Bewonersraad "De Stadhouder" Roermond Werkgroep Warmteprobleem De Stad houder
Correspon d entiead res: Kazerneplein 88, 6041 TH Roermond
Roermond, 27 december 2OI4 SAM ENVATTING TORENG ESPREKKEN inzake WARMTEPROBLEMATIEK APPARTEMENTEN
ap 21,24 en 25 november 2014 bent
U geihformeerd over de stand van zaken over de aanpak van de
warmteproblematiek in de appartementen in de Stadhouder. Daarbij waren ook juristen van het advocatenkantoor Boumans & Partners Advocaten uit Heerlen aanwezig voor het beantwoorden van al uwjuridische vragen.
Wij hebben u voorstellen gedaan om voor de aantasting van het woongenot tot huurverlaging te komen en van Woonzorg te eisen dat het warmteprobleem wordt verholpen door buitenzonwering aan te brengen. Over de mogelijkheden daartoe hebben wij, samen met de aanwezige juristen, uitvoerig gediscussieerd. De advocaten van Boumans & Partners Advocaten verwachten een grote kans op een positieve uitslag als we gaan procederen.
llet resultaat daarvan
is dat we reeds een aanta! huurders bereid gevonden hebben om samen
ffuridische) stappen te zetten om: 1. het aanbrengen van buitenzonwering door Woonzorg af te dwingen,
2. 3.
huurverlaging te eisen als de buitenzonwering niet uiterlijk 1-A-2OLS is aangebracht, huurvermindering te eisen vanaf nu tot het moment dat het probleem bij Woonzorg bekend is geworden in 2009/2010.
Om deze juridische weg te ondersteunen en om druk uit te oefenen op Woonzorg werd door de aanwezige advocaten aangegeven dat huuropschorting volgens Burgerlijk Wetboek 7 artikel 206 lid 31 een goede actie is.
Hieronder geven wij nog een beknopte samenvatting van hetgeen wij hebben toegelicht op de inform atiebijeenkomsten.
Op
1
oktober
2OL4 bent U reeds uitvoerig geïnformeerd over de historie en de actuele stand van zaken
over de warmteproblematiek en het uitgevoerde onderzoek door de werkgroep warmteprobleem de stadhouder (verder:'de werkgroep').
t
8W7,206-3' ls de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in minderingvan de huurprijste brengen. Hiervan kan nietten nadelevan de huurderworden afgeweken.
Waarom dit onderzoek? Door Woonzorg Nederland is het bedrijf Köhler-Peutz in 2013 ingeschakeld om een advies uit te brengen
over de hoge temperaturen in de appartementen van de stadhouder. Mede op basis van dat advies, waarbij door de werkgroep de nodige kanttekeningen geplaatst
zi1n2,
heeft
Woonzorg besloten om géén buitenzonwering te plaatsen. Daarvoor in de plaats is op initiatief van Woonzorg deze werkgroep samengesteld, die naast huurders ook Maartje Schut en Paul Kessels van Woonzorg Nederland omvatte. Het doel van Woonzorg was om onderzoek te verrichten naar gepaste binnenmaatregelen om de
warmteontwikkeling te beperken. Vanaf het begin van de werkgroep hebben de huurders in de werkgroep, ingegeven door twijfel over het besluit van Woonzorg, ook de mogelijkheden voor buitenzonwering in het onderzoek betrokken. Dit geheel tegen de zin in van de leden van Woonzorg in de werkgroep. Nadat uit de, in februari 2074 gehouden, enquete bij de huurders bleek dat daaruit geen écht effectieve oplossingen beschikbaar waren als binnenmaatregel heeft de werkgroep de volgende mogelijkheden
onderzocht:
. . . . .
Zonwerend glas
-
AGC glas
Binnenzonwering - Daglichtfilters
SFT
(Doensen, Mennen) en Verosol (Ambiance)
Folie - Umisol
Airconditioning - Vaste watergekoelde installatie en Mobíele Airco Buitenzonwering - Renson Fixscreen
De conclusies uit dit onderzoek zijn dat, zélfs als de binnenmaatregelen gecombineerd worden toegepast,
er geen aanzienlijke temperatuurdaling bereikt kan worden. Meetgegevens van de temperatuur-
ontwikkelíng in 5 appartementen, alsmede de meetgegevens van de GGD Limburg-noord, zijn beschíkbaar bij de werkgroep. Een combinatie van maatregelen is dus geen oplossing gebleken!
Uit nadere probleem-analyse in de zomermaanden bleek dat de invloed van de aluminium kozijnen op de warmte-ontwikkeling aanzienlijk is om dat deze 40% van de totale oppervlakte uitmaken van de grote puien van de woonkamer. Dat leídt tot de conclusie dat het aan de buitenzijde afdekken van het complete kozijn noodzakelijk is voor
het gewenste effect. De analyse en conclusie zijn onderwerp van gesprek geweest in een overleg van de werkgroep (incl.
Maartje Schut, Paul Kessels) op 1 september 2014 waarbij ook de adviseur van Köhler-Peutz, Rob de Jong, aanwezig was. ln dat overleg is ook door Rob de Jong aangegeven dat de buitenzonwering in dit geval de enige effectieve oplossing is voor de warmteproblematiek. De huurders in de werkgroep hebben daarop volgend aan Woonzorg een offerte aangeboden van Renson
Gehlen voor het aanbrengen van buitenzonwering op basis van Renson Fixscreen als alternatief voor de
binnenmaatregelen. Op 8 september heeft Woonzorg bij brief te kennen gegeven nog steeds niet bereid te zijn om buitenzonwering aan te brengen en te blijven bij het eerder gedane aanbod van de folie, airco en
binnenzonweríng. Omdat we als werkgroep van mening zijn dat we op basis van dit grondige onderzoek alleen een oplossing zullen vinden in de buitenzonwering van Renson willen wij onze pijlen richten op deze oplossing, waarvan
wij overtuigd zijn dat dit het meest effectief
is.
'Vragen Köhler-Peutz, werkgroep warmteprobleem de stadhouder, 30 juni 2OL4
/
I nge
bre keste I li ng W oonzorg
Op de informatieavond van 1 oktober bent U geïnformeerd over de vervolgstap van de werkgroep om
Woonzorg Nederland in gebreke te stellen. Door de bewonersraad en mede ondertekend door de leden van de werkgroep, is per brief aan ólle leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen individueel op 15 oktober 2OL4 Woonzorg
Nederland in gebreke gesteld en hebben wij Woonzorg Nederland onze verlangens medegedeeld om de ernstige aantastíng van het woongenot van de huurders te willen verhelpen door het aanbrengen van buitenzonwering. ln het kort bevatte die brief3
. . . .
:
Woonzorg dient het gebrek inzake aantasting woongenot te erkennen; Ervaringen en conclusie proefplaatsingen hebben onvoldoende effect; Conclusie adviseur Köhler-Peutz is dat buitenzonwering het meest effectief is; Huurders voelen zich gesteund door Klachtencommissie die aangeeft aantasting van het woongenot
.
als een terechte klacht te zien; Een aantasting van het woongenot wordt volgens het Burgerlijk Wetboek 7 artikel 204 lid 2 gezien als
een gebrek.
. . .
Bewoners verlangen het verhelpen van dit gebrek vóór O7-04-2015 door middel van aanbrengen
buitenzonwering Gehlen/Renson Bij niet tegemoet komen zullen bewoners huurvermindering verlangen m.i.v. 01-04-2015
Bewoners overwegen huurbetaling op te schorten om het gebrek zelf te herstellen op basis van
Burgerlijk Wetboek 7 artikel 205 en kosten te verrekenen met huurpenningen m.i.v. 01-12-2014. Door Woonzorg Nederland is tot op heden op deze laatste brief niet schriftelijk gereageerd. Gesprek directie 77 november en aanbod Woonzorg 74 november 2074
Wél heeft op 11 november 2014, op uitdrukkelijk verzoek van de dírectie van Woonzorg Nederland, een uitvoerig gesprek plaatsgevonden met de werkgroep in Roermond. ln dat gesprek zijn de onderlinge gedachten en standpunten uitgewisseld en het probleem is nogmaals toegelicht. Wij hebben als werkgroep aangegeven dat wij vinden dat dít een gebrek is dat door woonzorg moeten worden verholpen. De directeur, Guus Verduyn, ontkent dat het een gebrek aan de woning is. Hij is bereid om mee te denken
aan de realisatie van een aanvaardbare oplossing, maar vindt tevens dat folie, airco en binnenzonwering
voldoende soelaas biedt. Hij is echter wel bereid om mee te gaan in buitenzonwering indien de kosten gedeeld worden. De werkgroep is echter van mening dat dit laatste een onacceptabel bod is. Waarom? Omdat het een gebrek betreft dat volledig op kosten van de verhuurder verholpen dient te worden. De directeur heeft daarop aangegeven dat we dit dan maar door de kantonrechter moeten laten bepalen. Per brief op 14 november heeft Woonzorg ons een aanbod gedaan op basis van 2 opties:
1. 2.
Aanbrengen van buitenzonwering waarbij bewoners bijdragen in de helft van de kosten; Aanschaf van folie, airco en begeleiding bij collectieve inkoop binnenzonwering.
Zouden we hierop in willen gaan dan zou dat, in beide gevallen, een maandelijke kostenpost betekenen van circa € 45,00 per appartement voor rekening van de huurder. U heeft aangegeven deze kosten niet acceptabel te vinden. Ook de werkgroep is die mening toegedaan,
omdat het een gebrek betreft. Dat betekent dat Woonzorg dus de volledige kosten van de buitenzonwering voor haar rekening moet nemen.
t Bewonersraad aan
RvB
Woonzorg Nederland, 15 oktober 2014, Bewonersraad De Stadhouder
dit moment moet stellen zijn: Laat U zich door Woonzorg Nederland voor hun karretje spannen? Krijgt U het woongenot dat Woonzorg U beloofd heeft in de huurovereenkomst en brochures? Wilt U nog meer zomers met ondraaglijke hitte in uw appartement?
De belangriikste vragen die U zich op
. . .
AIs U deze vragen met NEE kunt beantwoorden willen we U vragen om met ons voorstel voor een
rechtsgang en/of huuropschorting mee te gaan.
Hieronder lichten we beiden voorstellen toe. De rechtsgang
Wat betekent de rechtsgang voor U? Als u zich aanmeldt om mee te doen in de rechtgang dan gaat
U samen met andere huurders naar de Kantonrechter met het volgende eisenpakket: 1. Verklaring van recht dat het warmteprobleem een gebrek is conform BW 7 artikel 2O4lid2; 2. Voor rekening Woonzorg buitenzonwering wordt aangebracht volgens de kwaliteit Gehlen/Renson;
3.
Als dat niet kan, niet geheel kan of later dan 1 april 2015 pas kan: verlangen we een huurverminderíng
van
4.
5Oo/o;
We doen tevens een beroep op art 257 lid 1 juncto lid 3 en vragen 50 % huurvermindering met
vervaltermijn welke ligt 6 maanden na de eerste melding aan WZN in 2010. lnmiddels hebben zich reeds meerdere huurders aangemeld om zich hier bij aan te sluiten. Welke kosten zijn hieraan verbonden? ln overleg met het Juridisch Loket te Roermond heeft de werkgroep naar mogelijkheden gezocht om tegen zo beperkt mogelijke kosten een rechiszaak te starten tegen Woonzorg Nederland. Daarvoor is een beroep gedaan op de Wet op de Rechtsbijstanda. Het kan zíjn dat u op basis van díe wet recht heeft op een tegemoetkoming in de advocaatskosten (gesubsidieerde rechtsbijstand). Dit is afhankelijk van uw inkomen en vermogen. Zie ook de website van de Raad voor Rechtsbijstand
(http://www.rvr.ore/nllsubhome rz/rechtsbiislandVede4q
).
U betaald dan een eigen bijdrage van € 196 (of € 143 indien U een verwijzing via het Juridisch Loket heeft).
Daarnaast worden door de rechtbank nog griffiekosten ter hoogte van €77,OO gevraagd. Voor 2014 gelden daarbij de volgende normbedragen: Belastbaar inkomen 2012: Alleenstaande max. € 18.000, gehuwd en samenwonend max. € 25.200.
Vermogen 2012: Alleenstaande max. € 2L.139, gehuwd en samenwonend max. €42.278, indien 65+ extra vermogen €27.984. Het advocatenkantoor Boumans & Partners Advocaten hebben ons en U echter een geweldig aanbod Pedaan.
lndien u zich zo spoedig mogelijk, maar uiterliik 15 ianuari 2015, middels het formulier in biilage 4 aansluit bij de procedure die wij nu gaan opstarten, dan neemt u deel voor € 143,00 instapkosten ongeacht uw inkomen of vermogen. Daarbij komt dan nog een klein bedrag (lager dan €77) aan griffierechten. Heeft u zelf een (gezins)rechtsbijstandsverzekering afgesloten dan is het mogelijk om daarmee samen te werken. Wij kunnen u helpen om de noodzakelijke papieren daarvoor in orde te maken. Zo kunnen we onze krachten bundelen.
'
Elk Errop""s land moet er voor zorgen dat zijn burgers toegang tot het recht hebben. Om die reden kent Nederland de Wet op de rechtsbijstand. De wet regelt dat mensen die geen mediator of advocaat kunnen betalen (bijvoorbeeld vanwege een laag inkomen en weinig spaargeld) een deel van de kosten vergoed kunnen krijgen. Dit heet een toevoeging. U betaalt dan een eigen bijdrage, waarvan de hoogte afhankelijk is van uw inkomen. Alleen mediators en advocaten die bij de Raad voor Rechtsbijstand staan ingeschreven, mogen werken op basis van een toevoeging.
4
Wilt
U meedoen don is het dus van groot beldng om zich voor 75
januari 2015 oan te melden omdat de
kosten voor het procederen, ols de dagvoarding eenmaal weg is, voor U op kunnen lopen tot een veelvoud
von het bedrog aan instapkosten als u later besluit zelf te gaon procederen. Mogelijk wordt nog besloten om uitsluitend met vier bewoners die gebruik kunnen maken van gesubidieerde rechtsbijstand een zaak te starten. U komt in aanmerkÍng indien u voldoet aan de hiervoor genoemde normbedragen. lndien U daar interesse in heeft, neem dan zo spoedig mogelijk contact met ons op. Welke risico's loopt U?
wordt, bestaat er in theorie dat de procederende huurders gezamenlijk door de rechter veroordeeld kunnen worden tot het betalen van de Hoewel de advocaten de kans klein achten dat de zaak verloren
kosten die wederpartij heeft gemaakt. De hoogte van de kosten is op voorhand niet in te schatten en het is aan de rechter om al dan niet tot een kostenveroordeling te besluiten.
Dit bedrag kunnen we dan delen door het aantal procederende huurders, waarbij het ook een rol speelt of iemand vermogend is of niet (m.a.w. van een kale kip is het slecht plukken). Maar, nogmaals, de advocaten schatten de kans dat dit gebeurt erg klein in! O pschorte
n huu rbeta li ng
Ook hebben wij op de informatieavond gesproken over het opschorten van 50% van de (kale)
huurbetalingen. Waarom doen we dat? Ten eerste om onze eís aan Woonzorg, voor het aanbrengen van buitenzonwering, kracht bij te zetten. Ten
tweede is het dan mogelijk om de gereserveerde huren later eventueel te gebruíken om het gebrek zelf te (laten) verhelpen. Mogen we dat wel doen? Het Burgerlijk Wetboek 7 artikel 206 lid 3 geeft ons die mogelijkheid. Deze ruimte wordt ons tevens geboden op basis van de huurovereenkomst met Woonzorg. Het opschorten van 5O%van de huurbetalingen betekent voor u dat u een paar zaken rondom de
huurbetaling moet regelen. lndien nodig helpen we u daar graag bij. Een daarvan is dat u 5O%van de kale huur overboekt naar een zogenaamde derdenrekening die door de
Penningmeester van de Bewonersraad wordt beheerd. We hebben inmiddels 4 huurders (geen leden van de Bewonersraad) bereid gevonden om hierop toezicht te houden, zodat administratief en financieel alle risico's afgedekt zijn.
Voor de werkwijze om de huurbetaling deels op te schorten hebben wij een zogenaamde meegeefbrief opgesteld. Die hebben wij als bijlage 3 bij deze brief bijgevoegd. Welke risico's loopt u?
.
Woonzorg kan een incassobureau sturen na 3 maanden huurachterstand. Aangezien u 50% van de kale huur in houdt begint dÍt risico pas na 6 maanden te spelen. Daarna kunnen zij in theorie nog een deurwaarder sturen. Dat kan dan echter niet meer omdat de rechtzaak bij de kantonrechter dan a[
.
loopt. Er z'rjn geen kosten aan verbonden.
.
De huurtoeslag loopt door omdat u 50% kale huur overboekt op een voor u geblokkeerde
bankrekening en 50% overboekt naar de rekening van Woonzorg.
Wilt u meedoen? Vul dan uw adres in op de "Brief huurder aan WZN inzake huuropschorting", vul de datum in en onderteken de brief. Afhankelijk van het feit of u een machtiging aan Woonzorg heeft afgegeven of zelf de huur aan
Woonzorg betaald gebruikt u de brief in bijlage 1 of bijlage 2. Als U de ingevulde brief in de brievenbus van Felix Ramakers, Penningmeester, deponeert (Kazerneplein 88
t.a.v. werkgroep warmteprobleem) dan dragen wij zorg voor de doorzending aan Woonzorg. Dat willen we zo doen, omdat de Penningmeester dan ook voor de administratie weet wie meedoet. Tenslotte Als laatste wíllen U hartelijk dank zeggen voor uw ínteresse en we hopen van ganser harte dat we één front kunnen vormen tegen Woonzorg en volgende zomer kunnen genieten van het woongenot dat Woonzorg ons heeft aangeboden bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Heeft U na het lezen van deze brief nog vragen aarzel dan niet en neem contact met een van de werkgroepleden op. Wij komen graag bii u langs om het nog eens uit te leggen en uw vragen te
beantwoorden. En denk
M
eraan: SAMEN STAAN WE
STERK
et vriendelijke groet,
Werkgroep Warmteprobleem De Stadhouder Jan Veroude (Voorzitter Bewonersraad)
[email protected]
06-14981532
Bewonersraad)
[email protected] chrí
[email protected] Chrit Smeets (Bewoner Brugtoren) Felix Ramakers (Penningmeester
Pieter Hans
Breur
(Bewoner
Centrumtoren)
Linssen (Bewoner Haventoren)
06-23832073 0475-322534
[email protected] O475-785t83
[email protected]
Bijlagen
1. 2. 3. 4.
Brief huurder aan WZN inzake huuropschorting en intrekking machtiging Brief bewoners aan WZN inzake huuropschorting
Meegeefbrief werkwijze huurbetalingen
Aanmeldformulierdeelname Rechtsgang
06-15024008
