Toekomstscenario s Zwembad Wijk bij Duurstede

Toekomstscenario´s Zwembad Wijk bij Duurstede Eindrapportage

Definitief

Gemeente Wijk bij Duurstede Postbus 83 3960 BB Wijk bij Duurstede

Grontmij Nederland B.V. Houten, 15 september 2011

GM-0032402, revisie D1

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding......................................................................................................................... 5 Aanleiding voor het onderzoek ..................................................................................... 5 Opdrachtformulering ..................................................................................................... 5 Leeswijzer ..................................................................................................................... 6

2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8

Uitgangspunten en randvoorwaarden........................................................................... 7 Huidige situatie: bezoekersgroepen en activiteiten ...................................................... 7 Bouwstenen voor toekomstig zwembadenbeleid.......................................................... 7 Bezoekersgroepen en activiteiten................................................................................. 7 Openstelling .................................................................................................................. 8 Locatie van het toekomstige zwembad......................................................................... 8 Faciliteiten en voorzieningen ........................................................................................ 8 Duurzaamheid en energie-efficiency ............................................................................ 8 Tarieven ........................................................................................................................ 8 Exploitatiebijdrage......................................................................................................... 8 Eigendom ...................................................................................................................... 8

3 3.1 3.2 3.3

Externe analyses .......................................................................................................... 9 Demografie en kenmerken verzorgingsgebied ............................................................. 9 Trends en ontwikkelingen in zwembaden................................................................... 10 Concurrerende zwembaden en verzorgingsgebieden................................................ 13

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3

Toekomstig zwembad ................................................................................................. 16 Ontwikkelingsscenario’s.............................................................................................. 16 Functioneel en ruimtelijk Programma van Eisen ........................................................ 16 Scenario 1: Doelgroepen zwembad............................................................................ 16 Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad........................................................ 17 Ruimtelijke programma´s beide varianten .................................................................. 18

5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.3 5.3.1 5.3.2

Locatieonderzoek........................................................................................................ 19 Ruimtelijke inpasbaarheid en bestemmingsplan ........................................................ 20 Locatie A1: Vogelpoelweg .......................................................................................... 20 Locatie A2: Wijkersloot ............................................................................................... 20 Locatie B: Kleine Ros.................................................................................................. 20 Locatie C1: Gemeentewerf ......................................................................................... 20 Locatie C2: Sportpark Mariënhoeve ........................................................................... 21 Samenvatting .............................................................................................................. 21 Grond(gerelateerde) kosten........................................................................................ 22 Locatie A1: Vogelpoelweg .......................................................................................... 22 Locatie A2: Wijkersloot ............................................................................................... 22 Locatie B: Kleine Ros.................................................................................................. 22 Locatie C1: Gemeentewerf ......................................................................................... 23 Locatie C2: Sportpark Mariënhoeve ........................................................................... 23 Samenvatting .............................................................................................................. 24 Geschiktheid van de locatie ........................................................................................ 24 Locatie A1: Vogelpoelweg .......................................................................................... 24 Locatie A2: Wijkersloot ............................................................................................... 25

GM-0032402, revisie D1 Pagina 3 van 43

Inhoudsopgave (vervolg)

5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6

Locatie B: Kleine Ros.................................................................................................. 26 Locatie C1: Gemeentewerf ......................................................................................... 27 Locatie C2: Sportpark Mariënhoeve ........................................................................... 28 Samenvatting .............................................................................................................. 29

6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.3.1 6.3.2

Bezoek en bezetting ................................................................................................... 30 Verantwoording en uitgangspunten ............................................................................ 30 Bezoekprognoses ....................................................................................................... 30 Scenario 1: Doelgroepen zwembad............................................................................ 31 Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter bassin............................................................. 32 Locatie-effecten .......................................................................................................... 32 Scenario 1: Doelgroepen zwembad............................................................................ 32 Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad........................................................ 33

7 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.2 7.3

Investeringen en financiën .......................................................................................... 34 Investeringen en kapitaallasten .................................................................................. 34 Investeringskosten Scenario 1: Doelgroepen zwembad ............................................ 34 Investeringskosten Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad......................... 34 Kapitaallasten ............................................................................................................. 35 Grondkosten en rentekosten....................................................................................... 35 Exploitatieprognoses................................................................................................... 36

8 8.1 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.2

Organisatie.................................................................................................................. 38 Exploitatie door gemeente of marktpartij? .................................................................. 38 Exploitatie door de gemeente Wijk bij Duurstede ....................................................... 38 Exploitatie door een marktpartij .................................................................................. 39 Samenvatting .............................................................................................................. 40 Aanbestedingsroutes .................................................................................................. 40

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

Samenvatting en conclusies ....................................................................................... 41 Wel of geen zwembad? .............................................................................................. 41 Het meest voor de hand liggende zwembadscenario................................................. 41 De meest voor de hand liggende zwembadlocatie..................................................... 42 Aanvullende commerciële voorzieningen ................................................................... 42 Duurzaamheid en energie-besparing ......................................................................... 43 Vervolgstappen ........................................................................................................... 43

Bijlage 1:

Programma’s van Eisen

Bijlage 2:

Verkenning gebruik restwarmte

Bijlage 3:

Exploitatieberekeningen

Bijlage 4:

Aanvullende functies en voorzieningen

Bijlage 1: Programma’s van Eisen Bijlage 2: Verkenning gebruik restwarmte Bijlage 3: Exploitatieberekeningen Bijlage 4: Aanvullende functies en voorzieningen


1

Inleiding

1.1 Aanleiding voor het onderzoek Wijk bij Duurstede beschikt momenteel over een private overdekte zwemvoorziening: zwembad Wickie de Viking. Het zwembad is gebouwd in 1995 en is eigendom van ZIB. ZIB is ook de exploitant. Het zwembad bestaat uit twee bassins (een bassin van 25 x 10 meter en een bassin van 15 x 8 meter. Het contract met ZIB voor het zwembad loopt in 2015 af. De gemeente Wijk bij Duurstede kan desgewenst het contract éénmalig met vijf jaar verlengen. De gemeente wil een weloverwogen besluit nemen over de toekomst van een zwembad in Wijk bij Duurstede. Daarom is in maart 2011 een eerste toekomstverkenning uitgevoerd. Het onderzoeksrapport “Eerste onderzoek toekomst zwembad Wijk bij Duurstede” geeft inzicht in het aantal personen en verenigingen dat thans gebruik maakt van het zwembad en de ontwikkelingen bij zwemvoorzieningen in de regio. In dit rapport worden ook de globale effecten beschreven van sluiting van het zwembad en wordt ingegaan op de effecten van de voorgenomen nieuwbouw van een zwembad in de gemeente Utrechtse Heuvelrug voor het zwembadgebruik in Wijk bij Duurstede. Het college van B&W van Wijk bij Duurstede heeft het bovengenoemde onderzoeksrapport vastgesteld en geconcludeerd dat de realisatie van een nieuw zwembad in de gemeente Utrechtse Heuvelrug mogelijk ook aantrekkelijk is voor de inwoners van Wijk bij Duurstede. (Het daadwerkelijke te verwachten effect voor de inwoners van Wijk bij Duurstede kan nauwkeuriger worden vastgesteld nadat hierover in de gemeente Utrechtse Heuvelrug definitieve besluitvorming heeft plaatsgevonden). Het college van Wijk bij Duurstede heeft besloten verder onderzoek te laten verrichten naar, onder andere, de financiële effecten van een toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede. • Scenario 1 waarbij wordt gedacht aan een klein zwembad voor zwemlessen en verschillende doelgroepen; • En scenario 2 waarbij het uitgangspunt vervangende nieuwbouw van zwembad Wickie de Viking (nieuw voor oud) in beeld wordt gebracht. De resultaten van het onderzoek worden tezamen met de resultaten van de eerdergenoemde verkenning (effecten van sluiten van het Wijkse zwembad) gebruikt bij de gemeentelijke besluitvorming omtrent de mogelijke gemeentelijke betrokkenheid bij toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede. De gemeente heeft Grontmij opdracht gegeven het scenario-onderzoek uit te voeren.

1.2 Opdrachtformulering De vraagstelling voor het scenario-onderzoek luidt als volgt: 1. Het onderzoek dient inzicht te verschaffen in de effecten en consequenties van twee verschillende zwembadscenario’s (beide scenario’s worden later in dit rapport uitgewerkt). 2.

Bij de uitwerking van de scenario’s dient rekening te worden gehouden met de gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden. Een inventarisatie en (her)formulering van deze uitgangspunten en randvoorwaarden maakt deel uit van (de eerste stappen van) de opdracht.

3.

Voor beide zwembadscenario’s dient een programma van eisen te worden opgesteld.


Inleiding

4.

De gemeente wil inzicht in de mogelijke aanvullende functies/voorzieningen bij een nieuw zwembad (de aanvullende functies zijn complementair met het zwembad: er moet onderlinge functionele samenhang zijn en de aanvullende functies dienen als mogelijke kostendrager voor de zwembadfunctie).

5.

De volgende locaties worden bij het thans uit te voeren onderzoek betrokken: a. ten noorden van industrieterrein Broekweg; b. ten noorden van sportpark Marienhoeve; c. ten westen van rotonde Geerweg – Romeinenbaan.

6.

Op basis van kengetallen dient een investeringskostenraming te worden opgesteld.

7.

Vervolgens worden bezoekprognoses en een exploitatieprognoses opgesteld.

• Voor beide zwembadscenario’s (scenario 1 en scenario 2); • Op elk van de drie locaties. 8.

Voor een zwembad gebouwd op de locatie ten noorden van industrieterrein Broekweg wordt onderzocht of gebruik kan worden gemaakt van de restwarmte van een bedrijf.

De resultaten van het onderzoek dienen in een heldere en bondige rapportage te worden samengevat.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van dit rapport wordt stilgestaan bij de “bouwstenen” voor het toekomstige zwembadbeleid van de gemeente Wijk bij Duurstede. Naast de historische bezoekcijfers beschrijft dit hoofdstuk de gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 bevat een externe analyse. Dit hoofdstuk bestaat uit een analyse van de bevolkingsontwikkelingen, relevante trends en ontwikkelingen en beschrijft zwemvoorzieningen in de regio en de verzorgingsgebieden daarvan voor zover deze relevant zijn voor de gemeente Wijk bij Duurstede. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de “bedrijfsconcepten” van beide scenario’s (scenario 1: het doelgroepen zwembad en scenario 2: het multifunctionele 25-meter zwembad). In Hoofdstuk 5 wordt het resultaat van de locatieonderzoeken beschreven. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de ruimtelijke inpasbaarheid, de grond- en grondgerelateerde kosten en de geschiktheid van de locaties. Hoofdstuk 6 bevat bezoekramingen voor beide zwembadscenario’s en elk van de onderzochte locaties. Hoofdstuk 7 vat de investeringen en exploitatieramingen samen. Ook worden per scenario en per locatie de te verwachten financiële resultaten samengevat. Meer gedetailleerde onderbouwingen zijn opgenomen in de bijlagen 1 (investeringen) en 3 (exploitatie). In Hoofdstuk 8 wordt stilgestaan bij de verschillen tussen gemeentelijke exploitatie en exploitatie van het nieuwe zwembad door een marktpartij. Daarnaast wordt beschreven op welke wijze de vervolgstappen ter hand kunnen worden genomen, indien de gemeente van mening is dat Wijk bij Duurstede ook in de toekomst moet kunnen blijven beschikken over een zwembad. Hoofdstuk 9 bevat een samenvatting van de onderzoeksresultaten en een opsomming van de belangrijkste conclusies.


2

Uitgangspunten en randvoorwaarden

2.1 Huidige situatie: bezoekersgroepen en activiteiten Het huidige zwembad (zwembad Wickie de Viking) trekt jaarlijks ongeveer 43.000 bezoekers (afgerond). De onderstaande tabel geeft een indicatie van de voor het onderzoek door de exploitant beschikbaar gestelde bezoekersaantallen. Het betreft een indicatie, exacte gegevens konden door de exploitant niet aan de onderzoekers beschikbaar worden gesteld omdat deze niet worden bijgehouden (opgave exploitant). Bezoekersgroep/activiteit

Bezoekprofiel

Aquajoggen

Sportief

30

44

Trimzwemmen

Sportief

12

44

528

Baby peuter kleuter zwemmen

Doelgroep (moeder-kind)

38

44

1.672

Fifty Fit

Doelgroep (ouderen)

18

44

792

Therapiezwemmen

Doelgroep (mensen met beperking)

7

44

308

Zwemles volwassenen

Instructie

7

45

315

Zwemles kinderen

Instructie

478

46

22.466

Vrij zwemmen

Recreatief

260

44

11.440

Gehandicapten Sport Vereniging

Doelgroep (gehandicapten)

35

45

1.575

Zwemvereniging Dorestad Dolphins

Sportief

23

44

1.012

Poseidon

Doelgroep (ouderen)

55

45

2.475

Totaal

Bezoek/week

Weken/jaar

Bezoekers/jaar

965

1.320

43.903

Huidig bezoek samengevat • Instructie: Bijna 52% van het bezoek op jaarbasis betreft deelnemers aan zweminstructie (zwemlessen door vooral kinderen); • Recreatief: 26% van het totaal betreft recreatief (vrij) zwemmen; • Sportieve zwemactiviteiten zijn goed voor circa 6,5% van het jaarbezoek; • Doelgroepen (ouderen, mensen met een beperking, moeder en kind) dragen bij aan 15,5% van het jaarlijkse bezoek.

2.2 Bouwstenen voor toekomstig zwembadenbeleid Bij aanvang van het onderzoek heeft een gesprek plaatsgevonden met de begeleidingsgroep over de eisen en randvoorwaarden die worden gesteld aan de toekomstige Wijkse zwemvoorziening. 2.2.1 Bezoekersgroepen en activiteiten Met betrekking tot bezoekersgroepen en activiteiten kan worden gesteld dat een toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede beschikbaar zal moeten zijn voor enkele specifieke doelgroepen (therapiezwemmen, ouderen en gehandicapten). (NB: een dergelijke zwemvoorziening is daardoor ook geschikt voor zweminstructie/zwemlessen).


Uitgangspunten en randvoorwaarden

Daarnaast zijn de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden benoemd. 2.2.2 Openstelling In het huidige contract met de exploitant van het bestaande zwembad in Wijk bij Duurstede is geregeld dat het zwembad wekelijks tenminste 75 uur open moet zijn. Voor een mogelijke toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede worden op voorhand geen eisen gesteld aan het minimale aantal openstellinguren. 2.2.3 Locatie van het toekomstige zwembad Ten behoeve van het onderzoek worden drie mogelijke locaties meegegeven. 1. ten noorden van industrieterrein Broekweg; 2. ten noorden van sportpark Mariënhoeve; 3. ten westen van rotonde Geerweg – Romeinenbaan. Vooralsnog gaat de gemeente er vanuit dat elk van deze locaties voldoende bereikbaar en toegankelijk zullen/kunnen zijn voor het toekomstige bezoek (NB: Een en ander dient in het onderzoek te worden getoetst). 2.2.4 Faciliteiten en voorzieningen De gemeente Wijk bij Duurstede wenst meer inzicht te verkrijgen in de mate waarin sprake kan zijn van synergie en/of schaalvoordelen door de koppeling van een mogelijk nieuw zwembad aan andersoortige (commerciële) voorzieningen. Hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld de koppeling met een partycentrum, een gezondheidscentrum of “welness-achtige” voorzieningen, maar ook andere voorzieningen die tot meerwaarde kunnen leiden dienen te worden onderzocht. 2.2.5 Duurzaamheid en energie-efficiency Bij het vaststellen van de investeringskosten (evenals de vaststelling van de exploitatiekosten) van de beide zwembadscenario’s wordt uitgegaan van een standaard zwembad, waarbij energie- en duurzaamheidaspecten die anno 2011 als standaard worden ervaren, worden meegenomen. (Het uitgangspunt daarbij is dat die maatregelen worden genomen die terugverdienbaar zijn gedurende de levensduur van het zwembad en bij voorkeur direct (vanaf het eerste jaar) een bijdrage zullen leveren aan de verbetering van het exploitatieresultaat). 2.2.6 Tarieven Vooralsnog is het uitgangspunt voor het mogelijke toekomstige zwembad in Wijk bij Duurstede dat de gemeente geen zeggenschap wenst met betrekking tot de tariefstelling voor de diverse bezoekersgroepen en activiteiten. Aanname daarbij is dat er sprake zal zijn van zelfregulering en als gevolg daarvan marktconforme tarieven. 2.2.7 Exploitatiebijdrage Indien er voor het toekomstige zwembad in Wijk bij Duurstede sprake is van een jaarlijkse financiële bijdrage door de gemeente, worden daaraan de volgende eisen gesteld: • De jaarlijkse exploitatiebijdrage is lager dan de huidige bijdrage aan ZIB (circa € 240.000). • De jaarlijkse exploitatiebijdrage gaat bij voorkeur zoveel mogelijk richting € 0. 2.2.8 Eigendom De gemeente stelt op voorhand geen eisen aan de toekomstige eigendomsverhoudingen.


3

Externe analyses

Een eerste belangrijke bouwsteen om te komen tot toekomstscenario’s voor de toekomstige zwemgelegenheid in Wijk bij Duurstede is een externe analyse. De externe analyse bestaat daarvoor uit de volgende drie onderdelen: • demografie en kenmerken verzorgingsgebied; • relevante trends en ontwikkelingen; • concurrerende zwembaden en verzorgingsgebieden. 3.1 Demografie en kenmerken verzorgingsgebied De gemeente Wijk bij Duurstede telde op 1 januari 2011 23.121 inwoners. Het merendeel daarvan (78%) woont in de kern Wijk bij Duurstede (17.958 inwoners). De kernen Cothen en Langbroek hadden op deze peildatum 3.102 en 2.061 inwoners (respectievelijk 13% en 9% van het totaal aantal inwoners van de gemeente). Cothen en Langbroek liggen op relatief korte afstand van Wijk bij Duurstede (circa 3 resp. 4 kilometer).

0 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 tot 30 jaar 30 tot 40 jaar 40 tot 50 jaar 50 tot 60 jaar 60 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar 80 tot 90 jaar 90 jaar of ouder Totaal bevolking

2011 2.672 3.281 2.504 2.519 3.849 3.733 2.725 1.229 545 64 23.121

2020 2.234 2.657 2.697 2.168 2.536 3.518 3.248 2.163 750 148 22.119

2030 2.512 2.331 2.472 2.598 2.220 2.490 3.223 2.734 1.423 233 22.236

2040 2.565 2.651 2.271 2.502 2.606 2.211 2.331 2.779 1.809 443 22.168

Bevolkingsgroei in % 2011201120112020 2030 2040 -16% -6% -4% -19% -29% -19% 8% -1% -9% -14% 3% -1% -34% -42% -32% -6% -33% -41% 19% 18% -14% 76% 122% 126% 38% 161% 232% 131% 264% 592% -4% -4% -4%

Bron: CBS, 2009

Bovenstaande tabel geeft de verwachte bevolkingsgroei weer volgens cijfers van het CBS. Er wordt een bescheiden afname verwacht van het aantal inwoners in de gemeente. Enkele opvallende ontwikkelingen zijn:

• 0-10 jarigen Tot 2020 afname (-16%), daarna een geringe toename (tot -4% t.o.v. 2011 in 2040).

• 10-20 jarigen Het aantal 10-20 jarigen neemt tot 2030 sterk af (tot bijna -30%), daarna is wederom sprake van een geringe stijging, maar ten opzichte van 2011 blijft sprake van een forse afname (-19% in 2040).

• 20-30 jarigen Tot 2020 geringe toename van 8%, daarna afname tot -9% in 2040.

• 30-40 jarigen Tot 2020 afname van 14%, daarna herstel naar aantal vergelijkbaar met 2011.


Externe analyses

• 40-50 jarigen Forse afname (tot -42% in 2030).

• 50-60 jarigen Tot 2020 redelijk op peil, daarna sterke afname.

• 60-70 jarigen Groeit in aantal tot 2030 (met bijna 20%), daarna afname (tot -15% t.o.v. 2011).

• 70-plussers Zeer sterke toename, vooral bij het aantal hoogbejaarden. Consequenties voor een zwembad in Wijk bij Duurstede De veranderingen in bevolkingsopbouw hebben naar verwachting de volgende gevolgen voor de vraag naar zwemwater in de gemeente Wijk bij Duurstede. • Het aantal ouderen (60-70 jarigen) neemt naar 2020 toe: het aanbod van zwemwater en zwemactiviteiten dient hierop te worden aangepast (o.a. aandacht voor sfeer, bewegen, gezondheid en rust); • Het aantal bejaarden (70-plussers) neemt zeer sterk toe: aanbod van zwemwater en activiteiten afstemmen op behoeften van deze doelgroep (warm water, kleinschaligheid, rust, aangepaste hulpmiddelen); • Er is een afname in de jeugd tot 20 jaar: aanbod minder insteken op spel en spektakel. Er is eveneens een (bescheiden) afname te verwachten van instructieactiviteiten (zwemlessen). • De groep 40-60 jarigen neemt (sterk) af. Hiermee dient rekening te worden gehouden bij de organisatie van doelgroepactiviteiten voor deze doelgroepen.

3.2 Trends en ontwikkelingen in zwembaden Deze paragraaf bespreekt de huidige trends en ontwikkelingen op het gebied van vrijetijdsbesteding, sport en zwemmen in het bijzonder. De “kansen en bedreigingen“ voor een (mogelijk) toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede worden per kopje aangegeven. Diversificatie in vraag en aanbod Het aanbod aan vrije-tijdsbestedingsmogelijkheden in Nederland is sterk gegroeid. Aangezien de omvang van vrije tijd niet of nauwelijks is veranderd, moet de consument (vanwege tijd en financiële middelen) keuzes maken. Er is een toenemende tendens om vormen van sportieve vrije-tijdsbesteding eenmalig te beleven. Er is sprake van “zapp-gedrag”. Door de bereikbaarheid van de wereld vanuit de huiskamer (internet) is de moderne mens op de hoogte van alle mogelijkheden. De moderne mens sport en beweegt waar, wanneer, hoe en met wie hij wil. Mede hierdoor staat landelijk het recreatief (vrij) zwemmen onder druk. Gevolgen voor een zwembad in de gemeente Wijk bij Duurstede Landelijk is een tendens waar te nemen van minder recreatief (vrij) zwembezoek. Zwembaden met een sterk aanbod op het gebied van “begeleide activiteiten” weten over het algemeen de bezoekersaantallen vast te houden (en in sommige gevallen uit te breiden). Ook de gemeente Wijk bij Duurstede dient hiermee rekening te houden. Voordeel is dat in Wijk bij Duurstede het aanbod al sterk is gericht op “begeleide activiteiten” en veel minder op recreatief (vrij) zwemmen. Dit “accent” dient in de toekomst te worden versterkt.


Externe analyses

Individualisering Het gaat om een toenemende belangstelling voor ongebonden sporten zoals fitness/aerobics en fietsen. In het verlengde van de hang naar flexibiliteit en diversiteit is het steeds meer van belang om ook flexibele en individuele sport aan te bieden. Daarnaast spelen veranderende motieven een rol. Wij signaleren een verschuiving van de centrale rol voor het competitieelement naar het werken aan gezondheid, er goed uitzien, afslanken en sociale contacten. De flexibele consument wil zelf kunnen bepalen wanneer hij tijd besteedt aan de sport. Niet voor niets behoren zwemmen en fitness tot de top vijf van sporten in Nederland. Gevolgen voor een zwembad in de gemeente Wijk bij Duurstede Hogere verwachtingen bij potentiële bezoekers ten aanzien van de mate waarin de dienstverlening zich moet vernieuwen om bezoekers vast te houden. Hierop inspelen heeft vooral een relatie met het recreatieve zwemmen, de doelgroepactiviteiten en de particuliere zweminstructie. Regelmatige vernieuwing van het aanbod, serviceverlening en hoogwaardige instructie houden hiermee verband. Ook is het van belang om continue innovaties (nieuwe producten en diensten) door te voeren. Verenigingen belangrijk, maar …. Ondanks het “zapp-gedrag” blijft de (traditionele) sportvereniging een belangrijke sportaanbieder. De sportvereniging biedt doorgaans tegen een lage contributie sportieve activiteiten aan. Vele duizenden vrijwilligers zetten zich hiervoor wekelijks in. Echter, er blijkt bij veel verenigingen een groeiend gebrek aan vrijwillig kader. Gevolgen voor een zwembad in de gemeente Wijk bij Duurstede De omvang en het gebruik van het Wijkse zwembad door zwemverenigingen in Wijk bij Duurstede blijft achter bij wat op grond van de bevolkingsomvang en –samenstelling verwacht kan worden. Oorzaak hiervan kan liggen in het minder beschikbaar zijn van uren, bijvoorbeeld door de grote nadruk op begeleide doelgroepactiviteiten bij zwembad Wickie de Viking. Een andere oorzaak is de concurrentie vanuit zwembaden en zwemverenigingen vanuit buurgemeenten. Naar onze mening liggen in Wijk bij Duurstede beperkte kansen voor het stimuleren van zwemverenigingen (en uitsluitend indien de zwemverenigingen ook in de toekomst kunnen blijven beschikken over een 25-meter bassin). De concurrentie van overdekte zwembaden in de directe omgeving van Wijk bij Duurstede met een goed geëquipeerd 25-meterbad (beter dan Wijk bij Duurstede) blijft naar verwachting ook in de toekomst sterk. Vergrijzende markt Nederland vergrijst. Ook in de behoefte aan sportvoorzieningen zal dit merkbaar zijn. Er zullen voldoende faciliteiten voor handen moeten zijn om de “life time sporten” te kunnen beoefenen: zwemmen, tennissen, wandelen, joggen, fietsen, golfen, jeu de boules, bowls, etc. De nieuwe categorie sporters met meer vrije tijd, wenst een kwalitatief hoogwaardig aanbod en is bereid daar meer voor te betalen. De ouderen zijn steeds meer op zoek naar gemak, service en comfort. Deze groep bestaat uit 55+ers die meer sporten en bewegen dan voorheen, waarbij op het gebied van zwembaden (extra) warm water een steeds belangrijker USP1 wordt. Belangrijk is om onderscheid te maken tussen 55+ers en 65+ers. Dit zijn feitelijk twee aparte doelgroepen, die ieder zijn eigen kenmerken heeft en die een aparte marketingstrategie vereisen. Gevolgen voor een zwembad in de gemeente Wijk bij Duurstede Wat betreft het segment ouderen: door de sterk groeiende omvang en een veranderde vrijetijdsbesteding zal vanuit deze doelgroep de vraag naar zwemvoorzieningen stijgen. Wel is een op maat afgestemd zwem(bad)aanbod van belang om op deze vraag te kunnen inspelen. Het accent zal komen te liggen op sporten bewegingsmogelijkheden overdag en in de directe woonomgeving. In de meeste zwemvoorzieningen komt juist overdag steeds meer ruimte beschikbaar. Hier ligt een kans, waarbij afstand en bereikbaarheid belangrijke items zijn. (De keuze van een goede en bereikbare locatie van het toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede is daarom van belang). 1

USP: Unique Selling Point: Unieke eigenschap(pen) van een product of dienst, waardoor het product of de dienst zich onderscheidt van vergelijkbaar aanbod in de markt.


Externe analyses

Clustering Hoewel de mens steeds mobieler lijkt te worden (grotere afstanden woon–werkverkeer, verre vakanties), willen de meeste mensen de sporten recreatievoorzieningen om de hoek. Vooral voor de groeiende groep oudere inwoners is dit van groot belang. Anderzijds worden sportvoorzieningen steeds vaker ondergebracht in multifunctionele accommodaties. Dit betreft dan niet alleen de clustering van sportaccommodaties onder één dak, maar juist ook sport in combinatie met sociaal-culturele voorzieningen, scholen, kinderopvang of zelfs woningbouw. Voorbeelden zijn de ontwikkeling van concepten als het Cultuurhuis, de Brede School en het Bewegingshuis (combinatie woningbouw – sportaccommodaties Zwolle). Gevolgen voor een zwembad in de gemeente Wijk bij Duurstede Bij nieuwe locaties of ontwikkelingen voor de zwembaden dient gekeken te worden naar mogelijke synergie en combinaties met andere functies. Waar voor gewaakt moet worden is dat de locatie van het zwembad wel optimaal is en optimaal binnen het verzorgingsgebied ligt. Overig Tot slot worden vier overige trends en ontwikkelingen beschreven. Veiligheid In de afgelopen 15 jaar is de aandacht voor veiligheid binnen zwembaden sterk toegenomen. Naast de Wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden (Whvbz) zijn ook enkele (Europese NEN) normen van belang. Na 2012 worden de Whvbz en het bijbehorende besluit vervangen door de Zwemwaterwet. Waar mogelijk zal middelwetgeving in de nieuwe wet worden vervangen door doelwetgeving. De toepassing van innovatieve oplossingen wordt daardoor gemakkelijker. De nieuwe wetgeving regelt dingen “aan de achterkant”, ondermeer door het invoeren van verplichte risico-analyses. In de nieuwe wet wordt een dringend advies opgenomen om bij nieuwbouw en renovatie een drenkelingendetectiesysteem op te nemen. Naast deze aandacht voor het drenkelingendetectiesysteem worden de criteria van het Keurmerk Veilig & Schoon opgenomen in de nieuwe wetgeving. Nieuwe en bestaande zwembaden krijgen te maken met deze nieuwe wetgeving. Gezondheid Gezondheid staat steeds vaker centraal bij het vermarkten van sport, bewegen en voeding. Omdat het menselijk lichaam voor 90 procent uit water bestaat is zijn dichtheid bijna gelijk aan dat van water. Daarom ervaar je een soort van gewichtloosheid in water. Mede hierdoor is het ook een vorm van training die het lichaam niet bijzonder belast. Dat maakt zwemmen populair voor ouderen, zwangere vrouwen, mensen die revalideren, minder validen of mensen met extreem overgewicht. Een ander voordeel van zwemmen is dat het een geweldige cardio training is en dus goed is voor het hart, herstel en de algehele gezondheid. Energie-innovatie Er is de afgelopen jaren veel gebeurd op het gebied van energie-innovatie en duurzaamheid voor zwembaden. Zwembaden zijn grootverbruikers op het gebied van energie en water. Daarom wordt bij de nieuwbouw of renovatie van een zwembad doorgaans veel aandacht geschonken aan duurzaamheid en energie-efficiency. Veel energiebesparende maatregelen kunnen al worden terugverdiend binnen een periode van 10 jaar. Andere maatregelen zijn moeilijker terug te verdienen maar passen wel uitstekend binnen de ambitie om een zéér energieefficiënte en duurzame zwemvoorziening te realiseren. Private initiatieven 30% van de kinderen die een zwemdiploma haalt, doet dat bij een particuliere zwemschool. Een aantal jaren geleden was dat slechts 10%. Het aantal kinderen dat zwemlessen volgt bij een particuliere zwemschool neemt naar verwachting de komende jaren verder toe. Is het toenemend aantal particuliere zwemscholen een kans of een bedreiging voor gemeenten? Op welke wijze kan hierop worden ingespeeld? Is dit uitsluitend een eventuele oplossing voor de zwemlessen en enkele specifieke doelgroepen of mag ook de plaatselijke zwemvereniging zich hierop verheugen? Het antwoord op deze vragen verschilt per situatie (en gemeente). Een belangrijk gegeven is dat in de laatste jaren steeds meer voorbeelden ontstaan van succesvolle samenwerking en afstemming tussen markt en overheid bij het ontwikkelen van zwembaden. GM-0032402, revisie D1 Pagina 12 van 43

Externe analyses

3.3 Concurrerende zwembaden en verzorgingsgebieden Hieronder tonen wij de belangrijkste zwembaden in de omgeving van Wijk bij Duurstede (alleen weergegeven zijn de zwembaden ten noorden van de Lek omdat deze rivier een natuurlijke barrière vormt voor het merendeel van de zwembadbezoekers). Mogelijke nieuwbouw zwembad Dijnselburg De Waterman

Rumpst

‘t Willaer

Henschotermeer

De Zwoer

Woestduin De Basis De Vallei

Bosbad

Wetering

Wickie de Viking

Buitenbad Overdekt/combibad Camping

Gastland

Zwembad

Plaats

Type en functie

Bassins

Woestduin

Doorn

Overdekt

- Wedstrijdbad

instructiebad

- Doelgroepenbad

Combibad

- Wedstrijdbad

sterke recreatieve functie

- Recreatiebad

De Zwoer

Driebergen

- Doelgroepenbad - Buitenbaden Bosbad

Leersum

Buitenbad (verwarmd)

- Buitenbaden

De Basis

Doorn

Instructiebad

- Instructiebad

Henschotermeer

Woudenberg

Natuurbad

- Buitenwater

De Vallei

Veenendaal

Combibad

- Wedstrijdbad, Recreatiebad, Doel-


groepenbad, Instructiebad, Buitenbad

Zwembad Dijnselburg

Zeist

Combibad

Zwembad De Rumpst

Bunnik

Overdekt instructiebad

- Wedstrijd-/instructiebad - Instructiebad


- Wedstrijdbad, Recreatiebad, Instructiebad, Buitenbad

Zwembad ’t Gastland

Rhenen

Overdekt instructiebad

Zwembad ’t Willaer

Scherpenzeel

Buitenbad (verwarmd)

- Buitenbaden

De Wetering

Houten

Combibad

- Wedstrijdbad - Doelgroepenbad - Buitenbaden

Octopus

Leusden

Combibad met recreatieve

- Wedstrijdbad

functie

- Doelgroepenbad - Recreatiebad


Externe analyses

De zwembaddichtheid in de omgeving van de gemeente Wijk bij Duurstede is fors. Op relatief weinig autominuten rijafstand zijn verschillende categorieën zwembaden aanwezig. Bij de besluitvorming over een toekomstig zwembad in Wijk bij Duurstede dient met het omringende aanbod rekening te worden gehouden. Daarnaast is ook sprake van nieuwe (zwembad)ontwikkelingen in de regio die bij deze besluitvorming dient te worden betrokken. Primaire verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied van een zwembad, uit te drukken in aantal inwoners, is het gebied van waar het overgrote deel van het totale jaarbezoek (meestal tenminste circa 80%), afkomstig is. Afhankelijk van de ligging van het zwembad is dit de woonkern waarin het bad gelegen is of een gebied met een bepaalde radius daaromheen. Niet alleen de ligging van het bad, maar ook de functie of activiteiten van het bad hebben invloed op de omvang van het verzorgingsgebied. Voor het bepalen van de omvang van het primaire verzorgingsgebied van een zwembad wordt doorgaans uitgegaan van een maximale reistijd van 10 autominuten (dit komt ongeveer overeen met circa 20 fietsminuten). Het primaire verzorgingsgebied strekt zich daarmee ook uit tot over de gemeentegrenzen. De bezoekers die voor een bepaald bad binnen deze cirkel vallen zijn, mits de functie van het bad gelijk is, aan dat bad toe te rekenen. Secundaire verzorgingsgebied Naast het primaire verzorgingsgebied is er ook een secundair verzorgingsgebied. Dit gebied is qua oppervlakte groter dan het primaire verzorgingsgebied. De aantrekkingskracht van een bad wordt naarmate de afstand groter wordt echter kleiner. Zeker wanneer een concurrerend zwembad dan relatief gezien dichterbij komt te liggen. Om de omvang van de secundaire verzorgingsgebieden van de baden te bepalen is uitgegaan van een maximale reistijd van maximaal 20 autominuten. Omvang van de primaire verzorgingsgebieden Gezien de ligging van de baden, in de gemeenten in de nabijheid van Wijk bij Duurstede, is er sprake van een flinke overlap van verzorgingsgebieden. De onderstaande figuur laat zien dat voor overdekte zwembaden met name rond de kern Driebergen-Rijsenburg, Zeist en in het buitengebied tussen Doorn en Wijk bij Duurstede sprake is van een aanzienlijke overlap. Mogelijke nieuwbouw zwembad (gemeente Utrechtse Heuvelrug)


Externe analyses

Aantal inwoners en typering verzorgingsgebied toekomstig zwembad Wijk bij Duurstede Op basis van bovenstaande analyses kan worden gesteld dat het aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied van een zwembad in Wijk bij Duurstede maximaal 23.000 inwoners telt. De omvang van het verzorgingsgebied neemt in de toekomst af als gevolg van een afname van het inwonersaantal van de gemeente Wijk bij Duurstede. Binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug is begin 2011 een onderzoek uitgevoerd naar de meest geschikte locatie voor een nieuw overdekt zwembad ter vervanging van de zwembaden De Zwoer (in Driebergen) en Woestduin (in Doorn). Op grond van dit onderzoek is de locatie Revius Lyceum vooralsnog aangewezen als de voorkeurslocatie voor het nieuwe zwembadcomplex. Deze locatie is gelegen aan de N225 aan de rand van het dorp Doorn. Als gevolg van de samenvoeging van de twee zwembaden tot één nieuw complex en de keuze voor de locatie Revius Lyceum zal het verzorgingsgebied van dit nieuwe zwembad de gemeente Wijk bij Duurstede méér overlappen dan op dit moment al het geval is. Wat zijn dan de consequenties voor een toekomstig nieuw zwembad in Wijk bij Duurstede? Naar onze mening dient een toekomstig nieuw zwembad in Wijk bij Duurstede zich (in de toekomst nog meer dan nu al het geval is) te richten op enkele specifieke doelgroepen die behoefte hebben aan een kleinschalig zwembad gelegen in de directe woonomgeving van deze doelgroepen.


4

Toekomstig zwembad

4.1 Ontwikkelingsscenario’s De gemeente Wijk bij Duurstede wenst inzicht in de mogelijkheden en (financiële) effecten van twee verschillende zwembadscenario’s. Scenario 1: Doelgroepen zwembad (bassinafmeting 10 x 15 meter) Een scenario waarbij sprake is van een zwemvoorziening voor enkele specifieke doelgroepen en daarnaast kan worden benut voor zweminstructie (zwemlessen). Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad (bassinafmeting 12,5 x 25 meter) Een scenario waarbij sprake is van een multifunctionele zwemvoorziening voor elk van de doelgroepen die thans gebruik maken van zwembad Wickie de Viking. (Er is dan sprake van vervangende nieuwbouw (nieuw voor oud) van het huidige complex. Het complex beschikt dan wederom over een 25-meter bassin).

4.2 Functioneel en ruimtelijk Programma van Eisen In deze paragraaf wordt het bedrijfsconcept en het programma van eisen (PvE) van Scenario 1 en van Scenario 2 beschreven. Een meer uitgewerkt ruimtelijk PvE is opgenomen als Bijlage 1 van dit rapport. 4.2.1 Scenario 1: Doelgroepen zwembad Een doelgroepenbad dat aansluit bij de eisen en randvoorwaarden zoals deze zijn geformuleerd in Hoofdstuk 2 richt zich vooral op enkele specifieke doelgroepen (therapiezwemmen, ouderen en gehandicapten). In de praktijk blijkt dat een zwemvoorziening ten behoeve van deze doelgroepen dan ook geschikt is voor zweminstructie (zwemlessen). Een dergelijk doelgroepenbad heeft dus belangrijk andere doelstellingen en een andere visie op haar taak en rol dan een regulier zwembad (zoals de zwembaden in de buurgemeente Utrechtse Heuvelrug en het huidige Wijkse zwembad Wickie de Viking). Door de maatvoering van het doelgroepen zwembad (geen 25-meter bassinlengte) en enkele andere specifieke kenmerken (aangepaste waterdiepte en watertemperatuur) is een doelgroepen zwembad niet (of nauwelijks) geschikt voor de zwemsport. Een specifiek doelgroepen zwembad biedt ouderen en andere specifieke doelgroepen een aantal waardevolle en veilige faciliteiten. Zo kan de volledige bodem omhoog en omlaag, zodat het gebruik optimaal afgestemd kan worden op de doelgroep. Het doelgroepen zwembad heeft door deze en andere aanpassingen en door zijn kleinschaligheid een beschermd karakter. Het is niet alleen uitgerust met een beweegbare bodem, maar ook met hulpmiddelen als een watertrap, til-lift en de mogelijkheid om het zwemwater extra te verwarmen. Verder beschikt het doelgroepen zwembad over aangepaste ruimten zoals douches, kleedkamers en toiletten voor de gebruikers. Bij dergelijke warmwater-doelgroepenbaden komt samenwerking met een fysiotherapeut veelvuldig voor.


Toekomstig zwembad

Het wateroppervlak voor het onderzochte doelgroepen zwembad in Wijk bij Duurstede bedraagt 10x15 meter. Geen 25-meter bassin dus, en ook geen recreatief zwemwater, maar door de bescheiden omvang en de (voor dit type zwembad sterk aanbevolen) centrale ligging (zowel in Wijk bij Duurstede als binnen de regio) maken het doelgroepen zwembad bij uitstek geschikt voor specifieke doelgroepen. Voorbeelden zijn: • senioren en ouderen die wonen in de directe omgeving van het doelgroepen zwembad (bijvoorbeeld voor “bewegen voor ouderen”, sociale functie of recreatief gebruik). • revaliderenden en patiënten die het zwembad gebruiken voor fysiotherapie; • gehandicapten (lichamelijk of verstandelijk) en dementerende ouderen die zich minder thuis voelen in een groot zwembadcomplex; • kinderen die in kleine groepjes zwemles krijgen; • groepen die een afgeschermd zwembad wensen zoals bijvoorbeeld allochtone vrouwen; • patiëntenverenigingen; • andere doelgroepen en activiteitensoorten (bijvoorbeeld moeder en kind zwemmen, zwemmen voor zwangeren, aquasportief activiteiten). Het doelgroepen zwembad is een kleinschalig warmwaterbad en beschikt over de volgende kenmerken: Warm water Het doelgroepen zwembad van Wijk bij Duurstede zal vooral doelgroepen aanspreken die bij voorkeur niet (kunnen) zwemmen en bewegen in het water van een regulier zwembad dat meestal tussen de 28 en maximaal 31 graden ligt. Dit is voor hen veel te koud, waardoor onbehagen en kans op afhaken toenemen. Pas bij 33-34 graden van het zwemwater en een nog hogere luchttemperatuur voelen zij zich prettig. Het doelgroepen zwembad van Wijk bij Duurstede voldoet aan deze functionele eis. Aanpasbaar aan verschillende doelgroepen Het doelgroepen zwembad beschikt over specifieke voorzieningen als til-voorzieningen, antislipmaterialen, een beweegbare bodem en aankleed- en rolstoelvoorzieningen. Door deze specifieke voorzieningen is het doelgroepen zwembad geschikt voor elk van de eerder genoemde doelgroepen.

4.2.2 Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad Een nieuwe multifunctionele zwemvoorziening is geschikt voor elk van de doelgroepen die thans gebruik maken van zwembad Wickie de Viking. Het huidige zwembadcomplex beschikt over een 25x10-meter zwembassin en een instructie- c.q. doelgroepenbassin van 8x12 meter. Het totale wateroppervlak bedraagt nu 346 m2. Als gevolg van de geringe breedte van het 25meterbassin (slechts 10 meter) is het zwembad echter minder geschikt voor de zwemsport (daarvoor is een bassin van tenminste 12,5 meter breedte gewenst). Bij vervangende nieuwbouw (nieuw voor oud) zal wederom sprake zijn van een zwembadcomplex voorzien van twee zwembassins (een 25-meter bassin en een apart instructie/doelgroepenbassin). Een andere (naar onze mening voor Wijk bij Duurstede betere) mogelijkheid is het integreren van beide zwembassins tot één multifunctioneel bassin van 25 meter lengte. Bij een breedte van 12,5 meter is dan sprake van 312,5 m2 wateroppervlakte. De reductie van het wateroppervlak met 10% heeft geen consequentie voor de programmering van de (huidige) activiteiten en bezoekersgroepen. Elk van de activiteiten en bezoekersgroepen die gebruik maken van zwembad Wickie de Viking kunnen worden ondergebracht in het 25x12,5 meter bassin indien dit bassin wordt voorzien van een beweegbare bodem van 8x12,5 meter. De functionaliteit van het nieuwe zwembadcomplex voor de zwemsport wordt zelfs vergroot door de extra breedte van het 25-meter bassin (12,5 meter t.o.v. 10 meter nu).


Toekomstig zwembad

4.2.3 Ruimtelijke programma´s beide varianten Als afgeleide van de bovenbeschreven “bedrijfsconcepten” is hieronder een overzicht weergegeven van de minimaal benodigde ruimten. Deze worden uitgewerkt in een ruimtelijk Programma van Eisen (Bijlage 1 bij dit rapport). Scenario 1: Doelgroepen zwembad (15x10 meter) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen Zwemzaal Doelgroepenbassin 15x10 meter bassin Zwemzaal Multifunctioneel 25x12,5 meter bassin Multifunctionele ruimte Personeelsruimten

Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad (25x12,5 meter)

86 154 350 8

96 167 738 12

80

84

Techniekruimten Totaal zwembad (nvo) Interne infrastructuur (toeslag van nvo naar bvo) totaal zwembad (bvo) parkeren, stalling, groen, et cetera

440 1.118 263 1.381 738

670 1.766 358 2.124 1.395

totaal ruimtebehoefte

2.119

3.519

Scenario 1

Scenario 2

zwembad (footprint is 80% van bvo)

1.105

1.699

externe infrastructuur totaal ruimtebehoefte

738 1.842

1.395 3.094

NB: Het Netto Vloeroppervlak (nvo) is de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Het Bruto Vloeroppervlak (bvo) betreft het oppervlak van de tot het gebouw behorende ruimten, gemeten langs de buitenomtrek van de buitenste opgaande scheidingsconstructie (buitenmuren).


5

Locatieonderzoek

In het kader van het scenario-onderzoek zijn de volgende locaties onderzocht: A. ten noorden van industrieterrein Broekweg; B. ten noorden van sportpark Mariënhoeve; Huidige zwembad (Wickie de Viking) C. ten westen van rotonde Geerweg – Romeinenbaan.

B A

C Het onderzoek dient in ieder geval antwoord te geven op de volgende vragen: a. Is een nieuw zwembad ruimtelijk inpasbaar op de betreffende locatie(s)? b. Welke consequentie heeft een bepaalde locatie voor de stichtingskosten van het nieuwe zwembad? c. Zijn de locaties voldoende bereikbaar/toegankelijk voor de verschillende bezoekersgroepen? Welke bezoekersaantallen zijn er te verwachten? d. En …. voor een zwembad gebouwd op de locatie ten noorden van industrieterrein Broekweg wordt onderzocht of gebruik kan worden gemaakt van de restwarmte van een bedrijf. In dit hoofdstuk wordt vooral ingegaan op de vragen a, b en c (voor punt d verwijzen wij naar Bijlage 2).


Locatieonderzoek

5.1 Ruimtelijke inpasbaarheid en bestemmingsplan Ten noorden van industrieterrein Broekweg zijn er twee alternatieven: Locatie Vogelpoelweg (A1) en locatie Wijkersloot (A2). Beide locaties zijn indicatief weergegeven op het onderstaande kaartje. (NB: Voor locatie A1 wordt onderzocht of gebruik kan worden gemaakt van de restwarmte van een bedrijf. De resultaten van dit onderzoeksdeel zijn opgenomen in Bijlage 2). Voor beide locaties is de huidige bestemming “agrarisch gebied” en dient voor de realisatie van een zwembad een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen.

A1

A2

5.1.1 Locatie A1: Vogelpoelweg Op de locatie Vogelpoelweg is een perceel van circa 500 bij 135 meter beschikbaar (ongeveer 6,5 hectare). Voor een doelgroepen zwembad (scenario 1) is een perceel van circa 1.850 m2 benodigd (footprint gebouw plus externe infrastructuur), voor een multifunctioneel 25-meter zwembad volstaat een perceel van circa 3.100 m2. Beide zwembadvarianten zijn op de locatie Vogelpoelweg eenvoudig ruimtelijk inpasbaar.

5.1.2 Locatie A2: Wijkersloot Het perceel op Wijkersloot is kleiner (circa 0,5 hectare = circa 5.000 m2). De maatvoering van dit perceel is ongeveer 150 bij 35 meter. Ook op de locatie Wijkersloot is het mogelijk beide zwembadvarianten ruimtelijk in te passen.

Locatie B: Kleine Ros Westelijk van de rotonde Geerweg-Romeinenbaan ligt de locatie Kleine Ros (de voormalige manege). Maten van dit perceel zijn circa 110 bij 180 meter, de oppervlakte is circa 1,9 hectare. Ruimtelijk zijn beide zwembadvarianten hier inpasbaar.

B

Voor de vestiging van een zwembad dient het bestemmingsplan te worden aangepast. De huidige bestemming luidt: Recreatieve voorzieningen (doeleindenomschrijving: manege).

Binnen en in de omgeving van sportpark Mariënhoeve zijn twee mogelijke locaties voor een zwembad gelegen: locatie gemeentewerf (C1) en binnen het sportpark Mariënhoeve (C2).

C1

C2

5.1.3 Locatie C1: Gemeentewerf Het gemeentewerfterrein heeft een maatvoering van circa 110 x 180 meter, de oppervlakte is 1,9 hectare. Beide zwembadvarianten (doelgroepen zwembad en multifunctioneel 25-meter zwembad kunnen op dit perceel ruimtelijk worden ingepast. De huidige bestemming luidt “maatschappelijke en nutsvoorzieningen” (doeleindenomschrijving: gemeentewerf).

C2


Locatieonderzoek

5.1.4 Locatie C2: Sportpark Mariënhoeve Na een privatisering heeft de Stichting Wijksport het beheer over het sportpark verkregen. Alle binnen het sportpark aanwezige verenigingen participeren in de stichting en de stichting is voor zowel de gemeente als de gebruikers het aanspreekpunt. Alle activiteiten en ontwikkelingen worden onder de supervisie van de stichting georganiseerd. Het beheer, in gebruik geven en de exploitatie is volledig in handen van de Stichting Wijksport. De gemeente verstrekt jaarlijks een bijdrage in de kosten. De gemeente heeft de ondergrond van het sportpark aan de stichting in erfpacht uitgegeven. In november 2008 heeft de gemeenteraad het besluit genomen dat de nieuwe sporthal, ter vervanging van de bestaande Hordenhal, gesitueerd moet worden op het sportpark Mariënhoeve. Naast het realiseren van een grote sporthal is het de bedoeling dat door de Stichting in samenwerking met de gymnastiek- en turnvereniging Levitas ook een turnhal wordt gebouwd. Beide hallen zullen geclusterd gebouwd gaan worden tegen de bestaande combihal. Hiervoor was het noodzakelijk dat het oude kunstgrashockeyveld van HC Dorsteti verplaatst werd. De hockeyvereniging heeft hiervoor een nieuw veld terug gekregen en beschikt nu over twee semi water kunstgrashockeyvelden. Nabij deze velden is inmiddels ook een nieuw onderkomen voor de hockeyvereniging gerealiseerd. Het college van burgemeester en wethouders heeft onlangs de stand van zaken besproken van de ontwikkeling van Sportpark Mariënhoeve. Besloten is om de voorgenomen nieuwbouw van een sporthal en turnhal voorlopig uit te stellen. De belangrijkste redenen daarvoor zijn de gemeentefinanciën en de noodzaak om op de gemeentebegroting flink te bezuinigen.

Al dan niet (fysiek) gekoppeld aan de voorgenomen nieuwbouw van de turnhal en sporthal kan een nieuw zwembad worden gebouwd. De voorgenomen uitbreiding is geprojecteerd op het oude hockey zandveld. Op basis van bestudering van de tekening (zie tekening paragraaf 5.2.5) gaan wij er vanuit dat naast de sporthal/turnhal voldoende ruimte overblijft voor de realisatie van een doelgroepen zwembad of een multifunctioneel 25-meter zwembad. Het verplaatsen van het honkbal-/softbalveld is dan niet nodig. De huidige bestemming luidt recreatieve voorziening: doeleindenomschrijving sportpark en maatschappelijke doeleinden. 5.1.5 Samenvatting Samengevat kan de conclusie worden getrokken dat een nieuw zwembad (zowel een doelgroepen zwembad als een multifunctioneel 25-meter zwembad) qua ruimte op elk van de locaties kan worden geprojecteerd: de percelen A1, A2, B, C1 en C2 bieden voldoende ruimte voor een zwembad en de daarbij behorende buitenvoorzieningen (infrastructuur, parkeren en groen).


Locatieonderzoek

5.2

Grond(gerelateerde) kosten

Locatie A1 Vogelpoelweg (1) doelgroepen zwembad 25-meter zwembad (2) A2 Wijkersloot doelgroepen zwembad 25-meter zwembad B Kleine Ros (3) doelgroepen zwembad 25-meter zwembad (4) C1 Gemeentewerf doelgroepen zwembad 25-meter zwembad (5) C2 Sportpark Mariënhoeve doelgroepen zwembad 25-meter zwembad Eigendom gemeente Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

€ 370.000 € 620.000

2

Overige kosten

bij grondkosten inbegrepen n.n.b. bij grondkosten inbegrepen n.n.b.

€ 74.000 € 124.000

2

2

2

Bouwrijp maken

n.n.b. n.n.b.

€ 289.000 € 339.000

Grondkosten

1.850 m : € 370.000 2 3.100 m : € 620.000

1.850 m2: € 74.000 2 3.100 m : € 124.000

Sloop opstallen: € 45.000 Sloop opstallen: € 45.000

€ 199.000 € 249.000

2

1.850 m 2: € 0 (er is geen boekwaarde) 2 3.100 m : € 0 (er is geen boekwaarde)

1.850 m : € 74.000 2 3.100 m : € 124.000

zie toelichting zie toelichting

€ 74.000 + jaarlijkse erfpacht € 124.000 + jaarlijkse erfpacht

1.850 m : € 170.000 2 3.100 m : € 170.000

1.850 m : € 74.000 2 3.100 m : € 124.000

zie toelichting zie toelichting

2

1.850 m : € 125.000 2 3.100 m : € 125.000

1.850 m : € 74.000 2 3.100 m : € 124.000

2

1.850 m : erfpacht nader te bepalen 2 3.100 m : erfpacht nader te bepalen

Voor enkele van de bij dit onderzoek betrokken locaties is het eigendom van de grond in handen van de gemeente Wijk bij Duurstede. Voor andere locaties dient het eigendom te worden verworven indien daarop een zwembad zal worden gerealiseerd. In het kader van het onderzoek is een overzicht opgesteld van de eigendomposities en indicatieve verwervingskosten. Ook zijn (indien van toepassing en indien daarover in dit stadium betrouwbare uitspraken kunnen worden gedaan) de overige kosten opgenomen. De kostenopgaven zijn nog exclusief de volgende (mogelijke) kosten: belastingen en heffingen inzake grond, notariskosten, kadastrale inschrijving, planschade/ schadeloosstelling, werken binnen terrein/tijdelijke maatregelen, werken buiten terrein/infrastructurele aansluitingen, toevoerwegen). Afhankelijk van de verdere besluitvorming kunnen deze kosten op basis van vervolgonderzoek worden vastgesteld. 5.2.1 Locatie A1: Vogelpoelweg Deze locatie is in beeld voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein. De indicatieve gronduitgifteprijs bedraagt € 200 exclusief BTW voor bouwrijpe grond. Totale grondkosten voor het doelgroepen zwembad bedragen € 370.000, voor het scenario met het multifunctionele 25-meter zwembad bedragen de totale grondkosten € 620.000. 5.2.2 Locatie A2: Wijkersloot De gemeente is eigenaar van deze grond. Er rust geen boekwaarde op deze grond, daarom wordt vooralsnog alleen rekening gehouden met een kostenpost van € 40/m2 voor bouwrijp maken. Voor scenario 1 bedragen de kosten dan € 74.000, voor scenario 2 € 124.000. 5.2.3 Locatie B: Kleine Ros De gemeente is eigenaar van de locatie Kleine Ros. De boekwaarde bedraagt € 170.000. De sloopkosten van de aanwezige opstallen worden door de gemeente geraamd op € 45.000. De kosten voor het bouwrijp maken van de grond zijn € 40/m2. De totale grondkosten voor een doelgroepen zwembad bedragen dan € 289.000, voor een multifunctioneel 25-meter zwembad € 339.000.

Totaal kosten GM-0032402, revisie D1 Pagina 22 van 43

Locatieonderzoek

5.2.4 Locatie C1: Gemeentewerf In de afgelopen jaren is de optie voor de bouw van een nieuwe gemeentewerf verschillende malen besproken. Bij de bouw van een nieuwe gemeentewerf “elders” kan het terrein van de huidige gemeentewerf een andere bestemming krijgen. In de afgelopen jaren is de mogelijkheid om hier onderwijsvoorzieningen (Revius College) en/of culturele voorzieningen (o.a. de bibliotheek) te huisvesten aan bod geweest. De gemeentewerf is momenteel nog in gebruik. Op het terrein is ook een kringloopwinkel ondergebracht. In 2006 is door Grontmij een verkennend onderzoek uitgevoerd naar o.a. de investeringskosten voor nieuwbouw van de gemeentewerf. De investeringskosten voor de nieuwbouw van de gemeentewerf, een afvalbrengstation en een kringloopbedrijf zijn in 2006 geraamd op circa € 4,2 miljoen, exclusief btw. Dit bedrag is exclusief grondkosten, saneringskosten, kosten losse terreininrichting en verhuiskosten. Het is niet bekend of, en op welke wijze, de kosten voor nieuwbouw van de gemeentewerf door de gemeente worden gerelateerd aan de kosten voor een nieuw zwembad, indien wordt gekozen voor de locatie gemeentewerf. De boekwaarde van grond/opstallen was op 1-1-2011 € 125.000. Dit bedrag is door ons vooralsnog meegenomen als post voor de verwerving van de grond. Daarnaast is, conform de overige locaties een bedrag opgenomen voor het bouwrijp maken. Voor Scenario 1 rekenen wij € 199.000 voor grond(gerelateerde) kosten, voor Scenario 2 een bedrag van € 249.000. Hierbij tekenen wij nogmaals aan, dat de kosten voor nieuwbouw van de gemeentewerf elders niet in onze berekeningen zijn meegenomen. 5.2.5 Locatie C2: Sportpark Mariënhoeve De grond van de locatie Sportpark Mariënhoeve is eigendom van de gemeente maar in erfpacht uitgegeven aan de Stichting Wijksport. Het is de bedoeling dat de Stichting Wijksport het sportpark in samenspraak met de daarbinnen gevestigde sportverenigingen verder ontwikkeld. Onder meer de bouw van een nieuwe sporthal en turnhal is gepland (deels op/over het oude hockey zandveld). Op basis van een eerste verkenning van de ruimtelijke plannen lijkt het mogelijk naast de geplande sporthal/turnhal ook een zwembad te realiseren zonder dat dit ten koste gaat van het honkbal-/softbalveld.


Locatieonderzoek

Voor deze locatie zijn vooralsnog de volgende kosten gekoppeld aan de bouw van een nieuw zwembad: • Doelgroepen zwembad - 1.850 m2: Jaarlijkse erfpachtsom (nader te bepalen) + € 74.000 (éénmalig: kosten bouwrijp maken); • Multifunctioneel 25-meter zwembad – 3.100 m2: Jaarlijkse erfpachtsom (nader te bepalen) + € 124.000 (éénmalig: kosten bouwrijp maken). 5.2.6 Samenvatting De grondkosten voor een nieuw zwembad voor de locatie Vogelpoelweg is relatief hoog in vergelijking met de locaties Wijkersloot en Kleine Ros. Dit wordt veroorzaakt door het gegeven dat de grond voor de locatie Voegelpoelweg dient te worden verworven. Voor de locatie Kleine Ros wordt uitgegaan van de boekwaarde en voor de locatie Wijkersloot (eigendom gemeente) wordt gerekend met een iets lagere m2-prijs dan bij de locatie Vogelpoelweg.. De grondkosten voor de locatie Gemeentewerf lijken laag, maar hierin zijn nog niet de kosten voor het verplaatsten van de gemeentewerf inbegrepen (prijspeil 2008: kosten tenminste € 4,3 miljoen, exclusief kosten sloop en sanering van het huidige terrein en eventuele kosten verwerving nieuwe locatie gemeentewerf). De grondgerelateerde kosten voor de locatie sportpark Mariënhoeve zijn vooralsnog het laagst van de onderzochte locaties, omdat er van wordt uitgegaan dat de ondergrond kan/zal worden uitgegeven in erfpacht (conform de huidige erfpachtovereenkomst met de Stichting Wijksport).

5.3

Geschiktheid van de locatie

5.3.1 Locatie A1: Vogelpoelweg De locatie Vogelpoelweg is onderdeel van het bedrijventerrein Broekweg. Dit bedrijventerrein ligt aan de westkant van Wijk bij Duurstede en is ongeveer 33 hectare groot. Er zijn circa 100 bedrijven gevestigd, die samen goed zijn voor ongeveer 1.000 arbeidsplaatsen. Op bedrijventerrein Broekweg zijn bedrijven gevestigd in de milieucategorie 1 tot en met 3. Het is een gemengd terrein met een verscheidenheid aan bedrijvigheid. Naast kantoren (tot maximaal 2.000 m2) zijn onder meer constructie- en transportbedrijven, grootschalige detailhandel, auto- en caravanbedrijven, drukkerijen en een snackfabriek gehuisvest.

Vogelpoelweg

Einde Vogelpoelweg

Attractiviteit en uitstraling De locatie Vogelpoelweg heeft voor een zwembad niet de juiste attractiviteit en uitstraling en is onvoldoende zichtbaar vanaf de Romeinenbaan, de verkeersader westelijk rondom Wijk bij Duurstede. Door het ontbreken van voldoende straatverlichting langs de Vogelpoelweg en de Kortland (verbindingsweg vanaf de rotonde naar het bedrijventerrein) beoordelen wij de sociale veiligheid in de wintermaanden (voor o.a. kinderen die naar het zwembad fietsen) als (op dit moment) onvoldoende.


Locatieonderzoek

Ontsluiting en bereikbaarheid De locatie Vogelpoelweg ligt relatief excentrisch, waardoor de bereikbaarheid voor inwoners vanuit het centrum en het oostelijke deel van Wijk bij Duurstede minder is dan de bereikbaarheid van het huidige zwembad. Daarnaast wordt de bereikbaarheid per fiets vanuit Wijk bij Duurstede beperkt doordat het bedrijventerrein gelegen is aan de andere zijde van de Romeinenbaan. Het bedrijventerrein is daardoor alleen per fiets bereikbaar via de rotonde bij de Wijkersloot en de onderdoorgang bij de Molenvliet. Bedrijfsdrukte De onder de kopjes “attractiviteit en uitstraling” en “ontsluiting en bereikbaarheid” genoemde aspecten hebben naar verwachting een sterk nadelig effect op de te verwachten bedrijfsdrukte (naar verwachting -30% in vergelijking met de huidige locatie). Energiegebruik en duurzaamheid Binnen dit onderzoek is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheid om voor een zwembad op de locatie Vogelpoelweg of de locatie Wijkersloot gebruik te kunnen maken van de restwarmte van de snackfabriek Royaan. Deze mogelijkheid is er op de andere locaties niet. De resultaten van dit onderzoeksdeel zijn beschreven in Bijlage 2).

5.3.2 Locatie A2: Wijkersloot De locatie Wijkersloot ligt noordelijk van het bedrijventerrein Broekweg, langs de Kortland. De Kortland is een autoweg met een gescheiden fietspad en loopt parallel aan de Romeinenbaan. Het eerste deel van de Kortland (tot aan het bedrijventerrein) heeft een “landelijk karakter”.

Eerste stuk van de Kortland

Noordrand bedrijventerrein Broekweg


Locatieonderzoek

Attractiviteit en uitstraling De attractiviteit en uitstraling van het perceel Wijkersloot voor een zwembad is goed en de locatie is voldoende zichtbaar vanaf de Romeinenbaan. Het zwembad is daardoor goed zichtbaar voor inwoners van Wijk bij Duurstede. Door de betere zichtbaarheid en de ligging direct bij de rotonde is de sociale veiligheid in de wintermaanden beter dan bij de eerdergenoemde locatie Vogelpoelweg maar niet optimaal. Ontsluiting en bereikbaarheid De ligging van de locatie Wijkersloot is evenals de locatie Vogelpoelweg relatief excentrisch, waardoor de bereikbaarheid voor met name inwoners vanuit het oostelijke deel van Wijk bij Duurstede minder is dan de bereikbaarheid van het huidige zwembad. De bereikbaarheid per fiets vanuit Wijk bij Duurstede is beter dan bij de locatie Vogelpoelweg door de ligging direct naast de rotonde en de aanwezigheid van een gescheiden fietspad. De bereikbaarheid voor inwoners van Cothen en Langbroek met de auto is goed. Bedrijfsdrukte De genoemde aspecten hebben naar verwachting een bescheiden negatief effect op de te verwachten bedrijfsdrukte (-15% in vergelijking met de huidige locatie). Energiegebruik en duurzaamheid Binnen dit onderzoek is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheid om voor een zwembad op de locatie Vogelpoelweg of de locatie Wijkersloot gebruik te kunnen maken van de restwarmte van de snackfabriek Royaan. Deze mogelijkheid is er op de andere locaties niet. De resultaten van dit onderzoeksdeel zijn beschreven in Bijlage 2). 5.3.3 Locatie B: Kleine Ros De locatie Kleine Ros ligt evenals de locatie Wijkersloot langs de Trekweg, parallel aan de Romeinenbaan/Geerweg. Het busstation ligt vrijwel naast deze locatie.

Attractiviteit en uitstraling De attractiviteit en uitstraling van het perceel Kleine Ros voor een zwembad is goed en de locatie is voldoende zichtbaar vanaf de Romeinenbaan/Geerweg en de aan de andere zijde van de Romeinenbaan/Geerweg gelegen wijken. Het zwembad is daardoor goed zichtbaar voor inwoners van Wijk bij Duurstede. De aanwezigheid van het busstation is ook voor de sociale veiligheid een voordeel. Ontsluiting en bereikbaarheid Ook de ligging van de locatie Kleine Ros is in vergelijking met de huidige zwembadlocatie relatief excentrisch. De bereikbaarheid vanuit de verschillende wijken van Wijk bij Duurstede (ook vanuit het oostelijke deel) is evenwel goed, zowel per fiets als per openbaar vervoer. De bereikbaarheid vanuit Cothen en Langbroek is prima. Voor bezoekers van buiten Wijk bij Duurstede wordt de bereikbaarheid vergroot door de ligging direct naast het busstation.


Locatieonderzoek

Bedrijfsdrukte De genoemde aspecten hebben naar verwachting nagenoeg geen effect op de te verwachten bedrijfsdrukte. 5.3.4 Locatie C1: Gemeentewerf De gemeentewerf ligt zuidelijk van Wijk bij Duurstede, tussen de Middelweg-Oost en het Sportpark Mariënhoeve. In de afgelopen jaren is het onderwerp verplaatsing/nieuwbouw van de gemeentewerf verschillende malen op de politieke agenda’s verschenen. Tot dusverre is steeds gekozen voor het aanpassen/verbeteren van de bestaande gemeentewerf. Nieuwbouw is echter nog steeds een optie. Het vrijkomende perceel komt dan beschikbaar en kan een andere bestemming krijgen. Grootste nadeel van deze locatie is echter de verplaatsing van de werf. Dit brengt hoge kosten (prijspeil 2006: tussen de 3 en 4 miljoen euro) en waarschijnlijk ook aanzienlijk tijdsverlies met zich mee.

Gemeentewerf

Revius Lyceum tegenover gemeentewerf

Attractiviteit en uitstraling De attractiviteit en uitstraling van het perceel gemeentewerf voor een zwembad is matig. De locatie is enigszins verstopt in het zuiden van Wijk bij Duurstede en daardoor matig zichtbaar voor inwoners vanuit Wijk bij Duurstede. De ligging naast het sportpark Mariënhoeve is een voordeel omdat daardoor sprake is van enige clustering van sportvoorzieningen wat kan leiden tot synergie. Ontsluiting en bereikbaarheid De ontsluiting en bereikbaarheid voor inwoners van Wijk bij Duurstede per fiets en auto is goed en vergelijkbaar met de huidige zwembadlocatie. Door de ligging tussen Wijk bij Duurstede en het Amsterdam-Rijnkanaal/Lek is de bereikbaarheid vanuit Cothen en Langbroek iets minder dan de huidige zwembadlocatie. Daar staat echter tegenover dat wellicht sprake kan zijn van een beperkte nieuwe bezoekersstroom vanuit het zuiden (via de pont). Bedrijfsdrukte De genoemde aspecten hebben naar verwachting bescheiden positief effect op de te verwachten bedrijfsdrukte (+10%).


Locatieonderzoek

5.3.5 Locatie C2: Sportpark Mariënhoeve Sportpark Mariënhoeve is het thuishonk van verschillende Wijkse sportverenigingen. Binnen de contouren van het sportpark worden de volgende sporten beoefend: • Dojo-Boulodrome: judo, zen gerelateerde sporten en jeu-de-boules; • Combihal: korfbal, tennis en zaalhockey; • Hockey (kunstgras)velden (2x): hockey; • Voetbal (kunstgras)velden (3x): voetbal; • Korfbal (kunstgras)veld (1½x ): korfbal; • Honk- en softbal (1x natuurgras): honkbal en softbal. Daarnaast zijn er concrete plannen voor de realisatie van een sporthal en turnhal en (grootschalige) renovatie van de huidige combihal. Het college van burgemeester en wethouders heeft onlangs de stand van zaken besproken van de ontwikkeling van Sportpark Mariënhoeve. Besloten is om de voorgenomen nieuwbouw uit te stellen. In november 2011 stelt de gemeenteraad de Begroting 2012 vast. Het college spant zich in om bij de behandeling van deze gemeentebegroting, in oktober/november, meer duidelijkheid te verschaffen.

Combihal

Honk-/softbalveld met op achtergrond combihal

Attractiviteit en uitstraling De Stichting Wijksport en de gemeente Wijk bij Duurstede werken sterk aan de verbetering van de attractiviteit en de uitstraling van het sportpark. Onlangs is een tweede semi-waterveld en een nieuw clubhuis voor de hockeyverenigingen gerealiseerd. Daarnaast wordt gewerkt aan de verbetering van de infrastructuur (parkeren) en zijn er de eerdergenoemde plannen voor de realisatie van een sporthal/turnhal in combinatie met het opknappen van de huidige combihal. Door de toevoeging van een zwembad aan de huidige en geplande voorzieningen van het sportpark ontstaat een sportconcentratiegebied van uiteenlopende voorzieningen. Uit ervaring is bekend dat het ontwikkelen van een dergelijk gebied tot een modern levendig en multifunctioneel sportparkgebied bezoekversterkend is. Er zijn dan continu verschillende activiteiten en er is dan zichtbaar altijd wat te doen. Ook ontstaan door de komst van een zwembad in het sportpark meer/betere mogelijkheden voor het aantrekken van aan sport, leisure, gezondheid, zorg, wellness & en health gerelateerde nevenvoorzieningen. Ontsluiting en bereikbaarheid De ontsluiting en bereikbaarheid van de locatie Sportpark Mariënhoeve is goed voor inwoners van Wijk bij Duurstede. Door de ligging tussen Wijk bij Duurstede en het AmsterdamRijnkanaal/Lek is de bereikbaarheid vanuit Cothen en Langbroek iets minder dan de huidige zwembadlocatie. Daar staat echter tegenover dat wellicht sprake kan zijn van een beperkte nieuwe bezoekersstroom vanuit het zuiden (via de pont). Bedrijfsdrukte De genoemde aspecten (vooral de mogelijk te behalen synergievoordelen met de andere en geplande functies binnen het sportpark) hebben naar verwachting een positief effect op de te verwachten bedrijfsdrukte (+20%).


Locatieonderzoek

Energiegebruik en duurzaamheid Wellicht bestaat de mogelijkheid om het zwembad te verwarmen met biomassa van de naastgelegen gemeentewerf. Bijlage 2 beschrijft kort de mogelijkheden. 5.3.6 Samenvatting De locaties Vogelpoelweg en Wijkersloot voldoen in mindere mate aan de specifieke eisen die kunnen worden gesteld aan een zwembadlocatie (ligging binnen verzorgingsgebied, bereikbaarheid, sociale veiligheid, zichtbaarheid, uitstraling, synergie met de omgeving, et cetera). De locatie Kleine Ros scoort veel beter voor wat betreft deze punten maar blijft ten opzichte van de locaties gemeentewerf en sportpark Mariënhoeve achter op het aspect “synergie met de omgeving”. Locatie sportpark Mariënhoeve lijkt “functioneel “ de meest geschikte locatie.


6

Bezoek en bezetting

6.1 Verantwoording en uitgangspunten Bij het opstellen van de prognoses is uitgegaan van de volgende aannames: • Focus op eigen bevolking (want zwembaddichtheid in de regio is hoog); • Sterke focus op begeleide activiteiten (specifieke lokale doelgroepen en instructie); • Aantal inwoners neemt op langere termijn met 4% af (dit is relatief beperkt); • Aandeel jongeren neemt op langere termijn af (minder zwemlessen); • Aandeel ouderen neemt op langere termijn toe (meer ouderenactiviteiten) • Utrechtse Heuvelrug bouwt een nieuw zwembad, ter vervanging van de huidige twee overdekte zwembaden in Doorn en Driebergen; • Locatie nieuw zwembad: sportpark Mariënhoeve (de bezoekeffecten van de overige locaties worden beschreven in paragraaf 6.2.3). Animocijfer Een animocijfer geeft de verhouding aan tussen het aantal inwoners binnen een verzorgingsgebied van een zwembad en het aantal bezoekers en geeft dus aan hoe vaak een inwoner van bijvoorbeeld een gemeente gemiddeld per jaar het betreffende zwembad bezoekt. Een animocijfer van vier voor de gemeente met 25.000 inwoners betekent dat gemiddeld iedere inwoner viermaal een zwembad bezoekt. Indien alle inwoners gebruik maken van hetzelfde zwembad, levert dit voor dat zwembad dus 4 x 25.000 = 100.000 bezoeken op jaarbasis op Uit de door Grontmij uitgevoerde externe analyses blijkt dat het primaire verzorgingsgebied van zwembad Wickie de Viking bestaat uit de gemeente Wijk bij Duurstede. Het merendeel van het bezoek is afkomstig uit de eigen gemeente. Het animocijfer voor zwembad Wickie de Viking bedraagt ongeveer 1,9. Landelijk ligt het gemiddelde animocijfer voor recreatief zwemmen, doelgroepactiviteiten en zweminstructie in vergelijkbare zwembaden op 3,8. Het lagere animocijfer in Wijk bij Duurstede wordt mogelijk verklaard door de sterke concurrentie van zwembaden in de regio. Desondanks biedt dit (voor de toekomst) mogelijkheden om met een aantrekkelijk aanbod (op de maat en schaal van Wijk bij Duurstede en anticiperend op de vraagontwikkeling binnen de eigen gemeente) meer bezoek te genereren. 6.2 Bezoekprognoses In de navolgende tabel worden de te verwachten bezoekersaantallen voor scenario 1 (doelgroepen zwembad) en scenario 2 (multifunctioneel 25-meter zwembad) weergegeven. De bezoekverdeling bij het huidige zwembad is hieronder weergegeven. Het jaarlijkse aantal recreatieve bezoeken bedraagt circa 11.400. Het aantal zwemlesbezoeken is ruim 23.200 op jaarbasis. Doelgroepen en verenigingen en groepen dragen samen bij aan ruim 7.000 bezoeken. Huidige situatie Recreatie Doelgroepen Zwemlessen Verenigingen en groepen Totaal bezoekers huidig zwembad

Aantallen 11.415 4.092 23.269 3.073 43.903

Percentage 26% 14% 53% 7% 100%


Bezoek en bezetting

6.2.1 Scenario 1: Doelgroepen zwembad Voor Scenario 1 (doelgroepen zwembad) zijn de bezoekprognoses als volgt (hierbij wordt uitgegaan van de locatie Sportpark Mariënhoeve). Bezoek Scenario 1, locatie C2 Recreatie (globaal: huidige aantallen) Doelgroepen huidige categorieën Doelgroepen: als gevolg van nieuw aanbod Doelgroepen: synergie/meerwaarde locatie Zwemlessen (globaal: huidige aantallen) Totaal bezoekers Scenario 1 (afgerond)

Aantallen Percentage 10.350 15% 4.150 6% 16.400 24% 14.000 20% 24.150 35% 69.000 100%

Recreatie Aangenomen wordt dat het aantal recreatieve bezoeken ongeveer op peil kan blijven (ondanks een kleiner bassin, vooralsnog wordt uitgegaan van circa 90% van de huidige bezoekersaantallen). Het recreatief bezoek wordt sterk beïnvloed door het aantal recreatieve (vrije) openstellinguren en het moment van openstelling. Doelgroepen Als basis is er van uitgegaan dat de doelgroepen (activiteitensoort en bezoekersaantallen) die momenteel gebruik maken van zwembad Wickei de Viking óók gebruik zullen gaan maken van het nieuwe zwembad. Het gekozen bedrijfsconcept van het doelgroepenbad biedt echter zeer goede kansen voor nieuwe producten en diensten. Daarbij kan worden gedacht aan een aanbod “op maat” voor bijvoorbeeld senioren en ouderen, revaliderenden en patiënten die het zwembad gebruiken voor fysiotherapie, gehandicapten, groepen die een afgeschermd zwembad wensen, patiëntengroeperingen, et cetera. Maar ook (meer) activiteiten als moeder en kind zwemmen, zwemmen voor zwangeren, diverse aquasportief activiteiten. Op basis van ervaringen elders in Nederland (waarbij wordt uitgegaan van situaties met een vergelijkbaar verzorgingsgebied) verwachten wij dat hiermee op jaarbasis ruim 16.000 extra bezoekers kunnen worden getrokken (ten opzichte van de situatie nu). Daarnaast mag worden verwacht dat de locatie Sportpark Mariënhoeve “meerwaarde” biedt. Het sportpark kan (nog meer dan op dit moment het geval is) een bruisend centrum worden van activiteiten op het gebied van sport, gezondheid, welness, et cetera. Ook dit heeft een bezoekvermeerderend effect. Op jaarbasis rekenen wij op 14.000 extra bezoekers (+20% als gevolg van de locatiekeuze). Het aandeel doelgroepenbezoekers in de toekomst stijgt door de combinatie van “nieuw aanbod” en “geschikte locatie”. Zwemlessen Naar verwachting komt het aantal zwemlesbezoeken bij Scenario 1 overeen met de huidige aantallen. (Het aantal zwemlesklanten is vooral afhankelijk van het aantal 4-7 jarigen en de concurrentieverhoudingen tussen de in de regio aanwezige zwembaden. Het aantal kinderen is niet beïnvloedbaar. De concurrentieverhouding zal voor het product zwemlessen nagenoeg niet veranderen). Totaal bezoek Het totaal aantal bezoekers komt daarmee op 69.000. Het animocijfer voor recreatief zwemmen, doelgroepactiviteiten en zweminstructie samen bedraagt dan 3,0 (en ligt nog onder het landelijke gemiddelde van 3,8). Het bezoek als gevolg van verhuur aan verenigingen en groepen is hierbij niet inbegrepen. Voor de exploitatie is dat ook minder interessant omdat het zwembad “op uurbasis” wordt verhuurd aan de betreffende vereniging en daardoor niet het aantal gebruikers, maar de huuropbrengst per uur van belang is.


Bezoek en bezetting

6.2.2 Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter bassin Voor Scenario 2 wordt verwacht dat het animocijfer kan toenemen tot het landelijke gemiddelde van 3,8. Het bezoekersaantal op jaarbasis is dan circa 87.000. Bezoek Scenario 2, locatie C2 Recreatie: basis Scenario 1 Recreatie: synergie-effecten Doelgroepen huidige categorieën Doelgroepen: als gevolg van nieuw aanbod Doelgroepen: synergie/meerwaarde locatie Zwemlessen Totaal bezoekers Scenario 2 (afgerond)

Aantallen Percentage 10.350 12% 11.400 13% 4.150 5% 17.500 20% 17.500 20% 26.100 30% 87.000 100%

Ten opzichte van Scenario 1 (doelgroepen zwembad) zijn de verschillen: Recreatie Het aantal recreatieve bezoekers (vrije zwemmers) kan verder toenemen als gevolg van een ruimer aanbod van “sportief water” en de synergie met de omgeving (overige sportfuncties en sportgerelateerde functies binnen sportpark Mariënhoeve). Doelgroepen Het aantal doelgroepbezoekers zal ten opzichte van Scenario 1 toenemen als gevolg van het ruimere zwemwateroppervlak. Zwemlessen Door een betere concurrentiepositie ten opzichte van zwembaden in de regio zal/kan het aantal deelnemers aan zwemlessen iets toenemen (+8% ten opzichte van Scenario 1). Totaal bezoek Het totale aantal bezoeken op jaarbasis bedraagt 87.000, het animocijfer (recreatief zwemmen, doelgroepactiviteiten en zweminstructie) komt daardoor op het landelijke gemiddelde van 3,8. Het verenigingsbezoek is hierin niet meegenomen. Het verenigingsgebruik kan ten opzichte van Scenario 1 iets stijgen als gevolg van het ruimere aanbod van sportief zwemwater (7.920 bezoekers ten opzichte van 3.080 in de huidige situatie.

6.3 Locatie-effecten In het kader van het onderzoek zijn bezoekramingen opgesteld voor het scenario waarbij sprake is van een doelgroepen zwembad (Scenario 1) en voor het scenario waarbij een nieuw multifunctioneel 25-meter zwembad wordt gerealiseerd (Scenario 2). Er is uitgegaan van de locatie Sportpark Mariënhoeve. Wij verwachten dat de ligging en bereikbaarheid van deze locatie ten opzichte van het herkomstgebied van de te verwachten bezoekersgroepen (specifieke lokale doelgroepen), de synergie-effecten (combinatie met andersoortige sportvoorzieningen) en de “uitstraling” (positieve uitstraling als sportconcentratiegebied) kan leiden tot een bezoektoename van 20%. De verwachte “overige bezoektoename” op deze locatie is toe te rekenen aan een (wisselend en) attractief aanbod van producten en diensten. Locatie Sportpark Mariënhoeve is daarom gesteld op N=120. 6.3.1 Scenario 1: Doelgroepen zwembad Voor de overige locaties worden dan de volgende bezoekersaantallen verwacht. Locatie

Locatie A1 Locatie A2 Locatie B Locatie C1 Locatie C2

Locatie-effect (N=)

Vogelpoelweg Wijkersloot Kleine Ros Gemeentewerf Sportpark Mariënhoeve

bezoek

70 85 100 110 120

40.000 49.000 58.000 63.000 69.000


Bezoek en bezetting

6.3.2 Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad In het geval van scenario 2 zijn de te verwachten effecten van een andere locatie als volgt: Locatie


Locatie-effect (N=)


bezoek

70 85 100 110 120

51.000 62.000 73.000 80.000 87.000


7

Investeringen en financiën

7.1 Investeringen en kapitaallasten De gehanteerde uitgangspunten voor het opstellen van de investeringsramingen voor de realisatie van een nieuw zwembad in Wijk bij Duurstede zijn: • Prijspeil 1 augustus 2011; • Prijzen op basis van m2-kengetallen van recent gebouwde referentieaccommodaties; • Alle vermelde bedragen zijn exclusief BTW (want zwembaden zijn vrijgesteld van BTW); • Functioneel ambitieniveau; • Architectonisch ambitieniveau: gemiddeld; • Exclusief: extra investeringen in duurzame energiebronnen; • Grondkosten, bouwrijp maken, overige grond- en locatiegerelateerde kosten (deze kosten zijn beschreven in paragraaf 7.2); • Boekwaarden huidige zwembad; • Infrastructurele werken (aansluitingen, wegen) buiten het zwembadterrein. 7.1.1

Investeringskosten Scenario 1: Doelgroepen zwembad

Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen ° Zwemzaal Multifunctionele ruimten Personeelsruimten Techniekruimten

€ € € € € € €

2.052.000 125.000 317.000 913.000 9.000 120.000 568.000

Inrichtingskosten buiten bouwkosten (stelposten)

€

64.000

Inrichting met parkeerplaatsen en fietsenstalling

€

60.000

Bijkomende kosten (stelposten)

€

734.000

Totaal Scenario 1 - Doelgroepen - zwembad

€

2.910.000

7.1.2

Investeringskosten Scenario 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad

Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen ° Zwemzaal Horeca Personeelsruimten Techniekruimten

€ € € € € € €

3.227.000 137.000 328.000 1.748.000 13.000 127.000 874.000


€

96.000


€

118.000


€

1.059.000

Totaal Scenario 2 - Multifunctioneel 25-meter - zwembad

€

4.500.000



7.1.3 Kapitaallasten Voor de vaststelling van het uiteindelijke exploitatieresultaat is relevant met welke jaarlijkse lasten voortkomend uit de investeringen, rekening moet worden gehouden. Deze komen tot uiting in de kapitaallasten. Bij het berekenen van deze kapitaallasten wordt vooralsnog uitgegaan van de door de gemeente Wijk bij Duurstede gehanteerde afschrijvingsmethodiek. • lineaire afschrijving. De kapitaallasten beginnen hoog in het eerste jaar en nemen gedurende de looptijd dan jaarlijks af, totdat de afschrijvingstermijn is doorlopen; • afschrijvingstermijn 40 jaar (bij de exploitatieprognoses is voorzien in de reserveringen voor tussentijdse vervangingen (waaronder technische installaties en inrichting). • rekenrente van 4,5%. Kapitaallasten Scenario 1 – Doelgroepen zwembad De kapitaallasten in jaar 1 bedraagt: € 203.000. De gemiddelde jaarlijkse kapitaallast gedurende de gehele looptijd bedraagt: € 139.000. Kapitaallasten Scenario 2 – Multifunctioneel 25-meter zwembad De kapitaallasten in jaar 1 bedraagt: € 315.000. De gemiddelde jaarlijkse kapitaallast gedurende de gehele looptijd bedraagt: € 216.000.

7.2 Grondkosten en rentekosten Hieronder volgt een overzicht van de grondkosten per locatie. Op de grond wordt niet afgeschreven, alleen de rentekosten zijn berekend. Scenario 1 A1 Vogelpoelweg A2 Wijkersloot B Kleine Ros C1 Gemeentewerf C2 Sportpark Mariënhoeve

Rentepercentage

Scenario 2 A1 Vogelpoelweg A2 Wijkersloot B Kleine Ros C1 Gemeentewerf C2 Sportpark Mariënhoeve

Rentepercentage

4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

Totale grondkosten Jaarlijkse rente € 370.000 € 74.000 € 289.000 € 199.000 € 74.000

€ 17.000 € 3.000 € 13.000 € 9.000 € 3.000

4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%

Totale grondkosten € € € € €

€ 28.000 € 6.000 € 15.000 € 11.000 € 6.000

Jaarlijkse rente 620.000 124.000 339.000 249.000 124.000

Bij het bovenstaande overzicht dient het volgende te worden opgemerkt. Alle locaties De navolgende (mogelijke) kosten zijn nog niet meegenomen (hiervoor dient nadat een definitieve locatiekeuze is gemaakt, nader onderzoek te worden uitgevoerd). • Archeologie/archeologisch onderzoek; • Belastingen en heffingen inzake grond; • Notariskosten; • Kadastrale inschrijving; • Planschade/schadeloosstelling; • Werken binnen terrein / tijdelijke maatregelen; • Werken buiten terrein / infrastructurele aansluitingen; • Toevoerwegen. Locatie A1 – Vogelpoelweg Gerekend is met verwervingskosten van € 200/m2, inclusief kosten bouwrijp maken. Locatie A2 – Wijkersloot Is eigendom van de gemeente (geen boekwaarde): gerekend is met de kosten voor het bouwrijp van € 40/m2.



Locatie B – Kleine Ros Boekwaarde bedraagt € 170.000, kosten bouwrijp maken € 40/m2, sloopkosten van de huidige opstallen zijn begroot op € 45.000. Locatie C1– Gemeentewerf Uitgegaan is van de boekwaarde per 1-1-2011 (€ 125.000) plus de kosten voor het bouwrijp maken (€ 40/m2). Kosten voor sloop van de huidige opstallen, saneringskosten, de kosten voor aankoop van de grond voor een nieuwe gemeentewerf en de bouwkosten voor een nieuwe gemeentewerf zijn niet meegenomen. Locatie C2 – Sportpark Mariënhoeve Het sportpark is in erfpacht uitgegeven aan de Stichting Wijksport. De grondkosten zijn nog exclusief de jaarlijkse erfpachtsom voor de zwembadperceel (nader vast te stellen).

7.3

Exploitatieprognoses

Uitgangspunten • Prijspeil augustus 2011, exclusief btw; • Exploitatie door gemeente; • Bezoeken o.b.v. bezoekprognoses (Hoofdstuk 6); • Tarieven o.b.v. huidige gemiddeld gewogen tarieven + maximaal 10% opslag i.v.m. een nieuw verbeterd aanbod • Horeca: op basis van kengetallen referentie-accommodaties (uitgangspunt: automaten); • Personeelslasten o.b.v. efficiënte en effectieve personeelsinzet; • Energie- & waterlasten o.b.v. reëel verbruik en actuele tarieven; • Onderhoudlasten op basis van kengetallen referentie-accommodaties; • Kapitaallasten: zie paragraaf 7.1 voor gehanteerde uitgangspunten. EXPLOITATIERAMING

Scenario 1 Doelgroepen zwembad

Scenario 2 Multifunctioneel 25-meter zwembad

Inkomsten exploitatie

Kaartverkoop Diverse inkomsten

€ 338.000 € 67.000

€ 435.000 € 116.000

Uitgaven exploitatie

Personeelskosten

€ 151.000

€ 205.000

Energie, water en chemicaliën

€ 41.000

€ 80.000

Facilitair onderhoud

€ 30.000

€ 46.000

Kantoorkosten en administratie

€ 23.000

€ 26.000

Inkoop horeca

€ 14.000

€ 21.000

Belastingen, heffingen en verzekeringen

€ 18.000

€ 34.000

Overige kosten

€ 13.000

€ 18.000

Beheerresultaat

€ 115.000

€ 121.000

Exploitatiereserve

€ 9.000

€ 13.000

Bedrijfsresultaat

€ 106.000

€ 108.000

Kapitaallasten (excl. grondkosten, liniear) Groot onderhoud en vervangingsinvesteringen

€ 203.000 € 44.000

€ 315.000 € 68.000

-€ 141.000

-€ 275.000

€ 139.000 -€ 77.000

€ 216.000 -€ 176.000

TOTAAL incl groot onderhoud en kapitaallasten Gemiddelde kapitaallast jaar 1 tot jaar 40 Totaal incl. groot onderhoud en gemiddelde kapitaallast

Het bovenstaande overzicht geeft een samenvatting van de te verwachten bedrijfsresultaten voor een nieuw zwembad op de locatie Sportpark Mariënhoeve (1e jaar reguliere exploitatie). Voor een doelgroepen zwembad is het te verwachten resultaat inclusief kapitaallasten € 141.000, voor een multifunctioneel 25-meter zwembad wordt op deze locatie een resultaat verwacht van -€ 275.000.



Na verloop van jaren zal het tekort afnemen als gevolg van de lineaire afschrijving van de investeringen. Bezien over de gehele looptijd van 40 jaar komt het gemiddelde exploitatieresultaat voor scenario 1 (doelgroepen zwembad) op jaarlijks -€ 77.000. Voor het multifunctionele zwembad is het tekort circa een ton hoger: het negatieve resultaat bedraagt op jaarbasis -€ 176.000. De grond gerelateerde kosten zijn nog niet meegenomen. Voor de locatie sportpark Mariënhoeve bedragen deze kosten jaarlijks € 3.000 - € 6.000, exclusief de jaarlijkse erfpachtsom. In het onderstaande overzicht zijn, per locatie, de grond gerelateerde kosten inbegrepen in het te verwachten bedrijfsresultaat. Ook de (negatieve) bezoekeffecten voor het bedrijfsresultaat zijn hierin verwerkt. De in het onderstaande overzicht weergegeven resultaten zijn indicatief. Voor een specificatie van bezoekcijfers, inkomsten en uitgaven, kapitaallasten, grond gerelateerde kosten en bezoekeffecten van de verschillende locaties verwijzen wij naar Bijlage 3. Jaar 1 inclusief financieringskosten grond en locatieeffecten bezoek Locatie A1 Locatie A2 Locatie B Locatie C1 Locatie C2


Resultaat Scenario 1 Doelgroepen zwembad

Resultaat Scenario 2 Multifunctioneel 25-meter zwembad

-€ 327.000 -€ 262.000

-€ 533.000 -€ 442.000

-€ 221.000

-€ 382.000

-€ 184.000 -€ 144.000

-€ 332.000 -€ 281.000

De verschillen tussen de verschillende scenario’s en afzonderlijke locaties zijn groot en worden veroorzaakt door de grote verschillen in grondkosten en de negatieve consequenties voor het bezoek bij enkele van de locaties (vooral voor locatie A1 zijn de grondkosten hoog en de te verwachten bezoekeffecten negatief). De grondkosten van de locaties B en C2 zijn lager en dragen bij aan lagere jaarlijkse kosten. De jaarlijkse lasten voor locatie C1 lijken gunstig maar daarin zijn bijvoorbeeld nog niet de kosten voor realisatie van een nieuwe gemeentewerf inbegrepen (grond en bouwkosten). Locatie C2 (Sportpark Mariënhoeve) springt er het meest gunstig uit, gevolgd door locatie B (Kleine Ros).


8

Organisatie

8.1 Exploitatie door gemeente of marktpartij? Bij de door Grontmij opgestelde exploitatieberekeningen is uitgegaan van beheer en exploitatie door de gemeente. Het streven van een gemeente met de exploitatie van de gemeente is niet zozeer het maken van winst, wel is het streven een gezonde bedrijfsvoering. Dit stelt een aantal eisen. Hieronder worden er enkele vermeld en wordt kort stilgestaan bij de wijze waarop een gemeente of een marktpartij daarmee kan/zal omgaan. 8.1.1 Exploitatie door de gemeente Wijk bij Duurstede In deze structuur wordt het beheer en de exploitatie van het nieuwe zwembad in Wijk bij Duurstede uitgevoerd door en onder verantwoordelijkheid van de ambtelijke organisatie van de gemeente Wijk bij Duurstede. De toekomst van een dergelijke structuur schetsen wij als volgt: De professionaliteit en continuïteit van de organisatie De gemeentelijke organisatie beschikt thans over geen enkele kennis en ervaring op het terrein van het modern en bedrijfsmatig exploiteren van een zwembad. Daarom dient een ervaren manager/ bedrijfsleider te worden aangetrokken. Nadeel daarvan is de sterke afhankelijkheid die dan ontstaat van deze enkele persoon. Daardoor zijn er onvoldoende waarborgen voor de continuïteit van het management en de (commerciële) bedrijfsvoering van het zwembad voor de langere termijn. De mate waarin bedrijfsmatig en marktgericht gewerkt kan worden Het gemeentelijk beheer en exploitatie van het zwembad beperkt doorgaans de mogelijkheden van concurrentie en marktwerking. Daarnaast worden de mogelijkheden van marktgericht en bedrijfsmatig werken beperkt door de volgende factoren: • gedwongen winkelnering van producten en diensten van andere gemeentelijke afdelingen; • ambtelijke rechtspositie (de flexibiliteit van personeelsinzet wordt hierdoor beperkt); • overheadkosten (de mogelijkheden om deze te reduceren zijn beperkt); • mogelijke “nieuwe” politieke doelstellingen; • het ontbreken van een ingebouwde prikkel tot winst. De mogelijkheden voor een eigentijds, branchegericht, personeelsbeleid Een absolute voorwaarde voor een moderne bedrijfsmatige bedrijfsvoering van een zwembad is de continue professionalisering van het personeel. Hiervoor dient gebruik te worden gemaakt van succesvolle werving en selectieprocedures voor alle functies, markt- en bedrijfsconforme primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden en een branchegericht trainings- en opleidingsbeleid. De mogelijkheden hiervoor zijn binnen de ambtelijke organisatie van de gemeente beperkt. Daarnaast kan de ambtelijke rechtspositie de flexibiliteit van de personeelsinzet belemmeren. Investeringen en kapitaalinjecties Het is voor de gemeente Wijk bij Duurstede niet mogelijk om vreemd vermogen aan te trekken voor toekomstige innovaties en uitbreidingen. De mogelijkheid om snel en accuraat in te spelen op “kansen voor de exploitatie” ontbreekt daardoor. De bestuurlijke en maatschappelijke invloed Beheer door de gemeente biedt de gemeente volledige invloed voor het vaststellen van gebruik, tarieven, openstellingtijden, et cetera.


Organisatie

De verwachtingen ten aanzien van de kosten voor de gemeente Gemeentelijk beheer biedt vrijwel geen mogelijkheden voor verbetering van het exploitatieresultaat. Financiële risico’s De gemeente Wijk bij Duurstede blijft volledig verantwoordelijk voor alle financiële risico’s van de exploitatie. 8.1.2 Exploitatie door een marktpartij Binnen deze structuur gaan wij er vanuit dat het beheer en de exploitatie van het zwembad (conform de huidige situatie) in handen is van een particuliere organisatie. De bedrijfsvoering is daarmee een zaak van de betreffende ondernemer geworden. De professionaliteit en continuïteit van de organisatie De private ondernemer zal zorgdragen voor de kwaliteit en de continuïteit van het management en de bedrijfsvoering. De mate waarin bedrijfsmatig en marktgericht gewerkt kan worden Bij privatisering van het beheer en de exploitatie van het zwembad zal door de private exploitant volledig bedrijfsmatig gewerkt kunnen worden. De private exploitant kan kennis en know-how inbrengen in de marktgerichte exploitatie van het zwembad. Ervaringen in de succesvolle introductie van nieuwe producten elders in Nederland zullen ook in de Wijkse situatie kunnen worden toegepast. De mogelijkheden voor een eigentijds, branchegericht, personeelsbeleid Doordat de particuliere exploitant niet is “gebonden” aan de ambtelijke rechtspositie kan marktconform en flexibel worden gewerkt. Doorgaans wordt ook veel aandacht geschonken aan loopbaanplanning en is sprake van een branchegericht personeelsbeleid. Investeringen en kapitaalinjecties Het is voor de private ondernemer eenvoudiger vreemd kapitaal aan te trekken voor innovaties en uitbreidingen. De bestuurlijke en maatschappelijke invloed In het geval van privatisering worden, evenals bij externe verzelfstandiging, tussen de private rechtspersoon en de gemeente overeenkomsten gesloten waardoor de gemeente desgewenst voldoende zeggenschap kan behouden over gebruik, tarieven, openstelling en instandhouding van het zwembad. De verwachtingen ten aanzien van de kosten voor de gemeente Als gevolg van de inbreng van de private partner zullen de inkomsten uit de exploitatie van de zwembaden stijgen. Door de particuliere ondernemer wordt echter ook een ondernemerswinst en risicofee in rekening gebracht. De hoogte van deze kostensoorten is doorgaans de resultante van onderhandelingen en wordt dus mede bepaald door de mogelijke (winstgevende) voorzieningen en activiteiten die door de ondernemer aan de exploitatie mogen worden toegevoegd. Financiële risico’s Met de particuliere ondernemer kunnen lange termijn afspraken worden gemaakt over een risicodragende exploitatie. Het voordeel is dat er sprake zal zijn van een vaste jaarlijkse bijdrage voor het zwembad over een lange termijn. De risico's voor budgetoverschrijdingen voor de gemeente worden hierdoor aanzienlijk gereduceerd ten opzichte van de structuur waarbij sprake is van beheer en exploitatie door de gemeente.


Organisatie

8.1.3 Samenvatting De gemeente beschikt over onvoldoende kennis en ervaring met het beheren en exploiteren van een zwembad. Bovendien mag worden verwacht, mits aan de ondernemer voldoende vrijheden worden toegekend, dat het exploitatieresultaat verder kan worden verbeterd. (Op diverse plaatsen in Nederland zijn voorbeelden van kleinschalige zwemvoorzieningen die door een private partij worden gerealiseerd en geëxploiteerd zonder gemeentelijke bijdrage. Het betreft dan veelal doelgroepen zwembaden met een maatvoering vergelijkbaar (of kleiner dan) scenario 1). Exploitatie door een marktpartij ligt derhalve voor de hand.

8.2 Aanbestedingsroutes Om te komen tot de realisatie van één van de beschreven zwembadscenario’s zijn er in hoofdlijnen verschillende “routes” die door de gemeente Wijk bij Duurstede kunnen worden gevolgd. Traditioneel In de traditionele route worden door de gemeente verschillende contracten gesloten voor het ontwerp, bestek, financiering, bouw en (desgewenst) de exploitatie. Aangezien er sprake is van verschillende contracten is er ook sprake van verschillende aanbestedingen die in tijd achter elkaar liggen. Het nadeel van deze route is het gescheiden traject voor de bouw en de exploitatie. Het is daardoor minder eenvoudig een exploitant te vinden die tegen een voor de gemeente acceptabele prijs de exploitatie wil doen. Dit model vraagt tevens een intensieve begeleiding. Turnkey In de turnkey route worden het ontwerp en de bouw van het zwembad in één contract geïntegreerd. Daarna kan een exploitant worden gecontracteerd. Ook hier is sprake van verschillende aanbestedingen. Ook hier is het de vraag of gemakkelijk een exploitant kan worden gevonden aangezien deze niet betrokken is geweest bij het voortraject, het ontwerp en de realisatie. Concurrentiegerichte dialoog Hierbij wordt het gehele zwembadproject in de markt gezet, dus ontwerp, realisatie en exploitatie. Hiervoor worden eerst een aantal consortia geselecteerd (vijf, minmaal drie) die aan bepaalde financiële en technische geschiktheideisen voldoen. De geselecteerde consortia mogen vervolgens hun plannen voor de realisatie van het zwembad indienen en bespreken met de gemeente. Gaandeweg deze besprekingen kunnen consortia afvallen omdat zij zelf niet meer wensen mee te doen of omdat zij niet meer kunnen voldoen aan de plannen die door de gemeente verder worden uitontwikkeld. In ieder geval dient uiteindelijk door de gemeente een plan te worden vastgesteld dat vervolgens wordt omschreven naar een bestek. Alle overgebleven consortia mogen vervolgens een offerte uitbrengen op dit bestek. Publiek-private samenwerking In een publiek-privaat samenwerkingsmodel (PPS) besteedt de gemeente het ontwerp, de bouw, eventueel ook de financiering en het beheer/de exploitatie van het totale zwembadproject uit aan één contractant: vaak een daartoe in het leven geroepen consortium van partijen die deze activiteiten kunnen uitvoeren. Doel is het sluiten van één integraal totaalcontract voor ontwerp, bouw, eventueel financiering, beheer en exploitatie. Dit is een langlopend contract (25/30 jaar). De gemeente speelt een rol als behartiger van het maatschappelijke belang en stelt een “outputspecificatie” op met ruimtelijke/functionele eisen voor het zwembad, de geboden diensten, prijzen/tarieven e.d. Risico’s worden gedeeld door de private partij en de gemeente. Vaak wordt gewerkt met een bonus/malus regeling in relatie tot de kwaliteit van de output. Traditioneel of turnkey ligt gezien onze aanbeveling om als gemeente niet zelf het zwembad te gaan exploiteren minder voor de hand. De concurrentiegerichte dialoog of een PPS-constructie ligt dan meer voor de hand.


9

Samenvatting en conclusies

9.1 Wel of geen zwembad? Begin van dit jaar zijn de effecten van “geen zwembad in Wijk bij Duurstede” onderzocht. Op basis van dit onderzoek zijn de volgende drie verwachtingen uitgesproken: 1. Oudere (banen) zwemmers en de jeugd (in de basisschoolleeftijd) zal (veel) minder gaan zwemmen als er geen zwembad meer is in Wijk bij Duurstede. Slechts circa 25% van de huidige bezoekers van zwembad Wickie de Viking zal gebruik gaan maken van een zwembad in een buurgemeente (het merendeel van een zwembad in de gemeente Utrechtse Heuvelrug), de rest vervalt (zullen niet meer gaan zwemmen). 2. Deelnemers aan aquajoggen, trimzwemmen, baby-peuter-kleuter zwemmen, fifty-fit, therapie-zwemmen zullen minder gaan zwemmen. Veelal zijn dit ouderen en gezinnen met kinderen. Ouders met kinderen zijn meestal wel bereid langere reisafstanden af te leggen maar het ontbreken van een zwembad in Wijk bij Duurstede zal ook op deze groep effect hebben. 3. Ouders zijn meestal wel bereid kinderen verder weg te brengen voor zwemles. Er is geen onderzoek bekend over de eventuele vraaguitval als gevolg van sluiting van een zwembad en langere reisafstanden. Voor minder draagkrachtige inwoners kan de grotere reisafstand een (financieel) probleem worden. Ondanks het in vergelijking met andere zwembaden lagere bezettingspercentage van zwembad Wickie de Viking is het zwembad een belangrijke basisvoorziening voor de inwoners van de gemeente. De vraag naar zwemwater zal in de komende decennia sterk veranderen (paragraaf 3.2 gaat hierop in), zeker ook in Wijk bij Duurstede als gevolg van de demografische ontwikkelingen (vergrijzing). Zwembadbezoekers vragen een aanbod “op maat”, meer service en meer kwaliteit. Het standaard 25-meter zwembad waar 9 van de 10 gemeenten in Nederland over beschikt voldoet dan niet meer. De huidige vraag en latente vraagontwikkeling in Wijk bij Duurstede rechtvaardigt ook in de toekomst een zwembad in Wijk bij Duurstede.

9.2 Het meest voor de hand liggende zwembadscenario De situatie is als volgt: 2 1. De bezetting van het huidige zwembad is relatief beperkt. Het aantal m zwemwater per gebruiker is daardoor relatief hoog. 2 2. Voor “vervangende nieuwbouw” kan worden volstaan met minder m zwemwater. Ook dan kunnen alle huidige gebruikers worden ingepast. Scenario 1 lijkt het beste te anticiperen op de aanwezigheid van in de omgeving van Wijk bij Duurstede liggende zwembaden (25-meterbassins), de demografie van Wijk bij Duurstede in de toekomst, de huidige vraag en te verwachten vraagontwikkeling. Scenario 1 past bij de maat en schaalgrootte van Wijk bij Duurstede. Het aantal (doelgroepen) bezoekers kan verder aanzienlijk toenemen. Met Scenario 2 worden overbodige m2 zwemwater gerealiseerd die onvoldoende zullen/kunnen worden benut als gevolg van de beperkte vraag en vraagontwikkeling in Wijk bij Duurstede en de concurrentie van zwembaden in buurgemeenten. Scenario 2 is duurder qua investering en duurder in exploitatie en daardoor minder interessant. Het te verwachten tekort bij Scenario 2 is substantieel groter dan bij Scenario 1.



Scenario 1 is een zwembadconcept met gunstige perspectieven voor integratie /samenvoeging met andere voorzieningen op het gebied van sport, leisure, gezondheid en welness. In Nederland bestaan voorbeelden van vergelijkbare initiatieven van marktpartijen die zonder (of met een bescheiden) gemeentelijke financiële bijdrage zijn gerealiseerd en worden geëxploiteerd. Scenario 1 is vooralsnog het meest passende en voor de hand liggende zwembadscenario voor Wijk bij Duurstede. De keuze voor Scenario 1 sluit goed aan op de voorgenomen bouw van een nieuw zwembad in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Definitieve besluitvorming daarover (en een definitief go – nog go) dient nog plaats te vinden.

9.3 De meest voor de hand liggende zwembadlocatie De locaties Vogelpoelweg en Wijkersloot zijn om meerdere redenen ongeschikt. De locatie sportpark Mariënhoeve is het meest geschikt. Op deze locatie wordt (afhankelijk van gemeentelijke besluitvorming eind dit jaar) wellicht ook een nieuwe sporthal en een turnhal ontwikkeld. De combinatie met (en synergie met/tussen) de andere op het sportpark aanwezige voorzieningen beidt goede mogelijkheden voor een succesvolle zwembadontwikkeling en succesvolle doorontwikkeling van het sportpark. Vooralsnog wijzen wij de locatie sportpark Mariënhoeve aan als meest voor de hand liggende locatie voor een nieuw zwembad.

9.4 Aanvullende commerciële voorzieningen Verschillende functies laten zich goed combineren met een zwembad. Het type zwembad (scenario 1 of scenario 2) alsmede de locatiekeuze is mede bepalend voor de verschillende bijpassende nevenfuncties. Een doelgroepen zwembad laat zich bijvoorbeeld goed combineren met een sporten zorgboulevard en welness & beauty. Een fitnesscentrum combineert beter met meer sportieve nevenfuncties zoals een fitnesscentrum. In de praktijk blijkt verder dat de mogelijkheid om een groot gedeelte van het exploitatietekort van een zwembad te dekken uit commerciële nevenvoorzieningen beperkt zijn. Van de denkbare combinaties die er te maken zijn zien wij de volgende interessante concepten: Concept 1: Doelgroepen zwembad, met: • Sport en gezondheidsboulevard; • Mogelijk uitgebreid met welness & beauty. Concept 2: Multifunctioneel 25-meter zwembad, met: • Fitness; • Mogelijk uitgebreid met welness & beauty; • Mogelijk uitgebreid met sport en gezondheidsboulevard. Afhankelijk van de te nemen vervolgstappen (aanbestedingsroute) kunnen deze concepten worden opgenomen in de “outputspecificatie” (zie paragraaf 8.2.2)



9.5 Duurzaamheid en energie-besparing Het aanleggen van een warmteleiding tussen Royaan en een op de locatie Vogelpoelweg te realiseren zwembad is technisch haalbaar maar wordt bemoeilijkt door de geringe afzetmogelijkheid van de beschikbare lage-temperatuur-warmte. Door de geringe bruikbare capaciteit zijn de investeringen èn risico’s onevenredig groot ten opzichte van de mogelijke (beperkte) voordelen op energiegebied. Nog afgezien van onderhoudskosten en een eventuele vergoeding aan Royaan is de eenvoudige terugverdientijd voor een warmtekoppeling met Royaan minimaal 38 jaar. De terugverdientijd van een "concurrerende" maatregel, een warmtepompinstallatie voor warmte uit het zwembadafvalwater, is 13 jaar, vergt een veel lagere investering en levert een hogere CO2-reductie op. Deze optie heeft geen risico's. Een van de oorzaken van de magere terugverdientijden is het bezoekersaantal. Het verwachte bezoekersaantal van een zwembad op de locatie Vogelpoelweg is zelfs nog lager dan de basisprognose van 69.000 bezoekers (doelgroepen zwembad) en 87.000 (multifunctioneel 25-meter zwembad) waarmee is gerekend. Deze optie (uitsluitend mogelijk op de locatie Vogelpoelweg) biedt onvoldoende voordeel om de negatieve exploitatie-effecten (als gevolg van minder bezoek) te kunnen compenseren. Een zwembad op de locatie Sportpark Mariënhoeve kan wellicht gebruik maken van biomassa/houtsnippers van de gemeentewerf. De meerinvestering is circa € 145.000, waarmee de terugverdientijd 9 jaar. Dit is een vrijwel CO2-neutrale brandstof, er wordt hiermee 110 ton CO2 per jaar bespaard. Uitgangspunt is dat van gemeentewege zonder verder kosten voldoende droge houtsnippers uit snoeihout e.d. beschikbaar komen, met een gewicht van 100 ton per jaar. De risico's bestaan voornamelijk uit het niet beschikbaar zijn van voldoende houtsnippers, Bij keuze van deze locatie is dit een interessante optie om verder te onderzoeken.

9.6 Vervolgstappen Indien de gemeenteraad van Wijk bij Duurstede van mening is dat Wijk bij Duurstede ook in de toekomst dient te kunnen beschikken over een “eigen” zwembad wordt door ons vooralsnog geadviseerd: 1. Indien de gemeente het maatschappelijke gebruik van een zwembad wil vastleggen: Ontwerp, bouw, financiering en exploitatie aan te besteden op basis van PPS en daarbij de nietopenbare procedure te volgen (na publicatie volgt eerst een selectiefase. Geselecteerde marktpartijen worden vervolgens uitgenodigd een aanbieding te doen). Eerst na afloop van dit proces zal duidelijk worden in hoeverre de markt aan de door de gemeente Wijk bij Duurstede gestelde (financiële) doelen kan/wil voldoen. Onder voorbehoud van instemming door de raad vindt contractvorming tussen de gemeente en een marktpartij plaats. De gemeente(raad) heeft de vrijheid het proces alsnog te beëindigen en niet tot gunning over te gaan. Voor zover deze beëindiging volgt uit door de gemeente gestelde eisen is geen sprake van kostenvergoeding anders dan voortvloeiend uit het aanbestedingsbestek. 2. Indien de gemeente geen eisen stelt aan het maatschappelijke gebruik van een zwembad: De markt te stimuleren, te interesseren, uit te nodigen, om voor eigen rekening en risico een (kleinschalige) zwemvoorziening te ontwikkelen op (bij voorkeur) de locatie Sportpark Mariënhoeve. De rol/taak van de gemeente beperkt zich dan tot het medewerking verlenen aan het marktinitiatief (beschikbaar stellen van grond, procedureel, bestemmingsplan, et cetera).


Bijlage 1

Programma’s van Eisen


BIJLAGE 1A: Scenario 1: Doelgroepen zwembad Wijk bij Duurstede Uitgangspunten algemeen

Uitgangspunten staartkosten bouwkosten:

Prijspeil 1 augustus 2011 Prijzen op basis van m2-kengetallen referentie-accommodaties Functioneel ambitieniveau Architectonisch ambitieniveau: gemiddeld Exclusief Investeringen in duurzame energiebronnen Grondkosten, bouwrijp maken, et cetera Boekwaarden huidige zwembaden Kosten infrastructuur

Algemene Bouwplaats Kosten Coordinatievergoeding installaties Algemene kosten Winst en risico CAR-verzekering Afkoop prijsstijgingen Onvoorzien over bouwkosten Totaal staartkosten

Aantal Lengte Breedte

Grondkosten Verwervingskosten grond Belastingen en heffingen inzake grond Notariskosten Kadastrale inschrijving Planschade/schadeloosstelling Werken binnen terrein, tijdelijke maatregelen Werken buiten terrein, infrastructurele aansluitingen Toevoerwegen Inrichting met parkeerplaatsen en fietsenstalling Parkeerplaatsen ( op maaiveld) (o.b.v.CROW-parkeernormen) Scooterstallingplaatsen (op maaiveld) Fietsenstalling (op maaiveld) (CROW leidraad fietsparkeren) Overig (groen, watercompensatie,e.d) Bouwrijp maken Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Voorportaal Centrale hal Balie/kassa/receptie Backoffice Toiletvoorziening heren Toiletvoorziening dames Toiletvoorziening mv Kleedruimten en sanitaire voorzieningen Wisselcabines Gezinscabines/ kleedruimte mv Kleedruimten voor aanligtafel Doucheruimte mv Toiletruimte mv Kledingkastjes (2 boven elkaar) Hakenberging Doucheruimte Toiletgroep heren Toiletgroep dames Werkkast Zwemzaal Doelgroepen bassin (15 x 10 : b.b. 15 x 10) Perronruimte doelgroepenbassin Badmeesterspost Bergingen zwemzaal Berging verenigingen Beweegbare bodem Drenkelingendetectiesysteem (alleeen voorbereidingen) EHBO Zwemzaal Multifunctionele ruimten Multifunctioneel, horeca, vereniging Keuken Koel/vriescel Containerruimte Berging Personeelsruimten Behandelruimte, fysiotherapie Managementruimte/ kantoorruimte Personeelsruimte incl. pantry Kleed- en doucheruimten Toiletvoorziening (dames, heren) Kledingkastjes (2 boven elkaar) Berging Techniekruimten Filterkelder Bufferkelder + omloopruimte Vuilwaterruimte Ketelruimte Travoruimte Luchtbehandeling Werkruimte Inrichtingskosten buiten bouwkosten (stelposten) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen Kledingkasten bezoekers en personeel Zwembad: spelen lesmateriaal Personeelsruimten Techniekruimten Bijkomende kosten (stelposten) Ambtelijke inzet en ondersteuning (+ vooronderzoeken) Procesmanagement Architect (excl. toezicht) Constructeur Installatie-adviseur Bouwfysica Aanvullende onderzoeken Infrastructuur Bouwtoezicht Schone grond verklaring Heffingen+verzekeringen Nuts- en rioolaansluitingen Leges Bouwrente en financieringskosten Afkoop prijsstijgingen tijdens de bouw (in bouwkosten) Prijsstijgingen heden tot start bouw begin 2012 Aanloopkosten Communicatie en besluitvorming Kunst (1% van bouwkosten) Diversen+onvoorzien Totaal investeringskosten excl. grondkosten en BTW BTW Totaal investeringskosten excl. grondkosten incl. BTW

Hoogte

Nuttig Vloer Opp. Toeslag netto (m2) vloeropp. (%)

6,0% 1,0% 5,0% 3,0% incl. 3,0% 5,0% 23,0%

Toeslag tarra vloeropp. (%)

Toeslag Subtotaal Bruto Totaal Bruto totaal (m2) Vloer Opp. (m2) Vloer Opp. (m2)

738

17 5 27

1 1 1 1 2 2 1

-

-

-

-

16 4 2 1 1 26 1 2 1 1 1

2 3 3

1 2 4

0,6

0,3

3

4

-

-

1 1 0 2 0 1 1 1

15

10

4 -

5 -

5,0 5,0 2,7 2,7 2,7 2,7

1 1 1 1 1

-

-

3,0 2,7 2,7 2,7 2,7

1 1 1 2 2 10 1

3 0,6 -

4 0,3 -

2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7

1 1 1 1 1 1 1

-

-

nb nb nb nb nb nb 2,7

446 5 27 260 0 1.118 86 10 40 10 8 5 5 8 154 32 24 24 8 8 2 6 30 5 5 10 350 150 150 0 40 0 0 0 10 8 0 0 0 8 0 80 20 12 25 12 6 1 4 440 75 75 45 15 15 200 15

2,7 3,0 3,0 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7

Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen ° Zwemzaal Multifunctionele ruimten Personeelsruimten Techniekruimten

€ € € € € € €

2.052.000 125.000 317.000 913.000 9.000 120.000 568.000


€

64.000


€

60.000


€

734.000

Totaal Scenario 1 - Doelgroepen - zwembad

€

2.910.000

Subtotaal

738

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

0% 5% 5% 25% 25% 25%

0% 1% 1% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

0 0 0 0 0 263 27 3 12 3 2 2 2 2 48 10 7 7 2 2 1 2 9 2 2 3 25 0 9 0 12 0 0 0 3 2 0 0 0 2 0 25 6 4 8 4 2 0 1 136 23 23 14 5 5 62 5

446 5 27 260 0

Totaal

€

45.000 1.000 4.000 10.000 € 1.486 € 1.381 € 113 € 125.000

60.000

€ € € €

2.052.000

13 52 13 10 7 7 10 202 €

317.000

375 €

913.000

10 €

9.000

105 €

120.000

576 €

568.000

€ € € € € €

14.000 5.000 6.000 15.000 21.000 3.000

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

50.000 51.000 133.000 36.000 51.000 8.000 23.000 10.000 51.000 10.000 12.000 23.000 51.000 62.000 10.000 11.000 21.000 121.000

42 31 31 10 10 3 8 39 7 7 13 150 159 0 52 0 0 0 13 0 0 0 10 0 26 16 33 16 8 1 5 98 98 59 20 20 262 20 €

64.000

€

734.000

€

2.900.000

€

2.900.000

BIJLAGE 1B: Scenario 2: Multifunctioneel 25-meterbad Wijk bij Duurstede Uitgangspunten algemeen

Uitgangspunten staartkosten bouwkosten:

Prijspeil 1 augustus 2011 Prijzen op basis van m2-kengetallen referentie-accommodaties Functioneel ambitieniveau Architectonisch ambitieniveau: gemiddeld Exclusief Investeringen in duurzame energiebronnen Grondksten, bouwrijp maken, et cetera Boekwaarden huidige zwembad Kosten infrastructuur

Algemene Bouwplaats Kosten Coordinatievergoeding installaties Algemene kosten Winst en risico CAR-verzekering Afkoop prijsstijgingen Onvoorzien over bouwkosten Totaal staartkosten

Aantal

Grondkosten Verwervingskosten grond Belastingen en heffingen inzake grond Notariskosten Kadastrale inschrijving Planschade/schadeloosstelling Werken binnen terrein, tijdelijke maatregelen Werken buiten terrein, infrastructurele aansluitingen Toevoerwegen Inrichting met parkeerplaatsen en fietsenstalling Parkeerplaatsen ( op maaiveld) (o.b.v. CROW-parkeernormen) Scooterstallingplaatsen (op maaiveld) Fietsenstalling (op maaiveld) (CROW-leidraad fietsparkeren) Overig (groen, watercompensatie,e.d) Bouwrijp maken Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Voorportaal Centrale hal Balie/kassa/receptie Backoffice Toiletvoorziening heren Toiletvoorziening dames Toiletvoorziening mv Kleedruimten en sanitaire voorzieningen Wisselcabines Gezinscabines/ kleedruimte mv Groepskleedruimten Toiletruimte mv Kledingkastjes (2 boven elkaar) Hakenberging Doucheruimte Toiletgroep heren Toiletgroep dames Beautyroom Werkkast Zwemzaal (25 x 12,5 : b.b. 12,5 x 8) Wedstrijdbassin Perronruimte wedstrijdbassin Badmeesterspost Berging zwemzaal Berging zwemverenigingen Beweegbare bodem Drenkelingendetectiesysteem (alleen voorbereidingen) EHBO Zwemzaal Horeca Restaurant droog / bar / multifunctioneel Keuken Koel/vriescel Containerruimte Berging Personeelsruimten Multifuntionele vergaderruimte Managementruimte/ kantoorruimte Personeelsruimte incl. pantry Kleed- en doucheruimten Toiletvoorziening (dames, heren) Kledingkastjes (2 boven elkaar) Berging Techniekruimten Filterkelder Bufferkelder + omloopruimte Vuilwaterruimte Ketelruimte Travoruimte Luchtbehandeling Werkruimte Inrichtingskosten buiten bouwkosten (stelposten) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen Kledingkasten bezoekers en personeel Zwembad: spelen lesmateriaal Zwembad: wedstrijdvoorzieningen Personeelsruimten Techniekruimten Bijkomende kosten (stelposten) Ambtelijke inzet en ondersteuning (+ vooronderzoeken) Procesmanagement Architect (excl. toezicht) Constructeur Installatie-adviseur Bouwfysica Aanvullende onderzoeken Infrastructuur Bouwtoezicht Schone grond verklaring Heffingen+verzekeringen Nuts- en rioolaansluitingen Leges Bouwrente en financieringskosten Afkoop prijsstijgingen tijdens de bouw (in bouwkosten) Prijsstijgingen heden tot start bouw Aanloopkosten Communicatie en besluitvorming Kunst (1% van bouwkosten) Diversen+onvoorzien Totaal investeringskosten excl. grondkosten en BTW BTW Totaal investeringskosten excl. grondkosten incl. BTW

Lengte Breedte

Hoogte

Nuttig Vloer Opp. (m2)

Toeslag netto vloeropp. (%)

6,0% 1,0% 5,0% 3,0% incl. 3,0% 5,0% 23,0%

Toeslag tarra vloeropp. (%)

1.395

34 11 56

1 1 1 1 2 2 1

-

-

-

-

24 2 2 1 40 1 2 1 1 1 1

2 3 5

1 2 5

0,6

0,3

3

5

-

-

1 1 1 1 1 1 1 1

25

12,5

-

-

6,0 6,0 2,7 2,7 2,7 2,7

1 1 1 1 1

-

-

3,0 2,7 2,7 2,7 2,7

1 1 1 2 2 10 1

5 0,6 -

6 0,3 -

2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7

1 1 1 1 1 1 1

-

-

nb nb nb nb nb nb 2,7

928 11 56 400 0 1.766 96 10 50 10 8 5 5 8 167 48 12 50 8 4 8 12 5 5 5 10 738 313 364 6 30 15 0 0 10 12 0 0 0 12 0 84 20 16 20 16 6 1 5 670 125 125 75 15 15 300 15

2,7 3,0 3,0 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7

Bouwkosten (bouwkundige werken, installaties en vaste inrichtingen) Entree + balie/kassa + centrale hal Kleedruimten en sanitaire voorzieningen ° Zwemzaal Horeca Personeelsruimten Techniekruimten

€ € € € € € €

3.227.000 137.000 328.000 1.748.000 13.000 127.000 874.000


€

96.000


€

118.000


€

1.059.000

Totaal Scenario 2 - Multifunctioneel 25-meter - zwembad

€

4.500.000

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

0% 5% 5% 25% 25% 25%

0% 1% 1% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%

Toeslag Subtotaal Bruto Totaal Bruto totaal (m2) Vloer Opp. (m2) Vloer Opp. (m2) 1.395

0 0 0 0 0 358 30 3 16 3 2 2 2 2 52 15 4 16 2 1 2 4 2 2 2 3 39 0 22 0 9 5 0 0 3 4 0 0 0 4 0 26 6 5 6 5 2 0 2 208 39 39 23 5 5 93 5

928 11 56 400 0

Subtotaal

93.000 1.000 8.000 16.000 € 1.519 2.124 € 126 € 137.000

Totaal

€

118.000

€

3.227.000

€ € € €

13 66 13 10 7 7 10 218 €

328.000

63 16 66 10 5 10 16 7 7 7 13 777 € 1.748.000 313 386 6 39 20 0 0 13 16 €

13.000

110 €

127.000

878 €

874.000

€ € € € € € €

16.000 5.000 9.000 25.000 15.000 22.000 4.000

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

50.000 71.000 194.000 48.000 73.000 8.000 32.000 16.000 74.000 10.000 16.000 32.000 81.000 97.000 16.000 16.000 32.000 193.000

0 0 0 16 0 26 21 26 21 8 1 7 164 164 98 20 20 393 20 €

96.000

€

1.059.000

€

4.500.000

€

4.500.000

Bijlage 2

Verkenning gebruik restwarmte


BIJLAGE 2: VERKENNING GEBRUIK RESTWARMTE ENERGIE-UITWISSELINGSMOGELIJKHEDEN MET GEBOUWEN IN DE OMGEVING 1 Inleiding Bij twee locaties voor het zwembad zijn mogelijkheden om energie uit te wisselen, Voor deze locaties is een zeer globaal haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. 2 Levering van restwarmte van industrie in de omgeving Wanneer het zwembad gepositioneerd wordt op de locatie Vogelpoelweg of Wijkersloot ontstaat de mogelijkheid om restwarmte te benutten vanuit de snackfabriek Royaan. In een korte scan zijn de mogelijkheden voor benutting van deze warmte geïnventariseerd en vergeleken met duurzame maatregelen in het zwembad zelf. 2.1 Situatiebeschrijving Royaan De vestiging van Royaan in Wijk bij Duurstede bestaat uit twee panden met een productielijn voor gefrituurde snacks en een productielijn voor kaassoufflés en de bijbehorende koelruimtes om producten te bewaren. Royaan heeft aangegeven zelf ook actief te zoeken naar gebruik van restwarmte voor eigen gebruik, met name voor het opwarmen van de grote warmwaterboilers. Dat houdt o.i. in dat alleen restwarmtegebruik voor het zwembad in aanmerking komt met een terugverdientijd die volgens de maatstaven van Royaan te lang is, maar voor de gemeente nog wel acceptabel is. Restwarmte is voornamelijk beschikbaar vanaf de condensors van de koelinstallaties die gebruikt worden om de producten te bewaren, vanuit de warme afvoerlucht van de frituurlijnen en vanuit persluchtcompressoren. 2.2 Beschikbare restwarmte Restwarmte frituurafzuiging Tijdens de uren waarop snacks worden geproduceerd komt een beperkte hoeveelheid warmte (maximaal 5-10 kWth bij 50°C) vrij bij de afzuiging van de frituurlijn. Gebruik van deze warmte is niet haalbaar: • Het vermogen is beperkt, en ook maar een deel van de week beschikbaar (20-25 h per week). • Een risico bij de uitkoppeling van deze warmte is het neerslaan van vet in de warmtewisselaars. Hierdoor zal deze wisselaar onevenredig vaak gereinigd moeten worden om te blijven functioneren. • De afvoerlucht wordt over een gaswasser geleid, die geuroverlast naar de omgeving beperkt; de warmteterugwinning heeft mogelijk effect op de effectiviteit van de gaswasser. Restwarmte koelinstallaties De koelinstallaties voeren via de koeltorens respectievelijk 625 kWth en 1360 kWth warmte af naar de buitenlucht. Deze warmte komt bij beide installaties vrij op een temperatuur van circa 35°C. Restwarmte persluchtcompressoren Royaan geeft aan op korte termijn warmteterugwinning voor eigen gebruikt toe te zullen passen bij de persluchtcompressoren, waardoor deze warmte niet voor het zwembad beschikbaar is. 2.3 Warmtekoppeling met Royaan Vanwege de lage temperatuur van de beschikbare warmte is deze alleen geschikt voor het voorverwarmen van douche- en suppletiewater. Wanneer rekening wordt gehouden met de verliezen in de leidingen en warmtewisselaars kan dit water worden voorverwarmd tot 24°C. Voor andere doeleinden zoals ruimteverwarming of verwarming van het zwembadwater is de temperatuur te laag. Als wordt uitgegaan van een waterbehoefte van 36 liter per bezoeker (6 liter douchewater en 30 liter suppletiewater per persoon) en 69.000 bezoekers per jaar bedraagt de jaarlijkse waterbehoefte 2.500 m³ per jaar.

Referentienummer

Pagina

2 van 4

Dit betekent dat er jaarlijks 145 GJ warmte (equivalent met 4.600 m3 aardgas) kan worden ingevoerd vanuit Royaan. Het extra elektriciteitsverbruik voor transport wordt geschat op 1840 kWh. Het vermogen dat geleverd kan worden aan het zwembad wordt bepaald door de beschikbare temperatuur bij Royaan en de waterbehoefte bij het zwembad. Bij een benuttingsgraad van 70% is een vermogen van 6,5 kW voldoende voor de voorverwarming. Om de stroomsnelheid te beperken en drukverliezen acceptabel te houden is een leiding diameter van ca. 32 mm benodigd. Knelpunt hierbij is dat door de combinatie van afstand, geringe diameter en stroomsnelheid er een onevenredig groot leidingverlies zal optreden. Dit verlies bedraagt bij een leidingtemperatuur van 35°C circa 4 W/m voor een geïsoleerde buis. Bij een transportafstand van 300 meter betekent dit dat het water 3°C zal afkoelen tijdens transport naar het zwembad. Energetisch zal een leidingnet van deze omvang een COP-waarde van maximaal 15 kunnen behalen. Dit betekent dat er voor iedere 15 GJ warmte, 1 GJ elektriciteit moet worden aangevoerd. De kosten voor de aanleg van een warmtekoppeling worden afhankelijk van de keuze voor ongeïsoleerde of geïsoleerde leidingen geraamd op circa € 49.000. Aanvoerleiding (geïsoleerd, 300 meter, 32 mm)

€ 15.700

Retourleiding (ongeïsoleerd, 300 meter, 32 mm)

€ 4.200

Herstel terrein (tracé 50% verhard, 1 kruising asfalt)

€ 4.800

Regeltechniek, pomp, lekdetectie

€ 10.000

In en uitkoppeling

€ 10.000

Onvoorzien

€ 4.500

Totaal

€ 49.200

2.4 Afweging tegen warmteterugwinning uit afvalwater zwembad Een alternatief voor voorverwarming met externe restwarmte is het terugwinnen van warmte uit het warme afvalwater van het zwembad (zwembadwater en douchewater) met behulp van een warmtepomp. Dergelijke installaties kunnen het suppletiewater en het douchewater verwarmen tot maximaal 35ºC en dus (i.t.t. de koppeling met Royaan) vrijwel de volledige warmte leveren voor de verwarming van dat water, bij een COP waarde van 10-12. De kosten voor een warmtepomp-installatie met een omvang geschikt voor dit zwembad bedragen € 26.000. 2.5 Exploitatievergelijking Uitgegaan wordt van de volgende energietarieven: • gasprijs (grootverbruikers) 0,30 €/m³ • elektriciteit (grootverbruikers) 0,08 €/kWh De exploitatievergelijking is dan als volgt: Warmteterugwinning uit afvalwater

Warmtekoppeling Royaan (€)

Investering

€ 26.000

€ 49.200

Besparing aardgas

€

2460

€

Extra kosten elektriciteit

€

524

€

215

Besparing per jaar

€

1936

€

1162

Terugverdientijd

13 jaar

1377

38 jaar

N.B. Het betreft hier een eenvoudige terugverdientijd, onderhoud en kapitaalkosten zijn hier niet meegenomen.

Referentienummer

Pagina

3 van 4

2.6 Risico's Bij het bepalen van de haalbaarheid van restwarmtebenutting, is het van belang hoe lang de restwarmtelevering gegarandeerd wordt. Bij dergelijke bedrijven met eenvoudig te veranderen of te verplaatsen processen is daarvoor echter zelden een garantie te geven. Ook Royaan heeft aangegeven dat, afhankelijk van (markt)omstandigheden, productieprocessen op korte termijn gewijzigd kunnen worden. Hierdoor kan er geen langetermijnzekerheid worden geboden. 2.7 Conclusie Het aanleggen van een warmteleiding is technisch haalbaar maar wordt bemoeilijkt door de geringe afzetmogelijkheid van de beschikbare lage-temperatuur-warmte. Door de geringe bruikbare capaciteit zijn de investeringen èn risico’s onevenredig groot ten opzichte van de mogelijke (beperkte) voordelen op energiegebied. Nog afgezien van onderhoudskosten en een eventuele vergoeding aan Royaan is de eenvoudige terugverdientijd voor een warmtekoppeling met Royaan minimaal 38 jaar. De terugverdientijd van een "concurrerende" maatregel, een warmtepompinstallatie voor warmte uit het zwembadafvalwater, is 13 jaar, vergt een veel lagere investering en levert een hogere CO2-reductie op. Deze optie heeft geen risico's. Een van de oorzaken van de magere terugverdientijden is het bezoekersaantal.

3 Biomassa vanuit gemeentewerf De locatie Sportpark Mariënhoeve ligt zeer dicht bij de gemeentewerf, waar mogelijk behoorlijke hoeveelheden snoeihout beschikbaar komen. In principe kan dit als een CO2-neutrale energiebron worden beschouwd, 3.1 Houtsnippers Houtsnippers kunnen als brandstof dienen voor de verwarming van het complex. Hout kan evenals andere vormen van biomassa een aanzienlijke bijdrage leveren aan de beperking van de CO2-emissie. Vanwege het aanbod op de gemeentewerf is de toepassing onderzocht van een houtsnipperketel. Houtsnippers vormen een duidelijk goedkopere brandstof dan bijvoorbeeld houtpellets, maar vergen wel een hogere investering in de ketelinstallatie en de opslag.

Houtsnipperopslag en een houtsnipperketel

Referentienummer

Pagina

4 van 4

De houtketel verzorgt een constante basislast, en een gasketel de pieklast.

Zwembaddeel warmtebehoefte + houtketel

Besparing

behoefte kWh/jaar 1.249.550 1.249.550

-

basislast kW/ 8700 60

houtketel Houtsnippers kWh ton 521.923

102

gas m³/jr 147.006 85.603

E kWh/jr 8.846

jaarkosten

61.403

8.846-

16.190

Conclusie De meerinvestering is circa € 145.000 waarmee de terugverdientijd 9 jaar is. Dit is een vrijwel CO2-neutrale brandstof, er wordt hiermee 110 ton CO2 per jaar bespaard. Uitgangspunt is dat van gemeentewege zonder verder kosten voldoende droge houtsnippers uit snoeihout e.d. beschikbaar komen, met een gewicht van 100 ton per jaar. De risico's bestaan voornamelijk uit het niet beschikbaar zijn van voldoende houtsnippers, Bij keuze van deze locatie is dit dus een interessante optie om verder te onderzoeken.

44.102 27.912

Bijlage 3

Exploitatieberekeningen


BIJLAGE 3A: Bezoek en inkomsten Scenario 1 (Doelgroepen zwembad) 1e jaar reguliere exploitatie, prijspeil 2011, locatie Mariënhoeve Inkomsten 1

Uren Recreatie Doelgroepen Particuliere zweminstructie Verenigingen en groepen

44 weken met 7 uur/week

308

Verdeling

Bezoekers

15% 50% 35%

10.350 34.500 24.150 3.080 69.000

á 10 bezoekers

Totaal Inkomsten 2

Prijs / m2 Huuropbrengsten Commerciele verhuur zwembassin 44 weken met 7,5 uur/week Horeca-omzet Recreatie Doelgroepen Particuliere zweminstructie Verenigingen en groepen (niet meegenomen in optelling) Diverse baten (verkoop artikelen, reclame, sponsoring)

Oppervlak (m2)

Bezoekers

€ € € €

Gemiddelde prijs/eenheid incl. btw 2,90 4,50 5,50 65,00

Subtotaal € € € €

Gemiddelde prijs/eenheid

Uren / jaar

30.000 155.300 132.800 20.020

Totaal € € € € €

Subtotaal

30.000 155.000 133.000 20.000 338.000 Totaal

330 €

90

€

29.700

€

30.000

€ € € 440 €

0,45 0,45 0,20 0,45

€ € € € €

4.658 15.525 4.830 1.386 10.140

Totaal

€ € € € € €

5.000 16.000 5.000 1.000 10.000 67.000

Totaal inkomsten (afgerond)

€

405.000

Locatie Locatie A1 Locatie A2 Locatie B Locatie C1 Locatie C2

Locatie-effect (N=) Vogelpoelweg Wijkersloot Kleine Ros Gemeentewerf Sportpark Mariënhoeve

Huidige situatie Recreatie Doelgroepen Zwemlessen Verenigingen en groepen Totaal bezoekers huidig zwembad

10.350 34.500 24.150 3.080 3% van omzet kaartverkoop

bezoek inkomsten 1 inkomsten 2 70 85 100 110 120

Aantallen 11.415 4.092 23.269 3.073 43.903

40.000 49.000 58.000 63.000 69.000 € Percentage 26% 14% 53% 7% 100%

€ 197.000 € 239.000 € 282.000 € 310.000 338.000

€ 39.000 € 47.000 € 56.000 € 61.000 € 67.000

inkomsten totaal € 236.000 € 287.000 € 338.000 € 371.000 € 405.000

inkomsten vermindering € € € € €

169.000 118.000 67.000 34.000 -

Bezoek Scenario 1, locatie C2 Recreatie (globaal: huidige aantallen) Doelgroepen huidige categorieën Doelgroepen: als gevolg van nieuw aanbod Doelgroepen: synergie/meerwaarde locatie Zwemlessen (globaal: huidige aantallen) Totaal bezoekers Scenario 1 (afgerond)

Aantallen Percentage 10.350 15% 4.150 6% 16.400 24% 14.000 20% 24.150 35% 69.000 100%

BIJLAGE 3B: Bezoek en inkomsten Scenario 2 (Multifunctioneel 25-meter zwembad) 1e jaar reguliere exploitatie, prijspeil 2011, locatie Mariënhoeve Inkomsten 1

Uren Recreatie Doelgroepen Particuliere zweminstructie Verenigingen en groepen

44 weken met 12 uur/week

528

Verdeling

Bezoekers

25% 45% 30%

21.750 39.150 26.100 7.920 87.000

á 15 bezoekers

Totaal Inkomsten 2

Prijs / m2 Huuropbrengsten Commerciele verhuur zwembassin 44 weken met 12,5 uur/week Horeca-omzet Recreatie Doelgroepen Particuliere zweminstructie Verenigingen en groepen (niet meegenomen in optelling) Diverse baten (verkoop artikelen, reclame, sponsoring)

Oppervlak (m2)

Bezoekers

€ € € €

Uren / jaar

Gemiddelde prijs/eenheid incl. btw 3,20 4,50 5,50 85,00

Subtotaal € € € €

Gemiddelde prijs/eenheid

69.600 176.200 143.600 44.880

Totaal € € € € €

Subtotaal

70.000 176.000 144.000 45.000 435.000 Totaal

550 €

110

€

60.500

€

61.000

€ € € 528 €

0,50 0,50 0,25 0,50

€ € € € €

10.875 19.575 6.525 3.960 13.050

Totaal

€ € € € € €

11.000 20.000 7.000 4.000 13.000 116.000

Totaal inkomsten (afgerond)

€

551.000

Locatie


Locatie-effect (N=)


Huidige situatie Recreatie Doelgroepen Zwemlessen Verenigingen en groepen Totaal bezoekers huidig zwembad

21.750 39.150 26.100 7.920 3% van omzet kaartverkoop

bezoek

70 85 100 110 120 Aantallen 11.415 4.092 23.269 3.073 43.903

inkomsten 1

51.000 € 254.000 62.000 € 308.000 73.000 € 363.000 80.000 € 399.000 87.000 € 435.000 Percentage 26% 14% 53% 7% 100%

inkomsten 2

€ 68.000 € 82.000 € 97.000 € 106.000 € 116.000

inkomsten totaal

€ 321.000 € 390.000 € 459.000 € 505.000 € 551.000

inkomsten vermindering

€ € € € €

230.000 161.000 92.000 46.000 -

Bezoek Scenario 2, locatie C2 Recreatie: basis Scenario 1 Recreatie: synergie-effecten Doelgroepen huidige categorieën Doelgroepen: als gevolg van nieuw aanbod Doelgroepen: synergie/meerwaarde locatie Zwemlessen Totaal bezoekers Scenario 2 (afgerond)

Aantallen Percentage 10.350 12% 11.400 13% 4.150 5% 17.500 20% 17.500 20% 26.100 30% 87.000 100%

BIJLAGE 3C: Uitgaven Scenario 1 (Doelgroepen zwembad) 1e jaar reguliere exploitatie, prijspeil 2011, locatie Mariënhoeve Personeelskosten Personeelskosten zwembad Personeelskosten horeca

40%

Totaal € 151.000 nvt

van horeca inkomsten

Totaal personeelskosten Kostengroep 1 Brandstoffen / warmte 260 Elektriciteit 600 Water 15 Chemicalien Onderhoud Onderhoud - gebouw Onderhoud - installaties Onderhoud - inventaris Kantoorkosten Kantoorartikelen Drukwerk Portikosten Telefoon/faxkosten Reclame Inkoop horeca Schoonmaakkosten Overige lasten Totaal kostengroep 1

€ 151.000

150 150 150

39.000 m3 90.000 kWh 2.250 liter stelpost

€ € €

0,40 0,15 2,52

0,50% van bouwkosten 0,25% van bouwkosten 5,00% van losse inrichtingen

€ € € € € € € €

15.000 7.000 3.000

€ stelpost € 2.000 stelpost € 1.000 stelpost € 500 stelpost € 750 3,5% van commerciele omzet € 50,0% van horeca-omzet (percentage is relatief hoog door gebruik automaten) € Alleen materialen en materieel. Arbeid is opgenomen in personeelskosten € €

Kostengroep 2 Administratie / accountant Belastingen en heffingen Rioolrechten (stelpost) Afvalstoffenrecht (stelpost) Reinigingsrecht (stelpost) Waterschapslasten (stelpost) OZB (€ 2,50 per € 2.500 bouwkosten) Verzekeringen Exploitatieverzekering (stelpost) Verzekeringen (o.a. opstal) Overige verzekeringen Niet verrekenbare btw Totaal kostengroep 2

Totaal 16.000 14.000 6.000 5.000 25.000

€ € € € €

5.500 1.000 1.000 500 3.000

€ € €

3.000 3.000 1.000

4.000

14.000 14.000 5.000 5.000

€ €

Totaal 5.000 11.000

€

7.000

€

-

Subtotaal uitgaven (afgerond) Exploitatiereserve Stelpost Totaal risicofonds exploitatie

3,00%

van exploitatiekosten €

Totalale uitgaven incl. groot onderhoud en kapitaallasten

1,50%

€ €

108.000

€

23.000

€

282.000

€

8.000

€

290.000

€

247.000

€

537.000

Totaal 8.000

Totaal uitgaven exploitatie(afgerond) Kapitaallasten en groot onderhoud Kapitaallasten (lineair, 1e exploitatiejaar) Groot onderhoud en vervangingsinvesteringen (1,50% van de bouwkosten) Totaal kapitaallasten en groot onderhoud

€

Totaal 203.000 44.000

BIJLAGE 3D: Openstelling normatief Scenario 1 (Doelgroepen zwembad) Wijk bij Duurstede Personeelsuren en -kosten normatief zwembad (2x) bezoek/jr

bedr.u./jr

Personeel zwzaal/kassa per uur

per jaar

Recreatie

10.350

250

1

250

Doelgroepen

34.500

315

2

630

recr.zwemmen

44.850

565

Zweminstr.

24.150

600

2

1.200

Vereniging

3.080

440

0

-

330

0

Overig (o.a. commerciële verhuur) Receptie

1.935

880

0,5

subtotaal Opslag = werkoverleg e.d.

opslag

968 3.048 directe person. uren

12,5%

subtotaal


bedrijfsleider zwb/sph

310 0,2 fte

administratie

310 0,2 fte

schoonmaak

1.163 0,75 fte

technische dienst

310 0,2 fte

subtotaal

2.093 indirecte person.uren

Totaal:

5.521 netto personeelsuren 3,6 netto FTE

gem. loonkosten

Totaal:

42500

151.381 pers. Kosten

6.676 bruto uren

BIJLAGE 3E: Uitgaven Scenario 2 (Multifunctioneel 25-meter zwembad) 1e jaar reguliere exploitatie, prijspeil 2011, locatie Mariënhoeve Personeelskosten Personeelskosten zwembad Personeelskosten horeca

40%

Totaal € 205.000 nvt

van horeca inkomsten

Totaal personeelskosten Kostengroep 1 Brandstoffen / warmte 260 Elektriciteit 600 Water 15 Chemicalien Onderhoud Onderhoud - gebouw Onderhoud - installaties Onderhoud - inventaris Kantoorkosten Kantoorartikelen Drukwerk Portikosten Telefoon/faxkosten Reclame Inkoop horeca Schoonmaakkosten Overige lasten Totaal kostengroep 1

€ 205.000

313 313 313

81.250 m3 187.500 kWh 4.688 liter stelpost

€ € €

0,40 0,15 2,52

0,50% van bouwkosten 0,25% van bouwkosten 5,00% van losse inrichtingen

€ € €

stelpost € stelpost € stelpost € stelpost € 3,5% van commerciele omzet 50,0% van horeca-omzet (percentage is relatief hoog door gebruik automaten) Alleen materialen en materieel. Arbeid is opgenomen in personeelskosten

Kostengroep 2 Administratie / accountant Belastingen en heffingen Rioolrechten (stelpost) Afvalstoffenrecht (stelpost) Reinigingsrecht (stelpost) Waterschapslasten (stelpost) OZB (€ 2,50 per € 2.500 bouwkosten) Verzekeringen Exploitatieverzekering (stelpost) Verzekeringen (o.a. opstal) Overige verzekeringen Niet verrekenbare btw Totaal kostengroep 2

€ € € € €

Totaal 33.000 28.000 12.000 7.000 39.000

€

6.000

€ € € €

14.000 21.000 7.000 5.000

23.000 11.000 5.000 2.000 1.000 1.000 1.500

€ € € € €

11.500 2.500 2.500 1.000 5.500

€ € €

5.000 5.000 1.000

€ €

Totaal 6.000 23.000

€

11.000

€

-

Subtotaal uitgaven (afgerond) Risicofonds Stelpost Totaal risicofonds exploitatie

3,00%

van exploitatiekosten €

Totalale uitgaven incl. groot onderhoud en kapitaallasten

1,50%

€ €

172.000

€

40.000

€

417.000

€

13.000

€

430.000

€

383.000

€

813.000

Totaal 13.000

Totaal uitgaven exploitatie(afgerond) Kapitaallasten en groot onderhoud Kapitaallasten (lineair, 1e exploitatiejaar) Groot onderhoud en vervangingsinvesteringen (1,50% van de bouwkosten) Totaal kapitaallasten en groot onderhoud

€

Totaal 315.000 68.000

BIJLAGE 3F: Openstelling normatief Scenario 1 (Doelgroepen zwembad) Wijk bij Duurstede Personeelsuren en -kosten normatief zwembad (2x) bezoek/jr

bedr.u./jr

Personeel zwzaal/kassa per uur

per jaar

Recreatie

21.750

250

2

Doelgroepen

39.150

315

2,5

recr.zwemmen

60.900

565

Zweminstr.

26.100

600

2,5

1.500

Vereniging

7.920

440

0

-

330

0

Overig (o.a. commerciële verhuur) Receptie

1.935

500

0,75

subtotaal Opslag = werkoverleg e.d.

opslag

788 1.288

1.451 4.239 directe person. uren

12,5%

subtotaal


bedrijfsleider zwb/sph

388 0,25 fte

administratie

388 0,25 fte

schoonmaak

1.550 1 fte

technische dienst

388 0,25 fte

subtotaal

2.713 indirecte person.uren

Totaal:

7.481 netto personeelsuren 4,8 netto FTE

gem. loonkosten

Totaal:

42500

205.127 pers. Kosten

9.047 bruto uren

BIJLAGE 3G: Beheer- en exploitatieprognose nieuw zwembad Wijk bij Duurstede 1e jaar reguliere exploitatie, prijspeil 2011, locatie Mariënhoeve EXPLOITATIERAMING

Scenario 1 Doelgroepen zwembad

Scenario 2 Multifunctioneel 25-meter zwembad

Inkomsten exploitatie

Kaartverkoop Diverse inkomsten

€ 338.000 € 67.000

€ 435.000 € 116.000

Uitgaven exploitatie

Personeelskosten

€ 151.000

€ 205.000

Energie, water en chemicaliën

€ 41.000

€ 80.000

Facilitair onderhoud

€ 30.000

€ 46.000

Kantoorkosten en administratie

€ 23.000

€ 26.000

Inkoop horeca

€ 14.000

€ 21.000

Belastingen, heffingen en verzekeringen

€ 18.000

€ 34.000

Overige kosten

€ 13.000

€ 18.000

€ 115.000

€ 121.000

Exploitatiereserve

€ 9.000

€ 13.000

Bedrijfsresultaat

€ 106.000

€ 108.000

Kapitaallasten (excl. grondkosten, liniear) Groot onderhoud en vervangingsinvesteringen

€ 203.000 € 44.000

€ 315.000 € 68.000

-€ 141.000

-€ 275.000

€ 139.000 -€ 77.000

€ 216.000 -€ 176.000

Beheerresultaat

TOTAAL incl groot onderhoud en kapitaallasten Gemiddelde kapitaallast jaar 1 tot jaar 40 Totaal incl. groot onderhoud en gemiddelde kapitaallast Jaar 1 inclusief financieringskosten grond en locatieeffecten bezoek Locatie A1 Locatie A2 Locatie B Locatie C1 Locatie C2


Resultaat Scenario 1 Doelgroepen zwembad -€ 327.000 -€ 262.000 -€ 221.000 -€ 184.000 -€ 144.000

Resultaat Scenario 2 Multifunctioneel 25-meter zwembad -€ 533.000 -€ 442.000 -€ 382.000 -€ 332.000 -€ 281.000

BIJLAGE 3H: Grondkosten nieuw zwembad Wijk bij Duurstede

Locatie A1 Vogelpoelweg A2 Wijkersloot B Kleine Ros C1 Gemeentewerf C2 Sportpark Mariënhoeve

m2 prijs

bouwrijp maken € 200 € € € €

Grondkosten Scenario 1 Bouwrijp maken Scenario 1 Overige kosten Scenario 1 Totaal kosten Scenario 1 Grondkosten Scenario 2 Bouwrijp maken € 370.000 inbegrepen nnb € 370.000 € 620.000 inbegrepen inbegrepen nnb € 74.000 € 170.000 € 74.000 € 45.000 € 289.000 € 170.000 € 125.000 € 74.000 € 199.000 € 125.000 € 74.000 € 74.000 erfpachtsom

40 40 40 40 erfpachtsom

Jaarlijkse financieringslasten grond (alleen rente, geen aflossing, 4,5% rente) Scenario 1 A1 Vogelpoelweg A2 Wijkersloot B Kleine Ros C1 Gemeentewerf C2 Sportpark Mariënhoeve

Rentepercentage

Scenario 2 A1 Vogelpoelweg A2 Wijkersloot B Kleine Ros C1 Gemeentewerf C2 Sportpark Mariënhoeve

Rentepercentage

4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%


€ 17.000 € 3.000 € 13.000 € 9.000 € 3.000

4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5%


€ 28.000 € 6.000 € 15.000 € 11.000 € 6.000

Opmerkingen Overige kosten n.n.b. Overige kosten n.n.b. Kosten sloop opstallen, sanering, nieuwe gemeentewerf et cetera niet meegerekend Exclusief jaarlijkse erfpachtsom Opmerkingen Overige kosten n.n.b. Overige kosten n.n.b. Kosten sloop opstallen, sanering, nieuwe gemeentewerf et cetera niet meegerekend Exclusief jaarlijkse erfpachtsom

Scenario 2

Overige kosten Scenario 2 Totaal kosten Scenario 2 nnb € 620.000 € 40 nnb € 124.000 € 124.000 € 45.000 € 339.000 € 124.000 € 249.000 € 124.000 € 124.000

Bijlage 4

Aanvullende functies en voorzieningen


BIJLAGE 4: Aanvullende functies en voorzieningen

1 Uitgangspunten, longlist en toetsingscriteria Aan aanvullende functies bij dit zwembad verbindt de gemeente de volgende uitgangspunten: A. De aanvullende functies zijn complementair aan de zwembadfunctie. Er moet onderlinge functionele samenhang bestaan. B. De functies moeten bij voorkeur bijdragen aan een verhoogde uitstraling van het zwembad. C. De aanvullende functies dienen als mogelijke kostendrager voor de zwembadfunctie. Het exploiteren van een zwembad als basisvoorziening is over het algemeen niet 100% rendabel, zeker niet wanneer de kapitaallasten daarbij worden betrokken. Aanvullende functies kunnen op tweeerlei wijze bijdragen aan de rentabiliteit van het zwembad: • De aanvullende functies vergroten de aantrekkelijkheid van het zwembad. Dit is bezoeken exploitatieverbeterend voor het zwembad. • Investeringen door marktpartijen in aanvullende functies, resulteren in een residuele grondwaarde van de ondergrond die ten goede kan komen aan de zwembadfunctie. Het aantal denkbare aanvullende functies bij een nieuw zwembad in Wijk bij Duurstede is in theorie onuitputtelijk. Welke aanvullende functies uiteindelijk haalbaar en wenselijk zijn, is afhankelijk van diverse kwalitatieve en kwantitatieve aspecten. In overleg met de gemeente is vastgesteld dat bij dit onderzoeksdeel in ieder geval de functies “horeca/partycentrum” en “health/welness” worden betrokken. Daarnaast zijn door Grontmij een aantal mogelijke functies toegevoegd zodat een “longlist” is ontstaan. De verschillende aanvullende functies van de longlist zijn betrokken bij een marktanalyse “op hoofdlijnen”. De resultaten van de marktanalyse zijn weergegeven in de hiernavolgende paragrafen. Bij een eerste beoordeling van de mogelijk aan het zwembad toe te voegen functies zijn de volgende drie criteria gehanteerd: • (M) Markt: beoordeling van markttechnische mogelijkheden en van het afbreukrisico. • (R) Ruimte: een eerste indruk van de functionele en ruimtelijke inpasbaarheid. • (T) Toegevoegde waarde voor het zwembad: een beoordeling in hoeverre de voorziening ‘appeal’ heeft voor integratie binnen één (multifunctioneel) complex. De resultaten van de marktanalyse in de hiernavolgende hoofdstukken beginnen telkens met een overzicht waarin de functies aan de criteria (M), (R) en (T) zijn getoetst. Daarna volgt per functie een toelichting. In de praktijk blijkt vooral het criterium ‘(M) Markt’ bepalend: bij onvoldoende marktpotentie en/of investeringen die zich niet terugverdienen is een aanvullende functie kansloos en is beoordeling op ‘(R) Ruimte’ en ‘(T) Toegevoegde Waarde’ niet meer relevant. De volgende functies maken deel uit van de longlist en zijn onderzocht: • Sport en gezondheidsboulevard. • Fitness. • Welness & beauty. • Horeca: Restaurantfunctie en/of partycentrum. • Kinderopvang.

2

Sport- en gezondheidsboulevard Zelf bouwen en

Zelf exploiteren M Gezondheidsboulevard

R

Derden laten bouwen

vervolgens verhuren T

en exploiteren

M

R

T

M

R

T

+

-

+

+

+

+

++ = zeer gunstig, + = gunstig, 0 = matig, - = ongunstig, -- = zeer ongunstig

In een tijd die steeds meer van mensen vraagt, zijn gezond werken en sporten sleutelwoorden geworden. Elke bedrijfstak kent gezondheidsrisico's. Elke sport stelt specifieke eisen aan het lichaam. Een sporten gezondheidsboulevard, positioneert zich als het centrum voor gezondheid- en sportgerelateerde dienstverlening. Gekoppeld aan de nieuwbouw van een zwembad kunnen toonaangevende aanbieders een nieuw team in de markt vormen. Een sporten gezondheidsboulevard is daarmee het antwoord op de toenemende vraag van de consument naar gespecialiseerde lichamelijke en geestelijke zorg. Volgens het principe “one stop shop”: goede zorg en gezond ondernemingen onder één dak. Binnen een sporten gezondheidsboulevard staat alles in het teken van hen, die op zoek zijn naar gezondheid en ontspanning. In Wijk bij Duurstede en de regio wonen ook veel ouderen. Ouderen die nog fit en actief zijn en ouderen die in behandeling zijn en gebruik maken van medische diensten. De sporten gezondheidsboulevard richt zich op beide groepen. De grote groep “jongere ouderen” die zelfstandig wil blijven wonen en werken. Om dat te bereiken kunnen ze regelmatig gebruik maken van de faciliteiten van een gezondheidsboulevard. Hetzelfde geldt voor de groep (hoog) bejaarde ouderen. Zeker voor hen is het een uitkomst dat de zorg die ze nodig hebben, geconcentreerd wordt aangeboden. Binnen een sporten gezondheidsboulevard kunnen zich medici en geneeskundige diensten vestigen, evenals therapie, behandeling, sport en beweging. In dit concept passen ook organisaties die hulpmiddelen leveren en zij die werken op het vlak van sociale functionaliteit, arbeid en geestelijke gezondheidszorg. Organisaties gelieerd aan zorg en sport, samen gevestigd in een gezondheidsboulevard. Dat is de achterliggende gedachte van het “one stop shop” principe. Organisaties die producten en/of diensten leveren vanuit de para-, peri-, en medische hoek. En daarnaast samenwerken vanuit diverse ziekte-, gezondheids-, sporten welzijnsclusters. Door onder een gezamenlijke paraplu te opereren ontstaan vanzelf de voordelen voor de consument. Er vindt kruisbestuiving plaats. Ideeën worden uitgewisseld en er ontstaan korte communicatielijnen. Een levendige sporten gezondheidsboulevard heeft de potentie om voor veel tevreden cliënten te zorgen. Een voorbeeld van een gezondheidsboulevard in Nederland is de “Lifestylepassage” van Sportstad Heerenveen. Deze “passage” bevat alles op het gebied van persoonlijke verzorging, beweging, sport, gezondheid, voeding en paramedische zorg. Goed voelen en er goed uitzien is het motto van dit concept. De deelnemende bedrijven in de lifestylepassage zijn: Aveda Lifestyle De Bruin en Cho hairstyling en persoonlijke verzorging, Contoura massages, zonnen, sauna’s en personal training, Gymnasion Fitnesscentrum, Mountain Network Klimcentrum Heerenveen, HanzeVision Ooglasering, Tandheelkundige Implantologie Praktijk Van Asperen, Comfortzorg en de BizzyFitClub. De potenties van een gezondheidsboulevard in Wijk bij Duurstede beoordelen wij als volgt: deze functie is relatief vernieuwend, herbergt functionele samenhang met sport (zwemmen) en bewegen, bedient zowel de lokale als de regionale markt en is er zowel voor jongeren als voor de groeiende groep ouderen. De sporten gezondheidsboulevard biedt kansen voor bestaande ondernemers in Wijk bij Duurstede en is in beginsel rendabel. De “winst” voor het zwembad bestaat niet zozeer uit een directe financiële bijdrage aan (ten behoeve van) het zwembad maar is meer indirect. De aanwezigheid van een sporten gezondheidsboulevard leidt tot meer aanloop (bedrijfsdrukte) en mogelijke verhuur van zwemwater aan binnen de sporten gezondheidsboulevard gevestigde bedrijven (bijvoorbeeld een fysiotherapeut).

Voorlopige uitwerking gezondheidsboulevard toekomstig zwembad Wijk bij Duurstede • Oppervlak 500-750 m². • Financieel: het lifestyle concept resulteert naar verwachting in extra zwembadgebruik resp. een hoger rendement. • Directe of indirecte risico’s zijn voor de gemeente niet of nauwelijks aanwezig voor zover de private markt voor ontwikkeling, financiering, beheer en exploitatie zorg draagt. • Functionele relatie met zwembad aanwezig: gezondheid, bewegen, revalidatie, verwencultuur. • Bezoekers komen vooral door de week overdag met de auto. Dan zijn er over het algemeen geen piekmomenten voor een zwembad, wat gunstig is voor de parkeerdruk. • Gezondheidsboulevards starten veelal in versnipperde vorm. Het merendeel groeit snel uit. De toevoeging van aanvullende health/zorg disciplines is zeer sterk situationeel bepaald. Er liggen volop kansen voor lokale ondernemers om hierin te participeren. 3

Fitness Zelf bouwen en

Zelf exploiteren M

R

Derden laten bouwen


M

Rr/Rn

Fitness

T

en exploiteren M

R

T

+

+

+


Fitnesscentra ontwikkelen zich meer en meer tot multifunctionele bewegingscentra waarbij de leden, naast fitness, ook andere sporten kunnen beoefenen (soms ook zwemmen). Fitness is opgeklommen tot de eerste sport van Nederland. De branche heeft zich de afgelopen jaren in snel tempo geprofessionaliseerd. De kwaliteit van de dienstverlening is gericht op de leden van de club. Moderne trainingsapparatuur geeft informatie over de conditie van de gebruiker. Traditionele sportscholen, waaronder “bodybuilding”, maken een steeds kleiner deel uit van de fitnessbranche. De belangrijkste trends zijn: • Fitnesscentra worden groter en bieden steeds meer voorzieningen. De “traditionele” sportschool is grotendeels verdwenen. • De fitnessbranche is zich aan het diversifiëren. Er is sprake van een sterke opkomst van fitnessformules variërend van luxe ketens tot lowbudget clubs. • De consument hecht steeds meer waarde aan gezondheid en vitaliteit. De maatschappelijke druk om iets aan gezondheid te doen is hoog. • Grote ketens van fitnesscentra worden belangrijker in de markt. • Het accent bij fitness ligt op “sport en bewegen” en op “lifestyle”, waarbij ook de sociale contacten belangrijker zijn geworden. In de praktijk betekent dit een intensieve begeleiding door gekwalificeerde trainers op elk gewenst tijdstip. • Door de medische zorg wordt steeds vaker gebruik gemaakt van de fitnessfaciliteiten. Fysiotherapeuten richten soms healthcenters op of huren een ruimte in een fitnesscentrum. Clubleden stellen deze dienstverlening op prijs, omdat zij vinden dat daarmee de kwaliteit van de dienstverlening toeneemt. • Naast de behoefte aan individuele begeleiding bij het trainen met apparatuur, zijn ook groepslessen populair. Tevens volgen nieuwe trainingsvormen elkaar snel op. • Er is veel aandacht voor bedrijfsfitness maar de animo hiervoor is nog beperkt. Kansen en bedreigingen: • De animo voor fitness neemt jaarlijks toe. • Er is veel aandacht voor overgewicht en gezonde voeding, ook vanuit de overheid. Er is een toenemende eigen verantwoordelijkheid waarneembaar wat betreft gezondheid. • Door de vergrijzing van de bevolking zal het aantal mensen dat gaat fitnessen vanwege ziektepreventie toenemen. • Het aantal vestigingen neemt jaarlijks flink toe, zodat er op steeds meer gebieden sprake is van een verdringingsmarkt. Ook in Wijk bij Duurstede is het aantal aanbieders groot. • Gekwalificeerd personeel is schaars. • Opkomst van het thuis fitnessen: wat kan betekenen dat minder mensen naar het fitnesscentrum gaan.

De retentie bij de meeste fitnesscentra is hoog, gemiddeld is dit circa 35 procent. Actieve ledenwerving is nodig om het aantal leden op peil te houden.

•

De fitnessbranche is groeiende, wat wordt veroorzaakt door een toenemende vraag. Hierdoor komen er volop nieuwe fitnesscentra bij en bovendien worden bestaande vestigingen groter. Dit betekent dat er in sommige gebieden sprake is van een verdringingsmarkt. Het aantal grote bedrijven met veel voorzieningen neemt toe en in een groot aantal gevallen zal dit uiteindelijk ten koste gaan van de kleinere bedrijven. Deze kleine bedrijven doen er goed aan zich te onderscheiden door bijvoorbeeld in een nichemarkt te opereren.

In Wijk bij Duurstede en in Cothen zijn verschillende fitnesscentra aanwezig: 1. Sportclub Energy (groepslessen en fitness): zuidwestelijk in Wijk bij Duurstede. 2. Sportschooltechno (fitness en dans): centraal in Wijk bij Duurstede. 3. Centre Court (squash, biljart, snooker, fitness, feesten/partijen): centraal in Wijk bij Duurstede. 4. Healthcentre Fit4all (fysiotherapie, fitness, groepslessen): zuidwestelijk in Wijk bij Duurstede. 5. Lifestyle Fit and Food (groepslessen, voedingsadvies): zuidwestelijk in Wijk bij Duurstede. 6. Somatic (fysiotherapie en beweegprogramma’s): in Cothen. De belangrijkste redenen van een consument om voor een bepaald fitnesscentrum te kiezen, zijn bereikbaarheid, kwaliteit van voorzieningen en prijs. Om succesvol te zijn zullen ondernemers vooral moeten inspelen op de wensen van klanten. Dit vergt aanschaf van moderne apparatuur, aanbod van goede voorzieningen en inspelen op trends en ontwikkelingen in de markt, bijvoorbeeld met aandacht voor voeding en gezondheidsaspecten. Bovenal vragen klanten in om topservice en persoonlijke aandacht. De locatie van een nieuw fitnesscentrum speelt een belangrijke rol. Een goed bereikbare nieuwbouwlocatie, bij voorbeeld naast het nieuwe zwembad, beoordelen wij als “zeer geschikt” voor een dergelijk complex. Het voeren van een uitgekiende marketingstrategie is vervolgens een belangrijke vervolgstap. Voor een professionele ondernemer die op een dergelijke locatie start, liggen er kansen in de markt en zijn de vooruitzichten gunstig. Gezien het aantal aanbieders in Wijk bij Duurstede op dit moment ligt samenwerken met één van de bestaande fitnessaanbieders voor de hand. Voor de verdere uitwerking van een fitnesscentrum bij een nieuw zwembad gaan vooralsnog uit van 1.000 m2 vloeroppervlak. 4

Wellness & beauty Zelf bouwen en

Zelf exploiteren M

R

Derden laten bouwen


M

R

Wellness & en beauty

T

en exploiteren M

R

T

0

+

0


Een wellness- & beautycenter is meestal een combinatie van yoga, beautyfaciliteiten, sauna, diëtiste, massage, kapsalon en andere functies. Hoewel de markt voor deze functies modisch en in zekere zin een groeimarkt is, zijn de risico's te groot om als gemeente of “zuivere zwembadexploitant” zelf op deze markt toe te treden. Het grote verschil in marktbenadering en bedrijfsvoering van een zwembad als basisvoorziening speelt hierbij een belangrijke rol. Dat pleit ervoor om het ontwikkelen en exploiteren van deze functies niet zelf in hand te nemen, maar over te laten aan ervaren marktpartijen.

Wellness & beauty zijn vooral versterkend bij een combinatie met een sporten gezondheidsboulevard en/of fitnesscentrum en hebben dan een grotere marktpotentie. Voor de verdere uitwerking is voor Wijk bij Duurstede vooralsnog uitgegaan van 200 tot 400 m2 vloeroppervlak.

5

Horeca: restaurantfunctie en/of partycentrum Zelf bouwen en

Zelf exploiteren M

R

Derden laten bouwen


M

R

Horeca

T

en exploiteren M

R

T

-

-

0


Een ondersteunende horecavoorziening is vaak een standaard onderdeel van een wat groter zwembad. De omvang en de te verwachten bezoekersaantallen in Wijk bij Duurstede zijn echter beperkt. Daarom is bij het opstellen van de PvE’s van de zwembadscenario’s niet uitgegaan van een zwembadhoreca maar van een centrale hal waarin enkele koffie/drankenautomaten kunnen worden geplaatst. Het is echter denkbaar om de functie van deze horecagelegenheid te verbreden en te versterken, waarmee de horeca ook zelfstandig kan functioneren los van het zwembad, als zelfstandig restaurant of als partycentrum. Voorwaarden hiervoor zijn als volgt: • een uitgekiend horecaconcept, nader uit te werken (een onderscheidend thematisch concept); • aanwezigheid bezoekgenererende functies (voor een partycentrum: verhuur van zalen); • meer m2, nader vast te stellen. De gemeente Wijk bij Duurstede telt per 1 juli 2011 in totaal 16 bedrijven in de restaurantsector. Dit komt overeen met 2.166 m2 restaurantfunctie. De restaurantsector kan in een aantal deelsectoren worden onderverdeeld. Zo zijn in de gemeente Wijk bij Duurstede 9 restaurants, 2 bistro´s (inclusief pizzeria’s en Petit-restaurants) en 5 café-restaurants geregistreerd. De horeca is voor de meeste ondernemers een regionale markt. Op basis van het aantal horecabedrijven in Wijk bij Duurstede kan de conclusie worden getrokken dat er weinig mogelijkheden bestaan voor nieuwe initiatieven. De marktechnische haalbaarheid van een nieuw restaurant naast een nieuw zwembad beoordelen wij als niet erg gunstig. Partycentra hebben doorgaans een bovenlokaal of regionaal verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied beslaat dan niet alleen de eigen gemeente maar minimaal ook de buurgemeenten. Binnen de gemeenten Bunnik, Zeist, Utrechtse Heuvelrug en Veenendaal zijn verschillende grote en kleinere zalencentra en partycentra gelegen. De marktechnische haalbaarheid van een nieuw partycentrum in dit gebied beoordelen wij ongunstig.

6

Kinderopvang Zelf bouwen en

Zelf exploiteren M

R

Derden laten bouwen


M

R

Kinderopvang

T

en exploiteren M

R

T

-

0

0


Recent is grote onrust ontstaan over aangekondigde bezuinigingen in de kinderopvang. Kinderopvang wordt voor veel ouders veel duurder. De brancheorganisaties vrezen dat crèches moeten sluiten door kostenstijgingen, doordat minder ouders van kinderopvang gebruik zullen maken en de aangekondigde maatregelen op het gebied van toezicht (2 personeelsleden op één groep). De organisatie verwacht bovendien dat ouders minder gaan werken en zelf meer voor hun kinderen gaan zorgen. Wat de precieze gevolgen voor de kinderopvang zullen zijn, is nog niet bekend. Naar verwachting zullen de kosten na 2012 verder toenemen, zo verwacht de kinderopvangbranche. Gezien deze onzekerheden voorzien wij op korte termijn geen behoefte aan nieuwe kinderopvang in Wijk bij Duurstede. Op termijn loopt het aantal jonge kinderen bovendien terug (ontgroening). Voor de langere termijn zijn onze prognoses als volgt: behoefte aan kinderopvang is meestal wijkgebonden, ouders zoeken de opvang bij voorkeur in/nabij de eigen wijk. De toekomstige behoefte is daarom vooral ook afhankelijk van de bevolkingsontwikkeling in/rond de toekomstige locatie voor nieuwbouw van het zwembad.

Kortom: Op basis van de ongunstige markttechnische mogelijkheden komt kinderopvang niet op de “shortlist”. Deze functie wordt niet bij nadere uitwerkingen betrokken. Indien verplaatsing van een van de bestaande kinderopvangcentra actueel wordt, komt kinderopvang als aanvullende functie bij een nieuw zwembad wellicht wel in beeld.

Toekomstscenario s Zwembad Wijk bij Duurstede

Recommend Documents