ZNALECKÝ POSUDEK č. 10314-349/2016 o ceně ideálního podílu 1/6 nemovitých věci - pozemků parc.č. 309/5, 529/3, 1168/4, 1169/8, 1173/1, 1253/7, 1253/8, 1253/12, 1253/13, 1277/1, 1287/1, 1288/1, 1381, 1382, 1387/3, 1412/7, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Bystřany a pozemku parc.č. 230/10, zapsaného na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan, vše v obci Bystřany, okres Teplice, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1820/05764)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.7.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice, telefon: 603872207, e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 28.7.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o ceně ideálního podílu 1/6 nemovitých věci - pozemků parc.č. 309/5, 529/3, 1168/4, 1169/8, 1173/1, 1253/7, 1253/8, 1253/12, 1253/13, 1277/1, 1287/1, 1288/1, 1381, 1382, 1387/3, 1412/7, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Bystřany a pozemku parc.č. 230/10, zapsaného na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan, vše v obci Bystřany, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě oznámení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1820/05-764 ze dne 27.6.2016) se jedná o přecenění části původního znaleckého posudku č. 8288-225/2011 ze dne 6.7.2011, týkající se nemovitých věcí zapsaných na LV č. 321 v k.ú. Bystřany a na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan. Vzhledem k delšímu časovému úseku od doby zpracování původního znaleckého posudku bylo přistoupeno ze strany znalce k novému ocenění dle aktuálních LV (přečíslování původních pozemků) i aktuálních cen nemovitých věcí. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běţně uţívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – pozemky, je pro ocenění cenou obvyklou pouţita metoda srovnávací (trţní).
2. Základní informace Bystřany LV 231: Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Bystřany 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Bystřany Počet obyvatel: 1 899 Nechvalice u Bystřan LV 231: Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Bystřany 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Nechvalice u Bystřan Počet obyvatel: 1 899
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.7.2016 za přítomnosti znalce.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - oznámení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1820/05-764 ze dne 27.6.2016 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem dne 27.6.2016 (LV č. 321 pro k.ú. Bystřany a pro k.ú. Nechvalice u Bystřan) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 resp. částečně 1:1200 nebo 1:1 500 z nahlíţení do KN ze dne 28.7.2016 - kopie ortofoto katastrální mapy v měřítku 1:1000 resp. částečně 1:1200 nebo 1:1 500 z nahlíţení do KN ze dne 28.7.2016 - přehledná mapa území v měřítku 1:10 000 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 231 pro k.ú. Bystřany je uvedeno: A - Vlastnické právo: Balak Jaroslav, Kollárova 598, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 Fáberová Jana, Přítkovská 1464/26, Trnovany, 415 01 Teplice 1 Gallew s.r.o., Letohradská 711/10, Holešovice, 17000 Praha 7 Jahnová Ivana, Tyršova 96/6, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 309/5 parc.č. 529/3 parc.č. 1168/4 parc.č. 1169/8 parc.č. 1173/1 parc.č. 1253/7 parc.č. 1253/8 parc.č. 1253/12 parc.č. 1253/13 parc.č. 1277/1 parc.č. 1287/1 parc.č. 1288/1 parc.č. 1381 parc.č. 1382 parc.č. 1387/3 parc.č. 1412/7
1182 m2 191 m2 1073 m2 27 m2 7037 m2 2780 m2 23260 m2 4872 m2 2032 m2 11114 m2 5908 m2 3495 m2 5889 m2 921 m2 126 m2 339 m2
ostatní plocha, neplodná půda trvalý travní porost ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost orná půda orná půda lesní pozemek ostatní plocha, neplodná půda trvalý travní porost zahrada ostatní plocha, ostatní komunikace ostatní plocha, ostatní komunikace
B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Vzhledem k obsáhlosti nejsou jednotlivá omezení vyplývající z exekucí uváděna. D - Jiné zápisy: -3-
podíl 1/6 podíl 1/3 podíl 1/6 podíl 1/3
Údaje o vlastníku předány soudu s ţádostí o projednání dědictví. Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-3273/2016-509. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 231 BPEJ podrobně viz. příloha LV č. 231. Na listu vlastnictví č. 231 pro k.ú. Nechvalice u Bystřan je uvedeno: A - Vlastnické právo: Balak Jaroslav, Kollárova 598, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 Fáberová Jana, Přítkovská 1464/26, Trnovany, 415 01 Teplice 1 Gallew s.r.o., Letohradská 711/10, Holešovice, 17000 Praha 7 Jahnová Ivana, Tyršova 96/6, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3
podíl 1/6 podíl 1/3 podíl 1/6 podíl 1/3
B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 230/10
23928 m2
orná půda
B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Vzhledem k obsáhlosti nejsou jednotlivá omezení vyplývající z exekucí uváděna. Uvedeno pouze věcné břemeno uloţení plynového potrubí nebo jiného plynárenského zařízení včetně práva strpět a zdrţet se určitých omezení v ochranném pásmu – pro RWE GasNet s.r.o.. D - Jiné zápisy: Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-3273/2016-509. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 231 BPEJ podrobně viz. příloha LV č. 231.
6. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o ocenění pozemků ve dvou katastrálních územích obce Bystřany, které jsou zapsány na 2 listech vlastnictví. Jedná se o pozemky v okolí obce Bystřany, které jsou převáţně uţívány jako součást polí nebo luk, případně tvoří meze nebo bývalé polní cesty, výjimečně zahradu. Podle schváleného územního plánu Obce Bystřany je část pozemků určena k zastavění a je označena jako SV - všeobecně smíšené území (pozemek uţívaný jako zahrada v zastavěném území obce a část pozemků kolem bývalého mlýna) nebo RB – území s moţnými změnami rekreace na bydlení (pouze cípek pozemku nad vodárnou) nebo plochy vybraných pozemních komunikací (plánovaný obchvat Teplic). Na části pozemků je porost - jedná se o náletem zaloţené plevelné dřeviny nebo pozůstatky přestárlých ovocných stromů. Vzhledem ke spíše negativnímu vlivu porostů na cenu -4-
pozemků i vzhledem k účelu ocenění (odhad obvyklé ceny) nejsou tyto porosty zahrnuty do ocenění kromě lesního porostu na části oceňovaných pozemků. Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany: Pozemky v cca pěti lokalitách katastrálního území Bystřany: - pozemek tvořící mez mezi silnicí z Teplic do Prahy a korytem potoka Bystřice za odbočkou do obce Bystřany (parc.č. 309/5) - pozemek zahrady v zástavbě obce Bystřany (parc.č. 529/3), na pozemku je stoţárová trafostanice a nadzemní vedení VN - pozemky u vodárny na svahu vrchu Liška - část louky, meze a remízky a polní cesta (parc.č. 1168/4, 1169/8, 1173/1 – z toho parc.č. 1169/8 k zastavění RZ) - pozemky na stráni nad obcí Bystřany v lokalitě zvané Na zlatence - pozemky polí částečně lemované mezemi a remízky a částí zalesnění (parc.č. 1253/7, 1253/8, 1253/12, 1253/13, 1277/1, 1287/1, 1288/1) - pozemky tvořící louku s mezí a bývalou zahradou a pozemky polní cesty východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 1381, 1382, 1387/3, 1412/7), část těchto pozemků je určena územním plánem k zastavění – SV - všeobecně smíšené území, přes část pozemků prochází nadzemní vedení VN. Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Pozemky v jedné lokalitě katastrálního území Nechvalice u Bystřan: - část pole na hřebeni jiţně nad silnicí Kvítkov - Suché a severně nad osadou Nechvalice (parc.č. 230/10) Bystřany jsou větší obcí okresu Teplice, která je s Teplicemi téměř srostlá a tvoří obytný satelit města. Spojení je integrovanou autobusovou dopravou Ústeckého kraje a ţelezniční. V místě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inţenýrskými sítěmi.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě oznámení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1820/05-764 ze dne 27.6.2016) se jedná o přecenění části původního znaleckého posudku č. 8288-225/2011 ze dne 6.7.2011, týkající se nemovitých věcí zapsaných na LV č. 321 v k.ú. Bystřany a na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan. Vzhledem k delšímu časovému úseku od doby zpracování původního znaleckého posudku bylo přistoupeno ze strany znalce k novému ocenění dle aktuálních LV (přečíslování původních pozemků) i aktuálních cen nemovitých věcí. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běţně uţívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – pozemky, je pro ocenění cenou obvyklou pouţita metoda srovnávací (trţní).
-5-
1. Popis pozemků Podrobný popis oceňovaných pozemků byl uveden v části nálezu – celkový popis nemovité věci. Pozemky jsou rozděleny podle jednotlivých LV a podle jejich vyuţití a způsobu ocenění na pozemky zastavitelné (SV a RZ), pozemky ostatních komunikací, pozemky zemědělské lepší (čisté bez porostů) a lesní a pozemky zemědělské horší (s náletovým porostem). Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany: Pozemky zastavitelné: V zástavbě: parc.č. 529/3 191 m2 celkem 191 m2 Mimo zástavbu: parc.č. 1169/8 parc.č. 1381-část parc.č. 1382 parc.č. 1387/3 parc.č. 1412/7 celkem
27 m2 4416 m2 921 m2 126 m2 339 m2 5829 m2
trvalý travní porost
ostatní plocha, neplodná půda trvalý travní porost zahrada ostatní plocha, ostatní komunikace ostatní plocha, ostatní komunikace
Pozemky zemědělské lepší a lesní: parc.č. 1173/1 7037 m2 parc.č. 1253/7 2780 m2 parc.č. 1253/8 23260 m2 parc.č. 1253/12-část 3248 m2 parc.č. 1253/13 2032 m2 parc.č. 1277/1 11114 m2 parc.č. 1287/1 5908 m2 celkem 55 379 m2
orná půda orná půda orná půda trvalý travní porost orná půda orná půda lesní pozemek
Pozemky zemědělské horší: parc.č. 309/5 1182 m2 parc.č. 1168/4 1073 m2 parc.č. 1253/12-část 1624 m2 parc.č. 1288/1 3495 m2 parc.č. 1381-část 1473 m2 celkem 8847 m2
ostatní plocha, neplodná půda ostatní plocha, neplodná půda trvalý travní porost ostatní plocha, neplodná půda trvalý travní porost
Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Pozemky zemědělské lepší a lesní: parc.č. 230/10 23928 m2 celkem 23928 m2
orná půda
-6-
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Reprodukční cena staveb a pořizovací cena pozemků, která koresponduje u pozemků s jejich porovnávací hodnotou
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Pozemky se sice ojediněle pronajímají, ale nájemné je spíše symbolické.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena vzhledem k výše uvedeným popisům metodou srovnávací.
c) metoda srovnávací (tržní) S ohledem na dostupnost údajů pro ocenění je srovnávací metoda provedena s vyuţitím následujících podkladů:
Pro zastavitelné pozemky: -
-
databáze směrných cen stavebních pozemků, sestavená a pravidelně aktualizovaná certifikovanými odhadci České společnosti certifikovaných odhadců majetku (databáze veřejně přístupná na stránkách www.cscom.cz) realitní inzerce
-7-
Databáze směrných cen: V databázi www.cscom.cz je cenový údaj pro pozemky v k.ú. Bystřany – zástavba stávajících RD spíše horší: 300,- aţ 400,- Kč/m2 a rekreační zástavba 100,- aţ 300,- Kč/m2.
Realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 997m2, Západní, Bystřany-Světice Prodej pozemku s moţností výstavby RD, pozemek kompletně zasíťovaný, přístup zajištěn věcným břemenem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 594873 (Dumrealit.cz Services Teplice, Alejní 2788, 41501 Teplice), aktualizace 23.7.2016. Inzerovaná cena 967 090,- Kč. Jednotková cena 970,- Kč/m2. Prodej stavebního pozemku 1 500 m2, BystřanySvětice Sítě jsou cca 20 m od hranice pozemku. V současné době pozemek sousedí se stavebními pozemky, dle stávajícího územního plánu. Tento rok by měla být schválena změna územního plánu obce, kde bude tento pozemek veden jiţ jako stavební pozemek, určený dle územního plánu k výstavbě rodinného domu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 98252 (Realitní kancelář STING, s.r.o., Školní 1019/19, 41501 Teplice), aktualizace 22.7.2016. Inzerovaná cena 975 000,- Kč. Jednotková cena 650,- Kč/m2. Prodej komerčního pozemku 8 881 m2, Bystřany Komerční pozemek vhodný k výstavbě provozovny, autosalonu atd. na okraji obce Bystřany, 2 km od města Teplice. Na okraji pozemku se nachází asfaltová silnice, autobusová zastávka, kanalizace, vodovod, přípojka středotlak. plynu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N67975 (Realitní společnost České spořitelny/Petr Šebek, Špindlerova třída 2472, 41301 Roudnice nad Labem), aktualizace 11.7.2016. Inzerovaná cena 3 552 400,- Kč. Jednotková cena 400,- Kč/m2.
-8-
Pro zemědělské pozemky lepší a lesní Realitní inzerce: Prodej louky 122 956 m2, Modlany Nabízíme k prodeji soubor pozemků o celkové výměře téměř 13 hektarů (vše trvalý travnatý porost). Pozemky se nachází v lokalitě mezi obcí Suché a rychlostní komunikací I/63 (přivaděč k dálnice D8). V současné době jsou pozemky pronajaté s jednoletou výpovědní lhůtou. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 032-N04892 (RE/MAX 4 you, náměstí 1. Máje 95/25, 43001 Chomutov), aktualizace 9.6.2016. Inzerovaná cena 2 459 120,- Kč. Jednotková cena 20,- Kč/m2. Prodej pole 13 697 m2, Lahošť Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek v katastrálním území Lahošť (okr. Teplice). Druh pozemku: orná půda. Výměra pozemku činí 13 697 m2. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 9032 (Mobile Point Corporation, a.s., Bořivojova 878/35, 13000 Praha - Ţiţkov), aktualizace 25.7.2016. Inzerovaná cena 294 486,- Kč. Jednotková cena 21,50 Kč/m2. Prodej pole 33 122 m2, Kladruby Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek v katastrálním území Kladruby u Teplic (okr. Teplice). Druh pozemku: orná půda. Výměra pozemku činí 33 122 m2. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 8032 (Mobile Point Corporation, a.s., Bořivojova 878/35, 13000 Praha - Ţiţkov), aktualizace 25.7.2016. Inzerovaná cena 695 562,- Kč. Jednotková cena 21,- Kč/m2.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro zastavitelné pozemky: Z prvního pouţitého kritéria plyne jednotková cena 100,- aţ 400,- Kč/m2, z druhého 400,- aţ 970,Kč/m2. Po zohlednění skutečnosti, ţe u druhého kritéria se jedná o inzerci a dále po zohlednění rozdílů (v inzerci jsou pozemky částečně připravené, částečně nepřipravené), povaţuji za obvyklou cenu v rozmezí cca 200,- až 300,- Kč/m2 podle situování a připravenosti pozemků.
-9-
Pro zemědělské pozemky lepší a lesní Jediným kritériem je zde porovnání s inzercí, ceny vykazují minimální rozptyl a pohybují se kolem 20,- Kč/m2, po zohlednění inzerce a lokalit uvaţuji obvyklou cenu spíše niţší, cca 15,- Kč/m2, u pozemků zemědělských horších pak do 50% této ceny, cca 7,- Kč/m2.
Rekapitulace Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany: Zastavitelné pozemky: V zástavbě: 191 m2 á 300,- Kč/m2
=
57 300,- Kč
Mimo zástavbu: 5829 m2 á 200,- Kč/m2
=
1 165 800,- Kč
=
830 685,- Kč
=
61 929,- Kč 2 115 714,- Kč
=
358 920,- Kč
Zemědělské a lesní pozemky: Pozemky zemědělské lepší a lesní: 55 379 m2 á 15,- Kč/m2 Pozemky zemědělské horší: 8847 m2 á 7,- Kč/m2 Celkem Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Zemědělské a lesní pozemky: Pozemky zemědělské lepší a lesní: 23928 m2 á 15,- Kč/m2
2 474 634,- Kč
Celkem
To byly ceny pozemků jako celku. Pro oceňovaný podíl uvaţuji cenu zaokrouhlenou dolů.
Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitých věcí slovy: čtyřistatisíc Kč - 10 -
400 000,- Kč
Rozdělení obvyklé ceny na jednotlivé LV: 1/6 pozemků na LV č. 231 v k.ú. Bystřany 1/6 pozemků na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan
340 000,- Kč 60 000,- Kč
V Srbicích 28.7.2016
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10314-349/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 168 16. V Srbicích 28.7.2016
Ing. Zdeněk Garlík
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
