Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

Colofon Uitgave: Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel: +31 (0)43 389 99 99 Fax: +31 (0)43 389 80 99 E-mail: [email protected] Internet: www.limburg.nl Tekst: Provincie Limburg, Afdeling RO Grafische vormgeving: Provincie Limburg, cluster Communicatie Druk: Provincie Limburg, afd. Facilitair COM 7284

Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006 Maastricht, oktober 2007

4


Inhoud

1

Inleiding

7

2

Analyse woonmonitor limburgbreed

2.1 Algemene aandachtspunten voor de analyse limburgbreed

9

2.2 Vergelijking van woonmonitor en provinciale woonvisie

9

3

Analyse woonmonitor op regioniveau

15

3.1 Algemene aandachtspunten voor analyse op regioniveau

15

3.2 Overzicht van ontwikkelingen op regioniveau

16

Bijlage 1 - Regio Maasduinen

19

Bijlage 2 - Regio Venray e.o.`

23

Bijlage 3 - Regio Venlo e.o.

26

Bijlage 4 - Regio Midden-Limburg Oost (Roermond e.o.)

29

Bijlage 5 - Regio Weerterkwartier

35

Bijlage 6 - Regio Westelijke Mijnstreek

40

Bijlage 7 - Regio Parkstad Limburg + Nuth

45

Bijlage 8 - Regio Maastricht Mergelland

50

9

Bijlagen


5

6


1

Inleiding

De gegevens van de Woonmonitor Limburg 2006 zijn in september j.l. openbaar gemaakt. De publicaties zijn voor iedereen te raadplegen op de provinciale website www.limburg.nl/ruimte onder bouwen en wonen. Het is een puur cijfermatige benadering. De voorliggende nota bevat de technische analyse van deze cijfers. Deze technische analyse is de tweede stap na de publicatie van de gegevens. Want, de bedoeling is dat de monitor informatie levert waarmee ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn voor het woonbeleid kunnen worden gevolgd. Met de technische analyse van het eerste jaar van de vigerende planperiode worden signalen daaromtrent afgegeven. Uiteindelijk zal opbouwend daarop ook een beleidsmatige analyse plaats vinden, waarin wordt ingegaan op mogelijke consequenties die de trend voor het beleid zou kunnen hebben. Belangrijk is echter te beseffen, dat de woonmonitor 2006 licht werpt op het éérste jaar van de vier jaar durende beleidsperiode van de regionale woonvisies. Het is daarom nu nog te vroeg om direct te spreken van bepaalde trends of ontwikkelingen van een definitief oordeel te voorzien. Na het tweede jaar gemonitord te hebben zijn pas eerste conclusies mogelijk en advies voor beleidsmatige consequenties. En dit dient in de geest van de provinciale Woonvisie uiteraard in wisselwerking met de regio’s te worden uitgewerkt. De woonmonitor levert een schat aan gegevens op. Gedeputeerde Staten waren bij de presentatie ervan in principe verheugd dat de woningproductie gestegen is en er voldoende plancapaciteit aanwezig is. Maar een uitvoerige analyse ook op regionaal niveau moet helder maken in hoeverre de ontwikkelingen overeen komen met de verwachtingen die ooit uitgesproken zijn door de Provincie (in de Provinciale Woonvisie uit 2005) en vooral ook in de regionale woonvisies die op basis van dit provinciaal beleid zijn opgesteld. Want, de regionale woonvisies zouden voortaan maatgevend zijn bij de beoordeling van de woningbouwontwikkelingen in de acht woonregio’s. Deze nota gaat in hoofdstuk 2 limburgbreed in op de gegevens uit de woonmonitor 2006. Daarbij wordt ook de link gelegd naar de provinciale woonvisie uit 2005. Dit is de referentie voor de Provincie waarmee de lopende beleidsperiode 2006-2009 begonnen is. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een overzicht van wat zich er op regioniveau heeft afgespeeld in 2006. Dit is gerelateerd aan de diverse regionale woonvisies, want deze zijn het ijkpunt voor de regionale ontwikkelingen. Het is geen verhaal over gemiddelden, maar laat juist de verschillen zien tussen de regio’s. In de bijlage is een analyse te vinden waarin de gegevens per regio worden gerelateerd aan de respectievelijke regionale woonvisie (voor zover mogelijk).


7

8


2

Analyse woonmonitor limburgbreed

2.1 - Algemene aandachtspunten voor de analyse limburgbreed Dit hoofdstuk schetst een limburgbreed beeld van de woningbouwontwikkeling. De cijfers uit de woonmonitor zeggen echter pas iets als deze in een context worden geplaatst. De context wordt algemeen gevonden in voorgaande jaren, Limburgse en Nederlandse gemiddelden (en extremen). Voor ontwikkelingen op het gebied van wonen is ook het provinciaal woonbeleid uiteraard een referentie. Met de provinciale Woonvisie Limburg 2005 is dit beleid bepaald. De nadruk ligt daarbij op de kwalitatieve aspecten van het woonbeleid. Dit omdat met het oog op de bevolkingsontwikkeling omvangrijke groei van de woningvoorraad niet meer nodig is. De verantwoordelijkheid voor de regionale woningmarkt wordt daarin gelegd bij de regio’s (vanwege subsidiariteit en decentralisatie), die daarvoor regionale woonvisies hebben gemaakt. De regionale woonvisies zijn sindsdien de referenties, waarop regio’s worden beoordeeld. De Provincie beperkt zich tot het provinciaal belang, hetgeen uiteraard zonder doeltreffend regionaal beleid niet gediend kan worden. De globale raming ten aanzien van de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwontwikkeling (de indicatieve bandbreedtes per regio uit de Provinciale Woonvisie Limburg 2005) zijn daarom ook mede een referentie bij de beoordeling van de ontwikkelingen. Alvorens de vergelijking te maken moet wel gezegd worden dat in deze provinciale indicatieve bandbreedte de woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte en het 1000-woningen-plan buiten beschouwing zijn gebleven. Ook was ten tijden van de provinciale woonvisie nog niet bekend wat de omvang van de extramuralisering precies is en hoeveel zorgwoningen daarom extra nodig zouden zijn. In de regionale woonvisies zijn (of horen) deze soorten woningen wel meegenomen te zijn. Dus de vergelijking met de provinciale woonvisie is weliswaar de eerste (omdat algemene) insteek van deze analyse, maar zeker niet de belangrijkste. Want in de geest van de provinciale Woonvisie 2005 zijn vooral de regionale woonvisies maatgevend. 2.2 - Vergelijking van woonmonitor en provinciale woonvisie In de rapportage van de Woonmonitor Limburg 2006 zijn de ontwikkelingen uitvoerig weergegeven. Samengevat en gerelateerd aan de Provinciale Woonvisie 2005 geeft dat het volgende beeld: Woningvoorraad In Limburg bedroeg de totale woningvoorraad eind 2006 circa 479.330 woningen, waarvan 57% koop- en 43% huurwoningen. Het grootste deel van de Limburgse woningvoorraad bestaat uit tussenwoningen (30%). Het aandeel appartementen en vrijstaande woningen ligt op respectievelijk 15 en 16%.


9

De provinciale woonvisie heeft geen ambities geuit ten aanzien van de totale samenstelling van de woningvoorraad. Wel is benadrukt dat over het algemeen de woningvoorraad te eenvormig is een meer differentiatie op lokaal niveau gewenst is. Op regionaal niveau (zie hoofdstuk 3) heeft dat nadere invulling gekregen. Woningvoorraadontwikkeling Netto toename woningvoorraad In 2006 is de woningvoorraad met 3.963 woningen toegenomen (0,8%). Dit is de grootste toename sinds 1998. Het percentage van de toename van de woningvoorraad in Limburg in 2006 (0,8%) is vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde. De provinciale woonvisie ging uit van een benodigde jaarlijkse toename van de voorraad van 2.250 á 3.000 woningen per jaar. In dat licht bezien was de omvang van de productie in voorgaande jaren (2004: 2.214 woningen en 2005: 3.025 woningen) precies goed (en was er dus geen sprake van stagnatie). Voor het jaar 2006 zou de toename te hoog zijn. De problemen op de woningmarkt zijn eerder kwalitatief van aard. Ze worden veroorzaakt door dat de bestaande voorraad niet voldoet aan de vraag, de herstructurering/ transformatie onvoldoende op gang komt en de nieuwbouw vooral het makkelijke midden- en duurdere segment bedient. Daarom wilde de Provincie met de provinciale woonvisie definitief de omslag teweeg brengen van een kwantitatief woningbouwprogrammering naar een kwalitatieve benadering. Niet de omvang maar de kwaliteit van de woningbouwproductie moet dus overtuigen. De conclusie is dat het jaar 2006 een (te) hoge netto toename laat zien. Maar gemiddeld over de laatste drie jaar valt de toename (totaal 9.202) net iets hoger uit dan de hoge variant uit de provinciale woonvisie (9.000 woningen). Dus dat ligt in de marges van de provinciale verwachtingen. Immers, volkshuisvesting is een langcyclisch proces met sterke fluctuaties per jaar. Toevoegingen en onttrekkingen van woningen kwantitatief De toename van de woningvoorraad in 2006 was het gevolg van een toevoeging van bijna 4.980 woningen (waarvan ruim 4.500 nieuwbouw) en een onttrekking van ruim 1.010 woningen (waarvan bijna 800 woningen sloop - gelijk aan 0,2% van de totale woningvoorraad). De provinciale woonvisie heeft eveneens de omvang van de toevoegingen en de onttrekkingen apart benaderd. Het zijn natuurlijk communicerende vaten, als men uitgaat van het feit dat de netto woningtoename niet ongelimiteerd plaats zou moeten vinden. Mede in verband met het feit dat de bestaande voorraad niet aansluit bij de behoeften van de woningzoekenden is door de Provincie eerder aangegeven dat meer nieuwbouw mogelijk is met meer onttrekkingen. In de provinciale woonvisie is voor 6 jaar gerekend op 18.900 á 24.400 toevoegingen. Dat is 3.150 á 4.066 woningen per jaar. In de provinciale woonvisie is voor 6 jaar uitgegaan van 5.400 á 6.400 te slopen woningen. Dat is gemiddeld 983 woningen per jaar (ca. 0,2 % van de voorraad).

10


Conclusie: De gerealiseerde nieuwbouw en sloop zijn in het afgelopen jaar toegenomen en liggen in de orde van grootte zoals voorzien in de provinciale woonvisie. Kwaliteit van nieuwbouw Naar eigendomsvorm en type: De nieuwbouw bestond uit 39% huur en 61% koop. Dit was verdeeld in 59% engezinswoningen en 41% meergezinswoningen. Naar prijsklasse: In 2006 lag meer dan 50% van het aantal gerealiseerde huurwoningen onder het huurprijsniveau van € 520,p.m. Daartegenover werd 30% gerealiseerd in het duurdere prijssegment (> € 615,- p.m.). Ten aanzien van het aantal gerealiseerde koopwoningen waren het met name woningen in het ‘middeldure’ (41%) en ‘duurdere’ segment (35%). Het aandeel ‘goedkopere’ koopwoningen, dat wil zeggen koopwoningen onder de € 170.000,-, was in Limburg met 11% beperkt. De provinciale woonvisie pleitte voor meer differentiatie en vooral voor toevoeging van datgene wat in de lokale/ regionale markt nog ontbreekt. Er zijn over kwaliteit dan ook geen limburgbrede uitspraken gedaan. Het regionaal niveau is daarvoor maatgevend (zie hoofdstuk 3). Wel is er in de provinciale woonvisie een optelling gemaakt van de raming van de regionaal gespecificeerde bandbreedtes, die hier als referentie kan dienen. Dat komt neer op zo’n 32% huur en 68% koop enerzijds en 66% eengezinswoningen en 34% meergezinswoningen. Wat betreft de prijsklassen, in de provinciale woonvisie is alleen de koop gedifferentieerd opgegeven: 28% goedkoop (met dien verstande dat de grens bij Euro 200.000 lag) en 72% duurder. De conclusie ten aanzien van de productie in 2006 is dat de verdeling naar eigendom en woningtype ongeveer in de richting ligt zoals gewenst (met dien verstande dat er iets te weinig huur en iets te weinig meergezins is gebouwd). Maar er zijn duidelijk te weinig goedkope (en dus te veel middeldure en dure) koopwoningen nieuw gebouwd. Specifiek beleid Ruimte-voor-Ruimte-woningen: In 2006 werden bijna 30 woningen gerealiseerd in het kader van het provinciale Ruimte-voor-Ruimte-beleid voor Noord- en Midden-Limburg. Het betrof in 2006 circa 0,5% van het totaal aantal woningtoevoegingen in Limburg. De regeling Ruimte voor Ruimte is onder te verdelen naar Noord- en Midden-Limburg enerzijds en Zuid Limburg anderzijds. In 2006 heeft de gehele productie van dit specifieke beleid plaats gevonden in Noord- en Midden-Limburg. De provinciale woonvisie heeft het programma Ruimte voor Ruimte buiten beschouwing gelaten. Daarvoor bestaan aparte programma’s die ook apart worden gerapporteerd en geëvalueerd. In Noord- en MiddenLimburg worden (verdeeld over 2 tranches) totaal 989 kavels opgeleverd (is nu de bedoeling). Uiteindelijk zal dat ook in 989 woningen resulteren. Echter de realisatie daarvan is uiteraard nog weer iets later dan het opleveren van de kavels.


11

In Zuid-Limburg is bouwen van compensatiewoningen nog niet aan de orde omdat over het merendeel van de plannen nog een besluit genomen moet worden in het kader van de bestemmingsplanprocedure. Wel heeft de Kwaliteitscommissie Limburg positief geadviseerd over 66 Ruimte voor Ruimte woningen (stand van zaken 31 juli 2007). Op regionaal niveau wordt (waar van toepassing) wel ingegaan op de productie van de kavels/woningen in het kader van Ruimte voor Ruimte. - zie hoofdstuk 3. Nultreden- en zorgwoningen In 2006 werden in totaal circa 1.550 nultredenwoningen in Limburg gerealiseerd en bijna 640 zorgwoningen. Dit is gelijk aan 31% resp. 13% van het totaal aantal woningtoevoegingen in Limburg. In de provinciale woonvisie zijn geen ambities genoemd ten aanzien van zorgen nultredenwoningen. Dit was omdat er regionale overlegtafels wonen-welzijn-zorg reeds bezig waren deze behoefte te ramen. In principe gaat het wel om kwaliteiten van woningen die in de behoefteraming zijn opgenomen. Alleen worden bij de bevolkingsprognose (en dus ook bij de woningbehoefteraming) bewoners van intramurale instellingen niet meegerekend (omdat deze geen behoefte hebben op de gewone woningmarkt). Maar als gevolg van extramuralisering zijn er wel zelfstandige woningen extra nodig voor deze groep. Mede omdat het de provincie niet meer zo zeer om aantallen te doen is, is gesteld dat woningbehoefte ten gevolg van de uitvoeringsprogramma’s wwz door de provinciale woonvisie sowieso gelegitimeerd is en dus deel uit moet maken van de regionale woonvisies. Op welk saldo dat dan zou sluiten was aan de regio’s om uit te leggen. Echter, in de regionale woonvisies is de behoefte aan zorgen nultredenwoningen vaak ook niet expliciet genoemd (zie ook bijlagen). Limburgbreed is belangrijk dat de vergrijzing in Zuid-Limburg eerder (nu al) speelt, terwijl dit voor Noord- en Midden-Limburg pas even later aan de orde zal zijn. Daarom is een zogenaamd “koplopersproject” (incl. uitrol) voor zorgwoningen ook in Zuid-Limburg aan de orde. In dit kader zijn er afspraken met het Rijk gemaakt om t/m 2008 concrete plannen (met uitzicht op realisatie) te hebben voor 5000 zorgwoningen. Met Parkstad Limburg is een convenant gesloten voor 3100 woningen. In Maastricht Mergelland zijn ruim 1500 zorgwoningen gepland. In de regio Westelijke Mijnstreek is de ambitie om bijna 550 zorgwoningen te realiseren. Vanuit de afdeling CWZ wordt dit koplopersproject (incl. uitrol) gestimuleerd en ondersteund. Monitoring vindt in de regio’s plaats. Wat betreft inzicht in de benodigde omvang van nultreden en zorgwoning in Noord- en Midden-Limburg: Deze is versnipperd aanwezig in de regionale uitvoeringsprogramma’s wonen-welzijn-zorg (wwz) – zie hiervoor de regionale analyses in de bijlage. Voor een voorzichtige conclusie naar aanleiding van de productie in 2006 is het ook belangrijk te benadrukken dat er intussen ook al weer voortschrijdend inzicht bestaat omtrent het koplopersproject specifiek en het beleid van wwz in het algemeen. Programma’s worden herzien. Diverse trends maken dat bij nader inzien wellicht toch minder zorgwoningen nodig lijken (en wel meer nultredenwoningen). Daarnaast is er ook nog steeds het idee dat er veel gedaan zou kunnen worden aan de bestaande woningvoorraad (door deze aan te passen tot een nultredenwoning). Echter het inzicht in de omvang van bestaande nultredenwoningen en de potentie van de voorraad ontbreken nog.

12


Hoe dan ook, de omvang van alle toevoegingen te opzichte van de voorraad bedraagt 1%. Dus er zijn aan de woningvoorraad 0,3% nultredenwoningen toegevoegd en 0,1 % zorgwoningen. Dit is erg weinig en doet waarschijnlijk geen recht aan de behoefte van de vergrijzende bevolking op de langere termijn. Sociale huursector – woningcorporaties Woningvoorraad Eind 2005 waren 44 woningcorporaties in Limburg actief met een totaal woningbezit van 142.240 woningen. Daarmee is bijna 30% van de totale woningvoorraad in bezit van woningcorporaties. In de woonmonitor zijn nog verdere specificaties opgenomen. De provinciale woonvisie heeft geen concrete doelen ten aanzien van de voorraad sociale huurwoningen limburgbreed. Wel is er in de kwalitatieve benadering van de regionale opgaves onderscheid gemaakt naar huur- en koopsector en prijsklassen daarin. Dit geeft aan waar de accenten van de regio’s zouden moeten liggen volgens de provinciale woonvisie. Koopsector - transacties Koopwoningtransacties In 2006 veranderden in Limburg ruim 12.810 woningen van eigenaar. Dit is gelijk aan 4,7% van het totaal aantal koopwoningen. Ten opzichte van 2005 is het aantal transacties op een gelijk niveau gebleven. De gemiddelde koopsom bedroeg in 2006 circa € 201.100,-. Dit is een toename van € 10.100,- oftewel van 5,3% ten opzichte van het voorafgaande jaar. De provinciale woonvisie heeft geen concrete doelen ten aanzien van het functioneren van de koopwoningmarkt limburgbreed. Wel is er in de kwalitatieve benadering van de regionale opgaves onderscheid gemaakt naar huur- en koopsector en prijsklassen daarin. Dit geeft aan waar de accenten van de regio’s zouden moeten liggen volgens de provinciale woonvisie. Plancapaciteiten Eind 2006 bestaan plannen voor circa 61.050 woningtoevoegingen voor de toekomst. Daarnaast bestaan er plannen om in de komende jaren circa 6.900 woningen aan de voorraad te onttrekken. Dit alles betreft plannen met realisatiejaar t/m 2011 en verder en inclusief naar realisatiejaar onbekende plannen. Het zijn plannen in alle stadia van ontwikkeling, dus ook veel onvolgroeide ideeën en wensen. Van het totaal aantal plannen zijn er voor de resterende 3 jaar van deze beleidsperiode (2007 t/m 2009) nog totaal 35.000 woningen gepland, waarvan 16.500 als ‘hard’ te classificeren zijn. ‘Hard’ wil zeggen er ligt een onherroepelijk bestemmingsplan aan het plan ten grondslag. Kijkt men echter naar het totaal van alle plannen (61.050) dan staan 21.720 als ‘hard’ te boek. Dus ook nu al zijn deze bestemmingsplannen onherroepelijk, maar ze komen waarschijnlijk pas later tot realisatie. Echter, ook voor ‘harde’ plannen uit het aantal van 16.500 geldt dat deze niet allemaal t/m 2009 gerealiseerd zullen zijn. er schuiven altijd plannen door naar volgende jaren. In de woonmonitor is de hele planvoorraad nog verder uitgesplitst. Echter hierbij is geen onderscheid gemaakt naar harde plannen en de rest van het programma. Aangezien de uitvoering van de hele plancapaciteit niet aan de orde zal zijn, valt er ook niets te zeggen over de specificatie van dat deel dat mogelijk wel wordt


13

gerealiseerd. (Daarom is het de bedoeling bij de volgende monitor vooral een specificatie te geven van de “harde” planvoorraad.) De provinciale woonvisie heeft geen ambities ten aanzien van (‘harde’) plancapaciteit. De insteek was dat de programma’s op regioniveau een realistisch programma moesten zijn, waarop afspraken zouden kunnen worden gemaakt. Het doel was om met de regionale programma’s concreet zicht te hebben op de te realiseren woningbouw van de toekomst / rest beleidsperiode. Met de provinciale bandbreedte is hiervoor een voorzet gedaan. Als referentie voor de beoordeling van de omvang van de harde plancapaciteit ten opzichte van het programma kan de door het Ministerie van VROM gehanteerde norm van 130% gehanteerd worden. (Opgemerkt dient te worden dat VROM daarbij uitgaat van een ruimer begrip van wat ‘hard’ is – fase 1 t/m 3 in plaats van alleen fase 1 zoals gehanteerd in de woonmonitor). Voor de resterende 3 jaar voorziet de provinciale woonvisie in een nodige omvang van toevoegingen van 9.450 á 12.200 toevoegingen. 16.500 woningen in ‘harde’ plannen betekent dan een harde plancapaciteit van 175% á 135%. De conclusie is dat binnen de omvang van de geplande woningbouw 2007 t/m 2009 er (ruim) voldoende harde plancapaciteit is om de uitvoering van de provinciale bandbreedte te waarborgen. Er is zelfs meer harde plancapaciteit aanwezig als er plannen van latere jaren bij de beschouwing worden betrokken. 21.720 woningen in ‘harde’ plannen ten opzichte van de provinciale bandbreedte betekend een harde plancapaciteit van 230% resp. 178%. Zo veel harde plancapaciteit betekent dat er weinig sturingsmogelijkheid meer is voor de (kwalitatieve aspecten van) de woningbouw in de komende jaren. (Dit ware in een beleidsmatige analyse nader te behandelen).

14


3

Analyse woonmonitor op regioniveau

3.1 - Algemene aandachtspunten voor de analyse op regioniveau Dit hoofdstuk geeft een overzicht van wat er zich afspeelt op regioniveau. De afzonderlijke analyses per regio zijn toegevoegd in de bijlagen 1 t/m 8. Bij de vergelijking per regio is zoals gezegd de regionale woonvisie als referentie genomen. Enige uitzondering vormt de regio Parkstad Limburg. Haar regionale woonvisie is pas in 2007 vastgesteld en geldt voor de jaren 2007 t/m 2010 en dus niet voor 2006. Ook in andere regio’s geldt dat de regionale woonvisies pas laat (in 2006 of 2007) zijn vastgesteld maar deze gelden ook voor 2006 en dus met terugwerkende kracht. Andere woonvisies zijn nog voor ingang van 2006 gereedgekomen en kennen al één of meerdere actualisaties. Als referentie is (behalve in Parkstad) de eerst vastgestelde regionale woonvisie genomen. Bij de conclusie zijn waar nodig ook de actualisaties mede betrokken. Alle woningbouwprogramma’s van regionale woonvisies (behalve van Parkstad) zijn vastgesteld met betrekking tot de beleidsperiode 2006 t/m 2009. Het betreft programma’s op hoofdlijnen die dynamisch worden ingevuld en deels ook doorlopen over het einde van de beleidsperiode heen. In ieder geval schuiven plannen die vertraagd zijn door naar de volgende jaren (en ook tot na 2009). Woningbouwontwikkeling is een continu proces en kent geen knip per 4 jaar. Daarom is het ook niet mogelijk om concreet aan te geven welke opgave nog rest. Door voortschrijdend inzicht ten aanzien van de programma’s veranderd de referentie voortdurend. En dit was ook het doel van de provinciale woonvisie: dynamisch omgaan met de behoeften uit de markt en niet 4 jaar star vasthouden aan programma’s waarvan iedereen weet dat die na verloop van tijd niet meer aansluiten bij de vraag. Parkstad heeft dat al verwerkt in de keus om een voortschrijdende visie voor de komende 4 jaar te maken. Het aandeel van de centrumstad in de regio’s is dé indicator voor het bundelingsbeleid van het Rijk. In het POL is vastgelegd dat het aandeel van de centrumstad in de regio minimaal gelijk moet blijven. Referentie is daarbij het begin van de vorige beleidsperiode, het jaar 2002. De berekening kan voor het jaar 2006 niet in alle gevallen exact gemaakt worden omdat het gebied van de centrumstad (in POL de paarse contouren van stedelijke dynamiek) soms niet samenvalt met gemeentegrenzen. Bovendien waren in de regio’s Weerterkwartier en Parkstad Limburg /Nuth wat complicaties in verband met de regioindeling. In de regionale analyses is toch voor zover mogelijk aangegeven wat het aandeel van de centrumstad nu is. Maar zoals ook op andere onderdelen van de monitoring geldt ook hier: pas aan het eind van de beleidsperiode kan de definitieve balans worden opgemaakt.


15

3.2 - Overzicht van ontwikkelingen op regioniveau Deze paragraaf geeft een overzicht van de belangrijkste aspecten van de ontwikkelingen in de diverse regio’s voor het jaar 2006. Voor meer details zie de regioanalyses in de bijlage 1 t/m 8. De ontwikkeling van de woningvoorraad werd met name bepaald door de toevoegingen. Toevoegingen woningvoorraad 2006 versus regionale woonvisie Toevoeging voorraad conform regionale woonvisie (basisprogramma)

Toevoegingen woning-voorraad

2006 t/m 2009

2006

Gemiddeld per jaar

Verschil realisatie tov raming op jaarbasis

Maasduinen

2.000

500

224

-276

Venray e.o.

2.815

703

555

-148

Venlo e.o.

3.923

981

799

-182

Weerterkwartier

2.029

507

304

-203

Midden-Limburg Oost

4.089

1.022

1.718

+696

Westelijke Mijnstreek

2.615

654

344

-310

Parkstad Limburg + Nuth

?

?

1.082

?

Maastricht & Mergelland

2.684

671

1.173

+502

Limburg Totaal (excl. Parkstad + Nuth)

20.155

5.038

5.117

+79 (+1,6%)

In 2006 zijn de toevoegingen aan de woningvoorraad in bijna alle regio’s lager dan de ambitie. Alleen in de regio’s Midden-Limburg Oost en Maastricht Mergelland is fors meer gebouwd dan het basisprogramma. Bij Parkstad Limburg is er geen programma voor 2006 waaraan de productie gerelateerd kan worden. Maar vergeleken bij de toevoeging die voor de komende 3 jaar voorzien wordt (dik 1000 woningen per jaar) lijkt de productie van 2006 normaal. Twee fors bouwende regio’s, een regio met normale productie en 5 regio’s die achter lopen geven gemiddeld toch slechts een overschrijding van de basisprogramma’s van 2%. Om het beeld compleet te maken volgt hier ook nog een overzicht van de regionale verschillen ten aanzien van de netto woningtoename. De netto toename is vergeleken met de indicatieve bandbreedte uit de provinciale woonvisie op regioniveau. De reden hiervoor is enerzijds het feit dat de regionale woonvisies niet allemaal even compleet zijn ten aanzien van de sloopopgave. Wel is het interessant in hoeverre de provinciale raming op regioniveau realistisch blijken tot nu toe. In de limburgbrede analyse was al vastgesteld dat de productie over 3 jaar genomen wel in de marges vallen van de provinciale verwachtingen (2% meer dan maximale variant).

16


Maar per regio zijn er verschillen zoals te zien in onderstaande tabel: Vergelijking netto toename woningvoorraad 2004 t/m 2006 versus behoefte (Woonvisie Limburg)

Maasduinen

Netto uitbreiding voorraad (Woonvisie Limburg)

Netto toename woning-voorraad

Verschil realisatie t.o.v. raming

2004 t/m 2009

2004 t/m 2006

2004 t/m 2006

2004 t/m 2006

700

350

436

+86

Venray e.o.

2.600

1.300

940

- 360

Venlo e.o.

3.900

1.950

1.506

-444

Weerterkwartier

1.500

750

644

-106

Midden-Limburg Oost

1.800

900

1.718

+818


2.000

1.000

1.059

+59


2.000

1.000

1.220

+220


3.500

1.750

1.679

-71

Limburg Totaal

(13.500 á) 18.000

(6.750 á) 9.000

9.202

+202 (+2%)

Midden-Limburg Oost scoort ook hier met een forse overschrijding van de raming. In Maastricht Mergelland slaat de balans om van forse overproductie in 2006 (tav de toevoegingen) naar een kleine min tav het saldo over 3 jaar. Dit is het gevolg van een laag saldo van de woningtoename in 2004 en 2005 in combinatie met een forse toename in de onttrekkingen in 2006. al met al dus een positieve ontwikkeling in 2006. Parkstad Limburg + Nuth (die eerst normale toevoeging lieten zien hebben per saldo toch te veel groei in de voorraadontwikkeling (dat wil zeggen te weinig onttrekkingen in 2006). Het aandeel van de centrumsteden is als gevolg van de bovenstaande voorraadontwikkeling - in 4 regio’s gehandhaafd (te weten Venray e.o., Venlo e.o., Midden-Limburg Oost en Westelijke Mijnstreek) en - in 1 regio verbeterd (te weten Maastricht Mergelland) en - in 2 regio’s (licht) gedaald (te weten Weerterkwartier en Parkstad +Nuth). In Maasduinen is geen sprake van een centrumstad. Een definitieve balans kan pas na de beleidsperiode van 4 jaar worden opgemaakt. Ter informatie onderstaand de stand van zaken na het eerste jaar.


17

Aandeel woningvoorraad van de centrumstad in de woningvoorraad van de hele regio (cijfers bij benadering) Centrumstad Aandeel in 2006

Verschil Aandeel in 2002

2006 t.o.v. 2002

Maasduinen

-

-

-

Venray e.o.

> 47,5%

47,5%

0

Venlo e.o.

62%

62,0%

0

Weerterkwartier

< 70,4%

70,8%

> - 0,4%

Midden-Limburg Oost

30,4%

30,4%

0


64,3%

64,3%

0


83%

83,1%

-0,1%


60,5%

60,2%

+0,3%

Wat betreft de plancapaciteit zijn er eveneens regionale verschillen van belang. In de regio’s Maasduinen, Venray e.o. en Venlo e.o. is de plancapaciteit voldoende voor de opgave in woningtoevoegingen voor de komende 3 jaar. Maar in de regio Weerterkwartier zijn er aan het eind van 2006 onvoldoende ‘harde’ plannen om de behoefte de komende 3 jaar in te vullen. In de regio’s Parkstad Limburg + Nuth, Maastricht & Mergelland en Midden-Limburg Oost is de omvang van de ‘harde’ plancapaciteiten daartegen beduidend groter dan de voorziene woningtoevoegingen en dus meer dan voldoende. In de beleidsmatige analyse zal te zijner tijd bezien moeten worden of dit consequenties dient te hebben voor het beleid.

BIJLAGEN 1 t/m 8 Bijlage 1 - Regio Maasduinen Bijlage 2 - Regio Venray e.o. Bijlage 3 - Regio Venlo e.o. Bijlage 4 - Regio Midden-Limburg Oost (Roermond e.o.) Bijlage 5 - Regio Weerterkwartier Bijlage 6 - Regio Westelijke Mijnstreek Bijlage 7 - Regio Parkstad Limburg + Nuth Bijlage 8 - Regio Maastricht Mergelland

18


Bijlage 1

Regio Maasduinen 1 - Algemeen De Woonvisie (“Vitaal tot in de Kern”) is bij brief van 17 mei 2006 door het college van B en W van Gennep mede namens de gemeenten Bergen en Mook en Middelaar aangeboden aan Gedeputeerde Staten. Deze hebben op 3 juli 2006 geantwoord dat zij de nota “Vitaal tot in de Kern” zien als een belangrijke stap in de goede richting, maar nog niet als een volwaardige woonvisie. Gedeputeerde Staten verzochten om de visie aan te vullen met nadere uitgewerkte en intergemeentelijk afgestemde woningbouwprogramma’s en met uitvoeringsafspraken. Een gedetailleerd woningbouwprogramma (Uitvoeringsprogramma “Vitaal tot in de Kern”) regio werd vervolgens is inmiddels (29 mei 2007) aangeboden aan Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten hebben op 30 oktober 2007 ingestemd met het programma (en daarbij enkele kanttekeningen geplaatst). 2 - De regionale woonvisie Maasduinen (“Vitaal tot in de Kern”) op hoofdlijnen De nota “Vitaal tot in de Kern” bevat een integrale visie op wonen, welzijn en zorg in de regio Maasduinen. De regio streeft naar versterking van de vitaliteit en de leefbaarheid van de regio en van de kernen daarin. De regio streeft bovendien naar een evenwichtige bevolkingsopbouw en bevordering van de leefbaarheid in de kernen, waarbij ook ingezet wordt op het aantrekken van vestigers van buiten de regio. 3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Maasduinen geeft het volgende beeld van de regio: De woningvoorraad in Maasduinen bestaat uit 66% koopwoningen en 34% huurwoningen. Daarmee is het aandeel koopwoningen 13% hoger dan het Limburgse gemiddelde, maar dat past bij het verschijnsel dat het aandeel koopwoningen in Noord- en Midden-Limburg algemeen hoger is dan gemiddeld. De verdeling over de regio is gelijkmatig, met in Gennep een iets hoger aandeel huurwoningen. Wat woningtypen betreft valt op dat in vergelijking met heel Limburg er in Maasduinen relatief veel vrijstaande woningen en twee-ondereen-kapwoningen zijn. In de regionale woonvisie zijn geen doelen geformuleerd ten aanzien van de verhouding huur en koop of de woningtypes of de onttrekking van specifieke delen van de voorraad (naar bouwjaar). In de programmering is er wel meer koop dan huur voorzien.


19

De woningvoorraadontwikkeling: in 2006 zijn in Maasduinen 224 woningen toegevoegd en 5 onttrokken, een groei van per saldo 219 woningen (1,5% van de voorraad). Het jaar 2006 was hiermee een topjaar (de gemiddelde toename van de voorraad in de afgelopen tien jaar bedroeg iets meer dan 100 woningen per jaar). Bijna alle toegevoegde woningen zijn eengezinswoningen. In 2006 was voor het eerst sinds jaren sprake van een bescheiden toevoeging van huurwoningen (72). De opgeleverde woningen behoorden zowel in de huur- als in de koopsfeer overwegend tot de duurdere klassen (huur > €615 p.m., koopprijs > € 250.000,-). Er werd slechts een bescheiden aantal (14) nieuwe nultredenwoningen gerealiseerd. Volgens de woonmonitor zouden in 2006 slechts 2 zorgwoningen zijn opgeleverd. Dit lage aantal is vreemd tegen de achtergrond van de ambitieuze plannen die in woonvisie en het uitvoeringsprogramma zijn opgenomen (344 zorgwoningen tot 2010 en 157 zorgwoningen in de periode 2010-2014, 1600 nultredenwoningen via nieuwbouw en aanpassing bestaande voorraad tot 2015). Onduidelijk is of dit lage aantal opgeleverde woningen de werkelijkheid weergeeft, of dat wellicht een aantal opgeleverde woningen ten onrechte niet als zorgwoningen c.q nultredenwoningen zijn aangemerkt in de monitor. Deze voorraadontwikkeling staat tegenover een voornemen uit de nota “Vitaal tot in de Kern” om in de periode 2005 t/m 2009 2900 woningen toe te voegen aan de voorraad, dus gemiddeld 580 per jaar. Het recente Uitvoeringsprogramma geeft voor de jaren 2005 en 2006 de feitelijke woningproductie volgens het CBS, en schat voor 2007 de netto toevoeging op 160 woningen. In de daarop volgende jaren voorziet het programma een stijging tot 950 woningen in 2009, hetgeen redelijkerwijs niet haalbaar geacht mag worden. De sociale huursector betreft in de regio ca. 25% van de totale woningvoorraad. De omvang van het bezit is al sinds enkele jaren licht dalend. Het aandeel goedkope huurwoningen bedraagt ca. 18 %, betaalbare woningen 78 % en dure woningen ca. 4 %. De leegstand is te verwaarlozen. In de regionale woonvisie zijn geen specifieke doelen gesteld ten aanzien van ontwikkeling van het corporatiebezit. De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. De gemiddelde koopprijs van de 363 in 2006 van eigenaar veranderde woningen bedroeg € 258.700 (een stijging van meer dan 6% ten opzichte van het voorgaande jaar) en kwam daarmee duidelijk boven het landelijke gemiddelde. De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle plannen die in de regio geregistreerd zijn. Van belang zijn vooral de “harde” plannen. De totale plancapaciteit per 1/1/2007 bedraagt volgens de woonmonitor 2641 woningen, waarvan voor 175 woningen reeds een bouwvergunning is verleend en waarvan ca. 550 woningen onderdeel zijn van vastgestelde, goedgekeurde of onherroepelijke plannen. De overige woningbouwplannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase.

20


In de regionale woonvisie (uitvoeringsprogramma) is sprake van een voorgenomen productie van ruim 2000 woningen in de periode 2005 t/m 2009. Als met daarvan aftrekt 303 woningen nieuwbouw in 2005 en 2006 resteren voor de laatste 3 jaar tussen de 550 en 600 woningen per jaar. In het licht van de woningproductie in het verleden is dit aantal irreeel. Een (aanzienlijk) deel van de opleveringen zal doorschuiven naar de periode na 2009, zoals overigens in de toelichting op het uitvoeringsprogramma vermeld. Van de 2000 woningen worden er ca. 400 aangemerkt als zorgwoningen en 230 als seniorenwoningen Conclusie: met de huidige plancapaciteit kan de regio enkele jaren vooruit bij een realistisch bouwtempo (ca. 200 woningen per jaar). Als de regio meer woningen wil opleveren, dan zal zachte capaciteit (idee- en ontwerpfase) moeten worden omgezet in harde capaciteit. Dit is zonder meer raadzaam om de weg vrij te maken voor de opleveringen vanaf 2010. 4 - Overzicht van kerncijfers

prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop

100

600

100

50

Toevoegingen Anderszins (rest)

realisatie 2004 realisatie 2005

17

78

(basis) program. 2005-2009

Huur (ggb + app) 906

Koop (ggb+ app) 1094

realisatie 2006

64

142

Huur (ggb+ app)

Koop (ggb+ app)

815

858

885

1019

verwachte realisatie 2007-2009

totaal verwachte realisatie 20062009

0

8

0

0

5

10

Total toevoegingen

Onttrekkingen

850

150

177

19

100

5

2000

346

224

5

1673

339

1904

342


21

5 - Conclusie ten aanzien van de monitorgegevens 2006 voor Maasduinen De monitoring van de regio Maasduinen laat zien dat: - er voldoende harde bestemmingsplancapaciteit voorhanden is om het programma uit de provinciale woonvisie te realiseren. - als de regio overtuigende motieven heeft om meer woningen te produceren, en GS stemmen daarmee in, dan zal nu al gestart moeten worden met de omzetting van ‘zachte’ in ‘harde’ capaciteit. Aandachtspunt voor de komende jaren is de realisatie van zorgwoningen, nultredenwoningen en seniorenwoningen, die achteraan in de planperiode zijn geprogrammeerd (2008 en 2009) met bijbehorend risico van vertragingen in de oplevering.

22


Bijlage 2

Regio Venray e.o. 1 - Algemeen De regio Venray bestaat uit een viertal gemeenten, te weten: Horst aan de Maas, Meerlo-Wanssum, Sevenum en Venray. Binnen deze regio vervult Venray, als stedelijke centrumgemeente, een bovenregionale functie. Horst aan de Maas is een plattelandsgemeente met een regionale centrumfunctie en de gemeente Meerlo-Wanssum en Sevenum voorzien in de functie als plattelandsgemeente. De regio Venray heeft in 2007 twee woningmarktanalyses laten opstellen, welke de opmaat zijn voor een actualisatie van de regionale woonvisie in 2008. Omdat de vertaling van de resultaten van de woningmarktanalyses voor de afzonderlijke gemeenten net iets anders is, is besloten om ieder apart ook een gemeentelijke woonvisie op te stellen. In deze gemeentelijke visies kunnen locale knelpunten beter inzichtelijk worden gemaakt, zonder dat dit op gespannen voet komt te staan met de regionale beleidsuitgangspunten. 2 - Woonvisie op hoofdlijnen In de regionale woonvisie Venray (december 2005) is sterk ingezet op een kwaliteitsslag voor de diverse doelgroepen. De regio wil extra investeren in de sociale huursector en de goedkope koopsector voor starters op de woningmarkt. Ook zet de regio - met het oog op de vergrijzing - in op het bouwen van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Venray is een groeiregio. Dat heeft in de woonvisie geleid tot een programma met een nieuwbouwproductie van ruim 2800 woningen voor de periode tot 2010. Overigens hebben de recent uitgevoerde marktanalyses aangetoond, dat de groei aan het afvlakken is. De regio zal dit gegeven meenemen bij de actualisatie die in 2008 is gepland. 3 - Woonmonitor per onderdeel De woonmonitor 2006 van de regio Venray geeft het volgende beeld: De woningvoorraad in de regio Venray bestaat per 31december 2006 uit in totaal 30.836 woningen, waarvan 66% koopwoningen en 34% huurwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt hiermee 9% boven het Limburgs gemiddelde. De verdeling over de regio is niet gelijkmatig. Venray heeft een beduidend hoger aandeel huurwoningen (42%) dan de overige gemeenten, met Horst a/d Maas als goede tweede (30%). Uit recente woningmarktanalyses is gebleken, dat er een toenemende vraag naar kleinere en goedkope huurwoningen wordt geconstateerd. Wat betreft de woningvoorraadontwikkeling heeft de regio in 2006 555 woningen aan de voorraad toegevoegd (waarvan 487 door nieuwbouw) en 11 woningen aan de voorraad onttrokken(waarvan 9 door sloop).


23

Een netto toename van 544 woningen dus, ofwel 1,76% van de totale voorraad. Het aandeel van de centrumstad bedraagt per 31 december 2006 49% van de totale voorraad. Daarbij moet worden vermeld dat dit alleen een benadering is omdat de gemeente Venray zowel stedelijke als landelijke gebieden kent. In ieder geval zakt het aandeel centrumstad niet ten opzichte van de referentie van 47,5%. De verhouding in de nieuwbouwproductie tussen stedelijk en landelijk bedroeg in 2006 48% tegen 52%. Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwsfeer bedroeg 81% tegen 19% huurwoningen. Het aandeel huurwoningen is hiermee aan de lage kant, zeker gelet op de geconstateerde toenemende vraag naar extra goedkope huurwoningen. Van deze huurwoningen bleef 95% onder de aftoppingsgrens van € 520,=. In de koopsfeer zijn veel woningen (39%) gerealiseerd in de dure klasse > € 250.000,=. (Van ruim 50% is de prijsklasse onbekend). In totaal zijn er 46 nultredenwoningen gerealiseerd (waarvan 40 zorgwoningen). Opvallend is, dat alleen Venray verantwoordelijk is voor deze productie. In dit licht bezien is het interessant, de ontwikkelingen van het plan “Hof te Berkel” in Horst aan de Maas te blijven volgen. De opgave ten aanzien van nultreden- en zorgwoningen is in Venray niet duidelijk benoemd, dus de productie kan niet goed worden gewaardeerd. Een ander aandachtspunt is de relatief lage sloopproductie. Bij een afvlakkende groei, later mogelijk gevolgd door krimp, wordt het aanpassen van de bestaande voorraad een steeds belangrijker instrument om de woningvoorraad aan te laten sluiten aan de kwalitatieve vraag. In dat opzicht is het van belang om in de toekomst ook een sloopopgave in beeld te brengen. Hoewel het te vroeg is voor het trekken van definitieve conclusies, is wel duidelijk, dat de in de woonvisie opgenomen taakstelling in de periode 2006-2009 (netto toevoeging van ruim 2800 woningen) ambitieus is in vergelijking met de realisatie van 2006. Ten opzichte van de productie in 2005 en eerdere jaren is overigens al een forse stijging waar te nemen. In de huursector is sinds een aantal jaar een dalende trend van het aantal woningen waar te nemen. Deze daling is in 2005 hoofdzakelijk veroorzaakt door de verkoop van corporatiebezit. De woningvoorraad van de corporaties bedraagt per 31 december 2005 in totaal 7759 woningen (25,2% van de totale woningvoorraad). Het aandeel in de goedkope huursector bedraagt 19%, in de betaalbare sector 78% en in de dure sector 3%.De leegstand is verwaarloosbaar. In de koopsector zien we een lichte daling van het aantal transacties (827 in 2006 t.o.v. 841 in 2005) en een forse stijging van de gemiddelde koopsom (€ 234.700,= in 2006 tegen € 213.600,= in 2005. Dit is een stijging van 9,9%. De beschikbare plancapaciteiten geven een beeld van het aantal in voorraad zijnde plannen voor woningtoevoegingen en onttrekkingen die in de regio zijn geregistreerd. De totale capaciteit voor toevoegingen bedraagt 4434 woningen, waarvan 2060 woningen onherroepelijk zijn. Voor 1385 woningen is inmiddels bouwvergunning verleend. De beschikbare harde capaciteit van 2060 woningen lijkt in ieder geval voldoende voor de komende 2 à 3 jaar om door te kunnen met het realiseren van de taakstelling. De capaciteit voor sloop lijkt met 118 woningen aan de magere kant.

24


4 - Overzicht van kerncijfers

prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop

300

2100

250

200

Toevoegingen anders-zins (rest)

realisatie 2004

realisatie 2005

0

161

16

66

kader 2006-2009

493

1332

786

204

realisatie 2006

0

310

93

84

verwachte realisatie 2007

Horst: 540 woningen Meerlo Wanssum: PM; Sevenum: PM; Venray: 507 woningen

23

68


Totaal

Onttrekkingen

2850

250

237

26

266

8

2815

PM

555

11

1047 + PM

PM

PM

PM

5 - Conclusies Zoals reeds gezegd is het te vroeg om aan deze monitor harde conclusies te verbinden. Gelet op de gewenste kwaliteitsslag is het wel raadzaam het slooptempo op te voeren (oplossingen zoeken in aanpassing bestaande voorraad) en de productiesnelheid van nultreden- en zorgwoningen te verhogen. Er moet voor worden gewaakt om de algemene bouwproductie klakkeloos te verhogen. Dit zou een puur kwantitatieve benadering zijn, die voorbij gaat aan de redenen waarom het bouwtempo thans te laag is om de taakstelling in de woonvisie te kunnen realiseren. Het is goed mogelijk dat hier markttechnische redenen aan ten grondslag liggen. De recent uitgevoerde woningmarktanalyses hebben in ieder geval al het afvlakken van de groei laten zien. De regio zal de woonvisie volgend jaar actualiseren.


25

Bijlage 3

Regio Venlo e.o. 1 - Algemeen De regio Venlo bestaat uit de gemeenten Arcen en Velden, Beesel, Helden, Kessel, Maasbree, Meijel en Venlo. Venlo fungeert als stedelijke centrumgemeente. De overige gemeenten zijn plattelandsgemeenten, waarbij Helden de rol van regionale centrumgemeente vervult. De regio heeft medio een geactualiseerde woonvisie 2006-2009 ingediend. De geactualiseerde visie gaat in op een aantal kritische opmerkingen die GS verleden jaar hebben gemaakt ten aanzien van de toen ingediende regionale woonvisie. De thans aangebrachte aanpassingen voorzien in belangrijke mate in de door ons gewenste kwaliteitsimpuls. De regio is thans bezig met de voorbereiding op een woonwensenonderzoek en een regionale woonmilieustudie waarvoor binnenkort opdracht zal worden verleend. Verwacht wordt dat de woonvisie hierdoor nog verder aan kwaliteit zal winnen. De geactualiseerde visie bevat eveneens een werkplan 2007-2010 waarin een aantal projecten is opgenomen waar regio en Provincie de komende jaren gezamenlijk aan zullen werken. Tevens is per project aangegeven wat de gevraagde inbreng van de Provincie is. 2 - Woonvisie op hoofdlijnen Hoofddoel van de woonvisie is te komen tot een regionale woningvoorraad die aansluit bij de wensen van de huidige bevolking èn goed is toegerust voor het opvangen van toekomstige ontwikkelingen. De nadruk ligt hierbij primair op kwaliteit: variatie in woonmilieus, woningtype, prijsklasse, flexibiliteit, vormgeving en architectuur, duurzaamheid, levensloopbestendigheid, kwaliteit van de woonomgeving e.d. Onderdeel van deze focus op kwaliteit is expliciete aandacht voor de huisvesting van specifieke doelgroepen als ouderen en gehandicapten. De centrale ambitie in de visie is dat oplossingen voor de problemen zoveel mogelijk binnen de bestaande woningvoorraad en binnen het bestaande stedelijk gebied gevonden moeten worden. Dit is niet alleen een duurzame benadering, maar dit biedt volgens de regio ook meer kansen dan nieuwbouw. Nieuwbouw is immers in vergelijking tot de bestaande woningvoorraad zeer beperkt en biedt dus weinig mogelijkheden en kansen bij het oplossen van problemen. 3 - Woonmonitor per onderdeel De woonmonitor 2006 van de regio Venlo geeft het volgende beeld: De woningvoorraad in de regio Venlo bestaat per 31december 2006 uit in totaal 64.255 woningen, waarvan 59% koopwoningen en 41% huurwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt hiermee 2% boven het Limburgs gemiddelde. De verdeling over de regio is niet gelijkmatig. Venlo heeft een beduidend hoger aandeel huur-

26


woningen (46%) dan de overige gemeenten, met Beesel als goede tweede (39%). Uit recente woningmarktanalyses is gebleken, dat de markt voor appartementen verzadigd raakt. Het aandeel appartementen is met 15% voor de regio niet buitensporig hoog. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat het aandeel appartementen in de gemeente Venlo met 22% ruim hoger is. Er dreigt hierdoor een spanningsveld te ontstaan bij de invulling van diverse inbreidings- en herstructureringslocaties in Venlo. Wat betreft de woningvoorraadontwikkeling heeft de regio in 2006 799 woningen aan de voorraad toegevoegd (waarvan 703 door nieuwbouw) en 118 woningen aan de voorraad onttrokken(waarvan 98 door sloop). Een netto toename van 681 woningen dus, ofwel 1,06% van de totale voorraad. Het aandeel van de centrumstad bedraagt per 31 december 2006 62% van de totale voorraad. Daarmee wordt het aandeel van de centrumstad precies goed gehandhaafd. De verhouding tussen stedelijk en landelijk bedroeg in 2006 58% tegen 42%. Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouwsfeer bedroeg 82% tegen 18% huurwoningen. Het aandeel huurwoningen is hiermee aan de lage kant. Van deze huurwoningen bleef ruim 70% onder de aftoppingsgrens van € 520,=. In de koopsfeer zijn de meeste woningen (55%) gerealiseerd in de middeldure klasse (€ 170.000,= - € 250.000,=). In totaal zijn er 167 nultredenwoningen gerealiseerd (waarvan 79 zorgwoningen). Opvallend is, dat alleen Venlo en Maasbree verantwoordelijk zijn voor deze productie. Gelet op de hoge ambitie in de regionale woonvisie op dit onderdeel (1649 woningen in de periode 2006-2009), is deze omvang gering. Hoewel het te vroeg is voor het trekken van definitieve conclusies, is wel duidelijk, dat de in de woonvisie opgenomen taakstelling in de periode 2006-2009 (basisprogramma: 3923; ambitieprogramma: 4665) ambitieus is in vergelijking met de realisatie van 2006. Ten opzichte van de productie in 2005 is overigens wel een stijging waar te nemen. In de huursector is sinds een aantal jaar een daling van het aantal woningen waar te nemen. Deze daling is in 2005 hoofdzakelijk veroorzaakt door de verkoop van corporatiebezit. De woningvoorraad van de corporaties bedraagt per 31 december 2005 in totaal 18.914 woningen (30,6% van de totale woningvoorraad). Het aandeel in de goedkope huursector bedraagt 24%, in de betaalbare sector 73% en in de dure sector 3%.De leegstand is verwaarloosbaar. In de koopsector zien we een lichte stijging van het aantal transacties (1897 in 2006 t.o.v. 1830 in 2005) en een forse stijging van de gemiddelde koopsom (€ 197.500,= in 2006 tegen € 187.700,= in 2005. Dit is een stijging van 5,2%. De beschikbare plancapaciteiten geven een beeld van het aantal in voorraad zijnde plannen voor woningtoevoegingen en onttrekkingen die in de regio zijn geregistreerd. De totale capaciteit voor toevoegingen bedraagt 9408 woningen, waarvan 2467 woningen onherroepelijk zijn. Voor 1300 woningen is inmiddels bouwvergunning verleend. De beschikbare harde capaciteit van 2467 woningen lijkt in ieder geval voldoende voor de komende 2 à 3 jaar om door te kunnen met het realiseren van de taakstelling. De capaciteit voor sloop lijkt met 762 woningen zou eveneens voldoende moeten zijn voor de te realiseren opgave de komende 2 à 3 jaar.


27

4 – Overzicht van kerncijfers

prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop

550

2800

1050

600

Toevoegingen anderszins (rest)

realisatie 2004

364

23

37

37

Totaal toevoegingen

Onttrekkingen

5000

1100

618

94

543

176

Basis: 3923 Extra: 742

666

realisatie 2005

82

kader 2006-2009

In woonvisie niet nader gespecificeerd

realisatie 2006

79

476

48

100

102

799

118

verwachte realisatie 2007

49

495

364

172

0

1080

6

PM

PM


5 - Conclusies Zoals reeds gezegd is het te vroeg om aan deze monitor harde conclusies te verbinden. Gelet op de gewenste kwaliteitsslag is het wel raadzaam het slooptempo op te voeren (oplossingen zoeken in aanpassing bestaande voorraad) en de productiesnelheid van nultreden- en zorgwoningen te verhogen. Er moet voor worden gewaakt om de algemene bouwproductie klakkeloos te verhogen. Dit zou een puur kwantitatieve benadering zijn, die voorbij gaat aan de redenen waarom het bouwtempo thans te laag is om de taakstelling in de woonvisie te kunnen realiseren. Het is goed mogelijk dat hier markttechnische redenen aan ten grondslag liggen. Deze moet de regio eerst proberen boven water te krijgen. Met het woonwensenonderzoek en de regionale woonmilieuanalyse hoopt de regio meer inzicht te krijgen op de vraagzijde van de woningmarkt. Verwacht wordt, dat dit de nodige input oplevert voor een nieuwe woonvisie voor de periode vanaf 2010.

28


Bijlage 4

Regio Midden-Limburg Oost (Roermond e.o.) 1 - Algemeen Bij de monitoring van de regio Roermond is uitgegaan van de gemeenten zoals die ná de herindeling bestaan (dus sinds 1-1-2007). Als gevolg hiervan is de gemeente Leudal geheel opgenomen bij de regio Roermond, hoewel deze gemeente ook een klein gebied (voormalig Hunsel) in de regio Weerterkwartier kent. Inmiddels is bekend dat deze deelname in 2 regio’s voor Leudal gedurende de planperiode 2006-2009 zal blijven voortbestaan. In de volgende monitor zal daarom het aandeel van Leudal bij de regiorapportage Weerterkwartier zichtbaar worden gemaakt. Als referentie is genomen de regionale woonvisie zoals die is vastgesteld door alle betrokken gemeenten. Echter is deze nog niet officieel aangeboden aan de Provincie. Op de regionale portefeuillehoudersvergadering van 6-9-2007 was daartoe wel besloten. Alleen vergde de laatste check van het bijbehorende (meest actuele) programma nog wat tijd. 2 - De regionale woonvisie Roermond e.o. op hoofdlijnen De regionale woonvisie is door de laatste deelnemende gemeente vastgesteld per 24 mei 2007. De visie richt zich op de nieuwbouw in de regio. Daarbij wordt gerekend op voorlopig nog groeiende behoefte. De reden is gelegen in de economische impulsen die de regio de komende jaren verwacht ten gevolg van verbeterde bereikbaarheid (aansluiting op A2 en A52), uitbreiding bovenregionale bedrijventerreinen, meer detailhandel in centrumstad Roermond en inzet regiogemeenten op recreatieve activiteiten. Bij de invulling van de woningbehoefte wordt rekening gehouden met de bevolkingsontwikkeling en is er aandacht voor doelgroepen. Ook is het de bedoeling de centrumstd te versterken (het bundelingsbeleid is uitgangspunt). Dit leidt tot een gespecificeerde verdeling van de woningbouwopgave met plafonds voor de ommelandgemeenten en een minimumopgave voor de gemeente Roermond. De specificatie betreft de verdeling huur/ koop, grondgebonden/ gestapeld en de doelgroepen starters, doorstromers, senoren. De gemeenten zijn verder vrij invulling te geven aan dit kader. Daartoe is als doel geformuleerd te bouwen 10% voor starters, 35% voor doorstromers en 55% voor senioren/zorgvragers. Ook is er een verdeling voor huur (30%) en koop (70%) gemaakt 3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Roermond e.o. geeft het volgende beeld van de regio: De woningvoorraad in de regio bestaat uit 64% koopwoningen en 36% huurwoningen. Daarmee is het aandeel koopwoningen 11% hoger dan het Limburgse gemiddelde, maar past bij het verschijnsel dat het aandeel


29

koopwoningen in Noord- en Midden-Limburg algemeen hoger is dan gemiddeld. De verdeling over de regio is verschillend tussen ommeland en centrumstad. In de ommelandgemeenten zijn er vooral koopwoningen en 1/3 (tot maximaal de helft) daarvan aan huurwoningen. In Roermond zijn ongeveer evenveel huurwoningen als koopwoningen. De onderverdeling naar typen komt ongeveer overeen met de verdeling gemiddeld in Noord-Limburg. Onderscheidend kenmerkend ten opzichte van Zuid-Limburg is het hoge aandeel vrijstaande woningen. In de regio is dit echter niet gelijkamtig verdeeld. De centrumstad kent duidelijk minder vrijstaande woningen en veel meer appartementen dan de ommeland gemeenten. Wat betreft de voorraad naar bouwjaar geldt dat de regio 16% vooroorlogs bezit kent en 51% laat-naoorlogse woningen. De sloop in 2006 was vooral gericht op onttrekking van vooroorlogse woningen. In de regionale woonvisie zijn geen doelen geformuleerd ten aanzien van de verhouding huur en koop of de woningtypes of de onttrekking van specifieke delen van de voorraad (naar bouwjaar). In de vaststelling van het kader voor nieuwbouw is er wel meer koop (70%) dan huur (30%) gepland. dus de verhouding zal nog versterkt worden. De conclusie is dat de samenstelling van de woningvoorrad past bij de verwachtingen. Hieruit blijkt een duidelijke profilering tussen ommeland en centrumstad. Echter het verschil zit ook in de prijsstelling van de woningvoorraad in Roermond - goedkoper en sociaal geörienteerd (blijkt niet uit deze monitor). Dit is op zich een centrumstad eigen, maar leidt - als dit te ver doorslaat - wel tot een concentratie van sociale problematiek en financiële problemen voor de centrumstad. De woningvoorraadontwikkeling is kwantitatief bepaald door toevoeging van 474 woningen (waarvan 13 zorgwoningen (2,7%)). Dit is 0,7% van de voorraad. Verder gaat het om onttrekking van 80 woningen (saldo toename voorraad is 0.6%). De verdeling van de voorraadontwikkeling over de regio was zodanig dat de 18% van de netto ontwikkeling plaats vond in Roermond en de overige 82% dus in de ommelandgemeenten. Dit staat tegenover de regionale woonvisie met een geraamde toevoeging van 4089 woningen in 4 jaar, dus gemiddeld 1022 woningen per jaar. Daarnaast is gerekend op 329 te slopen woningen (van corporaties). Deze raming betreft echter waarschijnlijk een incompleet beeld (was geen belangrijk onderwerp bij het opstellen van de regionale woonvisie). Het bundelingsbeleid is in de regionale woonvisie uitgangspunt. Daarom is de woningproductie van de ommelandgemeenten gelimiteerd en die van Roermond aan een minimum opgave gekoppeld. De verhouding is er op gericht het aandeel van de centrumstad te behouden (30,4%). Op 31-12-2006 was dat aandeel eveneens 30,4%. Dus met betrekking tot de kwantiteit van de voorraadontwikkeling is de conclusie dat de netto toevoeging ruim 50% achter blijft bij de gemiddeld voorziene productie. Vergeleken bij de 10 voorgaande jaren zijn soortgelijke schommelingen te zien (tot 300 woningen verschil in oplevering tussen het ene en het andere jaar zijn geen uitzondering - tussen de 500 en de 800 woningen per jaar lijkt normaal). Maar met name de omvang van de toegevoegde zorgwoningen (2,7%) staat in geen verhouding tot de ambitie (55%). De onttrekkingen liggen wel op schema. Er is voor 24% voorzien in de 4 jarige opgave. Het bundelingspercentage van de centrumgemeente is met deze ontwikkeling wel naar beneden bijgesteld.

30


Na een tussentijdse stijging is het percentage weer terug op het referentieniveau van 30,4%. De woningvoorraadontwikkeling kwalitatief is gekenmerkt door de toevoeging 378 grondgebonden woningen en 37 appartementen, 65 huurwoningen en 350 koopwoningen. De prijsklassen van de huurwoningen zijn helaas grootdeels onbekend. Bij de koopwoningen is een licht accent op de dure sector zichtbaar. Bij de onttrekking valt de nadruk op vooroorlogs bezit op. Het ging vooral om meergezins- en huurwoningen in de gemeente Roermond. Elders is maar weinig onttrokken. De voorraadontwikkeling met betrekking tot van specifieke beleidsaspecten was als volgt: ■■

Ruimte voor Ruimte: 7 woningen toegevoegd;

■■

nultredenwoningen: 12% van de toevoegingen is een nultredenwoningen (en in Leudal en Maasgouw helemaal geen nultredenwoningen gerealiseerd);

■■

zorgwoningen: 13 woningen toegevoegd (alleen in Roerdalen).

Deze voorraadontwikkeling staat tegenover een voornemen uit de regionale woonvisie om in 4 jaar 4089 woningen op te leveren. De kwaliteit is alleen voor de ommelandgemeenten gespecificeerd (en per segment gelimiteerd). De gemeente Roermond mag bouwen wat zij weg kan zetten (met als achterliggende gedachte dat daar zo veel mogelijk dure grondgebonden koop dient te worden toegevoegd om de tegenwicht te bieden aan de aard van de bestaande voorraad). Voor de ommelandgemeenten komt het neer op 1880 grondgebonden woningen, 840 appartementen, 1240 huurwoningen en 1480 koopwoningen. De regionale woonvisie zegt echter niets over prijsklassen - dat valt onder de gemeentelijke beleidsvrijheid. Alleen zijn er wel 79 starterswoningen uit het 1000-woningen-plan (met een verkoopprijs van 140.000,- v.o.n.) apart gerubriceerd. De sloopopgave (329 woningen) is per gemeente en soort woning gespecificeerd. Het betreft uitsluitend huurwoningen van corporaties, vooral in Roermond, 164 grondgebonden, 133 gestapeld en 32 niet nader gespecificeerd. Wat betreft de specifieke beleidsaspecten zegt de regionale woonvisie het voglende: ■■

Ruimte voor Ruimte: 140 kavels;

■■

nultredenwoning: is kwaliteitsbeleid en dus niet opgenomen in de regionale woonvisie; als zodanig verantwoordelijkheid van elke gemeente afzonderlijk;

■■

zorgwoningen: 811 woningen.

De conclusie is dat de kwalitatieve invulling van de toevoegingen in 2006 niet overeenkomt met de verhoudingen zoals die in regionale woonvisie t.a.v. de ommelandgemeenten zijn bepaald. De vergelijking is eigenlijk niet helemaal te maken (het toaal kan alleen met de verhouding voor de ommelandgemeenten worden vergeleken) maar toch: ■■

van de raming “grondgebonden” is er 20% gerealiseerd;

■■

van de raming “gestapeld” is er 4% gerealiseerd;

■■

van de raming “huurwoningen” is er 5% gerealiseerd;

■■

van de raming “koopwoningen” is er 24% gerealiseerd.

Dus alleen de ramingen voor grondgebonden woningen en koopwoningen voldoen aan de verwachting. Gestapelde en huurwoningen zijn in 2006 te weinig gebouwd.


31

Ten aanzien van de gerealiseerde prijsklassen is er geen referentie in de regionale woonvisie. Maar een accent op de dure sector is alleen in Roermond wenselijk en niet voor de ommelandgemeenten. Verder lijkt de invulling van specifiek beleid te gering en in geen verhouding met de ambitie. Ook al is er voor de nultredenwoningen geen ambitie geformuleerd, gezien de bevolkingsontwikkeling zou het aandeel hoger mogen zijn dan 12% van de toevoegingen. De sociale huursector betreft in de regio 25% van de totale woningvoorraad. De omvang van het bezit is al sinds enkele jaren dalende. Voor de huisvesting van aandachtsgroepen van de volkshuisvesting zijn zij echter uiteraard een belangrijke partner voor de gemeente. Echter, bij afnemende voorraad is in de afgelopen jaren tevens het aandeel goedkope huurwoningen gedaald (naar 16,4%). Het aandeel betaalbaae en dure woningen is gestegen naar 79,4 % resp. 4,2%). De leegstand (met name die van l3 tot 12 maanden) is toegenomen. In de regionale woonvisie zijn geen specifieke doelen gesteld ten aanzien van ontwikkeling van het corporatiebezit. De conclusie is dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding kunnen zijn voor conclusies ten aanzien van de rol en het functioneren van de sociale huursector in de regionale woningmarkt. De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. Daaruit blijkt dat deze niet veel veranderd is ten opzichte van het voorgaande jaar. Er zijn wel iets meer tussenwoningen verkocht en iets minder vrijstaande en hoekwoningen. Desondanks heeft er een lichte gemiddelde prijsstijging plaatsgevonden (gemiddelde koopsom 2006 is Euro 200.900). Dit is ongeveer hetzelfde in alle gemeenten van de regio. In Roermond zijn naar verhouding wel meer woningen verkocht (5,4% van de voorraad koopwoningen) tegenover iets minder dan 4% gemiddeld in de ommelandgemeenten. De regionale woonvisie spreekt zich niet uit over beleid ten aanzien van particulier woningbezit of de koopwoningmarkt. De conclusie is dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding kunnen zijn voor conclusies ten aanzien van de rol en het functioneren van de koopsector in de regionale woningmarkt. De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle plannen die in de regio geregistreerd zijn. Dat verschilt per gemeente qua selectiviteit (sommige gemeenten zetten plannen pas op de lijst als er enig uitzicht op realisering van het plan is, andere doen dit reeds als er alleen maar de gemeentelijke wens tot ontwikkeling aanwezig is). Relevant zijn daarom vooral de “harde” plannen In de regio Roermond staan er 3609 woningen in harde plannen op het programma. In de regionale woonvisie is sprake van een voorgenomen productie van 4089 woningen in 4 jaar. Als met daarvan aftrekt 474 woningen nieuwbouw in 2006 blijft voor de resterende 3 jaar 3.615 woningen gepland, gemiddeld zo’n 1200 woningen per jaar. Echter gezien de productie van de afgelopen jaren is het realisti-

32


scher uit te gaan van nieuwbouw van ca. 650 woningen per jaar. Conclusie: Voor een productie van 3615 woningen zou de harde plancapaciteit van 3609 al geheel dekkend zijn (99,8%). Echter, voor het realistisch aantal van 650 woningen per jaar is de harde plancapaciteit meer dan ruim (185%). Andersom gezegd - er is zo veel harde plancapaciteit aanwezig dat er geen sturingsmogelijkheid meer aanwezig is voor de gemeenten ten aanzien van de kwalitatieve invulling van nieuwbouwlocaties. 4 - Overzicht van kerncijfers +x: een specificatie naar eigendomsvorm en woningtype is in de regionale woonvisie alleen gemaakt voor de ommelandgemeenten en niet voor de gemeente Roermond (opgenomen als x); daarnaast komen er nog 79 starterswoningen boven op de gegeven aantallen (verwerkt in de optelling bij “totaal toevoegingen”

prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop


Totaal toevoegingen

Onttrekkingen

300

1350

250

150

0

2.050

250

803

112

realisatie 2004

realisatie 2005

28

495

29

218

47

817

144

kader 2006-2009

605 +x

1265 +x

640 +x

210 +x

0

2720 + 1369 = 4089

329

realisatie 2006

49

329

16

21

59

474

80


1589 + x

0

gem. ca. 650 (trend) of 3615 (kader)

249

Ca. 1950 (trend) of 4089 (kader)

329


824 + x


33

5 - Conclusie ten aanzien van de monitorgegevens 2006 voor regio Roermond e.o. De monitoring van de regio Weerterkwartier laat een voortgang zien die wel ongeveer ligt in de verwachte trend, maar achter blijft bij de ambities uit de regionale woonvisie.. Positief valt op dat ■■

nieuwbouw van grondgebonden en koopwoningen op schema ligt;

■■

onttrekkingen op schema liggen;

■■

het bundelingspercentage ruim gehandhaafd blijft;

■■

de omvang van de nieuwbouw weliswaar laag is maar niet uitzonderlijk is gezien de schommelingen in opleveringen van de afgelopen jaren.

Aandachtspunten voor de komende jaren zijn: ■■

zorgwoningen (qua omvang en verdeling over de regio);

■■

nultredenwoningen (qua omvang en verdeling over de regio);

■■

omvang productie Ruimte voor Ruimte.

■■

differentiatie toevoegingen naar type en eigendomsvorm - de gestapelde en huurwoningen;

■■

sturing op prijsklassen;

■■

te veel harde plancapaciteit.

34


Bijlage 5

Regio Weerterkwartier 1 - Algemeen Bij de monitoring van Weerterkwartier is uitgegaan van de gemeenten zoals die ná de herindeling bestaan (dus sinds 1-1-2007). Als gevolg hiervan is de gemeente Leudal opgenomen bij de regio Roermond, hoewel deze gemeente ook een klein gebied (voormalig Hunsel) in de regio Weerterkwartier kent. Inmiddels is bekend dat deze deelname in 2 regio’s voor Leudal gedurende de planperiode 2006-2009 zal blijven voortbestaan. In de volgende monitor zal daarom het aandeel van Leudal bij de regiorapportage Weerterkwartier zichtbaar worden gemaakt. Verder is na verwerking van alle gegevens in de woonmonitor duidelijk geworden dat de gegevens voor de gemeente Nederweert niet stroken met de gegevens die CBS heeft over Nederweert (de gegevens zijn te laat opgegeven en dus niet verwerkt). Ook gegevens van CBS over 2005 komen niet overeen met de realiteit. Bij een volgende monitoring zal nog een keus gemaakt moeten worden hoe om te gaan met de discrepanties tussen opgaven gemeenten voor de woonmonitor en gegevens van CBS. De omvang van de woningvoorraad in Weerterkwartier is eveneens een getal waarop de gemeenten met CBS is overleg zijn omdat zij het te laag vinden. In deze analyse wordt desondanks uitgegaan van de cijfers zoals deze in de woonmonitor 2006 zijn opgenomen. Mogelijke correcties worden volgend jaar verwerkt. 2 - De regionale woonvisie Weerterkwartier op hoofdlijnen De regionale woonvisie is definitief vastgesteld per 4 juli 2006. Belangrijke speerpunten binnen de regionale woonvisie vormen onder meer de vroegtijdige aanpak van de kwaliteitsverbetering van woonwijken (sloop en renovatie), nieuwbouw met name gericht om voldoende nieuw woningen te bouwen die levensloopbestendig zijn en meerdere doelgroepen kunnen bedienen en het realiseren van voldoende huisvesting voor ouderen in en rondom woonzorgzones. Daarnaast heeft de regio ook ambities om zich te profileren als aantrekkelijk woon- en leefgebied voor mensen die in en rondom de regio Eindhoven werken. Door als gemeente zelf een actief acquisitiebeleid voor nieuwe bedrijvigheid te voeren, kunnen nieuwe doelgroepen worden aangetrokken. Daarnaast zet de regio zich de komende jaren in om met concrete plannen en projecten verschillende doelgroepen binnen de gemeente beter te kunnen bedienen. Sinds de vaststelling is de regionale woonvisie (dwz het bijbehorende programma) twee keer geactualiseerd. 3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Weerterkwartier geeft het volgende beeld van de regio: De woningvoorraad in Weerterkwartier bestaat uit 65% koopwoningen en 35% huurwoningen. Daarmee is het aandeel koopwoningen 12% hoger dan het Limburgse gemiddelde, maar past bij het verschijnsel dat


35

het aandeel koopwoningen in Noord- en Midden-Limburg algemeen hoger is dan gemiddeld. De verdeling over de regio is gelijkmatig. De onderverdeling naar typen komt ongeveer overeen met de verdeling gemiddeld in Noor- en Midden-Limburg. Onderscheidend kenmerk is de typeverdeling. Deze laat wel een duidelijk verschil zien tussen de gemeenten in de regio - de gemeenten profileren zich dus ten opzichte van elkaar (Nederweert meer landelijk, Weert meer stedelijk). Wat betreft de voorraad naar bouwjaar geldt dat de regio slechts 10% vooroorlogs bezit kent en 50% laat-naoorlogse woningen. Uit de aard van de verdeling van onttrekkingen (naar bouwjaar) valt geen specifieke ambitie op te maken in deze (onttrekking vonden in alle soorten bouwjaren plaats). In de regionale woonvisie zijn geen doelen geformuleerd ten aanzien van de verhouding huur en koop of de woningtypes of de onttrekking van specifieke delen van de voorraad (naar bouwjaar). In de programmering is er wel meer koop dan huur voorzien. De conclusie is dat de samenstelling van de woningvoorrad past bij de verwachtingen. De woningvoorraadontwikkeling is kwantitatief bepaald door toevoeging van 325 woningen (waarvan 38 zorgwoningen). Dit is 1,2% van de voorraad. Verder gaat het om onttrekking van 116 woningen. Per saldo is de voorraad dus met 0,8% gegroeid. De verdeling van de voorraadontwikkeling over de regio was zodanig dat 74% van de netto ontwikkeling plaats vond in Weert en de resterende 26% in Nederweert. Het aandeel van de centrumstad wordt daarmee enigszins overbelicht omdat voormalig Hunsel niet is opgenomen in de regionale factsheet Weerterkwartier. Dit staat tegenover de regionale woonvisie met een geraamde toevoeging van 200 á 250 woningen in de reguliere woningbouw plus uitvoering van het programma wonen-welzijn-zorg (niet nader gespecificeerd qua omvang). Daarnaast is gerekend op 180 te slopen woningen (van corporaties) plus per jaar nog eens 20 á 25 woningen in particulier bezit. Over bundelingsbeleid zegt de regionale woonvisie niets, al is het daarom toch wel van toepassing. Dus met betrekking tot de kwantiteit van de voorraadontwikkeling is de conclusie dat de toevoeging van reguliere woningen boven de raming ligt. De omvang van de toegevoegde zorgwoningen lijkt echter gering. Ook de sloop ligt voor op schema - er is al voor ca. 50% voorzien in de opgave. Het bundelingspercentage van de centrumgemeente is met deze ontwikkeling een klein beetje naar beneden bijgesteld. Maar op de totale woningvoorraad bezien ligt het aandeel centrumstad tav de totale woningvoorraad van de regio (wel excl. Hunsel) eveneens als vorig jaar nog steeds op 70,4% (Toen Hunsel wel was meegerekend). De referentie bedraagt echter 70,8% voor het aandeel centrumstad. Dus daarvan is weer iets verder afgeweken. De woningvoorraadontwikkeling kwalitatief is gekenmerkt door de toevoeging 282 grondgebonden woningen en 22 appartementen, 27 huurwoningen en 277 koopwoningen. Het gaat daarbij vooral om goedkope huur en middeldure koop. Bij de onttrekking valt de spreiding over alle bouwjaren op en het feit dat het vooral eengezins koopwoningen betrof. De voorraadontwikkeling met betrekking tot van specifieke beleidsaspecten was als volgt: ■■

36

Ruimte voor Ruimte: 2 woningen toegevoegd;


■■

nultredenwoningen: 60% van de toevoegingen is een nultredenwoningen (in Weert minder dan in Nederweert);

■■

zorgwoningen: 38 woningen toegevoegd (alleen in Nederweert, 41% van alle toevoegingen daar)).

Deze voorraadontwikkeling staat tegenover een voornemen uit de regionale woonvisie om 1 á 2% nieuwbouw toe te voegen aan de voorraad, en wel (totaal in 4 jaar) 1500 grondgebonden woningen, 1260 appartementen, 920 huurwoningen en 1840 koopwoningen. Qua prijsklassen was de insteek vooral goedkope huur en middeldure koop te realiseren. De sloopopgave is niet nader gespecificeerd. Wat betreft de specifieke beleidsaspecten zegt de regionale woonvisie het voglende: ■■

Ruimte voor Ruimte: 70 kavels;

■■

nultredenwoning: is aandachtspunt, niet gekwantificeerd;

■■

zorgwoningen: verwijzing naar uitvoeringsprogramma wwz, niet gekwantificeerd.

De conclusie is dat de kwalitatieve invulling in 2006 wel overeenkomt met de regionale woonvisie qua prijsklassen. Maar het dekt niet de verhoudingen qua type en eigendomsvorm zoals deze waren voorzien voor de hele planperiode. Verder lijkt de invulling van specifiek beleid van Ruimte voor Ruimte en zorgwoningen (in Weert) te gering. Een aandeel van 60% nultredenwoningen is positief. Beide gemeenten zitten daarmee in de top 10 gemeenten wat betreft de productie van nultredenwoningen. Maar het valt op dat dit aandeel in Weert geringer is dan in Nederweert. Wellicht zijn er al bijna genoeg nultredenwoningen in Weert? De sociale huursector betreft in de regio ca. 25% van de totale woningvoorraad. De omvang van het bezit is al sinds enkele jaren dalende. Voor de huisvesting van aandachtsgroepen van de volkshuisvesting zijn zij echter uiteraard een belangrijke partner voor de gemeente. Echter, bij afnemende voorraad is in de afgelopen jaren tevens het aandeel goedkope huurwoningen gedaald (naar 18%). Het aandeel betaalbaae en dure woningen is gestegen naar 79% resp. 2%). De leegstand (met name die van langer dan 12 maanden) is toegenomen. In de regionale woonvisie zijn geen specifieke doelen gesteld ten aanzien van ontwikkeling van het corporatiebezit. Wel wordt impliciet een beroep op de corpoaties gedaan wat betreft de huisvesting van aandachtsgroepen. De conclusie is dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding kunnen zijn voor conclusies ten aanzien van de rol en het functioneren van de sociale huursector in de regionale woningmarkt. De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. Daaruit blijkt dat deze niet veel veranderd is ten opzichte van het voorgaande jaar. Alleen heeft er een lichte gemiddelde prijsstijging plaatsgevonden (gemiddelde koopsom 2006 is Euro 229.900). De regionale woonvisie spreekt zich niet uit over beleid ten aanzien van particulier woningbezit of de koopwoningmarkt.


37

De conclusie is dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding kunnen zijn voor conclusies ten aanzien van de rol en het functioneren van de koopsector in de regionale woningmarkt. De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle plannen die in de regio geregistreerd zijn. Dat verschilt per gemeente qua selectiviteit (sommige gemeenten zetten plannen pas op de lijst als er enig uitzicht op realisering van het plan is, andere doen dit reeds als er alleen maar de gemeentelijke wens tot ontwikkeling aanwezig is). Relevant zijn daarom vooral de “harde” plannen. In Weerterkwartier zijn er totaal 491 woningen in harde plannen opgenomen. In de regionale woonvisie is sprake van een voorgenomen productie van ruim 2100 woningen in 4 jaar. Als men daarvan aftrekt 325 woningen nieuwbouw in 2006 blijft voor de resterende 3 jaar gemiddeld zo’n 600 woningen per jaar. Echter gezien de productie van de afgelopen jaren is het realistischer uit te gaan van nieuwbouw van ca. 300 woningen per jaar. Conclusie: Voor een productie van 600 woningen per jaar (1.800 in resterende planperiode) zou de harde plancapaciteit van 491 woningen veel te krap zijn (27%). Voor het realistisch aantal van 300 woningen per jaar is de harde plancapaciteit 55% en nog steeds krap.

38



prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop


Totaal toevoegingen

Onttrekkingen

250

1150

250

100

0

1750

250

403

71


0

64

40

36

18

158

31

(basis) program. 2006-2009

144

909

645

331

0

2029

260 á 280

realisatie 2006

5

277

22

0

21

304

116


algem. 750 + wwz cq progr. 1502 + 436

rest

totaal verwachte realisatie 2006-2009

1821 + 436 wwz = 2257 basis + 818 extra = 3075

260 á 280

5 - Conclusie ten aanzien van de monitorgegevens 2006 voor Weerterkwartier De monitoring van de regio Weerterkwartier laat een goede voortgang zien. Positief valt op dat ■■

de delen van de regio zich duidelijk profileren ten opzichte van elkaar

■■

zowel toevoegingen als onttrekkingen qua omvang vóór liggen op het gemiddelde jaarprogramma;

■■

60% van de toevoegingen een nultredenwoning betreft;

Aandachtspunten voor de komende jaren zijn: ■■

zorgwoningen (qua omvang en verdeling over de regio);

■■

nultredenwoningen (met name de verdeling);

■■

bundelingspercentage;

■■

differentiatie toevoegingen naar type en eigendomsvorm;

■■

omvang productie Ruimte voor Ruimte;

■■

omvang harde bestemmingsplancapaciteit.


39

Bijlage 6

Regio Westelijke Mijnstreek 1 - Algemeen Opgemerkt wordt dat de in de Woonmonitor Limburg gehanteerde gegevens omtrent woningtoevoegingen en -onttrekkingen betreffende de gemeente Sittard-Geleen afwijken van de door het CBS gepubliceerde gegevens. In de CBS gegevens zijn een deel van de mutaties in 2006 niet verwerkt. In de monitor is derhalve uitgegaan van de gegevens die middels de ‘enquête Woonmonitor Limburg’ door de gemeente Sittard-Geleen zijn verstrekt. 2 - De regionale woonvisie Westelijke Mijnstreek op hoofdlijnen Een eerste concept van de regionale woonvisie werd eind oktober 2005 besproken in een regioschouw met een brede vertegenwoordiging van corporaties en marktpartijen binnen de regio. Dit leidde tot een conceptversie van december 2005. Inmiddels is de regionale woonvisie door alle regiogemeenten bestuurlijk geaccordeerd. In de regionale woonvisie zijn alle bestaande ‘harde’ plannen en projecten tot 2010 opgenomen, nadat deze zijn getoetst aan de door de gemeenteraad vastgestelde beleidsdocumenten. Plannen met de hoogste prioriteit maken onderdeel uit van het basisprogramma. Dit programma gaat alleen om de toevoegingen en bevat geen sloopprogramma. De regionale woonvisie streeft naar realisatie, behoud en uitbouwen van goede en gedifferentieerde woonmilieus met een passend voorzieningenniveau. De keuzevrijheid voor de woonconsument dient te worden verhoogd. Van de huidige woonmilieus en de ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe woonmilieus dient optimaal gebruik te worden gemaakt. In het uitvoeringsprogramma voor de komende jaren zet de regio in op de volgende accenten: herstructurering, wonen, welzijn en zorg, stedelijk klimaat, vitale kernen en dorpen, behoud en uitbreiding van groen- en landschappelijke waarden. Overigens bestrijkt de regionale woonvisie een periode van 5 jaar (2005 t/m 2009) om beter aan te sluiten bij de programmaperiode van de verstedelijkingsafspraken met het rijk. In de Provinciale Woonvisie Limburg is een behoefteraming c.q. bandbreedte voor de regio Westelijke Mijnstreek berekend voor de periode 2004 tot 2010 van 1.000 tot 2.000 woningen. In de regionale woonvisie is het woningbouwprogramma opgebouwd uit een basisprogramma, reserveprogramma en ambitieprogramma. Centraal staat de realisatie van het basisprogramma. De regio zet hierbij in op een hoog en ambitieus woningbouwprogramma van 3.269 woningen waarbij als belangrijkste redenen worden genoemd de verstedelijkingsafspraken met het Rijk (taakstelling BLS voor Sittard-Geleen ruim 2.200 woningen), extra schijfruimte voor de herstructurering, de extramuralisering en het verbeteren van het woonklimaat binnen de regio. Het reserve- en ambitieprogramma dient als achtervang. Voor het geval dat bepaalde projecten in het basisprogramma alsnog vertragen kan er een project uit het reserveprogramma naar voren worden geschoven. Daarnaast kan er voor het geval dat de projecten in het basisprogramma gerealiseerd zijn, doorgestoken worden naar het reserve- en ambitieprogramma. Dit reserve- en ambitieprogramma bevat nog eens ruim 2.100 woningen.

40


3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Westelijke Mijnstreek geeft het volgende beeld van de regio: Woningvoorraad De woningvoorraad in de regio Westelijke Mijnstreek bestaat op 31-12-2006 uit 66.036 woningen. Van deze woningvoorraad bestaat 60,9% uit koopwoningen en 39,1% uit huurwoningen. Het aandeel huurwoningen ligt iets lager dan (ca. 4%) het Limburgs gemiddelde. In alle gemeenten is het aandeel koop hoger dan huur, maar de gemeenten Schinnen (71,6%) en Stein (70,4%) kennen het hoogste aandeel koopwoningen. De totale voorraad koopwoningen bestaat voor het grootste gedeelte uit tussenwoningen, vrijstaande woningen en 2/1 kap woningen, terwijl de voorraad huurwoningen voornamelijk bestaat uit tussenwoningen en appartementen. Wat betreft de voorraad naar bouwjaar is 14% van de woningvoorraad vooroorlogs. Het grootste gedeelte van de voorraad is gebouwd in de jaren tussen 1945-1970 (42,2%) en tussen 1971-1990 (31,0%). Woningvoorraadontwikkeling De woningvoorraadontwikkeling is kwantitatief bepaald door toevoeging (bruto) van 344 woningen. Verder werden er 208 woningen aan de woningvoorraad onttrokken. Van de in totaal 136 netto toegevoegde woningen werden 170 woningen gerealiseerd in het stedelijk gebied en -34 woningen in het landelijk gebied. Sittard-Geleen (160) voegde netto de meeste woningen toe aan de woningvoorraad. In Stein daarentegen werden netto 33 woningen aan de voorraad onttrokken. Dit totaal aantal netto toegevoegde woningen (136) is aanzienlijk lager dan de voorgaande jaren. Dit komt zowel door het lager aantal toevoegingen als het hoger aantal onttrekkingen. Kijkend naar het aandeel van de centrumstad in de totale regionale woningvoorraad is dit in 2006 licht toegenomen (64,3%) t.o.v. de jaren daaraan voorafgaand (64,2%) en komt daarmee weer op het uitgangspunt van 64,3%. In de regionale woonvisie is afgesproken dat de gemeenten voor een gezamenlijke opgave staan om ruim 3.269 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad (= basisprogramma) en zich daartoe maximaal inzetten. Uitgaande van een gelijkmatige jaarproductie (20% per jaar: 654 woningen is in 2006 de ‘jaarschijf’ lang niet gehaald. Er zijn veel minder woningen toegevoegd (344) dan 1/5 van het basisprogramma. In vergelijking met het totale programma (basis + reserve + ambitie) blijft de productie helemaal ver achter. In 2005 daarentegen lag de regio goed op schema wat betreft de afgesproken woningbouwproductie. Dat jaar werden 876 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd (netto 698 woningen). Opvallend is dat de gemeente Beek in beide jaren netto ‘slechts’ ca. 10 woningen heeft gerealiseerd. Wat betreft de kwalitatieve woningvoorraadontwikkeling zijn er in 2006 274 nieuwbouwwoningen toegevoegd in deze regio, waarvan 55,8% huur en 44,2 koop. Dit is een wezenlijk verschil met voorgaande jaren, aangezien toen steeds fors meer koopwoningen werden toegevoegd. Wat betreft het woningtype valt op dat voor het merendeel eengezinswoningen (60,9%) zijn gerealiseerd. Er werden 107 (39,1%) appartementen gerealiseerd. Dit is een verschil met voorgaande jaren aangezien toen relatief gezien steeds minder appartementen werden toegevoegd. Van het totaal aantal nieuwbouwwoningen werd 95% gerealiseerd in het stedelijk gebied en 5% in het landelijk gebied. Sittard-Geleen produceerde veruit de meeste nieuwe woningen (238), gevolgd door Stein (27). Beek (7) en Schinnen (2) produceerde nauwelijks nieuwe woningen. Kijkend


41

naar de betaalbaarheid (prijsklassen) valt op dat in 2006 alle huurwoningen zijn gerealiseerd in het lagere en middelste prijssegment (< € 615,-). De meeste koopwoningen (65,1%) zijn gerealiseerd in het middelste segment (€ 170.000,- tot € 250.000,-). In de regionale woonvisie is afgesproken dat de regio zich de komende jaren extra inzet op het huursegment (m.n. WWZ en huur in middeldure en dure segment) waarbij de verhouding huur-koop 44% - 56% is. De verhouding aan het begin van de periode bedroeg 35% - 65%. Daarnaast heeft de regio ingezet op een verhouding tussen appartementen en grondgebonden woningen van 59% - 41%. Een belangrijk deel van de appartementen betreft nultreden- en zorgwoningen. Daarvoor dient als referentie de taakstelling uit het koplopersproject van 543 zorgwoningen. In 2006 zijn conform doelstelling meer huurwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Deze werden echter vooral gerealiseerd in het lagere en middelste prijssegment. Duurdere huurwoningen zijn niet toegevoegd. Daarnaast is het aandeel gerealiseerde appartementen t.o.v. het totaal aantal geproduceerde woningen toegenomen in vergelijking met de afgelopen jaren. Dit is ook conform doelstelling van de regionale woonnotitie. Bij de sloop valt op dat in 2006 meer woningen zijn gesloopt (63) dan in de jaren daaraan voorafgaand, m.u.v. het jaar 2004 (66). Het betrof vooral eengezins huurwoningen. Stein (60) is nagenoeg voor de hele sloopproductie verantwoordelijk. De sloop heeft voor 79% in het landelijk gebied plaatsgevonden. In de regionale woonvisie is geen sloopprogramma opgenomen en gaat het puur om de toevoegingen. De voorraadontwikkeling met betrekking tot specifieke beleidsaspecten was als volgt: ■■

Ruimte voor Ruimte: niet van toepassing;

■■

Nultredenwoningen: 57 (allemaal in Sittard-Geleen)

■■

Zorgwoningen: 0 toegevoegd.

De productie van nultreden lijkt te gering en ongelijkmatig verdeeld. Het aantal zorgwoningen blijft eveneens achter bij de verwachtingen. Sociale huursector/woningcorporaties In 2005 beschikken de 9 woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek samen over 18.489 woningen. Dit is ruim 28% van de totale woningvoorraad. De omvang van de woningvoorraad is de laatste vijf jaar licht afgenomen. Voor de huisvesting van aandachtsgroepen van de volkshuisvesting zijn zij echter uiteraard een belangrijke partner voor de gemeente. De laatste jaren is het aandeel goedkope huurwoningen wat gedaald (27,3%). Het aandeel betaalbare en dure woningen is licht gestegen (naar 68,9% resp. 3,9%). Kijkend naar de leegstand van de woningvoorraad van de corporaties is deze in 2005 toegenomen in vergelijking met de voorgaande jaren. Waren dit in 2002 nog maar 51 woningen, in 2005 waren dit al 764 woningen. In de regionale woonvisie zijn geen specifieke doelen gesteld ten aanzien van ontwikkeling van het corporatiebezit. Wel wordt impliciet een beroep gedaan op de corporaties wat betreft de huisvesting van aandachtsgroepen. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding zijn voor conclusies t.a.v. de rol en het functioneren van de sociale huursector in de regionale woningmarkt. Koopsector De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. Daaruit blijkt dat het aantal transacties van koopwo-

42


ningen in 2006 (1.853) ligt is toegenomen t.o.v. 2005 (1.815). Daarnaast heeft er een lichte gemiddelde prijsstijging plaatsgevonden (gemiddelde koopsom 2006 is € 189.900; in 2005 was dit € 181.900). Vooral in het duurdere segment (> € 250.000,-) zijn de transacties toegenomen. Zoals ook in 2005 was het aandeel van appartementen het hoogst bij de transacties. Het betrof vooral meer transacties van tussenwoningen (29,4%). Plancapaciteit De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle (mogelijke) plannen per 31-12-2006 die in de regio in uitvoering kunnen worden gebracht. De opgave verschilt echter per regio qua selectiviteit. Sommige gemeenten zetten een plan pas op de lijst als er enig zicht is op daadwerkelijke realisering, andere doen dat al als er alleen maar een (gemeentelijke) wens of idee bestaat voor woningbouwontwikkeling. De focus zal dan ook vooral liggen op de ‘harde’ plannen, d.w.z. onherroepelijke plannen (directe bouwtitel). En zelfs deze plannen kennen geen garantie dat er daadwerkelijk gebouwd, aangezien marktpartijen kunnen besluiten niet te gaan bouwen vanwege een te geringe marktvraag. In de regio Westelijke Mijnstreek bestaan in totaal 5.818 plannen voor woningtoevoegingen naar bestemmingsplanfase. Hiervan zijn 2.260 plannen ‘hard’. Sittard-Geleen (1.832) heeft voldoende harde plannen gezien het resterende woningbouwprogramma. Beek (297), Schinnen (111) en vooral Stein (20) hebben gezien hun programma relatief gezien weinig harde plancapaciteit. Het totale aantal plannen voor woningbouw in de regio is ruim voldoende om het totale woningbouwprogramma te kunnen realiseren. Aanvullende bouwplanontwikkeling is dus niet nodig. Wel zal er energie gestoken moeten worden in de verdere (juridische) uitwerking van al bestaande plannen en zo de planologische status van de bouwplannen te versterken om deze te kunnen realiseren. Vooral Stein heeft aardig veel woningbouwplannen, maar daarvan zijn er weinig juridisch hard.


43


prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop

300

1400

500

400



61

518

61

113

123

kader 2006-2009

4/5 van 5jarig kader (3.269 + 1.466 + 697) met 5.432 won.

realisatie 2006

46

121

107

0

70

totaal toevoegingen

Onttrekkingen

2600

600

309

75

876

97

2.615+ 1.173+ 558 = 4.346

?

344

208

Bij het bovenstaand overzicht geldt onderstaande specificatie :

Gemeente

Beek Schinnen Sittard-Geleen Stein Totaal regio

Programma regionale woonnotitie 2005-2010 (bruto)

Productie 2005 (bruto)

basis

reserve

ambitie

278

96

18

3

Productie 2006 (bruto)

Gerealiseerd van basis (%)

7

4

‘Harde’ plancapaciteit (per 1-1-2007)

297

173

136

70

59

2

35

111

2.240

1.194

574

596

308

40

1.832

578

40

35

218

27

42

20

3.269

1.466

697

876

344

37

2.260

Behoefteraming c.q. bandbreedte in de Provinciale Woonvisie Limburg voor de Westelijke Mijnstreek (20042010): 1.000 tot 2.000 woningen (netto). 5 - Conclusie Geconcludeerd kan worden dat in de regio Westelijke Mijnstreek, vooral in 2006, aanzienlijk minder woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd in vergelijking met het programma uit de regionale woonvisie. De woningen die zijn toegevoegd zijn echter conform afspraak gerealiseerd, d.w.z. relatief meer appartementen toevoegen en het accent op huurwoningen. Daarentegen zijn er geen duurdere huurwoningen toegevoegd. Het feit dat er minder woningen zijn toegevoegd kan verklaard worden met het gegeven dat de in de regionale woonvisie alle bestaande ‘harde’ plannen en projecten tot 2010 zijn opgenomen met de hoogste prioriteit. Deze plannen zijn destijds niet voldoende ‘gematched’ met de vraag/behoefte. De woonvisie is destijds nog vanuit een ‘uitbreidingsgedachte’ geschreven. De praktijk laat reeds zien dat er maar beperkt behoefte is aan uitbreiding als gevolg de vraagontwikkeling in relatie tot de demografische ontwikkelingen. Zo is uit recent onderzoek gebleken dat de benodigde uitbreiding tot 2010 bestaat uit slechts 700 woningen. Tevens bevat het woningbouwprogramma geen sloopprogramma en gaat het alleen om de toevoegingen.

44


Bijlage 7

Regio Parkstad Limburg en gemeente Nuth 1 - Algemeen In het kader van de woonmonitor Limburg is Parkstad Limburg en de gemeente Nuth tezamen beschouwd als één woningmarktregio. In de praktijk maakt de gemeente Nuth geen onderdeel uit van de WGR+ regio Parkstad Limburg. Als gevolg hiervan is door de gemeente Nuth een eigen lokale woonvisie opgesteld voor de periode 2006-2010 (zie punt 2). De regionale woonvisie in Parkstad Limburg is pas in 2007 vastgesteld door de regio. In verband met het langere ontwikkeltraject is ervoor gekozen het oude regionaal volkshuisvestingplan (met programma 2002 t/m 2005) te verlengen t/m 2006. Reden hiervoor was ook het feit dat enige omslag in beleid toch al geen invloed meer kon hebben op de woningbouwontwikkeling van 2006. De regionale woonvisie van Parkstad kent daarom een beleidsperiode van 2007 t/m 2010. Voor deze technische analyse betekent dit evenwel dat er geen regionale referentie aangegeven kan worden voor het jaar 2006. 2 - Hoofdlijnen van de regionale woonvisie Parkstad Limburg en de lokale woonvisie Nuth Parkstad Limburg: In december 2006 heeft de Parkstad-Raad ingestemd met de strategie en koers van de regionale woonvisie voor de periode tot en met 2010. De koers van de regio op woongebied is het verbeteren en vernieuwen van de woonmilieus (woning en woonomgeving) op basis van een duidelijke kwaliteitsimpuls. Rekening houdende met de krimp van de bevolking betekent dit een mix van verdichten en verdunnen binnen de verschillende stadsdelen en gebieden in Parkstad Limburg. Speerpunten hierbinnen zijn onder meer de herstructurering van met name het stedelijk gebied in combinatie met het versterken van het centrum van Parkstad Limburg (Heerlen City), het creëren van een palet aan aantrekkelijke en hoogwaardige woonmilieus om doelgroepen beter te bedienen, voldoende aanbod in de sociale huursector en het proactief inspelen op de extramuralisering en vergrijzing in het gebied. Vernieuwen is de actieve kracht die zorgt dat goede initiatieven worden gestimuleerd en die leiden tot nieuwe woonmilieus en woonconcepten om bewoners (zowel binnen Parkstad Limburg als daarbuiten) te verleiden zich in Parkstad Limburg te vestigen. De uitbreidingsruimte in Parkstad Limburg (netto toevoeging van woningen) is de komende jaren beperkt, als gevolg van de krimp van de bevolking in het gebied. In februari 2007 heeft de provincie een reactie gegeven op de regionale woonvisie en daarbij met name aandacht gevraagd voor een heldere woningbouwprogrammering met uitvoeringsgerichte afspraken tussen partijen op basis van de koers en strategie van de woonvisie, zorg te dragen voor voldoende voorraad aan betaalbare woningen in het gebied gelet op de sociaal-economische situatie in Parkstad Limburg en de forse herstructureringsopgaven in de komende jaren, te zorgen voor voldoende huisvesting


45

van ouderen (inclusief zorg) en daarop toegesneden zorgen welzijnsarrangementen gelet op de sterke vergrijzing in het gebied, doelgroepenbeleid (huisvesting starters/jongeren, huisvesting statushouders) en duurzaam bouwen. In de Provinciale Woonvisie Limburg wordt voor Parkstad Limburg uitgegaan van een indicatieve bandbreedte van 1000-2000 woningen extra tot 2010. Eind september 2007 is de regionale woningbouwprogrammering vastgesteld. Er worden tot en met 2010 in totaal netto (rekening houdende met sloop en terugbouw) 2450 woningen extra toegevoegd aan de regionale woningvoorraad. Hierover zijn harde afspraken gemaakt met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen gemaakt. De nu voorliggende programmering is met name aanbodgericht en samengesteld op basis van bestaande harde plannen en contracten met en tussen partijen. In de ogen van de provincie moet de regio snel werk maken om te komen tot een meer vraaggestuurde programmering en meer kwalitatieve sturing en regie op de regionale woningmarkt. Hierover worden in de komende weken met de regio concretere afspraken gemaakt. Woonvisie Nuth: Daar Nuth op dit moment geen onderdeel uitmaakt van een regionaal samenwerkingsverband heeft de gemeente een lokale woonvisie voor de komende jaren opgesteld, in nauwe samenwerking met de lokale partners (corporaties, ontwikkelaars, bouwers, zorginstellingen). Uitgangspunten van de lokale woonvisie Nuth zijn het bouwen voor de behoefte (met aandacht voor de doelgroepen zoals starters, ouderen en statushouders), het bieden van mogelijkheden aan inwoners om binnen hun eigen kern, buurt of gemeente een woning te verkrijgen, bouwen om ontgroening tegen te gaan, woonmilieus te creëren van bijzondere aard en kwaliteit om daarmee te profileren als prettige woongemeente in het groen in de meer stedelijke omgeving van Parkstad Limburg en het realiseren van kwaliteit op niveau van de woning, de directe woonomgeving en op stedenbouwkundig niveau. De provincie heeft naar aanleiding van de toets van de woonvisie aan de provinciale kwaliteitseisen gevraagd nadrukkelijk aandacht te (blijven) schenken aan de regionale afstemming, een heldere vertaling van beleid naar uitvoering, een nadere prioritering en fasering aan te brengen in het ruime woningbouwprogramma, nadrukkelijker in te spelen op duurzaam bouwen en helderheid te geven omtrent de sturingsfilosofie en het operationaliseren van de hiervoor benodigde instrumenten. De woonvisie is begin dit jaar door de raad vastgesteld. De opmerkingen van de provincie zijn meegenomen en vertaald in het uitvoeringsprogramma woonvisie Nuth en waarmee het college eind mei 2006 heeft ingestemd. 3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Parkstad en Nuth geeft het volgende beeld van de regio: De woningvoorraad in Parkstad Limburg en Nuth telde ultimo 2006 ruim 117.000 woningen, bestaande uit 53% koopwoningen en 47% huurwoningen. De verdeling van huur en koop over de regio is ongelijkmatig. Meer huurwoningen in het stedelijk gebied, meer koopwoningen in het landelijk gebied op basis van de profilering van het gebied. Bij de onderverdeling naar typen woningen valt op dat de regio t.o.v. Limburgs gemiddeld, lager scoort op vrijstaande woningen (9% versus 15%) en hoger op tussenwoningen (35% versus 30%). Wat betreft de voorraad naar bouwjaar geldt dat de regio 19% vooroorlogs bezit kent en 35% naoorlogse woningen. Met name in de laatste jaren zijn in een aantal gemeenten (Landgraaf, Brunssum, Kerkrade) de naoorlogse woningen fors aangepakt (sloop, terugbouw en renovatie).

46


De woningvoorraadontwikkeling kwantitatief is bepaald door een netto toevoeging van 885 woningen, ca. 0,8% van de voorraad. Verder gaat het om onttrekking van 197 woningen. De verdeling van de voorraadontwikkeling over de regio was zodanig dat 81% van de netto ontwikkeling plaats vond in stedelijk gebied, en dus 19% in landelijk gebied. Daarmee komt het totale aandeel van de centrumsteden bij elkaar op 83%. Dit ligt net iets onder het uitgangspunt van het bundelingsbeleid (aandeel centrumstad 83,1%). Geconstateerd kan worden dat de kwantitatieve toevoeging van woningen in 2006 aan de hoge kant is, gelet op de bevolkingskrimp en de geringere netto uitbreidingsruimte in de komende jaren. Opgemerkt dient te worden dat een deel van deze toevoeging compensatie van de negatieve woningvoorraadontwikkeling in de jaren 2003 en 2004 (als gevolg van sloop) betreft. Hiermee rekening houdende heeft de regionale woningvoorraad zich kwantitatief ontwikkeld in de lijn van de woningbehoefte. De woningvoorraadontwikkeling kwalitatief is gekenmerkt door de toevoeging 536 grondgebonden woningen en 515 appartementen waarvan 541 huurwoningen en 510 koopwoningen. Het gaat daarbij vooral om goedkope huur (huurprijs < € 520) en middeldure koop (prijsklasse € 170.000 - € 250.000). Bij de onttrekking valt het hoge aandeel gesloopte woningen in de bouwperiode na 1980 op (28%). Naar eigendomstype werden 85 eengezinswoningen en 88 meergezinswoningen gesloopt. De voorraadontwikkeling met betrekking tot van specifieke beleidsaspecten was als volgt: - Ruimte voor Ruimte: geen woningen toegevoegd; - nultredenwoningen: 34% van de toevoegingen is een nultredenwoningen; - zorgwoningen: 142 woningen toegevoegd (alleen in Heerlen en Kerkrade). Geconcludeerd kan worden dat de woningvoorraad in 2006 qua eigendomsverhouding zich heeft ontwikkeld conform de huur/koop verhouding in de regio. Daarnaast is 70% van de opgeleverde huurwoningen gerealiseerd in de goedkope klasse. Daarbij wordt recht gedaan aan één van de opmerkingen van de provincie (op de regionale woonvisie) om ook in de toekomst zorg te dragen voor de bouw van voldoende goedkope woningen in de regio, gelet op de herstructureringsopgaven en de kwalitatieve transformatie van de woningvoorraad (zie par. 2). Ten aanzien van de realisatie van zorgwoningen ligt de uitvoering achter op schema en de hiervoor in het kader van de uitrol van koploperspilot AWBZ in Parkstad Limburg gemaakte afspraken. Op 4 oktober 2007 is op initiatief van de provincie en de regio een impulsbijeenkomst gehouden met alle betrokken WWZ-partijen in de regio. Dit heeft geresulteerd in een door betrokken partijen opgesteld actieplan waarmee de uitvoering van zorgwoningen ter hand wordt genomen. De sociale huursector betreft in de regio ca. 35% van de totale woningvoorraad. De omvang van het bezit is al sinds enkele jaren licht dalende. Voor de huisvesting van aandachtsgroepen van de volkshuisvesting zijn zij echter uiteraard een belangrijke partner voor de gemeente. Echter, bij afnemende voorraad is in de afgelopen jaren tevens het aandeel goedkope huurwoningen gedaald (van 31,5% in 2001 naar 27,1% in 2005). Het aandeel betaalbare en dure woningen is gestegen naar 70% resp. 3%. De leegstand (met name die van langer dan 12 maanden) is afgenomen. Een deel hiervan betreft leegstand t.b.v. de herstructurering. De conclusie is dat de gegevens uit de woonmonitor aanleiding zijn om ook in de komende jaren aandacht te blijven vragen voor voldoende huisvesting van doelgroepen die aangewezen zijn op de goedkopere huurwoningvoorraad (jongeren, starters, statushouders etc.).


47

De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. Daaruit blijkt dat het aantal transacties in 2006 t.o.v. 2005 licht is gedaald. In 2005 en 2006 betrof het voornamelijk transacties in het goedkope segment (< € 170.000,-). De gemiddelde koopsom is in 2006 verder gestegen naar bijna € 165.000,-. De conclusie is dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding kunnen zijn voor conclusies ten aanzien van de rol en het functioneren van de koopsector in de regionale woningmarkt. Zo is er voldoende aanbod voor starters op de koopwoningmarkt (prijsklasse < € 170.000,-) De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle plannen die in de regio geregistreerd zijn. Dat verschilt per gemeente qua selectiviteit (sommige gemeenten zetten plannen pas op de lijst als er enig uitzicht op realisering van het plan is, andere doen dit reeds als er alleen maar de gemeentelijke wens tot ontwikkeling aanwezig is). Relevant zijn daarom vooral de “harde” plannen. In Parkstad Limburg en Nuth staan er voor 4768 woningen in harde plannen op het programma. In de woonmonitor is de hele planvoorraad verder uitgesplitst. De conclusie is dat er een voldoende voorraad aan harde plannen in de regio is om de woningbouw in de komende jaren te kunnen realiseren. Ten aanzien van het aantal te bouwen woningen in de komende jaren zijn hierover met de provincie in het kader van de regionale woonvisie Parkstad Limburg en de lokale woonvisie Nuth en de daaraan gekoppelde woningbouwprogrammering afspraken gemaakt. 4 – kerncijfers Parkstad Limburg

prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop

300

1500

1600

800


realisatie 2004

Totaal toevoegingen

Onttrekkingen

4200

2200

504

605

realisatie 2005

97

323

96

96

46

658

206

realisatie 2006

113

423

428

87

31

1082

197

3067

616

Regionale woonvisie 2007-2010

48


5 - Conclusie ten aanzien van de monitorgegevens 2006 voor Parkstad Limburg en Nuth De monitoring van de woningbouw in 2006 regio Parkstad Limburg en Nuth laat zowel kwantitatief als kwalitatief een duidelijke voortgang zien. Aandachtspunten voor de komende jaren zijn: het tempo van de herstructurering en de noodzaak om te komen tot een kwalitatieve transformatie van de bestaande woningvoorraad die beter aansluit op de vraag/behoefte tempo in de uitvoering van de koploperspilot AWBZ en de realisatie van voldoende huisvesting voor ouderen (inclusief zorg) en daarbij flexibiliteit te betrachten om deze woningen op den duur ook voor andere doelgroepen te kunnen inzetten; het vasthouden van jongeren en starters op de regionale woningmarkt door in te zetten op voldoende aanbod en differentiatie (in kwaliteit) in woningen en woonmilieus.


49

Bijlage 8

Regio Maastricht & Mergelland 1 - Algemeen De regio Maastricht & Mergelland heeft al voor het bestaan van de provinciale woonmonitor een eigen regionale monitor ontwikkeld voor het in kaart brengen van de uitvoering van de regionale woonvisie Maastricht & Mergelland 2005-2009. De regio loopt daarmee voorop in vergelijking met de andere woonregio’s. Deze monitor is sinds dit jaar zoveel mogelijk afgestemd op de provinciale woonmonitor om een vergelijking met Limburg en tussen de regio’s mogelijk te maken. Verder wordt opgemerkt dat de in de Woonmonitor Limburg gehanteerde gegevens omtrent woningtoevoegingen en -onttrekkingen betreffende de gemeente Maastricht afwijken van de door het CBS gepubliceerde gegevens. In de CBS gegevens zijn een deel van de mutaties in 2006 niet verwerkt. In de monitor is derhalve uitgegaan van de gegevens die middels de ‘enquête Woonmonitor Limburg’ door de gemeente Maastricht zijn verstrekt. 2 - De regionale woonvisie Maastricht & Mergelland op hoofdlijnen Het concept van de regionale woonvisie was in september 2005 gereed en door de colleges van de afzonderlijke gemeenten vastgesteld. Daarna is het concept ook vastgesteld in het portefeuillehoudersoverleg van 7 december 2006. De regionale woonvisie is vervolgens door alle regiogemeenten bestuurlijke geaccordeerd. De prioriteit van de regionale woonvisie is een evenwichtige opbouw van de regionale woningvoorraad. De aandacht zal daarbij vooral uitgaan naar de kwaliteit: variatie in woonmilieus, woningtype, prijsklasse (betaalbare woningen), flexibiliteit, levensloopbestendigheid e.d. Onderdeel van deze focus op kwaliteit is expliciete aandacht voor de huisvesting van specifieke doelgroepen als ouderen en gehandicapten. Het regionale WWZ-uitvoeringsprogramma is vertaald in de regionale woonvisie. Naast kwaliteit echter ook aandacht voor kwantiteit. De regiogemeenten zullen zich moeten inspannen om de gewenste aantallen nieuwbouw en herstructurering de komende jaren daadwerkelijk in te vullen. De regio richt zich nadrukkelijk op het benutten van de mogelijkheden van bestaand stedelijk gebied. Overigens bestrijkt de regionale woonvisie een periode van 5 jaar (2005 t/m 2009) om beter aan te sluiten bij de programmaperiode van de verstedelijkingsafspraken met het rijk. In de Provinciale Woonvisie Limburg is een behoefteraming c.q. bandbreedte voor de regio Maastricht-Mergelland berekend voor de periode 2004 tot 2010 van 2.900 tot 3.500 woningen (en van 2010 tot 2020 1.500 tot 1.800 woningen). In de regionale woonvisie Maastricht-Mergelland 2005-2009 is een onderscheid gemaakt tussen een basisprogramma en een ambitieprogramma. De regiogemeenten zetten voor de jaren 2005-2009 in op het toevoegen van tenminste 3.355 woningen aan de voorraad (=basisprogramma). De afspraak is gemaakt dat gemeenten zich maximaal inzetten om het basisprogramma te realiseren. Indien we de ambities van gemeenten hieraan toevoegen bestaat het programma uit ruim 5.000 woningen.

50


3 - Bespreking per aspect uit de woonmonitor De woonmonitor 2006 van de regio Maastricht & Mergelland geeft het volgende beeld van de regio: Woningvoorraad De woningvoorraad in de regio Maastricht & Mergelland bestaat op 31-12-2006 uit 91.878 woningen. Van deze woningvoorraad bestaat 47,5% uit koopwoningen en 52,5% uit huurwoningen. Het aandeel huurwoningen ligt aanzienlijk hoger (ca. 10%) dan het Limburgs gemiddelde. Vooral de gemeenten Eijsden (72,3%), Margraten (73,2%) en Meerssen (71,7%) kennen een hoog aandeel koopwoningen. Wat betreft de voorraad naar bouwjaar is 22% van de woningvoorraad vooroorlogs. Het grootste gedeelte van de voorraad is gebouwd in de jaren tussen 1945-1970 (35,8%) en tussen 1971-1990 (30,6%). In de regionale woonvisie is aangegeven dat voor de hele regio de doelstelling ligt op 38% huur en 62% koop. In de periode 2005-2009 is het aandeel huur hoger dan de doelstelling. In de periode 2010-2014 is het aandeel huur lager dan de doelstelling. Voor de hele periode komt daarmee de verhouding in de buurt van de doelstelling. Voor de gemeente Maastricht ligt de afgesproken verhouding 30% huur en 70% koop en in de overige regiogemeenten is de afgesproken verhouding 50% huur en 50% koop. Afgaande op de laatste twee jaren kan geconcludeerd worden dat het meer in evenwicht brengen van de regionale woningvoorraad niet conform doelstelling zal worden gehaald. Maastricht heeft (te) veel huurwoningen (63%) en de overige regiogemeenten juist weinig (Margraten: 26,8%; Meerssen: 28,3%; Eijsden: 27,7%). Woningvoorraadontwikkeling De woningvoorraadontwikkeling is kwantitatief bepaald door toevoeging (bruto) van 1.173 woningen (waarvan 322 zorgwoningen). Verder werden er 278 woningen aan de woningvoorraad onttrokken. Van de in totaal 895 netto toegevoegde woningen werd 7% gerealiseerd in het landelijk gebied en 93% in het stedelijk gebied. Maastricht (789), Valkenburg (97) en Meerssen (50) voegden netto de meeste woningen toe aan de woningvoorraad. Maastricht heeft in 2006 zelfs ruim het ambitieniveau gehaald. In Vaals werden netto 82 woningen aan de voorraad onttrokken. Kijkend naar het aandeel van de centrumstad in de totale regionale woningvoorraad is dit in 2006 licht toegenomen (60,5%) t.o.v. de jaren daaraan voorafgaand (60,2%). In de regionale woonvisie 2005-2009 is afgesproken dat de gemeenten voor een gezamenlijke opgave staan om ruim 3.300 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad (= basisprogramma) en zich daartoe maximaal inzetten. Indien de ambities van de gemeenten daaraan toegevoegd worden bestaan het programma uit ruim 5.000 woningen. Uitgaande van een gelijkmatige jaarproductie (20% per jaar: 671 woningen netto) is in 2006 de ‘jaarschijf’ ruim gehaald. Er zijn netto meer woningen toegevoegd dan 1/5 van het netto basisprogramma. T.o.v. het totale programma (basis + ambitie) blijft de productie echter achter. In 2005 is daarentegen veel minder gebouwd dan is afgesproken in de regionale woonvisie. In dat jaar werden ‘maar’ 419 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Wat betreft de kwalitatieve woningvoorraadontwikkeling zijn er in 2006 1.049 nieuwbouwwoningen toegevoegd in deze regio, waarvan 66,2% huur en 33,8% koop. Dit is een wezenlijk verschil met voorgaande jaren, aangezien toen steeds fors meer koopwoningen werden toegevoegd. Wat betreft het woningtype valt op dat voornamelijk meergezinswoningen (80%) zijn gerealiseerd. In vergelijking met de voorgaande jaren is dat


51

een aanzienlijke stijging. Van het totaal aantal nieuwbouwwoningen werd 89% gerealiseerd in het stedelijk gebied en 11% in het landelijk gebied. Maastricht produceerde veruit de meeste nieuwe woningen (925), op ruime afstand gevolgd door Valkenburg (51), Margraten (30) en Meerssen (24). Eijsden (2), Gulpen-Wittem (7) en Vaals (10) realiseerden nauwelijks nieuwe woningen. Kijkend naar de betaalbaarheid (prijsklassen) valt op dat in 2006 zowel de meeste huurwoningen (43%) zijn gerealiseerd in het duurdere segment (> € 615,-). Ook de koopwoningen (66,4%) zijn voornamelijk gerealiseerd in het duurdere segment (> € 250.000,-). In de regionale woonvisie is afgesproken dat Maastricht 50% grondgebonden en 50% gestapeld zal bouwen. Bij de overige gemeenten ligt de verhouding 70% grondgebonden en 30% gestapeld. Regionaal gezien is het aandeel gestapelde woningen hoog (ruim 80% gestapeld). Voor de regio geldt zodoende dat er te weinig grondgebonden huur (7%) wordt gerealiseerd, maar ook te weinig grondgebonden koop. Wat betreft de koop-huur verhouding wordt het evenwicht in de regionale woningvoorraad onder druk gezet. Regionaal is de verdeling conform doelstelling, maar dit is het gevolg van enerzijds te veel huur in Maastricht en anderzijds weinig huur in de Heuvellandgemeenten. In de regionale woonvisie is wat betreft de betaalbaarheid/prijsklasse vastgelegd dat 50% in de betaalbare prijsklasse en 50% in het dure prijssegment gerealiseerd wordt. Gezien het lage aandeel betaalbare woningen is dit niet conform doelstelling. Verder is nog het koplopersconvenant van toepassing waarin afgesproken is dat in de komende jaren ruim 1500 zorgwoningen zullen worden ontwikkeld. Bij de sloop valt op dat in 2006 aanzienlijk meer woningen zijn gesloopt (267) dan in de jaren daaraan voorafgaand. Het betrof vooral eengezins huurwoningen. Maastricht (146) en Vaals (93) zijn voor het grootste gedeelte verantwoordelijk voor de slooptoename. De sloop heeft voor 55% in het stedelijk gebied plaatsgevonden. De voorraadontwikkeling met betrekking tot specifieke beleidsaspecten was als volgt: Ruimte voor Ruimte: niet van toepassing; Nultredenwoningen: 652 (waarvan 601 in Maastricht en 48 in Meerssen) Zorgwoningen: 322 toegevoegd (waarvan 313 in Maastricht en 8 in Meerssen) De productie van nultreden is aanzienlijk, zij het de deze zich concentreert in Maastricht. Het aantal zorgwoningen laat een goede voortgang zien. Er is overigens nog wel verschil geconstateerd tussen de monitoring van het koplopersproject en de woonmonitor. Dit zal nog worden opgehelderd. Sociale huursector/woningcorporaties In 2005 beschikken de 13 woningcorporaties in Maastricht & Mergelland samen over 29.984 woningen. Dit is ruim 30% van de totale woningvoorraad. De omvang van de voorraad is al sinds enkele jaren dalende. Voor de huisvesting van aandachtsgroepen van de volkshuisvesting zijn zij echter uiteraard een belangrijke partner voor de gemeente. Echter, bij afnemende voorraad is in de afgelopen jaren tevens het aandeel goedkope huurwoningen gedaald (36,5%). Het aandeel betaalbare en dure woningen is gestegen (naar 59,1% resp. 4,4%). Kijkend naar de leegstand is in 2005 geen substantieel verschil waar te nemen in vergelijking met de twee voorgaande jaren.

52


In de regionale woonvisie zijn geen specifieke doelen gesteld ten aanzien van ontwikkeling van het corporatiebezit. Wel wordt impliciet een beroep gedaan op de corporaties wat betreft de huisvesting van aandachtsgroepen. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de gegevens uit de woonmonitor geen directe aanleiding zijn voor conclusies t.a.v. de rol en het functioneren van de sociale huursector in de regionale woningmarkt. Koopsector De koopsector is eveneens belicht in de woonmonitor. Daaruit blijkt dat het aantal koopwoningentransacties in 2006 (2.247) ligt is afgenomen t.o.v. 2005 (2.328). Daarnaast heeft er een aardige gemiddelde prijsstijging plaatsgevonden (gemiddelde koopsom 2006 is € 232.400; in 2005 was dit € 219.800). Vooral in het duurdere segment (> € 250.000,-) zijn de transacties toegenomen. Het betrof vooral meer transacties van tussenwoningen (43,6%) en appartementen (24,2%). Plancapaciteit De plancapaciteit uit de woonmonitor geeft een beeld van alle (mogelijke) plannen per 31-12-2006 die in de regio in uitvoering kunnen worden gebracht. De opgave verschilt echter per regio qua selectiviteit. Sommige gemeenten zetten een plan pas op de lijst als er enig zicht is op daadwerkelijke realisering, andere doen dat al als er alleen maar een (gemeentelijke) wens of idee bestaat voor woningbouwontwikkeling. De focus zal dan ook vooral liggen op de ‘harde’ plannen, d.w.z. onherroepelijke plannen (directe bouwtitel). En zelfs deze plannen kennen geen garantie dat er daadwerkelijk gebouwd, aangezien marktpartijen kunnen besluiten niet te gaan bouwen vanwege een te geringe marktvraag. In de regio Maastricht & Mergelland bestaan in totaal 11.962 plannen voor woningtoevoegingen naar bestemmingsplanfase. Hiervan zijn 5.430 plannen ‘hard’. Vooral Maastricht (4.112), Margraten (578) en Vaals (354) hebben voldoende harde plannen gezien het resterende woningbouwprogramma. De overige gemeenten hebben gezien hun programma relatief weinig harde plancapaciteit. Het totale aantal plannen voor woningbouw in de regio is ruim voldoende om het netto totale woningbouwprogramma te kunnen realiseren. Aanvullende bouwplanontwikkeling is dus niet nodig. Wel zal er energie gestoken moeten worden in de verdere (juridische) uitwerking van al bestaande plannen en zo de planologische status van de bouwplannen te versterken om deze te kunnen realiseren.


53

4. Overzicht van kerncijfers

prov. wv 2004-2010

ggb huur

ggb koop

app huur

app koop

400

2.400

1.400

900


realisatie 2004

realisatie 2005

53

261

15

39

kader 2006-2009

4/5 van 5jarig kader met 3.355 (basis) resp. 5.025 (ambitie)

realisatie 2006

69

134

625

221

124

124

Totaal toevoegingen

Onttrekkingen

5.100

1.600

539

87

492

85

2.684 (basis) resp. 4.020 (ambitie)

?

1.173

278

Bij bovenstaande gegevens geldt onderstaande specificatie:

Gemeente

Basisprogramma 2005-2009

Totaalprogramma (basis + ambitie) 2005-2009

Productie 2005 (netto)

Productie 2006 (netto)

Gerealiseerd van basis (%)

‘Harde’ plancapaciteit (per 1-1-2007)

Eijsden

165

175

38 (43-5)

8 (8-0)

28

56

Maastricht

2.375

3.050

243 (300-57)

789 (937-148)

43

4.112

Meerssen

165

395

37 (42-5)

50 (54-4)

53

77

Totaal Maasdal

2.705

3.620

318 (385-67)

847 (999-152)

43

4.245

Gulpen-Wittem

120

275

7 (8-1)

13 (19-6)

17

121

Margraten

215

385

61 (67-6)

20 (46-26)

38

578

Vaals

125

285

4 (9-5)

-82 (11-93)

-63

354

Valkenburg

190

460

17 (23-6)

97 (98-1)

60

132

Totaal Heuvelland

650

1.405

89 (107-18)

48 (174-126)

21

1.185

Totaal regio

3.355

5.025

407 (492-85)

895 (1.173-278)

39

5.430

Behoefteraming c.q. bandbreedte in de Provinciale Woonvisie Limburg voor Maastricht & Mergelland (20042010): 2.900 tot 3.500 woningen (netto).

54


5 - Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de regio Maastricht & Mergelland redelijk op koers ligt in vergelijking met het afgesproken basiswoningbouwprogramma. Na 2 jaar is 39% van het basisprogramma gerealiseerd. Met name in 2006 is een ‘inhaalslag gemaakt’, waarvoor de gemeente Maastricht vooral verantwoordelijk is. Het evenwicht in de koop-huur verhouding staat wel onder druk. Er is sprake van enerzijds te veel huur in Maastricht en anderzijds weinig huur in de Heuvellandgemeenten. Ook geldt dat regionaal gezien het aandeel gestapelde woningen hoog is en er in sommige gemeenten te weinig grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Tenslotte is ook het lage aandeel betaalbare woningen een aandachtspunt. Verder wordt geconstateerd dat aanvullende bouwplanontwikkeling in de regio niet meer nodig is. Het totaal aantal plannen voor woningbouw is ruim voldoende om het woningbouwprogramma te kunnen realiseren. De woningbouwprogramma’s, en dan vooral de ambitieprogramma’s, gaan de (lokale) behoefte vaak te boven. De woonvisie is destijds nog vanuit een ‘uitbreidingsgedachte’ geschreven. De praktijk laat reeds zien dat er maar beperkt behoefte is aan uitbreiding als gevolg de vraagontwikkeling in relatie tot de demografische ontwikkelingen.


55

56


Technische Analyse Woonmonitor Limburg 2006

Recommend Documents