Az igazságügyi szakértı feladata, hogy a bíróság, az ügyészség, a rendırség és a jogszabályban meghatározott más hatóság (továbbiakban együtt: hatóság) kirendelése, vagy megbízás alapján, a
tudomány és a mőszaki fejlıdés eredményeinek felhasználásával készített szakvéleménnyel segítse a tényállás megállapítását, a szakkérdés eldöntését.” (2005. évi XLVII. törvény az igazságügyi szakértıi tevékenységrıl 1.§ (1))
„Tanulni, tanulni s megint csak tanulni" Takács Nándor igazságügyi szakértı c. egyetemi docens
Bevezetı A szóhasználat idıtálló örökségeként, ahogy sok más szólás, szállóige (költıi kép) is a történelem évszázadaiból ránk hagyományozódott, de ma is aktuális, nem a világból kikergetıs elcsépelt frázis. Mint tudjuk, minden ember kétszer végzi el az iskolát: egyszer gyerekkorában, aztán amikor a gyereke jár iskolába, vele még egyszer. Én ebben a szerencsés helyzetben vagyok, amit nem tanultam meg akkor, most pótolhatom. Erre szólítom fel, buzdítom mindazon kollegákat, akik úgy érzik, hogy van mit pótolni. Igazságügyi szakértıként egyre több, korábban egyszerőnek tőnı szakkérdésben kell állást foglalnunk. Hajdanán talán elég volt a „szakértıi tapasztalat”, amivel a szakértı a bíróság szakértelmét pótolta azáltal, hogy szakmai tényeket ismert fel, értékelt és véleményét közérthetı, logikailag követhetı és ellenırizhetı formában az igazságszolgáltatás rendelkezésére bocsátotta. Mostanság a „szakértıi tapasztalat” nem lehet tekintélyelvő kijelentés, a szakértıi felelısség és tisztesség megköveteli a szakértıtıl, hogy „a tudomány és a mőszaki fejlıdés eredményeinek
felhasználásával készített szakvéleménnyel segítse a tényállás megállapítását, a szakkérdés eldöntését.”. E cikkben felhozott példákkal szeretném szakértıtársaim figyelmét felhívni az idıt álló mondásra. Én is azt gondolom, - más szakértı társaimmal együtt - „nem képezheti vita tárgyát, hogy az ingatlan-értékbecslés szakterületén a szakmai színvonal rendkívül alacsony.”
Fehér foltok A hiányosságokra való rámutatást, e cikk megírását Hajnal István mobiltelefon átjátszótornyokkal kapcsolatos cikke1 inspirálta. Több, mint 15 éves „szakértıi tapasztalat” birtokában igyekszem/ igyekszünk a tapasztalatainkat újabb ismeretek, tudományos módszerek kiegészítésével egyre magasabb színvonalon ellátni az objektivitás érdekében. A szakértıi társadalomnak szüksége van mővelt, sokoldalúan képzett, erkölcsileg is felelısségteljesen gondolkodó és e normák szerint dolgozó „szakmunkásokra”. Sokan még a népszerőséget elınyben részesítik a tényszerőséggel szemben és hókusz-pokusznak tekintik az „általunk” alkalmazott tudományt. A mobiltelefon átjátszótornyokkal kapcsolatos perekben született szakvéleményekbıl vettem a példákat, ahol a szakértı feladata általában: 1. …………., HRSZ.:…. ingatlanon felállított mobiltelefon átjátszó állomás – „antenna-torony” hogyan hat az érintett ingatlanok forgalmi értékére. 2. Elemezze a bázisállomás ….. m-es sugarú körén belüli ingatlanforgalmat az értékcsökkenés fennállása szempontjából. 3. Szakértı a szakvéleményében határozza meg, hogy az érintett ingatlanok forgalmi értékében történt-e értékcsökkenés (ha igen milyen mértékben) a 2005. 08 nyarán felállított mobiltelefon átjátszó-állomás következményeként.
1. „0 hipotézis” - Ingatlanforgalmi adatokkal a bázisállomás ingatlanokra gyakorolt
negatív hatása (értékcsökkenése) nem bizonyítható. Ezt a merésznek tőnı állítást kiegészítem: -
hazai ingatlanadatokkal,
-
hagyományos (értsd, piaci összehasonlító2) módszerrel.
Szakértık tudják, többször, több éve folyamatosan szóvá teszik, hogy a Nemzeti Adó és Vámhivatal (korábban az APEH, még korábban Bíróságok) által győjtött és a kirendelt szakértı számára szolgáltatásként biztosított adatok (általában 10 adat) egy szakvélemény megalapozásához elégtelenek, mivel: •
2003-tól állnak rendelkezésre ingatlanforgalmi adatok,
1
Dr. Hajnal István:Értékcsökkenés becslése szakértıi véleménykérés http://miszk.hu/publikacio/hajnalistvan/20120227/ertekcsokkenes-becslese-szakertoi-velemenykeresmodszerevel.html 2
Piaci érték alapú forgalmi értékelés és piaci alapú hozadéki értékelés
módszerével.
•
nem a szakértı válogathatja le az adatokat, ezáltal azok nem fedik le az értékelendı ingatlan attribútumait, mivel az értékelés szempontjából fontos adatmezık (pl. a felépítmény területe) hiányoznak,
•
teljesen hiányzik az ingatlan minıségére, használhatóságára utaló tartalom,
•
az adatok strukturálatlanok3, páros összehasonlításra alkalmatlanok, minıségben, tartalomban és számosságban is,
•
ismeretlen a tranzakciós háttér is.
•
az adótoronnyal való „megbélyegzés” vizsgálata esetében nem tudhatjuk, hogy a „tornyos” ingatlanok milyen módon vannak reprezentálva a tranzakciós adatbázisban, vagyis hogy az ilyen ingatlanokat ugyanúgy adják-veszik-e, mint a „torony nélküli” társaikat.
•
az alacsony forgalom és a vonatkozó adatok hiányában szóba sem jöhet az, hogy hasonlóan „szennyezett” ingatlanok tényleges forgalmi adataiból alkosson a szakértı összehasonlító alaphalmazt.4
•
az ügyirat keletkezésének idıpontja jelentısen eltérhet a tranzakció tényleges idıpontjától.
•
ugyanezek a problémák merülnek fel akkor is, ha a hozamalapú módszert választjuk. A bevételtermelı ingatlanok értékcsökkenése jól mérhetı a hozamok (bérleti díjak) csökkenésében. Hazai körülmények között a módszer bérleti piac hiányában nem célravezetı.
Mindezek alapján belátható, hogy nem csak a minta kis száma, a reprezentativitás követelményének hiánya, hanem az adatok hiányossága miatt is csak nagyon korlátozott tényállításokat lehet ezen adatok alapján megfogalmazni. Megalapozatlan, szakmailag kifogásolható szakértıi válaszok A kirendelt szakértıi válaszokból mazsolázva szeretnék okulásként.5 okulásként rámutatni azokra a szakértıi hiányosságokra, hibákra, amelyek alapján ítéletek születtek. Ezek:
3
-
nem elegendı ingatlanforgalmi adat, adatmennyiség hiánya,
-
bázisállomások mőködési alapelvének nem ismerése,
-
szakértıi kompetencia hiánya, vagy annak túllépése,
Az adatrekord az ügyszámot, az utca- és házszámot, a telek helyrajzi számát, a telek területét, a szerzıdési értéket és a hivatal által elfogadott forgalmi értéket tartalmazza általában vagy hiányosan. 4 Hajnal István: Mobil adótornyok értékcsökkentı hatása; Építéstudományi Szemle 2012. 3. sz. 5 Takács Nándor: Bázisállomások – „Mobiltornyok”; 2011; MAISZ-EUFIM konferencia; elıadás; 2011. május 6.
-
közvéleménykutatási eredményekre való hivatkozás,
-
szakmai hibák, „tudatlanságok”, az alkalmazott módszer nem megfelelı ismerete.
1. Nem elegendı adatmennyiség Általában a felhasználható adatmennyiség a helyiség egészének vonatkozásában nem elegendı egyértelmő statisztikai következtetések levonására. Rendszerezett feldolgozása után ez még inkább belátható, hisz egy-egy csoportba csak néhány adat tartozik. Ismert, hogy az ingatlanpiacon a vételár és a forgalmi érték között létezik korreláció, de ez csak a nagyon nagy számoságú minták esetén érhetı tetten. Kisszámú (1-3-5-10) adatból semmilyen, a statisztikai függetlenség és reprezentativitás követelményeinek megfelelı érdemi következtetést nem lehet levonni (vagy csak komoly fenntartásokkal lehet). 2. Bázisállomások mőködési alapelvének nem ismerése Számos szakértı nincs tisztában a mobiltelefon adótornyok mőködési alapelvével, a kibocsátott elektromos hullámok terjedésével, azok hatásával. A mobilkommunikáció elengedhetetlen feltételei a bázisállomások, melyek a mobiltelefon készülékekbıl érkezı rádiójeleket fogadják és továbbítják. A bázisállomás által lefedett területet cellának nevezik. A cellák gyakran szabálytalan alakúak, hiszen a domborzati viszonyok vagy épületek blokkolhatják a rádiójelek útját. Nyílt terepen nagyobb kiterjedésőek a cellák, hiszen ott a jelek terjedését kevesebb tényezı korlátozza. A beépített területeken kisebb cellákra, mikro-cellára van szükség, itt úgynevezett bázisállomásokat alkalmaznak, hogy biztosítsák a megfelelı lefedettséget és kapacitást. A cellák méretét a bázisállomás teljesítménye is befolyásolja. A nagyobb cellák kb. 10 km sugarúak, a mikro-cellák sokszor csak 100 méter sugarú területet fednek le. A legtöbb állomás 360 fokban – körben - bocsát ki nem ionizáló elektromágneses hullámokat. Az így létrehozott mezı erıssége attól függ, milyen területet kell kiszolgálnia az adott állomásnak. Ez a teljesítmény általában 10-150 W között mozog, amely egy háztartási izzó teljesítményével azonos. Mivel a mikro-cellás állomások kis területeket fednek le, ezért teljesítményük is alacsonyabb, általában 1-2 W. Ezzel szemben, például a TV átjátszók teljesítménye akár a 100.000 W (100 kW) -ot is meghaladhatja. Az elektromágneses hullámok fénysebességgel terjednek. Teljesítmény sőrőség [W/m², tipikusan mW/m²] a távolsággal (r), 1/r² arányban csökken. A frekvencia növekedésével nı az „optikai“ tulajdonsága (a reflekszió, törés, elhajlás). Ezért bizonyos helyeken helyi maximumok léphetnek fel. Különbözı anyagok különbözı mértékben csillapítják vagy reflektálják az elektromágneses sugárzást. A 15-50 m magas bázisállomás antennája az elektromágneses mezıt az állomástól kifelé irányítja, így a közvetlenül az állomás alatt lévı területen (50 – 300 m) csak nagyon
alacsony mértékő rádiófrekvenciás (RF) mezı mérhetı. Ahogy távolodunk a toronytól, az RF mezı „ereje” beépített környezetben nem a távolsággal négyzetes arányban, hanem 3,5-ik hatványával csökken. A kisugárzott teljesítmény idıben (a forgalomtól függıen) változik. Az expozíció kis területen is, a terjedési viszonyok miatt jelentısen ingadozhat. Az információk információ csomagokban, rövid ideig tartó rendkívül intenzív elektromos hullámokkal (pulzáló sugárzás) jut el a vevıhöz. A viták és a kutatások középpontjában a pulzált elektromágneses sugárzás áll. Számos szakértı összekeveri a mobiltelefon és a mobiltelefon adótorony által kibocsátott elektromágneses sugárzás hatását. A "SAR" rövidítés a Specifikus Abszorpciós Ráta (fajlagos elnyelési tényezı), mely az emberi test egy kilogrammja által az elektromágneses térben elnyelt energiával egyenlı, mértékegysége [W/kg]. Elektromágneses sugárzás hatására a szövetek felmelegednek, nagyobb teljesítmény esetén pedig károsodnak. A sugárzásra az agyszövet mellett a szem a legérzékenyebb. Mobiltelefon esetében a SAR határérték az emberi test egészében elnyelıdı átlagos abszorpció maximális értékére, valamint a testszövet 1 vagy 10 grammnyi tömegében elnyelıdı energiamennyiségre vonatkozik. Az ICNIRP (International Commission on Non-Inonizing Radiation – Nemzetközi Nemionizáló Sugárvédelmi Bizottság) által elfogadott teljes testre vonatkozó határérték 0,08 W/kg, 10 grammra vonatkozóan pedig 2 W/kg. A forgalomban lévı kézi-készülékek SAR értéke jellemzıen jóval a megengedett SAR érték alatt marad.6 Szakértık szerint nem a 2.500-3.000 hazai mobilantenna jelenti a legnagyobb egészségügyi kockázatot, hanem a mobiltelefon, ami közvetlenül a telefonáló feje mellett sugároz. „A rádiófrekvenciás (RF) adók krónikus, alacsony szintő, egész testet érı távoltéri expozíciójának esetleges egészségi hatásaira vonatkozólag kevés epidemiológiai adat áll rendelkezésre, elsısorban azért, mert nincs elégséges egyéni expozícióra vonatkozó értékelés. A kisszámú, megfelelı expozíciós értékeléssel végzett vizsgálatok nem tártak fel egészségügyi hatásokat. A mobiltelefonok bázisállomásai által elıidézett expozíciós szintek általában az irányelvben rögzített szintek egy tízezrede körül vannak. Az eddig publikált egyes nemzeti és nemzetközi eredmények azonban egyáltalán nem utalnak arra, hogy a mobiltelefonok elsı 10 évi használata során a fejben fokozódott volna a daganatok kialakulásának veszélye.”7
6
A SAR értékrıl, meghatározásának módjáról bıvebben a www.emf-portal.hu honlapon olvashat. Az ICNIRP állásfoglalása az „idıben változó (max. 300 GHZ frekvenciájú) elektromos, mágneses és elektromágneses terek expoziciójának korlátozására vonatkozó irányelvekrıl. http://www.icnirp.de/documents/StatementEMFhun.pdf
7
A rendeletek elıírásának betartása mellett telepített8 rádiótelefon bázisállomásokból származó RF sugárzás egészségkárosító hatásaival nem kell számolni. WHO - Az Egészségügyi Világszervezet (WHO) szerint nem mutatható ki, hogy az alacsony frekvenciájú elektromágneses mezık vagy a rádióhullámok károsak lennének az egészségre, amennyiben a megszabott határértékeket a szolgáltatók betartják. A szolgáltatók pedig az elıírt hazai határértékeket betartják, amely szabványok, szabályozások a nemzetközi (EU) standardoknál szigorúbbak. Az EU ajánlás értelmében jelent meg és 2004. 08. 03án hatályba lépett az új 63/2004. (VII. 26.) ESzCsM rendelet. A magyar határérték lakosság esetében
10 µW/cm2 teljesítménysőrőséget enged meg a rádiótelefon bázisállomások mindegyik üzemi frekvenciáján (450, 900 és 1800 MHz-en). A magyarországi antennatornyok sugárzása negyvenötöde a nyugat-európai normának. Megjegyzem, számos tudományos és áltudományos (üzleti alapon született) írások olvashatók az interneten és egyéb médiákban, melyek csak feltételezik (hosszútávon) az elektroszmog egészségre káros hatását, de ezt bizonyítani még nem tudták. Ennek ellenére az interneten jelentıs számú vállalkozás található, amelyek a vélt vagy valós félelemérzetre alapozva, jó pénzért „mőszeresen bemérik és kimutatják” a káros hatás meglétét. 3. Szakértıi kompetencia hiánya, annak túllépése Nem egy esetben találkozhatunk olyan szakértıi véleménnyel (a tárgyi tornyok vonatkozásában), melyet nem ingatlanforgalmi szakértı készített, hanem pl. orvos, sugárbiológus (sugárvédelmi szakértı), távközlési mérnök. Kérdezem én, milyen hiteles választ ad, adhat a következı kérdésre az elızıekben leírt képesítéssel rendelkezı szakértı? „Nyilatkozzon, hogy a hírközlési létesítmény fennmaradása milyen hatást gyakorol a közelben található ingatlanok forgalmi értékére.” Válasz: „A bázisállomás felállítása a közelben — legalább 300 méterre — található ingatlanok forgalmi értékét kb. 20%- kal csökkenti.” Vajon szakértı kollegánk ezzel a szakvéleményével segítette-e a tényállás megállapítását, a szakkérdés eldöntését? Más esetben a kirendelt ingatlanforgalmi szakértı „tájidegen elemnek” minısíti a tárgyi tornyot, és határoz meg értékcsökkenést az annak környezetében elhelyezkedı ingatlanokra. Kérdésem; van-e jogosultsága (kompetenciája) e tárgykörben véleményt nyilvánítani? Valószínő, hogy megoszlanak a vélemények, de véleményem szerint nincs.
8 Környezeti hatástanulmány - antennának a közvetlen közelében mért elektromágneses mezı várható erıssége, aminek maximális értékét törvény szabályozza. Építési engedélyezési eljárásában – 6 m-nél hosszabb antenna tartószerkezet esetén – 46/1997. (XII.29.) KTM rendelet Egészségügyi szakhatóságként az illetékes ÁNTSZ Sugáregészségügyi Decentrumot jelöli meg. Az engedélyezı hatóság az illetékes önkormányzat jegyzıje.
Vélelmezem, hogy a társadalmi-gazdasági fejlıdés a 21. századi Magyarországon is együtt járt a „tájba nem illı elemek” bıvülésével. A tájban tükrözıdik a mindenkori társadalom: a kispénző emberek bódéi, az újgazdagok terjengıs, hivalkodó házai, a panellakótelepek, a posztmodern próbálkozások, a monoton mezıgazdasági táblák, a tátongó bányagödrök, a mindent behálózó nyomvonalas létesítmények és így tovább. Egyes tárgyakra azt mondjuk, tetszik, tájba illeszkedı, másokra, hogy rettenetes, tájidegen. Mitıl függ az ítélet? Valamely létesítményrıl a kérdés mindig ugyanaz: Tájidegen vagy tájba illeszkedı? Van, akit zavar, van, aki érzékeli, s van, aki észre sem veszi, hogy egyes növények, mőtárgyak, épületek, földmővek, tornyok, villanyoszlopok hogyan befolyásolják a látványt, a tájképet. A szépség megítélésében különbséget kell tenni a laikus szeme, látásmódja és a szakemberé között. A tájképpel, azaz a táj szépségével, rútságával, tájegységek, tájrészletek megjelenésének és várható változásának vizsgálatával a tájesztétika foglalkozik. Tájesztétikai szempontból – magától értetıdıen – a vizuális „érzékenység” a mérce. A szakember ugyanis a funkcionális korrektséget a szépség képzetével összekötve nem az objektív tárgyakat ítéli meg, hanem azok belsı, asszociációkkal módosított képét.9 Vajon az ingatlanforgalmi szakértı képes erre? Laikusként vagy szakértıként nyilvánít véleményt? Megint más esetben a II. fokú bíróság észrevételezi, hogy „a szakértı egyébként ingatlanforgalmi szakértıként nincs is bejegyezve a szakértıi nyilvántartásba, tehát már csak ezért is aggályos az általa adott szakvélemény. Szakterülete az építészeti tervezés, kivitelezés, ezért a perbeli esetben sem járhatott volna el ingatlanforgalmi igazságügyi szakértıként. Az általa megállapított forgalmi érték is eltúlzott.” 4. Közvéleménykutatásra való hivatkozás Szakmai szemmel nézve az alábbi, torony általi értékcsökkenés indoklása több mint megdöbbentı. Szakértıi indoklás: „Az állampolgárok idegenkedése a toronytól – tájidegen létesítménytıl – a közvélemény kutatás alapján 45%-ban bizonyítottnak tekinthetı. Azaz 45 % a torony negatív hatásától fél, 55% pedig nem.
Következtetés: 45/55 = 0,82 Az ingatlan értékvesztése: (1 – 0,82) = 18 % azaz 12.000.000,- Ft x 0,18 = 216.000,- Ft
9
Dr. Dömsödi János: Tájrendezés és tájvédelem (2010) Nyugat-magyarországi Egyetem
5. Szakmai hibák, hiányosságok, az alkalmazott módszer nem ismerete. Olykor meglepı szakmai hiányosságokkal is találkozhatunk, amikor a szakértı piaci összehasonlító módszerrıl beszél és teljesen egyéni (sem nem piaci összehasonlító, sem nem költségalapú) módszert alkalmaz. „Az ingatlan 2009. évi forgalmi értékét (az átjátszó-torony létének figyelmen kívül hagyásával) kereken 13.100.000,- Ft-ban azaz Tizenhárommillió-egyszátezer forintban határozom meg. Értékképzés: a beépített telek fajlagos értékét (évelıkkel és kerítésekkel együtt), tekintettel a relatíve nagyobb kiterjedésre 800,- Ft/m2 összegben véleményezem. 800 m2 x 2.947 m2 =2.357.600,Ft. A felépítmény értéke: 111,05 m2 x 80.000,- Ft/m2 = 8.884.000,- Ft Egyéb mőszaki létesítmények értéke: 1.900.000,- Ft Forgalmi részértékek összesen: 13.141.600,- Ft.” A fentieket vessük össze pl. a 25/1997 (VIII.1) Pm. r. –ben leírtakkal - Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés. Ugyanez a szakértı más esetben a korrekciós tényezıket összeadva határoz meg értékcsökkenést. A szakértık egy csoportja csak a toronytól való távolságra alapozza az értékvesztés mértékét. De a mérése pontatlan, esetenként 30-50 métert is téved, ennek következtében a vélt vagy valós értékcsökkenés is hibás. Az sem mindegy, hogy honnan mérjük a távolságot, a kert végébıl, ahonnan a torony látszik, vagy az utcai fıhomlokzattól, ahonnan a torony nem is látható. Nagyon gyakori hiba, hogy a szakértı nem munkálja ki, nem alapozza meg az általa meghatározott értékcsökkenés mértékét. Egyszerően kijelenti, hogy az értékcsökkenés mértéke 30%, de hogy miért éppen ennyi - nem lehet követni, sem megtudni az okát. Ennél csak az egyes bíróságok indoklása a megdöbbentıbb, amikor ítéletükben arra hivatkoznak, hogy „nincsenek kötelezı tartalmi, formai elıírások az értékmódosító tényezık pontos %-os mértékének meghatározására, illetve annak meg nem határozására nincsenek elıírások.” Többségében a bíróságok kötelezik a szakértıt, hogy „ha a fajlagos forgalmi értékhez képest értékcsökkenést vagy értéknövelést alkalmaz (korrekció), annak indokait ingatlanonként tételesen, pontosan rögzítse és támassza alá.”
Mobiltornyok értékcsökkentı hatása az egyes szakértıi véleményekben Az általam elemzett 155 darab ingatlanra kiterjedıen a szakértıi véleményeket három nagy csoportra lehetett felosztani. Az elsı csoportba azok a szakértık voltak sorolhatók, akiknek „semmisem drága” alapon – jelentıs mértékő értékcsökkenést határoztak meg. Ennek mértéke elérte a 33%-ot. a bázisállomástól számított akár 600 méteres távolságban is, „valós, vagy vélt indok, „társadalmi közfelfogás” alapján, a forgalmi értékadatok változásának vizsgálata nélkül (vagy azokban
nem tudtak változást kimutatni), esetleg más hasonló perekben hozott ítéletekre hivatkoztak, vagy a torony által okozott félelemkeltı hatással (a torony erıs szélben „fütyül”, zúzmara, jégcsap hullik róla, hangos a ventillátor), a tájidegenséggel (az utcaképet elcsúfítja, beárnyékolja az ingatlant, intimitásvesztést okoz) indokolták az értékcsökkentı hatást. Második csoportba a „mértéktartók” kerülhettek, azok a szakértık, akik „csekélyebb mértékő értékcsökkenést” állapítottak meg. Ezt nem a torony ingatlanforgalomra gyakorolt negatív hatásával magyarázták, hanem leginkább a rálátás, panorámavesztés, tájidegenség, zajhatás, villámcsapás, sugárzástól való félelem, intimitásvesztés, …….azaz ”szubjektív értékítélet” alapján határoztak meg értékcsökkenést, ugyanakkor kiemelték, hogy ingatlanforgalmi adatokkal ez nem igazolható. Harmadik csoportba azok a szakértık kerülhettek, akik szerint nem állapítható meg értékcsökkenés, amely ingatlanforgalmi adatokkal alátámasztható lenne. Véleményük szerint kár fel sem merül ezekben az ügyekben. Hasonló a szakértıi csoportosítás a 2007-ben megjelent írásban is.10 Hogyan tovább „Hagyományos módszerekkel” ingatlanforgalmi adatok változásából nem mutatható ki a mobil tornyok értékcsökkentı hatása a szomszédos ingatlanokban. Akkor mi a teendı?11 Keresni olyan módszereket, amely nemcsak a toronytól való távolságot, a láthatóságot és egyéb „zavaró” körülményeket vesz figyelembe, többségében szubjektív módon és ezek alapján elvégezni az elemzést. Ilyen módszerek a nemzetközi szakirodalomból szép számban ismertek, ezek közül ajánl felhasználásra a már idézett [Hajnal, 2012] tanulmány is a stigmatizált ingatlanok értékcsökkenésére
10
Igazságügyi Szakértı – 2007. június. (pp. 114-116.) – Hogyan hatnak a mobiltornyok ingatlanjaink értékére? Takács Nándor: Hedonikus értékelési (ár) módszer (HPM) alkalmazása az ingatlanok értékelésénél Bázisállomások – „Mobiltornyok”; 2011; MAISZ EUFIM konferencia; elıadás; 2011. október 13.
11
vonatkozó becslésekhez, valamint az Ingatlan értékelési füzetek 18. számában12 megjelent tanulmány. Ezek közül kiemelném a hedonikus ár13 módszert (Hedonic Preice Method, Hedonic Property Value Models), amely az ingatlanok értékére (árára) döntı befolyással bíró (magyarázó változókat) tulajdonságokat vizsgálja statisztikai mutatók formájában. Az értelmezı-, magyarázó változók (attribútumok) lehetnek az ingatlan elhelyezkedése, mikró és makró lakókörnyezete, társadalmi környezete, intézmények (óvoda, iskola, kórház) közelsége, az épület minısége, kora, állaga, állapota, helyiségek száma, nagysága, panorámája és egyéb más jellemzıi.14 Valamely attribútum hedonisztikus ára úgy is értelmezhetı, mint fizetési hajlandóság az adott jellemzıben bekövetkezett marginális (határ) növekményért. Példaként említem: Svájcban 230 ezer háztartást vizsgáltak, ebbıl 6.758 minta alapján végeztek (Zürich és Lugano városokban) értékelést – elektroszmognak a bérleti díjra vonatkozó hatását vizsgálva.15 A hedonikus ármódszerrıl röviden A hedonikus ármódszer alkalmazása során a fogyasztás valós, már megtörtént eseményei alapján becsülik az értékelt jószág iránti keresletet, illetve annak értékét. Az eljárás a természeti/környezeti szolgáltatások értékét azon keresztül próbálja megragadni, hogy azok befolyásolják bizonyos piaci áruk, leginkább az adott területen és környékén lévı ingatlanok értékét. A módszert a 60-as évek végén, 70-es éves évek elején fejlesztették ki. A hedonikus ármódszer a karakterisztika elméletre épül, amely egy árut, terméket jellemzık sokaságaként értelmezi. A jellemzık mindegyikének saját belsı/rejtett ára van, melyek közül néhány sajátosság jellegében esetleg nem piaci. Az egyének úgy fejezik ki preferenciájukat egy adott nem piaci jellemzı iránt, hogy az adott jellemzıvel rendelkezı piaci árut (ingatlant) választják ki vásárlásukkor. Ezeket a preferenciákat tehát azok a különbözı árak tükrözik, amelyeket egy áruért – általában vagyontárgyért (ingatlan) – a piacon kifizettek. A megközelítés a piacon megvásárolt „termék” jellemzıirıl és áráról szóló adatok alapján ökonometriai módszereket alkalmaz, hogy kimutassa a javak jellemzıi és piaci ára közötti összefüggést, ebbıl pedig megbecsülje a nem piaci jellemzık rejtett (árnyék) árát.
12
Dr. Mályusz Levenete: Többtényezıs értékelési módszerek az ingatlanok összehasonlítására – Ingatlan értékelési füzetek 18. sz. – PROFINVEST KFT. – Bp. 1998. június 13 Marjainé Dr. Szerényi Zsuzsanna: A természetvédelemben alkalmazható közgazdasági értékelési módszerek - (Bp. 2005.) 14 J.F.Kain és J.M.Quigley – Measuring the Value of Housing Quality – Journal of the American Statistical Association Volume 65. Issue 330 (Jun., 1970] pp. 532-548. - tanulmányában például 39 magyarázóváltozót használt 15 Silvia Banfi, Massimo Filippini, Andrea Horehájová: Hedonic Price Functions for Zurich and Lugano with Special Focus on Electrosmog – CEPE Working Paper No. 57 May 2007
A leggyakrabban használt példa a lakáspiacé. Egy lakóingatlan elhelyezkedése például befolyásolhatja az ingatlan (nem-piaci) természeti/környezeti jellemzıit, és potenciálisan a lakással kapcsolatos hasznok egész sorát. A lakókörnyezet jellemzıi, mint a levegıminıség, erdı, víz közelsége vagy zaj, elektroszmog azt a tényt érzékelteti, hogy a természet állapotában/környezet minıségében bekövetkezı változások hatással vannak az ingatlanárakra. A hedonikus ármódszer alapja tehát, hogy az erıforrások különféle tulajdonságok együttesébıl állnak össze, amelyek különbözı súllyal szerepelnek, és ezek értékeinek összege adja a termék vagy szolgáltatás összértékét. Ennek alapján egy lakás értéke függ például az épülettıl magától, az elhelyezkedésétıl, az infrastruktúra kiépítettségétıl és a környezettıl. A hedonikus ármódszer alkalmazásakor az elsı lépés kiindulópontja a termék piaci ára, amelyet az értékösszetevık összegével azonosítanak, és amit a termékjellemzık ársorozatára osztanak fel. A következı lépésben, amikor már ismert a természet állapotának vagy a környezet minıségének szerepe az árban, levezethetı az ehhez tartozó keresleti görbe is. Ha az emberek egy természeti/környezeti kárt észlelnek, akkor ennek a kárnak a jelenértékével csökken az az összeg, amit egy környéken lévı ingatlanért hajlandók fizetni. Egy stigmatizált (szennyezett) terület a közelében található ingatlan értékében csökkenést okoz. Ennek mértékét az ingatlanpiaci árak elemzésével lehet vizsgálni. Egy ingatlannak a piacon megfigyelhetı árát az adott ingatlan jellemzıi határozzák meg. Egy ingatlan felfogható úgy, mint adott jellemzık összessége, amelyeket a vevı megvásárol, és amelyek mindegyike iránt tanúsít valamilyen fizetési hajlandóságot. Ekkor az ingatlan ára felírható úgy, mint ezeknek a különbözı jellemzık iránt tanúsított fizetési hajlandóságoknak az összege. Az ingatlanpiacon megfigyelhetı árak és az ingatlanok jellemzıi segítségével különbözı jellemzık iránti fizetési hajlandóságok becsülhetık. Ennek feltétele, hogy megfelelı mennyiségő adat álljon a rendelkezésünkre, a vizsgált ingatlanok piaca (vagyis a kereslet és a kínálat) egyensúlyban legyen, az adatbázisban szereplı ingatlanok a különbözı jellemzık szerint kellı mértékő változatosságot mutassanak, s ez a széles skála a lakások árainak különbségeiben is kifejezıdjék.
Összefoglalás Felgyorsult világunkban beláthatóan nem elegendı már a „szakértıi tapasztalat”. Ezért is szükség mutatkozik a hagyományos értékelési módszerek kiterjesztésével, a matematikai statisztikai módszerek számítástechnika adta lehetıségével a mindennapi szakértıi gyakorlatba történı bevonására. Számos az olyan szakértıi feladat, amely új kihívásként jelent meg és ezekre szokványos módon már rutinból nem tudunk megválaszolni. Csak a szakértı tudja, hogy mi az amit nem tud, illetve az alkalmazott módszereinek hol vannak a határai. Széchenyi Istvánt idézve:„Tagadni nem lehet, hogy csak azt mővelhetjük tökéletes ügyességgel, amit mesterség s nem idıtöltésképpen őzünk. Ismerje meg tehát ki-ki, mi az ı mestersége s tisztje: ha valamiben felsıbbséget vágy elérni, fejtse ki azt s csak azt minden vizsgálat s tanulás fı tárgyává.”
