Toelichting bij het inschrijfformulier CPO “De Kamp” Cothen
1. Over het project en over “De Kamp” De Kamp De gemeente Wijk bij Duurstede is gestart met de ontwikkeling van een woningbouwprogramma op het voormalige sportveldencomplex “De Kamp” in Cothen. Op dit terrein moeten de komende jaren ruim 100 woningen gaan verrijzen. Hiermee wordt voldaan aan de behoefte aan woningen voor de locale bevolking, met name starters- en seniorenwoningen. De wijk zal als voorbeeld gaan dienen wat betreft duurzaamheid. Het gebied de Kamp is deels gelegen aan de prachtig ontwikkelde Kromme Rijnoever aan de rand van het dorp Cothen. Zie voor meer informatie de site van de gemeente: http://www.wijkbijduurstede.nl/
CPO de Kamp Sinds 9 februari 2010 is Kopersvereniging “De Kamp” na instemming van de gemeente Wijk bij Duurstede begonnen met het ontwikkelen van een CPO-project binnen het grotere project “De Kamp” in Cothen. CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Het principe van collectief particulier opdrachtgeverschap – in het kort: CPO - is dat een groep particulieren gezamenlijk (als collectief) optreedt als ontwikkelaar voor het ontwerpen en realiseren van haar eigen woningbouwproject. Eenvoudig gezegd betekent het: samen je eigen huis bouwen. De kopersvereniging bestaat momenteel uit 9 leden en is al begonnen met het selecteren van een architect. Gemeente en kopersvereniging hebben afgesproken om het project uit te breiden tot maximaal 25 leden om anderen de kans te geven zich hierbij aan te sluiten maar ook om nog voordeliger te kunnen ontwikkelen. Binnen het CPO project en de Kopersvereniging is daarom plaats voor maximaal 16 nieuwe deelnemers plus een reservelijst (van minimaal 5 huishoudens). Inschrijving staat open voor iedereen onder bepaalde voorwaarden. Wel wordt voorrang verleend aan inschrijvers met maatschappelijke of economische binding (zie ook verderop).
2. Wat is CPO en is het ook voor mij geschikt? Meer over CPO Deelnemers aan een CPO-project kunnen zelf hun woning (laten) ontwerpen en bouwen binnen bepaalde randvoorwaarden, waardoor zij echt hun eigen woning kunnen realiseren. De kopers ontwikkelen hun eigen woningen naar hun eigen smaak maar door dit samen te doen sta je sterker en kan je grote kostenvoordelen behalen. De deelnemers verenigen zich in een kopersvereniging. Deze vertegenwoordigt de gezamenlijke belangen van de kopers richting verschillende partijen en treedt op als vertegenwoordiger van de kopers en als opdrachtgever richting architect en adviseurs. De kopersvereniging bereidt ook de aanbesteding voor. Uiteindelijk zijn het de individuele kopers die op basis van een gezamenlijk en een individueel plan een contract aangaan met de aannemer. Op dat moment kopen de deelnemers ook de grond van de gemeente en regelen ze een financiering. CPO is een relatief nieuwe manier van ontwikkelen. In Noord-Brabant is deze ontwikkelvorm al langer populair, maar ook in de rest van Nederland worden steeds meer project gerealiseerd. Bouwen door middel van CPO heeft grote voordelen ten opzichte van traditionele bouw door een projectontwikkelaar en ten opzichte van individueel particulier opdrachtgeverschap.
Toelichting bij het inschrijfformulier CPO “De Kamp” Cothen
Voordelen van CPO 1. Het voordeel van dit principe is dat de winstmarge van een traditionele projectontwikkelaar bespaard kan worden en de droom van het kopen van een eigen woning voor de particulier (starter) op deze manier veel beter bereikbaar is. Een kostenbesparing van 10-15% ten opzichte van ontwikkeling door een projectontwikkelaar is zeker mogelijk. 2. CPO biedt de ruimte voor een koper om binnen een aantal vastgestelde kaders zijn woning geheel naar eigen wens in te delen en te ontwerpen. De kopers bepalen gezamenlijk de verkaveling, type huizen en stijl van de woningen waarna de kopers individueel op woningniveau hun woonwensen verder kunnen (laten) uitwerken. 3. Een ander voordeel van CPO is dat je je nieuwe buren al leert kennen voordat je ergens gaat wonen en dat er vaak al vanaf het begin een buurtgevoel is. 4. Als collectief weet en kan je meer dan alleen en samen sta je sterk. Zijn er ook nadelen van CPO? Uiteraard zijn er ook nadelen ten opzichte van andere vormen van ontwikkelen: 1. Collectief betekent dat je ontwikkelt vanuit een groep. Die groep kan nooit alle belangen van alle aangesloten deelnemers voor 100% dienen en dat betekent dat je als individu soms een concessie moet doen aan het collectief. 2. Het werken in een groep betekent doorgaans ook dat processen meer tijd vergen in vergelijking met het kopen van een nieuwbouwhuis of het individueel bouwen van een eigen huis. Overleggen, afstemmen, compromissen zoeken en dergelijke kost nu eenmaal tijd. Vanaf de start van een project moet je snel rekenen op 2 jaar voordat je je huis kan gaan bewonen. Ben ik geschikt voor CPO? CPO is geschikt voor mensen die…. • hun woonwensen werkelijkheid willen maken, • die avontuurlijk zijn ingesteld • die om kunnen gaan met onzekerheid, • die meer huis willen voor hun geld, • die zich willen en kunnen aanpassen aan een groep, • die het ook leuk vinden om met anderen aan de slag te gaan voor een gezamenlijk doel, • die tijd in huis willen steken • die beschikken over het nodige doorzettingsvermogen, geduld en creativiteit. Mensen die snel willen bouwen, die alles zelf willen beslissen, die slecht tegen onzekerheden kunnen en/of mensen voor wie kostenbewust bouwen minder belangrijk is, kunnen zich beter niet inschrijven voor deelname aan een CPO-project en dus ook niet voor dit project. De kans is dan groot dat zij later teleurgesteld moeten afhaken. Het is belangrijk dat je je realiseert dat je zelf, met elkaar, aan het roer staat en beslissingen neemt en dus actief meewerkt aan het tot stand komen van je eigen huis. Je wordt daarbij wel begeleid door een deskundig bureau met behulp van subsidie van de Provincie Utrecht.
3. Stand van zaken en uitgangspunten Wat is er al gebeurd en besloten? De initiatiefnemers zijn al een tijdje aan de slag en hebben al het nodige werk verricht. Er hebben al twee rondes plaatsgevonden voor de selectie van een architect, er is al een kopersvereniging met statuten. Ook heeft de kopersvereniging ingestemd met het inhuren van een professioneel begeleidingsbureau dat de deelnemers zal adviseren en begeleiden (voor het overgrote deel
Toelichting bij het inschrijfformulier CPO “De Kamp” Cothen gedekt door provinciale subsidie). Nieuwe deelnemers kunnen hierop inhaken. Het voorwerk dat is gedaan wordt gerespecteerd en hierop wordt voortgebouwd. Dit is een expliciete voorwaarde voor deelname. Wat betreft het project en het plangebied: er ligt een stedenbouwkundige visie die is vastgesteld. Zie ook de site van de gemeente Wijk bij Duurstede. Deze visie is niet in beton gegoten en er kunnen nog optimalisaties plaatsvinden. Er is ruimte voor de groep voor inbreng en inspraak. De stedenbouwkundige visie wordt vertaald in een bestemmingsplan dat voor de zomer 2011 vastgesteld moet worden. De gemeente heeft nog geen grondprijzen vastgesteld, maar er zijn al wel bandbreedtes genoemd waarbinnen de grondprijzen hoogstwaarschijnlijk zullen vallen: • Kavels tot 200 m2: tussen de 300 en 400 euro per m2 • Kavels van 200 tot 300 m2: tussen de 400 en 500 euro per m2 • Kavels van 300 tot 400 m2: tussen de 500 en 600 euro per m2. Alle bedragen inclusief BTW. Het gaat om grondprijzen die gelijk zijn aan de grondprijzen bij de uitgifte van vrije kavels. Voor kavels onder de 200 m2 wordt mogelijk een anti-speculatiebeding geformuleerd. U moet lid worden van de kopersvereniging. Voor 2010 geldt een contributie van € 100 euro en mogelijk is een aanvullende contributie noodzakelijk. Wat voor woningen worden er gebouwd en waarvoor kan ik me inschrijven? Binnen het project de Kamp wordt een gedeelte van maximaal 25 kavels gereserveerd voor CPO. Het is op dit moment nog niet bekend welke 25 kavels aan het CPO project toegewezen zullen worden en hoeveel van die kavels bestemd zijn voor eengezinswoningen (rijtjeshuizen en hoekwoningen), twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen. Als u zich inschrijft, dan schrijft u in eerste instantie in voor een plek in het project en niet automatisch voor een bepaald type woning. Bij de inschrijving moet u wel een 1e (en eventueel 2e) voorkeur opgeven voor een bepaald type huis (vrijstaand, twee-onder-één-kap of rijwoning). U moet daarbij aan kunnen tonen dat u die woning ook kunt betalen en deze voorkeur is bindend bij de kavelverdeling later dit jaar. Het aantal rijwoningen in het CPO-project is beperkt dus als u zich voor een twee-onder-één-kapper of vrijstaande woning inschrijft, heeft u uiteindelijk de meeste kans om mee te mogen doen. De verwachting is dat er binnen een paar maanden duidelijkheid zal zijn over hoeveel woningen van welk type in het project passen en of iedereen zijn of haar eerste keus kan en wil betalen zodra grondprijzen en kavelgroottes definitief bekend zijn. Indien er bij de kavelverdeling meer gegadigden zijn voor een type woning dan dat er beschikbaar zijn, dan zal er worden geloot. U mag bij inschrijving ook een tweede voorkeur opgeven. Indien later onverhoopt blijkt dat u geen woning van uw 1e of eventueel 2e voorkeur kunt realiseren, dan kunt u kosteloos uit het project stappen. In andere gevallen is uw voorkeur bindend. Wat kost een huis in De Kamp? Uiteraard kunt u alleen een voorkeur opgeven voor een woning die u ook kunt betalen. Op dit moment gaan we uit van de volgende minimale financieringseisen: • Vrijstaande woning: minimaal € 300.000 • Twee-onder-één-kap: minimaal € 250.000 • Rijwoning: minimaal € 180.000. Deze bedragen zijn minimale bedragen die gelden voor de inschrijving en het zijn geen bedragen waarvoor u garanties krijgt. De bedragen zijn gebaseerd op voor dit type kleine kavels en sobere woningen zonder extra’s. Bepalend voor de uiteindelijke prijzen zijn o.a. grondprijzen per vierkante meter, kavelgrootte, afwerkingniveau en ieders wensen en eisen. Bovengenoemde financieringseisen zijn ondergrenzen en we adviseren u alleen in te schrijven en voorkeuren aan te geven voor woningen waarbij u qua mogelijkheden niet op voorhand al op de grens zit.
Toelichting bij het inschrijfformulier CPO “De Kamp” Cothen Hoe zit het met een hypotheek? U hoeft bij inloting in het project niet direct een kavel te kopen. U gaat pas definitief verplichtingen aan als een aannemer door de groep wordt gekozen. Naar verwachting doet dat moment zich op z’n vroegst pas in de 2e helft van het voorjaar van 2011 voor. Pas op dat moment hoeft u een hypothecaire lening af te sluiten. Sommige kosten moeten gemaakt worden nog voordat er sprake is van een financiering. Denk aan kosten voor architect en adviseurs. Gerekend moet worden op enkele duizenden euro’s verspreid over het komende jaar. De koper moet deze kosten zelf voor kunnen schieten of kunnen desgewenst met wie dat willen op zoek naar een partij die wil voorfinancieren. De Kopersvereniging heeft besloten dat dit geen zaak voor het collectief is. Bij de financiering kan geregeld worden dat deze kosten alsnog in de hypothecaire lening meegenomen kunnen worden. Wat doe je nu concreet in dit CPO-project? Achtereenvolgens doe je met deelname aan dit project het volgende: • Je brengt je woonwensen en mogelijkheden beter in beeld. • Je neemt deel aan bestuur of aan diverse werkgroepen, • Je contracteert samen een architect en adviseurs, • Je gaat kijken hoe de verkaveling van je project er uit gaat zien. • Je gaat een kostenverdeelsleutel opstellen en de kavels onderling verdelen, • Je gaat de woningen laten ontwerpen door een architect • Je dient gezamenlijk een bouwvergunning in, • Je gaat op zoek naar een aannemer • Je koopt een kavel van de gemeente en je geeft de aannemer een opdracht. • Afhankelijk van je gemaakte keuzes bouw je daarna zelf je huis af en je richt het in. Wanneer gaan we bouwen en wanneer kan ik er wonen? De start bouw is mede afhankelijk van de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit is voorzien in het eind van het voorjaar van 2011. In praktijk heeft u als groep ook de tijd nodig voor het maken van de plannen en het voorbereiden van de bouw. De gemeente kan geen garanties geven voor het bestemmingsplan en u moet u dit realiseren. Het is niet waarschijnlijk dat u voor het voorjaar van 2012 uw woning kunt betrekken. Dit hangt ook af van de gekozen aannemer en wat u eventueel zelf nog aan afbouw gaat doen. In elk geval moet u tussen nu en verhuizen toch zeker rekenen op een kleine twee jaar.
4. Inschrijving Meer informatie Wil je meer weten? Op dinsdag 29 juni organiseren gemeente Wijk bij Duurstede en Urbannerdam een informatie-avond. Vanaf 19.30 uur ben je welkom in het Dorpshuys te Cothen. Tijdens deze avond wordt het hele proces, de stand van zaken en het proces van inschrijving en loting toegelicht. Ook tegen het eind van de inschrijftermijn, waarschijnlijk op dinsdag 17 augustus 2010 zal er een informatieavond zijn waarop ook de laatste stand van zaken met u wordt gedeeld. Als u dan nog twijfelt, kunt u hier nog een keer uw vragen stellen. U bent van harte welkom op beide avonden. Inschrijving en financieringstoets Tot uiterlijk vrijdag 27 augustus om 12.00 uur kunnen nieuwe deelnemers zich inschrijven door het invullen en opsturen van het inschrijfformulier. Een inschrijving is alleen geldig als hier een originele financieringstoets met handtekening van bank of financieel adviseur bij zit waaruit blijkt dat koper(s) de woningen van 1e en eventueel 2e voorkeur in een minimale variant kan financieren. Hierbij gelden de volgende minimale financieringseisen: • Vrijstaande woning: minimaal € 300.000 • Twee-onder-één-kap: minimaal € 250.000 • Rijwoning: minimaal € 180.000.
Toelichting bij het inschrijfformulier CPO “De Kamp” Cothen
Een financieringstoets kunt u, meestal kosteloos, door een hypotheekadviseur of bank laten opstellen. U kunt hierin naast een maximaal te lenen bedrag ook eigen geld of andere financieringsbronnen laten opnemen. Indien u in aanmerking wenst te komen voor voorrang dient u een bewijs van economische of maatschappelijke binding aan de gemeente Wijk bij Duurstede mee te sturen. Zie het inschrijfformulier. Op uiterlijk deze datum moet ook het inschrijfgeld van € 750 bijgeschreven zijn op de rekening van Urbannerdam. Inschrijfgeld U zit pas definitief vast aan afname van een kavel bij het tekenen van een koopcontract voor de grond en u verplicht u pas om hier een huis op te bouwen zodra u een overeenkomst sluit met de projectaannemer. Beide stappen zijn voorlopig niet aan de orde en zitten pas aan het eind van het ontwikkeltraject. Om te voorkomen dat mensen zich vrijblijvend inschrijven zal er tweemaal inschrijfgeld worden gevraagd. De eerste maal bij het inschrijven en de tweede maal bij de verdeling van de kavels en het bevestigen van de kavelkeuze. Het gaat hierbij twee maal om een bedrag van € 750. Dit inschrijfgeld dient als een waarborg en wordt teruggestort bij levering van de grond. In eerste instantie wordt dit beheerd door Urbannerdam, het begeleidingsbureau van de Kopersvereniging. Het streven is om het beheer op een bepaald moment over te dragen aan de kopersvereniging. Bij tussentijds uitstappen komen de tot dan toe betaalde inschrijfgelden te vervallen aan de Kopersvereniging, behalve: 1. indien blijkt dat u geen type woning van uw 1e of eventueel 2e voorkeur kunt financieren op basis van de definitieve grondprijzen en kavelgroottes. NB Dit is bekend voordat u een tweede maal inschrijfgeld moet betalen. 2. indien u in geval van een eventuele loting bij de kavelverdeling niet wordt ingeloot voor een type woning van uw 1e of eventueel 2e voorkeur. Ook dit is bekend voor de tweede termijn van het inschrijfgeld. In deze twee gevallen wordt het inschrijfgeld bij uitschrijving aan u teruggestort.
De eerste termijn van het inschrijfgeld dient vóór 27 augustus 2010 bij ons bijgeschreven te zijn op rekeningnummer 14.68.65.715 ten name van Urbannerdam BV, te Rotterdam, onder vermelding van “Inschrijfgeld CPO de Kamp” en uw naam.
5. Wat gebeurt er na inschrijving? Toewijzing, loting en reservelijst Indien de belangstelling groter is dan het aantal beschikbare plaatsen, krijgen bepaalde groepen voorrang. De 9 initiatiefnemers zijn sowieso verzekerd van een plek. Aan hen is in principe ook fysiek een plek toegewezen in het plangebied. De overige plekken worden in een bepaalde rangorde toegewezen aan achtereenvolgens: 1. Mensen met maatschappelijke of economische binding aan de gemeente Wijk bij Duurstede (zie verderop een definitie) die in de afgelopen 10 jaar geen kavel in de gemeente Wijk bij Duurstede hebben gekocht. 2. Andere geïnteresseerden die in de afgelopen 10 jaar geen kavel in de gemeente Wijk bij Duurstede hebben gekocht.
Toelichting bij het inschrijfformulier CPO “De Kamp” Cothen 3. Mensen met maatschappelijke of economische binding aan de gemeente Wijk bij Duurstede (zie verderop een definitie) die in de afgelopen 10 jaar wel een kavel in de gemeente Wijk bij Duurstede hebben gekocht. 4. Andere geïnteresseerden die in de afgelopen 10 jaar wel een kavel in de gemeente Wijk bij Duurstede hebben gekocht. Toewijzing en eventuele loting zal binnen een week na 27 augustus plaatsvinden bij een notaris. Bij de toewijzing en loting wordt een ranglijst opgesteld. Afhankelijk van het aantal inschrijvingen zal een aantal nieuwe leden worden toegelaten en wordt een vijftal mensen toegevoegd aan de reservelijst. Als later iemand afvalt kan diens plaats worden ingenomen door de eerstvolgende op de reservelijst. Uiterlijk 4 september 2010 krijgen alle inschrijvers per brief bericht. Verdere procedure en vervolgstappen Op donderdag 3 september 2010 zal de eerste ledenvergadering plaatsvinden met degenen die zijn ingeloot. De eerste vijf personen op de reservelijst zijn als toehoorder welkom. De kans is reëel dat in de loop van het traject plekken vrijkomen. Zet deze avond vast in uw agenda. Tijdens deze bijeenkomst kunt u kennismaken met uw toekomstige buren, wordt de stand van zaken besproken en is er gelegenheid voor vragen. Tegen die tijd is ook definitief een keuze gemaakt voor een architect waarover ook meer informatie wordt gegeven. Op donderdag 3 september worden degenen die zijn ingeloot lid van de kopersvereniging en krijgen stemrecht.
6. Voorwaarden Voorwaarden voor inschrijving 1. U mag u alleen inschrijven als u ouder bent dan 18 jaar. 2. U moet serieus de intentie hebbn om voor eigen bewoning een woning te realiseren binnen het project door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap 3. U moet na inloting en definitieve bevestiging van deelname lid worden van de Kopersvereniging de Kamp (hetgeen weer een voorwaarde is voor het kunnen kopen van een kavel). Voor 2010 geldt een contributie van € 100. 4. U gaat akkoord met alle reeds door de kopersvereniging genomen besluiten en respecteert het gegeven dat u instapt in een lopend project. 5. U verklaart bij inschrijving dat u deze toelichting heeft gelezen. 6. Uw inschrijfformulier is alleen geldig indien vergezeld van een originele financieringstoets en indien van toepassing bewijsstukken van economische of maatschappelijke binding. 7. Uw inschrijving is alleen geldig indien u voor 27 augustus 2010 € 750 inschrijfgeld heeft overgemaakt.
7. Meer informatie Als u na het lezen van deze toelichting nog vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met Martijn Schutte van Urbannerdam via
[email protected] of 010-2806444.
