Telescope. Een nieuwe toekomst voor de Speelmanstraat in Amsterdam. Scope nu ook in Delft

Telescope Nieuwsbrief nr. 03 Maart 2008 Thema: Flat & Flattransformatie

Een nieuwe toekomst voor de Speelmanstraat in Amsterdam Stichting Eigen Haard in Amsterdam heeft plannen om het complex Speelmanstraat ingrijpend te renoveren. Het is een markant complex in een bijzondere omgeving. Bij uitstek een opgave voor Scope. De Speelmanstraat is gelegen in de wijk Slotermeer, het oostelijke gedeelte van het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Slotermeer is de eerste naoorlogse wijk van Amsterdam. De opzet van stedenbouwkundige Cornelis van Eesteren (1897-1988) is hier door een keur van architecten en ontwerpers met grote zorgvuldigheid en detaillering uitgevoerd. Men streefde hierbij naar lagere dichtheden, meer laagbouw, meer groen in de wijk en een open bebouwing. De grondslag hiervoor werd gelegd in het Algemeen Uitbreidingsplan van Amsterdam dat rond 1930 tot stand was gekomen. De wijk is inmiddels aangewezen als beschermd stadsgezicht ook wel het “Van Eesterenmuseum” genoemd.

Scope nu ook in Delft Per 1 maart 2008 heeft Scope er een derde vestiging bij, namelijk in Delft. We krijgen vanuit de zuidelijke randstad krijgen steeds meer aanvragen en om dichter bij onze opdrachtgevers en de locaties van onze projecten te zitten wordt daarom ook een vestiging van Scope in het centraal gelegen Delft geopend. Ons kantoor bevindt zich op de 21e verdieping van het prominente kantorengebouw “Torenhove”aan de Martinus Nijhofflaan. Edwin Wollrabe en Ido Deli zullen vanaf 1 maart a.s. deze vestiging gaan bemannen. In de colofon op de achterzijde van deze Telescope vindt u de nieuwe adresgegevens.

Het complex Speelmanstraat is gebouwd in het begin van de jaren 50. Naast de veroudering in technische zin voldoen de woningen in functionele zin niet meer aan de huidige maatstaven. In de afgelopen twee decennia is de wijk sterk veranderd. De meeste oorspronkelijke bewoners zijn vertrokken en veel migranten hebben zich in de wijk gevestigd. De grootte van deze gezinnen past niet bij de vaak kleine woningen. In de Speelmanstraat doet zich dit fenomeen nadrukkelijk voor. Het complex bestaat uit 63 portiekwoningen met een gemiddelde oppervlakte van 43 m2. De woningen beschikken niet over centrale verwarming, warm water komt van een open keukengeiser en er is natuurlijke ventilatie. De elektrische installatie is ontoereikend. Dak en gevels zijn ongeïsoleerd. Door de portiekontsluiting is de toegankelijkheid van de woningen beperkt en is het complex minder geschikt voor het huisvesten van senioren. Eigen Haard vond het hoog tijd om na te denken over de wijze waarop het complex een nieuwe toekomstwaarde kan worden gegeven. Scope is in een vroegtijdig stadium ingeschakeld om het projectmanagement te verzorgen. Samen met een klankbordgroep worden de zwakke maar ook de sterke punten van het woongebouw in kaart gebracht en worden er oplossingsrichtingen onderzocht. >> vervolg pag. 3 1

Telescope Verbetering flatgebouwen

Wat kost kwaliteit?

Het verbeteren van de bouwtechnische kwaliteit van bestaande flatgebouwen vraagt een integrale benadering om nieuwe knelpunten te voorkomen.

Over de relatie tussen kosten en kwaliteit van het openbaar gebied

Met de invoering van het EPBDlabel op 1 januari 2008 is er veel aandacht voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Het eenzijdig nemen van deze voorzieningen kan echter leiden tot onverwachte klachten. Zo zal het vervangen van enkel door dubbel glas en het aanbrengen van regelbare ventilatieroosters bijvoorbeeld niet alleen leiden tot een energiebesparing. Ook de geluidwering van de gevel zal worden verbeterd. Door deze verbetering wordt het in de woning hoorbare buitengeluid minder. Met als gevolg dat geluiden afkomstig van buren nu eerder zullen opvallen. Een matige interne geluidsisolatie tussen woningen kan met het eenzijdig nemen van energiezunige voorzieningen dus onbedoeld ieens als hinderlijk worden ervaren. Extra maatregelen zijn dan noodzakelijk. Mogelijke oplossingen zijn het aanbrengen van zwevende dekvloeren en het plaatsen van voorzetwanden. Extra kostenposten, waarvan het verstandig is om er in een vroeg stadium van op de hoogte te zijn. Want wellicht zou bijvoorbeeld die eerder gekozen aanpassing van de plattegrondindeling dan toch anders zijn uitgevallen. Meer info: Ido Deli 015-2561882 [email protected]

In veel gemeenten stagneert de herstructurering van bestaande woongebieden omdat de samenwerkende partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s. De ambitie, positie en belangen van gemeenten, corporaties en andere investeerders zijn wezenlijk verschillend waardoor de partijen langdurig onderhandelen over de kostenverdeling. Een van de knelpunten is de investering in de openbare ruimte. Volgens het “Financieel afsprakenkader kostenverdeling” van het ministerie van VROM, komen alle investeringen in de openbare ruimte voor rekening van de gemeente. Dit is redelijk als er sprake is van achterstallig onderhoud. Bij een forse kwaliteitsverbetering ligt het echter voor de hand dat ook de andere investeerders meebetalen. Zij profiteren immers omdat de waarde van hun bezit stijgt. Onderzocht is of er een Kostenverdeling transformatie meetbare relatie is tussen de kwaliteit van het openbare gebied en de investeringen die hiervoor nodig zijn. De samenhang tussen inrichting van de openbare ruimte, de omringende bebouwing, het beheer en de gebruikers maken samen de kwaliteit van Tijdelijke exploitatie Inbrengw aarden de openbare ruimte. Er zijn Grondexploitatie Bouw exploitatie echter zoveel aspecten aan ruimtelijke kwaliteit dat er geen algemeen geldende norm of maat te geven is. Ontwerpers, gebruikers en beheerders hebben ook verschillende (soms tegenstrijdige) belangen waardoor ze allen een andere invulling geven aan het begrip “kwaliteit . De wensen en eisen die ze stellen aan de openbare ruimte lopen vaak sterk uiteen. Daarnaast verschillen de opgaven van herstructurering en transformatie in de stedelijke omgeving onderling sterk naar schaal, type ingrepen en reikwijdte. Per opgave zullen telkens passende kwaliteitsambities omschreven moeten worden. De verschillen in ruimtelijke en functionele kenmerken van gebieden beïnvloeden immers mede de kansen en belemmeringen voor de realisatie van kwaliteitsdoelstellingen. Pas als de vereiste kwaliteiten eenduidig zijn vastgelegd in kwaliteitsprofielen, waarin de criteria, meeteenheden en normen worden omschreven, kunnen de kosten worden berekend. Met de zo ontstane kwaliteitsprofielen kunnen voor zowel de belevingswaarde, gebruikswaarde als toekomstwaarde*, de eisen en wensen worden vastgelegd.

2

Telescope Vervolg voorzijde: Speelmanstraat Ruimtelijke kwaliteit wordt beïnvloed door vele aspecten, en van ieder kwaliteitsaspect is de invloed op de kosten anders. Om de invloed van de verschillende criteria te bepalen kunnen de afzonderlijke invloeden niet zonder meer bij elkaar worden opgeteld. Voor iedere projectvariant, zullen opnieuw de kosten moeten worden berekend. Aan de hand van het opgestelde kwaliteitsprofiel kunnen daarnaast de kwaliteiten van de varianten worden beoordeeld en de kosten inzichtelijk worden gemaakt. Met het onderzoek is getracht een aanzet te geven tot het inzichtelijk en meetbaar maken van ruimtelijke kwaliteit door middel van een kwaliteitsprofiel voor de belevingswaarde. Met de berekeningen is aangetoond dat de invloed van het wijzigen van de kwaliteitskenmerken op de kosten is te bepalen mits de kwaliteitsniveaus eenduidig zijn vastgelegd. De resultaten van het onderzoek gelden specifiek bij de gehanteerde uitgangspunten en het model plan, en kunnen dus niet zonder meer worden toegepast bij andere projecten, of een andere combinatie van kwaliteitskenmerken. De methodiek kan echter wel in alle gevallen worden gehanteerd. Hiermee kan van verschillende ontwerpvarianten de kwaliteit worden beoordeeld. Als van de varianten tenslotte de kosten en opbrengsten worden berekend kan de relatie worden gelegd tussen kosten en ruimtelijke kwaliteitsaspecten. Het inzichtelijk maken van deze relatie kan de discussie op gang brengen en de besluitvorming verbeteren. Uit de berekeningen blijkt dat de inrichting van het openbare gebied een grote invloed heeft op de grondkosten. Een kwaliteitsverbetering drukt dus zwaar op het grondexploitatieresultaat van de gemeente. Op het totale transformatieresultaat is de invloed echter maar klein. Of het redelijk is de andere investeerders mee te laten betalen aan de extra kosten kan op basis van dit onderzoek niet worden geconcludeerd. Dit is afhankelijk van de bijdrage die zij leveren aan de andere kwaliteitsaspecten. Als vervolg op het financiëel afsprakenkader zou een nieuw rapport “De kwaliteit in beeld, de kosten verdeeld”, kunnen heten. (Bron: Eindscriptie voor de Basisopleiding Kostendeskundige Bouw van de Haagse Hogeschool afdeling Post-hbo) Meer info: Jolanda Aker 0229 54 88 68 [email protected]

3

Ingrijpende renovatie is nodig om een levensduurverlenging van minstens 25 jaar te kunnen waarborgen. Alle woningen worden voorzien van centrale verwarming met warmwatervoorziening en mechanische ventilatie. De elektrische installaties worden uitgebreid. Gevels en dak worden aan de binnenzijde geïsoleerd. De nieuwe gevelkozijnen krijgen eenzelfde vlakverdeling als de oorspronkelijke. Overeenkomstig de gedachte van het Van Eesterenmuseum blijft zo het oorspronkelijke gevelbeeld in tact. Door horizontale of verticale samenvoeging ontstaan er grotere

woningen. De mogelijkheid wordt onderzocht om de woningen via galerijen te ontsluiten zodat ze ook geschikt zijn voor senioren. Naar verwachting start eind 2009 de uitvoering van dit renovatieproject. Meer info: Edwin Wollrabe 015-2561882 [email protected]

Telescope Quick Scan

Drooghe Weert Julianadorp

Al in de vroegste fase is het van belang een goed inzicht te heben in de kosten en mogelijke risico’s van een bouwproject. Omdat er nog veel verschillende uitvoeringsvarianten en onzekere factoren zijn, is het voor een opdrachtgever moeilijk om hierin een goede keuze te maken. Vaak wordt gewerkt met kengetallen op basis van m2 of m3 waarbij geen rekening wordt gehouden met de specifieke omstandigheden. Om goed inzicht te krijgen in de verschillende uitvoeringsmogelijkheden, en de kostenconsequenties hiervan inzichtelijk te maken, gebruiken we bij Scope een Quickscan. Op basis van elementengroepen worden de bouwkosten op een snelle manier inzichtelijk gemaakt. Ook de investeringskosten en eventuele opbrengsten kunnen in deze berekening worden meegenomen.

Project Drooghe Weert bestaat uit een sloop-nieuwbouwproject binnen de bebouwde kom van Julianadorp. Het voormalige pand was bestemd voor huisvesting van cliënten van Philadelphia met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Het pand voldeed niet meer aan de standaard van het ministerie. Philadelphia heeft contact gezocht met een lokale woningbouwcorporatie. Deze corporatie (Woontij) heeft Scope een opdracht meegegeven om voor deze locatie een nieuw plan te ontwikkelen binnen het bestemmingsplan. In het nieuwe plan moesten naast de voorzieningen voor Philadelphia ook woningen voor de corporatie worden ondergebracht om de financiële haalbaarheid te waarborgen. Format architecten heeft hiervoor een carrévormig gebouw ontworpen waarmee een overdekte binnentuin gerealiseerd kon worden. Door deze overdekte binnentuin is er voor de cliënten van Philadelphia een extra kwaliteit aan het gebouw toegevoegd. Binnen het complex wordt voorzien in gezamenlijke woonkamers, wasruimte, slaapwacht en berging.

Aan de hand van de eerste ideëen, een structuurvisie of een stedenbouwkundig plan, wordt een model opgesteld waarmee verschillende varianten op een snelle manier kunnen worden doorgerekend en naast elkaar worden gezet. De gebruikte kengetallen worden onderbouwd, of er wordt gebruik gemaakt van referentieprojecten. De gegevens die al wel bekend zijn worden verwerkt in het model. Onzekerheden en varianten worden als variabelen ingevoerd zodat het verschil in kosten tussen verschillende keuzemogelijkheden snel inzichtelijk wordt. Meer info: Jolanda Aker 0229 54 88 68 [email protected]

Vanuit de directe omgeving ontstond grote weerstand tegen de komst van het gebouw. Door de specifieke opdracht om binnen het bestemmingsplan te blijven, is het project, na alle bezwaarprocedures, momenteel in uitvoering. Uniek binnen het project is de toepassing van bamboe. In Nederland vindt de toepassing van bamboe maar mondjesmaat de weg op de markt. Voor de uitwerking van de detaillering en toepassing is dan ook nauw samengewerkt met het Bamboe Informatiecentrum. Het bamboe wordt toegepast als gevelbekleding op de binnengevels en als leuning en vulling van de balustrades. Door de overdekte binnentuin was er een Rook-Warmte-Afvoer-systeem (RWA) noodzakelijk om in geval van brand voor voldoende veiligheid te zorgen. Deze RWA is uitgewerkt door de architect in samenwerking met de leverancier en bied ’s zomers de gelegenheid om de binnentuin te ventileren om te hoog oplopende temperaturen te voorkomen. Meer info: Eelco Braakman 0229 54 88 68 [email protected]

4

Telescope De Gooise Warande Bussum In juli 2006 is het complex ‘de Gooise Warande’, een serviceflat met 106 appartementen te Bussum, door de Alliantie Gooi en Vechtstreek aangekocht. Het complex, gebouwd in 1957, kende als eigendomsvorm een Coöperatieve Vereniging. Reden voor de verkoop van de vereniging was dat het onderhoud door de, voor het merendeel hoogbejaarden, niet meer te bekostigen was. De aankoop is, met ondersteuning van Scope, 1 juli 2006 een feit geworden. Het gebouw heeft naast de appartementen een receptie, algemene keuken, recreatiezaal en ruimten voor ondersteunende functies. Veel onderdelen van het gebouw voldeden niet meer aan de eisen en was hard toe aan een ingrijpende renovatie. In de opstartfase zijn enkele specifieke adviesbureaus ingeschakeld (o.g.v. van brandveiligheid, installatie-techniek en asbest) en heeft Scope een bouwkundige opname gedaan. De woningverbetering had, naast de brandveiligheid, een hoge prioriteit. Doel van de renovatie was de woningen op te knappen tot woningen welke geschikt zijn voor senioren die zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Scope heeft, in opdracht van de Alliantie, een architect aangetrokken om het gebouw van binnen en buiten fysiek positief te veranderen. Om de juiste beslissingen te nemen zijn beslisdocumenten gemaakt waarin de financiën en goedkeuring hiervan een belangrijk onderdeel vormden. In samenspraak met de Alliantie, de bewonerscommissie, de architect en Scope zijn weldoordachte beslissingen genomen zowel voor de appartementen als voor de algemene ruimten en heeft het complex een metamorfose ondergaan met frisse gezellige kleuren. Het complex is veiliger geworden doordat er compartimentering, rook- en brandmelders, een brandmeldinstallatie en vluchtroutes zijn aangebracht. Daarnaast is er veel aandacht gegeven aan het vernieuwen en het herstel van gevels en daken. De werkzaamheden zullen rond de zomer worden afgerond. De woningen die leegkomen worden bij mutatie gerenoveerd. Meer info: Jan de Haan 0229 - 54 88 68 [email protected]

SCOPE & CULTUUR: Museum de Paviljoens Almere Scope treedt toe tot de groep van Projectbegunstigers van Museum De Paviljoens. Scope laat hiermee zijn waardering blijken voor de betekenis die Museum De Paviljoens heeft voor de stad Almere. Museum De Paviljoens is bijzonder verheugd over deze verbintenis met Scope, die geldt voor 2007-2008-2009.

Scope zal voor een periode van 3 jaar het museum De Paviljoens ondersteunen bij werkzaamheden die passen bij de kennis en de ervaring van Scope. In 2005 werd Museum De Paviljoens bekroond met de AICA-oorkonde. Het AICA-bestuur prijst Museum De Paviljoens om zijn ‘durf experimenten aan te gaan’ en zijn ‘grote vertrouwen in jonge kunstenaars en in actuele kunst’. Museum De Paviljoens staat momenteel onder grote druk door een dreigende bezuiniging van 45% van de subsidie van de Gemeente Almere en door dreigende sloop van de huisvesting van het museum. Dit zou kunnen leiden tot sluiting van het museum. meer info: www.depaviljoens.nl

5

Colofon:

Scope Bouwmanagement B.V. Almere: Delft: De Goorn:

Katernstraat 5, T: 036 - 546 76 11 Martinus Nijhofflaan 2, T. 015 - 25 61 882 Wieder 25, T: 0229 - 54 88 68

1321 NC Almere F: 036 - 536 53 01 2624 ES Delft F. 015 - 890 1775 1648 GA De Goorn F: 0229 - 54 40 80

E: [email protected]

W: www.scopebm.nl

Nieuwe projecten Procesmanagement Herstructurering Zuidpoort te Apeldoorn I.o.v. De Goede Woning Apeldoorn Contactpersoon: Edwin Wollrabe, 036 - 546 76 11, [email protected] Programma van Eisen Hoedpraktijk te Amsterdam I.o.v. Delta Forte b.v. te Amsterdam Contactpersoon: Eelco Braakman, 0229 - 54 88 68, [email protected] Advies en Projectmanagement Woningbouw te St.Pancras I.o.v. Stichting Goed Wonen St. Pancras Contactpersoon: Jan de Haan, 0229 - 54 88 68, [email protected] Advieswerkzaamheden voor Museum de Paviljoens te Almere i.o.v. Museum de Paviljoens te Almere contactpersoon: Roy Smit, 036 - 546 76 11, [email protected] Advisering inzake herstructurering Park Kouwendaal te Amersfoort. I.o.v. De Alliantie Eemvallei te Amersfoort Advies Tenderprocedure Brede School en Woningen: I.o.v. Eemland Wonen te Baarn Contactpersoon: Robert Pot , 036 - 546 76 11, [email protected]

Telescope is een uitgave van Scope Bouwmanagement b.v. Redactie: Robert L.S. Pot, Lilian Kuijper Fotografie: Divers Ontwerp: Studio Brouwer, Hoorn Nummer: 3 Oplage: 500

SCOPE MAATSCHAPPELIJK: Scope sponsort Deurenproject

Wat gebeurt er als 75 professionele kunstenaars hun creativiteit, talent en fantasie loslaten op 75 gewone huis-, tuin en keukendeuren? Eind september 2007 was het resultaat daarvan te zien in het Raadhuis van Hilversum. De aanleiding vormde het 75-jarig bestaan van het Raadhuis van Hilversum. Het zijn 75 volstrekt unieke kunstwerken geworden. Aan het eind van het hele project zijn de deuren (of een deel ervan) via een openbare veiling verkocht. 70 % van de opbrengst gaat naar een de Stichting Kansarme Kinderen. Zij zullen 100 kinderbibliotheken in Indonesië opzetten. Het is een intitiatief van de Rotaryclub Hilversum i.s.m. Rotary Indonesia.

Huisvestingsadvies en projectmanagement verbouwing Brandweer kazernes te Muiderberg I.o.v. Gemeente Muiden Contactpersoon: Roland Jansen, 036 - 546 76 11, [email protected] Uitbreiding Buitenschoolse opvang te Almere I.o.v. Penning Architectuur en Stedenbouw. Contactpersoon: Paul Koning 0229 - 54 88 68, [email protected] Huisvestingsadvies en projectmanagement Stadsdeelkantoor OudWest te Amsterdam I.o.v. Stadsdeelkantoor Oud-West Amsterdam Contactpersoon:Roland Jansen, 036 - 546 76 11, [email protected] Onderzoek Ahold Meat Plant te Krakau, Polen I.o.v. Royal Haskoning Contactpersoon: Ido Deli 036 - 546 76 11 [email protected]

6

Het project is mogelijk gemaakt. door een bijdrage van Gemeente Hilversum en Woningcorporatie Alliantie, Bouwbedrijf ZA Overhage, De Koster cs Makelaars, de Gooi en Eemlander en Veilinghuis Van Spengen. Scope heeft naast een finaniële bijdrage ook elf deuren op de de veiling aangekocht en daarmee het project ondersteunt. De gangen in vestigingen Almere en De Goorn zijn nu voorzien van een paar unieke kunstwerken.