek geen beperkingen vanuit het Barro gelden.

3.1.3

Natuurbeschermingswet (1998) De Natuurbeschermingswet geeft gebieden een beschermde status. Er wordt onderscheid gemaakt in NB-wetgebieden en Vogel- en Habitatrichtlijngebieden (VHR-gebieden). Dat zijn de gebieden die door Nederland zijn aangemeld bij de Europese Unie in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn (Europese wetgeving). Deze gebieden worden samengebracht onder het beschermingsregime Natura 2000. De Nieuwkoopse Plassen zijn in ontwerp aangewezen als Natura-2000 gebied.

blad 8 van 29



3.1.4

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling vind plaats op het grondgebied van een voormalige camping. Bij de sanering van de bodem en de herinrichting van het gebied worden de kernkwaliteiten van het gebied en de omgeving gewaarborgd en rekening gehouden met de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden. De ontwikkeling past hiermee binnen het rijksbeleid.

3.2 3.2.1

Provinciaal beleid Provinciale structuurvisie In verband met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (vanaf 1 juli 2008) zijn provincies, net als gemeenten en regio's, verplicht een structuurvisie voor hun grondgebied te maken. In de provinciale structuurvisie is - naast een visie voor de lange termijn (2020-2040) - ook de strategie tot 2020 beschreven. Bij de uitvoering van provinciaal belang worden twee sporen onderscheiden: ontwikkeling en ordening. Beide zijn nodig voor de uitvoering van provinciaal belang en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Bebouwingscontouren Binnen de bebouwingscontouren zijn er gebieden waar nog gebouwd kan worden en gebieden waar nog geen ontwikkelingsplannen voor zijn. Dit zijn uitleggebieden. Het overige gebied binnen de contour is aangeduid als bestaand stads- en dorpsgebied 2010 (BSD 2010). Dit bevat de al bebouwde gebieden en de nog niet bebouwde gebieden waar al plannen in uitvoering zijn. Stedelijk groen wordt niet gerekend tot BSD 2010. Conform de bestuurlijke afspraken tussen de Zuidvleugelpartners in het bestuurlijk platform Zuidvleugel, geldt de ambitie dat 80% van de nieuwbouw binnen BSD 2010 plaatsvindt. Dit is inclusief vervangende nieuwbouw. De overige 20% vindt plaats in uitleggebieden, maar binnen de bebouwingscontour.

blad 9 van 29



Figuur 3.1: Uitsnede Functiekaart 2020 Provinciale Structuurvisie (plangebied binnen bebouwingscontour) De voorgenomen ontwikkeling valt binnen de bebouwingscontour, zoals weergegeven op figuur 3.1. Hiermee past de ontwikkeling binnen het provinciaal beleid.

3.2.2

Woonvisie 2005-2014 In januari 2005 heeft de provincie de Woonvisie 2005-2014 (Samenhang en samenspel) vastgesteld. In deze Woonvisie is het uitgangspunt, dat in 2015 iedereen woont in een passende woning. De provincie geeft de volgende kwalitatieve accenten. Het is de ambitie 50% van de nieuwe behoefte aan woningen door middel van verdichting of inbreiding te realiseren. De overige behoefte dient op nieuwe uitleggebieden te worden gerealiseerd. Het streven is om het bestaande percentage van circa 30% sociale woningbouw over de gehele woningproductie te realiseren, omdat de provincie de bestaande omvang van de sociale voorraad wil waarborgen zolang de sociale woningmarkt op slot zit. Stedelijke woonmilieus dienen meer gedifferentieerd te worden. Bij sloop van sociale woningvoorraad kan in de buurt meer gebouwd worden voor midden en hogere inkomensgroepen.

blad 10 van 29



3.2.3

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen de in de structuurvisie van Zuid-Holland weergegeven bebouwingscontour. De provincie heeft in haar structuurvisie deze contour specifiek voor de woningbouwontwikkeling op Zuidhoek toegekend. Hiermee past de ontwikkeling binnen het provinciale beleid.

3.3 3.3.1

Regionaal beleid Landschapsontwikkelingsplan Rijn- en Veenstreek De gemeenten Alphen aan de Rijn, Jacobswoude, Nieuwkoop, Rijnwoude en Alkemade hebben samen een Landschapsontwikkelingsplan opgesteld. Het landschapsontwikkelingsplan wordt kortweg LOP Rijn- en Veenstreek genoemd. Het landschapsontwikkelingsplan is een integraal plan en besteedt aandacht aan alle aspecten van het landschap, uiteenlopend van de ontstaansgeschiedenis en haar cultuurhistorische waarden tot het huidige gebruik. In het landschapsontwikkelingsplan staat een visie voor de Nieuwkoopse plassen en omgeving beschreven. De kern van de visie bestaat uit het behoud en herstel van het kleinschalige karakter van het landschap in het gebied.

3.3.2

Conclusie Het kleinschalige karakter van het gebied blijft bij de ontwikkeling gehandhaafd, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen reeds ontwikkeld gebied. Verder wordt bij de herinrichting zorg gedragen voor een goede landschappelijke inpassing. Hiermee past de ontwikkeling binnen het regionale beleid.

3.4 3.4.1

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Nieuwkoop 2040 De gemeenteraad van de gemeente Nieuwkoop heeft op 16 juli 2009 de structuurvisie 2040 deel 1 vastgesteld. Met de structuurvisie 2040 wil de gemeente Nieuwkoop een stap richting de toekomst zetten. Deze structuurvisie is gemaakt met de volgende uitgangspunten: Schets een Toekomstbeeld Nieuwkoop 2040 voor de lange termijn (2040) en werk een realiseringsstrategie uit in tussenstappen. Denk integraal. Ga niet alleen uit van ontwikkeling op het gebied van woningbouw of infrastructuur, maar neem het complete veelkleurige palet mee van werkgelegenheid tot water, natuur en bijvoorbeeld recreatie. Zorg er bovendien voor dat voorgestelde ontwikkelingen altijd verschillende thema's tegelijkertijd bedienen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan water(berging) en woningbouw, recreatie en werkgelegenheid. Ga uit van aanwezige gebiedskwaliteiten. Bescherm en versterk wat Nieuwkoop bijzonder maakt en houd rekening met landschap en cultuurhistorie wanneer er iets nieuws wordt ontwikkeld (lagenbenadering). Ontwikkel een gevarieerde gemeente met daarbinnen verschillende accenten in verschillende deelgebieden. Werk aan een duurzame gemeente. Dit betekent dat de visie robuust is en ook in de toekomst ruimte laat voor verschillende ontwikkelingsrichtingen en wensen van mensen. Duurzaam betekent ook dat er ruimte is voor economische ontwikkeling met oog voor het milieu en mogelijkheden van alternatieve energie.

blad 11 van 29



Ontwikkel de toekomst van Nieuwkoop in aansluiting op en gezamenlijk met de omgeving (buurgemeentes, regio, provincie). Kijk 'van binnen naar buiten' en 'van buiten naar binnen'. Bouwen voor de toekomst In de structuurvisie wordt een groot aantal woningbouwplannen beschreven. Zuidhoek is één van deze gebieden. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de woningbouwontwikkeling op Zuidhoek mogelijk.

3.4.2

Woonvisie Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Nieuwkoop vastgesteld. De ontwikkeling van Zuidhoek past hier binnen, met uitzondering van de differentiatie conform het indicatief bouwprogramma. De woonvisie stelt dat dit geen knellend kader is, maar dat er ruimte is voor nadere invulling op projecten locatieniveau. Op Zuidhoek is weliswaar voor een gedifferentieerd, maar wel voor een afwijkend woningbouwprogramma gekozen in verband met de saneringsopgave op de locatie Zuidhoek én het naastgelegen Meijepark. De woningbouw op Zuidhoek vormt de kostendrager voor de sanering.

3.4.3

Externe veiligheid pm

3.4.4

Dakkapellenbeleid Op 10 november 2011 is het aangepaste dakkapellenbeleid vastgesteld. Het doel van de regels is het aanvullen van de landelijke regels. voor vergunningvrij bouwen Wanneer niet aan de voorwaarden voor vergunningvrij bouwen kan worden voldaan kunnen de vastgestelde regels uitkomst bieden, deze zijn duidelijk, ruim en flexibel opgezet. De regels zijn op 17 november 2011 in werking getreden, nadat een inspraaktraject was doorlopen.

3.4.5

Conclusie In de gemeentelijke structuurvisie wordt Zuidhoek aangewezen als gebied voor woningbouwontwikkeling. Ook binnen het woonbeleid is de bouw van een groot aantal woningen voorzien. Hiermee past de ontwikkeling binnen het gemeentelijk beleid.

blad 12 van 29



Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving Het plan Ten behoeve van de ontwikkeling Zuidhoek is een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan bestaat uit de delen openbare ruimte en architectuur. Type woningen Binnen het plan zijn 11 verschillende woningtypes opgenomen. In figuur 4.1 is het plan weergegeven. De keuze voor elk gebouwtype op een bepaalde plek is gekozen op basis van kavelmaat, ligging en de oriëntatie op de zon ten opzichte van het water. Op de noordpunt van het rechter schiereiland zijn op de figuur nog 3 rijwoningen gesitueerd. Deze zijn ten behoeve van de in de huidige situatie aanwezige recreatiewoning verwijderd uit het uiteindelijke plan. Hiervoor is een wijzigingbevoegdheid opgenomen. Op het aangrenzende perceel aan de noordzijde bevinden zich vier recreatiewoningen. Ook hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van drie woningen.

blad 13 van 29



Figuur 4.1: Kaveltypes Functies Binnen het onderhavige plangebied worden naast de woonfunctie ook de volgende functies mogelijk gemaakt: fiets- en wandelpaden: door het stelsel van voet- en wandelpaden wordt de Zuidhoek onderdeel van de openbare ruimte en krijgt het binnen de Nieuwkoopse plassen een functie als verbindingszone; recreatieve plek: de grootste kop van de drie 'groene koppen' wordt ingericht als recreatieve plek. In het gebied lopen twee houten steigers het water in, waarvan één zwemsteiger en één steiger voor kleine bootjes; recreatie woningen: naast de nieuwe functies worden ook 5 reeds bestaande recreatiewoningen, in het noorden van het plangebied, opgenomen in het bestemmingsplan. Via twee separate wijzigingsbevoegdheden kan respectievelijk de blad 14 van 29



bouw van een drie-onder-een-kap woning en drie vrijstaande woningen mogelijk; bestaande woning: een reeds bestaande woning in het noorden van het plangebied wordt tevens opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Openbare ruimte Bij het ontwerp van de openbare ruimte is gezocht naar een inrichting en materialisatie die aansluit bij het landschap, wat bestaat uit een waterrijk natuurlandschap. Voor het gebied is de grote hoeveelheid groen en water kenmerkend. Dit bestaat uit gebiedseigen beplanting, zoals elzen, wilgen, gras en riet. De gebruikte materialen bestaan uit hout, riet en waar nodig staal. De kleurstelling in het landschap is wisselend per seizoen. In de winter is het veelal goudgele rietpluimen in combinatie met donkere elzenstammen en in de zomer het groene gras, de bladeren en waterlelies.

Figuur 4.2: Ruimtelijke typologieenkaart De openbare ruimte is binnen het ontwerp onderscheiden door 4 verschillende typologieen (figuur 4.2), welke bestaan uit: woonstraten: de woongebieden in het plan worden aan elkaar geregen door de woonstraatjes. De straten zijn smal en hebben het karakter van een woonerf; diagonale fiets-en wandelpaden: de diagonale paden vorm lijn in het plan, die vizieren creeren naar het omliggende landschap; verblijfsplekken: rondom de haven bevinden zich twee verblijfsplekken. Een speelplein op het noordwestelijke eiland en een watertuin in het midden van het grote eiland; groene koppen: op de koppen van de eilanden ontstaan plekken waar de Nieuwkoper van het uitzicht kan genieten. Stedenbouwkundige compositie blad 15 van 29



In het plan wordt gestreefd naar een gevarieerde, kleinschalige uitstraling in aansluiting op het landelijke karakter van de locatie en haar omgeving. De stedenbouwkundige opzet is zo gekozen dat er sprake is van variatie tussen de woningen die naast elkaar liggen. Verschillende types woningen worden zoveel mogelijk afgewisseld. In de straatjes functioneert de projectmatige bouw als rug. Deze woningen staan veelal met de kappen in elkaars verlengde. Aan de overzijde van de straat staan de vrije kavels, overwegend met kappen haaks op de straat. De kavels grenzend aan het waterplein staan alle parallel aan de straat en daarmee haaks op het water, om te benadrukken dat het weefsel onderbroken is. Om de compositie van de plattegrond te versterken is een aantal woningen verschoven ten opzichte van de rest. Deze woningen worden 'specials' genoemd. Ze bevinden zich op bijzondere plekken in het plan en vallen daardoor extra op. Voor de specials geldt daardoor in het bijzonder dat de architectuur van hoge kwaliteit moet zijn.

4.2

Verkeer en parkeren Door Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. is op 31 augustus 2010 een verkeersgeneratie en parkeer onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan staan beschreven in de notitie 'Verkeersgeneratie/parkeren Zuidhoek en Meijepark te Nieuwkoop'.

4.2.1

Verkeer Voor verkeer is de afname van het aantal verkeersverwegingen van de nieuwe situatie vergeleken met de oude situatie. Resultaten Tabel 5.1: toename verkeersbewegingen type

werkdag

weekdag

huidige

bungalowpark

960

870

nieuw

wonen

787

630

totale afname

94

Conclusie Met de beschikbare informatie en aannames resulteert de nieuwe ontwikkeling in een afname van het aantal verkeersbewegingen voor zowel de werkdag- als de weekdagintensiteit. De effecten op het Zuideinde zijn verwaarloosbaar.

4.2.2

Parkeren Voor parkeren is het benodigd aantal parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen berekend. Tabel 5.2: benodigd aantal parkeerplaatsen

blad 16 van 29

woningtype

aantal woningen

parkeernorm

aantal parkeerplaatsen

3 onder 1 kap

21

1,9

39,9

2 onder 1 kap

12

1,9

22,8

vrijstaand klein

16

2,2

35,2

vrijstaand groot

40

2,2

88

totaal

89


186


Een deel van deze benodigde parkeerplaatsen kan op eigen terrein gefaciliteerd worden, te weten 124 parkeerplaatsen. Dit betekent dat 62 parkeerplaatsen op openbaar terrein benodigd zijn. Conclusie Het totale aantal benodigde parkeerplaatsen bedraagt 186. Het plangebied kan volledig voorzien in deze parkeerbehoefte, voornamelijk op eigen terrein en voor het overige op openbaar terrein. Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid, zoals vastgelegd in de notitie Gemeentelijk Parkeerbeleid van oktober 2007, inclusief de parkeernormen.

blad 17 van 29



Hoofdstuk 5 5.1

Randvoorwaarden - milieu- en gebiedsaspecten Algemeen Voor verschillende milieu- en veiligheidsaspecten is voor het gehele plangebied onderzoek uitgevoerd.

5.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 19 augustus 2011 is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. De resultaten van deze m.e.r.-beoordeling staan beschreven in het rapport 'M.e.r.-beoordeling, Zuidhoek te Nieuwkoop'. In deze paragraaf wordt de conclusie van de beoordeling weergegeven. Het gehele rapport 'M.e.r.-beoordeling, Zuidhoek te Nieuwkoop' is opgenomen in de bijlage bij dit bestemmingsplan. Resultaat en conclusie Op basis van beschikbare gegevens blijkt dat de voorgenomen herontwikkeling van Zuidhoek niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, die noodzaken tot het opstellen van een MER. De belangrijkste overwegingen hierbij zijn: Uit de habitattoets is gebleken dat het project niet leidt tot negatieve effecten op het nabijgelegen Natura 2000-gebied 'Nieuwkoopse plassen en de Haeck', inclusief het naastgelegen Meijepark. Uit de luchtkwaliteitsberekening is gebleken dat het bouwplan niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Uit de puntberekeningen uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat ten gevolge van de weg Zuideinde de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter plaatse van de nieuw te bouwen en al geplande woningen niet zal worden overschreden. Uit de contourberekeningen blijkt dat de 48 dB-contour van de weg Zuideinde een breedte heeft van ongeveer 42 meter. Hiermee reikt de 48 dB-contour niet over het zoekgebied voor de zes nader te situeren woningen. Ongeacht de situering van de beoogde woningen binnen het bouwvlak, zal de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet worden overschreden. Hierdoor kan verder onderzoek achterwege blijven. De sanering die wordt uitgevoerd, bestaat uit het aanbrengen van een leeflaag, waardoor contact met de verontreinigde stortplaats wordt voorkomen. Het aspect bodem vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen activiteit. Het project heeft geen belangrijke nadelige effecten op het waterhuishoudkundige systeem. Het plangebied krijgt voldoende ontwateringsdiepte voor de bouw van woningen en de vuilwaterbelasting neemt af. Wel dient nog bij verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp te worden getoetst of de aanleg van compenserend oppervlaktewater noodzakelijk is. Er zijn geen risicobronnen aanwezig in de nabijheid van het plangebied. Externe veiligheid is hierdoor niet van belang is. Het ontwerp van de openbare ruimte en de woningen sluit goed aan bij het waterrijk natuurlandschap van de Nieuwkoopse plassen. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten op landschap.

blad 18 van 29



5.3

Geluid Op 19 augustus 2011 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van het project 'Zuidhoek' te Nieuwkoop. De resultaten van het onderzoek staan beschreven in het rapport 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Woningbouw 'Zuidhoek' te Nieuwkoop'. in deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek weergegeven. In de bijlage bij dit bestemmingsplan is het gehele onderzoeksrapport opgenomen. Resultaat Rekenresultaten Met behulp van het berekeningsmodel is de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de relevante wegen berekend voor het prognosejaar 2022. De resultaten van de puntberekeningen zijn voor Zuideinde per ontvangerpunt weergegeven in de bijlage bij het onderzoeksrapport. In tabel 5.1 zijn de ontvangerpunten met de hoogste geluidbelasting weergegeven. Tabel 5.1 Geluidbelasting vanwege Zuideinde, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh Punt

Omschrijving

Hoogte [m]

Geluidbelasting 2022 [dB]

01_B

ontvangerspunt noordwestgevel

4,5

42

01_C

ontvangerspunt noordwestgevel

7,5

43

02_B

ontvangerspunt zuidwestgevel

4,5

42

02_C

ontvangerspunt zuidwestgevel

7,5

43

Uit de contourberekeningen blijkt dat de 48 dB-contour van de weg Zuideinde een breedte heeft van ongeveer 42 meter gerekend vanaf de wegas. In de contourberekeningen is rekening gehouden met de aftrek ex artikel 110g Wgh. In figuur 3 (ingevoegd na de bijlagen) zijn de berekende contouren weergegeven. Toetsing Puntberekeningen Ten gevolge van het wegverkeer op de weg Zuideinde bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 43 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt hiermee niet overschreden, waardoor verder onderzoek achterwege kan blijven. Contourberekeningen Uit de contourberekeningen blijkt dat de 48 dB-contour van de weg Zuideinde een breedte heeft van ongeveer 42 meter. Hiermee reikt de 48 dB-contour niet over het paars omlijnde gebied uit figuur 5.1. Ongeacht de situering van de beoogde woningen binnen het bouwvlak, zal de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet worden overschreden. Hierdoor kan verder onderzoek achterwege blijven.

blad 19 van 29



Figuur 5.1 Afbakening plangebied 'Zuidhoek' Conclusie Uit de punt- en contourberekeningen blijkt dat ten gevolge van de weg Zuideinde de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter plaatse van de reeds geplande nieuw te bouwen en van de nog te situeren woningen niet zal worden overschreden. Hiermee vormt het aspect geluid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.4

Luchtkwaliteit Niet in betekenende mate bijdrage In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (NIBM) is vastgelegd wanneer een project/plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan/project draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide (NO2 ) als fijn stof (PM1 0) niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 µg/m3 . Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet worden aangetoond dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties PM1 0 en NO2 niet met meer dan 1,2 µg/m3 toenemen. In de onder het Besluit NIBM vallende Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is een aantal categorieën van plannen (projecten) opgenomen waarvoor tot een bepaalde omvang zonder meer geldt dat deze plannen niet in betekenende mate bijdragen. Blijft de ontwikkeling binnen de voor deze categorieën opgenomen grenzen, dan is het project per definitie niet in betekenende mate, hoeft dit niet met berekeningen te worden aangetoond en

blad 20 van 29



hoeft ook in dat geval verder geen toetsing aan de grenswaarden plaats te vinden. Voor woningen geldt in de Regeling NIBM het maximale aantal van 1500 nieuwe woningen uitgaande van één ontsluitingsweg - waarvoor geen toetsing is vereist. Conclusie Het onderhavige plan betreft de bouw van circa 90 woningen op een voormalige camping aan het Zuideinde te Nieuwkoop. Deze ontwikkeling blijft ruim onder de grens van 1500 nieuwe woning. Hiermee valt de ontwikkeling onder de NIBM regeling. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.5

Externe Veiligheid Op basis van nederland.risicokaart.nl is een analyse gemaakt voor het aspect externe veiligheid. Tijdens deze analyse is gekeken naar mogelijke risico's ten aanzien van: 1. 2. 3.

Inrichtingen, welke onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen. Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. Hogedruk aardgasleidingen en K1,K2,K3-vloeistofleidingen.

Op figuur 5.2 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven. Hierop is te zien dat er geen risicobronnen in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn.

Figuur 5.2: Uitsnede risicokaart plangebied (blauw) met omgeving (bron: nederland.risicokaart.nl) Conclusie Het aspect externe veiligheid zorgt niet voor een belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

blad 21 van 29



5.6

Bodem Voor het plangebied zijn recent en in het verleden verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Op basis van de verschillende onderzoeken is geconstateerd dat er ter plaatse van de voormalige stortplaats 'Zuideind' een ernstige verontreiniging bestaat. In de beschikking van 10 december 2000, kenmerk DWM/175340, is vastgesteld dat sprake is van een geval van ernstige verontreiniging in de bodem. De sanering van deze verontreiniging wordt in de beschikking als urgent beschouwd op grond van humane en ecologische risico’s. Voor de sanering zijn reeds twee saneringsplannen opgesteld waarop is beschikt in het van de Wet bodembescherming door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland: Saneringsplan De Roerdomp te Nieuwkoop, projectnummer 179392, rev 3, 14 maart 2008, Oranjewoud; Deelsaneringsplan Voorwetering en voormalige stortplaats Zuideinde (deellocatie Meijepark) te Nieuwkoop, 27 april 2001, projectnummer 55480, Oranjewoud. De sanering die uitgevoerd wordt, bestaat uit het aanbrengen van een leeflaag, waardoor contact met de verontreinigde stortplaats wordt voorkomen. De leeflaag bestaat uit zand, klei of teelaarde. Hiermee wordt het plangebied geschikt gemaakt voor de nieuwe functies. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.7

Waterparagraaf Er is een watertoets uitgevoerd ten behoeve van de ontwikkeling van circa 90 woningen aan het Zuideinde te Nieuwkoop. De resultaten van deze toets staan beschreven in het rapport 'Watertoets Zuidhoek, Toelichting watertoets Zuidhoek te Nieuwkoop' (11 aug. 2011, rev. 00, proj.nr. 204258). In deze paragraaf is de samenvattende waterparagraaf weergegeven met de belangrijkste conclusies uit de watertoets. De toelichting op de waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 1 Rapport Toelichting Watertoets van dit bestemmingsplan. Waterparagraaf Om een bodemsanering uit te voeren op de voormalige camping De Roerdomp en het gesaneerde gebied vervolgens te herontwikkelen tot hoogwaardig woongebied is een ruimtelijke procedure noodzakelijk. Verplicht onderdeel hiervan vormt de watertoets. De effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de waterhuishouding worden staan beschreven in de rapportage toelichting watertoets en worden hieronder samengevat weergegeven. Huidige situatie In de huidige situatie is het plangebied in gebruik als camping en staan er circa 375 stacaravans. De vuilwaterafvoer van deze stacaravans is aangesloten op het (gemengde) rioolstelsel van de gemeente. Door de aanwezigheid van de stacaravans kan het plangebied als grotendeels verhard worden beschouwd. Het plangebied wordt omringd door

blad 22 van 29



watergangen welke in open verbinding staan met de Zuiderplas. Het onderhoud van de watergangen en oevers is voor de perceeleigenaren. Toekomstige situatie De stedenbouwkundige ontwikkeling voorziet in de bouw van circa 90 woningen. In de toekomstige situatie zal het plangebied als uitwerking van een saneringsplan worden opgehoogd. Het plangebied krijgt hierdoor voldoende ontwateringsdiepte voor de bouw van de woningen. Bij een verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp moet een berekening worden gemaakt om te toetsen of de aanleg van compenserend oppervlaktewater noodzakelijk is. Bij de aanleg van extra oppervlaktewater dient de aanleg van natuurvriendelijke oevers overwogen te worden. Het hemelwater zal afgekoppeld worden van de riolering. De vuilwaterafvoer zal aangesloten worden op het bestaande (gemengde) stelsel. Door de bouw van de circa 90 woningen zal de vuilwaterbelasting afnemen ten opzichte van de 375 stacaravans. De aansluiting van het vuilwater vormt dan ook geen bezwaar. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen twee meter van de watergangen moet een watervergunning worden aangevraagd.

5.8

Ecologie Voor het aspect ecologie zijn twee onderzoekstrajecten doorlopen. Allereerst zijn een quick scan en inventarisatie (nader onderzoek) op grond van de Flora en faunawet uitgevoerd. Vervolgens is een habitattoets uitgevoerd conform de Natuurbeschermingswet. Hieronder worden de bevindingen en conclusies uit beide onderzoekstrajecten kort weergegeven. Flora- en faunawet Uit deze quick scan bleek dat dit terrein potentie had voor jaarrond beschermde broedvogels (spechten en uilen), vleermuizen en vissen. Vandaar dat in het voorjaar en zomer van 2008 op dit deel van het terrein aanvullend onderzoek is uitgevoerd naar deze beschermde diergroepen (DE BEER ET AL.,2008). Voor het gebruik van het terrein door uilen, een baltsende Ruige dwergvleermuis en de aanwezigheid van beschermde vissoorten in te dempen wateren is inmiddels ontheffing aangevraagd voor de Flora- en faunawet. Conclusie De verschillende benodigde ontheffingen voor de Flora- en faunawet zijn aangevraagd. Natuurbeschermingswet Het verder uitvoeren van werkzaamheden in verband met een leeflaagsanering en de aanleg van nieuwe woningen op de Zuidhoek kan leiden tot overlast door geluid en trillingen, lichthinder, optische verstoring en tot bewuste verandering van de soortsamenstelling ter plekke. De deellocatie Zuidhoek maakt geen deel uit van het Natura 2000-gebied, zodat er alleen gevolgen door ‘externe werking’ kunnen zijn.

blad 23 van 29



Door de beperkte reikwijdte van de werkzaamheden en door de maatregelen die in verschenen saneringsplannen worden voorgesteld, worden de hierboven genoemde effecten in zoverre beperkt dat zij geen negatieve gevolgen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Omdat geen negatieve gevolgen voor beschermde waarden van het Natura 2000 gebied ‘Nieuwkoopse plassen en de Haeck’ worden voorzien, hoeft voor werkzaamheden op de Zuidhoek, ook als deze gelijktijdig met sanering van het Meijepark plaatsvinden, geen vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 te worden aangevraagd. Bij de herinrichting van de Zuidhoek dienen geen woekerende invasieve soorten te worden geïntroduceerd. Conclusie Op basis van de uitgevoerde habitattoets is het aanvragen van een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet niet nodig. Deze conclusie is afgestemd meten geaccordeerd door het bevoegd gezag, de zgn. 'positieve afwijzing'. Conclusie Op basis van de resultaten uit beide onderzoeken vormt het aspect ecologie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9

Archeologie Op basis van de provinciale kaart 'Cultuurhistorische Atlas' is nagegaan welke archeologische trefkans het plangebied heeft. Met als doel na te gaan of nader onderzoek uitgevoerd dient te worden naar het aspect archeologie. In figuur 5.3 is een uitsnede van de Cultuurhistorische Atlas weergegeven. Voor het onderhavige plangebied geldt een kleine kans op archeologische sporen. Op grond van de provinciale Nota Archeologie is in gebieden van lage waarde het verrichten van archeologisch onderzoek niet verplicht. Mocht tijdens het uitvoeren van grondroerende werkzaamheden op de betreffende locatie toch archeologische waarden aan het licht komen, dan is men op grond van de huidige Monumentenwet verplicht dit te melden aan de burgemeester van de betreffende gemeente.

blad 24 van 29



Figuur 5.3: Uitsnede Cultuurhistorische Atlas provincie Zuid-Holland

5.10

Bedrijven en milieuzonering PM> Milieuvergunning W. van der Zwan B.V., te leveren door gemeente W. van der Zwan B.V, automatendraaiwerk SBI-code: 255, 331 Smederijen, lasinrichting, bankwerkerijen e.d., p.o. <200m2 (50m) of >200m2 (100m)

blad 25 van 29



Hoofdstuk 6 6.1

Juridische aspecten Algemeen Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen door middel van de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende planregels. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden. In dit hoofdstuk wordt nadere uitleg gegeven over de planregels. De planregels bestaan uit vier hoofdstukken waarop in de volgende paragrafen respectievelijk wordt ingegaan: 1. 2. 3. 4.

6.2

Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

De regels Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat twee artikelen: Begrippen In dit eerste artikel is een aantal noodzakelijke begripsbepalingen opgenomen welke worden gebruikt in de planregels. Het bevat definities teneinde misverstanden te voorkomen. Wijze van meten Het tweede artikel regelt hoe gemeten wordt. Bestemmingsregels Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet: bestemmingsomschrijving (in ieder geval); bouwregels (in ieder geval); nadere eisen (indien van toepassing); afwijken van de bouwregels (indien van toepassing); specifieke gebruiksregels (indien van toepassing); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing). In paragraaf 6.3 wordt nader op de bestemmingsregels ingegaan. Algemene regels Dit hoofdstuk regelt de volgende onderwerpen: Anti-dubbeltelregel Hierdoor wordt bepaald dat gronden niet tweemaal voor een omgevingsvergunning voor het bouwen in aanmerking kunnen komen. Algemene gebruiksregels

blad 26 van 29



Enkele gebruiksregels gelden voor alle bestemmingen en zijn daarom in het hoofdstuk algemene regels opgenomen. Het is bijvoorbeeld verboden om grond te gebruiken als stortof opslagplaats of ten behoeve van een seksinrichting. Ook zijn gebruiksregels gegeven voor de beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis. Algemene afwijkingsregels Hierin wordt onder andere geregeld dat met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van bepaalde hoogten, percentages en afstandseisen en van bouwen differentiatiegrenzen. Hieraan zijn enkele voorwaarden en beperkingen verbonden. Algemene wijzigingsregels Er zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen ter plaatse van de gronden binnen de bestemming Recreatie en een klein deel binnen de bestemming Verkeer. De eerste wijzigingsbevoegdheid regelt dat deze gronden omgezet kunnen worden in de bestemming Tuin, Wonen-1 en Water. Er zijn maximaal 3 woningen toegestaan. De tweede wijzigingsbevoegdheid regelt dat deze gronden omgezet kunnen worden in de bestemming Tuin en Wonen-3 en/of Wonen-4. Er zijn maximaal 3 woningen toegestaan. Of voor alle 3 de woningen gekozen wordt voor het type woning uit Wonen-3, of juist voor het type woning uit Wonen-4 of een combinatie hiervan, staat vrij. Algemene procedureregels Deze geven de regels aan voor de procedure voor het stellen van nadere eisen. Overige regels Deze bevat een omgevingsvergunningsstelsel voor het roeren van de grond, dieper dan de leeflaag van 1,0 m (voorheen: aanlegvergunningstelsel). Deze geldt voor het gehele plangebied en is daarom in hoofdstuk 3 opgenomen. Het betekent dat een omgevingsvergunning aangevraagd dient te worden bij grondwerkzaamheden dieper dan 1,0 m. De vergunning wordt alleen verleend, als de milieusituatie niet geschaad wordt en als een bodemdeskundige geraadpleegd wordt. Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat de volgende twee artikelen: Overgangsrecht Het overgangsrecht betreft regels ten aanzien van bouwwerken en gebruik die niet (geheel) passen in dit nieuwe bestemmingsplan. Slotregel In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden (titel van het bestemmingsplan).

6.3

Nadere toelichting op de bestemmingen In deze paragraaf wordt uitleg gegeven over de bestemmingsregels die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen. Groen De bestemming groen is bedoeld voor de aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen en tevens voor recreatie, waterlopen, waterpartijen, een ondergrondse waterzuiveringsinstallatie en, uitsluitend ter plaatse van een aanduiding, een speeltuin. Binnen de bestemming groen zijn geen gebouwen toegestaan. Alleen andere-bouwwerken, zoals speeltoestellen en lichtmasten, zijn toegestaan. Hiervoor zijn maximale bouwhoogten gegeven.

blad 27 van 29



Recreatie De vijf bestaande recreatiewoningen zijn opgenomen in de bestemming Recreatie. Voor de regels is aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan. Voor deze gronden zijn twee wijzigingsbevoegheden opgenomen. Zie hiervoor de uitleg in paragraaf 6.2 bij de Algemene wijzigingsregels. Tuin De bestemming tuin is bedoeld voor tuinen, behorend bij de woningen. Hierbinnen zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan waaronder vlonders. Hiervoor geldt een aantal bouwregels. Tuin - oeverzone Voor diverse stroken langs het water bij woningen is een aparte bestemming opgenomen, namelijk Tuin - oeverzone. Dit bestaat uit het talud vanuit de tuin naar het water toe. Het is mogelijk om het talud te vergraven en hier een terras te realiseren. Binnen deze bestemming bevindt zich ook de gemeenschappelijke vlonder. Verkeer Binnen de bestemming verkeer zijn wegen, groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, parkeervoorzieningen, waterpartijen, watergangen, nutsvoorzieningen en, uitsluitend ter plaatse van een aanduiding, parkeerterreinen toegestaan. Binnen de bestemming verkeer mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geplaatst worden waarvoor diverse bouwregels gelden. Water De bestemming water is bedoeld voor waterberging, waterhuishouding, waterlopen, waterwegen en natuurlijke oevers. Binnen de bestemming water mag een steiger gerealiseerd worden. Wonen 1 t/m 11 Deze bestemmingen zijn bedoeld voor de woningen in Zuidhoek. Ook is in beperkte mate bedrijfs- of beroepsuitoefening aan huis toegestaan. Voor deze bestemmingen geldt een aantal bouwregels die tevens bepalend zijn voor de beeldkwaliteit van het plangebied. Het woningtype is bepaald (vrijstaand, halfvrijstaand of aaneengebouwd) en de maximale goot- en bouwhoogte zijn opgenomen. Tevens zijn de kapvorm, nokrichting en dakhelling bepaald. Ook zijn er bouwregels opgenomen voor de bijbehorende bouwwerken, onder andere dat uitsluitend aangebouwde gebouwen zijn toegestaan. Voorts zijn er maximale hoogten aangegeven voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en zijn regels gegeven voor parkeren (dit laatste met uitzondering van Wonen - 1). Voor de beeldkwaliteit wordt tevens verwezen naar (onderdelen van) het beeldkwaliteitsplan. Door de koppeling in de bestemmingsregels is dit juridisch verankerd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing nadere eisen te stellen ten behoeve van onder andere de stedenbouwkundige inpassing en de stedenbouwkundige kwaliteit.

blad 28 van 29



Hoofdstuk 7

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid De planontwikkeling en -uitvoering is een initiatief van de gemeente Nieuwkoop. Deze heeft een sluitende exploitatie waarbij tevens een geldbedrag gereserveerd is voor eventuele planschade. In de 'Grondexploitatiewet', welke onderdeel uitmaakt van de Wet ruimtelijke ordening, staat aangegeven dat de kosten van openbare voorzieningen door de gemeente verhaald dienen te worden bij de uitgifte van grond. De gemeente Nieuwkoop geeft de grond zelf uit en zorgt dan ook voor de kosten verevening voor de openbare voorzieningen en de sanering van de grond. Er is daarom geen exploitatieplan nodig. Geconcludeerd wordt dat het plan economisch uitvoerbaar wordt geacht. Het stedenbouwkundig ontwerp voor Zuidhoek is mede tot stand gekomen middels een participatietraject waarbij meerderevarianten aan inwoners zijn getoond, waarbij reacties op inrichting, woningtypen, openbare ruimte en toegankelijkheid zijn meegenomen in het uiteindelijke plan. Wettelijk vooroverleg In het kader van het wettelijk overleg zijn vier reacties ingediend, deze reactie zijn opgenomen in de Bijlage 2 tot en met 5. Voor zover zijn de reacties overgenomen en verwerkt in dit bestemmingsplan.

blad 29 van 29


Toelichting. Ligging en begrenzing plangebied. Ontstaansgeschiedenis Gebiedsbeschrijving Beschrijving planlocatie

Recommend Documents