Taxatiewijzer. Hotels. Waardepeildatum 1 januari 2014

Taxatiewijzer Hotels Waardepeildatum 1 januari 2014

Colofon Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2014 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. © Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren.

Taxatiewijzer Hotels Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 2

VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Hotels naar waardepeildatum 1 januari 2014. Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de werkgroep hotelvastgoed, een werkgroep van het Taxatie Overleg van de Landelijke Vereniging voor Lokale Belastingen (LVLB). In de werkgroep hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Nijmegen, Maastricht en Zaanstad, BsGW Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen en hoteladviseur Invast Hotels. Doel van de taxatiewijzer is het bieden van een methode voor uniforme waardering in het kader van de Wet WOZ van hotel vastgoed en het bieden van een rekenmodel om langs modelmatige weg de objectieve waarde van hotel vastgoed te taxeren. De taxateur kan met het rekenmodel door invoer van vijf kernvariabelen een modelwaarde berekenen. Deze modelmatige benadering sluit aan op het objectieve karakter dat de WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet immers de waarde weergeven van de onroerende zaak en niet van de onderneming die de zaak gebruikt. Om de modelwaarde te toetsen aan de actuele markt, wordt de berekende modelwaarde wel vergeleken met de feitelijke exploitatiecijfers en bijzonderheden van het te waarderen hotel. Deze vergelijking kan leiden tot bijstelling van de modelwaarde, waarbij echter steeds recht gedaan moet blijven worden aan het objectieve karakter van de WOZ-waarde.


Pagina 3

Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Hotels, prijspeil 2014, versie 1.0

Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Hotels, prijspeil 2013

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1.4.3.

Marktbeeld hotels 2014

Update aanbod hotels en hotelkamers naar 2013

1.4.3.


Toevoeging toerisme verblijf Amsterdam

1.4.3.


Update hotelvastgoedtransacties 2013

Bijlage 3

Handleiding rekenblad

Toegevoegd aankondiging uitleg tabbladen

Bijlage 3

Handleiding rekenblad ; financiële gegevens

Aankondiging voorbeeld, tekst gewijzigd

Bijlage 3

Handleiding rekenblad ; financiële gegevens

Voorbeeld ingevoerde gegevens onder hoofdstuk ‘financiële gegevens’ verplaatst naar hoofdstuk ‘woz bepalen’


Pagina 4

INHOUDSOPGAVE 1

Strekking van deze taxatiewijzer....................................................................................................... 6 1.1

Algemeen ..................................................................................................................................... 6

1.2

Uitgangspunten ........................................................................................................................... 7

1.3

Reikwijdte ..................................................................................................................................... 8

1.3.1 1.4

Overige functies binnen een hotelobject ........................................................................... 10 Verantwoording ......................................................................................................................... 11

1.4.1. Marktdata ................................................................................................................................ 11 1.4.2. Invast Hotels Transactielijst Hotelvastgoed ....................................................................... 12 1.4.3. Marktbeeld hotels in Nederland 2014 ................................................................................. 12 1.5

Methodiek ................................................................................................................................... 15

1.6

Taxatie ........................................................................................................................................ 17

1.6.1 Basistaxatie ............................................................................................................................. 17 1.6.2 Losse taxatiedelen .................................................................................................................. 18 1.6.3 Investeringen ........................................................................................................................... 18 1.6.4 Dienstwoning ........................................................................................................................... 19 1.6.5 Extra grond............................................................................................................................... 19 2

WOZ-waarde bepalen ...................................................................................................................... 20 2.1

Inventarisatie en model ............................................................................................................ 20

3

Taxatieverslag ................................................................................................................................... 20

4

Hotelketens ........................................................................................................................................ 21

Bijlage 1 – Archetype hotels .................................................................................................................... 22 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst....................................................................................................... 27 Bijlage 3 - Handleiding Rekenblad.......................................................................................................... 28 Bijlage 4 - Transactieoverzicht hotels 2012-2013 ................................................................................ 38


Pagina 5

1

Strekking van deze taxatiewijzer

1.1

Algemeen Met ingang van 2014 (waardepeildatum 1 januari 2014, te gebruiken voor de WOZbeschikkingen in 2015) is er voor de waardering van het vastgoed van hotels met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie een taxatiewijzer opgesteld. Deze taxatiewijzer maakt onderdeel uit van de door de VNG gepubliceerde en jaarlijks geactualiseerde set van taxatiewijzers voor diverse categorieën objecten. In de taxatiewijzer hotels is gekozen voor de in de hotelbranche gebruikelijke methode van huurwaardekapitalisatie. Met het oog op het objectieve karakter van de WOZ-waarde, wordt de huurwaardekapitalisatie in deze taxatiewijzer zoveel mogelijk gebaseerd op objectieve gegevens. Daarom wordt primair gerekend met een normomzet en met normkosten. De WOZwaarde wordt op die manier door het model berekend aan de hand van een omzetberekening die overeenkomt met een normale exploitatie voor een gemiddeld hotel in de gekozen categorie ter plaatse. De taxateur moet allereerst bepalen om welk archetype hotel het gaat. Het model kent zeven hotelarchetypes, namelijk:  Hotel zonder ontbijt  Hotel – garni (alleen met ontbijt)  Hotel – restaurant  Hotel, restaurant met meerdere zalen (>5 zalen)  Restaurant met hotelkamers  Conferentiehotel  Snelweghotel Vervolgens dient de taxateur verschillende variabelen in te vullen. De belangrijkste daarbij zijn: het aantal kamers, het aantal sterren en de locatie. In het model wordt dan een koppeling gemaakt met de verschillende geobjectiveerde kengetallen voor bezettingsgraad en kamerprijs. Op basis van de door de taxateur ingevulde gegevens, berekent het model de geobjectiveerde omzet, exploitatiekosten en huurwaarde, De opgenomen variabelen in het model zijn:  Kamerprijs per sterrenclassificatie en gebied  Bezettingsgraad per gebied  Percentage "food and beverages" (F&B) omzet per hoteltype en sterrenclassificatie  Percentage Conferentie / zalen omzet per hoteltype en sterrenclassificatie  Percentage overige omzet naar hoteltype en sterrenclassificatie  Kosten soorten per hoteltype en sterrenclassificatie  Huurwaarde (als percentage van omzet) per hoteltype, sterrenclassificatie en gebied  Rendement per sterrenclassificatie en gebied  Vaste kosten per sterrenclassificatie Het model rekent met kengetallen, tarieven en overige parameters van hotels die waar mogelijk zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. Gebruikte kengetallen zijn zoveel mogelijk afgeleid van de kengetallen die worden gepubliceerd in het Hosta rapport, overige onderzoeken voor gemeenten en provincies en cijfers die bekend zijn bij Invast Hotels vanuit diverse onderzoeken door geheel Nederland. Het rekenmodel biedt de mogelijkheid om met behulp van de bekende werkelijke omzetgegevens een controleberekening te maken van de waarde. De modelwaarde van het model kan afwijken van de berekening op basis van de werkelijke individuele exploitatiegegevens.


Pagina 6

Als die afwijkingen verband houden met het vastgoed en niet met de kwaliteit van de ondernemer, kan de taxateur de modelwaarde verfijnen. Redenen hiervoor kunnen zijn: een bijzondere ligging, afwijkend onderhoud e.d.. Wanneer de afwijking van de daadwerkelijke omzet ten opzichte van de modelwaarde wordt verklaard door "de kwaliteit van de ondernemer", dan wordt de modelwaarde als uitgangspunt genomen voor de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is immers een objectieve waarde van het vastgoed. Met de taxatiewijzer kunnen hotels worden getaxeerd met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie. Uitgesloten van de NHC zijn bedrijven die bekend staan als: hostels, bed and breakfast bedrijven, jeugdherbergen en anderen. Deze zijn met de huidige versie van dit model niet te waarderen, aangezien deze niet per kamer verhuren, maar een tariefstelling per bed kennen. De waardering van deze type bedrijven valt buiten deze taxatiewijzer. De structuur van het model is eventueel wel geschikt om een waarde te bepalen voor dit soort objecten op basis van de werkelijke exploitatiegegevens. De taxateur dient dan bij de berekening wel het rendement waarmee de huurwaarde wordt gekapitaliseerd, aan te passen vanwege de mindere courantheid van dit soort objecten.

1.2

Uitgangspunten De waardering is gebaseerd op een normexploitatie van het te taxeren hotel en bepaalt welke vastgoedlasten bij deze normexploitatie gedragen kunnen worden. Deze vastgoedlasten bepalen dan uiteindelijk de waarde van het vastgoed. Het zou het meest eenvoudig zijn om aan te sluiten bij de exploitatiegegevens van het hotel zelf. Echter het waarderen op basis van de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/exploitant, sluit niet aan op het uitgangspunt van de Wet WOZ. Volgens de wet moet immers sprake zijn van een objectieve waardebepaling. Het waarderen aan de hand van de eigen exploitatiegegevens van een ondernemer zou ertoe kunnen leiden dat goede ondernemers worden gestraft met een hoge waarde en dat slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde. Bij de systematiek van de Wet WOZ past, dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie (waarde in het economische verkeer, voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant). Ditzelfde uitgangspunt kan bijvoorbeeld herkend worden bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatie, waarbij altijd uitgegaan wordt van het markthuurniveau en niet van de daadwerkelijk betaalde huur. Voor de waardering van hotels zal dan ook op objectieve gronden een (fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare) jaarrekening per hotel bepaald moeten worden die als basis dient voor de waardering. Er kunnen echter ook objectonderdelen op het terrein aanwezig zijn die (nog) geen onderdeel uitmaken van de exploitatie. Deze dienen buiten beschouwing gelaten te worden indien deze geen waarde vertegenwoordigen binnen de huidige exploitatie en niet als een zelfstandig object gezien kunnen worden (bijvoorbeeld ongebonden extra grond die niet verkocht zou kunnen worden). Indien deze objectonderdelen wel als een zelfstandig object een waarde vertegenwoordigen, maar geen waarde toevoegen aan de exploitatie van het hotel, dienen deze onderdelen gewaardeerd te worden conform de waarderingsinstructie voor die onderdelen (bijvoorbeeld niet door de hotel exploitatie gebruikte parkeerplaatsen). Ook het effect van een investering in het vastgoed die niet gelijk merkbaar is in de resultaten kan als een extra waardecomponent meegenomen worden. De investering komt bijvoorbeeld pas over enkele jaren volledig in de exploitatie tot uitdrukking. In de tussentijd is deze investering wel gedaan en staat het objectonderdeel er echter wel en zal een potentiële koper bij zijn aankoopbeslissing zeker rekening houden met de investering die is gedaan.


Pagina 7

1.3

Reikwijdte Met de taxatiewijzer kunnen alleen hotels worden getaxeerd met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie. Uitgesloten van de NHC zijn bedrijven die bekend staan als: hostels, bed and breakfast bedrijven, jeugdherbergen en anderen. Deze zijn met de huidige versie van dit model niet te waarderen, aangezien deze niet per kamer verhuren, maar een tariefstelling per bed kennen. Algemene kengetallen voor het taxeren van dit soort accommodaties zijn nog te beperkt voorradig. Om de verschillen tussen hotel en de overige categorieën te kunnen vast stellen, worden onderstaand de meest belangrijke verschillen tussen hotels en de andere groepen genoemd. Hostels

hostels richten zich op verhuur van een of meer bedden per nacht in tegenstelling tot hotels die gericht zijn op verhuur per kamer. Bij hostels zijn er veelal meer dan 2 bedden per kamer, vaak kleinere of grotere zalen met meer dan 4 bedden per zaal. In hotels zal men over het algemeen kamers aantreffen met 1 of twee bedden. Soms hebben hotels kamers met 3 of 4 bedden, maar deze zullen altijd beperkt zijn tot het totaal aantal kamers per hotel. De structuur van het model is wel geschikt om een waarde te bepalen van een hostel op basis van de werkelijke exploitatiegegevens maar de taxateur dient dan de werkelijke omzet (wanneer deze in voldoende mate gelijk gesteld kan worden aan een "geobjectiveerde omzet") in te voeren om een vastgoedwaarde te berekenen. Dus waar nodig dient gecorrigeerd te worden voor goed of slecht ondernemerschap.

B&B

bed and breakfast gelegenheden beschikken veelal over niet meer dan 7 kamers en men heeft geen personeel in dienst. Een B & B heeft gemiddeld in Nederland ongeveer 2,5 kamer . Veelal is het hoofddoel van het object ‘wonen’ en is het verstrekken van logies een nevengeschikt doel. In die gevallen zal een waardering als ‘woning’ voor het gehele object beter aansluiten. In veruit de meeste gevallen zal de bestemming van het object omschreven zijn als ‘wonen’. Een hotel heeft het verstrekken van logies tot hoofddoel en zal ten minste een medewerker in dienst hebben.

5 sterren hotels in Nederland In totaal zijn in Nederland 26 hotels in de 5***** classificatie. Hoewel er overeenkomsten zijn, vallen deze hotels al snel buiten de gebruikelijke waarden en daarmee buiten de kengetallen die in dit model worden gehanteerd. Vanwege de grote verschillen in locatie, type exploitatie en type vastgoed is het mogelijk dat deze hotels buiten de kengetallen en uitgangspunten van het model gaan. Met name vijfsterren bedrijven kunnen vaak een veel groter gedeelte aan zaalhuur, congressen en F&B bereiken ten opzichte van de omzet voor logies. Daarnaast kan de overige omzet sterk afwijken. Zeker bij deze categorie hotels is het van belang om te bezien of de opgevraagde gegevens afwijken van de modelwaarden. Als de afwijkingen verband houden met het vastgoed, bijvoorbeeld een unieke ligging of een kwaliteitsniveau of onderhoudstoestand van het hotel die sterk afwijkt van de gemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand waar het model vanuit gaat, is er reden om de modelwaarde aan te passen. Zeker bij deze categorie hotels is daarom analyse van opgevraagde omzetgegevens en kosten van belang om een reëel bedrag te bepalen dat toegerekend mag worden aan vastgoedkosten dan wel huurwaarde binnen de exploitatie. De in het model aangegeven kosten geven een leidraad voor zowel de genormaliseerde kamerprijs als de kostensoorten. Van der Valk De hotelbedrijven van Van der Valk kunnen niet per definitie op basis van het archetype ‘snelweg hotel’ worden gewaardeerd, terwijl dit toch vaak de verwachting is bij de diverse hotels van deze hotel groep. Er zijn bijvoorbeeld Van der Valk hotels welke aan de snelweg gelegen zijn, maar eveneens aan de rand van een grotere gemeente. Voorbeelden van deze laatste categorie zijn bijvoorbeeld: Eindhoven, Utrecht (Nieuwbouw), Nootdorp (Den Haag), Taxatiewijzer Hotels Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 8

Maastricht, Almere, Middelburg. Met name de genoemde voorbeelden dienen niet als archetype ‘snelweg hotel’ te krijgen, maar bijvoorbeeld ‘hotel, restaurant met zalen’. Bedrijven welke geen direct achterland hebben en aan de snelweg gelegen zijn, kunnen wel getypeerd worden als ‘snelweg hotels’. Voorbeeld hiervan is Van der Valk Eemnes (Hotel De Witte Bergen). Aandachtspunt is dat bij hotels van deze keten in meerdere gevallen de bezettingsgraad, conferentie omzet en F&B omzet, hoger zullen liggen dan de marktgemiddelden. Dat geldt zeker voor de bedrijven die buiten de grotere steden gevestigd zijn. De door het model verkregen modelwaarde houdt geen rekening met de goodwill van deze keten die een hogere omzet ten gevolge heeft. Indien de taxateur van de modelwaarde wil afwijken zal hij dit onderbouwd dienen te doen. Deze onderbouwing moet dan gericht zijn op kenmerken van de locatie of het vastgoed en niet op de goodwill van de naam "Van der Valk" (objectieve waarde). Voor afwijken van de modelwaarde wordt verwezen naar de paragraaf “afwijken modelwaarde”. Bilderberg hotels / Grote hotels in kleinere gemeenten De hotels behorend tot de Bilderberg keten anno 2014 kunnen afwijkend zijn ten opzichte van de standaardwaarden. De hotels van Bilderberg zijn over het algemeen groter van omvang en zijn ook te vinden in kleinere plaatsen in Nederland. Te denken valt aan een hotel met restaurant en zalen als Bilderberg Hotel Lauswolt in Beetsterzwaag. In dit soort kleinere plaatsen is geen sprake van ‘ lokale marktgegevens’, maar wordt regionaal een patroon vastgesteld in de onderliggende cijfers die de modelwaarde bepalen. De hotels binnen deze keten passen minder goed in de regionale marktcijfers, omdat het objecten betreft met een "landelijke markt" De taxateur dient ook hier de modelwaarden te toetsen aan de werkelijke exploitatie. De taxateur heeft de mogelijkheid vervolgens handmatig aanpassingen te verrichten, vanwege bijzonderheden van het te waarderen hotel. Ook hier geldt dat de onderbouwing van de afwijking ten opzichte van de modelwaarde moet gelegen zijn in de bijzondere kenmerken van het vastgoed. Nieuwe concepten Er komen steeds meer nieuwe concepten van hotels die de personeelscomponent laten vervangen door selfservice, automatisering en efficiëntere indelingen. Dit betekent dat de verdeling van kosten over de diverse kostensoorten kan wijzigen. Vooral bij low service concepten kan dit het geval zijn. Door het invoeren van de werkelijke omzetten en kosten kunnen de modeluitkomsten worden getoetst aan de werkelijk gerealiseerde cijfers. De modelwaarde kan de taxateur vervolgens handmatig aanpassen. De taxateur kan bijvoorbeeld afwijken van de standaard percentages die bijvoorbeeld voor personeelskosten en vastgoedlasten zijn opgenomen. Deze aanpassingen betreffen ook "geobjectiveerde" aanpassingen omdat veelal ook het vastgoed is aangepast aan het "selfservicekarakter", bijvoorbeeld op terrein van toegang etc. Hotels als bijproduct Bij een aantal attracties kan een toegevoegd hotelbedrijf een afgeleide functie zijn van het hoofddoel van de attractie. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan: hotels bij grootschalig kuren (Fontana Nieuweschans, Scandic Sanadome, Thermae 2000). Bij deze objecten zal er reden zijn om de modelwaarden aan te passen, bijvoorbeeld op grond van de bezettingsgraad. De werkelijke omzetcijfers kunnen hiervoor een indicatie zijn. In het model wordt namelijk geen rekening houden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, zoals de nabijheid van een kuuroord, etc., maar wordt getaxeerd op basis van een algemene marktvraag ter plaatse. De hoofdattractie, bijvoorbeeld het grootschalig kuuroord, dient natuurlijk als separaat onderdeel te worden getaxeerd.


Pagina 9

Hotel bij pretpark (De Efteling) Als een hotel gelegen is bij een grote publiekstrekker als een pretpark is er ook reden om de modelwaarde te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, aangezien ook hier het model geen rekening houden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar alleen met een algemene marktvraag ter plaatse. Daarnaast is het aannemelijk dat naast een verhoogde logiesomzet ten opzichte van de modeluitkomsten er ook een verhoogde omzet zal zijn op het gebied van F&B en zaalverhuur. All inclusive formules Er zijn in Nederland een aantal formules die naast vermaak ook overnachting als arrangement aanbieden, veelal ook met een eenheidsprijs inclusief eten en drinken. Preston Palace in Almelo is een voorbeeld van deze beperkte categorie. Ook hier is reden om de modeluitkomsten te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers. omdat het model geen rekening houdt met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar een algemene marktvraag ter plaatse. Omzet uit bijzondere activiteiten Er zijn hotels die naast omzet uit de gebruikelijke categorieën ook een substantieel deel van omzet halen uit branchevreemde activiteiten. Als voorbeeld geldt bijvoorbeeld een hotel met een theater. In zulke gevallen zal de omzet van die activiteit separaat in kaart worden gebracht door opvragen en / of inschatten van die activiteit en zal een huurwaarde dienen te worden vastgesteld door het nemen van een percentage van de omzet. Bedrijfskosten aan vastgoed bewegen zich voor dit soort bedrijven met een grote marge tussen de 8% en 30% van de omzet, afhankelijk vaak van de bruto marge van de betreffende activiteit. De vastgestelde huurwaarde zal vervolgens gekapitaliseerd dienen te worden om tot een vastgoedwaarde te komen. De taxateur zal dienen te bepalen of de bijzondere activiteit niet wellicht beter separaat gewaardeerd dient te worden op bijvoorbeeld de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. Het hotelgedeelte kan dan separaat worden gewaardeerd conform de instructie in deze taxatiewijzer, waarbij ok wel beoordeeld moet worden of de combinatie leidt tot andere uitgangspunten met betrekking tot bezettingsgraad of bijvoorbeeld omzet F&B. Bed-and-breakfast Bed-and-breakfast bedrijven vallen buiten deze waardering vanwege de kleinschaligheid van deze bedrijven alsmede dat deze bedrijven ook vaak een nevenfunctie zijn van het hoofddoel van het object (boerderij, woonhuis e.d.). Waardering zal plaats dienen te vinden conform de hoofdfunctie van het betreffende object.

1.3.1 Overige functies binnen een hotelobject Binnen het vastgoed van hotels kan het voorkomen dat bepaalde functies een separaat te taxeren object vormen. Denk hierbij aan hotels die gelegen zijn in een winkelstraat en waar op de begane grond winkels of horeca gevestigd is, welke zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. Deze functies dienen dan vanaf de openbare weg begaanbaar te zijn en opengesteld voor een ieder. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een hotel, een of meerdere winkels en een of meerdere horecaobjecten. Zowel de winkels als de horecaruimten worden dan getaxeerd als separate objecten en opgeteld bij de waarde van het hotelgedeelte dat getaxeerd is op basis van deze taxatiewijzer. Winkels die in het hotel gelegen zijn en alleen bereikbaar zijn via de hotel entree dienen gewaardeerd te worden binnen het vastgoed van het hotel. Ook kunnen hotels saunabedrijven of wellness bedrijven hebben die eveneens zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. Deze functies dienen dan vanaf de openbare weg begaanbaar te zijn en opengesteld voor een ieder. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een hotel en het vastgoed van de overige functies. Taxatiewijzer Hotels Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 10

1.4

Verantwoording

1.4.1. Marktdata De taxatiewijzer is tot stand gekomen met gebruikmaking van de verzamelde kengetallen van Invast Hotels en daarnaast is gebruik gemaakt van diverse publicaties van onder meer het CBS, Hosta, STR, ZKA, KPMG, PWC en gemeentelijke databronnen. Hierbij valt te denken aan verschillende haalbaarheidsonderzoeken en benchmarkgegevens, maar ook aan onderzoeken ten behoeve van het hotelbeleid. Juist door het combineren van de diverse gegevensbronnen met eigen data van Invast Hotels is voor elke sterrencategorie een marktgemiddelde tot stand gekomen. Marktgemiddelde De modelwaarde geeft een marktgemiddelde aan. Op basis van specifieke factoren zullen afwijkingen voorkomen. Dit kunnen factoren zijn als: bijzondere locatie binnen een gebied, bijzonder gebouw, additionele faciliteiten als een wellness, nieuw of gerenoveerd kamerproduct, maar ook een verouderd kamerproduct en andere. Een afwijking van de prestaties van een individueel hotel ten opzichte van het marktgemiddelde van 20% van de gemiddelde data binnen het model zal in werkelijkheid een voorkomende situatie zijn. Naast afwijkingen die veroorzaakt worden door kenmerken van het vastgoed, zijn er ook afwijkingen die veroorzaakt worden door de ondernemer (goodwill, bijzondere ondernemerskwaliteiten). Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, moeten deze afwijkingen die samenhangen met de ondernemer bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten worden. Data OTA’s Online Travel Agencies, ook wel OTA’s genoemd, geven een indruk van de prijzen voor hotelkamers op diverse tijdstippen door het jaar heen. Voorbeelden van OTA’s zijn: Expedia, Hotels.com, Bookings.com en anderen. Deze prijzen vormen helaas geen goed marktbeeld van de netto prijzen die hotels ontvangen. Deze prijzen zijn immers inclusief BTW, boekingskosten – tussen 10% en 30% - en soms ook toeristenbelasting. De modeldata kunnen derhalve niet direct vergeleken worden met de prijzen die deze OTA’s weergeven en deze prijzen zijn geen betrouwbare bron voor de taxateur om de werkelijke omzetgegevens van hotels te benaderen. Gebruikelijk is voor hotels om in de exploitatieoverzichten de omzet exclusief BTW en kosten te vermelden. De kosten voor de OTA’s worden gebruikelijk vermeld onder de ‘verkoopkosten’. Representativiteit / volledigheid diverse rapportages Alle in Nederland gepubliceerde rapporten beslaan een gedeelte van de hotels in Nederland. In Nederland zijn circa 2.200 geclassificeerde hotels en circa 2.800 hotels in totaal. Het Hosta rapport 2013 beschrijft 366 hotels in Nederland (16,3% van de geclassificeerde hotels), waarvan 80 hotels in de regio Amsterdam en Haarlemmermeer. De gemiddelde hotelgrootte in de Hostarapportage bedraagt 119 kamers, hetgeen weergeeft dat gemiddeld de grote hotels in Nederland zijn opgenomen in deze rapportage. De gemiddelde grootte van hotels in Nederland bedraagt 45 kamers. Daarnaast zijn hotels in de 1* en 2** klassen niet opgenomen in de rapportage. Derhalve maken circa 615 hotels (27,4% van de geclassificeerde hotels) geen deel uit van de rapportage. Het rapport dekt circa 46%, gemeten in aantal hotelkamers, van de hotels in de 3, 4, en 5 sterren klassen. Het onderzoek van KPMG 2013 bestrijkt circa 220 hotels (circa 9,8% van het aantal geclassificeerde hotels), echter ook hier zijn de 1* en 2** klassen buiten beschouwing gelaten. De gemiddelde hotelgrootte in de KPMG rapportage bedraagt 115 kamers.


Pagina 11

1.4.2. Invast Hotels Transactielijst Hotelvastgoed Ter vergelijking van de modelwaarden met transactieprijzen is de lijst, afkomstig uit de database van Invast Hotels, in deze taxatiewijzer toegevoegd die een accuraat beeld geeft van de hotelvastgoed transacties in Nederland sinds 2006. Deze lijst is samengesteld op basis van hetgeen vermeld wordt in het openbare register van het Kadaster en gebaseerd op ruim 1.300 van de 2.200 geclassificeerde hotels in Nederland. Daarnaast is aangegeven welke type transactie het betreft, zodat een onderscheid gemaakt kan worden tussen een investeringstransactie en een bedrijfsoverdracht. De transactieprijzen zijn slechts richtinggevend, aangezien elke transactie zijn eigen merites en tijdgeest heeft. Zoals gezegd zijn de meeste transacties onderdeel van een meer omvattende transactie, zoals een bedrijfsovername. De gegevens zijn afkomstig uit de openbare registers van het Kadaster en houden geen rekening met bijzondere omstandigheden. Zo kan bij de overdracht van een totaalbedrijf een ander bedrag worden toegerekend aan het vastgoed. Bij sale-and-leaseback transacties kunnen de hoogte van de huur, de financiële positie van de debiteur of verkoper en de financieringsmogelijkheden een prijsbepalende invloed hebben. Bij deze transacties is ook van invloed of de huurder dan wel de verhuurder voor het onderhoud zal zorgen. Bij hotels is niet ongebruikelijk dat de huurder dit onderhoud verricht. Eventuele noodzakelijke investeringen of renovatiekosten zijn ook van invloed op de vermelde transactieprijzen en blijken niet uit de kadastrale gegevens. Slechts individueel onderzoek van een transactie geeft nadere informatie. Voor nader onderzoek is bij het rekenmodel een apart werkblad opgenomen voor het verkrijgen van nadere informatie van transacties. Dit werkblad is genaamd ‘inventarisatie verkoop’. Dit inventarisatie formulier kan worden verstuurd naar de koper van het hotel object. De taxateur wordt met deze lijst de mogelijkheid geboden mogelijke referentietransacties nader te onderzoeken, indien gewenst of noodzakelijk, op vergelijkbaarheid in de waardevaststelling van het te waarderen object. De gepresenteerde transactieprijzen zijn verder wel inclusief eventuele specifieke rechten en plichten, zoals bijvoorbeeld huurovereenkomsten, garanties of bepaalde gebruiksrechten. Bij waardering conform de Wet WOZ wordt van eerder genoemde rechten en plichten geabstraheerd (waarderingsvoorschriften).

1.4.3. Marktbeeld hotels in Nederland 2014 De Nederlandse hotelmarkt is relatief klein ten opzichte van de Europese hotelmarkt. De type hotels zijn dan ook anders. Nederland kent relatief veel familiehotels en weinig ketenhotels. De belangrijkste gebieden in Nederland zijn Amsterdam, Schiphol (Haarlemmermeer), Rotterdam, Den Haag en Utrecht, waarvan Amsterdam bij uitstek de best presterende hotelmarkt is. Nederland telt 2.246 geclassificeerde hotels in 2013. Deze hotels hebben in totaal 101.116 kamers. De onderstaande informatie laat de onderverdeling zien van de Nederlandse hotelmarkt, hotels en aantal kamers. Aantal hotels:

2,246 hotels (Nederlandse Hotel Classificatie)

Aantal kamers

101.116 hotel kamers


Pagina 12

1 sterren segment Hotels Hotel kamers

203 2.292

Sterren Segment - hotelkamers (Bron: Bedrijfsschap horeca en catering, 2013)

2 sterren segment Hotels Hotel kamers 3 sterren segment Hotels Hotel kamers

5% 412 6.486

2% 7% 1*

1.041 34.644

2* 3*

34% 4 sterren segment Hotels Hotel kamers

564 52.568

5 sterren segment Hotels Hotel kamers

26 5.126

4*

52%

5*

Belangrijkste indicatoren Nederland Bezetting Gemiddelde kamerprijs RevPAR *

2012 2011 66,3% 67.2% € 97 € 98 € 64 € 66

2010 65.1% € 93 € 60

2009 2008 2007 2006 62,5% 68,1% 72,5% 72,1% € 90 € 105 € 110 € 108 € 56 € 72 € 80 € 78

Bron: Horwath

Toerisme – verblijf 2013 De definitieve overnachting cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) 2013 zijn op 11 maart 2013 gepubliceerd. Hieruit is gebleken dat in geheel Nederland ruim 37,5 miljoen overnachtingen hebben plaatsgevonden, een stijging met 5,9%. Onderzoek van de gemeente Amsterdam (O+S) laat in de eerste tien maanden 7% meer hotelovernachtingen zien dan het jaar daarvoor. Naar verwachting komt het totaal aantal overnachtingen voor 2013 uit op ruim 11 miljoen. In 2012 heeft Amsterdam 10,6 miljoen overnachtingen gegenereerd. Hotel vastgoedmarkt 2013 Het totale transactievolume van hotelvastgoedtransacties in Nederland is in 2013 boven het niveau van 2008 uitgekomen. In 2013 werd voor circa € 441,5 miljoen aan hotelvastgoed verkocht in Nederland ten opzichte van circa € 372 miljoen in 2008. De gemiddelde prijs per kamer is uitgekomen op € 190.000 in 2013. Deze gemiddelde prijs per kamer is vooral gestegen door een aantal grotere transacties in Amsterdam. Prijs per kamer Wanneer er een splitsing wordt gemaakt tussen Amsterdam en de rest van Nederland is de gemiddelde prijs per kamer in Amsterdam in 2013 circa € 285.000 geweest. In Nederland, zonder Amsterdam meegerekend, is de transactieprijs € 93.200 per kamer.


Pagina 13

Bron: Invast Hotels

Amsterdamse hotelmarkt De Amsterdamse hotelmarkt is altijd de regio geweest waar de meeste transacties plaatsvonden in Nederland. In 2013 was dit circa 76% van het totale transactievolume. De gemiddelde transactieprijs per kamer per sterrensegment is hieronder weergegeven. Prijs per kamer in Amsterdam 2013

2012

2011

gemiddeld

€ 284.795

€ 230.967

€ 202.105

1*

€ 124.531

-

-

2 **

€ 100.000

-

€ 104.346

3 ***

€ 186.289

€ 147.591

€ 116.000

4 ****

€ 396.825

€ 253.869

€ 240.518

5 *****

€ 307.908

€ 261.869

-

Bron: Invast Hotels

Hotelvastgoed transacties in Nederland Het totale transactievolume van hotelvastgoed in Nederland, exclusief Amsterdam, bedraagt circa € 90 miljoen euro. Dit betreft veel kleinere hotels die van eigenaar zijn gewisseld. Daarnaast is er een aantal hotels uit een faillissement verkocht of hotels die een grondige renovatie nodig hadden, die de gemiddelde prijs per kamer van € 93.200 drukken. Tevens is er een aantal interne verkopen geweest binnen hotelketens.


Pagina 14

Vooruitzicht 2014 Ook in 2014 zijn de nodige transacties te verwachten, zowel in Amsterdam als in de rest van Nederland. Enerzijds zijn deze transacties gedreven door de huidige economische situatie of de noodzaak voor herfinancieringen, maar ook door een natuurlijk proces van opvolging en gezien de huidige hotels die in de verkoop staan, zoals het Kurhaus en het Amstel Hotel. De verwachting is dat het transactieniveau van 2013 geëvenaard zal worden. Business Mix Hotels in Nederland Als er wordt gekeken naar de business mix van type gasten in de Nederlandse hotels, komt daar het volgende uit naar voren: Amsterdam & Alle hotels Schiphol Provincies 2011 2012 2011 2012 2011 2012 Zakelijk individueel 32 33 28 27 36 37 Tourist Individueel 39 40 41 43 37 38 Tourist groepen 8 8 9 11 7 6 Zakelijke groepen 16 15 15 14 17 16 Overige 5 4 7 5 3 3 Totaal 100 100 100 100 100 100 Bron: hosta 2013 – Getallen als percentage van de omzet

1.5

Methodiek Als eerste stap in de taxatie moet de taxateur bepalen of het te waarderen object (hotel) valt binnen een van de gedefinieerde archetypen. Om te bepalen in welk archetype het hotel valt, kan de taxateur ook informatie verkrijgen via de website van het hotel of via websites als bookings.com en hotels.nl. Vervolgens zal de taxateur bepalen of het object gebouwd is na 2010. Indien dit het geval is zeker aan te raden om naast de werkelijke exploitatiegegevens ook goed te kijken naar de ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ (de totaal gedane investering). Waardering op basis van deze methodiek zal zeker in de eerste jaren relevant zijn voor onderbouwing en vaststelling van de waarde, omdat het model uitgaat van hotels die een zekere mate van volwassen exploitatie hebben bereikt, hetgeen bij nieuw gebouwde hotels binnen 3 jaar nog niet het geval is. Het is daarom van belang om bij recent gebouwde hotels de stichtingskosten ook op te voeren/te controleren in het WDC. Door de verschillende variabelen die verplicht zijn in het model, in te vullen zoals aantal kamers, aantal sterren, de locatie, aantal vergaderzalen en het type hotel, wordt er een koppeling gemaakt met de kengetallen over bezettingsgraden en kamerprijzen die onderdeel uitmaken van het model. Verder bepaalt het model een inschatting van de exploitatiekosten en huurwaarde door deze af te leiden uit de exploitatie. De omzet waarmee in het model wordt gerekend voor de exploitatie kan afkomstig zijn uit een of meerdere van de volgende categorieën:  Logies (kamerverhuur)  F&B (ontbijt, restaurant, bar)  Vergaderruimten  Parkeren, overige


Pagina 15

De methodiek is als volgt: Omzet Kosten Huur wordt bepaald op basis van inschatting van omzet en diverse kosten Te kapitaliseren huur De te kapitaliseren huur wordt vermenigvuldigd met het bijbehorend rendement voor die locatie en type hotel

Hoewel de huur(waarde) primair wordt bepaald door deze als een percentage af te leiden uit de omzet, worden ook de overige kosten binnen de exploitatie in het model opgenomen ter vergelijk met de werkelijke waarden van de hotelexploitatie. De methodiek houdt in dat de berekende huur als uitgangspunt voor de waardering van het onroerend goed wordt genomen. De berekende huurwaarde wordt daartoe door het model gekapitaliseerd. De kapitalisatiefactor is per hotelklasse en gebied bepaald. De taxateur heeft uiteindelijk de mogelijkheid nog een aftrek of bijtelling van de modelwaarde toe te passen naar eigen inzicht of ervaring, mits deze gemotiveerd kan worden. De door het model bepaalde genormaliseerde omzet en de genormaliseerde kosten kunnen door een taxateur altijd overschreven worden. Wel is dan aan te bevelen om goed vast te leggen wat de reden van deze afwijking is geweest, zodat de uitgangspunten van de taxatie vastliggen. Belangrijk bij het afwijken is de beoordeling of de reden van de afwijking daadwerkelijk gelegen is in kenmerken van het vastgoed en niet in kenmerken van de ondernemer (goodwill, bijzondere ondernemerskwaliteiten). Het model gebruikt diverse variabelen welke uit verscheidene bronnen zijn afgeleid. Deze zijn opgenomen in het model en geactualiseerd naar de marktsituatie ultimo 2013 (waardepeildatum 1 januari 2014). De opgenomen variabelen in het model zijn:  Kamerprijs per sterrenclassificatie en gebied  Bezettingsgraad per gebied  Percentage F&B omzet per hoteltype en sterrenclassificatie  Percentage Conferentie / zalen omzet per hoteltype en sterrenclassificatie  Percentage overige omzet naar hoteltype en sterrenclassificatie  Kosten soorten per hoteltype en sterrenclassificatie  Huurwaarde per hoteltype, sterrenclassificatie en gebied  Rendement per sterrenclassificatie en gebied  Vaste kosten per sterrenclassificatie Huurcomponent De laagste huurcomponent (getaxeerde huurwaarde als percentage van genormaliseerde omzet) wordt gevonden bij de categorie ‘restaurant met kamers’, namelijk 14% van de omzet. De hoogste huurcomponent bij een laag serviceproduct, terminal gebonden bij Schiphol, namelijk 33%. Voor hotels worden in diverse marktanalyses algemeen geldende huurcomponenten gegeven welke landelijke zouden gelden voor alle categorieën hotels. Zowel het Kenniscentrum Horeca als ook diverse publicaties melden daarbij een huurcomponent van 15% tot 25% van de omzet. Veelal wordt daarbij geen rekening gehouden met onderscheid in een (groot)stedelijke omgevingen dan wel een kleinere plaats en type hotelbedrijven (low service versus full service). Door het combineren van marktkennis en de diverse rapportages was het mogelijk voor het model in deze taxatiewijzer wel een onderscheid te maken tussen locaties en typen bedrijven, rekening houdend met verschillen tussen de diverse huurvariabelen. Taxatiewijzer Hotels Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

Pagina 16

Bij (grotere) restaurantbedrijven is 8% tot 12% van de omzet binnen de markt een standaard met ook hogere percentages voor systeem gastronomie, waaronder fast food bedrijven en locaties in de grotere steden in Nederland en op A1 winkellocaties. Aangezien deze groepen niet worden gecombineerd met hotelkamers blijven deze buiten beschouwing. De gemiddelde huurcomponent die binnen dit model wordt gebruikt van 14% is derhalve opgebouwd door op de restaurant omzet een percentage te berekenen van 8% tot 12% en op de logiesomzet een percentage van 20%. Gemiddeld genomen resteert dan een huur(waarde) percentage van 14%. Rendement (Yield) Het rendement waarmee wordt gerekend om de bepaalde huurwaarde te kapitaliseren sluit aan bij hetgeen in de markt voor beleggingen op het gebied van commercieel vastgoed wordt betaald, met een aanpassing aan een specifieke categorie. De rendementen bewegen zich in de huidige markt op een gemiddeld niveau van 9%, met in de groot stedelijke gebieden een lagere waarde tot 6,5% in Amsterdam Centrum. In de grotere steden van Nederland zijn bruto aanvangsrendementen vanaf 7% tot 9% gebruikelijk. Voorbeelden van recente transacties geven dat ook weer: Den Haag – IBIS 197 kamers – rendement circa 7% - 2013 Eindhoven – Holiday Inn – 206 kamers – rendement circa 8% - 2012 Amsterdam – American Hotel – 175 kamers – rendement circa 7% 2012 Amsterdam – Roommate Aitana – 283 kamers – rendement circa 6% 2013

1.6

Taxatie Deze taxatiewijzer is gericht op het taxeren van hotels. Er zal in sommige gevallen nog sprake zijn van één of meerdere separaat te taxeren deelobjecten. De totale waarde van het WOZ-object is een optelsom van: de basistaxatie van het hotel, betrekking hebbend op de kernexploitatie

+ het/de deelobject(en) die niet volgens de hoteltaxatiewijzer getaxeerd kunnen worden.

1.6.1 Basistaxatie De eerste stap bij de taxatie is aansluiting te vinden bij de juiste kengetallen, Dit gebeurt door het selecteren van het relevante archetype en het aangeven op welke locatie het hotel is gelegen en hoeveel sterren het hotel heeft. Voor ieder archetype hotel, op een bepaalde locatie, met het bijbehorende aantal sterren, zijn er factoren opgesteld die de omzet en kosten bepalen, en derhalve voor exploitatie gebonden vastgoed van invloed zijn op de waarde. De volgende verschillende archetypen hotels zijn te onderscheiden: Codering

Archetype

H2401100

Hotel zonder ontbijt

Omzet uit logies alleen

H2401200

Hotel met ontbijt

Omzet uit logies + ontbijt

H2401300

Hotel met restaurant

Omzet uit logies + restaurant

H2401400 H2402100

Hotel restaurant met zalen Restaurant met kamers

Omzet uit logies, restaurant en meerdere zalen Omzet grotendeels uit restaurant + logies

H2402200

Conferentiehotel

Omzet grotendeels uit conferenties + logies

H2402300

Snelweghotel

Omzet voor circa de helft uit restaurant door ligging


Omschrijving

Pagina 17

Het is van belang dat de taxateur het juiste archetype hotel selecteert. In bijlage 1 is een verduidelijking gegeven, aangevuld met foto’s van de diverse voorbeelden van archetypen. Voor de goede wordt opgemerkt dat deze taxatiewijzer niet kan worden gebruikt, indien er geen mogelijkheid kan worden geboden tot overnachten. De waarde van het totale WOZ-object komt als volgt tot stand: 1. Bepaal welke deelobjecten niet onder de taxatiewijzer hotels vallen. Dit zijn deelobjecten die niet met het rekenmodel kunnen worden gewaardeerd; 2. Vul de objectgegevens in van het hotel en bepaal het archetype van het WOZ-object; 3. Bepaal de waarde van de onderdelen van het hotel die zijn bestemd voor de kernexploitatie van het hotel met behulp van het hoteltaxatiemodel; 4. Bepaal de waarde van de onderdelen waarvan onder 1 bepaald is dat deze niet tot het hotel behoren en niet volgens het hoteltaxatiemodel gewaardeerd kunnen worden; 5. De totale waarde van het WOZ-object bestaat uit de waarde(n) van het hotel uit het hoteltaxatiemodel, aangevuld met de eventuele overige deelobjecten die buiten de hoteltaxatie vallen.

1.6.2 Losse taxatiedelen Naast de onderdelen van het hotel waarvan de waarde op basis van de hotelexploitatie volgens het model wordt bepaald, kunnen er eventueel enkele losse deelobjecten worden opgevoerd omdat deze niet of onvoldoende tot uitdrukking komen in de exploitatie. Voorbeelden van objectonderdelen die niet met het model berekend kunnen worden en waarvoor dus een afzonderlijk deelobject gemaakt moet worden dat langs andere weg wordt getaxeerd zijn: • Dienstwoning – woningdeel • Jachthaven • Extra voorzieningen zoals winkel of casino • Permanent bewoonde wooneenheden • Extra grond (meer dan voor het bedrijf noodzakelijk) • Theater • Wellness / saunabedrijven • Extra recreatieve woningen De beoordeling of onderdelen die verbonden zijn aan het hotel object als zelfstandig object getaxeerd dienen te worden is vermeld onder paragraaf 1.3.1.

1.6.3 Investeringen De WOZ-waarde wordt door het model berekend aan de hand van een omzetberekening voor een gemiddeld hotel (binnen het desbetreffende archetype, aantal sterren en locatie) met een gemiddelde onderhoudstoestand. Een veel slechtere of veel betere onderhoudstoestand van het gebouw is reden om de modelwaarde aan te passen, Investeringen die door de exploitant worden gedaan in het hotel ter handhaving van de bestaande (marktgemiddelde) opbrengsten en kosten en gemiddelde onderhoudstoestand, hebben dus in beginsel geen direct waarde verhogend effect op het individuele object.


Pagina 18

1.6.4 Dienstwoning De dienstwoning is een afzonderlijk WOZ-object of indien de dienstwoning onvoldoende zelfstandig is een afzonderlijk deelobject waarvoor een waarde in het economische verkeer wordt bepaald op basis van vergelijkbare verkopen rond waardepeildatum 1-1-2014. Bij het bepalen van de waarde van de dienstwoning wordt rekening gehouden met eventueel waarde drukkende effecten door type bestemming (gekoppeld aan hotel), ligging en bereikbaarheid. In de praktijk zal de waarde van dienstwoningen bij hotels vaak 60% tot 80% zijn van de waarde van vergelijkbare woningen welke niet als dienstwoning aangemerkt zijn.

1.6.5 Extra grond Voor de waardebepaling van de extra grond dient aansluiting gezocht te worden bij de plaatselijke markt. De extra grond kan zeer divers zijn: bos, water, (land)bouwgrond, bouwrijpe grond, uitbreidingsgrond et cetera. Met de extra grond kan soms extra omzet behaald worden bijvoorbeeld uit buitenactiviteiten als vergaderen in de bossen of op de heide, een kookworkshop of andere activiteiten welke veelal gebonden zijn aan de organisatie door een specifieke exploitant. In dat geval dient de modelwaarde aangepast te worden met de waarde welke deze extra grond aan de exploitatie toevoegt. In dat geval hoeft de extra grond niet nog verder als afzonderlijk deelobject een waarde te krijgen.


Pagina 19

2

WOZ-waarde bepalen Als de verschillende objectgegevens en financiële gegevens van het te taxeren hotel zijn ingevuld, kan volgens het model de WOZ-waarde worden bepaald. De door het model berekende modelwaarde kan dan worden vergeleken met de werkelijke gegevens van de exploitatie. De taxateur dient nader onderzoek te doen bij afwijkingen tussen model en werkelijke cijfers, zeker als de werkelijke omzet meer dan 20% hoger of lager is dan de modelomzet. Als de geconstateerde afwijkingen zijn toe te rekenen aan het hotel (het gebouw, de onroerende zaak, bijvoorbeeld een uitmuntende of juist zeer slechte onderhoudstoestand van het hotel of een zeer goede ligging, die leidt tot een hogere bezettingsgraad) dan dient de modelwaarde te worden aangepast. Een sterk afwijkende management fee die de ondernemer zichzelf toekent is bijvoorbeeld geen reden om van de modelwaarde af te wijken. Indien de omzet meer dan 20% hoger is dan de modelwaarde, ligt de oorzaak hiervan veelal bij kenmerken van het vastgoed en zal dit in het model tot uitdrukking gebracht moeten worden. Wanneer echter de daadwerkelijke kosten meer dan 20% hoger zijn dan de modelwaarden bij een geringe afwijking van de omzet, ligt de oorzaak vaak eerder bij de ondernemer en zal veelal de modelberekening gehandhaafd kunnen worden. Voorkomen dient te worden dat de specifieke formule of onderneming gewaardeerd wordt en niet de onroerende zaak. Bij twijfel kan aansluiting gezocht worden op omzetniveau bij hetgeen lokaal vergelijkbare bedrijven als werkelijke omzet weergeven.

2.1

Inventarisatie en model In het inventarisatie formulier worden ook enkele inlichtingen gevraagd welke in het huidige model voor 2013 niet gebruikt worden voor de taxatie van de waarde. De op te vragen informatie zal in de volgende versie(s) van het model wellicht wel worden gebruikt ter verdere verfijning van het model. Het is daarom van belang deze gegevens bij belanghebbenden al wel op te vragen. Gemeenten die tot nu toe nog geen inventarisatieformulier naar hotels hebben verzonden kunnen voor het verkrijgen van informatie over voorgaande jaren hetzelfde formulier gebruiken, maar zullen dan dienen aan te geven dat de informatie, veelal de financiële gegevens, over meerdere jaren gewenst zijn. Voor een taxateur is het aan te bevelen te beschikken over de gegevens van drie exploitatiejaren.

3

Taxatieverslag Op basis van de ingevoerde gegevens en de uitgevoerde berekeningen wordt gelijk in het model een afdrukversie gemaakt van het taxatieverslag dat de basisbestanddelen vermeldt welke worden gebruikt om de waarde te bepalen. Het in het model opgenomen taxatieverslag wordt geadviseerd als standaard door de Waarderingskamer.


Pagina 20

4

Hotelketens In Nederland zijn een aantal hotel ketens actief. Deze hotel ketens bezitten meer dan één hotel en zijn niet per definitie eigenaar van het vastgoed object waarin zij het hotelbedrijf uitoefenen. Vele ketens hebben zowel gehuurd vastgoed als objecten in (gedeeltelijke) eigendom. Daarnaast zijn er hotelketens die ook aan andere hotels een merklicentie hebben verleend voor gezamenlijke marketing onder één merk. Voor de tweede versie van deze taxatiewijzer (voor waardepeildatum 1 januari 2014) kan overwogen worden naar deze ketens een gezamenlijke inventarisatie te laten plaatsvinden op grond van efficiencyoverwegingen en eenduidigheid van opvragen van informatie. Ketens kunnen met meerdere afzonderlijk merken in de markt actief zijn. Ter verduidelijking worden voorbeelden gegeven van diverse ketens in Nederland: AC Hotels Accor Hotels Amrath Amrath Hotels Apollo Hotels Bastion Hotels Best Western Hotels Bilderberg Camille Oostwegel Carlton Hotel Collection Chagall-Hotels Charme Hotels CitizenM EasyHotels Fletcher Hotels Hampshire Hotels Hampshire Hotels Hilton Hotels Hoscom Inntel Intercontinental Hotel Group Louvre Hotels Marriott Mövenpick NH Hoteles Park Plaza Postillion Regardz Rezidor Hotels Sandton Hotels Starwood Steigenberger Van der Valk Westcord Hotels Win Hotels Qbic Hotels

huur* / eigendom / licentie huur* / eigendom / licentie eigendom eigendom huur* / eigendom / licentie eigendom / huur licentie huur* / eigendom / licentie eigendom eigendom / huur huur* / eigendom huur* / eigendom / licentie eigendom eigendom / huur huur* / eigendom huur* / eigendom / licentie huur* / eigendom / licentie huur* huur* / eigendom eigendom licentie huur* / eigendom / licentie licentie huur huur* / eigendom eigendom eigendom eigendom licentie huur* / eigendom licentie huur eigendom huur* / eigendom huur* / eigendom huur

* onder huur wordt ook verstaan de diverse andere exploitatievormen als bijvoorbeeld een management contract, maar waar het vastgoed niet in eigendom is van de exploitant.


Pagina 21

Bijlage 1 – Archetype hotels Om een beeld te vormen van de verschillende archetype hotels zijn hieronder per archetype hotel verschillende voorbeelden gegeven.

Hotel zonder ontbijt Dit zijn vaak budgethotels in het centrum van grote steden zoals Amsterdam. In een naastgelegen restaurant worden er dan ontbijtfaciliteiten aangeboden. Voorbeeldhotels: Easyhotel - Amsterdam

Hotel Continental - Amsterdam

Hotel met ontbijt De hotels die voornamelijk logies en ontbijt aanbieden komen veelal voor in de centra van steden. Voorbeeldhotels: Hampshire City – Hengelo (O)

3*** Taxatiewijzer Hotels Versie 1.0 Publiek Datum 1 november 2014

IBIS Westcorner - Amsterdam

3***

Hotel Mabi – Maastricht

4**** Pagina 22

Hotel met ontbijt - vervolg BW Museum Hotels - Delft

4***

Hampshire City Hotel - Groningen

3***

Hampshire Savoy - Rotterdam

4****

Hotel met restaurant Hotels met een restaurant en wellicht een aantal zalen (3 of minder) kunnen tot dit archetype hotel toegerekend worden. Het zijn vaak de wat luxere hotels in het centrum van steden of hotels buiten de steden die beperkte F&B mogelijkheden in de omgeving hebben. Voorbeeldhotels: IBIS Hotel - Veenendaal – 3***

Golden Tulip Hotel - Oosterhout - 4****

Hampshire Hotel - Zutphen – 4****

Grand Hotel Opduin – De Koog Texel – 4****


Pagina 23

Hotel met restaurant en zalen De hotels die meerdere zalen (meer dan 3) en F&B faciliteiten aanbieden horen bij dit archetype hotel. Let goed op het verschil met snelweghotels met F&B faciliteiten en conferentiehotels. Het verschil is vooral toe te wijden aan het percentage logies omzet. Bij dit archetype hotel ligt de logiesomzet nog hoger dan de F&B omzet. Voorbeeldhotels Bel Air Hotel - Den Haag – 4****

BW Haarhuis – Arnhem – 4****

NH Hotel - Geldrop - 4****

Crowne Plaza - Maastricht - 4****

Holiday Inn - Eindhoven - 4****

Golden Tulip Hotel – Weert - 4****

Restaurant met hotelkamers Er zijn ook restaurants die hotelkamers aanbieden. Dit wordt dan gezien als hotel/restaurant, maar het grootste gedeelte van de omzet is afkomstig van het restaurant. Voorbeeldhotels: Hostellerie- Schuddebeurs (22 kamers)


Hotel Lute - Ouderkerk a/d Amstel (7 kamers)

Pagina 24

Restaurant met hotelkamers - vervolg Hotel Monopole – Harderwijk (19 kamers)

Hotel De Nederlanden – Vreeland (10 kamers)

Conferentiehotel Een gespecialiseerd hotel. Gewoonlijk toegankelijk voor een breed scala en diverse grote partijen en bedrijven, vaak gelegen in een stille en ruimtelijke omgeving. Deze hotels zijn ontstaan met als doel onderdak te bieden aan deelnemers van congressen, meerdaagse vergaderingen, trainingen en seminars. Deze hotels richten zich primair niet op de particuliere markt. Voorbeeldhotels: Ruwenbergh - St Michielsgestel

Groenendael – Hilvarenbeek

NH Sparrenhorst- Nunspeet

Kapellerput – Heeze

Ernst Sillem Hoeve – Den Dolder

Oud Poelgeest - Oegstgeest


Pagina 25

Snelweg hotel met F&B Hotels die aan de snelweg zijn gelegen die ook grotendeels worden bezocht door mensen die niet blijven overnachten, kunnen tot dit archetype hotel worden geschaard. De helft van de totale omzet kan tot F&B worden gerekend. Voorbeeldhotels: Tulip Inn - Bodegraven

Postillion - Haren

Airport Hotel - Rotterdam

GT Jagershorst - Leende

Van der Valk - Eemnes

Hotel Asteria - Venray


Pagina 26

Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst ARR

average room rate = gemiddelde prijs van een hotel kamer per nacht. Berekening: omzet logies gedeeld door het aantal beschikbare hotelkamer nachten per jaar.

Bed

één- of tweepersoonsbed of stapelbed.

Bezetting

of Bezettingsgraad hotel kamers. Uitgedrukt als percentage. Berekening: aantal bezette hotelkamer nachten per jaar gedeeld door het totaal beschikbare aantal hotelkamernachten per jaar.

Ebitda

Earnings before interest, taxes, depreciation, amortization = Bruto resultaat voor aftrek van rente, afschrijvingen, belastingen en aflossingen (of huur).

F&B

Afkorting van Food & Beverage: eten en drinken.

FF&E

Fixtures, Furniture & Equipment. Alle inrichtingsonderdelen van een hotel, van badkamer tot lepeltjes bij de kopjes. In de exploitatie rekening wordt een reservering opgenomen / dan wel afschrijving ten behoeve van het jaarlijks benodigde bedrag voor instandhouding.

Hotel

ten minste logies verstrekken faciliteit met meer dan 5 kamers.

Hotel kamer Nacht

per nacht te verkopen hotelkamer. Maximaal aantal in een regulier jaar is 365.

Kamer

hotel kamer met ten minste 1 bed bedoeld om te overnachten.

Oppervlak

in vierkante meters GO. Indien slechts BVO beschikbaar is dan vermelden ‘m2 BVO’.

REVPAR

Revenue per available room = omzet per beschikbare kamer. Berekening: omzet logies gedeeld door het aantal beschikbare kamers

Zaal

ruimte speciaal bedoeld om te verhuren voor bijeenkomsten.


Pagina 27

Bijlage 3 - Handleiding Rekenblad Algemeen Een aantal tabbladen van het rekenmodel zijn invulbaar. De tabbladen die ingevuld kunnen worden betreffen het inventarisatieformulier, invoer objectgegevens, financiële gegevens, WOZ bepalen en afdrukken. Onderstaand is een weergave van de onderzijde van het excel blad.

Hoe deze tabbladen in te vullen zijn, wordt hier nader omschreven. Daarnaast is er het rekenblad die bestaat uit verschillende tabellen. Deze tabbladen zijn beschermd. In deze tabbladen staan de gegevens welke gebruikt worden voor het rekenmodel.


Pagina 28

“Inventarisatieformulier” In het tabblad ”Inventarisatieformulier” staat een kopie van het inventarisatieformulier welke door de hotelexploitant ingevuld dient te worden. Dit exploitatieformulier kan in fysieke vorm naar de exploitant worden verstuurd waarna het handmatig wordt ingevuld en geretourneerd. De in te voeren gegevens kunnen in het model worden ingevoerd bij “inventarisatieformulier”, maar ook direct bij “invoer objectgegevens”. Indien het inventarisatieformulier als invulbare excel sheet wordt toegezonden, wordt veel werk bespaard, aangezien dan de sheet volledig kan worden gekopieerd in het model. Bij deze methode is het mogelijk de koppeling van de werkelijke gegevens direct te laten plaatsvinden. In de huidige versie is deze koppeling nog niet voorzien. Door de velden te arceren met een bepaalde kleur kan door de taxateur worden vastgesteld welke gegevens verplicht zijn om in te vullen en welke vrijwillig kunnen worden ingevuld. Inventarisatieformulier hotels Exploitatie jaar

Invullen verplicht 2014 Invullen vrijwillig 2014

2013

Waardepeildatum

1 januari 2014

Objectaanduiding

Contactpersoon

Naam hotel Straatnaam Huisnummer Postcode Plaats Gemeente

Naam Telefoonnummer e-mail adres functie

Objecttypering

Specificatie

Sterren classificatie Aantal kamers Aantal bedden Aantal zalen Aantal restaurants

Aantal 1 persoons kamers Aantal 2 persoons kamers Aantal 3 persoonskamers Aantal > 3 persoonskamers Overige kamers / appartementen

Faciliteiten

zwembad tennisbaan fitness sauna wellness/spa overige faciliteiten Aantal parkeerplaatsen

ja / nee

Personeel

ja / nee

aantal FTE's aantal personeelsleden schoonmaak eigen beheer

ja / nee ja / nee

ja / nee

ja / nee omschrijving

Bouwjaar Vloeroppervlak

Wijzigingen 2012

Totaal Vergaderen Restaurant Kamers overig perceelgrootte

in m ²

Verhuurd vloeroppervlak

0 in m ²

in m ² in m ²

geplande investeringen + jaar

nee / ja + jaar

in m ² in m ² in m ²

zo ja, aan:

soort bedrijf

Jaarhuur

te ontvangen huur per jaar

Omzet

Bezettingsgraad Kamerprijs Gemiddelde kamerbezetting Totale kameromzet Totale F&B omzet Totale zalen omzet Totale overige omzet Beschikbare kamers

toe-/ afname aantal kamers wijziging bebouwde oppervlak

Kosten %

€

gemiddelde kamerprijs gemiddelde persoonsbezetting kamer

€ € € €


2013 2013 2013 2013 2013

Inkoopwaarde F&B Personeelskosten Verkoop & Marketing Algemeen en administratie Operationele vastgoedlasten overige kosten Management fee Huurwaarde Verzekeringen/belastingen Reservering FF&E Licentie fee

€ € € € € € € € € € €

Pagina 29

“Invoer objectgegevens” Object

Gemeente

Objectgegevens Objectaanduiding

Contactpersoon

WOZ-Objectnummer

Waarde peildatum

Naam hotel

Taxatiedatum

1 januari 2014

Naam Telefoonnummer

Gemeentelijke indeling

e-mail adres

Plaats Postcode Straatnaam Huisnummer Provincie Kadastrale objecten taxatie

Kadastrale gemeente

sectie

perceel no.

letter

index

oppervlakte

1

m²

2

m²

3

m²

4

m²

5

m²

6

m²

In dit tabblad is het de bedoeling de algemene gegevens van het hotel in te voeren. Van belang voor het model is de juiste invoer van de gegevens, omdat deze bepalend zijn voor de waarden in het model.

De volgende stappen dienen op dit tabblad genomen te worden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 

Invoer woz-objectnummer Invoer naam van het hotel Invoer gemeentelijke indeling (uitklapmenu met alle gemeenten van 2014) Invoer plaats Invoer postcode Invoer straatnaam Invoer huisnummer Provincie wordt automatisch ingevoerd op basis van gemeente Invoer contactpersoon naam Invoer contactpersoon telefoonnummer Invoer contactpersoon emailadres

Gemeentelijke indeling Let op: voor Amsterdam, Haarlemmermeer en Den Haag zijn er verschillende deelgebieden. Amsterdam is onder verdeeld in: - Amsterdam centrum - Amsterdam zuid + binnen ring - Amsterdam ring A10 + buiten Haarlemmermeer is onderverdeeld in: - Schiphol , Haarlemmermeer - Schiphol terminal gebonden Den Haag is onderverdeeld in: - Den Haag - Scheveningen


Pagina 30

 Waardepeildatum Deze datum is van belang voor bepaling in relatie tot het bouwjaar. De waardepeildatum staat standaard ingevoerd als 01 januari 2014. Indien het bouwjaar van het hotel jonger is of minder dan 3 jaar voor de waardepeildatum ligt, geeft het model aan dat de gecorrigeerde vervangingswaarde als methode ook te overwegen is. Waarde peildatum

1 januari 2014

Taxatiedatum



Type hotel (uitklapmenu met 7 keuzes) Bepaal het type hotel (archetype) aan de hand van de aanwezige faciliteiten en eventueel aan de hand van de voorbeelden genoemd in bijlage 1. Objecttypering Classificatie Aantal kamers Hoteltype Vergaderzalen Bouwjaar Vloeroppervlak Totaal

in m ²

Vergaderen

in m ²

Restaurant

in m ²

Kamers

in m ²

Overig

in m ²

Aantal parkeerplaatsen

aantal eigen park eerplaatsen

Kamerbezetting Bezettingsgraad Gemiddelde kamerprijs (ARR) Gemiddelde kamerbezetting

gemiddeld over alle k amers k amerprijs per bezette k amer gemiddelde persoonsbezetting van de k amer



Objecttypering Bij invoer van de gegevens van het “aantal zalen” geeft het model een waarschuwing. Dit gebeurt als eerder onder “hoteltype” niet is ingevoerd dat het een “hotel met restaurant en zalen” of “congreshotel” betreft, maar een ander type EN het “hotel meer dan 6 zalen” blijkt te hebben. Om ervoor te zorgen dat het goede type wordt ingevuld geeft het model de taxateur hiervoor een waarschuwing.



Classificatie (uitklapmenu met 5 keuzes) Vul hier het aantal sterren in van het hotel. Mocht dit niet bekend zijn, dan kan dit nagevraagd worden bij Bedrijfschap Horeca & Catering (http://www.kenniscentrumhoreca.nl/hotelsterren).



Vloeroppervlak (GO, dan wel BVO) Het vloeroppervlak totaal is van belang als controlemiddel voor de huurwaarde per vierkante meter. Dit geeft een richtlijn voor vergelijking ter plaatse met andere klassen niet-woningen als winkels en kantoren.



Foto Object Hier kan een foto kunnen worden ingevoerd van het object dat meteen passend is binnen het frame dat staat aangegeven. Hiervoor zijn twee knoppen:


Pagina 31

“Financiële gegevens” In dit tabblad wordt de mogelijkheid geboden om de werkelijke financiële gegevens van het hotel in te vullen. Indien opgevraagde gegevens digitaal worden aangeleverd ingevuld in het inventarisatieformulier kan worden gezorgd voor een automatische koppeling van de gegevens.

De volgende afbeelding laat het tabblad “financiële gegevens zien” Financiële gegevens - in Euro Historische gegevens

Rekenmodel

invoer optioneel invoer optioneel invoer optioneel invoer verplicht

berekend

Selectie gemiddelde

2010

2011

2012

2013

GEMIDDELDE

WEL

WEL

WEL

WEL

"WEL" kolommen

2013

Kamers

€

-

€

2.491.344

Ontbijt / F&B

€

-

€

606.866

Zalen / Conferentie

€

-

€

-

Parkeren / overig

€

-

€

95.821

€

-

€

3.194.031

Inkoopwaarde F&B

€

-

€

72.824

Personeel

€

-

€

798.508

Omzet

Totaal omzet

€

-

€

-

€

-

€

-

Operationele kosten

Verkoop & Marketing

€

-

€

255.522

Algemeen en administratie

€

-

€

127.761

Operationele vastgoedlasten

€

-

€

191.642

overig

€

-

€

63.881

€

-

€

1.510.138

€

-

€

159.702

766.567

Totaal operationele kosten

€

-

€

-

€

-

€

-

Management fee

Vaste kosten €

-

€

Belastingen / verzekeringen

€

-

€

31.940

Reservering FF&E

€

-

€

180.000

Huur (-waarde)

Totaal vaste kosten

EBIT

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

978.508

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

545.684

In de eerste kolommen kan de taxateur op basis van zijn opgevraagde gegevens de werkelijke cijfers van het hotel invoeren (kan automatisch gekoppeld worden aan het inventarisatieformulier indien de gegevens digitaal zijn aangeleverd). De historie van voorgaande jaren kan door de taxateur gebruikt worden als controle middel. Om uitschieters in de historische gegevens te elimineren bestaat de mogelijkheid de voorgaande jaren tot een gemiddeld getal te komen. Dit wordt bereikt middels het selecteren van de “”WEL” knop aan te zetten. Indien middeling niet gewenst is kan “NIET” geselecteerd worden. Indien geen gegevens worden ingevoerd als “werkelijke gegevens” zullen bij de bepaling van de WOZ waarde de gegevens van de modelwaarde verschijnen.


Pagina 32

“WOZ bepalen” In het tabblad “WOZ bepalen” wordt een overzicht gegeven van de ingevoerde gegevens in de vorige tabbladen. Hier zal moeten worden gekozen of de (aangepaste) modelwaarden gebruikt moeten worden voor de berekening van de WOZ waarde, of de werkelijke exploitatiegegevens. Om een voorbeeld te laten zien van het model zijn op de invoerpagina de volgende gegevens ingevoerd: Naam: Gemeente: Type hotel: Sterren: Kamers: Aantal zalen: Bouwjaar: Oppervlak: Bezetting: ARR:

Hotel Amsterdam Amsterdam ring A10 + buiten Hotel + ontbijt 3 120 3 2000 4.500 m2 70,0% € 81,54

Op het tabblad “WOZ bepalen” geeft dat de volgende schermweergave: Object

Hotel Voorbeeld Amsterdam

Algemene gegevens Datering

Objecttypering Waardepeildatum

1 januari 2014

Klassificatie

Taxatiedatum

0 januari 1900

Aantal kamers Hoteltype

Objectaanduiding

Vergaderzalen

3 sterren 120 Hotel met ontbijt 3

WOZ-Objectnummer Naam hotel Gemeentelijke indeling

Vloeroppervlak Amsterdam ring A10 + buiten

Totaal

4.500

Plaats

Vergaderen

-

Postcode

Restaurant

-

Straatnaam

Kamers

-

Huisnummer

overig

-


-

Provincie

Noord Holland

Bovenstaande gegevens worden in het tabblad “WOZ bepalen” automatisch ingevoerd op basis van de ingevulde gegevens.


Pagina 33

De onderstaande gegevens zijn afkomstig uit de ingevoerde modelvariabelen en de historische gegevens die zijn ingevuld bij het tabblad “financiële gegevens”. De kolom “WOZ berekening” wordt gevuld door gebruik van de knoppen die op de volgende bladzijde worden verduidelijkt. Bedrijfseconomische waardering Werkelijk Gemiddelde kamerprijs Gemiddelde kamerbezetting

€

Model €

81,54 70,0%

WOZ berekening €

79,00 72,0%

79,00 72,0%

Omzet Kamers

73,5%

€

2.500.000

78,0%

€

2.491.344

78,0%

€

2.491.344

Ontbijt / F&B

20,6%

€

700.000

19,0%

€

606.866

19,0%

€

606.866

Zalen / Conferentie

0,0%

€

0,0%

€

-

0,0%

€

-

Parkeren / overig

5,9%

€

200.000

3,0%

€

95.821

3,0%

€

95.821

€

3.400.000

€

3.194.031

€

3.194.031

Totaal omzet

-

Variabele kosten Inkoopwaarde F&B

14,3%

€

100.000

12,0%

€

72.824

12,0%

€

72.824

Personeel

23,5%

€

800.000

25,0%

€

798.508

25,0%

€

798.508

Verkoop & Marketing

8,8%

€

300.000

8,0%

€

255.522

8,0%

€

255.522

Algemeen en administratie

2,9%

€

100.000

4,0%

€

127.761

4,0%

€

127.761

Operationele vastgoedlasten

5,6%

€

190.000

6,0%

€

191.642

6,0%

€

191.642

overig

2,4%

€

80.000

2,0%

€

63.881

2,0%

€

63.881

Totaal variabele kosten

46,2%

€

1.570.000

47,3%

€

1.510.138

47,3%

€

1.510.138

5,1%

€

175.000

5,0%

€

159.702

5,0%

€

159.702

766.567

Management fee

Vaste kosten Huur (-waarde)

20,6%

€

700.000

24,0%

€

766.567

24,0%

€

Belastingen / verzekeringen

1,2%

€

40.000

1,0%

€

31.940

1,0%

€

31.940

Reservering FF&E

4,7%

€

160.000

5,6%

€

180.000

5,6%

€

180.000

Totaal vaste kosten

26,5%

€

900.000

30,6%

€

978.508

30,6%

€

978.508

€

755.000

€

545.684

€

545.684

EBIT


Pagina 34

In het model is nu te zien dat de waarde gebaseerd op de werkelijke exploitatie is weergegeven naast de modelwaarde. De taxateur heeft nu de keuze om de modelwaarde te gebruiken of de waarde gebaseerd op de werkelijke exploitatie. Hiertoe zijn in het model de volgende knoppen toegevoegd: k lik op grijze k nop voor k euze Werkelijke waarden naar WOZ berekening Model waarden naar WOZ berekening Bewaren aanpassingen WOZ berekening Openen aanpassingen WOZ berekening

Bij keuze van de taxateur voor de werkelijke exploitatie als basis voor de bepaling van de WOZ wordt de eerste knop gebruikt. Het model zal dan in de kolom “WOZ Berekening” de waarde gebaseerd op de werkelijke exploitatie van het laatste jaar (2013) overnemen. Bij de knop “Model waarden kopiëren naar WOZ model” zal de WOZ kolom gevuld worden met de modelwaarden. Indien aanpassingen plaats vinden, kunnen deze eenvoudig tijdelijk worden opgeslagen om later weer te worden gebruikt. De onderstaande twee knoppen regelen die functionaliteit. Het is bijvoorbeeld mogelijk om twee verschillende (model en werkelijk) waarden op te slaan en vervolgens een correctie toe te passen in de uiteindelijke WOZ waarde. De kolom “WOZ Berekening” kan door de taxateur overschreven worden indien diens inzicht zulks wenselijk maakt. Deze handmatige aanpassingen kan de taxateur binnen het model bewaren door op de knop “Bewaren aanpassingen WOZ berekening” te drukken. Ook als de taxateur vervolgens weer met de werkelijke gegevens wil werken of met de modelwaarden zijn middels de knop “Openen aanpassingen WOZ berekening” de handmatige aanpassingen die bewaard zijn terug te roepen in de kolom “WOZ INPUT”. Aanpassingen Taxateur In de kolom “WOZ berekening” kan de taxateur kamer prijs en bezettingsgraad handmatig aanpassen. De kosten en huurwaarde worden dan berekend op basis van deze gewijzigde, van de modelkengetallen afwijkende invoer. Wel dient de taxateur in eerste instantie een keuze te maken voor “werkelijke’ of “model” waarden. Dit is van belang voor de percentages van de kosten: bij de waarde op basis van de “werkelijke” exploitatie worden ook de percentages aan kosten meegenomen zoals deze in de exploitatierekening tot uitdrukking komen, bij de “model” waarden wordt gerekend met de percentages van het model.


Pagina 35

WOZ waardering Waarde Kosten Koper €

Waarde V.O.N. Overdrachtsbelasting

-/- €

506.482

Overige verwervingskosten

-/- €

84.414

Totaal verwervingskosten

-/-

Waarde Kosten Koper

Handmatige correcties

€

9.032.258

€

590.895

€

8.441.363

€

8.441.363

-/- €

554.646

-/- €

92.441

-/-

9.891.192 €

554.646

€

92.441

€

9.891.192

€

647.087

€

647.087

€

9.244.105

€

9.244.105

€

383.284

€

-383.284

€

8.860.821

€

8.860.000

Omschrijving correcties

Waardevermeerdering 1

+

Waardevermeerdering 2

+

Waardevermeerdering 3 Waardeaftrek 1

+ VAST: Verandering ingebruikname

-/-

Waardeaftrek 2

-/-

Waardeaftrek 3

-/-

Totaal correcties

waarde WOZ vastgestelde waarde

afronding handmatig

Controle Vergelijkingsgetallen

Werkelijk

Model

Aanpassing

(Huur)waarde per kamer

€

5.833

€

6.388

€

(Huur)waarde per m2

€

156

€

170

€

170

Waarde k.k. per kamer

€

70.345

€

77.034

€

77.034

Kapitalisatiefactor

12,90

12,90

6.388

12,90

In het model is nu gekozen om de modelwaarden te hanteren. De modelwaarden welke worden weergegeven berekenen de waarde van het vastgoed. Verdere aanpassingen door de taxateur kunnen ingevoerd worden bij de “handmatige correcties”. Standaard is hier een aftrek genomen voor kosten van wisseling van operator (vergelijk kosten koper). Deze kosten zijn ingeschat ter grootte van 6 maanden leegstand, maar variëren per situatie. Deze kosten komen voort uit de “leeg en vrij fictie” van de WOZ. Bij de vrije velden kan de taxateur een correctie maken voor bijvoorbeeld: - De afwijkende onderhoudssituatie (zeer goed / zeer slecht) - Aanwezigheid van asbest of andere waardeverminderende stoffen - Beperkingen vanwege (tijdelijke) bereikbaarheidsbelemmeringen Etc. Vervolgens kunnen handmatige correcties worden aangegeven. In de huidige versie is voorzien in 3 waardevermeerdering opties en 3 waarde aftrek opties. Eén waarde aftrek optie is standaard ingevuld als kosten voor wisseling van exploitant. Nadat alle correcties zijn ingevuld wordt de definitieve WOZ-waarde bepaald. Deze dient handmatig door de taxateur ingevuld ter worden op een afgerond bedrag. Ter controle is te zien de (huur)waarde per kamer en de (huur)waarde per vierkante meter. Dit zowel voor de modelwaarde als de waarde op basis van de werkelijke gegevens. Afronding zal handmatig door de taxateur dienen plaats te vinden.


Pagina 36

“Afdrukken” In dit tabblad is een overzicht gegeven van de berekening van de WOZ-waarde, zonder overige gegevens om deze als schoon vel in een keer af te drukken op A4 formaat. Als voorbeeld is een fictief hotel in Leiden ingevuld.

Object

Hotel Leiden

Gemeente

Leiden

Algemene gegevens Datering

Objecttypering Waardepeildatum Toestandspeildatum

1 januari 2014

Classificatie

1 juli 2014

Aantal kamers Hoteltype

Objectaanduiding

Vergaderzalen

WOZ-Objectnummer Naam hotel

3 sterren 173 Hotel restaurant en zalen 10

d45676 Hotel Leiden

Oppervlakte

Gemeentelijke indeling

Leiden

Totaal

7.500

Plaats

Leiden

Zalen / conferentie

800

Postcode Straatnaam Huisnummer Provincie Kadastrale objecten waardering

2261 GG

Restaurant

300

Kamers

6.000

overig

400


30

Hotelstraat 24 Zuid-Holland Kadastrale gemeente Sectie

Perceel no.

Letter

index

1

Leiden

G

2344

K

1

400 m ²

2

Leiden

G

2345

K

2

600 m ²

3

0

0

0

0

0

-

m²

4

0

0

0

0

0

-

m²

5

0

0

0

0

0

-

m²

6

0

0

0

0

0

-

m²

Geobjectiveerde omzet

€

5.566.730

Geobjectiveerde variabele kosten

€

3.122.936

Geobjectiveerde omzet aan huurwaarde

€

1.224.681

Waarde k.k.

€

14.307.017

Correctie(s)

€

-612.340

Kapitalisatiefactor

oppervlakte

12,50

Waarde

€

13.694.677

Vastgestelde waarde

€

13.700.000

Vastgestelde waarde is de waarde in het economisch verkeer gebaseerd op een (fictieve) transactie waarover geen omzetbelasting wordt geheven


Pagina 37

Bijlage 4 - Transactieoverzicht hotels 2012-2013 Gesorteerd op plaats. Alle transacties waarvan de prijs komt uit de openbare registers van het kadaster zijn gecontroleerd met het model. De wijzigingen ten opzichte van het model zijn in de laatste kolom procentueel weergegeven. Bron: Invasthotels.com.


Pagina 38

Taxatiewijzer. Hotels. Waardepeildatum 1 januari 2014

Recommend Documents