TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV ÉS BEÉPÍTÉSI TERV A CLUB TIHANY ZRT. TIHANYI TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZ MÓDOSÍTÁS KÉRELMÉHEZ ÉS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI SZERZŐDÉSÉHEZ 1. Telepítési tanulmányterv 1.1 Az érintett terület (ingatlan ) rövid bemutatása a.) A kérlem első része a Hotel Club Tihany 1872 hrsz-ú ingatlanára vonatkozik. Ezen az ingatlanon helyezkedik el az évtizedekkel ezelőtt teljesen kiépített Hotel középmagas és alacsony (döntően földszintes kis üdülőépületek, földszintes lepény épületek, egy emeletes szolgáltató épületek és több emeletes nagy szálloda épület) épületeivel. A terület teljesen kiépített, zöldfelületi rendszere ápolt érett nagy fákkal fásított, közművei kiépültek, teljes közművel rendelkezik, belső közlekedési rendszere és ingatlanon belüli teljes parkoló ellátása megoldott. A déli Üü3 övezet ezen felül rendkívül heterogén épületállományú, ahol a 66,8 m2-es faházaktól a 3000 m2-es sportcentrumig, a földszintes faháztól a nagyobb belmagasságú kétszintes épületig, a magastetőstől a lapostetősig találhatók épületek. Az épületek között van olyan, mely állaga miatt nem használt, gazdaságosan nem újítható fel, de szükségünk volna a helyén egy új, nem nagyobb, de más funkciójú és alakú épületre. Ezt ma nem tehetjük meg a szabályozás rugalmatlansága illetve a valóság figyelembe nem vétele miatt. Így az épület veszélyes állapotban csúfolkodik a Balaton partjához közel a déli partról is jól láthatóan. Hasonló a helyzet a 60-70-es évekből származó nagy lepény épületekkel, ahol nem feltétlen az volna a kedvező és gazdaságos megoldás, hogy csak felújításra kerüljenek jelenlegi paramétereikkel. A kis üdülő egységek megújítása szintén hasonló problémába ütközik. b.) A kérelem másik része a Hotel Club Tihany 1848 hrsz-en álló munkásszálló együttese helyezkedik el. Ezen az ingatlanon 5 db nagyobb és egy keskenyebb földszintes magastetős faház áll, mely mind szerkezetében, mind belső infrastruktúrájában elavult, amortizálódott. Az ingatlan kihasználtsága előnyös elhelyezkedése ellenére alacsony, az épületek elavultsága miatt. Az ingatlanon, beállt értékes faállomány található, közművesítettsége teljes, belső közlekedési és ingatlanon belüli teljes parkolási rendszere kiépített. Az ingatlan Üü6 övezetbe tartozik jelenleg a hatályos településrendezési eszközök szerint. Ez üdülőházas üdülőterületi besorolás, ahol az üdülő funkción felül egyéb funkciók is elhelyezhetők az üdülő funkció zavarása nélkül. Az ingatlanon új beépítés esetén szabadonálló beépítés lehet, a jelenlegi telekhatárra kiépült épületekkel szemben.
A beépíthetősége max. 15%. Jelenleg kb. 18 %-os a beépítettsége, így a most folyó településrendezési terv felülvizsgálatánál 20%-os beépítettséget kérünk lehetővé tenni a kialakult állapotra tekintettel. A max. építménymagasság 4,5 m ami lehetővé tesz egy szint + tetőtér beépítést.
1.2. A telek és a környezet vizsgálati bemutatása a.) Az 1872 hrsz-en lévő Hotel ingatlana értékes beállt faállománnyal és ápolt rendezett zöldfelületekkel rendelkezik A beépítése beállt, bővítésére nincs igény. Az épületek döntő része viszont felújításra szorul, ami megkívánja az épületekre vonatkozó építési előírások pontosítását, differenciálását. Az 1872 hrsz-ú ingatlan, melyen a szálloda és minden egyéb szálláshely található jelenleg 4 övezetre tagolt. 1.) Ebből az egyik egy közel 0,4823 ha-os „Újonnan kialakítandó közterület, önkormányzati elővásárlási joggal terhelt terület” megnevezésű 8 m-esre kiszabályozott út. Ez az út teszi lehetővé az 1876 hrsz-ú úttal való kapcsolatot és így az 1875 hrsz-on lévő üdülő megközelítését. A szálloda területén átmenő út eddig is lehetővé tette a nevezett ingatlan megközelítését és a turista forgalom közlekedését egy ellenőrző sorompón keresztül. Az út esetleges jogi helyzetének megváltozása korlátozhatja a szálloda területén átmenő forgalom ellenőrzését, mely a szálloda üzemeltetésében és biztonságában veszélyeket hozhat. Kérjük, hogy a kiszabályozott út ne legyen önkormányzati közút (amit amúgy az önkormányzatnak kisajátítási kötelezettséggel is járna a közeljövőben), hanem közforgalom számára megnyitott magánút legyen. Ez az önkormányzatnak is kedvezőbb, mert nem kell kisajátítania és a szállodához kötődő építési engedélyhez kötött tevékenység esetén a telekalakítást nem az önkormányzatnak, hanem a szállodának kell megtenni. A jelenleg is használatban lévő úton kizárólag főszezonban (3 hónap) van forgalom, egyéb időszakokban az út forgalma oly csekély, hogy a jelentős anyagi forrást igénylő 8 méteres kiszélesítés nem indokolt. Téli, kora tavaszi és késő őszi időszakban az átmenő forgalom napi 2-3 gépjárműre korlátozódik. 2.) A másik az úttól É-ra Üü3 övezetbe sorolt földszintes kis szállóegységekkel beépített terület, melynek nagysága a szabályozás szerint közel 3,7 ha. Ezen a területen 117 db 35-70 m2 épület áll összesen 6300 m2 beépített területtel. A telekrész beépítettsége jelenleg 17%. 3.) A Balaton és a kiszabályozott út közötti szintén Üü3 övezeti jelű 6,04 ha-os telekrészen már vegyesebb a beépítettség. Itt 47 db 67 m2-es önálló földszintes faház mellett egy földszintes „Kinder Klub” épület 225 m2-el, egy emeletes klub, gyógyászati és grill épület 900 m2-en, egy emeletes faház 145 m2-en, egy földszintes nagy lepényépületben konferencia terem (korábban étterem) és gazdasági épület több mint 2800 m2-en, szintén egy földszintes lepényépületben sportcentrum közel 3000 m2-en, földszintes fogadó épület 235 m2-en és egy rossz állagú de a leglátványosabb helyen fekvő emeletes épület (volt irodaépület) 800 m2-en található. Ezek az épületek összesen 11270 m2-t foglalnak el, így a telekrész beépítettsége 18,67%. 4.) A fennmaradó Üü4 övezeti jelű D-Ny-i telekrész, mely közel 2,8 ha-os található a fsz+6 emeletes szálloda több mint 3800 m2-en, a földszintes gyógyászati
nyaktag, télikert és átjáró 880 m2-en, az emeletes új igazgatási épület 510 m2-en, a földszintes szerviz épület 235 m2-en, a régi igazgatási épület 1000 m2-en, a vízi sport épület 220 m2-en. Így az összes beépített terület ezen a telekrészen 6700 m2, ami 24,0%-os beépítettséget eredményez. b.) Az 1848 hrsz-en lévő munkásszálló ingatlana rendezett, területe valamivel nagyobb mint 7000 m2. Területén beállt értékes faállomány található. A földszint + magastető mellett kedvezőbb lenne a két szint lehetősége, ezért akár lapos vagy alacsony lejtésű tető alkalmazása esetén kérjük a 6 m-es építménymagasságot, mert így az épület összességében még alacsonyabb is lesz, mit egy szint magastetővel. A beépíthető legkisebb telekterület 7500 m2, ami jelenleg nem teszi lehetővé az ingatlan megosztását. Az ingatlan hosszútávú hasznosításának érdekében kérjük, hogy ketté osztható lehessen a telek, az üdülő funkció kihasználhatósága érdekében.
1.3. Beépítési terv (lásd mellékletben) 1.4. A módosítás során elérendő célok összefoglalása, a szabályozás e célból módosítandó elemeinek összefoglalása a.) A Hotel ingatlanán: Üü3 övezet eltérései a hatályos szabályozástól: - A hatályos szabályozási előírás az Üü3 övezetben 15%-os maximális beépítettséget enged. Az övezet jelenlegi beépítettsége 17,0 illetve a másik tömbben 18,67%. - A megengedett maximális építménymagasság 4,5 m, a legalacsonyabb terepszinttől mért legmagasabb homlokzat max. 5,0 m lehet. A jelenlegi legnagyobb építménymagasságunk 7,0 m, mely egyúttal a legnagyobb homlokzat magassággal megegyezik. Üü4 övezet eltérései a hatályos szabályozástól: - A hatályos szabályozási előírás az Üü4 övezetben 15%-os maximális beépítettséget enged. Az övezet jelenlegi beépítettsége 24,0 %. - A megengedett maximális építménymagasság 12,5 m, de legfeljebb 4 szint + tetőtérbeépítéses épület lehet. A jelenlegi legnagyobb építménymagasságunk kb. 19,0 m és a meglévő szintszám 7. A fentiekből látszik, hogy amennyiben bármelyik épületen (jelenleg 175 épületünk van) olyan építési engedély köteles beavatkozást végeznének, mely megváltoztatja az épület alakját, kinézetét vagy helyzetét, nem tehetik meg, mert túlépített mindegyik tömb. Csak állagmegóvást végezhetünk és változtatással nem járó felújítást. De mindezek előtt 4 önálló ingatlanra kell megosztani az eddig egy ingatlant. Az elérendő fő cél, hogy mindegyik övezet lehetővé tegye az adott ingatlanon lévő épület felújítását, korszerűbb, akár más formában történő átépítését, esetleges üdülő funkciót elősegítő funkció váltását. Jelenleg több épület van, mely használaton kívüli, mert amortizálódott funkciója, épületszerkezete és épület kialakítása, formája. A jelenlegi építési szabályzat nem teszi lehetővé ezek átépítését még megegyező nagysággal sem, ha más alakban épülne újjá. b.) A munkásszálló ingatlanán:
Az ingatlanon új beépítés esetén szabadonálló beépítés lehet, a jelenlegi telekhatárra kiépült épületekkel szemben. A beépíthetősége max. 15%. Jelenleg kb. 18 %-os a beépítettsége, így a most folyó településrendezési terv felülvizsgálatánál 20%-os beépítettséget kérünk lehetővé tenni a kialakult állapotra tekintettel, ellenkező esetben nem lehet új, korszerű épületeket építeni, csak a gazdaságosan nem felújítható faházakat felújítani. A jelenlegi max. építménymagasság 4,5 m ami lehetővé tesz egy szint + tetőtér beépítést. Kedvezőbb lenne a két szint lehetősége, ezért akár lapos vagy alacsony lejtésű tető alkalmazása esetén kérjük a 6 m-es építménymagasságot, mert így az épület összességében még alacsonyabb is lesz, mit egy szint magastetővel. A beépíthető legkisebb telekterület 7500 m2, ami jelenleg nem teszi lehetővé az ingatlan megosztását. Az ingatlan hosszútávú hasznosításának érdekében kérjük, hogy ketté osztható (3000 m2re) lehessen a telek, így bővíthető és kihasználható lehet az üdülőházas üdülő funkció a munkásszálló funkció mellett.
1.5. Szabályozási koncepció – javaslat a szabályozás módosítására A fenti jelenlegi feltárt helyzet és indokok miatt melyek gazdasági veszteséget és a vendégek kiszolgálásában, ellátásában színvonal csökkenést eredményez, ezért kérik a tisztelt képviselő testületet, hogy a településrendezési eszközeik most induló felülvizsgálatakor változtassa meg a szabályozást az alábbiak lehetőség szerinti figyelembe vételével: 1. A tervezett (meglévő) út önkormányzati út helyett közforgalom céljára megnyitott magánút lehessen az ellenőrzés fenntarthatóságával. 2. Az Üü-3 és Üü-4 övezetek vegyék figyelembe a meglévő beépítettséget, ill. az övezetek esetleges átszabásakor az adott tömbök is vegyék figyelembe a meglévő beépítettséget. Így a jelenlegi helyzetben az Üü3 övezet 20%-os beépíthetőségű, az Üü4 övezet 25%-os beépítettségű legyen. Ellenkező esetben jelentős károk érik a szállodát, mivel nem tud korszerűbb épületeket építeni a meglévő korszerűtlenebbek helyett. (A jelenleginél nem kíván nagyobb beépítést a részvénytársaság, de a meglévő valós beépítettség megőrzéséhez ragaszkodik.) 3. Az Üü3 övezet, hasonlóan az Üü4 övezetekben a meglévő épületek építménymagassága megőrizhető legyen azok átépítése, újra cserélése esetén is a max. beépítettség figyelembe vételével. 4. A déli Üü3 övezet szabályozásának differenciálását kérjük a rajta lévő rendkívül heterogén magasságú és nagyságú épületállomány miatt. Az övezet előírásába kérik beépíteni az Üü4, Üü-5 övezet kialakult beépítésére vonatkozó lehetőségét, azaz: „ –kialakult beépítés esetén, ha az épület bontásra kerül, az elbontott épület építménymagassága, de legfeljebb 7,5 m, vagy az övezet déli fele a rajta lévő két épülettel (melyek egyike összeépült a szálloda fő épületével ami az Üü-4 övezetben van kerüljön az Üü-4 övezetbe. 5. Az Üü-6 övezet beépíthetősége 20%-os legyen, az építménymagassága lapos- vagy alacsony hajlású tető esetén max. 6,0 m lehessen és a legkisebb kialakítható telek 3000 m2 legyen. A szabadonálló beépítés mely ma hatályos az övezetre, nem teszi
lehetővé az esetlegesen eredeti helyén újjáépítésre kerülő épületek engedélyezését. Alkalmazható lenne az építési hely pontos meghatározása, mely lehetővé tenné a szabadonálló beépítést és a Ny-i oldalhatárra történő építést is. Ezen a telekhatáron létszik is, hogy eleve a jelenlegi épületekhez lett igazítva a telekhatár. Az Üü6 övezet tegye lehetővé a meglévő funkció megőrzését is az átépítés, vagy új építés esetén is. 6. Kérjük, hogy az új szabályozás támogassa a megújuló energia előállítását szolgáló építményeinek és műtárgyainak elhelyezhetőségét.
1.6. A javasolt beépítés, változás várható infrastruktúrális igényei közlekedés, közműfejlesztés, humán infrastruktúra fejlesztése, igénye Az igényelt változás nem igényel és nem okoz semmilyen változást az ingatlanok és környezetük infrastruktúrájára, közlekedési rendszerére, közműveire. A humán infrastruktúrára az 1848 hrsz. fejlesztésével pozitív változást eredményez, mivel korszerűbb kinézetű és használhatóságú épületek jelenhetnek meg.
1.7. A javasolt beépítés, változás várható környezeti hatásai, rövid összefoglaló A változások semmilyen környezeti hatás változással nem bírnak, mivel semmilyen intenzitás növekedést nem jelent. Minden kért változtatás kizárólag a meglévő állapotok megőrzését, korszerűsíthetőségét engedheti. Pozitív változás a környezetre, hogy mindenhol megengedhető lehet a megújuló energia előállítását és használatát minden épületen.
1.8. Örökségi vagy környezeti érték sérülésének lehetőségei, rövid összefoglaló A változások semmilyen örökségi, vagy környezeti értéket nem érintenek, mivel az Üü6 övezet kivételével új épület építése csak a meglévő helyén és nagyságrendjében történne. Így nagy valószínűséggel a régészeti érintettség figyelembe vételével sem kerülhet veszélybe örökségi érték. A környezeti értékek hasonlóképpen nem sérülhetnek. Minden kért változtatás kizárólag a meglévő állapotok megőrzését, korszerűsíthetőségét engedheti. Az Üü6 övezetben sem várható örökségi vagy környezeti érték sérülése, érintettsége, mivel ott is csak a jelenlegi beépítés nagyságrendjével részben eredeti helyén épülnének át épületek.
Mellékletek: 1872 hrsz Beépítési Terve 1872 hrsz szabályozási javaslata 1848 hrsz szabályozási javaslata javasolt beépítési tervvel
A Telepítési Tanulmánytervet és Beépítési Tervet a Hotel Club Tihany megbízásából készítette Németh Ferenc településrendezési vezető tervező TT-1É 19-0221 +36 30 4001584,
[email protected] 8273 Monoszló, Fő u. 23.
