ZNALECKÝ POSUDEK č. 9182-746/2012 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitostí - budovy Vejprty č.p. 656 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 219/11, 220 v k.ú. a obci Vejprty, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny souboru nemovitostí pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2592/11-205)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 5.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 12.11.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitostí - budovy Vejprty č.p. 656 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 219/11, 220 v k.ú. a obci Vejprty, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2592/11-205 ze dne 11.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a srovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozní objekt Adresa nemovitosti: 5. května 656 431 91 Vejprty Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vejprty Katastrální území: Vejprty Počet obyvatel: 3 269 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.11.2012 za přítomnosti znalce (povinný pan Ing. arch. Jaromír Sigmond se k místnímu šetření nedostavil, kontaktoval mě s tím, že je dlouhodobě nemocen). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 2592/11-205 ze dne 11.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.10.2012 (LV č. 1007) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 5.11.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje z archivu Stavebního úřadu MÚ Vejprty: - částečná původní projektová dokumentace z roku 1887 - PD Pasport továrního objektu č.p. 656 (papírna) Vejprty, zpracovatel OSP Chomutov, bez uvedení data - PD Dostavba Městského tržiště Vejprty p.p.č. 220, zpracovatel STAS, Szakos Oto, Hlavní 652, Chodov, termín 07/1999 - PD zabezpečovacích prací z roku 1999
-3- sdělení k ohlášení udržovacích prací č.j. SÚ/93/1289/98/S12 ze dne 28.4.1999 - uložení pokuty za nezákonný zásah a dále rozhodnutí o nařízení zabezpečovacích SÚ/153/Vl/99/R53 ze dne 12.7.1999 - zastavení stavebního řízení stavby prodejní sklady a kancelář správce č.j. SÚ/213/2549/99/R11 ze dne 17.2.2003 - kupní smlouva ze dne 15.9.1998 - mapa Vejprt
prací č.j.
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 1007 pro k.ú. Vejprty je uvedeno: A - Vlastnické právo: Sigmond Jaromír Ing. arch., Na Kopci 179, Hamr, 435 42 Litbínov 8 TRAVEL FREE, s.r.o., Václavské nám. 815/53, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1
podíl 1/2 podíl 1/2
B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 219/11 788 m2 zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr parc.č. 220 740 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavby: Vejprty, č.p. 656, způsob využití obchod, na parcele 220 B1 - Jiná práva. Bez zápisu. C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zástavní práva soudcovská a exekutorská k podílu nemovitosti podrobně viz. příloha - LV č. 1007. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 1007 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace z archivu Stavebního úřadu MÚ Vejprty s drobnými odchylkami souhlasí se skutečností, ocenění je provedeno na základě vlastní venkovní obhlídky a měření z vně budovy, na základě dalších zjištění znalce a na základě podkladů z archivu Stavebního úřadu MÚ Vejprty.
-47. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění části původně společně provozovaného areálu (údajně bývalý pivovar) na severním okraji města Vejprty v bezprostřední blízkosti hranice s Německem. Oceňovanou nemovitost tvoří sestava dvou navzájem kolmo postavených a provozně nepropojených budov a dále pozemek těmito stavbami zastavěný a přilehlý pozemek nádvoří. Nemovitost je bez využití (byla předpokládána úprava na skladovací prostory - prodejní sklady v 1.NP obou částí a kancelář správce v rámci tržiště, to se však neuskutečnilo). Území je rovinné až mírně svažité směrem na severozápad. Přístup je přes pozemky jiných vlastníků. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří převážné zpevnění dvora betonovou zámkovou dlažbou, prorostlou plevelem a zřejmě základ původního komína a dále dva vzrostlé stromy na nádvoří. Vejprty jsou menším městem okresu Chomutov, které je od okresního města vzdáleno cca 30 km. Situování je ve vyšší poloze Krušných hor, na hranici s Německem. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi, v místě oceňované nemovitosti je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Oceňovaná nemovitost leží v obchodní zóně, kterou tvoří zejména obchodní centra Billa, Travel free shop, vietnamská tržnice, benzínová pumpa a navazující menší obchody, dále jsou v sousedství původní zchátralé nebo opravené menší nebo větší bývalé výrobní budovy nebo areály a přes ulici Jana Švermy bytová zástavba. Jedná se v rámci možného využití oceňované nemovitosti o poměrně výhodnou polohu. Celkově však Vejprty mají vysokou nezaměstnanost zejména vlivem zrušení mnoha výrobních závodů po roce 1990 a lepší situace není ani v přilehlém pohraničí v Německu.
B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2592/11-205 ze dne 11.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a srovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací.
1. Popis objektů a pozemků Provozní budova Vejprty č.p. 656 - vyšší část Jedná se o halu zděné konstrukce se 3 NP, tvořenou obvodovým zdivem a vnitřní řadou sloupů a dalšími prvky stropů a střechy. Založení je na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo tl. 45 až 60 cm, stropy zřejmě v 1.NP klenbové, v ostatní NP dřevěné, schody kamenné. Sedlová střecha opatřena krytinou z vlnovek onduline včetně klemp. konstrukcí z titanzinku, fasáda
-5je částečně opravená z břizolitu s ozdobami z režného zdiva, v zadní části převážně opadaná, vnitřní omítky zřejmě vápenné hladké, podlahy předpokládám betonové a dřevěné, osazena jsou částečně jednoduchá nebo sklobetonová okna, částečně s mřížemi a kovové dveře, část otvorů je zazděných nebo bez výplní. Další vybavení nepředpokládám. Výčet místností (podle pasportu v archivu MÚ): 1.NP: Chodba a schodiště, dvě menší místnosti a jeden velký prostor. 2.NP a 3.NP: Chodba a schodiště, jedna menší místnost a jeden velký prostor. Jedná se o halu v současném stavu využitelnou pouze pro skladování. Stáří a opotřebení: Stáří je dle původní PD 125 roků. Po získání objektu v roce 1998 byla provedena výměna střešní krytiny a klemp. konstrukcí a částečná oprava fasády. Ostatní konstrukce jsou převážně původní. Údržba je spíše zanedbaná. Provozní budova Vejprty č.p. 656 - nižší část Jedná se o halu zděné konstrukce se 2 NP, tvořenou obvodovým zdivem, vnitřní nosnou zdí a dalšími prvky stropů a střechy. Založení je na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo tl. 45 až 60 cm, stropy zřejmě v 1.NP klenbové, schody kamenné. Sedlová střecha opatřena krytinou z vlnovek onduline včetně klemp. konstrukcí z titanzinku, fasáda je opravená z břizolitu, vnitřní omítky zřejmě vápenné hladké, podlahy předpokládám betonové, osazena jsou částečně zdvojená okna a kovové dveře, část otvorů je zazděných. Další vybavení nepředpokládám. Výčet místností (podle pasportu v archivu MÚ): 1.NP: Oddělená místnost se schodištěm a jeden velký prostor. 2.NP: Jeden velký prostor. Jedná se o halu v současném stavu využitelnou pouze pro skladování. Stáří a opotřebení: Stáří je dle původní PD 125 roků. Po získání objektu v roce 1998 bylo provedeno ubourání jednoho podlaží a provedena nová sedlová střecha, oprava fasády. Ostatní konstrukce jsou převážně původní. Údržba je spíše zanedbaná. Ostatní stavby Venkovní úpravy - převážné zpevnění dvora betonovou zámkovou dlažbou, prorostlou plevelem a zřejmě základ původního komína. Pozemky Jedná se o pozemek zastavěný skladovými halami a pozemek přilehlé manipulační plochy dvora, převážně zpevněný. Území je rovinné až mírně svažité. Přístup je přes pozemky jiných vlastníků. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Na pozemku jsou dva vzrostlé stromy.
-6Výměra pozemků: parc.č. 219/11 788 m2 parc.č. 220 740 m2 celkem 1528 m2
zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr zastavěná plocha a nádvoří
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), u pozemků stanovena obvyklá cena na základě zkušeností znalce.
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby:
-7Provozní budova Vejprty č.p. 656 - vyšší část - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
J. skladování a manipulace zděná 1252
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 41,60*9,60 2.NP: 41,60*9,60 3.NP: 41,60*9,60 Název podlaží 1.NP: 2.NP: 3.NP: Součet
= = =
Zastavěná plocha 399,36 m2 399,36 m2 399,36 m2 1 198,08 m2
Konstrukční výška 3,40 m 3,30 m 5,75 m
399,36 m2 399,36 m2 399,36 m2 Součin 1 357,82 m3 1 317,89 m3 2 296,32 m3 4 972,03 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 4 972,03 / 1 198,08 = 4,15 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 198,08 / 3 = 399,36 m2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 41,60*9,60*(3,40+3,30) Zastřešení: 41,60*9,60*(2,95+2,80/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
2 675,71 m3 1 737,22 m3 4 412,93 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: N 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S N 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S C 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: S 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 3,30 0,70 2,20 2,30 4,30 4,30 4,80 4,70 0,40 6,20
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 5,61 1,00 29,30 1,00 8,90 1,00 11,00 1,00 2,90 1,54 1,08 1,00 6,10 1,00 2,31 1,54 1,52 1,00 0,70 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 2,15 0,00 0,00 1,00 4,80 0,00 0,00 1,00 0,40 0,00 0,00 81,27
-8Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8127
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
1 599,- Kč/m3 1,0750 0,9365 0,9747 0,8127 1,0000 2,1220
Základní cena upravená
=
2 705,90 Kč/m3
4 412,93 m3 * 2 705,90 Kč/m3
=
11 940 947,29 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 145 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 145 = 86,207 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
10 149 805,20 Kč
Provozní budova Vejprty č.p. 656 - vyšší část - zjištěná cena
=
1 791 142,09 Kč
Plná cena:
Provozní budova Vejprty č.p. 656 - nižší část - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
J. skladování a manipulace zděná 1252
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (23,80+20,60)/2*9,40 2.NP: (23,80+20,60)/2*9,40 Název podlaží 1.NP: 2.NP: Součet
Zastavěná plocha 208,68 m2 208,68 m2 417,36 m2
= = Konstrukční výška 3,00 m 7,10 m
208,68 m2 208,68 m2 Součin 626,04 m3 1 481,63 m3 2 107,67 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 2 107,67 / 417,36 = 5,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 417,36 / 2 = 208,68 m2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (23,80+20,60)/2*9,40*3,00 Zastřešení: (23,80+20,60)/2*9,40*(2,80+4,70/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
626,04 m3 1 074,70 m3 1 700,74 m3
-9Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: N 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: S 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 4,70 0,40 6,20
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 5,61 1,00 29,30 1,00 8,90 1,00 11,00 1,00 2,90 1,54 1,08 1,00 6,10 1,00 3,30 1,00 0,70 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 4,30 1,00 4,80 0,00 0,00 1,00 0,40 0,00 0,00 82,89
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8289
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
1 599,- Kč/m3 1,0750 0,9516 0,8545 0,8289 1,0000 2,1220
Základní cena upravená
=
2 458,50 Kč/m3
1 700,74 m3 * 2 458,50 Kč/m3
=
4 181 269,29 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 145 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 145 = 86,207 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
3 554 078,90 Kč
Provozní budova Vejprty č.p. 656 - nižší část - zjištěná cena
=
627 190,39 Kč
= =
1 791 142,09 Kč 627 190,39 Kč
Plná cena:
Stavby
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): Provozní budova Vejprty č.p. 656 - vyšší část Provozní budova Vejprty č.p. 656 - nižší část
- 10 -
Cena staveb včetně odpočtu opotřebení činí celkem
2 418 332,48 Kč
Pozemky: 1528 m2 á 300,- Kč/m2
=
458 400,- Kč
= =
2 418 332,- Kč 458 400,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
2 876 732,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
2 876 730,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Jedná se o možné využití pouze jako nezateplené skladové haly bez osvětlení. Z hlediska výnosového hodnocení nemovitosti uvažuji u obdobných prostor s nájemným cca 300,- Kč/m2, rok pro prostory v 1.NP a 100,- resp. 50,- Kč/m2,rok pro 2.NP a 3.NP bez výtahu. Užitnou plochu beru jako 80% zastavěné plochy. Výnosy z pronajímaných prostor: Název sklady 1.NP sklady 2.NP sklady 3.NP Výnosy celkem
Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 486,00 300,319,00 100,319,00 50,-
Výnos [Kč] 145 800,31 900,15 950,193 650,-
Vzhledem k výměře prostor uvažuji s výpadkem nájemného 15%. Souhrnné náklady (daň z nemovitosti, pojistné, opravy a údržba, obnova investice) jsou uvažovány v obvyklé výši cca 40% z upravených výnosů. Jedná se o haly s množstvím problémů (není právně zajištěn přístup, není vyřešeno napojení na rozvod elektro, není soc. zázemí). Míru kapitalizace uvažuji na horní hranici obecně doporučeného rozpětí (7.00 až 11.00 %) ve výši 11.00%. Upravené výnosy celkem: 193 650,- Kč x 0,85 = 164 603,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: 164 603,- Kč x 40%: Náklady celkem: 65 841,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 164 603,- Kč – 65 841 ,- Kč = 98 762,- Kč
= 65 841,- Kč
- 11 Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 11,00 % Výnosová hodnota: (98 762,- / 0,1100) = 897 840,- Kč Výnosová hodnota
= 897 840,- Kč
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce ve Vejprtech: Prodej sklad 1416 m2, Vejprty, B. Němcové Prodej průmyslového areálu ve Vejprtech, okr. Chomutov (30km). Uzavřený, oplocený areál je situovaný v okrajové části města, s výbornou dostupností kamionovou a nákladní dopravou, při hlavní komunikaci směrem na Německo hranice s Německem cca 1 km. Areál sestává z několika společně propojených objektů (administrativní, 2x výrobní a skladový, kotelna) + samostatný menší sklad. Pozemky celkem 1416 m2, zastavěná plocha cca 1000 m2, užitná plocha budova cca 1250 m2. Areál vhodný k výrobě či skladování je napojen na veřejné rozvody IS: voda, el. en., plyn, kanalizace a není pronajatý. Jedná se o prodej z majetkové podstaty dlužníka CTA POLYGRAPH, s.r.o. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 000548 (Gaute, a.s., Lidická 2006/26, 60200 Brno), aktualizace 26.10.2012, uvedena užitná plocha 1250 m2, pozemek 1416 m2, inzerovaná cena 900 tis. Kč. Jednotková cena: 700,- Kč/m2. Porovnání: Větší nemovitost ve srovnatelném stavu v horší poloze města, s obdobným pozemkem, obdobné využití – výroba nebo sklady, menší velikost. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek): 0,75x1,10x0,90x1,00x0,95x1,00=0,71. Redukovaná jednotková cena: 500,- Kč/m2 Prodej sklad 7453 m2, Vejprty, Alešova Předmětem dražby je víceúčelová stavba pro průmysl a skladování s pozemky. Nachází se ve Vejprtech v okrese Chomutov. Jedná se o provozní zděnou vícepatrovou budovu s rovnou střechou. V polosuterénu sklady, ve všech nadzemních podlažích shodně kanceláře, šatny, umývárny a WC a dílny. Venkovní komunikační prostory částečně zpevněné. Na hlavní budovu navazuje kotelna a další vedlejší stavba o ZP 80 m2. Nemovitosti, které jsou předmětem dražby se nacházejí v okrajové části obce u výjezdu směrem na Boží Dar. Příjezd zpevněnou komunikací. Nemovitost leží v mírném svahu. Objekt je napojen na rozvod elektro, přípojky a rozvody vody a kanalizace.
- 12 Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 20121325DD (PROKONZULTA, a.s., Křenová 299/26, 60200 Brno), aktualizace 16.10.2012, užitná plocha jako 80% uvedené celkové zastavěné 2200 m2, pozemek 7453 m2, inzerovaná cena 1,98 mil. Kč. Jednotková cena: 900,- Kč/m2. Porovnání: Větší nemovitost v obdobném stavu v horší lokalitě města, obdobné využití – sklady, obdobné velikosti, s větším pozemkem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek: 0,75x1,10x0,90x1,00x1,10x0,90=0,74. Redukovaná jednotková cena: 700,- Kč/m2 Prodej ubytování 670 m2, Vejprty, Úzká Prodej, hotel k rekonstrukci (750m2), 200 m od státní hranice se SRN a cca 8 km od největšího skiareálu v Krušných horách. Nabízenou nemovitost lze využít především jako perfektní objekt k podnikání – penzion, hotel nebo jako bytový dům. Technický stav objektu je velmi dobrý, avšak je nutná celková rekonstrukce, která již byla započatá, avšak nedokončená. Velikosti pokojů lze uzpůsobit, jsou tam sádrokartonové přičky. Objekt je napojen na inženýrské sítě el.230/400V, vodu z řadu a obecní kanalizaci, je situovaný v klidném místě. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 31410 (NEXT REALITY, Františka Halase 845, 43401 Most), aktualizace 30.9.2012, uvedena užitná plocha 670 m2, pozemek 720 m2, inzerovaná cena 1,19 mil. Kč. Jednotková cena: 1 800,- Kč/m2. Porovnání: Menší nemovitost v obdobném stavu, v horší lokalitě, lepší využití - ubytování. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek): 0,75x1,10x0,50x1,00x0,80x1,10=0,36. Redukovaná jednotková cena: 600,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 500,- až 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 600,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce – ve Vejprtech. Dva údaje z nabídek pro dražbu. Jak je patrné z nabídek, obdobných objektů je ve Vejprtech nadbytek a jsou převážně bez využití. Tomu odpovídají i nižší jednotkové ceny. Redukovanou jednotkovou cenu uvažuji ve výši cca 600,- Kč/m2 (uprostřed rozpětí). Pro výměru podlahové plochy cca 2204 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,32 mil. Kč. Srovnávací hodnota
= 1 320 000,- Kč
- 13 -
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, u obdobných prakticky areálů pak prodejní ceny dosahují cca 20% až 50% věcné hodnoty (v tomto případě cca 38%) a věcná hodnota nemá pro odhad obvyklé ceny velký význam. U provozních nemovitostí se obvyklá cena pohybuje mezi výnosovou a srovnávací hodnotou. V tomto případě jsou obě hodnoty poměrně blízko a obvyklou cenu uvažuji s obdobnou váhou na výnosovou a porovnávací hodnotu, ve výši cca 1,1 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a bez zástavních práv zapsaných na LV. Vzhledem k horší prodejnosti podílu nemovitosti než prodeji nemovitosti jako celku, je pro ocenění podílu cena přiměřeně snížena. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovitosti
500 000,- Kč
slovy: pětsettisíc Kč
V Srbicích, 12.11.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9182-746/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 278 12. V Srbicích, 12.11.2012 Ing. Zdeněk Garlík
