TAHAPAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM Dasar hukum: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 Perpres Nomor 71 Tahun 2012 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 72 tahun 2012 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2013 Perpres Nomor 40 Tahun 2014 Perpres Nomor 99 Tahun 2014 Perpres Nomor 30 Tahun 2015 Perpres Npmpr 148 tahun 2015 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 10 Tahun 2016 Permen Nomor 6 Tahun 2015 Permen Nomor 22 Tahun 2015
1. Tahap Perencanaan PERENCANAAN
Instansi yang memerlukan tanah
· Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional · Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, dan/atau · Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten · · · · · ·
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah
Prioritas Pembangunan
Survey sosial ekonomi Kelayakan lokasi Analisis dan biaya manfaaat bangunan Perrkiraan nilai tanah Dampak lingkungan dan dampak sosial Studi yang diperlukan
· Maksud dan tujuan · Kesesuaian dengan RTRW dan Prioritas Pembangunan · Letak Tanah · Luas Tanah yang dibutuhkan · Ganbaran Umum Status Tanah · Perkiraan Jangka Waktu Pembangunan · Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah · Perkiraan jangka waktu pambangunan · Perkiraan nilai tanah · Rencana penganggaran · Letak tanah
Studi Kelayakan
Dokumen Perencanaan, ditetapkan Pimpimpinan Instansi/ Pejabat yang ditunjuk
Disampaikan ke Gubernur
PERSIAPAN
Gambar 1 Bagan Alur Tahapan Perencanaan
1
· Rencana Pembangunan Jangka Menengah · Rencana Strategis · Rencana Kerja Pemerintah Instantansi yang memerlukan
2. Tahap Persiapan PERSIAPAN
Gubernur
Membentuk Tim Persiapan <10 hari
beranggotakan
· · · ·
Bupati/Walikota Satuan Kerja Provinsi Instansi yang memerlukan tanah Instansi terkait lainnya
Bertugas : · Melaksanakan rencana pembangunan · Melakukan pendataan awal lokasi · Melaksanakan konsultasi publik · Menyiapkan penetepan lokasi · Mengumumkan Penetapan lokasi pembangunan · Melaksanakan tugas lain terkait pengadaan tanah Sekretariat berkedudukan di Provinsi
Pemberitahuan Rencana Pembangunan
Gambar 2 Bagan Alur Tahapan Persiapan (Membentuk Tim Persiapan)
Memuat informasi · maksud dan tujuan rencana pembangunan; · letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan; · tahapan rencana pengadaan tanah; · perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah; · perkiraan waktu jangka waktu pelaksanaan pembangunan; dan
Pemberitahuan Rencana Pembangunan <20 hari sejak Dokumen Perencanaan Diterima Gubenur Secara langsung maupun tidak langsung Ditandatangani oleh ketua tim persiapan
· informai lainnya yang dianggap perlu
Secara Tidak Langsung
Secara Langsung
Sosialisasi dan tatap muka : · Undangan melalui lurah/kepala desa < 3 hari sebelum pertemuan · Notulenesi di tandatangani ketua Tim Persiapan/Pejabat yang ditunjuk.
Surat pemberitahuan : · Disampaikan kepada masyarakat · Melalui lurah/kepala desa atau nama lain · < 20 sejak dokumen perencanaan diterima Gubernur.
Media Cetak · Melalui surat kabar harian lokal dan nasional · Penerbitan mininimal 1 hari kerja
Media elektonik Melalui (website) Pemerintah Provinsi, kab/kota, atau Instansi yang memerlukan tanah
Pendataan Awal
Gambar 3 Bagan Alur Tahapan Persiapan (Pemberitahuan Kepada Masyarakat)
2
Pendataan Awal
Pihak yang berhak berupa : · Perseorangan, · Badan hukum, · Badan sosial, · Badan keagamaan, · atau instansi pemerintah
Dilaksanakan oleh tim persiapan Dokumen perencanaan pengadaan tanah
Pihak yang berhak meliputi · pemegang hak atas tanah; · pemegang hak pengelolaan; · nadzir untuk tanah wakaf; · pemilik tanah bekas milik adat; · masyarakat hukum adat; · pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik; · pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau · pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain
Tim Persiapan melakukan pengumpualan data : · Pihak yang berhak · Objek Pengadaan tanah <30 hari kerja setelah sosialisasi dan tatap muka Dapat dilakukan bersama pejabat kelurahan.desa atau nama lain
Daftar sementara lokasi rencana pembangunan di tandatangani oleh ketua Tim Persiapan
yang berkaitan dengan tanah. Dokumen pelaksanaan Konsultasi Publik
Konsultasi publik
Gambar 4 Bagan Alur Tahapan Persiapan (Pendataan Awal) Konsultasi Publik Jangka waktu <60 hari kerja setelah ditantangani daftar lokasi sementara, melalui Undangan dan Pengumuman Undangan kepada Pihak Yang Berhak oleh perangkat lurah/ desa setempat <3 hari sebelum pelaksanaan Konsultasi Publik
Tanda terima bukti undangan
Pengumumuman melalui · Pengumuman di kantor lurah/ desa · Media cetak/elektrinik
· · · · · · ·
Maksud dan tujuan rencana pembangunan Tahapan dan waktu proses pengadaan tanah Peran Penilai dalam menentukan nilai ganti rugi Insentif yang akan diberikan kepada pemegang hak Objek yang dinilai ganti kerugian Bentuk ganti rugi Hak dan kewajiban pihak yang berhak A
Dilakukan proses dialogis Penanganan keberatan oleh Gubernur. Membentuk Tim Kajian Keberatan < 14 hari
Sekda Provinsi/Pejabat yang ditunjuk (Ketua) · Kepala BPN (sekretaris dan anggota) · Instansi yang menangani perencanaan pembangunan daerah (anggota) · Kepala Kantor wilayah KEMENHUMHAM (anggota) · Bupati/Walikota atau pejabat yang ditunjuk (anggota) · Akademisi (anggota)
Masyarkat sepakat
Ya
Berita acara kesepakatan
Tdk
Konsultasi Publik Ulang <30 hari dari berita acara kesepakatan
Ya
Menginventasasi masalah yang menjadi keberatan Berdasarkan 1. RTRW 2. Prioritas Pembangunan : · RPJM · RENSTRA · Rencana Kerja Pemerintah Instansi
Masyarkat sepakat
Berita acara kesepakatan Dalam Konsultasi Publik Ulang
Tim Kajian Keberatan
Tdk
Melakukan pertemuan/ klairifikasi Membuat rekomendasi
Gubernur atau didelegasikan bupati/ walikota
Rekomendasi Tim Kajian Instansi yang memerlukan tanah melaporkan ke Gubernur melalui Tim Persiapan
A
Gubernur menerima keberatan
Tdk
Ya
Instansi yang memerlukan tanah memindahlan lokasi pembangunan
Penetepan Lokasi pembangunan
Gambar 5 Bagan Alur Tahapan Persiapan (Konsultasi Publik dan Konsultasi Publik Ulang) Penetepan Lokasi Pembangunan
Berdasarkan: · Konsultasi pubik · Konsutasi publik ulang · Ditolaknya keberatan dari pihak yang berhak dari gubernur
Perpanjangan Penetapan Lokasi
Intansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan perpanjangan waktu kepada Gubernur
Pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN (Provinsi)
· Diajukan < 2 bulan sebelum berakhirnya jangka waktu penetapan lokasi pembangunan · Berlaku untuk jangka waktu 2 tahun · Dapat diperpanjang 1 kali paling lama satu tahun
Pengumuman Penetapan Lokasi
Gambar 6 Bagan Alur Tahapan Persiapan (Penetapan Lokasi Pembangunan)
3
Pengumuman Penetapan Lokasi >3 hari sejak penetapan lokasi pembangunan
Memuat: · Nomor dan tanggal keputusan penetapan lokasi pembangunan · Maksud dan tujuan pembangunan · Letak dan luas tanah yang dibutuhkan, · Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah dan perkiraan jangka waktu pembangunan
Gubernur mengumumkan Penetapan Lokasi
Media cetak dan atau/media elektronik
Media Cetak · Dilaksanakan melalui surat kabar harian lokal dan nasional · Paling sedikit 1 (satu) kali penerbitan hari kerja
Instansi yang memerlukan tanah melampirkan peta lokasi
Ditempelkan di kantor kelurahan/desa atau nama lain, kantor kecamatan, dan atau kantor kabupaten/kota dan di lokasi pembangunan. Dilakukan paling kurang 14 (empat belas) hari kerja
Media Elektronik · Dilaksnakan melalui halaman (website) pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, atau instansi yang memerlukan tanah
PELAKSANAAN
Gambar 7 Bagan Alur Tahapan Persiapan (Pengumuman Penetapan Lokasi)
3. Tahap Pelaksanaan PELAKSANAAN
Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah · Pejabat yang membidangi urusan pengadaan tanah di lingkungan Kantor Pertahanan · Pejabat kantor pertahanan setempat · Pejabat satuan perangkat daerah provinsi yang membidangi urusan pertanahan · Camat setempat pada lokasi pengadaan tanah · Lurah/kepala desa atau nama lain pada lokasi pengadaan tanah
Dilaksanakan oleh Kantor Wilayah BPN (Provinsi)
anggota
Dapat didelegasikan/ditugasakan Kepala Kantor Pertanahan (Kabupten/Kota) selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
· Pejabat yang membidangi urusan pengadaan tanah di kantor wilayah BPN · Ka. Kantor Pertanahan setempat anggota · Pejabat satuan kerja provinsi bidang pertanahan · Camat setempat · Lurah/kepala desa setempat atau nama lain pada lokasi pengadaan yanah
· Keputusan penetapan lokasi · Dokumen perancanaan Pengadaan Tanah · Data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan tanah
Penugasan dilaporkan kepada Kepala BPN Pelaksana Pengadaan Tanah
Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah
Penyiapan Pelaksanaan Membuat dokumen rencana kerja: · Rencana Pendanaan Pelaksanaan · Rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan · Rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksanaan · Inventasrisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat dalam pekaksanaan · Sistem monitoring pelaksanaan
Penyiapan pelaksanaan, melakukan · Agenda rapat pelaksanaan · Rencana kerja dan jadwal kegiatan · Menyiapkan pembentukan Satuan Tugas · Perkiraan kendala teknis · Rumusan strategi dan solusi terhadap hambatan dan kendalanya · Langkah kordinasi ke dalam maupun ke luar · Administrasi yang diperlukan · Pengajuan anggran operasional · Menetapkan penilai · Membuat dokumen rapat
Membentuk Satuan Tugas Inventarisasi dan Identifikasi
Menetapkan Penilai
Gambar 8 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Penyiapan Pelaksanaan)
4
Pelaksana Pengadaan Tanah Penyiapan Pelaksanaan
Membentuk Satuan Tugas Inventarisasi dan Identifikasi
Menetapkan Penilai
Membuat: · Penyusunan rencana jadwal kegiatan · Penyiapan bahan · Penyiapan peralatan teknis · Koordinasi · Dengan perangkat kecamatan dan lurah/kepala desa · Penyiapan peta bidang tanah · Pemberitahuan kepada pihak yang Berhak melalui lurah/kepala desa · Pemberitahuan rencana dan jadwal pelaksanaan pengumpulan data
Data Fisik : · Pengukuran dan pemetaan batas keliling lokasi · Pengukuran dan pemetaan bidang per bidang
Data pihak yang berhak : · Nama, pekerjaan, dan alamat pihak yang berhak · Nomor Induk Kependududkan atau Identititas diri lainnya · Bukti penguasaan dan/atau pemilikan tanah, bangunan, tanaman dan yang berkaitan dengan tanah · Letak tanah, luas tanah dan nomor identifikasi bidang · Status tanah dan dokumennya · Jens penggunaan dan pemanfaatan tanah · Pemilikan dan/atau penguasaan tanah, bangunan · Pembebanan hak atas tanah · Ruang atas dan bawah tanah
Membuat: · Data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah (Satgas A) · Data Pihak yang Berhak dan Objek yang berhak (Satgas B)
> 30 hari kerja
Hasil Inventasi dan Identifikasi Hasil Inventaris dan Indentifikasi · Peta bidang tanah · Daftar nominatif
A
Diserahkan oleh Ketua Satuan Tugas kepada Ketua Panitia Pelaksana
Berita acara hasil invenatrisasi Ya
Pengumuman di kantor lurah/desa/ kecamatan >14 hari kerja
Pihak yang Berhak setuju
disambung ke gambar selanjutnya
Mengajukan keberatan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah <14 hari kerja
Melakukan verifikasi dan dan perbaikan <14 hari kerja
Diterima ketua Pelaksana
A
Berita acara perbaikan hasil inventarisasi dan identifikasi
Tdk
Dasar penentuan pihak yang berhak dalam pemberian ganti rugi
Tdk
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah membuat berita acara penolakan
Gambar 9 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Inventarisasi dan Indentifikasi) Pelaksana Pengadaan Tanah Penyiapan Pelaksanaan
Satuan Tugas Inventarisasi dan Identifikasi Penilaian meliputi: · Tanah · Ruang atas dan bawah tanah · Bangunan · Tanaman · Benda yang berkaitan dengan tanah · Kerugian lain yang dapat dinilai Dari ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, memberikan : · peta bidang tanah; · daftar nominatif; dan · dan data yang diperlukan Hasil Inventaris dan Indentifikasi
Menetapkan Penilai (Jasa Penilai/Penilai Publik)
Pelaksanaan Pengadaan Penilai <30 hari kerja
Penilaian Ganti Kerugian <30 hari kerja
Besarnya nilai ganti rugi disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
· Berita acara penyerahan hasil penilaian · Besaarnya nilai nanti kerugian setiap bidang tanah dijadikan dasar musyawarah untuk menetapkan ganti rugi
Musyawarah
Gambar 10 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Penetapan Penilai Dan Besarnya Nilai Ganti Kerugian )
5
· Berita acara penyerahan hasil penilaian · Besaarnya nilai nanti kerugian setiap bidang tanah dijadikan dasar musyawarah untuk menetapkan ganti rugi
Musyawarah <30 hari sejak hasil penilaian dari Penilai diertima Ketua Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Pelaksana Pengadaan Tanah Undangan <5 hari kerja sebelum waktu musyawarah
· Pelaksana Pengadaan Tanah · Pihak yang Berhak · Intansi yang memerlukan tanah
Musyawarah menetapkan bentuk ganti rugi serta menyampaikan besarnya ganti kerugian <30 hari kerja
sepakat
Tdk
Ya
Mengajukan ke Pengadilan Negeri <14 hari kerja setelah berita acara
Mengajukan ke Mahkamah Agung <14 hari kerja setelah berita acara
Pengadilan Negeri memutuskan <30 hari kerja setelah berita acara
Mahkamah Agung memutuskan <30 hari kerja setelah berita acara
Pihak yang berhak menerima
Ya
Pemberian Ganti Rugi
Berita acara kesepakatan : · Pihak yang berhak yang hadir atau kuasanya · Pihak yang berhak yang hadir atau kuasanya, yang tidak setuju · Pihak yang berhak yang tidak hadir dan tidak memberikan kuasa.
Tdk
Pelepasan Hak
Gambar 11 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Musyawarah, Proses Beracara di Pengadilan Negeri Dan Mahkamah Agung) Bentuk ganti kerugian · Uang · Tanah penggganti · Pemukiman kembali · Kepemilikan saham · Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak
Pemberian Ganti Rugi
Pemberian Ganti Rugi dalam Keadaan Khusus
Dibuktikan dengan surat keterangan lurah/kepala desa atau nama lain
Dalam muswawarah, pemberian ganti rugi megutamakan dalam bantuk uang
Pihak yang berhak membutuhkan ganti kerugian dalam keadaan mendesak Diberikan 25% dari perkiraan ganti kerugian berdasarkan NJOP tahun sebelumnya
Bentuk uang
Bentuk tanah penggganti
Bentuk pemukiman kembali
Pemberian Ganti Rugi
Bentuk kepemilikan saham
Bentuk lain
Berita acara: · Daftar Pihak yang berhak penerima ganti rugi · Bentuk dan besarnya ganti rugi kerugian yang telah diberikan · Daftar dan bukti pembayaran/kwitansi · Berita acara pelepasan hak atas tanah atau penyerahan tanah
Pemberian sisa ganti rugi setelah ditetapkan hasil penilaiaian dari Penilai atau setetalah putusan pengadilan Pemutusan Hubungan Hukum Antara Pihak Yang Berhak Dengan Objek Pengadaan Tanah
Gambar 12 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Pemberian Ganti Rugi)
6
Penitipan Ganti Kerugian
Berita acara acara penitipan ganti kerugian
Pihak yang berhak masih menguasai objek tanah pengadaan tanah Penyerarah bukti penguasaan atau kepemilikan objek kepada ketua pelaksanaan pengadaan tanah
Instansi yang memerlukan tanah menitipkan ganti kerugian
Menitipkan ke pengadilan negeri di wilayah lokasi pembangunan Bentuk ganti kerugian berupa uang
Penitipan dilakukan dalam hal: · Pihak yang berhak menolak bentuk/besarnya ganti kerugian hasil musyawarah dan tidak mengajukan ke pengadilan · Pihak yang berhak menolak bentuk/besarnya ganti kerugian hasil pengadilan negeri/Mahkamah Agung · Pihak yang berhak tidak diketahui keberadaannya · Objek pengadaan tanah : 1) sedang menjadi objek perkara di pengadilan, 2) masih dipersengkatakan kepemilikannya, 3) objek sitaan dari pihak yang berwenang, dan 4) menjadi jaminan di bank
Instansi yang memerlukan tanah mengajukan permohonan pengosongan tanah kepada Pengadilan Negeri di Wilayah lokasi pengadaan tanah Disertai surat pengantar dari ketua pelaksana pengadaan tanah
Pengambilan ganti kerugian oleh pihak yang berhak
Pelepasan objek tanah
Gambar 13 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Penitipan Ganti Rugi)
Pelepasan Objek Tanah Dilakukan dihadapan kepala kantor pertanahan setempat
Penerima Ganti Rugi atau kuasanya wajib: · Menadatangani surat pernyataan pelepasan/ penyerahan hak atas tanah · Menandatangani berita acara Pelapesan hak · Menyerahkan bukti-bukti penguasaan atau kepemilikan objek · Menyerahkan salinan/fotocopy identitas kuasanya
Pelaksanaan Pengadaan Tanah melakukan : · Menyiapkan surat pernyataan pelepasan/penyerahan hak atas tanah · Menartik bukti penguasaan atau kepemilikan objek Pengadaan Tanah dari Pihak yang terkait · Memberikan tanda terima pelepasan · Mebubuhi tanggal, paraf, dan cap pada sertifikat dan buku tanah bukti kepemilikan yang sudah dilepaskan kepada negara
Berita acara pelepasan objek pengadaan tanah Pemutusan Hubungan Hukum Antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah
Gambar 14 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Pelepasan Objek Tanah)
7
Pemutusan Hubungan Hukum Antara Pihak Yang Berhak Dengan Objek Pengadaan Tanah
Pemberian Ganti Kerugian
Ganti rugi yang yang telah dititipkan di pengadilan negeri atau telah dilakukan pelepasan hak, hubungan hukum antara Pihak yang Berjak dan tanahnya hapus demi hukum
Pemutusan Hubungan Hukum Antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah Dilkasanakan di hadapan kepala kantor pertahanan setempat
Pemutusan hubungan hukum pada tanah yang ganti kerugiannya dititipkan di pengadilan karena : · Sedang berpekara di pengadilan · Masih dipersengkatakan pemiliknya · Objek sitaan dari pihak berwenang · Menjadi jaminan bank
Pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah terhadap aset Pemerintah/Pemerintah Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah/Kas Desa berlaku > 60 hari sejak ditetapkannya penetapan lokasi Kepala kantor pertahanan memberitahukan pemutusan hubungan hukum kepada yang bersangkutan
Kepala Kantor Pertanahan melakukan pencatatan hapusnya hak pada buku tanah Terhadap tanah yang belum terdaftar, Ketua Pelaksana pengadaan tanah menyampaikan pemberithuan kepada lurah/kepala desa, camat setempat Berita acara
Disampaikan ke Ketua Pelaksanaan Pengadaan <7 hari sejak berita acara pelepasan hak objek pengadaan tanah
Pendokumentasian peta bidang, daftar normatif, dan data adminstrasi pengadaan tanah
Gambar 15 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Pemutusan Hubungan Hukum)
Pendokumentasian peta bidang, daftar normatif, dan data adminstrasi pengadaan tanah
· Peta bidang tanah · Daftar nominatif · Data administrasi
Pelaksana pengadaan tanah melakukan pengumpulan, pengelompokan, pengolahan, dan penyimpanan data
Disimpan, didokumentasikan, dan diarsipkan oleh kantor pertanahan setempat. Data dapat berbentuk data elektronik
Dibuat salinan dua rangkap, untuk · Instansi yang memerlukan tanah · Dokumen di kantor wilayah BPN atau kantor pertanahan setempat
PENYERAHAN HASIL
Gambar 16 Bagan Alur Tahapan Pelaksanaan (Pendokumentasian Pengadaan Tanah)
8
4. Tahap Penyerahan Hasil PENYERAHAN HASIL
Berita Acara Penyerahan Dokumentasi: · Peta bidang tanah · Daftar nominatif · Data administrasi
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah Membuat dokumentasi menjadi 2(dua) rangkap
1 (satu) rangkap asli digunakan untuk kelengkapan permohonan sertifikat hak atas tanah
1 (satu) rangkap fotocopi yang telah dilegalisir diserahkan kepada instansi yang memerlukan tanah
Instansi yang memerlukan tanah
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahakan hasil dokumen pengadaan tanah <7 hari sejak pelepasan hak objek tanah
Berita acara
Pelaksanaan Pembangunan
Instansi yang memerlukan tanah melakukan pendaftaran/pensertifikatan >30 hari sejak penyerahan hasil pengadaan tanah Instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan pembangunan setelah dilakukan penyerahan hasil
Gambar 17 Tahapan Penyerahan Hasil
9
