TETÔTÉR KALAUZ. Építészeti tanácsok társasház tetõtérének utólagos beépítéséhez, tetõráépítéshez

TETÔTÉR KALAUZ Építészeti tanácsok társasház tetõtérének utólagos beépítéséhez, tetõráépítéshez

TISZTELT ÉPÍTKEZÕ!

Tetõtér Kalauz

2

Gratulálunk Önnek, hogy elhatározta, lakótérré alakít egy társasházi padlásteret. Az építkezés legelsõ és egyben legkönnyebb lépését már biztosan megtette, vagyis megálmodta, milyen is lesz az új fészek. Képzeletben ide-oda tologatta a válaszfalakat, próbálgatta, hogy zavaró lesz-e a tetõszerkezet egyik tartóoszlopa a szoba közepén, és eldöntötte, legyen-e álmennyezet vagy sem. De gondolt-e vajon minden apró részletre? Például, hogy elég erõs-e a födém, hogy elbírja a tetõteret, és arra, hogy milyen engedélyek szükségesek a munkálatokhoz? A kérések felvetésével semmiképpen sem szeretnénk elijeszteni szándékától. Füzetünk éppen azért született, hogy segítsünk Önnek eligazodni a tetõtér-beépítés folyamatainak labirintusában. Idegenvezetõül három építésztervezõt kértünk fel, akik nagy tapasztalattal kalauzolják Önt végig a néha zsákutcákkal tarkított ösvényen. Felhívják a figyelmét az összes lehetséges buktatóra, megfontolandó kérdésre, így Ön felkészülten és bátran vághat neki az útnak. Sok szerencsét és kitartást kívánunk! VELUX Magyarország Kft.

2

AZ ELSÕ LÉPÉSEK

Már a tetõtér-beépítés gondolatának felmerülésekor érdemes felkeresnie egy építészt1 és egy statikust, mert sok jó tanáccsal tudnak szolgálni. A padlástér megmaradó szerkezetei izgalmassá tehetik a lakást, de lehet, hogy sok a kémény és a szellõzõ, melyek nem szüntethetõk meg, így lehetetlenné válik a tágas kialakítás. Nagyon sok jogi elõírást, a társasház mûködésére vonatkozó rendelkezést csak a társasházi törvénybõl lehet megtudni2, ezért nagy valószínûséggel ügyvédre is szüksége lesz.

3 Tetõtér Kalauz

Ha egy többlakásos társasház tetõterében kíván építkezni, vagy egy lapostetõs épületre magastetõt építeni, akkor elõször a társasház közös képviselõjével ajánlatos felvennie a kapcsolatot. A padlástér értékesítésének módjáról a társasház alapszabálya vagy a közgyûlés rendelkezhet. A lehetõségekrõl a közös képviselõ tud felvilágosítást adni. Ha a tetõfelület több lakás kialakítására is elegendõ, akkor a társasház feltehetõen a teljes tetõrészt egyszerre szeretné felújítani, tehát célszerû társakat keresni a fennmaradó részre.

Következõ lépésként keresse fel a helyi építési hatóságot, ahol a tetõtér beépítési lehetõségeirõl rejtélyes számokat és betûket közölnek majd Önnel. Ezek persze az építész számára már egyértelmûen mutatják, mit lehet az adott tetõ alá tervezni. Összevetve az elképzelésekkel, eldöntheti, érdemes-e belevágnia a tetõtér-beépítésbe. Országos és helyi szabályok Ma Magyarországon alapvetõen az OTÉK (az Országos Településrendezési és Építési Követelményekrõl szóló kormányrendelet rövidítése) és a helyi szabályozási tervek (ha vannak) együttesen határozzák meg, hogy mit, mekkorát és hová építhetünk. Tartalmazzák mindazokat a mûszaki követelményeket, melyeket a tervezõknek, a kivitelezõknek, a hatósági szakembereknek s végsõ soron az építtetõknek is be kell tartaniuk. Nem érdemes nagyon mélyen beleásnia magát ezekbe a szabályozásokba, mert ez az építész feladata. Azért van néhány dolog, amit jó tudni. A településrendezés szabályai szerint, társasház jellemzõen háromféle építési övezetben állhat: kertvárosias lakóterületen, kisvárosias lakóterületen vagy nagyvárosias lakóterületen. 1 2

34/2002.(IV.27.) FVM rendelet a tervezési jogosultság részletes szabályairól 2003. évi CXXXIII.tv. a társasházakról

3

A helyi építési szabályzat, illetve ennek hiányában az OTÉK vagy a környezetben kialakult beépítési magasság meghatározza a tervezhetõ építménymagasságot is. Ez egy számított érték, mely az épület átlagos homlokzatmagasságát jelöli. Nagyon fontos adat, mert ha ez az érték:

Tetõtér Kalauz

4

6,0 m, akkor kétszintes épület + térdfal nélküli tetõtér építhetõ. 7,5 m, akkor a kétszintes épület tetõtere kb. 1 m magas térdfallal épülhet meg. 12,5 m, akkor a négyszintes épület tetõtere térdfal nélkül épülhet meg. A fentieknél magasabb épületnél a tervezhetõ építménymagasság egyedi bírálat alá esik. A beépítettség maximális mértékét a helyi építési szabályzat adja meg az Ön telkén is. Ha a meglévõ épület alapterületét nem bõvíti, pl. nem épít hozzá egy 1,5 m-nél nagyobb kinyúlású erkélyt vagy egy új lépcsõházat, akkor a tetõtér-beépítés nincs hatással erre a mérõszámra. A helyi építési szabályzat által meghatározott érték a szintterületi mutató, amely az összes szint hasznos alapterületének és a telek teljes területének a hányadosa. A telekterület nagyságának ismeretében kiszámítható a beépíthetõ hasznos alapterület összessége, például egy 1000 négyzetméter alapterületû telken 0,2 maximális szintterületi mutató esetén az összes szint (pince nélkül) hasznos alapterületének összege legfeljebb 200 m2 lehet. Ha ismerjük a szintterületi mutatót, akkor kiszámítható, hogy az adott telken álló épület összes hasznos alapterülete növelhetõ-e a tetõtér hasznosításával. Még van egy szám, a zöldterületi hányad, amelyet a helyi építési szabályzat kijelölhet, különösen a városokban. Ez a szám mutatja, hogy a telek mekkora felületét kell minimálisan zöld növényzettel borítani. Parkolóhelyek A helyi építési szabályzat, illetve az OTÉK rögzíti a lakásokhoz szükséges parkolóhelyek számát. Kialakult eljárások léteznek arra az esetre is, ha az új tetõtéri lakás(ok)hoz szükséges parkoló(k) a telken belül már nem helyezhetõ(k) el. Néhol megváltási díjat kell fizetni, máshol egy meghatározott távolságon belül található, vagy épülõ parkolóházban kötelezik az építtetõt egy parkolóhely megvásárlására. Ezzel kapcsolatosan is a helyi építési hatóságnál lehet érdeklõdni. Figyelembe kell venni, hogy ha egy házban új lakás épül, a már meglévõkre is az aktuális elõírások lépnek érvénybe. Így elõfordulhat, hogy a valóság-

4

Padlóig futó tetõsík - Térdfal

ban még elférne több parkolóhely is a telken, de az elõírások szerint már a meglévõ lakásokhoz szükséges parkolóhelyszám sem elégíthetõ ki. A helyi építési szabályzat kitérhet a tetõidom formai kialakítására is, errõl részletesebben a következõ fejezetben szólunk. (pl. tetõ hajlásszöge: 35-45 fok, utcavonalra merõleges nyeregtetõ, lapostetõ, stb.)

Az OTÉK szerint liftet kell építeni minden olyan építményben, amelynél 13,65 m felett huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség, azaz lakás, iroda stb. van. A szabálytól való eltérés lehetõségeirõl ismét az építési hatóság képviselõje fogja tájékoztatni. A társasházzal kapcsolatos szabályok

5 Tetõtér Kalauz

Ha a tetõtér 3 méternél közelebb van a szomszéd telekhatárhoz, akkor arra az oldalra csak mellékhelyiség ablaka nyílhat. Helyiségenként maximum 1 ablak helyezhetõ el, melynek parapetmagassága minimum 180 cm, és nyíló felülete nem haladja meg a 0,4 m2-t.

A társasház közgyûlése az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak igenlõ szavazatával dönthet a közös tulajdonú részek elidegenítésrõl. Az alapító okiratban a tulajdonostársak elõvételi jogot is formálhatnak ezekre a részekre. A jogszabály szerint az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolni kell. Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A tulajdonosok 4/5-ének egyetértésével is hatályba léptethetõ a módosítás, ha a kisebbségben maradtak nem éltek keresetindítási jogukkal. Javasoljuk, hogy próbálja meg minden tulajdonos hozzájárulását megszerezni, mert ha az új lakásban szeretne élni, nem szerencsés ellenségeket szerezni az építkezés miatt. A társasházi közösség jogait, kötelezettségeit a közüzemi díjak fizetésére, a közös tulajdonrészek költségeinek viselésére, felújítási alap képzésére, valamint a házirendet a szervezeti-mûködési szabályzat (SZMSZ) tartalmazza. Olvassa el ezt is, mielõtt belevág a tetõtér-beépítésbe.

A TETÕTÉR MEGTERVEZÉSE Miután megbízta a tervezõt álmai formába öntésével, õ az eddig felsorolt elõírások figyelembe vételével fogja megtervezni a tetõteret.

5

Tetõtér Kalauz

6

Meglévõ társasházak esetében a padlástér birtokba vétele általában akkor jön szóba, ha valaki a saját lakását szeretné felfelé bõvíteni, vagy ha egy független különálló lakást szeretne kialakítani. Ha a lakását függõleges irányba bõvíti, akkor az alsó szint használata teljesen meg is változhat, mert más térkapcsolatok jönnek létre. A bejárat környékére kerülnek a nappali funkciók, míg a tetõtérbe feltehetõen az éjszakai zóna kerül. Ha egy teljesen különálló lakást tervez a padlástérbe, akkor a megközelíthetõségét alaposan végig kell gondolni, mivel egy új lakás kialakítása már nem csak az Ön otthonát érinti. Nagy segítséget jelent a tervezõnek, ha elmondja, hogyan él a család, hány szobát szeretne, hol, hogyan tárolja dolgait, fogad-e sok barátot, dolgozik-e otthon, stb. Minél inkább Önre és családjára „szabott” lesz a tetõtér, annál jobban fogják érezni magukat benne. Régen, amikor még nem készültek nagy teherbírású födémek, nem léteztek könnyû és nagy hatékonyságú hõszigetelések, és olcsóbb volt építkezni, a tetõtér csak a padlás szerepét töltötte be. Ma már egyenrangú lakóterületként kezeljük, sõt sokan vannak, akik hangulata miatt kimondottan szeretik. Bizonyára jó kilátást, panorámát, jobb levegõt, kevesebb zajt vagy egy kellemes tetõteraszt remél cserébe azért, hogy lakásának kialakítása sokkal több utánajárást, odafigyelést igényel, mint például egy családi ház megépítése. A tetõtér-beépítés számtalan építészeti lehetõséget rejt magában. Ha elég nagy az épület szélessége, elegendõen magasan van a tetõgerinc, lehet, hogy még kétszintes tér is megvalósulhat. Egy galéria kialakításával szép térkapcsolatokat lehet létrehozni, a nagyobb belmagasság a lakás átszellõztetésében is jótékony szerepet játszhat.

Kétszintes tetõtér

A galéria az alsó szint megvilágításához is hozzájárulhat a felette elhelyezett ablakokkal. Ha akarja, a tetõteret lezárhatja a hagyományos, 2,5-3,0 méteres belmagasságban, de sokkal szebb, szellõsebb teret alkothat a fedélszéket megmutatva. A tér könnyedségét és a megvilágítást tovább fokozhatja egymás fölött több sorban elhelyezett tetõsíkablakokkal. Különbözõ tetõtípusok, eltérõ hasznosítási lehetõségek Kontyolt nyeregtetõ és sátortetõ esetén a legkisebb arányú hasznosítás lehetséges. Nyeregtetõ és félnyeregtetõ esetén viszonylag jelentõs alapterület hasznosítható, különösen akkor, ha a tetõ hajlásszöge 35 foknál nagyobb. Manzárdtetõ építése esetén akár a teljes tetõtéri alapterület is

6

Galéria

hasznosítható, de ebben az esetben az építménymagasság betartásával adódhat gond, mert a 45 foknál meredekebb tetõ beleszámít a homlokzatmagasságba.

Ha elkészült a terv, akkor építési engedélyt kell kérni. De mi is kell az engedélyezéshez?

AZ ENGEDÉLYEZÉSI ELJÁRÁS

7 Tetõtér Kalauz

Fontos szem elõtt tartani még egy esztétikai, építészeti szempontot is. Az épület bõvítés utáni megjelenésének illeszkednie kell az eredeti homlokzat arányrendszeréhez, arculatához és a kialakult környezethez. Miután a ház megjelenését érdemben befolyásolják a tetõ felületén elhelyezett tetõsíkablakok, a tervezõ tanácsai alapján törekedni kell rá, hogy az új homlokzat és a tetõsíkablakok ne kerüljenek ellentmondásba az épület egészének arculatával és a környezettel.

Elvi építési engedély

Látszó fedélszék felülvilágítókkal

Lehetséges, hogy a telek beépíthetõségének, vagy a megfelelõ számú gépkocsi parkolóhelyek meglétének bizonyítására, elõször elvi építési engedélyt kell kérnie.3 Az elvi építési engedélyezési tervdokumentáció az engedélyezésinél valamivel egyszerûbb. Több fajtája létezik. Van, amelyik csak a telek beépítésével kapcsolatos követelmények rendezésére szolgál, de az építészeti elvárásokat tisztázó dokumentációnak már 1:200-as léptékben elkészített építészeti terveket is tartalmaznia kell. Építési engedély Ha nem kell elvi építési engedélyt kérni, akkor már elsõ lépésben az építési engedélyért folyamodhat. Ehhez szüksége lesz egy építési jogosultságot igazoló okiratra, mellyel bizonyítja, hogy a tulajdonosok a tervezett építkezéshez hozzájárulnak, illetve lehetséges, hogy a területet már el is adták Önnek. Be kell nyújtani az ingatlan tulajdonlapját, s ha van, az adásvételi szerzõdést. Az engedélyezési eljárás során ügyfélnek a tulajdonlapon szereplõ tulajdonostársak minõsülnek. A valóságban persze lehet, hogy a lakásokban rokon, bérlõ stb. lakik, akik az ügyben nem érintettek.

Tetõsíkablakok és homlokzati nyílászárók összhangja

Lehetséges, hogy be kell nyújtani egy, a földhivataloknál beszerezhetõ hivatalos térképkivonatot is, amely a telek és környezete adatait tartalmazza. 46/1997.(XII.29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról.

3

7

A térképkivonatból megállapítható, hogy mely ingatlanok szomszédosak a társasházzal. Ennek az építési engedélyezés során lesz jelentõsége. Engedélyezési tervdokumentáció

Tetõtér Kalauz

8

Szükséges még az engedélyezési tervdokumentáció, amelyet az építész készít el 4 példányban.4 Érdemes még a beadás elõtt egy-két példányt saját célra lemásolni, mivel a kivitelezõ kiválasztásakor is szükség lesz néhány tartalék tervdokumentációra. A jogerõs engedéllyel együtt egy lepecsételt tervpéldányt visszakap majd a hatóságtól. Az engedélyt és a tervet is õrizze meg! Ha a tetõtér nem csak lakás céljára épül, hanem például üzletet, mûhelyt, irodát is tartalmaz, akkor szakhatósági véleményezés is szükséges. Ebben az esetben több példányt kell beadni az engedélyezési tervdokumentációból. Az engedélyezési tervekkel építésze az alábbi rajzokat fogja átadni Önnek: helyszínrajzot, alaprajzokat, minimum 2 metszetet, homlokzatokat. Ha nem állnak rendelkezésre az eredeti épület tervei, illetve nem a terveknek megfelelõen épült fel a ház, elõször a meglevõ épület felmérési rajzait készíti el az építész, majd a tetõtér beépítésének tervdokumentációját. Az építési engedélyezési tervdokumentációban ugyanis az épület jelenlegi állapotát is rögzíteni kell. Fontos, hogy a leendõ lakás alatti lakószintek elrendezése is ismert legyen, mert az új közmûvezetékek a meglevõkhöz csatlakoznak majd. Meg kell vizsgálni azt is, hogy a kémények, szellõzõk közül melyek azok, amelyek lebonthatók. Utólagos tetõtér-beépítés esetén a meglevõ szerkezetekrõl statikai szakvéleményt és számításokat is kell készíttetni. Mûemléki vagy helyi védelem alá tartozó építmény esetén, fotódokumentáció vagy színezési tervek is szükségesek lehetnek. A teljes dokumentáció a terveken felül mûszaki leírásokat és tervezõi nyilatkozatot tartalmaz, de van, ahol pl. kertépítészeti terveket is elõír a hatóság. Az engedélyezési tervdokumentáció 1:100-as léptékben készül, amely annyit jelent, hogy ami a rajzon 1 cm, az a valóságban 100 cm, azaz 1 m. Ha új kémény épül, akkor a terveket az illetékes kéményseprõ hatóságnak is be kell nyújtani, még az építési engedélyezés elõtt, az adott cégnél rendszeresített nyomtatvánnyal, költségekkel. Ezen felül, be kell szereznie az összes olyan közmûnyilatkozatot, mely a tetõtér-beépítés, ráépítés során bõvült, megváltozott. Minden engedélykérelem illetékköteles. Ennek mértéke idõrõl idõre változhat, ezért beadás elõtt tájékozódjon az aktuális díjakról. A jelenleg 4

8

45/1997.(XII.29.) KTM rendelet az építészeti -mûszaki dokumentációk tartalmi követelményeirõl

8.ábra

Engedélyezési eljárás

érvényes jogszabályok szerint az engedélyt kb. 2 hónap múlva kapja meg, de ez a határidõ bizonyos esetekben meghosszabbítható. Kiviteli terv

Az építkezés irányítására, ellenõrzésére felelõs mûszaki vezetõt kell megbíznia a kivitelezõnek. Ez a feladat is engedélyköteles, csak arra jogosultak végezhetik. Ha az építési munka felelõs mûszaki vezetõje az építési engedély iránti kérelem elõterjesztésekor még nem ismert, akkor legkésõbb a kivitelezés megkezdése elõtt 8 nappal be kell jelenteni.

9 Tetõtér Kalauz

Az engedélyezési tervdokumentáció, vagyis az 1:100-as léptékû tervek nem alkalmasak arra, hogy abból kivitelezze az építkezést. Javasoljuk, hogy rendelje meg az építésztõl a kiviteli tervet is, amely már nagyobb léptékû rajzokat, csomópontokat, részletmegoldásokat is tartalmaz. Utólagos tetõtér-beépítéskor különösen fontos a megléte, hiszen itt sok különleges helyzet adódik például a födém megerõsítése vagy a tetõszerkezet kiváltásai miatt. A kiviteli terven fel van tüntetve emellett a vezetékek, a csövek helye, a lépcsõ, a tetõ szerkezete, a szigetelõanyagok, a födém, az alkalmazandó tégla típusa, stb.

Csak jogerõs építési engedély birtokában kezdhet el építkezni. Ha az engedélyezett tervtõl el kíván térni, akkor az építési engedélyt módosítani kell. Ha a tervektõl való eltérés már elõbb megtörtént, akkor fennmaradási engedélyt kell kérni. Ebben az esetben az építési hatóság büntetést szabhat ki. Keserû meglepetés érheti, ha hirtelen ötlettõl vezérelve akár egy újabb ablakot nyit a tetõfelületben, vagy ha engedély nélkül légkondicionáló berendezést helyez el. Az eltérés nagyságától függõen nagyon magas összegû büntetést is fizethet, sõt vannak esetek, amikor elrendelhetik a szabálytalanul épült rész bontását. Több szakaszra bontott építkezés esetén, a rendeltetésszerû használatra önmagukban is alkalmas építményrészekre külön-külön is lehet építési engedélyt kérni (pl. ha a tetõtérben több lakás létesül, akkor akár lakásonként is).

Tervtõl való eltérés

Az építési engedély a jogerõssé és végrehajthatóvá válásától számított 2 éven belül érvényét veszti, kivéve, ha ez idõ alatt megkezdték az építkezést, és az épület a használatba vételi engedély megadására alkalmassá válik az építés megkezdésétõl számított 5 éven belül. Az építési engedély a lejárta elõtt 1-1 évre meghosszabbítható.

9

Az építési engedélyt a hatóság megküldi az érintetteknek, többek között a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak is, akiknek – ugyanúgy, mint a többi érintettnek – fellebbezési joguk van.

Tetõtér Kalauz

10

Fontos tudni, hogy az építkezés során építési naplót kell vezetni, mely az építõipari kivitelezés megkezdésétõl a befejezéséig vezetett írásos dokumentáció. Idõrendben tartalmazza az építõipari kivitelezési tevékenység, illetve az építési-szerelési munkák adatait, valamint a munka menetére, megfelelõségére és dokumentumaira (pl. tervrajzi kiegészítések) vonatkozó, vagy az elszámoláshoz szükséges jelentõs tényeket. Például, ha a tervtõl olyan kisebb mértékû eltérések válnak szükségessé az építkezés során, amelyek miatt nem szükséges a terv módosítása, a tervezõ dokumentálhatja a változtatást egy naplóbejegyzéssel is. A naplót az építkezés területén – egy esetleges ellenõrzés esetére – hozzáférhetõen kell tárolni, minden nap kitölteni, és 10 évig megõrizni. Célszerû, ha a naplót 10 naponta átnézi. Használatba vételi engedély Ha elkészült a tetõtér-beépítés, a használatba vétel elõtt engedélyt kell kérni. A kérelemhez be kell nyújtani a felelõs mûszaki vezetõ nyilatkozatát arról, hogy az épület a terveknek megfelelõen, megfelelõ minõségben készült el. Be kell adni a közmûszolgáltatók és a kéményseprõk nyilatkozatát is arról, hogy a használatba vételhez hozzájárulnak. Az építési hatóság az engedély kiadása elõtt helyszíni szemlét tart.

A TETÕTÉR MÛSZAKI KÉRDÉSEI Utólagos tetõtér-beépítéskor legalább olyan fontos, hogy a végleges döntés elõtt, az építésze mellett egy statikusnak is megmutassa álmai leendõ otthonát. Sõt, ha bárhol korhadásra, gombafertõzésre utaló jeleket fedez fel a tetõszerkezet faanyagában, mindenképp kérje ki egy statikus tanácsát. Ha könnyezõ házigomba támadta meg a fát, elképzelhetõ, hogy a tetõszerkezet fertõzött részét meg kell semmisíteni. Általában nem Önnek kell ezeket a szakembereket felkutatnia, az építészek ismerik õket. Ha mûemléki védettséget élvezõ épület tetõterét szeretné utólag beépíteni, akkor elõször a helyi Kulturális Örökségvédelmi Hivatalt kell megkeresnie, és az õ szakvéleményük birtokában lehet továbblépni. Miután

10

Költözés csak használatba vételi engedéllyel

elkészült az épület állagfelmérése, a statikus megállapítja, szükséges-e a meglévõ szerkezetbe beavatkozni. Fontos az átvizsgálás!

Az alapozás Nézzük elõször az alapokat! Lehet, hogy nem elég mély, az anyaga nem megfelelõ szilárdságú, vagy nem megfelelõ terhelhetõségû talajrétegen helyezkedik el. A rossz vízelvezetés miatt – amely fakadhat a járda helytelen lejtési irányából, egy rossz eresz-kialakításból, vagy egy évek óta szivárgó vízvezetékbõl – a víz üreget tud kimosni az alapozás alatt.

11 Tetõtér Kalauz

Érdemes a szakembereket egyszerre meghívni egy ún. bejárásra, így minden véleményt megismerhet, és õk is megvitathatják a látottakat. A statikust valószínûleg érdekelni fogja az épület megvalósult alapozása és födéme. Megspórolhat egy újabb kiszállási díjat, ha a találkozó elõtt a ház valamelyik sarkánál ásat egy kisebb gödröt, amely az alapozás alsó síkjáig ér, és kisebb területen – lehetõleg valamelyik teherhordó fal csatlakozásánál - a födémet is megbontja a padlás felõl. Ha a feltárás során kiderül, hogy szükséges a tartószerkezet megerõsítése, azt mindenképpen statikai terv alapján végeztesse el.

Sokszor már az alapok feltárása nélkül, egy gyors külsõ szemrevételezéssel lehet következtetni a fenti hibákra. Ha a falakon, a felsõ sarkokból befelé induló átlós irányú repedések látszanak, nagy valószínûséggel valahol megsüllyedt az alapozás. Mi a teendõ ilyenkor? El kell hárítani a hibát, és meg kell erõsíteni az alapokat! Nem megoldhatatlan feladat, de jócskán megnöveli a költségeket. A tartófalak Ha az épület falazatán nincsenek komoly tartószerkezeti károsodásra utaló jelek, repedések, akkor is javasoljuk végignézetni a nagy méretû áthidalókat, nehogy váratlan meglepetések érjék építkezés közben. A födém megerõsítése Jóval fontosabb megvizsgálni a födémet. Ha régi az épület, és még fa zárófödémmel készült, biztosan szükség lesz a megerõsítésére. Beszélgessen el a lakókkal, és ha emlékszik rá valaki a házból, hogy a múltban történt nagyobb tetõbeázás, említse meg a statikusnak. Õ biztosan kibontja a fage-

11

12

Ha fafödémes az épület, több megoldás közül választhat. Lehet a régi fölé egy teljesen új vasbeton födémet építeni, amely különálló szerkezetként viselkedik, így az eredeti fafödém a jövõben csak az álmennyezet szerepét tölti be.

Tetõtér Kalauz

rendákat, nem korhadtak-e el idõközben, nem támadta-e meg õket valamilyen gomba. Az ilyen régi födémeknél még nem készült a falak tetején körbe futó vasbeton koszorú, amely abroncsként fogja össze a falakat. Ezt átépítéskor utólagosan ki kell alakítani.

A födém típusától függõen, azt meg lehet erõsíteni a fagerendák közé beépített acéltartókkal, melyek átveszik a teherhordás szerepét, majd föléjük készül egy teherelosztó vasbeton lemez. A fafödém használható a monolit vasbeton lemez zsaluzataként is, ekkor a két szerkezetet acéllemezek kapcsolják össze. Mindegyik megoldásnál lényeges, hogy a fafödémbe ne kerüljön nedvesség a kivitelezés közben, és a késõbbiekben is biztosított legyen a kiszellõzése. Ha az épület vasbeton födémes, akkor kisebb a valószínûsége, hogy az évek során olyan károk érték, melyek miatt alkalmatlanná vált újabb terhek viselésére. Ekkor csak kisebb szerkezeti beavatkozások szükségesek. A padló alá egy sík aljzatot képezõ betonréteget kell készíteni, melyet az alaprajz ismeretében a statikus olyan vasalattal lát el, amely a helyenként (pl. egy válaszfal alatt) megnõtt terheket elosztja a födém nagyobb felületére. Lapostetõs épületre történõ ráépítésnél elképzelhetõ, hogy a vízszigetelés tönkrement, és a betonvasak elrozsdásodtak. Ilyenkor is érdemes a gyanús helyeken föltárni a zárófödémet. A fedélszerkezet A fedélszerkezet vizsgálata ennél jóval egyszerûbb. Mivel nincs eltakarva, szemrevételezéssel egy szakember könnyen meg tudja állapítani, hogy meg lehet-e tartani. A tetõszerkezetek anyaga általában fa, de az 50-es években nagy számban készültek 30 fokos hajlásszögû vasbeton szaru elemekbõl összeállított tetõk is. Utóbbiak nem váltották be a hozzájuk fûzött reményeket, de még manapság is gyakran találkozhat velük, ha tetõtér nézõben jár. Mindenképp gondoljon arra, hogy a beépítés során a fedélszerkezetnek nagyobb terheket kell elbírnia, mint eddig. A kellemesebb belsõ klíma érdekében pedig, kifejezetten ajánlatos törekedni a nagyobb tömegû, jobb hõcsillapítású anyagok használatára. Tanácsos új fedél-

12

Repedés a falakon

szerkezetet készíteni akkor, ha a meglévõ geometriáját csak nagymértékû átalakítással lehetne alkalmassá tenni lakás céljára.

A társasházak méreteikben, magasságukban rendkívül különbözõek lehetnek, ezért a tetõtér ideális kialakítását csak a konkrét tervezési feladat ismeretében lehet meghatározni. Szerencsés esetben a padlástérbe vezetõ lépcsõt nem kell átalakítani, mert régebben gyakran teljes értékû lépcsõt építettek erre a célra. Ha mégis új lépcsõ szükséges, legegyszerûbb acél szerkezetbõl elkészíteni, mert könynyebb összeszerelni a helyszínen és a súlya is kisebb, mint a vasbetoné. Társasházaknál falépcsõt tûzrendészeti okból nem engedélyez a hatóság.

13 Tetõtér Kalauz

Ha a fedélszerkezetet meg kell erõsíteni, próbálja meg úgy idõzíteni a munkát, hogy ne egy esõs idõszak közepén váljon védtelenné a födém. Ajánlatos védõfóliát beszerezni, mellyel vészhelyzetben gyorsan le lehet teríteni a beázással veszélyeztetett felületeket.

Még a tetõtér építési munkálatainak megkezdése elõtt tanácsos legalább a legfelsõ szinten lévõ lakások állapotát fényképes dokumentációban rögzíteni (különös tekintettel a már meglévõ repedésekre, beázásokra), és a tulajdonosokkal aláíratni, mert így megelõzhetõk az építkezéssel okozott károkról szóló késõbbi viták. A tapasztalat szerint szinte kizárt, hogy a munkálatok során a tetõtér alatti lakás ne szenvedjen kisebb mértékû károsodást. A beruházásra szánt összeget kalkulálja úgy, hogy beleférjen legalább az alsó szomszéd lakásának a kifestetése. Ha úgy dönt, hogy eltávolítja a meglévõ tetõt, és újat épít helyette, különbözõ fedélszerkezeti megoldások állnak rendelkezésére, elképzelései és anyagi lehetõségei függvényében. A hagyományos ácsszerkezet olcsóbb, de gyakran meg kell alkudni a tetõtéri helyiségekbe nyúló tartóoszlopokkal és egyéb szerkezeti elemekkel. Persze sokak számára az oszlopok hangulatosak is lehetnek. Ha törtvonalú acéltartókból áll a fedélszerkezet fõ váza, akkor a tetõtér teljes kubatúráját kihasználhatja, de ez a megoldás többe kerül.

Fafödém megerõsítése vasbetonfödémmel

A fentieken kívül a ház alaprajzának és tömegformálásának függvényében még egyéb vegyes jellegû megoldások is léteznek (fa-acél; teherhordó falazat-fa, vasbeton, elõre gyártott tetõpanelek, stb.). Jól kiszárított és faanyagvédõ szerekkel alaposan és szakszerûen lekezelt fát alkalmazzon, mert gombásodás miatt néha az egész tetõszerkezetet, sõt akár az alatta lévõ szintet is mentesíteni kell.

13

Hõháztartás

Tetõtér Kalauz

14

Akár megmarad az eredeti tetõszerkezet, akár új készül, a külsõ térelhatárolás módja a tetõtér beépítések egyik leglényegesebb kérdése. Az építtetõ legfontosabb elvárása, hogy télen ne fázzon, nyáron ne legyen melege, elég világos legyen a lakása, és ne ázzon be. Még mielõtt a különbözõ megoldásokat összevetnénk, essen néhány szó a lakóteret határoló tetõkkel szembeni követelményekrõl. A legegyszerûbben úgy lehetne összefoglalni az elvárásokat, hogy télen a tetõ belsõ felülete ne legyen hideg, a külsõ síkja ne melegedjen fel, vagyis ne „szökjön” ki a meleg, mert akkor megolvad rajta a hó, belefolyik az ereszcsatornába, ott megfagy, és tönkre teheti a lefolyót. Nyáron viszont az lenne az ideális, ha a belsõ tetõfelület kellemesen hûvös maradna. A téli idõszakban fontos, hogy lehetõleg ne csapódjon ki pára a szerkezeten illetve a szerkezetben, mert az penészedéshez és fagykárokhoz vezethet. A klasszikus megoldás közismert. A szarufák közé hõszigetelést illesztünk, a tetõszerkezetet pedig ún. légrések közbeiktatásával kiszellõztetjük, hogy télen a kifelé, nyáron pedig a befelé áramló meleget elvezessük. Ettõl már létezik egy korszerûbb megoldás is. A fa rosszabb hõszigetelõ képességû, mint a közeit kitöltõ anyag, ezért a tetõ „hõhidas” lesz. Emellett elég nehéz a szarufák közé pontosan elhelyezni a szigetelõtáblákat. Ezért egy új rendszert fejlesztettek ki, melynek lényege, hogy a hõszigetelést a szarufák külsõ síkjára fektetik. Az eljárás lehetõséget ad arra is, hogy a régi tetõszerkezet és a szarufák belülrõl láthatók maradjanak, és ezáltal különleges hangulatú tetõtér jöjjön létre.

Tetõtér látszó fogópárokkal

A hagyományos hõszigetelõ anyagok mint az ásványgyapot és a hagyományos módon beépített kemény hõszigetelõhab-táblák kis tömegûek, ezért a hõkésleltetésük nem megfelelõ. Ha képzeletben összeveti egy templom vastag falait egy könnyûszerkezetes faházéval, talán könynyebben értelmezhetõ ez a tulajdonság. Jóval több munkát igényel és drágább, ha a tetõ hõszigetelt monolit vasbeton szerkezetbõl készül. Cserébe jobb lesz a lakókomfort, de le kell mondani arról, hogy késõbb új ablakot nyisson a tetõn. Létezik ma már ún. tetõpallós építési rendszer is, amelynek a lényege, hogy elõre gyártott, falazattal egyenértékû elemekbõl készítik el a tetõt, amely így egy általános emeleti szint hang- és hõtechnikai értékeit nyújtja.

Egybefüggõ belsõ tér

Tetõfedõ anyagok

Ha már elkészült a tetõ külsõ héja, el lehet kezdeni a belsõ falak építését. A falszerkezetek megválasztása

Hõszigetelés a szarufák között

Hõszigetelés a szarufák külsõ síkján

Ha a lakáson belül teherhordó falazat kialakítása szükséges, választhat bármilyen, erre alkalmas anyagot. Ha lakások közti elválasztó falat akar építeni, akkor a hanggátlást és a betörésbiztonsági szempontokat is tartsa szem elõtt. Különleges faltípus a kémény. Régebbi épületeknél minden lakásnak külön kéménye volt, sõt néha több is, ezért a padlástérben többméteres kéménytestekkel is találkozhat. Ha a felsõ tisztítási lehetõség a padlás felõl volt biztosított, akkor az egész tetõtér beépítése esetén gondoskodnia kell a kémények további megközelíthetõségérõl. Ezt a kérdést az építésznek kell megoldania alaprajz kialakítása során. Kéménytesteket teherhordó falazatként kezelni tilos! A válaszfalak anyaga lehet hagyományosan tégla vagy gyorsabban építhetõ, kisebb tömegû és szárazon szerelhetõ gipszkarton. A könnyû válaszfalak elõnye, hogy a födémen bárhova elhelyezhetõk. Mivel a hagyományos fa tetõszerkezetek kismértékben, de folyamatosan mozognak, érdemes a hozzájuk csatlakozó válaszfalak rugalmas kapcsolatát megoldani. Használat közben így nem repedeznek majd a falak. Ma már a tetõtéri vizes helyiségek válaszfalait is lehet gipszkartonból készíteni. Figyeljen rá, hogy kifejezetten erre a célra készült típust építsen be olyan helyekre, ahol nedvesség és pára jelenléte várható. Míg a hagyományos falazatokat vakolni kell, addig a gipszkartont elég csak glettelni az illesztéseknél festés elõtt.

Látszó szarufák a tetõtérben

A falazat jellegû külsõ térelhatároló szerkezeteket (vasbeton, elõre gyártott tetõpallók) leszámítva, tudnia kell, hogy a tetõtéri helyiségek nyáron jóval melegebbek lesznek, mint egy hagyományos emeleti szinten. Több mód-

15 Tetõtér Kalauz

A tetõfedések esetében, minél nagyobb a fedés tömege (pl: betoncserép), annál jobb a hõtároló képessége, amely a tetõtér nyári gyors felmelegedését gátolja, viszont arányosan erõsebb tartószerkezetet igényel, amely viszont a tetõ építési költségeit növeli. A tetõszerkezetben kialakított légrések akkor mûködnek jól, ha ki is szellõznek (távozik a meleg és a pára), ezért a tetõfedõ anyagok vásárlásakor gondoljon a szellõzést szolgáló speciális elemek megrendelésére is. Ma már a gyártók sok kiegészítõ terméket kínálnak (pl. antenna áttöréshez kialakított elem, hófogóval ellátott cserép), amelyeket érdemes megvásárolni, mert ezzel is csökken az építési hibák lehetõsége.

szer is létezik, amely ezen javíthat. Lehetõség szerint igyekezzen minél nehezebb anyagokat beépíteni a tetõbe, mert így megnövekszik a szerkezet hõkésleltetõ képessége.

Tetõtér Kalauz

16

Próbálja meg a nyílászárókat úgy elhelyezni, hogy a helyiségek jól átszellõztethetõek legyenek. Az egymással szemben vagy a gerinc közelében elhelyezett tetõsíkablakokkal a meleg levegõt kiszívó kéményhatás érhetõ el, valamint a bevilágító felületek ideális tájolásával (a dél-nyugati ablakokon jön be a legtöbb meleg) és jó hõszigetelõ nyílászárók beépítésével is javítható a helyzet. A klímakészülékek ma már a magánépíttetõk számára is megfizethetõvé váltak, amely minden passzív megoldásnál hatékonyabb. Ha a légkondicionálás mellett dönt, még az építkezés megkezdése elõtt szóljon róla a tervezõnek, mert az utólag a homlokzatra akasztott kültéri egységek elcsúfítják a gondosan megtervezett házat. A készülékek kiválasztásában sokat segíthet a gépésztervezõ, és fontos, hogy teljesítményüket a ház villamos energia szükségletébe is bele tudja kalkulálni az elektromos terveket készítõ szakember. Páraveszély?! Mind a tervezésnek, mind a kivitelezésnek fontos kérdése az épület páratartalmának kezelése. Ahogy a levegõ hûl, egy bizonyos hõmérsékleten kicsapódik a benne levõ nedvesség. Szemüvegesek jól ismerik azt a jelenséget, amikor télen meleg helyiségbe lépve, a levegõben lévõ pára elhomályosítja a hideg szemüveglencsét. Valójában e jelenség ellen kell védekezni a tetõtér beépítése során is. Meg kell akadályozni, hogy a tetõ belsõ felülete az ún. harmatpont alá hûljön (pl. a rosszul illesztett hõszigetelés hézagaiban, és egyéb „hõhidaknál”), mert ellenkezõ esetben elõbb-utóbb megindul a penészedés. Csökkenteni kell a szerkezetbe jutó és ott maradó pára mennyiségét, mert az károsítja a hõszigetelést. A problémára jó megoldás a szaruzat külsõ síkján elhelyezett hõszigetelés. A párásodást a belsõ tér felõli oldalon elhelyezett párazáró (fékezõ) fóliával, valamint a hõszigetelés kiszellõztetésére alkalmazott légréssel elõzheti meg. A két légrés közötti vízzáró fólia biztosítja, hogy kívülrõl, a héjalás felõl se jusson nedvesség a tetõbe. Érdemes jó minõségû, szálerõsített fóliát alkalmazni, mert ha a fólia az idõk során megnyúlik, belógásával jelentõsen lecsökkentheti a légrés nagyságát.

Kéményhatás

A tetõtér bevilágítása

Mellettük szól még az is, hogy használatukkal megtakaríthatók a függõleges ablakok beépítéséhez szükséges ácsszerkezeti munkák és nem utolsó sorban ezek költségei is. Tetõsíkablakokkal a tetõtér megvilágítása jobb lesz, mert ez az ablaktípus az ég felé fordul, így a fény közelebb kerül a belsõ térhez, és a mélyebben fekvõ részeket is jól megvilágítja. A ma érvényben levõ elõírások szerint, felülrõl történõ bevilágítás esetén a természetes megvilágításra szolgáló felületet a helyiségek hasznos alapterületének min. 1/10-e kell, hogy legyen. A helyes belsõ burkolati síkok megválasztásával (parapetnél függõleges, szemöldöknél vízszintes) tovább javíthat a megvilágítási viszonyokon. Így az ablak alá helyezett fûtõtestbõl felszálló meleg levegõ is jobban át tudja melegíteni az üveget, elkerülve ezzel a páralecsapódás veszélyét.

Helyes belsõ burkolat

Ablakdeszkás kialakítás

Ahhoz, hogy ülõ helyzetben is kilásson az ablakon, annak alsó élét a padlótól kb. 90-100 cm-re kell helyezni. Ez kb. 60-70 cm magas térdfallal érhetõ el. Ha a térdfal 90 cm-es, akkor ablakdeszkás beépítési megoldással még ideális magasságba helyezhetõk a nyílászárók. Nem elég csak kilátni az ablakon, azt mûködtetni is kell, ezért a méret meghatározásakor figyeljen arra, hogy a kilincs magassága beépítés után ne kerüljön 185-210 cm fölé. A feladat ismeretében biztosan még számtalan hasznos, megfogadásra érdemes ötlettel, jó tanáccsal látják el tervezõ kollégáink. Azért reméljük, hogy ismertetõnkkel segítségére lehettük abban, hogy az építkezés bonyolult, kacskaringós útvesztõjében könnyebben eligazodjon. Természetesen e füzetet ne tekintse örök érvényûnek, mert az elõírások, az építõanyagok idõben és térben is változhatnak.

Tetõsíkablak kontra tetõfelépítmény

Eke Zsolt, okleveles építészmérnök Kuslits Tibor, okleveles építészmérnök M. Fábián Edit, okleveles építészmérnök

17 Tetõtér Kalauz

A komfortérzetet nagymértékben befolyásoló tényezõ a lakásba jutó fény mennyisége. Egy világos, napsütötte otthonban mindenki sokkal jobban érzi magát. Amíg nem léteztek tetõsíkba építhetõ nyílászárók, a tetõterek megvilágítását az oromfalon elhelyezett ablakokkal vagy tetõfelépítményekkel („kutyaól”) oldották meg. Mivel a tetõfelépítmények magassága erõteljesen beleszámít az építménymagasságba, amelyrõl az elsõ fejezetben már szóltunk, egyre inkább elõtérbe kerülnek a tetõsíkablakok.

SZÓMAGYARÁZAT: Beépítettség Építménymagasság

Tetõtér Kalauz

18 Fedélszék Glettelés Harmatpont Hasznos alapterület Hõhíd

Kubatúra Vasbetonfödém Parapetmagasság Szabályozási terv

Szaruzat Szemöldökmagasság Vasbeton koszorú

Az épület által elfoglalt terület és a telek teljes területének hányadosa. Mérõszám, mely megmutatja, hogy átlagosan milyen magas az épület homlokzata. A homlokzat magasságán az épület egyes oldalain a terepcsatlakozás, a tetõ és a fal külsõ síkjának találkozási pontja közötti magas-ságot értjük. A tetõ héjazatának hordására, alátámasztására szolgáló szerkezet. Kisebb felületi egyenetlenségek kitöltése a festés elõtt. Az a hõmérséklet, amelynél a levegõ nedvességtartalma éppen kicsapódik. Az 1,90 cm feletti belmagasságú területeket számítjuk ide. Az épület szerkezetében ott jön létre, ahol az egymáshoz csatlakozó építõanyagok hõvezetése között különbség van. Jobb hõvezetõ tulajdonsággal rendelkezõ építõanyagok könnyebben elvezetik a meleget, felületük hamarabb lehûl, így a szerkezetben áthaladó pára hamarabb kicsapódik ezeken a szakaszokon. (A folyamat penészedéshez vezet.) A határoló falak és a tetõ által közbezárt tér. A helyszínen zsaluzatba öntött, betonból készült födém. Az a magasság, ahol a nyílászáró alsó vízszintes éle található. Minden önkormányzatnak, az általános építésügyi jogszabályok mellett, el kell készítenie a saját helyi elõírásait. E tervek, elõírások szabják meg a telkek és a különbözõ területek beépítési feltételeit. A helyi építési elõadó tud felvilágosítást adni ezekrõl az elõírásokról. A tetõszerkezetet alkotó szarufák összessége. Az a magasság, ahol a nyílászáró felsõ vízszintes éle található. Az épület fõfalait „abroncsként” összefogó szerkezet. Minden szinten födémmagasságban helyezkedik el.

HOGYAN VÁLASSZON TETÕTÉRI ABLAKOT?

 Milyen helyiségbe kerül be a tetõtéri ablak? Mi a helyiség funkciója, milyen a tájolása?  Hova helyezik az ablakot? Milyen hosszúságú és mûködtetésû ablak az ideális az adott tetõszerkezetben?  Mekkora ablakra van szüksége?  Mekkora a szarufatávolság, mekkora bevilágító felület szükséges?  Hány ablakra van szükség, milyen lesz azok elrendezése?  Szükséges-e az ablakok távmûködtetése?  Középsõ vagy felsõ tengely mentén nyíló ablak lenne kedvezõbb?  Melyik felületkezelés a legpraktikusabb az adott helyiségben?  Milyen árnyékolókra lesz szükség?  Milyen tetõfedõ anyaggal építi össze az ablakokat? Ha úgy érzi, hogy bármelyik kérdés megválaszolásához további segítségre van szüksége, a tetõtéri ablakokat gyártó VELUX Magyarország vevõszolgálatának munkatársai készséggel állnak rendelkezésére.

VELUX Magyarország Kft. 1031 Budapest, Zsófia u. 1-3. Tel: (1)436-0601, Fax: (1)436-0605 www.velux.hu, [email protected]

19 Tetõtér Kalauz

Tudta-e, hogy a tetõsíkablakok kb. 40%-kal több fényt engednek a tetõtérbe, mint a hasonló méretû, függõleges helyzetû nyílászárók? Ha Ön is tetõsíkablakokat választ, érdemes válaszolnia a következõ kérdésekre mielõtt a típus, a méret és a mennyiség felõl határozna.

20