.!I
~
TEPLICE
KRUPKA
STAVEBNíHO BYTOVÉHO DRUŽSTVA MíR TEPLICE 35.Číslo
- září 2002
Nejvyšší orgán družstva - shromáždění delegátů uzavřel hospodaření SBO MíR Teplice za rok 2001 Dne 3. června 2002 zasedal v Domě kultury v Tepli· cích letos již podruhé nejvyšší orgán SBD Mír Teplice. Celé jednání řídil předseda představenstva Ing.Vladimír Procházka. Zápis z jednání včetně přijatých rozhodnutí a usnesení obdrželi všichni delegáti jednotlivých objektů v červnu 2002. Hlavním bodem jednání bylo hospodaření družstva a jeho činnost v roce 200 I a dosažené výsledky. Před běžné informace obdrželi všichni členové družstva již v předchozím Zpravodaji Č. 34/2002. Velice podrobnou informaci přednesla delegátům Ing.Mandzáková - vedoucí ekonomického úseku družstva, včetně vysvětlení dotazů k hospodaření. Předseda kontrolní komise p. Vašta seznámil delegáty s roční prací členů kontrolní komise,' která se mimo jiné zaměřila na kontrolu inventarizace majetku družstva, přidělování bytů představenstvem, vylučování členů družstva z důvodu neplacení nájmu a na průběhy výběrových řízení firem na velké opravy tak, jak ukládá zákon. Konstatoval, že kontrolní komise nezjistila nedostatky. Kontrolní komise též doporučila delegátům, obdobně jako představenstvo, aby schválili řádnou účetní závěrku družstva za rok 200 I. Delegáti po těchto hodnoceních a po seznámení s výrokem auditora, který konstatoval že nemá výhrady k řádné účetní závěrce, schválili řádnou účetní závěrku za rok 200 I a tím i uzavřeli hospodaření roku 200 I - skončilo ziskem po zdanění ve výši 6.749.000,- Kč. V diskusi byla kritizována neúčast řady delegátů na jednání. Bylo doporučeno představenstvu družstva předložit na příštím jednání delegátů návrh na krácení odměn těm delegátům, kteří se nezúčastní jednání -
pokud shromáždění delegátů tento návrh hlasováním schválí - budou odměny kráceny. Objevili se však i opačné názory - řada delegátů, kteří se nezůčastnili, zastávají svoji funkci v objektu, kde bydlí velmi dobře, starají se bezproblémové bydlení členů družstva, a nebylo by spravedlivé je trestat za to, že se nezůčastnili shromáždění. Ve většině případů totiž tito jinak aktivní delegáti právě protože jsou často na družstvu, znají výsledky hospodaření družstva, vědí že nejsou problémy a že tudíž družstvu ani členům nic nehrozí a proto nepovažují za nezbytně nutné se zúčastnit a vyslechnout to, co již vědí ze svého pravidelného kontaktu s družstvem. Dále se v diskusi objevila reakce delegátů na názor předsedy představenstva ohledně přípravy Územního plánu Teplic, zejména na reakci některých občanů na zahrnutí tzv. prosetické spojky do územního plánu (o výše uvedené záležitosti byli občané informováni v Deníku Směr ve dnech 7.5., 16.7.,2.8.2002). Předseda představenstva vyslovil přesvědčení, že bydlícím čle nům v Trnovanské ulici nehrozí to, co bylo předmětem petice. Ubezpečil delegáty, že družstvo je v kontaktu s příslušnými odbory Města Teplice a jsou připravována i jiná řešení. Družstvo považuje již nyní dopravní situaci v ulici Trnovanská za velmi špatnou a nebezpečnou pro občany (zejména pro děti a pro řidiče), navrhuje proto část ulice směrem od objektu "E" až na křižovatku s ulicí Sochorovou zjednosměrnit. Tím by došlo ke zklidnění a snížení intenzity provozu, nedocházelo by ke kolizním situacím řidičů a zlepšilo by se i parkování. Toto opatření lze realizovat rychle a s malými finanč ními náklady.
Z obsahu: 2. Regulované nájemné. ' Nešvary velkosídlišt'.
,
.
3. - 4. Družstva jsou stabilnější než jiné typy společností. 4. Ze stanov družstva. ' , 5. - 6. Koupí bytu starosti nekol)čí. 6. Co nemáš rád, nečiň jinému.
\
A.
,'0
tl
1.
Regulované nájemné Názorů na bytovou problematiku je mnoho. Záleží na tom, v jakém vztahu k bytové problematice daný respondent je. A je celkem pochopitelné, že se jako starosta Čelákovic pochopitelně musím zařadit do tábora vlastníků. Je nepopiratelným faktem, že hlavní příčinou nedostatku bytů je přetrvávající regulace nájemného. Po několika cenových skocích regulovaného nájemného je přistupováno od 1.7.2002 k symbolickému 4% zvyšování nájemného, které sotva pokrývá inflační růst. Mezi zastánci a protivníky deregulace nájemného se diskutuje o tom, jak vysoké by mělo být deregulované nájemné, aby bylo sociálně únosné. Domnívám se, že je třeba otázku položit jinak. Nájemné by mělo být minimálně takové, aby vlastník (jedno zda soukromá fyzická, právnická osoba nebo obec) na pronájmu bytu netratil. Neboť i pronájem bytu je zboží jako každé jiné. Pokud by nájemné mělo být regulováno, mělo by být propočteno jako cena věcně usměr ňovaná. Pokoušel jsem se vypracovat určitou kalkulaci pro věcně usměrňované nájemné na byt o velikosti 60 m2. Vyšlo mi nájemné ve výši zhruba 3.180,-Kč/měsíc, tj. 53,-Kč/m'. Současné nájemné je ve výši 930,-Kč, tj. 15,50 Kč/m', cožje méně než třetinové. Takový cenový skok bude připadat mnohým jako nemyslitelný. Vím však, že soukromníci pronajímají podobně velké byty ne za 3.180,-Kč/měsíc, ale i za více než 5.000,Kč/měsíc. Pochopitelně se jedná O holé nájemné a zájemců ochotných takové nájemné zaplatit je dost. Nedávno pak jsem se dočetl, že roční "ekonomicky neztrátové nájemné" by mělo být minimálně ve výši 4% z pořizovací ceny bytu. Jestliže jsem pro svůj výpočet uvažoval s pořizovací cenou 60 m' bytu pouze 950 tis. Kč (čili 15.833,-Kč/m' x 60 m'), vychází mi měsíční nájemné ve výši 3.l70,-Kč, což je prakticky shodné s mým výpočtem. Jsem přesvědčen o tom, že velká část nájemníků v produktivním věku by byla schopna výše uvedené "ekonomické nájemné" uhradit. Pro sociálně slabší by musel existovat "sociální polštář" - příspěvek na přiměřeně velký byt. Opět jsem se snažil počítat v dimenzích našeho města. Máme zhruba 900 nájemních bytů. Na nájemném vybereme ročně kolem 9 mil.Kč, průměrné nájemné na byt je tedy cca 1.000,-Kč, což je výše uvedený 60 m' byt. Z tohoto nájemného zaplatíme asi I mil. Kč za správu bytového fondu realitní kanceláři. Je sice ve 100% vlastnictví města, ale má svoji uzavřenou ekonomiku. Další zhruba 3 mil.Kč vynaložíme na běžnou údržbu. Zbývajících 5 mil. Kč je možné uvolnit na zásadní rekonstrukční práce. Zateplili jsme většinu panelových domů a v bytovém hospodář ství máme vůči rozpočtu města dluh více než 10 mil.Kč. Jaká by byla situace, kdyby bylo možné vybírat "ekonomické nájemné" podle výše uvedeného vzorce? Na nájemném bychom vybrali téměř 35 mil. Kč. Náklady na správu bytového fondu by zůstaly stejné. Na údržbu
a rekonstrukce bychom však měli podstatně více. Kdyby uvedený model fungoval, mohli bychom již dnes zateplit všechny domy. Jsem si vědom skutečnosti, že sociální síť pro bydlení by si vyžádala náklady na pracovníky zjišťující její přidělování a kontrolu. Jsem ale přesvědčen, že přechod nájemného z regulovaného . na věcně usměrňované je jedinou cestou z bludného kruhu, ve kterém se motáme již několik let. Josef ŠALDA starosta Čelákovic EKONOM HN 26/2002
Nešvary velkosídlišť S postupným vývojem civilizace se lidé stále více stávají motorizovanými. S tím se zvyšuje nedostatek
volných míst k parkování, zvláště na sídlištích, kde s tak velkým nátůstem automobilů projektanti nepočí tali. Vy, kteří bydlíte v lokalitě Nová Ves, tento problém důvěrně znáte. Zvláště v ulici Habrová. Zde staví neukáznění řidiči své miláčky kde se dá. Někteří parkují svá auta dokonce i do prostoru určené pro popelnice. To způsobuje problémy Krušnohorským komunálním službám, které se nám starají o odvoz odpadků. Pro popelnici se přes automobily nedostanou a tudíž je nevyprázdní. Důsledky jsou zreJmé. Proto byly v současné době okolo popelnic vybudovány obrubníky. Doufejme, že zamezí nežádoucímu parkování a tím zlepší služby pro nás všechny. Dalším nepříjemným jevem této ulice jsou kočky. Sice to bude vypadat, že nemáme rádi zvířata, ale není tomu tak. Jen se snažíme si udržet domy čisté a v dobrém stavu. Někteří obyvatelé našich domů si neuvědomují, že kočky, jímž dávají krmení na přízemní balkony, se budou škrábat po zdech a vyprazdňovat se na balkoně i pod ním. Zdi jsou pak poškrábané a znečištěné od bláta. Navíc ještě rozkládající se exkrementy v současném horkém létě znepříjemňují zápachem život obyvatelům vyšších pater. Proto by se měla domácí zvířata pohybovat dále od domů. Nájemníci by svým krmením neměli zbytečně přitahovat k domům zvířata toulavá, která jsou zdrojem nejen zápachu, ale i různých roztočů a sekundárně alergenů. Ing. Hakrová člen představenslva
Družstva jsou
stabilnější
než jiné typy
společností
V minulém čísle Nového bytu jsem si přečetl besedu s provokujícím nadpisem, zda bytová družstva padnou nebo zůstanou, či zda se nacházejí na nějakém kritickém bodě. Aniž bych chtěl vést polemiku s těmito názory, považuji za potřebné napsat k tématu několik poznámek. V poslední době jsme svědky líčení často katastrofického stavu bytových družstev, což však neodpovídá našim zkušenostem. Pokud je známo, do úpadku se dostalo jediné družstvo, a to ještě prokázanou trestnou činností, která však nemá příčinu v družstevním systému, ale v pochybení jednotlivce. To považuji spíše za znak značné stability družstev ve srovnání s jinými typy společností, které v průběhu posledního desetiletí krachovaly po stovkách (včetně fondů a bank) a připravily lidi o majetek v řádech miliard. Přesto je vedena kampaň proti družstvům a neseriozně je jediný případ do omrzení varujícím způsobem vyzdvihován. Otázku z titulku besedy lze zodpovědět celkem jednoznačně: Bytová družstva a družstva vůbec nepadnou a budou i pro třetí tisíciletí legální strukturou, která do společnosti patří. O tom svědčí nejen jejich historie, ale i zkušenosti ze zahraničí. Zejména v Evropě představují družstva důležitou součást hospodářského systému a jejich počet spíše narůstá. To ovšem neznamená, že by neexistovaly problémy. Na regionální úrovni je s družstvy počítáno jako s doplňu jícím faktorem, který je schopen tlumit některé negativní dopady globalizace. V tomto smyslu je v besedě cenná i věta JUDr.Novotného, že družstva jsou nyní považována za obchodní společnosti a podléhají stejným principům, což je jiná úprava, než jaká platila v době jejich vzniku. Je zajímavé, že družstevní hnutí, zvláště v bydlení, bylo jíž nejméně třikrát využito (nabízí se i slovo zneužito) k řešení bytové politiky a úkolům ve státu. Ještě v době vzniku první republiky a částečně i předtím stát podpořil vznik obecně prospěšných bytových družstev k řešení situace méně majetných obyvatel, přičemž se původně počítalo s tím, že obecně prospěšná mohou být i jiná společenství. Nakonec se však využilo zejména družstevnictví, jako nejvhodněj šího způsobu kooperativního sdružování občanů. I v době tzv. reálného socialismu stát využil družstevnictví, a to se opět stalo součástí bytové koncepce. Při masové výstavbě v 80. letech vznikla družstva, fungující dodnes. Jejich členové ovšem nebyli družstevníky v pravém slova smyslu, ale občany, kteří se jimi stali z nutnosti. Příklad za všechny je tzv. výstavba družstevních stabilizačních bytů, u níž dokonce i členské podíly platily za své zaměstnance státní podniky. Tito "družstevníci" neměli základní povědomost o družstvu a jeho principech. Potřetí jsme svědky masového združstevňování obecního bytového fondu dnes. Opět byla družstevní
forma využita při privatízaci zřejmě jako nejvhodnější, a opět se včerejší nájemníci stávají "přes noc" družstevníky z donucení, aniž by měli na výběr (jsou vystrašeni kampaní - "nekoupíš-Ii, koupí někdo jiný"). Potrvá delší čas než lidé pochopí, v čem vlastně družstevnictví spočívá a než se naučí také uplatnit a prosadit svá práva cestou družstevní demokracie. Samozřejmě může docházet i ke kolizím a selhávání jednotlivců. Nejde však o chybu systému, který si dokázal vytvořit za dobu své existence dostatečné ochranné prostředky. Důležité je připomenout, že družstva vždy tvoří systém pomocí vertikálního nebo horizontálního sdružení. Družstva organizovaná ve sdruženích či svazech jsou mnohem lépe informována a chráněna, než "divoké" družstevnictví bez metodické pomoci. Bude třeba mnoho osvětové práce, aby se družstevnictví dostalo na úroveň, jakou mělo v minulosti. Na případný úpadek družstva podle mého názoru nemá vliv jeho velikost. Dělení na malá a velká je nesystémové. V původním pojetí byla družstva vždy menšími celky, kde je přirozeně snazší při osobní účasti člena uplatnit jeho práva. U velkého družstva, zejména tam, kde platí delegátský systém, je jednotlivec více odtržen od družstevních záležitostí, ale zase je to vyváženo zpravidla existujícím pracovním aparátem, který disponuje odborníky a může lépe řešit vzniklé situace. To ale jen za předpokladu, že vedení družstva a aparát jednají v souladu se zákonem. A postoj obcí při masovém vzniku malých družstev? Ten je velmi různý a zejména v menších obcích vycházejí lidem více vstříc než ve velkých městech a hlavně v Praze (Pozn.redakce: V Teplicích při privatizaci obecních panelových objektů městské zastupitelstvo nenutilo občany aby byty, kde bydli odkoupili aní nenutilo občany zakládat nová malá bytová družstva. Rozhodli se vyzkoušet netradiční způsob prostřednictvím SBD Mír Teplice předali občanům v roce 1995 prvních cca 800 bytů zdarma. Družstvo přijalo občany za členy a pustilo se do nejnutnějších oprav. Celá akce byla vyhodnocena po 2 letech jako velice úspěšná a zdařilá a proto i ostatní převážně panelové vícebytové objekty byly takto zprivatizovány - vkladem do bytových družstev). Někdy městské části přímo poškozují občany (zejména v cenách pozemků, v nucení družstva zaplatit v kupní ceně i všechny dlužné a nevymožené pohledávky, které jdou jasně k tíži, a lajdáctví předchozího vlastníka, ve inačně diferencovaném přístupu k cenám domů apod.). Obce se také zbavují zastaralého a za-
nedbaného bytového fondu, ponechávají si lukrativní nebytové prostory a přenášejí minulou zanedbanost na bedra lidí. Poté. co se zbaví bytových domů, které jim jsou nepohodlné, uplatňují požadavky na státní rozpočet k výstavbě bytů nových. A právě tady by bylo vhodné zvýšit ochranu občanů při privatizaci a vést diskusi. Kampaň proti družstvům je zaměňováním jevu za podstatu. Podstata spočívá v privatizaci bez pomoci státu i obce, která se přenáší do družstevnictví, a to již řeší následné negativní jevy, tudíž veškerá vina se klade na něj . Nemohu si odpustit ani poznámku o článku, napsaném ruDr. Stanislavem Křečkem. S některými pasážemi lze souhlasit, ale již titulek "Tunelování družstev" je zavádějící. Jde o módní termín, ale jestliže někoho označuji za podvodníka, je nezbytné to i prokázat. Zobecňování tak vážnych obvinění se mi nezdá vhodné zejména v té části, kde pan poslanec vyslovuje obavy o budoucnost bytového družstevnictví v dů sledku předloženého a již odmítnutého zákona o družstvech. Ten byl skutečně zpracován odborníky z družstevnictví, projednán s představiteli odborné veřejnosti působící v EU a připomínkován řadou našich předních teoretíků. Zvláště varující pro občany je to, že poslanec parlamentu, seznámený podrobně s předlohou, dlouze rozvádí možnost tzv. zvláštních vkladů, které návrh zákona skutečně obsahoval, a které jsou obsaženy i ve Statutu evropského družstva zpracovaném EU. Jde o možnost zvýšit kapitálové zabezpečení družstev v silně konkurenčním tržním prostředí, a to přijímáním vkladů i od nečlenů za zvláštních podmínek. Tato možnost se však v návrhu zákona výslovně týkala pouze tzv. podnikatelských typů družstev (výrobní,spotřební a zemědělská družstva) a výslovně bylo i uvedeno, že se netýká družstev bytových. Proto tvrzení JUDr. Křečka jsou v této části nepravdivá. Přesto jsou zveřejněna a těžko se vyvracejí. Ochrana minority byla v návrhu velmi pečlivě vypracována a i současné ustanovení obchodního zákona (o hlasování systémem jeden člen - jeden hlas ve vybraných otázkách na členské schůzi) pocházejí také z návrhu družstevního hnutí. Není tedy třeba mít obavy, že by představitelé družstevníků hledali cesty, jak vytunelovat družstva, neboť jde o předmět jejich zájmu i odborného zaměření. Také možnosti rozdílné váhy hlasu v družstvech (a zase zejména v podníkatelských) jsou celosvětovým trendem způsobeným rozdílnou kapitálovou účastí členů. U nás ostatně takovou diferenciaci majetkových podílů zavedl až zák. č. 4211992 Sb., o transformaci družstev a vytvořil v majetkové účasti členů velké rozdíly. Porušení principu stejné majetkové účasti vyvolalo tlak na zásadu jeden člen-jeden hlas. Družstevní vztahy v bydlení také nepochybně výrazně ovlivnil zák. č. 72/1994 Sb., který protiústavním způsobem zasáhl do soukromého vlastnictví právnických osob. V jeho důsledku došlo ke složitým spoluvlastnickým vztahům v domě a základní druž-
~4.
stevní principy byly narušeny. Ani tyto návrhy nevzešly z družstevnictví, ale jsou výsledkem práce poslanecké sněmovny. Tam nejsou mnohdy domýšleny dopady přijatých norem. Pak se ovšem snadno přisoudí "zlým úmyslům" družstevníků. Bytové drnžstvo je někdy mylně považováno za jakousi sociální síť. Ale družstevní bydlení není určeno pro každého. Majetková účast, poměrně značný členský podíl a další povinnosti (zejména v opravách a údržbě) svědčí spíše pro střední vrstvu obyvatel. Opravdové nájemní sociální byty se nestaví, ač je to především úkol státu a obcí. Po privatizaci nájemních domů se do družstva dostávají lidé všech vrstev, někteří z nich však nemohou na finanční zátěž stačit a měli by mít možnost volby jiného, levnějšího bydlení. JUDr.František Lébl Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků Nový byt - duben 2002
místopředseda
§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§
Ze stanov družstva Na základě rozhovorů s delegáty bych se chtěla pozastavit u čl. 47/6 Stanov SBD Mír: "Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu (garáže)". Tento článek se týká našich přesunů a stěhování, a je třeba jej respektovat. Ze stanov cituji: "Člen-nájemce družstevniho bytu (garáže) je povinen oznámit skutečnosti rozhodné pro případnou změnu rozúčtování cen služeb nejpozději do 30 dnů po jejich vzniku. Změní-Ii se skutečnosti rozhodné pro rozúčto vání cen služeb, změní se výše cen služeb od prvého dne měsíce následujícího po změně těchto skutečností." To znamená, že i když se do bytu přistěhuje na delší dobu přítelkyně nebo přítel, druh, družka, narodí se dítě, apod. , je nutné nahlásit tuto skutečnost do 30 dnů na družstvo. Je to nutné hlavně z důvodu úprav zálohových položek na vodu. Mnoho nájemníků tuto povinnost nerespektuje. Při tom stačí jen navštívit družstvo Mír v úředních dnech: PO 8-12.00 a ST 12-17 hod. Udělejme si tedy revizi v našich domácnostech a nepřidělávejme mnohdy zbytečné starosti našim delegátům.
Ing. Hakrová člen přcdstavenstva
Koupí BYTU STAROSTI NEKONČí
o povinnostech a problémech spoluvlastnictví domu a jeho správě má většina nových vlastníků bytů jen minimální a nedostatečné vědomosti bytu do vlastnictví se vlastník bytu stává s ostatními vlastníky bytů spoluvlastníkem domu, přesněji řečeno jeho společných částí. Zájemci o vlastnictví bytu většinou netuší, že po převodu bytu se stávají členy společenství vlastníků domu, kolektivu, jehož složení a solventnost se bude měnit. Na základě praktických zkušeností se správou domů ve smíšeném vlastnictví proto uvádím nejpodstatnější problémy, které život a nedokonalé zákony přinášejí. Uvedené problémy při spoluvlastnictví domu se samozřejmě zdaleka nevyskytují v každém společenství. Převodem
EKONOMICKÉ PROBLÉMY * U spoluvlastníků zanedbaných domů vzrůstají skokově platby na nutné opravy a rekonstrukce domu oproti dřívějšímu nájmu. Zejména nájemci bytů s dříve regulovaným nájt:rnným se rázem ocitají v prostředí zcela deregulovaném. * Spoluvlastníci zanedbaných domů, kteří dům koupili, budou současně splácet dřívějšímu vlastníku domu, zejména obcím, kupní cenu domu. * Stává se, že některý člen společenství vlastníků neplatí stanovené měsíční zálohy na opravy domu a ani svou poměrnou část závazku na tyto opravy nevyrovná jednorázově. V tomto případě musí hradit jeho podíl za něj ostatní spoluvlastníci. Správce domu rozpočte chybějící finanční prostředky mezi čle ny společenství v odpovídajícím podílu podlahových ploch. Na to dřívější nájemci obecních nebo družstevních bytů vůbec nebyli zvyklí. Za dlužníky platila obec nebo . družstvo. Následné vymáhání dlužných částek je složité a dlouhodobé. Oproti tomu skládání se spoluvlastníků domu na chybějící prostředky neplatiče při opravách domu musí být neprodlené. * Existuje zpravidla možnost počkat s opravou domu až na získání finančních prostředků od všech spoluvlastníků. Při velmi nutných nebo havarijních opravách či rekonstrukcích jsou finanční prostředky ovšem nutné ihned. * Ve společenství vlastníků jednotek jeho členové mimo jiné ručí za závazky společenství vlastníků v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. * Pokud si spoluvlastníci domu chtějí sjednat úvěr na jeho velkou opravu nebo rekonstrukci, pak zákon č. 10312000 Sb., o vlastnictví bytů nabízí v paragrafu devět možnost sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotkám na zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru. Přitom vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy. Se sjednáním zástavního práva k jednotce musí souhlasit její vlastník, což se u případného chronického neplatiče nedá očeká vat. Riskantní zástavní právo by pak sjednávali pouze řádní členové společenství vlastníků.
* Dát své jednotky do zástavy je vysoce riskantní záležitostí pro samotného jednotlivce. Tím více společen ství vlastníků, kdy o schopnosti jednotlivců ve spole-
čenství dostát svému závazku z úvěru nemají jednotliví spoluvlastníci žádné informace, tím méně záruku. * Krach může postihnout bytové družstvo stejně jako společenství vlastníků. Budoucí majitelé bytů totiž nepřemýšlejí o tom, že někteří členové společenství vlastníků domu se mohou dostat do finanční tísně. Po převodu bytu do vlastnictví pak zjišťují, že velký a finančně silný kolektiv družstva nebo obce vymě nili opět za kolektiv finančně zranitelnější než větší družstvo. Navíc s hospodařením družstva (nebo obce) bylo možné se seznámit, informace o finanční síle jednotlivých spoluvlastníků jsou nedostupné. * Spoluvlastníci domu mají často rozdílné názory na nutnost jeho oprav. Například o opravu střechy mají zájem hlavně ti, jimž zatéká do bytu. Ostatní je mohou přehlasovat a oprava bude odsunuta na pozdější dobu. * Rozdílnost názorů panuje i na výši měsíčních plateb na opravy a rekonstrukce domu. Ti zodpovědnější spoluvlastníci doporučují našetřit vyššími platbami na velké opravy, ti méně zodpovědní nebo finančně slabí prosazují nízké platby. Na pozdější finančně náročnou opravu nemusí být dostatek peněz a odklad již nebude možný. * Případná půdní vestavba nebo přistavba domu je v ekonomickém zájmu většiny spoluvlastníků . Půdní nebo střešní prostor lze výhodně prodat. Získají se tak finanční prostředky a zvětší se obytná plocha, na kterou se rozpočítávají náklady na opravu domu, takže po pří stavbě bytů budou na opravy domu vyšší měsíční pří spěvky. Tuto stavební akci však podle zákona může zablokovat jediný spoluvlastník. Zákon totiž nařizuje 100% souhlas spoluvlastníků se stavbou. * Při koupi vlastnického bytu je kupující ručitelem daně z převodu nemovitosti. Pokud daň nezaplatí poplatník, prodávající, může správce daně vymáhat daň na ručiteli. V těchto případech má ručitel jen velmi omezenou možnost se bránit. PROVOZNÍ PROBLÉMY * Vlastník bytu je ve společenství vlastníků minoritou. Při rozhodování o společných částech domu se musí podřídit většině, tj. ostatním spoluvlastníkům nebo majoritnímu vlastníkovi. Majoritní vlastník může pro minoritní vlastuíky znamenat značný problém. • Panuje žalostně malá znalost předpisů a vyhlášek. Nejde jen o zákon o vlastnictví bytů, ale i o 1:Istanovení
~5.
stavebního zákona, vyhlášky o revizích elektrických a plynových spotřebičů i jejich rozvodů v bytech. Neprovádění revizí může vážně ohrozit provoz domu. Vlastníci bytů si většinou neuvědomují rozdíl oproti dřívější době, kdy revize zajišťovalo ve všech bytech družstvo nebo správce obecních či podnikových domů. * Někteří spoluvlastníci provádějí stavební úpravy ve svém bytě bez ohlášení příslušnému stavebnímu odboru nebo bez stavebního povolení. Nabyli dojmu, že ve svém bytě coby vlastníci mohou cokoliv. Některé nepovolené úpravy ale mohou ohrozit ostatní spoluvlastníky domu. Záležitosti bezpečného provozu bytů a domu jsou pro spoluvlastníky domu velmi závažné. * Upravený zákon o vlastnictví bytů vytváří ze spoluvlastníků domů právnickou osobu (Při splnění podmínek zákona) neboli firmu. Jde v podstatě o "firmu" vlastníků bytů se stanovami, volenými orgány, zápisy do obchodního rejstříku, spoléčným hospodařením, účetnictvím atp. Vyrovnat se s novými povinnostmi' není pro vlastníky bytů-spoluvlastníky domu jednoduché ani levné. * Právnická osoba - společenství vlastníků neusnadní administrativu při půdních přístavbách a vestavbách. Zde zákon o vlastnictví bytů ukládá, že smlouvu o výstavbě uzavírají jednotliví vlastníci bytů, nikoliv společenství. Zákon přímo určuje, že "stavebníky" jsou , vlastníci jednotek v domě a stavebník nové jednotky. Sestavení smlouvy o výstavbě není jedn?duché a zajistit ,
ověřené podpisy všech vlastníků bytů bývá klopotná práce. * Řada vlastníků v bytech nežije a pobývají neznámo kde. Místo svého pobytu nemusí ostatním spoluvlastníkům hlásit. Pokud pak například voda z jejich bytu "jen" promáčí strop jiného bytu, neexistuje možnost do hy tu-soukromého majetku vniknout, nehoť nevzniká ohrožení obyvatel domu. Rovněž při uzavření vodovodní stoupačky a nemožnosti přístupu do vlastnické jednotky pro neznámý pobyt vlastníka si někteří spoluvlastníci na otevření vody ně jaký čas počkají. * Pro převod bytů do vlastnictví se rozhodla řada nájemců proto, aby svůj byt mohla bez souhlasu kohokoliv pronajímat. Tito nájemníci leckdy ruší ostatní uživatele bytů nadměrným hlukem, případně zápachem, způsobují vytopení bytů pod sebou a jiné nepříjemnosti. Společenství vlastníků nemá na rozdíl od dřívějších vlastníků bytů, kterými byly obce nebo družstva, účinné právní nástroje chránící ostatní uživatele bytů_
* Spoluvlastníci domu se obtížně dozvídají, kdo je novým členem společenství vlastníků domu po prodeji vlastnické jednotky a kde se tento nový vlastník nachází. Jan HALÍK, Korporace bytovýcb družstev a společenstev vlastníků EKONOM HN 21/2002
Co nemáš sám rád, Každý z našich družstevníků má právo na nerušené bydlení, pokud plní svoje základní povinnosti vůči družstvu, zejména včasnou úhradu nákladů spojených s bydlením. Uvedený nadpis ve stručnosti vystihuje zásady občanského zákoníku, že jeden uživatel nesmí bránit druhým uživatelům v běžném užívání bytu. Bohužel názory na "běžné užívání" se mohou lišit. Není nad to, když se družstevníci ve svém objektu dohodnou na obecných pravidlech. Protože je vždycky lépe stanovit obecná pravidla, než řešit sousedské spory, byl již v minulosti vypracován domovní řád. Myslím, že nebude na škodu některé články z domovního řádu si připome nout. Ing. Václav Sláma, člen představenstva ve spolupráci s p.Novotnou, delegátkou obj. 632
nečiň
jinému.
ČLÁNEK 9 DOMOVNÍHO ŘÁDU: 1. Nájemce a osoby s ním společně bydlící jsou povinni
udržovat v domě pořádek a čistotu 2. Nájemce je povinen zajišťovat úklid: zametání a mytí schodů a chodeb, mytí oken a zábradlí dle rozpisu úklidu ČLÁNEK 10 DOMOVNÍHO ŘÁDU: 1. Nájemci jsou povinni zamykat dům v době od 22.00 do 06.00 hodin ČLÁNEK 11 DOMOVNÍHO ŘÁDU : 1. Nájemci jsou povinni užívat byt v souladu s dobrými mravy tak, aby neobtěžovali ostatní nájemce nadměr nýmhlukem 2. V době od 22.00 do 06.00 hodin jsou nájemci povinni dodržovat noční klid
Vydává: SBD Mír Teplice, Redakční rada: předseda - Ing.Václav Sláma, tel.0417 / 382325, mobil 0723 / 020 622, Členové redakční rady: Ing.Svatava Hakrová, Zdeněk Neudert, Ing. Vladimír Procházka, JUDr. Karel Humplík. Adresa redakce: Gagarinova 1558,415 Ol Teplice. Náklad: 8100 výtisků. Sazba, grafická úprava a tisk: T-PRESS s.r.o., Teplice, Štúrova 35/590, tel./fax 04 17 / 538 477
tl 6.
