Tijdelijke woningen op Texel Leerplan eindwerkstuk RE&H
NAAM: Marieke Venselaar STUDIENUMMER: b1104985 DOCENT: men. H. vande Putte
Voorwoord Dit is het leerplan voor het eindwerkstuk van semester 6 RE&H. Hierin wordt beschreven welke opdracht ik ga uitwerken en welke eisen en randvoorwaarden daarbij horen. In het eerste hoofdstuk is een analyse van de opgave en een typering gegeven. Het tweede hoofdstuk beschrijft wat de eisen en randvoorwaarden zijn. Het derde hoofdstuk geeft de eisen en randvoorwaarden voor het ontwerp. Een plan van aanpak staat in het vierde hoofdstuk. Marieke Venselaar b1104985
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1
Analyse en typering van de opgave Situatieschets Texel Mogelijke oplossingen
Hoofdstuk 2
Eisen en randvoorwaarden
Hoofdstuk 3
Uitgangspunten en concept
Hoofdstuk 4
Plan van aanpak
Hoofdstuk 5
Literatuuropgave
HOOFDSTUK 1: Analyse en typering van de opgave Situatieschets Texel Het waddeneiland Texel is een grote trekpleister voor toeristen. Vanwege de zee, natuur en recreatiemogelijkheden willen veel mensen hier korte en lange vakanties doorbrengen. De toeristische industrie is erg belangrijk voor het eiland. Een groot deel van de economie van Texel is gebaseerd op deze industrie. De toeristenindustrie biedt het eiland veel werkgelegenheid in de horeca. Naast de seizoenarbeid in de horecagelegenheden is er in de maanden april tot en met oktober ook veel werkgelegenheid in de agrarische sector, met name de tuinderij. Gedurende de maanden april tot en met oktober komen er volgens de cijfers van de gemeente Texel tussen de 200 en 300 mensen van het vasteland naar Texel om te werken. 1 Deze mensen hebben tijdens deze maanden behoefte aan woonvoorzieningen. Een gedeelte van de groep verblijft gedurende de werkperiode bij familie en vrienden. Voor de rest van deze groep, die bestaat uit ongeveer 100 tot 200 personen, zijn er nauwelijks verblijfplaatsen. 2 Door dit probleem wordt het minder aantrekkelijk om in het
hoogseizoen op Texel te werken, terwijl de gemeente in haar structuurvisie3 aangeeft juist de komst van de seizoenwerkers te willen stimuleren omwille van de economische voordelen. Bovendien willen de werkgevers hun tijdelijke personeel goede woonplekken aanbieden, zodat ze gebruik kunnen blijven maken van deze goedkope arbeidskrachten. Kortom, er is in de maanden april tot en met oktober behoefte aan huisvesting op verschillende locaties op het eiland Texel voor ongeveer 100 tot 200 seizoenarbeiders.
1
Volgens de cijfers van onderzoek van de gemeente Texel afdeling grondgebied, 2002 2 Beleid huisvesting seizoenpersoneel, beleid ontwikkelt door de leden van de commissie Grondgebied in samenwerking met 60 ondernemers op het eiland Texel, februari 2003
3
De toekomst van Texel, structuurvisie 2020, gemeente Texel, september 2002, pag. 26
Mogelijke oplossingen Inleiding Er lijken verschillende manieren te zijn om dit huisvestingsprobleem op te lossen. Elke oplossing heeft vooren nadelen. Verblijven op een camping Momenteel verblijven veel seizoenkrachten op campings. Echter is het niet comfortabel om het hele seizoen op een camping te verblijven. Bovendien worden plekken bezet gehouden die eigenlijk voor de toeristen bedoeld zijn. Voordelen van het verblijven op een camping zijn de lage kostprijs e n de flexibiliteit. Als er het ene jaar 100 plekken nodig zijn en het andere jaar 200 maakt dat niets uit. Er kan dus makkelijk ingespeeld worden op de per jaar veranderende vraag qua aantal en locatie. Verblijven op het terrein van de werkgever Sommige werkgevers bieden hun werknemers caravans aan die ze op hun eigen terrein neerzetten. In het bestemmingsplan staat beschreven dat er gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober één tent of caravan op het erf mag worden geplaatst, mits de aftand niet meer is dan 50 meter en aan de gronden geen recreatieve bestemming is toegekend.4
4
Hoofdstuk 3, artikel 24 bestemmingsplan ‘Buitengebied Texel’, 2 en 9 juli
Tot nu toe wordt het door de gemeente gedoogd om met meer dan één tent of caravan te kamperen op eigen terrein ten behoeve van het onderbrengen van seizoenspersoneel, maar er moet wel een oplossing gezocht worden. Verder is het aanzicht van 20 oude caravans op een terrein niet aantrekkelijk, terwijl Texel zo veel waarde hecht aan haar mooie landschappen. Het verblijven in caravans heeft wel hetzelfde voordeel als het verblijven in op campings, er kan makkelijk ingespeeld worden op de per jaar veranderende hoeveelheidvraag. Gebruik maken van bestaand vastgoed De gemeente Texel biedt de werkgevers de mogelijkheid werknemers inpandig, dus in bestaand vastgoed, op te vangen. In het beleid huisvesting seizoenpersoneel, ontwikkelt in november 2002 staat beschreven dat men in een aantal gevallen voorkeur geeft aan deze oplossing.5 In dit beleidsstuk staat echter ook dat niet voor elke ondernemer deze oplossing geldt omdat hij of zij zelf de dienstwoning bewoont en geen ruimte voor het personeel wil of kan opofferen. Een belangrijk voordeel is wel dat er gebruik wordt gemaakt van bestaande bebouwing en dat het landschap dus niet verandert.
5
Beleid huisvesting seizoenpersoneel, beleid ontwikkelt door de leden van de commissie Grondgebied in samenwerking met 60 ondernemers op het eiland Texel, februari 2003, pag. 24
Ontwikkelen van nieuw permanent vastgoed Een eenvoudige oplossing lijkt het bijbouwen van nieuw vastgoed. Dit is echter onmogelijk op Texel. De seizoenarbeiders zijn niet de enigen die in woningnood verkeren. Het aanbod woningen voor de eilanders is veel te klein en de prijs van de woningen die er zijn is heel hoog. Ditzelfde geldt voor de woningzoekenden die van het vasteland komen. Er worden de aankomende zes jaar 600 woningen bijgebouwd voor de eerste groep en daarna nog eens zo’n 250.6 Volgens de heer Trap van Texel Vastgoed Makelaardij staat het bestemmingsplan niet toe dat er nog meer permanente woningbouw bijgebouwd wordt. 7 Voor de panden moet tussen de maanden oktober en april zou er een andere bestemming gezocht moeten worden om leegstand te voorkomen.
kampeermiddelen gehuisvest kunnen worden. Permanente verblijfsvoorzieningen zijn niet toegestaan.’ 8
‘ Een terrein voor seizoenwerkers is geen kampeerterrein / camping. Wel geldt dat seizoenwerkers alleen in
Een belangrijk voordeel van het ontwikkelen van tijdelijke woningen is hetzelfde als het verblijven op campings, namelijk dat er makkelijk ingespeeld kan worden op de wisselende vraag naar woningen. In tegenstelling tot het verblijven op campings en in caravans is het veel comfortabeler. In de woningen kunnen echte bedden geplaatst worden in plaats van kampeerbedden, er is kastruimte, ruimte te koken binnenshuis en ruimte om aan tafel te zitten. Er kunnen betere sanitaire voorzieningen ontworpen worden, die met minder mensen gedeeld hoeven te worden. Dit bevordert ook de hygiëne. Om gebruik te maken van het rioleringssysteem zullen er op het eiland enkele plekken moeten komen, waar de tijdelijke voorzieningen op aangesloten kunnen worden. Dat geldt ook voor het tappen van water en het gebruik maken van gas en elektriciteit. Een ander groot voordeel van tijdelijke woningen is dat het landschap niet permanent verstoord wordt. Wanneer de woningen niet opgebouwd staan, is er nauwelijks meer iets van te zien.
6
8
Ontwikkelen van tijdelijke woningen De volgende regels in het beleid huisvesting seizoenpersoneel kunnen geïnterpreteerd worden als een beleid voor tijdelijke woningen:
De toekomst van Texel, structuurvisie 2020, gemeente Texel, september 2002, pag. 31 7 Telefonisch interview met de Heer M.Trap van Texel Vastgoed Makelaardij 15-11-2004
Beleid huisvesting seizoenpersoneel, beleid ontwikkelt door de leden van de commissie Grondgebied in samenwerking met 60 ondernemers op het eiland Texel, februari 2003, bijlage 2. Seizoenwerkers in kampeermiddelen, pag. 27
Hoofdstuk 2: Eisen en randvoorwaarden Verschillende type woningen Er zijn talloze verschillende typen tijdelijke woningen te bedenken. Ze verschillen in materiaal, manier van vervoeren, manier van opbouwen, demonteerbaarheid, opbouwtijd, techniek van stapelen en aaneenschakelen, opslag wanneer ze niet gebruikt worden, levensduur, aansluiting van voorzieningen in gas, water en licht en natuurlijk de vormgeving. Ideale flexibele woning Een ideale situatie zou zijn dat de woningen makkelijk vervoerbaar zijn, dat ze voorzien zijn van de voorzieningen gas, water en licht en niet te veel kosten. Zo kan er makkelijk ingespeeld worden op de wisselende vraag, is het comfortabel voor de bewoners en is het niet duur voor de gebruikers. Technische eisen Makkelijk vervoerbaar, demonteerbaarheid en opbouwtijd De omvang, materiaal, demonteerbaarheid en opbouwtijd zijn aspecten die te maken hebben met het vervoeren van de woningen. De woningen moeten klein vervoerd en opgeslagen kunnen worden. Dat kan door ze inklapbaar, demonteerbaar of compact stapelbaar te maken. Om de woningen of onderdelen makkelijk te kunnen vervoeren mogen ze niet te zwaar zijn. Een lichte constructie
is een vereiste. Bijkomend voordeel van een lichte constructie is dat er minder funderingsmaatregelen getroffen hoeven te worden. Ook moet rekening gehouden worden met de opbouwtijd van een woning, want die moet zo kort mogelijk gehouden worden. Gebruikseisen De gebruiker van de tijdelijke woningen is de seizoenarbeider. Dit zijn voornamelijk studenten en scholieren. Dit is een doelgroep die met weinig middelen tevreden is. Het belangrijkste bij het opstellen van eisen is dat ze er in elk geval niet op achteruit gaan. Voorzieningen Een belangrijke eis is dat de woningen voorzien worden van water en electriciteit. Hiermee verbetert het wooncomfort ten opzichte van het verblijven op een camping. Er moeten punten op Texel komen, waar de tijdelijke woningen makkelijk aangesloten kunnen worden op het bestaande netwerk. Dat houdt wel in dat er niet ieder jaar op een andere locatie gebouwd kan worden, maar dat weegt af tegen het extra comfort dat ermee gewonnen wordt.
Wooncomfort Qua omvang van de woningen kan gedacht worden aan studentenkamers. Een één persoonskamer waarin een bed, een kast, een tafel en een stoel kunnen staan is groot genoeg. De kamers moeten voorzien zijn van sanitaire voorzieningen en een keuken. Deze ruimten mogen worden gedeeld met de andere bewoners. Dit wordt ook gedeeld om sociale redenen. Het is onwenselijk om via een buitenruimte de sanitaire voorzieningen te bereiken, zoals op een camping. Afstand tot het werk De situatie nu is dat de seizoenkrachten bijna allemaal binnen een straal van 20 minuten fietsen van hun werk af wonen. Dit moet voor de tijdelijke woningen gehandhaafd blijven. Aantal De vraag naar het aantal woningen verschilt per jaar. Gemiddelden geven aan dat de vraag tussen de 100 en 150 per jaar ligt. De tijdelijke woningen moeten aan deze vraag kunnen voldoen. Het zouden dus seizoenen kunnen zijn dat er 50 woningen niet gebruikt worden.
Het bovenstaande samengevat komt neer op de volgende eisen: Technische eisen: • • • •
De woningen moeten zo klein mogelijk vervoerd en opgeslagen kunnen worden. (Inklapbaar, demonteerbaar of compact stapelen) De opbouwtijd van de woningen moet zo kort mogelijk zijn. Lichte constructie Er moet een geschikte locatie gezocht worden voor de opslag van de woningen.
Gebruikseisen: Voorzieningen • De woningen worden voorzien van stromend water en electriciteit. • Het is onoverkomelijk vaste aansluitpunten op het bestaande water- en electriciteitsnetwerk te ontwerpen. Wooncomfort • Per bewoner een kamer waarin minstens een bed, een kast, een tafel en een stoel kwijt kan. • Iedere woning moet de sanitaire voorzieningen en de keuken kunnen bereiken via een binnenruimte. Afstand tot het werk
•
De tijdelijke woningen moeten op plekken gesitueerd worden waardoor het voor de bewoners mogelijk is op minder dan 20 minuten fietsen van hun werk af te wonen.
geldt dat seizoenwerkers alleen in kampeermiddelen gehuisvest kunnen worden. Er moet volgens dit beleid tevens aan een andere voorwaarden worden voldaan: •
Aantal • Er zijn per jaar minstens 100 en hoogstens 150 woningen nodig. Hier moeten de tijdelijke woningen zonder problemen in kunnen voorzien.
•
Randvoorwaarden: De gemeente Texel heeft in september 2002 het document ‘De toekomst van Texel, structuurvisie 2020’ in samenwerking met de bewoners ontwikkeld. De belangrijkste randvoorwaarde die betrekking heeft op de tijdelijke woningen is:
Er moeten op het terrein centrale voorzieningen en toiletvoorzieningen aanwezig zijn. Een toiletvoorziening mag zowel in een kampeermiddel als extra op het terrein aanwezig zijn. Het terrein moet voldoen aan: Brandpreventie-eisen Hygiëne voorschriften milieuvoorschriften10
'De natuur, landschapscultuur van het agrarisch cultuurlandschap, de beeldbepalende monumenten en de kernwaarden ‘stilte’, ‘ openheid’ en ‘landschapsbeleving’ moeten voor de toekomst behouden blijven.' 9 Zoals al eerder aangegeven geldt volgens het beleid huisvesting seizoenpersoneel een terrein voor seizoenwerkers niet als een kampeerterrein / camping. Wel 10 9
De toekomst van Texel, structuurvisie 2020, gemeente Texel, september 2002, pag. 9
Beleid huisvesting seizoenpersoneel, beleid ontwikkelt door de leden van de commissie Grondgebied in samenwerking met 60 ondernemers op het eiland Texel, februari 2003, bijlage 2. Seizoenwerkers in kampeermiddelen, pag. 27
HOOFDSTUK 3: UITGANGSPUNTEN EN CONCEPT Industrieel, flexibel en demontabel De te bouwen woningen worden zo ontworpen dat zij geheel demontabel en/of verplaatsbaar zijn. Dat wil zeggen dat wanneer de woningen zijn afgebroken er op het terrein niets over blijft. Voor het aanleggen van de voorzieningen water en elektriciteit moet er gebruik gemaakt worden van de technologieën die er op dit gebied zijn. Er kan bijvoorbeeld regenwater opgevangen worden en gebruikt voor de toiletten en er kunnen bijvoorbeeld plaatselijke waterzuiveringsinstallaties gebruikt worden. Verder kan voor het opwekken van stroom gedacht worden aan wind - en/of zonne-energie. Het zal onvermijdelijk zijn om gebruik te maken van vrachtwagens die energie komen toeleveren en afval komen ophalen.
Verschillende landschappen Naast dat de woningen voorzien zijn van gas, water en licht moeten ze ook een bepaalde uitstraling hebben, zodat het landschap niet in waarde vermindert. Er zijn drie soorten landschappen te onderscheiden op Texel.
Afb. 1: Stedelijk gebied Duingebied
Afb. 2: Havengebied
Afb. 3:
Architectonische uitgangspunten In deze drie verschillende landschaptypen moeten dezelfde tijdelijke woningen komen te staan. Daarom moet het ontwerp zodanig zijn dat het geschikt is voor meerdere omgevingen.
Afb. 4: Garcès en Sòria: Clanchet appartments, Menorca, 1975
Deze afbeelding geeft een goed sfeerbeeld van de uitstraling die ik wil bereiken voor de tijdelijke woningen. Ze zijn simpel, strak en ik vind dat ze ook in een bijvoorbeeld stedelijke omgeving mooi zouden passen. Budget Om de tijdelijke woningen financieel haalbaar te laten zijn moet de huur van de kamers dusdanig laag zijn dat het voor de seizoenwerkers en/of voor de werkgevers die hun werknemers een slaapplaats willen bieden, aantrekkelijk is om
de kamers huren. Het is moeilijk te zeggen wat een aantrekkelijke prijs is, vooral ook omdat er geen goed referentieproject is. Daarom wordt er eerst een gebouwontwerp gemaakt en wordt daarna pas de kostprijs berekend. Als de huur van de kamers te hoog uitvalt, kan het ontwerp eventueel aangepast worden om de prijs te drukken. Een groot voordeel hierbij is, is dat er heel vrij ontworpen kan worden. Het gebouw kan financieel haalbaar genoemd worden wanneer de klant bereid is het gebouw te kopen of te huren. Er zijn in mijn optiek vier potentiële klanten: de gemeente Texel, de werkgevers op de gemeente Texel en de seizoenarbeiders. De groep seizoenarbeiders is de enige potentiële klant die het gebouw ook werkelijk gaat gebruiken. Als de gemeente Texel de woningen wil kopen kan zij ze verhuren aan zowel de werkgevers als de werknemers. Als de gemeente geen woningen wil kopen kunnen ze direct aan de werkgevers verkocht worden die ze weer kunnen onderverhuren aan de werknemers. Er kan ook een investeerder gezocht worden die de woningen koopt en verhuurt. Het is in verband met regelgeving en vergunningen het beste als de gemeente de woningen koopt en verhuurt. Nu bestaat tussen de werkgever en de werknemer de relatie dat zij onderling bepalen wie er betaald voor het onderdak. Soms betaald de werkgever alle kosten voor onderdak, soms een gedeelte en soms helemaal niets. Het is logisch dat dat zo gebeurt, het kan gezien worden een secundaire arbeidsvoorwaarde. Daaraan hoeft er op dat punt voor de tijdelijke woningen niets te veranderen.
Voorbeeld van geslaagde tijdelijke woningbouw Een voorbeeld dat ik qua bouwconcept heel geschikt vind zijn de strandpaviljoens in Scheveningen.
Afb 5: Strandpaviljoen van 'The Beachcompany' te Scheveningen
Deze paviljoens zijn van alle voorzieningen voorzien, een erg geslaagd concept van tijdelijke bouw. In de maanden april tot en met oktober zijn ze zeer geschikt voor hun doeleind en de rest van het jaar is niet te zien dat deze panden er in de zomer gestaan hebben. Deze panden zijn volledig demonteerbaar.
HOOFDSTUK 4:
PLAN VAN AANPAK
De werkwijze bestaat uit meerdere stappen: 1. STRANDPAVILJOEN TE SCHEVENINGEN ANALYSEREN De analyses verduidelijken de volgende aspecten: • Maten (Stramien, bouwmaat, min en max afmetingen) • Manier van vervoeren • Manier van opslag • Materiaal • Gas, water en electra voorzieningen • Levensduur • Vormgeving • Kunnen de woningen gestapeld en / of aaneengeschakeld worden? • Bouwtechniek: - Fundering - Sterkte - Stijfheid - Bouwknopen - Beglazing
2. VARIANTEN VERGELIJKEN Meerde oplossingen voor het probleem worden ontwikkeld, waarvan degene met het meest potentie geselecteerd wordt die verder uitgewerkt wordt. De variaties worden gemaakt op dezelfde punten als bij de analyse. Van de varianten wordt ook bekeken wat de bijbehorende kosten zijn. 3. UITWERKING VAN DE GESELECTEERDE VARIANT De geselecteerde variant wordt verder uitgewerkt.
Literatuurlijst: Publicaties -
s.n. Beleid huisvesting seizoenpersoneel,beleid opgezet door de commissie grondgebied in samenwerking met 60 ondernemers op het eiland Texel, (2003). 28 pagina’s
-
s.n., (1996). Bestemmingsplan ‘Buitengebied Texel’. Gemeente Texel.
-
s.n., (2002). De toekomst van Texel, Structuurvisie 2020, Texel: p.n. 59 p.
Internet www.texel.nl website van de gemeente Texel www.texelvastgoed.nl website makelaar Texel Verantwoording afbeeldingen Afbeelding 1, 2, 3: www.texel.nl Afbeelding 4:
Casals, L.(1990), Mediterranean Houses Balearic Islands. Barcelona: Editorial Gustavo Gili, 1990, pag. 72
Afbeelding 5:
www.beachcompany.nl
