't Gijmink, herziening Lindelaan 8

ontwerpbestemmingsplan

't Gijmink, herziening Lindelaan 8

Gemeente Hof van Twente

Datum: 19 april 2011 Projectnummer: 90897 ID: NL.IMRO.1735.KNxGOOxlindeln8x-OP10

INHOUD

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 4

2

De huidige situatie

5

2.1 2.2 2.3 2.4

Goor Omgeving plangebied Plangebied Historie planproces

5 5 6 6

3

Inventarisatie van relevant beleid

8

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

8 8 10 13

4

Uitvoerbaarheidsaspecten

14

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Flora en fauna Archeologie Molenbiotoop Verkeer en parkeren

14 15 17 18 19 23 25 26 27 29

5

Planbeschrijving

31

6

Juridische vormgeving

33

6.1 6.2

Algemeen Dit bestemmingsplan

33 34

7

Economische uitvoerbaarheid

36

8

Overleg

37

Bijlagen − Bijlage 1: Bezonningsstudie − Bijlage 2: Van der Poel Consult bv (2006), Verkennend bodemonderzoek Lindelaan Goor. Januari 2006 − Bijlage 3: Gemeente Hof van Twente (2010), Memo beoordeling bodemonderzoek Lindelaan 8 te Goor. 5 maart 2010 − Bijlage 4: SAB Arnhem BV (2010), Akoestisch onderzoek ’t Gijmink, herziening Lindelaan 8. Projectnummer 90897. 7 april 2010 − Bijlage 5: BügelHajema Adviseurs (2007) Advies Flora- en faunawet bouw van 17 appartementen op het perceel Lindelaan 8 te Goor. 21 maart 2007

1 1.1

Inleiding Aanleiding Dit bestemmingsplan maakt het initiatief mogelijk om op de locatie Lindelaan 8 in Goor 19 woonzorgappartementen te realiseren. Voor deze locatie is eerder, met toepassing van artikel 19 van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), een vrijstelling en bouwvergunning voor de realisatie van 17 appartementen verleend. Om verschillende redenen is echter gebleken dat dit plan niet haalbaar was. Het perceel was momenteel volledig bebouwd; inmiddels is de aanwezige bebouwing gesloopt. Voor het plangebied is momenteel het bestemmingsplan “’t Gijmink” van toepassing. Op grond van dit bestemmingsplan is aan de locatie de bestemming “detailhandel” toegekend. Tevens is op de eerste en volgende verdiepingen een gebruik ten behoeve van de woonfunctie toegestaan. De toekomstige ontwikkeling past niet binnen deze bestemming. Ook kan geen gebruik worden gemaakt van de verleende vrijstelling, omdat deze uitsluitend geldt voor de 17 appartementen. Om het plan te kunnen realiseren, is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Ligging plangebied Het plangebied ligt in het oosten van Goor, op de hoek Oude Haaksbergerweg Lindelaan. Het plangebied was volledig bebouwd. In de bebouwing was een meubelzaak gevestigd; de bebouwing is inmiddels gesloopt. In het noordoosten grenst het plangebied aan woningbouw van zowel de Lindelaan als de Oude Haaksbergerweg. Aan de zuidoostkant van het plangebied ligt de Oude Haaksbergerweg. Circa 90 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Braakmolen. Aan de westzijde van het plangebied ligt een pleintje, grenzend aan de Iependijk. Ten noordwesten is de Lindelaan gelegen. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 500 m2. Op de navolgende luchtfoto’s is de ligging van het plangebied aangegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan weergegeven.

Globale ligging plangebied SAB

bron: Google Earth, 2010 3

voorontwerp bestemmingsplan ’t Gijmink, herziening Lindelaan 8

Globale begrenzing plangebied

1.3

bron: Google Earth, 2010

Vigerend bestemmingsplan Het plangebied maakt deel uit van het thans geldende bestemmingsplan “’t Gijmink”, zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 juli 2005. Op 27 december 2005 is het plan goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel. In dit bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming “detailhandel” toegekend. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel op de begane grond en wonen op de eerste en volgende verdiepingen. Daarbij is de goot- en bouwhoogte gemaximaliseerd op respectievelijk 6 en 9,5 meter. Het vigerende bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid van wonen op de begane grond. Bovendien is er in de nieuwe situatie sprake van de toevoeging van de zorgcomponent, hetgeen niet past in het huidige toegestane gebruik voor een zelfstandige woonfunctie op de verdiepingen. Een herziening van het bestemmingsplan “’t Gijmink” is dan ook noodzakelijk om de realisatie van 19 woonzorgappartementen op deze locatie mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een inventarisatie van het relevante beleid uiteengezet. Het vierde hoofdstuk gaat in op de haalbaarheid van het plan. Hier komen aspecten als beleid, milieu, flora en fauna en archeologie aan de orde. In hoofdstuk 5 komen de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen aan bod door middel van een planbeschrijving. In hoofdstuk 6 wordt de opzet van het plan en de wijze van bestemmen behandeld, waarna in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 is ten slotte gereserveerd voor een weergave van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

SAB

4

ontwerpbestemmingsplan ’t Gijmink, herziening Lindelaan 8

2 2.1

De huidige situatie Goor De plaats Goor is ontstaan in de vroege middeleeuwen op een kruispunt van twee belangrijke handelsroutes: de weg van Deventer naar Westfalen in Duitsland en de rivier de Regge. Oorspronkelijk bestond Goor uit twee bebouwde kernen, maar met de komst van de textielindustrie naar de stad, is Goor flink gegroeid. In de jaren voor de oorlog is de kern in verschillende richtingen uitgewaaierd, met kenmerkende bebouwingslinten tot gevolg. Ook is er nabij het centrum van Goor in de jaren ’20 een tuindorp gerealiseerd van circa 80 woningen. Tijdens de Tweede Wereldoorlog is het centrum van Goor grotendeels vernietigd. Dit is nog goed aan de bebouwing af te lezen. Na de oorlog zijn de lege plekken tussen de linten met woningen bebouwd. Van de Regge resteert tegenwoordig enkel een smalle waterloop die door Goor loopt. Goor kent ook veel bedrijvigheid. Zo is tussen het spoor en het Twentekanaal het Eternitcomplex gelegen en vindt men ten noorden van de kern een aantal bedrijventerreinen.

2.2

Omgeving plangebied Het plangebied maakt deel uit van een omgeving met hoofdzakelijk een woonfunctie. Daarbij zijn aan de Oude Haaksbergerweg veelal rijwoningen gelegen, terwijl aan de Lindelaan hoofdzakelijk twee-onder-één-kap woningen zijn gesitueerd. Circa 90 meter ten zuidoosten van het plangebied bevindt zich de Braakmolen. Deze achtkantige stellingmolen is in 1856 gebouwd voor het malen van graan. De molen staat op een stelling van circa 4,4 meter hoog en heeft een vlucht van circa 22,5 meter.

Plangebied gezien vanaf de Iependijk

SAB

5


2.3

Plangebied Het plangebied ligt ruim 600 meter ten oosten van het centrum van Goor. Vrijwel de gehele planlocatie is bebouwd geweest en kende de functie “detailhandel”. De voormalige bebouwing accentueerde daarbij de hoek Lindelaan – Oude Haaksbergerweg, doordat de rooilijn beide straten begeleidde. De bebouwing was echter van geringe ruimtelijke kwaliteit. Bovendien bestond het pand uit twee lagen zonder kap, hetgeen niet aansloot bij de aangrenzende bebouwing waarbij voornamelijk sprake is van twee lagen met kap. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is de bestaande bebouwing op het perceel inmiddels gesloopt.

2.4

Historie planproces Algemeen De planvorming rondom onderhavig perceel aan de Lindelaan is al enige tijd gaande. Voordat tot de invulling van het plangebied is gekomen zoals deze er nu ligt, namelijk het realiseren van 19 woonzorgappartementen, was een andere invulling van de locatie beoogd. Oorspronkelijke invulling De oorspronkelijke invulling van het gebied bedroeg de realisatie van 17 appartementen, met onder het appartementengebouw een parkeerkelder. Ook in dit plan werd de huidige bebouwing in zijn geheel gesloopt en vervangen. Daarvoor in de plaats was een appartementengebouw beoogd van drie bouwlagen hoog en een ondergrondse parkeergarage. De bouwhoogte van dit plan bedroeg circa 9,5 meter, waarbij het gebouw in een V-vorm was ontworpen. De omvang van het appartementengebouw was daarmee vergelijkbaar met de momenteel beoogde invulling. Bezonningsstudie In opdracht van de initiatiefnemer is destijds een bezonningsstudie opgesteld. In deze studie werd op drie verschillende tijdstippen (21 maart, 21 juni en 21 september om 14:00 uur) de schaduwwerking van het gebouw in de nieuwe situatie vergeleken met de schaduwwerking van de bebouwing in de oorspronkelijke, te slopen situatie. Uit deze studie blijkt dat met de realisatie van het nieuwe gebouw de situatie verbetert. De voormalige bebouwing had meer schaduwwerking ten aanzien van de achterliggende percelen dan het nieuw te realiseren gebouw. Met name de V-vorm van het gebouw komt de openheid en lichtinval ten goede. De bezonningsstudie is in de bijlage opgenomen. Nieuwe invulling Met dit bestemmingsplan wordt echter een andere invulling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt dan destijds beoogd was. De reden hiervoor is dat er niet voldoende vraag was naar appartementen in de kern Goor. Daarnaast bleken de kosten van de te realiseren parkeergarage zodanig hoog, dat het plan economisch niet haalbaar was. Om die redenen is gekozen voor een andere invulling van het plangebied. Er is daarbij bewust voor een invulling gekozen die aansluit op de actuele marktvraag uit de kern Goor, namelijk woonzorgappartementen. Daarbij zijn de contouren van het te realiseren gebouw vrijwel gelijk gebleven. Ten opzichte van het oude plan, waar een parSAB

6


keergarage noodzakelijk was voor het parkeren ten behoeve van woningen, is het parkeren nu anders opgelost. Omdat er in plaats van woningen woonzorgappartementen in het pand komen, zijn minder parkeerplaatsen nodig (lagere parkeernorm voor woonzorgappartementen).

SAB

7


3

Inventarisatie van relevant beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nota Ruimte De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het kabinet schept ruimte voor ontwikkeling, uitgaande van het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’ en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De Nota Ruimte ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling, waarin alle betrokken partijen kunnen participeren. Het Rijk richt zijn aandacht met name op de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om versterking van de dynamiek in de Nationale stedelijke netwerken en om waarborging van de kwaliteit van de ecologische hoofdstructuur en de Nationale landschappen. De centrale doelstellingen van de Nota Ruimte zijn: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, de borging en ontwikkeling van belangrijke (inter-)nationale waarden en de borging van veiligheid. Conclusie Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Het ruimtelijk rijksbeleid biedt voor het plangebied geen directe inrichtingseisen ter ontwikkeling van deze Nationale ruimtelijke hoofdstructuur.

3.2 3.2.1

Provinciaal beleid Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2009 De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel zijn op 1 juli 2009 vastgesteld. In de Omgevingsvisie wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van het streekplan, Verkeers- en Vervoersplan, Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan. Deze visie is opgesteld met een doorkijk tot 2030. In de Omgevingsverordening zijn instructies opgenomen ten aanzien van de inhoud van de juridisch-planologische documenten. In deze paragraaf komt als eerste de visie aan bod en in navolging hierop de verordening. Omgevingsvisie De Omgevingsvisie is opgesteld in het licht van diverse ontwikkelingen die in de provincie Overijssel gaande zijn. Deze ontwikkelingen spelen op het gebied van de fysieke leefomgeving. Hierbij is sprake van: − een afname van de groei en verandering van de samenstelling van de bevolking; − een afname van de werkgelegenheid met 10% tot een groei van 20%; − een nog stijgende vraag naar woningen tot 2030, vooral in de grote steden; − een toename van de mobiliteit tot 2040. Het goederenvervoer stijgt daarbij sneller dan het personenvervoer. SAB

8


De provincie Overijssel wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren, met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. De leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie Overijssel willen ondernemen (ruimtelijke kwaliteit). De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de kaart met ontwikkelingsperspectieven - stedelijk gebied. Hierin is het plangebied aangeduid als woonwijk, met een bebouwingsschil 1900-1955. Fragment kaart Omgevingsvisie Overijssel Woningbouw De opgave voor de komende jaren ligt vooral in het waarborgen van een goede afstemming tussen vraag en aanbod, gerelateerd aan de verschillende doelgroepen. Naast een kwantitatieve opgave is dit, gelet op de sterk veranderende bevolkingsontwikkeling, een aanzienlijke kwalitatieve opgave. Het woningaanbod en de woonmilieus moeten flexibel zijn en worden afgestemd op de eisen en wensen van de toekomstige bewoners. Met de 60.000 extra te bouwen woningen kan onvoldoende tegemoet gekomen worden aan deze veranderende behoeftes. Dit houdt in dat de aandacht vooral gericht moet worden op herstructurering van de bestaande woonmilieus, zodat deze ook op langere termijn aansluiten bij de wensen en eisen van de bewoners. Bij het realiseren van de woningbouwopgave is het van belang dat de ruimte zuinig en zorgvuldig wordt benut. Dit betekent dat voor woningbouw (en ook voor bedrijfslocaties en voorzieningen) de zogeheten SER-ladder wordt gehanteerd. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Omgevingsverordening De wijze waarop aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening is bijvoorbeeld vastgelegd waaraan de woonvisie van een gemeente moet voldoen en hoe wordt omgegaan met nieuwe woningbouwlocaties. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening heeft de status van: − ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening; − milieuverordening in de zin van artikel 1.2. Wet milieubeheer; − waterverordening in de zin van de Waterwet; − verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2A. van de Wegenverkeerswet. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. SAB

9


In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder. Conclusie In voorliggend plan is de bestemming “maatschappelijk” met de aanduiding “wonen” van toepassing. In de Omgevingsverordening is hier wat betreft wonen aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn moet zijn met de gemeentelijke woonvisie en afstemming met buurgemeenten moet hebben plaatsgevonden1. Op onderhavig planlocatie ligt de titel 2.2 (woningbouw). Aan deze voorschriften wordt voldaan, doordat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen en woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling voldoet hiermee aan de regels uit de Omgevingsverordening.

3.3 3.3.1

Gemeentelijk beleid Woonvisie 2009-2013 “Groeien in Kwaliteit” De woonvisie van de gemeente Hof van Twente is door de gemeenteraad vastgesteld op 21 april 2009. In de woonvisie zet de gemeente in op een goed woonklimaat voor haar inwoners. Daarbij wordt de gemeente geconfronteerd met een sterke vergrijzing; het aantal jongeren neemt af en de groep 55+ers zal de komende tijd fors groter worden. Tussen 2010 en 2015 zal de bevolkingsomvang in de gemeente tot een maximum zijn gegroeid. Daarna zal de bevolking in omvang krimpen. Het aantal huishoudens zal echter wel toenemen. Jaarlijks zullen dit er circa 55 zijn. Om de kwaliteit van de woonomgeving te versterken zet de gemeente in op het realiseren van: − aantrekkelijke woningen en een woonomgeving met goede voorzieningen voor jongeren en gezinnen; − aangepaste woningen en een goed ingerichte woonomgeving waar senioren en ouderen lang thuis kunnen wonen met zorg die daarbij past. Ook het doelgroepenbeleid speelt een belangrijke rol in het bedienen van de Twentse woningmarkt, evenals een goede afstemming tussen wonen, welzijn en zorg. Het gemeentelijk doelgroepenbeleid heeft onder andere betrekking op lagere inkomensgroepen, starters, senioren en zorgbehoevenden. In de kern Goor bedraagt de woningbehoefte in de periode 2009-2013 circa 140 woningen. Dit is een aanzienlijk aantal van de totale woningbehoefte van de gemeente Hof van Twente, namelijk 340 woningen. Daarbij zet de gemeente met name in op nieuwbouw en het aanpassen van bestaande woningen ten behoeve van een groeiende vraag naar geschikte woningen voor ouderen. 1

Het betreft hier de afstemming met betrekking tot de Woonvisie en niet ten aanzien van het concrete plan, als uitwerking van de Woonvisie. Deze afstemming in het kader van de Woonvisie heeft plaatsgevonden.

SAB

10


Zo wil de gemeente in de bovengenoemde periode voor haar gehele grondgebied inzetten op een toename van 500 nultreden woningen, 225 zorgwoningen en 100 nieuwe intramurale zorgwoningen. De kwaliteit van woningen en de woonomgeving moet in Hof van Twente hoog zijn. De gemeente hanteert daarvoor onder andere de volgende richtlijnen: − de woonomgeving is rollator- en rolstoelvriendelijk; − voldoende speelvoorzieningen van goede kwaliteit voor verschillende leeftijdsgroepen; − versterken van de gewenste ruimtelijke structuur; − versterken van de bestaande groenstructuur; − alle nieuw te bouwen seniorenwoningen (ook herstructurering en renovatie) voldoen aan het basisniveau WoonKeur (levensloopbestendig bouwen); − alle nieuwbouwhuurwoningen zijn nultredenwoningen of starterswoningen; − de gewenste minimale oppervlakte van een appartement is 75 m²; − een appartement heeft een buitenruimte (terras of balkon) van minimaal 12 m2 (WoonKeur pluspakket gebruikskwaliteit). Een eengezinswoning heeft een tuindiepte van minimaal 10 meter. Specifiek gekeken naar de kern Goor blijkt uit de woonvisie dat de kern een gewenste toename van de woningvoorraad van circa 28 woningen per jaar heeft. Naast een beperkte groei van het aantal starters, zal deze voornamelijk bestaan uit de groei van één- en tweepersoons huishoudens van 55 jaar en ouder. De opgave voor zorg gerelateerd wonen in de periode 2008-2013 is gekwantificeerd in 120 nultredenwoningen. Deze dienen gedeeltelijk nieuw gerealiseerd te worden en gedeeltelijk omgevormd te worden uit bestaande woningbouw. Ook is het wenselijk een toename van 110 woningen in het segment ‘verzorgd wonen´ toe te voegen. Deze woningen dienen te voldoen aan de eisen van WoonKeur, zoals deze in de gemeente Hof van Twente worden toegepast. Met betrekking tot de Woonvisie wordt overleg gevoerd met de provincie Overijssel en omliggende buurgemeenten. Conclusie Dit bestemmingsplan zet in op de realisatie van 19 woonzorgappartementen. Deze programmering sluit aan bij de woningbouwopgave, zoals verwoord in de Woonvisie 2009-2013 van de gemeente Hof van Twente. Met de realisatie van onderhavig plan wordt voorzien in een deel van de geprogrammeerde woningen in het segment ‘verzorgd’ wonen. Ook wordt aan de eisen van WoonKeur voldaan. 3.3.2

Hof van Twente Welstandsnota De gemeentelijke welstandsnota (d.d. december 2007, in werking getreden op 2 januari 2008) onderscheidt in het stedelijk gebied van de kernen diverse deelgebieden, zoals historische centra, nieuwe centra, linten ‘aan de weg’, linten ‘oud en nieuw’, buurten, industrie en bedrijventerreinen. Het plangebied is gelegen in het deelgebied ‘buurten’. In dit deelgebied ligt de nadruk van de welstandscriteria bij de omgang met de gevel en het dak. SAB

11


De nieuwbouw dient passend in de omgeving te zijn met een oriëntatie op de weg. De hoofdvorm moet in de omgeving passen en voor aan-, uit-, bijgebouwen en dakkapellen geldt dat toevoegingen ondergeschikt moeten blijven aan het hoofdgebouw. Op bijgebouwen zijn geen dakkapellen toegestaan. Ook de detaillering van de bebouwing moet in stijl zijn met de aangrenzende panden. Conclusie Het bouwplan is getoetst op de criteria die zijn opgesteld voor het deelgebied ‘buurten’. De hoofdvorm past daarbij goed binnen het totaalbeeld. Doordat het woonzorgcomplex zowel de Oude Haaksbergerweg als de Lindelaan begeleidt, past de rooilijn van het gebouw goed op de splitsing van deze wegen. Doordat het gebouw praktisch drie bouwlagen heeft waarvan de laatste deels een steile kapconstructie betreft, heeft het gebouw ook voldoende omvang om de fungeren als hoekgebouw. Daarbij komen ook dakkapellen terug in het gevelbeeld. De Welstand Commissie is akkoord met het plan. 3.3.3

Gemeentelijk MobiliteitsPlan (GMP) De gemeente Hof van Twente beschikt over een gemeentelijk mobiliteitsplan (versie 4 december 2007), waarin als hoofddoelstelling voor het verkeersbeleid is opgenomen: het optimaliseren van de leefbaarheid, verkeersveiligheid en bereikbaarheid in Hof van Twente. Een onderdeel van het verkeersbeleid is het parkeerbeleid. Primair doel bij het parkeerbeleid is het ordenen van het parkeren met oog voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een tweede doel is het in stand houden of realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Een belangrijk onderdeel van het parkeerbeleid is de parkeertoets bij bouwplannen en nieuwe ontwikkelingen. Voor plannen die, tegen de eis in, niet op eigen terrein in de parkeerbehoefte kunnen voorzien, wordt voorgesteld een collectief parkeerfonds in te stellen. Dit fonds wordt aangewend om parkeervoorzieningen te realiseren en bewerkstelligt rechtsgelijkheid bij de behandeling van bouwplannen. De berekening van de benodigde parkeercapaciteit moet worden voorzien van een toelichting waarin beargumenteerd wordt welke parkeernorm van toepassing is op het bouwplan. Uitgangspunten bij het parkeren in een wijk zijn de volgende: – Bewoners moeten nabij hun woning kunnen parkeren; – Parkeerregulering moet uitsluitend overwogen worden indien er sprake is van een structurele hoge parkeerdruk en mits een meerderheid van 60% van de direct belanghebbenden voorstander is. Conclusie Bij de toetsing van onderhavig bouwplan is rekening gehouden met het gestelde in het Gemeentelijk MobiliteitsPlan. In paragraaf 4.10 is een onderbouwing van het aspect ‘verkeer en parkeren’ opgenomen.

SAB

12


3.4

Conclusie Gezien voorgaande is het voornemen om 19 woonzorgappartementen aan de Lindelaan 8 te realiseren, zowel op nationaal, provinciaal als gemeentelijk niveau aanvaardbaar en gewenst. Er is in de gemeente Hof van Twente behoefte aan woningen voor zorgbehoevenden. Onderhavige ontwikkeling speelt hier op in. Tevens is er sprake van een invulling van een locatie ter plaatse van voormalig bebouwd gebied waar inmiddels sprake is van een braakliggend terrein. Door realisatie van het bouwplan is sprake van een versterking en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse aangezien de nieuwbouw beter aansluit bij de aangrenzende panden dan de voorheen gevestigde bebouwing.

SAB

13


4 4.1

Uitvoerbaarheidsaspecten Bodem Algemeen Voordat een bestemmingsplan wordt vastgesteld, moet aangetoond zijn dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Onderzoek Door Van der Poel Consult bv is in januari 2006 een verkennend bodemonderzoek2 uitgevoerd ter plaatse van de planlocatie. Uit de veld- en laboratoriumwerkzaamheden is het volgende naar voren gekomen: De bodem van de onderzochte locatie is tot 4,0 m -mv opgebouwd uit matig fijn zand. In de ondergrond is roest waargenomen. Tijdens de veldwerkzaamheden bevond het grondwater zich op een diepte van circa 1,9 m -mv. Het opgeboorde materiaal is in het veld zintuiglijk beoordeeld. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen die duiden op het voorkomen van een mogelijke bodemverontreiniging. Tijdens het veldwerk is door de veldmedewerkers ter plaatse van de boringen in de bodem en op het maaiveld van de locatie zintuiglijk geen asbest waargenomen. In het grondwater is een nikkelgehalte gemeten dat de desbetreffende tussenwaarde overschrijdt. Cadmium-, chroom- en zinkgehalten zijn gemeten die de desbetreffende streefwaarden overschrijden. Verder zijn in zowel de grond als in het grondwater geen van de onderzochte componenten gemeten in gehalten die de streefwaarden en/of de detectiegrenzen overschrijden. De gemeten waarden voor de pH en de EC kunnen als normaal worden beschouwd. De gemeten gehalten zijn dusdanig dat aanvullend onderzoek en/of maatregelen niet noodzakelijk worden geacht. Milieuhygiënisch zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw op de locatie. Het bodemonderzoek is beoordeeld door de gemeente (memo 5 maart 2010) waarin het volgende wordt geconcludeerd: – Voor onderhavige bestemmingsplanprocedure kan worden volstaan met de rapportage van dit bodemonderzoek uit 2006; – Na sloop van het gebouw dient alsnog een asbestbodemonderzoek (NEN 5707) te worden uitgevoerd en dienen hieromtrent in de bouwvergunning voorwaarden voor te worden opgenomen. Zowel het verkennend bodemonderzoek als de memo met de beoordeling van de gemeente zijn opgenomen in de bijlage.

2

Van der Poel Consult bv (2006), Verkennend bodemonderzoek Lindelaan Goor. Projectnummer 1.601.009, januari 2006.

SAB

14


4.2

Geluid Algemeen De mate waarin het geluid veroorzaakt door het (spoor)wegverkeer of industrie het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Voor wegverkeer stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op geluidsgevoelige functies de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. Voor spoorwegverkeer mag de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet worden overschreden. In het geval van industrielawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar geluidsbelasting ten gevolge van alle (spoor)wegen op een bepaalde afstand van geluidsgevoelige functies. Onderzoek Door SAB Arnhem BV is in april 2010 een akoestisch onderzoek3 uitgevoerd. Uit het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd. Toetsing aan de Wet geluidhinder Uit de berekeningen van de 48 dB-contouren, vrije-veldsituatie, van de Iependijk, de Lindelaan en de Oude Haaksbergerweg blijkt dat een deel van de geplande woonzorgappartementen binnen deze contouren ligt. Oude Haaksbergerweg Doordat de Oude Haaksbergerweg een 30 km/uur-regime heeft, is deze weg niet onderzoeksplichtig voor de Wgh. Het is niet mogelijk om voor de woonzorgappartementen ten gevolge van de geluidhinder afkomstig van de een hogere waarde te verlenen door de gemeente. Voor de bepaling van de binnenwaarde voor het Bouwbesluit en voor de toetsing aan de normen voor een goede ruimtelijke ordening die zijn genoemd in de Wgh is toch akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de hoogste geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Oude Haaksbergerweg 53 dB bedraagt, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en afronding. De optredende geluidsbelastingen zijn hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting , welke geldt woningen langs een bestaande 50 kmweg. Vanuit een akoestisch oogpunt kan worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Iependijk Uit het onderzoek blijkt dat bij de woonzorgappartementen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Iependijk bedraagt 53 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en afronding. De optredende geluidsbelastingen zijn lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting. Lindelaan Uit het onderzoek blijkt dat bij de woonzorgappartementen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Lindelaan bedraagt 52 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh en 3

SAB Arnhem BV (2010), akoestisch onderzoek ’t Gijmink, herziening Lindelaan 8. Projectnummer: 90897, 7 april 2010.

SAB

15


afronding. De optredende geluidsbelastingen zijn lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting. Verlening van hogere waarden Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Iependijk en de Lindelaan, het vergroten van de afstand tussen de woonzorgappartementen en de weg of het toepassen van dove gevels. Gezien de beperkte schaal van dit plan lijkt het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot een waarde die lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de woonzorgappartementen kan door de gemeente Hof van Twente een hogere waarde worden verleend. Om een hogere waarde aan te vragen moet de situatie passen in het gemeentelijk geluidsbeleid ten aanzien van het aanvragen van hogere waarden. De gemeente Hof van Twente heeft het stuk “Beleidsregel Hogere Grenswaarde, beleid ten aanzien van voorkeursgrenswaarden en ten hoogste toelaatbare geluidbelasting” opgesteld. Hierin staat het ontheffingscriterium: “ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing”. Dit ontheffingscriterium is in deze situatie van toepassing. De situatie past naar verwachting in het gemeentelijk beleid. Hierdoor kan naar verwachting voor de woonzorgappartementen een hogere waarde worden verleend door de gemeente Hof van Twente. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure. De te verlenen hogere waarden zijn weergegeven in tabel 1. Weg

Te verlenen hogere waarden in dB

Iependijk

53

Lindelaan

52

Tabel 1

Te verlenen hogere waarden

Bepaling van de binnenwaarde voor het Bouwbesluit Op grond van het Bouwbesluit dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai gegarandeerd te worden. De hoogste cumulatieve geluidsbelasting bedraagt daardoor 60 dB, exclusief aftrek ex artikel 110g. Om de binnenwaarde bij de woonzorgappartementen te halen, moet een minimale geluidsisolatie van (60-33=) 27 dB worden bereikt. Ter indicatie: volgens artikel 3.2 lid 3 van het Bouwbesluit 2003 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in de bijlage. p.m. besluit hogere grenswaarden SAB

16


4.3

Luchtkwaliteit Algemeen De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht worden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio’s om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio’s waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Projecten die ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ųg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project ‘niet in betekende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein. Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming: Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan aan de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico’s optreden. Onderzoek Het onderhavige plan maakt de realisatie van 19 woonzorgappartementen aan de Lindelaan in Goor mogelijk. De ministeriële regeling NIBM geeft een kwantitatieve uitwerking voor wooneenheden. De nieuwbouw bestaat uit (al dan niet zelfstandige) wooneenheden waar extra zorg wordt verleend.

SAB

17


Volgens kengetallen van CROW is de parkeernormering voor een woonzorgeenheid lager dan die van een reguliere gemiddelde wooneenheid. Om deze reden kunnen woonzorgeenheden als wooneenheden beschouwd worden. Het aantal wooneenheden is kleiner dan 1.500. Op grond van de Ministeriele regeling NIBM leidt een plan met een dergelijke omvang niet in betekenende mate tot verslechtering van de luchtkwaliteit. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is er bij een woning sprake van een significante blootstellingsduur. Uit de saneringstool bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van het Ministerie van VROM blijkt dat de grenswaarden tussen 2008 en 2020 voor luchtvervuilende stoffen in de gehele gemeente Hof van Twente niet worden overschreden. Ook uit de rapportage “luchtkwaliteit 2006’ van de provincie Overijssel valt dit af te leiden. De blootstelling aan luchtverontreiniging in het plangebied is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico’s. Conclusie Zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig initiatief.

4.4

Bedrijven en milieuzonering Algemeen Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt. Het plan voorziet in gevoelige functies in de vorm van 19 zorgappartementen. In de directe nabijheid van het plangebied zijn diverse bedrijven gevestigd. Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’4 geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor zowel het omgevingstype ‘gemengd gebied’ als ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’ aanbevolen. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld bedrijf en gaan uit van het gebiedstype ‘rustig woongebied’. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande woningen gelegen buiten betreffend perceel. Het plangebied maakt gezien de omliggende functies deel uit van een ‘gemengd gebied’ (een gebied met meerdere functies). Op circa 25 meter van het plangebied is 4

Bedrijven en milieuzonering, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2009, ISBN: 9789012130813.

SAB

18


aan de Iependijk 53 cafetaria de Roode Vos gelegen. Op een afstand van circa 40 meter bevindt zich aan de Iependijk een supermarkt. Op basis van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ geldt voor beide functies een indicatieve aan te houden afstand van 30 meter. Naast het plangebied bevindt zich een opslagmagazijn voor groenten en fruit. De activiteiten die hier plaatsvinden betreffen naast de opslag van groenten en fruit, het in werking hebben van een koelcel en het laden en lossen van groenten en fruit vanuit de vrachtwagen. Een dergelijk bedrijf wordt niet genoemd in de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’, maar is vergelijkbaar met de detailhandelsfunctie. Hiervoor geldt een afstand van 10 m. In het geldende bestemmingsplan is het magazijn wegbestemd. Om die reden is het overgangsrecht van toepassing op het bedrijf. Ten slotte bevindt zich aan de Iependijk 66, op een afstand van circa 70 m tot het plangebied, een tankstation (zonder lpg). Op basis van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ geldt voor deze functies een indicatieve aan te houden afstand van 50 meter. Aangezien er in onderhavige situatie sprake is van een ‘gemengd gebied’ en derhalve een afstandsstap lager gehanteerd kan worden, ligt het plangebied buiten de invloedssfeer (milieucontour) van de genoemde bedrijven en functies. Voor het overige zijn er geen andere hinderveroorzakende bedrijven in de omgeving gelegen. In onderstaand schema is een en ander overzichtelijk weergegeven: Bedrijf

Adres

Cafetaria Supermarkt Opslag groenten/fruit Tankstation (zonder lpg)

Iependijk 53 Iependijk 56 Oude Haaksbergerweg 9 Iependijk

Indicatieve aan te houden afstand (uitgaande van ‘gemengd gebied’) 10 m 10 m 0m 30 m

Werkelijke afstand tot plangebied 25 m 40 m 0m 70 m

Conclusie Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig initiatief.

4.5

Externe veiligheid Algemeen Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

SAB

19


Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Groepsrisico Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico’s acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico’s te verkleinen. Stationaire bronnen in het plangebied Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken en lpg-tankstations. Deze bedrijven verrichten soms risicovolle activiteiten dichtbij woningen, ziekenhuizen, scholen of winkels. Het besluit verplicht gemeenten en provincies wettelijk vanaf de inwerkingtreding van het besluit bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen met externe veiligheid rekening te houden. Het besluit is - op enkele onderdelen na - op 27 oktober 2004 in werking getreden. Op de navolgende afbeelding is een fragment van de provinciale risicoatlas Overijssel opgenomen, waarop mogelijke stationaire bronnen zijn aangegeven.

SAB

20


Uitsnede provinciale risicokaart

bron: risicokaart.nl

Volgens de risicokaart van de provincie Overijssel bevinden zich geen stationaire bronnen met risicovolle activiteiten in en om het plangebied. Mobiele bronnen in het plangebied Basisnet Vervoer Gevaarlijke Stoffen Bij de inventarisaties van Verkeer en Waterstaat ten behoeve van het op te stellen nieuwe ‘Basisnet Vervoer van Gevaarlijke Stoffen’ (BVGS), zijn rondom het plangebied vooralsnog geen knelpunten geïnventariseerd. Het BVGS is nog geen vastgesteld beleid. Desondanks is al aangesloten op dit beleid om in de toekomst te voldoen aan de wettelijke eisen. Het BVGS bepaalt voor alle hoofdverbindingen over de weg, het water en het spoor welk vervoer mag plaatsvinden en hoe de ruimte in de directe nabijheid mag worden gebruikt. Het basisnet maakt duidelijk over welke verbindingsassen het vervoer van gevaarlijke stoffen mag plaatsvinden en welke gevolgen dit heeft voor andere ruimtelijke functies (zoals wonen, werken en natuur) van een gebied. Het basisnet bestaat uit drie typen verbindingen: − verbindingen waar ruimtelijke beperkingen gelden (categorie 1); − verbindingen waar ruimtelijke beperkingen en beperkingen voor het vervoer gelden (categorie 2); − verbindingen met beperkingen voor het vervoer waar geen ruimtelijke beperkingen gelden (categorie 3).

SAB

21


Bij de inventarisaties van Verkeer en Waterstaat, ten behoeve van het op te stellen nieuwe ‘Basisnet Vervoer van Gevaarlijke Stoffen’, is rondom het plangebied vooralsnog geen knelpunt geïnventariseerd. Het betreft echter nog geen vastgesteld beleid, doch de verwachting is gerechtvaardigd dat het plangebied zich niet nabij een knelpunt bevindt. Wegverkeer Het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen levert over het algemeen weinig problemen op ten aanzien van de externe veiligheid. Met name in zeer dichtbevolkte gebieden, indien op korte afstand van de weg grote groepen mensen verblijven, kunnen problemen spelen met externe veiligheid. Op basis van de risicoatlas (2005) is nabij het plangebied geen mogelijk knelpunt geïnventariseerd. Dit vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend plan. Er zijn verder geen aanwijzingen dat het weggebruik van de wegen in de omgeving van het plangebied invloed heeft op het groepsrisico en de bestrijdbaarheid en beheersbaarheid van risico’s en de zelfredzaamheid van individuen in de omgeving bij uitvoering van het plan. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van spoorwegen of bevaarbaar water. Deze aspecten hoeven dan ook niet nader te worden beoordeeld. Gemeentelijk Extern Veiligheidsbeleid De gemeente Hof van Twente beschikt over een nota Extern Veiligheidsbeleid “Bewuste veiligheid op maat” d.d. 28 februari 2007. Doel van dit beleid is om duidelijk te maken welke externe veiligheidsrisico’s er in de gemeente Hof van Twente aanwezig zijn en hoe er met deze en toekomstige risico’s om moet worden gegaan. Het beleid voor woongebieden is als volgt geformuleerd: − In woongebieden worden geen nieuwe risicobronnen toegelaten; − Kwetsbare objecten mogen (ook in nieuwe situaties) niet binnen de PR 10-6 contour van een risicobron liggen (wettelijke eis). Aanvullend hierop mogen ook beperkt kwetsbare objecten in nieuwe situaties niet binnen de PR 10-6 contour van een risicobron liggen; − Toename van het groepsrisico door risicobronnen is niet toegestaan; − Toename van het groepsrisico door een structurele toename van het aantal personen in het invloedsgebied is onder voorwaarden wel toegestaan, mits: − invulling wordt gegeven aan de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico zoals opgenomen in het BEVI; − De oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt in nieuwe situaties als grenswaarde beschouwd. Conclusie Ter plekke van het plangebied wordt voldaan aan de eisen van de externe veiligheid en van een goede ruimtelijke ordening. Het plan voldoet daarnaast aan de eisen uit het gemeentelijk extern veiligheidsbeleid. Er is geen sprake van het toelaten van een nieuwe risicobron en het bouwplan bevindt zich niet binnen de PR-6 contour van een risicobron. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig initiatief. SAB

22


4.6 4.6.1

Water Nationaal Waterplan In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het plangebied ligt in het gebied ‘Hoog Nederland’. Hoog Nederland omvat grofweg de zandgronden van Drenthe, Overijssel, Gelderland, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg. De belangrijkste wateropgaven voor dit gebied zijn watertekort, grondwater, wateroverlast en grondwaterkwaliteit.

4.6.2

Regionaal Waterplan Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel 2009 bevat het provinciale waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de nieuwe Waterwet (nu nog ‘plan voor de waterhuishouding’ op basis van de Wet op de Waterhuishouding). In de omgevingsvisie wordt het provinciale beleid geschetst voor de hele fysieke leefomgeving. Door deze integrale aanpak is een optimale afstemming van beleid gerealiseerd tussen water en ruimtelijke ordening. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, doordat de laag van bodem, natuur en watersysteem de basis vormt van het ontwikkelingsperspectief. Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewater en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welk gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke. Met het hanteren van een gedifferentieerde gewichtenset wordt op een genuanceerde wijze invulling gegeven aan het principe dat water een meer sturende rol moet vervullen in de ruimtelijke ontwikkeling. Het plangebied is daarbij gelegen in het bebouwde gebied. In het bebouwde gebied is bescherming tegen overstromingen en het voorkomen van wateroverlast van belang. De provincie acht het van groot belang dat het waterbeheer expliciet bij de stedelijke ontwikkeling wordt betrokken. Daarbij is een goed waterbeheer enerzijds zwaarwegend en anderzijds medeordenend. Relevante aspecten daarbij zijn: − veiligheid tegen overstroming; − bescherming tegen wateroverlast; − afkoppeling van regenwater; − zo veel mogelijk beperken van riooloverstorten;

SAB

23


− niet afwentelen op benedenstrooms gebied; − kwaliteit van het binnenstedelijk water; − herinrichting van watergangen en het daarmee gepaard gaande ruimtebeslag. De provincie Overijssel ziet daarbij bij de ontwikkeling in het stedelijk gebied als mogelijkheid om samen met het aspect water ook de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte, de woonomgeving of vormen van natuur een recreatie te verbeteren. 4.6.3

Waterschap Rijn en IJssel en Waterschap Regge en Dinkel Het Waterschap Rijn en IJssel en het Waterschap Regge en Dinkel hebben in het Waterbeheerplan 2010-2015 hun nieuwe beleid vermeld. Dit plan is opgesteld in samenwerking met drie andere waterschappen, die deel uitmaken van deelstroomgebied Rijn-Oost. Dit plan is per 1 januari 2010 in werking getreden. De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoon water en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem. Specifiek voor de plaats Goor of het onderhavige plangebied zijn in het Waterbeheerplan geen wateropgaven geformuleerd.

4.6.4

Waterplan Hof van Twente In 2004 is door de gemeente Hof van Twente, het Waterschap Regge en Dinkel en het Waterschap Rijn en IJssel het Waterplan Gemeente Hof van Twente vastgesteld. In dit plan is de beleidsontwikkeling met betrekking tot water vormgegeven. Dit waterplan noemt een aantal thema’s waarmee rekening wordt gehouden bij ruimtelijke ingrepen. Deze thema’s betreffen onder meer: a Wateroverlast en verdroging. Om wateroverlast en verdroging te voorkomen, gelden de volgende uitgangspunten: − het hemelwater moet zoveel mogelijk in de bodem geïnfiltreerd worden; − er moet gestreefd worden naar een optimaal grondwaterregiem. b Ruimtelijke ontwikkeling. Het is belangrijk om enerzijds het waterbeheer af te stemmen op het grondgebruik, maar anderzijds functies toe te kennen op basis van het mogelijk waterbeheer. c Schoon water en waterketen. Er moet niet alleen voldoende gronden oppervlaktewater aanwezig zijn (niet te veel, niet te weinig), maar het moet ook van goede kwaliteit zijn. Het is voor de belasting van de rioolwaterzuiveringsinstallatie van belang het relatief schone hemelwater niet op het riool te lozen. Daarnaast draagt het afkoppelen van dit hemelwater bij aan een veerkrachtiger watersysteem.

SAB

24


4.6.5

Plangebied Het plangebied is wat betreft waterhuishouding afgestemd op de stedelijke functie. Riolering De gemeente streeft met name bij nieuwe ontwikkelingen naar het aanleggen van een gescheiden rioolstelsel waardoor het afvalwater en het regenwater afzonderlijk worden afgevoerd. Hierdoor wordt tevens een hoger zuiveringsrendement van rioolwaterzuiveringsinstallaties bereikt en wordt de rioolproblematiek verminderd. Bij ingrepen in het bestaand stedelijk gebied zet de gemeente in op toepassing van duurzame maatregelen binnen de technische mogelijkheden. Wateraanvoer en –afvoer De toekomstige afvoer van het water uit het gebied mag niet groter zijn dan de huidige afvoer. Voor een toename van de afvoer van het water door uitbreiding van verharde oppervlakken dienen dan ook op het terrein zelf waterbeheersingsmogelijkheden te worden gecreëerd. In onderhavige situatie is geen sprake van een toename maar juist van een afname van verhard oppervlak. Duurzaam stedelijk waterbeheer In relatie tot een duurzaam stedelijk waterbeheer zal bij het realiseren van het bouwplan rekening worden gehouden met de te gebruiken materialen en de te realiseren gebouwen of bouwwerken en verhardingen. Er wordt gestreefd naar het gebruik van duurzame bouwmaterialen om schoon regenwater in het gebied te conserveren. Het watersysteem dient dan tevens zo te worden vormgegeven dat geen of tenminste zo weinig mogelijk problemen worden doorgeschoven naar andere tijden, plaatsen of milieucompartimenten. Gesteld kan worden dat het voorliggende plan in overeenstemming is met zowel het nationaal, provinciaal als gemeentelijke waterbeleid.

4.7

Flora en fauna Algemeen Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming In het kader van de Natuurbeschermingswet (NB-wet)en de Ecologische hoofdstructuur (EHS) dient er getoetst te worden of de beoogde ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de beschermde gebieden. Het plangebied in Goor ligt niet in of nabij de EHS of een gebied dat is aangewezen in het kader van de NB-wet. Gezien de omvang van ontwikkeling, waar binnen de bebouwde kom circa 19 woonzorgappartementen worden ingepast, zijn geen negatieve effecten op beschermde gebieden te verwachten.

SAB

25


Soortenbescherming Wat betreft soortbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. BügelHajema Adviseurs heeft in maart 2007 een advies Flora- en faunawet opgesteld5. Ondanks dat destijds een andere ontwikkeling was beoogd, gaat het om exact hetzelfde plangebied. Uit dit advies blijkt dat, voordat tot sloop van de huidige bebouwing over wordt gegaan, eerst moet worden onderzocht of het al dan niet door vleermuizen wordt gebruikt als verblijfplaats. Indien tijdens het aanvullend onderzoek verblijfplaatsen worden aangetroffen, zullen mitigerende maatregelen moeten worden getroffen. De ten tijde van bovengenoemd advies aanwezige bebouwing in het plangebied is inmiddels gesloopt, waardoor een nader onderzoek naar vleermuizen hier niet meer van toepassing is.

4.8

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Per 1 januari 2010 heeft de gemeente Hof van Twente het archeologiebeleid vastgesteld. Op het navolgende kaartfragment, afkomstig van de gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart, is op te maken dat het plangebied (blauwe cirkel) deel uitmaakt van een gebied met een ‘hoge verwachting in zone om historisch element’.

5

BügelHajema Adviseurs (21 maart 2007) Advies Flora- en faunawet bouw van 17 appartementen op het perceel Lindelaan 8 te Goor.

SAB

26


Fragment archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart gemeente Hof van Twente Voor deze gebieden geldt het beleid dat voor ingrepen dieper dan 40 cm en met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. In onderhavige situatie kan worden gesteld dat, aangezien het gehele perceel is bebouwd, de kans op archeologische waarden zeer gering is. De gehele bodem is verstoord. Bovendien heeft het bouwplan betrekking op een oppervlakte kleiner dan 2.500 m2, te weten circa 750 m2. Met nieuwbouw op dezelfde locatie is de verwachting op het vinden van archeologische resten zeer laag. Een verkennend onderzoek is dan ook niet aan de orde. Het is aan het bevoegd gezag, de gemeente Hof van Twente, om dit terrein definitief vrij te geven. De archeologische meldingsplicht blijft echter van kracht. Mochten er op de locatie archeologische sporen worden aangetroffen, dan dient dit onverwijld te worden gemeld bij het bevoegd gezag (gemeente Hof van Twente).

4.9

Molenbiotoop De Braakmolen Voor het functioneren is een molen afhankelijk van een sterke windvang. Het ‘levensgebied’ van een molen wordt bepaald in een molenbiotoop. Een molenbiotoop kan gedefinieerd worden als het gebied rondom de molen dat van essentieel belang is voor de vrije windvang en het zicht op de molen. Om dit gebied te begrenzen is een molenbeschermingszone ingesteld van 400 meter vanaf het middelpunt van de molen. Bomen, struiken, gebouwen en andere obstakels beperken niet alleen het optimaal functioneren maar ook de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van een molen.

SAB

27


In Goor is op circa 90 meter van het plangebied, aan de Mulderskamp, de “Braakmolen” gelegen. Deze molen is een uit 1856 stammende achtkantige stellingmolen aan de zuidoostkant van Goor. De molen heeft een Van Bussel /Ten Have met Van Bussel wiekensysteem en functioneert als korenmolen. De molen is gebouwd op een stelling van 4,4 meter hoog, ten opzichte van het maaiveld. De vlucht van de molen bedraagt 22,2 meter, zodat de askophoogte van de molen circa 15,5 meter bedraagt.

De Goorse Braakmolen bron: Braakmolen.nl, 2010

Beleid Molenbiotoop De molenbiotoop is als volgt te definiëren: de gehele omgeving van de molen, voor zover die omgeving van invloed is op het goed functioneren van de molen als maalwerktuig en als monument. Het gaat hierbij dus om twee zaken: In de eerste plaats moet de molenomgeving zo zijn ingericht dat de molen voldoende windtoevoer en – afvoer heeft. In de tweede plaats gaat het om de belevingswaarde van de molen waarbij de schaal en het karakter van de omringende bebouwing van grote invloed is. Stichting "De Hollandse Molen" heeft ter bescherming van de molenbiotoop in november 1995 de "Handleiding Molenbiotoop" opgesteld. Hierin is onderzoek gedaan naar de afstand en toelaatbare hoogte van bebouwing in de directe omgeving van een molen. Uit dit onderzoek is een formule ontwikkeld die bepaalt welke bebouwing is toegestaan in de nabijheid van de molen. Dit is de formule: H=X/n + (c.z), waarin: H = hoogte obstakel X = afstand tot molen n = omgevingsfactor: 140 voor open, 75 voor ruw en 50 voor gesloten gebied c = constante 0,2 z = askophoogte Het gehanteerde percentage maximale windreductie hierbij bedraagt 95%. De stichting adviseert om een 100 meter vrije zone rond de molen. Deze vrije ruimte is nodig om de door obstakels veroorzaakte turbulentie teniet te doen. Tot de hoogte van de belt of stelling kan in de zone wel gebouwd worden. Vanaf een afstand 100 meter geldt de formule. Bij een beltmolen kan in gesloten gebieden volgens de formule op 100 meter worden gebouwd tot een hoogte van maximaal H = (100:50) + (0,2x15,5) = 5,1 meter. De formule bepaalt dat elke 50 meter verder, de bebouwing met 1 meter verhoogd mag worden: de zogenaamde 1:50regeling. Status “handleiding Molenbiotoop” De "Handleiding Molenbiotoop” is bij het opnemen van de molenbeschermingszone een richtlijn, echter niet wettelijk geregeld. Wel is het zo dat via jurisprudentie helder is dat bij het bouwen nabij een molen een zorgvuldige afweging gemaakt dient te worden ten aanzien van de molenbiotoop. Bij het maken van een dergelijke afweging is de “Handleiding Molenbiotoop” door de rechter regelmatig gehanteerd. SAB

28


Kernpunt bij de afweging van de rechter is echter niet zo zeer een strikte hantering van de handleiding maar het uitgangspunt dat de molenbiotoop door de planvorming niet mag verslechteren. Toets plan De molenbiotoop van de Braakmolen is aan te merken zal gesloten gebied. In de gehele molenbiotoop komt reeds in een straal van 100 meter aanzienlijk bebouwing voor. Het plangebied is daarbij gelegen op circa 90 meter van de molen, zodat er volgende de “Handleiding Molenbiotoop” tot aan de hoogte van de belt mag worden gebouwd, wat in het geval van de Braakmolen circa 4,4 meter is. De bebouwing in onderhavige planontwikkeling zal meer dan 4,4 meter bedragen, namelijk circa 10 meter. De bouwhoogte overschrijdt de aanbevolen hoogte volgens de stichting “De Hollandse Molen” dan ook ruimschoots. Echter, aangezien de toekomstige ontwikkeling ter plaatse van huidige bebouwing wordt gerealiseerd met nagenoeg dezelfde vorm, oppervlakte en bouwhoogte (9,5 meter in het vigerend bestemmingsplan) zal de molenbiotoop niet verslechteren door onderhavige ontwikkeling. Daarnaast is de molenbiotoop reeds ernstig verstoord. Binnen een straal van 100 meter van de molen zijn in alle windrichtingen reeds gebouwen opgericht. Conclusie Het aspect molenbiotoop vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig initiatief.

4.10

Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied grenst aan de Oude Haaksbergerweg en de Lindelaan. Deze twee straten sluiten ter hoogte van het plangebied aan op een belangrijke ontsluitingsweg in Goor, de Iependijk. De extra verkeersbewegingen als gevolg van dit plan zullen zonder problemen opgenomen worden in het heersende verkeersbeeld. Bovendien is de verwachting gerechtvaardigd dat de nieuwe planologische mogelijkheden (zorgappartementen) op dit perceel minder, en andersoortig verkeer genereren dan de huidige planologische mogelijkheden (detailhandel met wonen op de verdieping). Parkeren Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Het plan voorziet in de realisatie van 19 woonzorgappartementen. Het CROW, dat richtlijnen geeft voor onder andere parkeernormen hanteert categorieën, waarbij de woonzorgappartementen geschaard kunnen worden in de categorie “verpleeg- en verzorgingstehuis (‘niet zelfstandige woning met zorgvoorzieningen’). De richtlijn die in deze situatie geldt is 0,5 - 0,7 parkeerplaats per appartement. Als gemeentelijke parkeernorm geldt het gemiddelde van deze bandbreedte, te weten 0,6 parkeerplaats per zorgappartement. Een en ander leidt voor onderhavig plan tot 12 benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein.

SAB

29


Op eigen terrein is ruimte voor twee parkeerplaatsen. Dit is niet voldoende om te voorzien in het benodigde aantal. Voorheen was in het aanwezige pand echter een bouwmarkt gevestigd, waarbij het parkeren plaatsvond in het openbaar gebied. Ook nu zijn in het openbaar gebied voldoende parkeerplaatsen beschikbaar om aan de parkeereis te voldoen. Gesteld kan worden dat het bouwplan geen extra parkeerdruk oplevert voor de omgeving van het plangebied. Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

SAB

30


5

Planbeschrijving Algemeen Aan de Lindelaan 8 te Goor is de realisatie van 19 woonzorgappartementen, inclusief een tweetal parkeerplaatsen beoogd. Dit bestemmingsplan maakt deze ontwikkeling mogelijk. Bebouwing Het pand “De Lindenhof” biedt ruimte aan 19 woonzorgappartementen voor mensen met een geestelijke of licht lichamelijke beperking. Om die reden biedt het complex ook ruimte voor een ‘slaapwacht’. Deze is gesitueerd op de begane grond. Daarnaast zijn er op de begane grond ook vijf woonzorgappartementen gelegen. Ten slotte biedt de begane grond ook ruimte voor een centrale ruimte in de vorm van een ‘binnentuin’. Op de eerste en tweede verdieping worden beide zeven woonzorgeenheden gebouwd. Alle woonzorgappartementen hebben een woonkamer met een open keuken en daarnaast een aparte slaapkamer en badkamer. De wanden tussen de woonkamer en slaapkamer zijn daarbij zodanig uitgevoerd, dat deze desgewenst ten behoeve van een ander zorgconcept eenvoudig kunnen worden verwijderd. Ook kan er optioneel een bezoekerstoilet worden aangebracht. Met deze aspecten voldoen de appartementen aan de eisen van WoonKeur. De hoofdingang van het woonzorgcomplex bevindt zich aan de Oude Haaksbergerweg. Daarnaast is er aan de achterzijde van het complex een binnenplaats gelegen. Het complex wordt ook via deze binnenplaats ontsloten. Hier is ook ruimte om fietsen te stallen.

Begane grond woonzorgappartementen met aan de zuidzijde de Oude Haaksbergerweg en aan de noordwestzijde de Lindelaan SAB

31

bron: Arcom-Goorhuis


Met het ontwerp van het pand “De Lindenhof” is aansluiting gezocht bij de functies en ruimtelijke opbouw van de omgeving. Het plangebied ligt op de hoek van de Oude Haaksbergerweg en de Lindelaan en kijkt uit op de Iependijk. De te realiseren woonzorgappartementen vormen daarbij de eerste aanzet van beide straten. Om die reden is gekozen voor een robuuste, klassiek ogende bouwmassa die beide straten goed begeleidt. Het complex is opgebouwd uit drie bouwlagen, waarbij de derde verdieping deels wordt voorzien van een steile kap. Het materiaalgebruik en de uitstraling van het pand past bij de omgeving, doordat het gebouw een bakstenen gevel heeft, uitstekende dakkapellen kent en door de rooilijn de Oude Haaksbergerweg en Lindelaan goed begeleidt.

Bovenaanzicht, waarbij de bebouwing beide straten accentueert bron: ARCOM Goorhuis, 2009

Gevelaanzichten woonzorgappartementen

SAB

32

bron: Arcom-Goorhuis


6 6.1 6.1.1

Juridische vormgeving Algemeen Wat is een bestemmingsplan Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat: 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve: 1. het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: 2. het bebouwen van de gronden; 3. het verrichten van werken (aanleggen). Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels, zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer en de bouwverordening, zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid.

6.1.2

Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijhorende regel worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.

SAB

33


2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben. 6.1.3

Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouwen en/of gebruik. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling en algemene afwijkingsregels. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

6.2

Dit bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

SAB

34


6.2.1

Bijzonderheden in dit bestemmingsplan In dit bestemmingsplan is de bestemming “Maatschappelijk” opgenomen. Maatschappelijk Aan de woonzorgappartementen is de bestemming Maatschappelijk toegekend. De gronden ter plaatse van deze bestemming zijn bedoeld voor de woonfunctie ten behoeve van verzorging en verpleging. Uit het bovenstaande volgt dat de gronden niet kunnen worden aangewend voor andere maatschappelijke voorzieningen, dan wel voor een woonfunctie zonder zorgcomponent. Naast bovengenoemde functie, zijn de gronden bestemd voor verkeers- en verblijfsdoeleinden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen het gebouw moet worden gerealiseerd. Op de verbeelding is het maximum aantal wooneenheden aangegeven, te weten 19. Ook de maximale bouwhoogte is op de verbeelding opgenomen. Er is gekozen om bewust geen dakhelling op te nemen.

6.2.2

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingsregels en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

SAB

35


7

Economische uitvoerbaarheid Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 3.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van exploitatiekosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen en regels voor woningbouwcategorieën niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd. De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via een anterieure overeenkomst. Voor het plan worden geen regels aan woningbouwcategorieën als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening gesteld. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

SAB

36


8

Overleg In dit hoofdstuk worden te zijner tijd de resultaten van het overleg met betrokken instanties opgenomen.

SAB

37


't Gijmink, herziening Lindelaan 8

Recommend Documents