Tekst t.b.v. een mail richting gemeente. Geachte heer de Jong,

Tekst t.b.v. een mail richting gemeente. Geachte heer de Jong, Bijgaand doe ik u een tweetal rapporten toekomen van DAAD planschade advies. De rapporten zijn in mijn opdracht opgesteld. Het betreft een rapport Inzake de mogelijke directe planschade, die voor mij als eigenaar kan optreden als het bestemmingsplan Makkum-Krommesloot 11 Achterterrein ongewijzigd wordt vastgesteld en onherroepelijk wordt. De planschade kan voor de gemeente dan uitkomen tussen de € 18.750,- en € 31.250,-. De andere rapportage betreft de situatie dat mijn zienswijze gegrond wordt verklaard en er dus een woning wordt mogelijk gemaakt. In het rapport wordt de vraag behandeld of omwonenden in die situatie met succes een planschadeclaim gehonoreerd kunnen krijgen. De conclusie is dat dit onwaarschijnlijk is, als er al planschade ontstaat. Ik zie de uitkomsten van deze rapporten ook als een indicatie van hoe de belangen van mij versus de omgeving feitelijk liggen. In zowel de zienswijzennota als in het raadsvoorstel wordt gesteld dat het vaststellingsbesluit géén financiële gevolgen heeft. De gemeente stelt dit zonder zelf een planschaderisicoanalyse uitgevoerd te hebben. Op basis van het rapport over directe planschade kan er dus wel degelijk sprake zijn van planschade voor de gemeente. De inhoud van de rapporten lijkt me van belang voor de besluitvorming. Graag verneem ik van u hoe u hiermee richting de gemeenteraad om wilt gaan.

I

PLANSCHADE ADVIES (indirecte) Planschade Risicoanalyse Krommesloot 11 Makkum achterterrein

Planschade Risicoanalyse Krommesloot 11 Makkum achterterrein

D \DKRACHTIG

MET RAAD EN DCAD BIJSTAAN

DE Df/M) B I J HET WOORD VOEGEN

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

2.

Procedure

3.

Dossierstukken

4.

Juridisch kader planschade

5.

Peildatum

6.

Locatie

7.

Planologische analyse

8.

7.1.

Vigerende bestemming

7.2.

Toekomstige bestemming

Vergelijking planologische regimes 8.1. 8.2. 8.3.

Vigerende planologisch regime Toekomstige planologisch regime Conclusie

BIJLAGEN Kadastrale kaart Kadastraal uittreksel

I#DKRACHTIG

MET RAAD EN D#D BIJSTAAN

DE D^D B I J HET WOORD VOEGEN

1

Inleiding

Op 19 mei 2015 is door de heer S. Idema in opdracht van de heer D J . Hamoen, Krommesioot 11, 8754 GD te Makkum, opdracht verstrekt aan DAAD planschade advies te Damwaid voor het uitvoeren van een indicatieve planschade risicoanalyse. Deze analyse heeft betrekking op de bouw van een woning op het achterterrein behorende bij het perceel plaatselijk bekend Krommesloot 11 te Makkum. Onderzocht wordt of er in onderhavig geval sprake is van indirecte planschade. Indirecte planschade is een waardevermindering van het eigen perceel als gevolg van een planologische mutatie op een ander perceel (meestal direct nabij gelegen). De planschade risicoanalyse is op initiatief van opdrachtgever opgestart.

Figuur 1. De te bouwen woning op het achtertereln Krommesloot 11 te Makkum.

Figuur 2. Situering van de nieuw te bouwen woning op het achterterrein Krommesloot 11 te Makkum.

D#DKRACHTIG

MET RAAD EN DtftD BIJSTAAN

DE ï)0i) B I J HET WOORD VOEGEN

2

Procedure

Het doel van een planschade risicoanalyse is het verkrijgen van inzicht of er mogelijk sprake is van planschade en indien bevestigend beantwoord omtrent de hoogte van deze schade naar aanleiding van een voorgenomen/toekomstige planoiogische wijziging. Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van schade ais gevolg van het nieuwe planologische regime, is het met name van belang of belanghebbenden door het nieuwe planologische regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren ten opzichte van het huidige planoiogische regime. Ais de feitelijke ontwikkeling ook ai mogelijk was in de geldende planologische situatie zal er weliswaar sprake kunnen zijn van schade, maar ingevolge vaste jurisprudentie betreft deze schade dan geen planschade in de zin van artikel 6.1 Wro ten gevolge van het nieuwe planologische regime. Bij de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering moet ook worden gelet op eventuele voordelen, die de betreffende belanghebbende door de nieuwe planoiogische situatie wordt geboden en die (een deel van) de nadelen compenseren, de zogenaamde voordeeisberekening. Daarnaast is van belang, dat planschade alleen voor vergoeding in aanmerking komt als de schade redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van de belanghebbende behoort te blijven. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in artikel 6.2 wei geregeld dat in ieder geval 2 % van de waarde van een onroerende zaak of 2% van een inkomen direct voor het ontstaan van de schade onder het normaal maatschappelijke risico valt en dus niet voor vergoeding in aanmerking komt. Deze 2% eigen risico is echter niet van toepassing indien de schade wordt geleden door wijziging van de bestemming op de eigen gronden. Uitdrukkelijk dient te worden vermeld dat het hierbij gaat om een indicatie van de mogelijke planschade. Pas na het onherroepelijk worden van de planoiogische maatregel en de ontvangst van eventuele aanvragen tot tegemoetkoming in de planschade kan een uitgebreider en diepgaander onderzoek worden gestart of zich daadwerkelijk planschade voordoet en of deze voor vergoeding in aanmerking komt (ontvankelijkheid en voorzienbaarheid). Aan deze risicoanalyse kunnen dan ook geen rechtsgevolgen met betrekking tot mogelijke aansprakelijkheid onzerzijds jegens derden c.q. opdrachtgever verbonden worden. Indien te zijner tijd naar aanleiding van een verzoek om planschade een planschadeonderzoek moet worden verricht, zullen immers alle op dat moment geldende omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen alsmede de (individuele) omstandigheden, waaronder bijvoorbeeld de wijze waarop de verzoeker om planschade het onroerend goed heeft verkregen en beheerd.

D0)KRACHTIG

MET RAAD EN D®D BIJSTAAN

DE D®D B I J HET WOORD VOEGEN

3

Dossierstukken

DAAD planschade advies is bij onderiiggende planschade risicoanalyse uitgegaan van de volgende dossierstukken, welke door opdrachtgever is verstrekt: • • • • •

Dorpsvernieuwingspian Makkum-Kom (d.d. 31 maart 1999); Ontwerp bestemmingsplan 'Makkum - Krommesioot 11 achterterrein'; Bestemmingsplan 'Makkum - Centrum'; Bouwplan woning Krommesloot 11 (achterterrein); Bijlage bij de zienswijze van de heer Hamoen.

D^KRACHTIG

MET RAAD EN D ' ^ BIJSTAAN

DE Di^\D B I J HET WOORD VOEGEN

4


Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Deze nieuwe wet voorziet in een ingrijpende wijziging van de wettelijke regeling omtrent planschade. Het nieuwe recht is op grond van art. 9.1.18, eerste lid Invoeringswet Wro van toepassing op aanvragen om schadevergoeding, ingediend op of na 1 juli 2008, waarbij het schadeveroorzakende besiuit op of na 1 september 2005 onherroepelijk is geworden WRO HOOFDSTUK 6 FINANCIËLE BEPALINGEN AFDELING 6.1 TEGEMOETKOMING IN SCHADE Artikel 6.1 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingspian, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; b. een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling ais bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d; c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2 . 1 , eerste lid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening ais bedoeld in artikel 4 . 1 , derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat ais bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.

DlgE\DKRACHTIG

MET RAAD EN D'^\D BIJSTAAN

DE D'î\D B I J HET WOORD VOEGEN

Artikel 6.2 1. Binnen het normaie maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels ais bedoeld in artikel 3.1. , Artikel 6.3 Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Artikel 6.4 1. Van de indiener van de aanvraag heffen burgemeester en wethouders een recht. 2. Burgemeester en wethouders wijzen de indiener van de aanvraag op de verschuldigdheid van het recht en delen hem mee dat het verschuldigde bedrag binnen vier weken na de dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven op de rekening van de gemeente dan wel op de aangegeven plaats dient te zijn gestort. Indien het bedrag niet binnen deze termijn is bijgeschreven of gestort, verklaren zij de aanvraag nietontvankelijk, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. 3. Het recht bedraagt € 300, welk bedrag bij verordening van de gemeenteraad met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd. 4. Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug. 5. Het in het derde lid genoemde bedrag kan bij algemene maatregel van bestuur worden gewijzigd voor zover het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie daartoe aanleiding geeft.

E^DKRACHTIG

MET RAAD EN D fJ\D BI JSTAAN

DE D^\D B I J HET WOORD VOEGEN

Artikel 6.4a 1. Voor zover schade die op grond van de artikeien 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondsiag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen dan wei een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit ais bedoeid in artikel 2 . 1 , eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikei 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. 2. De verzoeker die een overeenkomst ais bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikei 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht. 3. Degene die een financieel belang heeft bij de vaststelling van een exploitatiebijdrage, ais bedoeid in artikel 6.17, eerste lid, of de herberekening daarvan, is belanghebbende bij een besiuit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikei 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan, de wijziging of de uitwerking, dan wei terzake van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikei 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken indien de tegemoetkoming financiële gevolgen kan hebben voor de exploitatiebijdrage of de herberekening daarvan. Artikel 6.5 Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming ais bedoeid in artikei 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: a. de redeiijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. Artikel 6.6 1. Indien provinciale staten met toepassing van artikei 3.26, eerste lid, een inpassingsplan vaststellen, of gedeputeerde staten een omgevingsvergunning verlenen voor een project van provinciaal belang waarbij met toepassing van artikei 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, treden gedeputeerde staten voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regels in de plaats van burgemeester en wethouders. 2. Indien Onze Minister met toepassing van artikel 3,28, eerste lid, een inpassingsplan vaststelt, of een omgevingsvergunning verleent voor een project van nationaal belang waarbij met toepassing van artikei 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, treedt hij E#DKRACHTIG

MET RAAD EN D'iVi\D BIJSTAAN

DE Dg\D B I J HET WOORD VOEGEN

voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regeis in de plaats van burgemeester en wethouders. 3. Indien Onze Minister gezamenlijk met Onze aangewezen Minister een besiuit ais bedoeid in het tweede iid neemt, treedt Onze aangewezen Minister voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regels in de piaats van burgemeester en wethouders. 4. Bij toepassing van dit artikei wordt de aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade ingediend bij burgemeester en wethouders. Deze dragen ervoor zorg dat de aanvraag onverwijld wordt doorgezonden naar het desbetreffende bestuursorgaan dat op de aanvraag beslist. Het recht, genoemd in artikei 6.4, wordt geïnd door het beslissend bestuursorgaan; de gemeentelijke verordening, bedoeid in artikel 6.4, derde lid, is hierop niet van toepassing. 5. Dit artikel is van overeenkomstige toepassing op tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in artikei 6 . 1 , tweede lid, onder e. Artikel 6.7 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regeis worden gesteld omtrent de inrichting en behandeling, en nadere regeis omtrent de indiening, de motivering en de wijze van beoordeling, van een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade. Die regeis kunnen de verplichting voor de gemeenteraad en provinciale staten inhouden hieromtrent een verordening vast te stellen.

E^KRACHTIG

MET RAAD EN D ^ BIJSTAAN

DE Dp\D B I J HET WOORD VOEGEN

5

Peildatum

Als peildatum voor het bepalen van planschade geldt de datum van inwerkingtreding van het planoiogische besluit. Nu het nieuwe bestemmingsplan nog niet in werking is getreden, is deze datum onbekend. Ais peildatum wordt daarom de datum van het opstellen van deze risicoanalyse gehanteerd, zijnde 21 mei 2015. Gelet op de status van het advies, het betreft een indicatief planologische risicoanalyse vooruitlopend op de voorgenomen toekomstige wijziging van een planologische maatregel, wordt in dit rapport niet op de volgende zaken ingegaan; • • • •

Ontvankelijkheid Causaal verband Voorzienbaarheid Anderszins verzekerd

E^KRACHTIG

MET RAAD EN D # ) BIJSTAAN

DE

B I J HET WOORD VOEGEN

6

Locatie

Op basis van de ontvangen informatie over de toekomstige planoiogische wijziging concluderen wij het navolgende: De objecten Krommesioot 1 t/m 9 en 13. Grote Zijiroede 4-18 2 en Trasmoien 4 1 , 43, 45 en 47 vallen binnen de invloedsfeer van de planoiogische wijziging. De overige belendende objecten zijn zodanig ten opzichte van het plangebied gesitueerd dat tussen die objecten en het gebied geen of nauwelijks een relevante relatie bestaat. Dit in verband met bijvoorbeeld de onderlinge afstanden en/of oriëntatie van de betreffende objecten t.o.v. het plangebied.

Figuur 3. Fragment kadastrale kaart Makkum.

D^KRACHTIG


DE D'iÎ B I J HET WOORD VOEGEN

7


Bij de beoordeling of er sprake is ex artikel 6.1 van de Wro dient een vergelijking te worden uitgevoerd van opvolgende planoiogische regimes. Hierbij dient te worden gekeken naar de planologische gevolgen voor de aanvrager van de tegemoetkoming planschade. Meer specifiek dient te worden onderzocht of de aanvrager in een nadeliger positie is gekomen ten gevolge van wijziging van de planoiogische maatregel. Uitgangspunt hierbij dient te zijn dat een vergelijking wordt gemaakt tussen de maximale invulling van de planoiogische mogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Dorpsvernieuwingsplan Makkum-Kom' en het ontwerp bestemmingsplan 'Makkum - Krommesloot 11 achterterrein' met dien verstande dat daarin een bouwvlak wordt opgenomen ten behoeve van een woning. 7.1 Vigerende bestemming In het kader van de planoiogische risicoanalyse dient ais uitgangspunt te worden genomen het bestemmingsplan 'Dorpsvernieuwingsplan Makkum-Kom' dat op 31 maart 1999 door de gemeenteraad van Wunseradiei is vastgesteld. Ingevolge dit plan hebben de gronden waarop de planoiogische wijziging plaats gaat vinden de bestemming 'Woondoeieinden' met de nadere aanduiding 'tuincentrum'.

Figuur 4. Fragment bestemmingenkaart dorpsvernieuwingspian Makkum-Kom,

[©DKRACHTIG

MET RAAD EN D ^ BIJSTAAN

DE Dg\D B I J HET WOORD VOEGEN

Figuur 5. Fragment ruimteiijke inrichtingskaart'dorpsvernieuwingsplan Makkum-Kom'.

Deze gronden zijn bestemd voor wonen en tuincentrum, verkeers- en verblijfsdoeleinden, autoboxen, speel- groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. De gronden zijn geiegen binnen de 'grens beschermd dorpsgezicht, bestemd voor bescherming en herstei van de cuituurhistorische ruimteiijke structuur en het historisch bebouwingsbeeid. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd (bruin gearceerd in figuur 5.). Het bouwvlak is ca. 800 m^ groot. Dat betekent dat er een hoofdgebouw van 800 m^ en 3,5 meter hoog gebouwd mag worden. Het aantal woningen per bebouwingsviak mag ten hoogste het bestaande aantal bedragen. Uitbouwen en losstaande bergingen mogen uitsluitend gebouwd worden op de gronden aangeduid met te bouwen erven (zwart/wit met lijnen gearceerd in figuur 5.) tot een maximum van 50 m^. De maximale inhoud van nutsvoorzieningen bedraagt 30 m-'. De bouwhoogte van andere bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter, met uitzondering van andere bouwwerken ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van verkeer, waarvoor een bouwhoogte van ten hoogste 10 meter geldt. Op de ruimtelijke inrichtingskaart is een vlak opgenomen met de verklaring 'overig pand'. In de beschrijving in hoofdlijnen is hierover het volgende opgenomen:

D0)KRACHTIG

MET RAAD EN D # D BIJSTAAN

DE D^glD B I J HET WOORD VOEGEN

Er mag slechts worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: de goothoogte, de bouwhoogte en dakvorm van het bestaande hoofdgebouw mogen gehandhaafd blijven. De bijgebouwen dienen qua maatvoering en situering ondergeschikt te biijven aan de hoofdbebouwing. 7.2 Toekomstige bestemming In het ontwerp bestemmingsplan 'Makkum-Centrum' is het onderhavige perceel bestemd als 'wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen en bedrijfsactiviteiten, met de daarbij behorende: groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en water. Ais hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd en een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak moeten worden gebouwd.

Fragment

- Archeoloflio 1

• Beschermd dorpsgozichl

bestemmingspiankaart'Makkum - Krommesloot 11 achterterrein' 2015.

De goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 8 meter. De dakhelling bedraagt ten minste 30°. De afstand tot de zijdelingse perceeisgrens bedraagt niet minder dan 2 meter. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen gelden de volgende regels: • de inhoud per gebouw bedraagt niet meer dan 30 m^; • de bouwhoogte van een gebouw bedraagt niet meer dan 3 m. Voor het bouwen van aan- of uitbouwen en bijgebouwen geiden de volgende regels: • de gezamenlijke oppervlakte bedraagt niet meer dan 50 m^, dan wel ten hoogste de bestaande oppervlakte indien deze meer is; • de goothoogte bedraagt niet meer dan 3 m, dan wei de bestaande hoogte indien deze meer is;

E^KRACHTIG

MET RAAD EN D # D BI JSTAAN

DE D ^ ^ BI J HET WOORD VOEGEN

•

de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 5,5 m, dan wei de bestaande hoogte indien deze meer is.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regei: • de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m, met dien verstande dat de hoogte van erf- of perceelafscheidingen niet meer mag bedragen dan 2 m. Tevens is het onderhavige perceel bestemd als'Waarde - Archeologie 1'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Ook is het onderhavige perceel bestemd als 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud van cultuurhistorische waarden, zoals beschreven in de bijlage 'aanwijzing Makkum tot beschermd dorpsgezicht'. Als het bouwplan van de heer Hamoen ook vertaald zou worden in een aanduiding op de verbeelding, dan zou deze er als volgt uitzien:

Figuur 7.

I#DKRACHTIG

MET RAAD EN Df|\D BIJSTAAN

DE E # D B I J HET WOORD VOEGEN

8

Vergelijking planologische regimes

Voor de beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planoiogische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planoiogische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planoiogische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeid uitgangspunt moet worden afgeweken. Hieronder zuilen de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het vigerend planologische regime worden vergeleken met die van het toekomstig planoiogische regime. De planologische verslechtering met planschade als gevolg doet zich in onderhavige kwestie voor omdat er in meer of mindere mate sprake is van de volgende schadeveroorzakende factoren (niet limitatief): -

uitzichtbeperking; verminderde dag- en zonlichttoetreding, schaduwwerking; geluid-, licht- en stankhinder; intensivering woon- en leefomgeving; privacyvermindering; verminderde ligging c.q. situeringswaarde

8.1 Vigerend planologisch regime Op de betreffende gronden vigeert in het huidige planologische regime de bestemming 'Woondoeieinden' met nadere aanduiding 'Tuincentrum'. In het vigerend bestemmingsplan wordt ten aanzien van gebouwen geen maximale oppervlakte- en hoogtematen voorgeschreven. Hierdoor heeft de gemeentelijke bouwverordening aanvuiiende werking. Derhalve zouden er bedrijfsgebouwen ter grootte van het gehele bouwvlak tot 15 meter worden gerealiseerd. Echter het perceel ligt binnen de begrenzing van het beschermde dorpsgezicht. Dit betekent dat een nieuw tuincentrum zich qua goothoogte, bouwhoogte en dakvorm moeten conformeren aan het bestaande hoofdgebouw. De vraag die rijst, nu het bestaande hoofdgebouw rond 2000 is gesloopt, of daarmee de bouwmogelijkheden zijn verloren. Omdat het vigerend bestemmingsplan met geen woord rept over periodisering van eventuele herbouw, is mijn conclusie dat de rechten om een tuincentrum op te richten nog aanwezig zijn. De bouwhoogte van het voormalig hoofdgebouw bedroeg 3,5 meter. Op grond van de bestemming 'woondoeieinden' mogen gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak van ongeveer 800 m^ worden gebouwd. Verder mogen aan- en uitbouwen en losstaande bergingen uitsluitend gebouwd worden op de gronden aangeduid met 'te bebouwen erven'. Het gaat daarbij om een oppervlakte van 50 m^, een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. E^KRACHTIG

MET RAAD EN DV^\D BI JSTAAN


De maximale bouwhoogte van andere bouwwerken bedraat 3 meter en voor de geleiding, beveiliging en regeling van verkeer, 10 meter. 8.2 Toekomstig planologisch regime Om tot een juiste analyse te komen is aansluiting gezocht bij de bouwregels genoemd in het bestemmingsplan 'Makkum - Centrum'. Binnen het bouwvlak zal een woning worden gebouwd van 7 meter breed en 14.3 meter lang. De maximale bouwhoogte bedraagt 8 meter bedragen en de maximale goothoogte 3,5 meter. De gezamenlijke oppervlakte van aan- of bijgebouwen bij de woning bedraagt niet meer dan 50 m^ de maximale bouwen goothoogte van deze aan- of uitbouwen bedragen respectievelijk 3 en 5,5 meter. De maximale hoogte van andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde bedraagt 3 meter. Er wordt geen beperking gesteld met betrekking tot de oppervlakte. 8.3 Conclusie De oppervlakte aan bedrijfsgebouwen in de oude situatie is ongeveer factor 8 groter dan de oppervlakte van de nieuw te bouwen woning. Daarentegen zal de maximale bouwhoogte van bedrijfsgebouwen toenemen van 3,5 naar 8 meter. Maar onder de vigerende bestemming konden bergingen binnen het gebied met de nadere aanduiding 'te bouwen erven' met een bouwhoogte van 5,5 meter worden gebouwd. Tevens mocht er gebouwtjes van 30 m-^ ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd, waarbij geen maximale bouwhoogte is voorgeschreven. Hierdoor is er voor de meeste woningen sprake van een summiere uitzichtbeperking. Dit geldt ook voor het aspect verminderde dag- en zoniichttoetreding en schaduwwerking. Voor de woningen Trasmolen 43, 45 en 47 is er sprake van enige uitzichtbeperking en verminderde dag- en zoniichttoetreding en schaduwwerking. Voor aiie woningen geldt dat momenteel ook al geen vrij uitzicht vanuit het achterste deel van de woning aanwezig is. Door een forse afname van het bouwvolume zal de situeringwaarde van de omringende woningen toenemen. Van intensivering van de directe woon- en leefomgeving is dus absoluut geen sprake. Voor wat betreft het aspect privacy geldt dat dit in het 'nieuwe' planoiogische regime in zeer beperkte zal worden aangetast dan bij een maximale invulling van het'oude' planologische regime mogelijk is. In de nieuwe situatie zuilen gedurende 24 uren per dag personen in de nieuwe woning aanwezig kunnen zijn. Hoewei het gebruik van de gronden met de bestemming 'Woondoeieinden' met nadere aanduiding 'tuincentrum' ook gepaard kan gaan met de aanwezigheid van meerdere mensen gedurende een deel van de week, is het gebruik dat in het algemeen van woningen wordt gemaakt vrijwel permanent van aard (dus ook in de avonduren en weekenden plaatsvindt), waardoor de aan de woonfunctie te relateren vormen van hinder zich vrijwel continu kunnen voordoen voor de aanvrager van planschade. Echter omdat planschade kan worden gecompenseerd met voordelen die uit hetzelfde plan voortvloeien en omdat bij het bepalen van de hoogte van de planschade een aftrek plaatsvindt voor het forfaitair maatschappelijke risico van minimaal 2% zoals is bepaald in artikei 6.3 van de Wro, komen potentiële

E0)KRACHTIG

MET RAAD EN Dg\D BIJSTAAN

DE Dii\D B I J HET WOORD VOEGEN

aanvragers niet in aanmerking vooreen tegemoetkoming in planschade, als deze er al zou zijn.

Damwaid, 21 mei 2015 DAAD planschade advies

J. Dantuma

D^KRACHTIG

PLANSCHADE ADVIES

MET RAAD EN D # \ D BIJSTAAN

DE Dg\D BIJ HET WOORD VOEGEN

PLANSCHADE ADVIES (directe) Planschade Risicoanalyse Krommesloot 11 Makkum achterterrein

DAAD p l a n s c h a d e advies Notaris Hellemastrjitte 6 9104 JS Damwaid Datum: Kenmerk:

2 1 mei 2015 DAAD158754GD11A

(directe) Planschade Risicoanalyse Krommesloot 11 Makkum acihterterrein

D DKRACHTIG

MET RAAD EN Dl^vt) BIJSTAAN

DE DpAD BIJ HET WOORD VOEGEN

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

2.

Procedure

3.

Dossierstukken

4.


5.

Peildatum

6.


7.

8.

6.1.

Vigerende bestemming

6.2.

Toekomstige bestemming

Vergelijking planologische regime^ 7.1.

Vigerende planologisch regime

7.2.

Toekomstige planologisch regime

Conclusie planologische vergelijking

9. Hoogte schadevergoeding BIJLAGEN Kadastrale kaart Kadastraal uittreksel

I#DKRACHTIG

MET RAAD EN DVi^\D BI JSTAAN

DE Di^\D B I J HET WOORD VOEGEN

1

Inleiding

Op 19 mei 2015 is door bureau ruimtewerk in opdracht van de heer D J . Hamoen, Krommesloot 11, 8754 GD te Makkum, opdracht verstrekt aan DAAD planschade advies te Damwaid voor het uitvoeren van een indicatieve planschade risicoanalyse. Deze analyse heeft betrekking op ontwikkelingen betreffende het ontwerp bestemmingsplan Makkum - Krommesloot 11 achterterrein. De mogelijkheid tot het oprichten van een tuincentrum is namelijk vervallen en binnen de voorgenomen bestemming 'Wonen' is geen bouwvlak voor een woning opgenomen. Er zou dus sprake kunnen zijn van directe planschade. Bij directe planschade daalt het eigen perceel van verzoeker in waarde, omdat de bouwen/of gebruiksmogelijkheden daarvan in nadelige zin worden gewijzigd. Bij directe planschade wordt géén standaard forfait normaal maatschappelijk risico van 2% gehanteerd (artikel 6.2, tweede iid Wro). Wel moet, ook bij directe planschade, op grond van artikei 6.2, eerste iid Wro nog steeds worden beoordeeld of er reden is om de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van verzoeker te laten op grond van het normaal maatschappelijk risico. De planschade risicoanalyse is op initiatief van opdrachtgever opgestart.

D^KRACHTIG


DE D'i^\D B I J HET WOORD VOEGEN

2

Procedure

Het doel van een planschade risicoanalyse is het verkrijgen van inzicht of er mogelijk sprake is van planschade en indien bevestigend beantwoord, omtrent de hoogte van deze schade naar aanleiding van een voorgenomen/toekomstige planologische wijziging. Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van schade ais gevolg van het nieuwe planoiogische regime, is het met name van belang of belanghebbenden door het nieuwe planoiogische regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren ten opzichte van het huidige pianoiogische regime. Als de feitelijke ontwikkeling ook ai mogelijk was in de geldende planologische situatie zal er weliswaar sprake kunnen zijn van schade, maar ingevolge vaste jurisprudentie betreft deze schade dan geen planschade in de zin van artikel 6.1 Wro ten gevolge van het nieuwe pianoiogische regime. Bij de beoordeling of sprake is van een planoiogische verslechtering moet ook worden gelet op eventuele voordelen, die de betreffende belanghebbende door de nieuwe pianoiogische situatie wordt geboden en die (een deel van) de nadelen compenseren, de zogenaamde voordeeisberekening. Daarnaast is van belang, dat planschade alleen voor vergoeding in aanmerking komt als de schade redeiijkerwijs niet of niet geheel ten laste van de belanghebbende behoort te biijven. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in artikel 6.2 wel geregeld dat in ieder geval 2% van de waarde van een onroerende zaak of 2% van een inkomen direct voor het ontstaan van de schade onder het normaal maatschappelijke risico valt en dus niet voor vergoeding in aanmerking komt. Deze 2% eigen risico is echter niet van toepassing indien de schade wordt geleden door wijziging van de bestemming op de eigen gronden. Uitdrukkelijk dient te worden vermeid dat het hierbij gaat om een indicatie van de mogelijke planschade. Pas na het onherroepelijk worden van de pianoiogische maatregel en de ontvangst van eventuele aanvragen tot tegemoetkoming in de planschade kan een uitgebreider en diepgaander onderzoek worden gestart of zich daadwerkelijk planschade voordoet en of deze voor vergoeding in aanmerking komt (ontvankelijkheid en voorzienbaarheid). Aan deze risicoanalyse kunnen dan ook geen rechtsgevolgen met betrekking tot mogelijke aansprakelijkheid onzerzijds jegens derden c.q. opdrachtgever verbonden worden. Indien te zijner tijd naar aanleiding van een verzoek om planschade een planschadeonderzoek moet worden verricht, zullen immers alle op dat moment geldende omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen alsmede de (individuele) omstandigheden, waaronder bijvoorbeeld de wijze waarop de verzoeker om planschade het onroerend goed heeft verkregen en beheerd.

E#DKRACHTIG

MET RAAD EN D^\D BIJSTAAN

DE D?^^ B I J HET WOORD VOEGEN

3

Dossierstukken

DAAD planschade advies is bij onderliggende planschade risicoanalyse uitgegaan van de volgende dossierstukken, welke door opdrachtgever is verstrekt: • • •

Dorpsvernieuwingspian Makkum-Kom (d.d, 31 maart 1999); Ontwerp bestemmingsplan Makkum - Krommesioot 11 achterterrein; Bouwplan woning Krommesioot 11 (achterterrein).

D#DKRACHTIG

MET RAAD EN D#D BI JSTAAN

DE D ! ^ B I J HET WOORD VOEGEN

4


Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimteiijke ordening (Wro) in werking getreden. Deze nieuwe wet voorziet in een ingrijpende wijziging van de wettelijke regeling omtrent planschade. Het nieuwe recht is op grond van art. 9.1.18, eerste iid Invoeringswet Wro van toepassing op aanvragen om schadevergoeding, ingediend op of na 1 juii 2008, waarbij het schadeveroorzakende besiuit op of na 1 september 2005 onherroepelijk is geworden WRO HOOFDSTUK 6 FINANCIËLE BEPALINGEN AFDELING 6.1 TEGEMOETKOMING IN SCHADE Artikel 6.1 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden ais gevolg van een in het tweede iid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redeiijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak ais bedoeid in het eerste iid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingspian, niet zijnde een bepaling ais bedoeid in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste iid, of artikei 3.38, derde of vierde iid; b. een bepaling van een wijziging krachtens artikei 3.6, eerste iid, onder a, niet zijnde een bepaling ais bedoeid in artikel 3.6, tweede iid, of van een uitwerking krachtens artikei 3.6, eerste iid, onder b, of een nadere eis krachtens artikei 3.6, eerste iid, onder d; c. een besiuit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit ais bedoeld in artikei 2 . 1 , eerste iid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besiuit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening ais bedoeid in artikel 4 . 1 , derde iid, of van een algemene maatregel van bestuur ais bedoeid in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikei 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeid in artikei 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat ais bedoeid in artikei 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste iid, of 2.12, eerste iid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeid in artikei 10.4.

CÎKRACHTIG

MEÏ RAAD EN D^\D BIJSTAAN

DE D#D B I J HET WOORD VOEGEN

Artikel 6.2 1. Binnen het normaie maatschappeiijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regeis als bedoeid in artikel 3.1. • . . . . . : . Artikel 6.3 Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Artikel 6.4 1. Van de indiener van de aanvraag heffen burgemeester en wethouders een recht. 2. Burgemeester en wethouders wijzen de indiener van de aanvraag op de verschuldigdheid van het recht en delen hem mee dat het verschuldigde bedrag binnen vier weken na dé dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven op de rekening van de gemeente dan wei op de aangegeven plaats dient te zijn gestort. Indien het bedrag niet binnen deze termijn is bijgeschreven of gestort, verklaren zij de aanvraag nietontvankeiijk, tenzij redeiijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. 3. Het recht bedraagt € 300, welk bedrag bij verordening van de gemeenteraad met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd. 4. Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug. 5. Het in het derde lid genoemde bedrag kan bij algemene maatregel van bestuur worden gewijzigd voor zover het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie daartoe aanleiding geeft.

[#DKRACHTIG

MET RAAD E N D # D B I J S T A A N

D E D§\D B I J H E T WOORD V O E G E N

Artikel 6.4a 1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondsiag vindt in een besiuit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen o f t e wijzigen dan wei een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit ais bedoeld in artikel 2 . 1 , eerste iid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeid in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. 2. De verzoeker die een overeenkomst ais bedoeid in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikei 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wei de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht. 3. Degene die een financieel belang heeft bij de vaststelling van een exploitatiebijdrage, ais bedoeld in artikei 6.17, eerste iid, of de herberekening daarvan, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikei 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan, de wijziging of de uitwerking, dan wel terzake van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken indien de tegemoetkoming financiële gevolgen kan hebben voor de exploitatiebijdrage of de herberekening daarvan. Artikel 6.5 Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming ais bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. Artikel 6.6 1. Indien provinciale staten met toepassing van artikel 3.26, eerste iid, een inpassingsplan vaststellen, of gedeputeerde staten een omgevingsvergunning verlenen voor een project van provinciaal belang waarbij met toepassing van artikei 2.12, eerste iid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, treden gedeputeerde staten voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regeis in de piaats van burgemeester en wethouders. 2. Indien Onze Minister met toepassing van artikel 3.28, eerste iid, een inpassingspian vaststelt, of een omgevingsvergunning verleent voor een project van nationaal belang waarbij met toepassing van artikei 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, treedt hij E#DKRACHTIG

MET RAAD E N D'é^\D B I J S T A A N

D E 0 # \ D B I J H E T WOORD V O E G E N

voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regeis in de piaats van burgemeester en wethouders. 3. Indien Onze Minister gezamenlijk met Onze aangewezen Minister een besiuit als bedoeld in het tweede iid neemt, treedt Onze aangewezen Minister voor de toepassing van de bij of krachtens deze afdeling gestelde regeis in de piaats van burgemeester en wethouders. 4. Bij toepassing van dit artikei wordt de aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade ingediend bij burgemeester en wethouders. Deze dragen ervoor zorg dat de aanvraag onverwijld wordt doorgezonden naar het desbetreffende bestuursorgaan dat op de aanvraag beslist. Het recht, genoemd in artikei 6.4, wordt geïnd door het beslissend bestuursorgaan; de gemeentelijke verordening, bedoeid in artikel 6.4, derde iid, is hierop niet van toepassing. 5. Dit artikei is van overeenkomstige toepassing op tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak ais bedoeld in artikel 6 . 1 , tweede iid, onder e. Artikel 6.7 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inrichting en behandeling, en nadere regels omtrent de indiening, de motivering en de wijze van beoordeling, van een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade. Die regels kunnen de verplichting voor de gemeenteraad en provinciale staten inhouden hieromtrent een verordening vast te stellen.

E0)KRACHTIG

MEÏ RAAD EN D'i*i\D BIJSTAAN

DE di0D B I J HET WOORD VOEGEN

5

Peildatum

Als peildatum voor het bepalen van planschade geldt de datum van inwerkingtreding van het pianoiogische besiuit. Nu het nieuwe bestemmingsplan nog niet in werking is getreden, is deze datum onbekend. Ais peildatum wordt daarom de datum van het opstellen van deze risicoanalyse gehanteerd, zijnde 21 mei 2015. Gelet op de status van het advies, het betreft een indicatief planologische risicoanalyse vooruitlopend op de voorgenomen toekomstige wijziging van een pianoiogische maatregel, wordt in dit rapport niet op de volgende zaken ingegaan: • • • •

Ontvankelijkheid Causaal verband Voorzienbaarheid Anderszins verzekerd

E#DKRACHTIG


DE D ^ B I J HET WOORD VOEGEN

6


Bij de beoordeiing of er sprake is ex artikei 6.1 van de Wro dient een vergelijking te worden uitgevoerd van opvolgende planoiogische regimes. Hierbij dient te worden gekeken naar de pianoiogische gevolgen voor de aanvrager van de tegemoetkoming planschade. Meer specifiek dient te worden onderzocht of de aanvrager in een nadeliger positie is gekomen ten gevolge van wijziging van de planoiogische maatregel. Uitgangspunt hierbij dient te zijn dat een vergelijking wordt gemaakt tussen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Dorpsvernieuwingspian Makkum-Kom' en het ontwerp bestemmingsplan 'Makkum - Krommesloot 11 achterterrein' met dien verstande dat daarin geen bouwvlak is opgenomen ten behoeve van een woning. 6.1 Vigerende bestemming In het kader van de planologische risicoanalyse dient ais uitgangspunt te worden genomen het bestemmingsplan 'Dorpsvernieuwingsplan Makkum-Kom' dat op 31 maart 1999 door de gemeenteraad van Wunseradiei is vastgesteld. Ingevolge dit plan hebben de gronden waarop de pianoiogische wijziging piaats gaat vinden de bestemming 'Woondoeieinden' met de nadere aanduiding 'tuincentrum'.

E^KRACHTIG



Figuur 5. Fragment ruimtelijke inrichtingskaart bestemmingsplan dorpsvernieuwingsplan MakkumKom.

Deze gronden zijn bestemd voor wonen en tuincentrum, verkeers- en verblijfsdoeieinden, autoboxen, speei- groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. De gronden zijn geiegen binnen de 'grens beschermd dorpsgezicht, bestemd voor bescherming en herstei van de cuituurhistorische ruimteiijke structuur en het historisch bebouwingsbeeld. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd (bruin gearceerd in figuur 5.). Het bouwvlak is ca. 800 m^ groot. Het aantal woningen per bebouwingsviak mag ten hoogste het bestaande aantai bedragen. Uitbouwen en losstaande bergingen mogen uitsluitend gebouwd worden op de gronden aangeduid met te bouwen erven(zwart/wit met lijnen gearceerd in figuur 5.) tot een maximum van 50 m^. De maximale inhoud van nutsvoorzieningen bedraagt 30 m l De bouwhoogte van andere bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter, met uitzondering van andere bouwwerken ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van verkeer, waarvoor een bouwhoogte van ten hoogste 10 meter geldt. Op de ruimteiijke inrichtingskaart is een vlak opgenomen met de verklaring 'overig pand'. In de beschrijving in hoofdlijnen is hierover het volgende opgenomen: Er mag slechts worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: de goothoogte, de bouwhoogte en dakvorm van het bestaande hoofdgebouw mogen gehandhaafd blijven. De bijgebouwen dienen qua maatvoering en situering ondergeschikt te biijven aan de hoofdbebouwing. D®DKRACHÏIG

MET RAAD EN D®D BIJSTAAN

DE I # D B I J HET WOORD VOEGEN

6.2 Toekomstige bestemming In het ontwerp bestemmingsplan 'Makkum-Krommesloot 11 achterterrein' is het onderhavige perceel bestemd als 'wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, ai dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen en bedrijfsactiviteiten, met de daarbij behorende: groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en water. Ais hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd en een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak moeten worden gebouwd. Plangebied j

T

Plangebledgrens

Bestemmingen W

Wonen

Dubbelbestemmingen

VVR-Ar

3&

Waarde - Archeologio 1

Waardo - BoscherrrKl dorpsgezicht

Figuur 6. Fragment bestemmingsplankaart Makkum - Krommesloot 11 achterterrein 2015.

Voor het bouwen van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regeis: • de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het (hoofd)gebouw of het verlengde daarvan ten hoogste 2,00 m zal bedragen; • de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 8,00 m bedragen; • de bouwhoogte van overige andere bouwwerken geen overkappingen zijnde zal ten hoogste 5,50 m bedragen. Tevens is het onderhavige perceel bestemd als 'Waarde - Archeologie 1'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Ook is het onderhavige perceel bestemd ais 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud van cuituurhistorische waarden, zoals beschreven in de bijlage 'aanwijzing Makkum tot beschermd dorpsgezicht'.

I]0)KRACHTIG


DE D^gD BIJ HET WOORD VOEGEN

7

Vergelijking pianoiogische regimes

Voor de beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planoiogische maatregel en het voordien geldende planoiogische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het pianoiogische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. Hieronder zuilen de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het vigerend planoiogische regime worden vergeleken met die van het toekomstig pianoiogische regime. De planologische verslechtering met planschade ais gevolg doet zich in onderhavige kwestie voor omdat er in meer of mindere mate sprake is van de volgende schadeveroorzakende factoren (niet limitatief): -

uitzichtbeperking; verminderde dag- en zoniichttoetreding, schaduwwerking; geluid-, licht- en stankhinder; intensivering woon- en leefomgeving; privacyvermindering; verminderde ligging c.q. situeringswaarde

7.1 Vigerend planologisch regime Op de betreffende gronden vigeert in het huidige pianoiogische regime de bestemming 'Woondoeieinden' met nadere aanduiding 'Tuincentrum'. In het vigerend bestemmingsplan wordt ten aanzien van gebouwen geen maximale oppervlakte- en hoogtematen voorgeschreven. Hierdoor heeft de gemeentelijke bouwverordening aanvuiiende werking. Derhalve zouden er bedrijfsgebouwen ter grootte van het gehele bouwvlak tot 15 meter hoogte worden gerealiseerd. Echter het perceel ligt binnen de begrenzing van het beschermde dorpsgezicht. Dit betekent dat een nieuw tuincentrum zich qua goothoogte, bouwhoogte (3,5 meter) en dakvorm moeten conformeren aan het bestaande hoofdgebouw. De vraag die rijst, nu het bestaande hoofdgebouw rond 2000 is gesloopt, of daarmee de bouwmogelijkheden zijn verloren. Omdat het vigerend bestemmingsplan met geen woord rept over periodisering van eventuele herbouw, is mijn conclusie dat de rechten om een tuincentrum op te richten nog aanwezig zijn. Dat betekent dat er een hoofdgebouw gerealiseerd kan worden van ca. 800 m^ met een bouwhoogte van 3,5 m^. Op grond van de bestemming 'woondoeieinden' mogen gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Verder mogen aan- en uitbouwen en losstaande bergingen uitsluitend gebouwd worden op de gronden aangeduid met 'te bebouwen erven'. Het gaat daarbij om een oppervlakte van 50 m^, een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. D®DKRACHTIG

MET RAAD EN D''i^\D BIJSTAAN

DE D|i\D B I J HET WOORD VOEGEN

Daarnaast mogen nutsvoorzieningen met een maximale inhoud van 30 m^ worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte van andere bouwwerken bedraat 3 meter en voor de geleiding, beveiliging en regeling van verkeer, 10 meter. 7.2 Toekomstig planologisch regime Omdat een bouwvlak voor een woning ontbreekt mogen in het kader van het bestemmingsplan 'Makkum - Krommesloot 11 achterterrein' alleen maar andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde van ten hoogste 5,50 meter worden gebouwd. Er wordt geen beperking gesteld met betrekking tot de oppervlakte.

C#DKRACHTIG



9

Hoogte schadevergoeding

Gelet op het feit dat met het bestemmingsplan 'Makkum - Krommesioot 11 achterterrein' de mogelijk tot het oprichten van een tuincentrum is wegbestemd en hierdoor een pianoiogische verslechtering optreedt, dienen de vragen te beantwoord te worden hoeveel de schade bedraagt en of de schade voor vergoeding in aanmerking komt. Risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat bij beoordeiing van de vergoedbaarheid van vermeende planschade moet worden beoordeeld of er sprake is van risicoaanvaarding. De eerste vraag is vanaf welk moment het vervallen van bouwmogelijkheden voorzienbaar was c.q. het in de lijn der verwachtingen lag dat de pianoiogische inzichten zich zouden gaan wijzigen. Op het moment van aankoop van het desbetreffende perceel was het niet voorzienbaar dat de bestemming 'Woondoeieinden' met nadere aanduiding 'tuincentrum' zou vervallen. Dit lag ook niet in de lijn der verwachtingen. De eigenaar werd met het vervallen van de bouwmogelijkheden geconfronteerd op het moment dat het ontwerp bestemmingsplan 'Makkum - centrum' op 1 maart 2013 ter inzage werd gelegd. Het valt de eigenaar dus niet te verwijten! Normaal maatschappelijk risico De vraag of schade ais gevolg van een pianoiogische ontwikkeling tot het normaie maatschappelijke risico behoort, moet volgens de rechtspraak worden beantwoord met inachtneming van aiie van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de pianoiogische ontwikkeling als een normale maatschappeiijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook ai bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de piaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimteiijke structuur van de omgeving en het gevoerde pianoiogische beleid past. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling niet in de lijn der verwachting lag en dat er geen aftrek hoeft plaats te vinden betreffende het forfaitair maatschappelijk risico. Schade Door de wijziging van de bestemming zal op onderhavig terrein geen mogelijkheid meer zijn om een tuincentrum te exploiteren. De toekomstige bestemming "wonen", zal door het ontbreken van een bouwvlak, resulteren in een situatie dat de gronden slechts ais erf-tuin zijn te gebruiken zonder bebouwingsmogelijkheden voor gebouwen. In de waardering is rekenschap gehouden met de volgende zaken die van invloed zijn op de marktwaarde per de peildatum 21 mei 2015:

E#DKRACHTIG

MET RAAD EN Dî3) BIJSTAAN

DE D # D B I J HET WOORD VOEGEN

De marktomstandigheden voor tuincentra zijn in de kernen van dorpen en steden erg matig. In het afgelopen decennium zijn de meeste tuincentra naar de randen/bedrijventerreinen van de dorpen en steden getrokken. De waarde van erf-tuin (behorende bij een woonhuis) in de kernen van dorpen/steden heeft een hogere waarde dan dezelfde bestemming aan de randen van dorpen of in het buitengebied. Er is namelijk sprake van zeer compacte bebouwing en veel woningen hebben niet de beschikking over een tuin of beschikken over een beperkte binnenplaats. Zo ook in de directe nabijheid van onderhavig object. Derhalve speelt mee dat de wijziging van de bestemming van de gronden, dat (een deel van) het achterterrein ook voor de aangrenzende buren mogelijkheden biedt om hun perceel/tuin te vergroten. Er is derhalve wei sprake van een waardedaling door de wijziging van de bestemming, echter is deze waardedaling door de specifieke ligging van het perceel enigszins beperkt te opzichte van eenzelfde situatie aan de rand van een woonkern, waar overduidelijk sprake zou zijn geweest van een zeer forse planschade. Voor de begroting van de schade is uitgegaan van een tweetal varianten, te weten een 'best case scenario' en een 'worst case scenario'. Deze benaderingswijze wordt ingegeven vanwege het feit dat de waardering van de schades zich binnen een bepaalde bandbreedte afspeelt en binnen deze bandbreedte zijn waarderingsverschillen mogelijk. Voorts wijs ik op hetgeen hierover hierboven overwogen is. Vorenstaande benadering biedt geen garantie dat de schade niet anders kan uitvallen dan in deze risicoanalyse aangegeven. De begrote schade blijft zoals hierboven aangegeven slechts een indicatie van de te verwachten schade. De bebouwings- en gebruiksmogelijkheden vergelijkend treedt de volgende schade op: De marktwaarde van de onroerende zaak wordt direct voorafgaand aan de peildatum, vastgesteld om en nabij € 125.000,- (zegge: EENHONDERD EN VIJF EN TWINTIG DUIZEND euro) Onderbouwing waarde De onderhavige waardering is mede gebaseerd op - Huurwaardekapitaiisatiemethode: Betreft de brutomarkthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van het object, verminderd met de zaakgebonden geschatte lasten gerelateerd aan een marktconform nettorendement. Dit, op basis van de huidige markt, de locatie en de onroerende zaak zelf; vraag- en aanbod, rendementsontwikkeling, inflatie en rentestand. - Vergeiijkingsmethode Betreft een vergelijking op basis van verkoop- en verhuurtransacties van min of meer vergelijkbare objecten; op basis van beoordeling van de markt, locatiekwaiiteit en de onroerende zaak zelf.

D^KRACHTIG


DE DVîD B I J HET WOORD VOEGEN

In de nabijheid van onderhavig object zijn geen transacties bekend van min of meer vergelijkbare percelen qua ligging en bestemming. Derhalve is aansluiting gezocht bij recente gronduitgifteprijzen van bedrijventerreinen met een bestemming die overeenkomt met de bestemming van onderhavig perceel. De meest recente gronduitgifteprijzen (weliswaar geiegen aan de rand van de dorpen in de gemeente Sudwest Frysian) variëren tussen de € 50,- en € 80,- per m 2 (incl, btw). De grondprijzen voor erf-tuin in de gemeente variëren van € 40,- tot € 60,-, afhankelijk van de locatie en "schaarste" (kern hoger waardeniveau t.o.v. rand en buitengebied). De waardevermindering van de onroerende zaak, naar aanleiding van de pianoiogische wijziging en uitgaande van de maximale invulling, wordt begroot op: Best case scenario

waardedaling c a . 2 0 - 2 5 %

Worst case scenario

waardedaling c a . 1 5 - 2 0 %

Vorenstaande benadering biedt geen garantie dat de schade niet anders kan uitvallen dan in deze risicoanalyse aangegeven. De begrote schade blijft zoals hierboven aangegeven slechts een indicatie van de te verwachten schade.

D0)KRACHTIG

MET RAAD EN D'pD BIJSTAAN

DE D # D B I J HET WOORD VOEGEN

Damwaid, 21 mei 2015 DAAD planschade advies

PLANSCHADE ADVIES

D^\DKRACHTIG

MET RAAD EN DpD BIJSTAAN


Tekst t.b.v. een mail richting gemeente. Geachte heer de Jong,

Recommend Documents