Teplice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9247-29/2013 o ceně nemovitosti - bytu č. 5095/3 v bytovém domě Chomutov č.p. 5094, 5095 v ulici Školní Pěšina včetně podílu 759/24480 na příslušenství a společných částech domu Chomutov č.p. 5094, 5095 a pozemku parc.č. 5885/260, vše v k.ú. Chomutov I, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký

Objednatel znaleckého posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel znaleckého posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2653/06483 a číslo jednací: 2653/06-656)

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 28.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 4.3.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 5095/3 v bytovém domě Chomutov č.p. 5094, 5095 v ulici Školní Pěšina včetně podílu 759/24480 na příslušenství a společných částech domu Chomutov č.p. 5094, 5095 a pozemku parc.č. 5885/260, vše v k.ú. Chomutov I, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2653/06-483 ze dne 12.1.2012 a číslo jednací: 2653/06-656 ze dne 29.1.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Byt č. 5095/3 Školní pěšina 5094, 5095 430 01 Chomutov Ústecký Chomutov Chomutov Chomutov I 49 540

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.2.2013 za přítomnosti znalce (pan Jaroslav Kravčišin ani spoluvlastník paní Eva Petrová se místního šetření nezúčastnili, obsílka paní Petrové se z adresy uvedené v usnesení vrátila, na zvonění u bytu nikdo nereagoval).

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 2653/06-483 ze dne 12.1.2012 a číslo jednací: 2653/06-656 ze dne 29.1.2013 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 29.1.2013 (LV č. 6875, LV č. 6715, LV 13625) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 28.2.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti

5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 6875 pro k.ú. Chomutov I je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Kračišin Jaroslav a Petrová Eva, Školní Pěšina 5095, 430 04 Chomutov, Mjr. -2-

Šulce 3533/6, 430 01 Chomutov B - Nemovitosti: Jednotky: 5095/3

byt

podíl na spol. částech 759/24480

Budova Chomutov č.p. 5094, 5095, bytový dům LV 6715, na parcele: 5885/21 LV 9111 5885/22 LV 9111 5885/260 LV 13625 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č. 6875. D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 6875 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 6875 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č. 6715 pro k.ú. Chomutov I jsou uvedeny údaje týkající se budovy Chomutov č.p. 5094, 5095, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. Na LV č. 13625 pro k.ú. Chomutov I jsou uvedeny údaje týkající se pozemku parc.č. 5885/260: pozemek parc.č.

5885/260

7 m2

zastavěná plocha a nádvoří, stavba LV 6715

Pozemek na tomto LV je ve stejném spoluvlastnickém podílu jako společné části budovy a na tomto LV jsou uvedena stejná omezení, týkající se oceňovaného spoluvlastnického podílu jako na LV č. 6875.

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace mi nebyla poskytnuta, vstup do bytu mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky a prohlídky společných prostor v domě, na základě znalosti bytové výstavby v místě a na základě údajů z katastru nemovitostí.

7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 1.NP bytového domu s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Školní Pěšina v Chomutově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV.

-3-

Chomutov je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě přiměřená. Situování je ve velkém sídlišti panelových domů, v jeho průměrné části, v sousedství sídlištní občanské vybavenosti. Spojení do centra, vzdáleného cca 2 km, je MHD.

B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2653/06-483 ze dne 12.1.2012 a číslo jednací: 2653/06-656 ze dne 29.1.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.

1. Popis objektů a pozemků Byt č. 5095/3 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 1.NP bytového domu s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Školní Pěšina v Chomutově. Dům má 2 vstupy a je v něm celkem 40 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou montované sendvičové, stropy betonové, schody betonové s teracem, v domě jsou 2 výtahy. Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží a je v něm 40 bytů ve 2 vstupech, jedná se o budovu dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 30 roků. Dům je po nedávné částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna). Popis jednotky: Podle výměry se jedná zřejmě o byt velikosti 3+1, umístěný v 1.NP. Provedení a vybavení předpokládám převážně původní s některými úpravami - klasické provedení s bytovým jádrem. Okna plastová zdvojená, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, sporák s digestoří v kuchyňské lince, vestavěné skříně), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Stav bytu předpoklad převážně původní, dobře udržovaný, s některými drobnými úpravami.

-4-

Podlahové plochy bytu: celkem: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

75,90 m2 75,90 m2

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o prodejích a z inzerce nabízených bytů, vše v Chomutově: Byt č. 4750/191, Březenecká, Chomutov Jedná se o byt velikosti 3+1, 77 m2, ve 4.NP. Dům je s 18 až 19 NP, s 1 vstupem. Dům je zateplen, byla provedena oprava střechy a klemp. konstrukcí, výměna oken za plastová. Byt je převážně původní, poměrně zdevastovaný, -5-

před kompletní rekonstrukcí. Provedení - podlahy kryté PVC, dveře hladké, vytápění a teplá voda z dálkovodu, osazena vana, umyvadlo, kombi WC, elektrický sporák. Byt je řešen jako mezonetový. Obchod, kterému jsem byl přítomen jako zpracovatel ocenění pro ČSOB, a.s. č. 126/12/50 ze dne 26.7.2012, kupní cena 300 tis. Kč. Jednotková cena: 3 900,- Kč/m2 Porovnání: Obdobně velký byt v horším stavu ve srovnatelném typu domu v sousedním sídlišti, v osobním vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje:stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,95x0,95x1,20x1,00x0,95x1,05x1,00=1,08. Redukovaná jednotková cena: 4 200,- Kč/m2 Byt č. 4463/2, Březenecká, Chomutov Jedná se o byt velikosti 2+1, 61 m2, ve zvýšeném 1.NP panelového domu. Dům je panelový zateplený. Byt má omítky štukové hladké, částečný keramický obklad (kuchyň za linkou), podlahy převážně laminátové plovoucí a z keramické dlažby, osazena plastová okna a hladké dveře potažené fólií, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, vytápění ústřední z dálkovodu, stejně teplá voda, osazena vana, umyvadlo, kombi WC, kombinovaný sporák s digestoří v kuchyňské lince. Byt je po menší rekonstrukci před 5 roky. Obchod, kterému jsem byl přítomen jako zpracovatel ocenění pro ČSOB, a.s. č. 126/12/64 ze dne 11.9.2012, kupní cena 340 tis. Kč. Jednotková cena: 5 600,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v obdobné lokalitě v sousedním sídlišti, v osobním vlastnictví, v 1.NP, menší. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje:stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,95x0,95x1,00x0,95x1,00x1,00x1,00=0,86. Redukovaná jednotková cena: 4 800,- Kč/m2 Prodej byt 3+1, 78 m2, Kamenná, Chomutov Nabízíme k prodeji pěkný byt 3+1/L po kompletní rekonstrukci. Zděné jádro - nové rozvody elektriky, vody, nová rohová vana. V místnostech plovoucí podlahy, chodba a kuchyně dlažba. V kuchyni nová kuchyňská linka rohová, na míru, sporák, bodová světla. Všude nové zárubně, pokojové dveře. Plastová okna, zasklená lodžie. V chodbě vestavěné skříně se zašupovacími zrcadlovými dveřmi, velký úložný prostor. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 145257 (CENTURY 21 Bydlete s námi, Palackého 4469, 43001 Chomutov), aktualizace 20.2.2013, inzerovaná cena 489 tis. Kč, 1. NP. Jednotková cena: 6 300,- Kč/m2 Porovnání: Stejný typ bytu v obdobném typu domu a stejné lokalitě, lepší stav (po kompletní rekonstrukci), v osobním vlastnictví, rovněž v 1.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost

-6-

podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,90x1,00x1,00x1,00x1,00=0,77. Redukovaná jednotková cena: 4 900,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 200,- až 4 900,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje o uskutečněných prodejích bytů v obdobném a menším domě v obdobné lokalitě sousedního sídliště a jeden údaj z inzerce obdobného bytu v předpokládaném lepším stavu v sousední ulici. Prodejnost bytů v Chomutově je podprůměrná, je značný převis nabídky nad poptávkou. Za přiměřenou považuji částku uprostřed rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 500,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 75,90 m2 tedy cca 340 tis. Kč.

d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy – občanská vybavenost v místě, zateplený dům Záporné vlivy – současná stagnace cen nemovitostí, zejména bytů a převis nabídky, velké sídliště a velký počet bytů v domě, situování v 1.NP domu. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitosti

340 000,- Kč

slovy: třistačtyřicettisíc Kč

V Srbicích 4.3.2013 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice

-7-

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9247-29/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 043 13. V Srbicích 4.3.2013 Ing. Zdeněk Garlík

-8-