ZNALECKÝ POSUDEK č. 10036-71/2016 o ceně družstevního podílu povinné osoby Mychajlo Vasyljovyč Ciple v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Chomutov, Husova 2079/10, 430 03 Chomutov, IČ 00041955, spojeného s právem užívání bytu č. 6 na adrese Chomutovská 1287, 432 01 Kadaň, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel znaleckého posudku:
zjištění rozhodné ceny pro ocenění družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 5400/12-130)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 4.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně družstevního podílu povinné osoby Mychajlo Vasyljovyč Ciple v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Chomutov, Husova 2079/10, 430 03 Chomutov, IČ 00041955, spojeného s právem užívání bytu č. 6 na adrese Chomutovská 1287, 432 01 Kadaň, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5400/12-130 ze dne 26.2.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt č. 6 v domě č.p. 1287 Chomutovská 1287 432 01 Kadaň Ústecký Chomutov Kadaň Kadaň 17 907
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.3.2016 za přítomnosti znalce (povinný pan Ciple se k místnímu šetření nedostavil. kontaktoval mě telefonicky s tím, že se z časových důvodů místního šetření nemůže zúčastnit a poskytl mi informace o bytu po telefonu).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 5400/12-130 ze dne 26.2.2016 - informace o pozemku z nahlížení do KN ze dne 29.3.2016 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 29.3.2016 - sdělení SBD Chomutov k bytu č. 6 ze dne 26.1.2016 včetně příloh - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se ocenění družstevního podílu, spojeného s právem užíváním bytu č. 6 velikosti 2+1 ve 3. NP domu Chomutovská č.p. 1287, 43201 Kadaň.
-2-
Na listu vlastnictví č. 1974 pro k.ú. Kadaň je v souvislosti s domem a pozemkem uvedeno: V - Vlastnické právo: Stavební bytové družstvo Chomutov, Husova 2079/10, 43003 Chomutov další podíloví spoluvlastníci
podíl 385/1000
B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 1895, 1896, 1897 Stavby: Kadaň č.p. 1286, 1287, 1288
6. Dokumentace a skutečnost Vstup do bytu mi nebyl umožněn, k dispozici jsem měl podklady poskytnuté SBD Chomutov a telefonickou informaci pana Ciple.
7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 3.NP bytového domu s 8 nadzemními podlažími, koncového v řadě v ulici Chomutovské v Kadani. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Kadaň je větším městem okresu Chomutov, které je vzdáleno od okresního města cca 15 km a leží na řece Ohři. Město je zajímavé turisticky - zachovalé historické jádro a další památky, v blízkosti města je vybudována průmyslová zóna. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost. Situování je v panelovém sídlišti, ve vzdálenosti cca 1 km od centrálního náměstí. V okolí je přiměřená občanská vybavenost.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5400/12-130 ze dne 26.2.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí.
-3-
1. Popis objektů a pozemků Byt č. 6 v domě Chomutovská č.p. 1287 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 3.NP bytového domu s 8 nadzemními podlažími, krajního v řadě v ulici Chomutovské v Kadani. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 8 nadzemními podlažími, koncový v řadě. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové. Dům má 8 nadzemních podlaží, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 3.NP. Provedení a vybavení je podle sdělení pana Ciple původní - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy částečně plovoucí nebo s PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC v původním bytovém jádře, sporák v kuchyni), vytápění ústřední z dálkovodu, stejně příprava teplé vody. Byt je dle sdělení pana Ciple udržovaný, převážně původní. Jako informaci uvádím měsíční předpis úhrad za užívání bytu a za služby s tímto užíváním spojené, který činí: 6 067,- Kč. koeficient dle typu podlahové plochy 7,72 * 1,00 = 17,26 * 1,00 = 17,26 * 1,00 = 0,84 * 1,00 = 2,53 * 1,00 = 8,07 * 1,00 = 1,10 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: WC: koupelna: předsíň: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
-4-
7,72 m2 17,26 m2 17,26 m2 0,84 m2 2,53 m2 8,07 m2 0,88 m2 54,56 m2
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše družstevní byty v Kadani: Prodej bytu 2+1, 54 m2, Chomutovská, Kadaň Pěkný byt 2+1 v družstevním vlastnictví, ulice Chomutovská (Pod Albertem), Kadaň. V bytě je novější kuchyňská linka, v chodbě dlažba, v jednom pokoji plovoucí podlaha. Koupelna nově obložena obklady. Dům je zateplen, plastová okna. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1298/963 (Bydlete s námi s.r.o., Vítězslava Nezvala 2498/17, 43401 Most), aktualizace 23.2.2016, inzerovaná cena 350 tis. Kč, 4. NP s výtahem. Jednotková cena: 6 500,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt ve stejném bytovém domě v obdobném stavu, ve 4.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,85. Redukovaná jednotková cena: 5 500,- Kč/m2 -5-
Prodej bytu 2+1, 62 m2, Bystřická, Kadaň Byt 2+1 dr.vl. v Kadani, ul. Bystřická. Byt je v původním stavu, udržován. Panelový dům je zateplený, byt má plastová okna. Bezproblemové parkovaní je před domem. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1185/1794 (Alex Reality, s.r.o., Šmilovského 1897/3, 43001 Chomutov), aktualizace 1.4.2016, inzerovaná cena 250 tis. Kč, 8. NP s výtahem. Jednotková cena: 4 000,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud horším stavu v poněkud horší lokalitě, větší, v 8.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,05x1,05x1,05x1,00x1,00x1,00=0,98. Redukovaná jednotková cena: 3 900,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 60 m2, Bystřická, Kadaň Velmi pěkný byt v družstevním vlastnictví o velikosti 2+1 a celkovém rozměru 60 m2 v 6. patře zatepleného panelového domu. Okna jsou plastová, orientovaná na jihozápad s nádherným výhledem do okolí. Kuchyň je zařízena rohovou kuchyňskou linkou s kombinovaným sporákem. Umakartové jádro má nástřik variopaintem, nové umyvadlo a WC. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 242/3069 (Realitní kancelář PRIM, Chomutovská 61, 43151 Klášterec nad Ohří - Miřetice u Klášterce nad Ohří), aktualizace 1.4.2016, inzerovaná cena 459 tis. Kč, 7. NP s výtahem. Jednotková cena: 7 700,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu v poněkud horší lokalitě, větší, v 7.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,05x0,85x1,05x1,00x1,00x1,00=0,80. Redukovaná jednotková cena: 6 200,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 900,- až 6 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce družstevních bytů ve stejné a poněkud horší městské části a v panelových domech v Kadani, byty obdobné velikosti s obdobným vybavením v obdobném, horším nebo lepším stavu. Za přiměřenou považuji částku mírně pod průměrem redukovaných cen ze srovnání, cca 4 500,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 54,56 m2 tedy cca 240 tis. Kč.
-6-
d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy – zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti. Záporné vlivy – trvající stagnace cen bytů v panelových domech, v okolí částečně nepřizpůsobiví obyvatelé. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Na základě uvedených skutečností odhaduji rozhodnou cenu družstevního podílu částku ve výši:
Výsledná rozhodná cena družstevního podílu
240 000,- Kč
slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč
V Srbicích 4.4.2016
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10036-71/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 065 16. V Srbicích 4.4.2016
Ing. Zdeněk Garlík
-7-
Fotodokumentace ze dne 30.3.2016 – pohledy na dům z ulice Chomutovské a zadní, pohled na vstup s uvažovaným bytem
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
