Toekomst Nederlandse kantoren(markt) 29 april 2015 Herman van den Berg 43e VOGON studiemiddag, UP Amsterdam
De veranderende mens
Concentratie bewegingen
Afnemende plaatsgebondenheid
Alles gaat sneller
v
De veranderende mens
toegang tot technologie en kennis veranderd arbeidsethos, groei ZZP’ers perceptie veranderd demografie en grotere generatieverschillen ‹#›
Concentratie bewegingen
• inspirerende huisvesting voor het aantrekken van personeel en het versterken van de corporate indentity • concentratie op bereikbare locaties met veel voorzieningen • ruimte-optimalisatie en flexibiliteit ‹#›
Afnemende plaatsgebondenheid
vergaande digitalisering winkelen hoeft niet in een winkel werken kan ook buiten kantoor
‹#›
Alles gaat sneller
veranderingen volgen elkaar in hoog tempo op digitale en fysieke infrastructuur worden beter de wereld wordt kleiner en klein wordt steeds sneller wereldwijs ‹#›
De veranderende mens
Concentratie bewegingen
Afnemende plaatsgebondenheid
Alles gaat sneller
v
kantorenmarkt
De veranderende mens
inspirerende werkruimten werk en privé lopen meer door elkaar
flexibiliseren ruimteaanbod nabijheid ov en voorzieningen trek naar kernsteden: 40% landelijke opname in G4
Alles gaat sneller
Afnemende plaatsgebondenheid
clubhuis voor samenwerken en kennisdelen
organisaties kijken kritisch naar metrage dat echt nodig is
Concentratie bewegingen
werknemers willen werken in een dynamische omgeving
De veranderende mens
inspirerende werkruimten werk en privé lopen meer door elkaar
flexibiliseren ruimteaanbod nabijheid ov en voorzieningen trek naar kernsteden: 40% landelijke opname in G4
veel alternatieven voor kantoren
gemiddelde contractsduur neemt af
activiteit gerelateerde kantoorconcepten
organisaties weer sneller op de markt
flexfactor ˂1
gedifferentieerde huurprijzen en huurtermijnen
grote vloeren
mogelijkheid (her)onderhandelen kanshebbend vastgoed
Alles gaat sneller
Afnemende plaatsgebondenheid
aantrekkelijke multifunctionele ruimten
organisaties kijken kritisch naar metrage dat echt nodig is
Concentratie bewegingen
werknemers willen werken in een dynamische omgeving
Flexibiliseren ruimteaanbod Variatie in lengte huurtermijn afhankelijk van type locatie METRAGE
Huur korte termijn
Ruimtevraag
Project locaties Flexibele voorraad
Huur middellange termijn
Huur lange termijn / eigendom
Satelliet kantoren
• marktconform • courant
Fullservice kantoren
IJzeren voorraad
• identiteit • incourant
TIJD
Mate van invoering Het Nieuwe Werken 10
10
10
10
10 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
0
0
0
0
0
Benchmark ‘HNW’ (Online Presence)
Activiteit gerelateerde kantoorconcepten Publieke zone
Facilitaire zone
Werk zone
Ontvangen
Ontmoeten
Werken
Ontmoeten
Ontspannen
Concentreren
Wachten
Brainstormen
Telefoneren
Vergaderen
Consumeren
Archiveren
Presenteren
Coachen
Samenwerken
Koffiebar
Studeren
(In)formeel overleg
Publieke zone
Café met ruimte voor cliënten om te wachten en werken en voor medewerkers om kort te overleggen.
Combinatie van een receptie met hostessfunctie, waar cliënten worden ontvangen en welkom geheten.
Moderne, warme en zakelijke vergaderruimten die op basis van het type cliënt kunnen worden gekozen.
Facilitaire zone
Klein overleg vindt plaats buiten de eigen werkplek, waarmee men deze ruimten intensiever gebruikt.
Centraal op de vloeren ontmoeten medewerkers elkaar op informeel wijze bij facilitaire punten.
Werk zone
Kamers of open werkplekken zijn transparant, waarmee werknemers elkaar makkelijker kunnen vinden.
Ruimte voor informeel overleg en telefoongesprekken op de interne werkvloer.
Dossierkasten worden centraal per afdeling geplaatst of digitaal, hier kunnen tevens informele ontmoetingen plaatsvinden.
Mogelijkheid (her)onderhandelen
6.000.000 Aanname huidige huisvestingslasten
Besparing 1.250.000
Besparing
4.750.000
4.000.000
2.000.000
Optimalisatie (Her)onderhandelingen
(huur-, service- en facilitaire kosten) 24
Optimalisatie (Her)onderhandelingen Alternatieve huisvesting
Health Check Health Check Input Output Baker Tilly Berk 25-2-2016
Werknemers
Aantallen
Het groene werken Werkplekbesparing
FTE's
Niet elke werknemer heeft eigen werkplek. O.b.v. bezettingsgraad en fte's werkplekken bepalen. Flexibele algemene ruimten bij gebruiken. piekbelasting Nieuw Huidig
Werkplekken
700
630 665
700 605
0%
0% 6%
0% -14%
per werkplek Metragebesparing Metrage
vloeroppervlak Aantal m² v.v.o. Aantal m² verhuurbaar Werkplekken
Algemene ruimte
Totaal metrage
15.400 10.893
6.600 5.280
22.000 16.173
0% -29%
0% -20%
0% -26%
Traditioneel 30m², kamer 25m², tuin 21m², combi 19m², flex 17m² en cublicles 15m². Gemiddeld 30% van het totaal v.v.o. algemene en facilitaire ruimten. Nieuw Huidig
kosten Kostenbesparing Gemiddelde
Kosten per m² per jaar Huurprijs
Servicekosten
Facilitaire kosten
180,00 €€ 153,00
31,52 € 35,30
59,95 € 64,11
0% -15%
0% 12%
0% 7%
Huurprijs: € 139 per m² per jaar in 2014. Servicekosten: € 31,52 per m² per jaar in 2014. Dit is exclusief facilitaire kosten.
Huidig
25
Nieuw
Control TakeManagement Property Facilitaire kosten Aanpassen naar werknemers Servicekosten Belastingen Belastingen Geconcentreerd 70 %Heffingen Heffingen Verzekeringen Verzekeringen Vergaderaars 20 %Electriciteit Electriciteit Verwarming Verwarming Nomaden 10 %Water Water Onderhoud verhuurder Onderhoud verhuurder Aanpassen huisvesting Onderhoud huurder Onderhoud huurder Schoonmaak verhuurder Schoonmaak verhuurder FTE-gemiddelde 0,95 Schoonmaak huurder Schoonmaak huurder Afvalverwerking Afvalverwerking Flexfactor % 91 Technische dienst Technische dienst Beveiliging / receptie Beveiliging / receptie m² / wp 18,0 gem. Diensten huurder Diensten huurder ICT ICT Multifunctioneel % 20 Documentmanagement Documentmanagement Overige servicekosten Overige servicekosten Huurverlaging % 15 Overige facilitaire kosten Overige facilitaire kosten
Health Check Totale kosten per jaar
5.972.340 € 4.082.187 -32%
