Inhoud
1. Wat is het Sociaal Plan?
2
2. Het project en de ingreep
3
3. Herhuisvesting
5
4. Wat is een passende woning?
11
5. Financiële regelingen
13
6. Overige afspraken
16
7. Planning
18
8. Nuttige adressen en aanspreekpunten Ymere
19
1. Wat is het Sociaal Plan?
In het Sociaal Plan vindt u alle afspraken en regelingen over de positie van bewoners die te maken krijgen met sloop of renovatie van hun woning en daarom moeten verhuizen. Het Sociaal Plan is gebaseerd op de ‘Amsterdamse kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en renovatie 2002-2007’. Dit is een overeenkomst tussen de gemeente Amsterdam, de huurdersvereniging Amsterdam en de Federatie van Amsterdamse Woningcorporaties. Ook Ymere heeft deze overeenkomst ondertekend. In het Sociaal Plan Fagelstraat – Jacob Catskade staan de afspraken en regelingen waar u als bewoner mee te maken krijgt omdat het complex waarin u woont gesloopt wordt en vervangen door nieuwbouw. In dit Sociaal Plan is ook een planning voor het project Fagelstraat – Jacob Catskade opgenomen zodat u weet wanneer welke stappen in het proces genomen worden. Achterin vindt u een lijst met nuttige adressen en aanspreekpunten waar u met uw vragen terecht kunt. Alle genoemde bedragen in dit Sociaal Plan zijn prijspeil november 2006. Deze bedragen kunnen in de tijd wijzigen. Alle regelingen/toezeggingen in dit Sociaal Plan gelden per woning.
2
2. Het project en de ingreep
Het project Fagelstraat – Jacob Catskade ligt in de Frederik Hendrikbuurt in het stadsdeel Westerpark. Het bestaat uit 36 woningen in de panden Fagelstraat 44 tot en met 60 (de even huisnummers) en negen woningen en één bedrijfsruimte aan de Jacob Catskade 37 tot en met 41 (de oneven huisnummers).
Ligging projectlocaties: blok A en B worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw.
3
De fundering van deze panden is matig tot slecht. Er is geen acuut gevaar, maar de belasting van de fundering mag niet veranderen en het is raadzaam op korte termijn de fundering aan te pakken. Het casco van de panden is slecht. De gevels zijn niet stabiel, de begane grondvloeren, het dakwerk en de trappenhuizen zijn slecht, de kozijnen zijn matig, de CV en mechanische ventilatie is onvoldoende, de inbouw is verouderd en de badruimten zijn klein. Gezien de technische staat zijn de panden toe aan een ingrijpende aanpak. Tegelijkertijd is in het stadsdeel Westerpark een grote behoefte aan meer woningen gecombineerd met zorg. Ymere gaat de panden aan de Fagelstraat en Jacob Catskade te slopen, en vervangen door nieuwe, zelfstandige ouderenwoningen en woongroepen voor ouderen. Sloop betekent dat u uw woning moet verlaten. Wij zijn ons er van bewust dat dit voor u een ingrijpende gebeurtenis is. In de volgende hoofdstukken kunt u lezen wat dit voor u betekent en op welke manier Ymere u daarbij ondersteunt.
4
3. Herhuisvesting
3.1
Peildatum
De daadwerkelijke start van de herhuisvesting, dus het zoeken naar een andere woning, is de peildatum. De peildatum wordt vastgesteld door de Dienst Wonen, na instemming van het Stadsdeel met de plannen van Ymere. De peildatum is november 2006. Vanaf dat moment heeft u anderhalf jaar de tijd om te zoeken naar vervangende woonruimte.
3.2
Huisbezoeken
Voordat u gaat zoeken naar een andere woning, komt een projectconsulent van Ymere bij u thuis om uw gegevens en woonwensen vast te leggen. Met deze informatie wordt uw zoekprofiel bepaald. Zo weten u en de projectconsulent welke herhuisvestingsmogelijkheden bij uw persoonlijke omstandigheden passen. Op kosten van Ymere schrijft de projectconsulent u met de juiste gegevens in als woningzoekende bij WoningNet. Als u al ingeschreven bent, controleert de projectconsulent uw gegevens. U kunt daarna zelf reageren op het aanbod van WoningNet.
3.3
Voorrangspositie op de woningmarkt in Amsterdam
Stedelijk geldt dat de legale hoofdbewoners die hun huis uit moeten vanwege sloop, de status van stadsvernieuwingskandidaat krijgen. Stadsvernieuwingskandidaten kunnen met voorrang inschrijven op een passende woning uit het Amsterdamse aanbod van WoningNet. Een passende woning is een woning die past bij de samenstelling en het inkomen van het huishouden. Meer hierover kunt u lezen in het volgende hoofdstuk van deze brochure.
5
3.4
Inspanningsverplichting
Ymere spant zich in om voor bewoners die dat willen een passende woning in de omgeving van de huidige woning aan te bieden, dat wil zeggen in het stadsdeel Westerpark, Centrum, De Baarsjes, Bos en Lommer, Oud-West of Noord.
3.5
Terugkeer in de nieuwbouw
Alle bewoners van het complex worden definitief uitgeplaatst. Als de nieuwbouw in het project klaar is, krijgen bewoners die dat willen, eenmalig de mogelijkheid om terug te keren. Elf mensen hebben tijdens het bewonersonderzoek aangegeven terug te willen keren in het project. Ymere reserveert daarom elf woningen in de nieuwbouw voor terugkeerders. De huurprijs van die woningen ligt net beneden de huurtoeslaggrens van € 485,33. Om voor terugkeer in het project in aanmerking te komen, moet de woning passen bij de samenstelling van uw huishouden en uw inkomen. In hoofdstuk vier leest u wat voor u een passende woning is. Als u belangstelling heeft voor een nieuwbouwwoning in het project kunt u dat aangeven tijdens het huisbezoek van onze projectconsulent. De bewoners die op dat moment kiezen voor terugkeer krijgen voorrang bij terugkeer op bewoners die dat in een latere fase aangeven. Zij komen pas in aanmerking als er uit de groep eerdere kiezers mensen afvallen of als de groep eerdere kiezers kleiner is dan het aantal van elf gereserveerde woningen. Zowel de groep vroege kiezers als de groep latere kiezers wordt gerangschikt op woonduur. Deze is van belang bij toewijzing van de nieuwe woningen. Binnen iedere groep geldt dat degene met de langste woonduur op het huidige adres (dus niet in de woning waar naartoe u bent uitgeplaatst!) voor gaat. Als u wilt terugkeren heeft u tijdelijke huisvesting nodig. U maakt hiervoor gebruik van uw stadsvernieuwingsurgentie. Na de peildatum komt de projectconsulent bij u thuis om uw woonwensen te
6
inventariseren. U geeft in dat gesprek aan of u definitief wilt verhuizen of terugkeren. De projectconsulent schrijft u op kosten van Ymere in als woningzoekende met SV-urgentie bij WoningNet. U reageert zelf op de woningen die via WoningNet worden aangeboden. Op het moment dat u een woning heeft gevonden, kunt u de huur van uw huidige woning opzeggen. Het recht op terugkeer en de afspraken over de huurhoogte bij terugkeer leggen we vast in de huuropzeggingsbrief. Bij deze tweede verhuizing, terug naar de nieuwbouw, krijgt u een extra verhuiskostenvergoeding van € 1.500. Deze wordt uitbetaald nadat u het huurcontract heeft getekend van de nieuwbouwwoning waarin u terugkeert.
3.6
Verhuizen in de regio.
U kunt kiezen voor een andere passende sociale huurwoning in de regio. Uw stadsvernieuwingsurgentie geldt beperkt in een aantal omliggende gemeenten: Almere, Amstelveen, Haarlemmermeer (Hoofddorp), Purmerend en Zaanstad. De regels met betrekking tot een passende woning zijn in de regio anders dan in Amsterdam. De projectconsulent kan u hier tijdens het huisbezoek meer over vertellen. Een tweede mogelijkheid is directe inplaatsing in het bezit van Ymere in de regio. Dat wil zeggen, in bezit van Ymere in Almere, Hoofddorp, Vijfhuizen, Nieuw Vennep, Amstelveen, Sassenheim of Heemstede. Uw verhuiskostenvergoeding is € 5.000.
3.7
Verhuizen naar een vrije sectorwoning van Ymere.
U kunt kiezen voor een verhuizing naar een woning met veel comfort en luxe tegen een hogere huur. U heeft als bewoner van Ymere voorrang op overige kandidaten. U kunt op de website van Ymere (www.ymere.nl) onder het menu “huren” de beschikbare woningen zien en daarop reageren. U kunt
7
ook op de site van WoningNet (www.woningnet.nl) het beschikbare aanbod zien en reageren. Uw verhuiskostenvergoeding is € 5.000. U kunt deze optie ook als tweede keuze opgegeven tijdens het huisbezoek van de projectconsulent.
3.8
Een woning kopen
U kunt kiezen voor het kopen van een woning van Ymere. Als u interesse heeft in een koopwoning, biedt Ymere u actief de woningen uit haar bezit aan, die in de periode dat u stadsvernieuwingsurgent bent te koop komen. Uw verhuiskostenvergoeding is € 5.000. Als u belangstelling heeft voor een koopwoning van Ymere kunt u dit aangeven tijdens het huisbezoek van de projectconsulent. U kunt deze optie ook als tweede keuze opgegeven. 3.9 Maatwerk in het zoeken naar een goed alternatief. Misschien heeft u specifieke woonwensen. U wilt bijvoorbeeld een ouderenwoning, of u bent door een zorgrelatie verbonden met een ander huishouden. U kunt uw situatie bespreken tijdens het huisbezoek van de projectconsulent van Ymere. Per situatie worden oplossingsmogelijkheden met u besproken. Deze afspraak kan plaatsvinden bij de start van de uitplaatsingsperiode. Uw verhuiskostenvergoeding is € 5.000.
3.10
Verhuizen naar een gelijkwaardige woning van Ymere.
Als u kiest voor het verhuizen naar een woning die gelijkwaardig is aan uw huidige woning (wat betreft grootte en uitrustingsniveau) kunt u dit tijdens het huisbezoek aangeven aan de projectconsulent. Ymere biedt u dan rechtstreeks gelijkwaardige woningen aan uit haar bestand met vrijkomende woningen, in de buurt van uw voorkeur. Bij het aanbod houdt Ymere wat betreft de huurhoogte rekening met het verschil tussen de huidige huur en de huur van de aangeboden woning.
8
3.11
Individuele bewonersbegeleiding
Stadsvernieuwingskandidaten reageren zelf op het aanbod van WoningNet. Bewoners die dat willen kunnen een beroep doen op de projectconsulenten van Ymere. Ymere levert maatwerk. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de bewoners. De extra begeleiding kan bestaan uit de volgende onderdelen: • Begeleiding bij het zoeken naar een passende woning in het aanbod van WoningNet en het inschrijven voor een woning. • Als het inschrijven onvoldoende resultaat oplevert, kan Ymere woningen actief aanbieden aan de bewoner. • Begeleiding bij de huuropzegging, tekenen van een huurcontract, aanvragen van huurtoeslag en aanvragen van vergoedingen. • Ondersteuning en advies aan oudere bewoners bij de voorbereiding van de verhuizing. Als u extra begeleiding nodig heeft kunt u dit aangeven tijdens het huisbezoek van de projectconsulent.
3.12
Extra hulp voor medische indicatie of senioren
Bewoners die een medische indicatie hebben of zestig jaar of ouder zijn, komen in aanmerking voor extra hulp bij hun verhuizing. Voor een medische indicatie moet u, als dat wordt gevraagd, een brief van uw huisarts kunnen overleggen. Deze bewoners ontvangen van de projectconsulent van Ymere twee “klusbonnen” die recht geven op ieder vier uur gratis ondersteuning door een vakman van Ymere bij de herhuisvesting. Deze bonnen zijn niet inwisselbaar voor geld en zijn persoonsgebonden. Het gaat dan om hulp bij het uitvoeren van eenvoudige technische klusjes zoals: • het demonteren of bevestigen van gordijnen, lamellen, schilderijen of lampen; • het uit elkaar halen en/of in elkaar zetten van bedden of andere meubels;
9
• andere technische werkzaamheden in overleg met de vakman. De bewoner dient het verzoek om hulp uiterlijk twee weken voor vertrek uit de woning te melden bij de projectconsulent of de woonconsulent.
10
4. Wat is een passende woning?
Met uw stadsvernieuwingsurgentie kunt u reageren op een woning uit het aanbod van WoningNet die past bij uw huishoudensamenstelling en inkomen. In onderstaande overzichten kunt u zien wat voor uw situatie een passende woning is.
4.1
Huurprijs passend bij inkomen (WoningNet)
Rekenhuur
Inkomen
tot en met € 394
Maximaal € 35.330 bruto (de voormalige ziekenfondsgrens)
€ 394,01 t/m € 485,33
Geen eisen Toegankelijk voor huishoudens die:
€ 485,34 t/m € 615,01
•
In aanmerking komen voor huurtoeslag of
•
Inkomen boven de huurtoeslaggrens en ten minste €400 per volwassene + € 200 per kind per maand overhouden
Meer dan € 615,01
Netto maandinkomen ten minste 3 x de bruto huur
4.2
Woonoppervlak passend bij huishouden
Woonoppervlak1
Huishoudens met ten minste
< 60 m2
1 persoon
60-79 m2
3 personen, of 1-2 personen met SVurgentie2
• 80 m2 1
5 personen
Het woonoppervlak wordt bepaald volgens het Woningwaarderingsstelsel. Deze
oppervlakte staat ook op WoningNet vermeld.
11
2
Huishoudens van één of twee personen die stadsvernieuwingskandidaat zijn en
terugkeren naar een nieuwe of gerenoveerde woning in het project van waaruit ze SVkandidaat zijn kunnen in aanmerking komen voor een woning tot 80 m2.
Wat telt mee bij de oppervlakte? Kamers, keuken, bad/doucheruimte, zolderkamer bereikbaar met eigen trap. Als het enige toilet van de woning in de doucheruimte is, mag één m2 afgetrokken worden. Wat telt niet mee? Zolderkamers bereikbaar via gemeenschappelijke trap, gang hal, overloop, berging, toilet en balkon. Kamers kleiner dan vier m2 en kamers zonder daglichttoetreding tellen als berging.
12
5. Financiële regelingen
5.1
Verhuiskostenvergoeding
Stadsvernieuwingskandidaten komen vanaf de peildatum in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding van € 5.000. De vergoeding wordt éénmalig verstrekt. U ontvangt de vergoeding in twee delen. De eerste helft krijgt u nadat wij van u de huuropzegging hebben ontvangen én de verhuurmakelaar de voorinspectie van uw woning heeft uitgevoerd. De andere helft ontvangt u nadat u uw woning plus de bijbehorende zolder en/of berging schoon en leeg volgens afspraak met de verhuurmakelaar heeft opgeleverd aan Ymere. Eventuele huurachterstanden en andere openstaande nota’s worden met deze laatste uitbetaling verrekend. Bewoners die vóór de peildatum verhuizen ontvangen geen vergoeding.
5.2
Huurtoeslag
Sinds 1 januari 2006 heet individuele huursubsidie huurtoeslag. Of u in aanmerking komt voor huurtoeslag hangt af van de huur van de nieuwe woning, leeftijd, huishoudensamenstelling, inkomen en vermogen. Voor de volgende huishoudensamenstellingen geldt de volgende maximale huur voor de nieuwe woning: Huishoudensamenstelling
Maximale huur nieuwe woning
ouderen, gehandicapten en gezinnen met drie of meer kinderen gezinnen met één of twee kinderen alleenstaanden en stellen jongeren tot 23 jaar
€ 615,01 € 520,12 € 485,33 € 339,08
13
Er worden vier typen huishoudens onderscheiden waarvoor elk een maximum inkomen geldt: Type huishouden1
Maximum belastbaar 2 inkomen
Eenpersoonshuishouden 18 t/m 64 jaar
€ 20.000
Meerpersoonshuishouden 18 t/m 64 jaar
€ 27.175
Eenpersoonshuishouden 65 jaar of ouder
€ 17.950
Meerpersoonshuishouden 65 jaar of ouder
€ 23.825
1
de leeftijd geldt voor de aanvrager van de huurtoeslag
2
de inkomens van alle tot het huishouden behorende personen tellen mee. Van het
inkomen van kinderen beneden de 23 jaar hoeft u alleen dat deel mee te tellen dat boven de € 4.100 uitkomt.
Er gelden ook vermogensgrenzen. De projectconsulent en de woonconsulent kunnen u hier meer over vertellen.
5.3
Huurgewenning
Voor bewoners die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag (zie gegevens in bovenstaande tabel) en een inkomen hebben beneden € 35.330 (bruto) is er een speciale regeling voor huurgewenning. Als de nieuwe huur meer dan € 50 hoger is dan de oude huur komt u in aanmerking voor een bijdrage. Deze bijdrage is het eerste jaar 75%, het tweede jaar 50% en het derde jaar 25% van het verschil tussen de oude en de nieuwe huur minus € 50. Als de nieuwe huur meer dan € 180 hoger is dan de oude huur ontvangt u een maximale bijdrage van 75%, 50% of 25% van € 130.
5.4
Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen
Heeft u zelf voorzieningen in uw woning aangebracht? Deze mag u uit de woning verwijderen en meenemen. Laat u ze zitten? Dan heeft u recht op een vergoeding als de voorzieningen:
14
• • • •
met toestemming van Ymere zijn aangebracht en een verbetering van de woning zijn en de voorzieningen aard- en nagelvast zijn en in technisch goede staat verkeren en met facturen kunnen worden aangetoond.
Voor de vergoeding berekenen wij de dagwaarde van de voorzieningen op basis van de aanlegkosten en de gangbare afschrijving. Dit is per situatie anders, dus maatwerk. Als u meent voor deze vergoeding in aanmerking te komen, kunt u dit bespreken met de verhuurmakelaar. Deze inspecteert na opzegging van het huurcontract uw woning. Wilt u meer weten, vraag dan de informatiefolder aan bij Ymere of neem contact op met de woonconsulent. Zijn telefoonnummer staat op de laatste pagina. 5.5 Vangnetregeling Bewoners die door de vernieuwing in financiële problemen komen, kunnen bij Ymere een aanvraag indienen voor een bijdrage. Een voorwaarde is onder andere dat de financiële problemen een direct gevolg zijn van de herhuisvesting. Ymere beslist mede op advies van het Stadsdeel Westerpark over een bijdrage.
15
6. Overige Afspraken
6.1
Informatievoorziening
Ymere is verantwoordelijk voor de informatieverstrekking aan bewoners. Voorbeelden van informatieverstrekking zijn de informatieavonden voor bewoners, nieuwsbrieven, maar ook het verstrekken van het Sociaal Plan. In overleg met de klankbordgroep (een vertegenwoordiging van de bewoners) wordt bepaald hoe, wanneer en waarover de bewoners tijdens het verdere verloop van het proces worden geïnformeerd.
6.2
Huurprijs
De netto huurprijs voor uw woning blijft vanaf de peildatum tot de datum van sloop gelijk. U krijgt vanaf de peildatum geen huurverhoging. De bijkomende kosten (servicekosten zoals watergeld) worden wel gewoon jaarlijks aangepast. Om de leefbaarheid in het complex te waarborgen verhuurt Ymere de vrijkomende woningen tijdelijk.
6.3
Beheerplan
Tijdens de werkzaamheden is het belangrijk dat de leefbaarheid in de buurt op peil blijft. Hiervoor stellen het stadsdeel en Ymere in overleg met de bewoners een beheerplan op met afspraken voor de duur van het project: • Meldpunt voor klachten • Informatie aan omwonenden • Werkwijze bij klachtenafhandeling • Afspraken over onderhoud aan complexen, tuinen, straten • Specifieke maatregelen zoals verlichting, plaatsen afvalcontainers, e.d.
16
• •
6.4
Extra dienstverlening in de vorm van toezicht, tegengaan bouwvervuiling, e.d. Tijdelijk verhuren van leegkomende woningen.
Arbitragecommissie
De klankbordgroep en Ymere hebben afgesproken een arbitragecommissie in te stellen. Deze onafhankelijke commissie gaat na of in het geval van een geschil, Ymere correct gehandeld heeft. In de commissie zijn Ymere, de bewoners en het stadsdeel vertegenwoordigd. Namens de bewoners zit Jan Jacobs in de commissie. Hij werkt bij het Amsterdams Steunpunt Wonen en ondersteunt de klankbordgroep. Ook Rob Groen neemt zitting in de commissie. Hij is bij het stadsdeel Westerpark projectleider voor het project Fagelstraat – Jacob Catskade. Namens Ymere zit Henk Pauw in de arbitragecommissie. Hij is rayonmanager van het rayon waarin de Fagelstraat en Jacob Catskade liggen.
17
7. Planning (onder voorbehoud)
November 2006
Peildatum
November 2006
Informatieavond
December 2006 – juni 2008
Start huisbezoeken en uitplaatsen
December 2006 – juni 2008
Definitief ontwerp en bestektekeningen
December 2006 – juni 2008
Bouwaanvraag
Juni 2008
Start sloop
Oktober 2008
Start nieuwbouw
18
8. Nuttige adressen en aanspreekpunten Ymere
•
Voor vragen over de verhuur of het beheer van uw woning kunt u terecht bij:
Ymere Wonen West Meer en Vaart 286 1068 LE Amsterdam Telefoon: (020) 410 64 00 Woonconsulent: Rayonmanager:
•
Voor vragen over de herhuisvesting kunt u terecht bij:
Ymere Ontwikkeling Projectconsulent:
•
Arno Horsmeier, (020) 410 64 51 Henk Pauw, (020) 410 64 00
Paul Koster, (020) 555 91 69, of 06 - 29 03 38 74
Voor vragen over de stand van zaken van het project kunt u terecht bij:
Ymere Wonen Postbus 2412 1000 CK Amsterdam Procesmanager: Projectsecretaris:
Jos Beentjes, (020) 555 98 97 Jan Willem von Santen, (020) 555 25 01
19
Dit Sociaal Plan is een product van Ymere Wonen Afdeling Procesmanagement & Planning November 2006
20
