INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Lesch Norbert
A telki szolgalom és az ingatlan-nyilvántartás Ingatlan-nyilvántartási szempontból a telki szolgalmi jog bejegyzése szigorúbb feltételeket követel, mint a közérdekű használati jogok bejegyzése. Mindez azt jelenti, hogy a telki szolgalmi jog bejegyzéséhez nem elegendő – ellenjegyzés nélküli – teljes bizonyító erejű magánokirat, a törvény közokirati vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokirati formát követel meg. A jogszabály erejénél fogva létrejött szolgalmi jogot (pl. elbirtoklással) pedig nem elég csak „bejelenteni” az ingatlanügyi hatóságnak, hanem a bejegyzéshez az ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint kiállított okirat szükséges.
A telki szolgalom tartalma, jogszabályi háttere A telki szolgalom idegen dolgon fennálló jog, azzal hogy tárgya mindig csak ingatlan lehet, és a jogosultat mindig csak az idegen ingatlan korlátozott terjedelmű használatára jogosítja fel. A Polgári Törvénykönyv (továbbiakban: Ptk.) 166. § (1) bekezdése deklarálja a telki szolgalom fogalmát: „telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.” Telki szolgalom csak az ingatlannyilvántartás fogalmai szerint önállónak minősülő ingatlanok terhére, illetve javára jöhet létre. Az uralkodó telek javára fennálló szolgalom több szolgáló telket is terhelhet, a szolgalom az ingatlanokat kölcsönösen 1
is megilletheti. A szolgalom több ingatlan javára is szolgálhat, ettől azonban az ingatlanok tulajdonosai (birtokosai) között semmiféle közösség nem jön létre, az egyes jogviszonyok a szolgalommal kapcsolatban önállóak maradnak. Az Inytv. végrehajtásáról kiadott 109/1999. (XII.29.) FVM. r. (továbbiakban: Vhr.) szerint az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni.1 Ingatlanilletőség javára, illetve terhére nem alapítható szolgalmi jog akkor sem, ha az egy önálló ingatlant terhelne, vagy önálló ingatlan javára szólna. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha olyan okiratot nyújtanak be az ingatlanügyi hatósághoz, amelyben két vagy több ingatlant érintően, egyegy tulajdonostárs tulajdoni illetőségére alapítanak szolgalmi jogot, a bejegyzés nem teljesíthető, az ügyfél kérelmét el
Vhr. 12. § (1) bekezdés
www.resimmobiles.hu
24
2007. 3-4. szám
kell utasítani. Az elutasítás indokaként a hatósági döntésben meg kell jelölni, hogy az okiratban minden tulajdonostársnak szerződő félnek kell szerepelnie, azaz az okiratot az összes tulajdonostársnak alá kell írnia. (P. törv. I. 20 121/1985.2) Helyesen állapította meg az első fokú bíróság, hogy a Ptk. 167. §-a átjárási szolgalmat alapít arra az esetre, ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal. Elkerülte azonban a bíróság figyelmét, hogy a telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben meghatározott részére lehet csak bejegyezni. Ingatlanilletőség terhére szolgalmi jog nem jöhet létre, de nem jöhet létre telki szolgalmi jog ingatlanilletőség javára sem, mert az ingatlan-nyilvántartásban, a telki szolgalmi jog jogosultjaként arra az ingatlanra kell utalni, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti. Ingatlan pedig az önálló ingatlanként nyilvántartott földrészlet. (BH1985.469.)
A természetben gyakran előfordul, hogy a tulajdonostársak a használat szempontjából több elkülönített részre osztják ingatlanukat és mindegyikük külön-külön birtokolja és használja az ingatlan egy-egy elhatárolt részét. Azonban egy ingatlanon belüli szolgalmi jogalapítás – tulajdoni illetőség javára, illetve terhére – fogalmilag kizárt, ugyanis a telki szolgalom legalább két ingatlant feltételez. Jogilag tehát nem lehetséges szolgalom alapítása és ingatlannyilvántartási bejegyzése ugyanazon ingatlan tulajdonostársai között. Az ilyen irányú kérelmek sorsa szintén a hatóság elutasító döntése. (Legf. Bír. Pfv. I. 22.205/1995.3)
A telki szolgalom alanyai A telki szolgalom alanyai nem név szerint meghatározott személyek, hanem az
RES IMMOBILES
uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai (tulajdonos, haszonélvező, bérlő, haszonbérlő stb.). A birtok megszerzésével a birtokos a szolgalomnak jogosultja, illetve kötelezettje lesz. A birtokost a szolgalomból eredő jogok gyakorlása illeti meg, és kötelezettségek teljesítése terheli. Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonos birtokolja, egymás közötti viszonyukban a szolgalomból eredő jogokra a köztük fennálló jogviszony tartalma az irányadó. A jogosultság és kötelezettség az egyik ingatlan használhatóságának fokozására irányul, a másik (többi) ingatlan használatának terhére. Ez olyan jellegzetes tulajdonsága a szolgalomnak, hogy általánosan elterjedt szokás „uralkodó” és „szolgáló” telekről beszélni. Fontos kitétel, hogy a telki szolgalom nem eredményezheti a tulajdon szabadságának a megbénítását, korlátozását.4 A szolgalomból folyó jogok és kötelezettségek azonban a konkrét esetekben nem feltétlenül a tulajdonost illetik meg (terhelik), hanem a törvény az alanyi kört ennél szélesebben határozza meg: a jogosultság és kötelezettség a birtokosi minőséghez tapad, és a birtokos személyében bekövetkezett változásokkal száll át másra.
A telki szolgalom tárgya Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani.5 A Ptk. ezen rendelkezése a szolgalom fajtáiról
2 BH1985. 469. 3 BH1996. 84. 4 Szladits Károly (szerk.): Magyar Magánjog. Ötödik Kötet. Dologi jog. Grill Kiadó Bp. 1942. 518.o 5 Ptk.166. § (2) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
példálózó felsorolást ad, emellett azonban sok más célból is alapítható szolgalom. (Pl. a „szolgáló” telken nem lehet úgy építkezni, hogy ezzel az „uralkodó” telek elől a kilátást elzárják). Hegyvidéki ingatlanon fordul elő a pinceszolgalom, amikor a saját ingatlanról a pince más ingatlana alá nyúlik át, vagy a pince bejárata is idegen ingatlanról nyílik. Az I. fokon eljáró földhivatal az ügyfél kérelmére feltüntette az ingatlan-nyilvántartásban a pince épületet, a helyi önkormányzat jegyzője által kiállított hatósági bizonyítvány alapján. Fellebbezés folytán a II. fokon eljáró Veszprém Megyei Földhivatal megállapította, hogy azt a pincét, amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, de szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik, azzal a földrészlettel együtt kell nyilvántartani, amelyen a bejárata van. A pinceszolgalom a törvény erejénél fogva keletkezik, azonban a bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartási törvénynek megfelelő okirat szükséges. Az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmazza a közterületről, illetve más ingatlanáról nyíló pince bejáratát. Mivel a kérelemhez sem változási vázrajzot, sem pedig pinceszolgalom alapításáról rendelkező okiratot nem csatoltak, a kérelem nem volt teljesíthető.6
A telki szolgalom tárgyát az ingatlannyilvántartásban meg kell jelölni, jogosultját és kötelezettjét azonban nem lehet az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetni. A szolgalmi jog tárgya kétféle jogosultság, illetve kötelezettség lehet: idegen ingatlan meghatározott tartalmú, korlátozott méretékű használata, illetve az ingatlan birtokosának meghatározott magatartásától való tartózkodása egy másik ingatlan birtokosának érdekében. A szolgáló telek 6 Veszprém Megyei Földhivatal 30.426/4/2005. sz. határozata 7 Szladits: im. 521.o. 8 BH1985. 425.
2007. 3-4. szám
25
tulajdonosa nem lehet kötelezve valaminek a tevésére, hanem a kötelezettség mindig csak passzív magatartásban állhat (servitus in faciendo consistere nequit).7
Szolgalom keletkezése Telki szolgalom keletkezhet jogszabály, bírósági vagy más hatóság határozata és a tulajdonosok szerződése alapján. Az ingatlanra telki szolgalmat szerződéssel csak az ingatlan tulajdonosa létesíthet.
Jogszabály erejénél fogva keletkező szolgalmi jog A Ptk. 167. §-a a törvény erejénél fogva hoz létre szolgalmi jogot: „Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon.” A törvénynek ez a rendelkezése közvetlenül kötelezi a szomszédos ingatlanok tulajdonosait az átjárás tűrésére. Ha a kötelezettség teljesítésének módja a felek kölcsönös együttműködésével nem alakul ki, a bíróság dönt róla. Az ilyen polgári perekben a bíróság a szolgalom fennállásának megállapításáról és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről határozatot hoz. A törvényen alapuló szolgalmi jogot tehát vita esetén a bíróság ítélete konkretizálja. Törvényen alapuló szolgalom keletkezik akkor is, ha az egyébként megfelelő közútról az ingatlanra való bejárás nem lehetséges, vagy – a szolgalommal való megterhelés által okozott kárhoz képest – a bejárás csak túlzottan nagy nehézséggel, aránytalanul súlyos költséggel oldható meg.8
www.resimmobiles.hu
26
2007. 3-4. szám
Az első kérdés, amelyet ilyenkor vizsgálni kell, hogy az a közút, amely az ingatlannal érintkezik, közlekedésre alkalmas-e. Ha van ugyan közút, de azon közlekedés lehetetlen vagy rendkívüli nehézséggel járna, azt nem lehet megfelelőnek minősíteni. Nem fogadta el a Legfelsőbb Bíróság megfelelőnek azt a közutat, amelyen a közlekedés legalább az év egy részén lehetetlen, vagy úgy megnehezül, hogy használata a közfelfogás szerint nem várható el. A Ptk. 167. §-a szerinti szükségbeli út szolgalma tehát ex lege, azaz a törvény erejénél fogva keletkezik és áll fenn. Ennek okán számos esetben merül fel, hogy az ügyfél egyszerűen „bejelenti” az ingatlanügyi hatóságnak, hogy törvényen alapuló szolgalmi joga áll fenn, ezért kéri ennek ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok azonban megkövetelik, hogy a törvényen alapuló szolgalmi jog fennállását a felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalják. Ha az ügyfél ilyen okiratot nem tud benyújtani, a bejegyzés alapjául a bíróság jogerős határozata szolgálhat. A bíróságnak a szolgalom fennállásának megállapításáról (terjedelméről, ingatlan-nyilvántartási adatokról) kell rendelkeznie határozatában, ezért téves az olyan ítélet, amely a szolgalom „alapításáról” rendelkezik.9 Ezen okiratoktól eltérő tartalmú és alakiságú beadvány ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas.
Szolgalom keletkezése elbirtoklás útján A telki szolgalom elbirtoklással is létrejöhet.10 Az elbirtokláshoz az szükséges, hogy a jogot szerző fél a másik ingatlant 9 Baranya Megyei Bíróság 1. Pf. 20 435/2001/7. 10 Ptk. 168. § (2) bekezdés 11 BH2007. 44.
RES IMMOBILES
szolgalomszerűen használja. Nem vezethet elbirtoklásra a szívességből, visszavonásig engedett használat, hiszen az engedély ténye önmagában zárja ki az elbirtoklás szabályainak alkalmazhatóságát. Az elbirtoklás állandóságot feltételez, ezért alkalomszerű használat sem eredményezheti e jog elbirtoklás útján történő megszerzését. Hasonlóan a tulajdonjognak elbirtoklás útján történő megszerzéséhez, itt sem feltétel, hogy az elbirtokló jóhiszemű legyen, hanem csak az szükséges, hogy az idegen ingatlant használó személy a használatot a maga részéről véglegesnek tekintse. Az elbirtoklást a használt ingatlan birtokosának tiltakozása szakítja meg. Amennyiben az elbirtoklási idő letelt, a telki szolgalom annak ingatlannyilvántartási bejegyzése nélkül létrejön. A szolgalmat elbirtoklónak azonban igénye keletkezik arra, hogy megszerzett dologi jogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Ha az elbirtokló a telki szolgalmat az ingatlannyilvántartásba nem jegyeztette be, a szolgalomra nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon - az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen, ellenérték fejében jogot szerzett.11 Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szintén nem elegendő, ha az ügyfél az elbirtoklás létrejöttét a hatóságnak bejelenti. Általában az elbirtoklás útján létrejött szolgalmat az ügyfelek bírói úton érvényesítik, amely során a bíróság a jogerős döntésével megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés végett. Felmerül azonban egy olyan kérdés, hogy az elbirtoklás útján létrejött telki szolgalomi jogról csak a bíróság rendelkezhet-e, vagy pedig az érintett ingatlanok tulajdonosainak megállapodása is alkalmas a szolgalom
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
létrejöttének a megállapításához és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. E kérdésben a bíróságok gyakorlata is eltérő. Álláspontunk szerint az elbirtoklásnál a szolgalmi jog keletkezése a Ptk.-beli anyagi szabályozásból következően a törvény erejénél fogva bekövetkezik, ehhez képest az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés csupán deklaratív jellegű. Amennyiben tehát a megállapodás megfelel az Inytv. alaki és tartalmi követelményeinek, a bejegyzés teljesítése nem tagadható meg. Az elbirtoklási időt általában nem szakítja meg, ha a szolgáló telek tulajdonosa az ingatlannal rendelkezik. A szolgáló telek tulajdonosának személyében történő változásnak a szolgalom elbirtoklási idejére nincs kihatása, ugyanis az elbirtoklás bármely birtokossal szemben bekövetkezhet, ha ellene nem tiltakozott. 12 Amennyiben az ingatlan-nyilvántartásba nem került bejegyzésre a telki szolgalmi jog, azonban az, ténylegesen elbirtoklás útján fennáll, a terhelt ingatlan eladásakor az eladónak jogszavatossági felelőssége áll fenn a vevővel szemben. Vagyis, ha az elbirtoklás útján létrejött szolgalmi jogról az adásvételi szerződésben az eladó nem tájékoztatja a vevőt, a kötelmi jogviszony kötelezettje a szavatossági felelősség alól nem mentesülhet.13
Szolgalom keletkezése bírósági, hatósági határozat útján Telki szolgalom keletkezhet bírósági vagy közigazgatási határozat alapján is. Erre jellemzően az ingatlan közös tulajdonának
2007. 3-4. szám
27
megosztással való megszüntetése esetén kerülhet sor. A felek megállapodásának hiányában, a bíróság jogerős ítélete hozza létre a telki szolgalmat. Az ítéletben a bíróságnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésről is rendelkeznie kell. Az Inytv. 26. § (8) bekezdése szerint ugyanis az eljáró hatóság (bíróság) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján – annak jogerőre emelkedése után – megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt. Átjárási szolgalmi jog ítélettel történő létesítése esetén a bíróságnak arról is rendelkeznie kell, hogy az átjárást a jogosult az ingatlan melyik részén, milyen útvonalon és milyen terjedelemben gyakorolhatja.14 Ebben az esetben a bejegyzéshez érvényes záradékkal ellátott vázrajz is szükséges. Útszolgalom alapítása – hatósági határozattal – ma már nem lehetséges, mert a telekalakításról szóló 85/2000. (XI.8.) FVM. rendelet 1. §-ának és 3. § (1) bekezdésének értelmében a közös ingatlan sem osztható meg úgy, hogy az újonnan kialakított földrészletek nem érintkeznek közúttal. Lehetséges azonban telekmegosztás esetén kút vagy emésztőakna használatára, közművek átvezetésére vonatkozó szolgalom alapítása. Közigazgatási hatóság határozatával külön jogszabály alapján létesíthet telki szolgalmi jogot. Ilyen jogszabály a közműves ivóvízellátásról és a közműves szennyvízelvezetésről szóló 38/1995. (IV. 5.) Korm. rendelet, melynek 6. § (4) bekezdése szerint a felek megállapodásának hiányában – ha a szomszédos ingatlant érintő bekötővezeték
12
BH2003. 450. BH2007.235. 14 BH1992. 314. 13
www.resimmobiles.hu
28
2007. 3-4. szám
megvalósítása és üzemeltetése az ingatlan rendeltetésszerű használatát nem zárja ki, vagy lényegesen nem akadályozza – a jegyző a szomszédos ingatlanra vízvezetési és szennyvízelvezetési szolgalmat alapíthat. A jegyző jogerős határozata ingatlannyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat. Természetesen a kártalanítás a kötelezettet ebben az esetben is megilleti. A kártalanítás összegéről – az érdekeltek megegyezésének hiányában – a bíróság dönt.
A szerződésen alapuló szolgalom konstitutív hatálya és okirati kellékei Az Inytv. 3. § (2) bekezdése alapján az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot). A szerződésen alapuló telki szolgalom tehát az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre.15 A szolgalom szerződéssel való létrehozásáról a Ptk. 168. § (1) bekezdése utaló szabállyal rendelkezik: „A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.” A 158. § (1) bekezdése szerint „szerződés alapján haszonélvezet azzal keletkezik , hogy a dolgot átadják, az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot pedig az ingatlannyilvántartásba bejegyzik”. Ez irányadó tehát a telki szolgalom szerződéssel történő alapítására is. A szerződés lehet ingyenes, vagy viszszterhes, azzal azonban, hogy ellenértéket a szolgalom alapításáért és nem a gyakorlásáért 15
BH1982. 240. Tapolcai Körzeti Földhivatal 37.038/2007. sz. ügye 17 EBH2004. 1095. 16
RES IMMOBILES
lehet kikötni. A szerződést dologi jogi hatállyal csak az ingatlanok tulajdonosai köthetik meg, s ha bármelyik ingatlan közös tulajdonban van, a szerződés megkötésében valamennyi tulajdonostársnak részt kell vennie. Az ingatlanügyi hatóság gyakorlatában előfordult, hogy olyan ingatlanok viszonylatában kötöttek megállapodást (önszerződést), amelyeknél ugyanazon személy volt a „szolgáló” és az „uralkodó” telek tulajdonosa.16 Ilyen esetben a szolgalmi jog bejegyzése nem eszközölhető, a bejegyzési kérelmet el kell utasítani, mivel az alapítás csak akkor lehetséges, ha a szolgáló és uralkodó telek különböző személyek tulajdonában áll.17 Fontos megjegyezni, hogy ez a megállapítás nem vonatkozik arra az esetre, amikor a szolgáló és uralkodó telek részben van különböző személyek tulajdonában. Egyéb birtokosok csupán kötelmi hatállyal hozhatnak létre megállapodást. Telki szolgalmat alapító szerződés esetében nem elegendő megnevezni a létrehozni kívánt jogot, mert a szolgalom csak korlátozott használatra ad lehetőséget, ezért a szerződésnek tartalmaznia kell a szolgalom tartalmát is; azt, hogy az idegen ingatlan milyen terjedelmű, milyen jellegű használatára vonatkozik. Ha a szerződés nem szól a szolgalom gyakorlásának módjáról, azt vita esetén a felek kérelmére a bíróság állapítja meg. Nem tartalmazhat a szerződés rendelkezést a telki szolgalom időtartamának megjelölésére, mert az korlátlan ideig tart, megszüntetésére vagy megszűnésére csak a törvényben meghatározott okból kerülhet sor.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
A telki szolgalmat alapító szerződést a Ptk. nem köti alakiságokhoz. Az alapítás során azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy a szolgalmi jog az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre (bejegyzés elve), ám a bejegyzéshez, s így végső soron az alapításhoz szigorú alaki és tartalmi követelményeknek megfelelő okirat szükséges. Az Inytv. ide vonatkozó rendelkezése szerint: „A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye”.18
2007. 3-4. szám
29
szolgál, a jogi képviselet kötelező. Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény további rendelkezése szerint pedig, ha az ügyvéd által ellenjegyzett okiratban foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához bíróság, vagy más hatóság olyan eljárása szükséges, amelyben a jogi képviselet kötelező, a jogi képviselet ellátására az okiratot ellenjegyző ügyvéd a jogosult.19 Ha a bejegyzés alapjául közjegyzői okirat szolgál, a közjegyző megkeresésére indult eljárásban a közjegyzőt a közokiratban szereplő fél vagy felek képviselőjének jogállása illeti meg, azaz külön írásbeli meghatalmazásra nincs szükség. 20
A jogi képviselő által készített és a felek által aláírt okiratban a telki szolgalmi jog alapítására irányuló kétoldalú megállapodáson felül az okiratba kell foglalni az érintett ingatlan(ok) és az alapított jog pontos megjelölését, a jogváltozás jogcímét, a szolgáló telek bejegyzett jogosultjának bejegyzést engedő nyilatkozatát, a szolgalom tárgyát és terjedelmét.
Ha tulajdonjog átruházására irányuló okiratban telki szolgalmi jogot is kikötöttek, azt hivatalból is be kell jegyezni akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek.
Nem elégséges tehát a telki szolgalmi jog bejegyzéshez az Inytv. 29. §-ában felállított általános szabály szerint kiállított teljes bizonyító erejű magánokirat. Az idézett rendelkezés szerint az okirat elkészítésénél ügyvéd (jogtanácsos) vagy közjegyző közreműködése szükséges. A közreműködésnek az ellenjegyzés mellett az eljárásban való képviseletre is ki kell terjednie, mivel az Inytv. 26. § (2) bekezdése szerint a kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat
A felperes gázvezetési szolgalom bejegyzését kérte a tulajdonában lévő 6766. hrsz.-ú, valamint 6719. hrsz-ú ingatlanokra vonatkozóan. Az elsőfokú közigazgatási szerv határozatával a felperes szolgalmi jog bejegyzése iránti kérelmét elutasította arra hivatkozással, hogy a szerződés önszerződésnek minősül, mivel a megállapodást mindkét fél részéről ugyanazon személy, a tulajdonos írta alá. Az alperes határozatával az Inytv. 51. §-ának (1) bekezdése alapján (nyilvánvaló érvénytelenségi ok) helybenhagyta az elsőfokú közigazgatási határozatot. Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. A felülvizsgálati eljárásban a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy az 1959. évi IV. törvény 166. §-ának (1) bekezdése
18
Inytv. 32. § (3) bekezdés 1998. évi XI. törvény 27. § (4) bekezdés 20 1991. évi XLI. törvény 175. § (1) bekezdés 19
www.resimmobiles.huu
30
2007. 3-4. szám
értelmében telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja. A Ptk. 168. §-ának (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. A Ptk. idézett rendelkezései alapján a Legfelsőbb Bíróság álláspontja az, hogy a perbeli esetben a telki szolgalom alapításának törvényi feltétele nem áll fenn. A szolgalom alapításához legalább két ingatlan szükséges, és ezen jogosultság szerződés alapján létesíthető. Szerződés pedig csak abban az esetben köthető, ha a szolgáló és az uralkodó telek különböző személyek tulajdonában áll. Mivel a felülvizsgált ügyben mindkét ingatlannak ugyanaz a tulajdonosa a felperes személyében, a telki szolgalom alapításának törvényi akadálya van.21
Kampis22 álláspontja szerint a nyilvántartásba bejegyzett telki szolgalmi jog további jogok bejegyzésének, tények feljegyzésének nem akadálya. Ez az álláspont összhangban áll Szladits23 korábbi véleményével, aki szerint a telki szolgalom a szolgáló telek elidegenítését és terhelését nem zárhatja ki, sőt érvényesen ki sem lehet kötni a szolgalom gyakorlásának biztosítása érdekében az elidegenítési és terhelési tilalmat.
A szolgalom megszűnése A Ptk. 170. § (1) bekezdése szerint a bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti vagy gyakorlását felfüggesztheti, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához nem szükséges. A szolgalom megszűnik, ha a jogosult azt tíz éven át nem gyakorolta – bár ez módjában állt –, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák. 21
EBH2004. 1095. Kampis György: Telekkönyvi jog. Kjk Bp. 1963. 258. o. 23 Szladits: im. 521. o. 22
RES IMMOBILES
A telki szolgalom korlátlan ideig áll fenn, s nem szűnik meg mindaddig, amíg a létesítése alapjául szolgáló szükséglet fennáll. Ha azonban a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához a telki szolgalom már nem szükséges, a bíróság jogosult a telki szolgalmat megszüntetni, vagy a gyakorlását felfüggeszteni. Megszűnik a szolgalom, ha a szolgáló telek a szükséglet kielégítésére végleg alkalmatlanná válik. Megszűnhet a telki szolgalom akkor is, ha a jogosult (tulajdonos) arról lemond. A lemondás lehet egyoldalú nyilatkozat, de alapulhat szerződésen is, az lehet ingyenes, de visszterhes is. Nincs alakszerűséghez kötve, így érvényes akkor is, ha szóban, illetve ráutaló magatartással történt. Lemondás esetén az ingatlan-nyilvántartásból való törléshez az uralkodó telek tulajdonosának az ingatlan-nyilvántartási szabályok által kiállított, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú nyilatkozatára van szükség, míg a felek közös megállapodása esetén szintén ezen okiratok valamelyike szükséges. Nem szűnik meg, csupán szünetel a telki szolgalom, ha egy személy lesz az uralkodó és a szolgáló telek tulajdonosa. A szolgalmi jog feléled, amikor a két ingatlan tulajdonosa ismét két különböző személy lesz. Nem lehet tehát az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törölni a bejegyzett telki szolgalmat, ha azonos személy lesz a szolgalommal érintett ingatlanok tulajdonosa. Amennyiben a bíróság a telki szolgalmat megszünteti, rendelkeznie kell az ingatlannyilvántartási bejegyzés törlése tárgyában is. Ilyen esetben a bejegyzés (törlés) alapjául
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
szolgáló okirat a bíróság jogerős határozata. A szolgalom gyakorlásának bíróság általi felfüggesztése azonban nem tárgya az ingatlannyilvántartási bejegyzésnek.24
A szolgalom vázrajzi kötelezettsége Ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet alapítani, illetve az ingatlannyilvántartásba bejegyezni. Amennyiben egész ingatlanra történik meg a szolgalom alapítása (pl. gépjárművel vagy gyalogosan történő átjárási szolgalmi jog egész földrészletre is alapítható), változási vázrajz benyújtása nem szükséges. Ha viszont az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozóan történik a szolgalom alapítása (pl. vízvezetési szolgalmi jog alapítása, stb.) az ingatlan érintett részét ábrázoló és a földhivatal által záradékolt változási vázrajz szükséges.25 A változási vázrajzon fel kell tüntetni annak a területrésznek a határát, ameddig a szolgalmi jog terjed.26 A változási vázrajz tartalmára a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény állapít meg további rendelkezéseket. A vázrajz záradékának érvényességi ideje egy év, vagyis ha az érvényességi időn túl kívánnak előterjeszteni telki szolgalmi jog bejegyzési kérelmet, a kérelem benyújtása előtt a vázrajz érvényességi idejét meg kell hosszabbítatni az ingatlanügyi hatósággal. Ha a szolgalom a felek megállapodásán alapul, a vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául szolgáló ok-
2007. 3-4. szám
31
iratot aláírják.27 Az aláírások hiányában – az Inytv. kógens rendelkezése szerint – a kérelem nem teljesíthető, azt hiánypótlási felhívás kibocsátása nélkül el kell utasítani. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha az okirat mellé nem csatoltak érvényes záradékkal ellátott vázrajzot.28 Ha a szolgalom a hatóság (bíróság) határozatán alapul, a vázrajzon az érdekeltek aláírásának nem kell szerepelnie. A gyakorlati jogalkalmazás során gyakran felmerül, hogy szükséges-e a jogi képviselő aláírása a vázrajzon: Az Inytv. rendelkezése szerint azon csak a szerződő felek aláírásának kell szerepelnie. A jogi képviselőnek a vázrajzot nem kell aláírnia, illetve a felek aláírását sem kell hitelesítenie (ellenjegyeznie).
A telki szolgalmi jog helyes bejegyzése a tulajdoni lapra A tulajdoni lap I. része az ingatlan következő adatait tartalmazza: utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi, illetőleg földhasználati jogra.29 Az Inytv. 4. § (1) bekezdése szerint pedig: „A tulajdoni lap III. része az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogokat, illetve azok jogosultját tartalmazza: c) telki szolgalmi jogot.” A jogszabály szerint tehát annál az ingatlannál, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti (uralkodó telek), a tulajdoni lap I. részén kell utalni arra az ingatlanra, amelyre
24 Kampis: im. 259.o. 25
Vhr. 65. § (2) bekezdés Fenyő Gy.-Papp I.-Hidvéginé Erdélyi E. Magyar ingatlan-nyilvántartási jog. 181.o. 27 Inytv. 28. § (1) bekezdés 28 Inytv. 39. § (3) bekezdés, h) pont 29 Vhr. 2. § g) pont 26
www.resimmobiles.huu
32
2007. 3-4. szám
RES IMMOBILES
a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (szolgáló telek). A telki szolgalmi jog jogosultjának név szerinti megnevezése helyett a tulajdoni lap III. részén utalni kell az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti.30 A számítógépes rendszerben megjelenő tulajdoni lapon a szolgalmi jog – függetlenül attól, hogy az adott ingatlant terheli vagy illeti a szolgalom – kizárólag a tulajdoni lap I. részén jelenik meg. Az e fajta megjelenítés nem felel meg teljesen a nyilvántartási sza-
bályoknak (mivel a tulajdoni lap III. részen nincs telki szolgalomra utaló bejegyzés), azonban a rendszer előnye, hogy nincsenek „elmaradt” bejegyzések. Ugyanis, ha az ingatlanügyi hatóság az érintett tulajdoni lapra felvezeti az aktuális szolgalmat (illető vagy terhelő), akkor a program automatikusan kéri az „ellentétes” szolgalom bejegyzését. A manuálisan vezetett ingatlannyilvántartásban ilyen se-gítő mechanizmus nem létezett, így sokszor elmaradt a másik tulajdoni lapra történő szolgalom bejegyzése.
Tapolcai Körzeti Földhivatal 8300 Tapolca HĘsök tere 11.
Oldal: 1/1
Tulajdoni lap – szemle 2007.06.29. 10:38:05 Szektor: 61 Térképszelvény: 5
ÁBRAHÁMHEGY belterület HRSZ: 2506/1 8256 Ábrahámhegy, Kápolnavölgyi u. 89.
-------------------------------- I. rész ---------------------------------1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Jel mĦv. ág (kivett) min. o. É
ha,m2
kivett
723
lakóház, udvar Földrészlet össz.:
723
kat. jöv. /AK, fill./
Alosztály adatok ha,m2 kat.jöv. /AK, fill./
------------- Szolgalmi jog, Jogi jelleg, Szöveges hivatkozás ------------2. BejegyzĘ határozat: 2746/1976.04.30. Terheli az Ábrahámhegy belterület 2505/1 hrsz-ú ingatlant illetĘ szennyvízvezetési szolgalmi jog ------------------------------- II. rész ---------------------------------4. BejegyzĘ határozat: 2746/1976.04.30. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Gábor Áron (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8961 Rezesfalva, Aranyalma u. 123. ------------------------------- III. rész --------------------------------BEJEGYZÉST NEM TARTALMAZ ---------------------------- Tulajdoni lap vége ---------------------------
30 Vhr.
12. § (3)-(4) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2007. 3-4. szám
Tapolcai Körzeti Földhivatal 8300 Tapolca HĘsök tere 11.
33
Oldal: 1/1
Tulajdoni lap – szemle 2007.06.29. 10:40:09 Szektor: 61 Térképszelvény: 5
ÁBRAHÁMHEGY belterület HRSZ: 2505/1 8256 Ábrahámhegy, Kápolnavölgyi u. 91.
-------------------------------- I. rész ---------------------------------1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Jel mĦv. ág (kivett) min. o. É
ha,m2
kivett
823
lakóház, udvar Földrészlet össz.:
823
kat. jöv. /AK, fill./
Alosztály adatok ha,m2 kat.jöv. /AK, fill./
------------- Szolgalmi jog, Jogi jelleg, Szöveges hivatkozás ------------2. BejegyzĘ határozat: 2746/1976.04.30. Illeti az Ábrahámhegy belterület 2506/1 hrsz-ú ingatlant terhelĘ szennyvízvezetési szolgalmi jog ------------------------------- II. rész ---------------------------------4. BejegyzĘ határozat: 2636/1980.02.12. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Tóth Ubul(an.: Smidt Lukrécia, szül: 1943.08.12.) Címe: 7961 Kecerakonca, Vilmoskörte u. 77. ------------------------------- III. rész --------------------------------BEJEGYZÉST NEM TARTALMAZ ---------------------------- Tulajdoni lap vége ---------------------------
Összegzés A kifejtetteket összességében értékelve elmondható, hogy telki szolgalmi jog bejegyzésére csak szigorú alaki és tartalmi követelményeknek megfelelő okirat, és az esetek többségében, az ingatlanügyi hatósági által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz alapján kerülhet sor. A törvényen alapuló telki szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez ugyanolyan szigorú feltételekkel kiállított okirat szükséges, mint a megállapodáson alapuló szolgalmi jog bejegyzéséhez. ***
