TEKNIK ZONASI DALAM MENANGANI PERSOALAN DENSITAS DAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG. DENNY ZULKAIDI KK Perencanaan dan Perancangan Kota SAPPK - ITB
SEMINAR PENGEMBANGAN KEPROFESIAN BERKELANJUTAN (CPD) AHLI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA Jakarta, 6-7 Oktober 2016
1
POKOK BAHASAN 1. Densitas dan intensitas pembangunan 1. 2.
Penduduk (densitas) bangunan (densitas – KDB – KLB)
1. 2.
Street LOS and development intensity Perkiraan besar intensitas pembangunan maksimum berdasarkan kapasitas infrastruktur tertentu Perkiraan dampak dari intesitas pembangunan tertentu terhadap kapasitas infrastruktur
2. Peraturan zonasi dan teknik pengaturan zonasi 3. Persoalan intensitas pembangunan dan kapasitas infrastruktur
3.
4.
Penanganan densitas dan intensitas pembangunan dengan teknik zonasi 2
1
DENSITAS dan INTENSITAS PEMBANGUNAN
• Definisi Intensitas Pembangunan:
• Lingkup Intensitas Pembangunan:
– The level of development – Penduduk (densitas) allowed in a certain area for a – Bangunan (densitas, intensitas) specific use, stated in one or more specific measurements – Untuk Rusun: • Ukuran Densitas/Intensitas: “intensitas bangunan”adalah – Orang/ha (penduduk) ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian – Bangunan/ha (perumahan) bangunan rumah susun yang – Unit/ha (apartemen, rusun, dipersyaratkan pada lokasi SRS) atau kawasan tertentu yang – KDB, KLB, KDH, KTB (persil) meliputi KDB, KLB, dan jumlah lantai bangunan (penjelasan – TB, GSB, bukaan langit (parcel) ps. 35 UU No. 20/2011) 3
• Tujuan Pengaturan Densitas (Stevens 1960) : 1. To provide an instrument for the assessment, or control, of living standards 2. To provide measures of the rate of land use that can be used to estimate total land needs for all purposes of the community, or conversely, to control the intensity of occupation of housing areas to avoid the over-burdening of existing community facilities and services 3. To estimate the comparison need of land for housing and other uses
Standar Hidup
Tingkat penggunaan lahan Perkiraan kebutuhan lahan Beban terhadap fasilitas lingkungan Perbandingan kebutuhan lahan
4
• Kriteria Densitas (Stevens 1960) : 1.
2.
3. 4.
Health factors • Water supply; sanitation and waste disposal; light, sunshine, air and quiet; living space between dwellings Social factors • Private open space; privacy; protection; community facilities (in walking distance) Technical factors • Fire risk; shortage of building land; access; ground conditions Economic factors • Land cost; distance from home to work and transportation cost; availability and cost of essential services; availability and cost of building skills, materials and equipment
Kesehatan
Sosial
Teknik
Ekonomi
5
• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan • Intensitas pembangunan lahan ditentukan berdasarkan nisbah ruang terbangun dengan ruang terbuka (tidak terbangun): berdasarkan kebutuhan dan concern masingmasing sektor: 1. Geologi 2. Sumberdaya air 3. Lingkungan hidup 4. Permukiman 5. Ekonomi
Fisik Dasar (Geologi)
Ekonomi
NISBAH: perbandingan luas ruang minimum yang tidak dapat dibangun (luas ruang maksimum yang dapat dibangun)
Permukiman (Kawasan Terbangun)
INTENSITAS PEMBANGUNAN
Sumberdaya air
Lingkungan Hidup
6
• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan Aspek
Pendekatan Utama
Prinsip Pemanfaatan Ruang
Geologi
Konservasi air Kebencanaan
1. Neraca Air 2. Resapan / zero run-off 3. Kebencanaan
Sumber Daya Air
konservasi air Infrastruktur
1. Neraca Air 2. Zero Delta Q 3. Daya dukung lingkungan 4. Infrastruktur
Lingkungan Hidup
Keberlanjutan ekologis
1. Emisi oksigen dan absorbsi karbon 2. Kenyamanan 3. Daya dukung lingkungan 4. Kerawanan lokasi terhadap bencana
Perumahan dan Permukiman
Kelayakan dan kualitas lingkungan perumahan dan permukiman
1.Keselamatan 2.Kesehatan 3.Kenyamanan 4.Estetika dan sosial
Ekonomi
Maksimasi laba dari pemanfaatan ruang
1.Laba 2.Okupansi ruang lingkungan
7
Densitas Penduduk • Perbandingan jumlah penduduk terhadap luas lahan (org/ha, org/km2) • Kriteria untuk menentukan wilayah perkotaan atau perdesaan • Dasar untuk menentukan tingkat/kualitas hunian (sangat tinggi/tinggi/sedang/rendah/sangat rendah)
KRITERIA DENSITAS PENDUDUK a) every citizen gets decent standard of living. b) every citizen has human rights. c) every citizen can work/progress without causing any harm to the surrounding environment.
a) Carrying capacity of the land (fertility, irrigation, water supply, road, etc ) b) Technological development of the society (MRT, green building, green infrastructure, water harvesting, etc) c) Inclination to use technology for sustainable exploitation of the resources d) Balance between built-up area and open space 8
Densitas dan Intensitas Bangunan • Apa yang menentukan densitas bangunan? • Apa yang menentukan KDB? • Apa yang menentukan KLB?
Definisi Densitas Bangunan (Stevens 1960)
• “a measure of the intensity of occupation of land” • the relationship between the number of building and the area of land they occupy • “the degree of closeness with which dwellings, and hence the people occupying them, are arranged in the residential areas of towns and villages” • “the degree of concentration rather than the degree of closeness” 9
Intensitas Bangunan • Koefisien Dasar Bangunan (KDB): – The ratio of the building footprint (ground floor area) to the total area of land/parcel/lot
• Pertimbangan: – Water recharge, drainage • More porous soil, more/less open space • More built-up areas, larger drainage – Type of land uses • Higher BCR in commercial areas, lower in single family residential areas, lower in multi-family housing area – Land price?
10
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB):
– The ratio of the total floor area within a building to the total area of land • Pertimbangan: – Land price • Higher price followed by higher intensity (FAR), thus higher building – Type of land uses • Different uses have different trip rates (attraction/generation level) – Impact to and need of infrastructure • Higher intensity generates higher traffic, thus requires more infrastructure (e.g. wider streets) • Better mass public transit reduces traffic volume, thus allows more trip for similar intensity – Economic and finance • Higher economic level generates more services and economic activities • Profit determines financial feasibility 11
• Koefisien Dasar Hijau (KDH) :
– Nisbah luas ruang terbuka hijau terhadap luas persil yang dikuasai/ direncanakan, dalam satuan persen.
• Pertimbangan:
– KDH mengacu pada persentase tapak/persil yg harus bebas dari perkerasan, mulai dari permukaan sampai kedalaman tertentu di bawah permukaan – Tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum – Nilai KDH ditetapkan pada satu zona, dan berlaku untuk setiap persil di dalamnya
– KDH hanya akan menampung curah hujan lokal, yang menyerapkan setempat dan mengalirkannya ke drainase yang tersedia – Untuk wilayah yang kondisi fisiknya menjadi penentu dominan, nilai KDH bisa bebas (independen) terhadap jenis penggunaan lahan/zona. – Penetapan KDH dapat diperlakukan sebagai teknik Overlay Zoning dalam penerapan peraturan zonasi (lintas zona yang berbeda), nilai KDB mengikuti nilai KDH
• Ketentuan:
– KDB + KDH + % perkerasan non-bangunan = 100% – KDH = RTH privat (minimum 10% sesuai UU No. 26/2007)
12
2
PERATURAN ZONASI dan TEKNIK PENGATURAN ZONASI PERATURAN ZONASI adalah MANUAL untuk lahan,
sama dengan manual yang diberikan ketika membeli mobil, TV atau gadget lain PERATURAN ZONASI ADALAH ATURAN BERBASIS ZONA, ketentuan pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis disusun berdasarkan zona K-2 K-2 K-2 R-8
FS-4
FS-4 R-8
K-2
FS-4
R-8 Brandang
R-8
K-2
K-2
13
MUATAN UTAMA PERATURAN ZONASI • PERATURAN ZONASI terdiri dari: •
Zoning text/zoning statement/legal text: – berisi aturan-aturan (= regulation) – menjelaskan tentang tata guna lahan dan kawasan, permitted and conditional uses, minimum lot requirements, standar pengembangan, administrasi pengembangan zoning
•
Zoning map/peta zonasi : – berisi pembagian blok peruntukan (zona), dengan ketentuan aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut – menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan
14
• Muatan Utama Teks/Aturan Zonasi (Legal Text) 1. Ketentuan Teknis: • Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land use), jenis-jenis penggunaan (sub uses) • Use: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai pengecualian khusus).
• Intensity: Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, KDH, kepadatan bangunan, kepadatan penduduk).
• Bulk/building and massing: Tata massa bangunan (tinggi, sempadan, luas minimum persil). • Required infrastructure: persyaratan prasarana minimum (parkir, bongkar-muat, dll) • Aturan tambahan: estetika, media reklame, view, dll (dapat diatur terpisah dalam design guidelines)
15
2. Prosedur administrasi dan perangkat: – Kewenangan dan prosedur administrasi – Development charge
3. Substansi Penanggulangan Dampak:
– Penanggulangan pencemaran lingkungan. – Development impact fees. • alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik (sarana dan prasarana umum). • alat untuk mengendalikan pembangunan. • alat untuk mengatasi konflik politik. – Traffic impact assesment. • Beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan pada pengguna kendaraan.
4. Ketentuan lain: –
perubahan, amandemen, sanksi. 16
• Peta Materi PZ
Penggunaan Lahan
Tata cara penetapan blok peruntukan dan penetapan zonasi
Peraturan Zonasi
Inventarisasi pemanfaatan ruang Klasifikasi pemanfaatan ruang Hirarki penggunaan lahan Kompatibilitas
Inventarisasi intensitas PR Intensitas Pemanfaatan Ruang
Tata Massa Bangunan
Klasifikasi intensitas PR berdasarkan jenis/zona pemanfaatan ruang
Boleh Bersyarat Terbatas Dilarang
Inventarisasi ketinggian, GSB, Orientasi dan ketentuan lainnya yang terkait. Kodifikasi standar Inventarisasi prasarana yang perlu diatur
Prasarana
Inventarisasi standar-standar prasarana di Bandung Kodifikasi standar
Amandemen/ perubahan Peraturan Pembangunan dan peta zona
Standar-standar
Kelembagaan
Inventarisasi standar, pedoman teknis, petunjuk teknis terkait. Identifikasi lembaga dan tugas serta kewenangannya Identifikasi proses dan prosedur
17
• Substansi Peraturan Zonasi Materi PERATURAN ZONASI
Zoning Text/ Statement
Penerapan TEKNIK PENGATURAN ZONASI memungkinkan PZ lebih fleksibel, mempertimbangan ARAH PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, KARAKTERISTIK/ KONDISI SETEMPAT, dan PERSOALAN YANG DIHADAPI Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona, kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang, Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]
Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]
Bonus/incentive zoning •Performance zoning •Fiscal zoning •Special zoning •Exclusionary zoning •Inclusionary zoning •Contract zoning •Negotiated development •TDR (Transfer of DEvelopment Right) Zoning Map [dimana zoning text/ statement akan diterapkan]
•Downzoning •Upzoning •Design/historic preservation •Overlay Zoning •Floating Zoning •Flood Plain Zoning •Conditional Uses •Growth Control •Planned Unit Development dll
Zona dan Kode Blok
Ketentuan Pelaksanaan
Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur dalam PZ, keberatan masyarakat.
18
3
PERSOALAN DENSITAS DAN INTENSITAS PEMBANGUNAN Hubungan Intensitas Pembangunan dan Kapasitas Infrastruktur Dampak intensitas pembangunan terhadap kapasitas infrastruktur
INTENSITAS PEMBANGUNAN
KAPASITAS INFRASTRUKTUR
Kendala kapasitas infrastruktur terhadap intensitas pembangunan
• • • •
LoS jaringan jalan Air bersih Drainase 19 dll
• Karakteristik • Kapasitas jalan membatasi intensitas pembangunan • Angkutan umum yang baik dapat meningkatkan perjalanan, artinya dapat menunjang intesitas lebih tinggi • Makin besar arus menerus mengurangi lalu-lintas on-site, artinya mengurangi intensitas pembangunan • Guna lahan berbeda mempunyai trip rate berbeda, sehingga menghasilkan tarikan/produksi lalu-lintas berbeda • Makin tinggi intensitas pembangunan, makin tinggi kebutuhan infrastruktur (misalnya lebar jalan, air bersih, dll)
20
THE ESTIMATION OF MAXIMUM DEVELOPMENT INTENSITY
Street
Existing Traffic Volume
Dimension Improvement Plan Capacity
Through Traffic
Speed LOS
Mass Public Transit
On-site Traffic Traffic Composition
Opportunity for Additional Traffic
Conversion to Max Number of People Lot Size
Trip Rate Max Floor Area
Max FAR
21
Max FAR
Mass Public Transit
Lot Size Max Floor Area
Through Traffic
Existing Traffic Volume
Trip Rate
On-site Traffic
Max Number of People Max Trips
Additional Traffic
Predicted Traffic
Street Capacity
Set LOS
THE IMPACT OF DEVELOPMENT TO STREET DIMENSION
Street Dimension
Required Street Capacity
Additional Street Dimension
22
23
• Persoalan Batas kepadatan: – Tidak ada batas maksimum densitas penduduk dalam aturan baru, kecuali dalan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun (1736 org/ha) – Tidak ada standar baku interval kualitas ruang berdasarkan interval densitas penduduk (kepadatan tinggi/sedang/rendah). Tiap daerah dapat membuat batas sendiri – Kepadatan penduduk tertinggi di Hongkong = 3200 org/ha, didukung sarana transportasi umum yang baik 24
• Contoh kepadatan penduduk max
– Standar: • Standar luas lantai 9 m2/org • Standar luas lantai 7,2 m2/org (6 m2 +20%)
– KDB = 25%, KLB = 1,25 • Pada lahan 1 ha = (1,25 x 10.000 m2)/7,2 m2/org = 1.736 org/ha
– KDB = 25%, KLB = 5,6 • Pada lahan 1 ha = (5,6 x 10.000 m2)/9 m2/org = 6.222 org/ha 25
• Tipe Rumah VS Luas Persil VS Biaya Harga Satuan Terendah =< Rumah Dinas Tipe C = Rumah Dinas Tipe C s/d A
LUAS PERSIL (m2) 60 - 200
200 - 600
600 – 2000
RS
RMn
RMw
30-100 bgn/ha
10-30 bgn/ha
3-10 bgn/ha
RMn
RMn
RMw
120-400 org/ha
40-120 org/ha
12-40 org/ha
RMw
RMw
RMw
>= Rumah Dinas Tipe A
26
RS = Rumah Sederhana RM = Rumah Menengah RMw = Rumah Mewah
26
• • • • • • • •
Contoh Kasus Apartemen Rakyat Luas lahan Jumlah Tower KDB KLB Jumlah Lantai Jumlah unit Parkir
: 1,6 ha : 4 Tower hunian, : 35% (5,640 m2) : 5,9x (93,600 m2) : 21 lantai : 1.926 unit : 17.040 m2 (681 SRP)
• Jumlah penduduk = 1926 x 4 = 7704 org • Densitas penduduk = 7704 org/1,6 ha = 4815 org/ha • Kebutuhan fasilitas = 8 TK, 5 SD, 2 SMP, 2 SMA, 3 pertokoan, 7704 m2 + 3750 m2 = 11.454 m2 RTH • PERSOALAN: melebihi KLB max, melebihi tinggi bangunan max, densitas penduduk tinggi, fasilitas offsite, kebutuhan RTH > KDH min, fasilitas parkir kurang
16.000 m2
Fungsi : Perumahan Jl. Kolektor : KDB max=40%, KLB max =3,6, KDH min =50% GSB minimum = ½ x lebar rumija TB max = 1,5 x 40m = 60m +15 lt
KLB sangat mempengaruhi kualitas hunian
4
PENANGANAN DENSITAS dan INTENSITAS PEMBANGUNAN dengan TEKNIK ZONASI
• Dengan ketentuan pada zonasi dasar:
– KLB max, densitas penduduk (atau SRS) max – Standar penyediaan prasarana on-site (parkir, pendidikan, RTH, kesehatan, rekreasi, air bersih, dll)
• Dengan teknik zonasi:
– TDR untuk penambahan KLB (memenuhi kebutuhan prasarana off-site, tapi menurunkan kualitas lingkungan) – Overlay zoning (eg. Kasus KBU: KDB max kawasan perkotaan 40%; KDB max kawasan perdesaan 20%) – Bonus/incentive zoning untuk penyediaan fasilitas sosial di atas kewajiban dengan imbalan penambahan KLB 28
• Perhitungan Kompensasi RTH akibat Perubahan Intensitas
Pemahaman Nilai KDB dan KDH Nilai KWH/KZH
RTH RTH Privat (min. 10%)
KDHm (min. 10%) Perhitungan luas lantai dasar bangunan dan nonbangunan
KDB maks = 100%-KDHm-k%
KDB = bagian persil yang dapat dibangun setelah mengamankan RTH sesuai besar KDH k = luas perkerasan non-lantai dasar bangunan, berkisar 20-50% dari nilai KDB
RTH Publik (min. 20%)
Untuk KDH < KDHm
KDB = 100%-KDH-k%
Pembebanan ke RTH Publik: RTH Publik > 20%
Infrastruktur Hijau pada persil
RTH publik diperbesar jika KDH minimum pada zona/persil sudah dilampaui, dan perlakuan untuk pelanggaran tidak dapat mengakomodasi aliran air hujan yang turun (terjadi genangan)
TERIMA KASIH Dr. Ir. Denny Zulkaidi, MUP
Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung E-mail:
[email protected];
[email protected]
30
References: • • • • • •
Moughtin, Cliff, et.al. (2003). Urban Design: Method and Techniques. Oxford: Architectural Press Lynch, Kevin (1965). Image of the City. Cullen, Gordon (1967 ). The Concise Townscape Smardon, R.C.; J.E. Palmer; J.P. Felleman, eds. (1986) Foundations for Visual Project Analysis. John Wiley & Sons,. Stevens, P.H.M. (1960). Densities in Housing Areas. London: Her Majesty’s Stationery Office Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun
31
